住宅小区停车位论文

住宅小区停车位论文（通用12篇）

住宅小区停车位论文 篇1

近年来, 随着经济的发展, 私家车增长迅速, 住宅小区停车位归属问题引发的纠纷与矛盾逐渐增多。学术界就住宅小区停车位特别是地下停车位的权利归属问题提出了土地分摊、成本摊入、约定等多种论点, 但是这些论点在解决实际问题时都存在一定的缺陷。结合《物权法》和司法解释, 笔者在参考前人论点的基础上, 提出了自己的一些见解, 希望能对完善此方面的立法和解决实际问题有所帮助。

1、停车位类别 (车位、车库)

本文所指车位, 是指住宅小区内以停放机动车辆为目的而设置在地上或地下的开放式的空间场所;本文所指车库, 是指在住宅小区内以停放机动车辆为目的而设置的封闭的空间场所。目前, 住宅小区的车位、车库主形式主要有以下几种:

1.独立车库

独立车库是分设于室内或室外, 与其他车库有明确分界的车库, 多见于高档住宅小区。这部分车库大多属于相应业主专有, 记载于不动产登记簿及业主的权利证书。

2.地面车位

这里的“地面车位”, 仅指占有小区共有场地修建的车位, 不包括建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库。地面车位所在的地面面积包括在业主所共有的建设用地使用权面积之内, 和建筑物中的其他共有部分一样, 业主可以通过支付一定对价取得地面车位的专有使用权。

2.建筑物首层架空层车位和屋顶平台车位

首层架空层和屋顶平台均不计入建筑面积, 因此, 建筑物权利人无需向国家支付土地使用费, 其权利只能依附在计算容积率的建筑物上, 当房地产开发商将商品住宅小区的房屋单元全部出售完后, 不计算容积率建筑物 (面积) 的权利将全部转移并归属于全体业主, 由全体业主共有。

4.利用人防工程进行改造而成的车位、车库

《人民防空法》规定, 地下人防工程可以军民两用, 即在和平时期可以利用人防工程为经济建设和人民生活服务, 战争状态下归国家统一使用。同时规定了“谁投资、谁使用、谁收益”原则, 在和平时期, 投资者享有包括转让使用权、租赁等方式的使用权、收益权和一定程度上的处分权, 同时承担维修保养的法定义务。

5.规划用于停放汽车的车位、车库

这种车位、车库是依《建设用地规划许可证》载明的规划用途而建造的。

2、目前国内关于住宅小区停车位所有权产生的纠纷与归属争议

在司法实践中有关车位所有权的纠纷, 主要有以下几种:

1.由于购房者与开发商信息不对等而发生的纠纷

停车位租售一般在商品房交易之后, 购房者在购买商品房时开发商对停车位提供的租售形式、价格等重要信息很少, 购房者与开发商往往对停车位的租售方式, 与心理预期产生巨大偏差, 从而引发纠纷。这个普遍存在的问题已经引起有关管理部门的重视, 并从保护购房者的知情权的角度制定了相关的规定, 如西安市住房保障和房屋管理局于2011年8月2日出台了《房地产开发项目车位和车库租售管理规定的通知》, 规范开发企业的车位、车库销售、租赁行为, 维护车位、车库产权人、使用人的合法权益。

2.由于购房者与开发商在签约的被动性上而发生的纠纷

虽然《物权法》出台和施行后, 规定了小区停车位, 开发商可以与购房者通过出售、附赠或者出租等方式约定。但事实上, 购房者的选择权极其有限, 当今的商品房买卖合同多属格式合同, 购房者只能被动接受开发商的格式合同。停车位是租还是卖, 租金和销售价格多少, 完全由开发商决定。因此, 很多开发商对停车位不管是出售或者出租, 价格都定的很高, 纠纷不可避免。

3.开发商在售房时, 以歧高的价格出售、出租停车位和购房者发生的纠纷

开发商往往以高于市场价格迫使业主在购房时不得不放弃其首先购买或租停车位的权利, 开发商就可以以此为由将其转租转售给业主以外的人使用, 这样使得小区业主以外的人取得了小区内停车位的产权或使用权, 最终造成本小区业主的使用车位减少, 满足不了业主的需求, 同时也损害了业主的利益。

4.业主对利用人防工程进行改造而成的停车位的所有权存在异议而发生的纠纷

业主普遍认为小区的人防工程是由全体业主投资建设的, 所以, 应当由小区业主共有, 而开放商在销售商品房后又销售或出租利用人防工程改造而成的停车位, 业主认为开发商是重复获利, 侵犯了业主的权利。

5.开发商或物业公司的不法行为而导致的纠纷

部分开发商或物业公司为了获得非法利益, 存在一些不法行为, 如:在未获得规划许可证、未得到业主大会的授权下, 将小区地下空间或业主共有的道路、场地改造成停车位, 并予以出租或出售;有些开发商甚至将规划的地下停车场整个卖给他人, 而买家又将其改变用途, 如改造成农贸市场等。应该说, 我国的《物权法》及相关司法解释出台后, 上述的问题虽得到部分解决, 但是仍存在不少现实问题。

在讨论住宅小区停车位的权利归属问题上, 学界观点众多, 主要有以下几点争议:

(一) 依据住宅小区停车位的建筑面积是否计入商品房的公摊面积来确定其权利归属。此观点从公摊面积角度认为, 业主在购房时, 如果小区停车位的建筑面积计入房屋的公摊面积, 则全体业主对小区停车位享有共有权。根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条的规定, “凡己作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等, 不应计入公用建筑面积部分”;“作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积”。由此可见, 法律上并没有强制住宅小区停车位应当列入需要分摊的公共面积。在此种情况下, 房地产开发商可以与业主约定, 如果将小区停车位列入需要分摊的公共面积, 则停车位的所有权由全体业主所共。但是开发商与业主约定将停车位面积列入分摊的公共面积的前提, 是停车位可以依法计算建筑面积, 而依据建设部的规定, 如果车库层高小于2.20米, 则不应当计算建筑面积, 直接导致了建筑面积的分摊规则在此不能适用, 综上所述, 作者认为不宜依住宅小区停车位的建筑面积是否计入商品房的公摊面积来判断停车位的权利归属。

(二) 依据住宅小区停车位的建造成本是否摊入住宅开发成本来确定其权利归属。此观点以成本角度认为, 若房地产开发商将小区停车位的建造成本摊入住宅的开发成本, 并且由全体小区业主分担此项成本, 则全体业主对住宅小区停车位享有共有权。在实践中, 开发商是否将停车位的成本摊入住宅商品房的销售价格中去, 这只有开发商自己知晓, 因为房屋建造成本属于房地产公司的核心商业机密, 购房者几乎不可能了解。故以此来确定住宅小区停车位的权属存在的障碍很大。

(三) 依据开发商与业主之间的约定来确定其权利归属。我国《物权法》采用了这一理论。《物权法》第74条第2款规定:“建筑区划内, 规划用于停放汽车的车位、车库的归属, 由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。此观点依据我国《物权法》认为, 对住宅小区停车位的归属问题采取了由当事人约定而确定的方式, 具有一定的合理性。合理性归纳如下:第一, 该规定遵循了私法自治原则。住宅小区停车位的权利归属根据当事人的约定来确定, 很好的体现了私法自治的原则, 有利于业主与房地产开发商通过平等协商来实现自身的意志和利益, 同时也有利于纠纷的解决。第二, 该规定符合市场经济的内在要求。在市场经济条件下, 此条规定旨在将住宅小区停车位的权利归属问题交给市场来解决, 使当事人在停车位的权属问题上达到各自利益的最大化。第三, 该规定有利于促进住宅小区停车位管理的加强和利用效率的提高。住宅小区的业主众多, 其中的情况各有不同, 有的业主有车, 有的业主没有车;有车的业主有的想买车位, 有的只想租车位;还有部分无车的业主可能将来有购车的意愿, 但暂时对车位没有需求。这就导致了如果住宅小区停车位由业主共有, 那么在众多意愿不同的小区业主之间协调停车位的使用便会变成一项庞大的工程。一旦协调不力, 便容易造成业主之间的矛盾。相反, 《物权法》的规定有利于不同的业主根据自己对停车位的需求分别和开发商达成协议, 更有利于提高停车位利用的效率, 也方便了对停车位的管理。第四, 该规定有利于激励开发商多建造住宅小区停车位。在目前城市停车位紧张的情况下, 开发商在利益驱动下, 为小区业主提供必要的合理的车位。但如果完全将停车位规定为业主共有, 那么, 开发商就没有足够的动力来建造停车位。最后, 由于停车位紧张而导致业主停车越来越难, 从而利益受到损害最大的还是业主本身。

3、目前我国住宅小区停车位所有权归属的立法状况

1.《物权法》颁布之前

对利用人防工程修建的地下停车位所有权归属和对建筑物停车位的权属问题没有涉及。由于缺乏统一的上位法律规定, 因此各地一般都由地方规章规制, 并在实践中摸索。

《杭州市区住宅小区配套建设与综合验收管理办法》 (1998年9月18日批准并施行) 规定:“住宅小区的配套建设项目, 投资摊入售房建设成本的, 其产权属于小区居民共有。经营性的配套公共建筑 (商业、文娱等) , 投资未摊入售房建设成本的, 其产权属投资者所有, 并按规划要求使用。”

深圳市《深圳市城市规划标准与准则》 (2004年3月25日发布, 2004年4月1日施行) 不但规定了一定数量小区住宅必须配建的停车位数量, 还规定:地下室、地下停车场属于不能分摊的公共面积, 其产权应属建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有, 由房屋物业管理部门统一管理, 不允许销售、抵押, 在建筑报建和预售审批时已批准可以单独销售的地下室停车场及车位可以销售、抵押。

南京市房产管理局等五部门联合发布了《商品房附属房屋转让等问题的若干规定》 (2004年12月) , 规定凡根据《房产测量规范》以及建设部《商品房销售面积计算与共用建筑面积分摊规则》等规定:附属房屋建筑面积分摊入共用面积的部位, 其产权归全体业主共有;未分摊入共用面积的规划核准图上标注的自行车库、底层架空层、避难层 (间) 、层高2.2米以下的房屋等其产权归全体业主所有。根据《南京市建筑物配建停车设施设置标准与准则》 (下称《准则》) 建设的机动车停车位, 相当于标准配件总量15%或规划部门核定的停车位分配比例的室内机动车停车位以及全部露天机动车停车位为业主共用停车位, 其余及超过《准则》建设的室内机动车停车位为房地产开发企业可销售的业主专用停车位。

从上面部分地区出台的规定看出, “关于住宅小区停车位所有权的性质, 目前我国法规虽有涉及, 但不是很明确, 也没有足够的法律效力。”从而使小区停车位的法律问题凸显。长期的法律缺位, 致使住宅小区的停车位等公共设施的权属问题一直困扰着全国许多城市, 由此而引发的法律纠纷日益增多, 并且有愈演愈烈的趋势。所以出台统一的、规范的住宅小区停车位的产权制度迫在眉睫。

2.《物权法》颁布之后

2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议审议并通过了《物权法》, 同年10月1日起正式施行, 其中第74条规定:“建筑区划内, 规划用于停放汽车的车位、车库应首先满足业主的需要。建筑区划内, 规划用于停放汽车的车位、车库的归属, 由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位, 属于业主共有。”

