住宅小区前期物业管理

住宅小区前期物业管理（精选8篇）

住宅小区前期物业管理 篇1

住宅小区前期物业管理

——前期开发遗留问题探究

城建工管班王志明学号：0811010051

摘要：小区前期物业管理是对在建住宅小区进行安装工程、装修工程及小区绿化等多方面的管理。前期物业管理的目的是为以后的管理创造良好的条件，因此，物业管理企业应根据物业管理要求，对物业的规划设计及建筑施工提出合理建议。但是在建设单位与物业管理公司交接的过程中，常常因为信息不对称或是互相推脱责任留下诸多难以解决的问题，被称为前期开发遗留问题。我谨以此论文阐述自己愚见，简单探究一下我国住宅小区前期开发中有哪些遗留问题及相应的处理对策。

关键词：前期物业管理业主大会物业交接物业费房屋维修基金

一、住宅小区前期物业管理的主要特征。

1、管理的是未建成的小区。住宅小区由单幢楼宇、组团组成，一个小区不是一下子就全部建成的，往往要花几年才能建成。当小区第一批房屋建成出售后，随着业主的入住就需要物业管理，否则小区就成为一个无序的聚居地，秩序混乱不堪。

2、服务业主是建设单位。国务院《物业管理条例》和建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定，建设单位可以选聘物管公司实施前期物业管理。事实上，目前新建住宅小区绝大多数是由建设单位选聘的物管公司进行管理，而不是通过公开招投标来选聘物业公司。

3、细节决定成败。由于前期物业管理处于小区建设之中，各种配套设施不健全，管理的内容也在逐步扩展，但对管理的细节要求非常高。譬如在装修过程中，物管公司既要口头说，墙上贴，还要现场盯。装修户从地面向楼上吊木材，稍有不慎就会碰坏外墙，甚至毁坏门窗。如果不派人跟踪，一旦发生因业主装修损坏公共部位事件，谁也不会承认，这种现象屡见不鲜。

4、工作展开在业主大会召开之前。前期物业管理由于没有成立业主委员会，物管公司在实施管理中必须接受所有业主的咨询、质疑，既要及时解答处理属于物业管理的问题，又要收集反馈属于开发商答复处理的问题。工作量和工作的难度尽管比较大，但物管公司必须全力以赴做好工作，确保有比较高的业主满意率。

5、需大量收集各种资料。物业管理的基础在物业的基础资料是否齐全，前期物业管理是各种资料大量形成的时期，物管公司要更好地开展物业管理，必须注意收集、整理、保管好各种资料，例如物业的构成明细、物业公用部位明细、物业公用设施设备明细、各种管线和地下排水系统的图纸资料、业主装饰装修资料、业主反映物业存在问题整改情况资料等，都要及时收集分类建档，以便查考。

二、住宅小区前期物业管理的主要内容

1、通过投标来接洽物业管理业务

无论物业管理企业是开发商组建的，或是独立组建的，或是房管所转换的，还是各大系统组建的，前期管理首先必须不断开拓，通过投标竞争来接洽业务。

2、建立与业主式租户的关系

物业管理的管理对象是物业，而服务对象则是人，即业主和使用人。因此，物业管理企业既应与第一业主（开发商）共同协商，又要与未来业主或使用人取得联系，听取意见

3、察看工程建设现场

前期物业管理的目的是为以后的管理创造良好的条件，因此，物业管理企业应根据物业管理要求，对物业的规划设计及建筑施工提出合理建议。

4、卫生保洁工作

前期物业管理的卫生保洁首先必须抓好装潢垃圾的集中堆放和及时清运，减少灰尘污染。其次是加强宣传和督查力度，严禁装潢施工人员随地大小便和从楼上向下抛杂物的行为。三是抓好生活垃圾袋装化，减少生活垃圾随处放，苍蝇满天飞的现象。四是适当增加保洁力量，增加保洁次数，尽量使业主从一入住小区就感受到温馨整洁的环境。

5、治安维护工作

小区在建期间各种工人机械出入频繁，很多不法分子会趁机潜入工地进行盗窃、勒索等违法行为。小区保安必须做好人员的登记识别工作，尽量做到出入有证件，请假有假条，记住出入车辆的外形及车牌号，做到见车思人。

三、前期物业管理中常出现的问题。

1、协议问题。国务院《物业管理条例》规定：“建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业管理合同。”以协议的形式赋予物管企业独立管理运作的权利，可以减少开发商不必要的干扰，更有利于物管企业提高自己的管理能力和服务水平。

2、收费问题。新建住宅小区前期物业管理收费要经当地物价部门批准才能实施，是一项政策性很强的收费项目。因此物管企业要根据小区建设的实际情况，合理确定收费标准，及时报物价部门审核批准后才能服务收费。

《物业管理服务费用收取标准》

第十条 住宅区域的非居住用房管理服务费按居住收费标准的 倍收取。

第十二条 乙方对业户或物业使用人的房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务，由业主或物业使用人按实际发生的费用计划。

3、三者关系问题。前期物业管理中，存在着开发商、物管公司、业主之间相互关联制约的关系。物管公司与业主是管理服务与被管理服务的关系，是主与从的关系，在管理上物管公司是主，业主是从；在服务上，业主是主，物管公司是从。业主与开发商的关系纯粹是一

种买卖关系，契约关系，在业主与开发商之间，物管公司起着一种协调和媒介作用。在这三者关系之中，物管公司既不能得罪开发商，更不能得罪业主，因为前期物业管理结束后，物管企业能否继续在这里实施管理服务，不是开发商说了算，而是业主大会说了算。所以物管公司要特别注意协调好业主与开放商之间发生的矛盾，既要承担起开发商赋予的管理服务职责，为开发商排忧解难，又不能牺牲业主的利益，尤其对业主反映的问题，物管公司无法解决或无能力解决时，切不可盲目应允，给自己留下后患。以保证在前期物业管理结束后继续在该小区实施物业管理为最终目标。

4、安民告示问题。前期物业管理，是在新建住宅小区中进行的，业主来自五湖四海，个人的职业、品行、生活习惯各不相同，想法各异。物管公司作为小区的管家，要对小区的各项管理规定及早安民告示，可通过通知、公告、告示等形式将具体的规定和要求及时通知业主。规模较大的小区还可印制业主手册，将业主公约、小区建设规划、服务内容及标准、公众应急电话等集于一册，使业主不出门便知物管事，提高物业管理的服务水平。

四、前期开发遗留问解决办法

“物业管理矛盾”已经成为当前社会普遍关注的热点、难点问题。其中，前期开发遗留问题已经成为物业管理矛盾的核心症结。据统计，在物业管理矛盾中，70％是由前期开发遗留的问题引发。那我们有哪些解决的对策呢？

以下是5月26号北京市委发布的《北京市物业管理办法》（以下简称《办法》）中的规定。

北京市新建小区将由开发商负责提供前期物业服务，并且在业主大会没有成立、物业没有交接前，开发商不得向业主收取物业费；乡镇政府及街道办事处有义务帮助筹备业主大会；物业服务分成五个等级，业主可以选择需要的服务等级„„

此法规将于今年10月1日正式施行。与此同时，北京市住房城乡建设委员会目前正在研究制定30余个配套政策、技术标准、操作规范和示范文本，将为《办法》的贯彻落实提供支撑。

北京出台的这一新法规虽然没有解决业主与开发商之间的矛盾，但却从根本上解决了物业管理公司与开发商之间权责纠纷问题，我个人认为这种解决问题的方式很值得其他地方借鉴。

1、在业主大会成立之前，由建设单位承担物业的维修养护和管理完善责任。《办法》的配套措施还将规定在合理的期限内，建设单位应当按照约定的服务等级标准提供前期物业服务。也就是说，当业主大会主体没有出现时，建设单位不得向业主收取物业服务费。

2、明确了前期开发与后期管理的责任分界点，把物业共用部分交接查验作为前期开发与后期管理的分界点。业主大会成立并确定物业管理方式后，建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接。

