前期物业管理招标投标工作的通知

2024-08-17

前期物业管理招标投标工作的通知（精选10篇）

前期物业管理招标投标工作的通知篇1

德市建设局关于进一步规范前期物业管理招标投标工作的通知

宁建房〔2010〕33号

各县（市、区）建设局、房管局：

为了进一步规范我市前期物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据国务院《物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、省建设厅《福建省物业管理招标投标暂行办法》的相关规定，结合我市实际情况，现就进一步做好前期物业管理招标投标工作有关事项通知如下：

一、凡在我市行政区域范围内，总建筑面积在2万平方米以上的住宅小区和总面积在1万平方米以上的高层住宅及同一物业管理区域内非住宅项目，开发建设单位应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业服务管理。对小于上述规模的物业项目，须经物业项目所在地的县（市、区）房地产行政主管部门批准，方可采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业服务管理。

二、前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。招标人采用公开招标方式的，应当在公共媒介上公布招标公告,并同时在宁德市房地产信息网上发布招标公告。招标人采用邀请招标方式的，应当向3个以上物业管理企业发出投标邀请书。

三、通过招投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成：

1、新建现售商品房物业应当在现售前30日完成;

2、预售商品房物业应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；

3、非出售类的新建物业项目应当在交付使用前90日完成；

四、前期物业管理招标的招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报宁德市建设局房管所备案：

1、宁德市前期物业管理招标备案表；

2、与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件（主要包括：建设项目立项批文、建设工程规划许可证、经规划部门批准的规划总平面图、开发建设单位企业法人营业执照及资质证书）；

3、招标公告或者投标邀请书；

4、招标文件；

5、法律、法规规定的其他材料。

五、前期物业管理招标的招标人应当自与中标人签订物业服务合同之日起15日内，提交以下材料报宁德市建设局房管所备案：

1、宁德市前期物业管理中标备案表；

2、开标评标过程记录；

3、确定中标人的方式及理由；

4、评标委员会的评标报告；

5、中标人的投标文件；

6、与中标人签订的前期物业服务合同；

7、招标代理委托合同；

8、业主临时公约。

9、法律、法规规定的其他材料。

六、总建筑面积在2万平方米以下的住宅物业，或总建筑面积在1万平方米以下的高层住宅，开发建设单位应当在采用协议方式选聘物业管理企业前，提交以下材料报物业项目所在地的县（市、区）房地产行政主管部门审批：

1、宁德市协议选聘物业管理企业申请表；

2、采用协议方式选聘物业管理企业的书面证明材料；

3、建设工程规划许可证及经规划部门批准的规划总平面图；

4、开发建设单位企业法人营业执照及资质证书；

5、拟选聘的物业管理企业法人营业执照及资质证书；

6、法律、法规规定的其他材料。

（第四、五、六条提供复印件的须加盖企业公章，同时提交原件进行核实）。

七、有关工作要求

1、开发建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，将依据《物业管理条例》规定予以行政处罚。

2、在我市实施前期物业管理招标的招标人应在我市委托具有物业服务招标资格的招标代理机构，招标代理机构在我局的监督下，从我局公布的物业管理评标专家名册中以随机抽取的方式确定评标专家，否则评标无效。

3、注册地以外的省内二、三级，省外一、二级物业服务企业应持有关规定材料到我局房管所报备后方可在我市从事物业管理服务活动。

4、各级建设房管相关职能部门要通力合作，密切配合，严格把关，共同促进我市物业管理工作的规范发展，特别是受理商品房预售许可的职能部门，在办理商品房预售许可时，要审查房地产开发企业是否按照本通知要求，选聘物业服务企业进行前期物业管理，对没有按照本通知要求选聘物业服务企业的房地产项目，要及时通知物业管理职能部门，督促房地产企业限期整改。

5、各物业服务企业应当严格按照本通知的要求通过招投标方式承接前期物业服务项目。

6、其他物业项目的开发单位以及业主、业主大会通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业企业的，可参照本通知执行。

7、本通知2010年7月1日起执行。

附件：

1、宁德市前期物业管理招标备案表

2、宁德市前期物业管理中标备案表

3、宁德市协议选聘物业管理企业申请表

表格下载：前期物业管理招标备案表等

宁德市建设局

二O一O年六月二十九日

前期物业管理招标投标工作的通知篇2

一、前期物业管理招投标定位不到位

从前期物业管理概念看，前期物业管理阶段，是业主入住尚不充分，还不具备召开业主大会、选举业主委员会和聘请物业管理公司等诸项条件的阶段。前期物业管理招投标是由该物业的开发商通过公开招标和邀请招标的方式选聘物业管理企业。作为前期物业管理招投标的招标人，根据目前有关条例规定开发商取得商品房预售证前必须选聘好物业服务企业，有利于业主顺利度过从入住到后期物业管理这个空白期。这时的物业管理企业要代表业主，从业主的立场，凭借对物业的专业知识，认真审视物业建设的功能与质量问题，向开发商提出合理化的意见与建议，并有针对性地提出小区现存的会影响未来管理的问题。督促开发商对一些问题提出改善措施，以减少日后管理设施修改或增加的费用;另外从日后管理的角度，分析物业建造的选料及安装方法等，减少遗漏工程，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力;站在使用者的角度对有关工程设备的选择提供意见等等。由于前期物业管理招投标中物业企业并不是与业主签订的服务合同，而是与开发商签订的服务合同，虽然《前期物业管理服务协议》的示范文本对前期物业管理的内容作了详细的约定，但在实际操作中，开发商为了自己的利益，在和物业企业签订合同时或多或少维护自身利益，从而损害业主的利益。物业管理企业是从开发商手中获得委托权，也不愿意得罪开发商，违背了实行前期物业管理招投标的初衷。

二、前期物业管理招投标过程不规范

从目前前期物业管理招投标的情况看，尽管政府部门要求开发商在政府相关部门进行招投标项目备案，但是由于还没有一个平台提供给物业管理行业在媒体上发布公告，招标过程也就没有建设工程项目和政府采购项目那样透明，存在招标信息不对称。比如在邀请招标中除了开发商邀请的几家物业企业外，很多物业企业往往不清楚到底有多少项目在进行招标，而且还出现个别物业企业凭关系，在各个招标项目中频频中标。有些开发商存在暗箱操作，先内定一个物业管理企业，然后找几个过来“陪标”的现象也时有发生。另一方面，除了个别单位或个别项目委托招标代理机构组织外，多数建设单位都是自行组织物业管理的招标工作。由于开发商没有专业人员负责招标工作，以及对投标法规和招标的组织管理工作不熟悉，造成了物业管理招标工作的不规范。

三、前期物业管理招投标活动不规范

目前，在前期物业管理招投标中的评标依据是由技术标、信誉标和现场答辩三部分组成，其中技术标的权重最大。一些物业管理企业，为了得到好的分数，虚夸服务项目，美化服务标准，使得以后在实际管理中，投标标书中的一些承诺很难兑现;在信誉标中有些企业为了得到高分，拟定的项目负责人往往是好几个项目的负责人;可能在一年中投标的所有项目负责人就是那一个人，现场答辩的组成人员全部抽调公司的精英，而真正最后负责该项目管理的人员却不出面，接受专家的提问。

四、规范前期物业管理招投标的几点看法

1、明确开发商在招投标中的作用，提供公平竞争的外部环境

前期物业管理实际上是开发商实现房地产整体利润的延续和完善，是保证开发项目保值升值的综合质量服务工作。开发商要充分地认识到前期物业管理的重要性，尽量从业主角度出发选择优秀的物业管理企业，现在有些开发商引入著名的物业管理公司作为售房卖点，也取得了很好的售房效果。

前期物业管理招投标良好发展的一个重要的前提是，要具有公平竞争的市场环境和机制。比如为确保前期物业管理招投标的广泛参与性，保证物业服务的良性发展，规定凡在一年内(自首个中标项目的中标通知书发出之日起算)投中3个前期物业管理公开招标项目的物业服务企业，将不再参与其他前期物业管理公开招标项目的投标报名。可以学习建设项目工程管理招投标的先进经验，发展招投标中介服务机制;建立竞争平台，凡是招投标项目不管是公开招标还是邀请招标，将所有的物业管理项目以及招标文件都要在一定的媒体(如招投标网)上公示，要逐步取消议标的方式，增加招标的透明度，让更多的企业能够参与进来，凭企业品牌和整体实力进入市场公平竞争。

