个人委托银行贷款（共8篇）
个人委托银行贷款 篇1
个人银行贷款委托协议
甲方：乙方：攀枝花市一诺投资有限责任公司
一：委托事项
第一条：甲方委托乙方向银行为甲方申请个人贷款业务。
第二条：甲乙双方在确定委托关系后，签定本协议。
第三条：甲方向银行申请贷款总金额元人民币。
第四条：乙方收甲方服务费为元人民币，服务费含文件材料费、评估费、公证费、抵押登记费用。甲方必须向乙方预交服务费元人民币，（以乙方向甲方开具的收据为准）。剩余服务费元人民币，在贷款办妥到帐时一次性付清，如不履行协议，从贷款到帐第二日起每天按应收取服务费5%收取违约金。
第五条：在乙方代为甲方办理贷款事项过程中，因甲方原因造成中途不贷款或有其他事项变更，乙方不退还预交服务费。
二：双方权利与义务
第一条：甲方必须配合乙方向银行提供个人贷款所需资料。甲方所提供的资料必须真实完善。
第二条：甲方必须配合银行了解和查询与贷款有关的资产和信用等情况，并对真实性负责，否则后果自负。
第三条：乙方必须对甲方提供的资料有保密义务，且乙方不得用于协议之外的其他用途。
第四条：乙方负责把甲方提供的个人贷款所需资料整理后递交到银行，贷款金额、期限、利率等最终由银行决定。
第五条：银行贷款若须担保公司担保，担保费用由甲方自行承担。
第六条：在协议期内，乙方客户服务中心免费为甲方查询贷款办理进度。
第七条：甲方必须按照银行相关规定提供文件资料，如甲方拒绝按照银行要求提供文件资料或所提供文件资料不符合银行调查审批规定，造成的所有后果由甲方自行负责。
三：甲、乙双方均不得在协议期间内以任何理由单方面终止协议，如单方面终止协议，应赔偿另一方违约金叁仟元人民币。
四：本协议一式贰份，甲方壹份，乙方壹份。上述条款自双方签字之日起生效，未尽事宜及不可预料因素制约本合作协议时，由双方协商解决。双方凡因协议及其解释产生争执或经双方协商未能满意解决之纠纷，提交攀枝花市仲裁委员会进行仲裁，仲裁费由败诉方承担。
五：本协议须由甲、乙双方签字或盖章方能生效。
甲方：乙方：攀枝花市一诺投资有限责任公司 电话：代表人：
地址：电话：
签约地点：
时间：年月日
个人委托银行贷款 篇2
背景源于2008年美国金融危机,美国政府当年为了造就“美国梦”,扩大内需,鼓励美国公民都有机会买房,制定出了不当的金融政策,各大商业银行巨头纷纷向美国公民推出了次级贷款,而通过一些金融常识我们知道,按照风险等级的划分,商业银行的贷款可以大致分为五种,即正常贷款、关注贷款、次级贷款、可疑贷款及损失贷款,而后三种被统一划分为不良贷款,由此可以知道,美国商业银行向公民发放的次级贷属于不良贷款,银行为了放贷,并没有仔细审查借款人的信用情况、资产情况、收入情况等基本信息,无论公民有没有职业,有没有稳定的收入来源,有没有可靠的抵押物,银行均有可能向他们放贷,而这些贷款的数量逐渐膨胀起来后,最后发现人们大部分都无法还款,而楼市泡沫积聚到了一定程度后破裂,银行就算将借款人的房屋收回,也不能在市场上以原价出售,此时商业银行将面临巨大损失,而商业银行资产亏空后没办法持续的给存款人提供现金,商业银行即出现了大规模的信用危机,紧接着就是银行破产,金融危机随之爆发,作为发展中国家的中国,应该对此有一个深刻的认识,我国的金融体系还不是非常完善,金融管控仍存在一些漏洞,想要避免在国内发生大规模的金融危机,我们应以美国金融危机为鉴,从中得到一些启发。
2 商业银行的负债业务及资产业务
一切经济组织风险产生的根源均是资不抵债,从而导致资产亏空,一系列的风险就随之而来,因此,想要搞清楚商业银行为什么会产生风险,首先就要搞清楚商业银行的业务是如何经营的。商业银行的表内业务分为负债业务和资产业务,下面就分别对这两种业务进行说明。
一是负债业务。商业银行是靠运用资金赚钱生存的,但必须先有资金来源,才有资金的运用。所谓负债业务就是商业银行组织资金来源的业务,商业银行的负债业务分为存款业务和借入款业务,简单来说就是商业银行从外界吸收进来的款项。二是资产业务。资产业务就是商业银行运用从负债业务中吸收进来的资金产生收入的业务,而商业银行最重要的资产业务是贷款,这是商业银行利润最主要的来源。
从上述商业银行的业务简述中可以知道,商业银行获取利润最主要的途径就是,从外界吸收资金,并承诺给予资金借出者(及存款人)一定的利率,然后再将这笔钱以高于存款利率的利率向外贷出,但是假如商业银行贷出的资金属于不良资产,未来可能或必定无法收回,而且这类贷款的规模达到一定程度,银行的资产业务的金额就会远小于负债业务的金额,银行此时就出现了资不抵债的情况,而银行在这样的情况下就无法在既定的时间偿还负债业务中的款项,这么持续下去,银行业信用危机就产生了,随之而来的一系列金融业危机也会逐渐爆发。
在银行的贷款业务中,企业贷款和个人信用贷款占的比例较大,银行给企业贷款比给个人贷款的风险要小,因为企业一般是具有一定的组织结构,有明晰的财务数据提供给银行,而且大型商业银行一般也是将资金贷给规模较为庞大、有一定持续盈利能力的企业,所以发生不良贷款的机会会少一些。对于个人信用贷款,银行有时无法很好的判定个人的一些诸如收入情况等基本信息,虽然单次贷款数量没有企业那么大,但是个体数量庞大,加总起来的规模也就十分庞大,因此很容易产生不良贷款,给银行造成亏损,而个人信用贷款中,住房贷款更为普遍流行,数额相对也是较大的,所以本文也以住房贷款作为重点来分析。
3 个人住房贷款概述及风险分析
3.1 个人住房贷款的概念
个人住房贷款是指商业银行向借款人开放的,用于借款人购买首次交易的住房(即房地产商或其他合格开发主体开发建设后销售给个人的住房)的贷款,这是商业银行最主要的资产业务之一。
3.2 我国商业银行个人住房贷款业务所面临的风险
一是个人信用风险。也即借款人违约风险,就是借款人因个人财务困难、个人对所购房产不满意、个人道德约束等原因而不能或拒绝在既定的还款付息日期向银行还款付息的风险。二是欺诈风险。即借款人通过各种不正当手段,隐瞒真相、捏造事实、向银行提供虚假信息,或者通过重复抵押、虚假抵押等方式骗取银行贷款,从而让银行蒙受损失的风险。三是银行自身经营风险。即随着住房贷款业务量的不断增加,银行为了提高办理个人住房贷款业务的速度,或是为了响应有关政策,而简化程序,不注重业务质量,不注重信息的采集分析,使得业务操作过程中出现极大漏洞,从而导致银行蒙受损失的风险。美国次贷危机即属于该类风险,不管客户是否真正具有贷款资格,均进行无限量的贷款,最终导致危机爆发。四是抵押物风险。即当借款人在既定日期无法偿还本息的情况下,银行处置抵押物时,抵押物的价值发生贬损,从而给银行造成损失的风险。五是政策风险。即政府针对房地产和银行贷款业务提出了相关的不当政策而给银行造成损失的风险。美国次贷危机在很大程度上也是源自于该种风险。六是其他风险。即其他一些不可抗力风险,如自然灾害发生导致房屋抵押物毁损,款项无法收回,或借款人自然或意外死亡而无法收回款项等原因给银行造成损失的风险。
4 我国商业银行个人住房贷款风险的防范
4.1 从银行的角度
