房地产调控难

房地产调控难（通用6篇）

房地产调控难 篇1

一、引言

房地产业在未来相当一段时间内，仍然是我国的支柱产业，关系着国计民生，对经济结构构建，社会和谐、政治稳定都至关重要。房地产业的产业关联度较高，它的快速发展可以促进建筑、建材、冶金、化工、轻工、机械、纺织等五十多个行业的发展。据不完全的统计，房地产业的发展，在整个国民经济中占有很重要的地位，每年可以拉动GDP2%左右，可见中央对房地产业的重视程度远远高于其他行业。但我国的房地产行业发展目前还相对不是很成熟，很多地方需要逐步完善。因此，我国有必要对房地产行业实行一系列的宏观调控进行约束和规范，既可以保护市场的健康发展，又可以防止市场出现泡沫。当下, 我国房地产调控还远未到位，调控难、成效低，期待国家的进一步调控。

二、房地产调控难的原因概述

（一）市场的趋利性

近年来房价持续快速上涨，房地产市场和生产商备受指责，虽然房地产行业受到史上“最严重的调控”，甚至是受到打压，但至今房价依然居高不下。作者认为市场是推动房价上涨的一个重要原因。

市场经济作为一种运行形式，通过自身的机制包括供求机制、价格机制和竞争机制，形成一种自动的市场调节力量，致使房地产行业需求不断扩大甚至达到供不应求，当然这其中有许多人是在炒房的，房价突然被抬升，这就造成了房地产行业的暴利。而市场又是盲目的，以至于房地产行业成为目前所有行业中最挣钱的行业，每个人都是社会中的“经济人”，都想着到市场上去炒房。房价的突升使得许多生产商挣到了一笔不菲的资金，他们又会继续地去圈地，再去开发市场，这造成了新一轮的“圈地运动”。这是市场规律作用下不可避免的原因，虽然政府一直在宏观调控，首先控制房子的需求，对拥有两套房及以上的进行了房产税的改革试点，并不同形式地征收20%的个人所得税，而限购将向二三线城市扩展;其次限制房地产的借贷资金规模，对于金融信贷有差别地对待。近期期货市场、股市中与房地产相关的行业明显下滑，显然是受到此轮房地产调控的影响。

（二）高地价的影响

住房在空间上依托于特定条件的土地，因而其成本包含了为取得土地的使用而支付的代价，即土地价格。同时，为开发建设所采取的土地平整、服务设施建设、原材料、劳动工人等支出也是成本的组成部分。此外，还有住房在储存、销售过程中的各项支出。住房的价格则是以上各成本加上利润的总合。可见，作为住房成本中的基本因素之一，土地价格对住房价格有着重要影响，其所占比例已至30%—55%(杨波，杨亚西2005)。

当前土地价格是由政府所主导的，由于土地的有限性和当前房价的愈演愈烈使得土地价格水涨船高，加重的成本也在一定程度上抬高了房价。虽然目前政府一级市场的垄断并不一定影响房价，只不过是变化了原来的利益分配格局，将本来属于土地所有者的部分收益归还而已。但政府为了过高的财政收入，为了当地的政绩，不断地开发土地，与当地房地产生产商一起分利，这是导致中国地价连年高涨而房价连年高涨的主要原因。因此，党的十八大报告里明确提出了改革征地制度，提高农民在土地增值收益中的分配比例，用于补偿不对等的报酬，也是抑制当地政府利益分配不均，偏好房地产建设的因素之一。

（三）高税收的影响

房地产行业有比较高的税负，除了需要缴纳25%的企业所得税外，房地产企业还需要缴纳按销售额3%～5%征收的营业税;除此之外，房地产企业需要缴纳30%～60%的转让房地产所取得的应纳税增值额的土地增值税。可以说，房价越高、卖出房子的量越大，所需要缴纳的税费越多。显然最为受益的是国家财政，而这两部分高额的税收，使房地产行业整体税负高于其他一般制造业。

2012年房产税还在上海、重庆两地试点，上海的征收标准：上海市居民家庭人均不超过60平方米的，其新购的住房暂免征收房产税。税基暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳，适用税率暂定为0.6%。对住房每平方米市场交易价格低于当地上年度新建商品住房平均销售价格2倍 (含2倍) 的，税率暂减为0.4%。

对于房地产开发商来说，多种高税制的影响使得他们不得不在销售中把税收转移到买房者的身上，这就使得房价的成本不断上涨。对于买房者来说，房价不管再怎么贵，这些打工者或者是一些新婚夫妇他们还是得硬着头皮去买，由于中国人最传统的思想，房子这种刚性需求在任何时候都不会彻底改变。而对于无房者来说，虽然政府不断报道每年会扩建多少廉租房，但这里面名豪富商不乏其数，不能从根本上改变人们对房子的需求，更不能改变房价居高的价格，况且我国还是世界上人口最多的国家。所以作者认为房产税的征收并不能改变现在的房价，相反会促进房价的上涨，会令那些想要买房的人不堪重负。但是房价的问题直接和人们的收入联系在一起，和国家的分配体制密切相关，是从房价过高还是贫富差距上来讲，税制改革势都在必行。这也是近期“新国五条”抑制房价，强调加税部分应由买方承担的原因，但是实施程序还未成熟。