2、规范物业管理企业的投标活动，重视企业综合素质

物业管理投标文件 (投标书) ，是企业针对物业管理项目特点、服务需求，运用企业管理经验、管理知识、管理资源进行有针对性的“服务产品”设计的过程，是日后企业管理服务提供的“作业手册”，也是前期物业服务合同的附件和要约。对参加前期物业管理投标企业的投标书要综合把握和评判。对物业企业投标书的考核侧重在物业管理的服务内容和服务质量上，邀请评标专家实地考察入围的物业管理企业，针对企业日常物业管理服务实绩考察;建议在评标答辩时，投标方出任的项目负责人必须到场，对项目负责人除面试之外，还应该通过专业题库，随机选题应试，对投标人选派的项目负责人进行综合能力评估;另外对项目负责人也采取备案制，规定凡在本年度已经在前期物业管理项目中中标的，就不能再参与。

3、前期物业管理服务费核算要明晰，引入酬金制模式

在前期物业招投标过程中，应将物业管理公共服务费和物业企业代收代缴费用分设，即物管企业应将代收代缴的公共电梯、水泵、中央空调等设施运行电费及公共照明、公共水费等费用单独列帐，合理、公开分摊，不再含在物业管理公共服务费中，但应在中标结果公示时一并公示。

笔者认为酬金制更适合前期物业管理，酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制的优点也显而易见，可以避免因服务费用的问题产生不必要的纠纷;同时业主也可以根据自己的实际情况和需求选择物业服务内容并与物业管理企业协商确定合理的收费标准等优势。

前期物业管理工作的重要性分析篇3

关键词：前期物业管理；内容；重要性；关系

一、前期物业管理工作的内容

前期物业管理是指自房屋或建筑物自售出之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止的物业管理工作。作为保证物业管理服务工作的质量和保障物业管理服务公司在物业管理项目中能够获得计划的收益，前期物业管理一般包含以下几方面内容。

（一）早期介入

早期介入是物业服务公司衡量建筑质量并确定相关物业服务标准的重要环节，早期介入要求物业管理企业在开发商进行小区规划建设时就积极参与其中，并掌握第一手资料。在早期介入时期应该掌握的资料有配套项目是否齐备、小区档次是否符合小区定位、小区房屋设施是否功能齐全、设计合理等。早期介入环节，物业管理部门尤其要注意对小区隐蔽工程第一手资料的掌握，并深入施工现场进行实地勘察和检测。

（二）签订前期物业管理协议

前期物业管理协议的签订时间在小区房屋开售之前，签订该协议的目的是为了在小区销售阶段能够同步向业主宣传小区的物业管理规定和收费标准等。在进行前期物业管理协议签订时，一定要考虑好小区购房者的具体情况，包括群体收入水平、文化程度以及对小区物业管理的期望程度等，针对小区的档次定位情况进行合理的物业管理方案设计和收费标准的拟定。前期物业管理协议的签订对今后小区物业管理的收费标准和管理协议有着重要的指导作用，通过签订前期物业管理协议并提前告知小区业主，能够使购房者自主选择小区及物业服务标准和价格，避免日后在物业管理工作中业主和物业服务单位因为服务质量和价格等因素发生矛盾冲突。

（三）小区验收

小区验收工作是前期物业管理工作的重要工作之一，物业管理公司在日后是直接为业主服务的单位，因此保证小区房屋及配套设施的质量是保证业主利益的重要手段。另外，小区验收阶段的房屋资料的整理和验收还是日后开展小区维护和保养的首要资料，是物业能够更好的为业主服务的必要前提。

（四）清场封闭小区

小区在物业验收到业主验收入住这一阶段的清场封闭工作是保证房屋及相关配套设施不受损坏的重要手段，小区清场封闭之后，应该禁止一切外来人员、设备、车辆、材料的再次入场，如果有建筑施工需要则需要凭借通行证才能准予进入，以防止在业主验收和入住前房屋和配套设施受到损坏。

（五）业主入住验收

业主验收环节要求物业管理公司协助业主进行业主共同对房屋室内工程质量及设备使用功能进行验收移交，并仔细检查水、电、气计量表的使用情况，保证业主在交费之日起开始计费。在业主入住验收时，所有的钥匙以及房屋书面材料都要一次性交给业主，未经过业主同意不得擅自预留和复制，自此之后房屋的所有权和自用部位的使用管理责任正式移交给业主。

（六）小区资料的整理和存档

为了保证今后物业服务的质量，在前期物业管理阶段要进行小区资料的收集和整理工作，小区资料应该按照综合文书图标、房屋栋号、公共设施、物业管理等分类立卷按序号归档，并专门储存。

二、前期物业管理工作的重要性

我国《物业管理条例》中对前期物业管理规定从三章第二十一条开始到第三章第二十九条结束，大篇幅的详细规定了前期物业管理的权利和义务，足见《物业管理条例》中对前期物业管理的重视。

（一）前期物业管理是房屋质量的重要保证

小区物业验收到业主验收入住使用阶段，首先进行工程检验和勘察的就是物业服务单位。物业服务单位作为从事物业管理的专业单位，其工程验收的技术水平和工程手段比小区业主要更加专业和系统。前期物业的验收工作能够为小区业主把好小区房屋以及配套设施的质量关，从而保证业主验收使用的房屋及配套措施能够达到工程质量，对保护业主的利益及财产安全具有重要作用。

（二）前期物业管理有利于创建业主和物业管理单位的融洽关系

物业管理单位出售的商品是无形的服务，因此在物业管理过程中经常会因为服务质量和价格问题与业主产生矛盾和纠纷。前期物业管理要求在房屋出售阶段就提前草拟好物业服务条款和价格明细，这种在房屋购买时就公示物业服务条款及价格的方式能够有效避免在业主入住之后物业管理公司和住户发生矛盾，有利于业主和物业管理单位和谐关系的建立。前期物业管理中对物业管理细则和收费明细的宣传和公示还是日后物业工作的基本前提，有利于物业管理正式协议的签订及后续物业管理工作的开展。

（三）前期物业管理工作是实施物业管理的重要基础

前期物业管理是实施后期物业管理的前提，是物业管理的重要环节，物业管理行业发展的诸多困惑和纠纷引发自前期物业管理中的问题。例如，业主与物业管理公司就房屋质量发生的纠纷、业主拒交物业管理费等都是来源于前期物业管理中存在的问题。前期物业管理过程中业主对物业刚开始使用，物业管理的工作任务相对较多，业主与物业管理企业之间较容易产生纠纷。而前期物业管理中关于物业的承接验收、业主临时公约等具体问题也容易引发物业管理企业与业主的纠纷。

（四）前期物业管理工作是保障物业管理服务企业能够盈利的前提

前期物业管理需要物业管理服务单位从物业管理项目的可行性、可靠性以及可盈利性进行分析，而对物业项目的可行性、可靠性和可盈利性分析是物业管理服务企业能够盈利的重要前提。可行性是指拟接管物业与本企业的资质是否符合，该物业的接管能够发挥本企业的物业管理优质。可靠性是指分析该物业的建设是否有保证吗，并且业主的资质条件是否能够很好的配合物业管理工作。可盈利性是指物业管理企业根据自身的经营目标进行物业管理盈利性测算，测算物业的管理能否给企业带来正常利益。

参考文献：

[1] 张桂芳，魏丽丽，范莹莹.物业管理信息系统功能的对比分析[J].科技创新导报，2012（04）.

