前期物业管理

前期物业管理（精选12篇）

前期物业管理 篇1

作为房地产综合开发过程的最后环节, 物业管理和房地产开发的其他环节有着紧密的联系。良好的物业配套条件是良好的物业管理的前提。在实际工作中, 有不少开发商前期不重视物业管理企业的前期介入, 后期又喜欢把工程尾巴留给物业管理企业 (甩包袱) , 而物业管理企业又无能力解决, 最终造成服务不到位、业主和住户往往怨声载道。所以说, 物业管理问题的彻底解决, 必须从房地产开发环节的始端抓起。

一、物业前期介入的重要性

现代建筑的设计越来越复杂, 技术含量越来越高, 建设周期越来越长, 安装和施工难度越来越大, 为了保证物业的正常使用, 及时发现并纠正物业规划设计中的各种缺陷、建筑施工阶段出现的种种问题, 有利于对物业实施更有效的管理, 减少物业管理中的矛盾和纠纷, 保障物业管理企业的合法权益并规避风险。物业管理企业提前介入物业的开发和建设, 对完善物业的使用功能、确保物业的建设质量, 具有不可替代的重要作用。

(一) 物业管理的前期介入有助于杜绝前期设计施工阶段留下隐患

规划设计是决定今后物业管理能够提供高效、精简而优质的服务的关键。由于规划设计人员往往依据技术标准及从建筑规划角度进行设计, 对于管理的要求考虑不足, 这时就需要管理人员从便于今后管理、降低管理成本的角度去提供意见, 由设计人员根据意见综合考虑后加以实施, 从而在项目的源头为管理创造条件。管理公司在本阶段可以根据发展商的投资预算、物业档次等前提条件, 从整体环境设计、封闭管理、硬件设施设备配备及安装位置、娱乐服务的原则来提出建议甚至要求。物业的设计人员不是专业的物业管理者, 其在制定设计方案时, 不可能将后期的物业管理中可能出现的问题考虑周到。同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔, 建筑技术以及人们生活水平的提高都可能是涉及方案落伍。物业管理者作为物业的维护者, 在长期的实际工作中对物业可能出现的种种问题了解比较清楚, 尤其提出必要的建议, 即可避免因设计失误而给物业管理带来的麻烦。同时在施工过程中, 虽然工程监理人员对物业进行了监督, 但由于各种主观因素的影响会使其做出一些不恰当的抉择或更可能在无关大局的可松可紧的问题上放弃原则。物业管理单位则不同, 因为其不得不在日后继续与此物业打交道, 在关系到切身利益的条件下, 它可能比工程监理人员的要求更为严格, 工作更为细致、周密。

(二) 物业前期介入管理可以为业主把好验收关

房地产开发经过多年的发展, 从以生产为龙头的建设阶段, 以卖房为龙头的销售阶段, 已经发展到现代房地产开发的营销为龙头导向的阶段。物业管理公司的职能和业主服务要求也相应发生了变化, 不再停留在物业管理公司只要搞好后期管理服务上, 还要求借助物业管理熟悉掌握房屋和设备使用管理的专业优势, 前期介入管理开发阶段, 共同参与物业的规划。设计、施工、验收等工作, 保证物业建设的设计合理和质量良好。

作为业主的管家从物业前期介入管理开始为维护业主口业主与发展商共同的利益, 拟定物业管理公约, 清楚界定发展商、小业主及物业管理公司三者之间的权利与义务, 建立完善的物业管理档案系统, 拟定各项安全管理制度和各种紧急情况处理程序, 在入伙前了解各工程及设备情况, 参与施工管理和设备调试工作。物业管理公司在接管物业前为维护全体业主 (使用人) 的利益以及自身的合法权益, 并先于业主入住 (使用) 之前进行, 从确保物业的正常使用功能和管理基础出发, 代表业主对即将交付使用的物业的质量、管理资料、配套设施等进行的综合性管理。前期介入管理的合格也是物业可以交付使用和交付管理的前提要件之一。

(三) 管理的前期介入可为房地产公司积累无形资产

众所周知, 现在房地产企业许多都是昙花一现, 这并非是企业经营者眼光不够远, 员工不够努力, 而是该企业在初期有着惊人的业绩, 而在经营一二个楼盘之后, 却再也无法使客户再对其产品投资了。原因就是这些企业不能够重视本身形象的积累, 对于无形资产不够重视, 特别是对于楼盘销售后的物业公司的选择。有的是房地产公司自己组建的物业公司直接接管, 但是却把大量的精力放在下一楼盘的开发户售上, 对于已卖出的楼盘不闻不问, 造成居民对物业公司满意度不高, 连带对该房地产公司也失去了信心;有的则是干脆直接招聘物业公司, 但是对所招聘的物业公司资质、规模等情况一无所知, 像是烫手的山芋一样将卖出的楼盘抛给物业公司。其后果就是造成客户对其评价大大降低, 直接导致房地产公司销售额下降, 最后公司无法经营而倒闭。

(四) 物业管理的前期介入有助于物业管理单位的顺利接管物业

物业管理的前期介入阶段是物业管理单位熟悉物业实际情况的过程。山于其参与了物业的设计规划阶段, 可以对物业的总体规划布局。结构以及管线安排做到心中有数。由于其对工程的质量进行了监督, 对物业日后可能出现的种种隐患了如指掌, 在工作中就可以做到有的放矢。同时其又可以有充裕的时间进行物业管理方案的设计、人员的安排, 为管理物业打下良好的基础。亦可在收集的各种图纸等原始资料的基础上建立起完善的档案文件系统, 减轻日后的管理难度。

物业的前期介入管理是后期物业管理的一项基础性工作, “物业管理从图纸开始”其核心是把物业管理的思想注入到物业的规划、设计、施工进程中, 使物业尽量满足业主的要求。物业管理企业通过前期介入管理对物业的土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌, 便于在后期管理中做好物业及其附属设施的维修养护工作。由于已对所管物业有了全面了解, 就为竣工验收、接管验收打下了基础。同时, 通过前期介入管理可以提出许多设计和施工方面存在的问题和解决的办法, 从而大大减少物业管理工作中物业的返修工作量。前期介入管理完善的记录和相应的证据在未来的隐患发生时, 对分清物业管理与建设、施工、安装单位的责任非常有利。是确保物业的使用质量, 为日后漫长的物业管理奠定基础的极为重要的物业管理工作。

综上所述, 物业管理前期介入, 能较好地履行建设单位与物业管理企业的责任, 化解整个物业管理活动中的诸多矛盾, 防范后期物业管理中可能存在的潜在风险, 实现物业前期建设与后期管理有效对接, 为物业的后期管理的顺利发展铺平道路。

二、物业管理前期介入的时机和方式

(一) 项目设计阶段

由于项目设计的缺陷导致的工程维修问题, 站在业主的角度, 哪怕服务再及时, 维修再到位, 即使疲于奔命也不会让业主满意。正如一个社区, 破案率再高都不是一件值得炫耀的事, 只有发案率等于零, 社区的安全才会得到居民的认可。项目设计阶段的前期介入改“灭火”为“防火”, 在规划设计方案出台前, 就介入方案的修改、优化和决策, 把平时管理实践过程中掌握的信息反馈给设计师, 在设计时充分考虑到业主生活和物业管理的实际需要, 提高设计品质。

优化规划设计是物业区域能否形成完整、合理、舒适、便利等区域功能的先天决定因素, 以往房地产开发在规划中大多考虑了美观和结构合理等因素, 而没有从有利使用和管理的角度, 从使用人的角度整体规划。容易出现建成后的物业使用与管理上的各种矛盾与欠缺, 并造成整体布局上的缺陷。物业管理的提前介入及时带来使用人和管理人长期相伴所积累的信息, 对在规划设计中可能存在的不足和遗漏, 在物业规划设计时或物业建设前提请发展商加以修正, 使规划设计更合理。

(二) 项目施工阶段

在项目的施工阶段, 物业管理的前期介入能起到确保项目的功能定位和物业的使用功能, 从使用人的角度出发监督施工, 减少返工, 防止留下后遗症。

在物业建设中, 质量问题总是给发展商和物业管理企业留下一个又一个的难题, 例如房屋建筑内在的质量问题, 施工建造中留下的安全隐患, 设备安装调试的欠缺等等。这些问题往往在物业竣工时不易察觉, 加上验收疏忽遗留下的, 必然造成后期物业管理的力不从心。要改变这种状况, 发展商完全可以利用物业管理企业长期管理各种类型物业的专业能力, 利用物业管理企业对物业长效管理、对业户终生服务的责任心, 协助施工监理、安装调试和竣工验收, 将施工、安装、调试、验收中可能存在的质量问题降低到最低程度, 以发挥前期介入减少返工、防止后遗症的作用。

(三) 物业管理准备阶段

物业管理前期介入为物业的正常管理打下坚实的基础, 通过前期介入可以大量收集和掌握物业的第一手资料, 如收集图纸资料, 分门别类编制物业设备设施台账、记录物业建设过程中的重大相关事项、建立物业技术档案和物业业户档案、调查分析未来业户服务需求等。还可以根据第一手材料提前策划项目前期物业管理的方案, 进行机构设置、人员配备、费用测算、员工培训、入伙准备等工作, 使物业建设与物业管理有条不紊的衔接与过渡, 让物业的硬件建设与软件管理相得益彰。

在物业管理准备期间, 发展商可以与物业管理企业共同协商, 共同策划, 并对前期物业管理方案进行审核与把关, 确保产品生产销售与售后服务均达到良好的预期效果。

总之, 物业管理前期介入, 对于培育整个物业市场, 促进物业管理企业积极走向市场, 推进物业管理水平的提高, 为业主物权的保值、增值, 有着举足轻重的作用。

摘要：为了保证物业的正常使用, 及时发现并纠正物业规划设计中的各种缺陷、建筑施工阶段出现的种种问题, 有利于对物业实施更有效的管理。物业管理前期介入, 对于培育整个物业市场、促进物业管理企业的可持续发展、推进物业管理水平的提高、使业主的物业保值和增值, 有着举足轻重的作用。

关键词：物业管理,前期介入,重要性,介入时机

参考文献

[1]、孙碧敏《浅谈物业管理公司前期介入的意义》《中国物业管理》2006.3

[2]、《浅析物业管理的前期介入》中物协河南物业网

[3]、王树森《浅谈物业管理的前期介入》《中国住宅设施》2006.3

前期物业管理 篇2

根据“苏州嘉慈房地产开发有限公司”的设计特点，现拟出“莲花休闲广场小区前期物业”物业管理方案。我们真诚希望在与贵方合作中，能使业主和住户能充分享受到物业管理所带来的方便、温馨和周到的服务，使“花休闲广场小区”前期物业持续升值，为住户营造一个安全、整洁、优美、方便的阳光社区，提升生活品质，实现业主、开发商、物业公司和谐、多赢的经营目标。

一、莲花休闲广场小区概况

“莲花休闲广场小区”位于太仓市新区浏太路北侧、江申泾西侧，总建筑面积47918.91万平方米，小区有多层住宅1幢、小高层住宅2幢、配有较高价值的商业用房4幢，交通便捷，生活设施齐全，是居家置业的理想物业。美丽的社区，更需要“元大物业”这样较耐心、细致、负责任的物业公司去用心呵护。

二、公司接管后将采取的管理档次及服务标准

根据莲花休闲广场小区的实况，我司确定莲花休闲广场小区物业为中高档管理。其服务标准如下：

(一)建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，及时处理并有回访记录。

(二)定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理建议及时整改。满意率达95%以上。

(三)建立落实维修承诺制，零修急修及时率100%，返修率不高于1%。

(四)每半年公开一次物业管理服务费用收支情况。

(五)物业档案、业主楼案、设备设施档案齐全。

(六)常规性公共服务

1、房屋管理及维修养护

(1)栋号、楼层、房号等标志明显，设立引路方向平面图。

(2)物业外观完好、整洁、外墙无脱落，无乱贴、乱涂、乱画现象。

(3)空调安装统一。

2、共用设备管理，保证设备与机房环境整洁，设备良好，定期保养无事故隐患。

(1)供电系统。保证正常供电，停电提前1天通知用户，备用应急发电机可随时起用。接地电阻每3年检测1次。

(2)弱电系统。保证系统正常工作。故障及时排除。

(3)消防系统。24小时值班;设备设施齐全、完好无损，可随时起用;组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人;消防疏散通道畅通;保证无火灾安全隐患。

(4)给排水系统。每半年清洗水池1次，保证水质符合国家标准;水池、水泵周围清洁卫生，无二次污染;停水提前1天通知;消防泵每月进行1次操作，每年进行1次全面检查;排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、侵泡发生;遇有事故，维修人员在20分钟内到达现场抢修，并无长时间停水;制有应急处理方案。

3、共用设施管理。共用配套服务设施完好，道路、楼道等公共照明完好，道路通畅，路面平坦。

4、保安及车辆管理。

(1)专业保安队伍，24小时值班及巡逻，保安文明执勤，言语规范，处理突发事件。

(2)出入车辆有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。

(3)车辆出入管理严格，有登记。

(4)停车场（库）停放整齐，场地整洁。

(5)危及人身安全处设有明显标志和防范措施。

(6)联系群众，搞好群防群治。

(7)在公安派出所指导下搞好治安管理。

5、环境卫生管理。做到定人、定地点、定时间、定任务、定质量。

(1)环卫设施完备。

(2)实行标准化清扫保洁。

(3)垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。

(4)共用部位保持清洁，无乱贴、乱画现象，大堂、楼梯、扶栏、天台、屋面等保持洁净，共用场地无纸屑、烟头等废弃物。

(5)做好环卫宣传工作，提高人的清洁卫生意识。

6、绿化管理

(1)绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。

(2)花草树木修剪整齐美观，无病虫害，无折损。

(3)绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。

(4)绿化完好率达到95%以上。

7、室内装饰装修管理(二次装修)。全过程监控，保证房屋的整体性，抗震性和结构安全。

(1)受理本小区二次装修咨询与审批。

(2)所有装修人员到管理处办理出入证。

8、房屋租售管理。

(1)督促外来人员在三天内办理《暂住证》手续。

(2)配合派出所、居委会对小区内租户、流动人员的调查，并登记在册，确保小区的生活安全。

9、社区文化

(1)设立学习宣传园地，开展健康向上的活动。

(2)制有居民精神文明建设公约。

(3)配合街道办事处、居委会、派出所开展各项工作。

(4)业主满意率95%以上。

(七)针对性的专项服务(代理业务)