（四）货币的供过于求

近些年来，随着我国经济总量的提高，我国货币总量也在不断增加(如下表所示)，在2008年金融危机以来，特别是2009年4万亿的救市计划后，政府实行适度宽松的货币政策和扩张的财政政策，以此来达到刺激国民经济增长的目的。但是超常的货币供应和信贷增长不仅会引起通胀预期，还直接冲击资产价格，尤其是推动房价快速上涨，作者认为货币的超发是引起房价通货膨胀的直接原因，也是目前房地产调控难的重要原因。我国的GDP总量与货币发行量不相吻合，经济出现波动在所难免，房价打压难度巨大。

此数据来源于中国人民银行公布的统计数据

1. 楼市调控难的可能性分析

2011年是我国银行业暴利的一年，2011年底我国银行业总资产值为111万亿元，大约增加近十八万亿元，增长率为20%，而利润率增长在40%。而2011年，中国银行业利润几乎占全球银行业总利润的三分之一。根据风险与收益成正比的关系，我国的银行业不应该有如此高的利润，这说明我国的虚拟经济出现了问题。而在政府在2011年对房地产打压之前，楼市调控一直进展缓慢，据有消息称国有企业的资金大多数都进入了房地产，这样国家为了避免国有资产的损失就得让这些资产首先抽逃出去，大量的货币充斥到实体经济中必然引起通货膨胀，所以作者认为这些从房地产行业出来的资金就到了虚拟经济银行业里面，这也是银行业利润极高的重要原因。大量的货币必然要求有一个资产池能够消化，毫无疑问楼市充当了这样一个巨大的资产池。

另外，由于前期房地产利润极大，大量资本涌入房地产，过量的货币供给都充斥在虚拟经济也就是房地产行业中，如果政府贸然地对房地产进行过度的调控，大量的货币供给也会不断的流入到实体经济中。实体经济对货币的消化量是有限的，过量的货币去追逐少量的货物，必然会导致物价的上涨。随着政府近年来不断打压房地产行业，通货膨胀加剧起来，所以政府不得不几次提高存贷利息率。去年房地产调控的力度不见成效，房地产行业还是发展依然良好，央行于7月份也在首次降息，一则是上半年GDP增长未达到预定目标，内需拉动经济增长动力不足，另外这也说明房地产的调控根本没有到位，经济结构未能有效改变，难于拉动经济增长。

2. 楼市调控难的必要性分析

金融危机以后，政府为了在金融危机时促进经济增长，必然要求各行业特别是拉动经济增长的重要行业加快发展，而知道房地产业的产业关联度较高，它的快速发展可以促进建筑、建材、冶金、化工、轻工、机械、纺织等五十多个行业的发展，而这些行业会增加当地的就业机会，所以房地产行业能够在金融危机中得到政府支持迅速发展起来。据不完全统计，房地产业的发展，在整个国民经济中占有很重要的地位，每年可以拉动GDP2%左右，所以作者认为2012年中央放慢经济增长的速度还意味着对房地产行业的打压，但是力度还未真正显现出来，特别是2012年下半年，楼市调控没有什么大的动静。

另外，楼市调控还与人们的预期有关。人们认为，过高的房价会产生房地产行业的泡沫，房价过高也会影响百姓的收入，政府必定会使房价回归合理，但是当前楼市调控还是要时间和过程，使房价软着陆。据统计，截止到2013年的“新国五条”，十年里进行了九次调控，房价却越调越高。巨大的预期与现实的反差使得人们主观上认为楼市调控难，但楼市调控确实在短期内难以到位，宏观经济上也面临着巨大的挑战，调控面临着困难重重。

当然，当前的欧洲债务危机和美日经济的不景气客观上也使得中国不得不面临巨大的债权购买压力，特别是美日等国家一直以来实行的量化宽松货币政策，外币的不断超发，客观上使得人民币汇率不断升值，我国购买的外国债券将面临贬值。根据国际惯例，我国央行也将不断地超发货币，进出口会受到巨大影响，进而影响到国内经济，这些也在一定程度上影响了我国房地产行业的打压力度，因为国内经济的增长和就业，GDP的2%左右都是靠房地产行业拉动的，房地产行业在经济增长中起到了重要作用。

货币等因素都给房地产调控带来了不少难处，也就不难理解房地产行业近年来调控不断，但收效甚微的原因了。

三、思考与展望

针对房地产目前的状况，“新国五条”已在以往政策实践的基础上更加趋于理性，更加变得合理。政府宏观调控的成败与否直接关系到我国房地产业的兴衰得失，更牵扯到国民经济的健康发展和国计民生的大事。作者认为政府应该在市场机制的作用下做好税制体制改革，特别是对不动产进行立法联网登记与征税、完善房地产调控措施、稳定土地价格，特别是抑制土地的投机和房价的过渡上涨、增加房子的有效供应量以缓解住房需求、加强房产税征收的监察力度，以完善个人所得税的征收。同时要依靠央行的货币政策辅之以作用，实行有差别化信贷政策。我国在工业化进行过程中，各种矛盾错综复杂，楼市调控效果的弹性可能不明显，这些问题等待着去思考，去解决。

