房地产宏观调控政策对财税取向的探讨论文

房地产宏观调控政策对财税取向的探讨论文（精选10篇）

房地产宏观调控政策对财税取向的探讨论文 篇1

对我国宏观经济政策取向的分析

国民经济的持续增长需要宏观经济政策的调控。我国要完善宏观调控体系,重点在于进一步健全国家财政政策、货币政策等相互配合的宏观调控体系,加强综合协调,采取稳健的财政政策和货币政策。运用财政政策和货币政策,调节社会总供给与总需求的基本平衡,并与产业政策相配合,促进经济社会的协调发展。

改革开放后，中国开始与世界接轨，结束了之前的混乱，大力发展经济建设；后又有1992年的党的十四大正式宣布：“我国经济体制改革的目标是建立社会主义市场经济体制”，“要使市场在社会主义国家宏观调控下对资源配置起基础性作用”。这标志着我国经济体制的根本变革有了明确的目标。经济朝着有中国特色的方面发展。到后来遇上2008年的经济危机，世界经济的心情呈现阴晴不定，反复无常的状态，不过中国的经济还是曲折上升，有欣欣向荣之势。再看到这些可喜的的结果时，每一个中国人都感到非常骄傲和喜悦，不过其中也存在了诸多问题。伴随着中国经济与世界经济的联系程度越来越紧密，越来越多的生僻而专业的经济词汇涌入人们的生活和工作中，中国关注经济的人群再一次猛增。众多的经济学家也参与到了其中。较著名的厉以宁教授就是其中一位代表，他是中国改革过程中不可忽视的经济元老，他的股份制理论成为中国国有企业改革和资本市场发展的理论参考。他认为中国经济在发展过程中不均衡，产生了投资怪圈。投资怪圈形成的原因是地方要减轻自身的就业压力，因此地方政府就拿出土地招商引资，但结果往往适得其反。当然产生投资怪圈还与垄断有关，有利益牵连在其中，国家的问题是由全国人民来承担的，对于地方来讲，只要先解决自己的问题就行了。要想走出投资怪圈，关键还是要靠改革。

中国经济用两只脚走路，不能一短一长的，不然会失去重心，难保不会摔个大跟头。2009年是经济危机爆发的一周年，国内最热十大财经新闻搬上银屏：1.中国经济率先复苏，“保八”已成定局。2.十大产业振兴出台，多项措施力促消费。3.楼市股市火爆，各地接连出现新地王。

4.财政货币政策双宽松，信贷“井喷”后回落。5.新医改方案出台，基本药物目录公布。6.资本市场IPO重启，创业板市场顺利开闸。7.发展区域经济，十大经济开发区先后获批。8.人民币跨境贸易结算试点启动。9.大宗商品价格一涨再涨，成品油价一调再调。10.我国确定控制温室气体排放行动目标。2010年国内生产总值达到39.8万亿元，年均增长11.2%，财政收入从3.16万亿元增加到8.31万亿元。载人航天、探月工程、超级计算机等前沿科技实现重大突破。国防和军队现代化建设取得重大成就。各项社会事业加快发展、人民生活明显改善。教育、科技、文化、卫生、体育事业全面进步。城镇新增就业5771万人，转移农业劳动力4500万人；城镇居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入年均分别实际增长9.7%和8.9%；覆盖城乡的社会保障体系逐步健全。改革开放取得重大进展。重点领域和关键环节改革实现新突破，社会主义

市场经济体制更加完善。去年对外贸易总额达到2.97万亿美元，开放型经济水平快速提升。2011年国内生产总值47．2万亿元，比上年增长9．2%；公共财政收入10．37万亿元，增长24．8%；粮食产量57121万吨，再创历史新高；城镇新增就业1221万人，城镇居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入实际增长8．4%和11．4%。我们巩固和扩大了应对国际金融危机冲击成果，实现了“十二五”时期良好开局。回忆往昔，那些年中国经济的发展，整体上是持续发展，继往开来，今后中国的经济发展还将在党中央和国务院的正确导下蓬勃向上，生机盎然。

又到一年播种时，2012中国经济扬帆起航。2012年3月5日在第十一届全国人民代表大会第五次会议上，国务院总理温家宝指出在2011年一年来，我们主要做了以下工作：

（一）加强和改善宏观调控，遏制物价过快上涨，实现经济平稳较快发展。

（二）加快转变经济发展方式，提高发展的协调性和产业的竞争力。我们坚持有扶有控，促进结构调整和优化升级，增强发展后劲。

（三）大力发展社会事业，促进经济社会协调发展。各级政府加大对科技、教育、文化、卫生、体育事业的投入，全国财政支出2．82万亿元。

（四）切实保障和改善民生，解决关系群众切身利益的问题。我们坚持民生优先，努力使发展成果惠及全体人民，促进社会公平正义。

（五）深入推进改革开放，为经济社会发展注入新的活力和动力。我们按照“十二五”规划提出的改革任务，加大攻坚力度，推动重点领域和关键环节的改革。同时也提出了2012年的规划：经济社会发展的主要预期目标是：国内生产总值增长7．5%；城镇新增就业900万人以上，城镇登记失业率控制在4．6%以内；居民消费价格涨幅控制在4%左右；进出口总额增长10%左右，国际收支状况继续改善。同时，要在产业结构调整、自主创新、节能减排等方面取得新进展，城乡居民收入实际增长和经济增长保持同步。这里要着重说明，国内生产总值增长目标略微调低，主要是要与“十二五”规划目标逐步衔接，引导各方面把工作着力点放到加快转变经济发展方式、切实提高经济发展质量和效益上来，以利于实现更长时期、更高水平、更好质量发展。提出居民消费价格涨幅控制在4%左右，综合考虑了输入性通胀因素、要素成本上升影响以及居民承受能力，也为价格改革预留一定空间。综合考虑各方面情况，要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，根据形势变化适时适度预调微调，进一步提高政策的针对性、灵活性和前瞻性。首先，继续实施积极的财政政策。保持适度的财政赤字和国债规模。今年拟安排财政赤字8000亿元，赤字率下降到1．5%左右，其中中央财政赤字5500亿元，代发地方债2500亿元。优化财政支出结构、突出重点，更加注重向民生领域倾斜，加大对教育、文化、医疗卫生、就业、社会保障、保障性安居工程等方面的投入。更加注重加强薄弱环节，加大对“三农”、欠发达地区、科技创新和节能环保、水利、地质找矿等的支持。更加注重勤俭节约，严格控制“三公经费”，大力精简会议和文件，深化公务用车制度改革，进一步降低行政成本。然后，继续实施稳健的货币政策。按照总量适度、审慎灵活的要求，兼顾促进经济平稳较快发展、保持物价稳定和防范金融风险。综合运用各种货币政策工具，调节好货币信贷供求，保持社会融资规模

合理增长。广义货币预期增长14%。优化信贷结构，支持国家重点在建、续建项目和保障性安居工程建设，加强对符合产业政策、有市场需求的企业特别是小型微型企业的信贷支持，切实降低实体经济融资成本。继续严格控制对高耗能、高污染和产能过剩行业的贷款。完善人民币汇率形成机制，增强人民币汇率双向浮动弹性，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。最后是为了满足：

