前期物业管理培训

前期物业管理培训（精选8篇）

前期物业管理培训 篇1

徐州市滨湖花园物业管理有限公司

物业前期介入培训资料

各位领导、各位同事：

大家下午好！今天我们培训的内容是：物业管理的前期介入。首先介绍一下前期物业管理的含义，所谓前期物业管理:是指业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效前，建设单位选聘的物业管理企业实施的物业管理。它是整个物业管理活动的初始阶段，也是实施物业管理非常重要的环节。下面我把物业前期介入应注意的事项结合锦绣滨湖小区三期实际情况向大家分享一下自己的心得：

一、物业前期介入的必要性

物业公司为什么要前期介入，主要体现在两点：1.前期介入管理是整个物业管理活动中的关键环节，是搞好物业管理的主要基础。

2.前期介入有利于减少物业建设中的问题和完善物业后期管理。

二、物业前期介入的内容

在物业管理前期介入阶段,物业管理企业的管理内容大致可以归纳为以下几个方面：

（一）察看工程建设现场

物业管理前期介入的目的是为以后的管理创造良好的条件,因此,物业管理企业应根据物业管理要求,对物业的规划设计及建筑施工提出合理化建议。

1.审视工程土建构造、管线走向、出入线路、保安系统、内外装饰、设施建设、设备安装的合理性。重点察看消防安全设备、自动化设备、安全监控设备、通讯设备、给排水设备、空调设备、车库及公用泊位设备、电力设备、交通运输及电梯设备、服务设备等。

2.对施工现场提出符合物业管理需要的建议方案,磋商解决办法。

3.在施工现场做好日后养护、维修的要点记录,图纸更改要点记

录。

4.参与工程验收,进行器材检查、外观检查、性能检查、功能测试、铭牌检查,并按 整改计划督促整改。

（二）设计管理模式、拟定管理制度

物业前期介入应根据物业的类型、环境因地制宜的制定管理模式及管理制度

1.设臵物业辖区的组织机构,规定各部门人员岗位责任制度,编制住户手册、物业辖区综合管理办法等。

2.制定上岗人员的培训计划,并实施计划。

3.保安、清洁、养护、维修、绿化队伍的设立或选聘,洽谈和订立合同。

4.同街道、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门进行联络、沟通与协调。

三、锦绣滨湖三期物业前期介入

根据锦绣滨湖小区一、二期物业前期介入的经验，管理处采取首问责任制，工作分配到个人，各司其职。前期首先确定上房前工作安排及上房流程；现场查看确定人员岗位，提出可行性管理方案；配备人员及办公物品，做好前期介入准备。在前期介入中，与开发公司工程部配合查验房屋，对不合格项目记录，填写工程整改单，要求施工单位整改并进行复查（注：验收应注意的事项：室内设施设备的完好，管道是否做过保压试验，入户门有无破损、凹痕、掉漆，窗扇有无加斜及漏气现象；室外项目主要验收主管网是否通畅，有无跑冒滴漏现象，每户均通过通球试验确保管道无堵塞；参与三期消防及供暖设施设备管道注水保压验收，对冷水井、污水井及暖气井分类标记，制作方位明细表，便于日后维保；通过现场查看排除安全隐患，减少工程遗留问题。后期制作三期业主上房、装修明细表，输入乐天系统，便

于集中上房收费；按档案归档要求接收竣工资料，分装上房及装修资料；确定建筑垃圾池位臵及绿化、保洁取水点设立；逐步接收三期设施设备，定岗定员，熟悉设备运行；水、电表号的抄录办理水、电过户，落实水、电、气开通时间；小区通邮及有线电视、网络开通时间等，在前期介入期间还会遇到各种各样的问题，在此我就不做赘述了。

通过上述介绍，我想大家对物业前期介入的内容及注意事项已经有所了解，前期介入是管理与服务小区的第一站，站好这一站至关重要，希望本次培训能给大家在以后的工作中带来帮助，在此感谢大家的支持与配合，本次培训到此结束！

前期物业管理培训 篇2

一、物业前期介入的重要性

现代建筑的设计越来越复杂, 技术含量越来越高, 建设周期越来越长, 安装和施工难度越来越大, 为了保证物业的正常使用, 及时发现并纠正物业规划设计中的各种缺陷、建筑施工阶段出现的种种问题, 有利于对物业实施更有效的管理, 减少物业管理中的矛盾和纠纷, 保障物业管理企业的合法权益并规避风险。物业管理企业提前介入物业的开发和建设, 对完善物业的使用功能、确保物业的建设质量, 具有不可替代的重要作用。

(一) 物业管理的前期介入有助于杜绝前期设计施工阶段留下隐患

规划设计是决定今后物业管理能够提供高效、精简而优质的服务的关键。由于规划设计人员往往依据技术标准及从建筑规划角度进行设计, 对于管理的要求考虑不足, 这时就需要管理人员从便于今后管理、降低管理成本的角度去提供意见, 由设计人员根据意见综合考虑后加以实施, 从而在项目的源头为管理创造条件。管理公司在本阶段可以根据发展商的投资预算、物业档次等前提条件, 从整体环境设计、封闭管理、硬件设施设备配备及安装位置、娱乐服务的原则来提出建议甚至要求。物业的设计人员不是专业的物业管理者, 其在制定设计方案时, 不可能将后期的物业管理中可能出现的问题考虑周到。同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔, 建筑技术以及人们生活水平的提高都可能是涉及方案落伍。物业管理者作为物业的维护者, 在长期的实际工作中对物业可能出现的种种问题了解比较清楚, 尤其提出必要的建议, 即可避免因设计失误而给物业管理带来的麻烦。同时在施工过程中, 虽然工程监理人员对物业进行了监督, 但由于各种主观因素的影响会使其做出一些不恰当的抉择或更可能在无关大局的可松可紧的问题上放弃原则。物业管理单位则不同, 因为其不得不在日后继续与此物业打交道, 在关系到切身利益的条件下, 它可能比工程监理人员的要求更为严格, 工作更为细致、周密。

(二) 物业前期介入管理可以为业主把好验收关

房地产开发经过多年的发展, 从以生产为龙头的建设阶段, 以卖房为龙头的销售阶段, 已经发展到现代房地产开发的营销为龙头导向的阶段。物业管理公司的职能和业主服务要求也相应发生了变化, 不再停留在物业管理公司只要搞好后期管理服务上, 还要求借助物业管理熟悉掌握房屋和设备使用管理的专业优势, 前期介入管理开发阶段, 共同参与物业的规划。设计、施工、验收等工作, 保证物业建设的设计合理和质量良好。

作为业主的管家从物业前期介入管理开始为维护业主口业主与发展商共同的利益, 拟定物业管理公约, 清楚界定发展商、小业主及物业管理公司三者之间的权利与义务, 建立完善的物业管理档案系统, 拟定各项安全管理制度和各种紧急情况处理程序, 在入伙前了解各工程及设备情况, 参与施工管理和设备调试工作。物业管理公司在接管物业前为维护全体业主 (使用人) 的利益以及自身的合法权益, 并先于业主入住 (使用) 之前进行, 从确保物业的正常使用功能和管理基础出发, 代表业主对即将交付使用的物业的质量、管理资料、配套设施等进行的综合性管理。前期介入管理的合格也是物业可以交付使用和交付管理的前提要件之一。

(三) 管理的前期介入可为房地产公司积累无形资产

众所周知, 现在房地产企业许多都是昙花一现, 这并非是企业经营者眼光不够远, 员工不够努力, 而是该企业在初期有着惊人的业绩, 而在经营一二个楼盘之后, 却再也无法使客户再对其产品投资了。原因就是这些企业不能够重视本身形象的积累, 对于无形资产不够重视, 特别是对于楼盘销售后的物业公司的选择。有的是房地产公司自己组建的物业公司直接接管, 但是却把大量的精力放在下一楼盘的开发户售上, 对于已卖出的楼盘不闻不问, 造成居民对物业公司满意度不高, 连带对该房地产公司也失去了信心;有的则是干脆直接招聘物业公司, 但是对所招聘的物业公司资质、规模等情况一无所知, 像是烫手的山芋一样将卖出的楼盘抛给物业公司。其后果就是造成客户对其评价大大降低, 直接导致房地产公司销售额下降, 最后公司无法经营而倒闭。

(四) 物业管理的前期介入有助于物业管理单位的顺利接管物业

物业管理的前期介入阶段是物业管理单位熟悉物业实际情况的过程。山于其参与了物业的设计规划阶段, 可以对物业的总体规划布局。结构以及管线安排做到心中有数。由于其对工程的质量进行了监督, 对物业日后可能出现的种种隐患了如指掌, 在工作中就可以做到有的放矢。同时其又可以有充裕的时间进行物业管理方案的设计、人员的安排, 为管理物业打下良好的基础。亦可在收集的各种图纸等原始资料的基础上建立起完善的档案文件系统, 减轻日后的管理难度。

物业的前期介入管理是后期物业管理的一项基础性工作, “物业管理从图纸开始”其核心是把物业管理的思想注入到物业的规划、设计、施工进程中, 使物业尽量满足业主的要求。物业管理企业通过前期介入管理对物业的土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌, 便于在后期管理中做好物业及其附属设施的维修养护工作。由于已对所管物业有了全面了解, 就为竣工验收、接管验收打下了基础。同时, 通过前期介入管理可以提出许多设计和施工方面存在的问题和解决的办法, 从而大大减少物业管理工作中物业的返修工作量。前期介入管理完善的记录和相应的证据在未来的隐患发生时, 对分清物业管理与建设、施工、安装单位的责任非常有利。是确保物业的使用质量, 为日后漫长的物业管理奠定基础的极为重要的物业管理工作。

综上所述, 物业管理前期介入, 能较好地履行建设单位与物业管理企业的责任, 化解整个物业管理活动中的诸多矛盾, 防范后期物业管理中可能存在的潜在风险, 实现物业前期建设与后期管理有效对接, 为物业的后期管理的顺利发展铺平道路。

