前期物业服务管理方案

前期物业服务管理方案（通用7篇）

前期物业服务管理方案 篇1

“维也纳水韵之都”

前期物业管理服务方案

根据柳工多次召开的座谈会和其倡导的物业管理服务思路，以及根据别墅区交付前的工作内容和特点，交付前的物业管理服务工作主要分为四部分：房屋销售的配合工作；前期工程介入管理服务工作；别墅区绿化种植养护工作；交付前的准备工作等。

一、房屋销售工作的配合：

针对物业特点与环境要求，为提升新疆中天佳和房地产开发有限公司的整体形象，我物业部将提供优质服务，为顾客提供休闲、尊贵、宾至如归的洽谈环境；作为常态管理，对招商工作的配合服务工作与标准一直持续至销售结束。

（一）服务标准：

1.秩序维护工作：仪表端庄，礼仪周到；大厅秩序井然；车辆摆放整齐、疏导有序，无堵塞车现象；招商中心、办公区无重大财产失窃事故。

2.保洁工作：目视天花板无蛛网、桌面无污渍、地面光洁无垃圾；停车广场做到地面无垃圾。

（二）工作方案：

1.人员配置、服务区域：

秩序维护：白班4人负责招商大厅的正常办公和停车场的正常使用。

保洁工作：1人负责招商大厅和停车场的环境卫生。

2.岗位职责要求：

秩序维护工作：

1.仪容仪表要求：着秩序维护员标准制服或正装、黑色皮鞋；

2.礼仪礼节要求：公司领导上下班、客户车辆疏导时要求行举手礼；站立时要求跨立，禁止“三手”：抄手、插手、背手；与客户沟通、协调时语言上应用“您好，请…”开头，“谢谢！”结尾；

3.主要职责：对区域内秩序时刻保持警惕，发现有口角纠纷、冲突时及时劝阻、制止到别处协商解决并汇报领导，不得在招商大厅区域有肢体冲突行为；在车辆管理中，工作注意礼仪礼节，使用礼

貌用语，交管手势规范，车辆摆放整齐、疏导有序，掌握公司内部车况，预留公司领导停车位；队长每天检查值班情况，维持招商大厅良好的工作秩序，熟悉突发事件的应急处理方案，对工作人员与客户发生争执、纠纷会灵活机动的处理，及时劝阻，不得发生肢体冲突行为；定期检查消防设备及电器电路，做好防火防盗的安全预防工作；每周进行一次业务培训，多和队员进行思想交流、沟通，保持队伍的稳定。

保洁工作：

主要职责：着装整洁、得体，言语文明，以招商大厅和停车场清洁保洁为主，每天早上清扫停车场一遍，停车场要求地面清洁无垃圾；招商大厅目视天花板无蛛网、地面整洁无垃圾、桌面光洁无污渍、烟灰缸内无大量烟头、烟灰，模型及模型挡板玻璃保持光洁，进户门保持整洁干净，大厅门窗玻璃保持整洁干净；每半小时流动保洁一次，垃圾留置时间不超过半小时；

二、前期工程介入管理服务工作：

（一）服务标准：主动、及时发现问题，及时上报整改报告，每月底汇总报给公司；报告整理归档备查，对已报未解决的紧要问题多汇报多催办。

（二）工作方案：

1、安排一名物业工程人员进场，对工程进行跟进监督、检查汇报（重点从使用功能和观瞻性考虑问题），正常情况下每月做一次工程整改报告，如有特殊情况特事特办。

2、工程跟进中重点关注问题：（1）隐蔽管网线路、给排水系统（埋深深度）；（2）上排（楼顶）下排管道的堵塞、破损、窨井的被掩埋情况；（3）雨污井分流、排污泵分布情况；（4）雨天检查登记屋面、外墙渗水情况；（5）一户一验中检查登记分户的卫生间、厨房、阳台的防水情况；（6）消防箱、栓等设施；（7）注意物业管理相关配套是否到位：岗亭，道闸，绿化取水接口、过路管线预埋，强弱电、照明、上下水维修井、检查口，垃圾收集房，设备间，维修器材房，标志标识，汽车泊位，停车指示牌、监控设施设备等；（8）物业管理区域内的公共设施设备，停车位，物业管理用房的产权归属要清晰。

三、别墅区绿化种植养护工作：

（一）服务标准：根据景观设计方案和当地的种植环境种植适合小区的景观植物，乔木成活率90％以上，灌木成活率90％以上，草坪无斑秃。

（二）工作方案：对现有已种树木进行日常养护（浇水、抹芽、固树）；根据景观设计方案制定秋季绿化种植计划；根据秋季绿化种植计划进行所需乔木和灌木采购询价、预订数量； 绿化种植水源需确定，根据需要制定喷灌和滴灌方案及预算；根据工程项目的进度适时种植草坪和可以种植的大型乔木；根据需要制定绿化用具和养护材料的申购计划；招聘园艺师一名，季节工（绿化工）若干。

四、交付前的准备工作：

标准及要求：人员配置精干，准备工作充分，工作规范秩序井然。

1.人员配置（物业部）：经理1名，绿化保洁负责人（园艺师）1名，秩序维护负责人1名，客服负责人1名，工程维修人员2名，秩序维护员、保洁员若干名。

2.职位描述、物业管理制度：（略）

3.物资采购：制订制定入住前物资采购明细：（略）

4.交房现场布置、准备、秩序管理：（1）和销售部协定业主交房日期、所带相关资料、证件、应缴各项费用提前通知业主并在宣传栏上公示；（2）外场布置拱门、道旗等欢迎仪式，内场布置手续办理场所，设交房流程、装修手续办理流程展架、指引牌等标志（3）分组签约、收费、验房、投诉接待，专门设立现场秩序维护由保安部负责，如果是集中交房另抽调人员协助。具体视每天应交房数定。

5.需要和公司协调处理的事宜：

1、交房前一个月对影响交付的重点问题如外墙、屋面渗水、上下排水、雨污管的堵塞、进户门维修、智能化设备安装等督促整改完毕；

2、交付前需移交物业资料：给排水系统图纸资料、隐蔽管网图纸资料、强弱电线路、监控、消防、泵房等相关资料（其它资料可在工程结束后移交，且最好在所有图纸交送档案馆时交物业一份）；

3、入户门、商铺等钥匙的移交于交房前一个月完成；

4、交付时和公司其他部门就业主关心的主要物业问题的解释协调、统一口径，包括智能化系统使用、维修基金使用、物业服务合同主要内容、房屋面积实测误差、公共分摊面积、装修、车辆管理、房屋售后维修服务等；

