住宅小区绿化管理研究

住宅小区绿化管理研究（共12篇）

住宅小区绿化管理研究 篇1

现代化城市的发展越来越快速, 城市小区的建设也越来越多。在给小区居民提供舒适安逸的生活环境的同时, 也暴露了很多问题。比如:物业管理立法滞后, 法律制度不完善等, 业主深受传统房屋管理体制的影响, 物业管理意识薄弱, 主体地位很难形成;物业服务合同的内容过于原则, 不利于操作;政府主管部门监管不力;物业管理协会不能充分发挥协调作用等。

小区的配套设施管理、公共秩序维护、业主与居民之间的纠纷等问题也随之出现。为了解决这些问题, 我们首先要清楚什么是物业管理, 及物业管理近几年发展现状和遇到的问题。

一、物业管理的概念

引用《物业管理条例》第一章第二条“物业管理是物业管理企业受业主委托, 依据物业管理委托合同, 运用现代化的管理方式和先进手段对房屋建筑及设备、设施和周边环境进行维护, 修缮和政治, 并且向业主和使用人提供多方面的综合性有偿服务, 以创造适合人们生活、工作和社区环境”。

通俗的来讲就是由专门的机构和人员, 依照合同, 对小区进行卫生清理、保卫安全、维护公共设施、疏导道路交通等工作, 用统一经营的方式对小区实现综合化和专业化的管理。因为物业管理的对象是小区, 服务对象是人, 所以它的出现是为了实现社会和经济与环境之间的共同发展。

二、城市小区物业管理问题

1. 开发商遗留的问题

近几年来, 由于房地产项目的开发过度膨胀, 许多楼房建设完成后急于抛售, 导致开发商进行不切实际的宣传, 空口承诺不兑现, 故意隐瞒甚至欺骗小区的规划设置, 居民入住后发现房屋渗漏、墙体裂缝、屋面采光不够、小区配套的绿化、车库及健身器材不完善等问题, 但这些问题却得不到妥善的解决。于是居民便以拒交物业费的方式发泄心中不满, 从而导致小区物业管理陷入僵局。

2. 物业管理主体资格的问题

由于我国物业管理市场机制还未完全建立, 使得许多小区的主体管理资格不能确定, 物业公司与房地产公司捆绑一块, 而许多公司又是由房地产公司直接设定的, 属于子公司。还有的物业管理公司不具备独立法人代表的资格, 不能成为主体。还有物业管理公司与房地产公司共同签订合同成为主体。在居民实际生活中遇到问题需要解决时, 因为主体不明确, 不仅不承担责任, 还相互推诿、相互指责, 更甚者越俎代庖以主体资格的名义收取不正当费用, 不仅没有解决问题, 给居民的社区生活造成更大的困扰。

3. 合同纠纷的问题

因合同而产生的纠纷可以分为以下几个方面。

第一是关于服务质量问题的纠纷。比如, 物业管理人员素质不高, 应该打扫的小区卫生没有打扫或者经居民反应后工作仍不认真的。

第二是关于合同服务内容的纠纷。像物业管理公司通常会以物品保护的名义收取费用, 但又不在合同内容, 只是口头承诺, 居民要求兑现承诺的时候耍赖等。

第三是关于合同终止的纠纷。通常物业管理会以没有来由的名义收取费用确定合同终止, 由于物业管理法律体制的不健全, 使得许多居民承受这样的痛苦。

4. 政府部门监管不利

众所周知物业管理行业是近几年的新兴行业, 而且它涉猎范围很广, 但由于法律制度和政策规定不完善, 使得许多小区出现的业主大会、业主委员会等因为缺乏法律依据, 导致执行力度不够, 甚至欺骗广大居民等行为。甚至出现即使投诉物业管理也无法得到解决的现象。换句话说就是, 物业管理处于无依据, 无监管的尴尬状态。

三、物业管理法律关系的阐述

引用专业人士的描述所谓物业管理法律关系“是指当事人在物业管理活动中形成的权利和义务的关系”。即物业管理调整人们行使权利和义务的关系。而这种关系通常包括两个方面, 一是关于各平等主体之间的物业管理关系。二是包括了物业行使法律的关系。

所谓的物业管理法律关系同其他的法律体系一样, 包括三个要素即主体、客体和内容。

1. 物业管理法律的主体。

主体通常包括三类:一是业主、业主委员或物业使用人;二是建设单位、物业服务行业;三是国家机关。

2. 物业管理法律的客体。客体通常是指物 (物业) 、行为、非物质财富。

3. 物业管理法律的内容。通俗的讲是指业主、业主与物业管理公司之间的代理关系和对外的合同关系。

物业管理法律的权利和义务是密不可分的, 二者相互依存, 相互联系。一个主体享有某项权利时, 也必须要履行其相应义务。如业主和使用人在享有物业装修的权利时, 又必须承担维护物业完整的义务。

四、应对措施

1. 健全物业法律体系

俗话说“没有规矩不成方圆”, 为了社会主义物业法律体系的正常发展, 必须加强立法工作, 要使物业所有权与管理权相对分离。因为物业的所有权是物业管理权的基础, 业主实际上是物业管理权的主体, 所以物业管理公司才是物业管理的直接执行者。

2. 建立公开、公正、和谐、文明的物业制度

一个企业良好形象不仅仅是制度的建立, 还是企业人员素质的培养。要明确物业管理部门的职责, 明确物业管理与角度的地位, 完善物业管理与法律的衔接, 使物业法成为国家法律体系中不可缺少的规范。

3. 强化服务意识, 实现业主自治

在物业管理中, 转变业主观念, 提高服务意识。实现业主自治是物业管理法律体系基本原则的体现。还要积极的调动各方面的人员组织活动, 促进业主与物业管理企业之间的相互理解。

五、结束语

随着市场经济的发展和改革的深入, 加强物业管理法律体系十分有必要。虽然发展过程中遇到种种问题, 但我们只要健全物业管理法律体系制度, 加大政府部门的监管力度, 改善业主与物业管理部门的关系, 依靠法律政策, 相信会在不久的将来创造一个健康、文明、和谐的物业管理法律体系。

参考文献

[1]陈丽洁.城市住宅小区物业管理主要问题研究[J].现代经济 (现代物业中旬刊) , 2010, 9 (7) :31-33.

[2]甘志英.住宅小区物业管理中存在的问题及对策[J].新疆警官高等专科学校学报, 2010, 30 (1) :21-23.

[3]綦玮.物业管理纠纷法律问题浅析[J].辽宁行政学院学报, 2009, 11 (3) :40-46.

住宅小区绿化管理研究 篇2

摘 要：随着经济的发展，人民生活水平的提高，汽车在中国已经逐渐进入家庭，出入住宅小区的车辆也逐渐增加，住宅小区的车辆管理问题显然已经是建设和谐城市和社区的首要问题。本文笔者结合实际，认真分析了在小区实现车辆管理智能化的必要性，提出应用现代化的智能管理系统，加强小区车辆管理工作，创建安定和谐的社区。

关键词：小区车辆;智能化管理;智能化管理系统

一、 小区实施车辆智能化管理的必要性

1、 随着市场经济的发展和人们生活水平的提高，住宅小区已经成为人们安家置业的首选。因此小区内停放的车辆越来越多。小区原有的人工登记弊端渐渐显现出来：人工登记的安全可靠性达不到要求。不同的值班管理人员在值班室的工作标准有高低之分，每个人各个时间的工作效率和态度也有所不同，故登记的记录很难达到准确客观的标准。人工登记的记录内容有限，而且查找起来比较困难。

2、随着科学技术的不断提高,计算机科学技术日渐成熟,其强大的功能已为人们深刻认识,它已进入人类社会的各个领域并发挥着越来越重要的作用。作为计算机应用的一部分,使用计算机对小区车辆进行管理，具有着手工管理所无法比拟的优点。例如:可靠性高、存储量大、保密性好、寿命长、成本低等。这些优点能够极大地提高工作的效率,也是信息正规化管理与世界接轨的重要条件。

二、 目前小区车辆智能化管理系统的功能

智能车辆管理系统，它以集成电路卡为载体，以阅读和书写系统，计算机软件，车辆挡车器为终端与其他配套设施相结合，能在局部实现无人化管理，大大降低人员管理成本，提高通行能力;能轻松、自主、灵活地按照人性化设想为管理人员服务，以消除了人与人之间的关系，和其他令人尴尬的争吵事件，能大面积应用与小区其他社会车辆的收费管理自动化，杜绝收费资金流失和霸王车;能自动生成各类数据报表，实现远程管理。 系统中以IC卡为载体，它以CPU，EPEOM，内存为核心的具有强大的智能计算和存储能力，它有超过50万次的使用寿命，将会取代磁卡，成为今后一卡通的绝对主流;它具有磁卡无法比拟的脱机使用功能，不但可以当作小区车辆出入凭证，还可用于小区物业费，消费，门禁，等的一卡通管理。可作为小区出入的凭证，只须一张卡，一个管理中心可以通过小区，不久的将来，它将会风靡社会的各个角落。车辆智能化管理系统，是以IC为载体的其中一个终端设备，以I C卡为载体的智能化管理系统，有着更大的发展空间与前景。

三、 在小区如何具体实施车辆智能化管理系统

1、 小区车辆智能化管理系统设计定位

根据小区的基本条件和管理要求，系统设计可采用整个停车场出入口无人职守的IC卡停车场管理系统，对于社会车辆和小区车辆混合出入的门口，可设计为期刊和临时收费相结合的管理模式;IC卡采用可扩展功能的智能非接触式IC卡，为以后发展的小区一卡通终端设备提供非重复建设的前期设计定位。

2、 小区车辆智能化管理系统设计时应具备的功能

(1) 系统可采用期刊管理模式，对小区固定车辆，经管理人员在管理中心授权，给予一定期限内的自由通行权利;数据库可自动记录该期卡车辆的.所有进出记录和图像记录;也可采用储值卡管理模式，对临时来小区的车辆，进行临时收费和统计;还可采用储值卡管理模式，对经常来小区的固定车辆，采用自动扣费收费模式，使该类车辆在无人值守的通道自动出入。

(2) 系统应具备数据远程传输功能和远程控制功能;设计应遵循24小时不间断运行原则;具备电磁干扰防护与静电防护;应选用工业级器件，适应恶劣、复杂的工作环境;结构件结实牢固;防锈、防爆处理完善;通风，散热，抗震，防潮措施严密有效。

(3) 系统硬件设备模块化设计应采用分布系统，便于以后子系统增加和功能的增加，计算机设备的各种资源保留充分的余量;软件的设计采用子系统和功能的模块化，子系统和功能的增加只是模块的增加;系统的设计保证以后因技术调整和通道口的增加而不进行大规模的调整。对于所有的数据文件都应有保护措施，对于数据的建立、修改、删除以及查询都应有授权，以防止对数据的非法操作;对于原始数据的修改及删除均有日志文件进行记录以便日后查核。

(4) 系统应提供各种系统资料以不同的报表形式输出，提供任意形式的查询并以报表形式输出;系统应具备脱机，脱网运行;系统在网络或电脑出现故障的情况下，仍然能够正常工作;系统应读卡响应速度快，读卡时间不能大于0.1秒，自动挡车道闸应具有防抬杠、全卸荷、光电控制、带准确平衡系统等功能。

四、 车辆智能化管理系统的应用前景

应用该系统可以实现车辆自动识别和信息化管理，提高车辆的通行效率和安全性，并统计车辆出入数据，方便管理人员进行调度，减轻管理人员的劳动强度，并且有效防止收费漏洞。小区车辆智能管理系统将是智能大厦或智能住宅小区正常运营的必要条件，对小区的现代化文明建设，稳定地控制、管理车辆进出，公正严格地进行收费，保证寄存车辆的安全等，发挥了很大的作用。未来的小区车辆管理将更加复杂化、智能化，系统管理也将更开放、更灵活，形成一个计算机管理信息系统，使小区的综合管理得到全面的提高。在信息技术的发达的今天，信息网络技术、控制网络技术、智能卡技术、可视化技术、红外技术等等一切更为高级智能化的技术将会在小区车辆管理中发挥更大的作用，使小区车辆管理更趋于人性化、可视化、和谐化，为小区的各项工作的开展提供更为有利的支持。