最高人民法院于2009年5月14日公布了《物权法》两个司法解释, 并将于2009年10月1日起施行。其中一个是《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》 (下称《司法解释》) , 其第2条规定, 建筑区划内的房屋, 以及车位、摊位等特定空间, 只要符合三个条件, 就属于物权法第六章所称的专有部分。这三个条件是:具有构造上的独立性, 能够明确区分;具有利用上的独立性, 可以排他使用;能够登记成为特定业主所有权的客体。《物权法》和该解释确定了我国确认开发商拥有规划停车位的所有权和处置选择权, 并广受争议, 一些条款的可行性在实践中有待观察。

4、其他国家与地区对住宅小区停车位所有权归属的立法状况

当前, 世界各国 (地区) 对建筑物区分所有权的立法都十分重视, 但是规定不一。有的国家 (地区) 规定停车位是公共配套设施, 不准登记为个人所有, 也不可以与专有所有权分开销售;有的国家 (地区) 把停车位视为房屋附属设施, 按照房屋单元予以分配;有的国家 (地区) 规定停车位可以归业主专有, 并登记在册, 可以进行交易;也有的国家 (地区) 规定建筑物的停车位分为两类:一类为共有, 一类为专有。

1.我国台湾地区

我国台湾地区依法令强制规定为标准。《建筑技术规则设计施工编》中规定, 建筑物停车位区分为法定停车位、奖励增设停车位及自行增设停车位三种。第一、法定停车位。这种法定车位无独立权, 以共用部分分配承租户, 须随主建筑物一并转移, 但可以依分管协议, 交由某一户使用。第二、奖励增设停车位。鼓励在投资建设小区时, 依法按照一定标准另行增设停车位, 缓解停车位压力。其具有独立的产权、权状、及可单独转移。第三, 自行增设停车位。这种类型的车库不属于建筑物区分所有权中的共用部分, 而是单独的物, 所有人可以取得车位的所有权证书, 可以自由买卖。

2.德国

1973年德国对《住宅所有权法》进行了修订:“以持久性界标标明范围之停车场, 视为有独立性之空间”, 因此在德国车库作为一个独立的物, 其所有权可由开发商自由出售给小区的业主, 直接归全体业主所有, 其优点在于保护开发商和小区居民中不需要车库的业主利益, 其可以不用支付该车库的分摊费用。

3.法国

法国在1950年《都市计划法》中规定了“居住区域与停车区域得为分别的不动产”, 亦即将停车位视为建筑物区分所有当中的专有部分。在新建建筑物时, 建筑者负有在建筑物基地内为每户设计一个停车空间的义务;于屋外设置必要停车场空间而无基地时, 建筑者即使向下挖掘三层乃至四层、五层的深度, 也必须设置停车场。

4.日本

日本现行的1983年《建筑物区分所有权法》并没有关于停车场问题的规定。后来日本最高法院以判决的形式确认停车场的权利归属。将区分所有建筑物的停车场可分为两类:一是屋外停车场, 通常是在建筑物基地划出明显的界线而形成;另一种是屋内停车场, 是在区分所有建筑物内设置的停车场, 一般设在区分所有建筑物的地下或一二层, 但也有设在屋顶平台上的。对屋外停车场日本的司法实践及立法均将视为共用部分, 并可得为特定区分所有权人或区分所有权人以外的其他人设定利用权, 且该专用权应予以公示。

5.美国

美国法律对住宅小区内的车位及车库所有权的规定, 遵循了以下三个最基本的原则:一是不允许小区内的车位及车库作为独立的专有部分进行单独买卖;二是不允许小区业主以外的任何其他人拥有小区内车位及车库的所有权;三是用强制性手段保证小区内的全体业主对小区的控制权, 如:强制性规定开发商于何时、以何种方式向小区全体业主移交小区的控制权, 规定住宅小区是生活区, 小区内业主以外的任何其他人不得在住宅小区内从事营利性经营活动, 包括经营停车位的出租业务, 严禁开发商在住宅小区内兴建经营性的停车场, 避免由此引发的大量争议和纠纷。

美国法律对小区内的停车位所有权归属的制度安排基本有三种方式:第一种方式是将小区内的停车位界定为共有部分, 其为小区内全体业主的共有财产, 比如《美国联邦公寓所有权法》第2条将地下室明确为共有部分, 以此推论, 地下车库属于共有部分;第二种方式是将小区内的车位及车库界定为房屋单元的组成部分, 如果住宅小区是按每户一个地下停车位的原则设计的, 则可以为每个房屋单元的业主指定一个固定的停车位, 该地下停车位从属于房屋单元, 只能随房屋单元转让而转让, 如美国夏威夷《基准建筑法》规定建筑商和土地开发者在建筑公寓的时候, 必须备置充足的居住者用的停车区域, 并按居住单元予以分配, 或者出售给每一个居住单元, 作为共同部分予以维持, 对区分所有者发给停车许可证书;第三种方式是将小区内的停车位界定为指定供专用的共有部分, 小区内的停车位属于小区内全体业主共有, 但可以通过协议将停车位指定供小区内某房屋单元的业主专用, 该业主对指定供其专用的停车位不享有所有权, 仅有使用权, 且该使用权仅能在小区内的业主之间转让, 不得转让给小区业主以外的任何其他人。在美国的住宅小区内的任何建筑与设施不是专有部分, 就是共有部分, 反之亦如此。将小区所有建筑与设施归属都作了清晰界定, 小区内绝对不允许有既不属于业主专有, 也不属于业主共有的“飞地”存在, 这就避免了许多不必要的争执。

5、《物权法》相关立法建议

笔者认为, 在我们制定新的制度时, 首先应该明确建设该制度的目的、方向和原则。健全和完善停车位的物权制度, 应当以“便民和利民”为最终目的。我们借鉴外国的先进经验, 既要充分考虑国情, 又要防止盲目照搬和排外。在设计制度的过程中, 做好业主和开发商利益的平衡。

引发小区停车位纠纷的原因是多方面的, 因此应系统的、客观的进行研究解决。建议从以下几个方面进行健全和完善:

1.健全停车位的物权登记公示制度, 使其有效进入财产流转机制, 实现资源的有效配置和价值体现

2.明确业主对停车位优先满足权的具体措施

根据《物权法》第39条的规定, 一般物权所有权人有权对其物进行占有、使用、受益、处分的自由权利。但对于业主来说, 停车位实质上等同于生活必需品。这项极为重要的资源若被小区业主以外的他人垄断, 业主将毫无选择地被垄断者以高额的租金或者利润来盘剥。使业主的利益受到严重损害, 同时也违背了市场经济交易公平的原则。为了防止此问题的产生, 因此应当对其处分权进行适当的限制。因该限制是对物权基本权利的限制, 笔者建议应从以下几方面以法律、法规的高度进行规定限制, 不应以地方法规或部门规章进行规定。

1) 所有权处分的限制。为从根本上禁止小区外的人占用本小区的停车位, 损害业主利益, 有效防止炒买炒卖停车位的现象的发生, 国家法律法规应明确禁止将小区内的车库车位出售、转让或赠与等形式转给小区业主以外的单位和个人。

2) 使用权处分的限制。小区的停车位应首先出租给本小区的业主或物业使用人, 临时出租给小区以外人的空余车位, 在小区业主需要时, 随时收回。

3) 业主有购买和租赁的选择权。明确规定业主对本小区停车位可以选择购买或租赁的权利, 不得只售不租, 或只租不售。

4) 严格禁止擅自改变停车位的规划设计用途。为杜绝将停车位改做它用的现象, 应明确禁止改变规划设计用途, 并制定有效的处罚措施。

3.保障业主对停车位购买、使用时的公平权

建议从以下方面进行保障:

1.保障业主知情权。明确规定开发企业在预售商品房时将本小区停车位数量、租售方式及租金和售价等基本情况向购房人明确告知, 并在购房合同中载明。

2.当规划用于停放汽车的停车位数量无法满足业主的需要时, 采取摇号的方式公开出售、出租。当停车位的数量等于或多于房屋套数时, 每套房屋配套购买或租用一个车位或车库。停车位有空余时, 业主可以再次租用。

3.停车位房地产权证应当注记权属人已购买本房地产开发项目房屋的房地产权证号或商品房买卖合同编号, 以便主管部门进行有效监控和管理。

4.停车管理费和场地使用费的合理限制

为有效避免物业管理公司和开发商乱收费的情况, 应对收费进行合理的限制。首先, 明确物业管理公司对停车仅仅有权收取管理费, 无权收取场地使用费。其次, 各地政府部门应根据当地的实际情况制定和调整指导价格。最后, 业主自有的停车位不再缴纳场地使用费, 但应缴纳停车管理费。

5.建立健全监管机制

有了好的制度, 还必须有好的监管措施, 才能保证制度的有效实施, 所以在行政法规中制定相应的行政监督和违法处罚措施, 以使制度真正得到落实。具体的措施应在相应的行政法规中具体规定。

结束语

解决小区停车位归属权与使用的纠纷是一个复杂的系统工程, 仅靠《物权法》是不能够完全解决的。《物权法》提供了解决问题的基本思路, 部门规章及地方法规也进行了创造性的实践和探索。但该制度还应在民事基本法律、行政法规等多个层面进一步完善。以上粗浅看法和建议, 希望对我国停车位的制度建设和完善有所益处。

摘要：就住宅小区停车位所有权归属问题, 本文在明确了小区停车位的形式的基础上, 从目前国内关于住宅小区停车位所有权、使用权所产生的纠纷与问题说起, 探究了我国目前的法律现况, 同时借鉴台湾地区及国外的一些先进立法和做法, 遵循一定的原则, 对今后完善我国相关的法律、法规提出建议。

关键词：住宅小区停车位,所有权,物权法

参考文献

[1]刘淼:试论我国住宅小区车库所有权保护制度的立法完善, 中顾法律网。

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[5]吴雨冰:住宅小区停车位所有权归属问题探讨, 载《房地产权产籍》2005年第3期。

[6]高圣平:住宅小区车位、车库的性质及其权利归属研究, 载《法学家》2008年第6期。

[7]王敬华:浅析住宅小区停车位的所有权归属, 载《商业文化 (上半月) 》2011年12期。

[8]戴福:住宅小区车库车位归属权究http://blog.sina.com.cn/daifulawyer。

住宅小区停车位论文 篇2

近年来，商品房住宅小区停车位(场)的产权归属颇具争议，不断衍生出各种问题。房地产开发商、物业管理公司和商品房住宅小区业主之间就在有关停车位的买卖、租赁、使用、收费纷争凸现，各方利害关系当事人各执一端。学者、专家、官员对此类问题亦众说纷纭，见解不一，似是而非，令人困惑。

商品房住宅小区停车位的产权归属是各种纷争和矛盾的核心所在。商品房住宅小区停车位产权归属不明，将令房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定……