二、物业管理前期介入的时机和方式

(一) 项目设计阶段

由于项目设计的缺陷导致的工程维修问题, 站在业主的角度, 哪怕服务再及时, 维修再到位, 即使疲于奔命也不会让业主满意。正如一个社区, 破案率再高都不是一件值得炫耀的事, 只有发案率等于零, 社区的安全才会得到居民的认可。项目设计阶段的前期介入改“灭火”为“防火”, 在规划设计方案出台前, 就介入方案的修改、优化和决策, 把平时管理实践过程中掌握的信息反馈给设计师, 在设计时充分考虑到业主生活和物业管理的实际需要, 提高设计品质。

优化规划设计是物业区域能否形成完整、合理、舒适、便利等区域功能的先天决定因素, 以往房地产开发在规划中大多考虑了美观和结构合理等因素, 而没有从有利使用和管理的角度, 从使用人的角度整体规划。容易出现建成后的物业使用与管理上的各种矛盾与欠缺, 并造成整体布局上的缺陷。物业管理的提前介入及时带来使用人和管理人长期相伴所积累的信息, 对在规划设计中可能存在的不足和遗漏, 在物业规划设计时或物业建设前提请发展商加以修正, 使规划设计更合理。

(二) 项目施工阶段

在项目的施工阶段, 物业管理的前期介入能起到确保项目的功能定位和物业的使用功能, 从使用人的角度出发监督施工, 减少返工, 防止留下后遗症。

在物业建设中, 质量问题总是给发展商和物业管理企业留下一个又一个的难题, 例如房屋建筑内在的质量问题, 施工建造中留下的安全隐患, 设备安装调试的欠缺等等。这些问题往往在物业竣工时不易察觉, 加上验收疏忽遗留下的, 必然造成后期物业管理的力不从心。要改变这种状况, 发展商完全可以利用物业管理企业长期管理各种类型物业的专业能力, 利用物业管理企业对物业长效管理、对业户终生服务的责任心, 协助施工监理、安装调试和竣工验收, 将施工、安装、调试、验收中可能存在的质量问题降低到最低程度, 以发挥前期介入减少返工、防止后遗症的作用。

(三) 物业管理准备阶段

物业管理前期介入为物业的正常管理打下坚实的基础, 通过前期介入可以大量收集和掌握物业的第一手资料, 如收集图纸资料, 分门别类编制物业设备设施台账、记录物业建设过程中的重大相关事项、建立物业技术档案和物业业户档案、调查分析未来业户服务需求等。还可以根据第一手材料提前策划项目前期物业管理的方案, 进行机构设置、人员配备、费用测算、员工培训、入伙准备等工作, 使物业建设与物业管理有条不紊的衔接与过渡, 让物业的硬件建设与软件管理相得益彰。

在物业管理准备期间, 发展商可以与物业管理企业共同协商, 共同策划, 并对前期物业管理方案进行审核与把关, 确保产品生产销售与售后服务均达到良好的预期效果。

总之, 物业管理前期介入, 对于培育整个物业市场, 促进物业管理企业积极走向市场, 推进物业管理水平的提高, 为业主物权的保值、增值, 有着举足轻重的作用。

摘要：为了保证物业的正常使用, 及时发现并纠正物业规划设计中的各种缺陷、建筑施工阶段出现的种种问题, 有利于对物业实施更有效的管理。物业管理前期介入, 对于培育整个物业市场、促进物业管理企业的可持续发展、推进物业管理水平的提高、使业主的物业保值和增值, 有着举足轻重的作用。

关键词：物业管理,前期介入,重要性,介入时机

参考文献

[1]、孙碧敏《浅谈物业管理公司前期介入的意义》《中国物业管理》2006.3

[2]、《浅析物业管理的前期介入》中物协河南物业网

注重前期调研 创新培训模式 篇3

继续教育学院作为项目管理协调机构，专门成立了“国培计划”项目办公室，依托教师教育学院、后勤集团、教务处、图书馆等部门，建立了职责明确、分工合作、务实高效的组织管理机制，从教学团队、教学管理和后勤服务等方面保障项目的质量。

（二）注重前期调研

对中小学、幼儿园教师进行前期调研，总结以往培训的经验得失、充分掌握培训对象的基本情况，摸清他们对培训的需求和意见，及时发现问题并思考对策，是提高“国培计划”项目针对性和实效性的重要基础和前提条件。我校自2010年承担“国培计划”项目以来，一直坚持调研先行的原则，不断加大调研工作力度，将前期调研作为制定培训方案和实施培训工作的基础性工作，主动了解培训对象现状，充分尊重而又不简单迎合其需求。

我校继去年在昆明“两区”（倘甸产业园区、轿子山旅游开发区）红土地中学、红土地镇中心学校、红土地镇大坪子希望小学、红土地镇二坪子小学、凤合中学和转龙镇中学6所中小学开展“国培计划”专题调研的基础上，于2014年3月至4月间，先后实地深入泸水县六库镇中学、泸水县第一小学、福贡县省定民族完小、福贡一中、昆明市官渡区中对龙中心学校、白汉场中心学校、嵩明县嵩阳镇二小、西山区观音山小学、石林县巴江中学、紫玉小学等学校，同时在我校举办云南省义务教育农村中小学幼儿园教师培训省级项目、外交部扶贫金平麻栗坡两县乡项目小学数学100人，初中数学100人；2013年“国培计划”云南省幼师国培置换脱产研修项目200人，“送培下乡”项目幼儿园教师培训50人，幼儿园转岗教师培训项目150人。

一、主要做法

通过加强培训需求调研、科学设计培训方案、推进培训模式创新、强化培训过程管理等举措，昆明学院负责实施的项目做到了目标明确、按需施训、针对性强、效果明显。在教育部组织的网络匿名评价中，昆明学院获得了学员的较好评价，得分排名位于省内院校前列。

（一）领导重视

“国培计划”不仅对提高农村中小学教师专业化水平、综合素养、专业持续发展能力及促进城乡教育均衡发展有着重要意义，同时也为承办高校提供了一个锻炼和提高的机会和平台。昆明学院党政领导班子对该项工作高度重视，亲自对村小学教师培训项目、云南省第44期幼儿园园长岗位培训班等项目的参训学员进行了培训需求调查。通过走访、座谈和问卷调查等方式，针对培训方式、培训途径、时间安排、课程设置、教学形式、师资选聘、教学监控、培训效果、后勤服务等具体问题，认真听取学校领导、中青年教师对“国培计划”项目及其他教师培训项目工作的意见、建议和需求，充分了解农村学校教师的培训需求和对培训工作的意见。

通过认真调研，科学分析调研情况，为“国培计划”的项目确定、方案设计、立项申报、竞争投标、优化课程、提升质量等提供了更加可靠的依据。

我们根据调研掌握的情况，从培训教师的实际需求，分项目、分类别、分学科更加合理地设计培训方案，进一步优化培训课程内容，更好地落实教师职业道德教育、教师专业标准和“国培计划”课程标准的基本要求，切实增强培训的针对性；根据项目特点、课程内容和工作要求，结合教师需求，采取更加科学的方式开展培训，增强培训的实效性。从而体现国家要求与我省实际相结合、教育改革发展与参训教师专业发展需求相结合、项目基本要求与培训模式创新相结合，探索适合省情的我校“国培计划”项目实施工作的机制，努力提高我校“国培计划”项目工作的质量和水平。

（三）优化培训方案

科学合理的培训目标、富有针对性的培训内容、优秀的培训专家和合适的培训方式是培训成功的几个关键因素。在前期调研和充分尊重省教育厅项目方案评估专家意见的基础上，我们反复调整修订培训方案，力求在目标定位、内容选择、专家遴选、实施方式等方面更加优化。

在培训目标上力求科学合理，紧扣培养造就高素质专业化教师队伍的战略目标，紧紧围绕基础教育课程改革重点难点问题，以提升教师教学技能为中心，帮助参训教师转变教育观念，更新学科知识，提升教学能力，培养学习习惯，促进专业发展，并强调阶段性目标的达成与教师长远专业发展的统一。

在课程设计上紧扣3个“标准”，即中小学、幼儿园教师专业标准（试行）、中小学相应学科的“课程标准”（《幼儿园教育指导纲要》）、《“国培计划”课程标准》；围绕3个维度：提升专业理念与师德、丰富专业知识、增长专业能力；注重体现地方特色和学员实际，在将师德教育、教师专业标准解读和信息技术列入必修课程的同时，增加了部分选修课程和专题，如《电影中的教师与教育》《微博和博客在教育中的应用》等，使培训内容得到进一步丰富和优化。

在培训方式、方法方面，努力促进传统的知识型教师培训向现代的研究型教师培训模式转变，并大力推进实践性培训，大幅度增加名师示范课和学员研究课的比重。设计上充分考虑了集中学习与跟班跟岗研修相结合、脱产培训与跟踪指导相结合、理论学习与实际观摩相结合、专题讲座与讨论交流相结合、必修课程与选修课程相结合。引导培训主讲教师更多地采取案例式、探究式、参与式、情景式等方式。在跟踪指导环节设置了研修和实践的硬性任务，以活动和任务驱动来促进教师实实在在的“变化”。

为保证培训质量和效果，我校加强与省内外高校、教研及培训机构、中小学、幼儿园的合作，整合省内外优质教师培训资源。与西南大学、南京师范大学、华东师范大学等高校相关机构建立了教师教育合作关系，聘请国内外知名教育专家授课。同时，我校与昆明多所知名中小学、幼儿园建立了合作伙伴关系，建立教育资源的流动与共享机制。组建了由省内外高校教育专家、一线优秀教师（园长）、本校专家组成的高水平专家团队，所选聘的培训专家有的来自高校，有的来自省、市、区不同类别的教研机构，有的来自中小学、幼儿园教学工作一线。总体来看，省内外专家基本达到35%，一线优秀教师（教研员）超过50%。这些专家的共同特点是师德品质优、理论水平高、教学能力强、培训经验丰富、培训效果较佳。