第一,对于个人信用风险,我国的商业银行目前还没有一套完整有效的个人信用体系,因此,为了防范个人信用风险,我国应多借鉴西方大国的经验,建立起一套适合本国国情的个人信用体系。如欧洲模式,即以政府为主导的模式,政府通过设立一个专门的机构为个人信用体系的建立者、监督者和管理者,该部门负责登记整理、数据采集,掌控着消费者的个人信用记录,将每一个公民从小到大的信用记录都进行严格的归档,并在商业银行需要用到的时候向商业银行提供,给予商业银行以借鉴,商业银行通过该机构提供的资料对客户进行相应的信用评级,该机构不参与任何商业活动;美国模式,即市场化和商业化的模式,美国建立了专门负责个人信用体系的机构———美国个人征信局,其主要包括环联公司、Equifax公司和益佰利公司,除了这3大征信公司外还有一些区域性、行业性的征信机构,它们一起构成了完备的美国个人信用管理体系,而这些机构均是企业法人,以营利为目的,通过收集消费者的个人信用记录,然后按照科学的信用评价机制将这些信用记录整合成信用产品并出售给商业银行,以供借鉴,并对客户的信用做出正确的评定,中国现在也注重将个人从小到大的信用一一记录归档,但是还没有一个较为完备的机构运用科学的方法对这些信用记录进行整合,其实中国完全可以建立一个由国家控股的非营利性机构,对个人的信用信息进行分析处理,将其提供给各大商业银行进行归档的方式来防范个人信用的风险。
第二,对于银行自身的经营的风险,商业银行在发放贷款时应更加注重贷款的质量,不要一味地追求业务办理的速度,以此来提高业务量,对每一个客户的个人信息应进行仔细的审核,对借款人的抵押物进行详细的资产评估,确定其价值符合实际值再进行贷款的发放,而且尽量减少不良贷款的发放(如次级贷),提高业务人员办理业务的水平。
4.2 从政府监管的角度
第一,政府应加强对住房金融的监管力度,通过银监会等政府金融职能部门对商业银行进行严格的监管,防止金融风险的发生,要对商业银行贷款建立一套完善的金融体系,而且在中国现在金融体系还不完善的情况下,应禁止商业银行发放诸如次级贷这样的不良贷款,金融业的稳定发展是一国经济增长的必要保障,若一国金融业发生危机,那么该国的实体经济也会受到连带影响,国家经济将陷入一片混乱,随之而来的各种恐慌将一触即发,因此政府部门对于金融业的制度体系建设不容疏忽。
第二,除了对金融业的监管和制度体系建立,政府对于商业银行个人住房贷款风险方面还应对房地产市场进行监管,国家不能让房地产市场存在太大的泡沫,从2008年伊始,从北京等一线城市开始,中国房地产市场的泡沫被越吹越大,直到今天房价高企的现象,我们知道,房屋作为个人申请住房贷款的抵押物,其价值应该是合理的,这样在借款人到期无法还钱时银行可以妥善处理这些抵押物来弥补亏损,如果房地产市场是不健康发展的,总有一天泡沫将会破裂,到那时借款人还不起钱时,或者借款人对房产价值不满意时,就会拒绝还款,而银行在处置这些房产时将会蒙受巨大损失,现在国家也在强调供给侧改革,房地产市场也被列为改革重点,让房地产市场处在一个健康的环境中,这对金融业也是有利的,这样可以使国家经济在一个正常的轨道上运行。
4.3 从借款人的角度
其实借款人在帮助防范个人住房贷款风险方面需要做的就是提高将个人自身各方面的素质,在申请住房贷款前应认真了解关于个人住房贷款方面的一些规章制度,还要让自己树立起一种信用意识和道德意识,不采用不正当的行为去申请住房贷款,为我国的金融业平稳发展贡献自己的力量。
5 总结
金融业与实体经济是互相促进,相辅相成的关系,实体经济借助于金融市场发展,而金融市场的发展又依赖于实体经济,金融也是现代经济的核心,金融业若发生危机则会对实体经济造成危害,进而严重阻碍国家经济增长,甚至引发区域或全球性的经济危机,因此在银行业主要收入来源的贷款方面,尤其是本文讲述的个人住房贷款方面,不仅是银行业自身要提高风险防范意识,国家政策的疏导也是极其重要的,借款人自身各方面素质的提升也需要跟进,美国次贷危机所引发的全球金融海啸就因住房贷款而起,我国政府及各大金融机构应引以为鉴,避免该类事件使正在高速发展的中国脱轨而导致车毁人亡。
参考文献
[1]翟丹丹.我国商业银行个人住房抵押贷款风险防范研究[D].长春:吉林大学,2015.
[2]梁诗杰.商业银行个人住房贷款业务的风险防范研究——基于C银行[D].厦门:厦门大学,2014.
[3]王福重.金融的解释[M].北京:中信出版社,2014.
[4]李文丰.中国金融宏观调控体系优化问题研究——次贷危机背景下中央银行视角[D].沈阳:辽宁大学,2015.
个人委托贷款休克调查 篇3
款业务，到现在不足一年时间，被称为银行业务新亮点的个人委托贷款遭遇了出世以来首次大挫折，曾因率先开办个人委托贷款而名噪一时的民生银行已接到央行口头叫停的通知。
一位业内人士称，曾风闻央行有意叫停个人委托贷款中的“多对一模式”，因为其涉嫌集资。此人士称，各银行一直未接到央行正式文件，可能只是因为民生总部在北京且太高调而遭央行叫停。而更多的观点是，委托贷款业务的开展抢了信托公司的饭碗，自然非议众多
看来，商业银行开设委托贷款业务的路并非坦途，其遭遇的不仅仅是政策上的风险。
口头“红牌”
奇怪的是，仅在民生银行内部，对央行的口头通知都说法不一。
《经济》杂志从民生银行北京分行个人业务部得到的消息是“现在已经停了，就前几天接到通知的”。但被停原因却谁也说不清楚。据该行信贷中心一位工作人员介绍：“个人委托贷款在一个多月前被央行叫停，下的是口头通知。”按照这位工作人员的分析，“央行的禁止令肯定不是针对民生一家银行。”
从表面上看，民生银行的个人委托贷款未涉及银行的风险责任问题。银行只管做中间人收取手续费，又不承担任何放贷风险。委托贷款人的获益较国债和储蓄更为丰厚，较股市更为稳定，风险更为可控。事实并非如此。
但在实际操作的过程中，个人委托贷款业务的委托人和受托人（也就是银行）之间容易发生经济纠纷，风险由谁承担、收益由谁分割、时间关系怎么界定等问题都缺乏法律规范。
一位银行业专业人士分析，首先，处于市场环境众多不确定因素下项目本身的经营风险，这是一种显性的风险，也是监管部门担心引发社会问题的重要因素。银行作为不承担风险的中间人，只能通过对借款方财务和管理上的即时监管来有限地控制风险。
中国建设银行投资银行部中间业务及资产管理处胡章宏表示：“我们银行从法律上说是不承担风险的，可是由于老百姓对这件事情的认识、对产品的认识是有偏差的，他认为只要你银行介入的事情，银行都有某种担保、某种暗示。因此，银行在项目选择上尤为谨慎，已经推出的个别项目还由财政局等政府、事业单位作了担保。”
特别值得注意的是个人委托贷款形式之一的多方委贷下限只需人民币１万元整，投资门槛越低，一旦经营出现风险，引发的社会问题波及面将更广，杀伤力将更大。近两年来，有关部门一直在研究对策，但未有显著成效。
抢了信托的“饭”
个人委托贷款自打一出生，信托公司就对其耿耿于怀，结了冤家。据爱建信托总经理助理陈柳青介绍，委托贷款无疑将对信托业造成冲击。首先，委托贷款无需受制于信托计划“总量不超过200 份、起卖不低于5万元不得营销”等硬性限制；其次银行有网点优势，即便是深发展这样的小银行，在上海也能动员17个网点，而信托公司通常只有一个网点。站在信托公司的立场，陈柳青认为，如果“多方委托贷款”的确就是信托，那么该项目就违背了目前金融业分业经营的原则。