摘要：近年来, 房地产业已成为我国国民经济的支柱产业和新的经济增长点。与此同时, 部分城市的房地产市场出现了过热的现象, 表现为价格的不合理持续上涨, 房地产商品的有效供给不足与无效供给过剩并存, 市场运作不规范, 房地产的投机性需求日益增长等。这些问题不仅威胁着房地产金融的安全, 也深刻影响了广大人民的生活以及国家经济的健康运行。虽然近几年来政府多次对房地产进行调控甚至是打压过度性的投机, 但房地产市场存在的问题并没有得到根本改善, 部分城市仍然存在着房价持续走高、房地产供求结构失衡等问题。近期以来, 政府出台了房地产调控的“新国五条”, 同时在房产税试点范围将扩大, 限购向二三线城市扩展的情形下, 在此背景下对探讨房地产行业的深层次问题具有重要意义。

关键词：房地产,宏观调控,货币政策,税制改革

参考文献

[1]张美涛.对当前我国房地产宏观调控的效果与对策的分析[J].民营科技, 2011 (11) .

[2]杨波, 杨亚西.我国城市住宅价格持续上涨的原因分析[J].价格月刊, 2005 (10) .

房地产调控难 篇2

来源：中国新闻网作者：刘圆圆2011年01月02日08:33

2010年的楼市注定是不平静的楼市，宏观调控一轮接着一轮。在此，本刊特别对2010年出台的房地产政策进行了梳理。

二套房贷首付不得低于40%

出台时间：1月10日

政策：1月10日，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。

《通知》明确二套房贷首付不得低于40%；同时在增加保障性住房和普通商品住房有效供给；加强风险防范和市场监管；加快推进保障性安居工程建设；落实地方各级人民政府责任等方面落实了实施细则。

点评：将申请购买第二套房的家庭贷款首付比例提高到40%，表明国家要抑制投资性购房，加大房地产贷款监管的力度。这与2009年12月14日国务院常务会议提出的政策思路是一致的。该会议曾提出，继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。

住宅用地必须符合“70%标准”

出台时间：1月21日

政策：1月21日，国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》。提出申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。

点评：此次国土部发布的通知对地方政府建设保障性住房增加了硬性规定，以确保保障性住房、自住性中小套型商品房建房用地。换言之就是要严格控制大套型住房建设用地。

开发商竞买保证金最少两成，一个月内付清地价50%

出台时间：3月8日

政策：3月10日，国土资源部再次出台了19条土地调控新政，即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》。该通知明确规定了开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”等19条内容。

点评：该《通知》的出台主要是落实“国11条”精神，增强土地政策参与房地产市场宏观调控的针对性和灵活性，增加保障性为重点的住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率，促进地产市场健康平稳有序运行。

收紧首次购房契税优惠范围

出台时间：3月9日

政策：3月9日，财政部、国家税务总局联合下发了《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》。通知明确，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。

点评：从该通知的规定看，两人或多人共同购买90平方米及以下普通住房的，这套房子，对其中任何一位购房者来说，都必须是唯一一套住房，否则就不能享受1%契税税率优惠。

取得预售许可后10日内需公开房源及售价

出台时间：4月13日

政策：住房和城乡建设部于2010年4月13日发布实施《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》。《通知》明确要求各地加强商品住房预售行为监管。今后，未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取订金、预订款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。

点评：房地产市场监管是政府加强房地产市场宏观调控的重要手段，对维护我国房地产市场平稳健康发展具有重要意义。随着房地产市场的持续升温，我国部分城市出现了一些房地产开发企业捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为。为此，《通知》要求各地切实负起责任，加大查处力度，强化房地产市场监管。

二套房贷首付不低于50%

出台时间：4月14日

政策：国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。其中提出了四项措施，被称之为“新国四条”。其中最严厉的要属：对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

点评：距离1月份出台的“国十一条”仅3个月时间,中央再次开启新一轮调控,针对楼市存在的问题,祭出重剑,显示出政府遏制房价上涨的决心。

房价过高地区可暂停发放第三套房贷

出台时间：4月17日

政策：4月17日，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。《通知》明确，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

点评：仅过三天，国务院又发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出了新“国十条”。国务院下发此通知的目的就是为了进一步落实各地区、各有关部门的责任，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题。暂停第三套房贷的主要目的就是要加大对炒房的打击力度。号称十年来最严厉的房地产调控政策以迅雷不及掩耳之势袭向市场。

经适房只能自住违规5年内不得再次申购

出台时间：4月27日

政策：4月27日消息，住建部公布了《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》。《通知》规定，经济适用住房购房人在取得完全产权以前，只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借，也不得擅自改变住房用途。对违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房，或者擅自改变住房用途且拒不整改的，按照有关规定或者合同约定收回，并取消其在5年内再次申请购买或租赁各类政策性、保障性住房的资格。

点评：住建部出台的《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》，进一步加大对骗购经适房和其他违规行为的惩处力度,减少经适房上市的获利空间，强化使用过程的监督。

加强对廉租住房管理强化租赁管理和服务

出台时间：5月5日

政策：住房城乡建设部、民政部、财政部联合印发了《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》。《通知》针对部分地方廉租住房管理中出现的房源闲置、出借，日常管理和维修养护资金不落实，准入退出管理机制不完善、日常监管和服务不到位等问题，做出了有关规定。