（四）创新培训模式

2013年“国培计划”最大的亮点之一是在短期集中培训项目中采取了“送培下乡”的实施模式。我校实施的“送培下乡”子项目共3个：初中数学、小学数学和幼儿园教师培训。我们在红河州教育局、文山州教育局和昆明市教育局的大力支持下，采取高校与县级教师培训机构及培训地中小学或幼儿园共同合作的方式，将培训送到中小学或幼儿园教育教学现场，通过“在教学一线发现问题、研究问题和解决问题”的模式进行。

与其他短期集中培训相比，“送培下乡”在形式和内容上都有新的安排和突破，其中实践性培训的比重超过了70%。

初中数学学科“送培下乡”由继续教育学院与红河州教育局职成教科、蒙自市教育局和蒙自市第三中学合作，培训安排在蒙自市第三中学进行；小学数学学科“送培下乡”由继续教育学院与文山州教育局政治处、文山市教育局师训科和文山市第五小学合作，培训安排在文山市第五小学进行；幼儿园骨干教师“送培下乡”由继续教育学院与安宁市教育局、安宁市教师进修学校、昆钢幼儿教育中心合作，培训安排在昆钢幼儿教育中心进行。

“送培下乡”不是简单地将培训地点从大学课堂搬到学员所在地，而是基于教学现场、走进真实课堂，切切实实体现实践性培训要求。“送培下乡”更注重体现理论联系实际，力争做到“四送”，即给学员送去“先进的教育理念、实用的教学策略、典型的成长案例、精彩的课堂教学”。整个过程以提升教师教学技能为中心，以学科教学为基础，以问题解决和典型案例为载体，在注重学员教育理念与师德感悟的基础上，围绕实践性教学组织培训内容，重点安排了名师示范课、学员研究课和课后说课、议课、评课等内容。通过上课、观课、说课、评课、议课等一整套有机结合的环节，努力创设民主开放的培训氛围，在为参训学员提供可借鉴的、先进的教学程序、教学策略和教学方法的同时，让学员在集体研讨中积极思考，充分表达，在思维的碰撞中加深对专题和课例的理解与认识，使学员能够学有所获、学有所成。而专家讲座也与名师示范课、学员研究课紧密相连，专家参加观课、说课之后，组织学员议课、评课，然后结合问题进行专题讲座。这样的安排，不仅能帮助学员加深对教学理论的理解，而且有利于提高学员的观课、评课能力和教学实践能力。

在其他各个项目的实施中，专家们充分关注学员的实际需要，围绕培训目标，通过丰富的专题讲座、教学观摩、参与式教学等多种培训活动，使每位参训学员在听课、观摩、交流思考中得到启发和提高。在培训过程中设计了较多学员参与的环节，培训专家和学员共同分享，共同提高。专家们丰富的学科知识、先进的教育理念、精湛的教学技艺、忘我的服务精神、灵活生动的培训形式，不仅给学员们留下了十分深刻的印象，也令参与培训管理的同志深受感动和启发。

（五）规范项目管理

对参训学员严格管理，悉心关怀，做好后勤工作，提供相关学习、生活条件，是培训工作顺利进行的重要保障，同时也是培训机构组织能力的重要体现。为保证项目实施质量，加强培训期间的管理与服务，我们根据我校承担培训项目及人数增加的情况和有关要求，提前做好各项准备工作，并在培训过程中注重规范项目管理，加强过程监控和项目资金监管，完善质量评估机制。

二、培训效果

在省及相关州市教育行政部门的关心支持和我校相关部门的共同努力下，我校所承担的“国培计划”各个项目取得了良好效果，实现了项目的“示范引领”“雪中送炭”“促进改革”的作用，得到了上级领导、社会同行、参训学员、顶岗实习生和指导教师的充分肯定。

昆明学院承担的“国培计划（2013）”云南省项目在教育部匿名评估中名列前茅，成绩喜人。从我校自己所做的学员满意度调查中反馈的情况看，各个项目的参训学员对培训均给予了很高的评价，绝大多数学员感到收获很大。富有针对性的培训不仅带给了参训学员新理念、新方法、新技能，而且在学习交流中认识了专家、结交了朋友，获得了心智的启迪、情感的熏陶和精神的享受，对参训教师提升其教学能力和专业素养，培养学习习惯和促进专业发展起到了较好的推动作用。

同时，通过承担“国培计划”项目，也对我校相关部门提高服务质量和工作水平产生了十分积极的影响。尤其是直接承担培训任务的院系，他们把项目实施作为推动自身服务基础教育、研究基础教育、引领基础教育，促进教师教育和教师继续教育改革的一个重要载体和手段，在探索和完善“国培计划”的培训模式、管理制度的过程中，提高了全日制教学及其他教师职后教育的管理和教学水平。

三、存在的问题及建议

我们也十分清醒地认识到，我校在“国培计划”项目实施工作中仍存在一些不足和遗憾，需要认真反思并在今后努力改进。

一是“送培下乡”项目因学员跨州（市）集中，增加了部分学员参加培训的成本和困难，同时也给培训机构带来了管理上的难题。建议今后安排“送培下乡”项目时，让中小学教师在当地集中培训，这样才能真正体现“送培”的本意。

二是后续跟踪指导方面仍存在实效性难以保证的问题。培训让学员学习到了许多新理念、新知识、新技能，但这些收获如何更好地促进学员在自己工作岗位上去应用，帮助他们形成专业持续发展的能力，真正让学员的教育教学工作产生实质变化，这是培训最终需要达成的目标。但什么样的后续跟踪指导更加有效呢？这个问题仍然需要不断探索。

作为培训承办机构，我们会认真总结“国培计划”经验，努力改进管理和服务工作，不断提高项目质量，让每一位前来学习的老师得到更大的收获。

首先，要进一步抓好培训承担机构和相关办学部门的自身建设，根据国家推进现代教师培训制度建设的总体要求，不断强化培训机构内涵建设，转变教育观念，提升“国培计划”项目的组织管理水平，增强服务能力，努力提高培训质量。

其次，进一步加强对培训对象现状和需求的调研，真正做到按需施训。在培训前对学员进行摸底和测验，了解学员的情况和需要，提高培训方案的针对性；培训过程中采取适当方式认真听取学员意见，及时发现存在的问题，对培训安排进行及时调整和补救；培训结束时对整个培训活动进行匿名评价，全面评估培训工作的绩效。

英语培训前期宣传策划方案范文 篇4

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目 录

第一章 活动概述—————————————————————3 第二章 活动内容—————————————————————4 第三章 活动流程—————————————————————6 第四章 工作分工—————————————————————7 第五章 活动要求—————————————————————7 第六章 活动物料—————————————————————8 第七章 配套用表—————————————————————9 第一章 活动概述

活动名称：某某学校风采巡展

活动主题：魅力呈现，风采闪耀

活动口号：和某某少儿英语共同见证孩子的成长

活动目的：

1、在学校所处区域宣传、推广本机构，树品牌，展实力；篇二：英语培训机构招生宣传和企业长远性发展策划书

英语培训机构招生宣传和企业长远性发展

策划书

一、招生宣传策划：

（一）、招(转载于:英语培训前期宣传策划方案)生宣传策划定位：

英语培训作为学生学习消费的一种消费形式，如同其他类型的消费都将需要获得一种消费的结果，购买、消费是否“实用的”、“有效的”或者“心理满足”等等。依次，英语培训消费也应当使得消费人获得一种消费的结果，而消费的结果，也将是我们招生宣传策划的核心诉求点，并围绕消费结果核心诉求点有效配置相关实现结果的过程、手段和方式。消费结果，即使得学生真正学到有用、实用的英语，真正能够得到提高的英语培训，真正能够提高学习成绩的英语培训，能够使得学生家长感受到的英语培训；配置实现结果的过程、手段和方式，即我们通过怎么样的教学方法，实现以上的结果。同时，在明确结果与过程、手段、方式的前提下，招生宣传应侧重于“互动性”、“培训消费可接触性”。所谓“互动性”，即增加教师与学生的互动、学生与学生的互动性、学生与家长的互动性、教师与家长的互动性、家长与家长的互动性；所谓“培训消费可接触性”，即在实现学生与学生的互动性、学生与家长的互动性、家长与家长的互动性的前提下，以切身所感触的教学成果，凸显英语培训机构的成果和成绩，以显示英语培训消费的“物超所值”。其次在招生宣传的方式上，逐渐由单一传单式发放宣传材料等形式，转变为传单与“邀请函”的形式，由单一培训教学观摩的形式，转变为培训教学观摩与组织活动集体可接触性宣传的形式。

实现招生宣传紧紧围绕培训消费的结果为核心诉求，以“互动性”、“培训消费可接触性”的纸面宣传、活动宣传、口碑宣传有效实现。

（二）、招生对象学习心里分析：

因本英语培训机构的招生对象主要针对小学生，而处于小学生年龄段的学生“生性好动”、“活泼”、“好奇心强”、“思维开放”。因此，英语培训的效果的有效实现及其招生宣传的有效诉求也应考虑到招生对象特定的学习心理与学习习惯，也将是我们招生宣传的诉求点之一，体现我们的教学更适合此年龄段的学生英语学习方式，学生学习起英语更加积极主动，学习效果也将更好，同时将互动式教学与互动式人物情景式（情景剧侧重于吸引此年龄段的影视剧、童话故事、情景剧为主）模拟展示观摩、宣传展示相结合，更能激发出此年龄段学生的学习兴趣，更能够增加加入本英语培训机构的吸引力。

