前期介入管理方案

前期介入管理方案（精选7篇）

前期介入管理方案 篇1

前期物业介入管理方案

由于房屋因部分原因未达到交房条件，部分业主自愿提前进场装修，为便于管理，物业公司提前进入，其管理方案如下：

一、人员配备：管理处设经理1名、电工（电梯操作工）1名、维修（收费）人员1名、保安2名。

二、管理制度：严格按物业管理条例及住宅室内装饰装修管理办法（建设部令（2002）第110号）进行管理。

三、前期费用标准：管理处经理每月1000元，电工每月800元，维修工每月800元，保安每月1600元，共计每月4200元。

备注：

1、前期管理费用由开发补助给物业公司，补助时间从2010年6月15日至工程备案登记证上时间为止。

2、业主的物管费用计算时间从工程备案证上时间开始计算。

物业管理有限公司

年月日

前期介入管理方案 篇2

一、物业前期介入的重要性

现代建筑的设计越来越复杂, 技术含量越来越高, 建设周期越来越长, 安装和施工难度越来越大, 为了保证物业的正常使用, 及时发现并纠正物业规划设计中的各种缺陷、建筑施工阶段出现的种种问题, 有利于对物业实施更有效的管理, 减少物业管理中的矛盾和纠纷, 保障物业管理企业的合法权益并规避风险。物业管理企业提前介入物业的开发和建设, 对完善物业的使用功能、确保物业的建设质量, 具有不可替代的重要作用。

(一) 物业管理的前期介入有助于杜绝前期设计施工阶段留下隐患

规划设计是决定今后物业管理能够提供高效、精简而优质的服务的关键。由于规划设计人员往往依据技术标准及从建筑规划角度进行设计, 对于管理的要求考虑不足, 这时就需要管理人员从便于今后管理、降低管理成本的角度去提供意见, 由设计人员根据意见综合考虑后加以实施, 从而在项目的源头为管理创造条件。管理公司在本阶段可以根据发展商的投资预算、物业档次等前提条件, 从整体环境设计、封闭管理、硬件设施设备配备及安装位置、娱乐服务的原则来提出建议甚至要求。物业的设计人员不是专业的物业管理者, 其在制定设计方案时, 不可能将后期的物业管理中可能出现的问题考虑周到。同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔, 建筑技术以及人们生活水平的提高都可能是涉及方案落伍。物业管理者作为物业的维护者, 在长期的实际工作中对物业可能出现的种种问题了解比较清楚, 尤其提出必要的建议, 即可避免因设计失误而给物业管理带来的麻烦。同时在施工过程中, 虽然工程监理人员对物业进行了监督, 但由于各种主观因素的影响会使其做出一些不恰当的抉择或更可能在无关大局的可松可紧的问题上放弃原则。物业管理单位则不同, 因为其不得不在日后继续与此物业打交道, 在关系到切身利益的条件下, 它可能比工程监理人员的要求更为严格, 工作更为细致、周密。

(二) 物业前期介入管理可以为业主把好验收关

房地产开发经过多年的发展, 从以生产为龙头的建设阶段, 以卖房为龙头的销售阶段, 已经发展到现代房地产开发的营销为龙头导向的阶段。物业管理公司的职能和业主服务要求也相应发生了变化, 不再停留在物业管理公司只要搞好后期管理服务上, 还要求借助物业管理熟悉掌握房屋和设备使用管理的专业优势, 前期介入管理开发阶段, 共同参与物业的规划。设计、施工、验收等工作, 保证物业建设的设计合理和质量良好。

作为业主的管家从物业前期介入管理开始为维护业主口业主与发展商共同的利益, 拟定物业管理公约, 清楚界定发展商、小业主及物业管理公司三者之间的权利与义务, 建立完善的物业管理档案系统, 拟定各项安全管理制度和各种紧急情况处理程序, 在入伙前了解各工程及设备情况, 参与施工管理和设备调试工作。物业管理公司在接管物业前为维护全体业主 (使用人) 的利益以及自身的合法权益, 并先于业主入住 (使用) 之前进行, 从确保物业的正常使用功能和管理基础出发, 代表业主对即将交付使用的物业的质量、管理资料、配套设施等进行的综合性管理。前期介入管理的合格也是物业可以交付使用和交付管理的前提要件之一。

(三) 管理的前期介入可为房地产公司积累无形资产

众所周知, 现在房地产企业许多都是昙花一现, 这并非是企业经营者眼光不够远, 员工不够努力, 而是该企业在初期有着惊人的业绩, 而在经营一二个楼盘之后, 却再也无法使客户再对其产品投资了。原因就是这些企业不能够重视本身形象的积累, 对于无形资产不够重视, 特别是对于楼盘销售后的物业公司的选择。有的是房地产公司自己组建的物业公司直接接管, 但是却把大量的精力放在下一楼盘的开发户售上, 对于已卖出的楼盘不闻不问, 造成居民对物业公司满意度不高, 连带对该房地产公司也失去了信心;有的则是干脆直接招聘物业公司, 但是对所招聘的物业公司资质、规模等情况一无所知, 像是烫手的山芋一样将卖出的楼盘抛给物业公司。其后果就是造成客户对其评价大大降低, 直接导致房地产公司销售额下降, 最后公司无法经营而倒闭。

(四) 物业管理的前期介入有助于物业管理单位的顺利接管物业

物业管理的前期介入阶段是物业管理单位熟悉物业实际情况的过程。山于其参与了物业的设计规划阶段, 可以对物业的总体规划布局。结构以及管线安排做到心中有数。由于其对工程的质量进行了监督, 对物业日后可能出现的种种隐患了如指掌, 在工作中就可以做到有的放矢。同时其又可以有充裕的时间进行物业管理方案的设计、人员的安排, 为管理物业打下良好的基础。亦可在收集的各种图纸等原始资料的基础上建立起完善的档案文件系统, 减轻日后的管理难度。

物业的前期介入管理是后期物业管理的一项基础性工作, “物业管理从图纸开始”其核心是把物业管理的思想注入到物业的规划、设计、施工进程中, 使物业尽量满足业主的要求。物业管理企业通过前期介入管理对物业的土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌, 便于在后期管理中做好物业及其附属设施的维修养护工作。由于已对所管物业有了全面了解, 就为竣工验收、接管验收打下了基础。同时, 通过前期介入管理可以提出许多设计和施工方面存在的问题和解决的办法, 从而大大减少物业管理工作中物业的返修工作量。前期介入管理完善的记录和相应的证据在未来的隐患发生时, 对分清物业管理与建设、施工、安装单位的责任非常有利。是确保物业的使用质量, 为日后漫长的物业管理奠定基础的极为重要的物业管理工作。

综上所述, 物业管理前期介入, 能较好地履行建设单位与物业管理企业的责任, 化解整个物业管理活动中的诸多矛盾, 防范后期物业管理中可能存在的潜在风险, 实现物业前期建设与后期管理有效对接, 为物业的后期管理的顺利发展铺平道路。

二、物业管理前期介入的时机和方式

(一) 项目设计阶段

由于项目设计的缺陷导致的工程维修问题, 站在业主的角度, 哪怕服务再及时, 维修再到位, 即使疲于奔命也不会让业主满意。正如一个社区, 破案率再高都不是一件值得炫耀的事, 只有发案率等于零, 社区的安全才会得到居民的认可。项目设计阶段的前期介入改“灭火”为“防火”, 在规划设计方案出台前, 就介入方案的修改、优化和决策, 把平时管理实践过程中掌握的信息反馈给设计师, 在设计时充分考虑到业主生活和物业管理的实际需要, 提高设计品质。

