购房纠纷（共4篇）
购房纠纷 篇1
随着我国社会经济的发展,房地产市场也取得了很大的进步。在房地产市场发展的早期,很多房地产交易过程中当事人之间的交易冲突都是由于房地产方面的法律不是很完善或者现有的法律不适用于房地产发展现状,很大程度上影响了房地产市场的发展。但是随着我国法律体系的不断完善,我国房地产市场也逐渐走向规范化,房地产法的功能从最初的对房屋面积计价方式不合理等管理问题规定转向了保护房地产产权人的权利,充分重视购房者的利益保护。
一、我国购房者权益法律保护现状
随着我国市场经济的不断深入发展,为了促进房地产行业的健康、稳定、有序的发展,我国也制定了一系列的保护房地产交易中购房者权益保护的法律。如在《民法通则》、《城市管理法》等中都制定了房地产方面的法律法规,以保证房地产买卖的公平进行。但是由于法律本身具有一定的滞后性,加之随着我国社会经济的不断发展,我国房地产市场的情况也发生了一定的变化,现行的房地产方面的法律已经不能满足房地产市场发展的需要,在房地产交易过程中对于消费者的保护存在主体资格不明确、权利保护不完善等问题。
(一)《消费者权益保护法》的有关规定
我国的《消费者权益保护法》详细阐述了消费者的合法权益以及经营者应该尽到的法律义务,且《消费者权益保护法》是从消费者的立场出发,重在对生产经营者的生产活动进行一定的限制和约束,为消费者合理维权提供了法律保障。在这种情况下如果生产商或者销售商不履行法定义务的情况就会受到法律的处罚。尤其是该法律的第49条明确规定了“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的,应该按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失,增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”这是我国第一次用立法的形式规定了具体的赔偿性规定,在一定程度上为消费者维权提供了有力的法律保障。
然而,《消费者权益保护法》虽然在保护了消费者的合法权益,但是还存在着一定的问题,就是对于“商品”和“消费者”这两个在《消费者权益保护法》中频繁出现的概念,并没有做出合理的使人信服的解释。很多人对于“商品房算不算商品?”、“购房者算不算消费者”这些问题还存在很多的疑问,对于商品房交易出现的纠纷是否适用于《消费者权益保护法》中的各个条款,还存在很大的争议,导致了在商品房买卖纠纷时,无法根据《消费者权益保护法》提出诉求,也无法得到充分的维权。
(二)《城市房地产管理法》的相关规定
《城市房地产管理法》主要是对房地产市场以及房地产交易规范进行了详细的规定,它的颁布在保障房地产交易中相关权利人的合法权益、规范房地产市场、严格房地产管理等方面都发挥了重要的作用,为我国房地产市场的平稳、健康发展提供了有力的法律保障。《城市房地产管理法》确立了我国对于房地产管理方面的基本原则,确立了房地产市场基本的调节机制,使其保持公平竞争的状态。该法要求售房者必须要具有各个方面的证书,这在很大程度上保护了消费者的合法权益。而且很规定了房地产交易过程中的五种合同,严格限制了开发商的行为,这就意味着商品房购买者有了新的法律依据,有利于保护购买者的相关权益,同时也有益于促进房地产市场的健康、稳定发展。
(三)其他方面的相关规定
这部分法律文件主要是对房地产产业的限制,也有内容是对购房及权益保护进行了一定的规定。如《城市房地产抵押办法管理》、中国银行颁布的《个人住房贷款管理方法》等,但是这些法律仅仅是就某一方面进行了相关的规定,并没有形成具体的体系,具有很大的局限性。另外,实施效果比较好的是《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,对于购房者合法权益的保护比较全面。但是该解释的颁布虽然对于消费者权益的保护以及对于开发商的相关行为具有一定的限制作用,但是还存在着公共空间的定义不明确、公摊面积比例的计算标准不明晰等问题,还需要进行修改和完善。
二、商品房交易过程中的纠纷类型
随着我国社会经济的不断发展以及房地产市场的不断完善发展,房地产交易数量不断增多,但随之也出现了各种各样的纠纷问题。以下本文主要将对房地产交易过程中出现的纠纷类型进行简要的分析。
(一)商品房交易过程中的预售合同纠纷问题
