小区住宅建设（精选12篇）
小区住宅建设 篇1
房地产的开发建设必须符合适用、安全、经济、美观的原则,其核心是小区住宅建筑产品的综合质量,它是社会建筑领域关注的热点问题之一。但是小区住宅建筑产品的综合质量概念既有局限性,又范围甚广,内容繁多,是一个难以界定的概念。因此,房地产开发建设领域及相关管理部门在相当一段时间内就存在着对小区住宅建筑产品的综合质量概念模糊不清的现象。
1 住宅建筑产品质量的涵义诠释
1.1 质量的概念
质量有狭义和广义两种概述。狭义的质量指工程或产品内在质量(产品本身应有的规格硬性参数品质指标体系),广义的质量除了工程或产品本身内在质量外,还包括生产(或施工)过程中各个方面的配套服务工作外显品质程度(质量的透明软性指标体系)。
我国国家标准和国际标准有关质量(综合品质)的定义是“反映产品或服务满足明确或隐含需要能力的特征和特性的总和”。
国家标准和国际标准关于质量的定义从“符合性”和“适用性”两个方面,较为全面准确地表述了质量的内在涵义,具有科学性、可衡性和可操作性。
1.2 住宅建筑产品的综合质量
小区住宅建筑产品是一种综合加工生产的特殊产品,有其生产经营管理活动自身的内在属性,也有别于其他工业产品不同的特点,它虽是单件定做的产品,但又是有众多元素构成的综体,具有广泛的社会性和复杂性。
2 住宅建筑产品质量的“符合性”和“适用性”
理论界经过长期的深层次的反复探讨研究,终于明确了“符合性”质量和“适用性”质量的有机结合才是科学的质量观。符合性质量观认为,质量就是对特定的规格参数或品质指标要求的符合程度,它以产品内在规格参数标准和生产者意志为评价依据,产品对相应标准规格参数的有关规定符合程度越高,就表示该产品的符合性质量越好,反之亦然,合乎规格参数和品质指标要求即意味着具有质量。而适用性质量观认为,质量就是产品在使用过程中满足顾客意志要求的程度,它注重“顾客中心论”,以顾客满意程度为评价标准。
购房者是住宅建筑产品的直接承载者和消费者,也是开发商和施工单位的服务对象,实质上他们就是最终的投资者,住宅建筑产品的综合质量就是购房者所受的服务质量的充分体现。对于住宅建筑产品综合质量的评价必须从开发商和顾客两个方面出发。开发商和施工单位对小区住宅建筑产品质量的评价,主要是以房地产开发建筑领域管理组织内部质量特征作为评价依据,这在主观上是符合房地产开发建设管理单位的追求目标的。而购房者对住宅建筑产品综合质量的评价,主要是以住宅建筑产品外显质量特征和服务满足程度作为评价依据,主要是衡量住宅建筑产品能否较好地适应住户正常使用功能的需要。如何缩小这两个方面的差距,这就是摆在房地产开发商面前的主要课题。
按照以上的住宅产品质量观分析,从开发商和施工单位的角度判断,住宅建筑产品质量观应用的是“符合性”评估指标体系,从购房者的角度判断的则是“适用性”评估指标体系。完整的住宅建筑产品质量观应该是在遵循国家关于房地产开发建设质量标准的政策、强制性条文、法规、规程原则基础上的“符合性”和满足购房者意志的实际使用功能需要“适用性”的有机结合。
3 住宅建筑产品质量符合性和适用性的缺限及成因
自20世纪80年代初期实行改革开放政策后,我国国民经济持续高速发展,房地产业率先向民营开放。到20世纪90年代后期取消了行政事业和国营单位的福利分房制度,导致住房供需矛盾十分突出,因缺乏相应的适应社会经济发展的缓冲过渡期,特别是在国家粗放型的政策影响下,极大地刺激了民营房地产业的快速超前发展。由于土地制度、房地产开发建设管理政策制度(法规、条文、规程等)、住宅产品综合质量指标体系和监控体系、住房销售价格制度等的不完善,导致房地产开发建设规模态势出现火爆或混乱的局面。住宅建筑产品的综合质量评价体系缺乏可衡性和科学性,由此造成住宅建筑产品综合质量的符合性评价指标模糊。住宅建筑产品的符合性质量是满足适应性要求的必要条件,而不是充分条件,由于质量的“符合性”在时间上往往超前于 “适用性”,因此这两者之间就存在着严重的脱节现象。
住宅小区平面规划布置不按政府管理部门的规定标准,生活环境配套设施贫乏,有意缩小栋距提高土地利用率,室外景观层次低下,绿化面积减少,住宅座址朝向不讲究,室外道路和停车场地缩缺,室内层高降低,建筑面积缩水,室内空间结构设计与住户实际使用需要脱节,健康、节能、环保、安全等优质生活元素缺失,无法提供生活、就业、医疗和就学等资源。住宅单体设计水准落后,为了降低开发建设成本,有的开发商小区住宅开发建设规划施工图套用人家的,照搬照抄而不专项设计,且没有实行施工图审查批准制度,由此造成小区住宅开发建设规划设计施工图纸质量得不到保证。
特别是实行期房预售制后,许多购房者在购房前根本不懂也无法懂得小区住宅规划布置图的真实品质,又无法去监督控制开发商。由于开发商的规划方案品质承诺指标严重缩水和承建施工单位的粗制滥造,使许多竣工交付已多年的小区住宅,几乎没有人购买和居住,从而使小区住宅空置率和购房者退房率提高,以及相应投诉案件增加,一时间成了社会的不安定因素之一。政府城建职能主管部门和金融部门的失控助长了人为垄断炒作、恶意哄抬房价的现象发生,也在一定程度上影响了小区住宅空置率和购房者退房率的提高,这就充分说明了当时的房地产开发建设市场的住宅建筑产品质量观应有的“符合性”和“适用性”双重特征确实没有较好地落实到位。
4落实住宅建筑产品质量的符合性和适用性的对策
首先随着我国建设事业的迅速发展,为了切实加强建设工程项目的规范化、制度化管理,提高工程项目总承包及施工管理专业技术人员素质,规范正常的施工管理行为,确保建筑产品的综合质量,促进建筑市场规范、健康、有序、协调、可持续发展,1997年～2000年年初,国家政府先后颁布了《合同法》《建筑法》《招标投标法》《建设工程质量管理条例》等法律文件;建设部又于2002年8月份颁布了《工程建设标准强制性条文》。特别是从2007年1月1日起,小区住宅竣工验收依法实行每套验收合格制,规定合格率达到100%时才能交付使用,对小区住宅建筑产品的规划、设计开发建设综合质量体系比较完善地体现了“符合性”和“适用性”有机结合的质量理念。
其次是针对2002年以来房地产开发建设市场的现状,为抑制人为垄断炒作、恶意哄抬房价现象的再生,降低小区住宅空置率和购房户退房率,2004年上半年以来,各级政府部门先后出台了一系列关于抑制房价过快、过高上涨的符合建筑市场规律和社会民意的宏观调控政策,对小区住宅开发建设的各个环节做了法规化的约束。特别是金融部门出台了关于开发建设资金贷款、购房按揭贷款、从紧货币政策等一系列法规制度,这对规范小区住宅产品开发建设、杜绝粗制滥造和盲目野蛮开发、保证小区住宅开发建设的综合质量和抑制房价回归理性起到了关键性的作用。
再则为彻底扭转小区住宅开发建设质量的“符合性”和“适用性”完全脱节的局面,充分维护购房者的切身利益,保证小区住宅开发建设综合质量货真价实,各级政府城建管理部门和职能部门还提出了取消住房预售制,改为住房现售制的决策,还推出了售房前先提供样板房的保质促销措施,从此房地产开发建设由原来的卖方市场逐渐演变为买方市场。通过购房者深入住宅成品市场调查考察,货比三家,使他们增加了对小区住宅建筑产品综合质量的满意度,这样才从真正意义上实现了生产者的符合性意志和购房者的适用性意志基本相一致的目标,才能使房地产开发建设管理步入了规范、健康、有序、成熟、协调、可持续发展的正确轨道。
房地产开发建设在竞争激烈的市场化、多元化、现代化、国际化的背景下,小区住宅产品综合质量的提升是决定因素。从目前逐渐成熟的房地产市场来看,构建科学的、务实的、超前的现代住宅产品综合质量观的关键是在遵循国家相关房地产开发建设法规政策和房地产开发建设固有的客观规律的前提下,将符合购房者意志的住宅产品综合质量的“适用性”需求更加具体、准确、定量、及时地转化为在开发建设各个环节中可以评价落实的“符合性”质量指标,在实现开发商“符合性”意志的同时能够最大限度地满足购房者的“适用性”需求,紧跟社会住宅供需市场的科学、务实、协调、持续发展态势,切实保证住宅建筑产品开发建设的综合质量,这样才能使房地产开发建设事业具有较强的竞争力和生命力。
摘要：从小区住宅建筑产品综合质量概念的完整性、准确性出发,就住宅建筑产品综合质量的涵义,“符合性”和“适用性”的质量观进行了论述,分析了住宅建筑产品质量符合性和适用性的缺陷及成因,并提出了合理对策。
关键词：住宅建筑,质量,符合性,适用性,对策
参考文献
[1]罗江龙.人性化居住小区的设计探索[J].山西建筑,2007,33(21):50-51.