3、业主可选择物业服务等级。长期以来，业主与物业服务企业就物业服务收费、物业服务质量等问题纠纷不断，直接影响了业主与物业企业和谐互信关系的建立。

4、物业公司须每年“晾”账单。一是实施物业服务企业动态监管，推动企业资质管理向信用管理转变，逐步实现对物业服务企业由传统的资质管理向行为管理过渡。二是调整行业监管重心，建立物业项目备案制度。三是创新项目管理模式，建立项目负责人制度。四是制定物业项目接撤管办法，规范物业项目变更物业管理方式和物业服务企业时的接撤管活动。

参考文献：《北京：开发商“离场”不得遗留问题 》——房产——人民网

《北京市物业管理办法》

《前期物业管理》——百度百科

《住宅小区前期物业管理的主要特征》——中国物业管理培训信息网

《关于住宅小区前期物业管理的思考》——装饰装修——大把论坛

住宅小区前期物业管理 篇2

关键词：物业管理,前期物业管理,前期物业管理介入

所谓前期物业管理介入是指开发企业邀请从事物业管理企业及有关人员, 从物业管理和运作的角度为开发商提出小区的规划、楼宇设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程竣工、验收接管、房屋销售租赁等方面的建设性意见, 协助开发商把好规划设计关、建设配套关、工程质量关和使用功能关, 以确保物业的设计和建造质量, 并制定物业管理方案, 为以后物业管理工作打下良好的基础, 以使开发出的物业最大限度地满足用户的需求和物业管理的需要。

一、前期物业管理介入的重要性

(一) 辅助房地产开发商改进工程的设计和质量

1. 提高房地产开发商工程规划与设计的准确性, 保证前期物业的顺利开展。

任何一个开发商都是从自身最高利益的角度出发去建设一个新楼盘, 在利益的驱使下, 开发商往往不考虑今后物业的增值与保值, 而以最快的速度去完成小区的规划与设计, 然后就有可能会出现屋顶排水设计不合理、房间采光不足等细节问题。然而进行前期物业管理的介入就可以参与到项目的规划与设计中去, 辅助开发商改进工程的设计, 从而可以有效地避免这些缺陷与不足的设计问题的出现。

2. 协助房地产开发商监督工程建设的进度与质量。

在施工建设过程中, 开发商虽有参与工程监理工作, 但是开发商不是专业的建筑师, 而且为了提高工程进度而盲目追求速度, 往往不注重对施工过程中会遇见的问题及时反应并解决, 就将质量问题全权委托在受理的建筑机构上, 从而使建好的房屋一遇到雨水等恶劣的天气时, 就会出现墙面渗水、屋顶积水等问题, 而且房屋在使用一段时间后墙面会出现裂缝的问题。这些问题不但增加了开发商在小区验收这个阶段的费用, 而且也推迟了小区使用的时间, 这不仅给物业管理公司带来了管理烦恼, 也给开发商自身带来不必要的繁琐。进行有效的前期介入工作就可以及早发现问题, 提出问题并解决问题, 从而保证工程的建设质量。

(二) 提高物业管理公司的服务水平

要对一事物了如指掌, 那就必须从开始去接触, 如果一个物业公司是在整个楼盘售出之后才开始管理, 那这个物管公司仅仅只了解项目面积、小区居住人数, 却不了解楼盘在规划设计中的不足, 不知晓楼盘在建设中留下的缺陷, 这也就增加了物业在今后管理的难度。如管道堵塞遭到业主的投诉, 物业管理者不清楚当初房屋管道设计的走向, 这就降低了物业处理问题的效率, 增加了物业在整修方面的投入。在房屋销售阶段不及时介入其中, 就不能提早对业主的基本资料进行汇总和归档, 在后期管理工作中一方面要重新补充业主信息, 另一方面还要做好与业主快速的沟通交流工作, 这就增加了物业管理公司在今后管理工作的负担, 也不利于与业主构建良好的交流渠道。在物业前期介入管理就可以提早了解项目的基本情况, 提前接触业主, 从而为后期的物业管理做准备, 从而提高物业管理公司的服务水平。

(三) 保障小区居民的合法权益

作为商品的购买者, 小区居民在楼房建好之前都不能接触到房屋本身, 只有开发商将样板房展出, 他们才能初步了解到自己将要买的房屋中的设计样板, 而不知道钢筋和水管用的是什么材质, 如果不进行前期物业管理介入, 那么购买者的利益将不能得到最好的保障, 从而使物品的质量低于价值, 使住房购买者受到损失, 进而引发与物业管理者的矛盾, 购买者不但不能安心享用楼房, 而且还会增添烦恼。从而使业主的权益得不到保障, 也就不利于业主与物业的和谐相处。

二、前期物业管理的阶段性介入及其项目

(一) 在项目规划设计阶段的介入

1. 与房地产开发企业做好沟通交流, 初步了解项目的规划设计。

不是所有的物业管理公司一被房地产开发企业选用就可以对房地产开发商完全的了解和熟悉, 所以物业管理公司需要花一定的时间去与房地产开发商进行沟通交流, 从而了解房地产开发商此次开发项目的规模、特点、结构以及配套设施等, 初步了解项目系统的情况, 然后就可以为后来介入到项目的策划中去而筹备。

2. 合理选配物业管理公司的有关人员介入项目的策划。

在了解完项目的情况后就是要及时分配物业管理公司中对策划有相关经验的人员对项目策划的介入。在项目规划设计阶段物业管理公司属于助手角色, 所以选派的人手也是要对策划项目有专业经验的, 从而能更好地为房地产开发企业提供合理有效的建议, 完善项目的规划设计, 加快项目策划阶段的进展, 从而增强房地产项目决策规划的准确性, 保证房地产项目顺利地开发。

3. 参与各项规划设计的讨论会。

从试用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和保值、增值等角度, 对设计方案提出意见或建议, 从而更好地满足购房者的需求, 降低开发风险;减少后续的更改和调整, 为建设单位节约资金。主要就项目的结构布局、功能等方面提出改进建议;就项目环境设计, 配套设施的合理性、适应性及细节提出意见及建议;提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进意见;就项目的管理用房、商业用房等公共配套建筑、场地的设置、要求等提出意见。

这样不但可以增强开发商在房地产项目决策、规划阶段中的准确性, 保证房地产项目顺利地开发, 从而避免在设计中出现的小问题;而且对于物业管理公司来说, 在项目开发设计阶段就开始介入就可以提早对整个项目的规模以及配套设施的熟悉了解, 对整个项目的背景了如指掌;这些前期工作的顺利完成也就可以提高居民对开发商与物业的信任和对小区内配套设施的使用需求的满足。

(二) 在项目施工建设阶段的介入

1. 选择合适的现场介入人员。

施工现场不是任何人员都可以随便出入的场地, 所以要介入到项目施工阶段中去, 就必须挑选有丰富的建筑施工现场经验和能保证自身安全的人员进行介入。这样就可以安全地把握工程的进展状况以及及时地处理施工现场出现的突发事件。

派出工程技术人员驻到现场, 对建设中的项目进行观察、了解、记录, 关注整个项目的进程。在现场巡视过程中, 记录所有关注的细节, 为提供项目建议做准备。

(1) 根据工程计划, 调整工作计划。随着现场情况的变化, 工程进度计划也在随时调整, 项目现场介入人员应关注该计划, 及时调整介入计划及工作侧重点。

(2) 记录设计方案和施工图纸变更。项目现场介入人员在施工中要认真记录设计方案、施工图纸变更及施工洽商, 为物业服务公司的后期接管提供便利。

(3) 记录施工现场发现问题, 为提出各种建议做准备。施工过程是根据施工便利与否而适时调整的, 所以, 有许多设备设施安装的位置与图纸不符, 项目现场介入人员必须在图纸上进行标注, 如记录一些隐蔽工程和截门等的位置变化, 使今后的物业维修能准确判断位置。

2. 参加项目施工建设期间的专业会议, 对有关问题提出意见和建议。

通过参加项目施工阶段各种会议及时了解施工焦点。参加期间的专业会议, 通过会议上的问题讨论、焦点争论, 了解项目的开展情况, 并在会议上明确物业要求, 并积极适时从物业管理公司的角度对整个工程项目的施工、设备安装的质量进行金面监控, 及早反应问题, 及时解决问题。就施工中发现的问题与建设单位和施工单位共同磋商, 及时提出并落实整改方案;配套设备安装, 现场进行监督, 确保安全和质量;对室内外装修方式、布局、用料及工艺等从物业的角度提出意见;熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线铺设走向等。