5、交房前一星期应确定交房现场布置。

前期物业服务管理方案 篇2

一、物业前期介入的重要性

现代建筑的设计越来越复杂, 技术含量越来越高, 建设周期越来越长, 安装和施工难度越来越大, 为了保证物业的正常使用, 及时发现并纠正物业规划设计中的各种缺陷、建筑施工阶段出现的种种问题, 有利于对物业实施更有效的管理, 减少物业管理中的矛盾和纠纷, 保障物业管理企业的合法权益并规避风险。物业管理企业提前介入物业的开发和建设, 对完善物业的使用功能、确保物业的建设质量, 具有不可替代的重要作用。

(一) 物业管理的前期介入有助于杜绝前期设计施工阶段留下隐患

规划设计是决定今后物业管理能够提供高效、精简而优质的服务的关键。由于规划设计人员往往依据技术标准及从建筑规划角度进行设计, 对于管理的要求考虑不足, 这时就需要管理人员从便于今后管理、降低管理成本的角度去提供意见, 由设计人员根据意见综合考虑后加以实施, 从而在项目的源头为管理创造条件。管理公司在本阶段可以根据发展商的投资预算、物业档次等前提条件, 从整体环境设计、封闭管理、硬件设施设备配备及安装位置、娱乐服务的原则来提出建议甚至要求。物业的设计人员不是专业的物业管理者, 其在制定设计方案时, 不可能将后期的物业管理中可能出现的问题考虑周到。同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔, 建筑技术以及人们生活水平的提高都可能是涉及方案落伍。物业管理者作为物业的维护者, 在长期的实际工作中对物业可能出现的种种问题了解比较清楚, 尤其提出必要的建议, 即可避免因设计失误而给物业管理带来的麻烦。同时在施工过程中, 虽然工程监理人员对物业进行了监督, 但由于各种主观因素的影响会使其做出一些不恰当的抉择或更可能在无关大局的可松可紧的问题上放弃原则。物业管理单位则不同, 因为其不得不在日后继续与此物业打交道, 在关系到切身利益的条件下, 它可能比工程监理人员的要求更为严格, 工作更为细致、周密。

(二) 物业前期介入管理可以为业主把好验收关

房地产开发经过多年的发展, 从以生产为龙头的建设阶段, 以卖房为龙头的销售阶段, 已经发展到现代房地产开发的营销为龙头导向的阶段。物业管理公司的职能和业主服务要求也相应发生了变化, 不再停留在物业管理公司只要搞好后期管理服务上, 还要求借助物业管理熟悉掌握房屋和设备使用管理的专业优势, 前期介入管理开发阶段, 共同参与物业的规划。设计、施工、验收等工作, 保证物业建设的设计合理和质量良好。

作为业主的管家从物业前期介入管理开始为维护业主口业主与发展商共同的利益, 拟定物业管理公约, 清楚界定发展商、小业主及物业管理公司三者之间的权利与义务, 建立完善的物业管理档案系统, 拟定各项安全管理制度和各种紧急情况处理程序, 在入伙前了解各工程及设备情况, 参与施工管理和设备调试工作。物业管理公司在接管物业前为维护全体业主 (使用人) 的利益以及自身的合法权益, 并先于业主入住 (使用) 之前进行, 从确保物业的正常使用功能和管理基础出发, 代表业主对即将交付使用的物业的质量、管理资料、配套设施等进行的综合性管理。前期介入管理的合格也是物业可以交付使用和交付管理的前提要件之一。

(三) 管理的前期介入可为房地产公司积累无形资产

众所周知, 现在房地产企业许多都是昙花一现, 这并非是企业经营者眼光不够远, 员工不够努力, 而是该企业在初期有着惊人的业绩, 而在经营一二个楼盘之后, 却再也无法使客户再对其产品投资了。原因就是这些企业不能够重视本身形象的积累, 对于无形资产不够重视, 特别是对于楼盘销售后的物业公司的选择。有的是房地产公司自己组建的物业公司直接接管, 但是却把大量的精力放在下一楼盘的开发户售上, 对于已卖出的楼盘不闻不问, 造成居民对物业公司满意度不高, 连带对该房地产公司也失去了信心;有的则是干脆直接招聘物业公司, 但是对所招聘的物业公司资质、规模等情况一无所知, 像是烫手的山芋一样将卖出的楼盘抛给物业公司。其后果就是造成客户对其评价大大降低, 直接导致房地产公司销售额下降, 最后公司无法经营而倒闭。

(四) 物业管理的前期介入有助于物业管理单位的顺利接管物业

物业管理的前期介入阶段是物业管理单位熟悉物业实际情况的过程。山于其参与了物业的设计规划阶段, 可以对物业的总体规划布局。结构以及管线安排做到心中有数。由于其对工程的质量进行了监督, 对物业日后可能出现的种种隐患了如指掌, 在工作中就可以做到有的放矢。同时其又可以有充裕的时间进行物业管理方案的设计、人员的安排, 为管理物业打下良好的基础。亦可在收集的各种图纸等原始资料的基础上建立起完善的档案文件系统, 减轻日后的管理难度。

物业的前期介入管理是后期物业管理的一项基础性工作, “物业管理从图纸开始”其核心是把物业管理的思想注入到物业的规划、设计、施工进程中, 使物业尽量满足业主的要求。物业管理企业通过前期介入管理对物业的土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌, 便于在后期管理中做好物业及其附属设施的维修养护工作。由于已对所管物业有了全面了解, 就为竣工验收、接管验收打下了基础。同时, 通过前期介入管理可以提出许多设计和施工方面存在的问题和解决的办法, 从而大大减少物业管理工作中物业的返修工作量。前期介入管理完善的记录和相应的证据在未来的隐患发生时, 对分清物业管理与建设、施工、安装单位的责任非常有利。是确保物业的使用质量, 为日后漫长的物业管理奠定基础的极为重要的物业管理工作。

综上所述, 物业管理前期介入, 能较好地履行建设单位与物业管理企业的责任, 化解整个物业管理活动中的诸多矛盾, 防范后期物业管理中可能存在的潜在风险, 实现物业前期建设与后期管理有效对接, 为物业的后期管理的顺利发展铺平道路。

二、物业管理前期介入的时机和方式

(一) 项目设计阶段

由于项目设计的缺陷导致的工程维修问题, 站在业主的角度, 哪怕服务再及时, 维修再到位, 即使疲于奔命也不会让业主满意。正如一个社区, 破案率再高都不是一件值得炫耀的事, 只有发案率等于零, 社区的安全才会得到居民的认可。项目设计阶段的前期介入改“灭火”为“防火”, 在规划设计方案出台前, 就介入方案的修改、优化和决策, 把平时管理实践过程中掌握的信息反馈给设计师, 在设计时充分考虑到业主生活和物业管理的实际需要, 提高设计品质。

优化规划设计是物业区域能否形成完整、合理、舒适、便利等区域功能的先天决定因素, 以往房地产开发在规划中大多考虑了美观和结构合理等因素, 而没有从有利使用和管理的角度, 从使用人的角度整体规划。容易出现建成后的物业使用与管理上的各种矛盾与欠缺, 并造成整体布局上的缺陷。物业管理的提前介入及时带来使用人和管理人长期相伴所积累的信息, 对在规划设计中可能存在的不足和遗漏, 在物业规划设计时或物业建设前提请发展商加以修正, 使规划设计更合理。