五、结语

随着计算机的广泛应用，智能化的车辆管理系统应用场景非常好，不仅提高了小区车辆管理的时效性，正确性，提高了车辆的机动性，节省了大量人力物力，为创建和谐社区打下良好的基础。

参考文献：

[1]刘伟东。停车场智能化管理的探讨【J】.铁道工程学报，，9(3)：122-140

[2]张深基.停车场智能管理系统【J】.湖南工程学院学报..13(2)：14-17

[3]高杰.停车场计算机智能化系统设计【J】.黑龙江八一农垦大学学报..18(2)：88-91

[4]现代物业小区车辆智能化综合管理系统 作者:彭晓燕,谭鹤良,陈源, 期刊-核心期刊 湖南大学学报(自然科学版) 第02期

[5]-基于RFID的车辆出入安全管理系统设计 作者:张素智,史培中,马红, 期刊-核心期刊 微计算机信息 第14期

某大型住宅项目施工管理研究 篇3

【关键词】住宅项目；施工管理；安全

一、某大型住宅项目简介

该大型住宅项目包含五栋住宅楼，楼层高达22层，地下1层，共计楼层高为19层。该工程的五栋楼房共计建筑面积59680m2，单栋建筑面积约12000m2。该项目房屋结构为框架剪力墙结构；基础类型为筏板基础；地下室外墙为外侧做SBS防水，120厚实心砖保护层；该项目地下室底板用55mm厚的C20混凝土保护层；屋面采用的是卷材防水材料，地面采用的是细石混凝土砌块；楼面采用的是细石混凝土楼面以及有防水层的细石混凝土楼面。

二、某大型住宅项目的施工前期准备

（一）对项目施工的组织管理。在进行项目施工前，施工单位需要挑选具有责任心以及经验丰富的项目负责人。该项目的组织建设工作预计在即将举行的会议中进行建设，另外在会议中还需要对项目的资金、物料预算以及人员预算等方面进行仔细构架和审核。对于与组织人员需要进行相应的质量管理培训以及宣传教育，确保项目组织人员对施工管理以及质量管理有深刻的认识。

（二）项目施工现场的准备工作管理。首先是对技术部门的管理，针对技术部门需要提前做好水电的检查，保证在施工过程中水电的充足，避免影响施工进度。其次是提前准备好冬雨季施工，保护方案方法设施的到位。第三是为了方便在基础施工阶段的土方的外运以及回填，需要在设置动态的施工便道。第四是施工现场的安全防卫工作要做到位。合理安排值班人员的的工作时间，确保在一天内的各个时间段都有保卫工作人员对库房材料种地以及其他设备加强看守。第五是根据施工平面布置图以及材料的使用情况合理采购，确保所需及其的良好运作，必要时计划将工程所需的临时设施以及材料提前运至场地。

三、对某大型住宅施工人员管理

在该项目施工过程中采用了6个施工队伍，分别负责不同的版块，在人员选择上选取踏实能干，业务能力强的施工人员，对施工人员的技能和体能进行全面的考核。质量问题是住宅工程项目的核心问题，关系到业主的人身安全，所以尽可能大的避免出现质量问题，在施工过程中要对可能出现的质量问题进行提前预测，抱着个项目按时保证质量的进行，施工单位要在相关的规定范围内做到不扰民，管理者在采取相应的措施处理好施工队伍与民众之间的关系。

四、对该项目施工的进度管理

（一）对项目施工进度计划的控制管理

首先是项目经理对关键路线的检查，要定期组织内部工作人员对施工进度中可能出现的问题以及存在的偏差进行纠正，保证质量的同时还需要对保证工程按时交工，在这个过程中对可能提前或者延期的工作进行预测十分必要。

其次是对项目施工周期的严格控制，严格按照年度，季度，月度，周度四个周期标准来进行管理，采用进度管理法对项目的进度具体落实，责任到人。

第三是要加强项目的施工进度控制，以保证项目施工质量。应监督分包单位严格按照分包合同的计划来执行，并且应该与施工进度计划中的相关规定保持同步伐，项目部建立检查、监督、报告的施工进度的管理机制。

（二）对项目施工进度的保障措施管理

首先是施工材料进场的保障措施，材料的进场应该提供相应的质量保证书、合格证明以及生产日期等，只有在检测满足规范要求的材料才能在本工地内部进行使用。

其次是施工材料的采购保障措施，项目所需材料需要及时，应及时的报告材料部门所需要的材料样式种类型号等，要做到及时保障。

第三是人机合一的保障措施。应该对人员和机械设备的配置进行计划，设备提前进场，先进行试开机后再进行确认，准确的做到人机合一，为工程施工提供良好的保障。

最后是施工所需主要材料的保障措施。保证供求平衡并且有总公司组织力量积极配合确保材料的使用，施工单位对于一些能够自行采购的小部件材料，应该催促供货商尽快供货，必要时公司内部可在某此情况下进场公司内部材料的调度分配。

五、对某大型住宅项目的施工质量管理

首先是对该施工项目的控制，对施工项目的控制主要包含以下十个方面：1、土方的开挖和土方边坡的防护措施；2、模板以及支撑的强度，模板拆除的时间和必要的顺序；3、控制混凝土的塌落度以及对完成施工的工序保护工作；4、测量控制要点：建立统的坐标系统、平面控制点、高程控制点，工程桩测设以及标高控制等；5、外墙、厨房以及卫生间等的防渗；6、屋面保温和隔音等；7、钢筋的成型、绑扎以及焊接等连接方法；8、室内出现裂缝的防治；9、室内外水电气设施的管线控制；10、施工流程控制，施工工艺控制。

其次是在该项目施工过程中的质量控制。住宅项目的质量控制主要体现在设计、设备与人员之间的有机统一，就是要机械设备符合设计的需要，工作人员需要按照设计图纸的变更来正确使用机械设备已完成高质量的项目。对于项目的质量控制主要体现材料供应、材料质量以及成果保护三个方面：1、施工项目的材料供应控制。对于施工项目的材料进行合理控制，在运输过程中需确保材料周转的流通，避免不必要的材料损失。库存方面需要合理制定采购计划，避免库存积压，降低材料的质量和性能。2、项目施工材料的控制，采购时对于材料的质量要严格把关，选购有生产许可和合格证的产品。部分建筑材料会随着时间和天气的变化改变其性能，这也需要采购时对材料的数量以及期限进行严格把控。另外对于材料的价格进行对比，降低成本降至最低，材料的售后服务也是保证质量的重要的方面。3、对施工成果的保护管理。施工过程中对于完成的项目部分需要进行科学的防护，比如对窗户的护边以及门框的包裹等，合理安排现场施工空间，减少交叉施工对诚品的破坏。

总之，住宅项目施工管理的范围包含人员、机械、材料等诸多方面，施工管理涉及到项目的各个阶段，科学严格的施工管理手段是建设住宅项目必不可少环节，也是保证项目保质保量完成的保障。

参考文献

[1]杨勇富.关于某住宅项目施工管理要点探析[J].建筑工程技术与设计，2014，（31）：789-789.

[2]潘海涛.关于住宅项目施工管理的问题[J].城市建设理论研究（电子版），2014，（24）：2512-2512.

[3]田雷.住宅项目的施工管理工作[J].建筑工程技术与设计，2014，（33）：833-833.

[4]何力.关于住宅项目施工管理的问题[J].城市建设理论研究（电子版），2013，（20）.

住宅小区绿化管理研究 篇4

1、随着市场经济的发展和人们生活水平的提高,住宅小区已经成为人们安家置业的首选。因此小区内停放的车辆越来越多。小区原有的人工登记弊端渐渐显现出来:人工登记的安全可靠性达不到要求。不同的值班管理人员在值班室的工作标准有高低之分,每个人各个时间的工作效率和态度也有所不同,故登记的记录很难达到准确客观的标准。人工登记的记录内容有限,而且查找起来比较困难。

2、随着科学技术的不断提高,计算机科学技术日渐成熟,其强大的功能已为人们深刻认识,它已进入人类社会的各个领域并发挥着越来越重要的作用。作为计算机应用的一部分,使用计算机对小区车辆进行管理,具有着手工管理所无法比拟的优点。例如:可靠性高、存储量大、保密性好、寿命长、成本低等。这些优点能够极大地提高工作的效率,也是信息正规化管理与世界接轨的重要条件。

二、目前小区车辆智能化管理系统的功能

智能车辆管理系统，它以集成电路卡为载体，以阅读和书写系统，计算机软件，车辆挡车器为终端与其他配套设施相结合，能在局部实现无人化管理，大大降低人员管理成本，提高通行能力;能轻松、自主、灵活地按照人性化设想为管理人员服务，以消除了人与人之间的关系，和其他令人尴尬的争吵事件，能大面积应用与小区其他社会车辆的收费管理自动化，杜绝收费资金流失和霸王车;能自动生成各类数据报表，实现远程管理。系统中以IC卡为载体，它以CPU,EPEOM，内存为核心的具有强大的智能计算和存储能力，它有超过50万次的使用寿命，将会取代磁卡，成为今后一卡通的绝对主流;它具有磁卡无法比拟的脱机使用功能，不但可以当作小区车辆出入凭证，还可用于小区物业费，消费，门禁，等的一卡通管理。可作为小区出入的凭证，只须一张卡，一个管理中心可以通过小区，不久的将来，它将会风靡社会的各个角落。车辆智能化管理系统，是以IC为载体的其中一个终端设备，以I C卡为载体的智能化管理系统，有着更大的发展空间与前景。

三、在小区如何具体实施车辆智能化管理系统

1、小区车辆智能化管理系统设计定位

根据小区的基本条件和管理要求，系统设计可采用整个停车场出入口无人职守的IC卡停车场管理系统，对于社会车辆和小区车辆混合出入的门口，可设计为期刊和临时收费相结合的管理模式;IC卡采用可扩展功能的智能非接触式IC卡，为以后发展的小区一卡通终端设备提供非重复建设的前期设计定位。

2、小区车辆智能化管理系统设计时应具备的功能

(1)系统可采用期刊管理模式，对小区固定车辆，经管理人员在管理中心授权，给予一定期限内的自由通行权利;数据库可自动记录该期卡车辆的所有进出记录和图像记录;也可采用储值卡管理模式，对临时来小区的车辆，进行临时收费和统计;还可采用储值卡管理模式，对经常来小区的固定车辆，采用自动扣费收费模式，使该类车辆在无人值守的通道自动出入。

(2)系统应具备数据远程传输功能和远程控制功能;设计应遵循24小时不间断运行原则;具备电磁干扰防护与静电防护;应选用工业级器件，适应恶劣、复杂的工作环境;结构件结实牢固;防锈、防爆处理完善;通风，散热，抗震，防潮措施严密有效。

(3)系统硬件设备模块化设计应采用分布系统，便于以后子系统增加和功能的增加，计算机设备的各种资源保留充分的余量;软件的设计采用子系统和功能的模块化，子系统和功能的增加只是模块的增加;系统的设计保证以后因技术调整和通道口的增加而不进行大规模的调整。对于所有的数据文件都应有保护措施，对于数据的建立、修改、删除以及查询都应有授权，以防止对数据的非法操作;对于原始数据的修改及删除均有日志文件进行记录以便日后查核。

(4)系统应提供各种系统资料以不同的报表形式输出，提供任意形式的查询并以报表形式输出;系统应具备脱机，脱网运行;系统在网络或电脑出现故障的情况下，仍然能够正常工作;系统应读卡响应速度快，读卡时间不能大于0.1秒，自动挡车道闸应具有防抬杠、全卸荷、光电控制、带准确平衡系统等功能。