1、代住户进行室内卫生清扫、室内装修、搬家等。

2、提供空房代管、房屋中介等服务。

3、代定报刊、邮件报刊的代收代发。

4、提供维修服务并做到小修不过夜，中修三天完成。

5、安装、维护和修理各种家用电器和生活用品等。

三、公司拟采取的管理方式

“对物业进行严格管理，为业主、开发商提供优质服务”是本公司的根本理念，规范化管理，贴心服务，铸造品牌物业公司的信誉与形象。

(一)标准化管理

物业管理涉及面广，一般住用户对物业管理服务内容、标准、档次很难进行全面了解，业主对服务质量与收费关系的误解是当前物业公司与业主关系僵化的一个主要原因。房屋及设备保养不及时、日常管理松懈、随意是物业管理水平低下、业主怨声载道的根本原因。本公司从项目前期管理、入伙、二次装修、房屋维修与养护、给排水及电气设备管理、消防、安全、保洁、绿化以及便民服务，均实施全面的、标准化质量管理，使本公司物业管理行业向规范化的国际惯例靠拢，在内部管理上自律、制度上创新，以达到管理严格有序、服务质量高的管理目标，使开发商放心、业主满意、公司信誉度得到提高。

(二)沟通服务至上

组织、沟通、协调能力是物管企业的一项不可或缺的重要素质，具备这项素质，工作中的各项矛盾往往可以大事化小、小事化无;反之，则误会重重，隔阂加深。目前大多数物业公司受投诉主要在于沟通不畅所致。为此，本公司专门设置业主联络处，通过礼貌走访、接待业主投诉、较好解决业主提出的问题(合理要求)、答复业主疑问、设置业主交流箱、公示栏、宣传栏等方式，发展与业主的良好关系。同时，鉴于物业管理是一项具体、繁琐的业务，公司要求管理人员亲力亲为，实行走动式管理，亲临服务一线，直接了解业主需求，认真负责，讲道德，重诚实，对业主有求必应，保证服务质量。凡是业主对入伙交房时提出的涉及与开发商有关的问题，我们将利用规范物业公司的耐心、亲切的服务优势对业主进行沟通、疏导和抚慰，有效化解部分业主似懂非懂的怨气、误解或投诉，并按物业管理的规范要求登记下来，书面呈报开发商。绝对禁止加剧业主与开发商、开发商与物业公司、物业公司与业主之间错综复杂矛盾的做法与行为。

(三)缔造亲善的社区文化

创造一个和谐、文明、舒适、优美的生活与工作环境是我公司与业主的共同愿望。因此，本公司提倡文明、礼貌、亲善的社区文化，与业主共建共荣、友好相处、相互信任，主导公司员工发展与业主、派出所、社区居民委员会以及政府部门的友好协作关系。不论员工在工作期间或在工作区域之外，业主或员工的难处是否关系到本人，都要热心助人、温善相待，主动构架良好的人际关系，为小区、为业主、为自己、为这个物欲横流的社会开辟一方文明的净土。

四、为开展莲花休闲广场小区物业管理所配置的人力、物力资源

(一)人员设置。

根据所确定的管理方案及实地考察，按物业管理面积进5万平方米计算,本公司“太仓元大企业物业管理有限公司”拟设置工作人员20人。

职位 人数 负责内容

管理部总经理 1人 负责总体工作安排、业主沟通

工程人员 3人 负责设备、设施维修、保养

车管员/收银员 2人 停车场管理、出纳、收费

保洁绿化人员 4人 负责保洁绿化

保安人员 10人 负责岗亭、车辆出入、巡逻

注：财务人员由总公司兼任。

(二)综合效益简要分析

莲花休闲广场小区综合管理费暂定标准为(以下收费标准仅供参考，最后的收费标准以物价局批复标准收费)：

管理费 维修金

1.多层、小高层住宅暂定为 2.45元/平方米·月 2.商业 3.55元/平方米·月

3.地上车位 100元/位·月

4.地下车位能耗及管理费 50元/位·月 5.地下车库租赁及管理费200元/位.月

注：除1、2、4、项外3、5、项收费标准可上下浮动20%

五、“莲花休闲广场小区”物业管理的具体操作

公司贯彻“以人为本、业主至上”的服务理念，从项目前期管理、入伙、二次装修、房屋维修与养护、给排水及电气设备管理、消防、安全、保洁、绿化以及便民服务，均实施全面的、标准化质量管理。逐步建立完善的安全保卫系统、设备设施维护系统、环境保结系统、绿化维护系统、共用设施管理系统、社区文化活动组织系统。

(一)前期准备

公司派出专业人员对待承接项目进行深入研究，了解项目规划、物业特点以及周边地区物业分布情况、安全状况，结合本方案拟定特定物业项目的管理方案;进驻前二个月开始筹建物业管理队伍，进行人员选拔、培训，针对项目特点制定各项管理规定及工作流程，拟定用户手册、业主公约及前期物业管理协议;进驻前一星期必须安排好管理用房、员工宿舍及管理处相关办公设备;物业接管必须进行验收评估，妥善进行钥匙、图纸资料的交接。

1.内部机构的设置与拟定人员编制

2.物业管理人员的选聘和培训

开展管理工作前3个月。培训内容为：专业管理概念，紧急应变的处置，业主及用户投诉的处理，特别电梯配电应取得上岗证方可上岗。

3.规章制度制定

1)、根据政府有关部门的法律、法规、文件和示范文体，编写《业主公约》、《用户手册》并在入伙时发放。

2)、制定严谨、科学的管理文件(各项守则、管理规定，各级员工岗位职责及工作程序)并在入伙前完成。

(二)物业管理的启动

1.物业的接管验收

1)、产权资料(项目批准文件、用地批准文件、建筑执照)。

2)、技术资料(竣工图、设备的检验合格证书等)

2.入伙管理

1)、房屋验收、交接执行公司严谨、科学的“入伙管理系统”。发放入伙通知书、住户手册，明确入伙验收手续、收费标准，签署“业主公约”，礼貌、热忱接待业主，主动解释有关疑问;签订物业管理委托合同、业主公约;通过宣传使用户了解和配合物业管理工作;向用户发放《用户须知》、《用户手册》;配合用户搬迁，应打扫好室内外卫生、清扫进出道路、协助用户搬迁以及交通指挥等;做好用户搬迁阶段的安全工作，合理协调保安人员值班、巡逻，适当增加保安力量。

2)、建立业主档案和产权备案。在办理移交手续中，系统了解业主相关资料，建立顾客档案，界定每个产权人拥有产权的范围和比例，建立产权备案制度，为今后顺利管理打好基础。

3.二次装修施工全过程监控

二次装修管理攸关楼宇的建筑风格、品质，因此，为了保证楼房长期正常使用，公司将依《江苏省物业管理条例》、建设部第46号令《建筑装饰装修管理规定》、《家庭居室装饰装修管理试行办法》、《太仓市建筑外墙装饰管理规定》、《家庭居室装饰二次装修管理试行办法》、《太仓市物业服务收费管理实施细则》等有关法规以及《前期物业管理协议》、《用户手册》、《业主公约》执行管理。

作业现场管理时，管理处将采取必要的安全防护和消防措施，保障作业人员和相邻居民的安全，控制现场的各种粉类、废气、固体废物以及噪声、振动对环境的污染和危害，减轻或避免对相邻居民的日常生活造成影响。

安全防范管理。二次装修施工人员须按政府规定办理证件，接受管理处管理，留宿施工人员由业主或代理人书面担保，防范治安事件发生;进行二次装修中用电、煤气、明火安全管理，消除消防隐患;二次装修与入住并存期间，加强安全防范重点宣传，有针对性地采取措施，确保不遗留安全隐患。

环境卫生管理。规范二次装修材料及垃圾的运输和堆放，严禁投入下水道，确保楼宇内道路通畅及环境整洁;加强噪声控制，限定二次装修施工时间或进行噪声隔离，最大限度降低对周边居民正常生活及工作的影响，控制入住和二次装修期交叉时造成的环境影响。

共用设备设施管理。确保二次装修中水电主干线、消防设施等户内外设备设施不受破坏，严禁任意动用消防设施，使其正常运行。

外二次装修管理。严禁破坏外墙整体美观，不得在外墙凿洞;禁止安装雨阳蓬或作任何形式的封闭;窗户、落地窗防护栅应设在窗扇内侧;公共部位严禁安装、架设私家物品及构筑物，尤其是私自在楼梯口加装铁门。

土建二次装修管理。不得用重磅大锤进行野蛮施工，以防止破坏楼板结构;不得变更或破坏房屋的柱、梁、板、承重墙等建筑主体结构、外墙、屋面防水、厨卫防水;外墙体埋设管线，须进行防水处理，以防止外墙渗水;不得在无梁板上砌筑樯体。

水电设施二次装修管理。严禁在结构楼板凿沟埋管、在公共墙体埋设水管;厨卫下水主管检查口不得封死;二次装修前堵塞好下水口，以防止二次装修土头、杂物造成堵塞;墙体及吊顶内埋设电线应使用套管;动员住户在进行吊顶装饰时留出检查口。

装修工程完工后，由装修户通知管理处工程部对工程进行验收，出具竣工验收单并办理相关手续。

(三)完善的日常物业管理服务

A、安全保卫系统

1、总体安全环境管理

在小区四周、车辆进出口、小区出入口，电梯轿厢内设置闭路监控系统，建立24小时不间断监控资料;结合公安110报警系统，对突发安全事件及时解决，依法办事。

培训专业保安巡查员队伍，保安巡查员统一着装、佩戴明显标志，文明值勤，言语规范，认真负责，对小区进行24小时值班及巡逻，制定详细巡逻路线及频次;对危及人身安全处设有明显标志和防范措施并及时消除安全隐患。

在出入口处对来访客人进行登记，控制楼宇内流动人员数量，防止推销人员散发广告传单或无关人员流窜;建立我公司覆盖全太仓市的物业保安呼叫系统，遇有突发事态，可以立即调配全公司人力和物力集中支援;制定应急准备和应急措施，如防台风、防地震方案等。

2、对出租户管理

租户在小区角色不同，人员流动性大，社会背景、身份也极为复杂，因此，出租户管理成为当今物业管理中较难处理的问题。我公司将从提倡亲和社区文化入手，对租户进行分类拜访与重点关注;配合派出所、居委会对小区内租户、流动人员的调查。确保楼宇内业主、租户的生活安全与人际和谐。

3、车辆交通及道路管理

楼宇停车场（库）有专人疏导，管理有序，排列整齐，机动车辆出入有登记;非机动车车辆按规定位置停放;每天巡查楼宇内道路，确保道路通畅，路面平整;井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行及业主的日常生活。

4、科学管理

记录全面的事件日志，针对事故多发地加强巡逻及监控，消灭安全隐患。

B、设备设施维护系统

1.房屋管理与维修养护

主出入口设楼宇平面示意图，幢、单元(门)、户标号标志明显;定期检查外墙，发现破损及时修补，确保房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹;空调安装位置统一，冷凝水集中收集;设立小告示板，开展与业主交流，及时通报相关事项。

2.共用设备管理

本公司设备保养与维修，一是以预防为主，坚持日常保养与计划维修并重，使设备始终处于良好状态;二是对房屋设备做到“三好”，“四会”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋设备。“四会”是指物业维修人员对房屋设备要会使用、会保养、会检查、会排除故障。“五定”是对房屋主要设备的清洁、润滑、检修要做到定量、定人、定点、定时和定质;三是实行专业人员修理与使用操作人员修理相结合。以专业修理为主，同时设备的使用操作人员参加日常的维护保养和进行部分的小型维修。四是完善设备管理和定期维修制度。制度科学的保养规程，完善设备资料和维修登记卡片管理，合理制定定期维修计划。

1)给排水设备管理

管理目标：细心保养，确保给排水设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏，方便住用户生活。

供水设备(包括蓄水池、供水泵、管网、屋顶水箱、水表、阀门等)。对生活水泵、给水管网定期检修及防腐保养，确保供水设备运行正常、设施完好、无渗漏、无污染;每天2次巡视水泵房、给水管网、屋顶水箱;水泵、水池、水箱有严格管理措施，无污染隐患;生活用水的水质符合卫生标准;对二次供水蓄水池、屋顶水箱每半年清洗、消毒一次，无二次污染，保存二次供水卫生许可证、水质化验单;停水提前一天通知住用户。

排水管理。每天巡视排水管道等设施，确保排水、排污管理通畅，无堵塞、外溢现象;汛期道路、车库、设备房无积水、浸泡发生;每年一次清理化粪池、污水井;遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。

2)供电设备管理

供电设备(变压器、电表、供电线路、总开关、户外型负荷开关、户内型漏电保护自动开关、避雷针等)。建立24小时运行和维修值班制度，及时排除故障;每天检查供电线路，确保正常供电，道路、楼道等公共照明完好;建立配电室巡查制度(每班巡查一次，每月细查一次，半年大检修一次)，并做好运行记录;停电提前一天通知各用户;临时施工及住(用)户装修制定临时用电管理措施;发生地震、火灾、水灾等情况及时切断电源;备用应急发电机随时起用。

配电房管理。由机电技术人员管理和值班，无关人员禁止入内;建立配电运行记录，每班巡查1次，每月细查1次，半年大检修1次，查出问题及时处理，并做好记录;室内照明、通风保持良好;操作开头的标志明显，停电拉闸要挂标志牌，检修停电，更应挂牌;操作及检验时，必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。