所谓预售合同的本质是为商品房交易进行合同的预约。所谓预售就是指合同约定的房屋正在建设的过程中,购买者在房屋交付前把全部的款项支付给售房的一方,而售房的一方主要义务就是按照预售合同规定的日期把房屋交付给购买方并在一定的期限内办理物权变更手续。但是由于对方义务的履行并不同步,即购买者是在房屋交付前就完成了所有的义务,而在这个过程中房屋还在建造的过程中,即售房者还在义务的履行过程中。这种义务履行的不同时进行很容易产生一定的问题。
其次,在商品房的预售过程中,在预售合同的签订之前,开发商通常会与购房者签订“商品房认购书”,主要作用在于保证认购人在一定的日期内与售房者签订预售合同。认购书往往由开发商一方进行拟定,对于有关的商品房交易内容进行初步的拟定。认购书签订之后,开放商会为认购者保留其所认购的房屋。同时认购书中所约定的房屋价格、房屋的面积大小、付款方式等不能再进行任何形式的更改。认购书只要具有了商品房的主要要素、满足了合同的有效要件之后就产生了法律上的约束力,从而促使商品房交易双方认真全面地履行其应尽的义务。但是在购房者之后不能和开发商签订正式合同时是否应当承担违约或者赔偿责任这些问题都还存在很大的争议,导致预售合同签售过程中的各种纠纷难以解决。
另外,在购房者进行定金的交付时也存在着一定的问题。在房地产市场发展的比较好的情况下,很多开发商会将定金转化为订金,这就导致了很多相关的法律法规对开发商的违约行为无法进行有效的限制以及相应的惩罚。同时,即使购房者和开发商已经签订了相关的预售合同,开发商在遇见出价更高的购房者时往往会选择将订金退还给原来的购房者。这样一来,购房者只能得到返还订金补偿,并拿不到《消费者权益保护法》所提到的双倍返还的补偿,这就在一定程度上损害了原购房者的利益。
(二)商品房买卖合同中价款类纠纷问题
价款是商品房交易过程中的核心问题,因为价款问题和商品房交易双方的利益都紧密相关,所以商品房交易双方都对这个问题异常关注,这就很容易产生纠纷。在具体的商品房交易过程中,常见的纠纷类型主要分为行使抗辩权过程中而产生的价款纠纷和办理贷款过程中产生的矛盾这两种类型。一是在行使抗辩权过程中出现的价款纠纷。一般情况下,商品房交易的过程中所签订的合同是双向的,即购房者和开发商需要共同履行义务,才能保证合同约定内容的顺利进行。如果双方中的任何一方没有履行其应该履行的义务,交易双方就会产生一定的纠纷,比如,购房者在支付了部分款项之后以对方经营方面的问题为由拒绝支付剩余的款项引发的纠纷等。二是因贷款的办理而产生的纠纷。这种纠纷的发生一般是指,购买者在购买房屋的时候并没有足够的金钱,于是采用贷款这一方式进行房屋的购买,但是一旦购房者不按时偿还贷款就会引发纠纷。面对购房者无法按时偿还贷款这一情况,开发商一般会选择代为清偿银行贷款,然后求得一定的追索权。另外还有可能因为银行自身存在一定的问题,不能及时发放贷款,导致购房者在交易过程中因为无法及时付款而产生一定的债务纠纷,这种情况就更为复杂。
(三)商品房买卖合同中交付类纠纷
在商品房交易的最后一个交付过程中也很容易产生一定的纠纷。一般情况下,常见的纠纷主要分为房屋交付不能、商品房延迟交付、商品房变更设计规划等方面。商品房交付过程中存在的交付不能的问题,即指开发商一方不能按时把房屋交付给购房者。这种问题的产生一般有几个方面的原因:首先可能是开发商自身主体资格的欠缺,即开发商对其所销售的楼盘并没有取得相关的销售许可证,从而不能销售该房屋。其次,可能房屋设计过程中出现了失误,导致建设的房屋具有很大的质量问题,无法得到质量验收。还有一种比较严重的情况是开发商就同一房屋与数人签订了买卖合同,所以开发商无法按照约定的时间进行房屋的交付。这种情况主要体现在资金比较紧张的开发商身上,他们为了实现经济利益的最大化,往往会选择牺牲自身的信誉。另外一种常见的纠纷类型是商品房延迟交付。所谓的延迟交付就是指开发商无法按照约定的期限交付其应该交付给购房者的房屋,这种情况往往是由以下几个方面导致的:首先开发商在进行物权变更手续的时候存在一定的问题,导致其不能在规定的教父日期之前完成相关的交付手续,从而导致延迟交付纠纷。其次,可能是因为房屋建筑的进程比预想中的要慢,在约好的交付日期到来之时,建筑的相关的配套措施还没有完善,所以导致了延迟交付的纠纷。另外,还可能存在房屋面积与约定的不一致、房屋质量与约定的不一致、销售广告以及开发商所提供的宣传材料与最终交付的房屋相互不一致等纠纷。
三、关于完善商品房买卖纠纷中购房者权益保护的相关建议
(一)商品预售合同纠纷中购房者权益的保护