四、车辆智能化管理系统的应用前景

应用该系统可以实现车辆自动识别和信息化管理，提高车辆的通行效率和安全性，并统计车辆出入数据，方便管理人员进行调度，减轻管理人员的劳动强度，并且有效防止收费漏洞。小区车辆智能管理系统将是智能大厦或智能住宅小区正常运营的必要条件，对小区的现代化文明建设，稳定地控制、管理车辆进出，公正严格地进行收费，保证寄存车辆的安全等，发挥了很大的作用。未来的小区车辆管理将更加复杂化、智能化，系统管理也将更开放、更灵活，形成一个计算机管理信息系统，使小区的综合管理得到全面的提高。在信息技术的发达的今天，信息网络技术、控制网络技术、智能卡技术、可视化技术、红外技术等等一切更为高级智能化的技术将会在小区车辆管理中发挥更大的作用，使小区车辆管理更趋于人性化、可视化、和谐化，为小区的各项工作的开展提供更为有利的支持。

五、结语：

随着计算机的广泛应用，智能化的车辆管理系统应用场景非常好，不仅提高了小区车辆管理的时效性，正确性，提高了车辆的机动性，节省了大量人力物力，为创建和谐社区打下良好的基础。

摘要：随着经济的发展,人民生活水平的提高,汽车在中国已经逐渐进入家庭,出入住宅小区的车辆也逐渐增加,住宅小区的车辆管理问题显然已经是建设和谐城市和社区的首要问题。本文笔者结合实际,认真分析了在小区实现车辆管理智能化的必要性,提出应用现代化的智能管理系统,加强小区车辆管理工作,创建安定和谐的社区。

关键词：小区车辆,智能化管理,智能化管理系统

参考文献

[1]刘伟东.停车场智能化管理的探讨[J].铁道工程学报,2004,9(3):122-140

[2]张深基.停车场智能管理系统[J].湖南工程学院学报.2003.13(2):14-17

[3]高杰.停车场计算机智能化系统设计[J].黑龙江八一农垦大学学报.2006.18(2):88-91

[4]现代物业小区车辆智能化综合管理系统作者:彭晓燕,谭鹤良,陈源,期刊-核心期刊湖南大学学报(自然科学版)2000年第02期

[5]-基于RFID的车辆出入安全管理系统设计作者:张素智,史培中,马红,期刊-核心期刊微计算机信息2009年第14期

住宅小区绿化管理研究 篇5

【摘要】研究政府在老旧小区物业管理方面存在的问题，可以从宏观地角度解决物业管理在老旧小区中遇到的政策、法规等问题，特别是基层管理部门，经常解决物业公司与小区业主的纠纷，十分清楚其产生矛盾的地方，能够准确地制定政策来解决矛盾，改善老旧小区物业管理；物业公司是直接的管理者，直接对小区物业进行管理，研究物业公司在老旧小区物业管理方面遇到的困难与难题，能够更好更有效地管理小区物业，实实在在地为小区业主们服务；小区业主，是小区物业管理的受益者，通过对业主在小区物业管理中提出的问题与不足的研究，可以了解业主真正的需求，从而不断提高物业管理水平。通过对以上的研究，从而推进城市老旧住宅小区实施物业管理。

【关键词】

物业管理，老旧住宅小区，问题，对策，物业公司

2012年12月16日中午12点10分，宁波市江东区徐戎三村的一栋居民楼突然发生倒塌，事故造成1死1伤，附近400多位居民被迫疏散。令人惊讶的是，这栋倒塌的楼房，只有23年的房龄。为何只有短短23年房龄的房子会突然发生倒塌。这其中存在着哪些问题，值得我们去了解、去解决。

一、城市老旧住宅小区物业管理现状

（一）硬件设施不到位

(1)老住宅小区硬件设施严重不足，配套不到位，已经形成了历史欠账，加上过去住宅建设一直是重建设轻管理，长期失管失修，造成道路破损、下水道堵塞等问题严重。在转入社区管理和物业公司管理时，由于与原来的建设、管理单位交接不规范，导致房屋维修基金难落实使房屋维修难，也使小区管理成为群众投诉的热点问题。

(2)随着城市建设的发展和居民生活水平的不断提高，各种类型的车辆越来越多，特别是私人轿车数量飞速增长，停车位数量无法适应汽车增长的需求。老住宅小区建设时基本没有配置专门的停车位，更别说是那些成本较高的地下车库了。

这导致很多小区大量存在占行车道，人行道，小区走道，绿地停车和违章停车等行为。造成了“无车人”与“有车人”的利益冲突和纠纷投诉，影响了社会公平和居住环境，加剧了交通拥堵，恶化了生活居住回家，给防灾，安全带来一定的隐患。

（二）居住人群分析

老住宅小区居住人群主要分三类：

(1)老住宅小区居住的很多是老人，他们的收入低，经济承受能力差。即使收入可观的老人，他们也不理解物业管理是有偿服务行为，物业管理在中国发展起来正真算起来也就十几年而已，老住宅小区业主享受物业管理服务需要付费的观念还没有形成，房屋的维护保养，小区的绿化、卫生、安保等工作都成了业主自己的事情，而要请人维护却需要付费，这种观念还没有完全转变过来。长期计划经济下的观念已经根深蒂固，把物业管理当作一种服务性消费来支出还是有待时日。

(2)老住宅小区居住的另一类人则是下岗工人或是病人等社会弱势群体，他们收入低下，家庭负担重，经济压力大，根本无法承受物业管理费，更是不理解物业管理收费这一观念。所以即使有物业管理愿意接收老住宅小区，进行管理，却也因为一直无法收取物业费，而入不敷出，使得物业管理公司对于小区的维护只能是有心无力了，这使得一部分已经交纳物业费的业主的利益受到影响，业主对物业公司失去信心，不愿再交物业费。

（3）再有居住在老住宅小区的第三类人是一下外来的打工人员。他们一般是租来临时居住的，很多人在承租房屋的时候并没有跟业主谈好物业管理费有谁来交着一事情，双方相互推托，谁也不愿意缴纳。即使当时谈妥，他们也会相互推托。承租人认为反正房屋不是自己的，租赁期满就会搬走，房屋的问题又不是自己的问题，物业费自然不会交；而原有业主的认为反正不是自己在住，自己人没在，物业也找不到自己拿钱，要断水断电跟自己也没关系。

由于老住宅小区居住人群的特点，使得收取物业管理费难，从而没有物业管理公司愿意接收，即使接收了管理起来也十分困难。现在一些老住宅小区要不就是没有物业管理，要不就是一些国有单位在管理，却一直在亏损，需要国家补助。所以很多房屋，小区设施的问题得不到很好的解决。

二、城市老旧住宅小区物业管理对策

由于老住宅小区是当前物业管理的难点和重点，也是过去在城市规划、基层设施建设中欠账较多的区域，对物业管理或社区来说，难以依赖自身努力承担起老住宅小区物业管理真正改观的重任，为此，对老住宅小区物业管理需要出台更多的扶持政策。

（1）面对老旧住宅小区，政府应投入更多的资金支持，改善小区的基础设施状况，一方面可以依靠旧城改造逐步淘汰一批居住条件差的老房子，改善居民居住环境。这点上目前杭州市、宁波市政府已经在加快实施。另一方面，对目前还不能拆迁的老住宅，只能依靠大量财政资金的投入加以改造，为老住宅小区推行物业管理提供“硬件”环境和条件。

（2）对于进入老住宅区进行管理的物业公司进行补助，管辖小区经测算所需管理费，用在合理收费基础上，不足部分有政府财政给予补贴。可采用对参考老住宅小区管理的物业公司每年划拨一定的物业管理费进行补助的方式，用于弥补各企业的经营亏损。为确保补助资金的来源，可在房屋维修基金或者在新建小区的配套费中划拨，还可以通过财政拨款，建立老住宅物业管理补助专项基金等多种渠道来加以落实。

（3）国家应加快出台老住宅小区物业管理税收减免等优惠政策，切实减轻物业管理单位负担。物业管理属于微利性性质，同事也承担了一定的社会职能，为下岗工人和生活困难人员提供了就业机会。目前因收费标准低和收缴率低的原因，经营状况不佳，但各种税费都按普通的企业一样收取，严重影响了物业管理企业管理老旧住宅小区的信心，建议出台对老旧住宅小区物业管理公司税收减免的优惠政策。

（4）对于经济实在有困难的低保户，实行费用补贴。在低保户人群比较集中的老住宅小区应有街道出面，在条件允许下尽可能地展开一些最基本的物业管理服务，如清洁卫生、房屋维修、保安巡逻。对于生活确有困难的低保户，可在其低保工资中增加物业管理费补贴，以减轻生活负担。同时，建议民政部门，将低保户的房屋维修纳入慈善基金开支范围，切实解决其房屋维修难的问题。

（5）多方筹集资金，做好老住宅小区基础设施的整治工作，每年重点改造几个小区，逐年分批进行，改善老旧住宅的面貌，同时整管结合，在整治时同步成立业主委员会，特别对目前的“三无小区”可由附近的社区或物业公司实施管理，政府给予管理的社区或物业公司补贴，扩大物业管理覆盖面。

结语

老住宅区普遍缺乏物业管理用房，不仅给日常管理带来不便，而且加大了物管企业的成本支出。物业管理用房是实施物业管理活动最基本的条件之一。通过调查发现，由于历史原因，物管企业在接管老住宅区时基本没有配备物业管理用房，如何解决管理用房，已成为接管老住宅区的物业管理企业必须面对的问题之一。通过本文分析，我们经过讨论提出以下几点建议与对策：

1、加强政府管理和引导，完善物业管理法制建设。在已制定的《物业管理条例》基础上，进一步出台更加完善可操作性的实施细则，明确政府部门、开发企业、物业公司和业主各方的责任、权力和义务；深入宣传相关法律法规，让广大业主了解物业管理的重要性，履行相关义务，积极配合物业企业做好管理工作，同时也要善于运用法律武器维护自己的合法权益；进一步规范物业企业工作行为方式，完善招投标制度建设，引入竞争机制，把优秀物业管理企业引进来，以改变物业从业人员素质差，服务不规范，专业性不强，企业运作透明度不够的落后状况。

2、提高业主意识，加快业主委员会制度规范化。相关部门要指导业主选出真正能够代表业主利益、热心公益事业、有一定知识水平的人员主持、参与业主委员会工作，能够在物业管理企业和业主之间起到桥梁作用，建立业主和物业管理企业之间的信任。业主委员会与物业公司签订物业管理委托服务合同，仔细斟酌条款，确定服务项目和服务费价格，并定期召开业主大会，监督经费使用情况，受理业主投诉。

3、严格把好小区验收关。开发商遗留问题日渐成为新建小区的物业管理难点。小区竣工验收时，相关部门要严把房屋、配套设施、水电气等质量关；要监督物业管理企业承接物业时必须履行的程序，坚决避免一些物业企业因盲目扩大管量而草率接管，为日后正常运转和自我发展留下隐患。有关部门要加大对老旧小区物业管理规划和投资力度，努力提高车棚、绿化、封闭等相关配套设施建设；物业管理企业要与社区紧密结合，加强对弱势居民的扶助。

参考文献

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住宅小区绿化管理研究 篇6

进入21世纪以来，随着我国城市化进程的加快和城市社区的不断重组，尤其是党中央提出构建社会主义和谐社会以来，社区的建设和管理不断走向深化，这其间发展尤为突出的则是农民安置型社区的建设和管理问题。

在中国社科院发布的《2011年中国城市发展报告》指出，随着中国城市化和工业化加快，中国失去土地的农民人数已经超过4千万，并且以每年300万人的速度在递增。在城市化进程中有相当数量的农民迁入城市成为“新市民” ，这一大批土地被征用的农民在自愿或非自愿情况下，失去部分或全部土地后，被动地进入城市，政府在用最小成本做最大政绩理念推动下，建立了集中安置失地农民的社区，原来散居田间的农民被聚集起来，统一进入小区高楼居住。