（三）、招生对象家长学习消费心理分析：

正如招生宣传策划定位中而言，招生对象家长是我们的主要诉求对象之一，是以成熟消费者的身份实现孩子学习消费，而消费的结果是使其切身感受到学习消费的结果。这样而言，作为消费者，才能使其消费的“物有所值”，进而会心甘情愿的掏钱，使其孩子成为本英语培训机构的学员。故从消费者消费结果出发，实现招生宣传的有效诉求，而如何使得招生对象家长能够切身体会的、感受到的消费结果，继而掏钱消费，将是我们宣传招生的诉求实现。因而招生对象家长在未掏钱消费之前，通过“互动式”、“培训消费可接触性”的方法，使其感受到掏钱学习后的结果，传达只要缴费学习就可以实现招生家长所感受到的学习结果，植入式宣传引导最终实现“愿景成交”。

（四）、招生策划：

1、排练趣味性、情景式英语口语教学、演出宣传：

通过宣传单、邀请函的形式邀请学生家长及学生，通过观看培训教学成果的形式，增加学生与学生、学生与教师的互动性英语情景式对话表演，体现和标举本中心的教学特色，并通过成功的英语口语趣味性、情景式表演，说服观看的家长和潜在招生对象加入到本英语培训机构，实现“只有让您的孩子成为我们的学员，您的孩子也会像他们（表演者）一样自如的使用英语对话交流，那样优秀”。

2、培训学生与家长的互动性表现：

分配要求培训学校学生将每天的培训学习内容向家长汇报，以此使得学生家长感受到孩子的学习并督促孩子的学习，以使得家长随时了解孩子的学习情况，并适当要求学员将自己每天学习的内容教授给家长，届时可组织学生家长英语比赛，目的一是增加学员学习的信心和积极性，二是增加学生家长对孩子参加培训掏钱消费的结果回报。

3、英语培训机构培训学员教授学生家长英语学习参加家长英语比赛活动组织：

举办此类活动，将其成为英语培训机构招生宣传的一种手段和方式，参加此活动按照学生家长自由参加的形式，目的旨在增加学生家长学习消费结果的感受外，同时更重要的是给那些未成为英语培训机构学习的潜在招生对象的一种招生宣传，同时凸显英语培训机构快乐英语学习、全家快乐英语学习。

4、将培训学员英语学习成绩、考试成绩作为招生宣传的侧重点：

英语培训机构的学员英语学习成绩、考试成绩的提高，也将是大部分学生家长学习消费的主要需求点之一，因此将经过培训后学员英语学习成绩提高的案例，也将是招生宣传的着重点之一，同时也是英语培训机构英语培训成绩的直接体现。因而将参加培训后学员成绩的快速提高这一培训结果，作为英语培训机构招生宣传的形式之一，届时并运用合适的语

言、形式付诸实现招生宣传的目的。

5、将单一宣传单、广告等硬塞式的招生宣传，变换为人性化的植入式广告宣传的形式实施：

将单一的宣传单、广告等硬塞式招生宣传的形式，转变为人性化、更“鲜活”、更灵活多样的邀请函的形式，邀请潜在招生对象家长参观英语培训机构和教学成果展，以新颖的区别于传统招生宣传形式，以吸引学生家长的关注度和好奇心，继而通过相关活动的有效组织，实现招生宣传信息的灵活性深入直观宣传，以彻底区别于其他竞争对手的招生宣传形式。

6、英语培训机构英语教学走进社区：

选择太原地区影响力大、人口量多、目标招生对象的社区为选择对象，继而通过丰富多彩的情景剧、英文歌曲等的形式，促进、加深社区民众对于该英语培训机构的印象，增强英语培训机构的英语教学特色，同潜在招生对象家长零度接触，扩大招生宣传的影响力。

7、导入欧美英语教学环境，并以此宣传英语培训机构的纯欧美式教学优势：

通过模拟欧美英语教学环境，体现英语培训机构纯欧美式标准英语教学的招生宣传点，以英语教学的专业性标举英语培训机构英语培训后的优秀性结果。

8、从英语教学的专业性角度切入造势，聘请外籍人员作为英语培训学校的名誉校长等职务：

将英语教学的专业性和纯真性角度切入造势，直接聘用相对高端的外籍人员作为英语培训学校名誉校长等职务，体现英语培训的专业性，同时将其直接转化为招生宣传的诉求点之一。

9、再采取以上正常渠道实现招生宣传工作的实施基础上，可以同目标招生对象所在学校英语教师或班主任教师切入，推荐学习并给予适当回报的形式实现招生宣传目的。

10、增加英语培训机构英语培训服务的附加价值：

增加英语培训教育服务的价值，并将其作为招生宣传的一个诉求点之一。一是增加小学生考初中、初中生考高中阶段学生增加考前针对性考前重点培训，培训教师选用初中和高中英语教学和考试专业教师担任；二是教学过程中以学校教材为基础，围绕学校教材内容延伸英语学习的范围和内容增加；三是阶段性招生过程中，为扩大招生量，报名参加英语教学培训，每周可免费培训数学、语文或者艺术类教学。

（五）、招生人员素质要求及工作职能要求：

招生人员作为英语培训机构的招生工作而言至关重要，招生人员的素质能力成为招生人员工作成绩的重要体现。培训并成就一批高素质招生队伍，继而准确、完美的将英语培训机

构的优势传达出去、传达到位，也是英语培训机构赖以发展的基础。依次按照这个思路招生宣传队伍的建设分为外勤招生宣传人员与内勤招生宣传人员两大团队。

1、外勤招生宣传人员：

要充分理解和领悟招生宣传策划的形式、目的和积极意义，继而将英语培训机构的优势和实力做到充分的、准确的、具备说服力的传达；其次为邀请函的发放，在获取相关目标招生对象相关信息的前提下，直接针对性发放邀请函，同时也可以以在学校附近设置咨询点的形式，现场面向目标招生对象家长发放邀请函，并将邀请的目的和意义实现有效传达。

2、内勤招生宣传人员：

内勤招生宣传人员是整个英语培训机构招商宣传工作的第二环，同外勤招生宣传人员的工作职能是相互衔接的环节。内勤招生宣传人员以英语培训机构咨询师（也可以由外勤招生宣传人员、机构工作人员或教师组成）的名义承担起内勤招生宣传人员的工作职能。内勤招生宣传人员在准确领悟招生宣传策划的形式、目的和积极意义的前提下，对英语培训机构的培训优势和教学优势等环节需要更为熟悉和详知，并可以准确的、详细的讲解。同时，内勤招生宣传人员要承担起邀请观摩相关活动的组织、接待工作，从细节、服务及其现场气氛的控制上可随时掌控，并做好相关目标招生对象的跟踪，直至最终实现缴费学习。

（六）、招生宣传筹备与预算：

招生宣传策划所实现结果的顺利实现，涉及相关工作人员或活动筹备，利用英语培训机构现有工作人员的基础上，或略作调整，以节约成本为前提，实现最好的招生结果和成效。

1、招生宣传筹备：

a、传单、邀请函的发放：公司雇佣经验丰富的外勤招生人员4—6名专职招生人员，其余人员以兼职人员为主；

b、邀请接待人员：英语培训机构咨询师、外勤招生宣传人员、机构工作人员或教师等相关人员为组成；

c、活动组织实施人员：以学员和教师为主，其余相关部门协助实施；

2、招生宣传预算： a、兼职人员工资：（暂略）b、学员参与活动实施奖励：（暂略）c、欧美式教学环境装修：（暂略）d、外聘外籍人员活动费用及接待费用：（暂略）

e、传单、邀请函、教师工资等相关投资属于固定投资，在此不多做涉及。

二、培训机构长远性发展策划：

（一）、培训机构长远性发展目标：

将本英语培训机构成功建设为10家，分布于目标招生对象积聚重点区域，招生人数达到5000人，打造太原地区英语培训第一品牌，并逐步依托其成功发展的影响力逐渐辐射到太原地区周边县市培训市场，并伴随以小学英语教育积累的品牌效应及学员的可持续性学习，伴随学员年龄的增长，可根据实际情况，逐渐向初高中英语培训辐射、发展。

（二）、培训机构长远性发展目标可实施性分析：

1、不断完善、创新的招生宣传奠定发展目标实现的基础：

持续不断的完善、创新招生宣传工作是保障英语培训机构获取维持发展的足够生源基础，也是区别于竞争对手，塑造产异化竞争，提高核心竞争力，是英语培训机构可持续发展的动力源。

2、专业高校的招生队伍的成熟培训奠定发展目标实现的重要途径：

英语培训机构培养一批专业成熟的招生团队，是招生宣传创新策略的有效传达者和执行者，专业、成熟、充满激情的招生队伍将奠定发展目标实现的重要和必要途径。

3、英语培训机构运营管理制度、奖励制度及核心凝聚力的完善奠定发展目标实现的保障：

完善的、高校的运营管理及奖励制度，将直接提升企业运作的高效，直接提升培训机构核心凝聚力，将保障发展目标顺利实现和实施。

4、敬业、专业、态度端正、负责任的教师队伍建设奠定发展目标实现的根本：

英语培训机构教师队伍的建设，将直接影响到培训过程中的教学质量，继而影响到整个英语培训机构的社会口碑，培养敬业、专业、态度端正、负责任的教师队伍将成为英语培训机构发展目标实现的根本。

5、不断积累、提升的影响力和品牌力奠定发展目标实现的阶梯：

经过创新的招生宣传策略的确立、专业高效招生队伍的建设培训、完善的企业管理运营制度、敬业专业的教师队伍建设，将不断积累和提升英语培训机构的影响力、品牌力和良好的社会口碑效应，将搭建起企业发展目标实现的阶梯。

（三）、培训机构长远性发展目标实施：

1、不断完善、创新英语培训机构的招生宣传策略：

英语培训机构因其行业的特性，行业经营门栏相对不高，真正有实力、有特色的相对不多，最终导致鱼龙混杂，影响整个行业的健康有序的发展、经营，如何有效提炼英语培篇三：英语培训学校开业方案