（一）促进经济平稳较快发展。

（二）保持物价总水平基本稳定。

（三）促进农业稳定发展和农民持续增收。

（四）加快转变经济发展方式。

（五）深入实施科教兴国战略和人才强国战略。

（六）切实保障和改善民生。

（七）促进文化大发展大繁荣。

（八）深入推进重点领域改革。

（九）努力提高对外开放的质量和水平。这些目标和措施有着高瞻远瞩性，不仅有利于经济更快发展，而且有利于经济更好发展。对于中国现阶段经济整体运行中出现的问题：我国总需求结构中内需和外需失衡，内需中投资需求和消费需求失衡。2012年政府的工作目标中主要要实施积极的财政政策和稳健的货币政策，刚好是对症下药的。财政政策包括政府支出和税收两大项，其中政府支出又包含政府购买和转移支付。目前，我国所采取积极的财政政策，以促进经济发展。积极的财政政策包括

房地产宏观调控政策对财税取向的探讨论文 篇2

针对日益显现的房地产过热现象, 2004年3月, “8.31大限”提高了土地使用的“门槛”, 标志着新一轮宏观调控的开始。随后一系列的“组合拳”从控制“银根”、“地根”全方位出击, 使房地产市场“虚火”消退了不少, 如断供、退地风波迭起, 房地产市场交易明显萎缩, 商品房价格有所回落, 房地产企业资金短缺、经营困难等。社会各界对宏观调控政策产生质疑, 救市与不救市的呼声此起彼伏。因此, 只有对宏观调控政策的目标选择进行深入剖析, 把握宏观调控的实质所在, 才能采取切实可行的宏观调控措施, 促进房地产市场的健康持续发展。

房地产市场的宏观调控, 就是指以国家为主体, 运用经济政策、行政手段、经济手段和法律手段, 调节、控制和引导房地产市场的宏观经济变量和市场信号参数, 从而改变房地产开发者、经营者、消费者所面对的市场条件, 使其从自身利益出发, 做出有利于优化配置资源的理性选择。其中, 房地产市场的宏观经济变量主要指的是房地产的总需求和总供给;房地产市场信号参数主要指房地产市场机制运行中的自我调节变量, 如价格、利率、税率等, 是房地产市场宏观调控的主要内容。实施宏观调控, 旨在通过调节房地产市场的供给和需求促使供求均衡, 实现房地产市场的综合平衡和内部结构的合理化。

二、房地产市场宏观调控的目标选择

1. 保持房地产业健康稳定发展是房地产市场宏观调控的基本目的。

房地产业的持续发展, 是改善和提高居民居住条件和水平的重要前提。房地产市场的繁荣昌盛是为了保障居民居住权利的充分实现, 是全面建设小康社会的重要保障。正是由于房地产业的迅速成长, 居民居住水平才有了根本的变化。以太原市为例, 改革开放以来, 尤其是进入21世纪以来, 太原市住宅建设快速发展, 居民居住条件有了翻天覆地的变化。1949年太原市城镇居民人均住房面积仅为4.70m2, 新中国成立初期, 城镇住房有了恢复性的增长, 但城镇居民居住水平改善不多。截至1978年, 人均居住面积仅为1949年的84.47%。改革开放以来, 住宅产业缓慢增长, 直至1987年住房分配制度改革之后, 太原市住宅市场迅速发展, 居民居住水平不断改善。特别是进入新世纪以来, 太原市住宅建设的步伐进一步加速, 居民居住条件迅速改善, 截至2003年, 城镇居民人均居住面积达15.53m2, 是改革初期的3.91倍。在居民居住条件得以显著改善的同时, 房屋结构也发生了巨大的变化, 由砖木结构为主导向钢筋混凝土结构和混合结构发展, 太原市房地产管理局的调查表明, (1) 城镇居民现有住房以混合结构为主体。混合结构的住房占现有住房的76.7%;钢筋混凝土结构的住房次之, 占现有住房的12.2%;砖木结构的住房占现有住房的10.2%;其他结构的占0.8%, 并继续向多元化和现代化发展。

房地产业的快速发展, 不仅有效改善和提高了居民居住条件和居住水平, 而且在国民经济增长中发挥着重要作用。房地产是一种特殊商品, 既可作为投资品, 又可作为消费品, 这一特殊性决定了房地产对经济增长的双重贡献。同时, 房地产业在国民经济链中处于中间环节, 具有很强的关联效应。能通过前向效应带动建材业、冶金业、机械制造业、金融业等产业, 通过后向效应带动装修业、家电业、金融保险业、仪表业等相关产业的发展, 房地产业的兴旺繁荣能够有力的带动十几个产业的兴旺繁荣。此外, 房地产业的发展不仅仅增加本行业的就业和税收, 还往往通过带动作用增加相关产业的就业和税收, 促进国民经济的发展。同样, 以太原市为例, “十五”期间, 太原市房地产完成投资248.02亿元, 占社会固定资产总投资的18.16%, 成为国民经济的重要支柱产业之一。产业链条长, 关联度大, 住宅产业的迅速发展无疑也带动了相关产业的发展, 间接创造了大量的财政收入。据统计部门测算, 房地产业每增长10个百分点, 就拉动GDP增长1个百分点。房地产业在自身发展的同时也为社会劳动力提供了大量就业机会, 每完成10万元的房地产投资, 便可提供14人的就业机会, 据此测算, “十五”期间, 太原市房地产业的发展为社会提供了370万人次的就业机会。同时, 房地产业的快速增长也有利于财政收入的逐年增加, 总计49.01亿元, 约占“十五”时期太原市财政总收入的13%, 对城市社会经济的发展做出了重要的贡献。 (2) 正是基于产业联动 (与金融、贸易、旅游、建材、建筑、交通等产业联动) 性强, 产业辐射面宽的特征, 房地产市场的宏观调控的目的, 并非抑制房地产业的发展, 而是通过调控, 挤压泡沫, 避免房地产业的大起大落, 促使房地产业进入新一轮的健康持续发展。

尽管房地产业有了长足的发展, 但仍存在着许多问题, 诸如房地产供给结构不合理, 结构性矛盾突出;房地产开发企业规模小, 竞争实力不强等。房地产市场的宏观调控, 促进房地产业的理性回归, 有助于房地产业企业认清形势, 炼好内功。使企业诚实交易, 品牌经营, 提高企业的核心竞争力;有助于优化房地产业结构, 做大做强房地产优势企业, 也是淘汰一批竞争力较弱的房地产企业的大好时机。

2. 保障居民的居住福利是房地产市场宏观调控的根本宗旨。

房地产商品作为一种特殊的商品, 具有准公共产品属性, 其价值无法依靠市场完全实现。无庸置疑, 房地产消费具有明显的外部性。倘若居民难以享有适当的住房保障, 则会产生一系列的社会问题, 如公共卫生、市容环境、社会治安等等。另外, 就不同层次的房地产来说, 中低档的普通商品房的公共利益成分所占比重更大, 准公共产品属性更为突出。因此, 为中低收入者提供住房福利保障就尤为重要。然而, 房地产的准公共产品属性所体现的外部性却难以通过市场机制来实现, 即便房地产市场出现供求均衡, 也并非保证居民充分享受到住房福利的最优均衡。因此, 房地产市场宏观调控不仅是要促进房地产市场的供求均衡, 而且要通过公共政策参与和调节房地产的供应, 构建多层次、全方位的住房保障体系, 使居民享有基本的住房福利。正是如此, 我国政府房地产市场宏观调控的思路在2007年发生了标志性的转变, 即加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系, 建立梯级住房保障体系, 实行住房分类供应体制。并且明确指出提高与改善人民住房福利水平是中国房地产市场发展的根本及准则。 (3)