3. 收集、整理现场资料。

收集、整理各类图纸, 包括建筑、结构、机电设备等各系统图纸。收集机电设备及建材的资料, 包括:封样、产品来源证、原装保修书、使用说明书、环保认证书等相关认证资料的复印件, 并关注必需的配件、配料、专用工具, 为日后的维修保养工作做好充分的准备。

进行前期物业管理工作的介入就可以让房地产项目在施工建设过程中更细致、更周密, 保证房地产项目开发的质量, 使现代房地产项目的开发更符合业主需求;而物业管理公司从图纸就开始参与并监督其中, 就可以减少因工程施工、设备安装等质量问题而给自身今后的管理带来的麻烦, 减少业主因建筑问题而提出的投诉, 从而提高后期物业管理的质量, 提高房屋的增值保值;这些工作都有质量的完成的话, 那么对于业主来说, 他们不但会自觉缴纳物业管理费, 而且还可以得到安心舒适的物质生活, 增强业主的归属感。

(三) 在项目竣工验收阶段的介入

1. 初步设备台账的建立。

随着施工进入竣工阶段, 大量设备到位, 为了保证交接的顺利快速进行, 通过物业现场介入人员的记录等需要按照不同系统整理建立设备台账, 对各项设备有了初步统计后就方便后来验收工作的便捷进行。

2. 拟写初步交接方案。

根据现场施工竣工情况, 拟定初步的交接方案, 为前期物业管理的到来做好充分准备。

3. 配合开发商做好前期单项工程调试验收辅助工作。

物业现场介入人员根据项目施工单项工程的调试、验收进度, 拟定辅助调试、验收方案, 记录相关信息, 提出前期物业管理相关人员逐步进入的建议, 做好相关的辅助工作, 尽快的完成验收接管工作。

4. 物业管理企业作为物业的管理者, 从确保物业正常使用的角度, 参与对已竣工物业的验收, 严把质量关;

房地产开发企业和施工单位也要为物业管理企业参与竣工验收提供方便与支持。主要做好参与隐蔽工程、单项工程验收的验收, 做好记录, 对问题工程提出整改建议;参与分期验收以及全部工程的验收, 对问题工程及时提出整改建议, 并做好整改记录。

完成好这些工作, 就可以减少房地产开发企业在竣工验收阶段因建设阶段中出现的质量问题的返工, 节省开发商返工重修的费用, 缩短项目开发、经营、使用之间的过渡期;对于物业管理公司来说就可以缩短在验收接管阶段的所要消耗的时间, 从而有充分的时间充裕的时间为后期管理进行方案的设计、人员岗位的安排, 为今后的管理做好准备, 减轻日后管理的难度。

(四) 在项目销售交房阶段的介入

1. 选物业管理公司是以“售后服务者”的身份, 积极参与开发商售楼活动。

现今售后服务已成为人们选房的重要砝码, 物业管理公司提前亮明身份, 向业主、准业主展示自身的服务优势等于给其吃了定心丸, 既有利于房产的促销, 同时也有利于日后双方的和谐共处。

在销售阶段主要是派出现场咨询人员, 在售楼现场为客户提供咨询服务, 促进双方的了解, 印发有关资料和制度, 以加深业主对物业管理的认识并明了物业管理的消费内容和金额, 将各项收费的用途和管理办法公开化、透明化;采取各种方法宣传并展示未来物业管理的状况。

2. 做好交房的准备工作。

在项目经营的过程中就有可能随时进行交房工作, 这就需要物业管理公司对员工进行专业的交房培训, 积极做好与房地产开发商的配合工作, 顺利完成交房工作。

这不但可以加快房地产项目的销售速度, 加快房地产开发企业在前期建设各阶段所消耗的资金的回拢和周转, 保证开发商永续不断的发展;而且还可以让参与到房屋的销售阶段的物业管理人员增加除自身素质外的销售专业知识, 并能与房地产企业达到共赢, 除此之外, 物管人员还可以在此阶段中提早接触到业主, 拉近与业主的距离, 保证后期物业管理工作的顺利开展。

三、完善前期物业管理介入的对策

(一) 房地产企业应协助物业公司完成前期介入的相关工作

1. 为物业管理公司提供尽可能的方便, 提高介入质量。

在物业前期, 房地产开发企业除了做好在各阶段的重要工作角色外, 还要积极地配合物业管理公司的日常工作, 以及为物业公司提供所需物品, 比如平时常用的办公用品, 工程、绿化工具等, 这样就能方便物管公司介入到前期管理当中, 更好地配合好开发商完成前期的工作。

2. 应进行人性化管理, 与物管工作人员和睦相处。

开发商除了为物业管理公司提供办公场所外, 还应为其工作人员提供更衣室、储藏室及休息室等配置, 这些措施能提高物管公司在前期介入的工作中的积极性, 提高前期管理的效率。

3. 应适当的提高案场的福利补贴, 满足物管员工的日常需求。

一个新案场的开发, 为自己的员工和物管公司的员工提供住房以及伙食补贴是一项重要的决策, 这可以减轻员工们日常工作的开支, 增加他们的储蓄, 这就能团结员工, 创造良好的融洽工作氛围, 使员工们踏实安心为前期开发而努力工作。

4. 亲历亲行的管理, 将会使效益达到最高。

开发商领导可以亲自进行案场的日常工作的监督, 一方面可以提高案场所有工作人员的自觉性, 另一方面也可以加深领导对自身项目的了解与熟悉, 为新项目的宣传起到一定的积极作用。

(二) 物业管理公司应有针对性加强自身建设

1. 明确小区的等级, 把握管理机构的建立。

在被房地产开发商入用时, 就应该及时明确要开发的小区的等级, 并以此来把握物业管理公司机构的规模、人员等的建设, 避免不必要的多余建设, 造成人才的闲用或造成供不应求悲剧。

2. 建设具备高素质专业人员的队伍。

随着时代的发展, 人们生活水平和素质的不断提高, 物业管理的工作范围也不断扩大, 对物业管理人员的综合素质和灵活运用能力的要求也越来越高。未受过较好教育的职工, 朴实有余而能力不足, 无法较快地接受新知识新事物, 缺乏工作的创新能力和管理的战略思想。有时解决问题不能灵活运用方法, 行事简单粗暴, 容易与业主发生冲突, 引起投诉。这些人员已经不能满足日趋发展的社会, 所以, 物业管理公司必须建设一批具有专业素质的人员对物业管理工作进行操作, 此外, 还必须建立合理的人力资源规划, 优化人才结构, 这样才能保证人才的合理利用。

3. 在项目建设各阶段的及时介入与采取可行性措施。

不要因为房地产开发企业为物业管理公司前期介入的衣食父母而对项目在开发过程中出现的问题而视而不见, 物业管理公司应该为此负责地积极介入到开发商各阶段的工作中去, 认真观察与参与, 并对发现的问题及时地提出, 并配合开发商采取可行性措施解决处理问题, 这样就可以减少在今后物业管理过程中的不必要麻烦的产生。

4. 做好与开发商、业主的沟通交流, 为后期物业管理打基础。

物业管理公司不仅仅只是要与业主做好沟通, 而应该要协调做好与开发商, 与业主共同的交流沟通, 对开发商与业主的熟悉就是对自己业绩的把握, 做好物业的前期介入就实现三赢, 并为物业的后期管理打下良好的基础。

随着形势的发展, 物业管理在小区建成之后再介入的状况已经不能适应, 物业项目的开发建设是一次性的买卖, 而物业管理是长期陪伴业主的事情, 为了能满足业主, 惠利物业, 不但要切实做好物业管理工作, 而且还要不断提高前期物业介入的质量, 让业主在入住之前就得到踏实的保障, 让物业自身提早投入到建设工作中来, 实现开发商、物业管理公司、业主三方的共赢。

参考文献

[1].李国莲.服务是物业的生存之本[J].经济师, 2011 (1)

[2].王贵岭.物业管理[M].北京:中国物价出版社, 2003

[3].张锐敏.我国物业管理的现状、问题及对策[J].市场论坛, 2008 (5)