英语培训学校开业策划方案

一、开业具体时间：12月4日（周四9点）

二、开业现场地点：xxxxxxxx

三、开业前期宣传事项

a、学校（11月10日—11月23日）

1、摆点宣传：发放宣传单页，现场咨询，易拉宝展示；（咨询部）

2、通过关系进校宣传，校园讲座，直接拿学生家长信息（咨询部外呼）；（总经理室）

3、学校贴吧宣传，跟进学生；（全员参与）b、小区

1、悬挂宣传横幅；（市场部）

2、根据协议放置太阳伞；（市场部）

3、小区公告栏张贴宣传海报；（市场部）c、商场

1、摆点宣传：发放宣传单页，现场咨询，易拉宝展示；（咨询部）时间16:00—20:00

2、联合商场内部商家商讨开业促销活动宣传方案（商家联合优惠赞助）；（市场部）

3、商场内部固定广告位投放宣传广告；（灯箱、led视频、海报）（市场部）d、网络推广

1、百度知道提问回答，贴吧跟帖挖掘客户；（咨询部）

3、团购网教育培训板块；（市场部）e、开业现场宣传

花篮、空飘、开业背景喷绘

四、前期物料准备

1、小区宣传横幅；小区宣传海报；小区宣传展板；（市场部）

2、前期宣传易拉宝；现有雅思、华通单页；咨询登记相关表格；（咨询部）

3、根据协议制作安装太阳伞；（市场部）

4、根据开业日期制作开业宣传dm单页；

5、根据开业日期制作大喷绘宣传桁架摆放；

6、根据开业日期制作现场优惠券；

7、根据开业日期制作空飘；

8、开业舞台搭建；

五、前期人员安排

咨询部：咨询技能提高、配合市场部做好对外宣传事项；

市场部：联系对外宣传事项、物料设计制作到位；

教学部：示范课、外教口语课准备、开业当天环雅华通介绍、教学技能提高； 总经理室：特殊渠道联系、特殊情况处理；

六、开业活动流程 a、开业流程12月4日

1、开业会场布置；前一天下午布置，当天检查整理，工作人员到位；8:00开始

1、开业现场暖场表演集聚人气（腰鼓队表演）；9:00

2、主持人开场白（集聚人气、公司介绍、暖场）；9:15

3、总经理致辞；9:20

4、剪彩仪式；9:30（员工礼仪工装捧花上场站位）

5、根据现场情况专人引导家长学生上楼参观校区；10:00（进校区大门发放袋子，小狗毛巾、矿泉水、宣传dm单页、商家优惠券等）

6、咨询人员根据家长学生意愿一对一跟进咨询（交定金排课，推荐周末课程安排）； b、周六流程12月6日/7日

1、楼下商场入口处咨询点引导人员接待，专人引导家长学生上楼参观校区；（进校区大门发放袋

子，小狗毛巾、矿泉水、宣传dm单页、商家优惠券等）（兼职、接待员）9:00

2、咨询人员接待引导解说并参观校区（大厅、咨询室、教室）；（咨询人员）9:30

3、学生教室内体验外教口语课程；家长大教室就坐（专家交流讲座）；10:00（新来家长视情况安排参观校区，大厅就坐咨询人员陪同等待到下一场）

4、咨询人员跟进意愿客户一对一咨询；10:30

5、收款、签单；（注意开业优惠方案计算）

场次时间段安排：上午：10点—11点，第1场；11点—12点，第2场；

下午：15点—16点，第3场；16点—17点，第4场；

七、活动优惠方案（凡赠送优惠活动不退费、优先消费）

开业四大优惠；

a、零元体验课程：

1、名师讲座；

前期物业管理培训 篇5

K组

杨彦波

首先来说，初中物理对于我来说略有点难度，只所以选《重力》也主要是觉得相对好理解一点，班门弄斧，难免贻笑大方，我随便说几句，不对的话大家多海涵。我认为汪老师对教学目标分析的优点是：

1、本节课的教学目标从“知识与技能”、“过程与方法”、“情感态度与价值观”三方面提出的要求，构成了新课程的“三维目标”。新课程的“三维目标”指向学生全面发展，注重学生在品德、才智、审美等方面的成长，是国家新课程基本理念的重要体现之一。

2、“过程与方法”目标中，设计了探索活动，通过学生的动手实践，从而学会拟订简单的科学探索计划，能收集实验信息，逐步渗透物理学中的解决问题的方法，体现了新课程“关注学习过程，以学生为中心”的理念，体现了“从生活走向物理，从物理走向社会”的基本理念。

3、“情感态度与价值观”的目标制定的非常好。包含物理学科学习思想的培养，对自然科学学习的兴趣培养以及与他人合作精神的培养。

我的建议：

1、“知识与技能”目标不够完整，应改为：知道什么叫重力，了解重力产生的原因，知道重力的方向以及重锤线的应用，知道重心并会画重力的示意图，理解重力大小与质量的关系。

前期物业管理方案 篇6

根据“苏州嘉慈房地产开发有限公司”的设计特点，现拟出“莲花休闲广场小区前期物业”物业管理方案。我们真诚希望在与贵方合作中，能使业主和住户能充分享受到物业管理所带来的方便、温馨和周到的服务，使“花休闲广场小区”前期物业持续升值，为住户营造一个安全、整洁、优美、方便的阳光社区，提升生活品质，实现业主、开发商、物业公司和谐、多赢的经营目标。

一、莲花休闲广场小区概况

“莲花休闲广场小区”位于太仓市新区浏太路北侧、江申泾西侧，总建筑面积47918.91万平方米，小区有多层住宅1幢、小高层住宅2幢、配有较高价值的商业用房4幢，交通便捷，生活设施齐全，是居家置业的理想物业。美丽的社区，更需要“元大物业”这样较耐心、细致、负责任的物业公司去用心呵护。

二、公司接管后将采取的管理档次及服务标准

根据莲花休闲广场小区的实况，我司确定莲花休闲广场小区物业为中高档管理。其服务标准如下：

(一)建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，及时处理并有回访记录。

(二)定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理建议及时整改。满意率达95%以上。

(三)建立落实维修承诺制，零修急修及时率100%，返修率不高于1%。

(四)每半年公开一次物业管理服务费用收支情况。

(五)物业档案、业主楼案、设备设施档案齐全。

(六)常规性公共服务

1、房屋管理及维修养护

(1)栋号、楼层、房号等标志明显，设立引路方向平面图。

(2)物业外观完好、整洁、外墙无脱落，无乱贴、乱涂、乱画现象。

(3)空调安装统一。

2、共用设备管理，保证设备与机房环境整洁，设备良好，定期保养无事故隐患。

(1)供电系统。保证正常供电，停电提前1天通知用户，备用应急发电机可随时起用。接地电阻每3年检测1次。

(2)弱电系统。保证系统正常工作。故障及时排除。

(3)消防系统。24小时值班;设备设施齐全、完好无损，可随时起用;组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人;消防疏散通道畅通;保证无火灾安全隐患。

(4)给排水系统。每半年清洗水池1次，保证水质符合国家标准;水池、水泵周围清洁卫生，无二次污染;停水提前1天通知;消防泵每月进行1次操作，每年进行1次全面检查;排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、侵泡发生;遇有事故，维修人员在20分钟内到达现场抢修，并无长时间停水;制有应急处理方案。

3、共用设施管理。共用配套服务设施完好，道路、楼道等公共照明完好，道路通畅，路面平坦。

4、保安及车辆管理。

(1)专业保安队伍，24小时值班及巡逻，保安文明执勤，言语规范，处理突发事件。

(2)出入车辆有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。

(3)车辆出入管理严格，有登记。

(4)停车场（库）停放整齐，场地整洁。

(5)危及人身安全处设有明显标志和防范措施。

(6)联系群众，搞好群防群治。

(7)在公安派出所指导下搞好治安管理。

5、环境卫生管理。做到定人、定地点、定时间、定任务、定质量。

(1)环卫设施完备。

(2)实行标准化清扫保洁。

(3)垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。

(4)共用部位保持清洁，无乱贴、乱画现象，大堂、楼梯、扶栏、天台、屋面等保持洁净，共用场地无纸屑、烟头等废弃物。

(5)做好环卫宣传工作，提高人的清洁卫生意识。

6、绿化管理

(1)绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。

(2)花草树木修剪整齐美观，无病虫害，无折损。

(3)绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。

(4)绿化完好率达到95%以上。

7、室内装饰装修管理(二次装修)。全过程监控，保证房屋的整体性，抗震性和结构安全。

(1)受理本小区二次装修咨询与审批。

(2)所有装修人员到管理处办理出入证。

8、房屋租售管理。

(1)督促外来人员在三天内办理《暂住证》手续。

(2)配合派出所、居委会对小区内租户、流动人员的调查，并登记在册，确保小区的生活安全。

9、社区文化

(1)设立学习宣传园地，开展健康向上的活动。

(2)制有居民精神文明建设公约。

(3)配合街道办事处、居委会、派出所开展各项工作。

(4)业主满意率95%以上。

(七)针对性的专项服务(代理业务)

1、代住户进行室内卫生清扫、室内装修、搬家等。

2、提供空房代管、房屋中介等服务。

3、代定报刊、邮件报刊的代收代发。

4、提供维修服务并做到小修不过夜，中修三天完成。

5、安装、维护和修理各种家用电器和生活用品等。

三、公司拟采取的管理方式

“对物业进行严格管理，为业主、开发商提供优质服务”是本公司的根本理念，规范化管理，贴心服务，铸造品牌物业公司的信誉与形象。

(一)标准化管理

物业管理涉及面广，一般住用户对物业管理服务内容、标准、档次很难进行全面了解，业主对服务质量与收费关系的误解是当前物业公司与业主关系僵化的一个主要原因。房屋及设备保养不及时、日常管理松懈、随意是物业管理水平低下、业主怨声载道的根本原因。本公司从项目前期管理、入伙、二次装修、房屋维修与养护、给排水及电气设备管理、消防、安全、保洁、绿化以及便民服务，均实施全面的、标准化质量管理，使本公司物业管理行业向规范化的国际惯例靠拢，在内部管理上自律、制度上创新，以达到管理严格有序、服务质量高的管理目标，使开发商放心、业主满意、公司信誉度得到提高。