尽管为居民提供基本的住房保障是国家履行其公共服务职能的重要组成部分, 但必须摒弃对“居者有其屋”的误解。市场化取向的改革似乎意味着人人必须购买自有住房, 这一错误理念对旺盛的消费需求产生了严重的误导作用。出售公房和鼓励居民购买住房的住房分配制度改革, 过度强调住宅的“购买”, 但住房商品化强调买房还是租房主要由市场决定, 取决于租售比是否合理, 因而住房商品化的实现形式并非只有“购买”, “承租”也是实现的重要途径。单一购房实现住房商品化的政府导向, 难以疏导住宅市场上旺盛的消费需求, 不利于倡导形成合理的住房“梯度消费观念”。据统计, 我国城镇居民72%已拥有自己的住房, 而发达的市场经济国家个人住房拥有率德国仅为30%～40%, 美国为68%。那么, 居民过度依赖从市场上购买住宅实现“居者有其屋”的消费理念, 必然推动房价的上升。事实上, 作为一个人口大国, 面对人地关系日益紧张的严峻态势, 要实现人人有其屋的理想还任重而道远, 但人人有房住却是落实科学发展观, 建设社会主义和谐社会的客观要求。因此, 应用宣传教育手段, 培育广大居民树立正确的住房消费观就十分必要。

三、房地产市场宏观调控的政策取向

1. 以市场为导向, 积极推进制度创新。

随着住房制度改革的推进, 我国房地产市场化程度逐渐提高, 但房地产的生产要素土地与金融的市场化程度偏低, 不仅严重制约着房地产市场化进程, 而且呈现出一定的伪市场化特征。现有的房地产发展模式其表现形式为“政府低价征用农民土地———政府高价拍卖———开发商开发成商品房后再更高价出售”的“官商联合开发模式”, 使得政府和房地产开发商在短期内容易获得较大的经济利益, 但却进一步加剧了市场风险。这也就不难理解地方政府在这一轮宏观调控中首当其冲地承担的救市义务。另外, 基于房地产市场准入门槛较高的特点, 房地产市场竞争程度低下, 垄断特征明显。同时, 房地产市场效率不高也是不争的事实, 资源闲置和短缺并存的局面并未得以根本扭转。为此, 应当坚持市场化改革方向, 实现市场调节与政府干预的有机结合, 使市场供求均衡得以优化和保障;应当积极引入竞争机制, 提高房地产企业的竞争能力;积极推进上游资源———土地和金融市场的改革, 创新房地产开发模式;按照总量平衡、结构优化的原则, 积极发展商品房市场, 活跃二手房市场, 规范租赁房市场, 创新经济适用房产权制度以及廉租房分配制度, 建立多层次的住房供给和保障体系, 促进资源的优化配置;实施监管制度创新, 削弱地方政府与房地产市场间的利益联结, 推动政府职能的转变, 使其能够真正承担起为各阶层民众提供更多更好公共服务的职责。

2. 以规避风险为契机, 采取灵活而审慎的宏观调控措施。

房地产业的良性发展, 有赖于金融业的支持配合, 但目前房地产开发模式使风险过于集中在银行, 房地产开发企业的融资基本上是建立在以银行贷款为主导的基础之上, 开发企业获得银行贷款时往往以土地或在建工程作抵押, 个人按揭购房则以所购住宅作抵押。在住宅价格上涨周期, 个人住房消费贷款不存在风险, 但如果住宅价格步入下降周期, 个人按揭贷款就可能变成不良贷款, 潜在的金融危机就可能暴发。另外, 政府宏观调控的目的旨在实现供求总量平衡、结构平衡和价格稳定, 房地产业的大起大落也不利于国民经济的协调发展。如前所述, 房地产业关联度较高, 其停滞不前也将通过乘数效应而制约许多行业的发展。为此, 面对当前房价仍然高企的态势, 在进一步巩固前期宏观调控结果的同时, 还应当做好以下工作:第一, 建立房地产市场运行监控系统, 完善房地产市场预警预报系统, 形成政府动态监督和调控的长效机制, 并联合相关部门监测市场运行, 分析市场变动趋势, 及时发现和解决房地产市场运行过程中的问题, 并通过定期向社会发布市场信息, 引导市场理性投资和消费;第二, 坚持区别对待, 灵活机动的调控原则。针对房地产市场出现的新情况、新问题, 应当及时采取相应对策, 因地制宜, 分类指导, 推动房地产业的理性、健康发展的轨道。为此, 政府出台了一系列促进房地产消费的新政, 但应当看到, 市场发展态势的变化更多反映的是心理预期的变化, 在一定时期内房地产市场仍将处于买卖双方的相持阶段, 市场博弈的结果必然是理性的回归和风险的进一步释放。

参考文献

[1].彭晓华.基于效率与公平的我国城镇住房发展模式研究.暨南大学博士学位论文.中国知网.2008.8.21

[2].史啸虎.推行住房合作社, 实现居者有其屋.光明网.2007.1.22

[3].唐天伟.我国房价调控政策的脆弱性及其消除路径.中国流通经济.2007 (3)

[4].翁少群, 刘洪玉.宏观调控下的房价表现.价格理论与实践.2005 (6)

[5].谢经荣等.房地产经济学.北京:中国人民大学出版社, 2002

房地产宏观调控政策对财税取向的探讨论文 篇3

摘要：文章对房地产市场宏观调控的目标进行了剖析，指出保持房地产业健康稳定发展是房地产市场宏观调控的基本目的，保障居民的居住福利是房地产市场宏观调控的根本宗旨。并进而提出房地产市场宏观调控的政策取向，以市场为导向，积极推进制度创新；采取灵活而审慎的宏观调控措施，推动房地产业市场的健康持续发展。

关键词：房地产；宏观调控；目标

一、引言

2008年，国际金融危机增加了我国房地产业宏观调控的复杂性，随着2008年9月16日人民银行下调贷款基准利率和住房公积金贷款利率，标志着5年多来的紧缩性政策转向，同时各地房地产市场普遍出现不景气的局面。然而到了2009年下半年，房地产市场一扫阴霾，各地房地产市场频频上演“地王频出”、“量价齐升”、“一房难求”的火爆场面。随着2009年9月1日国土资源部发布的《国土资源部关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》标志着我国房地产业宏观调控政策重新启动。