供电设备的正常维护和保养。观察种类仪表、电压是否正常，使用电流的变化情况，高峰用电时的电流数值，三相电流是否平衡，对照值班记录检查分析有关差异;核对各个支路的实际负荷是否与装设的保护元件整定值相符合;配电箱固定是否牢固，箱内器件是否完好无损，各闸具的接头有无松动，操作是否灵活，刀刃及接点有无烧伤，导线绝缘是否老化、变脆、熔断器有无焦痕;导线绝缘是否良好，各类绝缘导线的绝缘是否老化，各接头处无烧焦、变脆、绝缘包布有无失效，接头之间有无腐蚀现象;金属管连接的地线是否良好，有无虚脱或腐蚀，各种管路固定是否牢固。管子接头有无脱扣拔节现象，管路有无塌腰变形;各用电器具是否牢固;各种地板的接地电阻是否符合规定。

3)弱电设备管理

每天对门禁对讲系统进行维修保养，确保故障能及时排除。

4)消防管理

消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全，完好无损，可随时起用;制订突发事件应急方案;消防管理员接受严格正规的培训。

建立日常防火检查制度，每周一次检查消防系统设施设备，每月全部检查一次，及时发现并消除火灾安全隐患，确保消防设施齐全、完好，标识完整，可随时起用;在明显处设立消防疏散示意图。照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通无阻;全体管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题;组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人;建立义务消防队，制订突发火灾应急方案;每年举行一次消防演习，增强应急技能、提高业主消防意识。

C、环境保结系统

环境卫生管理的目的是净化环境，给住户提供一个清洁宜人的工作、生活环境。我司对清洁卫生工作将严格“五定”管理，即定人、定地点、定时间、定任务、定质量。

管理标准：垃圾箱、果皮箱等环卫设备完备;标准化保洁(专职人员及清洁卫生责任制);垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀;房屋公共部门共用设施无蚁害;楼宇内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物;房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画;楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净。

1、日常保洁

范围 工 作 内 容 频 次 标 准 备注

楼道 1 收垃圾，洗垃圾桶 2次/天 无遗留物、臭味

扫地板及楼梯 1次/天 无杂物，无积水

冲洗楼梯 1次/周 无杂物，无积水

擦公寓口信报箱 1次/天 无灰尘，无手印

擦电梯 2次/天 无灰尘，无手印

擦公共防盗门 1次/周 无灰尘

擦楼梯扶手 1次/周 无灰尘 擦公共天花板 1次/周 无灰尘、蜘蛛丝

擦消火栓 1次/月 无灰尘

擦窗户 2次/月 无灰尘

道路 1 路面 循环清扫 无杂物

路边绿地 2次/天 无杂物

水泵结合器 1次/周 无灰尘

路灯柱 1次/周 无灰尘

绿地 清理 2次/天 无灰尘、枯叶

2、四害消灭

在楼道、道路、绿地等公共区域，每月定期一次采取措施消灭老鼠、蟑螂，二次消灭蚊子、苍蝇，配合周围区域对四害滋生地消毒处理。

D、绿化维护系统

制定绿化管理标准，定期对楼宇绿化进行浇水、施肥、修剪、杀虫等工作;对楼宇绿化进行改进、栽种;绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象;花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损、无斑秃;绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。

项 目 措 施 标 准

绿化浇水 浇水(依气候变化)浇足浇透

草皮 修剪(按季节进行)草皮美观平整

杂草 清除(每周一次)确保基本无杂草

防虫 病虫害防治(一年2次)无病虫害

养护 施肥(一年4次)绿化生长旺盛

乔灌木 修剪造型一年4次

E、共用设施管理系统

制定共用设施管理标准，对业主的共用设施：篮球场、网球场、羽毛球场等制定相应的管理办法，定期对共用设施进行维护保养;开发收益性服务项目，借助专业的物业管理服务对共用设施进行有效管理，并引入良好的运营机制充分发挥物业的使用价值，为业主及开发商获取收益也为良好的物业管理注入动力。

F、社区文化活动组织系统

1、社区文化建设

创造一个和谐、文明、舒适的生活与工作环境是我公司与业主的共同愿望。在一年里，特别是节日，如春节、中秋节等，管理处腾出活动空间，与社区居委员会一道，组织社区居民参与开展各种积极向上的文艺活动，使住户拥有一份归属感;各项活动事先计划，争取政府有关部门支持，并发展与业主委员会、社区居委会以及政府有关部门的良好合作关系;在楼宇告示栏上设立学习宣传园地;配合、支持、参与社区文化建设，提倡高雅的社区文化。

2、便民服务

“不出社区门，照样过日子”是本公司服务的一项重要目标，当住户遇到生活上或工作上的多方面问题而难以应对时，全公司员工都能够有求必应地提供服务，主动为住户排忧解难，积极开展临时性的、专项性的、业户自愿选择的特约服务方式。

1)、日常服务

设置业主联络处、服务专线，开辟为业主/业主委员会与本公司沟通交流场所，不但要接受住户的质疑、问询、投诉、求助、报修，还要求公司员工必须热情相待，及时处理和反馈住户的各种要求;建立回访制度并记录，定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理化建议及时整改;每半年公开一次物业管理服务费用收支情况;代定报刊，邮件报刊代收代发。

2)、特约服务

提供有偿特约维修服务。室内维修装潢业务，小修不过夜，中修三天完成;空房代管，房屋中介;委托代装家用电器;代办家庭清洁、消毒、打蜡;委托代聘各种类型的保姆、家教和医疗护理;信息咨询服务等

六、物业接管事项说明

(一)我公司一旦接受委托进行物业管理，保安、环境卫生等关系小区基本生活秩序的工作立即入场开展，各项接管工作一周内完成，以保障小区业主的切身利益。

(二)为了高效完成接管工作，公司领导成立以牛副总经理为首的接管验收小组(具10年物业管理工作经验)。成员包括2名电工、1名物业经理 G、延伸物业管理服务

代缴代办服务：为业主代缴各类费用，代办信件的邮寄与邮寄服务等等。代征代订服务：为业主提供各类需求订制服务，如票务代订、报刊代订等等。代租代售服务：为业主提供房屋的代租、代售服务； 人员接送服务：根据业主的需要，因特殊原因无法接待其亲戚朋友，可委托我物业管理公司人员代其接待客人，并妥善安排，直到业主归来。代请家政服务：鉴于业主的特殊需求，为业主代请家政服务。

商务服务：针对商业经营业主的需求，提供与之相适应的各类商务服务，物业管理方案 以满足小型企业内部智能部门不完善所带来的不变，从而方便业主。中介咨询服务：为业主提供各种咨询服务，如室内绿化、设计、花卉养护、绿化租摆等，以及其他各种需求信息服务，提供各种中介联络服务。

围产前期奶牛饲养管理要点 篇3

1. 营造舒适的生活环境

围产前期牛只腹围较大，应保障足够的采食、饮水空间，每头牛最好拥有1～1.3米槽位，20厘米水位，水槽高度以1～1.2米为宜。饮用水要清洁卫生、充足供应。冬季还要有加热设备避免水结冰。此外，还要保障牛只有足够的休息空间，每头牛最好拥有1.1个以上的牛床位置。牛床要松软平整，根据牛体大小调整好牛床的宽度和限位杠的高度。

牛舍要通风良好，夏季配备降温设施，如风扇、喷淋装置等，冬季要搭设防风墙，以防风保暖。圈舍内不能有对牛只构成伤害的设施，并做好定期消毒工作。运动场要平整，无异物。

2. 做好日粮调整和供应

围产前期奶牛干物质采食量显著下降，而营养需要量较干奶期有所上升。因此，要适当提高TMR（全混合日粮）营养浓度，做好向产后泌乳期日粮的过渡。配制TMR时，粗饲料选用过腹速度较快的优质燕麦干草、全株玉米青贮等；精饲料选用围产前期专用的精料补充料。TMR要含水量适中、搅拌均匀、粒度比干奶期更精细，长干草切碎度应掌握在3～6厘米。TMR参考配方（每头牛的日采食量）：围产前期精料补充料5.5～6千克，全株玉米青贮12～14千克，全棉籽0.5千克，大豆皮1千克，甜菜粕0.5千克，糖蜜1千克，优质燕麦干草3千克，水1千克（根据饲料原料干物质含量和天气情况调节用量，控制TMR水分含量在50%左右）。TMR建议营养浓度为粗蛋白15%～16%，产奶净能2.1NND/千克，钙0.6%～0.8%，磷0.4%～0.6%，中性洗涤纤维40%，酸性洗涤纤维25%。精粗比掌握在50∶50为宜，钾含量保持在1.2%以下，钾含量过高会引发产后低血钙。

TMR要足量供给（至少要保证22小时供应），以促使奶牛采食量最大化，产后能早日恢复采食量。据测定，围产前期奶牛日粮干物质采食量每提高1千克，下胎次高峰日产奶量将会提高3千克以上。每天早晨上料前彻底清理食槽1次，清槽时剩料量掌握在每头牛1.5千克左右。剩料量太少就意味着牛只没吃饱，太多则造成浪费。

3. 加强巡视监管

技术人员每天要进行巡视监管，观察重点如下：

一要观察TMR的均匀度、粒度、含水量和投料量，及时调整。力求做到清槽时的剩料和新添加的TMR没有明显差异，以保障奶牛瘤胃健康。

二要观察牛只瘤胃充盈度。围产前期牛只的瘤胃充盈度应在3.5分左右。若超过5%的牛只瘤胃充盈度不足应及时检查日粮构成；对个别牛只瘤胃充盈度不足应检查其消化系统以及有无其他病变，及时进行治疗。

三要觀察牛只反刍情况。奶牛每次反刍应在50分钟左右，每个食团食糜应咀嚼50次左右。发现不正常时应及时检查饲料品质，并及时做好调整。

四要观察粪便情况。围产前期牛只粪便评分应在3～3.5分。粪便普遍过干意味着营养浓度过低。超过5%的牛只粪便偏稀应及时检查TMR营养浓度和饲料原料有无霉变；对个别拉稀牛只应及时检查并进行治疗。

五要观察牛只体况。围产前期牛只正常膘情应在3.5分上下。膘情低于3分、高于4分的过瘦、过肥牛只，应在预产期前一周进行预防性治疗：对于膘情过肥的牛只，在预产期前给予以补糖补钙为主的预防性治疗，建议用25%葡萄糖500毫升、10%葡萄糖氯化钠注射液1500毫升和10%葡萄糖酸钙500毫升静脉注射，连用3～5天；对于膘情过瘦的牛只，首要检查是否有消化道疾病和代谢异常，根据病症针对性治疗，并用50%葡萄糖酸钙辅助调节，防止产后低血钙的发生，促进围产前期奶牛的生理健康。

值班人员每天早、中、晚对围产前期奶牛进行观察，对乳房已经充盈的牛只每天做好乳头药浴，保障乳房健康；对进入预产期或出现临产症状牛只应重点监管，若奶牛表现乳房肿大、乳头直立、肷窝下陷（以临产前2～3小时最明显）、精神不安、停止采食、起卧不安、后躯摆动、频排粪尿，甚至鸣叫，应立即转移到待产圈。

（作者联系地址：天津市宝坻区大钟庄镇天津嘉立荷牧业有限公司示范奶牛场 邮编：301806）

小区前期物业管理介入研究 篇4

关键词：物业管理,前期物业管理,前期物业管理介入

所谓前期物业管理介入是指开发企业邀请从事物业管理企业及有关人员, 从物业管理和运作的角度为开发商提出小区的规划、楼宇设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程竣工、验收接管、房屋销售租赁等方面的建设性意见, 协助开发商把好规划设计关、建设配套关、工程质量关和使用功能关, 以确保物业的设计和建造质量, 并制定物业管理方案, 为以后物业管理工作打下良好的基础, 以使开发出的物业最大限度地满足用户的需求和物业管理的需要。

一、前期物业管理介入的重要性

(一) 辅助房地产开发商改进工程的设计和质量

1. 提高房地产开发商工程规划与设计的准确性, 保证前期物业的顺利开展。

任何一个开发商都是从自身最高利益的角度出发去建设一个新楼盘, 在利益的驱使下, 开发商往往不考虑今后物业的增值与保值, 而以最快的速度去完成小区的规划与设计, 然后就有可能会出现屋顶排水设计不合理、房间采光不足等细节问题。然而进行前期物业管理的介入就可以参与到项目的规划与设计中去, 辅助开发商改进工程的设计, 从而可以有效地避免这些缺陷与不足的设计问题的出现。

2. 协助房地产开发商监督工程建设的进度与质量。

在施工建设过程中, 开发商虽有参与工程监理工作, 但是开发商不是专业的建筑师, 而且为了提高工程进度而盲目追求速度, 往往不注重对施工过程中会遇见的问题及时反应并解决, 就将质量问题全权委托在受理的建筑机构上, 从而使建好的房屋一遇到雨水等恶劣的天气时, 就会出现墙面渗水、屋顶积水等问题, 而且房屋在使用一段时间后墙面会出现裂缝的问题。这些问题不但增加了开发商在小区验收这个阶段的费用, 而且也推迟了小区使用的时间, 这不仅给物业管理公司带来了管理烦恼, 也给开发商自身带来不必要的繁琐。进行有效的前期介入工作就可以及早发现问题, 提出问题并解决问题, 从而保证工程的建设质量。

(二) 提高物业管理公司的服务水平

要对一事物了如指掌, 那就必须从开始去接触, 如果一个物业公司是在整个楼盘售出之后才开始管理, 那这个物管公司仅仅只了解项目面积、小区居住人数, 却不了解楼盘在规划设计中的不足, 不知晓楼盘在建设中留下的缺陷, 这也就增加了物业在今后管理的难度。如管道堵塞遭到业主的投诉, 物业管理者不清楚当初房屋管道设计的走向, 这就降低了物业处理问题的效率, 增加了物业在整修方面的投入。在房屋销售阶段不及时介入其中, 就不能提早对业主的基本资料进行汇总和归档, 在后期管理工作中一方面要重新补充业主信息, 另一方面还要做好与业主快速的沟通交流工作, 这就增加了物业管理公司在今后管理工作的负担, 也不利于与业主构建良好的交流渠道。在物业前期介入管理就可以提早了解项目的基本情况, 提前接触业主, 从而为后期的物业管理做准备, 从而提高物业管理公司的服务水平。

