同意住改商证明

同意住改商证明（精选4篇）

同意住改商证明 篇1

民法在现代发展的重要特征是由个人本位向社会本位的转变, 强调私权神圣的同时兼顾社会公共利益。个人是生活在社会之中的, 没有社会共同利益的维护, 个人的自由和利益也是没有办法得到充分的保障, 赋予个人财产所有权的行使可能危及他人或社会共同体利益, 为了整个社会的利益, 就要对所有权进行限制。个人所有权已从自由的绝对的主观权利变为一种受法律和规定约束的, 服从社会公共利益的限制性法律权利, 所有权是一种社会权利[1]。所有权作为一种绝对权, 在这样的利益权衡中不再是所有权人任意处分的资源, 同时也背负来自社会法律制度的公法性质的义务或者意思自治下约定的义务, 换言之, 所有权是在保护的前提下被限制的行使。墨西哥学者古铁雷斯在《财产》一书中这样定义“限制”的:限制是特定时期的立法者强加给某种权利主体的积极负担, 或不作为义务, 以使权利的行使不违背他人或社会整体利益。这是一个适用于对所有个人权利限制的定义[2]。

“住改商”的核心问题是是否允许改变住宅的用途, 实质是建筑物区分所有权的行使。建筑物区分所有权根据《物权法》及目前的理论通说, 指的是三种权能的总和——专有所有权、共同所有权和社员权, 在这个复合的所有权中专有所有权是基础的。在“住改商”中涉及所有权行使方式的限制包括基于相邻关系和不得滥用权利。在目前的城市房屋现状来看, “住改商”涉及的住宅大多数都位于一个建筑物中不是孤立存在的, 基于建筑物的专有部分和共有部分具有不可分割性, 专有所有权人对其专有部分享有独立的所有权也具有相对性, 不是绝对的, 因此, 业主在行使所有权时不能绝对地随心所欲。其处分权必须受到一定的限制, 保证不对建筑物的整体和其它业主的合法权益造成不利的影响和危害, 其中的一个方面就包括不能改变建筑物的使用性质, 不能把住宅改作餐饮、娱乐等设施。

(一) 公共利益之限制

国家公权力干涉的理论基础是公共利益。所有权应当受到社会约束, 约束的程度和范围主要是由所有权客体的社会联系和社会功能决定的。所有权自由和社会性之间的权衡应当遵守合理性原则, 即对所有权的限制只能在为执行公共任务所要求的范围内并与所有权客体的社会功能和意义相适应, 并且对所有权人的损害不超过必要的限度。所有权客体满足的社会重要功能越多, 就可以对所有权进行越大的限制。所有权人全面权益的限制也来自第三人的基本权利[3]。“住改商”涉及的公共利益主要是国家经济管理和城市规划中的城市区域功能的划分, 现代社会是一个分工协作的社会, 城市区域功能的规划是为了更好的实现社会资源优化, 而经济管理涉及国计民生。政府权力基于以上的原因和法理基础而进行的行政干涉体现在私法中即公共利益之限制。

(二) 共同利益之限制

“住改商”体现在建筑物区分所有权上, 是区分所有权人就自己的专有部分行使使用权和占用权能的一种方式, 也就是实际上把住宅用途的房屋改变为商业性质的用途。由于建筑物的整体性, 各个区分所有人对整个建筑物的安全和维护有共同利益的存在, 若出于最大化的自我利益增值出发而为有害于建筑物的正常或者约定的使用行为, 即使在形式上是合法的, 但在实质上, 就侵害了其他建筑物区分所有权人的利益, 是不允许的, 应当加以规制和救济。“住改商”涉及的所有权的行使, 更多的是私法的范围, 《物权法》没有明确详细的法律条文, 仅仅在第77条规定:业主不得违反法律、法规以及管理规约, 将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的, 除遵守法律、法规以及管理规约外, 应当经有利害关系的业主同意。这是一个原则性的条款, 在实践中可操作性不强, 其中的关键是如何界定利益相关者的范围以及业主委员会的作用和地位。