二、房价成为调控的目标

房价上涨过快是当前房地产领域最突出的问题，房价为什么会不断上升?不同的人有不同的答案，有的人认为是开发商牟取了暴利，有的人认为是炒房团在存心哄抬，也有人说，是很多人的超前消费观念有问题，众说纷纭莫衷一是。可人们明知开发商通过炒作而哄抬价格、明知自己难堪重负，为什么还有超前消费?这是因为房价越调控越涨的事实，强化了人们的预期，如果现在不赶紧买，将来可能付出更多。归根结底，任何商品的价格高低只与需求和供应两项因素相关。当需求旺盛时，价格上涨以抑止需求，同时上涨带来的暴利，又吸引了更多的制造商加入，于是增加了供应，竞争逐步加强，价格慢慢回落，如此周而复始。住房价格是住房市场的核心，是住房市场健康的“晴雨表”，怎样对其进行调控、其调控的目标是什么，这些都是必须关注的问题。一般来说，宏观调控就是政府对经济总量的控制，并通过这种总量控制来稳定整个社会经济周期中的经济上下波动。对国家来说，经济总量就是GDP增长速度、失业率与就业率的高低、货币供应量的大小、利率和汇率的调整等。但从当前政府出台的不少关于房地产市场的调控政策来看，基本上没有走出那种以微观行政方式来代替宏观调控的窠臼，而仅仅是遏制过热行业的发展等。

三、以市场为导向，积极推进制度创新

随着住房制度改革的推进，我国房地产市场化程度逐渐提高，但房地产的生产要素土地与金融的市场化程度偏低，不仅严重制约着房地产市场化进程，而且呈现出一定的伪市场化特征。现有的房地产发展模式其表现形式为“政府低价征用农民土地——政府高价拍卖——开发商开发成商品房后再更高价出售”的“官商联合开发模式”，使得政府和房地产开发商在短期内容易获得较大的经济利益，但却进一步加剧了市场风险。这也就不难理解地方政府在这一轮宏观调控中首当其冲地承担的救市义务。另外，基于房地产市场准入門槛较高的特点，房地产市场竞争程度低下，垄断特征明显。同时，房地产市场效率不高也是不争的事实，资源闲置和短缺并存的局面并未得以根本扭转。为此，应当坚持市场化改革方向，实现市场调节与政府干预的有机结合，使市场供求均衡得以优化和保障；应当积极引入竞争机制，提高房地产企业的竞争能力；积极推进上游资源——土地和金融市场的改革，创新房地产开发模式；按照总量平衡、结构优化的原则，积极发展商品房市场，活跃二手房市场，规范租赁房市场，创新经济适用房产权制度以及廉租房分配制度，建立多层次的住房供给和保障体系，促进资源的优化配置；实施监管制度创新，削弱地方政府与房地产市场间的利益联结，推动政府职能的转变，使其能够真正承担起为各阶层民众提供更多更好公共服务的职责。

四、应积极发挥中央和地方的两个积极性，提高调控的有效性

应该说，住宅和房地产区域性很强，不同的经济发展水平、不同的土地资源情况、不同的消费习惯都会影响其发展。由于级差地租的存在，住宅和房地产本质上不是全国统一市场。这一特殊性决定了各级地方政府在房地产调控中发挥着不可替代的作用。因此，在我国房地产宏观调控政策制订和实施的过程中，中央政府和地方政府应各司其职，在不同层面发挥不同的作用。应明确中央政府的职能主要是确定宏观调控政策的方向，通过金融政策、税收和财政政策进行调控，而涉及到住宅建设中的土地供应、容积率、户型结构以及市场调控的具体操作则应由各级地方政府来完成。现在我们对地方政府对宏观调控政策执行不力多有抱怨，但不去追究导致这种情况发生的原因。因此，笔者认为，现在已到了要建立中央与地方对房地产调控“共同治理”机制的时候了。

五、稳定政策，认真把握调控力度

宏观政策取向六大猜想 篇4

宏观政策取向六大猜想

一、宏观调控会何时结束? 如果说宏观调控使用的手段主要是信贷的紧缩、土地的严控和项目的审批,行政色彩似乎多一些的话;那么20,宏观调控方式将更多转向市场手段,利用经济杠杆的方式进行调控.宏观调控是中央的.一次短期干预行为,从目前效果看,预期目的初步实现,因此,当前没有追加更加严厉的宏观控制政策的必要,预计到年底将结束.

作 者：作者单位：刊 名：中国水泥英文刊名：CHINA CEMENT年，卷(期)：2005“”(2)分类号：F4关键词：

房地产宏观调控政策对财税取向的探讨论文 篇5

宏观经济展望和政策取向——2014年政府工作报告解读

政府工作报告中提到的农村改革指出（）。(分值:10.0/得分:10.0)

地制度改革试点

步推进农村土地改革

2政府工作报告中提到的货币政策（）。(分值:10.0/得分

:0.0)

策 追求稳健的货币政策 追求不刺激也不收紧的政追求稳健的货快速进行农村土地制度改革试点

慎重稳妥进行农村土稳加快进行农村土地改革

追求稳健，保持不刺激也不收紧的政策

币政策、保持不刺激政策

3政府工作报告中的宏观经济取向（）。(分值:10.0/得分:0.0)

积极进取 循序渐进 逐步推进

稳重求进

4政府报告中提出财政赤字增加动态化，在常规情况下，财政赤字按照占GDP比重（）。(分值:10.0/得分

:0.0)

5%

5政府工作报告中深化金融体制改革是指（）。(分值:10.0/得分:10.0)

金融领域、促进互联网金融健康发展

允许民营银行进入利5%的程度增加，最高不超过

6% 4%的程度增加，最高不超过2%的程度增加，最高不超过3%

2%的程度增加，最高不超过4% 利率市场化、允许民营银行进入金融领域

率市场化、允许民营银行进入金融领域、促进互联网金融健康发展

利率市场化、促进互联网金融健康发展

62014年政府工作报告将GDP增长目标定为（）。(分值:10.0/得分:10.0)

7宏观经济政策中的微观政策要活是指（）。(分值:10.0/得分:10.0)

力 激发微观企业、个人的活力 激发企业、社会的活力

激发个人、社会的活激发企业、个人、社会7.5%

9% 10% 8% 的活力

8政府工作报告中提出的新的发展观是指（）。(分值:10.0/得分:10.0)

展 提高质量效应、推进转型升级、改善人民生活的发展

推进转型升级的发提高质量效应的发展

推进转型升级、改善人民生活的发展

9政府工作报告中调结构的四大战略是指（）。(分值:10.0/得分:0.0)

新型城镇化、产业机构优化升级战略

战略 新开放、扩大内需、新开放、扩大内需、新型城镇化、产业优胜劣汰新开放、扩大内需、新开放、缩小内需、新型城镇化、产业机构优化升级战略

小城镇化、产业机构优化升级战略

政府工作报告中提出增强各类所有制经济活力的必要举措是（）。(分值:10.0/得分:10.0)深化私有企业改革

民营资本 深化国有企业改革

深化国有企业改革、鼓励民营资本

房地产宏观调控政策对财税取向的探讨论文 篇6

翻开《中国税务年鉴》，可以看到在过去的三年里，我国房地产业税收持续增长。2003年全国房地产税收才940亿元； 2004年高达1369.6亿元；2005年虽然房地产处在宏观调控时期，税收仍然增长了31％，达到1798亿元。而仅2006年上半年，全国房地产业的税收就有1209亿元。房地产税收占全国税收的比重从2003年的4.66％增加到2006年上半年的6.25％，国家通过税收政策加强房地产宏观调控的成效已初步显现。以福建为例，全省地税部门2006年8月份征收入库房地产业的地税收入达3亿元，同比增收1.5亿元，增幅达104.2％，单月入库额、贡献率、增幅均居各行业之首。2006年前8个月，房地产税收收入对全省税收收入的增长率达到38.4％。