在预售合同的签订过程中本身就存在商品房交易双方义务的履行不同步这一问题,这会对已经部分或全部履行付款义务的购房者产生了很严重的影响,因此如何保护购房者的权益就显得尤其重要。想要达到更好的保护消费者权益这一目标,首先必须要合理规制商品房预售合同中的格式条款。同时要保证条款的规定涉及到各个重要的细节问题,确保条款的公平公正性,从而确保购房者权益得到了保护。其次在定金问题的处理过程中,如果是由于商品房交易双方因为正当理由不能对其义务进行履行的情况下,应该认为双方均无过错,开发商应该把定金返还给购房者。而如果是一方的过错导致交易的中止时,应该适用定金处罚原则。
(二)商品房预售价格纠纷
商品房预售价格作为时常发生纠纷问题的矛盾焦点,也应该得到充分的重视。首先预售合同已经确定的商品房价格,由于开发商方面的问题导致申请价格变更的应该不易受理。而对于政府宏观调控导致成本增加的情况,可以支持商品房价格的变动。另外,预售合同中如果只约定了暂定价,同时预售合同又约定了房屋的价格,以相关部门核定后的价格为准。同时,预售合同中根据价格条款没有对商品房的价格作出明确规定的,或者在履行合同的过程中出现不可抗力等,双方可以就商品房预售价格另行协商一致。
(三)商品房交付过程中的权力保护
在这一过程中,必须要加强对于商品房质量的监督。虽然之前我国也有相关的规定,但是往往流于形式,导致纠纷问题的产生。开发商必须要高度重视这一问题,高度关注施工过程中的每一个细节,避免质量问题的产生。同时,相关部门要对一房数卖这一情况进行一定的限制,严厉打击一房多卖行为,保护消费者权益。
总之不可否认的是,随着我国房地产市场的快速发展,必然会出现一定的问题。本文主要就法律方面的规定、问题及对策进行了简要的分析,希望能提供一定的借鉴。当然,房地产更加合理的市场环境的建立也离不开政府的宏观调控。相信随着房地产市场的不断完善以及相关法律的逐渐成熟,购房者的权益也会得到更好的保护。
参考文献
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[2]孙晓.商品房买卖合同纠纷案件存在的问题及对策[J].经济视野,2013(18):431.
[3]王海琪.商品房买卖质量纠纷及处理的法律思考[J].劳动保障世界,2014(6):165.
购房纠纷 篇2
申请人：姓名*，性别*，*年*月*日出生，电话***： 身份证编号：***汉族，住**** 被申请人：******公司，住所地：，法定代表人：**，电话**： 仲裁请求：
1.请求依法判令被申请人向申请人支付违约金及面积差异款项及 利息共计人民币***********元：其中：支付逾期办理楼栋权属证书违约金*********元；逾期办理房屋权属证书违约金**********元；支付房屋面积差异的款项*********元。前述款项利息************元。
2、本案仲裁费用和律师代理费由被申请人承担。事实与理由：
申请人与被申请人于*****年**月**日签订商品房买卖合同及补充协议，约定申请人购买被申请人开发建设的位于*************“*****”小区第*幢*楼*号商品房。根据双方所签订的合同第19条第一款第2项的约定:因出卖人的责任未能在***年***月***日前取得该商品房所在楼栋的权属证明的,出卖人按已付房价款千分之二支付违约金,第二款约定，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。根据申请人与被申请人签订的补充协议第十四条的约定，房屋建筑面积，以房管局实测为准，其参照标准为*******㎡，如有误差按单价**********元/㎡多退少补。
合同签订后，申请人根据合同约定支付房屋总价款*******元，**年 **月**日，被申请人逾期一年零13天才向申请人交付商品房，房屋面积与合同约定的参照标准误差1.26平方米。****年**月**日申请人才取得房屋权属证书（与合同约定逾期700天），根据申请人与被申请人签订的《商品房买卖合同》及补充协议，被申请人违约逾期办理该商品房所在楼栋的权属证明，交付房屋面积与约定标准不符，违约致使申请人逾期取得房屋所有权证书的行为违反双方签订的《商品房买卖合同》第19条以及补充协议第十四条的约定。因此，被申请人应依约向申请人支付违约逾期办理楼栋权属证明违约金***元；向申请人支付自申请人应取得房屋所有权证书之次日起至申请人实际取得房屋所有权证书之日止的违约金*****元；交付房屋面积与约定面积不符应退还的价款****元，以及前述三笔价款的逾期支付利息***元。