前期物业管理招标投标工作的通知篇4

（暂定稿）

为规范我县前期物业管理招标投标行为，保护当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据《中华人民共和国招标投标法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、《盐城市前期物业管理招投标实施细则》等有关法律法规，结合我县实际情况，制定本工作流程。

一、招投标方式和范围

（一）、招投标方式

前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。

（二）、招投标范围

在同一物业管理区域内，凡建筑面积多层在3万平方米以上，高层住宅在1万平方米以上的住宅小区（含住宅小区内的非住宅物业）都应公开招标。有下列情形之一的特殊情况，经县住建局批准，可以采用协议的方式邀请招标，选聘具有相应资质的物业服务企业：

1、公开招标或者连续两次接受邀请投标人少于3个的；

2、多层住宅在3万平方米以下、高层住宅在1万平方米以下的。

二、招投标时限

通过招投标方式选聘物业服务企业的，招标人应当在以下规定时限内完成招投标工作：

（一）新建现售商品房项目应当在现售30日前完成；

（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》前完成；

（三）非出售的新建项目应当在交付使用90日前完成。

三、招标步骤

步骤一：招标前期准备

（一）招标人应成立招标工作小组并确定招标组织成员。（1）法人代表（负责人）或其代理人参加招标工作小组。（2）熟悉物业管理招标业务的经济、技术和管理人员占招标工作小组成员总数的50%以上。

（二）招标人根据要求，按有关规定编制招标文件、起草招标公告或投标邀请书初稿；

（三）招标申请及招标备案

招标人在发布招标公告或发出投标邀请书的10日前，提交填写好的《响水县前期物业管理公开招投标申请表》及《响水县物业管理项目招投标备案申请表》报县住建局物管科招标备案，招标人需提供以下招标备案资料：

1、与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件：包括①项目立项批复

②企业营业执照和组织机构代码证 ③税务登记证 ④资质证书

⑤规划核准图（即总平面规划图，由规划办盖章，并说明物业用房的位臵和面积）

⑥建设工程规划许可证 ⑦国有土地使用证 ⑧施工许可证

（以上查验原件，复印件上需盖单位公章）

2、《招标公告》或者《投标邀请书》；

3、《招标文件》；

4、物管用房位臵与面积说明；

5、负责项目招标事宜人员的介绍信或委托书；

6、法律、法规规定的其它材料。

重新选聘物业服务企业的，还应提供物业服务合同。

（四）招标文件的内容招标人应当根据招标项目前期物业管理的特点和需要，在招标活动开始前完成招标文件的编制和招标备案。招标文件需报物管科审核确认。所有招标文件制作在刊登招标公告前完成。

前期物业管理招标文件应包括以下内容：

1、招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目规划建设（名称、类型、位臵、建筑面积、区域四至、主要经济技术指标、建设与竣工交付日期）、相关设施设备、物业管理用房配臵等基本情况；

2、物业管理前期介入的时间、服务要求，相关业主共有的道路、绿地、公共场所、公用设施、车位（库）、物业管理用房以及房屋共用部位、共用设施设备的接管验收要求；

3、对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、投标书份数、企业情况、管理服务总体目标及各项指标要求、拟派出的管理项目负责人和主要技术人员简历与业绩、物业管理设计模式、机构设立、岗位安排、员工培训计划、管理制度及装备的机械设备和采取的措施、物业服务费标准的测算、公共能耗管理、投标承诺、投标书密封加盖企业印鉴和法定代表人签章等要求；

4、交付使用后经营性物业的租赁经营与管理，包括停车场（库）、会所等相关设施权利归属、服务收费方式等；

5、物业服务内容（包括对业主入住、建立服务系统和服务网络，房屋共用部位、共用设施设备维修养护，公共绿化养护管理，公共秩序维护、车辆停放管理、消防等安全防范管理，装饰装修管理服务，公共环境卫生保洁，物业资料管理、客户服务和便民措施等）及服务标准；

6、财务管理，包括对物业服务费和专项维修资金的使用管理；

7、前期物业服务合同的签订说明以及业主临时公约的制订说明；

8、房屋质量保证文件和房屋使用说明情况；

9、招标人向中标人提供的物业管理条件或者优惠条件；

10、评标标准和评标方法，废标认定原则；

11、投标保证金的缴纳，对未中标人编制投标文件的经济补偿方法等；

12、招标人、中标人违约的责任；

13、招标文件解释和招标活动方案，包括现场踏勘、投标书送达地点及截止时间、开标时间及地点等；

14、其他招标事项的说明及法律法规规定的其他内容。

（五）物管科对申请表内容及相关备案材料进行审核，签字同意后方可进入下一程序。物管科对备案有异议的，在受理之日起3个工作日内向招标人提出，并出具整改意见书。没有异议的，同意发出招标公告或发出投标邀请书。

步骤二：招标公告发布或投标邀请书发出

招标人应制作招标公告并采用书面公告形式报物管科审核。

（一）招标公告发布：招标公告经物管科审核同意后，由招标人在《今日响水》报纸上刊登，并在县住建局指定网站上发布招标公告。网站上公告时间不少于3个工作日。

（二）涉及议标、邀请招标的项目，招标人须提出申请，经批准后方可实施。采用邀请招标方式的，应向3家以上的具有物业管理资质和物业管理实绩的企业发出投标邀请书。

（三）招标文件的发售时间最短不得少于2个工作日，公开招标的，从发售招标文件至递交投标文件截止日至少为20天。

（四）招标公告和投标邀请书应包括以下内容：

1、招标人的名称、地址、联系方式；

2、招标项目的基本情况（名称、地址、使用性质、建筑面积、物业管理用房面积、实施管理的时间）；

3、招标投标活动时间安排；

4、投标人资格条件、报名地点和期限；

5、投标人资格预审办法；

6、物业服务履约保证金；

7、获取招标文件的时间、地点、方法和相关费用等。步骤三：投标报名和投标人资格预审

（一）投标人按照招标公告或投标邀请书规定的时间和地址报名，报名前需携带符合招标公告（或投标邀请书）要求的相关有效证件材料，同时需出具负责项目投标活动相关事宜人员的介绍信或委托书。

（二）资格预审

报名结束后由招标人和物管科在3个工作日内对投标申请人，进行资格审核，最终确认投标人名单。不采用资格预审的直接发售招标文件；采用资格预审的，按照招标公告的要求审查，若资格预审合格的投标申请人过多，可选择不少于5家资格预审合格的作为投标人，并发售招标文件。

步骤四：现场踏勘

招标人根据物业管理项目的具体情况，可以在招标文件发出的5日内，组织招标文件收受人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等。

步骤五：招标答疑

（一）对招标文件收受人提出的疑问，招标人应当予以澄清或者以书面形式发送给所有的招标文件收受人。

（二）招标文件的澄清、修改。

1、招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，要在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，书面通知所有的招标文件收受人。

2、该澄清或修改的内容为招标文件的组成部分。招标人澄清或修改文件实质内容的，应当书面报送物管科备案。

3、投标人对招标文件有疑问需要澄清的，可以以书面形式向招标人提出。

步骤六：编制标底

（一）标底的用途：根据项目情况招标人设有标底的，可作为防止串通投标、分析投标合理的参考；并可作为投标人价格竞争值的考核依据。

（二）招标人对标底必须保密，不得向任何人透露已设的标底。

（三）招标人在开标的前一天完成标底的编制工作，标底在开标时公布。

步骤七：投标文件的编制

投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出明确回答。

投标文件内容如下：

（一）投标函；

（二）投标人授权委托书（法定代表人不出席招标投标活动的适用）；

（三）投标企业经营的法定相关证书、企业业绩情况等；

（四）投标测算和投标报价；

（五）物业管理方案及其管理服务承诺；

（六）招标文件要求提供的其他材料。

投标文件应当依次按封面、目录、序号（或概要）、内容、附件的格式顺序编制装订。

步骤八：投标

（一）投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将加盖投标人企业法人印章或法人代表印章后的投标文件密封送达招标地点；招标人或招标活动组织人收到投标文件后，应出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，不得启封投标文件。

（二）投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件及其补充、修改的投标文件，招标人应当拒收。

（三）投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人；补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应按照招标文件的规定送达、签收和保管。