住宅小区前期物业管理 篇3

一、单个小区规划设计面积过大，给后期管理带来诸多困难

对于一个商品住宅小区来说，规划设计和建设时间相对短暂，而后期的使用管理将是长期的。因此，在规划设计时既要思前，更要顾后。如果考虑不周全，不能权衡利弊，存在的设计缺陷将会给业主、社区管理、社区服务带来长期且难以解决的问题。以某小区为例，规划设计建筑面积为101.33万建筑平方米（其中：地上部分75.33万建筑平方米，地下部分26万建筑平方米），有业主5912户，入住已有11年时间，因面积太大，一是造成了业主大会成立难。目前一直无法组织成立业主大会，选举产生业主委员会。二是组织业主表决难。根据 《物权法》和国务院 《物业管理条例》规定，筹集和使用专项维修资金应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；选聘和解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。因业主人数太多，遇到电梯故障、屋面漏雨等需要维修的情况时，组织业主表决申请使用房屋专项维修资金需要时间长；对于物业服务合同到期，组织选聘和解聘物业服务企业也是一件十分困难的事情。除此之外，给社区居委会组织居民自治管理也带来了诸多困难。

从管理服务实践看，单个商品住宅小区总体规划设计规模原则上不超过30万建筑平方米为宜。为此，建议政府要高度重视，根据国务院《物业管理条例》规定，尽快制定新建项目物业管理区域划分管理办法，对新建商品住宅小区规划设计规模进行控制。

二、新建综合体项目设施设备一体化设计，使住宅部分与商业部分后期分离管理难以实现

近年来，由于设计理念的变化，新建单个项目中住宅、商业、写字楼等业态混合并存的设计呈现增多趋势。据统计，2013年天津市新建商品住宅小区105个，以住宅为主体的混合体项目35个，占总数的33.3%；2014年全市新建商品住宅小区104个，以住宅为主体的混合体项目38个，占总数的36.5%；2015年1至7月份，天津市新建商品住宅小区65个，以住宅为主体的混合体项目48个，占总数的73.8%。以某小区为例，规划设计面积41万建筑平方米（其中：住宅部分17.27万建筑平方米，商业部分13.73万建筑平方米，写字楼部分10万建筑平方米），开发商在项目规划设计时，将监控系统、消防系统、配电系统和二次供水系统以及地下车库等共用设施设备都集中设计在一处。从入住后的管理实践看，许多项目住宅部分业主都会出现经常更换物业服务企业的情况，面对这种设施设备一体化设计，如果尊重住宅部分业主意见更换管理服务单位，势必会对商业经营、写字楼服务带来影响，开发商一般不会同意；但是，如果分割各自进行管理，因设施设备共用又无法实现，就造成了双方纠纷长期得不到解决。设施设备集中规划设计，使住宅部分与商业、写字楼等部分分离管理难以实现。

为此，在规划设计这类混合体项目时，建议开发商一定要从后期的分离管理考虑，将住宅部分的有关设施设备独立设计，为后期发生纠纷时各自独立实施物业管理创造条件。

三、露台及小院设计给业主私搭乱盖提供了机会，增加了后期管理成本

开发商和规划设计单位在项目设计时设计了露台和小院，给部分业主私搭乱盖、乱圈乱占提供了条件。笔者认为，在北方住宅小区不太适宜设计露台，主要原因是：一方面北方冬季时间较长，露台使用时间较短；另一方面业主为增加住用面积，大都会把露台封上。由于业主的私自搭建，造成了使用材料颜色不统一，破坏了小区原有设计风格和色彩，有的还造成了屋面漏雨等诸多问题，引发了邻里纠纷。对于一楼设计小院来讲，许多业主入住后都会大兴土木，各显其能，将小院改为住房、车库，或在小院中搭建凉亭、种植蔬菜等，同样破坏了小区原有设计风格，影响了整个城市的市容市貌。这些设计既给物业服务企业日常管理增加了难度，也给行政管理部门日常管理增加了执法成本。如对某小区初步统计，共有业主670户，存在封堵露台有90户，占总数的13.43%；在小院中违规搭建有343户，占总数的51.19%。

为此，在商品住宅小区规划设计时，建议开发商和规划设计单位既要考虑房屋建筑形式的差异化，又要考虑后期社会管理面临的问题，从源头上预防把关，不给业主私搭乱盖、乱圈乱占提供机会。

四、规划设计水体水景，给业主带来长期管理维护成本

一些开发商为了增加新建商品住宅小区品味，提高销售卖点，有的会考虑规划设计水体、水景或喷泉等设施。据不完全统计，在天津市商品住宅小区中，共有157个小区设计了水体，其中，水体面积在500㎡以上的有118个小区，在1000㎡以上的有95个小区，在3000㎡以上的有60个小区，在5000㎡以上的有44个小区。从实际情况看，绝大部分小区不具备条件，但是，开发商还是通过人工挖掘的办法实现设计目标。调查发现主要存在两个方面问题：一是日常维护费用较大且具有长期性。绝大部分小区水体的水源是自来水，对于淡水资源短缺的天津来说是很大浪费，如果换水时不能合理利用的话，这些水将从下水管道排出。对水体的日常维护是一项持久性工作，所发生费用需要广大业主长期担负。以某小区为例，有水体湖面约800平方米，每年5月初进行蓄水，10月底进行清池，前后有6个月时间。据了解，每次需要注入自来水640立方米，按照商业用水价格7.85元/立方米计算，一次注满水需要开支水费5024元；加之定期更换水以及日常净化养护等费用，每年水体管理养护需要经费4万余元，把这些费用分摊到每位业主身上，计入物业费成本测算中，占每个业主每月每平方米物业费成本0.19元。这笔费用对于业主来说将是长期支出。二是水池发生渗漏造成长期无法使用。有的小区新建水池因防水没有处理好而发生渗漏，自入住以来一直无法投入使用；有的小区水池由于管理维护不善等原因造成渗漏且无资金维修而长时间闲置，这些都成了业主不交物业费的理由。如某小区2012年入住，水池因多处渗漏至今无法使用，业主意见很大，据统计有20余户业主以此为由拒交物业费，占业主总户数的5.14%。另外，据对部分入住3年以上商品住宅小区建设的水景、喷泉等设施使用情况调查，发现有近87%以上小区因业主不愿承担费用、供水管道锈蚀和设备损坏没有资金维修等原因，造成长时间闲置，影响了小区整体环境。

为此，建议开发商和规划设计单位应从节约水资源、降低日常管理维护成本和小区所在地区气候情况等因素综合考虑，尽可能减少水体、水景和喷泉等设施规划设计，可以考虑通过增加雕塑、饰品等设计来提高住宅小区的环境品味。

五、物业管理用房规划设计不合理，影响了后期的管理使用

对于商品住宅小区，物业管理用房是物业服务企业提供管理服务的重要办公场所，也是业主委员会或业主日常活动的必需场所。国务院《物业管理条例》第三十条规定“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房”。但这条规定过于原则，没有详细定物业管理用房规划建设的面积、所在位置以及应具备的条件等，从而造成了开发商规划设计和建设的随意性，给后期物业服务企业为业主提供管理服务带来诸多不便，有的甚至引发纠纷，影响了社区和谐稳定。通过调查，笔者认为主要存在以下问题：一是采取“一托N”模式集中设计物业管理用房。如某开发商拿了一块土地，规划设计4个小区共50多万平方米，采取“一托N”模式，将物业管理用房规划设计在一处。这种设计存在两个缺陷，一方面，位于小区外面，距离业主较远，业主日常到服务中心报修、交费等极不方便；另一方面，由一家物业服务企业管理服务可以，但若4个小区分别成立业主大会、分别选聘物业服务企业进行管理服务就出了问题，4个物业服务企业集中在一起办公，不论是办公区域分割还是日常使用都十分不变，易引发矛盾。业主也因此上访，给各级政府都带来了压力。二是将物业管理用房规划设计在地下。据了解，一些开发商为了多出面积，增加销售额，通常将物业管理用房设计在地下，有的甚至还没有上下水配套设施。这种设计造成了物业从业人员长期在地下工作，不利于身体健康；没有上下水配套设施的更不方便员工的工作、生活。三是物业管理用房位置设计较偏。对于建筑面积规模较大的住宅小区，有的开发商将物业管理用房设计在大门入口处，存在的缺陷是：一方面，物业管理服务人员取水、取放工具等距离远，浪费工作时间；另一方面，服务半径较大，从最远端到物业服务中心距离较远，业主的交费、报修等十分不方便。四是还有的商品住宅小区物业管理用房规划设计面积较小，难以满足工作需要。