(二)沟通服务至上

组织、沟通、协调能力是物管企业的一项不可或缺的重要素质，具备这项素质，工作中的各项矛盾往往可以大事化小、小事化无;反之，则误会重重，隔阂加深。目前大多数物业公司受投诉主要在于沟通不畅所致。为此，本公司专门设置业主联络处，通过礼貌走访、接待业主投诉、较好解决业主提出的问题(合理要求)、答复业主疑问、设置业主交流箱、公示栏、宣传栏等方式，发展与业主的良好关系。同时，鉴于物业管理是一项具体、繁琐的业务，公司要求管理人员亲力亲为，实行走动式管理，亲临服务一线，直接了解业主需求，认真负责，讲道德，重诚实，对业主有求必应，保证服务质量。凡是业主对入伙交房时提出的涉及与开发商有关的问题，我们将利用规范物业公司的耐心、亲切的服务优势对业主进行沟通、疏导和抚慰，有效化解部分业主似懂非懂的怨气、误解或投诉，并按物业管理的规范要求登记下来，书面呈报开发商。绝对禁止加剧业主与开发商、开发商与物业公司、物业公司与业主之间错综复杂矛盾的做法与行为。

(三)缔造亲善的社区文化

创造一个和谐、文明、舒适、优美的生活与工作环境是我公司与业主的共同愿望。因此，本公司提倡文明、礼貌、亲善的社区文化，与业主共建共荣、友好相处、相互信任，主导公司员工发展与业主、派出所、社区居民委员会以及政府部门的友好协作关系。不论员工在工作期间或在工作区域之外，业主或员工的难处是否关系到本人，都要热心助人、温善相待，主动构架良好的人际关系，为小区、为业主、为自己、为这个物欲横流的社会开辟一方文明的净土。

四、为开展莲花休闲广场小区物业管理所配置的人力、物力资源

(一)人员设置。

根据所确定的管理方案及实地考察，按物业管理面积进5万平方米计算,本公司“太仓元大企业物业管理有限公司”拟设置工作人员20人。

职位 人数 负责内容

管理部总经理 1人 负责总体工作安排、业主沟通

工程人员 3人 负责设备、设施维修、保养

车管员/收银员 2人 停车场管理、出纳、收费

保洁绿化人员 4人 负责保洁绿化

保安人员 10人 负责岗亭、车辆出入、巡逻

注：财务人员由总公司兼任。

(二)综合效益简要分析

莲花休闲广场小区综合管理费暂定标准为(以下收费标准仅供参考，最后的收费标准以物价局批复标准收费)：

管理费 维修金

1.多层、小高层住宅暂定为 2.45元/平方米·月 2.商业 3.55元/平方米·月

3.地上车位 100元/位·月

4.地下车位能耗及管理费 50元/位·月 5.地下车库租赁及管理费200元/位.月

注：除1、2、4、项外3、5、项收费标准可上下浮动20%

五、“莲花休闲广场小区”物业管理的具体操作

公司贯彻“以人为本、业主至上”的服务理念，从项目前期管理、入伙、二次装修、房屋维修与养护、给排水及电气设备管理、消防、安全、保洁、绿化以及便民服务，均实施全面的、标准化质量管理。逐步建立完善的安全保卫系统、设备设施维护系统、环境保结系统、绿化维护系统、共用设施管理系统、社区文化活动组织系统。

(一)前期准备

公司派出专业人员对待承接项目进行深入研究，了解项目规划、物业特点以及周边地区物业分布情况、安全状况，结合本方案拟定特定物业项目的管理方案;进驻前二个月开始筹建物业管理队伍，进行人员选拔、培训，针对项目特点制定各项管理规定及工作流程，拟定用户手册、业主公约及前期物业管理协议;进驻前一星期必须安排好管理用房、员工宿舍及管理处相关办公设备;物业接管必须进行验收评估，妥善进行钥匙、图纸资料的交接。

1.内部机构的设置与拟定人员编制

2.物业管理人员的选聘和培训

开展管理工作前3个月。培训内容为：专业管理概念，紧急应变的处置，业主及用户投诉的处理，特别电梯配电应取得上岗证方可上岗。

3.规章制度制定

1)、根据政府有关部门的法律、法规、文件和示范文体，编写《业主公约》、《用户手册》并在入伙时发放。

2)、制定严谨、科学的管理文件(各项守则、管理规定，各级员工岗位职责及工作程序)并在入伙前完成。

(二)物业管理的启动

1.物业的接管验收

1)、产权资料(项目批准文件、用地批准文件、建筑执照)。

2)、技术资料(竣工图、设备的检验合格证书等)

2.入伙管理

1)、房屋验收、交接执行公司严谨、科学的“入伙管理系统”。发放入伙通知书、住户手册，明确入伙验收手续、收费标准，签署“业主公约”，礼貌、热忱接待业主，主动解释有关疑问;签订物业管理委托合同、业主公约;通过宣传使用户了解和配合物业管理工作;向用户发放《用户须知》、《用户手册》;配合用户搬迁，应打扫好室内外卫生、清扫进出道路、协助用户搬迁以及交通指挥等;做好用户搬迁阶段的安全工作，合理协调保安人员值班、巡逻，适当增加保安力量。

2)、建立业主档案和产权备案。在办理移交手续中，系统了解业主相关资料，建立顾客档案，界定每个产权人拥有产权的范围和比例，建立产权备案制度，为今后顺利管理打好基础。

3.二次装修施工全过程监控

二次装修管理攸关楼宇的建筑风格、品质，因此，为了保证楼房长期正常使用，公司将依《江苏省物业管理条例》、建设部第46号令《建筑装饰装修管理规定》、《家庭居室装饰装修管理试行办法》、《太仓市建筑外墙装饰管理规定》、《家庭居室装饰二次装修管理试行办法》、《太仓市物业服务收费管理实施细则》等有关法规以及《前期物业管理协议》、《用户手册》、《业主公约》执行管理。

作业现场管理时，管理处将采取必要的安全防护和消防措施，保障作业人员和相邻居民的安全，控制现场的各种粉类、废气、固体废物以及噪声、振动对环境的污染和危害，减轻或避免对相邻居民的日常生活造成影响。

安全防范管理。二次装修施工人员须按政府规定办理证件，接受管理处管理，留宿施工人员由业主或代理人书面担保，防范治安事件发生;进行二次装修中用电、煤气、明火安全管理，消除消防隐患;二次装修与入住并存期间，加强安全防范重点宣传，有针对性地采取措施，确保不遗留安全隐患。

环境卫生管理。规范二次装修材料及垃圾的运输和堆放，严禁投入下水道，确保楼宇内道路通畅及环境整洁;加强噪声控制，限定二次装修施工时间或进行噪声隔离，最大限度降低对周边居民正常生活及工作的影响，控制入住和二次装修期交叉时造成的环境影响。

共用设备设施管理。确保二次装修中水电主干线、消防设施等户内外设备设施不受破坏，严禁任意动用消防设施，使其正常运行。

外二次装修管理。严禁破坏外墙整体美观，不得在外墙凿洞;禁止安装雨阳蓬或作任何形式的封闭;窗户、落地窗防护栅应设在窗扇内侧;公共部位严禁安装、架设私家物品及构筑物，尤其是私自在楼梯口加装铁门。

土建二次装修管理。不得用重磅大锤进行野蛮施工，以防止破坏楼板结构;不得变更或破坏房屋的柱、梁、板、承重墙等建筑主体结构、外墙、屋面防水、厨卫防水;外墙体埋设管线，须进行防水处理，以防止外墙渗水;不得在无梁板上砌筑樯体。

水电设施二次装修管理。严禁在结构楼板凿沟埋管、在公共墙体埋设水管;厨卫下水主管检查口不得封死;二次装修前堵塞好下水口，以防止二次装修土头、杂物造成堵塞;墙体及吊顶内埋设电线应使用套管;动员住户在进行吊顶装饰时留出检查口。

装修工程完工后，由装修户通知管理处工程部对工程进行验收，出具竣工验收单并办理相关手续。

(三)完善的日常物业管理服务

A、安全保卫系统

1、总体安全环境管理

在小区四周、车辆进出口、小区出入口，电梯轿厢内设置闭路监控系统，建立24小时不间断监控资料;结合公安110报警系统，对突发安全事件及时解决，依法办事。

培训专业保安巡查员队伍，保安巡查员统一着装、佩戴明显标志，文明值勤，言语规范，认真负责，对小区进行24小时值班及巡逻，制定详细巡逻路线及频次;对危及人身安全处设有明显标志和防范措施并及时消除安全隐患。

在出入口处对来访客人进行登记，控制楼宇内流动人员数量，防止推销人员散发广告传单或无关人员流窜;建立我公司覆盖全太仓市的物业保安呼叫系统，遇有突发事态，可以立即调配全公司人力和物力集中支援;制定应急准备和应急措施，如防台风、防地震方案等。

2、对出租户管理

租户在小区角色不同，人员流动性大，社会背景、身份也极为复杂，因此，出租户管理成为当今物业管理中较难处理的问题。我公司将从提倡亲和社区文化入手，对租户进行分类拜访与重点关注;配合派出所、居委会对小区内租户、流动人员的调查。确保楼宇内业主、租户的生活安全与人际和谐。

3、车辆交通及道路管理

楼宇停车场（库）有专人疏导，管理有序，排列整齐，机动车辆出入有登记;非机动车车辆按规定位置停放;每天巡查楼宇内道路，确保道路通畅，路面平整;井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行及业主的日常生活。