二、“住改商”中涉及的相邻关系

所谓相邻使用权, 指区分所有权人为保存其专有权部分或共用部分, 或于改良之必要范围内, 可请求使用其他区分权人之专有部分或不属于自己所有之共用部分。居住于同一区分所有建筑物之上之区分所有权人, 其各自之专有部分, 如火柴盒一样, 紧密地堆砌在同一栋建筑物上, 各区分所有权人彼此之间因而形成立体的相邻关系。建筑物区分所有权人因居住于同一大楼中, 不仅产生每一对相邻房屋的相邻关系, 而且因建筑物作为一个整体, 使其全体成为一个共同体。这里不仅包含一对相邻区分所有权人的权利义务, 而且也有作为全体的一员应尽的权利义务。而且二者密切地联系在一起。可以说建筑物区分所有权形成了一种众多人之间的“相邻关系”[4]。相邻关系的实质, 一方面是对不动产所有人、占有人行使权利的限制, 另一方面相邻关系也是不动产所有权、占有权的延伸。

在“住改商”中涉及的相邻关系是一种具有相对独立性、较为特殊的新型相邻关系。这是一种建立在建筑物区分所有权基础之上的相邻关系——各所有人或占有人因专有部分之间或专有部分与共有部分之间彼此邻近而形成的相邻关系, 是一种混合的、新型的相邻关系, 彼此之间借助共有关系为媒介, 包含的权利和义务更为复杂丰富。

三、“住改商”法律制度完善之建议

(一) 利益相关者的范围与业主委员会的作用和地位

1. 利益相关者的范围。

区分所有人在享有专有权的同时享有义务——不得违反全体区分所有人之共同利益。共同利益的界定是划定厉害关系人范围的关键。目前学界对于“共同利益”的判断标准还没有统一的定论, 通常是根据各个具体事件的情况和社会观念加以认定。在此, 所谓的共同利益之违反是指未按专有部分之本来用途和使用目的予以使用[5]。义务之违反不就应当存在责任的承担和救济。在侵权法上, 能够引起物权人侵害责任承担的物除了有形物之外还包括环境。所谓环境指的是围绕人们的空间及其中可以直接或间接影响人们生活和发展的各种自然因素和社会因素的总称, 包括已经被人们所认识的、直接或间接影响人们生活和发展的物质的所有事务, 包括自然环境和认为环境[6]。“住改商”在此带来的影响包括物理上和社会因素的一面或者双重影响——房屋构造的更改或者小区治安环境的不利或不安全因素增加。

其一, 房屋架构或结构的更改所涉及的利益相关者。“住改商”中, 有些所有权人或者占有人为了更好地符合自己的经营目的, 不顾及房屋的安全或者是小区规划的要求, 随意的变动、改动房屋结构。严重的会造成危房的严重后果——危险房屋, 是指结构已严重损坏或承重构建已属危险构建, 随时有可能丧失结构稳定和承载能力, 不能保证居住和使用安全的房屋。在此, 涉及的利益相关者应当是整个建筑物里的所有业主。

其二, “住改商”使得进入小区的人员成分复杂所产生的治安环境恶化及基于经营带来的居住安宁利益的损害所涉及的利益相关者。在此, 涉及的利害关系者应视损害的情况来界定, 通过对损害涉及的范围来确定利益相关者的范围。

2. 业主大会和业主委员会的作用与地位。

建筑物区分所有权的社员全赋予各个业主有管理共同事务的权利。业主行使管理权的方式是通过选举产生常设的业主委员会和召开业主大会。业主委员会是全体业主通过民主选举产生的代表全体的组织。业主大会通常由全体业主组成, 其性质犹如股份公司之股东大会, 为区分所有权人团体之最高意思决定机关。[8]业主会议是业主处理产权事物的一种组织形式, 哪里需要处理共同事物和共同利益, 哪里就可以组织业主会议。召开一栋楼的业主会议, 只需涉及的业主自愿, 无须任何机关的批准。业主大会和业主委员会只能就业主共有和共同管理的权利所设计的问题做出决定, 不能超出这个范围。超出共同管理的范围的决定, 对业主不具有约束力, 它们是一个小区内业主自己管理自己的共有和共同管理事物的形式, 其所做出的决定也不具有法律意义上的强制力, 仅仅具有契约性质的内部约束力。