申请人基于《中华人民共和国合同法》第60条、第121条，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第24条，第108条之规定以及《商品房买卖合同》第二十五条第一款的约定，向贵委申请仲裁，请求绵阳仲裁委员会依法支持申请人的仲裁请求，以维护申请人的合法权益。
此致 ***仲裁委员会
申请人：
购房纠纷 篇3
关键词：商品房,合同纠纷,权益保护
随着我国房地产业的迅猛发展以及住房制度的深化改革, 商品房交易市场也相当活跃。自八十年代起房地产产业就得到了充足的发展, 并逐渐成为我国的支柱性产业, 极大的带动了我国市场经济的发展。与此同时, 房地产产业的发展也极大的改善了我国人民的生活环境。
但是, 随着房地产产业的发展, 相应而来的弊端也逐渐显露。比如说, 房价的持续走高, 使得很多普通百姓根本买不起房, 这也是当前对房地产产业讨论最多的问题。或者是由商品房买卖合同引发的种种纠纷也是目前暴露较多的问题之一。其中主要原因是我国目前对于不动产方面的立法还不够完善, 市场自动调节机制还不够健全, 商品房交易行为很不规范, 房地产开发企业等不遵守城市信用原则等。因此而来的买房者的合法权益得不到保护, 商品房买卖合同纠纷也不断增加。
在目前所有案件数量排名中由商品房买卖合同引发的纠纷案件位列榜首。商品房买卖合同, 是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售, 转移房屋所有权于买受人, 买受人支付价款的合同。商品房买卖合同纠纷, 是指当事人签订商品房买卖合同后因合同权利义务而引起的争议。我国目前对于因商品房买卖合同引发的纠纷的解决方法主要有协商、行政处理等。但是, 因为商品房市场受经济规律的影响会出现很多自发性、随机性的问题, 所以, 目前对于解决由此引发的纠纷还需要政府调节及法律条文的建立健全, 只有这样, 才能大大降低商品房交易市场出现的大量的合同纠纷。
一、商品房买卖合同及商品房买卖合同纠纷的定义
(一) 商品房买卖合同的定义
所谓商品房买卖合同, 根据法律规定, 是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售转移房屋所有权于买房人, 买房人支付价款的合同。
由此可见, 商品房买卖合同包括商品房预售合同和商品房现售合同。所以在两种合同类型下发生的纠纷也会因为各自的不同的特点而有不同的解决方法。
(二) 商品房买卖合同法律关系也包含三个要素:
1、商品房买卖合同关系的主体。
商品房买卖合同的主体即签订买卖合同的当事人, 一般包括房地产开发企业和买受人, 即作为房屋开发和经营的企业和作为房屋买受人的法人。
2、商品房买卖合同的客体。
商品房买卖合同的客体即买卖合同权利和义务共同指向的对象, 一般来说在商品房买卖合同中房屋即客体。但从严格意义上来讲, 除了房屋以外, 商品房的权属确认、变更、终止及等级发证行为等均是合同的客体。
3、商品房买卖合同法律关系的内容。
在商品房买卖合同中法律关系是指作为合同关系主体的当事人所享有的权利和义务关系。它是双方合同法律关系的主要因素。
(三) 商品房买卖合同纠纷的定义
商品房买卖合同纠纷就是房地产开发企业 (以下统称出卖人) 与作为买受人的公民、法人或其他组织之间因商品房买卖合同而产生的各类纠纷的总称。
二、商品房买卖合同纠纷特点
(一) 纠纷主体主要集中在商品房出售方及买受人之间
商品房买卖合同一般涉及的范围有:房地产开发企业、作为买受人的公民、法人或其他组织之间。所以一般由商品房买卖合同引发的纠纷一般发生在这些主体之间。
(二) 纠纷发生的领域主要集中在商品房预售领域
商品房合同纠纷主要包括商品房预售时出现的纠纷以及商品房出售过程中因费用交付引发的纠纷。其中又以商品房预售时出现的合同纠纷居多。这些纠纷主要原因有:房屋面积差异、房屋瑕疵以及预付款等。引发这些纠纷的主要原因在于预售阶段出售的商品房主要是尚未建成的商品房, 其中有很多不确定因素, 这些不确定的因素就成为房屋买卖合同订立的难以界定或者不明确标定的问题, 这就极易引发纠纷
(三) 涉及纠纷的主体之间法律地位的不对等