但是随着生活环境的变化，随之而来的各种生产关系、分配关系、消费关系、邻里关系等社会关系也都发生了根本性的变化。人是各种社会关系的产物，是社会的总和。过去这些社会关系对他们来说，是一定的社会资本，而现在失地农民随着非农化、城市化速度的加快，这些社会关系正在逐步失去作用和彻底消失，这意味着他们不仅失去了土地，还失去了过去在社会上赖以存在的的社会资本，这种精神上的需求比对物质上的需求对他们来说或许更为重要。

社会资源的缺少，社会关系的重构使这些“新市民”处在农村与城市、农民与市民矛盾冲突的夹缝中，处在工业文明与农业文明的中间，其身份的转换和观念的转变是相当困难的。从某种意义上说，他们是现实社会中一个特殊的边缘化群体。再加上他们的文化知识和技术技能的匮乏，找工作来说是很困难的，这就意味着成为新市民后就失业。所以随着城市化进程的加快，失地农民的问题就变得越来越突出。

面对以农转非居民为主的安置型社区，该如何进行管理，该怎样进行社区的文化建设，促进失地农民顺利实现市民化的转换，是我国城乡一体化进程中的重要问题，也是社会主义和谐社区建设面临的重要实践课题。

一、“新市民”的产生及价值观的研究

现今大量开发土地，使大量的农村户籍人口转为非农村户籍人口，为了妥善安置农转非人员的居住问题，开发区管委会在不同地区集中修建安居工程。安置以后，业主们虽然得到了征地补偿款，但土地没了，居住环境变了，社会环境变了，生活发生了翻天覆地的变化，这些变化不仅对他们的生活方式冲击很大，对他们价值观的冲击也很大。在调查问卷中，接近一半的安置型社区居民对“你觉得自己是否已经从农民变成了市民？”这个问题作了否定性回答。这就是说，这些“新市民”自己对自己目前的身份从思想上都不认可。

安置型社区的“新市民”目前的情况是：男同志满60岁，女同志满55岁，就可以拿社会养老金，而多数人是达不到条件的，也就是说原则上就需要自己找工作。但是他们的根基在土地上，他们从习惯在农地上的生活转变为没有自家土地的生活现状，他们的技能只能在土地上得以发挥，而现在又失去了发挥他们技能的环境，感到失去了生存的技能，导致“新市民”对新环境的不适应，就此现状我们应该从根本----“新市民”价值观改善做起，让我们的“新市民”重新审视他们的新环境，重新接纳他们的新环境，重新快乐的生活在他们的新环境中。“新市民”的生活环境从一村之家到了一区之家，要想改善“新市民”的价值观，一定要去社区服务相结合，从他们身边做起。

二、社区管理对“新市民”价值观的影响

1.重新审视外部环境

环境的适应对于每一个人来说都是最重要的，我们从一个熟悉的环境到一个陌生的环境，就要克服许多的不适应、恐惧感，对于“新市民”来说是从一个祖祖辈辈都生活的环境来到一个陌生的生活环境，更为加剧对新环境的恐惧感。胡锦涛同志曾说过：“要加强城乡基层自治组织建设，从建设和谐社区入手，使社区在提高居民生活水平和质量上发挥服务作用。”在胡锦涛同志的讲话中曾重点突出了社区的服务作用和社区的建设作用层面上提出了构建和谐小区的方向，所以我们应该与社区服务管理结合在一起从外部环境克服他们的恐惧感，通过社区让他们重新找到家的味道。

首先，大量展开社区与社区之间的活动。要让“新市民”从旧的生活环境慢慢转变到现在的新环境，就要重新走入他们的旧环境中，大量展开社区活动，并且与其他社区联谊在一起，使社区服务不再是单调乏味的管理物业，打扫清洁一些简单的工作，更是让社区服务从多方面、综合性的发展社区活动，也让“新市民”重新找到了生活在一起的感觉，在展开社区服务的同时，增进了邻里之间的和睦关系，使他们感受到了大家庭的温暖，感受到了城市的热情与和谐。

其次，大量开展社区讲座。在开展社区活动的同时，可以邀请一些技术人员展开社区讲座，让一些年轻的同志感受到他们的用武之地，对新生活充满希望，充满憧憬，充满迎接新未来的挑战的无限欢喜。在展开讲座的同时，创造了学习新技能的良好条件，不用走出家门就可以学习到新的技术，让“新市民”可以自信的走出家门，在外面创造一片美好未来，同时也给我们的社会增添的新的血液。

最后，社区管理与社会服务相结合。通过技术的学习，社区管理可以通过政府协助与相应的社区服务相结合，给我们的新同志介绍新的工作，让他们勇敢的走出第一步。让我们的“新市民”感受到自己所用之处，在新的环境中得到新的发展，展现他们更为精彩的一面。

2.重新塑造内部环境

所谓内部环境即为“新市民”自己真实的内心，也就是他们的心理接受情况，这个过程是由外而内的过程，正所谓“眼见为实”，让他们通过真真切切的身边的生活，触动到内心深处，让他们从内心感受到真正的成为了城市中的一员，也可以从“新市民”成为“老市民”。社区管理的工作人员走到居民生活中去，和他们一起感受整个过程的酸甜苦辣，尤其是在家的老人，更是不适应新的生活，让他们未有丝毫的孤独、寂寞和困苦，让他们感受到城市中的温暖与和谐。

3.内因与外因结合彻底改善“新市民”生活环境

只有内因和外因的相结合才可以达到最佳效果，内部环境和外部环境是相辅相成的，两者相互影响，相互作用，只有两者相结合才会达到双赢。

首先，外部环境的改善影响着“新市民”内心深处的改善，只有通过身边外部环境的影响才会让“新市民”重新感受到“新”的美好，让他们从心里认可自己、认可社会、认可新生活。

其次，内部环境的改善也制约着对外部环境的接受程度，只有“新市民”从内心认可了新的环境，愿意接受新的环境，他们才会用心去感受身边的人和事，感受一切新的现象，也会用新的想法去接受它，感受他，挑战它，让它成为自己的一部分。

因此，两者即相互制约也相互影响着，要想让两者达到双赢，必须通过社区的有效管理，推动两者的快速进步，让我们“新市民”内心深处的价值观来改变现实的城市生活，成为一名真正的城市公民。

三、结束语

本文所探讨的主要是改善“新市民”的价值观，主要是从社区管理入手，从“新市民”身边出发，从社区出发，转变“新市民”内心的恐惧感，改变价值观，从根本上改变他们的生活环境，转变农转非“新市民”的不适应心理，适应新环境，接纳新环境，愉悦的生活在新的环境中。

（作者单位：四川外语学院重庆南方翻译学院）

住宅小区绿化管理研究 篇7

在传统模式下, 我国城市的社区建设主要由居民委员会这一带有官方背景的群众性自治组织来推行, 至今已经有了50多年的发展历程。但是, 随着社会由计划经济向市场经济过渡, 尤其伴随着近些年来住房制度的变革和人们权利意识的兴起, 业主自治日益走向社区建设的前沿, 成为构建和谐社会的重要组成部分。业主作为物业所有人, 拥有对物业管理的绝对权利, 在物业管理中居于主导与核心地位。在建筑物区分所有的背景下, 一个物业区域内的众多业主如何行使其对物业进行管理的权利, 始终是各国物业管理法关注的重要议题。业主自治组织是社会主义民主肌体的细胞, 科学、准确、清晰地确立业主自治组织的法律地位, 通过其法律地位直接赋予人民群众应有的民主权利, 对于大力推进社会主义民主政治进程, 具有十分重要和深远的历史意义和现实意义。

2 现代住宅小区物业管理中业主自治困境

随着现代住宅小区的发展, 在社会人与人交往的关系中, 逐步形成一种特殊的物权关系, 这种物权关系, 体现为集物产的专有权, 共有权和以成员权利为基础的建筑物划分关系。这就是现代住宅小区公共物业自主管理体系发展的重要问题。作为刚刚发展的现代住宅小区公共物业管理权, 现代住宅小区物业管理中业主自治还存在很多方面的困境。

首先, 当前小区绝对大多的物业管理部门, 与物业管理行政部门或者是房地产开发部门联系紧密, 政府行政职能在现在小区物业管理中发挥了主导作用, 强性规定的物业管理制度和管理条款, 使当前业主在物业管理行使业主自治权利难上加难。政府干涉物业管理公司的选聘和解聘以及物业服务合同的签订。有些政府主管部门要求小区选聘物业企业必须进行招标, 招标和解聘物业企业也必须经过其批准, 有些政府主管部门甚至直接参与物业服务合同的签订和物业管理费的确定。

其次, 现代住宅小区物业管理中, 业主自治机构的制度设计存在很多问题。主要表现在业主自治机构法律地位模糊, 其基本的组织机构职能和权责不清晰。业主委员会缺乏独立的民事责任权力和义务, 业主大会的议事功能没有得到有效激活。业主大会没有常设机关, 只以会议的形式出现, 使其作为最高决策机关的性质以及会议形成决策后的履行监督无法体现。由于我国物业自治管理的实践时间不长, 业主的民主自治意识不强, 出现了业主大会难以召开、不能正常召开或流于形式的现象, 使业主大会的作用不能正常发挥。业主自治基本制度和规则不完善, 物业管理中的基本问题处理不能得到有效的法律保护。业主自治管理中, 领导层和工作层的基本推选制度不明确, 物业委员会代表性不足, 难以维护全体业主的基本权利。

再次, 在现代住宅小区物业管理业主自治过程中, 政府的过度参与管理, 加强了对物业管理的行政职能的行使。业主对政府物业管理的主导行为采取漠视的态度, 物业管理基本制度和规则的制定, 受到政府干涉严重;业主自治机构, 人员任免受政府主导。

最后, 当前现代住宅小区物业管理业主自治过程中, 业主缺乏团结精神, 自治动力不足。为保证共用部分的使用秩序及整个物业区的生活秩序, 利益共同体构成一个由单个业主作为成员的团体组织, 凭借该团体组织的力量来共同管理共用部分和其他共同事务并维护物业区内秩序, 从而维持物业的正常存在状态及方便业主利用, 即为业主自治。

3 完善物业管理中业主自治的策略

(1) 完善现代住宅小区物业管理中业主自治制度设计。现代住宅小区物业管理中业主自治制度不完善, 业主自主机构的法律地位不明确, 业务自治的基本权益难以得到有效的保证, 当前, 建立现代住宅小区物业管理中业主自治制度, 是加强现代小区物业管理业主自治的重中之重, 也是实现物业管理自主化和社会化的关键。构建完善的现代小区物业管理制度, 必须明确自治管理机构之间的基本职能和权利;保证业主在物业管理中的民主权利;对业务自治管理机构进行有效的监管, 因此设计过程中, 必须做到以下几点。

设立业主监督委员会, 作为业主自治管理的监督机构, 保证现代住宅小区物业管理中民主权利的实施, 其具体的职能体现在, 对现代住宅小区的物业管理状况进行监督和对现代住宅小区的物业管理中的公共会计进行监督。业主监督委员会有权利监督小区物业管理的财务状况;对业主大会负责, 对业主委员会非正常的财务文献, 以及违法行为, 有权利向业主大会直接汇报;有权利对业主委员会基本成员进行行为监督, 可以直接向违法的业主委员会基本成员起诉。“理顺关系, 接受监督, 优质服务, 严格管理。”理顺关系, 就是物管公司受聘于物业委员会, 就应该全心全意为业主负责, 在业委会与开发商有意见分歧时, 做好双向沟通工作。开发商尽快与物管公司脱钩。接受广大业主的监督是合同规定的法定义务, 要主动向物业委员会汇报工作, 并接受物业委会的财务监督。

设立业主大会作为独立的民事主体, 完善其议事制度。确定业主大会独立的民事主体地位, 严格按照法律, 确定业主大会独立的民事主体专门的名称, 完善的组织结构, 建立业主大会独立的民事主体章程, 享受独立的财产责任。完善业主大会议事制度, 形式议事职能。