优化规划设计是物业区域能否形成完整、合理、舒适、便利等区域功能的先天决定因素, 以往房地产开发在规划中大多考虑了美观和结构合理等因素, 而没有从有利使用和管理的角度, 从使用人的角度整体规划。容易出现建成后的物业使用与管理上的各种矛盾与欠缺, 并造成整体布局上的缺陷。物业管理的提前介入及时带来使用人和管理人长期相伴所积累的信息, 对在规划设计中可能存在的不足和遗漏, 在物业规划设计时或物业建设前提请发展商加以修正, 使规划设计更合理。

(二) 项目施工阶段

在项目的施工阶段, 物业管理的前期介入能起到确保项目的功能定位和物业的使用功能, 从使用人的角度出发监督施工, 减少返工, 防止留下后遗症。

在物业建设中, 质量问题总是给发展商和物业管理企业留下一个又一个的难题, 例如房屋建筑内在的质量问题, 施工建造中留下的安全隐患, 设备安装调试的欠缺等等。这些问题往往在物业竣工时不易察觉, 加上验收疏忽遗留下的, 必然造成后期物业管理的力不从心。要改变这种状况, 发展商完全可以利用物业管理企业长期管理各种类型物业的专业能力, 利用物业管理企业对物业长效管理、对业户终生服务的责任心, 协助施工监理、安装调试和竣工验收, 将施工、安装、调试、验收中可能存在的质量问题降低到最低程度, 以发挥前期介入减少返工、防止后遗症的作用。

(三) 物业管理准备阶段

物业管理前期介入为物业的正常管理打下坚实的基础, 通过前期介入可以大量收集和掌握物业的第一手资料, 如收集图纸资料, 分门别类编制物业设备设施台账、记录物业建设过程中的重大相关事项、建立物业技术档案和物业业户档案、调查分析未来业户服务需求等。还可以根据第一手材料提前策划项目前期物业管理的方案, 进行机构设置、人员配备、费用测算、员工培训、入伙准备等工作, 使物业建设与物业管理有条不紊的衔接与过渡, 让物业的硬件建设与软件管理相得益彰。

在物业管理准备期间, 发展商可以与物业管理企业共同协商, 共同策划, 并对前期物业管理方案进行审核与把关, 确保产品生产销售与售后服务均达到良好的预期效果。

总之, 物业管理前期介入, 对于培育整个物业市场, 促进物业管理企业积极走向市场, 推进物业管理水平的提高, 为业主物权的保值、增值, 有着举足轻重的作用。

摘要：为了保证物业的正常使用, 及时发现并纠正物业规划设计中的各种缺陷、建筑施工阶段出现的种种问题, 有利于对物业实施更有效的管理。物业管理前期介入, 对于培育整个物业市场、促进物业管理企业的可持续发展、推进物业管理水平的提高、使业主的物业保值和增值, 有着举足轻重的作用。

关键词：物业管理,前期介入,重要性,介入时机

参考文献

[1]、孙碧敏《浅谈物业管理公司前期介入的意义》《中国物业管理》2006.3

[2]、《浅析物业管理的前期介入》中物协河南物业网

前期介入方案 篇3

在物业管理早期介入阶段，从物业管理的角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大业主的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。根据某项目工程进展情况，从以下方面综合考虑制订方案：

一、工作内容：

（1）从政策法规的角度，提供有关物业管理的意见和依据。

（2）从物业管理的角度，对以下方面提出合理化意见。

（3）园区规划设计。

（4）建筑设计和选材。

（5）环境整体设计。

（6）标识系统的设计、配置。

（7）绿化设计。

（8）其它公建配套设施配置。

（9）电梯、空调系统的配置。

（10）消防设施配置。

（11）安全监控系统配置。

（12）弱电系统其它配置。

（13）各类设备配置、选型。

（14）隐蔽工程施工。

二、接管验收管理方案

为确保项目的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护业主的合法权益，方便日后的物业管理，特制项目接管验收方案。

1、管理内容：

（1）了解接管物业的基本情况。

（2）编制《物业接管验收计划》，确定物业验收的标准、方法和日程安排。

（3）与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对商业街区物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改。

（4）与开发、施工单位一起，对项目物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准。

（5）与开发、施工单位联合进行项目物业交接。

（6）核对、接收各类房屋和钥匙。

（7）核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档。

（8）核对、接收各类设施设备。

（9）核对、接收各类标识。

2、管理措施：

（1）组建接管验收小组，负责项目的接管验收工作。

（2）制定接管验收规程。

（3）掌握物业验收的标准和程序。

（4）提高对接管验收重要性的认识。

（5）实事求是地开展接管验收工作。

（6）按规定办理接管验收手续。

三、业主入住管理方案

在办理业主入住手续时，为业主提供方便、快捷、及时、周到的服务，对于塑造管理公司的形象，给业主留下良好的第一印象，具有重要作用

1、管理内容：

（1）在业主领房前将所有资料准备齐全。

（2）精心布置业主入住现场，为业主办理领房手续提供一条龙服务。

（3）业主所持的入住通知单和各类必备证明，发放交房资料。

（4）收回业主按规定填写的各类表格，收取业主应缴纳的费用。

（5）陪同业主验房，办理领房手续。在验房过程中，发现的房屋质量问题经业主确认后，填入《业主验收交接表》。

（6）对验房交接中发现的房屋质量问题，与业主约定时间，及时解决。

2、管理措施：

（1）制定《业主领房程序》。

（2）策划业主入住现场布置方案。

（3）按照业主领房程序，安排工作流程。

（4）热情接待，百问不厌，虚心听取业主意见。

（5）按规定办理业主入住手续。

四、秩序维护管理方案

在项目物业管理中，应当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护项目物业和业主的安全，这是一项很重要的工作，最为广大业主所关注，特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。

1、管理内容：

（1）常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，维护项目物业小区公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、业主安全的行为。

门岗的任务：

a.礼仪服务（向业主行举手礼或注目礼）；

b.维护出入口的交通秩序；

c.对外来车辆和人员进行验证和换证；

d.制止身份不明人员和衣冠不整者进入物业服务小区；

e.严禁携带危险物品进入物业服务区；

f.遇有外来人员将大件物品带出物业服务小区，即与物主核实，并作登记。

g.为业主提供便利性服务。

巡逻岗的任务：

a.按规定路线巡视检查，不留死角；

b.巡查车辆停放情况，维护道路畅通，做好安全防范工作；

c.对物业服务小区内的可疑人员进行检查防范；

d.物业服务小区安全检查；

e.装修户的安全检查；

f.防范和协助公安部门处理各类治安案件；

g.防范和制止各类违反小区管理制度的行为。

2、管理措施：

（1）实行半军事化管理，制订各项秩序维护员管理制度和奖惩措施，并严格付诸实施，以增强秩序维护员的工作责任心。

（2）强化秩序维护员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高秩序维护员的思想素质和业务技能，每年组织不少于4次会操。