由于涉及商品房买卖合同纠纷的主体主要是商品房开发公司及作为买受人的个人。所以极易产生在社会地位、经济实力、法律等悬殊的差距。因为作为商品房开发公司的法人是订立合同的主体, 它有很大的自主权和知悉权, 而往往作为买受人的个体在面对合同制定、签订时的相对弱势, 再因为经济实力等悬殊的差距, 导致在因为商品房买卖合同出现纠纷时使得买受人处于十分弱势的地位, 导致二者之间法律地位的不对等也是显而易见的。
(四) 纠纷原因主要在于商品房出售人的不诚实行为
商品房在预售时出售的是“协议上的房屋”, 也就是房屋还在开发过程中, 实质上的房屋还不存在。一些开发公司为了能尽快融资, 并以利益最大化的方式将房屋出售出去, 因而采取隐瞒房屋建设基本信息、打出房屋虚假广告等方式故意隐瞒房屋信息造成消费者误解或者直接、间接地欺骗消费者, 这些都对消费者在合同签订过程中产生误导, 那么由于买受人与出售者之间信息掌握量上的不对等而产生的合同纠纷也就习以为常。
三、商品房买卖合同纠纷的类型
(一) 商品房预售过程中关于买卖合同的纠纷
1、商品房预售广告与实物不符。
很多商品房开发商为了能尽快以高价将预计开发的商品房卖出去, 便想方设法将所售房屋的建筑规格、建筑质量等虚构化。最直接的方法就是利用一些虚假广告来蒙骗消费者, 使得消费者认为所购房屋物超所值, 心甘情愿的花钱买下开发公司出售的商品房。
因为预售主要是出售还未开发好的商品房, 所以消费者只能从开发公司工作人员口中或者是广告宣传来了解商品房。为了利益, 一些开发公司往往会扩大所售商品房的质量等。例如开发公司往往在宣传的时候会承诺, 修好的商品房是豪华设计、小区内有高档健身设施等, 但真正的商品房却与开发商广告宣传严重不符。
所以在房屋交付时, 因不满开发公司广告宣传与实际标的物不符引发的合同纠纷不在少数。
2、内部认购引起的纠纷。
“内部认购”是指房地产开发商将未取得相关许可证书并且不符合销售条件的商品房以签订预售合同、收取定金的方式出售给房屋买受人的行为。其最普遍的表现方式就是承诺给买受人以最低的价格出售最优质的房屋。如:VIP认证、排号等。但我国法律明确规定, 对于不符合标准的房屋不得进行出售, 否则既是违法行为。
虽然如此, 但是这种内部认购行为还是屡禁不止。究其原因, 无非是在融资困难的商品房交易市场, 这样做能使得开发商尽快融资, 而迫于买房贵买房难压力的买受人也能得到一些实惠, 所以才会形成这样一个局面。
但是, 因为买受人在买房时无法看到所有房源交易信息, 对与自己买到的房子是否是最优质的也无从知晓。所以在房屋签订预售合同交完定金以后, 如果消费者要求退款, 主动权却不在自己手中, 而是掌握在开发商手中。当初承诺的不满意如数退还认购定金也成为空头协议, 不予兑现。
(二) 商品房买卖合同交付价款的纠纷
1、贷款办理过程中的纠纷。
因在签订房屋买卖合同时往往还涉及到第三方, 即银行。而银行与房地产开发商之间的关系不属于直接的义务关系, 也就是说银行是代替买受人支付房屋款项, 即银行是代履行的义务, 而不是直接的支付的义务。
而因为银行方面而使得买受人未能偿还买房款项而引发的纠纷也是时有发生。但因为银行是第三方, 对买卖合同并不受直接的法律约束, 所以并没有必须付款给开发商的义务。而此时因为买受人与房地产开发公司之间的法律关系和其与银行的法律关系不属于同一法律关系, 所以房屋买受人一方面要接受开发公司的违约追究, 还要单独追究银行的延迟付款的责任。而此时, 多数购房者因自身处于劣势地位多会自取自行承担的方式来解决。
所以, 为了避免因银行方面延迟付款而引发的种种问题和纠纷, 笔者认为消费者在购买房屋需要向银行贷款的情况下尽量与银行单独签订合同并约定好因银行方面延迟付款引发的问题要由银行方面来承担责任和进行相当赔偿的责任等, 以免在发生纠纷时, 使自己处于不利地位。
2、因其中一方未履行合同约定而引发的价款纠纷。
一般情况下, 合同的法律效力是指签订合同的双方均履行了合同约定, 才能保证共同协商的目的达成。而现实中往往存在一种情况就是, 当买受人交付了一部分约定的房款之后, 以销售方存在经营等问题的理由拒绝支付剩余房款。所以双方就会因为一方不满另一方而拒绝履行买卖合同规定的内容。这样就会产生因履行义务而引发的价款纠纷。
但在法律上判定一个行为是否合法最直接的方式就是证据。如果买受人认为销售方存在违背合同规定的行为, 那么就要拿出有力证据来。但在这种情况下, 因为举证困难, 买受人一般还是会处于相对被动的地位, 往往以失败收场。
由商品房销售方欺诈行为引起的纠纷