加快建设和完善业主委员会制度, 形成业主委员会独立的民事主体资格, 享有民事主体基本权利和义务, 承担民事责任。实现业主委员会在其基本授权范围内行使基本职能, 保证业主民事法律活动权利, 行使业主民事法律基本义务;加强业主委员会对其基本成员的监督, 保证业主委员职能行使的合法化;对业主委员会成员的任用, 采用民主投票形式, 根据全体业主投票, 采用多数票选制度业主委员会成员应当由业主担任。在成立之前, 是由发展商负责小区的前期物业管理, 并有权选聘物业管理公司。要是住宅小区入住率达到50%以上, 或者首套房屋交付使用已经满两年的, 即具备了成立业主大会的条件, 开发商应该牵头向区县房地产管理部门书面报告, 6个月内召开第一次业主大会;对业主委员会工作人员建立薪酬保障制度, 其工作人员向小区全体业主服务。

(2) 培育现代住宅小区物业管理中业主自治观念, 引导业主自治权利的实施。当前我国住宅小区业务自治观念淡薄, 业主自治缺乏科学的指导纲领和行为准则, 业主自治权利的有效实施, 首先要实现业主自治的对外“自主性”, 业务自治权利完全有业主当事人实施, 任何小区外的个人, 甚至是政府仅仅可以进行辅助作用, 但都不能直接干涉。私权自治是现代小区业主当事人自治的基本权利。按照住房和城乡建设部制定实施的《业主大会和业主委员会指导规则》相关规定, 在其中加入由街道办事处和社区居民委员会组织、指导、监督召开业主大会选举业主委员会的条款。将业主自治管理自治纳入社区居民自治管理范畴, 明确规定街道办事处、居委会在该项工作中的具体职责、权力和义务。但是由于现代小区业主的数量性, 权利行使观念的差异性, 以及业主自治过程中, 缺乏比较成熟和科学的指导纲领和行为准则, 因此, 现代小区物业管理中的业主, 应该积极培育社区居民的社群自治精神, 提高和引导业务参与到小区物业管理中来, 积极主动地处理小区的物业管理事务, 行使业主个人的基本权利。政府有责任明确业主当事人在物业管理中的基本权利和义务, 加强宣传和交流, 引导更多的业主参与到小区物业管理中去, 实现小区居民业务的共同利益。增强业主对小区的归属感和亲近感。

(3) 加快现代住宅小区物业管理中行政管理向业主自治管理的转变。建立业主自治的物业管理制度, 现代住宅小区物业管理法律关系的确定和变更, 应该由物业当事人决定, 政府的干涉作用应该减少。在物业管理过程中, 应该充分发挥政府的协调和辅助作用, 政府部门要明确物业当事人的基本私权, 严格遵守物业管理中业主自主的私权规定, 尊重物业当事人在物业管理中的主导作用, 业主有权利对现代住宅小区物业管理的组织形式和管理规定进行自我制定和调定, 从而自由选择物业企业。加强政府在现代小区物业管理中的协助和引导功能, 是促进现代小区健康和快速发展的重要保证, 加快现代住宅小区物业管理中行政管理向业主自治管理的转变。必须实现以“业主为主, 政府为辅”的重要原则。

加快现代住宅小区物业管理中行政管理向业主自治管理的转变, 要求政府公共行政权力在现代小区物业管理中的撤离, 转变行政管理职能和管理方式, 改变其原有的微观管理和直接调控的手段, 坚持宏观管理和间接调控为主要方式。政府在现代小区物业管理过程中, 要在宏观上制定和完善物业管理法律法规, 对物业管理市场的进入和退出建立相关的制度, 鼓励和培育一个新型物业管理市场, 实现其自由竞争和有序发展, 加强物业管理市场秩序, 规范物业企业在市场中的行为, 对市场中的违法行为进行监督和惩处, 积极引导物业管理市场向良性发展, 增强业主自治管理观点, 提高业主自治管理水平。

摘要：基于建筑所有权区分所有权, 业主参与小区物业管理业主自治, 保证了全体业主的基本权力, 业主自治是我国物业管理模式改进, 必须完善现代住宅小区物业管理中业主自治制度设计;培育现代住宅小区物业管理中业主自治观念, 引导业主自治权利的实施;加快小区物业管理中行政管理向业主自治管理的转变。

关键词：现代,住宅小区,物业管理,业主自治

参考文献

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住宅小区绿化管理研究 篇8

1 住宅小区电力配电现状分析

由于一些小区建设历史过久,小区中的电线、电缆以及一系列配电设施都因为年代过久而逐渐老化,再加上空调等大功率用电设备数量的不断增加,促使小区用电功率不断增加,而一些开发商或物业公司针对于电力配电设备设施,没有做到严格的检查、维修和保养,进而也就造成了小区时常会出现停电的现象[1]。

例如:2012年10月我国某市中的一座32层的由于电梯电缆起火,促使整栋楼的三十二个楼层全部停电,整整七天缺少供电,这给该栋住户的日常生活,尤其是高层居民的日常生活出行造成了极大的影响;惠州市博罗县园洲镇中心花园小区于2015年3月,由于小区配电设备发生故障,致使整个小区中四百多户居民停电四天,同年5月份,该市的又一小区由于高压开关发生故障,造成小区中突然停电,直至第二天傍晚才恢复供电。从上述的几起停电案例来看,几乎所有的停电现象发生之后,都需要一段不短的时间才能让供电恢复,由此可见其管理混乱的现状。一方面一部分物业公司缺乏作为,没有定期的仔细巡查、维修以及养护好电力配电线路及配电设备;另一方面则是因为存在不清晰的电力配电设备产权,抢修和维护费用和责任没人承担,再加上开发商以及供电部门互相推卸责任,从而也就造成了停电事故发生后,往往都需要很长一段时间才能够让供电恢复,而这也就在很大程度上对停电小区居民的日常生活及出行造成了严重影响。

2 住宅小区机电设备设施的现状分析

2.1 发电机现状

一些发电机的保养工作没有落实到位,日常运行过程中所规定的每月进行两次例行启动运行也没有做到严格执行,在启动应急发电机时,往往也就形成了发电机不工作的现状[2]。此外,发电机自启动设备出现失灵现象,简单而言也就是在市停电的时候,或者出现故障停电现象是,发电机应该在七秒内自动启动供电,可以有很大一部分的小区,尤其是一些开发时间较久的小区,其发电机连锁启动性能早就随着时间的推移而面目全非,无法正常运行,因此也就只能借助于人工发电。再加上一部分旧小区,其发电机就算没有坏,大都也基本上老化,再加上缺乏有效的保养和维护,没有定时的更新相关零配件,从而当发生停电时,发电机想要发挥自身的作用,显然存在很大问题。

2.2 消防设备设施的现状

首先,在设计上存在一定的不足,很多小区都没有设置好火灾自动报警系统和火灾自动喷水灭火系统。在高层建筑中哪些地方要设火灾自动报警和自动灭火喷水系统,我国都有着明确的规定和标准,需要对其进行严格的遵守和执行,但是当下很多的设计人员没有深入的了解过各类消防技术规范,甚至有些还都抱着一种无所谓的态度,从而在设计上自然出现很多的消防安全问题[3]。

其次,在很多高层建筑内的装修上都采用了大量的可燃物或助燃物。在建筑火灾中最为普遍的火灾现象就是由于装修选材不当从而发生火灾的时候,由于装修材料的助燃性促使火灾逐渐的蔓延、扩大,造成了更大的损失。此外,很多的高层建筑都不符合耐火设计要求。这种设计主要体现在两个方面,第一是防火分区上,合理的防火分区可以有效的控制火灾的蔓延情况,从而降低火灾造成的损失,但是在一些高层建筑设计中,由于对防火分区的任意划分或者没有划分,导致火灾蔓延速度不断上升,提高了经济损失。

第三是在安全出口上,一些高层建筑在设计时由于对安全出口的设计不标准以及数量的不足,从而在发生火灾时造成了更多的人员伤亡。最后,是在排烟系统上所存在的设计问题。据相关的调查显示,在火灾中由于烟造成的人员伤亡是最重要因素之一。而在建筑设计的过程中由于设计人员欠缺考虑,从而导致发生火灾时,严重的阻碍了人员逃生和消防施救工作[4]。

另外,高层建筑在消防管理上的问题也是当下高层住宅小区中机电设备管理过程中的主要问题之一。现代高层建筑中由于众多的消防设施,使得消防管理人员在管理上非常的困难,很多的消防管理人员在工作体制上以越来越像保安人员。对各类的消防设施不管是在定期维护上还是在检测、操作上都存在则会很大的问题,甚至有一些消防管理人员都不会使用灭火器。此外在高层建筑管理中,由于领导缺乏消防安全意识,造成安全门和疏散楼梯都没一系列的杂物堵死挥着锁住,从而一旦发生火灾,给人员逃生造成了很大的困难。

2.3 电梯的运行及维护现状

一些电梯运行缺乏稳定性、安全性以及可靠性,且还会产生较大的噪声,尤其是一些老式电梯,由于使用年代过久,其在运行过程中往往会出现较大的晃动现象,促使很多居民在乘坐时都心惊胆战。其次,电梯保养上也存在很大问题。我国有着明确规定,电梯运行过程中,每个月都必须由专业人士进行保养。但是从实际情况而言,很多维保单位所做的保养工作机会都趋于表面,往往只是走个过场,并没有真正的去执行自身的职责。很多都忽略了对地坑的检查、对门锁门刀的检查等诸多工作。例如,笔者在检查一个刚刚保养没多久的电梯,发现在其油杯中的油量严重不足,但是电梯却没有停止加油,而是依旧处于运行状态。要知道油杯缺油对于电梯的正常运行有着非常严重的影响,缺油也就会造成轿厢和运行轨道之间产生较为严重的干摩擦,极易造成安全事故的发生[5]。此外,还有一些小区中将较多的杂物堆放到电梯层站门地坎中,这在很大程度上会影响到电梯开关门,容易造成电梯轿厢门无法正常打开或关闭,从而也就影响到电梯的正常运行,最终也就会对小区居民的正常出行造成严重影响。

还有一部分小区电梯的五方通话对讲也存在一定程度问题,虽然电梯在进行年检时,相关的部门会恢复好五方通话的性能,但是往往在质检结束后,就无人问津,就算其功能出现故障也甚少会有专业维修人员来进行检修,从而也就造成很多居民被困电梯中时无法及时向外呼救,这也在很大程度上造成被困人员,甚至整个小区居民都出现极大恐慌,而且还存在着较大的安全隐患。

3 总结

综上所述,小区电力配电及机电设施设备等问题,会对小区中居民日常生活以及日常出行造成极大程度的影响,因此,只有通过不断努力,齐抓共管,才能为小区机电设备设施的正常运行奠定下只是的基础。为此,消防管理部门、供电部门以及物业公司及开发商等,都应该承担起自身所应该承担的职责与义务,让监督与检查的职能得到有效执行,做到费用明确、责任明确、维修保养明确,只有这样才能够让小区的电力配电及机电设备设施的运行环境更加良好、更加安全、可靠、稳定,从而让现代化的机电设备设施的作用能够得到充分发挥,为住宅小区居民提供更加可靠、便利的服务。

摘要：对于现代住宅小区而言,小区电力配电及机电设备设施的正常运行是小区居民日常生活得以正常运行的重要保障。但是从目前的实际情况来看,部分小区的电力配电及机电设备设施管理依旧还存在着诸多问题,在很大程度上对居民的日常生活造成了严重影响。本文就当下住宅小区电力配电及机电设备设施管理现状进行简要分析,并在此基础上对小区供电及机电设备的设施维修、保养等相关工作进行深入探讨,希望能够为我国住宅小区居民的日常生活保障带来一定帮助。

关键词：住宅小区,电力配电,机电设备,管理现状

参考文献

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小区前期物业管理介入研究 篇9

关键词：物业管理,前期物业管理,前期物业管理介入

所谓前期物业管理介入是指开发企业邀请从事物业管理企业及有关人员, 从物业管理和运作的角度为开发商提出小区的规划、楼宇设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程竣工、验收接管、房屋销售租赁等方面的建设性意见, 协助开发商把好规划设计关、建设配套关、工程质量关和使用功能关, 以确保物业的设计和建造质量, 并制定物业管理方案, 为以后物业管理工作打下良好的基础, 以使开发出的物业最大限度地满足用户的需求和物业管理的需要。