(二) 项目施工阶段

在项目的施工阶段, 物业管理的前期介入能起到确保项目的功能定位和物业的使用功能, 从使用人的角度出发监督施工, 减少返工, 防止留下后遗症。

在物业建设中, 质量问题总是给发展商和物业管理企业留下一个又一个的难题, 例如房屋建筑内在的质量问题, 施工建造中留下的安全隐患, 设备安装调试的欠缺等等。这些问题往往在物业竣工时不易察觉, 加上验收疏忽遗留下的, 必然造成后期物业管理的力不从心。要改变这种状况, 发展商完全可以利用物业管理企业长期管理各种类型物业的专业能力, 利用物业管理企业对物业长效管理、对业户终生服务的责任心, 协助施工监理、安装调试和竣工验收, 将施工、安装、调试、验收中可能存在的质量问题降低到最低程度, 以发挥前期介入减少返工、防止后遗症的作用。

(三) 物业管理准备阶段

物业管理前期介入为物业的正常管理打下坚实的基础, 通过前期介入可以大量收集和掌握物业的第一手资料, 如收集图纸资料, 分门别类编制物业设备设施台账、记录物业建设过程中的重大相关事项、建立物业技术档案和物业业户档案、调查分析未来业户服务需求等。还可以根据第一手材料提前策划项目前期物业管理的方案, 进行机构设置、人员配备、费用测算、员工培训、入伙准备等工作, 使物业建设与物业管理有条不紊的衔接与过渡, 让物业的硬件建设与软件管理相得益彰。

在物业管理准备期间, 发展商可以与物业管理企业共同协商, 共同策划, 并对前期物业管理方案进行审核与把关, 确保产品生产销售与售后服务均达到良好的预期效果。

总之, 物业管理前期介入, 对于培育整个物业市场, 促进物业管理企业积极走向市场, 推进物业管理水平的提高, 为业主物权的保值、增值, 有着举足轻重的作用。

摘要：为了保证物业的正常使用, 及时发现并纠正物业规划设计中的各种缺陷、建筑施工阶段出现的种种问题, 有利于对物业实施更有效的管理。物业管理前期介入, 对于培育整个物业市场、促进物业管理企业的可持续发展、推进物业管理水平的提高、使业主的物业保值和增值, 有着举足轻重的作用。

关键词：物业管理,前期介入,重要性,介入时机

参考文献

[1]、孙碧敏《浅谈物业管理公司前期介入的意义》《中国物业管理》2006.3

[2]、《浅析物业管理的前期介入》中物协河南物业网

前期物业管理工作的重要性分析 篇3

关键词：前期物业管理；内容；重要性；关系

一、前期物业管理工作的内容

前期物业管理是指自房屋或建筑物自售出之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止的物业管理工作。作为保证物业管理服务工作的质量和保障物业管理服务公司在物业管理项目中能够获得计划的收益，前期物业管理一般包含以下几方面内容。

（一）早期介入

早期介入是物业服务公司衡量建筑质量并确定相关物业服务标准的重要环节，早期介入要求物业管理企业在开发商进行小区规划建设时就积极参与其中，并掌握第一手资料。在早期介入时期应该掌握的资料有配套项目是否齐备、小区档次是否符合小区定位、小区房屋设施是否功能齐全、设计合理等。早期介入环节，物业管理部门尤其要注意对小区隐蔽工程第一手资料的掌握，并深入施工现场进行实地勘察和检测。

（二）签订前期物业管理协议

前期物业管理协议的签订时间在小区房屋开售之前，签订该协议的目的是为了在小区销售阶段能够同步向业主宣传小区的物业管理规定和收费标准等。在进行前期物业管理协议签订时，一定要考虑好小区购房者的具体情况，包括群体收入水平、文化程度以及对小区物业管理的期望程度等，针对小区的档次定位情况进行合理的物业管理方案设计和收费标准的拟定。前期物业管理协议的签订对今后小区物业管理的收费标准和管理协议有着重要的指导作用，通过签订前期物业管理协议并提前告知小区业主，能够使购房者自主选择小区及物业服务标准和价格，避免日后在物业管理工作中业主和物业服务单位因为服务质量和价格等因素发生矛盾冲突。

（三）小区验收

小区验收工作是前期物业管理工作的重要工作之一，物业管理公司在日后是直接为业主服务的单位，因此保证小区房屋及配套设施的质量是保证业主利益的重要手段。另外，小区验收阶段的房屋资料的整理和验收还是日后开展小区维护和保养的首要资料，是物业能够更好的为业主服务的必要前提。

（四）清场封闭小区

小区在物业验收到业主验收入住这一阶段的清场封闭工作是保证房屋及相关配套设施不受损坏的重要手段，小区清场封闭之后，应该禁止一切外来人员、设备、车辆、材料的再次入场，如果有建筑施工需要则需要凭借通行证才能准予进入，以防止在业主验收和入住前房屋和配套设施受到损坏。

（五）业主入住验收

业主验收环节要求物业管理公司协助业主进行业主共同对房屋室内工程质量及设备使用功能进行验收移交，并仔细检查水、电、气计量表的使用情况，保证业主在交费之日起开始计费。在业主入住验收时，所有的钥匙以及房屋书面材料都要一次性交给业主，未经过业主同意不得擅自预留和复制，自此之后房屋的所有权和自用部位的使用管理责任正式移交给业主。

（六）小区资料的整理和存档

为了保证今后物业服务的质量，在前期物业管理阶段要进行小区资料的收集和整理工作，小区资料应该按照综合文书图标、房屋栋号、公共设施、物业管理等分类立卷按序号归档，并专门储存。

二、前期物业管理工作的重要性

我国《物业管理条例》中对前期物业管理规定从三章第二十一条开始到第三章第二十九条结束，大篇幅的详细规定了前期物业管理的权利和义务，足见《物业管理条例》中对前期物业管理的重视。

（一）前期物业管理是房屋质量的重要保证

小区物业验收到业主验收入住使用阶段，首先进行工程检验和勘察的就是物业服务单位。物业服务单位作为从事物业管理的专业单位，其工程验收的技术水平和工程手段比小区业主要更加专业和系统。前期物业的验收工作能够为小区业主把好小区房屋以及配套设施的质量关，从而保证业主验收使用的房屋及配套措施能够达到工程质量，对保护业主的利益及财产安全具有重要作用。