根据对多个商品住宅小区调研，建议对物业管理用房规划设计时应把握以下几点：一是物业管理用房建设面积，一般应掌握在小区规划建设总建筑面积的千分之三至千分之四为宜。二是考虑后期管理实际需要，开发商购买较大地块时，应合理控制单个住宅小区的建筑规模，并将物业管理用房分开规划设计在每个小区内。三是物业管理用房位置不应设计在地下，若小区规划在15万建筑平方米以上，应当根据服务半径要求合理布局物业管理用房。为此，建议政府有关部门尽快制定出台物业管理用房规划建设的配套政策，为规范物业管理用房的规划设计和管理使用提供依据。

六、园林绿化设计存在缺陷，给后期管理维护造成困难

园林绿化规划设计是商品住宅小区规划设计中的重要组成部分。从后期管理中发现，在商品住宅小区规划设计时存在以下几个主要问题：一是高低起伏造型设计导致积水。有的小区为实现错落有致的绿化效果，采取堆土、砌筑等方式进行造型设计，但是，却忽略了雨水排泄问题，尤其是在中到大雨情况下，中间高、四周低的造型设计使雨水流向楼房基础部位造成积水，长时间浸泡楼房基础，当遇有基础防水没有处理好的情况时还会造成高层地下车库出现渗漏现象。二是树种选择不当影响后期养护。据统计，近年来，高层住宅小区规划建设占有较大比例，由于地下空间的开发利用，用于绿化的地上回填土层相对较薄，有的开发商为了取得当时的绿化造景效果，选择了较大树冠树种，前期虽然树苗成活了，但是由于土层较薄，树无法向下扎根，从而影响了正常生长。

为此建议：一是在绿化造型设计时一定要考虑控制起伏高度以及遇有中到大雨时楼房基础部位的排水问题，防止出现积水问题。二是对于设计地下车库或人防工程的高层商品住宅小区，开发商一定要考虑后期树木生长对土层深度的需要，恰当选择苗木。

七、局部设计不合理，给后期管理维护造成诸多不便

由于有的设计人员对商品住宅小区所处区域的气候和后期管理维护缺乏足够了解和考虑，在规划设计时容易出现一些不合理的问题，主要表现在：一是楼道采光窗采取单扇下推式开启设计。如某新建商品住宅小区，楼道采光窗为单扇下推式开启方式，下部推开距离约为30厘米左右，且1、2楼外部加装铁护栏，这种设计虽然符合通风和安全标准要求，但是让物业服务人员后期擦拭玻璃十分困难。二是地下设备间没有设计通风口。有的小区位于地下的配电间、消防泵房、二次供水泵房等设备间没有设计通风口，造成房间空气潮湿、设备锈蚀，日常维护成本高。三是阳台采用钢木结构设计。如某小区阳台设计为伸出式钢木结构，正面为木板条，两侧为玻璃材料。由于北方冬季时间较长，这种阳台使用率比较低。阳台外立面使用木板条材料经过长时间风吹日晒，一般3至5年就需要油漆粉刷一次，但因该阳台属于业主个人专有，这就造成了无法统一组织油漆粉刷，颜色不统一、损坏无法及时维修等问题，直接影响了小区整体环境。有的业主为了利用空间，还私自进行封堵，更是增加了日常管理难度。

为此，建议开发商和设计单位在商品住宅小区规划设计时，注意细节和局部设计，比如采光窗的打开方式、地下设备间的通风口设计、阳台材料的选择等。只有在商品住宅的前期规划设计中注重合理性、适用性，才不会给后期管理造成困难。

住宅小区前期物业管理 篇4

本协议当事人：

甲方（建设单位选聘的物业服务企业）：

乙方（业主）：

前期物业管理是指：在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。

物业名称：

乙方所购房屋基本情况：

房屋类型：

座落位置：

幢

单元

室 建筑面积：

平方米

根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《长沙市商品房买卖合同（预售）》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议： 第一条

双方的权利和义务

一、甲方的权利和义务

1、对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；

2、根据有关法规和政策，结合实际情况，协助建设单位制定小区《业主临时管理规约》；制定本物业的《业主手册》、《房屋装修管理规定》等物业管理制度，并在小区内公示或者书面告知乙方；

3、建立健全本物业的物业管理档案资料；

4、制止违反本物业的《业主临时管理规约》、《业主手册》、《房屋装修管理规定》等物业管理制度的行为；

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5、根据需要，可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；

6、依据本协议的规定，向乙方收取物业管理费用；

7、编制物业管理工作计划，物业共用部位、共用设施设备维修基金的使用计划；

8、每半年（不得低于一次）公示物业维修、更新费用的收支帐目和商业用房及其他共用设施设备和场地的经营性收入；

9、提前将装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并在乙方提出装修申请后与乙方订立《房屋装饰装修管理协议》；

10、不得擅自占用本物业的共用部位、共用设施、设备或改变其使用功能；

11、向乙方提供房屋自用部位、自用设施、设备维修养护等有偿服务；

12、如未被业主、业主大会续聘，自本协议终止起30日内与业主、业主大会选聘的物业管理企业办理相关移交手续，移交手续须经业主委员会确认。

二、乙方的权利义务

1、参加业主大会，享有选举权、被选举权和监督权；

2、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；

3、遵守本协议的规定、以及本物业的《业主临时管理规约》、《业主手册》、《房屋装修管理规定》等物业管理制度；

4、依据本协议的规定，向甲方交纳物业管理服务费及其他有关费用；

5、装饰装修房屋时，及时和甲方签订《房屋装饰装修管理协议》，自觉遵守《房屋装修管理规定》以及有关法规、规章、政策的规定，并按《房屋装饰装修管理协议》的约定及时缴纳有关费用和押金；

6、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变使用功能；如有违反，甲方有权依照本协议及本物业的《业主手册》、《房屋装修管理规定》等物业管理制度予以处罚；如造成损失的，乙方还应予以赔偿；

7、转让房屋时，应事先通知甲方，并告知受让方与甲方签订本协议；

8、对承租人、使用人及访客等违反本协议、《业主临时管理规约》、《业主手册》、《房屋装修管理规定》等造成的损失、损害承担民事责任；

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9、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人和公共的合法权益； 第二条

物业管理服务内容

1、房屋共用部位的维护和管理

共用部位是指物业管理区域内属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面、等部位。

甲方应积极履行对房屋共用部位的维护和管理职责，做好对房屋共用部位的秩序维护、维修保养、清洁卫生；房屋共用部位因不可抗力或自然原因出现毁坏、破损时，及时进行维修，维修费用依法从物业管理费和物业维修基金里列支。

2、房屋共用设施设备的维护和管理

共用设施设备是指物业管理区域内，属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾通道、垃圾箱（房）、电视天线、电梯、照明灯具、建筑智能系统、避雷装置、消防器具、防盗门、邮政信箱、娱乐设施等设施设备。

甲方应积极履行对房屋共用设施的维护和管理职责，定时检查、及时维护、保养；共用设施设备出现故障时，及时进行维修，维修费用依法从物业管理费和物业维修基金里列支。

3、环境卫生

（1）物业管理区域内公共场所清扫、道路保洁；（2）房屋共用部分及共用设施设备保洁；（3）生活垃圾收集、清运；

（4）及时对水箱、储水池、水面进行消毒；

（5）根据环保、卫生部门的要求，及时在小区公共区域开展“灭四害”的工作。

4、安全防范

（1）负责门岗值班，物业管理区域内巡视、以及通过小区内的公共报警监控系统进行监控；

（2）协助公安部门做好物业管理区域内的安全防范工作，经常性地开展治安防范的宣传、教育；

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（3）协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序和安全