(三) 保障小区居民的合法权益

作为商品的购买者, 小区居民在楼房建好之前都不能接触到房屋本身, 只有开发商将样板房展出, 他们才能初步了解到自己将要买的房屋中的设计样板, 而不知道钢筋和水管用的是什么材质, 如果不进行前期物业管理介入, 那么购买者的利益将不能得到最好的保障, 从而使物品的质量低于价值, 使住房购买者受到损失, 进而引发与物业管理者的矛盾, 购买者不但不能安心享用楼房, 而且还会增添烦恼。从而使业主的权益得不到保障, 也就不利于业主与物业的和谐相处。

二、前期物业管理的阶段性介入及其项目

(一) 在项目规划设计阶段的介入

1. 与房地产开发企业做好沟通交流, 初步了解项目的规划设计。

不是所有的物业管理公司一被房地产开发企业选用就可以对房地产开发商完全的了解和熟悉, 所以物业管理公司需要花一定的时间去与房地产开发商进行沟通交流, 从而了解房地产开发商此次开发项目的规模、特点、结构以及配套设施等, 初步了解项目系统的情况, 然后就可以为后来介入到项目的策划中去而筹备。

2. 合理选配物业管理公司的有关人员介入项目的策划。

在了解完项目的情况后就是要及时分配物业管理公司中对策划有相关经验的人员对项目策划的介入。在项目规划设计阶段物业管理公司属于助手角色, 所以选派的人手也是要对策划项目有专业经验的, 从而能更好地为房地产开发企业提供合理有效的建议, 完善项目的规划设计, 加快项目策划阶段的进展, 从而增强房地产项目决策规划的准确性, 保证房地产项目顺利地开发。

3. 参与各项规划设计的讨论会。

从试用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和保值、增值等角度, 对设计方案提出意见或建议, 从而更好地满足购房者的需求, 降低开发风险;减少后续的更改和调整, 为建设单位节约资金。主要就项目的结构布局、功能等方面提出改进建议;就项目环境设计, 配套设施的合理性、适应性及细节提出意见及建议;提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进意见;就项目的管理用房、商业用房等公共配套建筑、场地的设置、要求等提出意见。

这样不但可以增强开发商在房地产项目决策、规划阶段中的准确性, 保证房地产项目顺利地开发, 从而避免在设计中出现的小问题;而且对于物业管理公司来说, 在项目开发设计阶段就开始介入就可以提早对整个项目的规模以及配套设施的熟悉了解, 对整个项目的背景了如指掌;这些前期工作的顺利完成也就可以提高居民对开发商与物业的信任和对小区内配套设施的使用需求的满足。

(二) 在项目施工建设阶段的介入

1. 选择合适的现场介入人员。

施工现场不是任何人员都可以随便出入的场地, 所以要介入到项目施工阶段中去, 就必须挑选有丰富的建筑施工现场经验和能保证自身安全的人员进行介入。这样就可以安全地把握工程的进展状况以及及时地处理施工现场出现的突发事件。

派出工程技术人员驻到现场, 对建设中的项目进行观察、了解、记录, 关注整个项目的进程。在现场巡视过程中, 记录所有关注的细节, 为提供项目建议做准备。

(1) 根据工程计划, 调整工作计划。随着现场情况的变化, 工程进度计划也在随时调整, 项目现场介入人员应关注该计划, 及时调整介入计划及工作侧重点。

(2) 记录设计方案和施工图纸变更。项目现场介入人员在施工中要认真记录设计方案、施工图纸变更及施工洽商, 为物业服务公司的后期接管提供便利。

(3) 记录施工现场发现问题, 为提出各种建议做准备。施工过程是根据施工便利与否而适时调整的, 所以, 有许多设备设施安装的位置与图纸不符, 项目现场介入人员必须在图纸上进行标注, 如记录一些隐蔽工程和截门等的位置变化, 使今后的物业维修能准确判断位置。

2. 参加项目施工建设期间的专业会议, 对有关问题提出意见和建议。

通过参加项目施工阶段各种会议及时了解施工焦点。参加期间的专业会议, 通过会议上的问题讨论、焦点争论, 了解项目的开展情况, 并在会议上明确物业要求, 并积极适时从物业管理公司的角度对整个工程项目的施工、设备安装的质量进行金面监控, 及早反应问题, 及时解决问题。就施工中发现的问题与建设单位和施工单位共同磋商, 及时提出并落实整改方案;配套设备安装, 现场进行监督, 确保安全和质量;对室内外装修方式、布局、用料及工艺等从物业的角度提出意见;熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线铺设走向等。

3. 收集、整理现场资料。

收集、整理各类图纸, 包括建筑、结构、机电设备等各系统图纸。收集机电设备及建材的资料, 包括:封样、产品来源证、原装保修书、使用说明书、环保认证书等相关认证资料的复印件, 并关注必需的配件、配料、专用工具, 为日后的维修保养工作做好充分的准备。

进行前期物业管理工作的介入就可以让房地产项目在施工建设过程中更细致、更周密, 保证房地产项目开发的质量, 使现代房地产项目的开发更符合业主需求;而物业管理公司从图纸就开始参与并监督其中, 就可以减少因工程施工、设备安装等质量问题而给自身今后的管理带来的麻烦, 减少业主因建筑问题而提出的投诉, 从而提高后期物业管理的质量, 提高房屋的增值保值;这些工作都有质量的完成的话, 那么对于业主来说, 他们不但会自觉缴纳物业管理费, 而且还可以得到安心舒适的物质生活, 增强业主的归属感。

(三) 在项目竣工验收阶段的介入

1. 初步设备台账的建立。

随着施工进入竣工阶段, 大量设备到位, 为了保证交接的顺利快速进行, 通过物业现场介入人员的记录等需要按照不同系统整理建立设备台账, 对各项设备有了初步统计后就方便后来验收工作的便捷进行。

2. 拟写初步交接方案。

根据现场施工竣工情况, 拟定初步的交接方案, 为前期物业管理的到来做好充分准备。

3. 配合开发商做好前期单项工程调试验收辅助工作。

物业现场介入人员根据项目施工单项工程的调试、验收进度, 拟定辅助调试、验收方案, 记录相关信息, 提出前期物业管理相关人员逐步进入的建议, 做好相关的辅助工作, 尽快的完成验收接管工作。

4. 物业管理企业作为物业的管理者, 从确保物业正常使用的角度, 参与对已竣工物业的验收, 严把质量关;

房地产开发企业和施工单位也要为物业管理企业参与竣工验收提供方便与支持。主要做好参与隐蔽工程、单项工程验收的验收, 做好记录, 对问题工程提出整改建议;参与分期验收以及全部工程的验收, 对问题工程及时提出整改建议, 并做好整改记录。

完成好这些工作, 就可以减少房地产开发企业在竣工验收阶段因建设阶段中出现的质量问题的返工, 节省开发商返工重修的费用, 缩短项目开发、经营、使用之间的过渡期;对于物业管理公司来说就可以缩短在验收接管阶段的所要消耗的时间, 从而有充分的时间充裕的时间为后期管理进行方案的设计、人员岗位的安排, 为今后的管理做好准备, 减轻日后管理的难度。

(四) 在项目销售交房阶段的介入

1. 选物业管理公司是以“售后服务者”的身份, 积极参与开发商售楼活动。

现今售后服务已成为人们选房的重要砝码, 物业管理公司提前亮明身份, 向业主、准业主展示自身的服务优势等于给其吃了定心丸, 既有利于房产的促销, 同时也有利于日后双方的和谐共处。

在销售阶段主要是派出现场咨询人员, 在售楼现场为客户提供咨询服务, 促进双方的了解, 印发有关资料和制度, 以加深业主对物业管理的认识并明了物业管理的消费内容和金额, 将各项收费的用途和管理办法公开化、透明化;采取各种方法宣传并展示未来物业管理的状况。

2. 做好交房的准备工作。

在项目经营的过程中就有可能随时进行交房工作, 这就需要物业管理公司对员工进行专业的交房培训, 积极做好与房地产开发商的配合工作, 顺利完成交房工作。

这不但可以加快房地产项目的销售速度, 加快房地产开发企业在前期建设各阶段所消耗的资金的回拢和周转, 保证开发商永续不断的发展;而且还可以让参与到房屋的销售阶段的物业管理人员增加除自身素质外的销售专业知识, 并能与房地产企业达到共赢, 除此之外, 物管人员还可以在此阶段中提早接触到业主, 拉近与业主的距离, 保证后期物业管理工作的顺利开展。

三、完善前期物业管理介入的对策

(一) 房地产企业应协助物业公司完成前期介入的相关工作

1. 为物业管理公司提供尽可能的方便, 提高介入质量。

在物业前期, 房地产开发企业除了做好在各阶段的重要工作角色外, 还要积极地配合物业管理公司的日常工作, 以及为物业公司提供所需物品, 比如平时常用的办公用品, 工程、绿化工具等, 这样就能方便物管公司介入到前期管理当中, 更好地配合好开发商完成前期的工作。

2. 应进行人性化管理, 与物管工作人员和睦相处。

开发商除了为物业管理公司提供办公场所外, 还应为其工作人员提供更衣室、储藏室及休息室等配置, 这些措施能提高物管公司在前期介入的工作中的积极性, 提高前期管理的效率。

3. 应适当的提高案场的福利补贴, 满足物管员工的日常需求。

一个新案场的开发, 为自己的员工和物管公司的员工提供住房以及伙食补贴是一项重要的决策, 这可以减轻员工们日常工作的开支, 增加他们的储蓄, 这就能团结员工, 创造良好的融洽工作氛围, 使员工们踏实安心为前期开发而努力工作。

4. 亲历亲行的管理, 将会使效益达到最高。

开发商领导可以亲自进行案场的日常工作的监督, 一方面可以提高案场所有工作人员的自觉性, 另一方面也可以加深领导对自身项目的了解与熟悉, 为新项目的宣传起到一定的积极作用。

(二) 物业管理公司应有针对性加强自身建设

1. 明确小区的等级, 把握管理机构的建立。

在被房地产开发商入用时, 就应该及时明确要开发的小区的等级, 并以此来把握物业管理公司机构的规模、人员等的建设, 避免不必要的多余建设, 造成人才的闲用或造成供不应求悲剧。

2. 建设具备高素质专业人员的队伍。

随着时代的发展, 人们生活水平和素质的不断提高, 物业管理的工作范围也不断扩大, 对物业管理人员的综合素质和灵活运用能力的要求也越来越高。未受过较好教育的职工, 朴实有余而能力不足, 无法较快地接受新知识新事物, 缺乏工作的创新能力和管理的战略思想。有时解决问题不能灵活运用方法, 行事简单粗暴, 容易与业主发生冲突, 引起投诉。这些人员已经不能满足日趋发展的社会, 所以, 物业管理公司必须建设一批具有专业素质的人员对物业管理工作进行操作, 此外, 还必须建立合理的人力资源规划, 优化人才结构, 这样才能保证人才的合理利用。

3. 在项目建设各阶段的及时介入与采取可行性措施。

不要因为房地产开发企业为物业管理公司前期介入的衣食父母而对项目在开发过程中出现的问题而视而不见, 物业管理公司应该为此负责地积极介入到开发商各阶段的工作中去, 认真观察与参与, 并对发现的问题及时地提出, 并配合开发商采取可行性措施解决处理问题, 这样就可以减少在今后物业管理过程中的不必要麻烦的产生。

4. 做好与开发商、业主的沟通交流, 为后期物业管理打基础。

物业管理公司不仅仅只是要与业主做好沟通, 而应该要协调做好与开发商, 与业主共同的交流沟通, 对开发商与业主的熟悉就是对自己业绩的把握, 做好物业的前期介入就实现三赢, 并为物业的后期管理打下良好的基础。

随着形势的发展, 物业管理在小区建成之后再介入的状况已经不能适应, 物业项目的开发建设是一次性的买卖, 而物业管理是长期陪伴业主的事情, 为了能满足业主, 惠利物业, 不但要切实做好物业管理工作, 而且还要不断提高前期物业介入的质量, 让业主在入住之前就得到踏实的保障, 让物业自身提早投入到建设工作中来, 实现开发商、物业管理公司、业主三方的共赢。

参考文献

[1].李国莲.服务是物业的生存之本[J].经济师, 2011 (1)

[2].王贵岭.物业管理[M].北京:中国物价出版社, 2003

[3].张锐敏.我国物业管理的现状、问题及对策[J].市场论坛, 2008 (5)

前期物业管理合同 篇5

第一章 总则

第一条 本合同当事人

甲方：至胜房地产有限公司

乙方：新鑫物业服务企业

根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将云南热作物职业学院学生新宿舍楼委托于乙方实行物业管理，订立本合同。

第二条 物业基本状况

物业名称：云南热作物职业学院学生新宿舍楼

物业类型:学生公寓

座落位置：普洱市（市）思茅区思亭路3号

占地面积：3000平方米

建筑面积：2000平方米

第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体师生，甲方应当要求本物业的全体学生根据本合同的物业公约履行本合同中相应义务，承担相应责任，并遵守本物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度。

第二章 委托管理服务事项

第四条 宿舍建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。

第五条 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、网线、楼内消防设施设备、监控设备、建筑物防雷设施。

第六条 附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、宿舍外上下水管道、化粪池、沟渠、自行车棚、停车场。