一、现行房地产交易税收制度简析

现行税收制度中，与房地产交易相关的税种主要有：房产税、契税、营业税及附加、所得税（个人或企业）、土地增值税、固定资产投资方向调节税和印花税等。在房地产业发展过程中现行交易税收制度对于调控市场、规范交易行为发挥了重要作用。但随着社会经济的发展，特别是过去的十多年里，房地产业发生了巨大变化。房地产总量成倍增加，房价与1986年相比上涨了几倍；房改的推进使住房私有化程度大幅度提升，购置房产出租或转让取得收益已成为城镇居民正常投资渠道之一，各类房产交易活动异常活跃。特别是2005年以来，楼价一路飙升，房地产投资已出现局部过热现象。

（一）我国房地产交易征税的法律、法规依据多在1994年以前制定，其表现为税种繁多、程序复杂；税种交叉、重复征税等特征。（详见附表）

1、对于房地产买卖，卖方要征收营业税及附加、所得税、土地增值税、印花税；买方要征契税、固定资产投资方向调节税、印花税。房地产出租要征房产税、营业税及附加、所得税、土地增值税等等。税种繁多、计算程序复杂、办事效率低下。

2、对于房地产转让，卖方征营业税，买方征契税，同一标的交易的双方都要课税。另外买方既征契税，又征印花税；卖方既征所得税，又征增值税，属税种交叉，重复征税。

（二）税收优惠政策曾促进房地产业发展。

1999年和2003年，为贯彻积极的财政政策，鼓励房地产业的发展，对个人购买住宅又对外销售的制定了几项优惠政策：

1、营业税：营业税暂行条例规定：个人销售不动产，按销售额征收营业税。优惠政策：（1）《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》规定：对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税；个人购买并居住不足一年的普通住宅，销售时营业税按销售额减去购入原价后的差额计征；个人自建自用住房，销售时免征营业税。（2）《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让后的余额为营业额。

（1）普通住宅与高档住宅、非住宅税负的差异。

以福州市为例，根据财税字〔1999〕210号文件，个人购买普通商品住宅税率包括契税1.5％，印花税0.03％合计1.53％，购买高档商品住宅税率为3.03％，购买商品非住宅税率为 8.03％。其中，高档住宅的税率是普通住宅的二倍，非住宅是普通住宅的五倍。210号文件还规定，居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税，使得转让普通住宅与非普通住宅税率在同样不征所得税和土地增值税的前提下相对差距达100倍以上，前者为印花税0.05％，后者包括营业税及附加6％及印花税 0.05％，合计为6.05％。若考虑所得税和土地增值税则差距更大。因为转让普通住宅的享受免征两种税的优惠，而转让非普通住宅则没有这一方面的优惠政策。

（2）出租住宅与非住宅税负的差异。

财政部、国家税务总局从2006年起下调住宅出租的税负，营业税、房产税税率合计从18％下调为7％，非住宅未作调整仍为18％，两者相差11个百分点。后者是前者的2.6倍。

2、土地增值税。土地增值税暂行条例规定：转让地上建筑物并取得收入的个人按规定缴纳土地增值税。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的免征土地增值税。优惠政策：财税〔1999〕210号文件规定：对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。

3、个人所得税。个人所得税法规定：个人出售自有住房取得的所得按“财产转让所得”项目征收个人所得税，税率为 20％。优惠政策：《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》规定：为鼓励个人换购住房，对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所交纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免征；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。

4、契税。契税暂行条例规定：个人转让房屋权属按成交价格的3-5％征收契税。优惠政策：财税〔1999〕210号文件规定，个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。

5、印花税。印花税暂行条例规定，商品房销售按销售额的万分之五对买卖双方征收印花税。

（三）税收调整势在必行。上述优惠政策在对国民经济处在内需不足的时期，和其他宏观调控政策相配合发挥了预期的作用。但目前我国房地产业（包括住宅）已超出内需不足的阴影，发展速度加快。2005年以来，国家对房地产业中住宅业的形势进行分析，总体来说，住宅业呈现了一定程度的过热局面，经国务院同意，建设部等七部门发出《关于做好稳定住房价格工作的意见》。这些措施的落实，可以增加住宅特别是普通住宅有效供给，可以抑制目前已经出现的一部分不合理要求，同时，可以调整住宅业供需结构，而税收政策是发挥调整结构功能的一项重大举措。

二、2005年以来我国房地产业宏观调控措施（主要指税收政策）

房地产业是我国国民经济的一个支柱产业，房地产市场的健康发展对整个国民经济健康发展有重要作用。现行税收政策体现了国家宏观调控的政策精神。落实好这些税收政策规定将促进普通住宅投资，抑制炒房行为，促进房地产市场健康发展。

1、为调控房地产市场，2005年我国政府提出了八项调控措施，税收政策也进行了相应调整。当时规定，个人购买住房不足两年转手交易，按其取得的售房收入全额征收营业税，对个人购买非普通住宅超过两年转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋价款后的差额，征收营业税。而现行税收政策对营业税缴纳要求是，个人购买自用1年以上的普通住房出售时免征营业税，不足1年的差额征收。细细对比，不难发现，住房转让环节税收政策的调整，主要目的在于增加短期炒作成本，遏制投资炒作。

2、2006年政府仍然只对住房营业税进行了调整，将原政策中的“两年”改为“五年”，此次营业税政策调整，既要遏制投机性炒房和投资性购房，也要调整住房结构、区分普通住房和非普通住房（注：普通住宅，指容积率1.0以上、面积140平方米以内、单价5500元／平方米以内的住宅；不能同时满足以上条件的住宅，均为非普通住宅）。

以福州市为例，市税务局《关于调整房地产市场营业税政策问题的函》的通知，要求从2006年6月1日起全面执行新的营业税政策。这次调整将直接导致我市二手房交易成本增加。

（1）交易税收平均增加2万元左右。据市场统计，目前福州市场流通的二手房60％未满5年，因此新税收政策对福州二手房的影响是巨大的。据悉，目前福州二手房交易税收按普通住宅和高级住宅两种不同的房子类型来计税：首先是普通住房（按福州市的规定：单价在5500元／平方米以下，面积140平方米以下）--两种情况：

A、未满5年的住房营业税全额征收。例，一套原价为25万元，成交价格40万元的住房，那么营业税将按40万元的成交价全额征收，税率为5.55％，具体计算是40万× 5.55％=2.2

2万元。除了营业税外，卖方还要交个人所得税，其计算方法是（卖出原价-原购房价-合理费用）×20％。按福州市的有关规定，合理费用统一按卖出房价的20％扣除，那以这套住房的个人所得税是（40万×80％-25万）×20％=1.4万元；