根据北京对《房屋租赁管理办法》的处理, 现有法律体系已经对“住改商”有很严格的限制, 需要业主大会、物业公司、相关利害关系业主三方的同意, 报规划部门依法批准方可进行。目前矛盾重重的关键问题是很多小区没有业主委员会。“住改商”涉及的区分所有权人的所有权行使的限制, 这样的限制是不是基于共同利益而属于共同管理的权利范围, 是一个值得探讨的问题。尽管基于目前生效的《物权法》需要经有利害关系的全体业主同意。实质上就赋予了业主大会对该事项的管理权。但也没有表明《物权法》要保护“住改商”, 而是用该条款赋予同栋楼的所有权人和非同楼的相邻关系人自行向法院提起侵权之诉的“维权武器”, 理直气壮地让“住改商”的侵权人恢复原状并赔偿损失, 业主委员会可以作为原告行使该权利。

(二) 物业管理公司的作用与地位

物业是指已建成并投入使用的各类房屋及配套设施和相关场地。大多数指区分所有的高层或多层建筑及其所处的小区或社区。住房物业管理的目的就是为了维护住宅的现状, 并发挥其使用价值, 从而所实施的一切行为, 包括对住宅的保存、利用、处分以及对社区秩序等。[7]所谓物业管理是指业主通过选聘物业管理企业, 由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定, 对房屋及配套的设备和相关场地进行维修、养护、管理, 维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。[8]物业服务企业于业主是合同双方的平等主体关系, 物业服务企业承担的责任也是由物业服务合同来约定。契约是当事人之间的法律, 彼此之间是意思自治的合意, 即物业管理企业不具有行政管理的性质, 他们与业主间是一种委托与被委托, 服务与被服务的关系。

每个人都有权获得不受噪音侵扰, 影响其生活及生活的质量、健康以及充分发挥其财产效益和享受财产价值的权利。物业管理公司基于物业管理合同为以上业主的权利享有实施管理, 这样的物业管理包括:第一, 物的管理——原则上限于共用部分, 保存、改良、利用、处分等所为之物业的管理。第二, 人的管理—— (1) 不当毁提行为:在建筑的专有结构或外观上擅自改动, 危及安全或不符合规划要求等; (2) 不当使用行为:“住改商”就是一种体现, 由于改变用途而带来噪音、振动及安全隐患, 降低其他业主的生活质量; (3) 妨碍生活行为。

于今年颁布生效的《物权法》也明文规定, 业主将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房的, 应当经有利害关系的全体业主同意。对“住改商”的现象在法律上是不禁止的, 根据私法权利不禁止即享有的特征, “住改商”是合法的, 但是怎么做到实质上和程序上的合法还是一个尚待解决的问题, 关键是公共利益和共同利益与私权 (所有权) 神圣的衡平。

摘要：目前“住改商”的现象在全国日益的普遍, 同时也带来一系列的相关利益冲突, 所谓“住改商”, 是指业主将住宅用途的房屋改作商业用房或办公用房。在私法领域, 随着物权法的颁布和生效, 如何在物尽其用和保护私权与公共利益之间进行的平衡, 是一个急待解决的问题。本文立足于物权法的角度, 从所有权限制的角度出发, 在建筑物所有权和相邻关系的框架内探讨”住改商”中涉及的法律问题, 并在此基础上提出一些建议。

关键词：建筑物区分所有权,所有权限制,相邻关系

注释

1[1]程萍.财产所有权的保护与限制.中国人民公安大学出版社, 2006.147.

2[2]程萍.财产所有权的保护与限制.中国人民公安大学出版社, 2006.419.

3[3][德]M·沃尔夫.物权法.吴越, 李大雪译.法律出版社, 2004.38.

4[4]高富平.土地使用权和用益物权.法律出版社, 2001.236.

5[5]张民安, 林泰松.论物权人承担的作为义务当代法学, 2007.3.

6[6]新公寓法.日本法务省民事局参事官室外编商事法务研究所会.昭和61.212.

7[7]关满.我国不动产法律问题专论.人民法院出版社, 1999.256.