（四）投标人不得弄虚作假，骗取中标。步骤九：组成评标委员会

（一）开标、评标的前一天下午，物管科在局纪检监察人员的监督下，从响水县物业管理招标投标评标专家库中随机抽取4名或6名，加上招标人代表1人组成5人或7人评标委员会。与投标人有利害关系的，不得成为评标委员会成员。

（二）评标委员会成员名单在开标前应当保密。

（三）评标委员会成员及参与评标的有关工作人员不得透露投标文件的评审情况。

步骤十：开标

（一）开标地点

开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点；

（二）工作人员

开标会由招标人或招标活动组织人（物管科）主持，并邀请所有投标人参加，物管科现场监督。

（三）宣布名单

由主持人宣布在投标截止时间前提交投标文件的投标人名单。

（四）检查密封情况

1、开标时，由投标人代表查验投标文件盖企业印鉴及密封的情况。

2、未按招标文件要求密封的或逾期送达或者未送达指定地点的，招标人不予受理。

（五）抽签决定开标先后顺序。

（六）唱标

1、所有有效投标文件经确认无误后，由工作人员当众拆封后现场宣读投标人名称、提供的主要服务内容及标准、投标报价和投标文件的其它主要内容。

2、监标人由物管科担任。

（七）记录

招标人或招标活动组织人对开标过程进行记录，由投标人代表和监督人员确认签字后存档备案。对开标全过程要保存影像资料。

（八）开标结束，主持人宣布暂时休会。步骤十一：评标

评标委员的成员应当独立、认真、公正、诚实、廉法地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。

（一）评标的准备

评标委员会成员应当编制供评标使用的相应表格，认真研究招标文件，至少应了解和熟悉以下内容：

1、招标目的；

2、招标物业的具体情况；

3、对投标人及投标书的要求；

4、物业管理服务内容及要求，包括招标文件中规定的主要技术要求、管理服务标准和其他条件；

5、招标文件规定的投标报价要求、评标准备、评标方法和在评标过程中考虑的相关因素。

（二）初步评审

1、评标委员会认定以下情形之一的，应作废标处理：

（1）投标文件无投标人印章和投标人法人代表签章或无法人代表签章授权委托的；

（2）投标文件载明的物业服务目标、内容、质量标准和管理措施明显不能满足招标文件规定要求的；

（3）投标报价项目、计算、报价方法不符合招标文件要求，影响到对投标报价评审比较的；或者同标准的服务项目投标人以明显低于同城市物业服务社会平均成本竞标的；

（4）投标文件超出招标文件，附加了招标人不能接受条件的；（5）发现投标人以他人名义投标、串通投标、以其他弄虚作假方式投标，或者以行贿手段谋取中标的。

2、评标委员会对投标文件中含义不明确，对同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容，要求投标人作必要的书面澄清或者书面说明，书面澄清或书面说明不得改变投标文件的实质性内容。

3、依法必须进行招标的前期物业管理项目的所有投标被评标委员会否决的，或者某一投标人被否决后使得投标人不足3个的，招标人应当重新招标。重新招标的程序由重新发布招标公告或投标邀请书开始。

（三）详细评审

评标委员会应当在保密的情况下，按照招标文件确定的评标标准和方法，对初步评审合格的投标文件进行进一步的评审和比较，并对评标结果签字确认。

1、评标方法一般采用综合评估法。（1）资信部分评审

评标委员会依据招标文件明确的评标标准和量化方法，对投标人资质等级、企业简历和管理业绩等有关情况，进行评比、打分。

（2）技术部分评审

评标委员会对投标文件中的物业服务内容、标准与服务承诺、人员配备、管理机构、管理方案及管理规章制度、人员配臵方案、物业服务费用收支测算等，进行评比、打分。

（3）商务部分评审

评标委员会对投标文件中的物业服务费、特约服务费和其他委托代理服务的费用等，进行评比、打分。

（4）投标答辩评审

评标委员会依据招标文件明确的评标标准和量化方法，对投标答辩人进行现场提问、考核、比较，并量化打分。

2、曾获国家、省、市物业管理示范（优秀）项目，在管并保持称号的或受到省、市物业管理行政主管部门表彰的投标人，评标应给予相应优惠分值。

（四）评标报告

评标委员会完成评标后，向招标人出具书面评标报告，阐明对各投标的评审和比较意见。评标报告应当如实记载以下主要内容：

（1）基本情况和数据表（2）评标委员会成员名单（3）抽签顺序（4）开标记录

（5）符合投标要求的企业一览表（6）废标情况说明

（7）评标标准、评标方法或者评标因素一览表（8）经评审的价格或者评分比较一览表（9）推荐的标明排列顺序的中标候选人名单（10）签定合同前要求处理的事宜（11）澄清、说明、补正等其它事项记要。评标报告由评标委员会全体成员签字，监督人签字。步骤十二：中标人的确定

（一）按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。

（二）招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定排名第一的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定排名第2的中标候选人为中标人，依此类推。

（三）招标人也可委托评标委员会直接确定中标人。步骤十三：招标结果公示

评标结束后，招标人应在3日内，在发布招标公告的网站上公示招标结果，公示期为7天。公示期满如无异议，招标方可向中标方发现中标通知书。

步骤十四：定标和发放中标通知书

招标人应当在投标有效期截止时限后的30日内确定中标人并向中标人发出中标通知书，同时将招标结果通知未中标的投标人，并及时退回未中标人的投标文件。

步骤十五：招标备案

（一）签订合同

招标人和中标人应当自中标通知书发出30日内，按照招标文件和中标人的投标文件签订前期物业服务合同；双方不得再行订立背离招标文件实质性内容的其他协议。

（二）备案时限

招标人应当自确定中标人30日内，向招标备案的物管科进行中标备案。

（三）备案资料

1、评标报告；

2、开标、评标记录；

3、中标通知书；

4、中标人的投标文件正本；

5、前期物业服务合同正本；

6、《临时管理规约》正本；

7、法律、法规、规章规定的其他材料。

（四）当中标人因不可抗力提出不能履行合同或经招标人、中标人双方协商同意中止履行合同的，应按本工作流程重新招标。

备注：单一业主或业主委员会经业主大会授权、或物业产权人（政府机关或物业产权部门）通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施物业管理的，可参照本工作流程。

附：物业招投标工作流程图

住房保障和物业管理科

前期物业管理招标书篇5

《》物业小区由开发建设。为推进物业管理服务的市场化运作，现决定按照建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》和市房地资源局《关于前期物业管理招投标的若干规定》的规定，采用（公开/邀请）招标的方式选聘本项目的物业管理企业。