1、“一房多卖”引发的纠纷。“一房多卖”是指房地产开发商将一套商品房分别出售给两个或两个以上的买受人的行为。在商品房买卖市场中, 这种将一套商品房卖给多个买主的行为屡见不鲜。因为在预售的过程中, 并没有实现房屋的真正交付, 而是签订的预售合同。在签订合同以后, 由于市场变化较大, 房子价格上升等原因, 一些不诚信的开发商在利益的驱动下又将商品房卖给出价更高的买主, 并签订合同, 这样就出现了一套商品房有多个买主, 并且都签订了买卖合同的情况。
这样“一房多卖”引发的买卖合同纠纷就不难理解了。而在法律上如何判定商品房的归属问题却一直备受争议, 却没有一套明确的法律来对其进行限定, 这样商品房的归属问题就无法进行判定。于是, 很多商品房开发商便以工作人员疏忽或者不可抗力等种种理由对买受人进行搪塞推卸, 使得买受人的合法权益受到了侵害。于是因商品房一房多卖引发的合同纠纷就必须诉诸法律途径来进行解决。但这其中受害最大的还是消费者。
2、证照不全的情况下出售商品房。商品房交易中的最后环节是商品房的交付问题, 而往往在买受人签订合同全款交了所有费用以后, 却被告知商品房现在还不能交付给买受人。这种问题出现的原因一般是由于商品房开发公司在进行开发或者开发以后没有得到相应的许可证。其中包括:建筑商自身主体资格的欠缺;房屋质量存在严重问题未得到质量验收合格证等。因为根据现行法律, 对于不符合国家法律规定的主体资格的开发商是不能获准进行房产开发事业和房屋出售事业的。
如果开发商在证照不全的情况下擅自出售商品房, 那么即使是与买受人签订了买卖合同, 那么在后续的时间内也并未取得相应证照的情况下国家会依法查处这种违法行为。那么在这个过程中, 受害最大的也依然是房屋买受人。
3、出售验收不合格或未经验收的商品房。
有一些房屋开发商在利益的驱动下冒着违法犯罪的风险出售一些验收不合格或未经验收的商品房也是十分普遍的。我们不能排除一些商品房开发商是怀着良好的初衷去预售商品房的。但是在商品房预售以后直到商品房交付这个时限内, 也并未取得商品房验收合格证书, 那么这种房屋出售行为就是违法的。
所以买受人与商品房出售者之间签订的合同协议等的法律效力问题也是有待法律考究的。如果在法律上认定出售人所出售的商品房是不符合法律规定的, 那么也就意味着买受人所买到的商品房是不合法的, 即使这种后果的罪魁祸首是开发公司, 那么风险和危害买受人也是承担者之一。
所以因开发公司出售了未取得质量验证证照的商品房而引发的合同纠纷也是十分普遍的, 这就要求我们的买受人要擦亮双眼, 验齐证照之后再签订协议, 这样才能大大降低购房风险。有关商品房买卖合同纠纷方面的立法不足, 对消费者的保护不足, 导致买卖双方权利及法律地位的不对等, 形成对买受人的不利地位。
四、有关解决商品房买卖合同纠纷的法律现状
在现行法律中, 对商品房买卖等规定的主要有《民法通则》、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让转让管理暂行条例》等, 在一些部门规章中也略有涉及。
但是随着我国城镇化改革进程的加快, 城市住房制度的神话改革, 住房日益商品化, 随之而来的因商品房买卖合同引发的纠纷也逐渐凸显出来。但是与我国目前的立法情况来看, 要想从根本上解决这些问题, 还有待建立健全我国商品房买卖合同相关法律, 逐渐完善我国的法律体系。目前我国有关商品房买卖合同方面的法律规定存在很多不足, 如:法律规定之间衔接不良, 立法冲突, , 在立法之初的价值取向上也存在着行政色彩严重等。随着我国市场经济的深入发展, 我国对商品房买卖中购房者的法律权益保护等已经基本初具雏形, 但是并没有形成完善的保障消费者权益的法律体系。
一系列的法律漏洞在某种程度上助长了因商品房买卖合同引发的纠纷问题。所以, 目前的主要任务就是找出问题所在, 建立健全相关立法。
五、商品房买卖合同纠纷中购房者权益保护措施
(一) 加强对商品房交易市场的监督
这主要是指对商品房质量的监督。我国现行法律对房地产开发公司等的资质审查等都有所规定, 但这些规定往往流于形式, 并没有起到实质性的作用。目前商品房交易市场中还是存在很多开发商出售质量不合格甚至没有取到相关资格证的商品房, 导致没有法律控制权的买受人无法追究开发商的法律责任。