第七条 共用绿地、花木、建筑设施设备等的养护与管理。

第八条 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。

第九条 公共环境卫生，包括公共场所、宿舍共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。

第十条 交通与车辆停放秩序的管理。

本物业管理区域内的师生在本物业管理区域公共场地停放车辆，停放人应与乙方签订专项合同。

第十一条 维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。

前款约定的事项不含学生的人身与财产保险和财产保管责任，乙方与学生另行签订合同的除外。

第十二条 管理与物业相关的工程图纸、档案与竣工验收资料、。

第十三条 根据学校的委托组织开展学校文化娱乐活动。

第十四条学生新宿舍自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方原则上应接受委托，但收费由当事双方协商。

第十五条 对学生违反本合同的物业公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重采取报告规劝、制止、报告等措施。

第三章 委托管理期限

第十六条 委托管理期限为1年，自2013年12月31日起至2014年12月31日时止。

第四章 双方权利义务

第十七条 甲方权利义务

1．代表和维护学生的合法权益；经常听取学生的意见和建议，并及时将这些反馈给乙方；协调学生、使用人、乙方之间的关系。

2．监督学生遵守本合同的物业公约及物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度；采取措施督促学校按时交纳物业管理公共服务费用。

3．审定乙方拟定的物业管理方案。

4．检查监督乙方物业管理方案的实施及制度的执行情况。

5．审定乙方提出的物业管理服务计划、维修养护计划和财务预算及决算报告。

6．审批物业维修专项资金的使用预算，并监督物业共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的竣工验收；审查乙方提供的物业共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的书面报告。

7．在合同生效之日起30日内向乙方提供100平方米建筑面积物业管理用房，由乙方按下列第两项执行；

（1）无偿使用；

（2）按建筑面积每月每平方米30元租用，其租金收入用于添补专项维修资金。

9．与乙方办理物业管理验收手续时，应向乙方移交下列资料：

（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、工程竣工图等竣工验收资料。

（2）设备设施的安装、使用和维护保养技术资料。

（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件。

（4）物业管理所必需的其他资料。

并于合同生效之日起30日内向乙方移交.10．协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动及完成物业管理各项管理目标；

11．负责本物业维修专项资金的筹集，督促学校缴纳物业维修专项资金；

12．甲方有权指定专业审计机构，对本合同约定的物业管理公共服务费收支状况进行审计。

第十八条 乙方权利义务

1．根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业管理方案，自主开展物业管理服务活动。

2．对学生违反法规、规章的行为，提请有关部门处理。

3．按本合同第十五条的约定，对学生违反业主公约的行为及时进行处理。

4．可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方。

5．负责编制房屋及其附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施。

6．向学校告知物业使用的有关规定，当学校装修物业时，告知有关注意事项和禁止行为，订立书面约定，并负责监督；按养护计划和操作规程，对宿舍共用部位、共用设施设备状况进行检查，发现不安全隐患或险情及时排除。

7．负责编制物业管理管理计划，资金使用计划及决算报告；并于每年1月，以书面方式向甲方提出这些计划和报告。

8．每3月向学校公布一次物业管理公共服务费用收支帐目和物业维修专项资金使用情况，将物业管理服务项目、收费标准在物业管理区域内公示。

9．对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或改善配套项目，须协商同意并征得有关部门批准方可实施；不得擅自改变学生新宿舍共用部位的用途。

10．本合同终止时，乙方必须向甲方移交由甲方提供的全部用房及物业管理全部档案资料。

11．建立、妥善保管和正确使用物业管理档案，并负责及时记载有关的变更情况；

12．接受学校、甲方、物业管理主管部门等的监督，不断完善管理服务，定期向甲方报告本合同履行情况。

第五章 物业管理公共服务质量

第十九条 乙方须按下列约定，实现目标管理

1．宿舍外观；

2．设备运行；

3．共用部位、共用设施设备的维护和管理；

4．公共环境卫生；

5．绿化；

6．交通秩序与车辆停放；

7．公共秩序维护与协助消防；

8．房屋共用部位、共用设施设备的急修、小修；

9．学生物业使用人对乙方的满意率达到80%以上。

第六章 物业管理服务费用

第二十条 物业管理服务费

1．本物业的管理服务费用执行国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定；

2．本物业管理公共服务费，由学校按其拥有建筑面积每月每平方米0.5元向乙方交纳；非住宿由学校按其拥有建筑面积每月每平方米0.4元向乙方交纳。

3．本物业管理公共服务费每（月）交纳一次，每次交纳费用时间为月末最后两天。

4．本物业管理公共服务费标准的调整由双方共同协商。

5．空置、空关公寓的物业管理公共服务费，分别由学校按其拥有建筑面积每月每平方米0.4元向乙方交纳。

6．学校出租其拥有的物业，其应承担的物业管理公共服务费由学校交纳，学校与承租人另有约定的，从其约定，但学校应将此约定送乙方备案并负连带缴纳责任。

7．学校转让物业时，须交清转让之前该校应承担的物业管理公共服务费。

8．物业管理公共服务费中未计入的共用设施设备运行、能耗费用，按学校实际用量共同分摊。

9．学校逾期交纳物业管理服务费的，按以下第三项处理。

（1）从逾期之日起按每天0.5元/每平方米交纳滞纳金。

（2）从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之三交纳滞纳金。

第二十一条 车位使用费不得高于有权核定部门规定的现行标准，由车位使用人按下列标准向乙方交纳：

全部车位：每日每个1元，每月30元，每年365元。

第二十二条 乙方受学校、物业使用人的委托对其学生新公寓自用部位、自用设备的维修、养护及其它特约服务的费用，由当事人自行约定。

第二十三条 房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用。本物业的学生新公寓共用部位、共用设施设备保修期满后的日常养护费用，由乙方在收取的物业管理公共服务费中列支，其大修、中修、更新、改造费用，在本物业维修专项资金中列支。共用的专项设备运行的能耗，应设独立计量表核算，据实际用量合理分摊计收费用。

第二十四条 经甲方同意，物业管理主管部门将本物业当需用维修专项资金移交给乙方代管的，乙方应当定期接受甲方的检查与监督。

第二十五条 乙方发生变换时，代管的维修专项资金帐目经甲方审核无误后，应当办理帐户转移手续。帐户转移手续应当自双方签字盖章起十日内送当地物业管理主管部门和甲方备案。

第二十六条 房屋共用部位、共用设施设备的保险由乙方代行办理，保险费用由学校按各自所占有的房屋建筑面积比例分摊。

第七章 违约责任

第二十七条 甲方违反本合同条款的约定，使乙方未完成约定管理目标，乙方有权要求甲方在30天期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

第二十八条 乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，并达到合同约定；逾期未整改的，或整改不符合合同约定的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第二十九条 乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权督促和要求乙方清退所收费用，退还利息并按以现金支付违约金；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第三十条 甲方违反协议，未能让学校按其拥有公寓建筑面积按本合同约定的物业管理公共服务费标准和时间交纳费用的，乙方有权要求甲方向学校催促补交并从逾期之日起交纳违约金。

第三十一条 甲乙双方中任何一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付3000元的违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，对超过部分还应给予赔偿。

第三十二条 因公寓建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方开发建设单位索赔。

因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。产生质量事故的直接原因，以相关主管部门的鉴定为准。

第三十三条 甲乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权，或造成对方经济损失的，应当承担全部责任。

第三十四条 因违约而需解除本合同的，提出解除合同的一方应及时通知对方，合同自书面通知到达对方时即行解除，并在二十日内办理交接。如有异议，可请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。

第八章 附则

第三十五条 自本合同生效之日起30天内，根据甲方委托管理事项，办理完交接验收手续。

第三十六条 为维护学生的切身利益，在不可预见情况下，如发生漏水、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急避险措施造成学生财产损失的，当事双方按有关法律规定处理。

第三十七条 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

第三十八条 本合同期满后，乙方可参加甲方的管理招投标，并在同等条件下优先获得管理权，但根据法规政策或主管部门规定被取消投标资格或优先管理资格的除外。第三十九条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

第四十条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，双方同意按下列两种方式解决：

（一）提交普洱市仲裁委员会仲裁；

（二）依法向人法院起诉。

第四十一条 学校转让物业时，应当将《本合同物业公约》与本合同作为转让合同的附件，并告之受让人关于物业管理公共服务费用等费用的交纳情况。

第四十二条 本合同期满自然终止，双方如续订合同，应在本合同期满30天前向对方提出书面意见。

第四十三条 本合同自签订起生效。

甲方（签章）：至胜房地产有限公司乙方（签章）：新鑫物业服务有限公司

新建苹果园田间前期管理技术要点 篇6

新建苹果园应选好园地，采用优质苗木，苗木栽植后，按照“三分造林，七分管理”原则，进行科学、精细的土肥水管理，改善土壤环境，促进根系生长，提高根系对水分、养分的吸收，使树体生长健壮，增强植株的适应性和抗逆性。苹果园一年中的抚育管理可分为前期及后期管理两个阶段，前期管理（5月至8月中旬）要满足水肥、及时松土、除草，促进苗木恢复生长。幼树后期管理（8月中旬至1 1月）要控制肥水，加强松土，减少病害，促进苗木不断增粗及木质化，为幼树过冬创造良好条件。现对幼树管理技术要点概述如下：

1 适宜区域

苹果有一定的抗寒性，冬季绝对低温-26℃及12月至翌年2月，平均气温-10.5℃左右仍能耐受，在休眠期可抗-28-30℃低温，山区逆温带适宜栽植。

2 同地选择

园地的选择很重要，虽然苹果树对土壤的适宜性较广泛，但是为了取得较高的经济效益，应尽量选择地势平坦，土层深厚，土壤肥沃，土壤含盐量小于0.15%，光照充足，排灌水良好的土地建园为宜。如土壤条件差，应在建园前期进行土壤改良。

3 苗木的选择

优质苗木是优质，高产，高效建园的基础，应选用根系大而分根多，须根密，苗干粗壮，皮色深亮，节间短，芽饱满充实，无检疫对象，无病毒，健壮的嫁接两年以上成品苗，品种要选用适宜当地的土壤、气候等环境条件的早熟、中熟，中晚熟优良品种，耐贮运品种。

4 栽植时间

苹果树栽植以春栽为主，春季栽植宜在土壤解冻后至苗木萌芽前进行。

5 挖定植穴

春栽最好在前一年秋季挖定植穴。穴深60-80厘米.直径80厘米，对株距小于2米的，可顺行挖定植沟。挖定植穴时，表土底土分开堆放。栽苗前表土与农家肥5：1比例拌匀后施人。

6 栽植方法

要本着经济利用土地，便于管理操作的原则，结合当地自然条件和品种的生物学特性，选择长方形、正方形、三角形等适宜的栽植方式。行向为南北向单行式，优点是可以密植，便于操作，利于间作，通风采光条件较好。目前生产上多采用行距4米，株距2米，3米，4米，每亩栽植83，56，42株，三角形排列48株。如过密影响果实的着色及含糖量。植树时，将苹果苗立在坑的中心，根系自然舒展，把熟土填于根系处，心土在上层，当填土2/3深时，将苗木向上轻提，扶正栽直，深浅适宜。苗木栽植深以根颈部位略高于地面3-5厘米为宜。

7 栽后管理

苗木栽后一定当天灌足定根水，无灌溉条件的地方要保证每株一两桶水，水渗完后覆一平方米地膜，地膜覆盖可保持土壤的水分，提高地温，减少除草、松土操作，有利于根系萌发，新根提早生长，苗木成活率在95%以上。

8 加强肥水管理

苗木栽植后一定要当天灌足定根水，以后根据土壤结构，温度变化，土壤墒情，每隔8-12天浇1次水，俗话说：“少吃香，多吃伤”，要少灌勤灌，注意避免大水漫灌。当苗木新梢长到10-15厘米时，可每株追施100克速效性氮肥1次，20天后再追施100克。并进行2-3次叶面喷肥，喷施0.2%-0.3%（w）的尿素加叶面宝或旱地龙。

9 松土除草

灌水2-3次后，开始在幼苗周围一米直径内及时除草，松土、扶苗。一般松土深度6-10厘米，苗木周围浅一点，离苗远的地方要深些，以免切伤断苗木根。

10 补苗

春季发芽展叶后，认真检查苗木的成活情况，对未成活的苗木要查清原因，及时补栽。

11 合理间作

幼龄苹果的树体小，根系尚未布满行间，可利用行间隙地种植间作物，以充分利用土地和光能，增加经济收入；同时，能增加土壤有机质，提高土壤肥力，增强果树的生产能力。幼龄果园宜选择矮杆，浅根，与果树无共同病虫害或中间寄主的一年生作物进行间作。不宜间作秋季需水量大的作物和蔬菜，因这类作物，对果树越冬不利。间作物必须与果树保持一定距离，留出苗干周围1-1.5米的树盘。

12 防治病虫害

俗话说：“无病早防，有病早治”危害幼树的主要害虫是金龟子、蚜虫、红蜘蛛、潜叶虫等。应加强防治，视其发生情况可用速灭杀丁或其他菊酯类农药喷洒。

13 树上管理

前期物业管理合同若干问题浅析 篇7

所谓前期物业管理, 在国家建设部于2008年10月正式向全国推广的《前期物业管理服务协议》标准格式文本中, 对“前期物业管理”作了这样的定义, 即前期物业管理一般是指房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止的物业管理。由于前期物业管理不同于一般意义上的从住宅小区成立业主委员会选聘物业管理公司后开始的物业管理, 它仅存在于业主委员会成立之前, 在这个阶段中, 由于业主委员会尚未成立, 没有行使选聘物业公司的职权机构, 但已有部分业主入住, 不能没有物业管理和服务, 那只能是由开发商 (建设单位) 选聘物业管理企业, 对小区进行物业管理的活动, 或者就是开发商属下的物业公司来承担物业管理和服务工作。

二、前期物业管理合同到期后, 至小区业委会成立前的过渡期间内的物业企业选聘权问题

(一) 该过渡期内小区物业管理如何进行

如果在开发商与物业管理企业签订的前期物业管理服务协议到期前, 小区就已经成立了业主委员会, 明确了选聘哪家物业公司, 此种情形下, 不会出现太大的问题, 因为在我国的《物业管理条例》中, 其第二十六条明确作出了这样的规定:“前期物业服务合同可以约定期限;但是, 期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的, 前期物业服务合同终止。”法条所隐含的内在意思是:开发商与物业公司的签约, 是无法制约业主的, 业主委员会成立以后, 任何时候都有权解聘物业公司。所以此时, 一般不会产生争议, 开发商与物管企业签订的前期物业服务合同要让位于业委会与物业服务企业签订的物业管理服务合同。

但在实践中, 则很容易出现以下这种情形:虽然开发商与物管企业在合同中明确约定了合同的期限, 但一直到合同到期时, 该小区都没有成立业主委员会, 而事实上该小区早已具备了成立业主委员会的条件, 此时, 没有专门的选聘物业公司的职权机构, 但前期物业管理合同业已到期, 那么, 在前期物业管理协议到期后, 小区业委会成立前的这段时间内, 小区的物业管理活动如何进行?谁有权选择物业服务企业?前期物业管理协议又是否可以自动顺延至小区业委会选聘出新的物管企业为止?