“住改商”挑起邻里大战 篇2

当小区里的住户被商家四面包围，矛盾一触即发！

特邀专家 李 松

北京盛峰律师事务所房产事务部首席律师

新闻聚焦

“住改商”引发“血拼”

不久前，某小区物业人员因不同意业主“住改商”而发生肢体冲突，几名事件参与者更是满脸血迹地被送往医院……原来，当天下午该小区物业人员上门劝导在小区里“住改商”的一家酒类代理公司停止经营，恢复住宅原状，而该业主不予理会，并恶语辱骂工作人员。双方发生口角后，该业主叫来几名不明身份人员，与物业人员发生肢体冲突，从而升级为斗殴事件。

近年来，创业初期的中小型企业热衷于安身居民楼内，“住改商”现象愈演愈烈。可当公司和居民楼混杂在一起时，噪音扰民、外来人员增多、公共设施损坏等问题随之而来……

镜头一

擅自住改商 客梯变货梯

“一等电梯就是大半个小时！”最近，郑阿姨所在的小区时常上演人货争梯的“大片”。

不久前的一天中午，郑阿姨遛弯回家准备做饭，单是等电梯就等了大半个小时，奇怪的是，楼层数字始终停在12楼无法下来。由于担心电梯出故障，郑阿姨急忙向管理处反映。结果却在监控录像里看到工人正在不停搬货的一幕，这让她非常生气。

郑阿姨说：“我们小区里不少房屋都被一些商家使用，结果仅有的一部电梯总是被用来运载重型货物。不仅如此，他们还占用公共地方作仓库堆放货物，尤其今年比往年更频繁。”

除此之外，最令郑阿姨担心的是：电梯被超负荷使用，万一发生报纸上频频报道的电梯坠楼事件可咋办？郑阿姨说：“细看那些电梯坠楼事故的报道，会发现因“住改商”导致的电梯超负荷、无法正常运转导致电梯坠楼的占很大比例。民房改为商用，会导致居民楼电梯内挤满了办事人员、货物，远远超过电梯原有设计的载重负荷，电梯事故发生也不足为奇。”

为此，郑阿姨和其他业主曾屡次向房屋管理处反映投诉，但在管理处工作人员看来，这也是没办法的事。“唯有劝说这些办公租户不要在出入高峰期搬货……”

镜头二

楼下开起饭馆 楼上不敢开窗

“楼下的邻居擅自将住宅改成饭馆，油烟味、喧嚣声让我们这些邻居实在是受不了了。”于是，不堪其扰的业主张女士和邻居们一怒之下将饭馆的老板告上了法庭。

张女士说：“2010年初发现一楼的邻居在未征得邻居同意的情况下，将其房屋后部墙体打掉改造成大门，开起了饭馆。此后，饭馆炒菜的油烟味让楼上的邻居不能开窗户，蟑螂也钻进家里，饭馆的人声和后堂抽油烟机的喧嚣声简直让人崩溃，尤其这家餐馆长期半夜才停止营业，噪声污染非常严重。”

这一切让张女士和邻居们难以忍受，他们也曾找饭馆老板协商，能不能将饭馆搬至他处，均被拒绝。终于，邻居们在不堪受扰3年后将饭店老板告上法庭，请求判令其停止将住宅改变为经营性用房并消除危险，将一楼屋外墙恢复原状。

法院调查发现，该栋楼房登记的房屋性质为住宅，而该小区物业公司用户管理手册规定，用户不得将窗户、阳台及外墙做任何更改，不得在公共场所搭建檐篷、帐幕或神位等。最后，法院判决一楼住户停止室内的经营性活动，并将房屋外墙恢复原状。

镜头三

一楼疯狂砸墙 邻居担心楼塌

“一楼房屋打掉承重墙改成门面房，他一砸，楼上直晃悠。一层的墙砸掉后，上面就没支撑了，我们都担心楼塌了咋办？”王女士说，“我们家所在的住宅楼是临街的，一楼这套房子的主人是个外地人，他将房子出租后，租房户非要改变房屋结构，把一层3个窗户的承重墙全打掉。这栋楼的结构是独立的，上面承重的有30户居民的阳台，砸了承重墙，这栋楼说不定哪天就会垮塌下来。”

于是，邻居们纷纷向砸墙男子讨说法，没想到该男子说：“你们看我砸墙做生意，眼红了是不？我有使用权，有权砸墙，你们管得着吗？”

无奈，颇为气愤的居民只好投诉到当地的房管局，当房管局工作人员赶到现场后，依旧无法阻止砸墙者。众目睽睽之下，砸墙者对工作人员的劝阻不仅置之不理，还拎起大锤继续砸墙。最终，在当地房管局房屋安全科的强制劝阻下，该男子被责令停止砸墙将房屋恢复原状。