商品房住宅小区停车位的产权，是指其房地产权。房地产权包含土地使用权和建筑物、附着物所有权两方面的财产权利。

长期以来，由于我国物权立法的缺位，社会忽视对公民私有财产的保护，公民的私有财产、共有财产的确定和权利边界经常处于含糊不清的尴尬状态。商品房住宅小区停车位的产权归到底属于谁?在现有的法律条文中，人们似乎无法直接找到答案，其产权归属似乎仍处于混沌状态。

对于商品房住宅小区停车位产权归属的认识，现行有以下几种通说：一是合同确定论。住宅小区停车位的产权由房地产开发商与买方置业者在房地产买卖合同中约定，依合同约定确定其产权归属。二是推定归属论。当房地产开发商与买方置业者在房地产买卖合同中对小区停车位产权没有约定或约定不明时，推定小区停车位的产权属于买方置业者共有，或由房地产开发商所有。三是销售成本收益归属论。当房地产开发商未将小区停车位建设成本及利润计入其计划的房屋销售收益时，小区停车位的产权属于房地产开发商，反之，其产权属于买方置业者共有。四是登记凭证确权论。商品房住宅小区停车位的产权依买卖合同约定，经房地产登记机关登记确权，由房地产权证持有者所有;否则，其产权处于不明状态。本人认为，上述的登记凭证确权论相对恰当，登记凭证确权论中的“商品房住宅小区停车位的产权，依买卖合同约定，经房地产权登记机关登记确权，由房地产权证持者所有”的认识是正确的。但是，登记凭证确权论中“否则，其产权处于不明状态”的认识有失偏颇，其忽视了我国现行房地产登记制度的现实和缺陷，以致认识上出现以偏概全的状况。

以上所述的四种不同认识均不能全面、恰当、准确地解答有关商品房住宅小区停车位产权归属的问题。

本人试图在现行法律制度框架之下，分析和研究有关房地产权法律制度的特征、商品房住宅小区停车位的存在形式、商品房住宅小区土地使用权的取得与房地产权的产权登记等过程，从所有权(物权)法和债权法两个角度，分析土地使用权与上盖建筑物、附属物之间的法律关系，计入建筑容积率的建筑面积和不计入建筑容积率的建筑面积与土地使用权之间的法律关系，运用逻辑推理的方法，探讨和研究商品房住宅小区停车位房地产权的归属。

一、现行法律制度框架下，房地产法律制度的形式、房地产权的内涵和特征。

1、房地产法律制度的形式。

在目前的法律、行政法规、地方性法规、规章和规范性文件中，有关房地产行业的法律规范构成了现行的房地产法律制度。房地产的法律制度涵盖了土地使用权、房屋所有权、房地产开发和转让、房地产行业行政管理五大方面的内容，其各方面的内容都有可能涉及到房地产权这个重要问题。

2、房地产权法律制度的具体内涵与规范。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第四十一条规定：房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。第四十八条规定：房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。第五十九条规定：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。第六十条规定：以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房地产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。第六十二条规定：经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定：土地使用权转让时，土地上盖的建筑物、附属物同时转让。第二十四条规定：地上建筑物、其他附着物的所有权或者共有人，享有该建筑物、其他附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转移，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。第二十五条规定：土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当按规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依规定办理过户登记。

9月1日实施的《物业管理条例》第二十七条规定：业主依法享有物业共用部位、共用设施的所有权与使用权，建设单位不得擅自处分。

建设部发布的《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定：房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。第六条规定：房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。第三十一条规定：房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。

《广东省城镇房地产权登记条例》第四条规定：依法核准登记的房地产受法律保护。房地产证是房地产权利人依法经营、使用或者处分该房地产的凭证。

《深圳经济特区房地产转让条例》第五条规定：房地产建筑物、附属物转让时，该建筑物、附属物的土地使用权同时转移，不得分割。

《深圳经济特区房地产登记条例》第二条规定：本条例所称房地产，是指土地及土地上的建筑物和附着物。本条例所称的权利人，是指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有人，以及由上述权利产生的他项权利。第三条第二款规定：依法登记的房地产权受法律保护。第五条规定：房地产权利证书是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证。

1994年9月实施的《深圳市房屋建筑面积计算细则》第一条第(二)款第2项规定：公用面积分为应分摊公用面积和不能分摊公用面积两部份。应分摊的公用面积包括室外楼梯、楼梯悬挑平台、内外平台、门厅、电梯房、多层建筑中突出屋面结构的楼梯间等。不能分摊的公用面积除前款所列之外，建筑报建时未计入容积率的公共面积和在关文件规定不进行分割的公共面积，包括机动车库、非机动车库、消防避难层、地下室、半地下室、设备用房、梁底标高不高于2米的架空结构转换层和架空作

为公众休憩或交通的场所等。第一条第(五)款规定：“公共面积(包括应分摊公用的和不应分摊的)应由物业管理部门统一管理，其产权属应属于建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有，物业管理部门不得改变其使用功能或有偿出租(售)”。

7月1日实施的《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》第2.1.8条规定：建筑物内可供公用使用的面积，包括应分摊公用建筑面积和和不分摊公用建筑面积。第3.5条规定：公用建筑面积分为应分摊的公用建筑面积和不分摊公用建筑面积。第3.5.2条、第3.5.2.1条规定：不分摊公用建筑面积包括地下室用于人防、设备用房、车库的建筑面积。

3、房地产权法律制度的特征。

从上述的相关规定中，人们可以清楚地知道我国现行的房地产法律制度具有以下的特征：

(1)在规范土地使用权与土地上盖建筑物之间的关系时，采用土地使用权和土地上盖建筑物所有权的法律概念和法律规范。

(2)只有具备土地使用权的当事人才有可能取得房屋的所有权，土地使用权与房屋所有权的权利主体一致，权利归属合一①。

(3)土地使用权与土地上盖建筑物不可分离的法律规范是强制性的。

(4)房地产权是土地使用权与土地上盖建筑物所有权合二为一的法律权利。

(5)在二级房地产市场中，不允许将土地使用权与房屋所有权分离、分割。

这意味着，只有土地使用权份额的建筑物才可能取得有房屋所有权，没有土地使用权份额的建筑物的法律权利只能依附于具有土地使用权份额的建筑物，而且是一种从权利。

(6)在二级房地产市场中，房地产的共用部位的所有权与使用权由买方依法所有，房地产开发商不得擅自处分。

(7)土地使用权和房屋所有权，或房地产权经国家机关法定登记后，其财产所有权(物权)的法律权利才得于确认和保护。

土地使用权和房屋所有权，或房地产权并非由合同约定而确权，其须经法定登记才得于确权和保护。

(8)土地使用权与房屋所有权可以分别登记，亦可合二为一登记。分别登记时，财产权利人分别取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》《房屋共有权证》、《房屋他项权证》;合二为一登记时，财产权利人取得《房地产证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。

(9)《土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产证》是当事人房地产财产权利的法律凭证。

上述我国房地产法律制度特征，表明作为财产法律权利的房地产权，其形式和内容都较为特别，房依地存，地为房载，地转房随，房转地随②，法定登记，确权保护。房地产权是土地使用权与上盖建筑物、附着物的所有权合二为一的财产权利，房地产权经法定登记而确权，只有国家确认和保护的房地产权才能取得《房地产证》等房地产权证。

4、商品房住宅小区建筑物的房地产权表现形式与特点。

上述房地产权的法律制度和特征，表明住宅小区建筑物的房地产权具有以下特点：

(1)在形式要件上，只有取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》、或《房地产证》的建筑物才具有房地产权。

(2)在实质要件上，只有取得有相应土地使用权面积份额的建筑物才具有房地产权。

(3)在现行的房地产行政管理制度下，只有计算建筑容积率(建筑面积容积率=建筑总面积/土地使用权面积)的建筑物才可以取得相应宗地号的土地使用权面积份额。

计算建筑容积率的建筑物权利人要依法向国家支付土地使用费，并可依法取得《房屋所有权证》或《房地产证》。

(4)对于不计算建筑容积率的建筑物(面积)，由于其没有相应宗地号的土地使用权面积份额，因此，其权利人无须向国家交纳土地使用费，其初始登记时的法律权利依附于具有房地产权的建筑物(面积)，不能单独取得《房地产证》。

(5)不计算建筑容积率的建筑物的房地产权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物，其不能单独地从计算建筑容积率的建筑物中分离或分割。否则，将违反房地产法律的强制性规定。

(6)依据经典的“物权法”理论，计算建筑容积率的建筑物(面积)是主物，不计算建筑容积率的建筑物(面积)是从物。从物的法律权利依附于主物。主物转移，从物随之转移，主物与从物不可分割。

从物的法律权利依附于主物，但从物依然享有与主物相互联系的、可分离的使用、占有、收益的三项法律权利。

(7)在二级市场的房地产首次转让时，如果房地产开发商不违反与政府签订的《土地使用权出让合同》约定和相关法律规定，房地产开发商与买方双方当然可以在《房地产买卖合同》中作出如下的约定：主物和从物所有权转移给业主后，从物的占有、使用、收益的三项法律权利由房地产发展商享有。

但是，必须指出，上述的约定只是一项债权约定，而非是一项财产所有权转移的确认，从物的所有权仍然依附于主物而属于买方

(8)房地产共用部位建筑物的所有权及使用权由业主依法享有，房地产开发商不得擅自处分。

二、土地使用权出让和《土地使用权出让合同书》中有关建筑物转让的约定。

政府通过拍卖、协议买卖方式将国有土地使用权出让给房地产开发商，土地的用途是建设商品房住宅，在付清地价，依法办理土地使用权转移登记后，房地产开发商取得宗地号土地使用权证书，宗地号的土地使用权属房地产开发商。

政府与房地产发展商订立《土地使用权出让合同书》约定了出让宗地号的土地面积、用途、地价、建筑容积率、开发建设完工期限等规定。同时，《土地使用权出让合同书》通常还有如下的约定：(1)房地产开发商除向政府给付土地使用权出让金……外，每年还必须按规定缴付土地使用权费。(2)房地产开发商在土地使用年限内依照法律、法规、规章的有关规定以及合同的约定转让、出租、抵押土地使用权，其合法权益受法律保护。(3)土地使用权的转让包括土地使用权连同地上建筑物的转让。(4)建筑物必须连同土地使用权一起转让，转让双方签订转让合同并到产权登记部门办理变更登记手续，按政府有关规定缴纳税费。(5)建筑物连同土地使用权转让后，新的土地使用者仍应遵守《土地使用规则》。

由此可见，依《土地使用权出让合同》规定，房地产开发商在二级市场首次转让建筑物时，必须连同土地使用权一起转让。

在商品房住宅小区建筑物时首次转让时，当房地产开发商将不计算容积率的建筑物(面积)以买卖合同方式来约定不转移，为房地产开发商所有时，房地产开发商将违反《土地使用权出让合同书》规定，买卖合同将违反房地产法律的强制性规定。

三、商品房住宅小区建筑物的房屋单元房地产初始登记和转移登记。

1、初始登记。商品房住宅小区的建设工程取得法定的建设工程竣工验收证书等法律文件后，房地产开发商将向房地产权登记机关申请办理商品房住宅小区建筑物的房地产初始登记。理论上，房地产权登记机关应按如下原则办理房地产权的初始登记：(1)明确计算容积率建筑物的建筑面积与宗地号的土地使用权面积的除商关系，以确定计算容积率建筑面积每平方米摊分的土地使用权面积份额。(2)明确每一房屋单元的建筑面积(含应直接分摊到每一房屋单元的公用面积)的土地使用权面积份额，以确定每一房屋单元的房地产权。(3)将不计算容积率的建筑物(面积)的法律权利确立并归属于计算容积率建筑物(面积)。