B、满5年的，此时营业税和个人所得税都不要交了。

其次是高级住宅，同样是两种情况：A未满5年的房子--营业税全额征收。以一套原价50万元，成交价格为70万元的房子为例，那么其营业税要交70万× 5.55％=3.885万元，个人所得税要交（70万×80％-50万）×20％=1.2万元；B、5年以上的个人所得税不要交了，而营业税仍然要按差额计征，即（70万-50万）×5.55％=1.11万元。

（2）二手房房价将上涨5％左右。税收的增加将直接导致二手房价的上涨。以一套售价为40万元二手商品房为例，2003年产权，假设当时业主购买为30万元，在目前营业税税收期限上调后，假设营业税和个人所得税均由卖方转嫁给买方，此时客户购买该套房屋需交纳的税费如下：①契税：40万×1.5％ =0.6万元；②印花税40万×0.05％=0.02万元；③营业税： 5年以内出售40万×5.55％=2.22万元。则购买5年以内二手房的税费支付总额为2.84万元。购买5年以内二手商品房的税费占购房总款的比重为2.84／40×100％=7％。

通过上面计算分析可知，对于征收上面的营业税，如果全额或折半转嫁给购房客户，则一套房产的交易价格会有5-7％的上涨幅度。对此，二手房全额营业税征收期限上调，把一部分原本属于免征营业税范围的房屋，重新划入营业税费征收行例。对于拥有房源的业主来说，一般是加大出售成本，减少利润所得。为了不减少业主自身的收益，部分有意出售的业主势必会把这部分增加支出或部分转嫁给购房客户，其结果导致物业的成交价格自然会上升。因此，福州二手房市场成交量下降以及观望行情将持续一段时间。

（3）二手房市场瞬间变的冷清。据了解，契税按照普通住宅总价的1.5％，加上二次的印花税0.1％，而购房不足5年出售，要按总房价交5.55％的营业税，加起来就是7.15％，现在还有个税1％。此外，还要支付1-2％的中介佣金（如果贷款买房还要还利息），这些费用加起来大概是总房价的10％，装修费用一般要达到总房价的10％，这就意味着，如果在购买一两年甚至更短内就把房产售出并获得利润，房价的平均涨幅至少要达到17％-20％才有这种可能。

政策的变化已经很大程度上提高了房产交易的成本，在短期内靠炒房获利变得更难了。所以，完善房地产各项配套政策，是发展和规范我国房地产业的重要任务。

三、对现行房地产交易税收制度改革的建议

当前，我国的房地产税收制度还很不合理，房地产转让的所得税税率太低，而流通环节税率却偏高，不利于流通，抑制房地产市场发展。笔者认为：应当归并精简税种，并适时开征不动产税，提高房地产转让所得税税率（或实行有差别的所得税税率），以促进房地产市场健康发展。

房地产调控政策 篇7

然而，调控部门知道开发商这般心思，于是不断释放楼市调控不会放松的信号，让房地产市场预期由幻想变为悲观，一些人甚至对中国房地产行业的发展绝望。

实际上，这种大喜大悲的感情大可不必。根据国家发改委日前召开的工作会议所透露内容，2012年房地产调控政策定调基本廓清，如不发生经济衰退等意外情况，房地产调控在2012年不会大幅度放松，但是也不会更严厉，整体来说，2012年房地产市场预期状况应好于2011年底。

住建部政策研究中心主任秦虹12月17日在路劲基建[简介 最新动态]上市15周年的一个活动上明确表示，2012年的调控政策仍然坚持抑制投资投机性购房需求，但是也会对中低价位、中小套型商品房的需求市场进行支持。

日前召开的国家发改委工作会议也透出对房地产调控的三个基本定调：一是巩固和扩大房地产调控效果；二是抑制投资投机性购房需求；三是支持和帮助自住性、刚性购房需求。

总结上述代表两个参与房地产调控主要部门的信息，可以得出如下结论：其一，由于2012年定调经济稳定增长，货币投放量不会低于2011年严厉控制货币投放的时期，虽然对于房地产贷款仍会控制，但是房地产行业紧张的资金链在2012年初开始会得到缓解。

其二，中央各个部门均提出了支持自主性、刚性购房需求的调子。这说明，在2011年最后2个月时间内，银行对首套房贷限制或者提高门槛的做法已经引起了监管部门注意。住建部、银监会等部门对此进行调研和反映以后，从2011年12月份开始，银行对于首套购房贷款已经进行了下调利率、放宽贷款条件等改善性做法。这将在2012年初引起自住性购房需求的反弹，进而带动中低价位、中小户型普通商品房市场的放量。

其三，继续抑制投资投机性购房需求的政策被重申。秦虹也在上述论坛上表示，未来调控仍将着力于使房价与大众的可承受购买力接近。无论是限购政策，还是房产税政策，都将为抑制投资投机性购房所设计。

综上所述，2012年房价绝对不会反弹，中央以及调控部门也不会允许这种情况出现。但是会对刚性购房需求进行一定程度的政策扶植，并且着重推保障性住房建设，以满足中低收入家庭住房需求。

在此情况下，目前各种政策安排被视为最有效的，尤其是房屋限购政策，被看做短期内稳定房地产市场的定海神针。因此限购政策不会轻易退出，但是随着

2012年货币总量的放松，以及地方政府执行限购政策的力度问题，2012年会不会再出现房价上涨、限购形同虚设等意外情况呢？

这恐怕是当前房产税等政策加紧研究的一个重要原因，如果楼市出现意外情况，恐怕只能用严厉的房产税政策去顶了。

房地产宏观调控政策对财税取向的探讨论文 篇8

财税（2008）137号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：

一、对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具。

二、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

三、对个人销售住房暂免征收土地增值税。

本通知自2008年11月1日起实施。

财政部

国家税务总局

2011年房地产调控新政策 篇9

楼主

旺城窝居 发表于 搜房网大西洋新城

国土资源部土地利用管理司、中国土地勘测规划院17日发布全国主要城市地价监测报告称，全国城市地价出现快速反弹等一系列市场态势表明，2011年房地产调控政策需要进一步收紧。三次调控序幕已经拉开，而且只可进尺，不可退寸。

2010年第四季度全国城市地价监测表明，在宏观经济平稳较快增长和房地产二次调控这一政策与市场的博弈之下，房地产逆“严厉调控”而动力不减，“加热”趋势依旧压倒“降温”努力而占主导地位。

从经济环境、政策效应与市场预期的综合结果来看，商品房及住宅价格涨幅回升明显，地价增幅较高。2011年土地及房地产调控压力仍大。

楼市投资加速

全国城市地价监测显示，2010年第四季度，全国主要监测城市地价总体水平为2882元/平方米，全国地价总体水平呈上升态势，环比增幅加速回升。

国家统计局系列数据表明，2010年四季度，城镇固定资产投资同比增速持续高位，通胀预期进一步加剧。因此，土地市场需求旺盛，土地价格持续上涨。同时，房地产市场呈现量价齐升局面。2010年，全国房地产开发企业完成土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长28.4%，土地购置费9992亿元，增长65.9%。