镜头四

邻居办托管班 打破安静生活

“平时白天、晚上、周末，都有孩子来上课。孩子们下课了，就在楼道里打闹玩耍，简直太吵了。瓜果皮、塑料袋等垃圾更是扔得满楼道都是！”七十多岁的李敏说，自从5年前楼下邻居把住宅陆续出租给几家教育培训机构，她原本还算安静的生活就被彻底打破了。“每天都有人来人往的噪音，严重影响了我的休息。更何况上了年纪的我还患有精神衰弱症，原本安详的晚年生活彻底被搅乱。”

而培训班的入驻也让单元楼的门禁几乎形同虚设：培训班的人经常把门禁打开，用砖头顶住门。有居民看到了把砖头拿掉关上门，可没多久又故态重现。

为此，其他居民曾和他们理论了好几次，都于事无补；另外，有些来上课的孩子关门很用力，导致门禁经常损坏。“门禁一旦出现问题，维修需要居民自己买单，大家对此也颇有怨言。”

专家说法

想要“住改商” 先学《物权法》

依据《物权法》第77条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

那么如何确定利害关系业主的范围问题呢？为合理划定一个便于操作的认定标准，避免条件模糊带来适用上的困难，《建筑物区分所有权解释》第11条综合考虑“住改商”纠纷的实际情况，将有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内。该范围基本上有效涵盖了与“住改商”行为有利害关系的业主，在审判实务中也比较容易掌握和操作。

少数人同意 “住改商”没戏

“住改商”中的“利害关系业主同意”究竟是指大多数业主同意即可，还是需要全部有利害关系的业主同意？《物权法》施行后，在实践中有做法是按照多数决来确定有利害关系业主的意见。

但《建筑物区分所有权解释》第10条第2款特别规定，将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，不予支持。 故必须达到所有的利害关系业主均同意的情况下，业主才能进行“住改商”。

擅自“住改商” 业主要会维权

对于小区业主擅自将住宅用房改建设为商业用房，从经营风险来看，按照国家法律规定，住宅区是不能当成经营场所的，如果商户通过“住改商”的模式，会造成注册地与办公住宅不符。如果被工商部门发现，将会被重罚。

所以，一旦发生邻居擅自“住改商”的情况，业主可及时向小区业委会或物业公司反映，由小区业委会代表业主，联合物业公司开展清理“住改商”户活动。小区业委会和物业公司可以通过安装门禁卡、禁止“住改商”户使用电梯运货、提高超人数的“住改商”户的水电费等措施，请走扰民公司，如果上述措施不足以禁止扰民情况，可向物业服务企业进行投诉。

如果通过上述行为依然无法解决，有利害关系的业主也可拿起法律武器，向当地法院提起相邻权诉讼，来维护自己的合法权益。

关于住改商的新闻 篇3

2008-09-04

中经网新疆中心讯 等电梯一等10多分钟，晚上经常遭遇醉汉敲门……自从对门搬来一家公司后，郑先生的生活就偏离了正常轨道。

郑先生所住的小区位于新疆乌鲁木齐市扬子江路，和他有着同样苦恼的居民为数不少，原因是住宅小区内的许多居民住房变成了公司、小旅馆、美容院等经营性单位，影响了居民的正常生活，甚至带来安全隐患。

郑先生翻开去年实施的物权法对记者说：“法律规定“住改商”须经有利害关系的业主同意，但从来没人找我谈过这事并征询我的意见。”

记者还了解到，去年国家工商总局也曾下发通知规定，企业将住宅改变为经营性用房的，须取得经营场所所在地居委会或业主委员会出具的有利害关系的业主同意的证明文件。但是记者在调查中发现，在乌鲁木齐很多小区，物权法中“住改商”须经有利害关系的业主同意的规定，实际上成了一句空话。

经营单位进军住宅小区

9月2日，记者来到乌市扬子江路的一个大型小区，只见这里小旅馆、公司的招牌随处可见。记者站在小区内一栋居民楼前，仅从招牌看，这栋楼内便有3家旅馆、1家按摩馆。一位刘姓居民告诉记者，楼内不挂牌的美容院、宾馆、公司还有多家。

居民李勇的楼上就是家公司。李勇对记者说：“每天早晨上班时，电梯被那家公司人员挤得满满的。遇到他们运货，那就别想乘电梯了。”