小区住宅建设 篇2
通过对我市已建成的22个住宅小区的调查发现，虽然近年来居住区的配套设施数量有所增加，但主要是经营性的配套设施，如零售商业网点等。其他如教育、市政、邮政、卫生、体育等公益性服务配套设施建设严重不足，远远不能满足居民的日常生活需要。主要体现在以下几个方面：
一是中小学教育设施严重缺乏。在22个已建成的住宅小区中，共有教育设施1.56万平方米，仅占总建筑面积(194.54万平方米)的 0.8%，且全部为幼儿园，没有一所中小学，教育设施严重滞后。教育设施建设的严重滞后，导致张店区现有区属学校生源多、班额大等问题日益突出。2003 年张店城区学校平均班额初中为60人/班，小学为53人/班，均超出国家初中50人/班，小学45人/班的标准。
二是小区中除商业配套以外的医疗、金融、市政、行政等配套设施相对匮乏。在22个已建成的住宅小区中，医疗卫生设施0.81万平方米，占总面积 的0.4%;设有金融邮电设施0.48万平方米，占总面积的0.2%;设有市政公用设施0.39万平方米，占总面积的0.2%;设有行政管理设施0.36 万平方米，占总面积的0.2%。
三是我市已建成住宅小区规模普遍偏小。在22个已建成的住宅小区中，5万平方米以下的小区11个，占总数的50%;5万-10万平方米的小区5 个，占总数的23%;10万-20万平方米的小区6个，占总数的27%。由于小区的规模普遍偏小，按照规划标准公建配套较少。因此，开发商热衷于开发“麻 雀小区”，由此，造成了小区配套公建匮乏的局面，给居民生活带来了诸多不便。
四是由配套引发的投诉日益增多。住宅小区的配套设施严重不足，给市民生活造成极大不便，市民反映强烈，随之引发的投诉日益上升，已经成为房地产 投诉的主要内容。人大代表、政协委员也多次就小区内配套建设问题提出议案，因小区内配套设施不足和管理不到位引发的投诉逐渐上升为新的社会不稳定因素。
二、导致住宅小区配套设施建设不足的原因
出现以上住宅小区配套设施严重不足的原因主要有以下几点：一是开发企业为谋求利益最大化、尽快回笼资金，擅自变更规划，少建或不建小区内的配套 设施。目前房地产业内普遍认为配套设施是不赚钱的买卖，前期既要投入，后期又要维护，远不如出售商品住宅回笼资金快。所以，开发企业通过各种手段违规不建 设或不按规划标准建设配套设施，尤其是在教育设施上体现得比较突出，例如，有的开发企业以分期开发为借口不建配套设施;或以资金不足为由逃避设施建设;或 以规划修改为由暂时不建;还有的开发企业或不按规划图纸施工，或采取先建住宅楼后建公共设施的方式，暗中私改规划，导致小区内教育、邮政、体育、文化、医 疗卫生等各项居住区配套设施缺乏。二是部分“麻雀小区”达不到部分配套设施的设计要求。在已经竣工的22个住宅小区中，5万平方米以下的小区占50%。由 于规模较小，按照规划设计标准，有些配套设施可以不配备，所以，这部分小区所占比重过大，也是造成我市住宅小区整体配套水平低的原因之一;三是进入淄博的 外地开发企业良莠不齐也是导致小区配套设施缺乏的重要原因。近年来，进入淄博的外地开发企业日益增多，为提升我市的城市建设水平起到了一定的推动作用。与 此同时，一些规模比较小的外地开发企业
给我市的房地产市场带来了很多问题。由于这些企业规模小，诚信意识差，在住宅小区建设中，往往采取不建或滞后建设配 套设施的方式，待住宅销售完毕后，就退出市场，从而导致所建小区内不配套或配套设施严重不足，严重损害了居民的利益，居民反映强烈。由于这些外地企业已经 退出本地市场，遗留的这些小区配套问题只能由政府来解决，给政府及下属相关部门的工作带来了严重影响，在很大程度上直接影响到了政府的形象。
三、解决住宅小区配套设施建设不足的几点思考
根据《山东省城市房地产开发经营管理条例》等有关法律法规的要求，县提出以下几种方法，解决我市目前住宅小区配套不足或不配套的问题。
一是通过实行《土地使用权出让意见书》的方式明确地块内的配套设施设置
根据《房地产法》第十一条的规定：“土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤的进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县 人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，??”建议在土地进行招拍挂前，由土地部门牵头，规划、建设、房管等相关部门参加， 对该项目的地段情况、容积率、建筑密度、绿化率、开发用地受让人资格、住宅产业化技术规定以及配套设施建设情况(包括配套设施的内容、标准、建成后的产权 界定。如果是多家开发企业共同开发的，还应明确其中配套设施的建设主体等问题。)等提出相关意见，形成《土地使用权出让意见书》，作为土地使用权出让的规 划条件。同时，对开发项目的配套设施进行经济测算，拟定开发项目配套设施建设价款，纳入土地出让费，作为土地拍卖的一项费用。这样在土地出让时既审查了开 发建设主体，避免了因取得土地的主体不具备开发资质所产生的一系列问题，还明确了住宅小区内的各项配套设施的内容、建设标准及建成后的产权界定，同时也保 证了配套设施建设资金的落实，从源头上杜绝了开发主体混乱以及开发商随意变更规划导致的住宅小区少配套和不配套问题的出现。目前，武汉等地市就实行了这个 办法，起到了很好的效果。
二是实行预售资金监管制度。为了变事后监管为事前保障，根据《城市商品房预售管理办法》第十一条：“开发企业进行商品房预售所得的款项必须用于 有关的工程建设。城市、县房地产管理部门应当制定对商品房预售款监管的有关制度。”的规定，借鉴烟台市的成功经验，建议实行预售资金监管制度。
1、房地产开发企业在办理《房地产开发经营权证》之前，按照批准的规划设计，与开发建设主管部门签订《城市新建住宅项目配套设施建设责任书》 (以下简称《责任书》)，其中约定供水、供暖、燃气、供电、排水、通讯、路灯、居住区道路、居住区绿化等基础设施配套内容和配套工程量，对规划确定的学 校、幼儿园、居委会用房等公共配套设施建设责任予以明确。并由开发建设单位根据《责任书》的配套设施内容编制配套设施建设计划，报市、县开发主管部门审 核，经批准后，领取《开发经营权证》。
2、为保证开发企业配套责任的落实，开发主管部门根据签订的《责任书》约定的配套内容和工程量，对开发项目配套建设资金数额进行测算，测算结果 由开发单位书面认可后，由开发主管部门出具相关材料，开发企业在申请办理预售许可前，提交房管部门。如无开发主管部门出具的相关材料，房管部门不予办理预 售许可。
3、建设单位在项目预售前与市房管部门和其委托的银行签订预售资金监管协议，按照测算的数额，从预售资金中足额监管配套建设资金。建设单位按照配套设施建设计划分阶段向开发主管部门提出配套资金分期使用计划。
4、开发主管部门接到开发建设单位的资金拨付申请后，按照《责任书》和配套设施建设计划进行现场勘查，经审查符合要求的，向房管部门出具书面意见。
5、房管部门在接到开发主管部门出具的书面意见后，向企业委托的银行下达《配套资金拨付意见书》，由监管银行向企业拨付这一阶段的配套设施监管资金。
7、待项目全部竣工后，建设行政主管部门根据《责任书》中对项目配套设施的建设要求进
行验收备案，合格的为其办理新建配套设施登记备案手续，出具证明，作为房产管理部门办理项目产权登记手续所需提供的资料之一。
小区住宅建设 篇3
关键词: 油田 小区 排涝 建设 研究
中图分类号: TU74 文献标识码: A文章编号: 1007-3973 (2010) 04-006-02
辽河油田是东北的重要的能源基地,地处地处辽河流域,雨量丰沛,降水多集中在4~7月,小区内涝较为严重。早期排涝泵站的建设,限于当时的技术水平和经济条件,加之水文、地理条件的变化、社会经济的发展等,难以满足排区防洪排涝要求。加之泵站水工建筑物年久失修,对排区的防洪安全构成极大的威胁。
1 住宅小区排涝系统技术要求
油田矿区分布范围广,排涝要求比较复杂,应根据各水平深度,积水量以及现有的水泵性能等因素,从基本投资要少、易于施工、操作简单和维修方便等方面加以综合考虑,经过技术和经济比较后,确定采用直接排水还是分段排水。有两种可供选择的排水系统,一种是分段排水,一种是直接排水。在相同条件下,前者的水平和泵房数量少,系统简单,基建费用和运行费用少,维护工作量要减少一半以上,需用的人员也少。因此,这年来国内外均趋向于采用直接排水系统。
1.1 确定排涝管路数量
住宅小区排水必须有工作和备用的管路,其中正常工作水管的能力能配合工作水泵在4小时内排出住宅小区24小时的正常积水量。工作和备用水管的总能力,应能配合工作水泵和备用水泵在8小时内,排出24小时的最大水量。
1.2 计算管径选择管材
计算管径时,要考虑到,当采用的管径偏大,则水头损失小,耗电低,但管路投资费用也大;若采用的管径偏小,则管路阻力大,耗电量也高。因此管路直径应由管路投资费用和运转费用总和的最小值来决定。
1.3 排水管径的计算
一般情况下,管径可按管中流速Vp=1.5～2.2米/秒计算管径。
公式:
由公式,得
选择排水管内径dp=207毫米无缝钢管。
2 小区排涝泵配置计算
(1)根据住宅小区安全排水需要,必须有工作、备用和检修的泵房和相应设备,其中工作水泵的能力,应能在4小时内排出小区24小时的正常积水量。备用水泵的能力应不小于工作水泵的能力的60%。工作和备用水泵的总能力,应能在8小时内排出住宅小区24小时的最大积水量。检修水泵的能力,应不小于工作水泵的总能力的25%。水文地质条件复杂的住宅小区,可在主要泵房内预留安装一定数量水泵的位置。
(2)工作水泵必须的排水能力
根据油田住宅小区排涝需要,要求正常投入工作的水泵的排水能力,能在4小时内排出住宅小区24小时的正常水量,即:
式中:QZ--表示工作水泵必须的排水能力( m3/h)
qz——表示正常积水量(m3/h)
由公式得:
又工作水泵的总能力,能在8小时内排出住宅小区24小时的最大积水量,即:
式中:
QBmax――表示工作与备用水泵必须的排水总能力( m3/h)
qmax――表示最大积水量(m3/h)
由公式得:
(3)排涝泵台数确定
当qz≤10m3/h和qmax≤50m3/h时,若必须的工作水泵为n1,则必须的水泵总台数为n=2n。
当qz≥50m3/h时,若工作水泵的必须台数为n1,则备用水泵的台数n2应取n2≥0.7n1(偏上整数)和n2=1.2qmax/Q-n1(偏上整数)中的较大者。其中Q为泵的工况流量,在未工况的情况下,可取Q=qz/n1。检修水泵的台数n3≥0.25n1(偏上整数)。必须的水泵台数n=n1+n2+n3。
对于地处大凌河、双台河沿岸,水文地质条件复杂的边远油田住宅小区,可根据情况,多设水泵或在泵房内预留安装水泵的位置。根据上述要求,要选用200D43×8水泵3台,一台工作,一台备用,一台检修。
3 选择管材
选择管材的主要依据是管子将要承受的水压大小。通常情况下,可按承压大小,分别选用铸铁管,焊接管和无缝钢管。管材应尽量统一。铸铁管最大承压为10公斤/厘米2。吸水管通常用钢管。根据管径和管辟厚度,可在手册中查出选用GB231-70外径Φ219mm,壁厚为5的普通钢管作为排水管;选用GB231-70外径Φ245,壁厚为6的普通钢管为吸水管。
4 计算排涝管路特性确定工况点
4.1 管路特性
计算管路特性曲线时应按排水管路最长的一条计算。现利用图解法计算。计算时首选要求出全管路的计算长度,此时,若不计排、吸水管的管径差异,近似地安排排水管径计算其特性,则总计算长度为:
式中前两项可用下式估算:
lp+lx=Hg+(50～70)=265+60=325米
等值管长可依=25～30米估算,
则l=325+25=350米
4.2 确定排涝系统工况
将管路特性曲线绘在泵特性曲线图上,它与泵场程曲线的交点即为工况点。工况点所标各参数值即为泵预计的工况参数值。
1) 在正常排水期,工况点为单台泵与一条管路特性的交点。如图1-4所示,图中K点即所求。该点(曲线1)的工况参数为
Qk=89L/S=0.088m3/s=316.8m3/h ,Hk=37.5×8=300m,ηk=0.79
2) 在暴雨期,工况点为两台泵与两条并联管路特性的交点。首先将单台泵特性的流量值加大到两倍,得到两台泵并联工作特性,如图1-5所示。它与两条管路并联特性的交点K’2即为联合工作的等效工况点。由该点作等扬程线,交单台泵特性于K’。K’即为联合工作各泵的工况点。
5 泵房外建筑设计
泵房地基承载力特征值要求为Fpa为200KPa,抗震设防烈度为六度。泵房为独立基础框架结构,轴线尺寸27900×7500,共三层,建筑面积235m3,±0.000以下墙体采用Mu10机制空心砖M5水泥砂浆砌筑,±0.000以上墙体采用Mu10非承载多孔砖,M5混合砂浆砌筑水泥砂浆地面,三毡四油卷材防水屋面,外墙刷白色涂料,内墙麻刀石灰砂浆。水池为钢筋混凝土结构,其中水池500m3两座,混凝土强度等级:垫层C10,其他C25。
实施排涝泵站技术改造项目的原则:一是要统筹规划、分步实施。近期目标与远景需要相结合,正确处理各种矛盾和关系,使改造项目做到经济合理、注重实效。二是因地制宜、精心组织。要加大工作透明度和民众参与程度,让小区群众在项目建设方案、筹资方式和改革模式的确定方面有充分的发言权。四是工程改造与管理体制改革相结合。在实施工程改造的同时,要制定方案,进行管理体制改革,确保工程改造后,能步人良性运行的轨道,保证泵站效益的持久发挥。
6 排涝泵房建设运行费用估算
排涝泵房运行费用主要包括:(1)固定资产其他费用:包括建设管理费(包含建设单位管理费、工程监理费、工程质量监督费)、可行性研究费、研究试验费、勘察设计费、环境影响评价费、劳动安全卫生评价费、场地准备及临时设施费、引进技术及进口设备其他费、工程保险费、联合试运转费、特殊设备安全监督检查费共11项。(2)无形资产费用:包括建设用地费(包含土地征用及补偿费、耕地占用税、租地费用)、专利及专有技术使用费。(3)其他资产费用(递延资产):包括人员培训及、生产工具、器具、用具购置费。
总之,排涝泵房项目要加强对项目前期工作、计划投资完成、建设内容完成、工程质量、工程设计变更、建设管理措施等方面的做法、措施、经验等进行总结。对泵站与设备完好率、装置与能源单耗、减灾效益及其他效益等进行综合分析、比较,并优选泵站管理体制运行管理模式,实现排涝泵站的建设科学、节约、经济。
参考文献:
[1] 杨天强.我国建筑给排水实用新技术[J]. 科技咨询导报, 2007 (28).
[2] 邱国均.住宅给排水工程中若干问题的探讨[J]. 大众科学,2007 (11).