（3）加强秩序维护员的行为规范教育，要求服装统一，佩证上岗，言语文明，举止得当。

（4）严格执行秩序维护巡更点到制度，确保巡逻质量。

（5）监控中心设备每天检查、保养，监控系统沿线影响监控效果的杂物及时清除。

五、消防管理方案

结合物业小区特点，尤其有高层楼宇的消防管理是物业管理的重中之重，要根据消防法规的要求，并结合住宅的实际，切切实实地做好消防安全工作，确保业主、物业财产安全。

1、管理内容：

（1）做好消防监控中心的管理；

（2）做好消防设施、器材的管理；

（3）保持消防通道的畅通；

（4）加强物业小区装修期间的消防安全管理；

（5）严禁携带、储藏易燃易爆物品；

（6）防止电器短路、管煤泄漏等引发火灾因素。

2、管理措施：

（1）制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落实；

（2）制订消防事故处理预案，防患于未然；

（3）建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习；

（4）定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除；

（5）做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态；

（6）制止任何违反消防安全的行为；

（7）积极开展防火安全宣传教育，定期向业主传达消防知识；

（8）发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警

六、清洁绿化方案

清洁绿化作为物业管理的重头戏，是小区内不可缺少的部分，关系到整个小区的形象，也是测定环境质量的一个重要指标，故拟订以下管理方案：

1、管理内容：

（1）绿化养护：绿化工应做到管理日常化、养护科学化。

根据气候，给花木适量浇水。

根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土；

及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时扶正、整修或补苗； 制定预防措施，防治病虫害；

做好恶劣天气花草树木的保护工作； 定期修剪草坪，使其生长茂盛，平整美观。

（2）清洁卫生：通过日常保洁工作，使小区公共环境和公共部位整洁，公共设施洁净、无异味、无破损。

（3）地下车库：每天清扫地坪，轻抹各类标志牌，随时处理大面积油渍、积水；每周冲洗地坪，去除下水道口杂物；每月对墙身进行去渍和除尘；每季清洁、擦拭照明系统，天花及管道外除尘。

2、管理措施：

（1）建立绿化保洁制度，狠抓落实；

（2）按操作规程进行规范操作；

（3）加强绿化保洁人员的思想教育和业务培训，提高员工素质，增强专业技能；

（4）以“三查”形式对绿化保洁工作进行经常性监督检查（“三查”指：清洁督查巡查、管理员巡查、管理部经理抽查）；

（5）抓好绿化保洁人员的行为规范管理，要求服装统一、标识齐全、言行文明。

七、房屋、设施设备管理方案

房屋特别是共用设施设备的管理，直接影响到小区的形象、业主的使用效果和物业的使用年限，其重要性是不言而喻的。故拟订以下管理方案：

1、管理内容：

（1）房屋公共部位维护管理：根据交房进度，小区内房屋可分为业主已领房和空置房。租户已领房：

房屋交付时，服务中心应及时与租户签订物业管理公约，书面告知装修管理规定，督促业主按规定办理装修申请手续，并建立业主档案。屋顶不得安装任何设施设备，楼道墙面、地面、扶手、电梯前厅应根据业主装修进度，采取保护性措施，以确保房屋质量和美观，并督促业主和装修队在装修施工时保护好智能化系统的预埋管线及各类公共管线设施。装修垃圾实行袋装化管理，严禁高空抛物。装修结束后，应注重房屋公共部位的养护和修缮。空置房：

空置房（含业主托管房）移交后，服务中心应每月通风打扫一次，并对房屋和设施全面检查（包括墙面、管道、门窗、电源线路、电表），对发现的问题，或尽快处理，或及时报告开发商，并督促其予以解决。

（2）设备设施维护：

a.电梯在装修期间实行保护性管理；

b.小区内的公共水电设备设施应经常进行检查，发现损坏，及时维修，要按不同型号产品的养护要求进行日常养护；

c.公共卫生设施每天检查一次；

d.水泵房、中央空调机房、锅炉房每天巡查两次；

e.电梯机房设备，每周保养一次（半年保养和一年保养按规定进行）；

f.消防栓系统、喷淋和烟感报警系统、消防器材等消防设施设备按相关维护方案检查养护； g.供配电房设备每天巡查一次，每周检查一次；

h.消监控系统设备按相关维护方案检查养护；

i.电话机房、综合布线柜和电话接线箱每天巡查一次；

j.业主自用水电设施的维修，应按规定填写《有偿服务联系单》，确保维修及时率与合格率。

2、管理措施：

（1）制订房屋及共用设施设备管理制度和操作规程；

（2）维修人员持证上岗，操作规范，维修及时；

（3）抓好维修人员技术培训，提高业务素质；

（4）建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率；

（5）加强装修管理，督促做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止；

（6）加强共用设施设备的巡查，将故障消灭在萌芽状态。

八、人力资源管理方案

一流的物业必需一流的管理，一流的管理必需一大批高素质的管理人才和专业技术人才，而人才的管理与培训，对于保持员工队伍的高质量，提高物业管理的水平，具有十分重要的意义。

1、管理内容：

（1）按照合理的人才结构配置各类人才；

（2）任人唯贤，量材录用；

（3）开展业务培训，全面提高业务素质；

（4）进行业绩考核，优胜劣汰。

2、管理措施：

（1）制定岗位职责，做到责、权、利分明；

（2）建立约束与激励相结合的运行机制，充分调动工作积极性；

（3）加强思想作风建设，树立全心全意为租户服务的观念和企业的品牌意识；

（4）岗前培训与在岗培训相结合，走出去培训与请进来培训相结合：

（5）全面考核，做到公开、公平、公正。

九、档案管理方案：

1、管理内容：

（1）工程档案；

（2）业主档案；

（3）工作档案；

（4）财务档案；

（5）文件档案。

2、管理措施：

（1）制定档案管理制度，并严格执行；

（2）按照档案管理要求，分门别类，编目造册，方便查阅，利于管理；

（3）专人管理，责任到人，存放有序，管理规范；

（4）配置专门的档案管理用房和必要的设施设备，以满足档案管理要求；

（5）根据档案资料的形式、性质，采用不同的管理手段，科学管理，确保档案资料完整、安全；

商业物业管理前期介入 篇4

项目设计阶段 商业物业管理在规划设计阶段就介入方案的修改、优化和决策，把平时管理实践过程中掌握的信息反馈给设计师，在设计时充分考虑到商业物业经营和管理的实际需要，提高设计品质。及时带来使用人和管理人长期积累的信息，对在规划设计中可能存在的...物管企业通过前期介入对物业的土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况的了解，便于在后期管理中做好物业及其附属设施的维修养护工作。

一、项目设计阶段

商业物业管理在规划设计阶段就介入方案的修改、优化和决策，把平时管理实践过程中掌握的信息反馈给设计师，在设计时充分考虑到商业物业经营和管理的实际需要，提高设计品质。及时带来使用人和管理人长期积累的信息，对在规划设计中可能存在的不足和遗漏，在规划设计时或建设前提请开发商加以修正，使规划设计更合理。