采访中记者发现，在乌鲁木齐市，“住改商”问题主要出现在市区繁华地段的住宅小区。小区内经营单位的规模一般较小，以经营装饰、电脑、美容、广告者居多。

一家公司的负责人告诉记者，他们之所以入驻住宅小区是因为写字楼成本太高，小区租金要便宜得多。另外，住宅小区相对隐蔽，可以不用办理相关手续，同时，也是为了方便开拓客源。

“住改商”扰民到底谁来管

面对“住改商”现象，居民们感到既头疼又无奈，究竟该由谁来管理呢？

一位社区居民对记者说，他们和小区内的公司出现矛盾时，一般都是向物业公司反映，但大多得不到解决。对此，物业公司也是一肚子苦水。乌市日月星光小区物业管理中心一位负责人说，由于没有管理权，居民和公司发生矛盾后，他们也只能进行协调。

乌市天山区日光社区居委会负责人孙惠敏也对记者说：“在小区业主的投诉中，很多都是反映“住改商”扰民。我们能做的也就是从中协调。对于一些严重扰民以及带来安全隐患的公司，我们不会给其开具相关证明，但是一些公司在物权法出台前就已经开办，对于这种情况，我们也无可奈何。”

律师张元欣分析说，究竟什么才算是物权法所规定的“利害关系业主”？居委会和业主委员会出具证明文件的标准是什么？如何保证利害关系业主的同意？这些问题在物权法和国家工商总局的通知中都没有提到和解释。物权法关于“住改商”的规定，从法律的角度讲没有问题，但从执行操作的角度来看，还需要进一步细化和完善。但张元欣同时表示，受干扰的业主或者是业委会也可依据物权法到法院起诉经营单位。(R03)

住改商“一票否决” 会不会有碍公平？

2009-05-26 14:17:55

“住改商”要取得全楼业主的同意，几乎不可能完成。当“开店权”与“否决权”

生权利冲突时，合理的“开店权”与“否决权”并无高下之分，而是应当更合理、公正地调整各方权利和利益，而不是简单地一刀切或一票否决。

业主将住宅改变为经营性用房，是《物权法》制订时的一个难题。２００７年的

物权法》规定“住改商”应当“经有利害关系的业主”同意。但何谓“有利害关系

业主”，《物权法》并未提供答案。５月２４日，最高人民法院公布《物权法》司

解释，明确将“有利害关系业主”的范围原则上确定为在本栋建筑物之内，这被媒

普遍解读为“‘住改商’须经全楼业主同意”。该司法解释同时规定：“住改商”

业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。换言之，怕只有“一票否决”，就不能“住改商”。

这一司法解释在网上引发褒贬不一的热议，这表明，“住改商”问题或许仍未“

局”。

“住改商”实际上具有两面性，一方面，在住宅楼内开办餐厅、歌舞厅、公司等，导致小区居住环境下降，比如带来油烟、噪音等污染，造成小区车位紧张、电梯拥

等；另一方面，一些“住改商“后在小区内开设的便利店、干洗店、医疗诊所、打字

印等，有效弥补了社区商业配套不足，为居民带来了生活便利。因此从某种程度而，“住改商”的实质问题是究竟有没有产生妨碍、损害其他业主利益的事实。

按照目前的司法解释，“住改商”不管是否有扰民等行为，要取得全楼业主的同，几乎都是不可能完成的任务。但我们不妨提出这样的假设，如果有业主的“住改

”——比如开办一家便利店，并无任何扰民之处，且因其便民而受到绝大多数业主

欢迎甚至是期盼，但仅仅因为与本楼某位业主有其他因素造成的个人过节儿，便

一票否决，这对想“住改商“的业主是否公平？是否也妨害了绝大多数业主的合理

望和利益？

有人说，“住改商”改变了房屋的用途，应当受到严格限制。但是，合情合理的

住改商”不仅是一种世界趋势，有助于公民低成本创业——比如在一些国家，非常

倡个人艺术工作室、个人律师事务所等在家办公的ＳＯＨＯ一族，巴黎等世界名城 有“住改商”形成的特色商圈；而且，“住改商”本身实际上也是一种物权，《物

法》已经明确规定：“业主对其房产建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分

权利”，当然这种权利的行使不得损害其他业主的合法权益。换言之，“住改商”