由此可见，在初始登记中，由于

不计算容积率建筑物(面积)不能取得其所在地块的土地使用权面积份额，不能取得完整、独立的房地产权利，不能取得《房地产证》，其法律权利只能依附并归于计算容积率建筑物(面积)。

目前，在房地产初始登记的实务中，房地产权登记机关除办理《土地使用权证》、《房屋所有权证》，或《房地产证》外，对于共有、他项的房地产权证，房地产登记机关并不办理，停车位的法律权利归属亦不记载于房地产权证。

2、转移登记。在房地产二级市场，房地产开发商与买方签订《买卖合同》，买方依约付清购房款后，双方共同向房地产权登记机关申请办理首次房地产转移登记。

在二级市场首次房地产转移登记中，房地产登记机关将按《房地产买卖合同》的约定办理转移登记，将房屋单元的房地产权转移登记给买方，确认买方的房地产权。

在首次转移登记实务中，停车位的法律权利归属的转移亦不记载于房地产证权。

由于不计算容积率建筑物(面积)的法律权利只能依附在计算容积率建筑物(面积)，当房地产开发商将商品住宅小区的房屋单元全部出售完后，不计算容积率建筑物(面积)的法律权利将全部转移并归属于小区房屋的所有权人，由小区全部房屋的所有权人共同共有。

四、商品房住宅小区停车位的形式和房地产权归属。

1、商品房住宅小区停车位的形式。

目前商品房住宅小区停车位存在可以分成二类四种形式：第一类是城市区域或商品房住宅小区里，独立建设的多层经营性停车位(场);第二类是商品房住宅小区内的地面停车位、楼房首层架空层停车位、楼房地下停车位(场)。

2、多层经营性停车位(场)的房地产权归属。

在政府与房地产开发商订立的《土地使用权出让合同》和政府发出的《建设工程规划许可证》等法律文件中，均明确规定多层经营性停车位的土地使用权面积，该类停车位建筑物(面积)是计算建筑容积率的。因此，多层经营性停车位可以依法独立办理房地产权的初始登记和转移登记，该类停车场的房地产权利人为持有《房地产证》的当事人。

3、住宅小区地面停车位的房地产权归属。

地面停车位是经政府发出的《建设工程规划许证》批准同意，在商品房住宅小区地面上直接设置的.停车设施。

房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元后，房屋单元办理初始登记及转移登记，房屋单元所有人按份共同拥有该小区宗地号的全部土地使用权。

由于地面停车位是直接设置在土地表面的停车设施，即是直接设置在房屋单元所有人按份共同拥有使用权的土地表面上，地面停车位的房地产权，实际上是土地使用权。鉴于房屋单元所有人按份共同拥有住宅小区宗地号的土地使用权，因此，地面停车位的房地产权由住宅小区房屋单元的所有人共同拥有。

4、住宅小区楼房首层架空层停车位的房地产权归属。

在现行的房地产行政管理法律制度下，首层楼房架空层停车位的建筑面积是不计算建筑容积率的，不能获得相应的土地使用权面积份额，其法律权利依附于计算建筑容积率的房屋建筑物(面积)，是住宅房屋单元的从物。

首层楼房架空层停车位的房地产权，实际上是依附于房屋单元的占有、使用、收益的不完全物权。初始登记时，楼房架空层停车位依法不能取得独立的房地产权，其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑物。在转移登记时，其不能取得房地产权证，其房地产权依附于取得《房地产证》的房屋单元。

根据本文以上阐述的房地产法律制度，房地产开发商在转移房地产时，首层楼房架空层停车位不能从计算建筑容积率的房屋单元中分离或分割，不能将首当其首层楼房架空层停车位的产权约定为房地产开发商所有。否则，将违反相关房地产法律的强制性规定。

房地产开发商预售或现售小区房屋单元后，房屋单元办理初始登记和转移登记，首层楼房架空层停车位的房地产权应依法随房屋单元的转移而转移。

可见，首层楼房架空层停车位的房地产权依附并归属于该幢楼房的全体房屋单元所有人。

5、小区楼房地下停车位(场)的房地产权归属。

在现行的房地产行政管理法律制度下，楼房地下停车位的建筑面积亦是不计算建筑容积率的，因此，楼房地下停车位的产权状况与首层楼房架空层停车位的产权状况如出一辙，楼房地下停车位的房地产权依附并归属于该幢楼房的全体房屋单元所有人。

五、商品房住宅小区的停车位不计算建筑容积率的建筑物(面积)时，房地产开发商与买方在《买卖合同》中约定“停车位的产权属于房地产开发商”的条款违反法律的强制性规定，该类条款无效。

在二级市场的房地产买卖实务中，许多房地产开发商在《房地产买卖合同》约定小区不计算建筑容积率停车位的产权归所有。政府房地产行政管理部门，或房地产开发商往往在格式合同文本约定：“小区停车位的产权属于卖方”、“停车位的法律权利属于卖方”。

从本文上述的阐述中，人们可以清楚地知道，该约定违反了政府与房地产开发商所签订的《土地使用权出让合同》中的有关约定，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条有关不允许二级市场将土地使用权与房屋所有权分离、分割的强制性规定，违反《物业管理条例》第二十七条的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)款规定，该类约定条款无效。

此外，政府房地产行政管理机关应按《土地使用权出让合同》的约定和法律规定，追究房地产开发商的违约责任;买方可提起民事诉讼或申请仲裁，请求人民法院判决或仲裁机构裁决确认该类条款无效。

当然，对上述房地权利发生分离时、交易无效的法律观点，有学者认为值得商榷，认为“对房屋所有权和土地使用权在交易过程中是否只能作为一项交易的财产对待，应当根据各类交易的具体情况具体分析”③。

六、买卖不计算建筑容积率停车位的行为违反法律强制性规定，买卖该类停车位的合同无效。

在目前的房地产法律制度之下，不计算建筑容积率停车位依法不能取得《预售许可证》或《房地产证》。

在房地产买卖实务中，房地产开发商往往在《房地产买卖合同》中约定，不计算建筑容积率停车位产权为其所有，然后再出售停车位，或以出租为名，行买卖之实。房地产开发商在没有取得政府房地产管理机关发出的《预售许可证》或《房地产证》的情况下，售卖小区不计算建筑容积率停车位，或将停车位与住宅房屋单元捆绑售卖的现象司空见惯。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第一款第(四)项和第六十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条(四)项和第三十九条、《深圳经济特区房地产转让条例》第三十四条、第三十条和第五十九条、《商品房销售管理办法》第六条第一款和第三十八条等规定，房地产开发商预售或现售房地产的，法律强制规定房地产开发商应取得《预售许可证》或《房地产证》后，才能进行房地产买卖活动，否则，房地产管理机关将依法给予查处。

由此可见，房地产开发商在未取得小区停车位的《预售许可证》或《房地产证》的情况下，售卖不计算容积率停车位的行为，违反法律强制性规定。

此外，售卖不计算建筑容积率的停车位，还违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条有关不允许二级市场将土地使用权与房屋所有权分离、分割的强制性规定。

根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)款规定，房地产开发商与买方签订的买卖停车位合同应依法

定程序确认为无效合同。

七、应进一步完善房地产的法律度，明确商品房住宅小区中不计算建筑容积率停车位的法律权利归属。

目前，对商品房住宅小区不计算容积率停车位可否买卖、应否买卖有两种截然不同的意见，房地产开发商群体和消费者群体的意见泾渭分明。房地产开发商大多主张不计算容积率的停车位可以买卖，其主要理由在于充分调动房地产开发商的投资停车位的积极性，满足社会大众的需要。消费置业者则大多主张不计算容积率的停车位作为住宅小区的公用设施，不宜由少数人或强势集团独占，以避免有限的不计算容积率停车位的共用资源被少数人垄断使用，损害住宅小区的普通市民的整体利益，而且住宅小区的不计算容积率的停车位已计入房地产开发的建设成本之中，房地产开发商不应利用不计算容积率的停车位谋取非法的商业利益。

据媒体报道，深圳市目前平均每3.3部车辆才有一个停车位④，全国各地均存在停车位的资源远远不能满足社会的需要的状况。如何有效地调动房地产开发商投入更多的资源建设停车位?怎样才能合理地、有效率地利用停车位资源，并在二者之中取得平衡?如何才能有效地保护当事人合法权益?这值得人们的关注与思索。

1、加强对房地产财产权利的法律保护。现行的房地产法律制度存在诸多的缺陷，如：对土地使用权与上盖建筑物所权之间的关系，不计算建筑容积率的建筑物所有权或他项权利的归属关系，主物与从物之间的关系，建筑物共用部位的范围界定等等，缺乏明确全面而又清晰的规定，对房地产财产权利的来源、确权、保护产生不同的认知与解读，给社会经济秩序带来诸多的问题。小区停车位产权归属的争议，源于现行房地产法律制度的缺陷，源于政府房地产行政管理机关对房地产市场行政管理的缺位和错位。应尽快完善我国的房地产法律制度，强化法律对房地产财产权利的保护。

2、提高有关房地产制度的法律位阶。现行房地产制度的法律位阶大多处于较低的层次，许多事关房地产财产权利起源产生于地方性法规、规章、或规范性文件，对房地产财产权利的保护缺乏力度。应进行一步提升房地产财产权利制度的法律位阶，将具有前瞻性、公平性、合理性的具体规定上升为法律或行政法规。

3、完善房地产财产权利的登记确权保护措施。房地产作为要式登记、确权保护的不动产，登记确权保护的具体措施是否完善，直接关系到房地产财产权利的保护能否真正落实这一重大问题。登记机关现行发放的《房地产证》，对建筑物共用部位、他项权利不予记载的登记方式，无意中给政府房地产行政管理部门、房地产开发商拟定的，有违法律规定的格式合同条款大开方便之门。房地产财产权利人无法借助所持有的《房地产证》，以完全物权的绝对权直接对抗该类违法的合同条款，保护自身的合法权益。尽快完善房地产财产权利的登记确权保护措施，提升登记确权制度的法律位阶，对保护当事人合法权益，遏制违法行为，将会起到立竿见影的良好效果。

我国房地产法律制度的完善，不能离开法律追求公平正义的价值目标，在土地资源紧缺的国情下，科学利用有限的城市土地资源尤显重要，立法机关和房地产行政管理机关对城市房地产公共资源的开发和利用应有一个长远的战略目标，住宅小区内共用的停车位资源有限，不应买卖。住宅小区内不计算容积率停车位的法律权利应进一步明确定位归属于小区的全体房屋所有人，由全体房屋所有人共同拥有。同时，要采取优惠和鼓励的政策措施，调动和刺激房地产开发商建设各类经营性的停车位(场)，以满足不同层次、不同要求的社会需要。