1、根据《商业管理房产技术条件》，结合项目实际情况，组织相关的专业工程师进行图纸会审，会审的重点放在高低压配电系统、水系统、空调系统的划分及外立面的方式等。如：

1）高低压配电的会审主要关注配电容量是否足够，双回路供电中任何一路断电下物业能否正常运营等；

2）主力店的租用设备、公共区域照明供电是否接入主力店自用回路；

3）公共区域照明的开闭是否能自动控制，是否采取了节能措施；

4）计量方式关注各主力店是否可以独立计量，尽量减少代收、代垫情况；

5）水系统考虑不同高度分段加压、低层市政直供旁路等；

6）空调系统要根据业态的分布，合理进行系统组合划分和机组制冷量的选择；

2、从商场日常经营需要出发提出合理建议：

1）各设备房的房间规划、预留位置是否合理，设备房预留的设备位置是否符合后期管理使用需要；

2）地下室汽车坡道的宽度、坡度、转弯半径是否符合使用要求，地下室车位划线及流向设置是否合理，停车收费系统设置的建议；

3）外墙广告位预埋件的设置是否满足使用要求，照明、供电、计量方式是否合理；

4）建筑材料的选用、设备设施的性能特点、使用效果、养护、维修乃至更换的成本费用是否能做到节能、可靠、便于维修且费用合理；

5）铺（户）内上下水、供电、燃气、空调、通讯、新风、排烟等的容量预留、分配、管线布局、配置走向等是否满足业态使用需求；

6）隔油池、化粪池、排油烟井等设施是否满足餐饮业态需要；

7)外立面关注材质的选择，广告位和墙面的占比、安装方式等；

8）管理用房面积是否满足需求；垃圾房、保洁作业间是否合理及功能满足需求等。

二、项目施工阶段

1、物业竣工时验收疏忽会为后期物业管理造成管理难题

质量问题总是给发展商和管理公司留下一个又一个的难题，例如房屋建筑内在的质量问题，施工建造中留下的安全隐患，设备安装调试的欠缺等。这些问题往往在物业竣工时不易察觉，加上验收疏忽遗留下的问题，必然造成后期商业管理的力不从心。

2、必须利用管理公司的专业能力实现长效管理

在项目的施工阶段，物业管理的早期介入能确保项目的功能定位和商业物业的使用功能，从使用人的角度出发监督施工，减少返工，防止留下后遗症。如：

1）在地下室施工阶段关注地下水冒溢点位，提醒项目开发公司重点处理。

2）在正负零到裙楼封顶阶段关注如下方面：消防预埋管线、防雷引下线的施工质量；主力店防水施工工艺、质量及主力店装修单位是否对其造成破坏等；防水施工时建议管理公司技术人员要旁站监工。

3、在商业部分内装施工阶段关注如下方面：

1)外墙防漏措施；

2)多种经营供电、通信点位的合理设置；

3)设备设施安装位置是否合适，安装顺序、质量是否合格；

4、在暖通设备安装、调试、接管阶段重点关注设备、管路安装质量，安装情况是否满足使用需求,投资办厂。

三、商业物业管理准备阶段

1、收集和掌握第一手资料

通过早期介入可以大量收集和掌握物业的第一手资料，如收集图纸资料、物业设备设施清单、设备调试记录、物业技术档案等。

2、提前策划管理方案

根据第一手材料提前策划项目管理方案，进行机构设置、人员配备、费用测算、员工培训、开业准备等工作，使项目建设与经营管理有条不紊的衔接与过渡，让商业物业的硬件建设与软件管理相得益彰。

3、建立完善实用的服务系统和服务网络

商业物业在其经营管理服务过程中，与社会有关部门发生密切关系，需要在早期介入时进行如下方面的工作,网络数字也疯狂 医疗广告跑马圈地进行时。

1)保安、清洁、养护、维修、绿化队伍的设立或选聘，洽谈和订立合同；

2)同建设、公安、工商、交通、物价、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门进行联络和沟通。

◆早期介入应五个重点问题解答

1、物业管理企业在规划设计阶段的参与职责有哪些？

要点：规划设计是房地产开发建设的源头。物业管理的早期介入应从物业的规划设计阶段开始。物业管理专业人员对规划设计的参与职责为在全面细致地反映物业管理得以顺利实施的各种需要，以及在以往管理实践中发现规划设计的问题和缺陷，向设计单位反映并责成其在设计中纠正。物业管理公司应向开发企业和设计单位提出配套设施的完善、水电气等供应容量、安全保卫系统、垃圾处理方式、绿化布置、消防设施、建筑材料选用等建议。

2、物业管理企业参与工程施工质量监理主要有哪些内容？

要点：物业管理企业在施工阶段的参与主要是加强对建设工程质量的监理，以保证工程质量。物业管理企业参与工程质量监理主要包括：

（1）应选派有关专业人员参与工程施工质量管理。

（2）要尽可能全面收集资料，熟悉物业的各部分，为日后管理作准备。

（3）对工程设计与设计单位、施工单位、开发商一起认真进行技术交底和图纸会审。

（4）工程施工中按国家有关法律规定、技术标准及合同不断进行检查。

3、竣工验收与接管验收有何区别？

要点：竣工验收与接管验收的区别为：

（1）性质不同。

竣工验收是政府行为，是由政府建设行政主管部门负责，组成综合验收小组，对施工质量和设计质量进行全面检验和质量评定。

接管验收是企业行为，是物业管理企业根据物业管理委托合同，对物业委托方委托的物业进行质量验收。

（2）在房地产开发项目的开发、建设、使用的全过程中，两者所处的阶段和作用不同。竣工验收是施工单位向建设单位移交物业的过程，竣工验收合格后，标志物业可以交付使用； 接管验收是建设单位向物业管理企业移交物业的过程，接管验收是竣工验收之后再进行的验收，接管验收一旦完成标志物业正式进入使用阶段。

（3）在两者中物业管理企业的参与职责不同。

竣工验收时，物业管理企业只是参加者；

接管验收中，物业管理企业与开发企业或建设单位是直接责任关系。

4、新建房屋接管验收应提交哪些资料？

要点：工程的前期开发达到“四通一平”后（四通：水通、路通、电通、电讯通、智能化；一平：场地平整），(也就是“生地“变为“熟地”的过程），完成竣工移交之后，方可进入物业的接管验收。

新建房屋接管验收应提交的资料有：

（1）产权资料：包括项目批准文件；用地批准文件；建筑执照；拆迁资料等。

（2）技术资料隐蔽工程隐蔽工程验收签证包括竣工图；地质勘察报告；工程合同及开、竣工报告；工程预决算；图纸会审记录；工程设计变更通知及技术核定单位；隐蔽工程验收签证；沉降观测记录；竣工验收证明书；钢材、水泥等主要材料的质量保证书；新材料、构配件的鉴定合格证书；水、电、暖、通、卫、电梯等设备的检验合格证书；砂浆、混凝土试块试压报告；供水；供暖、管道煤气的试压报告；智能化、消防验收合格证等。

5、在物业接管验收中交接双方有哪些责任？

要点：交接双方主要有以下5点责任：

建设单位应提前做好房屋交验准备，并及时通知接管单位进行接管验收；

接管单位一般应在15天内签发验收通知并约定时间验收。

接管验收时，交接双方应严格按照标准执行。

房屋接管交付使用后，如发生隐蔽的重大质量事故，应由接管单位会同建设单位组织设计、施工等单位共同查明原因，如属材料、设计、施工等原因由建设单位处理，如属使用不当、管理不善等应由接管单位处理。

新建房屋从验收接管之日起，由建设单位负责保修（根据工程保修有关规定），并向接管单位预付保修保证金。

物业管理前期介入的作用 篇5

物业管理前期介入的作用

随着中国社会的发展，九十年代物业管理行业的兴起，物业管理机制在对建成物业的管理和对使用人的服务上，发挥了原有房管体制没有的作用，得到了全社会的认可。从表面上看物业管理是对物业的使用管理，因此，物业管理只要在物业交付使用时介入即可。然而，随着物业管理的深入发展，物业管理总是在物业建成之后介入的状况已经不适应物业管理发展的需要。物业开发建设是一次性的“买卖”，而物业管理则是长期伴随业主的事情。