然应当受到限制，但应当是合理的限制，而不是简单、粗暴的限制。

那么，业主在自己的住宅里“住改商“，并且没有任何扰民等不良后果，是不是

种正当的权利行使呢？是否应当得到合理的保护呢？

可见，明确何为“有利益关系业主“固然重要，但厘清“住改商”是否具有“损

事实”更为重要，比如“住改商”是否妨碍了其他业主的通行权、通风权、采光权

。而是否具有“损害事实”，其他业主的合法权益是什么等，恐怕不能由争议双方

了算，甚至也不能由大多数业主投票表决，而是应当提供调解、司法等争议解决机

和权利救济渠道。换言之，当“开店权”与“否决权”发生权利冲突时，合理的“

店权”与“否决权”并无高下之分，而是应当更合理、更公正地调整各方权利和利，而不是简单地一刀切或一票否决，在倒掉侵权的脏水的同时也泼掉了权利的孩子。

就此而言，与“住改商”有关的制度规则，似乎还有很大的改善空间，尤其是，了更好地鉴别是否具有“损害事实”，可以在制度层面严格限定“住改商”的产业

别，明确哪些便民利民的产业可以进入并接受必要的限制，哪些严重扰民的产业绝

不得进入。立法者在这方面多下点工夫，恐怕能让“住改商”问题得到更合理、更

平的解决。

广州促进就业大举措：企业个体户允许住改商

2009-10-20

中经网广东中心讯 昨天下午，广州市长张广宁主持召开市政府常务会议，讨论并原则通过了《关于做好促进就业工作实施意见》。

实施意见提出了税收优惠、收费减免、职业培训和鉴定补贴、小额担保贷款等一系列扶持就业的措施，其中包括允许企业、个体工商户按有关规定，将住宅改变为经营性用房作为住所(经营场所)等级注册。

实施意见提出放宽准入条件，法律、法规没有明确禁止进入的行业和领域，一律向创业人员开放；放宽登记条件，申请个体工商户、创办合伙企业或独资企业等级，一律不受出资数额限制，投资设立有限责任公司，注册资本最低只需3万元即可登记；放宽场地条件，允许企业、个体工商户按有关规定，将住宅改变为经营性用房作为住所(经营场所)等级注册，允许各区人民政府在条件成熟地区开放部分场地，作为从事小型零售业、服务业人员的临时性经营场所。(R05)

贵州物管条例出台引热议 维权更有保障

2010-11-08 10:57:21

近日，《贵州省物业管理条例》(以下简称《条例》)出台，《条例》涉及的新建商品房须交质量保修金、建设单位无偿配置物管用房、业主不得拒交物管费、业主不得擅自住改商、车位首先满足业主需要等敏感话题，引起了筑城市民及相关行业人士的广泛关注。大家认为，这部既与《物权法》、国家《物业管理条例》相衔接，又具有本地特色的创新性法规，对指导我省物业管理行业规范、解决常见社区物业纠纷将起到重要的指导意义。

杨忠明多年来一直担任钻石广场的业委会主任，由于楼盘“住改商”现象带来的公共设施老化、小区安全无保障等问题日益突出，2008年在杨忠明的带领下，业委会就联合物管公司对“住改商”进行治理。杨忠明表示，《条例》在《物权法》等法规的基础上再次明确，业主、物业使用人应当按照规划许可、房屋和土地权属证书载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。业主、物业使用人将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主书面同意。这为他们下一步的“住改商”治理工作提供了地方性的法律支撑。同时，《条例》中另一个亮点值得关注，就是建设单位需无偿配置物业服务用房，这也从极大程度上解决了很多物管公司、业主委员会办公条件受限的难题。

从事多年物管服务工作的贵阳金鹰物管公司沈娟主任认为，新《条例》中多个方面对物管工作具有实际的指导意义。首先，新条例中对新建物业实行质量保修金制度这一点提得非常好，过去，房开公司出现的一些遗留问题，业主得不到解决，常常“牵怒”于物管公司，进而滋生了业主与物管公司之间的诸多矛盾，现在有了物业质量保修金，为房开公司遗留问题的解决提供了一个有效途径；其次，当前在绝大多数住宅小区，业主拒交物管费一直是一个“老大难”问题，业主常常以物管公司服务不到位为由拒交物管费，物管公司收不到物管费，难以维持正常运营，导致小区物管服务缺位，形成恶性循环，最终也损害到其他业主的权益。实际上物管公司的服务范围完全应该依据双方签订的《物业管理合同》来决定，根据《条例》规定业主不得拒交物管费，对未按约定交纳物管费的业主，经业委会督促仍未交纳的，物业服务企业或其他管理人可依法请求支付。