点评：《通知》出台加强廉租房租户的动态监测,严查骗取廉租房保障等行为。

土地增值税清算措施出台

出台时间：5月26日

政策：5月26日，国家税务总局发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确了土地增值税清算过程中若干计税问题。如房企逾期开发缴纳的土地闲置费不得在土地增值税中扣除、土地增值税清算时收入确认的问题等。

点评：土地增值税的征收属于一项长期政策，若能从严征收，将督促房企合理把控拿地、开发、销售的节奏，捂盘或者囤地所能获得的利润也会大大削弱。

地增值税预征从严楼市调控加码

出台时间：6月3日

政策：6月3日，国家税务总局下发《关于加强土地增值税征管工作的通知》。《通知》抬高了土地增值税预征率的下限。国税总局规定，除保障性住房外，东部地区省市预征率不得低于2%，中部和东北地区省市不得低于1.5%，西部地区省市不得低于1%。

点评：这是国税总局一周以来第二次出台有关土地增值税的政策措施。在此《通知》中，国税总局不仅从清算，还从预征、核定征收等方面对土地增值税政策进行明确。其中，划定土地增值税预征最低限，要求地方政府6月底前上报清算工作计划，以及明确核定征收率原则上不得低于5%等内容最受市场关注。国家在短时间内再念紧箍咒无非是希望能进一步达到合理调节房地产开发收益，充分发挥土地增值税调控作用。

二套房认定标准出台认房又认贷

出台时间：6月4日

政策：6月4日，住建部、央行和银监会联合发出通知，就商业性个人住房贷款中第二套住房的认定标准进行了明确的规范。通知规定，借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统，下同)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的；或借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的；或贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。贷款人都应对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策。即首付5成，利率1.1倍。

点评：与房贷政策密切相关的第二套房认定标准终于有了统一的说法，相较之前，新的“二套房”认定的范围和情况都将发生变化。与国十条“认房不认贷”相比，新二套房政策更加严厉和精准。

“夹心层”住房之困有望破冰

出台时间：6月12日

政策：6月12日，住建部、发改委、财政部等七部门联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》。《意见》对发展公共租赁住房提出了保障土地供应等相关政策支持。

点评：由住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，旨在解决城市中等偏低收入家庭住房困难。这份指导意见弥补了长期以来“夹心层”住房政策缺位，是解决“夹心层”住房困难的有力举措。

土地闲置一年的将禁止竞买资格

出台时间：9月27日

政策：9月27日，国土部、住建部联合发布了《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》。《通知》明确，企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的，都将禁止竞买资格。

点评：从此通知不难看出，在未来土地竞买过程中，国土部门将采取更为严格的土地竞买资格审查。首套住房契税下调普通住宅减半征收契税

出台时间：9月29日

政策：9月29日，三部委联合发布《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》。《通知》规定，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

点评：显然，新的契税规定已与相关部门的“二套房”认定标准趋于一致，即以家庭为单位核定是否是“二套房”。

暂停发放第三套房贷

出台时间：9月29日

政策：9月29日，央行、银监会联合发布《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》。《通知》规定，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定以及其他相关规定。

点评：新规对第三套及以上住房贷款政策的最新表述是“暂停发放”，相比“国十条”更加强硬，这意味着全国范围内第三套及以上住房贷款将被“一刀切”叫停。

银行上调存贷款基准利率

时间：10月19日

政策：10月19日，中国人民银行决定，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。

点评：利率的上升尤其是贷款利率的上调肯定会增加已贷款市民的消费支出，同时也会对即将准备购房消费者的心理预期增加变数。不断走高的通胀压力和通胀水平对于央行适时调整货币政策造成一定的压力。此时出台加息政策的一个显著目标就是管理通胀预期。

上调个人住房公积金存贷款利率

出台时间：10月20日

政策：住建部称，从2010年10月20日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.2个百分点，由现行的1.71%调整为1.91%。当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。与此同时，个人住房公积金贷款利率同时上调。其中，五年期以下(含五年)从3.33%调整为3.50%，五年期以上从3.87%调整为4.05%。

点评：本次公积金利率上调应属央行存贷款利率上调的配套政策，目的是为了使公积金贷款利率与商贷保持同向调整，对购房者实际影响不大。

房贷七折优惠利率取消

出台时间：11月1日

政策：10月底，多家银行总行已向分支行下发通知，从11月1日起，全面取消房贷七折利率，首套房首付最低30%，利率优惠下限调整为同档期基准利率的85%；二套住房最低首付50%，利率执行同档期基准利率的1.1倍。

点评：此次优惠利率调整对首次置业的刚性需求和改善性需求购房者影响较大。未来买房，他们将承受来自首付比例和贷款利率上浮双重压力。

全面叫停第三套住房公积金贷款

出台时间：11月3日

政策：住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会11月3日发布《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》。《通知》规定使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米及以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。同时，第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。

点评：随着四部委发出通知，推出全面叫停第三套住房公积金贷款等措施，房地产调控正持续加码。不少业内人士分析认为，此次上浮公积金贷款购二套房利率及设置门槛，有助于抑制投资性和投机性的公积金购房贷款。

中国人民银行二度加息

出台时间：12月25日

政策：中国人民银行宣布，自12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。其中，对房地产市场影响最大的5年期以上贷款利率，由现行的6.14%上调至6.40%。