一、前期物业管理介入的重要性

(一) 辅助房地产开发商改进工程的设计和质量

1. 提高房地产开发商工程规划与设计的准确性, 保证前期物业的顺利开展。

任何一个开发商都是从自身最高利益的角度出发去建设一个新楼盘, 在利益的驱使下, 开发商往往不考虑今后物业的增值与保值, 而以最快的速度去完成小区的规划与设计, 然后就有可能会出现屋顶排水设计不合理、房间采光不足等细节问题。然而进行前期物业管理的介入就可以参与到项目的规划与设计中去, 辅助开发商改进工程的设计, 从而可以有效地避免这些缺陷与不足的设计问题的出现。

2. 协助房地产开发商监督工程建设的进度与质量。

在施工建设过程中, 开发商虽有参与工程监理工作, 但是开发商不是专业的建筑师, 而且为了提高工程进度而盲目追求速度, 往往不注重对施工过程中会遇见的问题及时反应并解决, 就将质量问题全权委托在受理的建筑机构上, 从而使建好的房屋一遇到雨水等恶劣的天气时, 就会出现墙面渗水、屋顶积水等问题, 而且房屋在使用一段时间后墙面会出现裂缝的问题。这些问题不但增加了开发商在小区验收这个阶段的费用, 而且也推迟了小区使用的时间, 这不仅给物业管理公司带来了管理烦恼, 也给开发商自身带来不必要的繁琐。进行有效的前期介入工作就可以及早发现问题, 提出问题并解决问题, 从而保证工程的建设质量。

(二) 提高物业管理公司的服务水平

要对一事物了如指掌, 那就必须从开始去接触, 如果一个物业公司是在整个楼盘售出之后才开始管理, 那这个物管公司仅仅只了解项目面积、小区居住人数, 却不了解楼盘在规划设计中的不足, 不知晓楼盘在建设中留下的缺陷, 这也就增加了物业在今后管理的难度。如管道堵塞遭到业主的投诉, 物业管理者不清楚当初房屋管道设计的走向, 这就降低了物业处理问题的效率, 增加了物业在整修方面的投入。在房屋销售阶段不及时介入其中, 就不能提早对业主的基本资料进行汇总和归档, 在后期管理工作中一方面要重新补充业主信息, 另一方面还要做好与业主快速的沟通交流工作, 这就增加了物业管理公司在今后管理工作的负担, 也不利于与业主构建良好的交流渠道。在物业前期介入管理就可以提早了解项目的基本情况, 提前接触业主, 从而为后期的物业管理做准备, 从而提高物业管理公司的服务水平。

(三) 保障小区居民的合法权益

作为商品的购买者, 小区居民在楼房建好之前都不能接触到房屋本身, 只有开发商将样板房展出, 他们才能初步了解到自己将要买的房屋中的设计样板, 而不知道钢筋和水管用的是什么材质, 如果不进行前期物业管理介入, 那么购买者的利益将不能得到最好的保障, 从而使物品的质量低于价值, 使住房购买者受到损失, 进而引发与物业管理者的矛盾, 购买者不但不能安心享用楼房, 而且还会增添烦恼。从而使业主的权益得不到保障, 也就不利于业主与物业的和谐相处。

二、前期物业管理的阶段性介入及其项目

(一) 在项目规划设计阶段的介入

1. 与房地产开发企业做好沟通交流, 初步了解项目的规划设计。

不是所有的物业管理公司一被房地产开发企业选用就可以对房地产开发商完全的了解和熟悉, 所以物业管理公司需要花一定的时间去与房地产开发商进行沟通交流, 从而了解房地产开发商此次开发项目的规模、特点、结构以及配套设施等, 初步了解项目系统的情况, 然后就可以为后来介入到项目的策划中去而筹备。

2. 合理选配物业管理公司的有关人员介入项目的策划。

在了解完项目的情况后就是要及时分配物业管理公司中对策划有相关经验的人员对项目策划的介入。在项目规划设计阶段物业管理公司属于助手角色, 所以选派的人手也是要对策划项目有专业经验的, 从而能更好地为房地产开发企业提供合理有效的建议, 完善项目的规划设计, 加快项目策划阶段的进展, 从而增强房地产项目决策规划的准确性, 保证房地产项目顺利地开发。

3. 参与各项规划设计的讨论会。

从试用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和保值、增值等角度, 对设计方案提出意见或建议, 从而更好地满足购房者的需求, 降低开发风险;减少后续的更改和调整, 为建设单位节约资金。主要就项目的结构布局、功能等方面提出改进建议;就项目环境设计, 配套设施的合理性、适应性及细节提出意见及建议;提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进意见;就项目的管理用房、商业用房等公共配套建筑、场地的设置、要求等提出意见。

这样不但可以增强开发商在房地产项目决策、规划阶段中的准确性, 保证房地产项目顺利地开发, 从而避免在设计中出现的小问题;而且对于物业管理公司来说, 在项目开发设计阶段就开始介入就可以提早对整个项目的规模以及配套设施的熟悉了解, 对整个项目的背景了如指掌;这些前期工作的顺利完成也就可以提高居民对开发商与物业的信任和对小区内配套设施的使用需求的满足。

(二) 在项目施工建设阶段的介入

1. 选择合适的现场介入人员。

施工现场不是任何人员都可以随便出入的场地, 所以要介入到项目施工阶段中去, 就必须挑选有丰富的建筑施工现场经验和能保证自身安全的人员进行介入。这样就可以安全地把握工程的进展状况以及及时地处理施工现场出现的突发事件。

派出工程技术人员驻到现场, 对建设中的项目进行观察、了解、记录, 关注整个项目的进程。在现场巡视过程中, 记录所有关注的细节, 为提供项目建议做准备。

(1) 根据工程计划, 调整工作计划。随着现场情况的变化, 工程进度计划也在随时调整, 项目现场介入人员应关注该计划, 及时调整介入计划及工作侧重点。

(2) 记录设计方案和施工图纸变更。项目现场介入人员在施工中要认真记录设计方案、施工图纸变更及施工洽商, 为物业服务公司的后期接管提供便利。

(3) 记录施工现场发现问题, 为提出各种建议做准备。施工过程是根据施工便利与否而适时调整的, 所以, 有许多设备设施安装的位置与图纸不符, 项目现场介入人员必须在图纸上进行标注, 如记录一些隐蔽工程和截门等的位置变化, 使今后的物业维修能准确判断位置。

2. 参加项目施工建设期间的专业会议, 对有关问题提出意见和建议。

通过参加项目施工阶段各种会议及时了解施工焦点。参加期间的专业会议, 通过会议上的问题讨论、焦点争论, 了解项目的开展情况, 并在会议上明确物业要求, 并积极适时从物业管理公司的角度对整个工程项目的施工、设备安装的质量进行金面监控, 及早反应问题, 及时解决问题。就施工中发现的问题与建设单位和施工单位共同磋商, 及时提出并落实整改方案;配套设备安装, 现场进行监督, 确保安全和质量;对室内外装修方式、布局、用料及工艺等从物业的角度提出意见;熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线铺设走向等。

3. 收集、整理现场资料。

收集、整理各类图纸, 包括建筑、结构、机电设备等各系统图纸。收集机电设备及建材的资料, 包括:封样、产品来源证、原装保修书、使用说明书、环保认证书等相关认证资料的复印件, 并关注必需的配件、配料、专用工具, 为日后的维修保养工作做好充分的准备。

进行前期物业管理工作的介入就可以让房地产项目在施工建设过程中更细致、更周密, 保证房地产项目开发的质量, 使现代房地产项目的开发更符合业主需求;而物业管理公司从图纸就开始参与并监督其中, 就可以减少因工程施工、设备安装等质量问题而给自身今后的管理带来的麻烦, 减少业主因建筑问题而提出的投诉, 从而提高后期物业管理的质量, 提高房屋的增值保值;这些工作都有质量的完成的话, 那么对于业主来说, 他们不但会自觉缴纳物业管理费, 而且还可以得到安心舒适的物质生活, 增强业主的归属感。

(三) 在项目竣工验收阶段的介入

1. 初步设备台账的建立。

随着施工进入竣工阶段, 大量设备到位, 为了保证交接的顺利快速进行, 通过物业现场介入人员的记录等需要按照不同系统整理建立设备台账, 对各项设备有了初步统计后就方便后来验收工作的便捷进行。

2. 拟写初步交接方案。

根据现场施工竣工情况, 拟定初步的交接方案, 为前期物业管理的到来做好充分准备。

3. 配合开发商做好前期单项工程调试验收辅助工作。

物业现场介入人员根据项目施工单项工程的调试、验收进度, 拟定辅助调试、验收方案, 记录相关信息, 提出前期物业管理相关人员逐步进入的建议, 做好相关的辅助工作, 尽快的完成验收接管工作。

4. 物业管理企业作为物业的管理者, 从确保物业正常使用的角度, 参与对已竣工物业的验收, 严把质量关;

房地产开发企业和施工单位也要为物业管理企业参与竣工验收提供方便与支持。主要做好参与隐蔽工程、单项工程验收的验收, 做好记录, 对问题工程提出整改建议;参与分期验收以及全部工程的验收, 对问题工程及时提出整改建议, 并做好整改记录。

完成好这些工作, 就可以减少房地产开发企业在竣工验收阶段因建设阶段中出现的质量问题的返工, 节省开发商返工重修的费用, 缩短项目开发、经营、使用之间的过渡期;对于物业管理公司来说就可以缩短在验收接管阶段的所要消耗的时间, 从而有充分的时间充裕的时间为后期管理进行方案的设计、人员岗位的安排, 为今后的管理做好准备, 减轻日后管理的难度。

(四) 在项目销售交房阶段的介入

1. 选物业管理公司是以“售后服务者”的身份, 积极参与开发商售楼活动。

现今售后服务已成为人们选房的重要砝码, 物业管理公司提前亮明身份, 向业主、准业主展示自身的服务优势等于给其吃了定心丸, 既有利于房产的促销, 同时也有利于日后双方的和谐共处。

在销售阶段主要是派出现场咨询人员, 在售楼现场为客户提供咨询服务, 促进双方的了解, 印发有关资料和制度, 以加深业主对物业管理的认识并明了物业管理的消费内容和金额, 将各项收费的用途和管理办法公开化、透明化;采取各种方法宣传并展示未来物业管理的状况。

2. 做好交房的准备工作。

在项目经营的过程中就有可能随时进行交房工作, 这就需要物业管理公司对员工进行专业的交房培训, 积极做好与房地产开发商的配合工作, 顺利完成交房工作。

这不但可以加快房地产项目的销售速度, 加快房地产开发企业在前期建设各阶段所消耗的资金的回拢和周转, 保证开发商永续不断的发展;而且还可以让参与到房屋的销售阶段的物业管理人员增加除自身素质外的销售专业知识, 并能与房地产企业达到共赢, 除此之外, 物管人员还可以在此阶段中提早接触到业主, 拉近与业主的距离, 保证后期物业管理工作的顺利开展。

三、完善前期物业管理介入的对策

(一) 房地产企业应协助物业公司完成前期介入的相关工作

1. 为物业管理公司提供尽可能的方便, 提高介入质量。

在物业前期, 房地产开发企业除了做好在各阶段的重要工作角色外, 还要积极地配合物业管理公司的日常工作, 以及为物业公司提供所需物品, 比如平时常用的办公用品, 工程、绿化工具等, 这样就能方便物管公司介入到前期管理当中, 更好地配合好开发商完成前期的工作。

2. 应进行人性化管理, 与物管工作人员和睦相处。

开发商除了为物业管理公司提供办公场所外, 还应为其工作人员提供更衣室、储藏室及休息室等配置, 这些措施能提高物管公司在前期介入的工作中的积极性, 提高前期管理的效率。