（二）前期物业管理有利于创建业主和物业管理单位的融洽关系

物业管理单位出售的商品是无形的服务，因此在物业管理过程中经常会因为服务质量和价格问题与业主产生矛盾和纠纷。前期物业管理要求在房屋出售阶段就提前草拟好物业服务条款和价格明细，这种在房屋购买时就公示物业服务条款及价格的方式能够有效避免在业主入住之后物业管理公司和住户发生矛盾，有利于业主和物业管理单位和谐关系的建立。前期物业管理中对物业管理细则和收费明细的宣传和公示还是日后物业工作的基本前提，有利于物业管理正式协议的签订及后续物业管理工作的开展。

（三）前期物业管理工作是实施物业管理的重要基础

前期物业管理是实施后期物业管理的前提，是物业管理的重要环节，物业管理行业发展的诸多困惑和纠纷引发自前期物业管理中的问题。例如，业主与物业管理公司就房屋质量发生的纠纷、业主拒交物业管理费等都是来源于前期物业管理中存在的问题。前期物业管理过程中业主对物业刚开始使用，物业管理的工作任务相对较多，业主与物业管理企业之间较容易产生纠纷。而前期物业管理中关于物业的承接验收、业主临时公约等具体问题也容易引发物业管理企业与业主的纠纷。

（四）前期物业管理工作是保障物业管理服务企业能够盈利的前提

前期物业管理需要物业管理服务单位从物业管理项目的可行性、可靠性以及可盈利性进行分析，而对物业项目的可行性、可靠性和可盈利性分析是物业管理服务企业能够盈利的重要前提。可行性是指拟接管物业与本企业的资质是否符合，该物业的接管能够发挥本企业的物业管理优质。可靠性是指分析该物业的建设是否有保证吗，并且业主的资质条件是否能够很好的配合物业管理工作。可盈利性是指物业管理企业根据自身的经营目标进行物业管理盈利性测算，测算物业的管理能否给企业带来正常利益。

参考文献：

[1] 张桂芳，魏丽丽，范莹莹.物业管理信息系统功能的对比分析[J].科技创新导报，2012（04）.

前期物业管理方案 篇4

“恒大名都”南昌市东北，临近市高新开发区，同时距城东次中心商圈仅15分钟车程，周边配套齐全。项目总占地289亩，总建筑面积421152平方米，共13幢高层住宅，3幢酒店式公寓，1幢高层写字楼，共分三期开发。一期有5栋27层的高层，面积区间从80平方米到160平方米，主力户型为80多平方米的两房和90平方米左右的三房。

小区规划以“人本、自然、超前、融合、科技、实际、安全”为中心原则，以整体社会效益，经济效益与环境效益三者统一为基准点，着意刻画优质生态环境，为居民塑造自然优美、舒适便捷、卫生安全、人与自然共生的怡然栖息之地。充分利用本小区的综合区位优势和自然条件，创造独具特色的整体景观和空间秩序，塑造高品质的内在及外在环境以提升居民的生活质量，为经营城市提供切实可行的成功规划范例。

恒大名都有超过5200平方米的五星级会所，各项配套设施齐全。

恒大名都由全国一级资质的金碧物业有限公司为您提供国际水准的英式管家贴心服务。

1、项目优势：13大精品优势，铸造古城奢装生态人居

(2)坐拥浐灞咽喉门户，尊享世界生态人居

(3)276441万㎡欧陆古典主义，建筑古城稀缺人居

(4)法式园林设计理念，沿袭欧陆醇正风情

(5)欧陆新古典主义理念，演绎古城人居新标准

(6)35500㎡欧陆皇家园林，3000㎡阔景中央内湖

(7)7144㎡殿堂级湖畔会所，国际标准星级配套

(8)户型面积从60㎡一房到180㎡跃层，产品类型丰富;五明式设计，阳光通透

(9)满屋名牌9A精装

(10)国际品牌携手名都，打造高性价比人居

(11)恒大地产精品领航中国十强

(12)6纵12横路网相织，咫尺都市生活圈

位于酒十路与矿山路十字西北角，占地面积117.8979亩，总建面276441平米，小区绿化面积高达35500平米。绿化覆盖率达到45%以上。小区总规划约2597户，一期规划1716户。

2、区域的配套环境

从城市配套设施来看，相对于名都其他城区，城东区康复路、轻工小商城已经成了名都对外的贸易平台，加之长乐路商圈的崛起，也使得区域的配套日趋完善，在充分满足区域内居民的日常生活需求外，也能吸引越来越多的名都市民来此区域消费购物。教育——诸多名校如名都交通大学、名都第四医大学等及重点中学分布项目周边区域。

商业——大明宫建材市场、易初莲花、华润万家、海星超市等??生活便利东郊长乐商圈，包含康复路服装市场、多彩商城、华东服装城等购物方便。

医疗——西京医院、唐都医院、灞桥区中医医院、秦都口腔医院等。

银行——工商银行、农业银行、招商银行、商业银行等。

酒店——建国饭店、香格里拉金花饭店、凯宾斯基超5星级酒店。

二、管理服务理念及管理思路

按设计说明，恒大名都高尚住宅小区在户型设计上本着大户型的设计理念，以人为本，着意追求回归自然、远离喧嚣的闹市环境。而我们的调研结果也显示：恒大名都住宅小区是“都市文化人”的居所，“文化人”重情、讲理、守法。开展物业管理工作，就必须高度重视他们的文化需求、服务需求及主动参与社区建设的愿望。

我们提出构建“恒大名都文化区”的人居理想模式，强调由物化管理上升到文化管理，实现传统家居理念与现代生活方式高度融合的“文化社区”的管理目标。文化管理涉及两个层面，一是通过多种交流形式促进物业管理人与社区成员以及社区成员之间的正常沟通，使“睦邻亲善”的传统社区概念得以理性回归，并激发社区成员共同参与建设社区人文环境的积极性。二是通过多种宣传形式培养社区成员集体主义观念，进而深入到他们在使用物业尤其是在使用共用性较强的物业中，进行约束和引导，以降低管理难度，提升管理效果。我们的设想是：

1、倡导“天天让您满意”的服务理念：

我们秉持“实施科学管理，持续改进服务，不断开拓创新，增强顾客满意”的质量方针,对小区实行标准化、专业化的管理服务方式。每一项服务作业、每一个作业动作都有严格的操作标准,都经过大量的培训,足以达到省时、高效的服务准则。我们实施“管理报告制度”，每季度如实向业主报告物业管理服务费的收支使用情况，以及本体维修治安、保洁、绿化、社区文化等各专项工作的运作情况，真正做到尊重业主权益。

2、营建“事业至真，生活至爱”的文化服务理念

社区文化是物业管理人与社区成员共同创造的、具有社区特色的精神财富和物质形态的完美结合，社区文化建设的最终目的是在居住区内建立一种“生活至爱”的文化氛围，以取代社区中正在漫延的“人情沙漠”。我们将以开展健康丰富的社区文化活动为纽带，建立崭新的社区文化。