4、科学管理

记录全面的事件日志，针对事故多发地加强巡逻及监控，消灭安全隐患。

B、设备设施维护系统

1.房屋管理与维修养护

主出入口设楼宇平面示意图，幢、单元(门)、户标号标志明显;定期检查外墙，发现破损及时修补，确保房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹;空调安装位置统一，冷凝水集中收集;设立小告示板，开展与业主交流，及时通报相关事项。

2.共用设备管理

本公司设备保养与维修，一是以预防为主，坚持日常保养与计划维修并重，使设备始终处于良好状态;二是对房屋设备做到“三好”，“四会”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋设备。“四会”是指物业维修人员对房屋设备要会使用、会保养、会检查、会排除故障。“五定”是对房屋主要设备的清洁、润滑、检修要做到定量、定人、定点、定时和定质;三是实行专业人员修理与使用操作人员修理相结合。以专业修理为主，同时设备的使用操作人员参加日常的维护保养和进行部分的小型维修。四是完善设备管理和定期维修制度。制度科学的保养规程，完善设备资料和维修登记卡片管理，合理制定定期维修计划。

1)给排水设备管理

管理目标：细心保养，确保给排水设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏，方便住用户生活。

供水设备(包括蓄水池、供水泵、管网、屋顶水箱、水表、阀门等)。对生活水泵、给水管网定期检修及防腐保养，确保供水设备运行正常、设施完好、无渗漏、无污染;每天2次巡视水泵房、给水管网、屋顶水箱;水泵、水池、水箱有严格管理措施，无污染隐患;生活用水的水质符合卫生标准;对二次供水蓄水池、屋顶水箱每半年清洗、消毒一次，无二次污染，保存二次供水卫生许可证、水质化验单;停水提前一天通知住用户。

排水管理。每天巡视排水管道等设施，确保排水、排污管理通畅，无堵塞、外溢现象;汛期道路、车库、设备房无积水、浸泡发生;每年一次清理化粪池、污水井;遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。

2)供电设备管理

供电设备(变压器、电表、供电线路、总开关、户外型负荷开关、户内型漏电保护自动开关、避雷针等)。建立24小时运行和维修值班制度，及时排除故障;每天检查供电线路，确保正常供电，道路、楼道等公共照明完好;建立配电室巡查制度(每班巡查一次，每月细查一次，半年大检修一次)，并做好运行记录;停电提前一天通知各用户;临时施工及住(用)户装修制定临时用电管理措施;发生地震、火灾、水灾等情况及时切断电源;备用应急发电机随时起用。

配电房管理。由机电技术人员管理和值班，无关人员禁止入内;建立配电运行记录，每班巡查1次，每月细查1次，半年大检修1次，查出问题及时处理，并做好记录;室内照明、通风保持良好;操作开头的标志明显，停电拉闸要挂标志牌，检修停电，更应挂牌;操作及检验时，必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。

供电设备的正常维护和保养。观察种类仪表、电压是否正常，使用电流的变化情况，高峰用电时的电流数值，三相电流是否平衡，对照值班记录检查分析有关差异;核对各个支路的实际负荷是否与装设的保护元件整定值相符合;配电箱固定是否牢固，箱内器件是否完好无损，各闸具的接头有无松动，操作是否灵活，刀刃及接点有无烧伤，导线绝缘是否老化、变脆、熔断器有无焦痕;导线绝缘是否良好，各类绝缘导线的绝缘是否老化，各接头处无烧焦、变脆、绝缘包布有无失效，接头之间有无腐蚀现象;金属管连接的地线是否良好，有无虚脱或腐蚀，各种管路固定是否牢固。管子接头有无脱扣拔节现象，管路有无塌腰变形;各用电器具是否牢固;各种地板的接地电阻是否符合规定。

3)弱电设备管理

每天对门禁对讲系统进行维修保养，确保故障能及时排除。

4)消防管理

消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全，完好无损，可随时起用;制订突发事件应急方案;消防管理员接受严格正规的培训。

建立日常防火检查制度，每周一次检查消防系统设施设备，每月全部检查一次，及时发现并消除火灾安全隐患，确保消防设施齐全、完好，标识完整，可随时起用;在明显处设立消防疏散示意图。照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通无阻;全体管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题;组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人;建立义务消防队，制订突发火灾应急方案;每年举行一次消防演习，增强应急技能、提高业主消防意识。

C、环境保结系统

环境卫生管理的目的是净化环境，给住户提供一个清洁宜人的工作、生活环境。我司对清洁卫生工作将严格“五定”管理，即定人、定地点、定时间、定任务、定质量。

管理标准：垃圾箱、果皮箱等环卫设备完备;标准化保洁(专职人员及清洁卫生责任制);垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀;房屋公共部门共用设施无蚁害;楼宇内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物;房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画;楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净。

1、日常保洁

范围 工 作 内 容 频 次 标 准 备注

楼道 1 收垃圾，洗垃圾桶 2次/天 无遗留物、臭味

扫地板及楼梯 1次/天 无杂物，无积水

冲洗楼梯 1次/周 无杂物，无积水

擦公寓口信报箱 1次/天 无灰尘，无手印

擦电梯 2次/天 无灰尘，无手印

擦公共防盗门 1次/周 无灰尘

擦楼梯扶手 1次/周 无灰尘 擦公共天花板 1次/周 无灰尘、蜘蛛丝

擦消火栓 1次/月 无灰尘

擦窗户 2次/月 无灰尘

道路 1 路面 循环清扫 无杂物

路边绿地 2次/天 无杂物

水泵结合器 1次/周 无灰尘

路灯柱 1次/周 无灰尘

绿地 清理 2次/天 无灰尘、枯叶

2、四害消灭

在楼道、道路、绿地等公共区域，每月定期一次采取措施消灭老鼠、蟑螂，二次消灭蚊子、苍蝇，配合周围区域对四害滋生地消毒处理。

D、绿化维护系统

制定绿化管理标准，定期对楼宇绿化进行浇水、施肥、修剪、杀虫等工作;对楼宇绿化进行改进、栽种;绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象;花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损、无斑秃;绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。

项 目 措 施 标 准

绿化浇水 浇水(依气候变化)浇足浇透

草皮 修剪(按季节进行)草皮美观平整

杂草 清除(每周一次)确保基本无杂草

防虫 病虫害防治(一年2次)无病虫害

养护 施肥(一年4次)绿化生长旺盛

乔灌木 修剪造型一年4次

E、共用设施管理系统

制定共用设施管理标准，对业主的共用设施：篮球场、网球场、羽毛球场等制定相应的管理办法，定期对共用设施进行维护保养;开发收益性服务项目，借助专业的物业管理服务对共用设施进行有效管理，并引入良好的运营机制充分发挥物业的使用价值，为业主及开发商获取收益也为良好的物业管理注入动力。

F、社区文化活动组织系统

1、社区文化建设

创造一个和谐、文明、舒适的生活与工作环境是我公司与业主的共同愿望。在一年里，特别是节日，如春节、中秋节等，管理处腾出活动空间，与社区居委员会一道，组织社区居民参与开展各种积极向上的文艺活动，使住户拥有一份归属感;各项活动事先计划，争取政府有关部门支持，并发展与业主委员会、社区居委会以及政府有关部门的良好合作关系;在楼宇告示栏上设立学习宣传园地;配合、支持、参与社区文化建设，提倡高雅的社区文化。

2、便民服务

“不出社区门，照样过日子”是本公司服务的一项重要目标，当住户遇到生活上或工作上的多方面问题而难以应对时，全公司员工都能够有求必应地提供服务，主动为住户排忧解难，积极开展临时性的、专项性的、业户自愿选择的特约服务方式。

1)、日常服务

设置业主联络处、服务专线，开辟为业主/业主委员会与本公司沟通交流场所，不但要接受住户的质疑、问询、投诉、求助、报修，还要求公司员工必须热情相待，及时处理和反馈住户的各种要求;建立回访制度并记录，定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理化建议及时整改;每半年公开一次物业管理服务费用收支情况;代定报刊，邮件报刊代收代发。

2)、特约服务

提供有偿特约维修服务。室内维修装潢业务，小修不过夜，中修三天完成;空房代管，房屋中介;委托代装家用电器;代办家庭清洁、消毒、打蜡;委托代聘各种类型的保姆、家教和医疗护理;信息咨询服务等

六、物业接管事项说明

(一)我公司一旦接受委托进行物业管理，保安、环境卫生等关系小区基本生活秩序的工作立即入场开展，各项接管工作一周内完成，以保障小区业主的切身利益。

(二)为了高效完成接管工作，公司领导成立以牛副总经理为首的接管验收小组(具10年物业管理工作经验)。成员包括2名电工、1名物业经理 G、延伸物业管理服务

代缴代办服务：为业主代缴各类费用，代办信件的邮寄与邮寄服务等等。代征代订服务：为业主提供各类需求订制服务，如票务代订、报刊代订等等。代租代售服务：为业主提供房屋的代租、代售服务； 人员接送服务：根据业主的需要，因特殊原因无法接待其亲戚朋友，可委托我物业管理公司人员代其接待客人，并妥善安排，直到业主归来。代请家政服务：鉴于业主的特殊需求，为业主代请家政服务。

商务服务：针对商业经营业主的需求，提供与之相适应的各类商务服务，物业管理方案 以满足小型企业内部智能部门不完善所带来的不变，从而方便业主。中介咨询服务：为业主提供各种咨询服务，如室内绿化、设计、花卉养护、绿化租摆等，以及其他各种需求信息服务，提供各种中介联络服务。

前期物业管理培训 篇7

1. 物业管理前期介入的现实意义

在房地产开发建设、营销、消费使用的全过程中，物业管理起着至关重要的作用。我国的房地产开发经过多年的发展，从以抓建设为主的生产导向阶段，以抓促销为主的销售导向阶段，已经发展到现代房地产开发的营销导向阶段，开发商们开始根据市场需要和用户呼声确定开发战略，对物业管理公司的要求不再停留在搞好后期管理服务上，还希望借助物管公司熟悉掌握住户需求变化和物业使用管理的专业优势前期介入开发阶段，共同参与物业的规划、设计、施工、验收等工作，保证物业建设的设计合理和质量良好，使得开发出的物业能够最贴近住户需求。物业管理前期介入，也能让消费者真切感受到房地产开发商对物业管理的重视。目前消费者的物业管理意识已经有了很大的提高，据专家评估，物业管理因素可以占到楼宇价格的20%—30%。