3. 应适当的提高案场的福利补贴, 满足物管员工的日常需求。

一个新案场的开发, 为自己的员工和物管公司的员工提供住房以及伙食补贴是一项重要的决策, 这可以减轻员工们日常工作的开支, 增加他们的储蓄, 这就能团结员工, 创造良好的融洽工作氛围, 使员工们踏实安心为前期开发而努力工作。

4. 亲历亲行的管理, 将会使效益达到最高。

开发商领导可以亲自进行案场的日常工作的监督, 一方面可以提高案场所有工作人员的自觉性, 另一方面也可以加深领导对自身项目的了解与熟悉, 为新项目的宣传起到一定的积极作用。

(二) 物业管理公司应有针对性加强自身建设

1. 明确小区的等级, 把握管理机构的建立。

在被房地产开发商入用时, 就应该及时明确要开发的小区的等级, 并以此来把握物业管理公司机构的规模、人员等的建设, 避免不必要的多余建设, 造成人才的闲用或造成供不应求悲剧。

2. 建设具备高素质专业人员的队伍。

随着时代的发展, 人们生活水平和素质的不断提高, 物业管理的工作范围也不断扩大, 对物业管理人员的综合素质和灵活运用能力的要求也越来越高。未受过较好教育的职工, 朴实有余而能力不足, 无法较快地接受新知识新事物, 缺乏工作的创新能力和管理的战略思想。有时解决问题不能灵活运用方法, 行事简单粗暴, 容易与业主发生冲突, 引起投诉。这些人员已经不能满足日趋发展的社会, 所以, 物业管理公司必须建设一批具有专业素质的人员对物业管理工作进行操作, 此外, 还必须建立合理的人力资源规划, 优化人才结构, 这样才能保证人才的合理利用。

3. 在项目建设各阶段的及时介入与采取可行性措施。

不要因为房地产开发企业为物业管理公司前期介入的衣食父母而对项目在开发过程中出现的问题而视而不见, 物业管理公司应该为此负责地积极介入到开发商各阶段的工作中去, 认真观察与参与, 并对发现的问题及时地提出, 并配合开发商采取可行性措施解决处理问题, 这样就可以减少在今后物业管理过程中的不必要麻烦的产生。

4. 做好与开发商、业主的沟通交流, 为后期物业管理打基础。

物业管理公司不仅仅只是要与业主做好沟通, 而应该要协调做好与开发商, 与业主共同的交流沟通, 对开发商与业主的熟悉就是对自己业绩的把握, 做好物业的前期介入就实现三赢, 并为物业的后期管理打下良好的基础。

随着形势的发展, 物业管理在小区建成之后再介入的状况已经不能适应, 物业项目的开发建设是一次性的买卖, 而物业管理是长期陪伴业主的事情, 为了能满足业主, 惠利物业, 不但要切实做好物业管理工作, 而且还要不断提高前期物业介入的质量, 让业主在入住之前就得到踏实的保障, 让物业自身提早投入到建设工作中来, 实现开发商、物业管理公司、业主三方的共赢。

参考文献

[1].李国莲.服务是物业的生存之本[J].经济师, 2011 (1)

[2].王贵岭.物业管理[M].北京:中国物价出版社, 2003

[3].张锐敏.我国物业管理的现状、问题及对策[J].市场论坛, 2008 (5)

城市小区物业管理模式研究 篇10

一、城市小区物业管理模式存在的主要问题

1.在小区物业管理过程中业主和物业之间存在矛盾

城市小区物业管理过程中业主和物业之间的矛盾主要是由于两者之间的交通渠道狭窄, 造成沟通不畅。对于城市新建的小区, 在物业管理过程中需要考虑很多细节问题, 如水暖、电力的供应等。物业管理部门对待紧急问题处理的不及时, 和业主之间不能进行有效沟通, 就会对业主的正常生活产生影响, 从而引起双方矛盾的产生。

2.政府职能部门权责不够明确对物业管理工作阻碍

城市小区物业管理缺乏比较系统、完整的法律体系, 在物业管理的实际工作中缺少政策法规的保障, 在实施过程中没有统一标准, 造成管理工作不及时, 在解决实际问题缺少具体的措施依据。政府对相关物业管理部门没有明确划分职责, 造成业主发生问题就会去找政府解决, 给政府加大了工作难度。另外政府对物业管理方面的监管也不够及时, 相关的监管机制也有待完善[1]。

3.物业管理企业存在的弊端对物业管理工作的阻碍

物业管理企业自身的局限性, 导致在城市小区物业管理过程中收费困难, 和个别业主之间关系紧张。而造成这类问题的原因是由于业主的消费意识薄弱、物业管理中不恰当的管理方式对业主造成的不满、个别业主自身经济水平的限制、物业管理企业在提供服务时不到位、物业管理企业的收费制度不透明等。另外物业管理工作人员方面的影响也对城市小区物业管理模式产生阻碍。由于传统计划经济的深入影响, 物业管理工作人员的素质和服务意识薄弱, 企业内部竞争机制的不健全, 导致物业管理工作人员的物业管理能力难以适应市场的需求, 再加上经济收入不高, 造成物业管理企业严重缺乏高素质和管理技能的专业人才。严重影响物业管理的人才队伍的建设[2]。

4.小区业主的综合素质问题对物业管理工作的阻碍

业主自身的素质和物业管理意识的薄弱都会直接影响城市小区的的物业管理质量。在实际物业管理调查过程中了解到, 部分业主对物业管理的相关法律法规的认识存在不足, 不能有效的利用法律的保障对自身权益加以维护, 对具体的物业管理相关条例也并不了解, 关于物业管理中小区的公共区域的管理、建立业主委员会等, 也不够重视。在业主进行维权的过程中, 由于部分业主的素质较低, 常常出现业主和物业管理部门发生口水战、打架事件等不文明和不合理的手段。不仅不利于自身权益的维护, 还会造成双发的人身伤害, 加重业主和物业管理部门的矛盾[3]。

二、促进城市小区物业管理模式发展的具体措施

1.改善业主和物业管理部门的关系

在城市小区物业管理过程中最重要的就是改善物业管理部门和业主之间的关系, 为物业管理工作的开展提供良好的平台。在改善改善业主和物业管理部门的之间关系的时候需要加强两者之间的交流, 拓宽交流平台。首先可以通过设置业主意见箱, 业主对物业管理部门的不满和建议可以通过书信的形式投到意见箱中, 物业管理部门在看到业主的意见和建议时及时的改正工作中存在的不足, 为物业管理工作的有效开展提供保障。其次可以借助通信设备, 开设物业管理服务专线, 业主可以通过打电话的方式及时和物业管理部门沟通物业管理问题。最后, 可以建立小区物业管理论坛网站, 随着计算机网络技术的发展, 人们对网络的依赖性逐渐增强, 物业管理部门可以利用这一趋势, 在论坛网站中大家可以畅所欲言, 加强和业主之间的沟通, 减少由于两者缺少沟通而产生的矛盾问题, 同时也有利于物业管理工作的高效开展[4]。

2.加强政府相关部门的导向作用

在城市小区物业管理过程中, 政府要充分发挥自身的主导作用, 建立健全物业管理相关的政策和法规机制, 根据城市小区物业管理的实际情况, 制定切实有效的解决方案。另外加强物业管理相关知识的宣传和引导, 制定统一的物业管理服务规范, 满足业主的物业管理方面需求, 通过多媒体社交媒介和多媒体设备进行物业管理方面的知识宣传, 提高业主的物业管理意识。政府在落实物业管理政策法规的过程中还应该加强监管力度, 可以建立小区的物业管理资金账户, 对于建设小区的消耗可以通过使用物业管理专项资金, 而物业管理资金的征收对象则是小区内的所有业主, 物业根据相应的比例和消费的支出科学合理的进行征收, 另外物业管理部门对资金的去向和用途做出明细的报表, 便于业主及时监督[5]。

3.完善物业管理企业的管理职能

物业管理企业在城市小区物业管理过程中也不断创新、增强自身的实力和市场竞争力, 满足社会发展的需求。在物业管理方面, 需要不断创新管理手段, 引进先进的科学技术到实际物业管理工作中, 如统计分析技术、市场预测技术、办公自动化、计算机信息系统和网络技术等, 为城市小区物业管理提供技术保障。在物业管理人才队伍建设方面, 加强培训物业管理人员的物业经营、计算机网络、公共关系、房产法律等方面的知识, 提高物业管理人员的管理技能。同时还要加强培训操作人员的服务技能、治安保卫、设备维护、清洁卫生等方面的技能。另外还可以从社会、学校招聘高素质的物业管理人才, 以此优化物业管理企业的人才队伍[6]。

4.提高业主素质和物业管理意识

城市小区物业管理过程中受业主的影响较大, 因此要注重提高也很足自身的综合素质和物业管理意识。提升业主自身综合素质的途径有很多, 业主可以从身边的小事做起, 养成不随意乱扔、乱放生活垃圾等良好的生活习惯。爱护小区内公共基础设施。另外还可以成立业主委员会作为物业和业主之间沟通的纽带, 通过业主委员会将集体的意见和建议反应给物业, 避免在物业和业主在沟通中产生过激的行为, 保证物业管理工作的正常进行。

三、结论

综上所述, 我国城市小区物业管理模式发展还有待完善, 在实际物业管理过程中仍存在许多问题, 因此, 相关管理部门要加强对城市小区物业管理模式的研究, 针对存在的问题做出具体合理有效的解决措施, 提高我国城市物业管理水平, 推动我国城市的发展, 促进我国经济的增长。

参考文献

[1]马思.五洲花园社区物业管理系统设计与实现[D].电子科技大学, 2013.

[2]陈沫.社区工作介入自管物业小区的研究[D].华中科技大学, 2012.

[3]任霞.内蒙古达拉特旗住宅小区物业管理研究[D].内蒙古师范大学, 2013.

[4]代青.长房小区物业管理系统的设计与实现[D].湖南大学, 2013.

[5]单红艳.基于WEB的小区物业管理与服务平台的设计与实现[D].吉林大学, 2014.

浅谈住宅小区园林绿化的施工管理 篇11

文献标识码：B文章编号：1008-925X(2012)07-0063-01

摘要：

文章从抓好工程施工图纸的质量控制，绿化树种选择及准备，加强施工现场的管理，施工后的养护管理等方面探讨了住宅小区园林绿化施工管理要点。

关键词：住宅小区；园林绿化；施工管理

近年来，随着人们生活水平的不断提高，再加上城市生活节奏的不断加强，城市空气环境质量越来越差，使得人们对居住小区的园林绿化质量的要求也越来越高。住宅小区的园林绿化工程常常由多个专业施工队伍共同完成，给施工管理带来了一定的难度。下面笔者简要探讨住宅小区园林绿化施工管理要点。

1抓好工程施工图纸的质量控制

做好对工程施工图纸的熟悉和会审是保证园林绿化施工质量的基本前提。施工单位在承接工程任务后，应认真研究设计图纸的详细内容，了解设计意图和技术要求，熟悉景观构成要素与成景的关键部位。还应组织工程技术人员进行图纸会审工作，检查图纸是否存在设计错误，是否有不利于施工的地方，如发现有不符合规范或不利于施工时，应向设计单位反映并提出改进建议。当设计图纸既符合施工规范，又便于施工时，才能从根本上保证施工质量，最终创造出符合设计要求的园林绿化景观。

2居住区绿化树种选择及准备

为更好地创造出舒适、优美、卫生的生活环境，在居住区绿化中应选择以树木花草为主，适当地将速生树和慢长树、乔木和灌木、常绿树和落叶树相结合，合理搭配不同树形、色彩变化的树种。选择有地方特色的、易成活、少病虫害的树种，可在庭院内、专用绿地内可多栽植桃、核桃．樱桃、玫瑰、葡萄，连翘等既好看又实惠的植物。植物材料的种类应避免单调，但也不宜太多，做到统一中有变化。花卉的布置使居住区增色添景，可种植美人蕉、蜀葵、玉簪、芍药、葱兰、波斯菊等宿根球根花卉及自播繁衍能力强的花卉。