点评：随着“通胀”预期的日益增加，央行在年内二次加息，业内人士预测，此轮加息预示着加息通道已开启。

个人住房公积金贷款利率再次上调

出台时间：12月26日

政策：在央行宣布加息的第二天，住房和城乡建设部宣布上调住房公积金存贷款利率。从2010年12月26日起，五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.25个百分点。五年期以下(含五年)从3.50%调整为3.75%，五年期以上从4.05%调整为4.30%。同时，开展住房公积金支持保障性住房建设项目贷款试点的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行，并随个人住房公积金贷款利率变动做相应调整。

房地产调控难 篇3

银行贷款对控制流动性的作用有限

银行贷款仅占固定资产投资资金来源的一小部分，并且比重仍在下降，从2000年的平均24％下降到2006年前5个月的17％。与此相对应，自行融资作为固定资产投资的主要资金来源，从2000年的45％上升到2006年的56％(图1)。进一步分析自行融资的构成发现，其中约66％为自有资金，主要来自企业的留存利润或自身现金流：其余34％主要是非正式融资，如企业间信贷和来自非正规金融机构、家庭成员和朋友的贷款。这说明，中国的投资热潮主要来自企业自身的现金流和银行系统以外的私人资金，而并非银行贷款。我们再次强调，只有当整体流动性得到控制的时候，调控措施才会有效，而这必须有人民币升值的配合。

行政措施不可能有效抑制外资进入房地产市场

作为房地产市场调控的一部分，政府宣布了限制外资投资房地产的新规定。需要指出的是，尽管外资对房地产的投资在增加，但只占房地产业总投资很小的比例(低于2％，见图2)。由于新规定比较温和，其对控制房地产投资和冷却市场过热的作用不大。尤其是在外资投资房地产比较集中、房地产市场泡沫最大的几个城市，如北京、上海和深圳，这些规定的作用更为有限，只具有象征性意义。从根本上来说，资金流入国内房地产市场是因为看好中国的增长潜力，并希望从被低估的人民币中获利。因此，长期来看，这些行政措施不可能有效地抑制外资进入国内房地产市场。

固定资产的投资结构开始趋于平衡

近期固定资产投资增长加速，使市场对经济过热更加担心。但是有迹象表明，投资结构开始向健康的方向调整，这对防止系统性投资过热有一定作用。从固定资产投资的行业分布看，房地产投资依然是增长最强劲的，有色金属类、非金属矿业类及水泥等建筑材料类都有投资过度之嫌。另一方面，交通运输等瓶颈行业的投资也在加速，水务、环境等公用事业类投资也有快速增长，这些投资对经济的长期可持续发展是必需的。此外，最容易出现投资过度的金属制品、钢铁行业的增长则趋向温和。

资本设备的进口替代效应导致进口下降

高压调控为何难抑“地王” 篇4

6月13日, 北京市国土局公告, 恢复北京丰台区夏家胡同地块挂牌出让。该宗地恢复交易后, 起始报价为135900万, 较之前直接上涨4900万。业内人士估算, 该宗地最终的成交楼面价将突破3.5万元/平方米 (剔除保障房) , 并成为2013年的北京“地王”。

5月23日, 越秀地产溢价142.4%, 以折合楼面地价36361元/平方米 (加入原地配建保障房的建安成本) 拿下海珠临江地块, 成为广州历史最贵单价“地王”。

与频频出现的“地王”相互辉映的是持续上涨的房价。

中国指数研究院发布的数据显示, 2013年5月, 100个城市的住宅平均价格自2012年6月起连续第12个月环比上涨。其中北京、上海等十大城市住宅均价, 与上年同期相比上涨了9.68%。而广州, 近一年来由于房价持续攀升, 现已有比肩京沪深之势。

“地王”频现, 房价狂飚, 到底谁在高压下仍“推波助澜”?

与土地市场“高烧”不退相伴而来的是, 地方政府的卖地收入也不断创下新纪录。我国的财税收入自上个世纪90年代实行“分税制”以后, 土地收入成为地方政府资金的重要来源, 地方政府有推高地价的天然动力。据全国工商联统计调查显示, 楼面地价 (土地成本) 一般占开发成本的50%, 加上城市配套费、水电气暖配套费、排污费、环评费、水土流失补偿费、地质灾害评价整治费、消防费、交易手续费、银行利息、契税、营业税及附加等等, 算上去开发成本超过61%是上交财政了。

银行的作用也不可忽视。一般来说, 房价成本中只算了银行赚开发贷款那部分。而事实上, 银行是吃了买房人再吃卖房人。从这个角度上看, 与其说是地产商绑架了房价, 还不如说是地方政府和银行联手拉高了房价。

完全将房价飚涨归咎于政府和银行, 尤其是地方政府“土地财政”, 也有失偏颇。还有一点不能不提, 那就是现金泛滥甚至说是货币“超发”。

今年来世界各主要国家纷纷祭出“量化宽松”大旗。中国虽然没有采取主动增发货币的措施, 但现时中国广义货币M2存量和增量均居世界第一。

事实上, 自1990年开始有广义货币供应量统计以来, 中国M2一直持续快速增长, 1990年末, 广义货币M2 15293亿元, 到2011年末, 扩大至85.2万亿元, 增长了54.7倍。同一时期, 印度增长了27.3倍, 英国增长了3.8倍, 美国增长了2.1倍, 日本仅增长了33.5%。