正是由于法律并没有与此相关的明确规定, 就导致了实践中出现此种情况时, 开发商与前期物业管理企业之间的争论不休, 因为在前期物业管理协议到期后, 小区业委会成立前的这段时间内, 通常前期物业管理企业都会一直顺延的提供物业服务, 此时没有合同的约定, 前期物管企业相当于在进行事实上的物业管理服务, 而在此期间内, 开发商认为自己有权决定前期物业管理企业的去留, 它出于各种原因, 要么重新选聘别的物业公司, 要么将该小区的物业管理工作交由自己名下的物业公司来承担, 不承认前期物业管理企业在此期间内事实上进行的物业管理。

(二) 谁真正享有该期间内的物业企业选聘权

针对此种情形, 从法理上来说, 谁拥有房屋的所有权, 谁才有权选聘物业公司。在前期物业管理阶段, 开发商拥有小区的大部分房屋, 也即它是大部分房屋的产权人, 它的地位其实就相当于业主, 这就是开发商之所以在此阶段能够选聘物业公司的最根本性原因, 而当物业小区达到了成立业主委员会的各项条件时, 选聘物管企业的权利则从开发商手中转移到了业主手中, 具体来说, 就是转移到了代表全体业主利益的业主委员会手中。所以, 此时当务之急是要有关部门牵头, 该有关部门可以是小区居委会, 可以是街道办, 可以是房管局乃至当地政府, 甚至也可以是由这几个机构中的数个共同牵头, 一方面是督促和帮助该小区尽快成立合法的业主委员会, 另一方面, 则是定纷止争, 在前期物业管理合同到期后, 业委会尚未成立前的过渡期内, 尽快选聘或决定物业服务企业, 防止开发商或物管企业只为自己谋取私利, 而罔顾小区业主的利益, 导致小区物业管理的混乱。

而在有关部门选聘或决定该期间内的物管企业时, 显然应该重视和参考小区业主的意见, 比较好的做法是通过公告或调查问卷等较为方便快捷的手段, 获取业主的真实意向, 如果超过一定比例的业主均选择愿意由前期物管企业继续提供物业服务, 则有关部门可尊重多数业主的意愿, 选定前期物管企业顺延提供物业服务;如选择不愿意由前期物业管理企业继续提供服务的业主占多数, 则该部分业主同时也要提出自己的具体选择意见, 即其属意由哪家物管企业提供物业管理服务, 如在该部分的选择中, 有占一定比例的业主选择同一物业管理企业且选择该物管企业的比例同时超过了选择由前期物管企业继续服务的业主所占的比例, 那么则可选聘该物管企业, 进行物业管理。

甚至如果有关部门和大部分业主同意, 还可以给予前期物管企业一定的优先权, 即前期物管企业可在二者的同意下, 自行组织业主满意度调查, 只要达一定比例 (例如70%) 的业主均愿意选择前期物管企业继续提供物业服务, 即可由该企业继续对该小区进行物业管理。当然, 在有关部门选聘或决定此期间内的物管企业之前, 如果前期物管企业事实上确实提供了相应的物业服务, 则小区业主仍应缴纳合理的物业管理费, 不能仅因为没有合同, 就拒缴物管费。总之, 在这段期间内的物管企业的选聘权, 不应该是开发商的一言堂, 而应该由业主们行使自己的合法权利。当然, 尽快成立业主委员会是重中之重。

这样的做法, 好处在于它不仅可以迫使物业管理企业对前期物业管理决不能等闲视之, 提供优质的管理和服务, 促进物业管理质量的提升, 与此同时, 也要求业主们看重自己的权利, 选聘合适的物业管理企业, 真正行使和维护自己的权益。这对双方来说, 都具有重要的意义。

参考文献

前期物业管理 篇8

1. 物业管理前期介入的现实意义

在房地产开发建设、营销、消费使用的全过程中，物业管理起着至关重要的作用。我国的房地产开发经过多年的发展，从以抓建设为主的生产导向阶段，以抓促销为主的销售导向阶段，已经发展到现代房地产开发的营销导向阶段，开发商们开始根据市场需要和用户呼声确定开发战略，对物业管理公司的要求不再停留在搞好后期管理服务上，还希望借助物管公司熟悉掌握住户需求变化和物业使用管理的专业优势前期介入开发阶段，共同参与物业的规划、设计、施工、验收等工作，保证物业建设的设计合理和质量良好，使得开发出的物业能够最贴近住户需求。物业管理前期介入，也能让消费者真切感受到房地产开发商对物业管理的重视。目前消费者的物业管理意识已经有了很大的提高，据专家评估，物业管理因素可以占到楼宇价格的20%—30%。

2. 物业管理前期介入开发的时机分析

根据前期介入阶段的不同，它可分为早、中、晚三类。早期介入是指物业管理公司在项目可行性研究阶段即开始介入;中期介入则是在项目施工阶段开始;在工程基本结束、准备竣工验收和接管验收时介入看作为晚期介入。

2.1 物业管理早期介入。

物业管理的早期介入是在物业项目刚刚立项，进行可行性研究时介入的。从项目设计开始提前介入，参与物业建设项目的优化设计，对物业实施超前管理，为完善物业建设提出建设性意见，避免物业建成后的使用和管理问题。

2.1.1 完善基本配套设施的设计。

物业管理企业介入住宅小区的设计，应完善幼儿园、学校、商场、邮电、交通、娱乐场所、餐饮等基本的配套设施的设计。如写字楼，要考虑停车场、会议室、商务中心等配套。

2.1.2 完善水电设备安装设计。

楼宇的机电设备在安装设计时，要考虑到将来检查、维修的方便，避免遗留隐患;电路设计不仅要考虑当前线路的负载能力，还应考虑未来一个时期电器负荷增加的需要;管路、线路铺设应不影响室内外的美观，其有关资料应保存完好。住房设计应考虑空调、煤气、热水器、抽油烟机、洗衣机及其他大型家用电器安装或安放及其进排水、废气排放管道的适当位置等。

2.1.3 完善消防设施的设计。

在建筑设计中，消防设施设计是有严格要求的，自动灭火器及灭火器材的位置、自动报警器的位置、扶梯、安全出口、灭火通道等设计都应有利于防灾、灭灾。

2.1.4 完善环保设施及设备、绿地、园林的规划设计。

工业物业的“三废”的处理、住宅和商业物业污水的处理，是物业设计必须考虑的。工业和住宅物业要考虑绿地、园林的规划设计。在现代物业设计中，还应考虑垃圾的收集、存放、处理问题。

由此可见，前期介入可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论，完善设计细节，提出一些合理的建议，使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理，可以有效避免因设计的缺陷或不足而给业主使用和物业管理带来的麻烦。[1]

2.2 物业管理的中期介入。

2.2.1 在项目的施工阶段。

开发商的主要精力更多放在工程进度、资金筹措和促销推广上，尽管从开发商的本意来说，总是希望能保证工程质量，使所建物业达到优良乃至优质工程的目标，但往往由于人力、技术、精力等方面的原因忽视了对工程质量的全面监控。虽然我国已经实行工程监理制度，但是监理不是物业建成之后使用维护的参与者，所以从使用方便的角度来说，监理很难发现施工中存在的问题，比如：现在的物业建设，特别是高层物业建设，其结构、管线等十分复杂，安装、施工工程中，粗心大意或随心所欲都可能给设施、设备的使用带来极大的困难，甚至导致极大的浪费，特别是在目前房地产的施工安装单位尚不很了解和重视物业管理工作的情况下，某些作业者很可能为方便自己工作，而不是从有利于业主使用角度去安装施工，从而给入住后的物业管理带来诸多难以解决的问题。物业管理企业可根据以往的物业管理经验，总结物业在使用过程中常暴露的各种工程质量问题，通过参与施工监理，加强监理的力度，尽可能把施工质量问题消灭在建造过程中，消除隐患，确保物业的工程质量。同时，物业管理企业参与物业建造过程的质量监理，可以提高物业验收工作质量，缩短验收时间，使验收不至于成为“走过场”的程序，也为以后接管物业打下良好的基础。

2.2.2 在项目设备安装阶段。

有的开发、设计单位在物业配套机电设备的选购、施工中往往留下华而不实或考虑不周之处，造成可维护性不足，特别是在接管验收阶段，开发商往往只注重物业整体的交付使用，而很少考虑到物业公司接管后细微全面的需要，给物业建成后的使用维护带来诸多不便，也对物业管理单位顺利、及时地为业主提供良好的管理服务带来影响。有物业管理公司提前介入后，发展商可以得到物业管理公司的紧密配合，从而专心开发建设。物业管理公司可以根据物业管理的技术规范要求，对接管的物业从使用功能上严格把关，就日常管理维护工作中可能出现的问题直接与建筑安装单位交涉，监督并促使其解决发现的问题，避免扯皮推诿的发生。特别是能够及时指出安装调试过程中给排水、电力照明、通讯、暖通、气体动力、供电、防震防雷、电梯、消防等各个设备系统中所存在的问题，促使开发商引起高度重视并要求承建单位限期解决，确保各项设备设施在投入使用前就能正常运行。其机电设备管理人员可以提前熟悉相应设备的操作、管理和维护，同时严格按照国家建设部颁布的《房屋接管验收标准》做好接管验收工作。同时，由于有了提前介入，物业管理单位对物业的总体规划布局、结构和管线布置、设备设施能基本做到心中有数，对物业可能出现的隐患了如指掌;所发现的问题在施工安装方尚未退场之前即已解决，既节省费用，又大大缩短物业开发、经营和使用之间的过渡期。[2]

2.3 在工程基本结束、准备竣工验收和接管验收时介入。

此时，物业的建设已经基本完成，物业公司的介入对物业本身品质的提升已无任何帮助。物业公司的任务就是帮助开发商进行物业的销售，总的来说，物业公司的作用体现在以下两点：

2.3.1 有利于促进物业的销售。

先进的物业管理和服务工作无疑是对购房者消费心态的满足与保证。物业管理前期介入将工作重点放在营造出一种富有特色的企业文化上，树立物业品牌。同时，大力宣传该物业的独到之处，对该物业的优质服务水准及价格与价值相符的收费标准，从而吸引更多的消费者前来购置物业，并可以使产权人的房产得到增值。

2.3.2 有利于物业管理公司的准备工作。

物业管理前期介入可以使物业管理公司提前熟悉楼宇中各种设备和线路，收集、掌握房屋及公用设施设备的第一手资料，建立原始档案，为以后顺利管理带来便利。此外，在对物业实体实施管理之前还可以进行服务方案的设计，制定相应的管理细则，并进行人员的招聘和培训等，实施入住前的宣传与教育。[3]

3. 结语

通过以上的分析可知，物业管理公司的前期介入确实非常重要、非常关键。从科学角度分析，物业管理公司的介入应越早越好。物业管理公司越早介入，开发商损失越少，业主得利越多，物业管理公司的管理基础将会越扎实，楼盘的保值、升值将会更有保障。因此，笔者认为，物业管理的最佳介入时机是项目处于可行性研究之时。

参考文献

[1]阮文勤.试论物业管理前期介入[J].福建商业高等专科学校学报, 2005, (2) :19-20.

[2]张惠芸.试论物业管理前期介入[J].天津职业院校联合学报, 2006 (5) ;134-136.