所以目前的主要任务就是加强对商品房交易市场的监督, 最直接最有效力的方法就是加强对商品房开发、出售等买卖行为的相关立法, 细化已有法律, 建立缺失的法律, 完善已有的法律体系。如:加强对施工及建筑单位资质审查的力度, 建立和晚上建筑及施工单位的质量信誉档案, 设立处于中立位置的审批设计图机构, 实行定期及不定期的审查和抽查等, 从源头上杜绝商家出售质量不过关的商品房, 以法律形式保障消费者的权益不受侵害。
(二) 商品房买受人自身在进行商品房交易的过程中要谨慎并增强警惕心
建立完善的法律体系能在一定程度上减少商品房交易市场的不诚信行为的发生, 但不能完全将这种违法行为消灭。这就要求消费者要在进行商品房买卖的过程中要提高警惕, 在签订合同时, 要自习审查开发商所取得的《建设工程规划许可证》, 对其所购商品房的结构等重要信息要审查清楚, 做到心中有数。在签订合同时, 要将规划许可证及附件、规划局盖章的平面图等于开发商提供的资料进行核对, 查看是否有出入。最后要认真阅读合同内容是否已经将违约责任等认定清楚等, 以免因自己一时疏忽而签字, 一旦出现纠纷受损害的将是消费者。
(三) 加强对商品房买卖合同纠纷中法律的建立健全
完善房地产方面的行政立法, 切实规范商品房交易市场, 对商品房交易行为进行法律限定加大商品房市场不法行为的打击力度。在商品房开发环节, 加大对房地产开发商的审查力度, 对于不符合开发标准的房地产公司坚决不授予质量审核合格证书, 在源头上杜绝不合法标的物的建设。而在商品房出售环节也要严加把关, 要严格审查房屋销售相关证件, 对于证照不全者, 坚决杜绝其销售。只有这二者有效结合起来, 才能切实保护好消费者的合法权益。
参考文献
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[7]、赵旭东《合同法学》—教育部人才培养模式改革和开放教育试点法学教材, 中央广播电视大学出版社, 2002年出版。7、赵旭东《合同法学》—教育部人才培养模式改革和开放教育试点法学教材, 中央广播电视大学出版社, 2002年出版。
购房纠纷 篇4
上海市第一中级人民法院
民事判决书
（2010）沪一中民二(民)终第字168号
上诉人（原审被告）禾某。
被上诉人（原审原告）马某。
被上诉人（原审原告）叶某。
被上诉人（原审被告）马叶某。
上诉人禾某因按份共有纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2009）闵民三（民）初字第1953号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年12月28日受理后，依法组成合议庭，于2010年1月12日公开开庭进行了审理。上诉人禾某之委托代理人，被上诉人马某、叶某及其委托代理人，被上诉人马叶某及其委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，马某、叶某与马叶某是父母子女关系。马某、叶某曾于2001年10月购买了一套位于上海市闵行区水清一村某号502室的房屋，三口之家在此居住。马叶某和禾某结婚生子以后也一直与马某、叶某共同居住在该房屋内。
2006年初，马叶某向马某、叶某提出用上述房屋置换一套面积大的房子，由于无力单独购买住房，请求马某、叶某与其共同购买。马某、叶某表示同意，并将上述房屋出售。同年3月21日，马叶某、禾某以自己的名义与他人签订房地产买卖合同，并与马某、叶某共同出资购买了上海市闵行区雅致路某弄5号702室房屋，购房总价人民币（下同）890,000元。其中，马某、叶某分两次出资购房款498,000元，其余购房款由马叶某、禾某以商业贷款100,000元和公积金贷款200,000元等方式筹集支付。结合购房所需的其他税费，双方为购买该房屋共计支付了926,751元。2007年9月4日，马某、叶某又给付马叶某、禾某80,000元用于提前归还商业贷款。马叶某、禾某为此清偿了商业贷款100,000元和利息6,729.40元。
在购买上述房屋过程中，马叶某、禾某负责具体办理相关手续。2006年5月28日，马叶某、禾某将上述房屋登记为其所有，并取得产权证。2009年5月23日，马某、叶某发现产权证上的权利人只有马叶某、禾某的名字后，双方发生争议。
原审审理中，马某、叶某请求判令：
1、确认其二人对位于本市雅致路某弄5号702室的房屋享有73％的所有权份额；
2、诉讼费由马叶某、禾某负担。
原审认为，不动产可以由两个以上个人共有。根据查明的事实，本案双