一、《》住宅物业基本情况概述

本项目建造的物业类型为：。

地块四至范围：东至路，西至路，南至路，北至路（或见附图）。

本项目总用地面积平方米。用地构成为：物业用地平方米；道路用地平方米；公建用地平方米；绿化用地平方米。

本项目总建筑面积平方米。其中地下总建筑面积平方米；地上总建筑面积平方米（住宅建筑面积平方米，非住宅建筑面积平方米，其他物业建筑面积平方米）。

本项目共计建筑物幢（其中住宅幢，非住宅平方米）；建筑结构为。

本项目的建筑覆盖率为%；综合容积率；绿化率%；绿化面积平方米；集中绿化率%；集中绿化面积平方米。

本项目规划建设机动停车位364个，其中地上停车位个，地下停车位个；按照规划设计建造了非机动车停车位。本项目已于年月开工建设，共分期开发建设。

六、投标人的条件

1、依法注册登记、具有独立法人资格，并有级以上物业管理资质的物业管理企业；

2、具有经营管理相似物业万平方米以上的管理经验；

七、投标文件的编制要求

1、管理服务理念和目标

要求结合本项目的规划布局，建筑风格，智能化硬件设施配置及本物业使用性质特点，提出物业管理服务定位、目标及具体实施措施。

2、项目管理机构运作方法及管理制度

编制项目管理机构、工作职能组织运行图，阐述项目经理（小区经理）的管理职责、内部管理的职责分工、日常管理制度和考核办法目录。

3、管理服务人员配置

拟配小区（项目）经理、主要工程技术管理人员的姓名，年龄、学历、职称，以及相似工作岗位工作年限，经历；其他岗位人员拟配人选，数量，职称。

4、物业管理用房及相应管理设施的配置

提供物业管理用房的使用计划、办公经费的投入预算、开办费筹措和处理意向。

5、物业管理费用的收支预案

按照本物业的使用性质，分项计算出本项目范围内住宅和非住宅收取的物业管理费（每平方米建筑面积），以及各项管理费用支出计划与数额。

6、物业管理服务分项标准与承诺

（1）房屋及配套设施设备和相关场地的管理标准与完好率承诺；

（2）房屋零星小修、急修质量标准和保质期承诺；

（3）维修工程质量合格率和回访验收率承诺；

（4）电梯、水泵等大型机电设备维修保养标准和完好率承诺；

（5）街坊道路、小区绿化、住宅楼道、楼梯、门厅及非住宅物业场所等公共部位24小时内保洁次数与洁净程度承诺；

（6）街坊道路、路灯、草坪及住宅内楼道公共灯具设备完好率和亮灯率承诺；

（7）住宅和非住宅物业建筑、地下停车库内消防设施管护措施与承诺；

（8）小区街坊道路管护措施和完好率承诺；

（9）小区绿化乔灌木、草坪和园林建筑附属设施的管护标准措施和苗木成活率承诺；

（10）管理服务质量投诉处理及时率承诺；

（11）业主及使用人对管理服务满意度及对满意度测评方法的承诺；

（12）

（13）

7、物业的维修养护管理，保洁、保安、护绿工作的实施方案

（1）对业主、使用人自用部位提供维修服务的措施；

（2）物业管理区域内共用设施设备的维修措施；

（3）业主、使用人装饰、装修物业的管理措施；

（4）住宅外墙或建筑物发生危险，影响他人安全时的工作预案；

（5）保障物业管理区域内环境清洁度的措施；

（6）物业管理区域内保安24小时值勤，巡视重点部位24小时监控的岗位责任描述；

（7）小区绿化（乔灌木草坪及其他附属设施）按季节维护、保养项目和措施；

（8）

（9）

8、物业维修和管理的应急措施

（1）业主、使用人自用部位突然断水、断电、无煤气的应急措施；

（2）小区物业管理范围突然断水、断电、无煤气的应急措施；

（3）业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施；

（4）雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施；

（5）电梯突然停运或机电故障的应急措施；

（6）发生火警时的的应急措施。

9、丰富社区文化，加强业主相互沟通的具体措施。

10、智能化设施的管理与维修方案。

11、施工噪声控制等与业主生活密切相关事项的应对预案。

12、提供《业主临时公约》的建议稿。

八、投标报价要求

1、根据本招标文件的要求，表明对本项目的物业管理总收费报价金额、分项收费报价金额及测算依据。

报价计算单位为建筑面积元/每平方米/月。

2、说明物业服务费的结算形式（包干制/酬金制/）。

3、4、九、投标书送达的要求

1、投标单位应于200年月日时分前至招标工作小组购买标书，每套标书收取成本费元整并同时缴纳投标保证金元整。未中标者在招标人确定中标人后的5日内退还保证金，利息不计。

2、招标人定于200年月日时分约请投标人在施工现场集中后，共同踏勘招标物业现场并答疑。

3、投标单位应根据本招标文件的要求，编制投标书共套，并加盖投标企业法定代表人印章，密封后于200

年月日时分截标前，送达招标人指定的投标箱内，招标人将出具收件证明。逾期送达的，视作为放弃投标。

投标人在截标前可书面通知招标人补充修改或撤回已提交的投标文件。经补充修改的内容为投标文件的组成部分。投标人在截标后送达经补充修改的投标文件，招标人有权拒收。

4、投标文件有下列情形之一的，投标文件无效：

（1）未密封的；

（2）未加盖投标单位法定代表人与投标单位印章的；

（3）未能按照招标文件要求编制的；

（4）逾期送达的。

十、开标的时间，地点，方法与程序

1、开标的时间地址。

2、开标的方法与程序。

十一、评标标准和评标办法

1、招标人根据有关规定，本项目的评标委员会成员共设人。其中，招标人指派人，由招标人从市房地资源局建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定物业管理专家成员人。

2、招标人、开标、评标会议定于200年月日时分，在路弄号室召开。由评审委员会分别对投标书编制和投标人陈述与答辩进行评审。其中投标书编制占总分的%，投标人陈述与答辩占总分的%。

3、4、十二、中标人的确定及物业服务合同的签订

1、招标人在投标文件截止之日起的日内（最长不超过30日）确定中标人，并向中标人发出中标通知书；

招标人在向中标人发出中标通知书向中标人发出中标通知书的同时，将中标结果通知所有未中标的投标人，并返还其投标书。

2、招标人和中标人在向中标人发出中标通知书发出之日起的30日内，按照招标文件和中标人的投标文件以书面形式签订物业服务合同。

3、4、十三、其他事项的说明

1、本招标项目物业管理服务费收费标准，按照中标价格确定。

2、投标人根据《关于前期物业管理招投标的若干规定》在投标过程中投标人如有违法、违纪、违规行为的，一经查实取消本次投标资格，已经中标的取消中标资格，保证金不予退还，由此造成的经济损失、招标人有权要求予以赔偿。

3、由于中标人悔标而未能在规定时间内与招标人签订管理服务合同的，本次招投标的全部费用由中标人承担。

4、投标人应表明对招标人在招标邀请书，招标文件中所提出的规定和要求表示理解；应表明投标书连同招标者的书面中标通知均具有法律约束力；应表明投标报价的有效期自至。

5、投标人应提供公司营业执照、法定代表人证明、物业管理资质等级证书、法人代表的授权委托书和等证明文件，并概要介绍本公司的资质等级，以往管理业绩等情况。

6、7、十四、招标人及联系方式

招标人：

地址：

电话：

邮编：

联系人：

（单位公章）

二○○年月日

附件：1.物业主要设施设备的配置及说明

2.物业公建配套设施及说明

附件1

物业主要设施设备的配置及说明

一、给水、排水、排污设施设备配置状况。

二、供电、供气设施设备配置状况。

三、垃圾处理设施设备配置状况。

四、小区出入口共计处；分设在路，路和路。

五、小区智能化设备的配置。

六、设施设备的主要技术参数和指标

七、附件2

宁波市前期物业管理招投标程序篇6

宁波市前期物业管理招投标程序

一、申请

由开发建设单位向辖区物业主管部门提交前期物业服务书面招标申请。

二、审核

辖区物业主管部门在收到书面招标申请书7日内，对申报招标的物业项目应按规定落实到位的物业资金、用房及有关条件进行审核。审核通过的，予以办理招标登记手续。

三、编制招标文件

招标文件由招标单位负责编制，招标单位测算的物业管理有关收费标准报市物价部门备案。

四、招标领导小组会议

召开辖区物业管理招标领导小组会议，审议招标文件，确定招标方式、投标单位资格、投标单位确定方式、评标标准、定标办法，形成会议纪要，报市物业管理主管部门备案。

五、发布招标公告

按确定招标方式由招标单位发布招标公告。公开招标应当自核准之日起1个月内通过新闻媒介（市三区、高新区、东钱湖旅游渡假区统一在《宁波日报》上发布，其他县市区可在当地主要媒体上发布）公开发布招标公告，同时在宁波建设委员会网上发布。招标公告期应为5个工作日。

六、报名及审核

具备招标条件的物业服务企业按规定时间携投标意向书、资质证书和营业执照、管理业绩证明、法定代表人或委托代理人等招标文件要求的其他有关资料到辖区招标办公室报名。

由辖区招标办审核投标单位的资格和有关资料，并按招标文件要求确定投标入围单位，再由招标单位书面通知其参加招标预备会。

实行公开招标的，参加投标的单位不得少于3家；少于3家的，应重新发布招标公告，如第二次公告后，申请投标的单位仍少于3家的，经辖区物业主管部门同意并报市物业主管部门备案，可以协议方式选聘相应资质的物业服务企业。