综上所述，在目前的房地产法律制度下，商品房住宅小区计算容积率停车位的产权由取得停车位《房地产证》的权利人拥有，不计算容积率停车位的建筑物或其法律权利归属于住宅小区的全体房地产权人。房屋买卖合同约定不计算容积率停车位产权归属于某一当事人的条款违反法律强制性规定，该类条款无效。买卖不计算容积率停车位的行为违反法律强制性规定，其买卖停车位的合同无效。只有进一步完善我国的房地产法律制度，房地产权利人的合法权益才能得到有效的保护。

注释：

①王利明著：《物权法研究》、中国人民大学出版社5月第一版第319页

②王利明著：《物权法研究》、中国人民大学出版社205月第一版第317页

③王利明著：《物权法研究》、中国人民大学出版社年5月第一版第319页

④罗艾文：《深圳停车到底有多难》、《深圳法制报》2002年8月19日第13版

参考文献：

①王利明著：《物权法研究》、中国人民大学出版社2002年5月第一版。

②深圳市规划国土局编：《深圳市规划国土房地产规范性文件汇会编》、中国建筑工业出版社3月出版。

③程信和主编：《房地产法》、北京大学出版社196月第一版。

小区停车位权属的法律研究 篇3

摘要：近些年来伴着城市私家车数量的不断增加，小区车位供不应求的现象越演越烈。导致如今小区停车位归属与使用纠纷日益紧张。《物权法》的通过对小区停车位归属作出了专门的规定，虽一定能程度上减少了上述纠纷，但在实践中仍然存在不少的争议。但解决停车难的问题不仅仅要从《物权法》的角度去分析，还应综合业主与开发商订立的买卖合同中存在的问题去分析并加以完善。本文从不同法律对小区停车位、车库的规定去分析其归属权，并结合小区停车位的现状及在操作过程中所产生的问题进行分析并相对应的提出完善建议。

关键词：物權法；停车位；权属；买卖合同

随着私家车数量的持续增加，使得小区停车位权属纠纷也日益增多，停车位归属权问题逐渐成为热点法律问题。《物权法》为能够顺利解决停车位归属的问题提供了一个基本的方案，基本能够明确小区车位、车库的归属与利用的原则和依据。所以本文通过对《物权法》、《合同法》等相关法律对车位权属问题规定的分析，列出法律规定及实施应用中存在的问题并相应提出对策建议以更全面完善的分析解决小区停车位权属纠纷。

一、现行法律中小区停车位权属存在的问题

（一）《物权法》中也存在诸多问题

1、缺乏对约定不明或没有约定下归属问题的规定

《物权法》规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。虽染该立法思想明显遵循了“私法自治”原则，但是本身不明显的包含了车位的所有权归开发商的权属确定，开发商就可以利用“私法自治”原则在合同中随意设立对购房者不利的条款，以车位供不应求的现象为借口，向各小区业主合理合法的收取了一定价款。在实践中，在合同中对小区停车位的归属存在约定不明或者没有约定的情形时一般都会认定为开发商所有，这样实际就是损害了业主的利益，给现实操作留下了隐患[1]。

2、《物权法》的溯及力问题在执行中未得到解决

在实际情况中，法律原则是自施行之日起就便开始发生效力。法律的不溯及既往就是为了保护社会关系的稳定不被破坏，但往往因为新、旧法中的一些法律和法规规定的不一样，就出现了完全与之相反的判决结果。《物权法》并没有做出明文规定说可以适用于在其颁布之前的车位纠纷案件，且在司法实践中大部分律师也认为《物权法》不具有溯及力。所以在解决关于停车位案件问题时，在2007年10月1日之前发生的纠纷案件，则依然适用之前的《物权法》以及相关的法规。使其在执行操作的同时也存在了许多矛盾和难题，令纠纷没有办法更完善的解决。

二、关于完善小区停车位权属的法律的意见

（一）务必完善买卖合同中关于停车位归属的具体内容

1、对合同约定内容及合同格式的完善

（1）在第二章提及在《合同法》和《商品房买卖合同》中对约定事项的规定，一般买卖合同约定的内容是对合同的标的、数量、质量、价款或报酬、违约责任、解决争议的方法等。并没有将小区停车位、车库列在约定事项中。在《商品房预售管理办法》中虽规定了房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同对配套基础设施和公共设施等相关事项进行约定，但也没有将停车位、车库列在条文中。因而对小区停车位、车库是否为独立建筑物的定性，及是否属于小区公用的公共设施存在疑问。

（2）完善买卖合同的格式，使得买卖合同更加的规范化、统一化，也是更好解决纠纷发生的途径。往往房屋买卖合同都是开发商单方面的制作，大部分业主对合同的格式并不具有专业的认识，从而会在不知情的情况下损失利益[2]。

2、完善对房屋销售买卖合同的监管力度

开发商和业主之间在订立《商品房买卖合同》时，是由该地区房地产管理局审核管理的，因此房地产管理局在审核买卖合的同时更应注重其合同的合法性，对开发商恶意保留车位所有权的合同及时予以告知买受人，并通知开发商限期改正。完善了对买卖合同的合法性的监督力度，就会在一定程度上减少开发商利用优势制定有助于自己的格式条款的行为，更有利于维护业主们的合法权益，也无疑很好地遵循了保护弱者权益的原则。

（二）必须完善《物权法》中的相关内容

1、从立法上完善《物权法》关于小区停车位的相关内容

在本文，所提到的《物权法》第七十四条的相关规定，也指出了该规定在现实运用中所存在的问题，下面就对其立法中存在问题提出相应的建议。第一，针对《物权法》第七十四条第一款规定的满足业主需要的规定不明，是操作性不强的条款，需要进行进一步的细化，争取能为之提供一个评判的标准。第二，在相关法律的立法上，修订和完善《物权法》中一些关于小区停车位所有权权属的相关条文，对首先满足业主需要的规定进行进一步明确和必要的补充解释。小区业主相比较开发商来说是弱势群体，在立法上如果能更大地限制开发商将小区停车位转手卖给第三人的条件，多多给予小区业主们“优先购买权”等相关实际权利[3]。第三，规范合理的小区停车位所有转让制度，明确开发商把小区停车位所有权出售给小区以外的人法律效力的相关问题。加强对小区停车位的销售和出租价格的监督、管理和限制，以防止开发商与第三人恶意串通来侵害业主的利益[4]。在立法上，赋予小区业主委员会明确的法人地位，保证其在开发商违反法律规定权利义务侵害业主合法权益时有能够追究和监管的权利。同时还应当规定开发商将小区停车位出售给第三人时务必采取公告的方式来告知小区业主们行使优先权，如果没有通知行为就应当认定为该出售行为不合法。

对于《物权法》第七十四条第二款的规定，在约定不明或没有约定时，应进一步明确小区停车位所有权的归属问题。由于开发商在经济上具有优势地位，法律应站在保护弱势地位的买受人一方，以保障买受人的合法权益，因此在合同中如果没有对车位的归属作出规定，就可以推定为车位所有权是小区业主，开发商已经放弃主张车位的权利。从合同解释及实践中看，房屋销售合同时开发商单方起草的，车位是归属是开发商通过格式条款确定的，若合同中没有约定归属而发生争议，应作出不利于合同提供者即开发商的推定。显而易见，小区停车位的最终归属应当由当事人来进行约定，在约定不明却或者没有约定，则需要依据《合同法》中的61条，如果仍然无法确定归属的情况下，就应该推定为业主共有[5]。在最后进一步对《物权法》中的溯及力做出明确的规定，确定涉及2007年之前车位纠纷案件所应适用的法律和实际解决方案，为法院处理司法实践提供保障，从而更好地解决纠纷。

2、完善小区停车位执法难的问题

关于小区停车位，不光是从立法上进行完善，对执法过程中存在的问题也应进一步加以完善规定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。但是在实践中，开发商并不是按照法律的规定去明确车位的归属。由于开发商相对业主处于优势地位，一部分开发商在与业主签订房屋销售合同时选择制定格式合同，明确小区车位归自己所有；另外由于现在车位的紧缺，开发商也会抬高出售车位的价格，让业主被迫放弃自己的权利。开发商通过运用一些合法的方式，将自己的利益最大化，使车位越来越市场化。但是，在现实纠纷中，相应的执法部门没有出面替小区业主监督和检查开发商的行为。由于车位权属依附于房屋所有权的权属，因此，我认为，对开发商违反法律损害业主权益的行为由房地产管理局下设的相应执法部门去监督。若执法部门能履行自己的义务，监管到位，则开发商逃避法律漏洞助于自己获利的行为会有所下降，关于停车位的纠纷也会相应减少。（作者单位：新疆师范大学法学院）

参考文献：

[1]陈晓.住宅小区停车位权属归属的立法缺陷与完善[J]法制与社会（法律经纬）2014（1）

[2]周建国.上海《物权法》第一案胜诉[N]浙江日报，2007年

[3]江平，李显冬，中国物权法要义与案例解释[M]北京：法律出版社，200：161

[4]王利民，民法总则研究[M]北京，中共人民大学出版社，2003：15

住宅小区停车位论文 篇4

合理的做法是住宅小区内道路可作为临时泊车使用,但需要到物管报备应急联系电话号码(可以找到的),并在道路显眼位置设置友情提醒告示牌“临时泊车时间不得超过30分钟,并需要泊车车主向物管服务中心报备应急联系电话号码,否则由此而引起的相关责任由泊车车主自行承担”。但现实中,即便是2004年后建成的住宅小区,挤占小区道路作为停车场的现象比比皆是,即便是那些车位数与户数比超过1比1的小区,随着居民机动车保有量的增加,小区内的道路移作停车位的早已司空见惯。

此外,需要让出通道的还不只是小区道路,对于户外消防接合器或消火栓箱位置前方、消防车辆主出入口,也需要在地面用夜光黄色油漆划出禁止车辆滞留的警戒线!同理,作为中低压燃气管线及其调压站、变配电设施等前后空间位置,除了采用警示黄色油漆涂装之外,还需要用防撞栏杆、出入检视通道地面用夜光黄色油漆划出警戒线。这是规范操作流程!