同时, 还要关注外汇储备。目前我国的外汇储备是3.44万亿美元, 为全球第一, 占到了全球外汇储备总额的三分之一。

从理论上来讲, 外汇储备越多, 国内发的人民币就会越来越多。货币发行量超过GDP的增幅, 超过物价上涨的增幅, 超过劳动者收入水平的增幅, 超过物质生产品和服务消费品的增幅。很自然地, 所有商品 (包括商品住宅) 都会有涨价的动力。

当然, 发展商对于中国房地产市场前景的乐观也是“地王”频现一个很重要的因素。

房地产调控政策评析 篇5

（针对2011年1月27号颁布的调控政策——新国八条）

上海大学房地产学院：刘一兵08120688

摘要

众所周知，从1998—2003年住房分配制度的改革，到近几年保障房政策的密集出台，在短短的不到十年间，房地产产业就成为我国的支柱产业，而我国的房地产市场也随之发生了翻天覆地的变化。自2010年4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场泡沫膨胀过快的现象得到了初步的遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，在今年的1月26日晚，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会议确定了八条政策措施，简称“新国八条”。从“新国八条”的内容上看，其是对之前房地产市场调控政策的进一步加强。不管是“限贷”、“限购”、税收制度改革还是保障性住房、政府公示、民众监督等方面都做了进一步的加强和完善。

关键词：限购，限贷，税制度改革，保障性住房，政府公示，民众监督

1.关于“限贷”

强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求,在国家统一信贷政策的基础上,提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查,对违规行为严肃处理。

所谓“差别信贷政策”，就是说拉开信贷政策的档次。“新政”对词的要求在二套房上有所加强，将其首付比例由之前的50%提升到60%，表明信贷政策的差别化程度。而二套房的贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，这是对之前四月份楼市调控政策的进一步强调。对于此，银行的业内人士表示，自去年楼市调控以来，二套房的信贷业务一直占比不大，在10%左右。再者，就真正想买二套房的人来讲，首付多个10%，怎么着也能凑齐这个钱。可见，“限贷”政策对这部分市场需求的影响不大。

但我个人认为，房贷的“差别化”对买房人的心理上还是有影响的。对于买二套房，有两种需求，改善性住房需求和投机性住房需求。有投机心理的购房者，看到“差别信贷政策”的进一步加强后，其心理预期会发生变化。他可能认为，中央此次是下了狠心，再加上上海、重庆房产税的试点实施，房价应该不会涨了，也许就会不急着买，市场上出现持币待购的现象。还有，二套房各项政策的实施不会对首套房的政策产生影响。也就是说，首套房的首付和利率不会发生大的变化。因为购买首套房是国家政策所支持的，与民生息息相关。提高二套房的贷款门槛，已经损伤了一些具有改善性住房需求的人的利益，若再在首套房上做文章，那么，政策矛头所指的方向就不对了。2.关于限购

合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,暂停在本行政区域内向其售房。

首先我们明确了限购的城市。直辖市、计划单列市、省会城市都在限购之列。不明确的地方是，哪些城市属于“房价过高、上涨过快的城市”。

“限购令”自去年四月份的楼市调控提出后，除上海等几个房价泡沫比较大的城市有具体措施外，很多城市仅形式上有所追随，但并没有落到实处。从网上了解到，南京市在去年的下半年出台了限购措施，但紧随其后的具体操作细则和执行时间并没有公布，市场上三套房以上的过户照常进行。但今年，虽然“房价过高、上涨过快的城市”还没有明确的说法，但将直辖市、计划单列市、省会城市都划在限购之列，可见此次调控的力度之大，决心之强烈。换句话说，这三类城市必须限购。从各地方的网站可以看出，地方的限购细则也在紧锣密鼓的制定中，相关人员也表示，严格执行国务院大精神。

就山东而言，与限购有关的城市就济南和青岛两个。到目前，济南市的限购细则已经出台，其采用了类似于上海“以家庭为单位，限制新购一套房”的较宽松的政策；青岛市的限购细则还在制定中。我个人认为，较宽松的限购政策对房价泡沫并不太大的济南和青岛的房地产市场都是有很强的约束力。而这两个城市的炒房投机者或许会涌向其它的二三线城市，对其它城市的房地产市场带去压力。所以，地方政府在出台限购细则的时候，也应该给持有货币的投资者带去一些投资的机会，将一部分货币从房地产市场转移到其它市场，促使整个经济市场的和谐运行。

3.关于税制改革

调整完善相关税收政策,加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查,重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目,进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度,坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统,为依法征税提供基础。