前期物业管理 篇9

一、前期物业管理招投标活动中存在的问题及原因

(一) 前期物业管理招投标活动中存在的问题

1. 招标过程有待于进一步透明

有些招标人为了使自己看好或有特殊关系的物业服务企业中标, 事前透露招投标消息, 并在招投标过程中对竞标的其他物业企业进行种种限制;还有些招标人实际上早已内定好了物业服务企业, 但也打着公开招标的幌子, 而将其他物业服务企业作陪衬;或者直接利用招投标形式, 骗取物业服务企业的投标资料和管理方案。

2. 投标人的非正常竞争

有的物业服务企业违反政府有关规定, 不遵守行业“游戏规则”, 以低于成本价的物业服务费参与竞争。个别物业服务企业更是公开表示, 参与竞争是为了扩大公司的对外影响力, 并不在乎企业效益, 即使亏损也要争取把项目抢到手。还有的物业服务企业不顾自己的综合实力参与竞争, 接管物业项目后, 管理跟不上, 服务不到位, 引起招标人及业主的强烈不满。

3. 投标文件内容雷同

投标文件的质量在一定程度上反映了投标人的管理与服务水平, 因而投标人和评委都给予了一定程度的重视。根据招标项目的不同, 投标文件在物业管理服务内容、服务标准和管理措施等方面都应有所区别。但目前“一本标书打天下”的现象比较多, 由于目前尚无相应的管理规定, 前期物业管理投标文件的可复制性已使评委无法甄别物业服务企业的服务质量和管理水平, 在一定程度上给科学评标带来困难。

(二) 造成这些问题的原因

1. 相关各方对不正当竞争的重视程度不够

有些招标人即便发现了不正当竞争的苗头, 也没有引起足够的重视, 忽视了恶性竞争所带来的严重危害性。招投标各方应对公平竞争有一个正确的认识, 严格遵守竞争规则。

2. 有关方面对低价竞争存在不正确的认识

招标人选择合理低价中标是理性市场主体的必然选择, 也是招标人合法权利的体现。而目前有部分招标人希望中标价格越低越好, 以致少数投标人为了迎合招标人的需求, 不惜以极低的物业服务价格中标, 以期在市场中占有一席之地, 然而却导致在未来的前期物业管理服务过程中, 因为过度压缩成本使管理服务质量下降, 引起业主的不满。这种现象不仅导致物业的贬值, 同时也损害业主权益。

3. 招投标中介代理机构不健全

招投标中介代理机构是顺应物业管理市场发展需要而产生的, 这一机构可以为招投标双方提供相应服务。目前, 我国严格意义上的招投标代理中介机构尚不健全, 使得一些以出卖投标文件为生的“职业写手”活跃在招投标市场上, 而且这些“职业写手”缺乏对投标物业项目的深入调研, 从而造成不同企业的投标文件雷同的现象。

二、促进前期物业管理招投标市场规范发展的对策

(一) 转变和提高有关各方对前期物业管理招投标的认识

1. 转变和提高政府职能部门的认识

政府职能部门应不断加强对招投标市场的研究, 为招投标活动明确方向、规范程序。应完善相关法律、法规, 用法制来限制和约束不正当竞争行为。对重点项目招投标应邀请公证机关参与, 引导物业管理招投标活动正常进行。

2. 转变和提高房地产开发企业的认识

房地产开发企业应充分认识到, 优质的前期物业管理服务是保证其开发产品顺利进入市场的重要保证, 绝对不能因眼前利益而忽视物业管理招投标。

3. 转变和提高物业服务企业的认识

物业服务企业大力加强人力资源开发、不断提高其经营管理水平和综合实力, 顺应物业管理市场的发展。这是前期物业管理招投标顺利实施的重要保证。

4. 转变和提高业主的认识

业主在物业管理招投标中, 也存在参与意识不强、维权意识淡薄、遇到问题时没有统一的思想和行动, 以及专业知识匮乏、对前期物业管理认识程度不够等问题。因此, 转变和提高业主的思想认识, 有利于物业管理招投标的顺利实施。

(二) 规避前期物业管理招标中的不正当竞争

1. 严格执行前期物业管理招投标法规

应严格执行国家和地方的前期物业管理招投标法规及其配套实施细则, 进一步明确在招投标中的一些常规性基本要求和操作程序, 以便参与者有章可循。同时, 用法规和制度来限制和约束不正当竞争行为, 保护招投标双方的合法行为。

2. 建立良好的物业管理招投标市场秩序

遏制不正当竞争, 除了要应用法律和行政手段外, 还必须倡导建立道德秩序。有了强烈的道德意识才能在竞争中树立良好的企业形象, 建立稳固的企业信誉, 自觉抵制不正当竞争, 从而有助于创造公平、公正、公开的物业管理招投标市场环境, 保证物业管理招投标的顺利进行。

3. 坚持信息对等原则

应按照前期物业管理招投标管理规定, 对进行前期物业管理招投标的物业项目, 包括服务内容、质量标准、物业服务企业资质要求等招标信息, 在规定的时间内进行公告, 确保招标过程的公平公正, 使参与投标的物业服务企业都能够在相同的信息条件下进行公平竞争。

(三) 树立前期物业管理评标新观念

为避免评标过程中可能出现的误区, 增加评标结果的权威性, 应在评标过程中对评标内容不断加以改进。

1. 将中标物业服务企业的社会信用列入评标内容

在评标过程中适当减少标书内容所占的分值比重, 增加对物业服务企业管理服务现状和在管项目的现场考察所占的分值比重。因为即使同是“全国优秀管理住宅小区”的项目, 企业的管理服务水准和综合素质仍可能相距甚远, 考察在管项目现场对于衡量企业的实际管理水平具有不可替代的作用。

2. 将中标企业的承诺列入前期物业服务合同

将中标企业在投标文件中所承诺的管理目标、服务标准和服务质量等内容全部列入其签订的前期物业服务合同, 并强化业主在物业企业履行物业服务合同过程中的监督机制, 以避免投标人利用无法兑现的承诺得以中标。

3. 对投标文件的内容及篇幅作出适当的规定与限制

对投标文件的内容与篇幅作出调整, 将评审的重点放在对招标项目所确定的管理理念、服务内容及标准、人员配置与价格测算等主要方面, 以务实的态度引导投标人编制投标文件。

(四) 建立一批诚信度高、规范的物业管理招投标中介服务机构

1. 对中介服务机构实施物业管理行业主管部门备案制度

物业管理招投标中介服务机构是物业管理市场的重要组成部分, 对中介服务机构实施物业管理行业主管部门备案制度, 有利于物业管理市场的健康发展。有关部门应通过建立规章制度加强对中介机构及人员的诚信教育, 提高中介机构及人员的法律意识、诚信意识和业务水平。对不讲诚信、有不良行为和违法行为的中介机构, 应依法进行查处, 严厉制裁其造假行为。

2. 对中介服务机构编制的招投标文件实施严格管理

对中介机构的执业情况和诚信度进行管理。要求其编制的招投标文件严格遵守法律、法规, 文字叙述与招标项目标的相统一, 数据准确, 约定合法, 要求合理;杜绝出现“一本标书打天下”的局面。这样既有利于招投标双方有效防范和控制风险, 也有利于建立诚信、公平的市场竞争秩序。

参考文献

[1].朱春堂.当前物业管理招投标工作存在的问题与建议.中国物业管理.2007.5

[2].皇甫广荣.物业管理招投标的问题与对策.中国物业管理.2007.5

浅谈水电项目前期工作管理 篇10

水电是清洁的可再生能源, 水电项目为企业创造出经济效益的同时, 在我国生态环境保护、节能减排、发展低碳经济中发挥着重要作用。2004年7月, 我国颁布《国务院关于投资体制改革的决定》 (国发[2004]20号) , 政府对企业投资项目由审批制改为核准制、备案制。按照“谁投资、谁决策、谁收益、谁承担风险”的原则, 企业将承担投资项目全部的风险和责任, 这对企业投资项目决策提出了更高的要求。水电项目是一项建设周期长、投资大、投资回收期长的系统工程, 为降低投资风险, 实现科学决策, 项目的前期工作就越显重要。

1 水电项目前期工作的复杂性

水电项目前期工作, 是指从项目投资研究开始, 到项目取得国家规定的核准批复文件之间的全部策划、组织、实施和管理工作。具体包括如下主要工作内容: (1) 项目的投资研究、预可行性研究、申请列入发展规划、可行性研究、项目核准申请报告编制及各项审批工作; (2) 项目投资意向性协议、股东协议、公司章程的起草、签订工作和项目公司成立前的筹备、登记注册工作; (3) 取得各级政府有关部门的项目批准文件, 以及银行贷款意向函、承诺函等所进行的工作。

水电项目前期工作周期长, 具有其复杂性, 表现在其分工阶段多, 勘测设计范围广、工作量大, 涉及的专业多, 立项需要的专题报告多, 审查环节多等;且多数涉及公共安全, 生态环境、移民安置等影响制约因素多。为此, 水电项目的前期工作也存在着一些问题, 如前期勘测设计深度不够、质量不高, 造成后期设计变更多;对市场调查分析不足, 造成概预算偏差;生态环境保护、移民安置等设计不合理, 造成项目投资增加、工期延误和不必要的索赔反索赔等问题。

2 水电项目前期工作阶段任务明确, 设计深度必须达到要求

水电项目是在河流 (河段) 流域水电规划、流域环评的基础上, 经过项目建议书、预可行性研究、可行性研究阶段后, 进入招标设计和施工图设计阶段, 最后才开工建设。一般水电项目前期工作需要几年时间, 有的甚至几十年的时间进行深入的研究论证, 如三峡工程经过了几十年的论证、几代水电人的共同努力才得以实施。从项目建议书开始到预可行性研究、可行性研究并最终核准, 每一阶段均有其明确的任务要求。

项目建议书阶段的任务是通过对投资机会的研究, 从项目建设的必要性出发, 对拟建项目提出初步轮廓设想。建设单位需向政府提出要求建设某一具体项目的建议文件 (内容包括项目概况、项目的背景和必要性、项目建设初步选址及建设条件、项目建设规模和建设内容、环境影响、建设进度初步设想、投资估算及资金来源、经济效益和社会效益初步估算、结论等) , 这是国家规定的固定资产投资项目建设程序的第一步。预可行性研究阶段的任务是根据水电项目开发任务的要求, 初步查明、分析和评价工程建设的基本条件, 对工程技术、经济、资源和环境影响、防震抗震、移民安置等因素进行初步研究和论证, 从市场需求和建设条件方面对工程规模和选址进行比选并提出初步意见, 编制工程预可行性研究报告, 供建设单位确立投资项目和政府投资主管部门立项决策使用。可行性研究阶段的任务是结合电力市场形势和发展规划, 深入研究分析工程建设必要性, 工程建设条件, 对重大技术、经济和社会环境、防震抗震、移民安置等问题进行专题研究, 提出解决方案、具体措施和实施计划, 计算工程投资、比选经济评价指标, 编制工程可行性研究报告, 供建设单位投资决策和政府投资主管部门核准项目使用。

现实中, 建设单位为了快上项目, 总是想方设法加快前期工作的推进速度, 但往往造成的后果是:正常设计周期难以保证, 导致勘测设计深度不够, 设计方案不合理, 带来本不必要的设计变更, 给后期主体工程施工带来许多后遗症, 还可能导致投资概预算精度不够, 给后期带来投资增加的压力, 并且影响工期;前期技术准备不足、现场条件不具备, 由此带来不必要的索赔问题。所谓“欲速则不达”、“磨刀不误砍柴工”, 只有做好了前期工作乃持久战之思想准备, 认真做好前期勘测设计, 确保设计深度达到要求, 才能确保投资决策的正确性和科学性, 降低投资风险, 为主体工程的顺利施工及投资可控在控打下良好基础。

3 建设单位应主动作为, 重视移民安置工作

水库移民是水电项目的重要组成部分。水库移民涉及政治、经济、社会、人口、资源、环境、工程技术等多领域, 是一项庞大的系统工程。水库移民问题解决得好与坏, 不仅直接关系到项目建设顺利与否, 更重要的是关系到广大移民的切身利益, 关系到社会的稳定。移民问题与建设单位的利益息息相关, 但水电项目库区移民中却往往存在“重工程、轻移民”的问题, 导致很多水电项目在施工期间由于移民问题出现阻工现象, 使工期延误, 云南省绥江县“3·25”移民群体性事件就再一次提醒我们必须重视移民安置工作, 工作过程中结合国家政策, 注意方式方法。

国家实行开发性移民方针, 采取前期补偿、补助与后期扶持相结合的办法, 使移民生活达到或者超过原有水平。大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置应当遵循下列原则: (1) 以人为本, 保障移民的合法权益, 满足移民生存与发展的需求; (2) 顾全大局, 服从国家整体安排, 兼顾国家、集体、个人利益; (3) 节约利用土地, 合理规划工程占地, 控制移民规模; (4) 可持续发展, 与资源综合开发利用、生态环境保护相协调; (5) 因地制宜, 统筹规划。

建设单位应该摒除“重工程、轻移民”的思想, 重视移民安置工作, 要求设计单位严格按照规程规范要求做好淹没处理的范围确定, 切实做好水利水电工程移民安置规划大纲和移民安置规划实施方案、水库淹没影响实物指标调查细则的编制;按照移民安置工作实行政府领导、分级负责、县为基础、项目法人参与的管理体制, 主动配合做好水库淹没影响实物指标调查工作。如探索怒江水电开发移民, 首先应该深入了解当地少数民族的生产、生活方式和风俗习惯, 与当地城镇化发展战略、旅游发展战略、农业产业化战略及地方发展规划相结合, 以试点方式展开探索适合怒江水电开发的生态移民模式, 避免因安置移民而造成生态环境破坏或由于移民的生产生活方式原因造成后期的生态环境破坏、水土流失等问题。

4 建设单位应重视前期工作中的合同管理

项目前期工作中合同管理的好坏将对后期项目的顺利开展起到重要作用。把握项目前期合同管理的特点, 针对性地规范工作程序, 可以避免后期“亡羊补牢”式的管理, 提高整个项目的管理水平。做好前期工作中的合同管理, 需要抓好项目前期合同管理涉及的管理控制点。以国电云南普西桥水电站的前期工作合同管理为例, 一是强化合同管理的核心地位, 从组织上实施规范化、制度化、标准化的合同管理, 制定一整套合同管理的有关工作制度和规定, 对合同管理的组织、合同管理的程序以及合同的起草、谈判、审查、签订、履行、检查、清理等每一个工作环节均作出明确规定;二是严格合同的预管理, 在合同签订前, 对合同项目的计划立项、招标文件的编制及审查进行严格把关;三是严格合同的签订程序, 每一份合同在签订之前, 合同文本都经各职能部门会审把关, 根据各职能部门所提意见, 与乙方进行平等协商, 就双方关心的问题达成一致意见, 减少合同执行难度。

5 结语

项目前期工作是否充分到位, 对项目的投资决策及建设实施将产生重要的影响。保证前期工作各阶段设计深度达到要求, 重视移民安置工作, 从一开始就做好合同管理, 对项目前期工作的管理尤为重要。

参考文献

[1]韦恩斌.浅议水利水电工程前期工作中存在的几个问题[J].广西水利水电, 2009.

[2]谭龙波.中小水电项目开发前期管理工作初探[J].贵州水力发电, 2011.