我们将围绕“环境保护、科普家教、社区公益、物管宣教、健康家居”等五大主题来组织、策划社区活动，努力把恒大名都高尚住宅小区创建为精神文明建设的窗口。

3、塑造“朴实无华，追求时尚”的审美理念

在新世纪里，业主更加关注居住区内的人文环境。物业管理人与业主一起参与环境文化的建设，将极大地满足业主愉悦身心、亲近自然的居住需要。在环境文化氛围营造上，我们将导入一套结合现代与传统、符合建筑设计特色的形象识别系统，提升档次;提供高品质的园艺维护，保持绿化的良好长势;以多种形式组织业主开展环境保护及美化家园活动，并不断完善居住区内的园林小品及自然景观，营造厚重的人文气息，建立人与环境和谐共融的“城市家园文化区”。

科学技术的发展带来了建筑设计理念的日新月异,业主对服务的需求也不断提升。作为二十一世纪的恒大物业管理人，必须建立现代的管理体制和先进的管理运作机制。我们在管理体制上实现了内部员工持股，并建立起符合市场经济规律的现代企业制度。在管理机制上，建立了按劳分配和按资分配相结合的分配机制，建立了多种体系有机结合的激励机制，建立了竞争上岗、双向选择的用人机制。

三、探求、创造“恒大名都文化区”物业管理新模式

前期物业服务管理方案 篇5

一、早期介入工作方案

在商场物业管理早期介入阶段，从物业管理的角度，对商场物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大租户的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。根据红星海宁皮草城商场工程进展情况，特制订如下方案：

一、保安管理方案

在海宁皮草城商场管理中，应当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护海宁皮草城商场租户的安全，这是一项很重要的工作，最为广大租户所关注，特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。

1、管理内容：

（1）常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护海宁皮草城商场公共秩序，防止和制止任何危及或影响商场租户安全的行为。门岗的任务：

a.礼仪服务（向租户行举手礼或注目礼）；

b.维护出入口的交通秩序；

c.对外来车辆和人员进行验证和换证；

d.制止身份不明人员和衣冠不整者进入商场；

e.严禁携带危险物品进入商场；

f.遇有外来人员将大件物品带出商场，即与物主核实，并作登记。g.为租户提供便利性服务。

巡逻岗的任务：

a.按规定路线巡视检查，不留死角；

b.巡查车辆停放情况，维护道路畅通，做好安全防范工作；

c.对商场内的可疑人员进行检查防范；

d.商场安全检查；

e.装修户的安全检查；

f.防范和处理各类治安案件；

g.防范和制止各类违反海宁皮草城商场管理制度行为。

（2）技术防范：应用安全报警监控系统、电子巡更系统，对商场内的治安情况实施24小时监控，确保商场安全。

对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录像措施，并及时通知值班保安就地处理。

值班保安接到治安报警，迅速赶到现场酌情处理，并把情况反馈到监控中心，监控员作详细记录，留档备查。

2、管理措施：

（1）实行半军事化管理，制订各项保安管理制度和奖惩措施，并严格付诸实施，以增强保安人员的工作责任心。

（2）强化保安人员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高保安人员的思想素质和业务技能，每周组织一次体能、队列训练，每年组织不少于4次技能比武汇报。

（3）加强保安人员的行为规范教育，要求服装统一，佩证上岗，言语文明，举止得当。

（4）严格执行保安巡更点到制度，确保巡逻质量。

（5）监控中心设备每天检查、保养，监控系统沿线影响监控效果的杂物及时清除。

二、消防管理方案

高层楼宇，消防管理是商场管理的重中之重，要根据消防法规的要求，切切实实地做好消防安全工作，确保租户的生命财产安全。

1、管理内容：

（1）做好消防监控中心的管理；

（2）做好消防设施、器材的管理；

（3）保持消防通道的畅通；

（4）加强商场装修期间的消防安全管理；

（5）严禁携带、储藏易燃易爆物品；

（6）防止电器短路、管煤泄漏等引发火灾因素。

2、管理措施：

（1）制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落实；

（2）制订消防事故处理预案，防患于未然；

（3）建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习；

（4）定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除；

（5）做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态；

（6）制止任何违反消防安全的行为；

（7）积极开展防火安全宣传教育，定期向租户传授消防知识；

（8）发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警。

三、公共区域设施设备管理方案

1、设施设备管理方案

电梯在装修期间实行保护性管理；

商场内的公共水电设备设施应经常进行检查，发现损坏，及时维修，要按不同型号产品的养护要求进行日常养护；

公共卫生设施每天检查一次；

水泵房、中央空调机房、锅炉房每天巡查两次；

电梯机房设备，每周保养一次（半年保养和一年保养按规定进行）；

消防栓系统、喷淋和烟感报警系统、消防器材等消防设施设备按相关维护方

案检查养护；

供配电房设备每天巡查一次，每周检查一次；

消监控系统设备按相关维护方案检查养护；

电话机房、综合布线柜和电话接线箱每天巡查一次；

租户自用水电设施的维修，应按规定填写《有偿服务联系单》，确保维修及时率与合格率。

2、管理措施：

（1）制订设施设备管理制度和操作规程；

（2）维修人员持证上岗，操作规范，维修及时；

（3）抓好维修人员技术培训，提高业务素质；

（4）建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率；

（5）加强装修管理，督促做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止；

（6）加强共用设施设备的巡查，将故障消灭在萌芽状态。

草拟人：周卡

高层写字楼物业前期介入方案 篇6

一、前期介入篇

1、物业管理公司在开发商对项目规划设计时应该提出哪些意见?

一个房地产项目推出时不但要考虑对销售有利的各种外部条件，更要考虑与之对应的配置和设施的物业管理的简便和低维护支出费用，所以物管方面对物业设计(说明)应该提出以下几点建议：

(1)要考虑商业和物管用房的预留(包括管理处办公用房、员工宿舍食堂、职工业主娱乐活动室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等)。

(2)配套设施设备、管线配置和布线要合理，包括预留空调安装位置及空调滴水管。

(3)设计时尽量减少外墙外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等不利清洁。

(4)高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口和洗手池。

(5)水、电、气表的设置要考虑到抄表到户的需要，尽量集中放在首层。

(6)信报箱的设置亦要考虑邮政需要放在首层(放在架空层等首层以上，邮电部门会加收服务费)，并且信报箱的规格和锁要符合要求，也可以同时考虑送奶的存放。

(7)小区进出口位置和数量配置要合理，能少则少，以减少不必要的费用支出。

(8)小区内的车位配置要考虑到深圳市户均车辆比例尽量充足。

(9)小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，女儿墙亦要设计成防攀越的。

(10)小区内绿化面积要考虑到以后小区创评的需要。

(11)绿化带植物的品种(尤其是高档大型物业小区)不要设计得太名贵、太繁多。除充分考虑到错落有致，四季有花有香，配制原则是大方得体，合理选择背阴喜阳易于养护的植物。