除此之外,负责任的物业还需要落实风险识别与管控措施,目的就是安全,就是物业不能承担太多负担不来的责任。对住宅小区来说,首先要做的就是风险识别,而后根据风险评估等级做出风险管理与控制措施,上述这些就是我们针对消防通道等做出的。并采用不同数字和颜色的标贴、风险地图标绘、宣传展板、风险告知书等形式广而告之!每一次与业委会的例会上、每年一次的物管服务汇报会上以及我们的顾客拜访过程中,风险管理必须明明白白地告诉业主的。有时需要像祥林嫂一样反复跟业主们念叨。还必须在物业的内控服务流程上规定出来。因为物业的驻场项目经理是安全的第一责任人。即便是那些“熟透了的”项目,也需要在会议记录上都写上这些内容!这是物业自我保护的措施!曾有媒体报道一则判例,业主家起火的原因不是因为物业的管理造成的,但是消防通道被堵延误救援是要承担责任的,如果物业多次提醒违停车主,对方置之不理的话,貌似物业公司不用承担责任,但只要物业未尽到提醒、劝阻的义务,那么物业照样要赔偿管理责任缺位责任。如果业主一意孤行的话,那另当别论。关键就在于,物业的“提醒、告知、规劝”等一系列动作,有没有记录。因此,物业的任何服务动作都必须能够承受“可作为呈堂证供”的文件记录的要求。否则,就是扯淡了。这就是所谓ISO的基本功能。记录与旁证,必要时,可会同业委会的叔叔阿姨、大妈大爷们一起参与,比如宣导、规劝、提醒等等。文件记录,一方面是作为公司管理的需要,另一方面的重要作用就是诉讼时的证据作用。现实之中,很多吃了大亏的大大小小物管企业及其项目部,之所以败诉、赔钱,往往就是企业内部的管理部门尤其是驻场项目管理团队认知缺失引起的。一方面是认知,另一方面我们认为是风险防控措施的设计。对于消防,我们认为应该发动小区全体人员参与,主要的是要多宣传,然后配合一些相关措施。

小区停车位管理方案 篇5

为适应本小区车辆(汽车）日益增多，车管难度和停车矛盾日趋加剧的新情况，切实维护交通秩序，确保小区安全、有序、整洁，营造更加宜人的居住环境，根据有关法规和小区实际，特制定如下管理办法：

一、车辆管理

1，本小区车辆管理试行“一车一卡一车位”方式，由车主自动电子读卡进出。电子读卡证为蓝色。

2，本小区业主/租户车主，需凭有效证件及时到门卫室领取电子进出ID卡（每张10元，车主如有遗失或损坏ID卡者，可到物业管理处补办，每张收取工本费10元，补办新卡后，原卡作废。

3，严谨货车、大客车进入小区，运送装修材料，搬运家具的货车经许可方能进入。外来车辆进入小区需凭有效证件领取《临时停车证》，停放在安保人员制定的临时停车位（执行任务的警、消、救、环、殡等特种车辆除外。

4，车辆驶入小区后须减速行驶，时速不得超过5公里，转弯处不得超过3公里，以确保行人和车辆安全。

5，车辆在小区内禁鸣喇叭，尽量不使用对响声过于敏感的电子报警器，以确保小区环境安静。

6，出租车原则上不得进入小区，如遇老、弱、病等特殊情况，需经安保人员同意并进行登记后才能进入。凡装有易燃、易爆、剧毒品或污染性物品的车辆严禁进入小区。

二、车位管理

1，小区路面临时车位仅提供业主/租户使用，有车主向物业管理处提出申请，签订车位场地临时租赁协议，在物业管理处指定的区域内停放车辆，租赁协议原则上一年一签，每年720元，同时领取车辆进出ID卡。

2，车位的选择和安排以就近为原则，并按业主或租户提出停车申请的先后时间商定。

3，车辆停放必须对号入位，业主或租户出停泊自己申请登记之车辆外，不得将车位移作它用，不得转让和合用。

4，车辆停放时，请注意关好车门车窗，勿在车内存放贵重物品，物业对车辆及车内物品无保管义务。

5，车辆需停放在停车位内，小区交通主干道两侧、车库门前人行横道上、消防通道、绿化园地及其他非停车位禁止停车。

6，对没有办理车位手续的业主或租户以及来小区走访亲友的车辆，进入小区超过四个小时的实行计时收费。

7，对于在小区内不按规定停车妨碍业主进出、占压草坪、停泊主干道、转弯口或侵占他人车位者，物业公司将采取相应措施，后果由车主自负。

8，路面临时车位由物业管理处勘察规定，车位划线、制作铁架和定位

9，对已申请路面停车位而在一周之内未交费的车主，视为自动放弃车位，物业另行安排，业主和租户如需退租，应退回电子进出ID卡及收费单据，有物业根据实际情况退费。

住宅小区停车位论文 篇6

随着社会的不断进步，人们的物质文化生活也在不断提升，越来越多的人们在选择出行工具的时候都会以车代步。也因此造成了停车场面积不能满足停车数量日益增大的要求。文中某住宅小区通过优化地下停车场的电气设计措施，切实保证了住宅小区地下停车场实现安全使用、便捷管理以及节能环保的要求，值得我们学习借鉴。

实例概况

某住宅小区修建现代化的地下停车场，工程项目的总建筑面积为18000㎡，局部分为两层，分别设置一个入口和一个出口，保证安全出行。将车道设计为5m宽，预计工程项目完成后可容纳400辆左右的汽车。工程四周共有4栋高层住宅楼，且每栋住宅楼都设有专用的地下车库通道。

地下停车场的配电系统

该小区的地下停车场是完全按照相关规范要求进行设计的，消防水泵、消防控制室等供电的设计为：将自动切换装置设置在最末一级配电箱处。该项工程的配电系统是由两台规格为XL-20-4-2的电力总配电箱组成的，通过从总配电箱中分路然后分别引至各个用电设备的电源切换箱中，以此实现地下停车场的配电系统。

地下停车场的照明系统

1. 车道照明设置

在地下停车场设置车道照明主要是为了提高视野的清晰度，提升车主行车安全度的目的。该停车场在设计车道照明设置时综合考虑了照明灯照明的均匀度、对路面的平均照度、诱导性、眩光设置和环境的因素，并将车道按照照明灯的设置分为主干道和次干道。跟车位照明耗时短不同，干道照明需要花费的时间相对较长，因此，该工程将节能日光灯布置在车道中心线顶部作为干道的光源，为节约能源降低运营成本，照明采用间断性限定时间的方式来加以控制。由于该住宅小区的居民普遍为上班族，因此地下停车场的照明时间设置为7：30-08：30、11：30-12：30、14：00-15：00、17：30-19：30 时，针对上下班时间会造成车流量较大的问题，因此，在该时间段内采用全灯具照明。将车道的照明方式设置为上述的形式，不仅节约了电力能源，控制了运营成本，而且大大延长了灯具的使用寿命。

2. 应急照明设置

所谓的应急照明主要是指当地下车库的正常照明系统因其他原因无法正常运作时，能够保障停车场内人员和车辆进行安全疏散的照明设置。由于应急照明的照度与车道和车位照明照度的要求不同，只需要在故障发生时提供能够看清人行通道和车行通道的照明足矣，。因此，在设计应急照明设置时，特意选用了双电源切换箱来切实保证应急照明灯具电源充足。在设置应急照明灯具时，可以利用一部分位于车道顶部的灯具，然后分别在干道两侧的柱子上增添一部分。在设计应急照明装置的时候应当考虑在人行通道和车行通道分别设置疏散应急照明装置，不能只以一条疏散通道上的应急照明来代替另一条通道上的疏散应急照明。只有在车行道和人行道上分别设置应急照明，才能在故障发生时切实发挥应急照明的功效，从而实现人车分流目的。

3. 车位照明设置

从目前地下停车场的照明系统来看，其照明设计普遍存在以下两点问题：1）照明度不足的问题。由于照明灯具不足以达到照明要求，因此造成停车区域视线昏暗模糊，不能看清车位的左右间距以及车位后部是否存在障碍物的问题，以至于多余汽车停车位往往被占用，给需要停车的其他住户造成不便。该项工程按照设计要求，采用一个车位两盏36W的日光灯设计的方式，以此来达到满足照明亮度的目的。由于传统的灯具布置方案不夠完善，造成停车位垂直照度不均匀的现象，该工程在此基础上优化了灯具的布置方案，通过在车位的后墙或者是后柱上安装后排灯来满足垂直照度的要求，大大改善了停车区域视线昏暗模糊的情况。2）车位灯控制设计不完善的问题。由于目前车位灯的控制在设计时考虑不够全面，比如说，车位灯的控制大多采用人工控制，而照明灯的开关通常都是按照空间进行分区的，因此，在开灯的时候会造成大片空间照明的现象，再加之由人工进行控制，往往只需要几分钟的单个车位照明会演变为整片区域内的长时间照明，不仅大大浪费了电力能源，提高了运营成本，而且也不利于管理人员进行控制。为了节约能源降低运营成本，该工程在设计中启用了遥控和手控开关结合使用的方案。将一个柱距内所设置的全部照明灯具作为一个单元，然后按照一个单元一个控制开关的方式对车位的照明系统加以控制。当车辆进入停车位后通过遥控器控制车位的照明灯，使之开启，车主下车离开时通过设置在柱子附近的开关实现手动关灯。该工程为防止出现因车主忘记关灯而造成不必要浪费的问题，特意采用了时间继电器延时关灯装置，在满足车主对照明系统要求的同时，实现了节能环保的目的。

地下车库管理系统的设计

该住宅小区在设计地下车库的管理系统时综合考虑了小区内居民的分类，针对中长期的居民，将启用无线电识别遥感不停车系统的方案。所谓的无线电识别技术主要是指通过接收特殊的无线电信号，然后利用无线电频率进行识别物体的一种先进技术。将无线电识别技术应用到停车场中，可以通过识别住户的车辆来达到自动管理的目的。该工程将无线电接受天线安装在距离闸门机一定距离的地方，只要用户将无线电识别盘放置于车内并且将车辆控制在距离闸门机一定的范围内，当特殊数据被接收识别后，便可以实现自动进出的目的了。采用无线电识别技术既能避免停车刷卡的繁复工序，又能缩短司机停车等待的时间，在上下班高峰期其优势发挥的更为明显。

当用户的车辆驶入停车场的入口处时，经过无线电接收天线的感应识别后，入口处闸门机的机臂会自动提升，打开入口允许车辆通行。与此同时，安装在该处的摄像头会抓拍此时车辆的照片、车主的感应卡号码和进入时间等详细信息都将被传诵到控制室的电脑里进行储存留档。当住户驶离停车场时，也需要经过感应识别后才能离开，此时关于车辆驶离的时间以及感应卡号码也会相应的被传送到控制室的电脑中。该系统只识别在有效期内的感应卡，如若住户使用的长期卡超出了有效的期限内，则会出现不允许车辆进出的问题。

由于小区内还存在部分临时车辆出入的情况，因此，针对这类临时进出的车辆停车场采用刷卡计费的方式来管理车辆的进出。当临时的车辆靠近停车场大门的入口处时，门口的自动发卡机会发放临时车辆进出管理卡，持卡者只需要将其靠近读卡机处，闸门机机臂便会自动升起，并且摄像头在抓拍车辆的同时会自动记录外来车辆进入的时间。当汽车离开闸门机可感应的范围后，闸门机的机臂便会自动落下。当汽车需要驶离停车场时，也需要将 临时发放的管理卡靠近读卡机口，在经过接收感应后，收费电脑会显示收费的金额，司机只有缴纳完应付金额并且交还临时管理卡后，才被允许放行。同样的，只有当汽车驶离闸门机能够感应的范围内，机臂才会缓缓下落。

地下停车场安防系统的设置

1. 设置视频监控系统

由于每个司机的开车水平不尽相同，因此，难免在开车或者是停放车辆的时候出现碰撞划擦等现象，若无法找到造成车辆碰撞划擦的人员，那么车主与物业之间必定有一场不可避免的争吵。为切实保护好车主的切身利益，也为避免不必要的纠纷和争执，应当在停车场内设置视频监控系统，确保车辆在经过碰撞划擦后有据可循。为避免上述问题，该停车场内采用选转式和红外线型固定式的摄像机对停车场进行24h全方位的监控，所有进出停车场的车辆信息在经过记录后都将保存到控制室的电脑中。