当前房地产市场投资加速，成交量价齐升；土地供应达到历史高位，土地价格在三季度微升的基础上快速反弹；一系列市场态势表明，调控政策需要进一步收紧。

调控政策待落实

“去年12月19日，国土资源部发出关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知，意在表明国家对房地产市场的调控决心，也拉开了三次调控的序幕。”国土资源部、中国土地勘测规划院在报告中强调。

2011年土地及房地产市场调控压力仍然较大，把房价、地价控制在合理水平难度不减。2011年一季度，“十二五”开局和地方政府换届效应双重影响，城市化、工业化进程加速，通胀预期等对土地需求压力仍较大。

房地产宏观调控政策对财税取向的探讨论文 篇10

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都是浮云！2010年房地产调控政策年终回顾

调控!调控!再调!2010年对于中国楼市而言，注定是一个值得关注的年份。这一年是不折不扣的政策年、调控年。2010年，国家出台了一系列房地产调控措施，将政策由此前的支持转向抑制投机，遏制房价过快上涨，其中包括土地、金融、税收等多种调控手段。

然而政策很给力，调控需努力。用来形容2010年的楼市调控再贴切不过。3月还是一片“艳阳天”的楼市，在4月暴风骤雨般的调控政策中应声而下。经历了年中几个月的低迷盘整期，在传统的“金九银十”，楼市再次“凯歌高奏”，9月的重拳调控随之而来，楼市再次进入胶着状态，直至年尾量价齐升。

2010年即将结束之际，就让我们一起来盘点一下2010出台的一系列楼市政策，希望能在能够为大家理清脉络，并为判断2011年楼市的走势提供参考。

“国十一条”

影响指数：★★★★

政策回放：1月10日，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，旨在进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，提出了加快中低价位、中小套型普通商品住房建设;增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率;加大差别化信贷政策执行力度;继续实施差别化的住房税收政策等11条具体措施。

入选理由：“国十一条的”的出台，确定了2010年楼市调控的基调，显示中央对抑制当前房价不理性上涨的决心。

78家“央企退市”

影响指数：★★

政策回放：今年3月15日，央企在北京制造了3块“地王”后，国资委3月18日宣布不以房地产为主业的78家央企要逐步退出房地产市场，次日即下达了15个工作日内退出的时间表。作为非房地产主业的央企中远集团首先表态，半年内彻底退出房地产市场。央企整体实质性退市进展缓慢，至今仍有71家央企超过200家地产公司未见动静。

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入选理由：自“清退令”以来,78家央企退出房地产业务实际进程缓慢。这么多央企退出房地产市场,对房地产市场肯定会有影响,但是这78家央企的房地产业务占比很小,放到全国的市场,份额非常有限,对于整个房地产行业影响也非常有限。要是不能解决房地产行业的“暴利”特性,保证房价健康上涨,不能拓宽新的利润增长渠道有效疏导资本,“央企退市”最终只能是一个美好的愿望。

新国十条

影响指数：★★★★★

政策回放：4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》登上各大媒体头条。具体内容包括：

1、对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%;

2、对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款;

3、对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。

入选理由：此次调控是第一次以政策“组合拳”的方式，给当时正处于“积极变化期”的房地产市场带来了一场“及时雨”。政策对外地人购房进行了严格的限制，在精准打击投资客的同时，也让一部分自住需求者的购房需求遭受牵连打击。

“9·29新政”

影响指数：★★★★★

政策回放：9月29日，相关部委出台巩固楼市调控成果的新一轮政策。内容包括第一套首付提高到3成以上、第二套首付不低于5成，利率不低于基准利率的1.1倍、第三套停贷、首次明确推进房产税改革、落实中小套型商品住房和保障性住房建设计划和供地计划、房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数、对有囤地捂盘等违法记录的房企停发股票和贷款。

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入选理由：这几项措施是对“新国十条”的细化与落实，影响范围与深度均超过“新国十条”，房产税改革与“限购令”的明确，成为调控亮点。

二套房认定标准

影响指数：★★★★★

政策回放：4月21日，银监会银行业监管一部主任杨家才解读了最新出台的房贷新政：新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准相比出现了根本性的变化。

6月4日，住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。

入选理由：二套房认定标准从“认贷”或“认房”到“认房又认贷”，界定更为严格，但是对以往银行“认房难”的问题做出了回应。这是对“新国十条”的细化，说明监管层依然在坚持原有的抑制房价过快上涨的调控观点。随着房贷标准的进一步严厉，说明地产调控已渐入深水区，事实也证明银行面对的信贷监管更加严格。

“打击囤地”

影响指数：★★★

政策回放：9月27日，国土资源部、住房和城乡建设部联合下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，被看作是9·29新政的预热政策。

《通知》规定，没有完成保障性住房、棚户区改造住房、公共租赁住房和中小套型普通商品住房建设任务的地方，不得向大户型高档住房建设供地;不得将两宗以上地块捆绑出让，不得“毛地”出让;严格限制低密度大户型住宅项目的开发建设，住宅用地的容积率指标必须大于1;规定了土地竞买人有闲置土地一年以上等4种违法违规违约行为的，禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动。

入选理由：为了防止企业囤地，一年内开工建设，自开工之日起三年内竣工的规定被看作是“重拳出击”。

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三套房停贷

影响指数：★★★★★

政策回放：4月17日，国务院发出通知，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款;9月29日，央行再发通知，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;11月13日，中国住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会等四部委再次发出通知，全面叫停第三套住房公积金贷款，并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提至五成。

入选理由：三套房停贷，对投资投机需求来说，不可谓不致命。房价没有过快上涨，此政策功劳不小。

楼市“限外令”

影响指数：★★★

政策回放：继各地限制非本地户籍居民购房政策出台后，外汇局2010年11月15日出台规定，限制境外个人及机构在境内购房。11月15日，外汇局发布《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》规定，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房;在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。

入选理由：人民币升值背景下大量热钱流入内地，为了防范海外热钱入中国楼市，“限外令”的再次祭出也释放出一个明确信号：中国楼市不是热钱的“避风港”。对少数热衷于在个别城市投机的境外人士来说，“限外令”有一定抑制作用，但还有待完善。虽然也是治标不治本，但有个开始总比没有好。

多个城市出台“限购令”

影响指数：★★★★★

政策回放：4月30日，北京市政府发布《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》，其中“自通知发布之日起，暂定同一购房家庭只能在北京市新购买一套商品住房”的临时性措施，引起业内外强烈关注。十月份、，中央政府调控加码，同时督促地方政府出台细则，二次调控的决心越发强烈。继北京、厦门等地出台楼市二 电 话：(027)81881266 网 址：http://wh.home77.com/ 地 址：武汉市珞瑜路889号光谷国际广场A-901

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次调控新政后，上海、宁波、福州、杭州、南京、天津、广州、温州、海口等城市也出台楼市调控细则，颁布限购令，遏制房价过快上涨。

入选理由：一轮又一轮的调控，可房价仍回暖已成了不争的事实，没谱的房价和蕴蓄的民怨直指民生困境。当此背景下，限购令就成了斩乱麻的那把“快刀”，遏止投机性特征明显的多套房购买需求，缓释推动房价飙涨的刚性需求，以此改变卖方市场的话语份额。不过目前“限购令”的政策调控作用，也许只是高烧楼市的“止疼药”，还算不上是那颗能真正降温的“退烧药”。

央行6次上调存款准备金利率

影响指数：★★★

政策回放：1月18日、2月25日、5月10日、10月13日、11月16日、11月29日，中国人民银行先后六次上调存款类金融机构人民币存款准备金率，每次调整0.5个百分点。除开年初几次是为了增强支农资金实力，支持春耕备耕外，其余几次调整被业内外人士看作是强力遏制信贷冲锋，收缩流动性，配合楼市降温而放出的信号。

入选理由：上调准备金，体现了货币政策的针对性，而针对的就是目前已经泛滥的流动性。央行年内6调存款准备金率，目前已经到达历史最高点。结合当前信贷投放量巨大，通胀预期强烈的背景考虑，存款准备金率仍有上调空间。对向来喜欢把钱放在银行的中国人来说，在这个通货膨胀加剧的年代，存还是不存?