深发展上海分行行长刘振芳却坚持认为，银行与信托之间有着天然内在的联系，就委托贷款而言，实际上一直是银行中间业务中的重要内容，现在只是增添了接受个人委托的新意。
记者采访的一些专家佐证了刘振芳的观点。他们认为，就多方委托贷款计划看，深圳发展银行，实质在向投资银行的角色转型，而这正是银行业发展的一大方向。其与信托也有着本质的区别，前种情况下银行与投资人只是普通委托关系，而信托的灵魂在于破产隔离功能（即委托人一旦破产，这部分信托财产将不受其债权人的追索），因此深发展的这项中间业务并没有侵犯信托领地之嫌。
呼唤利率市场化
个人委托贷款不仅仅要化解政策难题，它还要解决市场的难题。
“个人委托贷款业务严格遵守不超过利率浮动上限的规定，可能丧失该品种的市场活力。”中国人民大学经济学博士杨波告诉《经济》。
年利率最高6.552％，在民间借贷市场上根本没有这样的好事。据悉，浙江民间借贷的利率通常高达10%至20%。现在按民生银行及央行的规定，个人委托贷款很难有利可图。“收入如此悬殊，能分流地下金融市场吗？”杨波不解。
根据规定，个人委托贷款的贷款利率由借贷双方自由协商，但不得超过人民银行规定的上下限。实际操作中，民生银行首笔个人委托贷款的实际利率，远远超过央行规定年利率上浮30％后的上限6.552％。据了解，借贷双方协商后认可的是月利率8‰，即年利率9.6％。在按6.552％的贷款利率签订协议的同时，以私下协议的方式当场把利率的差额结清。民生银行杭州支行最初的态度，是对私下协议“不监管，不鼓励”。换句话说，银行当时默认了超央行规定利率部分的放贷差额收益存在。当时央行获悉后，立即通知民生银行杭州支行必须按规定办事。
直到今天，央行的做法仍然招致市场人士的非议，认为约束借贷双方的私下协议，既属于多此一举，也无法保证管得住。根据《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》，民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的4倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。
“换句话说，民间借贷的利率上浮，在央行规定的贷款利率浮动上限至同类贷款利率的4倍间，还有很大的空间。而目前央行要求个人委托贷款业务严禁突破利率浮动上限，等于使商业银行以受托人形式介入民间借贷后‘作茧自缚’。”一位银行业资深人士摇了摇头。
业内人士认为，随着银监会的成立，个人委托贷款等一系列涉及银行监管的“烫手山芋”自然转给了银监会。但银监会与央行的某些分工尚不明朗。个人委托贷款业务看来并非短期能够解困。
多方委托贷款的“香饽饽”
深发展上海分行行长刘振芳算了这笔账：
◆ 作为一家股份制小银行，深发展没有能与大银行比肩的资金实力，多方委托贷款可以在发放贷款的同时有效动员社会资本，不但能增强深发展对普通百姓的亲和力，还能以一条巧妙的途径介入政府的重大项目。
◆ 传统存贷业务富含太多的风险因素，无论控制多严，不良贷款总会在一定比例中发生；而多方委托贷款中，银行并不承担风险，深发展向此类中间业务转型将有效改善其资产结构，虽然未必能马上盈利，却为未来发展开拓了一条新路。
委托代办银行贷款合同 篇4
甲方(借款人):电话:
乙方(代理人):电话:丙方(担保人):电话:
甲乙双方本着平等、自愿、公平、诚信的原则，经协商达成如下协议:
一、甲方委托乙方代办银行贷款
1、贷款金额依据所抵押房产与土地的评估市值按银行相关规定确定，用于甲方所经营企业流动性资金需求。
2、贷款年限为银行商业性一年期个人投资类。
3、乙方在甲方将所需相关材料全部备齐后，尽可能缩短办理时间。
二、甲方应向乙方支付相应的代理费用。
具体金额双方协商决定。
三、1、甲方保证用于贷款抵押物真实、无查封等产权纠纷，且
贷款人征信正常，相关材料符合银行要求。提供材料真实有效，并积极配合银行作相关贷前审查。甲乙双方协商贷款办理时间，办理期间产生的抵押公证费、评估费、贷款印花税、合同工本费等相关费用由甲方承担。
其他相关:
2、乙方及时向甲方通报贷款申报进展情况，接受甲方咨询，解答相关问题。乙方对甲方提供的所有材料有保密义务，不得泄露。
3、丙方负责监督甲乙双方的合同的履行义务
4、如甲乙双方中的一方违约，丙方负责协调处理及承担违约
方同等的责任。
四、补充协议
五、本协议一式三份，甲乙丙三方各执一份。
银行贷款委托书汇总 篇5
被委托人在行使委托书上的合法权力时，被委托人不承担任何法律责任。在日新月异的现代社会中，委托书在处理事务上使用的情况越来越多，那么，怎么去写委托书呢？下面是小编为大家整理的银行贷款委托书9篇，供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。
银行贷款委托书 篇1基于购房人与售房人对位于 的房屋（房屋所有权证编号，国有土地使用权证编号 进行真实交易这一事实，购房人已向贵行申请贷款（大写）万元，（小写）￥ 万元。如贵行批准发放不高于上述申请金额的贷款，购房人、售房人双方均同意并授权贵行将上述贷款资金划入下述帐户：
户名：
开户行：
账号：
卡号：
购房人、售房人均承诺：贵行将贷款资金划入上述账户，即视同贵行已依据约定向购房人发放贷款、且售房人收妥贷款资金。购房人、售房人均了解并自愿承担与贷款资金划入上述账户相关的所有风险。
购房人、售房人签署的其他文件与本授权委托书不一致的，以本授权委托书为准。
本授权委托书中的授权与承诺均不可撤销。
授权人（售房人）：
身份证件名称及号码：
时间：
授权人（购房人）：
身份证件名称及号码：
时间： 本授权书一式两联，由银行留存。
银行贷款委托书 篇2委托人：______，_____（性别），______年__月____日出生，住址________________________________________，公民身份号码：_________________。______，_____（性别），______年__月____日出生，住址________________________________，公民身份号码：_________________。受托人： 年 月 日出生，住址：_______路____号___（建筑面积：_________平方米，房屋所有权证编号：沈房权证____字第_______号，登记卷号：________）房产的所有权人，现因我们有特殊原因无法亲自到场，特委托全权代替我们办理与该房产有关的如下事项：
1、前还款的一切手续，领取注销抵押凭证并，产抵押部门（或担保部门）办理该房产的抵押注销手续及签署相关法律文件。
2、代为签署《房屋抵押合同》，代为到房产抵押部门办理该房产的抵押手续、领取他项权利证、领取抵押后的《房屋所有权证》及签署相关法律文件。
3、到房产抵押部门办理该房产的抵押注销手续及签署相关法律文件。
4、领取上述注销抵押后的《房屋所有权证》。
5、签署《房屋买卖合同》，代为办理该房产的产权交易、更名、过户、查档等与出售上述房产有关的一切事宜。