2.在停车场出口处设置疏散指示

为在火灾发生的时候避免交通事故和人员伤亡的情况发生，该地下停车场在出口处设置了两种疏散指示，一种是对于车库内人员的疏散指示，另一种则是对车库内存放的车辆的疏散指示。只有明确的将人员疏散指示与汽车疏散指示分开，才能避免在火灾发生的情况下，实现人车分流的目的，降低人员伤亡事故发生的可能性。

结束语

随着社会经济的不断发展，人们的生活水平也得到了极大的提高，以车代步的生活方式逐渐融入了人们的日常生活中。随着车辆日趋增多，停车的压力也将日趋增大。设计一个方便节能的停车场并建立一个高效管理的地下停车场管理系统也将变得越来越重要。

住宅小区停车位论文 篇7

2003年6月, 南京“星汉城市花园”小区内, 开发商将已建设的部分车位售出, 剩余的车位由小区物业公司以收取租金方式租了出去。为此, 业主委员会在多次要求开发商将车位归还给业主协商无果之后, 将开发商告上了法庭。庭审中, 业主委员会认为, 小区停车位是属于小区的配套设施, 应当属全体业主所有, 开发商没有所有权, 根本无权出售。而开发商认为, 自己并没有把停车位的建设成本纳入商品房的成本中, 自然的拥有了停车位的所有权, 因此出售并没有错。法院审理后, 判决“小区停车位应归全体业主所有, 开发商将小区停车位移交给业主委员会管理, 全体业主享有小区停车位的权益”。在本案中, 法院判决的依据为“成本是否计入”, 认为被告在销售合同中没有事先约定车位是独立开发, 无证据证明车位的建设成本计入销售房屋成本, 车位作为公共配套设施, 随房屋的销售转移给全体业主所有。

住宅小区停车位权属问题由来已久。随着我国经济的不断发展, 社会生活水平的不断提高, 私家车拥有量急剧增加, 然而, 买车容易, 停车难, 城市寸土寸金的现状, 使停车位的供求矛盾日益尖锐, 停车位权属纠纷案件时有发生。在实践中经常发生业主与开发商之间和业主相互之间关于小区停车位的诉讼, 主要集中在小区停车位属于开发商所有还是业主所有, 属于业主共有还是特定业主单独所有, 停车位权利流转、使用等问题上, 其实质上是小区停车位的所有权权属之争。

2 理论界关于住宅小区停车位的几种权属观点的评析

理论界关于住宅小区停车位的所有权归属的争论颇多, 归纳起来主要存在以下五种观点:①业主所有说:认为建筑物区分所有权是专有部分与共用部分持分权构成的权利。 (1) 区分所有权人对建筑物的专有部分享有单独使用权, 而且在取得专有部分的所有权的同时, 也自然取得共用部分的共有权, 并当然而然地取得区分所有权人地位。 (2) 因此业主基于对所购房屋享有专有权, 从而对共有部分享有持份权。②开发商所有说:认为小区业主购买的是国有土地的使用权, 他们仅能享有对土地的使用权, 很多开发商强调, 小区停车位与房屋一样, 都是由开发商建设, 产权自然也应当归其所有。③国家所有说:认为人防工程改造的停车位, 是一种特殊的商品, 属于人防国有资产。根据《物权法》规定:国防资产属于国家所有。因此, 人防车位作为人防资产组成部分, 产权应当归国家所有。④成本分摊说:认为住宅小区的开发商已经将小区停车位的成本分摊到建筑成本中了, 并已由全体业主共同分担了此项费用, 因此, 小区地下车库就应该是业主的共有物。⑤合同约定说:依据《物权法》第74条规定:“当事人通过约定出售、赠予或者租赁的形式确定停车位的权属。”这种约定从私法意思自治出发, 只要不损害公共利益, 由开发商和业主通过约定来确定其归属。

针对以上几种观点, 个人认为, 由于分析的角度和方法不同, 各学说均存在一定的合理性, 亦各有一定的局限性, 如:①“业主所有说”, 如果将车位权属规定为业主所有, 那么开发商势必会将停车位的建设成本分摊到购房价格中, 增加了业主购房负担, 而且开发商也就没有足够的积极性建造停车位了。②“开发商所有说”, 开发商依其土地使用权在规划内建造的停车位, 自然而然地归开发商所有, 然而根据房地一体化原则, (3) 房屋经销售后房屋所有权转移, 车位所有权亦随之变化, 不利于今后停车位的管理及保障业主的合法权益。③“成本分摊说”, 其判断的依据是以建造成本是否计入来确定停车位权属。在“星汉城市花园”小区车位权属诉讼一案中, 法院就是以“成本是否计入”作为判决的依据, 且因开发商无证据证明其成本是否计入, 而承担了败诉之果。但是在实践中, 此做法比较缺乏操作性, 因为车位成本核算涉及开发商商业秘密, 且成本价格的核算具有极强的专业性, 在开发商与业主不对等的地位下, 开发商难以做出对业主有利的成本价格证明, 业主也难以辨识其提供的成本价格的可靠性。因此, 通过对成本是否计入来确定车位权属没有太大的实际意义。④“合同约定说”, 通常开发商与业主通过制定合同平等的约定停车位的权属流转。值得指出的是, 《物权法》主要采纳的是合同约定说, 第74条第二款规定了, 建筑区划内停车位的权属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。可得出, 实际上是将停车位的所有权推定为开发商所有。然而从停车位的功能和设计目的来看, 小区停车位应是服务于整个小区的, 在房屋出售前, 停车位所有权归开发商所有, 但是在房屋出售后, 若约定转让停车位所有权时, 随着房屋所有权的转移而成为房屋买受人的共有财产, 那么开发商也就无权再独立处分该小区的停车位了。因此, “合同约定说”并不合理。

以上的各观点可以说均是根据实践经验总结出来的, 一定程度上对复杂难辨的停车位权属之争起到指导性作用, 然而在目前的司法实践中并未能达到令人满意的效果, 也未能寻求到一条合理有效的途径去解决日益突出的停车位权属纠纷。基于我国理论界对停车位权属产生的众多理论学说, 主要原因是法律对停车位权属的界定不明。

3 对住宅小区停车位权属立法完善的思考

住宅小区停车位权属作为建筑物区分所有权制度中的特殊部分, 因我国法律进程较为缓慢, 建筑物区分所有权写入《物权法》也是近几年的时间, 其本身就存在许多不完善之处, 而《物权法》中关于停车位权属相关规定也存在着诸多问题。《物权法》第73条规定了业主所有权的范围:“建筑区划内的道路, 属于业主共有, 但属于城镇公共道路的除外。”第74条规定了停车位的权属及使用:“建筑区划内, 规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内, 规定用于停放汽车的车位、车库的归属, 由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”2009年最高人民法院颁布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中第2条、第3条对小区车位权属进行了补充和说明。但是, 《物权法》及相关司法解释关于住宅小区停车位权属的规定过于笼统, 在明确性和操作性上都存在缺陷, 很多关键性问题没有解释清楚, 实践中很难据此确定停车位的归属。因此, 针对我国的具体情况, 完善《物权法》中规定不明及操作性不强的条款, 通过立法来明确相关的争议问题, 才能有效解决小区停车位权属纠纷, 维护全体小区业主的合法权益, 提高住宅小区业主的生活质量。对此本文提出以下建议:

首先, 针对住宅小区内停车位容量过小、停车难的现状, 建议相关部门加强对住宅小区停车位规模的重视, 通过制定更高的标准, 重新规定小区内配建公共停车位的比率, 保障小区从规划建设时就必须依相关规定建造科学合理的停车位数量, 毫无疑问, 小区停车位数量上的增加在一定程度上可以缓解业主逐步扩大的停车需求。

其次, 要确定小区停车位的所有权归属, 必须要弄清小区停车位的法律性质。以建筑物区分所有权理论为基础, 目前学界对于停车位的性质的界定, 一直存在争议, 有学者认为房屋与停车位一般属于主从建筑物关系, 也有学者认为停车位为附属建筑物, 两种观点都有一定的理论基础为支撑。也不难看出, 两种说法其实质是进行专有和共有之辩。然而停车位存在自身设置、区分、多样的复杂性问题, 需要对不同类型停车位的法律属性进行准确的分析, 并建立相应的法律规则。因此对于停车位的法律性质建议在《物权法》的“建筑物区分所有权”一章中作出明确规定, 为今后小区停车位的权属问题提供充分的理论基础。

再次, 针对《物权法》第74条中“首先满足业主的需要”规定不明、操作性不强的条款, 需要进一步细化, 为“首先满足业主的需要”的行为提供评定基准, 而不是抽象、宽泛的规定让当事人在实际操作中无所适从。虽然最高人民法院出台相关司法解释对此也做了补充和说明, 明确了“建设单位按照配置比例将车位、车库, 以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的, 应当认定其行为符合有关应当首先满足业主的需要的规定。”由于规划确定的“配置比例”的地下车位具有法定性和确定性。即只要业主已经按照配置比例购置或者租赁到停车位, 就应当认为其需要已经得到了“首先满足”。然而这种说明过于原则, 也过于简单, 无法解决停车位所有权权属的复杂问题。因此, 在立法上, 建议修订和完善《物权法》中关于小区停车位所有权权属的条文, 对 “首先满足业主的需要”的规定进行明确和补充解释, 如赋予业主对小区停车位的 “优先购买权”和“优先承租权”;提出限制开发商将小区停车位转让给业主以外第三人的条件。除此之外, 规范小区停车位所有权转让制度, 如赋予小区业主委员会明确的法人地位, 保证其在开发商违反法律规定权利义务侵害业主合法权益时的追究和监管的权利;加强对小区停车位的销售及出租价格的管理和限制, 防止开发商与第三人恶意串通侵害业主利益。只有通过立法的不断完善, 才能为不断发生的纠纷提供法律指引。

最后, 《物权法》第74条规定停车位的权属可以通过约定的方式取得, 但是在约定不明或没有约定的情况时, 却未作规定。建议当小区停车位权属在没有约定或者约定不明的时候, 应该采用“约定加规定”的方式解决, 即在先约定不明确的情况下, 法律应该明确此时小区的停车位归小区业主所有。因为开发商在地位、信息、经验上具有一定的优势, 且通过《物权法》第74条的分析, 推定开发商的所有权人的地位, 当开发商不约定停车位权属或者约定不明的情况下, 理应可以认为其已放弃主张停车位的权利, 而法律也应站在处于弱势地位的房屋买受人一方, 以保障买受人自身的合法权益。而且, 从合同解释规则的角度出发, 如果当合同中没有明确规定或规定不明时, 应当做出不利于合同提供者的推定。

住宅小区停车位问题是一个具有理论争议的问题, 也是具有较强现实意义的问题。随着改革的深入, 小区停车位权属问题关系到的利益群体愈加庞大, 应当引起相关部门的重视。要解决此类问题, 最重要的还是在立法上的加强, 通过健全停车位权属制度来化解住宅小区停车位权属之争, 促进社会和谐发展。

参考文献

[1]高富平, 黄武双.房地产法学[M].北京:高等教育出版社, 2003.