（4）小区内如发生盗窃、抢劫、打架、斗殴或其他治安事故，甲方应及时采取应急措施，并及时向公安等有关行政管理部门报告，协助做好救助工作；但对于上述治安事故给业主或承租人、使用人等造成的人身伤害或财产损失，甲方不承担赔偿责任，但甲方应协助受害方向犯罪分子或肇事方追偿。

5、交通秩序与车辆停放

（1）负责车辆的进出管理，促使进出口通畅，车辆进出有序；（2）负责停车泊位管理，促使车辆停放整齐、有序；

（3）负责小区内行车路线标识、停车位线标识、禁鸣、限速标识的维护，促使小区内保持安静；

（4）小区如发生车辆被盗、或车上财物被盗、或车辆被碰撞、刮擦等事故，甲方应及时采取应急措施，并及时向公安交警等有关行政管理部门报告并及时通知业主；但对于上述事故给车辆所有权人或使用人等造成的人身伤害或财产损失，甲方不承担赔偿责任，但甲方应协助受害方向犯罪分子或肇事方追偿。

6、房屋装饰装修管理

（1）与业主签订《房屋装饰装修管理协议》，按上述协议履行对房屋装饰装修的 物业管理职能；

（2）积极宣传、告知政府有关装修管理的法律法规规定；

（3）对违章装修行为进行劝阻、制止，并按《房屋装饰装修管理协议》予以处罚；

（4）对于违章装修拒不整改者，及时向政府有关行政主管部门报告。

7、消防管理

（1）按消防部门要求配置消防器材，并负责消防器材管理，保证消防器材无缺少、失效；

（2）积极进行消防宣传，大力开展消防知识的教育；

（3）保持消防通道畅道，对于违章堵塞消防通道的行为及时予以制止；（4）小区内如发生火灾、爆炸等消防事故，甲方应及时报警，并积极组织灭火；但对于上述事故给业主或承租人、使用人造成的人身伤害或财产损失，甲方不承担赔偿责任，但甲方应协助受害方向犯罪分子或肇事方追偿。

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8、公共绿化

（1）负责绿化区域内的修剪、浇灌、施肥、除虫等绿化养护；（2）清理公共绿地，保持公共绿地的整洁；（3）及时进行病虫害的消杀、以及必要时的补种。第三条

物业管理服务质量

1、房屋外观

（1）房屋外观协调一致、整齐、规范；（2）外墙清洁、无乱涂乱画现象；

（3）户外无违章安装的防盗栅栏、遮阳蓬和空调；（4）房屋场地无违章搭建。

2、共用部位、共用设施设备

（1）房屋共用部位不被侵占、圈围、挪做他用；（2）共用设施设备运行正常；（3）定期维护保养；

（4）对于共同设施设备的修理建立登记、回访制度，及时响应业主的报修需求。

3、环境卫生

（1）环境整洁、无污染；（2）生活垃圾日产日清；

（3）无随意堆放杂物，乱设广告牌、乱贴、乱画等现象

4、绿化

（1）勤于浇灌，适时修剪，及时清理败枝落叶；（2）定期喷药预防病虫害。

5、交通秩序与车辆停放（1）区域内道路有明显标志，（2）道路畅通有序；（3）车辆停放整齐；

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（4）消防通道无车辆障碍。

6、保安

（1）统一服装，持证上岗，文明值勤；

（2）主出入口实行24小时值班制度，保安对小区的重点部位、重点区域、重点设施定时巡查；

（3）开通24小时保安服务热线。

7、消防管理：

（1）24小时消防监控，开通24小时消防报警热线；（2）保证消防通道畅通；

（3）定期对消防设施设备进行检查、保养、维护，保持消防系统设备的正常无损，可随时启用；

（4）制定有消防应急方案，经常开展消防宣传、教育。

8、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修

小修：及时修理，两天内完成，并建立登记、回访制度。急修：30分钟到现场，24小时处理，并建立登记、回访制度。

第四条

物业管理费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备的大修、中修、更新、改造的费用）

一、物业管理服务费

1、计收时间：

自建设单位向乙方发出收房通知的次月的1日起计收物业管理服务费（乙方未按建设单位通知要求及时收房的，亦自建设单位发出交房通知的次月的1日起计收物业管理服务费）。

2、缴费时间：

（1）乙方于收房时，一次性向甲方缴纳

个月的物业管理服务费。（2）后续的物业管理服务费，每季度缴纳一次，缴费时间为：每季度首月的15日之前（如遇15日为法定节假日的，顺延至法定节假日后的第一天），一次性向甲方缴清当季的物业管理服务费。

3、收费标准（按建筑面积）

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（1）小高层、高层住宅：

元/m2/月；如改变住宅使用性质，在符合正规审批程序的前提下，用于办公的按照同类住宅收费标准加收100%，用于商业的加收200%。

（2）商铺：

元/m2/月(以物价部门最终审批为准)；

4、乙方的空置房屋由乙方按物业管理服务费标准的90%向甲方缴纳。

5、乙方出租物业时，物业管理服务费根据乙方与承租方的约定，由乙方或承租方交纳；但如约定为由承租方缴纳的，乙方仍负有连带责任；

6、乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费。

7、在物价局核定的物业费成分中，未计入的共用设施设备运行能耗费由甲方另行据实向乙方分摊收取。

二、停车费

1、业主已向建设单位购买或租赁固定车位或车库的，业主除应向建设单位支付购买费或租赁费以外，还应按下列标准，向乙方支付停车服务费： 固定车位/固定车库的停车服务费：每台车每月 元。

2、临时停放的车辆，按政府物价行政主管部门核定的收费标准收取场地占用费。（1）露天车位：停放时间1小时以内不收费，满1小时至12小时以内收5元；超过12小时以上，每12小时加收5元，以此类推（最终以物价部门核定价格为准），大型车辆按占用两个停车位计费；

（2）车

库：小区内不到1小时不收费，1-12小时收5元，超12小时-24小时收 10元，以此类推

（最终以物价部门核定为准）

；

（3）摩托车：

50元/月、1小时内免费、超1小时每次2元；（最终以物价部门核定为准）电动车收费同上

；

三、其他费用

1、甲方受乙方的委托对其房屋自用部位、自用设备的维修、养护及其它特约服务的费用，由当事人自行约定。

2、受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃气费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费），收费标准按上述有关部门或单位的规定执行。

四、费用的调整：

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本协议有效期内，如因物业管理服务成本上涨、或物价上涨、或物业管理服务收费市场价格上涨等，经政府物价行政主管部门批准，甲方可适当提高相关项目的收费标准，具体以政府物价行政主管部门的批文为准。第五条

物业维修基金使用

1、根据国家物业管理有关的规定，本物业建立公共房屋及建筑物、共用部位、共用设施设备保修期满后的大中修、更新、改造的维修基金。乙方应按规定及时足额缴纳物业维修基金。

2、物业维修基金的使用由甲方提出计划，经业主大会批准，由市物业管理行政主管部门划拨；

3、物业维修基金少于首次归集的30%时，经业主大会讨论通过，当地物业管理行政主管部门审核批准，按乙方占有的房屋建筑面积比例续筹，续筹额应不低于首次归集的维修基金总额的70%。

4、乙方转让房屋所有权时，剩余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。第六条

广告位、公用房屋/公共场地/公共设施等的利用及收益用途

1、小区内所有的广告位均归建设单位所有，甲方根据建设单位的授权，有权对相关的广告位进行合理利用，但广告位的设立不得有损小区整体观瞻和侵害业主合法权益。广告位收益专项用于小区物业管理服务及物业共用部位、共用设施设备的维修和养护，不得挪作他用。

2、甲方有权在不损害乙方房屋及其附属设施使用功能的前提下，对本小区内公用房屋、公共场地、公共设施等（注：不包括业主与建设单位已书面约定属于建设单位的部位）进行合理利用；所得收益专用于小区物业管理服务及物业共用部位、共用设施设备的维修和养护，不得挪作他用。第七条

违约责任

1、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要甲方限期改正，逾期未改正且给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。

2、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正且给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。

3、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，并按同期银行存款利率标准支付违约金。

4、乙方违反协议，不按本协议约定缴纳物业管理服务费及其他有关费用的，甲

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方有权要求乙方补交并从逾期之日起按应缴金额每天千分之二的标准计收乙方违约金。第八条