(12)小区内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。

(13)小区内尽量不要配置有安全隐患的水池(含游泳池)、沙池、秋千、转盘、高低杠杆等设施和器械。

(14)排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时更换。

(15)现在大部分家庭将阳台用作洗衣、拖地的给排水之地，所以阳台设计应考虑统一接管，并配二个地漏(其中一个为洗水机排水用)否则业主在二次装修的排管时，施工不规范会引发一系列问题。

(16)低价商品房业主用窗式空调多，故卧室大多预留窗式空调口，预留空调口可设计成即可以安装窗式分体空调的室外机，又可以安放窗式空调机，还要方便以后维护、加雪种拆装等，以避免产生老式空调口的敝端和遗留问题(渗漏)。

(17)建筑物的可上人平台可以设计成花坛、绿化带;多层屋顶不上人天台设计成易于养护的绿化带，既可以隔热又可以弥补地面绿化面积的不足(第五面资源的利用)。

(18)现代家庭的电话、电脑、电视等家用电器容量较大，所以布线设计应考虑主、次卧房及大厅都应配置预留电话插座、宽带网或局域网电脑连线插口、电视插座和家庭影院环挠音响接口。另外，甚至可以考虑可视对讲电话、门铃的配置除在玄门外，在洗手间亦可配置(以免在冲凉、上厕时有人来电来访时的尴尬。)

(19)楼道侧墙应考虑铺设一定高度的瓷片(防涂鸦，防污渍)。

(20)楼道内电表箱等其它线盒箱不要用通用锁应采用专用锁，楼道开关总闸更应内藏而不外露(以防小孩和他人捣乱拨弄)。

(21)小区内的消防水管是否考虑可用(在地面)油漆的红管或不易退色的油漆管(以减少高空作业)。

(22)小区路灯不必多，只需满足一定的光照度就可以，路灯尽量采用大路货灯座要耐锈蚀，牢固、防日晒雨淋、不怕台风、采用节能灯胆(方便日常维修、减少开支)。

(23)垃圾收集站最好设计在小区进出口附近处，且垃圾房门朝外便于垃圾清运车在外面作业不影响小区安宁。

(24)单元楼道灯最好采用光控红外线复合开关(以方便手提东西的业主上下楼梯，且减少楼道公共照明用电量)。

(25)一般核定一个单元楼道灯用电量一个月才十来度电，故电表配制要选用最小容量(以免大容量电表收取几十度费用而发生不必要的支出)。

(26)消防水泵、二次供水等设备设施功率大但用电量很少的可否合用一个电表。

(27)由于商业用水和居民用水的收费标准不同，建议居民用水和商铺用水的管路分开并各配计量表(以避免自来水公司自定商业用水和居民用水的比例，一般都把收费高的商业用水比例定的比较高，无形中又会长期多支出费用)。

(28)小区的地下排污管道要铺设合理，井口间距要合适，一般不要超过管路疏通时的竹片长度或机械疏通机可达长度。

(29)凡有空调机滴水管的沿墙周围应做绿化带(既利用上了空调水，又美化了环境，避免了以往空调滴水面造成地面青苔)。

(30)建筑物的临街、下有行人路面或停车位的外窗可考虑送纱窗(以减少高空抛物现象)。

(31)各单元门、停车位、外围、巡视死角，商铺招牌部位平台等应设计加装闭路电视监控。

(32)所有单元进户门应设计遮雨棚(防雨水和淋花水)。

(33)商铺商前后的预留空调位及排水位往往被开发商所忽视，设计中应考虑进去。

(34)建筑上不要出现死角即不可上人的平台等(以减少卫生死角和高空作业)。

(35)重要管路和线路要预留备用管线或活口，(以免发生局部损坏换整条管线、劳民伤财)。

(36)最容易发生问题(渗水)的排污管、水管在穿越楼板，墙体因受挤压而易爆裂(PV管)或生锈而破裂(镀锌管)故设计时最好设置套管。

(37)小区配套公共设施规划设计要一步到位：

(a)按物管要求配置绿化率、物管用房、商业用房、功能用房和设备用房。(b)管道煤气，智能综合布线，二次加压的管路及闸阀，用于餐饮商铺预留的排烟道和隔油池等都应在设计中加以考虑。

(c)阳台设计要考虑到花盆座架(底部向里倾斜)以防淋花水往下滴水给下面业主带来不便，客厅、主人卧室分体式空调穿线预留外斜防水措施设计要考虑进去。

2、物业公司在工程施工阶段介入过程中应注意什么?

中顾律师解答：一个物业的整体质量是由建材设备本身的质量和安装施工质量二大部分组成，所以对于物业管理公司来讲主要对开发商提以下几点建议：

(1)对小区(大厦)的重要大型设备、设施的供应商，应尽量选择能将供货、安装、调试、售后维修保养一体化的实体公司，在价格相近的几家供货商中，尽可能选择历史悠久、售后技术服务良好、价格适中的那家。

(2)小区基建工程采用的批量较大的各种建材、装饰材料、水电器材等常规材料和配件尽量选用市面上有的普通规格的标准件和通用件，尽量采用国家和本市指定厂家所生产的牌子、型号与规格。

(3)涉及小区物业的结构、防水层、隐蔽工程、钢筋以及管线材料一定要考虑耐久性和耐腐蚀、抗挤压应力、做套管，且参于监理公司共同把好相关过程控制和验收控制的监督检查质量关，绿化带土质的厚度要符合要求。

(4)所有参于土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位、和与之有关联的中介单位都应与开发产就设备(或大宗材料、配件)的保质(修)期的保质(修)内容、保质(修)期限、责任、费用(维修保证金)、违约处理等达成书面协议，并提供有效的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同、材料供货价目表、采购供应地址及单位联系电话。

(5)一些重要的大型配套设备(包括电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统、电话交换系统等)的供应单位应提供清晰明了的操作使用说明书，并对物管相关技术操作人员提供正规的培训。

(6)小区物业所选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明(如电表、水表须经过水电部门校验合格才允许使用，闭路电视监控系统须经过公安部门的安全技防测试合格后才准许使用，还有消防报警系统、灭火器、电梯变配电系统、停车场、交通管理系统等)最好由设备或仪表供货安装单位一并解决。

(7)为方便以后的物业管理，对大型重要的公共配套设备能设立独立的电表或电表(便于情况分析和成本控制)，高层及大型写字楼的室内照明插座电源应与中央空调系统用电线路及计量分开，尽量做到分表到层、分表到户，表的位置最好能统一、集中(便于抄表、住户忘关开关时可临时切断电源)，电话分线分层分户应作好识别标记，合理分配。

(8)各专业工程技术人员要做好质量跟进工作深入现场，掌握第一手资料、尤其是各种给排水、电、中央空调、消防报警电话、有线电视等管线的走向、重要闸阀和检查口的位置，以及相应的施工更改记录。

(9)重要的土建要确保一定抽验合格率，所有的隐蔽工程都要进行质量验收、且要有物管人员参加。

(10)物业的竣工验收，物管人员应会同参加，对不符合物管要求的工程项目有权令其整改满意后再签字，物业(包括设备设施)的二次接管验收须全面把关交接，尤其是图纸、资料、更改记录。

3、物业管理公司在开发商项目开盘后对外售楼时应注意哪些事项?