很多人把物业管理看成是房地产开发的附属，并不把物业管理行业看成是一个卓有建树的独立行业。但是，总结物业管理多年的经验，由于房地产开发建设过程中留下的缺憾，如常见的车位拥挤，住房使用功能不全，空调位置未考虑，脱排水管道未顾及，以及水、电、煤、通风、交通等配套方面存在的问题，给房产使用人和物业管理单位带来了诸多影响。随着物业管理行业的不断发展，人们对物业管理的作用有了相当的认识和重视。能不能让物业管理提前介入物业建设，在物业开发项目未竣工前，直至规划设计阶段即开始介入，从物业管理的角度及早发现问题、解决问题，避免出现入住后的管理、使用难题，引起了人们的广泛关注。

物业管理是一种对物业全程的管理，其首要环节即使物业的前期管理，物业前期管理是指物业管理企业在物业的开发设计阶段即介入，从事物业形成前的阶段管理。详细来说，物业管理早期介入，指开发企业邀请从事物业管理企业及有关人员，从物业管理和运作角度为开发企业提出小区规划、楼宇设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程竣工、验收接管、房屋销售租赁多方面的建设性意见，并制定物业管理方案，以便以后物业管理工作打下良好的基础。

目前已经有一些富有远见的房地产开发商开始尝试让物业管理企业在项目规划设计阶段开始提前介入，悉心听取来自物业管理单位的意见建议，完善物业建设，完美楼盘品质，得到了市场良好的回报，也理顺了后期管理的诸多事情，为正式投入使用后的物业管理奠定了良好的基础。本文试图从物业管理企业在前期介入方面的实践来谈前期介入的作用，目的在于探讨和促进物业管理前期介入。

现代建筑，设计复杂，技术含量高，安装、施工难度大。各种新材料的不断投入使用，专业门类越来越广。为了对一个物业实施有效管理，保证物业正常使用和功能的发挥，需要物业管理企业的前期介入。目前，也有很多物业管理企业对物业项目实施前期介入，但大多数的前期介入都是在入住前半年左右进入的，所做的主要工作也只是就建筑安装后期阶段的工作提出一些建议，为接管验收做前期准备，而没有从实质上参与到物业项目前期开发建设中来，在深度和广度上都存在一定的缺陷，给后续的物业管理带来很多问题。从总体上看，物业管理的前期介入一直是困扰当前物业管理的一个薄弱环节。

一、从项目设计开始提前介入，参与物业建设项目的优化设计，对物业实施超前管理，为完善物业建设提出建设性意见，避免物业建成后的使用和管理问题。

物业的设计人员不是专业的物业管理者，在项目规划设计阶段，规划设计人员往往只从设计技术角度考虑问题，其在制定设计方案时，不可能将后期的物业管理经营中可能出现的问题考虑的那么全面，或者很少从业主长期使用和后续物业管理正常运行的角度考虑问题，造成物业建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。

同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔，建筑、设施的技术进步和业主需要的不断提高都有可能使设计方案落伍。而物业管理企业作为物业的管理经营维护者，对物业可能出现的问题有比较清楚的了解，其前期介入，可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论，完善设计细节，提出一些合理的建议，使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因设计的缺陷或不足而给业主使用和物业管理带来的麻烦。

如2000年投入使用的某大厦，其绝大部分设计工作是96年内完成的，若全部按照设计图纸建设，则与后期使用和经营管理要求就有一定距离。作为前期介入该大厦的物业管理公司，积极组织物业管理专业人员对大厦各类设备如电梯、电气、空调、洁具、电脑布线、停车场管理系统进行了深入细致的调研，参与设备、材料的选型及供应商的考察选用，到有关生产厂家进行了实地考察。在此基础上，从完善大厦设计细节、更好地搞好本大厦的经营的角度提出了一系列建议，并提出了需补充和完善的项目。这些项目经同开发商和业主方沟通后,最终都做出了更加合理的方案并付诸实施，取得了很好的效果。

二、积极参与工程监理工作，从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，及早发现问题，及早解决问题，避免物业建成后给使用和管理服务带来的缺憾。

国家建设部已有明文规定，我国的施工建设要与国际接轨，设立建设监理制，这样，一批专业工程监理公司便应运而生。尽管如此，由于物业管理公司在物业的管理和使用方面拥有第一手资料，并作为潜在业主的楼宇验收接管代理，在物业的建设过程中参与监理，可以加强房屋建造质量管理。这样，在施工单位自我质量管理，开发单位检查管理的基础上，又增加了用户单位的监督管理，不仅强化了房屋建造中的生产技术的监控，而且还落实、保证了质量监督的组织措施，从而确保房屋建造质量。

在工程施工这个关键时期，开发商的主要精力更多放在工程进度、资金筹措和促销推广上，尽管从开发商的本意来说，总是希望能保证工程质量，使所建物业达到优良乃至优质工程目标，但是由于人力、技术、精力等方面的原因忽视对工程质量的全面监控。物业管理公司选派相应的管理人员介入施工质量管理，对土建结构、管线情况、设备安装、用材性能一清二楚，提前熟悉物业中各种设备的操作和线路的来龙去脉。有利于物业的工程质量，为以后的物业管理带来极大的方便，也为降低后期管理的操作成本，增加经济效益，收到业主满意，物业管理顺利双赢效果打下了基础。

很多物业质量不如人意，今天厕浴间漏，明天屋面漏，后天屋里长磨菇，严重影响了业主的生活质量，造成大量投诉，业主在找开发商解决不了问题的时候，往往迁怒于物业管理企业，拒绝缴纳物业管理费，使物业管理公司成了“替罪羊”。基于长期性考虑的物业管理企业提前介入后，却在一定程度上很好地解决了这个问题。避免了物业建成后给使用和管理维护服务带来的缺憾。

三、提前熟悉所安装的设备设施，做好财务预算，确保物业管理单位能够在物业建成后一开始投入使用即能为业主提供良好的物业管理服务。

在接管验收阶段，开发商往往只注重物业整体的交付使用，而很少考虑到物业公司接管后细微全面的需要，给物业建成后的使用维护带来诸多不便，也对物业管理单位顺利、及时地为业主提供良好的管理服务带来影响。有物业管理公司提前介入后，发展商可以得到物业管理公司的紧密配合，使其专心开发建设。物业管理公司可以根据物业管理的技术规范要求，对接管的物业从使用功能上严格把关，促使开发商引起高度重视并要求承建单位限期解决，确保各项设备设施在投入使用住前就能正常运行。

由于早期介入物业开发，物业管理公司对该物业的整体情况相当熟悉，这对物业的管理、养护、维修，可以说带来许多便利。一是方便了物业管理中维修保养计划的安排；二是方便了物业管理中的检修，特别是可以缩短检修时间；三是能够或比较容易保证维修质量等。所有这一切，提高了物业管理工作效率和工作质量，为物业管理公司向住户提供良好的服务打下了基础。

早期介入可以做好财务预算和业主公约、物业使用守则的制定。通过初期设计建造全过程的现场跟踪管理，能有事实根据较精确的进行财务预算分析，较好的控制日后的管理成本，根据物业的层次或档次来确定各类服务标准，保证服务费用的有效使用，达到最佳效果。