2. 物业管理前期介入开发的时机分析

根据前期介入阶段的不同，它可分为早、中、晚三类。早期介入是指物业管理公司在项目可行性研究阶段即开始介入;中期介入则是在项目施工阶段开始;在工程基本结束、准备竣工验收和接管验收时介入看作为晚期介入。

2.1 物业管理早期介入。

物业管理的早期介入是在物业项目刚刚立项，进行可行性研究时介入的。从项目设计开始提前介入，参与物业建设项目的优化设计，对物业实施超前管理，为完善物业建设提出建设性意见，避免物业建成后的使用和管理问题。

2.1.1 完善基本配套设施的设计。

物业管理企业介入住宅小区的设计，应完善幼儿园、学校、商场、邮电、交通、娱乐场所、餐饮等基本的配套设施的设计。如写字楼，要考虑停车场、会议室、商务中心等配套。

2.1.2 完善水电设备安装设计。

楼宇的机电设备在安装设计时，要考虑到将来检查、维修的方便，避免遗留隐患;电路设计不仅要考虑当前线路的负载能力，还应考虑未来一个时期电器负荷增加的需要;管路、线路铺设应不影响室内外的美观，其有关资料应保存完好。住房设计应考虑空调、煤气、热水器、抽油烟机、洗衣机及其他大型家用电器安装或安放及其进排水、废气排放管道的适当位置等。

2.1.3 完善消防设施的设计。

在建筑设计中，消防设施设计是有严格要求的，自动灭火器及灭火器材的位置、自动报警器的位置、扶梯、安全出口、灭火通道等设计都应有利于防灾、灭灾。

2.1.4 完善环保设施及设备、绿地、园林的规划设计。

工业物业的“三废”的处理、住宅和商业物业污水的处理，是物业设计必须考虑的。工业和住宅物业要考虑绿地、园林的规划设计。在现代物业设计中，还应考虑垃圾的收集、存放、处理问题。

由此可见，前期介入可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论，完善设计细节，提出一些合理的建议，使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理，可以有效避免因设计的缺陷或不足而给业主使用和物业管理带来的麻烦。[1]

2.2 物业管理的中期介入。

2.2.1 在项目的施工阶段。

开发商的主要精力更多放在工程进度、资金筹措和促销推广上，尽管从开发商的本意来说，总是希望能保证工程质量，使所建物业达到优良乃至优质工程的目标，但往往由于人力、技术、精力等方面的原因忽视了对工程质量的全面监控。虽然我国已经实行工程监理制度，但是监理不是物业建成之后使用维护的参与者，所以从使用方便的角度来说，监理很难发现施工中存在的问题，比如：现在的物业建设，特别是高层物业建设，其结构、管线等十分复杂，安装、施工工程中，粗心大意或随心所欲都可能给设施、设备的使用带来极大的困难，甚至导致极大的浪费，特别是在目前房地产的施工安装单位尚不很了解和重视物业管理工作的情况下，某些作业者很可能为方便自己工作，而不是从有利于业主使用角度去安装施工，从而给入住后的物业管理带来诸多难以解决的问题。物业管理企业可根据以往的物业管理经验，总结物业在使用过程中常暴露的各种工程质量问题，通过参与施工监理，加强监理的力度，尽可能把施工质量问题消灭在建造过程中，消除隐患，确保物业的工程质量。同时，物业管理企业参与物业建造过程的质量监理，可以提高物业验收工作质量，缩短验收时间，使验收不至于成为“走过场”的程序，也为以后接管物业打下良好的基础。

2.2.2 在项目设备安装阶段。

有的开发、设计单位在物业配套机电设备的选购、施工中往往留下华而不实或考虑不周之处，造成可维护性不足，特别是在接管验收阶段，开发商往往只注重物业整体的交付使用，而很少考虑到物业公司接管后细微全面的需要，给物业建成后的使用维护带来诸多不便，也对物业管理单位顺利、及时地为业主提供良好的管理服务带来影响。有物业管理公司提前介入后，发展商可以得到物业管理公司的紧密配合，从而专心开发建设。物业管理公司可以根据物业管理的技术规范要求，对接管的物业从使用功能上严格把关，就日常管理维护工作中可能出现的问题直接与建筑安装单位交涉，监督并促使其解决发现的问题，避免扯皮推诿的发生。特别是能够及时指出安装调试过程中给排水、电力照明、通讯、暖通、气体动力、供电、防震防雷、电梯、消防等各个设备系统中所存在的问题，促使开发商引起高度重视并要求承建单位限期解决，确保各项设备设施在投入使用前就能正常运行。其机电设备管理人员可以提前熟悉相应设备的操作、管理和维护，同时严格按照国家建设部颁布的《房屋接管验收标准》做好接管验收工作。同时，由于有了提前介入，物业管理单位对物业的总体规划布局、结构和管线布置、设备设施能基本做到心中有数，对物业可能出现的隐患了如指掌;所发现的问题在施工安装方尚未退场之前即已解决，既节省费用，又大大缩短物业开发、经营和使用之间的过渡期。[2]

2.3 在工程基本结束、准备竣工验收和接管验收时介入。

此时，物业的建设已经基本完成，物业公司的介入对物业本身品质的提升已无任何帮助。物业公司的任务就是帮助开发商进行物业的销售，总的来说，物业公司的作用体现在以下两点：

2.3.1 有利于促进物业的销售。

先进的物业管理和服务工作无疑是对购房者消费心态的满足与保证。物业管理前期介入将工作重点放在营造出一种富有特色的企业文化上，树立物业品牌。同时，大力宣传该物业的独到之处，对该物业的优质服务水准及价格与价值相符的收费标准，从而吸引更多的消费者前来购置物业，并可以使产权人的房产得到增值。

2.3.2 有利于物业管理公司的准备工作。

物业管理前期介入可以使物业管理公司提前熟悉楼宇中各种设备和线路，收集、掌握房屋及公用设施设备的第一手资料，建立原始档案，为以后顺利管理带来便利。此外，在对物业实体实施管理之前还可以进行服务方案的设计，制定相应的管理细则，并进行人员的招聘和培训等，实施入住前的宣传与教育。[3]

3. 结语

通过以上的分析可知，物业管理公司的前期介入确实非常重要、非常关键。从科学角度分析，物业管理公司的介入应越早越好。物业管理公司越早介入，开发商损失越少，业主得利越多，物业管理公司的管理基础将会越扎实，楼盘的保值、升值将会更有保障。因此，笔者认为，物业管理的最佳介入时机是项目处于可行性研究之时。

参考文献

[1]阮文勤.试论物业管理前期介入[J].福建商业高等专科学校学报, 2005, (2) :19-20.

[2]张惠芸.试论物业管理前期介入[J].天津职业院校联合学报, 2006 (5) ;134-136.

浅析高校基建项目前期报建管理 篇8

关键词：高校基建；管理

中图分类号：G647 文献标识码：A 文章编号：1671-864X（2016）03-0282-01

所谓报建，就是指所建工程项目从征地、立项、规划、设计、施工、验收、备案等各个环节都要征询政府相关职能部门的意见，得到其确认与认可并颁发相关证书。即得到：国土、发改委、规划、建委、消防、卫生、人防、环保、气象、绿化等部门认可并获得建设工程五证：《建设用地规划许可证》、《国家土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《房屋产权证》。本文所说的项目前期报建是指项目从立项、规划、设计直至取得工程施工许可证的过程。

所有建设项目的真正意义上的施工是从前期报建开始的，整个前期手续的办理时长至少为16个月，占整个工程工期的1/3甚至1/2。这个过程是相当繁琐，周期长，涉及政府部门多，涉及的行政许可、服务事项达20多项。专业性强，每个审批、服务事项的办理，有不同的专业要求，申报材料复杂，而且大部分审批事项具有内部的关联性，工作难度相当大。各个部门相互独立但又紧密联系，很多工作程序相互穿插。

许多高校在基本建设管理中忽略基本建设程序中的项目报建环节，表象原因是高校项目抢时间、赶进度，实际上更深层次的原因之一是报建手续过于复杂，地方政府工作效率低。每一项审批都需要准备10类左右的材料，每项审批少则5个工作日，多则30个工作日。按正常程序办理报建手续，耗费在地方政府的时间至少20周，还不包括准备材料的时间。每项工作的准备材料稍微有点问题，审批时间就会杯成倍延长。

高校的建设工程不同于一般工程，工期要求都很紧，这就要求采取措施，以便提高报建工作效率。

1、在开始报建工作前，报建人员需认真学习《行政许可法》、建设部、省市有关的优惠政策、法规文件。根据各项程序制定报建工作表，优化工作程序，把报建工作按照时间先后进行细化，若干手续同时办理以提高办事效率，尽量提前收集资料，做好准备工作，以保证前期报建工作顺利开展。

2、项目前期报建工作需要同政府部门打交道，报建人员首先应具备良好的亲和力，与当事人建立融洽的关系，随时掌握新信息，还应能读懂图纸并与各审批部门进行沟通、协商，最好能精通专业业务知识，便于领会和掌握基本建设程序，这对于工程项目报建管理工作可以起到事半功倍的作用。在报建实践工作中，报建程序经常会有所调整，要及时与政府主管部门进行沟通，了解项目审批情况，根据政府工作程序的变化及时应对，对自身工作相应进行调整和安排，随时增补资料。

3、在报建过程过程中，往往中间环节会产生许多的资料需要保存，这就要求报建人员具有基本的资料管理能力，及时整理归档，这样就可以节省与资料员之间借、存资料的时间，也是提高报建效率的另外一个方面的表现。