七、招标预备会

1、投标单位向辖区招标办交纳投标保证金、递交投标保证书、领取招投文件；逾期不交纳投标保证金的，取消投标资格。

2、由辖区招标办公室组织招标单位对招标文件进行答疑，有必要的，组织投标单位到招标项目现场查勘。

八、投标文件制作

投标单位收到招标文件之日起20日内按招标文件要求完成投标文件（投标文件分为主、附属标书两部分）制作，并按招标文件要求密封，在规定时间送到指定地点。

九、开标、评标、决标（一个工作日）

（一）标书确认（上午）

公证人员查看投标文件密封情况，并统一启封、查证投标文件的有效性，公布有效投标单位。公证人员把主标书自行作好标记，交辖区招标办公室收存。如有效的投标单位少于3家的，中止招标程序，招标人应重新

组织招标。

（二）评委抽取（上午）

在辖区招标办的监督下，由公证机构在评委库中抽取评委。招标人无推荐单位的，除招标人选派的一名评委外，其余评委应当从评委库中随机抽取确定。招标人有推荐投标申请人的，则不得选派评委参与评标，市三区、高新区、东钱湖旅游度假区的评委从市物业管理评委库中随机抽取确定，其他县（市）区的评委在辖区的评委库中随机抽取确定。

（三）主标书评审（上午）

辖区招标办将主标书发给评委，评委在限定时间和地点独立完成主标书评审工作，主标书评分表经评委评分和签名后，现场密封，交至辖区招标办。

（四）现场答辩（下午）

辖区招标办召开现场答辩评标、定标大会。现场答辩、定标大会程序如下：

1、现场答辩评标、定标大会由辖区招标办派人主持，公证机构到场全程公证；

2、投标单位提前半小时到场，向公证人员申报参加答辩人员名单。公证机构对答辩人员进行资格审查。每个投标人的答辩人员为3人；

3、主持人公布评委、投标单位和公证机构名单；

4、投标人现场抽取答辩顺序号；

5、投标单位按顺序进场陈述、答辩。投标人现场陈述时间在15分钟内，现场答辩采取评委提问的形式进行，评委提问顺序由投标单位抽签确定；

6、评委对投标人现场陈述、答辩进行独立评分，经签名后递交公证人员收存；

7、答辩评分统计结束后，公证机构现场验证密封的主标书评分表后启封、公布各投标人的主标书得分；

8、统计并公布每个投标人的最终得分值；

9、以综合评分最高者中标。在投标人综合得分一致的情况下，以主标书得分高者中标；

10、招标人委托评标委员会宣布中标人，公证机构宣读公证词；

11、招标人向中标人发中标通知书；

12、会议主持人宣布评标、定标会议结束。

十、中标公示

中标结果应当于定标次日在宁波市建设委员会网上公示，公示期为3天。中标公示应当载明招标人和中标人的名称和地址，招标项目的基本情况、招标方式、开标时间，负责受理投诉的单位等。必要时，可同时在当地主要媒介上进行公示

十一、签订前期物业服务合同。

中标通知书发出后5日内，中标单位和招标单位应当按照招标文件、投标文件和参照《宁波市前期物业服务合同》（示范文本）签订委托合同，并报辖区物业管理主管部门备案。

十二、办理相关移交工作。

前期物业管理招标投标工作的通知篇7

招标前期准备工作, 主要包括招标文件的编写, 工程量清单的编制以及招标控制价的编制等工作。本文通过几个已结算的工程实例探讨造价变化的原因, 综合分析和评价招标前期准备工作在工程造价控制中的作用, 为工程造价管理提供借鉴。

一、招标文件编制注意的问题

工程招标文件是造价控制的总纲, 同时也是造价控制的“基本法”。在项目招标工作中, 只有把造价控制思想贯彻到招标范围的各款条文, 并最终体现在合同文件上, 才能形成以招标文件为核心的造价控制体系。要通过招标有效地掌控工程造价, 必须紧紧围绕招投标文件做文章, 贯彻招标文件的造价控制思路, 依据文件来制定量化、细致、专业的条款, 并采用科学、有效的造价控制手段。因此, 严谨、科学地编制招标文件在工程造价控制中非常重要。

首先, 招标文件编制要有针对性。招标文件各项条款的含义和要求必须明确, 确保全面反映建设项目中实际相对应的需求, 不能含糊地留下可歧义的解释。招标人应对所发包工程的功能、概况和招标范围进行准确地描述。表1为某单位三个基本建设工程项目因招标范围不清晰而导致结算变化的数据。从工程结算及金额来看, 因招标范围不清晰而导致结算变化的费用占增加费用的2%~7%。

其次, 要明确技术指标、工艺方法、质量验收标准以及工期要求。对不同的质量要求, 如是合格还是优良, 是否要求工程获什么层次的奖项, 都应明确提出。投标人就要根据不同的要求, 采取不一样的技术措施, 从而产生的费用也不同, 这必须要求投标人全面细致的考虑。对于工期的要求, 一般普通工程都是根据定额工期执行的, 特殊项目要求提前工期的, 应在招标文件中明确阐述, 否则将成为今后中标人索赔的依据。如表2中的某单位学生公寓, 原定工期400天, 因配合学校招生, 将工期缩短到300天。因没有详细告知投标人, 结算时, 投标人就对赶工期增加的措施费进行了索赔, 索赔增加的金额占到总造价的10.32%。

再次, 招标文件要编制得尽量详细, 因为商务条款说明直接影响到投标人的报价。在编制招标文件时, 应详细阐明地理环境、地质条件等影响施工报价的外在要素, 减少投标人在拟定投标方案时的误判, 避免出现投标人将错就错的不平衡报价现象。

最后, 招标文件中要明确合同的形式, 并要涵盖合同的主要条款。根据项目各自的特点和对应的需求, 确定一种合理有保护性的合同价格形式。选择恰当的合同类型, 有利于取得具有竞争性的报价结果, 也可合理分担合同履行过程中的风险。

二、工程量清单编制工作注意的问题

自2003年7月1日起, 《建设工程工程量清单计价规范》在全国范围内正式实施以来, 工程造价管理发生了很大的变化, 由传统“量价合一”的计划模式向“量价分离”的市场模式转变。住房和城乡建设部在总结多年的实践经验和执行中存在问题的基础上制定并出台了新的《工程量清单计价规范》 (GB50500—2008) 。新规范中1.0.3条款明确指出“全部使用国有资产投资或国有资产投资为主的工程建设项目, 必须采用工程量清单计价”, 这就使得工程量清单成为了招标和投标方关注的焦点。

工程量清单是招标人编制招标控制价和投标人编制报价的直接依据, 它为投标人提供了一个共同的具有竞争性的投标平台。《工程量清单计价规范》对清单计价的指导思想进行了进一步的深化, 明确了招标人对编制的工程量清单的准确性和完整性负责。因此, 做好了清单编制工作, 可以避免因清单编制不详尽造成施工阶段索赔现象的发生。但在现实工程建设中, 因清单编制不详尽和不完善造成的争议与索赔现象频频发生, 导致控制造价的难度加大。在工程量清单编制时主要注意以下几个问题, 并采取相应的控制措施。

1、不漏项和错项, 确保计价项目的正确性。

为了保证工程量清单编制栏目不错项、不漏项和对应清单量的准确性, 建立造价咨询单位名录库, 随机邀请两家造价咨询单位同时对同一工程独立地进行工程量清单编制, 之后进行相互比对、核实, 纠正量和项的错误, 最后确定工程量清单。从某单位8#、9#住宅楼和学生公寓这两项工程的实际结算结果来看, 少项和漏项失误造成中标人索赔的为零。这种方式不失为确保计价项目准确性的一个好办法。

2、项目特征描述要准确和完整。

分部分项的工程量清单项目, 以下内容必须描述:第一, 对涉及正确计量的内容必须描述, 如门窗洞口尺寸。第二, 对涉及结构要求的内容必须描述, 如砼强度等级。第三, 对涉及质量要求的必须描述, 如油漆品种;第四, 对涉及安装、铺贴方式的内容必须描述, 如钢管连接方式, 砖铺贴方式等。例如西大门门楼工程, 由于贴石材的子栏目中对阳角粘贴石材的方式没有描述;施工过程中, 中标人将石材按45°磨边后碰角粘贴。结算时, 中标人以描述不清为由要求索赔。仅此一项就增加金额2.43万元, 占增长额的2.86%。