[3]汪群, 辛全争.项目建设前期现场合同管理的控制点和方法[J].云南水力发电, 2005.

[4]刘方.我国水电资源开发现状及存在的问题[J].现代农业科技, 2011.

[5]陈国阶.论中国水电工程移民问题[J].决策咨询通讯, 2009.

[6]徐长义, 钟登华, 曹广晶.我国水电可持续发展的理性思考[J].长江流域资源与环境, 2008.

[7]仲伯俊.如何做好投资项目前期工作[J].中国水利, 2009.

[8]杨强, 陈广志.金沙江中游河段阿海水电站前期工作管理实践[J].云南水力发电, 2012.

前期物业管理 篇11

关键词：电力项目;建设中前期;管理价值

中图分类号：TM727;F426     文献标识码：A      文章编号：1006-8937（2016）03-0145-01

在电力项目的建设过程之中，良好的管理很好提升了电力项目的建设效果，所以说在现代之中，无论是在电力项目的中前期任何阶段，都应该对于电力建设项目进行良好管理。这样一方面是现代高速发展的电力需求带来的，另外一方面也是相应理念得到进步的体现。在这里进行具体的中前期管理的价值分析，希望可以带来相关帮助。

1  电力项目建设中中前期管理概述

伴随着现代电力自身的商品属性越来越重，这也就代表着如何将电力用户的相关体验进行保证成为了制约现代电力系统的问题，伴随着时代的进步，人们对于建设管理这一概念理解的越来越为深刻，所以说在进行管理的过程之中，将管理分为了几个时期。

所谓的前期管理工作，也就是当电力项目建设已经完成了相应的规划，但是尚未进行时采取的前期准备工作。可以说前期工作便是电网建设之中的铺垫工作，通常在前期准备工作之中，需要进行的便是电力项目建设可行性探究、相应的风险探究，在实际工作之中，将前期工作准备的良好，可以将电力项目建设之中存在的问题进行有效针对，防止这些问题对于建设之中造成不可逆的影响。

而中期管理工作，便是在电力项目建设过程之中的管理模式，在电力项目建设的中期过程之中，通常情况下，需要控制的元素只有三个：安全、质量和成本。三者在项目建设的过程之中缺一不可，将这三项指标进行更好的控制，可以充分保证电力项目建设在最小的资本之中取得更为良好的效果，伴随着时代的进步，电力项目也不是传统的为了生产便可以不管不顾了，电力项目更多的便是应该选取一种综合性的行为，在的时代进行自我提升。

2  现阶段中前期管理中存在的问题及对策

2.1  前期管理存在的问题及对策

在电力项目进行建设的前期管理过程，往往工作较为繁琐，不仅仅是因为前期管理工作自身的复杂，同样还因为在前期管理过程之中，问题往往是突发的，也就是说很多时候前期管理工作发生的问题往往是因为多种原因发生的。伴随着时代的发展，各个地区对于电力系统的需要越来越高，也就导致很多时候电力部门在前期管理工作过程之中需要进行大量繁琐的工作，很多时候便会在繁琐的工作之中出现纰漏。而且前期工作涉及到了立项、审批等程序，这些程序往往也会带来具体的相应问题。如果将问题进行归纳总结，可以得出在现阶段，前期工作管理体系仍然不健全，这就导致很多时候出现了相应的问题，进而导致了很多时候相关工作出现了问题。而且在现阶段，管理人员的管理水平和自身素质也需要得到相应的提升，当他们不能真正发挥自身的作用时，很多时候便会导致相应的管理之中的漏洞。多种元素的问题共同构成了现代前期工作的问题，伴随着现代法律法规的完善和外界环境的健全，相信在不久的时间之中，很多前期工作面临的问题便会成为历史。

笔者认为针对于前期管理存在的问题主要应该是两方面，一方面便是建立良好的前期工作体系，另外一方面便是提升相应工作人员自身综合能力。完善的前期工作体系包括良好的工作制度和法律法规，这属于在工作外部形成良好的监管，可以有效的控制在前期管理工作之中可能出现的问题，伴随着时代的进步，人们对于法律法规认识的越来越为明确，所以说为了完善前期管理工作，需要体系的帮助。另外一方面便是工作人员的自身综合能力，相关工作人员需要具备良好的相应工作能力，充分保证自身具备较为良好的相应管理意识和管理能力，使得前期管理工作更为完善。

2.2  中期管理存在的问题及对策

前文曾经提到过，现阶段电网企业中期管理主要针对的便是三项要素：成本、质量、安全。但是在实际的工作之中，很多相关工作人员不能正确认识这三项的积极意义，或者在自身的工作之中存在漏洞，进而导致相应存在各种问题。很多时候在电网项目建设的过程之中，盲目将生产作为最重要的因素，在一些安全问题上并不重视，这种不重视的态度进而导致了相应的问题。

为了保证中期管理之中的成本管理、质量管理、安全管理，对于相关中期管理人员进行有效的针对，充分保证他们在实际工作之中，可以将中期管理要的要素放在心上，并且在真正的工作之中，充分将这些元素作为重要工作方向，进而有效的针对自身的工作方式进行改善，将问题进行根治。同样中期管理人员应该进行自我综合素质的提升，管理能力更多的便是一种综合能力的体现，管理仍然是一种以人为本的管理任务，只有将管理人员的综合素质提升，才能保证中期管理工作可以取得良好的效果。中期管理工作贯彻了施工之中，可以说是在电网项目建设之中最为重要的管理工作，更需要相关人员进行相关思考，保证取得良好的相关效果。

3  电力项目建设前中期管理的价值

3.1  提高了电力项目建设的安全性

安全在电力项目建设过程之中，一直是非常重要的。在电网建设周期之中，进行良好的中前期管理工作，一方面在设计和规划之中便对于安全有所重视，另外一方面便是在电网项目建设过程之中实行良好的安全管理，这两方面的工作都将会提升整个电网项目建设过程之中的安全工作。相关工作人员需要明确的是，电网项目建设脱离不开安全二字，只有真正将安全工作放入到电网建设之中，才能保证电网建设的本来意义。

3.2  对于电网建设的成本进行良好控制

在对于成本的管理工作之中，同样也分为中前期两个阶段的控制，首先在电网项目的规划之中，便应该体现对于成本方面的规划，也就是电网项目建设需要进行的花费进行初步的计划，然后针对于一些意外因素进行有效控制。然后在电网项目建设过程之中，针对于成本进行良好控制，充分保证在实际工作之中，不会产生相应的管理不善进而导致成本出现花费过多的问题，伴随着现代生产体系进步，现代对于成本控制的概念也越来越为明确，所以说更应该在电网建设项目之中进行良好的中前期管理工作，保证对于成本进行良好控制。

3.3  保证了电网项目的质量

电网项目建设的质量直接关系到后期电网投入生产之中的效果，所以在建设过程之中需要关注其质量。对于电网项目建设实行良好的中前期管理，有利于保证电网项目的自身质量，一方面可以在前期规划制定质量标准，然后在中期工作进行良好控制，另外一方面管理更像是一种外部监管，这种外部监管也利于电网项目成功展开自身的质量控制。所以说在现代的电网项目建设过程之中，良好中前期管理保证了电网项目具备了良好的质量，也保证了电网项目在后期的具体使用情况。

4  结  语

在电网项目建设的过程之中，管理工作是保证其自身性能的必然措施。本文进行分析的便是中前期管理工作的价值，这两个时期的管理工作涉及到了规划和施工两方面的管理，只有在这两个方面共同进行良好管理，才能在各个方面保证电网项目自身的优良特性，伴随着时代的进步，人们对于这方面的认识也不断加深，所以说在未来的电网项目建设之中，希望可以更好的进行中前期管理。

参考文献：

[1] 戢蜀军.刍议电力工程建设安全管理工作[J].建材与装饰，2013，（34）.

[2] 彭涛.前期管理在电力项目建设中的价值分析[J].广东科技，2014，（20）.

机械设备的前期管理研究 篇12

关键词：机械设备,信息,管理,前期投入

机械设备的前期管理工作是指从设备的购置计划、选型调研、采购运输至安装调试这一系列的工作, 也是货币投资正式转化为固定资产前的管理工作。由于这一系列的工作不像机械设备的现场使用那样能产生直接的经济效益, 因而往往被忽视, 岂不知这一系列的前期管理工作 (也可称之为前期投入) 对以后机械设备的使用管理, 经济效益都有着不可轻视的作用, 有时甚至起着关键的作用。

一、信息的收集管理

要对设备实行有效的管理, 得到好的经济回报, 就必须在设备购置之前对该设备的有关运行过程、历史数据进行有计划的系统的处理。

在设备的前期管理工作中广泛地收集机械设备使用的技术鉴定参数及国内外设备市场信息。设备价格, 有关科研成果, 设备的利用率、故障率、维修费用、耗材情况、零配件供应情况、供货渠道, 有时还要考虑对环境的污染情况等信息的反馈。从管理、技术、经济3方面着手进行分析、处理反馈。建立起合理翔实的机械设备前期信息反馈系统, 并及时向决策层反馈正确的信息, 减少投资的盲目性, 将投资的目标锁定那些生产上适用、技术上先进、经济上合理的机械设备, 使有限的投资得到最佳的经济回报。

二、对拟采购设备进行考察

设备考察分为两部分, 首先在内部进行实地考察, 应先考虑本单位的实际情况, 能调剂的坚决不做新的投资, 在项目管理的模式下, 各个项目往往从自身利益考虑的较多, 明明有富余的设备不愿调出, 作为备用, 造成浪费。而用设备的项目又不大愿用旧的设备, 主要就是从经济上过多地考虑自身的利益。但作为设备的主管部门来讲就要服从大局, 能调剂的绝不再做新的投入, 减少了投资, 也就是相对创造了经济利益。能否调剂应从工程施工的实际出发, 要进行实地的考察再做结论。

三、设备的招标采购

1. 合理选用招标方式。

在一般的情况下, 购置工程施工设备, 少则数十万元, 多则数百万元, 甚至数千万元。可充分利用网络媒体发布招标信息, 也可在内部的合格供应商目录内邀请有实力的厂家, 使投标者之间进行充分合理的竞争, 从而使设备的采购价格付款方式保修等条件趋于合理。既可有效地降低投入成本, 也可有效地遏制机械设备采购过程中的徇私舞弊。

2. 开标。

设备招标项目应按规定的时间、地点及形式由招标人负责开标。开标时投标人及监督单位代表检查投标文件的密封情况, 确认无误后当众启封开标。工作人员 (唱标人) 宣读投标人的名称、型号、报价等信息, 并书写公布。唱标人应询问投标人代表对宣读的信息是否存在异议。开标结束, 所有投标人代表应在开标信息确认表上签字确认。开标过程应作记录, 存档备查。对现场打开的投标文件认真审阅, 进行讨论, 然后逐一就此文件对厂家进行质询, 厂家也必须对专家的质询认真地答辩。招标方认真做好记录, 作为评标的依据, 在会上应给每个厂家或经销商相同的时间, 用以公开介绍自己的产品优势, 做到公平合理地竞争。

3. 评标。

评标组成员及纪检监督代表应在规定的时间地点进行封闭式评标。评标过程中, 对标书中未明确或表达不清的问题, 评标小组有权向投标人发出书面或口头提问。投标人的答疑、补充及承诺应以书面形式 (授权委托人签字或投标人盖章有效) 提交招标方, 并视为投标文件的有效组成部分。评标组按照招标领导小组批准的评标办法和评标细则分别进行技术、商务实名评比打分, 根据技术、商务评分权重汇总统计各投标人的最终得分进行综合评审, 推荐第一、第二中标候选人, 出具评标报告。所有评标小组成员均须在评标报告上签字, 纪检监督代表签署监督意见。

4. 定标。

招标领导小组对评标小组提出的书面评标报告及推荐的中标候选人进行审核, 提出定标意见。采购方首先与第一候选人进行商务谈判及合同条款的约定, 如果第一候选人满足招标方要求, 已达到签订合同的条件, 在征得领导小组同意后, 即可发出《中标通知书》。如果第一候选人不能满足招标方要求或出现偏离招标文件的情况, 应与第二候选人进行商务谈判及合同的条款约定, 最终选定满足招标方各项要求的投标人为中标单位。定标后, 按招标文件规定, 通知未中标单位, 并在规定的时间内退还其投标保证金。

5. 合同谈判。

合同的谈判由设备需求单位及招标组织单位代表与中标人谈判, 重大项目应有法律顾问的参与, 国际工程项目的设备应有国际事业部参与。谈判以招标文件、投标文件、澄清函、承诺书为依据, 在满足招标要求的前提下争取企业利益最大化。合同谈判最迟应在发出中标通知书后15个工作日内按照招标文件确定的条件完成。将共同认定的条文, 对照记录, 一丝不苟地写入合同, 切忌轻信口头许诺。

四、新购机械设备的运输

新购的机械设备, 从厂家 (港口) 到使用现场的运输方式有海、陆、空多种, 而负责方无非是供方和需方。需方自己运输或自己找运输公司托运, 这种方法的价格有时会稍低。但运输中的风险得自己承担。风险不大、价值不高的设备可考虑采用这种方法。在货物价值高, 风险大的情况下, 尽可能与厂家签订货到使用现场的合同。这样一来, 运输路途的风险自然由厂家负责。这种运输方式的费用一般不会太高。因为各厂家几乎都有相对固定的运输机构, 其费用有时甚至会低于社会价格。可以说这种方法对需方来讲是比较稳妥的。

五、机械设备的安装调试

新购的机械设备一般都由生产厂家负责免费安装调试。但大多数厂家的免费安装调试是受时间和内容限制的。对于免费需方是没有异议的。一旦收费, 往往从眼前的经济利益考虑加以拒绝。我认为不妥, 因为免费调试的内容往往是最基本的。只保证机械设备的安全启动和初步的运行而已。而收费服务的内容往往有许多更深一层的东西。更何况我方一旦付了费。就更能理直气壮地要求厂方提供更完善的服务。