答：严格审核售楼说明书、媒体广告和房地产买卖合同，对不利于物管的条款和承诺应删除或修改，以免带来后患。如购八楼房送顶楼阳台，买一楼送花园(公共场地不属于套内面积，误导消费者);免x年管理费或只按多少元/M2收取管理费(让物业公司倒贴钱);小区提供xx会所服务(会所一向是个赔钱项目，谁来投资设备，谁来支出场地管理费、水电费、维修费和人工费?谁来贴补经营亏损?);承诺小区会有管道煤气，智能化管理系统，闭路监控，二次加压，喷泉泳

池、绿化庭院等，但设计时根本没有考虑，更谈不上交付使用(业主入伙发现承诺不兑现时和物业公司结怨)，物管公司应该对开发商售楼部分人员进行短期培训，对客户在物业管理方面的咨询要对答如流，前后一致。

二、接管验收篇

1、物管公司在开发商物业移交时应注意那些交接事项?

中顾律师解答：物管公司对开发商所移交的物业一定要把好验收关，否则因为把关不严而造成的后遗症和改造、增设工程会给物业公司带来沉重的包袱。一般来说物业公司接管验收时要注重以下几个关键：

(1)对在前期介入阶段提出的完善项目和整改意见进行复核，对尚未完善的事项，要求开发商提出的补救和解决措施并备案，(包括物管用房，专项基金，开办费用，对外承诺的小区配套设施等敏感问题)。

(2)开发商应对小区所有土建工程、装饰工程、市政工程、设备安装工程和绿化工程等主体及配套工程的施工(承包)单位名称、工程项目、工程负责人扩联系电话、保修期限等内容列出清单交给物业公司。

(3)将开发商施工未用完的小区建材包括各种瓷片、玻璃窗及配件等留下来备用可为以后维修减少费用。(4)凡小区采用非市面上常见的建材，设备和设施的应让开发商或施工单位提供供货和维修保养单位的地址、电话和联系人。

(5)验收时注意和物管密切相关的设施和管线有无按要求做好：包括岗亭、道闸、围栏防攀防钻设施、清洁绿化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房(含清洁工具房)、小区标识系统、单车棚、摩托车棚、汽车泊位是否足够，设施做好与否，小区摆摊、搞社区活动、室外加工用电的预留电源插座、空调滴水、排水系统(含商铺)等。

(6)小区公共设备、设施、辅助场所(幼儿园等)、停车位、会所等产权须界定并出具相关证明(避免以后引起业主投诉、争纷)。

三、入伙篇

1、物业公司在刚入伙阶段应做好哪些准备工作?

物业公司在入伙最初阶段主要完善物业管理配套设施，理顺业主与物业管理公司之间就重要事项的法律契约关系(如业主公约、管理费、本体维修基金、停车位使用协议、管理费和水电费银行委托缴款协议等)。凡是业主(住户)违反小区管理条例的处罚条款，诸如高空抛物、公共楼道烧香、乱丢乱放杂物垃圾、车辆停放不到位、私自架设天线、乱拉电线、电话线、不按要求安装空调、拖欠管理费和车位使用费等物业管理中常见的比较棘手的违章处罚一定要在业主公约中列明，业主签字有效。入伙前期对小区违章违规的危害性，公民道德教育、处罚条款和依据频繁地通过宣传栏、单元大门通知栏广而告之。对一些不太自觉的住户要上门走访等加大宣传力度教育。当然重点是放在预防上，通过上述的工作给小区一个良好的生活秩序和环境。即将实施的《物业管理条例》中仍存在诸多缺陷，《条例》未明确之处提出了9条建议，其中一条就是要求物管企业必须公布收支明细账，且事先须经审计部门审计。

建议一： 将开发商排除在业主范围外

开发商和业主是不同的利益主体，会有不同的利益诉求。

建议二：明确首届业主大会召集人

《条例》第8条:物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

《条例》中多次出现的“物业管理区域”也应明确，不同利益群体的人对此有不同的理解，这势必会带来不必要的纠纷。

建议三：细化房管局行政指导责任

《条例》第10条:同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。

《条例》的规定过于原则化。房管局的指导行为具有何样的法律效力?不指导或乱指导是否承担相应法律责任?业委会不服从指导是否承担或承担怎样的法律责任?这些问题都亟待细化。

建议四：明确书面签名的合法性

《条例》第12条:业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。以书面征求意见形式获得的表决结果是否具有法律效力很难确定。《条例》细则必须对业主签名的情形进行规范，对签名的真实性、合法性作出规定。

建议五：赋予业委会社团法人身份

《条例》第16条:业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

业主委会究竟在法律上是一个何种性质的组织?败诉后民事责任由业委会还是业主承担?业委会的活动经费从哪里来?业委会成员能否领取报酬?从何处领取报酬?《条例》至今没有回答。建议赋予业委会社团法人组织的法律身份，诸多尴尬将迎刃而解。

建议六：取消居委会的指导监督权

《条例》第20条:„„在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

业主委会和居委会同为基层群众自治组织，都必须接受政府部门的指导和监督，因此根据宪法体现的法律精神，居委会无权指导和监督业委会。另外，过多的干预最终也会造成业主的自治成为空谈。

建议七：开发商不能与业主签物管合同

《条例》第21条:在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

因此，《条例》细则应对开发商这种普遍侵犯业主权利的行为予以制止。

建议八：多方监督开发商擅自处分行为

《条例》第27条:业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或

者使用权，建设单位不得擅自处分。

《条例》细则应对此进行补充，比如赋予规划局、房管局、物管或者业主(业委会)监督权，这比打官司要经济得多。

建议九：物管明细账须审计并公开

《条例》第43条：县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。

前期物业服务管理方案 篇7

1. 物业管理前期介入的现实意义

在房地产开发建设、营销、消费使用的全过程中，物业管理起着至关重要的作用。我国的房地产开发经过多年的发展，从以抓建设为主的生产导向阶段，以抓促销为主的销售导向阶段，已经发展到现代房地产开发的营销导向阶段，开发商们开始根据市场需要和用户呼声确定开发战略，对物业管理公司的要求不再停留在搞好后期管理服务上，还希望借助物管公司熟悉掌握住户需求变化和物业使用管理的专业优势前期介入开发阶段，共同参与物业的规划、设计、施工、验收等工作，保证物业建设的设计合理和质量良好，使得开发出的物业能够最贴近住户需求。物业管理前期介入，也能让消费者真切感受到房地产开发商对物业管理的重视。目前消费者的物业管理意识已经有了很大的提高，据专家评估，物业管理因素可以占到楼宇价格的20%—30%。