6、受托人有权代替委托人回答上述房产产权（或抵押）登记询问笔录并代替原房主签署房产承诺书。
7、如上述房产地址、面积与实际不符，受托人有权代为办理更改并领取地址、面积更正后的《房屋所有权证》、《契证》。
8、代为办理该房产《土地使用证》的更名手续并签署相关文件。
9、代为到当地税务部门交纳该房产交易时所产生的各种税费并在契税、营业税、个税、印花税等税费单上签字确认，同时办理、领取该房产的《契证》。
10、代为办理（或放弃）该房产二手房资金监管的一切手续并签署相关法律文件。
11、代为办理该房产《房屋所有权证》、《契证》、《土地使用证》的挂失、补办手续。
12、代为办理该房产室内的水、电、煤气、有线（数字）电视、宽带网、电话、物业、采暖等配套设施更名手续。
13、代为协助买房人办理该房产的银行交易贷款（或住房公积金贷款）手续，并协助买房人到房产抵押部门（或担保部门）办理该房产的抵押（担保）手续、领取他项权利证及签署相关法律文件。
14、代交各种费用、代为开立银行放款账户、代为收取银行放款、代为收取售房款。
15、上述房产如遇动迁，受托人有权代替委托人办理该房产的动迁（回迁）手续及相关事宜、代为签署《拆迁协议》、代为开立银行账户并领取动迁补偿款。
16、代为到房产部门办理该房产非金融抵押的一切手续并签署相关文件。
17、有关上述房产出售的未尽事宜，受托人可以全权处理。本项授权为我们二人真实意思表示，受托人在办理上述委托事项期间所签署的一切法律文件我们均予同意，其引发产生的相应权利和义务由我们承担。
委托期限：从即日起至上述委托事项办理完毕止。受托人无转委托权。
委托人：
委托人：
_____月_____日
银行贷款委托书 篇3委托人：____________ 性别：____________ 出生日期：____________身份证及地址：____________
委托人：____________ 性别：____________ 出生日期：____________身份证及地址：____________
受托人：____________ 性别：____________ 出生日期：____________身份证及地址：____________
我欲以按揭方式购买位于XX市XXXX的一套房屋。我因故，不能亲自与提供按揭的贷款方办理购买上述房屋的相关事宜，特委托(受托人姓名)为我的代理人，全权代为办理如下事宜：
一、代为与提供按揭购买上述房屋的贷款方签定《个人住房抵押贷款合同》及签署相关文本。
二、代为办理相关合同文本的公证事项贷款买房授权委托书范本贷款买房授权委托书范本。
三、代为到房地产管理部门申办上述房屋抵押登记的相关事宜及签署相关文本。
四、代为查询人民银行信贷征信系统及签署授权书贷款买房授权委托书。
五、代为办理相关银行开户手续。
受托人在代理权限范围内所签署的一切合法文件和交纳的费用，我均予以承认。
委托期限至上述委托事项办结时止贷款买房授权委托书范本默认。
受托人有转委托权。
委托人：____________
____年____月____日
银行贷款委托书 篇4授权姓名(简称授权):
身份证号码:
授权事项:
授权兹依照华民共相关律规授权授权代表授权办理与家发银行股份限公司源信用助贷款关全部事宜(家发银行股份限公司及其行要求必须由授权亲自办理除外)包括限于:
1.按照家发银行及其行要求签署、续签、修改《家发银行股份限公司源信用助贷款借款合同》(简称借款合同)及家发银行股份限公司及其行要求其相关文件;
2.经家发银行股份限公司及其行事先书面许依照借款合同及相关文件约定及要求履行相关责任
授权期限:
本授权委托书效期 壹 自授权、授权及见证签署本授权委托书起效
声明及保证:
授权特声明及保证未经家发银行股份限公司及其行事先书面许再向授权外其任何授权办理本授权委托书约定授权事项任何与本授权委托书内容致其授权委托书效力均抗本授权委托书
签署:
授权(签字、捺印):
授权(签字、捺印):
见证:(签字)省 县(市、区)资助管理(盖章):
期: 月
银行贷款委托书 篇5委托人：
姓名：
身份证号：
代理人：
姓名：
身份证号：
因本人购买房地产有限公司所开发的项目幢号房向银行股份有限公司（下称贷款银行）借款，需由本人向贷款银行提供抵押担保，承担连带还款责任。本人特委托上列代理人全权代理我本人与贷款银行办理该贷款抵押担保所涉的法律事务。代理人的代理权限为：
1、与贷款银行洽商、确定贷款抵押担保等事务；
2、与贷款银行或借款人签订抵押合同、协议或向贷款银行出具保证书以及签订与贷款抵押担保有关的其他法律文件；
3、与贷款银行和借款人协商确定贷款和担保的延期、展期以及贷款合同（协议）或抵押合同（协议）的变更、补充等事宜。
4、本人授权：贵行在发生与本人有关的下列情形时，可以通过中国人民银行个人信用信息基础数据库查询本人的个人信用报告：
（1）审核本人的个人贷款申请；
（2）审核本人的个人担保申请；
（3）对本人名下存在的个人贷款或个人担保进行贷后管理；
（4）受理法人或其他组织的贷款申请或其作为担保人，查询本人作为法定代表人或出资人信用状况的。
5、与贷款银行签订房屋诚信保证书；同时授权贵行可以将本人的个人信用信息向中国人民银行个人信用信息基础数据库报送。
代理人在上述代理权限内所实施的代理行为以及因此所签署的贷款合同或抵押合同、协议、承诺书等法律文件，本人概予承认，其法律后果和法律责任概由本人承担。
委托人：
年月日
代理人：
年月日
银行贷款委托书 篇6委托人：姓名：身份证号： 代理人：姓名：身份证号：
因本人购买房地产有限公司所开发的项目幢号房向银行股份有限公司（下称贷款银行）借款，需由本人向贷款银行提供抵押担保，承担连带还款责任。本人特委托上列代理人全权代理我本人与贷款银行办理该贷款抵押担保所涉的法律事务。代理人的代理权限为：
1、与贷款银行洽商、确定贷款抵押担保等事务；
2、与贷款银行或借款人签订抵押合同、协议或向贷款银行出具保证书以及签订与贷款抵押担保有关的其他法律文件；
3、与贷款银行和借款人协商确定贷款和担保的延期、展期以及贷款合同（协议）或抵押合同（协议）的变更、补充等事宜。
4、本人授权：贵行在发生与本人有关的下列情形时，可以通过中国人民银行个人信用信息基础数据库查询本人的个人信用报告：
（1）审核本人的个人贷款申请；
（2）审核本人的个人担保申请；
（3）对本人名下存在的个人贷款或个人担保进行贷后管理；
（4）受理法人或其他组织的贷款申请或其作为担保人，查询本人作为法定代表人或出资人信用状况的。
5、与贷款银行签订房屋诚信保证书； 同时授权贵行可以将本人的个人信用信息向中国人民银行个人信用信息基础数据库报送。
代理人在上述代理权限内所实施的代理行为以及因此所签署的贷款合同或抵押合同、协议、承诺书等法律文件，本人概予承认，其法律后果和法律责任概由本人承担。
委托人：年月日
代理人：年月日
温馨提示：
贷款是一种按照利率和归还条件而出借货币的信用形式，出借机构分为银行和各信用机构，贷款类型分为个人贷款，汽车贷款，住房贷款，公积金贷款，消费贷款，信用贷款，无抵押贷款。最新的贷款利率具体定位：