3、选择适合的计量单位, 更便于今后工程决算。

如桩基, 计量单位是“根”, 若在施工过程中, 桩的长度发生变化, 综合单价就要发生变化, 必须重新组价;若采用“立方”为单位, 在正常范围内, 则只需算出变化的量而综合单价不会发生变化。

4、工程量清单要有预控性。

对今后施工过程中可能发生费用的地方及时提醒投标人。如水磨石地面施工产生的泥浆处理和人工挖空桩的入岩费等就应该在措施项目清单或项目特征中详细提示, 以减少中标后的索赔现象。

三、招标控制价编制工作应注意的问题

首次提出了“招标控制价”。所谓招标控制价就是招标人发包工程的最高限价。编制招标控制价的依据是:国家或省级或行业建设行政主管部门颁布的消耗量定额、费用定额以及工程造价管理机构发布的材料价格信息或市场信息。合理的招标控制价, 应该真实反映社会平均水平下的工程成本。

招标控制价由分部分项工程费用、措施项目费用、其他项目费用、规费和税金组成。分部分项工程费用一般占整个工程造价的80%。

分部分项工程费用=工程量×综合单价

由此可知, 招标控制价编制是否合理, 取决于综合单价的合理性。而影响综合单价的主要因素就是材料价格。编制招标控制价, 首先应做好市场调研。对常用建筑材料推行品牌系列制度, 获取使用材料的暂估价, 这样才能使综合单价更趋于合理。所谓市场调研, 就是招标人对工程涉及的主要材料、设备的品牌、品质、规格和技术指标以及相对应的价格信息掌握的过程。而暂估价是招标人在工程量清单中提供的用于支付必然要发生但暂时不能确定价格的材料以及专业工程的金额。

从市场调研和暂估价定义上可以看出, 二者是相互关联的。在市场调研的基础上推行品牌制度, 意在使约束招标人编制招标控制价的同时, 也使得投标人编制投标报价时在相同的信息平台上竞争, 并为今后施工过程中的质量控制做了很好的铺垫。当前, 在招投标过程中, 投标人都希望减少自身的风险, 或者说还没有根本上从定额计价模式转变到清单计价的模式来, 往往要求招标人给出一系列材料的暂估价, 而招标人在未进行市场充分调研的情况下给出材料暂估计, 对工程造价毫无可控性。投标人中标后, 由于无品牌参数可控, 再加上招、投标人信息不对称, 对不利于自己的暂估价要求逐一调整, 而找出各种理由拒绝调整对自己有利的暂估价, 以次充好或以低档充高档, 达到增加工程费用的目的, 这些成为结算审计过程中争执的焦点。

表3为某单位学生公寓楼材料暂估价调整表, 从该表中工程结算结果看, 招标人在编制招标控制价给出的材料暂估价, 大多成为中标人结算时材料价格的“起步价”。结算结果表明, 仅材料暂估价与结算价调整这一项, 就增加了32.26万元, 占项目增加总金额的8.32%。若引进品牌系列, 提出材料的品质、规格以及技术参数的要求, 无论是招标人还是投标人自然会根据市场行情, 给出与质量统一的合理价格, 结算时自然无材料价格调整之说。编制招标控制价时提供的无根据的材料暂估价, 实际上只能成为投标人规避风险的保护伞。

因此, 通过市场调研, 把不确定的品牌、品质、规格、技术指标变为确定的, 确保招标控制价、投标报价有据可依、基准统一、减小投标报价的离散度。避免或减少暂估价的发生。其次, 在编制招标价时, 要会合理使用好暂估价。对图纸设计深度不够完善的专业工程如玻璃幕墙工程或新型材料使用暂估价, 确保招标控制价及投标报价的合理性。

四、结语

工程造价控制是一项复杂的系统工程。在重视设计阶段造价控制的同时, 更不可忽视实施阶段对工程造价的影响。做好招标前的准备工作, 成为实施阶段造价控制的基础。招标人编写条理清晰的招标文件, 提供不漏项、不错项以及准确和完整的表述项目特征的工程量清单非常重要。同时在编制与社会平均水平相符合的招标控制价时, 应注重市场调研, 处理好品牌与暂定价之间的关系。做好上述招标前期准备工作, 才可有效地控制工程造价。

摘要：建设工程造价控制是一项集经济、技术、管理于一体的综合性系统工程, 它贯穿于工程建设的各个阶段。作为招标人, 只有做好招标前期的准备工作, 才能实现工程造价的有效控制。本文通过工程结算案例的具体数据, 阐明招标前期准备工作在造价控制中的作用。提出在编写招标文件、工程量清单编制和招标控制价编制中应注意的问题, 为工程造价管理提供借鉴。

关键词：招标前期准备工作,招标文件,工程量清单,招标控制价,工程造价控制

参考文献

[1]中华人民共和国住房与城乡建设部:建设工程工程量清单计价规范[M].北京:中国计划出版社, 2008.

[2]和希顺、林汉:全过程造价管理模式下的工程造价控制分析[J].华中农业大学学报 (社会科学版) , 2009 (6) .

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[7]张正明:从工程招投标中存在的问题谈建筑合同管理前期介入的重要性[J].建筑施工, 2005 (6) .

浅谈如何加强招投标工作的管理篇8

关键词:招投标;管理;监督

中图分类号:F407.9 文献标识码:A 文章编号:1000-8136(2010)09-0062-02

随着我国市场经济的飞速发展,按照《中华人民共和国招标投标法》的规定,在工程项目建设中推行招标投标的活动已经取得了明显的效果,其作用越来越重要。特别是近年来一批投资巨大、建设周期长、技术含量高、社会影响大的工程项目的招投标工作管理已经逐步成熟,甚至达到国家先进水平,得到了社会各界的好评。但是,我国的招标管理工作还不够全面,有许多地方还存在问题需要进一步的完善。

1加强招投标工作的监督与管理

为了进一步完善招投标的管理工作,国家相关部门必须要加强对招投标工作的监督和管理。稽查人员在对重大建设项目的招投标工作过程进行监督和检查时,可以采取经常性稽查和专项稽查两种方式。经常性稽查的方式主要是指针对建设项目所有招标投标活动进行全程的跟踪和监控;专项性稽查主要是指对建设项目招标投标活动实施具体项目的抽查。在具体的稽查工作中,稽查人员首先要对招投标当事人和其他行政监督部门的招投标行为进行监督检查,查看他们的行为是否符合相关的法律法规和标准的操作程序;其次要对招投标的有关文件、资料进行检查,对其真实性、合法性进行检查核实,对招投标的资格预审、开标、评标、定标过程进行调查核实,保证一切程序和文件都符合相关规定;最后要对招投标的结果进行调查核实。

2规范和完善有形建筑市场

有形建筑市场即建设工程交易中心,是经过政府主管部门批准,为建设工程交易活动提供服务的场所。实践证明,设立有形市场是我国建设工程领域的一项有益的措施,其对增进建设工程交易透明度,加强对建设工程交易活动的管理,有着重要的作用。但是,当前我国建筑市场发育不成熟,有关部门管理不到位,出现了一些规避招标或者假招标的行为,因此,可以通过建设健全和规范的有形建筑市场的方式来加以解决。

首先,完善有形市场的服务功能。有形建筑市场要为建筑工程招投标活动,包括开标、评标、定标等,提供设施齐全、服务规范的场所;收集、存储和发布招投标信息及中标公告、政策法规信息、企业信息、材料设备信息、技术和人才信息、分包信息等,为建筑工程交易过程提供各方面的信息咨询服务;为政府主管部门实施监督和管理提供有力条件。有形建筑市场要积极完善并开拓服务功能,为总包、分包双方依法开展经营活动提供优良的服务。