小区住宅建设 篇4
花样年控股董事局主席潘军:
目前仅为意见, 并未形成社区建设审批标准、物业服务条例等一系列实施细则, 尚有待对意见的落地细则进行观察。对于社区公共区域的保洁、绿化等方面费用与责任承担, 将成为物业企业关注的重要问题。
我认为未来对于社区行业可能造成如下影响:
1、社区阵地不会消失, 对物管公司的依赖反而进一步加强
新政有望打破现有社区的片区化格局, 使大型社区被网格化分割, 社区的物理边界更加零散和模糊, 但这并不意味着社区功能和社区服务需求的消失, 反而使得社区管理的形式更加复杂化, 对社区管理的要求大大提高, 同时管理成本会相应增加。
2、物管行业面临重新洗牌
大型住宅社区被道路物理拆分成若干小单元甚至是分栋单体, 对管理成本的控制及安保的质量具备较大的挑战性, 物业管理行业面临行业重新洗牌, 传统物业管理机构面临升级换代的需求, 率先完成智能社区和智能安保建设的物业公司把握主动权, 在基础服务运营基础上, 寻找新的利润来源将是关键。
3、社区商业形态面临重构
原有封闭式的社区被开放的街区形式替代, 引入更多车流、人流, 街区制的推出将给社区商业带来大量的机会, 社区内原有规划的道路、社区公共场所及物业服务用房将会随着市场有效需求, 被重新估值, 部分社区资源甚至将被纳入分享经济。单一业务和独立作战的物业管理机构将会面临逐渐出局的危机。有多元化集团平台和背景的新型物业运营和服务机构, 将会优先享受社街区金矿的挖掘权。
4、社区入口价值更加凸显
就社区服务企业而言, 如意见细则落地, 原有的社区大门、停车道闸这两大社区线下入口并不会直接被取代, 而是由以往的“禁止进入”到“授权进入”。这里将加大社区的“流量经济”。不但自线下到线上的社区服务运营方式不会变化, 线上入口的价值将不断凸显。
5、社区服务场景更加丰富
就“彩生活社区+ 生态圈”而言, 本质是“入口+ 流量+ 基于地理半径的服务体验”。未来封闭式小区改变为开放式街区, 将增加社区生态圈的流量, 强化入口的价值, 也丰富了社区服务场景。对于社区而言, 其价值不但会削弱, 相反还会强化。举例来说:如业主对于社区公共区域服务关注的强化有利于彩生活彩富人生增值计划的推广;如一公里商圈服务内容的丰富和流量增加更加有利推广;如E维修在公共区域良好的维修品质更有利于在社区的推广。
6、优质物管公司占据先机
新政下, 物业管理公司面临更大压力的同时, 也将迎来更广阔的市场空间。街区制的推出, 预计将在未来几年完成全面铺开, 这是一个挑战, 更是机会。一些在业务收入多元化、社区管理智能化和社区网络电商化领域走在前列的行业龙头企业, 有望率先抓住政策机遇, 迅速抢占更多市场份额和先机。
7、其他的影响
意见细则落地将对智慧社区产生直接的需求, 彩生活已经对管理的大部分社区进行了智慧社区3.0 的服务改造, 在这一方面有先发优势, 对物业管理面积拓展、物业管理服务产品化有帮助。
中交物业有限公司南京分公司总经理何军:
2016 年2 月, 时隔37 年, 中央出台了关于加强城市规划的政策性文件。政策一出台, 街区制迅速成为了媒体和老百姓热议的第一话题, 各种论调都有, 但是也许由于媒体的不专业, 各路专家和社会人士对街区制的表达都不是太合适。
作为一直致力于物业管理研究的本人, 有几点想法供交流:
1、要弄懂街区制的实际概念
街区制本身就是一个城市规划的一种形式, 跟现在的封闭小区和主干道路互为兄弟的形式一样, 都是各个历史时期的实际产物。在当时的历史条件下, 是符合当时的现实需要, 但是至于哪种形式更为符合现代城市发展需要, 这与政策制定者的高度等都有关系。最原始的街区制应该是现在大家担心的马路边上盖房子的类型, 但是随着发达国家的实践, 街区制如何建设肯定也在演变, 比如现在在国外, 有许多国家意识到原始传统街区制的缺陷, 开始推广适度规模小区制 (边距不超过200 米, 总面积不超过50 亩) , 有利于兼顾公共交通和居住品质。因此街区制如果在大的角度, 是城市空间的再次布局, 对资源的再次配置。日后国内一线城市, 土地招标肯定是小地块出让, 也许几栋房子或者100 户就是一个“微小区”。微小区旁边, 按照中央这个政策, 旁边肯定是市民绿岛, 也未尝不是美事。现在实际有的小区已经形成贫富差别, 对社会发展实际是不利的。日后如果是大型地块出让、规划为封闭小区的, 肯定是高房价。
2、围墙到底如何拆比较好
现在媒体传统认为如果新政一实施, 小区就会变成大马路。实际这个是有误区的, 其他暂时不谈, 仅说说城市病交通堵塞, 城市支路等毛细血管不畅通, 这个毛细血管是能构成道路微循环的小区道路, 小区内对道路微循环价值不大的道路, 肯定也不会纳入到公共交通道路体系内。如果70 年内, 国家需要使用某个小区内某条道路, 需要进行补偿和小区再改造, 也就是所谓的产权再交易“用路给钱”, 跟现在国家的农村土地纳入到市场一样的道理。对广大业主来说, 也许最头疼的就是本来小区车位就不够, 再把小区部分道路拿出去, 以后车子到哪停, 是不是车位会越来越紧张, 小孩安全如何保障, 国家应该有相关应对措施, 去做好这样与百姓切身相关的民生事宜。比如有的道路仅仅通行小型汽车、限高多少, 有的道路是否只通行非机动车, 交通法是否可以更加细化, 交警是否更加具有公信力, 都是考验。
3、对物业管理的影响
这个政策出台后, 文件中所指的交通等城市病, 对从事已经建成的老小区的物业管理企业带来的挑战注定要大。初期能不能在业主和政府中间起到良好的协调作用, 车位紧张、安全隐患、卫生问题、人力缺乏、物业费不能满足运营等现实问题会给广大物业管理公司带来挑战。因为物业管理区域的划分要通过立法程序肯定要重新确定, 但是已经建成的小区重新划分可能性不大。适者生存, 就看每个物业公司的市场能力了。至于以后按照街区制进行规划的微小区, 影响的是业务范围、业主主体、智能化技术要求更高、物业企业市场空间扩大、物业企业组织再造等等, 也许仅仅需要一个保洁和维修就够了, 也有可能每个单元配备管家或者保安, 业主更容易成立自己的组织等等。另一方面, 微小区意味着属于市政和城市管理的管理范围会比现在要多得多, 单靠政府不可能实现城市公共空间的运营维护, 必然要社会化采购, 物业管理企业迎来了新的市场, 物业管理企业也可能承接城市公共空间的安全管理业务。
4、街区制的实行对城市公共服务经济的影响
比如现在的门面房价格高得离谱, 原因就是供应量太少, 每个小区就那么一点, 如果按照街区制规划设计, 门面房的量会翻番, 肯定对社区配套微型服务商是福音, 淘宝之所以红火, 其中一个原因就是门面房房租太贵, 严重挤压了实体服务商的生存空间。现在的物价上涨, 其中一部分就是房租隐形成本的上涨。
最后, 让我们鼓起手来欢迎街区制, 并正确现实地执行街区制, 只有这样, “城市让生活更美好”就不是梦。
知名业主意见领袖、新治道 (北京) 咨询有限公司执行董事陈凤山:
最近, 比春晚的“高收视率”更热的话题, 大约莫过于小区围墙的“拆墙通路”了。2 月21 日, 《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》 (以下简称《若干意见》) 通过媒体向社会发布后, 其中规定:“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开, 实现内部道路公共化, 解决交通路网布局问题, 促进土地节约利用。”这个内容, 立刻引发舆论热议。在所有的议论中, 物权法、公共利益、土地使用权、财产权利等等成为高频词, 这种情形显示出《若干意见》所引发的担忧, 与过去很多年来城市改造拆迁行为背后的逻辑如出一辙。2007 年通过的《物权法》明确规定:建筑区划内的道路, 属于业主共有, 但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房, 属于业主共有。人们担心的是, 政策会强行打开小区围墙, 就如有些地方政府以公共利益之名强拆一样。巧合的是, 就在该《若干意见》出台后的第三天, 最高人民法院发布对《物权法》的司法解释。在答记者问中, 最高人民法院新闻发言人称, 涉及包括业主在内的有关主体的权益保障问题, 还有一个通过立法实现法治化的过程。这在一定程度上, 可以将人们对政策的担忧拉回到对法治的信任上面。
法学家王利明在接受《财经》记者采访时, 指出对于已经建成的封闭小区, 如果业主不同意开放小区道路, 而政府部门以公共利益的需要为由, 要求打开小区内部的道路, 怎么办? 应依据《土地管理法》等有关法律法规, 走土地征收的程序, 依据有关的补偿标准给予业主一定的经济补偿。这种“补偿说”也在这些天的议论中, 广为流传。
可是, 对安全的信任感, 对生活环境的舒适感, 是用金钱能够补偿的吗?
在过去20 多年间, 城市里始终存在着“业主维权”这样的社会行动。实际上, 这是业主群体一直在与开发商、物业公司争取对私有财产的“治权”。其中之难, 惟有亲身经历者可以体会。但越来越多的业主开始觉醒, 克服阻力和困难, 为之努力, 或是出于对美好生活的向往, 或是出于对自身权利的珍惜。在业主维权过程中, 私有产权与共有治权的意识逐渐深入人心。
对于新建小区, 去大改小, 不建围墙, 无疑是可行的。但对于已建小区, 若要拆掉围墙、任意穿行, 笔者以为必须在法治的框架下进行。在这之间, 有两个角色至关重要, 一是全国人大, 一是各个小区的业主大会、业主委员会。
未来究竟如何?在政策与现实之间, 究竟还有多远?其实自有答案。
万科集团高级副总裁、物业事业部首席执行官朱保全:
物业公司又不是造墙的, 我们的职责是做好建筑物的打理!
物业公司现在普遍面临的现状就是成本结构不合理——利润基本都被人力成本消耗掉了, 没有多余的费用投入到对建筑物的打理上。一来二去, 业主对物业也会失去信任, 拖延或者不交物业费, 最终形成了不良的循环。所以面对开放式的小区, 物业公司面临的不是简单的安全问题, 而是如何调整物业的成本结构。
问题不在是否开放, 而是能否真正让大家感受到开放的好处、规避掉当年历史的教训。如何在开放的同时, 物业还能保证小区内居民通行的便利、公共设施的日常养护、安全和秩序的维护以及环境的整洁等等, 这些才是值得关注的点。
物业菁修堂联合创始人、物业管理实战性培训师汪英武:
在目前以物业企业为主导的物业管理市场里, 物业企业拥有大量的用户群体和低廉信任成本形成的高频互动服务模式, 以及传统管理体制与社区物理围墙造就的先天性入口优势, 导致物业企业做社区020具有天然的基础, 因此我曾经说过“离开物业的社区020必死无疑”。那么, 拆除围墙后的物业企业将丧失所谓的“最后一公里”的优势, 必然导致社区020交易链中物业公司所处价值进一步降低, 社区020将向基于人的链接转变, 资本市场支持下的垂直社区020将迎来前所未有的发展机遇。
彩生活CEO唐学斌:
拆围墙, 首先得拆掉数千年农耕文化安居乐业的心理围墙, 其次要拆掉千丝万缕利益的围墙。更难的是高耸入云的建筑形成的街区如何让老百姓生活得安全、幸福。且看且珍惜!