方基于亲属关系共同出资购买了涉案房屋，但马叶某、禾某未经协商，排除马某、叶某后自行登记并取得涉案房屋全部所有权的行为，侵犯了马某、叶某的合法权利。马某、叶某的房产权利应当得到确认和保护。根据法律规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。按份共有人对共有的不动产或者动产的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定。因此，马某、叶某由于家庭其他原因要求确定涉案房屋的产权份额，不违反法律规定，应当按照马某、叶某的购房出资比例，支持其诉讼请求。原审法院审理后依照《中华人民共和国物权法》第九十三条、第一百零三条、第一百零四条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款之规定，于二○○九年十一月十七日作出判决：上海市闵行区雅致路某弄5号702室的房屋确定为马某、叶某享有其中62％的所有权，马叶某、禾某享有其中38％的所有权；马叶某、禾某于判决生效之日起二十日内协助马某、叶某办理该房屋的产权变更手续。案件受理费减半收取计6,350元，由马某、叶某负担2,413元，马叶某、禾某负担3,937元。
判决后，禾某不服，上诉于本院，诉称：
1、禾某与马叶某在离婚诉讼中对财产分割发生重大分歧，马叶某的父母马某、叶某提起本案诉讼的目的明显是为马叶某争夺财产。马叶某虽然是一审被告，但其与马某、叶某的利益是一致的，由此，马叶某所作陈述仅能代表其个人，而不能视为是禾某的自认，更不能就此认定事实。原审法院仅凭马某、叶某及马叶某三人的陈述即支持马某、叶某的诉请，违背客观事实。
2、原审认定马某、叶某出资578,000元缺乏依据，禾某仅认可其出资438,000元。
3、马某、叶某非系争房屋的产权登记人，在其物权不能认定的情况下，原审法院适用《物权法》关于共有的规定显属错误。
4、根据《婚姻法》相关司法解释，婚后父母为夫妻双方购置房屋出资的，应认定为是对夫妻双方的赠与。原审法院无视法律规定，依据马某、叶某的出资认定其享有系争房屋产权份额，应属错判。由此，禾某认为，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法撤销原判，改判驳回马某、叶某的原审诉请。
被上诉人马某、叶某辩称：其与马叶某、禾某属共同出资购买系争房屋，而非资助马叶某、禾某买房，其理应依据出资比例享有系争房屋的产权份额。在购买系争房屋过程中，马某、叶某实际出资650,000元，虽然原审法院对此未予认定，但出于家庭和睦相处的目的故未上诉。由此，马某、叶某认为禾某的上诉请求缺乏依据，请求二审法院维持原判。
被上诉人马叶某辩称：系争房屋是其父母为改善居住条件卖掉水清路房屋后再行购买，产权登记在马叶某、禾某名下是其与禾某擅自所为，其父母并不知情。原审判决基本符合事实，请求二审法院维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：
1、马某、叶某对系争房屋的出资究竟是对马叶某、禾某的赠与还是双方共同出资购买？
2、如果是共同出资购买系争房屋，马某、叶某的权利份额应如何认定？亦即马某、叶某的出资应如何认定？
对争议焦点1。现禾某主张马某、叶某的出资根据《婚姻法》司法解释的相关规定应视为对其与马叶某的赠与，而马某、叶某、马叶某则认为系争房屋为四人共同购买。对此，本院认为，对禾某关于马某、叶某出资系赠与的主张，其并未提供充分证据证明，而系争房屋是马某、叶某出售其原有房屋后再加价购买的，禾某提供的证据又不足以表明马某、叶某对系争房屋登记在马叶某、禾某名下早已知情且无异议，故现马某、叶某要求依据出资比例确定系争房屋的产权份额，并无不当。对禾某的上述主张，本院不予采纳。对争议焦点2。禾某仅认可马某、叶某出资438,000元，而马某、叶某则主张出资650,000元。对此，本院认为，由于本案当事人系家庭成员关系，对购房当时相关款项来源均无法提供相互对应、确凿的依据，原审法院综合考虑禾某的买房款项记录、当事人的陈述等，认定马某、叶某出资578,000元并据此确定其对系争房屋享有62％的产权份额，该认定当属合理，本院予以认可。
由此，对禾某的上诉请求，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币12,700元，由上诉人禾某负担。
本判决为终审判决。
审判长 侯卫清
审判员 郑卫青
代理审判员 张薇佳
二○一○年一月十八日