关键词“不足5年”。

众所周知，税收是调节经济市场的一个很重要的因素。可以看出，此次调控对税收的改革只针对不满五年的普通住宅。，下面我们来比较一下全额征收营业税与原营业税政策是区别。假定某人新购入一套普通商品住房，价值100万，5年内，其房主准备转手出售，出售价格150万。按照原有的税收政策，房主只需缴纳两时点差价的营业税，即 150w−100w ×5.56%=27800元。若按照新政的税收政策，则需缴纳150w×5.56%=84000元。理性的看，这笔钱还是比较客观的。从各地区房价的走势上看，相对于原有税收政策，新政对税收政策的增幅一般在2—4倍之间。另外，按照“新国八条”文件的表述，此次调整只是调整了5年内转手交易的营业税，对于满5年的交易，仍按普通住宅免征，非普通住宅差额征收的办法执行。我个人认为，此次税收制度的改革是对二手房市场的一个冲击。很多未满5年的不动产拥有者，并不畏惧全额营业税带来的压力，他们会故意抬高出售房的房价，将将要缴纳的税收转移到购买者的身上，给购买者施压。于此，很多想购买二手房的持币代购者会将目光转移到期房上面，毕竟3倍左右的税收增幅，在短时间内也可以租一套不错的房子。这样一来，税收新政无疑让越来越不景气的二手房市场雪上加霜。我的建议是，对于二手房的评估机制适当健全，确定实际操作价格上下浮动的区间，对于房价差异较大的交易行为，当地政府应明令禁止，杜绝不正当交易行为的发生。

4.关于保障性住房

1加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式,多○渠道筹集保障性住房房源,逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理,健全准入退出机制,切实做到公开、公平、公正。有条件的地区,可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。

2严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应,落实保障性住房、棚户区改造住○房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地计划中,单列保障性住房用地,做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查,参加土地竞买的单位或个人,必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的,坚决纠正,严肃查处。对已供房地产用地,超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的,及时收回土地使用权,并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。

以上两条均是新政在有关保障房上面所做的措施。

继2010年12月住建部提出在2011年将在全国范围内建1000万套保障房的措施后，一月份出台的“新国八条”再次加大了对保障性安居工程的建设力度。无疑，2011年国家将重点建设经济适用房、廉租房等保障性住房，增加低端市场供应量，来解决中低收入者的住房需求。在2011年1月19日，山东省召开的全省住房和城乡建设工作会议上，为增加保障性住房的数量，济南市准备出台政策，对于在房地产建设中不配建保障房的,一律不供地、不立项、不审批。个人认为，济南若出台这一政策,将能够大大增加保障房的供应量,楼市的供给增加,促使房价下降就有了基础。尤其是保障房的供应量大量增加后,才能够有力阻止房价快速上涨。如果上述政策再加上限购政策,两者结合,会发挥更大的作用。会议上还提到了，省财政计划支出5亿元用于支持保障性住房建设。山东将把公租房建设作为重点,重点建设30-40平方米的小户型公租房。对于未完成2010年保障性住房建设用地供应任务,保障性住房、棚户区改造住房、中小套型普通商品住房“三类用地”供应总量未达到住房用地供应总量70%的市、县,近期不得出让大户型高档商品住宅用地。就东营地区而言，随着近期胜利油田职工住房建设的陆续交付使用和后续的不断开工建设、市区经济适用房建设和廉租房的建设等，将会给房地产商品住房市场带来不小的冲击。这将会改变传统意义上的房地产供求结构，在很大程度上改变市场供求关系的变化，普通商品住房建设比重的增加，能够保障和促进整个市场的健康运行和发展，同时也会使得竞争本来就很激烈的房地产市场的竞争会进一步的加剧，迫使开发商不得不在开发项目的软环境上做文章，有利于提升楼盘项目的品质，也会带动整个房地产市场品质的提升。此外，随着近几年我国保障性住房的快速发展，保障房的管理愈来愈重要。比如，廉租房、棚户改造区的住房不稳定的情况；原来的廉租房住户在收入条件发生根本性改善后，仍长期占据着住房，缺乏更严格的退出机制的问题；因管理水平跟不上，物业形象不佳的诟病和加剧社会隔离及治安等问题仍难消除的情况；一些城市由于种种原因廉租房建设至今还未达标等等。我个人认为，为寻求解决这些相关问题，在大量资金投入的同时，各地行政机构严格按建设保障性住房的法律办事，将这项为民造福的工程进一步做实做好。我个人对使保障房体系持续下去的几点建议

1将住房保障纳入社保体系。保障房建设资金的缺乏，一个重要的原因是，缺少法定的○资金来源，因此投入难以稳定。我认为，正确的做法，应当考虑将其纳入社会保障体系，建立专门的法律法规，形成专收专支的专项建设基金。公积金贷款只是其中一个部分。

2对专项资金的使用和保障房建设的质量，○必须加强监管和审计监察。通过法制建设完善程序管理和过程监管，杜绝低效率、豆腐渣工程、贪腐等现象的发生，避免“民心工程”出现“伤心事件”。