“中国打假第一人”王海:
正能量:市政接管小区卫生绿化、警察接管小区安保, 不仅大大降低物业费, 而且业委会改成一楼一会, 还大大降低业主的组织成本。
深圳市南天一花园业委会主任范国振:
浅谈住宅小区智能化建设论文 篇5
摘要住宅小区的智能化是社会信息化的必然趋势是当代科学技术在住宅产业中的综合应用旨在改善住宅功能优化居住环境提高生活质量如何从实际出发建设适合国情的智能小区在此笔者谈谈在工程实践中的一些认识和体会智能住宅 控制中心 所谓的智能化住宅小区是指通过综合配置住宅区内的各功能子系统以综合布线为基础以计算机网络为区内各种设备管理自动化的新型住宅小区通常智能化大厦是三A 系统普遍认为智能化住宅小区也为三A“系统它们分别是安全自动化SAS-Safe Automation Sys-tem包括室内防盗报警系统消防报警系统紧急求助系统出人口控制系统防盗对讲系统煤气泄漏报警系统室外闭路电视摄像监控系统室外的巡更签到系统CAS一Communication Automation SystemMAS一Management Automation System 2小区智能化系统的构成 21安全自动化系统 211室内部分
住户室内红外线探头紧急救助煤气泄漏门磁系统所有信息连接到住户室内防盗智能控制主机该主机负责数据采集数据分析把分析结果传送到控制中心由控制中心电脑作处理显示及打印情况通知值班人员及110报警中心其各部分组成功能如下 红外线防盗探测器在住户室内每个入口及窗口安装红外线探测器当有人非法进入时红外线探测器触发报警将信号传送至室内防盗主机发出声光信号主机并将此信号送至小区控制中心控制中心电子地图即显示出哪一栋哪一户哪间房发生何种类型报警值班人员即可调度就近保安人员现场查询及处理 煤气泄漏报警及自动关闭门系统在厨房和厕所各安装一个煤气泄漏报警器一旦有煤气泄漏即触发报警一方面其自动切断煤气供应另一方面如前述途径通知中心控制室由控制室值班员作处理
消防报警系统在客厅安装烟感或温感当住户发生火灾时触发报警并将信号传送到报警中心 紧急救助系统当家中有紧急事情发生如生重病有盗贼闯入需要求助时按紧急按钮家庭主机即将信号传至控制中心值班人员接报后即派人赶赴现场处理 门磁系统在门框上边中央位置安装一对门磁当有人非法打开大门时即报警主机即将信号传至控制中心
212室外部分
室外部分分下面几个系统 小区摄像监控系统在住宅小区出入口主要路口及围墙边绿化带地面地下停车场设有监控摄像机在控制中心值班人员24小时监视摄像机画面并可24小时录像存储提供犯罪证据 周界红外线对射报警系统在围墙段设周界红外线对射报警系统当有人非法越栏时即报警并触发周界摄像机跟踪摄相及录相 保安巡更签到系统小区相应位置设立巡更签到器规定保安人员巡更路线及巡更时间保安人员配带签到器巡逻控制中心的电子地图上就会显示出所有保安人员配签到器的所在位置当保安人员在规定时间内没有到指定地点巡逻控制中心即发出声光报警信号中心即可查询其位置并用保安对讲机联络
22通讯自动化系统
221利用电讯网络作为传输网络
通讯自动化系统有赖于外部网络的建设如特发小区综合楼邮电局设有商业网光纤直通传输速度快传输效果好并可提供ISDN业务Integrated Services Digital Network即综合业务数据网它有四大特点 它是以综合数据电话网IDN为基础发展而成的通讯网 2 它支持端到到端的数字连接 3 它支持电话和非电话各种通讯业务 4 它提供标准的用户网络接口
它的最大优点是能在一对普通电话线上为用户同时提供电话传真数据和会议电视服务并有较高的接人速度能以128KBPS的高速度接人INTERNET和视聆通真正实现网上冲浪普通电话接人最高速率为56KBPS这样以借助于邮电的商业网1SDN业务而建立的家庭网络完全可以提供与公司环境相同的工作条件如果喜欢在家工作你可以把家庭计算机网络连接到办公室的计算机网络上要成为SOHO一Small Office Home OfficeHFC网络采用频率分割数字压缩调制技术除了传送常规的电视信号外还可以进行高速的数据传输实现图象数据和语音的三线合一住户配备CABLE MODEM通过个人电脑就要以在家进行电子邮件的传递远程网络登录股票实时操作可视电话传真服务在宅购物远程医疗诊断安全监控三表自动抄送等
23管理自动化系统 231小区车辆出入管理系统
小区车辆的出入及收费采用IC卡管理系统对长期用户可用月卡对来访车辆可用临时IC卡所有IC卡均经读卡机自动收费
在小区出人口设置摄像机对来往车辆进行自动监控把车辆的资料车牌号码颜色等传输到管理中心软件中当有车辆离开时司机所持的IC卡必须和电脑资料一致才能升杆放行
232小区自动抄表系统
小区目前都是集中抄表但基本上使用的机械表而近年来电子水表电子煤气表电子电表已开发出来三表的远程抄表系统也日趋成熟三表输出的脉冲信息由计数器读出储存于EPROM中再通过网络传输到控制中心控制中心计算脉冲数量读出三表读数并打印出来先进的可以与银行联通定期通过银行系统扣费从而实现远程抄表与自动扣费结合
233小区设备管理系统
现代住宅小区普通都选用恒压供水系统和VVVF电梯这些都为实现小区设备管理自动化提供了先决条件通过有关网络控制中心可显示小区内主要设备如水泵水池水位电梯高低压开关路灯等的运行状况并可通过软件控制设备使设备运行于最经济合理模式中当设备发生故障时控制中心发生声光报警并通知管理人员处理事故 3住宅小区智能化建设注意要点 31四大要素
正确的认识合理的需求定位优化的设计规范的实施是成功地建设一个智能小区的四大要素
311正确的认识
住宅小区智能化系统的实施是一项技术含量较高的工程首先要有一个正确的认识智能化是一种拟人化的称呼它不是智能化系统的简单堆砌也不是意味着生活的自动化更不是最新最先进系统及产品的试验场因此业主对智能化系统工程的建设不应盲目追求高标准提出不切实际的要求或牵强附会要有一个理性正确的认识 具体地说智能化在住宅小区中主要是体现在以下三个方面 提供方便快捷经济的信息通信服务应用计算机网络技术和通信技术建立小区内的高速数据通信网络适应信息时代人们多样化的信息通信需要 创造安全舒适的居住环境应用现代安全防范技术建立小区必要的安全防范体系同时综合应用各种现代技术手段营造一个安全舒适的居住环境 建立高效科学便利的物业管理体系应用计算机网络技术软件技术现代控制技术和IC卡等技术建立网络化物业管理系统
312合理的需求定位
根据小区的特定条件包括小区的规模和档次配套设施建筑布局用户对象和投资情况等因素综合考虑从实际出发适度超前以实用为目的选择适合小区实际需要的系统和功能即量体裁衣
313优化的设计
在合理需求分析的基础上对适用智能化系统加以优化设计和统筹考虑寻找最经济可行的实现途径以最少的投资换取最大的功效
314规范的实施
规范的实施包括确定合适的集成商及供货商制定分步实施步骤规范的施工组织计划和安装调试试运行测试验收程序等
32设计先行
小区智能化系统的实施必须与土建工程同步实施首先应委托有专项设计资质的设计院或设计顾问公司进行总体策划包括制定需求分析报告初步设计投资概算分步实施步骤经专家评审或业主认可后再正式进行施工图设计施工图设计包括以下内容 各系统平面施工图设计 各系统的系统图非原理图设计及功能说明 3 与土建配合预留设备用房管井及孔洞 4 智能化系统配电设计 5 工程预算 撰写工程及系统产品招标或议标文件包括技术及商务两部分 7 审核集成商的深化设计图纸包括安装大样图机房布置图端子接线图等设计文件一方面可作为管线施工图配合土建工程施工另一方面可提供供货商报价用以确定系统产品及其供货商图纸文件和招议标文件一道作为向系统集成商招标的标书经综合技术经济比较确定系统集成商即总承包商单体建筑内部分工程可单独委托其供货商负责施工如相对独立的三表计费系统小区总体工程宜由系统集成商统筹管理和实施
33设计思想
衡量一个住宅小区智能化系统的成功与否并非仅仅取决于智能系统的多寡系统的先进性或集成度而是取决于系统的设计和配置是否经济合理使用管理和维护是否方便系统及产品是否成熟适用因此设计应遵循以下原则 以人为本 人是住宅小区的主体系统设计应紧紧围绕着人们的实际需求以实用简便经济安全为原则同时照顾不同层次不同年龄用户的需要满足居住这一特定使用功能 适用性 当今科技发展迅速可应用于住宅小区的技术和产品层出不穷设计选用的系统和产品都应能使用户得到实实在在的受益满足近期使用和远期发展的需要在多种实现途径中选择最简便最经济可行的途径 可行性 以现有成熟的系统和产品为对象设计同时还考虑周边信息通信环境的现状和技术发展的趋势并兼顾主管部门归口管理的要求使设计的方案现实可行 先进性 系统的设计和产品的选用在投入使用时应具有一定的技术先进性但不盲目追求尚不成熟的新技术或不实用的新功能以充分保护业主的投资 可靠性 系统的设计应具有较高的可靠性在系统故障或事故造成中断后能确保数据的准确性完整性和一致性并具备迅速恢复的功能 标准化开放性 标准化开放性是信息技术发展的必然趋势在可能的条件下设计中采用的产品都尽可能是标准化具良好开放性的并遵循国际上通行的通信协议应用软件尽量采用已商品化的通用软件以减少二次开放的工作量和利于日后的使用和维护 可扩充性系统设计中应考虑今后技术的发展和使用的需要具有更新扩充和升级的可能同时还应考虑系统的分步实施步骤 方便易用性小区智能化系统是面向各种文化层次包括老人和孩子使用的系统系统及功能的配置以能给用户提供方便快捷舒适为准则其操作应简便易学
34分步实施
智能化系统的实施不同于机电设备的安装应与土建工程同时进行但也并不是要求全部系统和设备必须一步到位实施是可以分阶段逐步实施的现结合某工程实例介绍如下
341需与土建同时实施的工程 综合布线系统中的水平布线子系统管线敷设 2 可视对讲系统管线敷设 3 室内安全防范系统管线敷设 4 三表自动计费系统管线敷设 5 电话管线敷设 6 有线电视管线敷设 342土建完工后装修前实施的工程 综合布线系统中的主干布线子系统和信息插座的安装 2 上述子系统的其余安装工程 3 闭路电视监控系统管线及设备安装
343需与小区地下室及裙楼土建同时实施的工程 1 停车场自动管理系统感应线圈及管线预埋 2 巡更管理系统室内管线预埋 3 LED电子公告栏系统管线预埋 综合布线系统中的水平布线子系统埋墙管线预埋 其它管线可在装修阶段走吊顶内敷设
344小区广场施工前实施的工程 1 一卡通管理系统管线敷设 2 小区设备监控系统室外管线 3 综合布线系统建筑群布线子系统 4 可视对讲系统网络管线 5 三表自动计费系统网络管线 6 闭路电视监控系统室外管线 7 巡更管理系统室外管线敷设 8 公共广播系统管线敷设
345土建工程全部完工后实施的工程 信息服务中心服务器数据备份等设备及系统软件安装 2 各系统主机设备机房线路及软件安装 3 各系统调试 各系统试运行通常为45天 5 分系统验收及总验收
346工程交付使用后逐步完善的工作 1 应用软件的二次开发和逐步完善 2 网页建立更新及系统维护 35系统集成商及供货商的选择 351系统集成商的选择
工程能否依照业主和设计的意图顺利实施系统集成商的作用十分关键因此其选择一定要慎重通常采用招议标方式来确定系统集成商衡量的主要指标如下 公司具有一定的规模技术管理及施工人员配备齐全人员素质良好 公司业绩工程经验经营情况和商业信誉良好 3 工程及产品性能价格比报价合理非低价取胜 352供货商的选择 供货商的选择标准如下 公司业绩工程经验经营情况和商业信誉良好 2 产品具备有关行业主管部门的检验报告和销售许可证 3 产品技术先进开放成熟性价比高 产品具备产地证明出厂检验合格报告进货渠道正常 5 产品具备产地证明出厂检验合格报告进货渠道正常 4小区智能化实现的几种方式 4．1小区总线制
首先建立小区的区域网把各个子系统连接起来然后区域网再与公共网络联通这样就要小区综合布线充分考虑各子系统需要充分利用系统的总线资源将数据通讯对讲呼叫报警设备管理等信号的传输纳入该总线尽量减少小区布线节省投资
4．2利用有线电视网络
目前国内有线电视网络的发展日趋完善已基本实现了图象数据和语音的三线合一通过有线电视综合信息网的一根同轴电缆就可以实现小区智能化的所有功能而上这个网络有极大的开发余地例如目前在国外正时兴IP电话WEB终端和数字电视只要插在有线电视插座上即可由此可见有线电视在信息产业发展上将是电信网络最强有力的竞争对手
4．3利用电讯网络
其实现模式基本和有线电视网络一样在前面已经提及故在此不再赘述
5结论
目前小区智能化正处于初始阶段缺乏国家统一的标准和规范其次是小区智能化建设有赖于国民经济的发展和国民总体素质的提高一旦这些系统完善用户便能方便快捷使用让人花钱心甘情愿物有所值另一方面要实现小区智能化还要得到政府各部门的支持制定统一规划和相关法规由此可见要真正实现小区智能化在我国仍需走相当的一段路
参考文献
[1] 武晓明 谈智能化小区建设[J]山西建筑 2004 [2] 董秀峰 智能大厦系统功能集成的综述[J] 建筑电气 2006 [3] 周声涛 关于智能小区发展的几点思考[J] 工程设计CAD与智能建筑20004 [4] 潘清艺 信息化智能住宅小区建设初探[J] 邮电企业管理2001 [5] 李英武孟艳兰 我国建筑物智能化现状及有关问题探讨[J] 电气时代 2001 04 1
小区住宅建设 篇6
随着房地产产业、计算机网络技术、有线电视技术的飞速发展，住宅小区的智能化建设已成为人们关注的焦点，利用有线电视宽频带、交互式、多功能的特点，在小区物业管理中心设立CATV前端，形成多功能的局域网，为住户提供高质量的数据和信息服务，已成为有线电视网络建设的一项重要内容。