其次,加强有形建筑市场设施建设。有形建筑市场要加强计算机管理系统和相关网络建设,建立和充实相关数据库,提高信息化服务水平。要尽快完善计算机信息管理系统,并尽可能形成全国联网。有条件的地区可以在公众网设立“窗口”,提供信息发布、投标咨询、网上报名及接收材料、网上公布评标结果等各种服务,提高建设工程交易活动操作的透明度。

再次,加强监管,规范运行。政府有关部门应该按各自的职责,加强对有形建筑市场的指导,依法对建筑工程交易活动实施监管,查处招投标活动中的违法行为,监察机构要在有形建筑市场建立举报制度,积极、认真接受群众的检举和举报。而有形建筑市场发现建筑工程交易招投标活动中的违法行为,负有及时向相关部门举报的责任,并协助当地政府部门进行调查。在征得招投标人的同意后,有形建筑市场应该妥善的保存建设工程交易活动中产生的相关资料、原始记录等,制定相应的查询制度和保密措施,以便于相关部门的监察和管理。

此外,必须要加强制度建设,严格内部人员的管理。有形建筑市场中的内部人员不得参与评标、定标等活动;严禁向建设单位推荐投标单位;不得以任何方式透露内部信息以谋求私利;在履行职责时,碰到与本人或直系亲属有利害关系的情形,应当回避。对违反上述规定的人员要进行严厉的处罚,涉嫌犯罪的要移送司法机关。

3细化优化管理细节

目前,由于各个地区、各部门还没有统一的招标规范文本,定量评分弹性较大,使《招标投标法》实施起来很困难。因此,还存在幕后交易、权钱交易、暗箱操作等违法行为。如邀标项目的投标,有的招标人以考察为名,先了解参加邀请投标单位的优势和劣势,然后针对有倾向的投标人采取加大投标硬件和缩小标底分的差距等非法手段搞招投标,使招投标表面公开,实际上形同虚设,招投标失去了本身的意义。

针对上述情况,各地各行业都应该结合招投标的工作实际,细化管理细节,制定有效的管理办法或者实施细则,从管理细则中限定非法行为,优化投标工作社会整体效果。

首先,招投标工程的标底和投标报价一般应该采用综合单价法编制。标底依照省、市建设行政主管部门颁发的各类工程预算定额消耗量标准、费用标准、计价相关规定以及招标文件的要求,并参照市造价站发布的材料市场信息参考价进行编制,对施工图以外发生的特殊施工措施等费用应该根据施工现场条件、市场因素予以考虑,并列入标底。招标文件中的工程类别、建设工期等计价标准,应该执行省市建设单位行政主管部门制定的相关规定。标底应该保证编制质量,不得高估冒估、不得随意压价。标底成果文件应该由编制单位的造价工程师签字并加以盖章,签字人应该对成果文件负责。

其次,投标报价应该满足招标文件的要求,参照省市建设行政管理部门颁发的工程预算定额消耗量标准及费用标准,或者依据企业定额,根据市场价格及投标人实际情况自主报价,但是不能低于成本价竞标。

4结束语

总之,建筑工程的招投标制度,是保证建筑工程项目交易公开公平、公正,保证建筑市场交易秩序有效进行的制度保障。政府及相关部门应该着力加强对招投标制度的完善,对建设市场的招投标行为进行有效的监督和管理,保证我国各项建设事业的顺利展开。

参考文献

1 丁士昭.建设工程项目管理[M].北京:中国建筑工业出版社,2004

2 成虎.工程项目管理[M].北京:中国建筑工业出版社,2001

3 何汝彩.工程成本的全过程控制和管理[J].广东建材,2000

4 董坚.高校基建工程造价的全过程控制[J].山西建筑,2007

How to of Strengthening the Work of Bid Management

Liang Zhengyi

Abstract: Implement the system of competitive bidding in project construction, to meet the needs of socialist market economy system development, accord with the management mode of the economic law of building market, is favorable to the norm and completion of the building market, favorable to the construction of our country adapt to the economic globalization and integrate with the convention of market of international building. So, in the present necessary management that strengthens the bidding work further.

前期物业管理招标投标工作的通知篇9

项目名称：攸县西阁廉租房住宅小区

项目概况：该项目位于攸县江桥办事处西阁社区，总占地面积31133平方米，总建筑面积61183㎡，总户数1228户，物业用房面积为200㎡。

招标内容：攸县西阁廉租房住宅小区前期物业管理招标

招标报名条件：在攸县范围内具有三级（含三级）以上资质的物业公司，报名时携带公司营业执照、资质证书及公司简介等资料，交复印件，核原件。

报名时间：2014年6月9日至2014年6月13日止

报名地点：攸县房产局物业管理办公室

联系人：谭健

联系电话：4259060

前期物业管理招标投标工作的通知篇10

第一条为进一步规范我市国有土地使用权公开出让行为，明确相关职能部门的分工和前期工作单位的职责，根据《厦门市人民政府办公厅关于进一步规范我市经营性土地招标拍卖挂牌出让工作的通知》、厦门市土地管理委员会第二十一次会议的要求，制定本标准。本标准适用于本市范围内所有国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让前期工作。

第二条市规划局、市国土资源与房产管理局(以下简称市国土房产局)、市发展和改革委员会、市财政局、市物价局、市建设与管理局、市监察局、市土地开发总公司(以下简称市土总)、市城市规划设计研究院等部门组成土地出让方案初审小组，市政、水务、电业等相关部门予以配合，联合审查拟出让项目的前期工作以及土地出让方案。

第三条出让市级储备用地的工作由市土总作为前期工作责任单位，承担相应的具体工作;出让区级储备用地的工作由各区政府作为前期工作责任单位，并指定区属机构承担具体工作。

市土总全面负责调查拟出让项目前期完成情况，前期工作责任单位予以配合。具体工作详见本标准第四至八条。

第四条按照“双月8日加9月8日成交土地”和年度土地出让计划、年度土地出让收支预算的要求，市国土房产局等部门安排每批次拟出让项目，土地出让方案初审小组于成交日上个双月10日与7月10日前召开初审会，联合审查拟于双月8日与9月8日成交项目，通过初审会审查后项目提交成交日上个双月与7月土地管理委员会审议。

前期工作责任单位在初审小组召开初审会前45天根据年度出让计划提出每批次拟出让项目报市国土房产局与市规划局，市规划局于成交日上个双月7日与7月7日前确定每批次出让项目的规划设计条件和规划咨询设计方案。

前期工作责任单位于成交日上个双月3日与7月3日前按本标准第四至八条完成每批次拟出让项目前期工作并向市国土房产局提交关于土地出让方案的意见，同时抄送市土总。

市土总于成交日上个双月3日与7月3日前完成每批次拟出让项目前期工作调查，于成交日上个双月8日与7月8日前完成前期工作调查报告并制作土地出让方案报初审会审查。

第五条拟出让项目必须完成农转用、征地、拆迁安置工作。涉及农转用的项目，必须具备农转用批准文件、用地批文等证明文件;涉及征地的项目，必须具备征地协议书、土地交接书等证明文件;涉及拆迁的项目，必须具备完成拆迁安置、移交手续等证明文件。

第六条拟出让项目土地的初始、变更、抵押、注销登记和查封等土地权利状态项目前期责任单位应到市房地产交易权籍登记中心查询，市房地产交易权籍登记中心应予以协助。

拟出让项目土地为原已批国有土地的，必须收回，解除抵押等他项权利，注销原土地登记，具体由项目前期工作责任单位负责落实。

第七条拟出让项目的场地应达到以下条件：

(一)按照四至坐标进行放样界定出让用地范围并修建围墙。

(二)拆除(迁移)地上建构筑物及其附属设施(包括但不限于房屋、坟墓、杆线、广告牌、树木、排洪渠等)。

(三)充分调查处理地下埋藏物情况(如地下管线、人防工事等)，若因情况不详或不实，土地取得方在施工中发现新情况新问题后应立即报告，前期工作单位应在接到报告后立即处理并同时报相关主管部门，处理经费纳入前期开发成本。

(四)按以下要求进行场地处理：

1、地块所在片区已编制修建性详规并通过规划局审定的，按该片区修建性详规中要求的场地标高平整场地;