其他

1、为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙 方应积极配合甲方对上述灾害发生时所采取的紧急避险措施。甲方因采取紧急措施造成乙方财产损失的，由受益人依法予以补偿，乙方不得要求甲方赔偿。

2、在本协议履行期间，如遇不可抗力致使本协议无法履行，任何一方均可终止本协议，本协议终止后的相关事宜按有关法律规定处理。

3、本协议内空格部位填写的文字与印刷文字具有同等效力。本协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。

4、本协议在履行中如发生争议，双方可以协商或调解解决，不愿协商、调解或者协商、调解无效的，当事人可按下列第（2）种方式处理：（1）提交仲裁委员会仲裁；

（2）依法向本小区所在地人民法院起诉。

5、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力，以本次签订协议为准。

6、本协议自甲乙双方签署之日起生效，有效期至业主委员会成立且按相关法规重新选聘物业服务企业为止。

甲方（公章）：

乙方：

授权代表：

本人或代理人（签字）：

年

月 日

年

月 日

住宅小区前期物业管理 篇5

第一章 项 目 概 况

第一节：项目区位分析

一、区位

本项目所在地为位于XXXXX市西侧，距XXX市中心政府办公大楼约2.5公里。地处XXX西建材、家装一条街中段，现有建材、家装行业一支独秀。其距离XXX市45公里，占地1313平方公里，管辖13镇、4乡，常住人口74.5万人。

XXX市位于XXXX省东部的黄海之滨，胶州湾畔。是XXX市的卫星城市以其得天独厚的资源优势和历史文化底蕴构成了胶州市鲜明的地域特色。

本项目的区位恰好处于这个特殊的地理环境之中，项目规模适中，地块位置是市场未来的热点——XXX市商业一条街，具有较好的物升值潜力。

二、经济指标（原规划指标）

1、规划用地总面积：125674 M22、总建筑面积：114277 M2

多层住宅建筑面积：55313 M2

小高层住宅建筑面积：10750 M2

联体别墅建筑面积：25968 M23、居住总户数：754户

4、绿化率：35.8％

5、容积率：0.98

第二节：项目SWOT分析

一、优势

1、自然环境

本项目地处XXX市XXX西路和XXX路交汇处，是XX市政府规划的未来商业步行街，拥有浓厚的人文及自然资源。其位于胶州市上风位置，地势开阔，周边无遮拦，周边自然环境良好，四季分明，气候宜人，雨量充沛，无污染源，空气质量佳。

2、交通环境

住宅小区前期物业管理 篇6

投标函（2）

第一部分投标人资信与情况介绍（3）

第一章投标人资格证明文件（3）

一、公司营业执照复印件（3）

二、公司资质证复印件（4）

三、公司法人代表委托授权书（5）

四、拟派项目经理情况说明（8）

第二章兆佳物业管理公司简介（10）

第二部分提高项目物业管理水平的整体设想与策划（11）

第一章南礼士路19号项目概况与分析（11）

第二章管理目标—构建“文化社区、理想家园”（13）

第三章项目前期物业管理模式（15）

第四章拟采取的管理服务措施（18）

第五章管理服务内容与标准及指标承诺（22）

第三部分前期介入与接管验收及入住装修管理方案（26）

第一章项目的前期介入服务（26）

第二章项目的接管验收与移交（28）

第三章项目入伙管理方案（29）

第四章项目二次装修管理方案（31）

第四部分拟采取的工作计划与物资装备（33）

第一章拟采取的工作计划（33）

第二章物资装备计划（39）

第五部分拟建立的管理组织机构及人员配备、培训、管理（44）

第一章管理结构设置与人员的配备、岗位职责（44）

第二章管理服务人员的培训（51）

第三章管理人员的管理（56）

第六部分规章制度的建立与档案管理（58）

第一章拟建立的规章制度（58）

第二章档案的建立与管理（59）

第七部分日常管理服务标准及措施方案（61）

第一章业主投诉与报修处理（61）

第二章公共秩序维护管理（63）

第四章保洁服务与绿化管理（67）

第五章商铺的管理（70）

第六章社区文化服务方案（71）

笫八部分物业维修养护计划和实施方案（74）

第一章物业维修养护管理方案（75）

第二章公用设施设备的维修养护（76）

第三章共用部位的维修养护（78）

笫九部分南礼士路19号前期物业管理综合服务费测算（79）

第一章前期物业管理服务成本测算（79）

第二章前期物业管理服务投标报价（82）

第三章前期物业管理收支平衡情况测算（82）

南礼士路19号住宅小区前期物业管理

投 标 函

北京建工集团有限责任公司：

本公司认真研究了贵公司南礼士路19号项目前期物业管理服务招投标文件后，愿意接受招标文件的要约条件，愿意参加本次招标。

本公司声明如下：

一、同意按照招标文件要求参与竞标，否则视为自动放弃。

二、在签署前期物业服务合同之前，本招标文件和贵司的中标通知书构

成约束双方的契约附件。

三、如我公司中标，将按照贵公司规定的时间签订前期物业服务合同，并按照要求准时进驻进行物业管理全方位服务。

四、我方同意，在从规定的递交投标响应文件截止之日起90个日历日

内，自觉遵守本次招投标活动的每项规定。

五、我公司的投标报价为：住宅物业管理基础服务费每平米每月0.55

元、商业物业管理综合服务费每平米每月2.8元；前期物业管理开办费用10万元包干；其他收费标准按照《北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准》执行。

投标单位名称：北京兆佳物业管理有限公司（公章）法人代表：

日期： 2007年6月6日地址：

联 系 人：电话：

住宅小区前期物业管理 篇7

1 该农民失地安置小区工程项目前期招标的意义及建议

诏安县江滨新区农民失地安置小区工程项目前期招标的进行, 体现出政府对失地农民等弱势群体的重视, 切实保障失地农民的安置住房质量安全和合法权益。就如何更好的做好前期招标工作, 可以通过以下方式实现: (1) 在招标中, 招标人秉承负责任的态度, 根据国家的相关法律法规要求, 严格审查各投标人的竞标资格, 评选出那些企业形象好、技术质量高、任职资格足、负责任的企业。如在招标过程中严格对相关竞标企业的资格进行审查, 杜绝滥竽充数现象的出现; (2) 在指定施工工期的基础之上, 作为该工程经济技术文件, 对以后中标人在工程的建设过程中进行指导、纠偏等工作, 从源头上减少乃至杜绝农民失地安置小区常出现的问题。如在招标书的文件规定上, 严格列出对阶段性施工的要求, 并进行阶段性检查、验收, 并要求相关技术及责任负责人在文件上签字, 一旦达不到要求则采取相应的惩罚措施。

以上措施能保证招标工作及施工的正常进程, 从最大程度上维护失地农民的合法权益, 既让他们得到放心、舒心的安置, 又能充分感受到政府以及相关企业负责任的态度, 从而推动我国社会主义和谐社会的建立。

2 基于制定招标文件的浅析

2.1 招标文件的特别约定

首先, 招标人根据该工程的特殊性, 在不与现行招投标法律法规相违背的前提下, 该工程作为失地农民安置房, 综合考虑政府对失地农民在安置时间上的承诺, 要求增加招标内容:即有关该工程施工工期的特殊约定, 投标企业需响应业主提出的缩短施工工期的要求, 同时业主还提出工期奖惩办法及其他相关奖励机制:在原有工程造价的基础上另增加300万元作为该项目的赶工措施费, 特别约定在业主规定的期限内完成外装修的, 小区的附属配套工程可由该中标企业继续施工, 同时规定违约的处罚措施:规定中标企业应在合同工期内完成施工图纸所包含的全部内容, 一旦延期, 则归为十天为一档, 业主将有权扣除赶工措施费的10%, 并以此类推。

其次, 按照我国相关法律的规定, 合同的签订应在双方平等自愿的基础上进行, 并有利于双方合法权益的保障, 同时又促使双方义务的履行。

在诏安县江滨新区农民失地安置小区工程前期招标合同中, 基于中标人方面, 详细列出了中标人基于该工程建设概况、工期、质量标准、价格、赶工措施费的奖罚等多方面的条款, 此外还要求业主单位要详细附上为完成该工程提供的已审查的地勘成果、施工图纸、工程量清单等相关经济技术方面资料。