有线电视在目前住宅建设中是必备的，因此利用这一现有系统承担智能系统的数据传输媒介，可以省去部分布线的费用。有线电视系统的数据传输占用了部分电视的传输信道，并要求有线电视系统提供双向通讯机制。有线电视数据通讯是一个基于光缆和同轴电缆的共享式数据通讯系统，设在物业管理中心的CATV前端，将需要传输的信息调制形成RF信号通过HFC网络传输到各用户终端。计算机网络、通讯网络之所以能融合与有线电视网，主要在于有线电视网的宽频带特性。
住宅小区智能化系统的功能
有线电视宽频带、交互式的特点可将计算机网络、通讯网络融合于有线电视网中，从而为用户提供更多的宽带增值业务。包括有线电视、视频点播、计算机网络、三表远程抄表、电子刷卡结算、煤气泄漏探测和关断、家电控制、紧急求助、小区信息查询和电子门铃。还可以开展远程通讯、网上购物、网上教学、远程医疗、电子商务、居家办公等宽带多媒体信息服务。
有线电视信息网在智能化小区的建设
综合各种智能小区信息传输方式的技术发展状况，采用频率分割、数字压缩、调制解调等技术，除传送常规的广播电视信号外，还可以进行高速的数据传输，实现图像、数据和语音“三线合一”。光纤传输技术改变了传统的网络结构，采用HFC网结构的有线电视综合信息网可保证有线电视的传输质量和可靠性，可构成一个性能良好的双向通信的基础结构。
单独布线的智能住宅的建设是在住宅内采用综合布线技术，这种方式住宅的建设当中是不可取的。而采用有线电视HFC网络作为智能住宅小区的信息传输网，不仅在功能上完全满足要求，而且大大地简化了小区布线，节约了大量的人力和物力，节约了资金，并提高了性能价格比。
建设智能化小区有线电视的设计工作必须先行，要组织强有力的设计队伍各负其责，探索不同智能化小区的功能特点，在实践中增长才干。工程设计要注意以下几点：
1、暗敷管槽系统的土木设计图纸的审核和土木施工都要有专人负责，定期去施工现场检查，与有线电视工程设计图相对应，管槽走向的灵活性和预留洞孔、线槽的富余度、要予以考虑。
2、每个楼层都应有配线架，配备原则为楼层信息点的多少，它为安装和维护带来不少方便。
3、利用有线电视信息网建立智能化物业管理系统，并根据物业管理的特点编制软件管理程序。
4、在小区物业管理中心设立有线电视前端。
5、每个光接收机以带二百用户为最佳。
6、摄像头、传感器要货比三家保证质量。
系统功能的扩展
智能化小区的功能随着小区物业管理的需要还能不断扩展，如：通过系统，对小区的外围实现如下功能：室外监控、停车场的管理与计费、保安员的巡更自动化管理、电梯和水箱监控。在停车场的四周加防盗监视器，在出入口处采用无接触式感应刷卡系统，并和有线电视综合信息网相连，司机不用下车，只要将卡放在胸前，停车场的门就自动打开，对停车场进行自动管理和计费。在各主要的巡更点、电梯和水箱处安装感应器，感应器和有线电视综合信息网相连，保安巡逻到此时，感应器感应到保安员的感应卡后，就记录下。如果在规定时间内，保安员没有到达，控制中心的计算机就产生报警，提示调度员呼叫保安员，通过这种方式督促保安员。还可以调整摄像机，观看此处保安员的情况，还可以防止意外事件的发生。电梯和水箱的状态通过有线电视综合信息网传到管理中心，可以对电梯和水箱进行监控。在室外相应的场所设立音箱和信息公告牌，在有线电视网上的相应频道放松愉快的背景音乐，以烘托和调节住宅区的气氛，通过有线电视综合信息网发布小区信息。
结 论
智能化小区的有线电视信息网络在发达地区有一些实例，功能随着时代的进步在不断扩展。随着有线数字电视信息网的开通，多媒体交互式应用将更加普遍。智能小区的住户在家中就能享受信息网的各种信息服务。
规范住宅小区电力工程建设与管理 篇7
为规范住宅小区配套电力工程建设与管理, 提高住宅小区居民用电质量和供电可靠性, 县供电企业应提前介入, 积极与县政府有关部门及开发商沟通, 健全组织、协调联动, 确保所建电力设施符合国家有关标准规定, 为实现业主入住用电“三公开、四到户、五统一”奠定基础, 维护业主和开发商的合法权益, 为积极推进城镇化建设做出供电企业应有的贡献。
1 健全管理组织
积极与县政府沟通, 成立由主管副县长任组长、城乡建设局、物价局、开发商、供电公司负责人任成员的住宅小区配套电力设施建设领导小组。具体负责电力设施建设协议的签订, 指导、监督开发商按国家标准采购所需电力物资和施工, 以及隐蔽工程的中间检查、竣工后的设备验收。城乡建设局是住宅小区建设的主管单位, 负责做好政策的宣传贯彻、指导执行工作, 并将供电公司出具的住宅小区配套电力设施验收报告作为小区整体验收不可分割的组成部分。
2 加强建设管理
2.1 项目管理
为确保住宅小区配套电力设施符合国家有关标准、规范、规定要求, 业主入住后用电及时实现“三公开、四到户、五统一”管理, 供电企业应责成专业部门, 对住宅小区配套电力工程进行统一监督、管理, 依据行业规范、规定, 制定高低压供电方案、审核设计方案、工程验收标准、设备材料质量检验标准, 并做好住宅小区整体竣工验收合格后的电力设施资产接管及运行维护工作。
2.2 设计要求
新建住宅小区配套电力设施按照有关建设技术标准, 统一设计、统一建设、统一管理。配套电力设施设计, 应由具有国家有关部门颁发的设计资质的单位设计, 并经供电公司审核批准, 经审核批准的设计图纸 (书) , 不得随意更改, 如需变更, 需征得供电公司同意。配备有电梯、消防系统等重要设施的高层住宅小区, 配备双电源或应急电源;公共设施、经营性用房及其他特殊设施, 由开发商与供电公司双方协商确定。设计、施工、监理按国家《民用建筑节能条例》有关条款执行, 鼓励新建住宅小区供配电设施与可再生能源利用相结合。新建住宅小区内建设永久性供配电设施, 并与建设项目同设计、同施工、同投入使用。
2.3 供电方案确定
开发商在办理住宅小区基建临时用电申请时, 要提交小区项目批准相关文件 (国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证) 、小区建设规划图 (书) 及其他有关资料;并就工程建设规模、标准、用电负荷、配电工程设计、物资检验、工程质量管理、中间检查、竣工验收、资产交接及运行维护、“三公开、四到户、五统一”、供用电合同签订、电费收缴等内容签订《小区电力设施建设协议》, 明确双方权利、义务和标准要求。然后, 按照国家有关政策、地方经济及电网发展规划确定供电方案。
2.4 工程施工及验收
住宅小区配套电力设施施工, 必须由具备国家有关部门颁发的承装 (修、试) 电力设施许可证和省级以上建筑工程管理部门颁发的建筑企业资质证书 (送变电工程类) 资质的单位承担。施工过程中, 供电公司要做好现场中间检查, 收到小区验收申请后及时组织验收, 对不符合国家和电气行业标准、规程、规范要求的, 依据有关规定下达整改通知书, 限期整改。隐蔽工程因开发商原因造成未中间检验的, 供电公司有权要求开挖检查或返工。电气设备验收时, 按高压、低压、计量等分单元进行, 并出具相关验收报告。未经验收或验收不合格的电气设备, 一律不准接入电网运行。
3 规范资产划转及运行维护管理
3.1 资产划转
验收合格后的小区配套电力设施, 供电公司和开发商就划转资产、运行维护、电费收缴、供用电合同签订等事宜, 签订《居民小区电力设施无偿划转协议》, 办理划转手续。在进行资产划转时, 开发商应提供以下资料:电力设施设计图及竣工图、设备参数记录;增减工程变更有关手续和其他洽商记录;隐蔽工程验收记录和中间检验记录;工程竣工、决算资料;业主集中入住个人信息及申请表等。
小区配套电力设施划转后, 由供电公司负责运行维护、实行“三公开、四到户、五统一”管理, 与业主签订供用电合同。没有售出的房屋按开发商名称入户, 与开发商签订供用电合同, 待房屋售出后到供电公司营业厅办理过户手续, 期间发生的电费由开发商承担。
3.2 运行维护
供电公司要建立供配电设施资产档案及运行维护管理制度, 严格执行有关技术标准、规范和操作规程, 确保供配电设施安全可靠运行。在管理过程中任何单位及个人损毁、破坏、擅自移动供配电设施或有其他违法犯罪行为的, 将依法追究法律责任。
小区住宅建设 篇8
一、企业概况
宝业集团始创于1974年, 是一家香港联交所主板上市公司 (02355HK) , 主要从事建筑施工总承包、房地产开发及百年低碳工业化住宅 (建筑) 的研究与制造, 美国高盛、汇丰银行、西京投资、香港惠理、日本大和房屋等国际著名资本和实业投资商是企业的股东和合作伙伴, 宝业已经不是宝业的宝业, 而是世界上持有宝业股票的股民的宝业。已连续三年进入国家税务总局公布的中国企业集团纳税500强, 在2009年度排名中列第266位。
二、住宅产业化建设模式
1. 住宅产业化概念
住宅产业化是采用社会化大生产的方式进行住宅生产经营的组织形式, 通俗地讲, 就像搭积木一样造房子;从广义来讲, 包括从事与住宅有关的部品件制造、设备、部件、材料的生产和销售企业, 也包括住宅出租、斡旋、金融等产业。作为一种新的业态模式, 其基础是住宅建筑体系和住宅部品体系成套化、通用化和标准化;主要特征是资金和技术集中、工业化规模生产、社会化市场供应。目前, 日本、美国、欧洲、新加坡等发达国家和地区住宅产业化程度都很高。上世纪50年代, 朱德委员长曾经定义“建筑事业是万岁事业”, 另据预测, 中国大规模的建设还将持续30年至35年, 在房地产块状经济中注入科技, 发展住宅产业化, 对于促进节能减排、推行绿色建筑、改善人居环境, 推动房地产行业结构调整, 实现可持续发展具有重要意义。
2. 国办发[1999]72号引导下的企业转型
宝业早在1992年就成立了混凝土预制构件公司, 专业生产各种混凝土预制构配件, 开始住宅产业化发展道路, 并于1996年, 成为建设部住宅产业化全国十个试点企业。“国办发[1999]72号文件”《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见的通知》发布后, 宝业坚定地认为, 转型时机已到, 若过了此村将再无此店, 因而加快了住宅产业化的发展, 努力使建筑产品由粗放型向集约型转变。目前, 公司集合30多年来的自身实践所积累的资源和技术, 一方面立足自主创新, 改良已有的产品体系;一方面积极引进国外先进技术, 在技术创新上, 走的是一条引进、吸收、消化再创新的路。2006年, 公司与日本住宅产业化的先驱、世界500强企业之一的大和房屋工业株式会社达成合作, 共同开发面向中国的低多层钢结构工业化住宅 (建筑) ;2010年, 公司又与德国住宅产业化企业开展合作, 研发P C结构的高层工业化住宅 (建筑) 。与此同时, 还与国内外著名科研院校合作, 加强技术研发力度, 共同推进低碳技术发展。
三、已经具备的生产能力
通过十余年来的发展, 宝业已经具备了工业化住宅生产、配套和供应能力, 节能门窗、外墙围护结构体系等构成部品主件产品与配件产品配套齐全, 开发了多种工业化住宅的成套技术体系, 并已通过相关的体系论证。同时在设计、施工、验收和维护等环节均形成了完备的标准与操作规程以及专业化队伍, 基本实现了以国家级研究院为龙头, 工厂化流水线生产为核心, 现场装配化施工为手段, 集成工业化住宅为最终产品的住宅产业化发展模式。具体成果如下:
1. 建设了一个国家级研究院、一个国家住宅产业化基地和两条集成工业化住宅流水线。
(1) 一个国家级研究院。投资1.65亿元, 在绍兴柯桥建成了国内唯一可以对建筑物进行全方位理化和环保节能指标检测的实验室, 下设结构、地震、防耐火、声音、耐久性、室内环境检测、门窗幕墙检测、实际环境模拟及恒温恒湿九个实验室, 填补了该领域国内空白, 技术达到国内一流、国际领先。建筑产品本身及材料的各种节能减排数据, 在这里都可以一一量化, 该研究院于2009年4月10日, 被授予“国家建筑工程技术研究中心建筑工程与住宅产业化研究院”。
(2) 一个国家住宅产业化基地。公司于2002年在绍兴投建了一个占地1平方公里的住宅产业化制造基地后, 又先后在合肥、武汉两地建成了住宅产业化制造基地。2009年7月, 公司被国家住房和城乡建设部确定为“国家住宅产业化基地”。
(3) 两条集成工业化住宅流水线。2010年初, 在已经建有管桩、木制品、玻璃幕墙、玻璃深加工、钢结构组装、防火材料、预制混凝土构件等多条单一部品件流水线的基础上, 公司在绍兴基地建设了一条年产25万平方米 (500幢) 轻钢结构体系集成工业化住宅的生产流水线。同年, 公司又在合肥合作拥有了一条年产30万平方米预制装配式混泥土结构 (PC) 体系集成工业化住宅的生产流水线。
2. 开发了低多层轻钢结构、高层PC结构两种工业化住宅体系, 实现了从部件到集成。
(1) 低多层轻钢结构工业化住宅体系。
公司研发的轻钢结构体系较其他的钢结构、钢结构—混凝土结构体系, 具有钢材用量省的优点 (每平方米用钢量最低只有35千克) , 同时采用ALC轻质墙板和秸杆水泥纤维面板组成的外墙围护结构来替代传统的实心粘土砖墙, 减轻了结构自重, 降低了地基基础费用。另外, 通过测试, 这种墙体的导热系数仅为0.417W/ (m.K) , 具有良好的节能保温效果。
该种体系因其竖向承载体系与水平承载体系均为钢框架, 一般适用于6层以下的低多层建筑。目前, 根据层数和实际使用要求的不同, 公司又研发了类板肋结构和框架结构两种住宅结构体系:
类板肋结构低层工业化住宅体系。该体系建筑平面布置更灵活, 易满足建筑多样性设计要求, 安装方便快捷, 适合低层高端住宅、酒店项目。
框架结构多层工业化住宅体系。该体系结构简单、设计跨度大、层高高、内装性较好, 可自由分隔, 适用于低层、多层住宅。
(2) PC结构高层工业化住宅体系。
针对高层建筑, 公司研发了PC结构体系的工业化住宅。该体系除结构柱、剪力墙等垂直受力构件仍采用现场浇筑外, 其余的水平受力构件和垂直非受力构件进行工厂化预制, 如:非承重的内外隔墙、阳台、楼梯、楼板、梁柱等。这种结构体系一改现浇混凝土结构的诸多弊端, 具有尺寸精准、质量一致、施工快捷、防水良好等特性, 大大缩短二次结构和精装修的施工周期, 同时也部分具备钢结构跨度大、结构轻、强度高、安装简易的特点, 可大量应用于商场、酒店、办公楼、住宅等项目。
3. 产品市场应用
公司通过大力发展住宅科技, 申获 (申报) 了62项国际、国家专利, 其中关于住宅产业化的国家专利19项, 国际专利2项。现在, 公司研发的工业化住宅已应用于新农村、保障房建设等领域, 如临江绿苑、江湾绿苑;在高端房产、酒店项目也深受欢迎, 如宝业·四季园、绍兴鉴湖大酒店 (五星级) 等, 并出口到苏丹、安哥拉、吉布提和印度等国家。
这些住宅产业化技术的研发和集成应用, 带动了房产及大建设的发展。近年来, 公司先后承建了五棵松篮球馆幕墙工程等五个奥运项目、吉布提总统官邸扩建工程、上海时代金融中心 (高239米) 、上海静安寺交通枢纽中心 (世博会交通配套工程) 、南京国际金融中心幕墙工程 (高250米) 、萧山国际机场二期航站楼、东营飞机场航站楼、甬台温永嘉乐清火车站、杭宁高铁上虞、余慈等一大批高、精、尖工程。其中五棵松篮球馆幕墙工程因技术创新, 从奥委会处获得奖励200万元, 在施工过程中形成的《夹持式钢支撑与主钢构件紧密安装方法》、《带玻璃肋单元式玻璃幕墙及其制作方法》、《高大截面薄板空腹钢柱制作工艺》等3项技术创新被授予发明专利。
另一方面, 在公司开发的房产项目中配套应用了“健康、节能、舒适”的住宅产业化新技术、新理念, 大大提升了传统房产的品质。除进行后续的环境检测外, 在建设过程中委托宝业国家级研究院对建筑材料、土壤、建造等进行全过程检测, 将住房的污染截止在源头, 检测内容包括:地下室回填时土壤氡浓度的检测;基础及土建施工时砂、石、水泥的放射性检测;室内装饰装修时石材、瓷砖的放射性检测, 人造板材的甲醛释放量检测, 水性涂性、胶粘剂、处理剂的VOCs和甲醛释放量检测, 溶剂型涂料的VOCs和苯释放量检测等。
四、与传统建设模式的区别
大家都知道, 传统的建设模式由于其手工作业和使用传统材料, 在建造过程中, 不仅破坏了大量的耕地, 而且产生了大量的噪声污染、水污染、大气污染, 是三高一低 (高投入、高消耗、高污染、低效益) 的典型代表。换句话说, 它只是劳动力的组织者, 没有很高的技术含量。而住宅产业化, 由于采用的是工厂化生产, 现场装配式施工的建设模式, 具有尺寸一致、质量标准、施工便捷的特点。具体到我们的住宅产业化产品, 较之传统的建筑, 我们总结主要有以下五方面的优势:
(1) 节水、节材、节地
由于大量地采用工厂标准化作业, 使产品生产过程中能节水60%以上、节材30%以上, 缩短施工周期三分之二;同时, 由于墙体厚度的减小, 能增加有效使用面积7～10% (节地) 。
(2) 低碳节能
公司研发的工业化住宅, 通过对建筑结构、用材的优化, 使建筑达到百年寿命, 而且最大限度地降低碳排放, 在建设领域率先实践了哥本哈根会议倡导的低碳经济理念。譬如, 同样300平方米的住宅, 我们的产品能减少70%以上CO2排放量, 每年减少的CO2排放量=176棵树一年吸收CO2总量=每百公里耗油10升的汽车行驶8390公里排放的CO2总量。
(3) 健康环保
据统计, 人一生70%的时间是在建筑物里面度过的, 公司从建筑的物理、化学、生物、社会等因素入手, 研究建筑对人体癌症、脑电管疾病、心血管病症这三大死亡因素的影响, 大大提高了建筑的质量和品质, 应用于新农村后, 可以有效改善我国7亿多农村常住人口住宅的不安全、不节能、不生态、不环保的现状, 使农村“看了风水就打桩, 宰只公鸡就灌浆, 请个师傅就砌墙, 办趟宴席就上梁”的劣俗得以彻底改观。
(4) 抗震耐火
公司研发的工业化住宅可根据所在地区的防震要求而设计, 目前可达到最高耐震烈度为10度。另外, 经过精心设计、施工后, 住宅耐火等级为三级, 并且在特殊处理后, 住宅耐火等级可以达到二级, 耐火极限达到1.8小时。
(5) 高性价比
根据国内外经验, 以及我们自身的实践来看, 采用工厂预制的方法, 单一从成本分析, 单栋建筑的建造成本比传统建造方式高出15%左右, 这主要是单幢建筑用材采购价格难以下降, 以及由于我们采用流水线生产的高精度模具代价高, 单栋建筑由于模具的周转次数很少, 在没有形成规模化生产前, 其隐性成本势必增加。
但从另一个角度讲, 工业化住宅的施工周期大大缩短, 提高了资金周转率, 特别是在未来出现农民工荒、农民工工资大幅提升的情况下, 住宅产业化建设模式的优势将更加明显。同时由于建筑质量较好, 以及在低碳节能方面的优势, 一方面其后期维护费用较低, 另一方面其耐久性较好, 住宅的使用寿命较长, 最后其生命周期内的总成本会大大低于传统建筑, 具有很高的综合性价比。
五、未来发展目标
住宅产业化, 其实就是一场声势浩大的产业革命, 国外发达国家的发展实践证明, 其是传统房地产业转型升级、转变增长方式的有效途径, 可以大幅度地实现建筑节能降耗, 并早已成为继汽车、家电之后的又一个制造业。日本到现在还有大和房屋、丰田、松下、积水、三泽、旭硝子等多家住宅产业化企业位列世界500强。
生态小区及住宅的规划设计与建设 篇9
生态小区是通过调整人居环境生态系统内生态因子和生态关系, 使小区成为具有自然生态和人类生态、自然环境和人工环境、物质文明和精神文明高度统一、可持续发展的理想城市住区。生态小区空间结构合理、基础设施完善, 生态建筑、智能建筑和生命建筑广泛应用, 人工环境与自然环境融合。它符合城市规划和区域规划, 与区域和城市融洽, 是生态城市的一部分, 体现了所在城市的风貌和特质。
生态小区与传统小区相比有本质的不同, 主要有以下特点:和谐性生态小区内自然与人共生, 人类回归自然, 亲近自然, 自然融于小区, 小区融于自然;同时, 能营造满足人类自身发展需求的环境, 富有人情味, 布满浓厚的文化气息, 拥有强有力的互帮互助的群体, 呈现出繁荣、生气和活力。
可持续性生态小区是以可持续发展为指导的, 因而它能实现小区社会、经济、环境的发展, 能够在取得社会效益和环境效益的同时推动经济发展, 实现经济快速高质增长;能把小区自然环境作为小区公共资源得到永续利用。整体性的生态小区不是单单追求环境美丽或自身的繁荣, 而是兼顾了社会、经济、环境三者的整体协调发展, 小区生态化也不是某一方面的生态化, 而是小区整体上的生态化, 实现整体上的生态文明。因此, 生态小区的建设将会逐渐改变目前我国城市建设中环境污染、缺乏有效环境保护的不合理现状, 实现节能、节地、节水、低污染以及物业等的有效治理, 为城市和小区自身环境改善带来强大动力。
2 生态小区的规划内容
2.1 生态小区规划目标、方法
我们可把生态小区规划目标理解为:以生态学“整体、协调、循环、再生”原则为指导, 通过生态设计方法促进人居环境质量的提高和人与自然的和谐、人工设施与自然环境的协调, 实现小区社会-经济-自然复合系统整体协调而达到一种稳定、平衡、有序状态的演进过程。运用生态规律, 以可持续发展为目标, 以工程措施和技术手段为支撑, 对传统意义上的小区进行规划设计, 使小区成为真正的生态小区, 以小区生态文明推进城市的可持续发展。
2.2 生态小区规划的内容
包括小区自然生态规划、经济生态规划和社会生态规划。
2.2.1 自然生态规划、绿化指标
生态小区建设水平最重要的指标之一。绿地率须达50%以上, 人均公共绿地应在28平方米以上。
2.2.2 经济生态规划
总体目标是资源的低消耗、环境的轻污染来取得经济的高速增长, 并养成文明科学的消费方式。
总之, 生态小区既是一种小区规划新理念, 又是未来城市追求的远景目标, 将成为可持续城市理想休憩乐园和未来住宅小区发展的必然趋势。它的建设是一项宏伟的综合工程, 需要我们长期不懈的努力。
3 生态住宅的内涵
生态住宅有着严格的技术标准, 是开发商不能随意自封的。生态住宅要求在能源和水、气等几个方面符合国家有关标准。
3.1 在能源系统, 应该避免多条管道入户, 对住宅的围护结构和冷热系统进行节能设计, 鼓励使用太阳能、风能、地热能等, 室内保持适宜的温度。
3.2 水环境系统要求设立室外污水处理再利用系统和雨水收集利用系统, 室内外采用节水型器具, 采用节水型的景观用水系统。
3.3 气环境系统要求室外空气质量达到二级标准, 室内保证自然通风, 卫生间有通风换气设施, 厨房有烟气集中排放系统, 达到国家规定的居室内空气质量标准。
4 生态住宅的类型及特点
4.1 生态住宅的类型
4.1.1 生态住宅类:
主要提倡以艺术为本保护元器件的调整, 按技术资料的规定来整定。源, 把这类与艺术衔接的生态住宅当成艺术品去创造, 去营造, 使这类住宅无论从外部还是从内部看起来都是一件艺术品。
4.1.2 生态智能类:
主要是以突出各种生态智能为特征, 最大限度地发挥住宅的智能性。
4.2 生态住宅的特点———健康
生态住宅又称“健康住宅”。生态住宅不只是绿化, 而且, 从规划上看, 生态小区的总体布局、单体空间组合、房屋构造、自然能源的利用、节能措施、绿化系统以及生活服务配套的设计, 都必须以改善及提高人的生态环境、生命质量为出发点和目标。另外, 在具体设计上, 注重绿化布局的层次、风格与建筑物要相互辉映;注重不同植物各方面的相互补充融合, 例如, 除普通草本植物外, 注重观赏花木、阔叶乔木、食用果树、药用植物和芳香植物等的种植;同时注重发挥绿化在整个小区生态中其他更深层次的作用, 如隔热、防风、防尘、防噪音、消除毒害物质、杀灭细菌病毒等, 甚至从视觉感官和心理上消除精神疲惫等作用。
5 生态住宅的设计及建设
自我国改革开放以来, 经济发展取得了令人瞩目的成就, 但在发展的同时也伴随着资源的浪费和环境的污染。为了人们卫生、健康、舒适地生活, 必须将环境保护放在重要位置。
5.1 充分利用太阳能
太阳能是绿色能源中最重要的能源, 是取之不尽、用之不竭、广泛存在的天然能源, 其优点是极为丰富、洁净、安全、廉价。
我国的太阳能资源十分丰富, 年日照时数为2500h, 的地区占国土面积的2/3以上, 有的地区高达3000h。为我国开发利用太阳能提供了良好的条件。随着科学技术的进步, 太阳能利用的范围将会更广, 能量转换效率将会更高。
5.2 合理利用水资源
我国是个水资源缺乏的国家, 一些地方, 一方面缺水严重, 另一方面浪费严重。节水的要害措施还是“开源节流”。居民对水的消费主要是饮和用, 其中饮食用水量约占总消费量的5%, 其余95%用于洗涤、排污等。在住宅小区, 根据两种用途设置A、B两套供水系统。A系统专供饮用水 (包括冲茶、洗米、洗菜、煮饭) 。这个系统的水必须是符合饮用水标准的洁净水。B系统专供使用水。这个系统的水应该循环使用。将住户洗菜、洗衣、洗澡水以及屋面雨水, 地面雨水引入蓄水池内, 进行过滤、净化、去污等物理、化学处理, 再输入住户的“使用水管”, 供洗地、洗车、绿化、水景、冲厕、排污等使用。这个系统的水循环使用, 可节省大量的用水。
5.3 规划用地
随着经济的高速发展, 土地资源逐年减少。关于住宅小区的节地问题, 应从3方面着手: (1) 容积率控制在合理的水平, 并非越低越好; (2) 停车场架空或入地, 即建造立体化的多层停车场或地下、半地下停车场; (3) 从节地与节能两个因素综合考虑, 宜建造多层和小高层万方数据公寓, 控制建设单门独户的别墅, 尤其是依山傍水、景观美丽的“风水宝地”更不应建造高档别墅和私家花园供极少数人享用, 而应建造小区公园等公共设施, 供大众享用。
5.4 强力整治、促进环保
房屋的建设和使用都存在着对环境污染的问题。环境被污染, 直接危害人类健康, 这是人所共知的道理。关于环境污染问题, 过去只提“三废” (废水、废气、废渣) 污染, 现在增加了防治声污染和光污染的内容。这是切合现实情况的。还有个问题, 就是电磁污染的问题。随着人们生活水平的提高, 家用电器的普及率和使用率也在日益提高, 电磁污染已经出现, 并有不断增长之势。建议把这方面的内容纳入治污计划和措施之内。
6 结束语
真正意义上的生态住宅小区应该是从设计、建设一直到使用、废弃的整个生命周期对环境都是无害的, 不是种点儿草那么简单。由于要采用许多最新技术和建筑材料, 要建设垃圾及水处理装置, 一般房地产开发商根本无法承受。这些环保住宅现在可能很超前, 但它是我们住宅的发展方向。
摘要：生态小区是通过调整人居环境生态系统内生态因子和生态关系, 使小区成为具有自然生态和人类生态、自然环境和人工环境、物质文明和精神文明高度统一、可持续发展的理想城市住区。它是我们住宅的发展方向。
关键词：生态小区,生态住宅,规划设计,建设
参考文献
[1]王祥荣“植物造园与生态设计”城市规划汇刊.1992.