此外，早期介入有利于安全防范和人才培训。安全工作在物业管理中占有重要地位，也是业主购房意向的重要因素，关系到物业管理公司的声誉。物业管理人员的早期介入，使得保卫和防火工作在物业交付使用时做到没有漏洞，安全系统设施完好无损，需要时及时投入使用，把小区安全纳入城市这个大系统中去。人才是各行各业管理水平，技术水平和企业生存发展的重要保证。物业管理也是一样，那些物业投入时才进入的物业管理队伍，往往仓促上阵，难免在初期的管理中导致很多不应有的失误，也给业主留下了不好的印象，而物业的早期介入可以提前造就一批高素质的管理人才，在物业交付使用时及时提供于相适应的优质服务。

实践证明，让物业管理单位提前介入物业开发建设，对完善物业功能、确保物业建设质量、确保物业在建成后漫长的使用期间顺利的维护保养等方面，有无

可替代的重要作用。但是，由于目前设计、建设、施工、安装、监理等环节的单位对物业管理的认识重视不够，致使物业管理行为滞后，造成物业建成后的长期管理服务工作中，出现诸多问题。要解决问题，应从根本上改变人们对物业管理的概念，要认识到，物业建设相比物业管理之下只是短期行为，而物业管理则是长期的过程。做好物业管理工作对于提高物业质量，延长物业的使用寿命，有着重要的作用。而物业管理前期介入是首要的环节，如果在相关物业管理法规中，从法律的高度，把物业管理的前期介入纳入法规，那么，这将对我国今后的整体物业建设质量和物业管理质量乃至人民生活质量将产生极大的促进作用，其意义将是及其重大深远的。

参考文献：

《中国物业管理》

《物业管理》

前期介入管理方案 篇6

【课程背景】

物业工程管理在物业管理的过程中起着关键的作用，它犹如一颗心脏保障着各系统在正常运行。

物业管理的前期介入是物业企业如何把长期直接面对客户时清晰了解到的客户实际感受与需求，通过在公共配套设施和设备的直接管理与维护中，积累的大量案例和遗留问题的解决中，系统性、前瞻性向发展商提出合理化建议和实施方案，这是一项具有较高应用价值的专项业务。然而，在很多物业的开发建设中，建设单位虽然邀请了物业企业参与了前期介入工作，因物业公司的关注点出现偏差和专业度的欠缺令产权单位和发展商不满意，前期介入工作中的实际效果违背初衷。物业公司在不同业态物业的开发建设中，如何与发展商融洽协作，运用好前期介入三个阶段的工作特点，发挥物业公司优势，在新项目开发建设阶段开发环节的有效参与，将物业公司具备的后期管理经验与优势延伸到工程开发环节，尽可能减少问题发生，达到展现品质、凸显卖点把遗憾和遗留问题减少到最低点。物业企业在前期接入的实际工作中面对的地产业务部门的重视程度问题、委派人员的工作成本问题、专业度话语权和协商机制等问题，面对的这些难点标杆企业是如何通过内部市场化协议来加以约定和解决的？标杆企业在实际工作中是如何操作和实施的？

物业的承接查验是对于项目工程及前期介入成果的验收和最后的把关，内容广泛，责任重大。

物业的工程管理也包括物业红线内的室外设备与设施系统，具体主要有给排水、供电、供暖、消防、通风、电梯、空调、燃气供应以及通信网络等设备，这些设备构成了物业设备的主体，是物业全方位管理与服务的有机组成部分。作为现代物业，无论是住宅、商业，还是写字楼、工业厂房或其他不同的物业类型，物业设备是其不可缺少的重要组成部分。是为了满足人们生活的基本需求，同时还是人们追求生活更舒适、更安全的物质保证。只有这些设备、设施正常运作，物业的功能和作用才能够得以实现。

通过对我国装饰装修管理法律

规定的学习，掌握物业管理企业装饰装修管理的内容，明确

物业管理企业在装饰装修管理

中的权利义务及法律责任。

法律规定物业管理企业装修管理内容。法律规定应禁止和注意的装修，通过案例来说明装修过程中违章行为的处理。

【学习对象】

物业企业及相关企业的总经理、工程经理、前介经理、前介工程师、项目经理、房地产相关设计人员等。

【课程大纲】

《物业早期介入及承接查验实战经验分享》

（1天）

物业前期介入是物业企业把长期直接面对客户时清晰了解到的客户实际感受与需求以及通过在公共配套设施和设备的直接管理与维护中积累的大量遗留问题的解决经验，系统性、前瞻性向发展商提出合理化建议和实施方案，这是一项具有较高应用价值的专项业务。物业公司在不同业态物业的开发建设中，如何与发展商融洽协作，发挥物业公司优势，在新项目开发建设阶段开发环节的有效参与，把遗憾和遗留问题减少到最低点。物业企业在前期介入的实际工作中面对的地产业务部门的重视程度问题、委派人员的工作成本问题、专业度话语权和协商机制等问题，面对的这些难点标杆企业是如何通过内部市场化协议来加以约定和解决的？标杆企业在实际工作中是如何操作和实施的？

第一部分：物业的早期介入和前期筹备工作重点流程

一、如何从客户和物业角度做好物业前期介入及与地产沟通技巧

1、早期介人的工作内容

1）前期介入与前期管理的区别

2）前期介人的作用

3）前期介人六个阶段物业干什么？

2、物业公司前期介入专业能力如何体现，与地产公司强力部门沟通技巧，与地产建立正常问题反馈途径案例与样表。如何提升物业公司前期介入话语权？

1）

地产公司整体对物业公司前期介入工作的重视程度

2）

物业公司前期介入专业能力如何体现，与地产公司部门沟通技巧，与地产建立正常问题反馈途径案例与样表。前期介入咨询月报，周报，建议书。后评估报告。物业公司给地产公司《前期介入》中意见采纳的评价内容解析

3）案例讲解

案例一：前期介人周报和建议书

案例二：前期介入咨询月报，及前期介入报告分析

案例三：多个物业项目后评估报告的对比分析

案例四：给地产《前期介入报告》中意见采纳的评价内容解析

3、物业早期介人实战经验分享

1）公共区域及小区出入口早期介入关注点

新项目对客展现品质与特色竞争点—小区出入口。小区入口（包括人行、车行和地库）的数量是否考虑业主安全方便通行及物业的管理成本。无人值守出入口的推介，出入口闸机、道闸、地下车库出入口设置及通行引导标志系统的设置等，垃圾中转站位置，是否考虑有装修垃圾堆放点

2）安防智能化系统早期介入关注点

不同业态安全安防设施的配置与楼宇自控设施和新技术的应用，高空抛物摄像头、人脸识别闸机和单元门禁系统的选型及施工应向地产提出的问题。

3）给排水系统早期介入关注点

对于水泵房位置的选定的建议与案例，园区、高层住宅楼内、地下车库。地下空间保洁取水点问题的解决。从设计施工阶段解决好电梯底坑的排水与渗漏问题，不同类型楼宇供水方式利弊解析，楼内污水管设置防堵要点，规避方法。小区配套底商的附属设施隔油池、烟尘净化装置的必要性。

3）制冷、供暖系统设备设施早期介人

重点考虑能源管理，降低能耗，设施设备系统确保可靠运行，有应急措施。

前期介入阶段必须考虑与解决好空调室外机位置/尺寸/回风问题

4）强电配电系统早期介入关注点

不同业态在开发报建时采用何种（高压）供电方式便于后期物业管理维护成本降低，专变配电房前期必须注意的几个细节，是否根据项目客户需求配置满足需求的电动车存放处和充电点。是否配备了电动车充电车位及后期的发展需求，机房和单元公共区域是否都安装有独立电表。