3因地制宜。○各地应结合本地住房需求结构，建立有效的住房保障体系建设的中长期规划，完善住房保障的形式和供应结构，避免供应结构不合理造成新的“浪费”现象。

5.关于政府公示

进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。

“新国八条”明确了地方政府的责任与义务——确定房价控制目标，一季度向社会公布。以东营市为例，由于2010的数据还没有公布，2009东营市城镇居民人均可支配收入21313元（东营市统计局），较上年增长9.4%，假设城乡居民收入稳定，预计2011年的人均可支配收入为25508元，按每个家庭中有两名成员有收入计算，东营市每个家庭在2011年的可支配收入为51016元，按照房地产市场无泡沫或者泡沫不大的情况下计算（6年或者7年的时间可供给一套生活住房，按100㎡计算），每家庭6年或者7年总的可支配收入分别为30.6097和35.7113万元（按预计数据，不计利息），由此预计2011年东营市的房价应控制在3060.97——3571.13元/㎡左右。据调查，位于东营市南部的广饶县城东2011年1月6日新开盘的华骜小区（多层、小高层）均价为3200元/㎡（实地调查）；东营市东城地区房价多介于5000——6500元/㎡（东营房产网一月份数据）。而以2010年网上盛传的《2010年7月中国城市房价排行榜》为标准，东营市房价为4370元/㎡，位列76位。由此可见，作为二三线城市的东营来说，由于房价泡沫较少，其房价水平较为真实的反应了当地的经济发展水平。另外，据东营房产网不完全统计，预计2011年将有32个纯新盘上市，按区域划分：东城12个、西城14个、县区6个；按物业类别划分：多层7个、高层或小高层18个、别墅10个、写字楼11个、商业8个（有的项目有多种物业类型，以涉及到为划分标准）。这些数字就意味着，随着开发项目数量的增加，房源的增多，房地产市场竞争会不可避免的变得更加的激烈，东营的房地产市场已经开始实现由卖方市场向买方市场进行转变，这对于广大刚性购房者而言肯定是有益的。同时，人民生活水平的提高，可支配收入的增加，以及竞争日趋积累的房地产市场对房价的影响都会对政府控制房价起到积极的作用。我们相信，对于处于二三线、房地产泡沫不大的东营市来讲，在2011年第一季度确定公布房价控制目标并非难事。

6.关于民主监督

1落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。○未如期确定并公布本地区新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府,要向国务院作出报告,有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位,房地产相关税收征管不力,以及个人住房信息系统建设滞后等问题,也纳入约谈问责范围。

2坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验,要加大宣传○力度,引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的,要追究有关当事人的责任。总的来讲，房地产市场上的第三轮调控力度空前。不管是“限贷”、“限购”、税收制度改革还是保障性住房、政府公示、民众监督等，都从根本上控制了住房的需求，增加了住房的供给。

坚定的调控之下难有大行情 篇6

可以说，本周一市场的暴跌，既是对7.23动车事故的反应，也是对政治局会议更严厉定调的反应，特别是后者。政治局会议传递出的信息可能令市场颇感意外，之前一般认为在中小企业的生存困境下，政策微调的可能性会比较大。之所以不可能放松调控，显然与通胀形势有直接的关系。对今年通胀的高点，自年初以来就有颇多的有奖竞猜，但我们看到，随着时间的推移，通胀高点出现的时间也在被不断后移，同时，农产品价格的上涨呈此起彼伏状。所谓猪肉CPI（即猪肉价格与CPI的联动），不过是多种因素在猪肉上的沉积，猪肉只是价格上涨链的靠终端的环节，它是对价格上涨这一事实的反应，而不是成因。

我们从几个细节里也可以看到政府对猪肉价格的态度有所改变。首先是发改委价格司人士认为猪肉向下的拐点要到春节以后，此外，国务院办公厅《关于促进生猪生产平稳健康持续发展防止市场供应和价格大幅波动的通知》透露出来的信息也是以增加生猪生产为主，未对猪肉价格的上涨扣一些帽子。可以说，政府目前对猪肉价格的上涨是认可的。按往常的经验，往往是农资价格的上涨快于农产品价格的上涨，在猪肉价格上涨之后，其他与之有关的产品价格再度上涨成为可能。综合来看，本轮通胀还只是进入到酝酿阶段，尚未进入全面大涨阶段，此时放松调控，无疑将功亏一篑。市场过早寻求政策拐点，或将频频失望。

在银监会的年中工作会议上，主席刘明康对地方融资平台、房地产这两大风险源分别提出的要求是：对于到期的贷款本息，不得展期和贷新还旧；杜绝各类信贷资金违规流入房地产市场，继续对商业地产和二三线城市房地产风险保持关注和警觉。全国财政厅（局）长座谈会也提出，要对地方政府性债务实行全口径管理和动态监控。

如果对地方政府性债务实行严控，无疑将使得地方的投资速度大幅减少。在这一点上究竟会如何执行比较费考量。如果有松动，地方债务的不良资产势必转嫁给银行；如果不松动，后续工程如何进行?出现坏账的概率也将大为提升。再加上对房地产调控的不放松，会使得地方的土地出让金大为减少，这更将加大地方政府的偿债难度。

房地产上决策层是坚决不松口。这也可以理解，因为，房地产已经不是简单的经济问题，而是社会问题，是政治问题。但地方财政如何解决？显然单靠新辟税源并不可靠、稳定。房产税和资源税的完善，实际上是给地方政府找新的财路，但要想以此弥补土地出让的收入还是大有难度，而资源的分布又是如此不均，不少地方的资源税收入甚至可能为零。相关的调控想要进行下去，恐怕还是需要中央政府让利，对税收制度作一个新的调整，把现有的税收蛋糕重新划分。这又涉及体制改革。

前几年，政府已经认识到原有的发展方式不可持续，但从这几年转型的情况看，并不乐观。终端消费对经济的拉动还是很有限，收入的增加主要是各地上调最低工资标准带来的，因此也体现在农村的工资性收入增长快，居民的可支配收入增长慢。7.23动车事故也为当前的发展方式敲了警钟——一味的贪多求快，并不能带来民众的福祉。