小区住宅建设 篇10
1 交通组织
1.1 交通组织模式
居住区的交通网络,被称为居住区的动脉,是居住区规划设计的关键所在。居住区交通组织应以“经济、便捷、安全、通而不畅”为原则,避免往返迂回。交通组织模式分为人、车分流和人、车合流两种,要因区、因地、因人制宜,无论人、车分流,还是合流,人、车要分道,路网结构要合理,密度要适当。居住区内道路可分为居住区道路、小区路、组团路和宅间小路四级。进入组团的道路应方便居民出行,利于消防车、救护车的通行,又应维护院落的完整性和利于治安保卫。居住区的路幅不宜太宽,太宽或直线段太长均易使驾车人无形中放松警戒,容易开快车,增加安全隐患。这样的规划设计既能满足交通功能要求,又能改善交通安全环境。
1.2 停车位、停车库
随着社会、经济的发展,小汽车进入家庭的步伐迅速加快,居住区停车问题愈显突出。切实解决好停车问题,应坚持“以人为本”的原则,并满足三个方面:1)要有足够的停车位数量;2)要能够便捷地存取车;3)要处理好人、车、绿地的矛盾。
2 居住环境
2.1 环境景观
居住区环境的优劣直接关系到居民的生活质量,是居住区规划设计的灵魂,已经越来越受到广大民众的关注。环境,决不单指绿化景观,环境的概念几乎涵盖了存在于人类周围的一切,归纳起来分为自然环境、社会环境、物质环境三个方面。自然环境要强调生态性,社会环境要突出文化性,物质环境要提高功效性,三者相辅相成,互相影响,互相促进。居住区环境建设,实质是一个整合的过程,要发挥整合的作用,实现整合效益最大化。居住区环境景观由人、建筑、绿化、水体、道路、庭院、设施、小品等实体要素和环境的历史、文脉、特色等精神文化要素两方面构成。“以人为本”成为当今规划设计的主题,“以人为本”就是要以人为根本。“人”的要素是至关重要的,离开了“人”的要素,其他要素就失去了存在的意义。景观作为被观赏的对象,它的价值体现在景观是否满足“人”的审美情趣;景观作为“人”参与其中活动的对象,它的价值体现在场所精神。从人和环境的关系出发来分析,赏心悦目的环境景观可以调节情绪、缓解工作压力、陶冶情操。在视觉效果上能满足审美需求,体现文化内涵。住户不仅满足于视觉的享受,还需要一个适宜的休憩、交流、活动场所,场所是居民交流和参与的载体,而社区是由时间、空间、设施及其活动内容等要素构成的特定行为场所,并被赋予一定的意义。
居住区环境的脆弱促使人们重新认识居住区环境的审美性、可适应性、可持续性。优秀的城市住宅外部环境,不仅可以提高社会效益、环境效益及经济效益,而且也是住宅内部空间的延伸。通过居住区外景观环境的形象塑造,住户拥有了与大自然的沟通空间,人与人交往的场所,赏心悦目的景观环境,恬静平和的居住氛围。
2.2 景观功能
1)在营造景观的物质功能方面时,一定要尊重自然,而不是征服自然。自然生态设计的核心思想就是人与自然生态的共生共存、和谐发展。a.自然生态与居住区户外环境都必须保持自身的整体性;b.居住区户外环境与生态环境各要素应达到整体协调。
2)在强调景观物质功能的同时应注重户外环境景观的场所精神,营造一个具有生活情趣的居住氛围。景观空间需要人感知其的存在,它和发生在其中的生活内容在空间的形式、尺度、比例、质感等物理性要素具有某种程度上的相关性。一个空间对某些特定的人群来说是有意义的,它是这些人群的个人生活和社会生活的一部分,意味着某种归属。
2.3 生态小区
衡量生态小区建设水平最重要的指标有:1)绿化指标:绿地率(包括景区和水面)须达50%以上,人均公共绿地应在28 m2以上。2)地面保水指标:此指标强调建筑基地渗水保水能力,尽量减少混凝土覆盖面积,采用自然排水系统,以利于雨水的渗透、储存、利用,理想保水指标使小区80%的裸露地具有透水性能。3)节水指标:此指标以开辟另类水资源(开源)与省水器具的使用(节流),作为节水的主要方法。4)节能指标:重视节能建筑的设计,通过空调系统、照明、白昼光利用、太阳能利用等途径节约能源。5)二氧化碳与废物减量指标:此指标鼓励应用轻量化的建筑结构,提倡居家简朴的装潢设计、建材的回收利用,以达到节约能源、节省资源、减少废物与降低二氧化碳排放量的目的。6)绿色交通指标:采用低污染、适合都市环境、对健康有益的运输工具来完成社会经济交往活动。
和谐性的生态小区内自然与人共生,人类回归自然、亲近自然,自然融于小区,小区融于自然;同时,能营造满足人类自身发展需求的环境,富有人情味,充满浓厚的文化气息,拥有强有力的互帮互助的群体,呈现出繁荣、生机和活力。
生态住宅的特点——健康。生态住宅小区又称“健康住宅小区”。生态住宅不只是绿化,而且从规划上看,生态小区的总体布局、单体空间组合、房屋构造、自然能源的利用、节能措施、绿化系统以及生活服务配套的设计,都必须以改善及提高人的生态环境质量、生命质量为出发点和目标,让人真正享受到身心愉悦,这才是进了健康文明的家园。
3 发展智能化建设
住宅小区智能化系统建设的目标是:运用先进的计算机通信技术、控制技术以及房产物业管理技术,采用有效系统集成的方法,建立一个沟通社区内部住户与住户、住户与中心、住户与外部社会的多媒体综合信息交互系统,创造一个安全、舒适、便捷、节能、高效的生活环境,具有可持续发展能力的智能化小区。
住宅小区智能化建设采用分散控制、分级集成、分层管理。
住宅小区智能化是一个系统工程,涉及的范围较大,包含功能众多,每一个功能要求,对其成本控制、可靠性、实时性、安全性要求各不相同,每一个功能的监控与服务对象分布在社区中的每家每户及各个公共区域。要通过科技手段,既实现居住区的开放、通透,又做好居住区环境的维护和采取相应的安全防卫措施。因此智能化的建设应采用“分散控制”的方式实现。根据实现功能的不同,分成不同的智能化子系统分别实现,每一个子系统根据监控与服务的对象情况,在系统前端设置对应的监控服务控制器,进行分散控制。
对于实现各种功能智能化子系统的集成设计应紧紧围绕“以人为本、按需设计、分级集成”的主题,根据整个社区规划特点和实际需要,从技术、经济、经营与服务等多角度去全面理解集成的内涵和决定系统集成的内容。通过采取分层次、分子系统由低到高逐级集成的思路,精心设计和规划,提高整个社区的监控管理效率,以达到获得管理数据,改善和提高人居环境的品质,为社区的使用者与投资者带来经济及社会增值效益的集成目的。
智能小区的管理也不是一个简单管理子功能的集合,应该从整个社区综合管理与服务的角度,整合所有信息资源,协调社区住户、物业管理人员、物业服务人员三者之间的关系。
总之,现代住宅小区既是一种小区规划新理念,又是未来城市追求的远景目标,它将成为可持续城市理想休憩乐园和未来住宅小区发展的必然趋势。它的建设是一项宏伟的综合工程,需要长期不懈的努力。
摘要：针对当前城市居住区生活环境中存在的问题,分析了居住小区的交通组织模式,研讨居住小区环境景观建设的重要性,并指出了居住区生态小区——“健康住宅小区”以其生态文明推进城市的可持续发展,将成为城市居民的理想生活住区。
关键词：住宅小区,环境景观,生态小区,智能化建设
参考文献
[1]周俭.城市住宅区规划原理[M].上海:同济大学出版社,2003.
[2]白德懋.居住区规划与环境设计[M].北京:中国建筑工业出版社,1993.