2、180天至365天（含365天）6%。
1、一至三年（含）6.15%；
2、三至五年（含）6.4%；
3、五年以上 6.55%。
银行贷款委托书 篇7委托人：________________________（以下简称甲方）
被委托人：______________________（以下简称乙方）
本公司因拓展业务，为扩大经营规模急需资金，经本公司法人及股东商议后决定全权委托乙方为本公司办理企业贷款事宜的代理人，代表本公司经办贷款业务（含资金短期拆借、社会投资、融资等）的相关事宜，委托授权的范围、有效期限及劳务费用支付等具体内容如下：
1、公司名称：_____________________________________
2、公司地址：_____________________________________
3、经营性质：_____________________________________
4、工商注册号码：_________________________________
1、被委托方代表本公司办理贷款业务（含资金短期拆借、社会投资、融资等）的相关事宜。
2、授权有效期为壹年（从20xx年5月17日起至20xx年5月16日止或贷款、融资成功后自动终止）。
1、按乙方为甲方申办成功借贷款、融资总额的_____%
（甲方收款当日）一次性支付给乙方，如甲方拖延支付乙方劳务费则甲方承担按应付劳务费总额5 ‰∕天的违约金赔偿乙方；
2、乙方在办理借贷款、融资过程中产生的差旅食宿、招待应酬、资料费、手续费等开支由甲方承担。
1、甲方必须提供真实、合法、有效的贷款申请资料；
2、甲方办理借贷款、融资成功后所产生的一切债权债务法律、民事责任或由此引发的经济纠纷与乙方无关，由甲方自行承担。
五、本委托书一式两份由甲、乙双方签字后生效。
甲方：__________________ 乙方：________________
身份证号：______________ 身份证号：___________________
公司签章：_________________________
签定日期：__________年_____月_____日
银行贷款委托书 篇8委托人：姓名：身份证号：
代理人：姓名：身份证号：
因本人购买房地产有限公司所开发的项目幢号房向银行股份有限公司(下称贷款银行)借款，需由本人向贷款银行提供抵押担保，承担连带还款责任。本人特委托上列代理人全权代理我本人与贷款银行办理该贷款抵押担保所涉的法律事务。代理人的代理权限为：
1、与贷款银行洽商、确定贷款抵押担保等事务;
2、与贷款银行或借款人签订抵押合同、协议或向贷款银行出具保证书以及签订与贷款抵押担保有关的其他法律文件;
3、与贷款银行和借款人协商确定贷款和担保的延期、展期以及贷款同(协议)或抵合同(协议)的变更、补充等事宜。
4、本人授权：贵行在发与本人有关的下列情形时，可以通过中国人民银行个人信用信息基础数据库查询本人的个人信用报告：
(1)审核本人的个人贷款申请;
(2)审核本人的个人担保申请;
(3)对本人名下存在的个人贷款或个人担保进行贷后管理;
(4)受理法人或其他组织的贷款申请或其作为担保人，查询本人作为法定代表人或出资人信用状况的。
5、与贷款银行签订房屋诚信保证书;同时授权贵行可以将本人的个人信用信息向中国人民银行个人信用信息基础数据库报送。
代理人在上述代理权限内所实施的代理行为以及因此所签署的贷款合同或抵押合同、协议、承诺书等法律文件，本人概予承认，其法律后果和法律责任概由本人承担。
委托人：年月日
代理人：年月日
银行买房贷款委托书
说明：购房人无法亲自签署购房合同及按揭贷款相关手续的，应办理委托公证，委托内容如下：(需办理8份)(这里的`份数。多一点没坏处，具体找你的开发商咨询)
委托人：XX，性别XX，身份证号码XX
委托人：XX，性别XX，身份证号码XX
受托人：XX，性别XX，身份证号码XX
上述委托人因购买彭州市“朋城远界”X栋X单元X楼X号住房并向银行申请贷款，现就以下事项授权受托人代为办理：
委托期限：至上述事项办理完毕之日为止。
银行贷款委托书 篇9银行贷款公证委托书怎么写？办理房屋贷款委托他人办理公证需要银行贷款公证委托书，那么，银行贷款公证委托书写什么内容？
委托人：XX，性别XX，身份证号码XX
委托人：XX，性别XX，身份证号码XX
受托人：XX，性别XX，身份证号码XX
上述委托人因购买彭州市“朋城远界”X栋X单元X楼X号住房并向银行申请贷款，现就以下事项授权受托人代为办理：
公 证 员
二○xx年十月二十九日
委托期限：至上述事项办理完毕之日为止。
注：1、贷款的具体材料，一般是收入证明、身份证复印件、户口复印件、婚姻证明、收入证明等，要看银行具体要求。
2、收入证明也是，一般各家银行有不同的范本要求。找开发商要就是了。他们能提供范本的。
关于银行买房贷款委托书范本 篇6
委托人：xx，性别xx，身份证号码xx
委托人：xx，性别xx，身份证号码xx
受托人：xx，性别xx，身份证号码xx
上述委托人因购买彭州市“朋城远界”x栋x单元x楼x号住房并向银行申请贷款，现就以下事项授权受托人代为办理：
一、以委托人的名义与上述房屋的开发商签订购房合同、购房合同附件、交付房款等、交付住房等手续，与指定的按揭银行签订贷款申请、扣款协议、提前还款及相关事宜；授权按揭贷款银行查询委托人的相关资信；同意将上述房屋抵押给该房屋的按揭贷款银行；
二、以委托人的名义签订与成都市住房置业担保有限公司签订相关担保与抵押登记等文件或合同；与相关公证部门办理上述房屋贷款所需的一切公证事宜；
三、根据“商品房买卖（预售）合同备案信息变更申请表”的内容到房管局修改、变更上述房屋的备案登记信息；
四、根据“商品房买卖（预售）合同注销备案申请表”的内容到房管局注销上述房屋的备案登记信息；
五、到房屋登记机关办理、变更或注销上述房屋的预购商品房预告登记手续等有关事宜，并领取相关证明文件；
六、办理上述房屋的预购商品房抵押权预告登记手续及其相关的一切事宜；
七、办理并领取上述房屋的《房屋所有权证书》、《共有权证书》、《国有土地使用证》及《房屋他项权证书》，并办理相关的抵押登记的一切事宜；
八、办理抵押登记的变更、注销、设立新的抵押登记及与其相关的一切事宜；
九、办理抵押权人的设立、变更及与其相关的一切事宜，并领取已登记了抵押事项的《房屋所有权证书》、《共有权证书》及《房屋他项权证书》；
十、将《房屋他项权证》或抵押登记证明文件交付抵押权人收执；
十一、以及与办理上述房屋产权及抵押登记相关的全部事宜；
十二、上述房屋相关的还贷催收通知书、交房通知书等相关文件送达至受托人，视为委托人收到；
十三、签署、签收因办理上述各类事项所需的全部文件；受托人办理上述委托事项所签署的文件及发生的全部费用，委托人均予以承认并同意承担；
委托期限：至上述事项办理完毕之日为止。
个人委托银行贷款 篇7