5）园林景观道路早期介入关注点

园区内道路的要求，小区车辆出入口的道路要求，汀步应该怎样设置，园区道路与草坪结合不的处理，园区绿化取水点应该怎样设置。水景的问题，园区和架空层是否根据客户需求设立室外集中活动场地，活动区域是否对周边业户居住影响为最小

6）消防系统早期介入关注点

A物业监控中心和消防控制中心的位置是否同处一室，相关BA终端是否在监控中心。各类消防栓箱材料的物业要求，7）电梯在前期介入中应该向地产提出那些要求

箱顶及照明配置要求，箱体装饰应该提那些要求，合同中应该包含那些后期需要解决的问题，机房交付标准，施工电梯的大修及维保期限，土建配套施工中应该注意那些问题，对有机房、无机房、小机房电梯选型与节能关注点，合同如果包含2年质保期维保附件合同，应该增加那些内容。

8）物业管理用房

A、在设计阶段就应解决好物业管理用房的规划与设计布局

B、物业用房是否与住宅分期交付同步客服接待前台是否位于首期交付区域

C、通过案例解析物业用房、业委会与警务工作站用房设计布局

二、物业早期介入与物业前期管理的区别

区别：1、与开发商关系

2、作用

3、服务对象

4、费用支付

第二部分：物业项目承接查验

物业承接查验制度是《物业管理条例》确定的七大基本制度之一，《条例》第二十八条规定：“物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。”

住房和城乡建设部于2010年10月印发的《物业承接查验办法》（建房〔2010〕165号），本办法自2011年1月1日起施行。物业的承接查验是对于项目工程及前期介入成果的验收和最后的把关，内容广泛，责任重大。课程从政策法规及理论到实践系统地讲解物业各种情况和业态下承接查验过程、要求、重点注意事项及经验分享

1、承接查验概念讲解及《物业承接查验办法》解读

1）竣工验收、接管验收、分户验收、承接查验的分类及区别

2）物业承接查验定义、意义、依据和原则、承接查验的主体和范围、承接查验的应具备的条件、程序、节点、流程、责任和承接查验的争议的解决

2、承接查验到底要移交那些资料？

1）一共有多少资料需要移交

2）怎么移交

3）为什么需要一些合同资料和建设证明，怎么取得。

4、资料怎么保管

3、户内部分的承接查验

验房工具使用

分户验收标准

查验经验分享

1）室内空间、构件尺寸；

2）楼地面、墙面和天棚面层质量；

3）门窗安装质量；

4）防水工程质量；

5）建筑节能工程质量；

6）给排水、采暖系统安装质量；

7）室内电气工程安装质量；

8）强制性条文规定的安全防护设施；

9）国家和省有关规定要求检查的其它内容。

二、公共部分各系统的承接查验

及查验经验案例分享

1、公共部分各系统的承接查验

及查验经验案例分享

1）房屋主体部分的承接查验

2）供配电系统设施设备的承接查验

3）制冷空调系统及锅炉系统的承接查验

4）弱电安全防范系统设备设施的承接查验

5）空调暖通系统设备设施承接查验

6）消防系统设备设施的承接查验

7）电梯系统设备设施的承接查验

8）给排水系统设备设施承接查验

9）绿化园林建筑及植物工程承接查验

10）承接查验问题纠错整改实战成功案例分享

二、现场讨论题：用照片模拟小区出入口一起对其进行现场验收

三、标准有效的承接查验报告应该怎么来写。

四、承接查验汇集的问题怎样来落实解决？

五、落实应用了那些新技术新材料。

三：物业设施设备管理

1、如何通过物业设备管理体现物业资产管理的价值

2、物业工程设备维保体系的建立与操作

3、物业工程管理（给排水部分）

4、物业工程管理（供配电部分）

5、物业工程管理（智能化系统）

6、物业工程管理（消防系统）

7、物业工程管理（(暖通系统部分）

8、物业工程管理（房屋及公共设施设备部分）

9、物业工程管理（工程入室维修培训）

10、物业高标准设备房的打造

四：物业二次装修管理与控制技巧

1、装修管理到底是重服务还是重管理

1）装修管理的基本内容

2）装修管理的法律依据

3）装修管理人员的必备相关知识

4）装修管理程序

2、装修管理控制技巧分享及案例

1）如何杜绝违规装修，违规装修处理经验分享

案例：1、23、如何控制管理好交付后集中大批量的装修

案例：1、24、装修管理过程中疑难杂症的处理

前期介入管理方案 篇7

摘要：本文紧密结合某社区已建物业及物业管理存在的问题，分析、论述了物业管理前期介入某社区物业建设的必要性和重要作用，并提出了新的观点和建议。

关键词 ：物业;物业管理;前期介入;质量控制;接管验收

1.引言

随着人们生活水平的不断提高，业主及物业使用人对物业功能及物业服务的需求越来越高，则某社区在物业管理及物业使用方面暴露出的问题和矛盾也越来越多。为了减少或避免在物业建成后出现诸多功能缺陷和质量问题，给日后的物业管理带来较大的经济成本和许多矛盾及纠纷，就需要专业的物业服务企业积极的提前介入物业建设项目中，从物业建设的规划、设计开始，站在业主及有利于物业管理要求的角度进行主动控制和管理，不仅能更有效的保证物业建设的质量，而且是提高物业管理水平的有效手段。

2.某社区已建物业及物业管理存在的问题

某社区是一个居住7600多户，35000多人的大社区，则做好物管理工作是非常重要的。承担该社区的物业管理企业是由某集团公司的房管处改制而成，其职工观念落后，物业管理遗留问题多，解决难度大，截止目前还采用的是传统的物业管理模式，经营机制落后，与现代物业管理企业相比，已不适应，差距较大。该社区现有住宅楼及公共设施，一般是建成经竣工验收后，移交给物业管理部门向职工分配入住和负责管理，在此之前的建设各阶段，物业公司从未参与。所以，存在很多难以解决的问题。现仅列举几个典型事例作以说明：①甲街坊建成的5栋高层楼，电梯厅设计在整栋楼的中间，四周均为居室，形成封闭状，无窗户通风采光，如果停电或照明灯坏，电梯厅一片漆黑，居民上下楼进入电梯厅十分恐惧;并且需一天内24小时照明，灯具和电能消耗量很大，维护费用高;更糟糕的是，楼内一旦发生火灾，一层至顶层(26层)相当于一个高烟囱，不仅不利于有毒烟气的排出，更有助于烟火的燃烧，对人的危害极大。纠其原因：设计思想错误，虽然每层多增加一户销售收入的眼前利益，但给业主及后期物业管理增加巨大的维护和管理成本。②甲街坊地下配电室，每当下雨天气，配电室上方的顶板及配电柜底下的电缆线沟槽就大量渗漏水，造成严重供电安全隐患，每次需要耗用大量人工紧急排水处理。其主要原因：是地下配电室防水隐蔽工程施工质量太差造成。③甲街坊近年来建成7栋高层楼，8栋多层楼，若大的一个街坊，设计决策毫无瞻前性，即无自行车摩托车棚，也无地上地下汽车停车场，业主入住不久意见很大，日常住宅楼周围停满了各种车辆，小孩和老人一点活动空间都没有了，全被车辆挤占，目前已达到超饱和的状态。随着经济的发展，居民购车将越来越多，则停车问题更加严重，致使物业管理十分困难。④乙街坊底建成四栋高层楼，竣工后向物业移交时，送来一大堆二百多把的钥匙交给物业，物业接管后，当水电等设施出现故障进行维修时，维修人员不仅对水电管线的走向布局、电气开关、配电箱柜及供水阀门等所控制的路径很难搞得清楚，而且就连那把钥匙开那个设备间的门也是一塌糊涂，致使物业维修工作十分被动和困难。这显然是物业公司没有积极主动的.提前参与物业设备安装、验收及技术交底所致。因篇幅有限，还有很多问题不便列举。