住宅建设用地有偿续期问题探讨 篇11
1988年《宪法》修改之后，我国开始正式实行国有土地有偿有期限使用制度，其中居住用地最高出让年限为70年。目前出现了出让年限已经届满或即将届满的情况，如何续期的问题被提上日程，并逐渐引起社会的广泛关注。
2007年颁布实施的《物权法》明确住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但是如何续期，是否有偿续期，国家没有明确规定。根据《立法法》的规定，以上问题的解释权限属于立法机关即全国人大。笔者建议，国家应尽快加强研究，拿出可行性意见，通过出台《物权法》的相关解释或者修改《土地管理法》等相关法律来对此问题加以明确，从而稳定社会预期，解除社会公众焦虑。
二、住宅建设用地使用权到期，当事人不用主动申请续期，但不补缴出让金不应再享有出让土地使用权
（一）当事人不用主动申请续期，可以继续在其房屋中居住
由于《物权法》第一百四十九条已经明确规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。因此，从字面意义上来看，住宅建设用地使用权到期，当事人不用主动申请续期，再加上当事人的房屋所有权是没有期限限制的，因此住宅建设用地使用权之后，当事人可以基于其房屋所有权仍然有权居住在该房屋内。
（二）到期之后当事人不补缴出让金不应再享有出让土地使用权，转让不动产时应当补交土地出让金
住宅建设用地使用权到期之后，住宅的所有权人对土地是否还享有权利？享有什么权利？目前没有明确的说法。有的专家认为，住宅建设用地使用权到期后，房屋所有权人对土地仍然享有使用权。但笔者认为，住宅的所有权人应不再享有出让的土地使用权。只有当其补交出让金续期之后，才能继续享有出让的土地使用权。由于到期之后当事人只是在无偿使用土地，即使房屋所有权人还享有土地权利，这种权利最多也只是类似于划拨的土地权利。因此，当房屋所有权人转移不动产时，应参照《城市房地产管理法》第三十九条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条关于划拨土地上房屋转让规定，补缴相应的出让金。
三、住宅建设用地使用权到期，房屋所有权人补交相应的出让金之后才能继续享有出让的土地使用权
根据目前的报道来看，社会公众普遍要求无偿续期。但是笔者个人认为，自动续期并不意味着无偿续期。因为从现行土地管理法律法规、法理基础以及法律实践来看，当事人如果想继续享有出让的土地使用权，应当补交出让金，应当有偿续期。
（一）从法理角度看，土地使用权续期本质上是取得新的出让土地使用权，因而应当遵循国有土地有偿使用原则实行有偿续期
依据现行法律法规，住宅用地中除用于保障性住房建设的土地以划拨方式取得使用权外，商品住宅用地一律以有偿方式出让使用权。从法律关系角度分析，建设用地使用权存续期间届满后，原出让土地使用权已经归于消灭。因而，土地使用权的续期本质上是权利的更新，是设立新的出让土地使用权。既然原住宅建设用地使用权的取得是有偿的，那么本质上是权利新设的出让土地使用权的续期自然也应贯彻有偿原则。
（二）从比较分析的角度看，住宅建设用地使用权应当实行有偿续期
住宅建设用地使用权在法律性质上近似于地上权制度。传统民法中，地上权人与土地所有人缔结地上权设立契约时一般都会有关于地租的约定。地上权存续期间届满需要更新时，地上权人有权请求与土地所有人以与从前契约同一的条件更新契约。与地上权设立类似，我国土地使用权人取得权利时通常签订土地使用权出让合同，出让合同中对土地出让金等有偿使用费用均有明确约定。土地使用权在续期时必然伴随出让合同的更新，因而土地使用权人缴纳土地有偿使用费用自然顺理成章。
（三）从维护社会公平角度看，住宅建设用地使用权有偿续期是防止土地资源占用不均的必要举措
随着经济社会的发展，土地的资产价值日益凸显。尽管房屋所有权人在取得土地使用权的过程中支付了土地出让金，然而如果贯彻无偿续期的原则，住宅建设用地使用权权利人第一次取得土地权利之后，相当于永久取得了土地使用的权利，这样国家规定土地的出让期限就没有任何意义了，有期限的土地有偿使用制度也将名存实亡。从长远来看，无疑会造成土地的资源性收益日益向社会少数阶层集中，不利于社会公平。因此，从维护社会公平的角度看，住宅建设用地使用权应当有偿续期。
四、建议借鉴公房或者经济适用住房上市补缴土地出让金的有关规定，解决住宅建设用地使用权如何有偿续期的具体问题
（一）制订合理的缴费标准
住宅建设用地使用权期间届满后续期问题的关键不在于是否有偿，而在于如何有偿，在于如何有偿之后不为社会公众增加较大负担。社会公众之所以普遍要求无偿续期，主要是担心如果按照目前土地的市场价格续期，将大大增加其经济负担，这就需要国家制订合理的续期缴费标准。
关于住宅建设用地使用权续期的缴费标准，目前众说纷纭。有的主张应当按照续期时同类地块政府制定的基准地价缴纳，有的主张应当按照续期时同类地块的基准地价下浮一定比例缴纳，有的主张应当按照土地使用权续期时同类地块的市场价格缴纳。
笔者认为，国家对公有住房和经济适用住房上市如何补交土地出让金已经有明确的规定，在制订住宅建设用地使用权续期的缴费标准时，完全可以参照借鉴。
一是可以借鉴1999年财政部、国土资源部、建设部《关于印发〈已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定〉的通知》（财综字〔1999〕113号）》的有关规定。该通知要求“已购公有住房和经济适用住房上市出售时，由购房者按规定缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。缴纳标准按不低于购买的已购公有住房或经济适用住房座落位置的标定地价的10%确定”。住宅建设用地使用权期限届满后续期时，国家可以规定按照房屋座落位置的标定地价的一定比例补缴土地出让金。
二是可以借鉴国务院机关事务管理局《关于印发中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法的通知》（国管房改〔2003〕165号）和《北京市已购公有住房上市出售实施办法》的有关规定。这两个办法都是要求上市出售的已购公房按当年房改成本价的1%补交土地出让金。住宅建设用地使用权期限届满后续期时，国家可以规定按照原来购买房屋价格的一定比例收取土地出让金。
不管按照什么标准收取续期的土地使用权出让金，笔者认为续期缴费标准不应高于经济适用住房或者房改房上市时应补缴的出让金标准，因为经济适用住房或者房改房以前没有缴纳过任何土地出让金。只有制订的续期缴费标准合理，才能不过重增加住宅建设用地到期的房屋所有权人的负担，才能为广大房屋所有权人所接受。
（二）统一规定续期的期限
按照国土资源部《关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知》（国土资用发〔1999〕31号）的规定，已购公有住房和经济适用住房所在宗地为划拔土地的，从同一建筑的第一套房屋上市交易之日起计算土地出让年期，确定出让土地使用权截止日。此后其他各套房屋上市时，其土地出让年期相应缩短，以使同一宗地的出让土地使用权保持相同的截止日。
为了防止出现有的房主申请续期的年限长，有的房主申请续期的年限短，导致同一宗土地的年限不一的情形，建议国家统一规定续期的年限，但最高不超过70年，或者规定住宅建设用地使用权自动续期的期限与上一期限相同，从上一期限届满之次日起算，从而使同一宗地的出让土地使用权保持相同的期限。
（三）采取多种措施鼓励房主申请续期
按照上述财综字〔1999〕113号通知的规定，已购公有住房和经济适用住房上市出售时，由购房者按规定缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。购房者缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款后，按出让土地使用权的商品住宅办理产权登记。
实践中，为了增强政策的可操作性，可以借鉴上述规定，在住宅建设用地使用权期间届满后，对自住的房屋所有权人可以不强制要求申请续期，但其不再享有出让的土地使用权，其不动产的处分应当受到限制。当其房屋转让时，应当在补缴相应的土地使用权出让金之后，才能办理相应的过户登记手续。同时鼓励房屋所有权人主动补缴土地使用权出让金，取得新的土地使用权，便于以后房屋的交易。
浅谈我国住宅小区智能化建设 篇12
1 国内住宅小区智能化建设蓬勃发展
目前,全国新建的居住小区几乎都不同程度地建设智能化系统。在直辖市、省会城市以及经济较为发达的沿海城市已建设了不少具有一定水平的智能化住宅小区。计算机技术、通信技术、控制技术、家庭智能控制系统、小区管理服务系统、小区信息服务系统等的综合运用,24 h可视门禁、远程抄表计费、各种小区服务项目以及方便的视频点播、网上浏览等为小区居民提供了诸多方便。在住宅小区智能化建设方面,我国已迈出了可喜的一步。
2 国内住宅小区智能化建设中存在的主要问题与对策建议
2.1 低价竞标,忽视质量[2]
由于经济规律的作用,开发商都希望以最少的投资获得最大的回报,在智能化项目的投标过程中反映为最低价中标现象非常普遍。虽然很多正式招标文件中表示不采取“最低价中标”方式,但在实际操作中,受经济利益驱动,报价最低的单位中标概率往往最高。 这种中标倾向造成各投标单位竞相以极低报价进行竞争,中标单位因而获利甚微,最终致使其以降低服务质量、忽视内涵建设为代价进行项目运作。针对这一问题,建议开发商选择有实力、业绩好的智能化系统集成商。在招标之前,主动征询主管部门的意见,了解符合需求的智能化系统的价位和性价比,以便选好系统集成商,达到项目智能化建设的目标和要求。同时,各从业单位在投标过程中需采取理智态度,避免恶意低价竞争。此外,政府主管部门要加强管理,规范市场。
2.2 各自为政,重复投资
随着信息化时代的到来,在住宅小区的建设上信息系统的采用日益增多,管道也随之增加。目前,由于智能化小区通常要具备电话通信配套系统、有线电视系统、智能化系统,按照以往做法,各系统都独立布线,各自施工,多次开挖,因而导致小区内线路管道纵横交错。这不但造成开发商重复投资,而且也给管线的平衡协调和日后的维护管理带来了难度,这已成为一大通病。
鉴于此,建议在小区内采用“多网合一”的方式,即电话通信网、宽带通信网、有线电视网、智能化系统网等多网合一,在小区红线内的室外管道排放上采用“共沟”方式,做到一次开挖,一次排放,这样既可以节省大量投资,又能够加快施工进度,提高施工质量。如果各系统之间存在不相隶属的关系,则可以采用“共沟不共井”的方式予以解决。
2.3 设施空置,服务缺位
目前,住宅小区智能化建设的最大障碍是设施空置、服务缺位。家家宽带入户了,却往往享受不到宽带带来的便捷。利用网络进行购物、医疗、工作、娱乐、安全防范,这是很多住户心目中智能化小区的重要组成部分,但是目前却很少有住户能真正享受到“足不出户”的种种便利。一些小区甚至只有对讲系统发挥作用,其他的智能系统都空置不用,致使智能化小区和普通住宅小区的业主享受到的服务相差无几。据统计,在上海,智能化系统在物业管理中发挥作用的仅占20%;运行不正常,尚可使用的占45%;另有35%的系统被废弃[3]。住宅小区智能化系统要真正利用起来,首先,开发商要根据业主和小区的实际情况来规划、设计和选择相应的智能化系统,要切实解决小区居民工作、学习、生活和娱乐需要,尽量做到经济实用,切忌贪多求全、华而不实。同时,运营、维护和管理人员要牢固树立以人为本的服务理念和物尽其用的节约意识,努力提高设施利用率,不断丰富服务内容,提高服务水平,从而使小区的智能化建设走上良性循环的轨道。
3 国内住宅小区智能化建设的发展趋势
3.1 以人为本,谋求和谐
我国提出要构建“以人为本”的社会主义和谐社会,同样,住宅小区智能化建设首先要充分考虑它的主体——小区居民的生活和发展需求。要根据小区和住户的特点,坚持“以人为本”的系统设计思想,让设备成为服务环节中的一员,最大限度地向居民提供人性化的服务,使智能化住宅小区不仅是美观舒适的客观实体,而且是和谐幽雅的精神家园,促使小区的居民、设备和环境融为一体,和谐发展。
3.2 科学规划,高度兼容
据有关资料统计,我国已建成的智能建筑70%以上运行不正常,许多系统处于半自动工作状态,真正达到全部自动控制、实现经济运行的项目极少,智能小区也不例外。为了避免盲目、减少浪费,要立足实际,对住宅小区智能化建设进行科学规划,其设计、标准和规范要遵循通用的国际标准;要具备多重接口和良好的兼容性,可以随时“升级”;可根据不同等级标准和住户需求便捷地“安装”和“卸载”;对于价格昂贵、使用率低或不够成熟的智能化配置,住户根据自我需求可以作出不同选项,比如,可推出A模式、B模式等。
3.3 注重内涵,提升服务
根据调查,当前住户对居住环境的关心按顺序排列大致是:安全、舒适、方便、温馨。
当前,许多小区,特别是已建成多年的小区,其安全防卫措施差,基本手段是防盗门、铁栅栏。再建的小区应采用完善的防盗监控系统,使小区内的监控系统与住户的报警系统有效结合,并配置相应的周边安防和巡更,形成严密的安全防范网络,并可与110等部门直接互连,使违法犯罪活动在小区内无立足之地。
舒适主要指小区的环境。在小区环境美化中结合自然和人造景点,合理设置诸如轻松优雅的背景音乐,版面漂亮的电子公告显示,在节日里通过照明控制器调节园区亮点等。
今天,住宅已不单是食宿之处,也是办公、交往并获取信息的场所。居民需在家就能便捷上网,进行远程教育、VOD点播、证券交易和网络购物等活动。同时,随着家电智能化的发展,住户可以只用一个小小的遥控器,就能控制空调、彩电、冰箱等各种家电;如果采用单元控制器,通过电话即可指挥家电,从而享受到方便快捷的生活。
毫无疑问,温馨的服务与管理异常重要。在旧的管理模式中,各管理方的重点是“管”,是将小区内的房产、设备、保安、保洁、收费、绿化等“管”起来。在实施了智能化之后,管理的内涵发生了根本变化。“管”只是基础工作,更为重要的是依靠智能化的手段获取各类信息,经过高效准确的处理之后,为人本化、个性化的服务提供依据并予以保障。
4 结语
目前,我国住宅小区智能化建设尚处于初始阶段,智能化系统还很不完善,产品和服务均不能满足社会发展和用户生活的需要。要真正实现其全面发展,既需要业界的不懈努力和政府的大力支持,又有赖于国民经济的稳健发展和居民素质的全面提高。
摘要：在分析我国住宅小区智能化建设发展背景的基础上,对国内住宅小区智能化建设的发展现状,特别是就其存在问题和解决措施进行了重点分析,并展望了我国住宅小区智能化建设的发展趋势。
关键词：智能化,住宅小区,以人为本
参考文献
[1]程大章.提高人民生活质量的重要技术进步——谈住宅小区智能化的建设[J].工程设计CAD及自动化,1998(6):17-19.
[2]郁放炼.突破智能化小区发展瓶颈[N].房地产时报,2005-02-04.
[3]钟玉明,秦璇.智能建筑不能光“智”不“能”[N].中国经营报,2002-03-24.