在发包人方面则承诺按照法律规定履行项目审批手续、筹集工程建设资金到位并按照合同约定的期限和方式支付合同价款。这一合同规定在符合国家相关法律规定的前提下, 严格规范了招标人和中标人双方的权利和义务, 并在维护双方合法权益的基础之上, 保障该工程建设的工程质量。

2.2 资格审查

因工程项目较为特殊, 为赶工期, 业主考虑让有实力的施工企业进驻, 要求采取严格资格审查的办法:如要求投标人必须具有经年检合格有效的法人资格, 且必须具有有效的建设主管部门颁发的房屋建筑工程施工总承包二级及以上资质的企业且企业注册资本金不少于3600万元, 并具有合法有效的《施工企业安全生产许可证》等一系列的企业资质资格要求。在拟投入本施工项目部的人员上业主也提出了比较高的人员资格要求, 这些严格的要求举措均体现了招标人严谨的工作态度以及该企业的社会责任心, 切实从业主的利益出发, 在确保施工工期的基础上更进一步的保障工程质量, 也维护了失地农民安全住房的合法权益。

3 基于招标中评标办法和标准的浅析

诏安县江滨新区农民失地安置小区工程, 采用经评审的最低评标价中标法, 此方法可以确保建设工程质量安全, 促进建筑市场公平竞争, 维护招标投标各方当事人的合法权益。

(1) 在评审委员会方面, 招标人负责依法组建评标委员会, 且其成员涉及技术、经济等多方面的专家, 以更好的在评标审查过程中, 在经评审的最低评标价的前提下, 充分发挥各自专业优势, 为业主选择有技术、经济实力的中标企业, 保障工程质量及进度要求。

(2) 在评标委员会成员的评审过程的要求应严格遵守以下规定:严格按照招标文件规定的评标方法和标准, 系统的评价和比较投标文件, 方法和标准不是招标文件中规定的不得作为评价的依据;评标委员会可以书面要求投标人对投标文件中含义不明确的, 类似的问题表述不一致的, 计算误差进行必要的澄清、说明或者补正;评标委员会根据所有实质性要求和条件, 应当审查每一投标文件它是响应招标文件, 未能在实质响应招标文件要求的, 应该作无效的处理。上述规定, 对投标人的合法权利的维护, 推进依法招标, 维护公平、公正的招投标过程。

(3) 在投标人方面, 严格规定投标人的投标总价高于招标最高控制价或者低于招标最低控制价的, 按废标处理。这一规定, 基于招标最高控制价的层面来说, 有利于控制该工程的总体建设价格, 杜绝贪污、浪费, 从源头上控制了该工程建设的成本;基于招标最低控制价的规定来说, 其在考虑市场行业的基础上, 有利于抑制中标人在不合理的低中标价格的前提下, 为缩减成本、取得利润, 从而偷工减料, 使用劣质工程建设原材料, 危害业主的住房安全和合法权益。

4 基于招标中技术标准和要求方面的浅析

4.1 工程建设技术标准

在诏安县江滨新区农民失地安置小区工程前期招标过程中, 为切实保障该工程的建筑质量, 在既定工程造价的前提下, 规定了该工程建设标准的某些强制性条文。如:JGJ 94-94《建筑桩基技术规范》、GB50209-2002《建筑地面工程施工质量验收规范》等相关法律法规及现行的相关标准。

4.2 工程预算审核造价

根据业主提供的有关该工程经济文件:该工程的预算审核造价及招标最高限价为180517321元, 且明确列举了劳保费用及农民工伤劳保费等不可竞争费用项目, 确保中标企业后续施工有关安全文明临时措施费的足额投入, 维护施工人员的合法权益, 维护其自身生命安全, 体现了该招标人负责任的企业态度。

5 结语

随着我国城市化进程的速度不断推进, 我国社会将面临着越来越多的失地农民安置建设问题, 在此过程中, 政府、企业都应担负起其所应承担的责任。在失地农民安置小区工程项目招投标实践中, 采取公开招标的方式选择合适的承包人是有益于参与工程建设相关方的一种工程建设模式, 既有利于招标人工程造价的控制, 又有利于工程质量、工期的保障, 维护失地农民安置住房的合法权益, 同时又给予有资格参与竞标企业公平竞争的机会。值得注意的是, 招标人在此过程中, 一定要保持守法、公正, 不参与与招标工作相悖的工作, 这样招标工程才是有意义的。

摘要：随着经济社会的不断发展进步, 我国的城镇化进程也在不断推进, 越来越多的农村用地, 尤其是城郊结合部的农用地, 越来越多的转化为商业用地, 随之而来的便是一系列被动失地的农民群体。这些农民由于长期生活在农村中, 土地是其生活的重要来源和经济保障, 失去了土地, 就意味着失去了安全保障, 其便面临着一系列的再就业问题、生活保障问题等。而在这一系列的问题中, 解决失地农民的居住问题则是重中之重, 因而成为统筹城乡经济发展、城镇一体化、建设社会主义社会的关键环节。

关键词：农民失地安置小区工程,招标

参考文献

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[2]常建春.浅析失地农民的补偿安置[J].商情, 2008 (01) .

[3]朱文珺, 唐焱.我国农用地征地补偿研究进展[J].安徽农学通报, 2008 (03) .

浅析高校基建项目前期报建管理 篇8

关键词：高校基建；管理

中图分类号：G647 文献标识码：A 文章编号：1671-864X（2016）03-0282-01

所谓报建，就是指所建工程项目从征地、立项、规划、设计、施工、验收、备案等各个环节都要征询政府相关职能部门的意见，得到其确认与认可并颁发相关证书。即得到：国土、发改委、规划、建委、消防、卫生、人防、环保、气象、绿化等部门认可并获得建设工程五证：《建设用地规划许可证》、《国家土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《房屋产权证》。本文所说的项目前期报建是指项目从立项、规划、设计直至取得工程施工许可证的过程。

所有建设项目的真正意义上的施工是从前期报建开始的，整个前期手续的办理时长至少为16个月，占整个工程工期的1/3甚至1/2。这个过程是相当繁琐，周期长，涉及政府部门多，涉及的行政许可、服务事项达20多项。专业性强，每个审批、服务事项的办理，有不同的专业要求，申报材料复杂，而且大部分审批事项具有内部的关联性，工作难度相当大。各个部门相互独立但又紧密联系，很多工作程序相互穿插。

许多高校在基本建设管理中忽略基本建设程序中的项目报建环节，表象原因是高校项目抢时间、赶进度，实际上更深层次的原因之一是报建手续过于复杂，地方政府工作效率低。每一项审批都需要准备10类左右的材料，每项审批少则5个工作日，多则30个工作日。按正常程序办理报建手续，耗费在地方政府的时间至少20周，还不包括准备材料的时间。每项工作的准备材料稍微有点问题，审批时间就会杯成倍延长。

高校的建设工程不同于一般工程，工期要求都很紧，这就要求采取措施，以便提高报建工作效率。

1、在开始报建工作前，报建人员需认真学习《行政许可法》、建设部、省市有关的优惠政策、法规文件。根据各项程序制定报建工作表，优化工作程序，把报建工作按照时间先后进行细化，若干手续同时办理以提高办事效率，尽量提前收集资料，做好准备工作，以保证前期报建工作顺利开展。

2、项目前期报建工作需要同政府部门打交道，报建人员首先应具备良好的亲和力，与当事人建立融洽的关系，随时掌握新信息，还应能读懂图纸并与各审批部门进行沟通、协商，最好能精通专业业务知识，便于领会和掌握基本建设程序，这对于工程项目报建管理工作可以起到事半功倍的作用。在报建实践工作中，报建程序经常会有所调整，要及时与政府主管部门进行沟通，了解项目审批情况，根据政府工作程序的变化及时应对，对自身工作相应进行调整和安排，随时增补资料。

3、在报建过程过程中，往往中间环节会产生许多的资料需要保存，这就要求报建人员具有基本的资料管理能力，及时整理归档，这样就可以节省与资料员之间借、存资料的时间，也是提高报建效率的另外一个方面的表现。