央行年内两次加息

政策回放：继10月20日之后首次加息和多次上调存款准备金率之后，12月25日央行宣布自2010年12月26日开始加息。一个季度之内两度加息之后，五年期的存款利率已经从3.64%调高至4.55%，尽管与11月份CPI高达5.1%的增幅相比，现在仍处于“负利率”时代。不过鉴于机构多预计国内恶性通胀出现概率比较低，再加上明年加息预期依旧，银行的中长期存款有望实现“保值”。

影响指数：★★★★

入选理由：央行超前性地在2011年上半年物价高点到来之前进行紧缩，有利于抑制通胀预期。此举是为了促使货币政策尽快加速回归常态化和正常化，进而抑制通胀预期，显示货 电 话：(027)81881266 网 址：http://wh.home77.com/ 地 址：武汉市珞瑜路889号光谷国际广场A-901

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币政策加速“稳健。在物价高点到来之前就加息，货币政策紧缩操作明显提前，有利于降低社会对2011年物价过快上涨的担忧。

公积金贷款利率上调

影响指数：★★

政策回放：继10月20日住建部上调公积金贷款利率之后，12月26日，住建部再次发出通知，即日起上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.25个百分点。五年期以下(含五年)从3.50%调整为3.75%，五年期以上从4.05%调整为4.30% 入选理由：公积金利率上调0.25个百分点，对市场影响并不算很大，与商业贷款相比，公积金总体利率水平仍低于商业贷款利率水平。

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2011哪些政策存变数

限购令

今年部分城市出现了限购令，不仅限制外地人购房，对本地人购房数量也作出了严格的限制。进入今年下半年，限购的城市阵容也在不断扩大。

业内人士表示，中央的房贷政策目的就是抑制投资型等不良需求，但对于资金雄厚的投资者来说，无非是门槛大幅提高，但限购令却直接对投资型需求说不，有钱也禁止买房子。

限购令目前多在房地产一二线城市执行，对于徐州这样的房价泡沫较少的城市来说，执行限购的可能性相对较小。

房产税

多年来，房产税、物业税一直都是热议的话题，物业税出台尚需时日，但房产税的出台已经近在眼前。

目前来说，房产税是地方政府根据地方形势酌情实施，和限购令一样，作为房地产三线城市的徐州，执行房产税的可能性依然不大。

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加息

业内人士表示，2010年9月份，M2/GDP这一比例达到2.59，而2005-2008年历史同期平均值为2.20。这意味着，我国货币供给较大程度上超过了实体经济的需要，流动性过剩问题较为严峻。

通胀在10月份开始硬着地，10月份全国CPI为4.4，为近两年最高。政府不得不开始两手抓———既调物价，又调房价!因此，在通货膨胀硬着地和房地产价格不断攀升的背景下，政府很可能继续出台加息政策，这样既利于疏导降低通胀，又将配合其他政策加强对房地产市场的调控。

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2010年第一季度房产政策：以家庭为单位认定二套房 http://wh.home77.com/news/8528.html 2010年第二季度房产政策：二套房认定发生重大变革 http://wh.home77.com/news/8529.html 2010年第三季度房产政策：楼市二次调控靴子终于落地 http://wh.home77.com/news/8530.html 2010年第四季度房产政策：加强房产市场调控难免 http://wh.home77.com/news/8531.html 附：2010年房地产政策一览 12月25日

中国人民银行决定，自2010年12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。

12月16日

国土部以国家土地督察机构的名义约谈市级地方政府12名主要负责人，就土地违法问题进行通报，同时要求被约谈地方政府积极整改。这标志着土地违法问责拉亮了预警灯。今年 电 话：(027)81881266 网 址：http://wh.home77.com/ 地 址：武汉市珞瑜路889号光谷国际广场A-901

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被约谈的城市都是违法占用耕地面积比例超过15%，在全国范围月平均违法占用耕地面积排名靠前的城市。国土资源部称，凡是地方违法违规土地面积达到当年新增建设用地面积15%以上的，其行政首长就要被问责，哪怕已经调离。问责“既处理事，又处理人”。

12月10日

中国人民银行决定，从2010年12月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是年内第六次上调。

12月4日

2011年，中国全国保障性安居工程住房建设规模或将高达1000万套，相比2010年的580万套，增长72.4%，以此计算，2011年保障性安居工程投资或将达1.4万亿元人民币。而计划新增的420万套住房中，公共租赁房将占主要部分。这预示着保障房建设黄金期即将来临。

12月3日

中共中央政治局12月3日召开会议，分析研究明年经济工作。正确把握国内外形势新变化新特点，以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，实施积极的财政政策和稳健的货币政策。

11月3日

住房城乡建设部、财政部、中国人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》。公积金新政强调，第二套住房公积金个人住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍，首付款比例不得低于50%，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房，并停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。

10月19日

中国人民银行宣布，自10月20日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。

9月29日

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国家有关部委要求在房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数，完善差别化的住房信贷政策，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房；切实增加住房有效供给。

9月27日

国土资源部称，土地闲置一年以上竞买人及其控股股东将被禁止拿地。

6月4日

住房城乡建设部等三部委通知称，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应以拟购房家庭(含借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。

4月18日

国务院通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

4月15日

国土资源部公布2010年住房供地计划，今年计划供应住房用地总量同比增长逾130%，其中中小套型商品房将占四成多。

4月15日

国务院要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。

4月2日

财政部下发通知称，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。

3月22日

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国土资源部会议提出，在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地；将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点；各地要明确并适当增加土地供应总量；房价上涨过快、过高的城市，要严控向大套型住房建设供地。

3月18日

国资委要求，78家不以房地产为主业的中央企业加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。

3月12日

国土资源部称，将于今年3月至7月在全国开展对房地产用地突出问题的专项检查，本次调查重点针对擅自改变房地产用地用途、违规供应土地建设别墅以及囤地炒地等问题。

3月10日

国土资源部出台《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，内容包括了“开发商竞买保证金最少两成”、“1月内付清地价50%”等19条土地调控政策。

1月21日

国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》提出，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。

1月10日

国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导，对二套房不再区分改善型和非改善型，一概执行40%首付；明确要求央行及银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导；加强监控跨境投融资活动，防境外“热钱”冲击中国市场。