由于《条例》牵涉到普通业主的切身利益，不少市民也对条例予以了高度关注。家住花溪大道北段某小区的张先生表示，根据新《条例》的规定，维修资金由业主直接存入住宅专项维修资金专户，建设单位、物业服务企业不得代收，过去我市多个小区一度出现大量维修资金被房开公司挪用的情况，而业主真正因房屋维修、更新需要启动维修资金时才发现，房子的“养老钱”不知去向，新《条例》的规定在较大程度上堵住了房开公司挪用维修资金的漏洞。金阳新区碧海花园业主谭女士则为《条例》涉及的“禁止野蛮装修”投了赞成票。谭女士表示，近年来在一些新建小区，野蛮装修事件频频出现，一些业主为了私人利益，在小区内乱搭乱建的现象也比较严重，直接影响到其他业主的权益，现在《条例》对业主的装修行为也有了约束，比如对承重墙、主体结构擅自改动的约束，禁止自搭建筑物和构筑物等，现在对于野蛮装修，任何业主都有权拿起法律武器捍卫自己的权利。

同意调出证明 篇4

兹证明 同志已于本公司解约，本公司同意其档案转出。(原档案管理单位)年 月 日

如果你的两次工作都在青岛的话，是不用转移的，只要在新公司续交就是了。如果不在同一市区，只要携带个人身份证和社保卡去你原来交社保的社保局打印你的社保凭证，再将凭证交给新的公司或社保局就ok了。他们会负责给你转的。我从青岛转到济南就是这样办的，很简单。

从法律的角度上来看，档案调走了，这不算解除劳动关系 建议你再去原关系办一下解除劳动关系的证明或者手续

找你新的单位人事给你写，证明你在新的单位，需要你的档案和户籍，再盖上公章(一定要盖公章)我现从苏州到天津工作，办理档案转移时碰到点问题，请行家指点，谢谢!我档案保存在“苏州市劳动就业管理中心”，几天前我委托朋友凭天津开出的商调信把档案取出并已寄到天津。过来后天津这边说随档案一起还应该有一份“同意调出函”，而且说可能需要我先把档案拿回苏州放到人才中心，然后再调出才能有“同意调出函”。

而我电话咨询了下苏州劳动就业管理中心，说是因为没人用，已经好几年不开这东西了，不过可以照顾我打一份。我想问下，劳动就业管理中心和人才中心到底是怎样一个关系?开出的“同意调出函”是否同样有效? 又接到天津通知，说必须把档案放回苏州人才中心才行。而且还说我的档案由于在劳动就业管理中心保存过，人才可能不会接收，要想点办法才行。郁闷死了，那位高手支支招吧，谢谢了

谢谢wwd213关于两个部门区别的解释。我不是刚毕业的啊，在苏州工作几年了，现在人已经在天津这边了。我想我目前主要要解决的应该是苏州这边的问题吧?我该怎么把从劳动提出的档案放进人才呢?有人有过类似的经历吗? 我大学毕业多年在外工作，档案一直在户籍地人才市常现在迁户口到工作所在地，迁入地人才市场要求《同意调出函》，但是户籍地人才市场说我那是学生档案，不愿出具《同意调出函》。然后迁入地人才市场要求我签一份《承诺书》，大致说以后涉及干部身份认定问题，因资料不全造成的后果由本人承担。想问的是：这样做会有什么影响? 虽说目前工作不需干部身份，但据说没了干部身份，之后退休金就不是干部待遇。这又是怎回事呢。据说大学毕业工作一年能转干部身份，但是我之前一直没管，户口迁移后，能重新办理相关手续吗? 现在的大学毕业生早就没有干部身份了，想要干部身份只能考取公务员，就是原来那些大学毕业生毕业后填写了《干部履历表》转正的，现在该是事业身份也就这样，甚至很多因为是企业，只能是聘用制了，这个体制也就的认。