通过以上几个实际问题的分析可知，某社区之所以在物业建成业主入住后暴露出诸多质量问题和安全隐患，纠其原因，主要还是当时规划设计失误、建筑施工质量差、监督管理不严所致。那么，如何在以后的物业建设中避免和解决这些问题呢?一个比较有效的办法，就是要改革目前的物业管理模式，选派优秀、专业的物业管理技术人员，积极的提前介入物业建设项目，参与物业建设各阶段的监督管理，是解决某社区出现以上类似问题的非常有效的手段和重要措施。

3.物业管理前期介入的概念及必要性

3.1、物业管理前期介入的概念

物业管理的前期介入，是指物业管理服务企业在接管物业之前，受房地产开发单位(或产权人)的邀请或委托，从业主使用功能的角度和物业管理的角度出发，对物业的规划、设计、设备选用、功能布局、施工监管、验收接管、销售和租赁阶段，就提出建设性意见，协助物业开发单位把好规划设计关、建设配套关、施工质量关和使用功能关，以确保项目设计和工程质量，使物业投入使用后最大限度的满足业主与使用人的需求和有利于之后的物业管理的要求。是一个长效服务的概念。

3.2、物业管理前期介入某社区物业建设的必要性

3.2.1.因传统的物业管理方式滞后于物业建设，需要物业管理的提前介入。

传统的物业管理方式，几乎都是物业建成后交付使用时才确定(或移交给)物业管理单位，使物业管理远远滞后于物业建设，这容易导致物业建成后产生许多无法补救的质量问题及遗留的责任问题。现实中，开发商或施工单位愉工减料、甩尾巴的情况时有发生，而业主还都是分散的、未来的潜在业主，对物业建设无法进行实质性监管。为了维护业主和物业管理企业的合法权益，较好地履行建设单位与物业管理企业的责任，实现物业前期建设与后期管理的有效衔接，防范后期物业管理中可能存在的潜在风险，则有必要物业管理早期介入。

3.2.2.物业设计人员，不是专业的物业管理者，需要物业管理的前期介入，

因为物业设计人员不是专业的物业管理者，在项目规划设计阶段，设计人员往往只从设计技术、结构安全、建造工艺等角度考虑问题。其在制定设计方案时，不可能全面考虑后期的物业管理实际操作中可能出现的问题，也很少从业主长期使用的角度全面细致的考虑问题。因此，容易造成物业建成后出现设计上的缺陷和漏洞。所以，物业管理前期介入，凭借专业的物业管理优势及丰富经验，可及时发现和减少物业建设中的细节问题。

3.2.3.物业设计与物业建成的不同步，物业管理有必要前期介入。

由于设计阶段与物业的建成存在较长时间间隔，建筑、设施的技术进步和业主需要的不断提高有可能使已设计的方案落伍。而物业管理前期介入人员，对物业后期使用可能出现的问题有十分清楚的了解和长期积累的丰富经验，站在物业经营者与维护者的角度，参与设计方案的讨论和评审，容易发现设施、设备的配套及所用材料有不适之处，并及时提出改进意见，防止原设计方案落后、过时，使物业的功能设计与业主不断提高的需求相适应。

3.2.4.保障现代物业建造质量的难度与业主对物业功能及物业服务需求的不断提高的矛盾，需要物业管理的早期介入来平衡和解决。

由于现代化的物业建筑具有设计复杂、高新技术含量高、建造难度大、周期长的特点越来越突出;另一方面，业主及物业使用人对物业功能及物业服务的需求将越来越高，这就自然形成了保障物业建造质量的难度与业主对物业功能及物业服务的需求不断提高的矛盾。那么，如何解决和平衡这一矛盾?如果让专业的物业管理企业早期介入物业建设，站在业主使用和后期物业管理的角度，参与物业建设各阶段的监督管理，提出建设性意见，进行主动控制。这即体现了业主的利益，又帮助了开发商保障物业建造质量，提高了自身信誉。是平衡和解决这一矛盾的非常好的办法。

由前述得知，既然物业管理前期介入是非常必要的，那么，它具有何重要作用和意义?则作以下简要论述：

4.物业管理前期介入的作用和意义

4.1.有利于提高工程质量，降低物业管理成本。

由于多种原因，物业建成交付使用后，往往难免会出现诸多这样那样的质量问题，致使物业管理企业日后要耗费大量的人、财、物进行修理。因此，物业管理的前期介入，其本质就是从有利于日后物业管理和保障物业使用功能及质量的目的出发，参与物业建设各阶段的监理过程，减少或消除物业建成后出现功能缺陷及质量问题;在物业建设的各阶段，严把质量关，是一个全面质量管理的概念。所以，物业管理的前期介入，即保证和提高了物业工程质量，也降低物业后期管理成本。

4.2.有利于及时发现和化解物业建设中的潜在问题和各方的矛盾。

物业管理者是站在业主使用和后期物业管理的角度考虑问题，参与物业建设各阶段，对于所发现的问题，及时提出改进意见。即维护了业主的利益，也有利于开发商创建优良工程，对于开发商、业主及物业管理企业均带来好处，是一个体现物业建设各方利益、化解各方矛盾的过程，有利于提前解决物业建设中的潜在问题，实现互惠互利，共同发展。

4.3.有利于对拟接管物业的全面了解，是做好物业管理工作的重要环节和有效手段。

通过物业管理的前期介入，使物业管理企业能够对物业的建筑结构、管线的布置走向、设备设施选型安装、园区绿化、消防安防、物业建设各部分所用的材料以及隐蔽工程等的实际状况有一个全面、深入、细致地了解;对于图纸变更情况更加熟知。则有利于物业管理企业做到胸中有数，方便行动。为做好后期的物业管理工作打下良好的基础。

5.结束语

综上所述可知，物业管理前期介入，对物业建成后出现的诸多难以解决的问题，变“事后补救”为“事前预防”显得尤为重要。所以，对于如前所述某社区已建成物业存在的质量、安全问题，应引起相关管理部门和责任人深刻的认识和重视。希望在某社区以后的物业建设中，应充分认识物业管理前期介入的重要性，积极改革落后的物业管理模式，选派优秀的专业技术人员提前介入物业建设，参与各阶段的监理。将一定会避免或减少某社区如前所述类似问题的发生，为广大业主提供功能更完善，质量更高的物业产品。

参考文献：

[1] 邵小云，吴杰.《物业服务前期介入实操全案》 化学工业出版社，.10.北京.

[2] 邵小云.《物业经理管理经验谈》.化学工业出版社.2012.9，北京.

[3] 谌汉初 初志坤.《物业管理概论》，清华大学出版社，.1北京.