各家商业银行看准个人住房贷款的巨大市场展开营销,营销的重点放在房地产开发商和项目楼盘上,逐步形成了以开发商为主要营销对象,以特定楼盘为载体,以推动策略为主要促销手段的营销方式。随着个人住房贷款业务发展,这种传统的营销模式已经不能适应新的形势,如何采取有效的营销策略,发展个人住房贷款业务,在激烈的金融竞争中占据有利地位,已成为商业银行必须思考的问题。为此,笔者从个人住房贷款的特点出发,结合市场实际情况,对营销策略的创新进行阐述。
一、个人住房贷款特性
1、附属性。个人住房贷款依附于住房消费,没有住房消费就不存在因为购买力不足而产生的对个人住房贷款的需求。个人住房贷款只有同特定住房的购买行为相联系,才有其存在的意义和价值。销售势头好的楼盘,个人住房贷款的需求才会旺盛;如果滞销,个人住房贷款必定少有人问津。
2、价格固定性。个人住房贷款的价格,即贷款利率,由人民银行统一规定。各家商业银行所出售的个人住房贷款产品都执行统一定价。这一特性使个人住房贷款的市场竞争出现有别于其他产品市场的局面,由价格竞争转化为其他方面的竞争,如贷款发放条件、资格审批效率、还款手续繁简等。
3、收入实现的特殊性。个人住房贷款收入的实现并不是在出售当期实现,而是在贷款期间陆续实现,直至贷款期限终结才能实现全部收入。要想实现个人住房贷款收入,必须以贷款安全收回为前提,如果贷款不能按时收回,收入就不可能实现。所以,个人住房贷款营销的目的,是在保证安全性基础上实现最大限度地销售。
4、长期性。个人住房贷款周期最长可以达到30年,一般在15-20年左右。售后服务将是产品本身的重要组成部分。在贷款期内,借贷双方将可能遇到提前还款、贷款转让等诸多情况。售后服务的好坏以及贷后管理的优劣,将在一定程度上影响产品的销售。
5、同质性。个人住房贷款业务的核心集中在资格审查、贷款成数、贷款期限、贷款金额等几个方面。而各商业银行在上述内容上,都需遵照中央银行制定的统一标准执行,因此各家银行所提供的个人住房贷款产品存在明显的同质性。
二、个人住房贷款现行营销方式及存在问题
1、现行营销方式。目前,个人住房贷款普遍采取的营销方式是:由房地产开发商就其开发的楼盘提出融资申请,经银行审批同意后,同银行签订贷款合同;该楼盘开盘销售后,购买个体再到融资银行办理个人住房贷款。在这种操作模式下,逐步形成了以开发商为主要营销对象,以特定楼盘为载体,以推动策略为主要促销手段的营销方式。
以开发商为主要营销对象,是指商业银行对个人住房贷款的营销,主要针对开发商,而不是房产的购买个体。银行通过各种营销手段,满足开发商资金需求,以获得对该楼盘提供个人住房贷款的权利。
以特定的楼盘为载体,是指商业银行提供的个人住房贷款,明确指向同银行签订贷款合同的特定楼盘。融资银行要求对该楼盘的购房者提供独家个人住房贷款,购买个体对贷款银行没有选择权。
以推动策略进行促销,是指商业银行积极将产品推到开发商手上,再通过开发商将产品传递到最终消费者手中。开发商间接充当着批发商的作用。
2、现有营销方式下存在的问题。随着整个房地产市场和个人住房贷款业务的发展,这种营销方式已经不适应业务发展的需要,突出表现为以下三个矛盾:
一是开发商行为的短期性同个人住房贷款收入实现的特殊性之间的矛盾。对于开发商而言,个人住房贷款仅仅是促销的手段,是吸引消费者购买房地产的诱饵。贷款的成数、期限、审批通过率、办理时间和最高限额等等都是为了一个终极目标:在最短时间内实现销售收入的最大化,其行为具有短期性的特点。而对于银行而言,个人住房贷款销售收入实现的特殊性决定了,银行不仅要在现阶段将贷款放出去,更重要的是保证将来能够顺利收回本金和利息。在市场竞争日益激烈的情况下,两者之间的矛盾日益显现,开发商对银行形成倒逼:如果银行不能满足开发商的要求,就可能丧失该楼盘的个人住房贷款业务;如果满足开发商的要求,则意味着审批机制的弱化和贷款风险的增大。
二是产品同质性和品牌营销之间的矛盾。对消费者来说,各家商业银行提供的个人住房贷款产品没有任何区别,缺乏个性化和差别化。同时,由于银行给予开发商资金支持,开发商也会给予银行独家按揭的权利,因此个人住房贷款市场完全成为卖方市场,消费者没有选择银行的权力。而品牌营销是市场竞争发展到一定阶段的必然产物,商业银行已经开始对个人住房贷款进行品牌化经营,其实质就是产品内涵的个性化和差别化。产品的同质性,是品牌营销的大忌,品牌定位、品牌取向和品牌意识不可能建立在同质产品的基础上。
三是业务发展和风险防范之间的矛盾。个人住房贷款现行的营销模式使业务的发展和风险防范出现一个重要的中间环节:开发商。一方面,通过对大型房地产开发商和楼盘的营销,商业银行可以实现个人住房贷款业务的快速发展,另一方面,使得贷款风险集中于开发商和楼盘。目前,开发商风险和项目风险已经成为个人住房贷款的首要风险。一旦发生开发商操纵假个贷或楼盘烂尾,银行将面临巨大损失。贷款风险迅速累积的局面已经严重影响到个人住房贷款的可持续发展。
三、个人住房贷款业务发展的最新趋势
(一)大型房地产项目的出现,使一家商业银行垄断一个房地产项目的个人住房贷款业务的局面被打破。随着房地产市场的发展,开发商和房地产项目呈现大型化发展趋势,其个人住房贷款需要的资金量,动辄数十亿元。如此大的资金需求,往往是中小商业银行所不能承受的,即使是四大商业银行,也不可能同时承受数个大型项目。因此,开始出现由几家商业银行共同提供个人住房贷款的局面。
(二)二手房个人住房贷款的发展,打破了以楼盘为载体的局面。二手房市场近年来迅速发展,在某些地区已经超过一手房市场的交易量。二手房贷款的特点在于房源分散,商业银行无法按照楼盘进行划分,而是将中介公司视为开发商进行营销和管理,按楼盘贷款的局面被打破。
(三)房地产各项法律法规、规章制度的健全和完善,使开发商在个人住房贷款贷后管理中的作用逐步弱化。期房抵押登记备案制度的建立和完善、现房抵押登记制度的健全和政府房地产信息系统的建立,使贷款风险防范的外部环境逐步得到改善,通过开发商协助进行贷后管理和防范风险的必要性正在弱化和减小。
(四)随着市场竞争的日益剧烈,对开发商的促销的手段和方式已经达到瓶颈。从个人住房贷款本身来说,贷款成数、贷款期限、贷款金额、贷款办理效率等四个方面突破的空间极为有限。商业银行已经开始将创新的方向指向个人客户,推出贷款后期的转按、加按等业务,丰富贷款品种。
四、个人住房贷款营销创新
由于目前营销方式的不适应和市场出现新变化及新趋势,针对个人住房贷款业务的特点,有必要推出新的营销方式,即以个人客户为主要营销对象,以具体的购房行为为载体,以拉引为主要促销策略的新的营销方式。
以个人为主要营销对象,是指商业银行直接面对贷款个人进行营销。营销的目的是为了满足个人住房消费的融资需要。
以具体的购房行为为载体,就是要打破贷款按楼盘进行划分的限制,实现不指定楼盘的个人住房贷款。个人能够自由选择贷款银行。一个楼盘可以由多家银行提供个人住房贷款。
以拉引为主要促销策略,要求银行针对个人客户差异化、个性化需求,增进产品种类和功能。通过消费者的需求增长,拉动开发商对银行业务的需求。
新营销方式的转变,需要从以下几方面入手:
(一)打破个人住房贷款的楼盘限制,是实行新营销方式的关键。1、建立房地产信息库,全面了解整个地区的房地产市场情况。在个人住房贷款发展初期,由于对整个市场的不了解和防范风险的考虑,有必要严格对每一家开发商和每一个项目进行审查,但随着市场的发展,银行接触的开发商越来越多,经办的房地产项目越来越多,经办人员的经验越来越丰富,对整个房地产市场的了解越来越全面。有数据显示,一个地区80%的开发量由20%-30%的开发商完成。一家银行如果能够掌握4 0%以上的开发商,该地区绝大多数房地产项目就可被覆盖。在此基础上,个人住房贷款完全可以打破楼盘限定,针对购房行为提供融资服务。2、改变合作楼盘的审查方式,变核准制为准入制。现阶段由于个人住房贷款以具体项目为载体,银行在放贷前对该项目进行严格的审查。这种核准制的进入方式,人为造成各银行之间按照项目进行个人住房贷款的分割,同时,一旦项目发生风险事件,个人很可能会拒绝归还贷款,造成整个项目的大面积逾期。所以,应该将目前的核准制转变为准入制,任何开发商都可以用新开发楼盘向银行申请合作,与银行签订合作协议。
(二)改变创新方向,拓展中间业务领域,开展收费服务。银行要改变目前抢大开发商、抢大项目的营销策略,改变对开发商过分迁就,放弃风险防范进行盲目创新的局面。将创新的方向转向为个人客户提供优质服务上来。积极拓展收费性的中间业务,压缩免费业务,提高开发商准入门槛。
1、创新还款方式。目前,商业银行大都只提供等额本息和等额本金两种还款方式,不能满足客户需求,应针对不同情况,开发等额递增(减)、等比递增(减)、先息后本、先本后息、按季还款等多种还款方式及各种还款方式的多种组合,为个人客户提供个性化、差异化的服务。2、设计贷款方案。贷款品种不断丰富,即使同一种类之间也将会有较大差别,如采用不同的还款方式,贷款方案设计的需求就会应运而生。应根据客户财力的变化趋势,合理选择贷款品种和还款方式,设计一套完整的贷款方案,实现资源的最佳配置,为个人住房贷款的增加一项增值服务。
(三)以品牌营销为核心,进行全面营销。对个人客户开展直接营销的重点是品牌营销,品牌营销的实质是服务营销。从某种意义上来说,房地产开发商并不看重个人住房贷款的品牌,他关心的是商业银行对其资金支持的力度。而个人客户却不同,在获得银行贷款的同时,他还必须考虑在长达20年以上的还款期内,银行能够提供怎样售后服务。一个好的个人住房贷款品牌并不在于它是否能够无限度地满足个人的资金需求,而在于其所提供的基本服务和增值服务价值。商业银行应该走品牌化服务的道路,面向购房者开展品牌营销,认识到品牌价值的购房个人会对开发商形成新的倒逼,要求在该项目能申请到具有优势品牌的个人住房贷款。
个人委托银行贷款 篇8
摘 要 个人住房抵押贷款业务以其风险低、业务范围广、经营收入稳定的特点，正日益受到我国各大商业银行的青睐。但是随着个人住房抵押贷款业务规模的不断扩大，个人住房抵押贷款业务的风险也不断的出现，本文阐述我国商业银行个人住房抵押贷款业务的发展现状，根据住房抵押贷款的自身特性，详细分析了我国商业银行个人住房抵押贷款主要面临的风险，说明了加强商业银行个人住房抵押贷款风险防范的重要性和必要性。
关键词 商业银行 个人住房抵押贷款 抵押贷款风险
民以居为安，住房历来备受关注，但高额的房价让很多人只能望房兴叹，人们开始选择住房抵押贷款购房，伴随着这个市场的扩大，住房抵押贷款不良率也开始攀升潜在风险已逐渐显现。然而与当前国有银行较高的企业贷款不良率相比个人住房抵押贷款不良率相对较低，银行重视眼前情况而忽视个人住房抵押贷款期限长潜在风险大的特点，此业务被各家银行作为优质业务着力发展忽视对风险的认识和研究。然而美国次贷危机的爆发，表明商业银行在经济处于上行周期时，个人住房贷款的发展如果对其风险不加以认识和防范，会给银行带来重创。因此加强对个人房地产抵押贷款的管理关系到我国金融，甚至是整个国民经济的稳定和发展。
一、我国商业银行个人住房抵押贷款及其风险暴露
随着经济的发展，收入的增加，居民消费观念的改变，购买住房的人数在上涨。个人住房的销售面积从2001年的1.850亿平方米到2010年前11个月8.25亿平方米。全国个人住房抵押贷款余额也从2003年1.18万亿元2009年9.59 万亿元，目前我国商业银行的消费贷款规模总量中个人住房贷款占八成。可见我国---住宅市场的兴旺带动了购房信贷的快速增长。越来越多购房者选择采用个人住房抵押贷款购买住房。商业银行为争取更多的信贷客户，不断创新贷款方式。住房市场有出现泡沫的风险，政府也在加大调控，并在2010年四月份重拳出击，出台了楼市的“国十条”。政策的高集中说明住房市场的风险越来越大。
二、商业银行个人住房抵押贷款风险及成因分析
在目前我国的经济体制环境个人住房抵押贷款风险发生有其可能性和必然性，这主要是个人住房抵押贷款自身的特性和市场环境等诸多内外因素决定的，具体而言，我国商业银行个人住房抵押贷款主要面临以下几个方面风险：
（一）信用风险表现及成因
个人住房抵押贷款中的信用风险通常又被称为违约风险，在贷款中由于借款人在信用活动中存在不确定性，如违约或信用等级下降，不能依合约按期偿还住房贷款本息而给银行带来经济损失。通常导致借款人违约的原因有三个：自然原因或社会原因等客观原因；借款者经济利益比较厚的故意违约行为；借款者由于品性不佳的欺诈违约。现有信用风险管理体系主要有以下缺点：
1．个人信用资源普遍缺乏
个人信用资源主要包括个人身份证明、纳税记录、资产价值和债务记录等多方面的综合个人信息。它是建立个人信用管理体系的基本素材，商业银行只有拥有了较为完备的个人信用资源的前提下，才可能对个人信用状况进行客观公正的评估，个人信用资源是我国商业银行发放贷款的主要依据。我国从2006年开始，中国个人信用信息基础数据库正式运行。虽然央行宣称通过3年时间打造的这个数据库，涵盖了97.5%的个人信贷和100%的企业信贷。四年过去了，很多应该纳入信用范畴的参数仍未纳入，而且个人信用资源分散，工商、税务、银行、保险。公安、法院等部门。大部分机构的数据未公开，机构之间也未建立起资源共享机制。使得商业银行在向个人发放贷款时能借以判断的资料不充分，不但增加了商业银行的交易成本降低了银行服务效率，其调查准确性和及时性也得不到保证，个人信用风险难以得到有效地事前控制。
2．个人住房抵押申请者资信状况的变化产生的信用风险
个人住房抵押一般期限较长，其还款期限通常20～30 年左右，个人资信状况面临着巨大的不确定性。由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，使个人住房贷款申请者资信状况发生变化，信用的缺失以及个人支付能力的下降，加大了银行的信贷风险，由于信息不对称，借款人可以利用虚假的经济收入证明、抵押物重复抵押、故意隐瞒抵押物共有人押等欺诈行为骗取银行的贷款。在个人信贷业务的决策过程中，银行处于信息劣势地位，只能凭借购房者提供的资料判断贷款的可行性，即便是这些近期的资料不具备准确性。
3．个人住房抵押贷款信用风险转移机制存在缺陷