材料物资是保证施工顺利进行的物质基础，其质量的好坏直接影响工程的进展和质量，它是施工质量管理的关键。因此，对它们进行质量控制不仅要检查进入现场的实物质量，还要检查进料计划、送料凭证、合格证，看品种、性能、规格是否符合要求；植物材料因其具有生命性，不能提前进场，必须对选苗、起苗、运输、种植各个环节严格把关，按要求做到随到随栽，不能立即栽植的还要选择假植措施，切实保护好苗木，保证苗术的成活；构配件在运输、堆放、安装过程中还要进行质量监控，切实做好施工中质量的事前控制。

苗木挖掘、包装要符合现行行业标准：一般土球大小为胸径的8~lO倍。包装时用草绳将根部土球包扎好，使土球不松散。选择观叶植物时，叶色要鲜艳，叶簇要丰满。铺裁草坪用的草块及草卷要要求规格一致，边缘平直，杂草不得超过5％。草块土层厚度宜为3~5cm，草卷土层厚度宜为l~3cm。播种用的草坪、草花、地被植物种子，要购买有注明品种、品系。产地、生产单位、重量、采收年份、纯净度及发芽率，并且要检查没有病虫害。自外地引进种子要要求其有检疫合格证。发芽率达90％以上方可使用。

3加强施工现场的管理

由于园林绿化施工的交叉作业多，施工队伍繁杂，为保证工程的质量和进度，应做好施工现场的协调统一地有效管理。

3.1场地的清理和平整。在工程施工前要全面清理施工现场场地，清除掉所有垃圾、杂草杂物等；并严格按规范和设计标准以及景观要求平整场地，回填时注意各种植被的覆土层厚度要求，还应对场地进行翻挖。通常乔木种植土层的厚度不低下70cm，花坛种植土层的厚度不低于40cm，草皮种植土层的厚度不低于30cm。

3.2做好土壤的处理工作。施工前应对土壤进行理化性质化验分析，因为其质量性能直接关系到植物今后的生长。应分析土壤的酸碱度、孔隙度、透水透气性以及持水性等，并根据实际情况采取施基肥、客土、消毒等措施。特别是应注意地形的平整度、客土质量、基肥的腐熟程度、翻挖深度都应满足相关要求。

3.3定点放线的处理。完成场地的平整和覆土后进行放线定点，将设计图纸中各种树木的位置布局反映到施工现场，应标明种植穴中心点位置，标明种植槽边线，做到位置准确、标记明显，分车带中栽植乔木，遇路灯灯柱时，由于规范要求同灯柱保持2米的距离，所以放线时要灵活处理，适当调整株间距离。实际情况与图纸发生冲突时，应先向业主和监理反映，征得他们同意后可作适当调整。

3.4种植苗木和草坪。定点放线后挖掘种植穴并施撒基肥，花灌木采用条行穴，乔木种植穴多为圆形，种植穴比树木根球直径大30cm左右；挖好种植穴后按规范和设计要求施基肥，然后再种植苗木。

3.4.1乔木栽植施工。移植开挖前，要跟踪气候变化情况，确保苗木随挖随运随种。为保证苗木移植过程及生长恢复阶段体内水份平衡，挖掘前三天应进行移植修剪，但要避免修剪过度，以免影响姿态要求。将已开挖好之树穴回填一部分种植土和有机肥后，刮平底土，乔木回填土高20~35厘米。将苗木放入树穴，放开束绳，扶正后，加土冲捣，边种边及时调整树姿方向，随后浇足第一遍定根水。苗木栽种完成后，即行支撑绑扎，支撑绑扎一定要牢固，以防风吹及沉降移动土球导致根系损伤。

3.4.2花灌木栽植施工。树木运到栽植地点后及时定植，孤植树木应冠幅完整，选则丰满完整的面朝向主要视线。树木栽植深度应保证在土壤下沉后，根颈与地面同高。大灌木在栽植后也应进行支撑固定。

3.4.3草坪栽植施工。在进行场地清理及土壤改良之后方可栽植草坪。将草块切割成边长约30cm，厚约3~4厘米的方形，并在整个草坪栽植地上逐块铺满。相邻草皮块之间留2cm左右间隙，铺好草块后，用晒干碾细的土填满间隙。然后浇透水，2~3天后再进行滚压平整。

4加强施工后的养护管理

俗话讲，三分建，七分管，尤其是园林绿化施工，更应注重后期的养护管理，提高树种存活率。特别须注意炎夏灌水、喷雾，严冬做好根部培土、树干包扎，如有必要须采取搭棚遮荫等措施。根据各种植物的生理特点，及时进行施肥、修剪和中耕除草工作，加强病虫植保预控，坚持防重于治，严格防除病虫害的发生与蔓延。

5结语

在住宅小区的园林绿化施工过程中，应进行合理规划、灵活调整，做好施工每个环节的质量控制，使施工产品能最好地体现设计意图，并加强施工后期的养护管理，提高植物成活率，充分发挥园林绿化的社会效益与生态效益，为住宅小区创造宜居的生活环境，达到改善城市生态质量的目的。

参考文献

［1］郝玉蘭,石元宁.谈城市住宅小区的园林绿化［J］.河北农业科学.2010,14(9).

城市居住小区绿化植物造景的研究 篇12

1 城市居住小区绿化植物造景存在的问题

1.1不重视生态问题。在房地产行业迅猛发展的大背景下, 许多企业怀有急功近利心态, 忽视长远利益, 为了能在短时间内形成较大绿化面积, 吸引购房者注意, 甚至是为了搏人眼球, 未能考虑小区实际环境特点, 就移植一些大型乔木如香樟, 人工痕迹表露无疑, 既未收到装饰美观的效果, 还可能破坏原有的生态环境, 得不偿失。

在发达国家, 绿化发展成熟的城市设计都会遵循“最少干预原则”, 根据该地区原本的植被、水分循环、气候、土壤等环境特点合理选择适宜的树种、草种, 将人类活动对原有生态系统的影响降低到最小程度, 保证自然生态圈合理循环。

1.2绿地景观单调。目前的小区绿化建设千篇一律, 多以杨树、银杏、五角枫等几种乔木搭配常见落叶树为主, 配以常绿的矮灌木和整齐草坪, 同时, 树种搭配比例也时常存在不协调情况, 考虑到小区清洁问题, 落叶树种选取较少, 导致绿化景观层次不够丰富的现象, 给人单调、呆板的不适感。

1.3绿地布局不合理。小区内时常存在树种配置与建筑布局相互遮掩的问题, 比如乔木离居住建筑距离太近, 影响了底层住户的通风、采光;乔灌木与地下管线的距离不符合相关技术规范要求, 影响管线的正常运作, 缺乏“以人为本”的小区设计理念。同时, 只停留在地面栽植, 以平面布局为主, 地面种植草坪, 配以独木, 点缀花灌木, 给人以绿地生树的感觉, 立体美感不足, 未能形成多层次的绿化空间。

1.4养护水平较低。许多企业未能兼顾长远利益, 惯于一次成型的错误理念, 导致小区绿地缺乏专业人员维护, 树木病虫害不能得到防治与及时治理, 乔木枯死情况时有发生, 而枯死枝桠也不能及时得到清理, 对树木健康生长造成了威胁, 同时, 草坪不能被定期修剪, 造成草场退化, 杂草肆虐, 不仅丧失美观装饰功能, 还给居民生活带来了不便。

2 城市居住小区绿化植物造景应遵循的原则

设置居住区植物景观的基本要求是营造和谐的环境, 提高人们生活质量, 增强居住舒适性。在此基础上, 根据具体小区的实际情况, 可以增添具有特色的其他项目, 但都应遵循以下原则:

2.1适应性原则。如前文所述, 选取造景植物时应综合考虑小区的实际情况, 适地适树, 如北方小区内就应考虑植物的抗寒和抗旱能力。移植树木后, 应创造适合其存活生长的环境, 并保持一定的稳定性。同时, 应考量区域内原有生态系统的组够及功能, 避免人类活动过多干预, 如国外提出的“野草回归城市”理念, 若能根据当地特点适当保留部分野草, 不仅可使草坪生机勃勃, 还可增加景观多样化美感。

2.2生态功能性原则。植物自身具有诸多环境功能如调节小气候、维持碳氧平衡、吸收有毒气体、杀菌、降噪等等。在当今以生态为首要目标的居住区植物配置中, 要充分发挥植物的这一生态功能。结合实际环境科学选择, 合理应用, 提高居住区绿化水平、改善景观条件、保持生态平衡。

2.3经济性原则。绿地面积是考量绿化水平的一个重要指标, 但在土地资源日趋紧张的背景下, 如何合理利用土地, 在有限的面积上实现优化的功能也是对企业提出的考验, 同时, 选取的植物也应根据居民需求保证一定的经济型, 并不需要独树一帜, 花大价钱大精力移植特殊树种, 应结合当地乡土植物进行选择, 合理搭配, 经济适用又不失美感。

2.4协调性原则。如前文提出的问题, 很多小区植物造景缺乏植物之间、植物与建筑之间的协调性, 出现相互竞争、相互遮挡的情况, 这对于小区绿化是十分不利的。在移植过程中应注意平面上的疏密, 竖向上的林冠线, 注重景观层次, 观赏效果;应根据建筑特点选择植物搭配, 在色彩、形状、布局上尽量消除突兀感, 实现人类文明与自然和谐共处。

2.5景观文化性原则。“春兰早芳, 秋菊晚秀, 浊醒夕引, 素琴晨张”, 景观的文化内涵是我国园林建设的特有主题, 自古以来, 文人墨客的笔墨中就不乏对园林艺术的描写。小区绿化更高层次追求的是人与自然的和谐统一, 不仅仅是表层, 而是精神的合一。若能将文化内涵赋予植物造景, 既是对居民涵养的熏陶, 也是对我国文化的传承。比如松柏常与陵墓联系, 不适宜在居住区大量使用。

3 城市居住小区绿化植物造景的建议

3.1 绿化植物的选择

3.1.1形成季相变化。为了增强协调性, 应根据不同树种的落叶习性进行搭配, 以其不同生态位的差异进行互补, 充分展现植物的枝、干、叶、果、花等观赏特性, 保持不同季节景观的美感。如银杏、杜鹃花配置群落模式, 春天杜鹃花争妍斗艳, 色彩缤纷;夏天银杏与杜鹃乔灌错落有致, 色泽清凉;秋天银杏叶片转黄, 金玉满堂, 在不同的季节里都给人以美的享受。

3.1.2加强本地树种的运用。最能突显当地的地方特色的非地方植物莫属, 绿化中如果能够将主要乔木种植选择地方乡土树种进行种植匹配, 再与灌木、草坪搭配, 必定能营造出独具魅力的地方绿色风光。选用本地树种不仅造价较低, 经济适用性高, 还可减轻后期维护负担, 本地树种自身习性与小区环境的契合, 使得其成活率较高, 生长速度也较快, 可有效减轻维护人员的工作压力。

3.1.3尊重居民喜好。小区植物造景的直接目的就是为居民提供舒适和便利, 因此, 要根据小区居民的需求和喜好进行配置, 应对居民的具体要求进行调查, 结合区域环境合理选择, 只有居民认同的植物选择才易使居民产生归属感, 实现小区绿化造景的意义。

3.2加强植物造景施工和养护工作。无论设计如何精美, 配置如何协调, 都要经过施工人员的工作才能呈现在居民面前, 所以一定要保证设计与施工的无缝衔接, 避免因投机取巧心理存在导致的随意更改设计图行为, 应对施工队伍进行严格审查后再动工, 并对工作过程进行有效监控。

此外, 林植物前期的选择树种和设计固然重要, 后期的养护亦是关键所在。常言道“三分种七分管”, 要搞好小区绿化, 就要了解种植类型和各种品种的特征与特性, 抓好肥、水、病、虫、剪各个方面的养护治理工作。

城市居住区的植物造景, 应充分挖掘植物的自身特性, 顺其自然, 实现层丰富的自然植物群落发育, 重视生态理念, 追求人与自然和谐统一。

参考文献

[1]刘贵鹏.小区绿化景观特点施工技术[J].2014 (10) .