2. 物业管理前期介入开发的时机分析

根据前期介入阶段的不同，它可分为早、中、晚三类。早期介入是指物业管理公司在项目可行性研究阶段即开始介入;中期介入则是在项目施工阶段开始;在工程基本结束、准备竣工验收和接管验收时介入看作为晚期介入。

2.1 物业管理早期介入。

物业管理的早期介入是在物业项目刚刚立项，进行可行性研究时介入的。从项目设计开始提前介入，参与物业建设项目的优化设计，对物业实施超前管理，为完善物业建设提出建设性意见，避免物业建成后的使用和管理问题。

2.1.1 完善基本配套设施的设计。

物业管理企业介入住宅小区的设计，应完善幼儿园、学校、商场、邮电、交通、娱乐场所、餐饮等基本的配套设施的设计。如写字楼，要考虑停车场、会议室、商务中心等配套。

2.1.2 完善水电设备安装设计。

楼宇的机电设备在安装设计时，要考虑到将来检查、维修的方便，避免遗留隐患;电路设计不仅要考虑当前线路的负载能力，还应考虑未来一个时期电器负荷增加的需要;管路、线路铺设应不影响室内外的美观，其有关资料应保存完好。住房设计应考虑空调、煤气、热水器、抽油烟机、洗衣机及其他大型家用电器安装或安放及其进排水、废气排放管道的适当位置等。

2.1.3 完善消防设施的设计。

在建筑设计中，消防设施设计是有严格要求的，自动灭火器及灭火器材的位置、自动报警器的位置、扶梯、安全出口、灭火通道等设计都应有利于防灾、灭灾。

2.1.4 完善环保设施及设备、绿地、园林的规划设计。

工业物业的“三废”的处理、住宅和商业物业污水的处理，是物业设计必须考虑的。工业和住宅物业要考虑绿地、园林的规划设计。在现代物业设计中，还应考虑垃圾的收集、存放、处理问题。

由此可见，前期介入可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论，完善设计细节，提出一些合理的建议，使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理，可以有效避免因设计的缺陷或不足而给业主使用和物业管理带来的麻烦。[1]

2.2 物业管理的中期介入。

2.2.1 在项目的施工阶段。

开发商的主要精力更多放在工程进度、资金筹措和促销推广上，尽管从开发商的本意来说，总是希望能保证工程质量，使所建物业达到优良乃至优质工程的目标，但往往由于人力、技术、精力等方面的原因忽视了对工程质量的全面监控。虽然我国已经实行工程监理制度，但是监理不是物业建成之后使用维护的参与者，所以从使用方便的角度来说，监理很难发现施工中存在的问题，比如：现在的物业建设，特别是高层物业建设，其结构、管线等十分复杂，安装、施工工程中，粗心大意或随心所欲都可能给设施、设备的使用带来极大的困难，甚至导致极大的浪费，特别是在目前房地产的施工安装单位尚不很了解和重视物业管理工作的情况下，某些作业者很可能为方便自己工作，而不是从有利于业主使用角度去安装施工，从而给入住后的物业管理带来诸多难以解决的问题。物业管理企业可根据以往的物业管理经验，总结物业在使用过程中常暴露的各种工程质量问题，通过参与施工监理，加强监理的力度，尽可能把施工质量问题消灭在建造过程中，消除隐患，确保物业的工程质量。同时，物业管理企业参与物业建造过程的质量监理，可以提高物业验收工作质量，缩短验收时间，使验收不至于成为“走过场”的程序，也为以后接管物业打下良好的基础。

2.2.2 在项目设备安装阶段。

有的开发、设计单位在物业配套机电设备的选购、施工中往往留下华而不实或考虑不周之处，造成可维护性不足，特别是在接管验收阶段，开发商往往只注重物业整体的交付使用，而很少考虑到物业公司接管后细微全面的需要，给物业建成后的使用维护带来诸多不便，也对物业管理单位顺利、及时地为业主提供良好的管理服务带来影响。有物业管理公司提前介入后，发展商可以得到物业管理公司的紧密配合，从而专心开发建设。物业管理公司可以根据物业管理的技术规范要求，对接管的物业从使用功能上严格把关，就日常管理维护工作中可能出现的问题直接与建筑安装单位交涉，监督并促使其解决发现的问题，避免扯皮推诿的发生。特别是能够及时指出安装调试过程中给排水、电力照明、通讯、暖通、气体动力、供电、防震防雷、电梯、消防等各个设备系统中所存在的问题，促使开发商引起高度重视并要求承建单位限期解决，确保各项设备设施在投入使用前就能正常运行。其机电设备管理人员可以提前熟悉相应设备的操作、管理和维护，同时严格按照国家建设部颁布的《房屋接管验收标准》做好接管验收工作。同时，由于有了提前介入，物业管理单位对物业的总体规划布局、结构和管线布置、设备设施能基本做到心中有数，对物业可能出现的隐患了如指掌;所发现的问题在施工安装方尚未退场之前即已解决，既节省费用，又大大缩短物业开发、经营和使用之间的过渡期。[2]

2.3 在工程基本结束、准备竣工验收和接管验收时介入。

此时，物业的建设已经基本完成，物业公司的介入对物业本身品质的提升已无任何帮助。物业公司的任务就是帮助开发商进行物业的销售，总的来说，物业公司的作用体现在以下两点：

2.3.1 有利于促进物业的销售。

先进的物业管理和服务工作无疑是对购房者消费心态的满足与保证。物业管理前期介入将工作重点放在营造出一种富有特色的企业文化上，树立物业品牌。同时，大力宣传该物业的独到之处，对该物业的优质服务水准及价格与价值相符的收费标准，从而吸引更多的消费者前来购置物业，并可以使产权人的房产得到增值。

2.3.2 有利于物业管理公司的准备工作。

物业管理前期介入可以使物业管理公司提前熟悉楼宇中各种设备和线路，收集、掌握房屋及公用设施设备的第一手资料，建立原始档案，为以后顺利管理带来便利。此外，在对物业实体实施管理之前还可以进行服务方案的设计，制定相应的管理细则，并进行人员的招聘和培训等，实施入住前的宣传与教育。[3]

3. 结语

通过以上的分析可知，物业管理公司的前期介入确实非常重要、非常关键。从科学角度分析，物业管理公司的介入应越早越好。物业管理公司越早介入，开发商损失越少，业主得利越多，物业管理公司的管理基础将会越扎实，楼盘的保值、升值将会更有保障。因此，笔者认为，物业管理的最佳介入时机是项目处于可行性研究之时。

参考文献

[1]阮文勤.试论物业管理前期介入[J].福建商业高等专科学校学报, 2005, (2) :19-20.

[2]张惠芸.试论物业管理前期介入[J].天津职业院校联合学报, 2006 (5) ;134-136.