个人信用档案的建立可为银行发放住房贷款提供事前评估的依据而降低信用风险管理要求将个人信用风险真正控制在可接受的范围之内。目前我国商业银行个人住房信贷的信用风险管理存在许多不足之处，尤其是由于缺少功能完善的信用担保、保险等配套工具，商业银行的个贷风险常被固化，风险转移制度的缺陷往往使风险累积，妨碍了住房信贷业务的正常发展。随着个人贷款业务规模的发展，这一影响还将变得更加突出。第一，个人信用制度的缺失将造成银行交易成本过高。银行审核个人贷款的程序无法简化，银行发放一笔数万元的个人贷款与发放一笔数百万元的企业贷款费用相当，銀行交易成本大大提高。第二，个人信用制度缺失的现状导致银行过度依赖房产抵押。但抵押只是一种事后的风险释放，是一种手段而非目的。我国的社会制度特性缺乏社会保障的现状使得法院对无力还贷的借款人难以做出强制性判决或采取强制性执行手段，住房信贷的事后风险也无法得到有效控制。
（二）利率风险表现及成因
近年来央行不断调整贷款基准利息，国内商业银行的个人住宅抵押贷款面临的利率风险不断增大。固定利率下通货膨胀风险一般比浮动利率下的大，因为后者往往随通货膨胀而上浮。房地产金融的长期性决定了其通货膨胀风险也较大由于我国房地产市场正处在房价虚高、投机盛行的发展阶段，与贷款利率风险相伴随的抵押物价值贬损风险和潜在的违约风险也逐步成为现阶段我国商业银行个人住房抵押贷款的主要风险源。个人住房抵押贷款利率风险原因主要有以下几点：
1．宏观经济走向的不确定性
2006-2007年住宅需求旺盛，房价持续上涨，住房投资额占固定资产投资超常规的高速增长。06年中央采取了紧缩的财政政策、住房结构调整，07年从紧的货币政策，销售量开始大幅萎缩。随着楼市由热转冷，2008年下半年，政府改变调控政策，向行业连续施以援手，一向紧收的房地产政策逐步放松。2010年由于房价过度上升，政府又开始实行从紧的房地产政策。在国家住房政策的不断调整下，经济走向的不确定性将加大宏观政策的不确定性，从而增加商业银行住房抵押贷款中的利率风险。
2．房贷利率的调整缺乏灵活性
现阶段我国的利率还没有完全市场化，个人住房贷款的利率是按法定利率的调整而调整的。2002 年3月1 日开始实施的《个人住房贷款管理办法》第四章第十四条规定“（个人住房贷款）期限在1 年以内（含1年）的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在1 年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定”。这种调整利率的做法，看似利率风险从银行完全转移给了借款人，银行不再有风险，但实际并非如此。利率的调整是中央银行决定的，商业银行并没有自主权，中央银行调整可能会严重滞后于市场环境的变化。
3．通货膨胀的压力
近年来，我国中央银行配合政府的积极财政政策，加大了货币投放的力度，货币Ml、M2 增幅及增速逐年加大。2005年CPI环比增长1.8%，2007年环比增长5.9%。2008年一年，虽然世界各国经济受到经济危机的严重打击，各国的经济普遍下降严重（见图1）。近期公布2010年11月CPI为5.1%，通货膨胀一旦发生，银行发放住房抵押贷款便会孕育更大更多的利率风险。央行大幅度加息的可能将使商业银行面临利差缩小、收益大幅度减小的可能。商业银行所持有的抵押物—住房的相对贬值（相对于原名义价格）将使银行资产面临大幅度受损的可能。
（三）提前还贷风险表现及成因
提前还贷是指借款人在谋其偿还的本金额超过当期预定偿还的本金额，主要包括对部分贷款余额提前偿还和一次性清仓所有贷款余额。个人住房抵押贷款业务发展至今，提前还款已经成为个人住房贷款风险中一个重要方面。住房抵押贷款的提前还贷行为造成了住房抵押贷款组合现金流较大的不确定性，从而给银行的资金管理带来较大的不良不利影响。提前还贷是银行对资产负债的期限匹配难度加大。如何有效防范提前还款风险，不仅是我国商业银行发展个人住房贷款业务面临的重要问题，也是顺利推进个人住房抵押贷款证券化的必要途径。理性借款人会随时在对自己有利的情形下采取提前还贷行为，以期在购房中的成本支出达到最小化。那么这种收益的获得必然是以银行的损失来承担为条件的。提前还贷风险原因如下：
1．预期利息收入减少，回收资金闲置的损失
由于住房抵押贷款中利率比储蓄利率高的很多，而且安全性较高，是银行信贷资产中获取利润的主要产品，然而随着提前还贷率提高，银行的预期收益不能实现，从而付出的服务无法得到回报。提前还贷率越高给银行造成的预期收入的损失也就越大。举一个最简单的例子，假设存一笔利率为8%的10万元十年等额本息抵押贷款，根据每月住房抵押贷款的现金流提前贷款的话，银行会遭受到预期利息收入。如果借款人提前一年归还贷款会损失611.31元，数额相对不大，而提前九年就有37839元的损失，而在住房抵押贷款中，平均的年限在二十到三十年，可见预期损失的利息是相当大的。
2．增加银行服务成本，可能增加市场风险和通货膨胀风险
由于提前贷款行为的不确定性，是的银行不能按照正常的贷款程序来处理，只能提供额外的人力来完成相关的各种操作，从而造成了人力资源的大量浪费。一般来说，银行所增加的服务费用与提前还贷次数成正比变化，而与提前还贷无关，即提前还贷率越高，那么银行服务的费用越大。提前还贷行为在一定条件下可以增加市场风险和通货膨胀风险。如果其他贷款的报酬率低于住房抵押贷款利率，那么提前还贷行为会增加银行的市场风险。当通货紧缩时发放的住房抵押贷款购买力风险较小，如果借款人提前还贷会增加商业银行的购买力风险。
（四）其他风险
在个人住房抵押贷款中出了信用风险，利率风险，提前还贷风险外，还包括其他风险：银行的流动性風险，像个人住房贷款这样的房地产消费贷款期限长，一般借款期限长达10～20 年，甚至可达30 年，流动性较低，商业银行发放大量个人住房贷款会占用巨额资金。近年来个人住房贷款发展势头很猛，毫无疑问，我国个人住房贷款很快就会接近甚至超出20%的警戒线，个人住房贷款的流动风险日益突出。抵押物变现风险，由于房地产金融中大多以房地产作借款的抵押物，当借款人不能按期还款时，贷款银行要处分抵押房地产从中求偿，如果抵押物难以处置，银行缺乏现金来应付提款等需要就会形成流动性风险。抵押贷款资金来源和运用的结构风险。商业性个人住房消费贷款的资金来源，基本依赖于储蓄。储蓄的资金有短期性和随意性的特点，不能满足住房信贷数量大和期限长的要求，导致存贷资金不能在结构、数量和时间上合理挂钩。用短期的资金发放长期的贷款，容易使银行形成支付危机，从而给住房金融的进一步发展背上巨大的包袱，隐含着巨大的金融风险。
三、结束语
随着我国个人住房抵押贷款业务的发展，商业银行进行这方面的风险管理将会越来越重要，从现状中看我国的在住房抵押方面的风险管理机制缺失。面对新形势下银行住房信贷的发展的新趋势，我们应立足于我国经济、金融发展水平，借鉴国际上的风险管理方法，结合自身特点，逐步探索出一套符合我国国情的行之有效的风险管理观念、方法和工具。为了银行住房抵押贷款的安全性和收益性。不断地完善银行的个人信用体系，提高对利率风险、信用风险、提前还贷风险等相关住房信贷市场的风险发现和预防机制，加强员工的素质教育及业务培训等。只有这样我国的住房抵押贷款市场才能不断的发展，银行的稳定性，盈利性才能不断提高，商业银行才能获得稳定发展。
参考文献：
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