[2]陈华彬.现代建筑物区分所有权制度研究[M].北京:法律出版社, 2007.

住宅小区停车位论文 篇8

随着私家车量的数量不断上升, 在城市里的居民住宅小区里, 停车问题也日益严峻起来。由于很多新建的小区内住户与车位的配比为1:1, 而根据《城市居住区规划设计规范》规定, 新建住宅区绿地率不应低于30%, 但该规范和其它有关停车场的技术标准中仅对公共服务设施配套停车场作出了规定, 对居住区或居住小区居民停车场 (库) 均未作出规定。②

因而随着近几年中国房地产业的迅速发展, 开发商为了提高土地的利用率同时满足绿地率的要求, 一些城市的小区逐渐向低密度、高容积率的现代化小区发展。同时各个城市的规划部门都将小区的停车比例作为一个严格的规划指标加以监控。由于城市地价不断上升, 地面停车已不能满足要求, 有的小区开始向地下空间发展。但由于地下车库的土建成本较高, 那么如何在满足规划停车要求的情况下, 采用合理的车库结构形式, 成为降低小区成本的一个关键因素。本文力求对城市居住小区的停车方式的选择和车位成本方面作出有益的讨论。

一、国内住宅小区常见的停车方式

现在国内的停车方式有好多种, 包括地面上停车、地下车库停车、机械式停车、智能式立体停车等, 但住宅小区的停车方式按其技术构成大致可分为普通停车和机械停车库停车两类。

(一) 普通停车

普通停车按与地面的位置不同可以分室外地面停车和地下车库停车。室外地面停车又分为路边停车、绿化停车等。③

1.路边停车。

即住户就近在小区路边停车, 具有停车距离短, 方便简捷, 工程造价低的优点。但占用土地过多, 人流、车流交叉, 在安全、噪声、尾气等方面也影响小区居民的生活。

2. 绿化停车。

在小区用地宽余的情况下, 可在地面停车场内种植较大树冠的乔木和灌木, 乔木的间距相当于柱距, 树冠遮荫, 树下停车, 车位之间可以用白色车位线或者灌木隔开, 这样既可以美化环境, 不影响小区的绿化率。

3.地下车库停车。

在小区内的公共建筑、绿地下面的空间都可以作为地下停车场, 其具有以下优点:第一, 停车限制较小, 可以在地面空间相对较小的情况下提供大量的停车位;第二, 停车位置受到的限制较小, 停车服务半径相对合理;第三, 节约用地, 地下停车库的出入口、通风口等数量较小, 一般不超过其总面积的l5%;第四, 可将车流、人流彻底分离, 为小区内居民提供安全的行走环境, 减低汽车噪音对居民生活的影响;第五, 使汽车免受日晒雨淋的同时降低车辆丢失的可能。

普通停车方式中, 相对于地面停车来说, 地下车库停车在节约用地方面还有更大的经济价值。尤其在城市地价不断飙升的今天, 节约用地, 提高土地利用率是开发商所思考的主要问题之一, 一定程度上, 地下停车库可以在经济合理的条件下满足小区的停车需求。因此, 在我国的城市住宅小区内发展地下停车为主是合理的, 尤其是在北方寒冷地区更受欢迎。这也是解决停车问题的较好选择。但地下车库也有其局限性——造价高, 目前出售的比例并不理想。

(二) 机械停车库停车

机械停车库停车按车库与地面的关系可分为地面立体式停车库停车和地下机械停车库两种。

1. 地面立体式停车库。④

该车库属平面横移式立体停车设备, 由钢结构部分、托盘 (即载车板) 部分、传动系统、控制系统构成。

车库为三层7车位, 其中上层有三个车位, 中下层各有两个车位。在存取车的过程中, 上层车位只做升降运动, 中间层做升降和平移运动, 下层只做平移运动。在存取车的过程中, 中下层始终有一个空车位, 以保证能从上层取车或存车。

目前有些小区内采取这种方式来解决日益突出的停车问题, 其具有能有效利用小区内消极空间作为小型分散的立体停车场, 不破坏整体环境的优点。但这种方式通常使停车位置与住户距离偏远, 存取车不方便, 设计时要注意合理的服务半径。太原市漪汾苑住宅小区采用了地面上多层车库的停车方式, 住户多反映使用不便, 于是又发生了路边停车的现象。③

2.地下机械停车库。

该方式的停车库即是在发展地下空间的基础上, 由金属框架、电动传动系统、自动控制系统、机电仪一体化所组成的多层车库, 是汽车搬运或存放到存车位置而使用动力设备作为存放车辆主要手段的整体设施。⑤综合了地下停车库和地面立体式停车库的优点, 既节约了土地资源, 增大地面建筑容积率和绿化率的同时, 又能提供较大量的车位停车, 是城市居住区将来的发展趋势。但其缺点同地下普通停车库一样, 建设成本高, 周期长, 目前的销售比例也很不理想。

但与普通地下停车库相比, 地下机械停车库前期土建投入相对较少, 能在不增加土建成本的基础上, 提供更多的车位, 效益更为显著。⑥

二、确定城市住宅小区停车规模需考虑的因素

不同小区、居民不同形式的交通工具都影响着小区内的停车场 (库) 规模和实际的停车率。一般来说, 在规划时应考虑以下因素:

1.地区经济。地区经济发展程度是影响停车规模的主要因素。一般而言, 经济越发达, 居民的汽车拥有率越高, 配建停车标准也应相应提高。

2.居民经济能力。根据国外机动车发展所走过的道路及已有的数据和经验, 可以发现居民的收入 (即经济能力) 是影响机动车需求量的重要变量。

3.小区区位及周边服务配套设施。相对于生活在市中心的居民拥有便捷的公共交通和完善的生活服务配套设施, 生活在郊区的居民因周边的生活服务配套相对较差, 出行不便, 居民对小汽车的需求会更为迫切。而目前在我国一些大中城市发展过程中, 一些高档的居住区通常建在城乡结合部, 因上述原因及购买这类住宅的居民往往收入较高, 因此小区的私车拥有率和停车率相对较高。

4. 应考虑小区的不同档次和不同的住宅面积的需求。居住区的档次越高停车率的比例也越高, 有的别墅区内已超过1:1的停车比例, 有的甚至到达1:3的比例。⑦不同的住宅面积其停车率也不相同, 通常同一居住区内往往集中了多种套型的住宅单元, 对于以大户型为主的住宅组团, 其停车率普遍高于以小户型为主的住宅组团。在我国有些城市 (如宁波) 居住区的停车指标也提出根据住宅单元套型面积标准来制定。例如, 宁波市规定150平方米以上的套型高层和200平方米以上套型多层每户配建车位为1.2～2个, 75平方米到100平方米的多层配建0.5～0.8个车位。

5.考虑将来的一段时间和来访客人的停车。居住区配建停车标准的制定要满足将来一段时间的停车需求, 同时要考虑来访客人的车辆, 因此规划时要有前瞻性。

三、城市居住小区停车方式的选择

我国的现实情况是土地资源十分有限, 大多数居住区采取高密度开发建设的模式。我国《城市居住区规划设计规范》中规定, 新区建设绿地率不应低于30%, 该《规范》对地面停车率 (居民汽车的地面停车位数量与居住户数的比率) 作了具体的规定, 要求地面停车率不宜超过10%。而该《规范》 (2002年版) 规定居住区居民停车率 (指居住区内居民汽车的停车数量与居住户数的比率, 不应小于10%, ⑦本规范是从全国角度出发, 具有指导性, 即只控制停车率的下限, 而对于上限不作具体规定, 可根据实际需要增加, 具体指标由地方城市规划行政主管部门制定。

随着经济的不断发展, 我国小汽车数量逐渐增多, 停车无疑会占用居住区宝贵的用地, 尤其是大量的地面停车与绿地和居民活动场地争地, 从而对居住区环境形成相当的压力。因此, 本文建议严格执行国家关于地面停车率的控制指标, 当停车量较大时, 停车空间应往地下发展, 即修建地下停车库。

在划分停车位时, 要注意不同车型的比例。从长远来看, 随着我国各城市私人汽车拥有量的不断增多, 居住小区应以加强小汽车的停车位建设为主, 对现在必须的自行车和摩托车位要灵活设计, 方便以后更改为小汽车停车位。

四、某小区的普通停车与机械停车成本分析比较

现就苏州工业园区某高层高容积率低密度小区一个车库为例, 就居民住宅区采用地下普通停车库和地下机械停车库的车位成本进行分析比较。

苏州市属亚热带季风气候, 雨量较大, 轻度潮湿。苏州市历史最高洪水位为2.49米 (1954年) , 最低河水位为0.01米, 常年平均水位为0.88米。苏州市历史最高潜水位为2.63米, 近3～5年最高潜水位为2.50米, 潜水位年变幅约为1～2米。苏州市历史最高微承压水水位为1.74米, 近3～5年最高微承压水水位为1.60米, 年变幅0.80米左右。

本小区位于苏州工业园区, 占地面积58689平方米, 容积率2.0。扣除商业及幼儿园配套面积, 小区的住宅面积为109936.69平方米。共有1062户, 考虑到1:1的停车比例, 地下停车位考虑停车位900个, 地面停车100个。屋面地坪标高3.7m。

小区共设有三个地下车库, 现以其中的车库B为例进行讨论。

(一) 按地下普通停车库设计

1. 普通停车方式方案。

车库共有四个防火分区, 第一防火分区2035平方米, 第二防火分区1882平方米, 第三防火分区2247平方米, 第四防火分区1386平方米。车库总面积7550平方米。其中扣除水泵房、配电房等面积后车库的面积为6650平方米。 车库顶覆土厚度1.5m, 车库层高3m, 主梁高800mm, 底板厚度400mm。车库埋深-4.9m。根据结构验算, 不需采用其他措施可以通过抗浮验算。 车库共设计停车位228个, 每个车位的建筑面积约为30平方米。车库的土建预算造价约为1600元/平方米。

2. 在此情况下采用机械停车方案。

车库净高3.6m, 层高5.4m, 车库顶覆土1.5m, 车库内考虑抗浮, 有700mm厚的覆土用于抗浮。车库梁高800mm, 底板厚度400mm。采用杭州西子石川的机械停车设备车库共设计机械停车位289个, 自行车位49个。共有车位338个, 每个车位所占的建筑面积为19.78平方米。车库的造价约为2000元/平方米。

3. 两种停车方式的对比如下。

(二) 调整柱距后, 两种停车方式的成本比较分析

1.结构方式来看。

从停车数量来看, 机械停车的数量为普通停车的数量大约1.5倍, 其中最主要的是考虑到设备空间, 以及局部平面斜放车量无法用作机械停车。另外此车库的设计前期柱距考虑的是普通车库, 后改为机械停车。车库的柱距无法满足整个车库横移车移的设置, 一个柱网里六个车位只能停五个车位, 造成局部车位损失。若对车库进行调整, 则车位没有损失。

2.从成本角度分析。

调整柱网后车库各项指标对比如表2所示, 从两种停车方式的成本来看, 车均的成本差别不是太大, 调整柱距后, 如果采取相应措施不考虑结构抗浮设置, 两种停车方式的每个车位的造价应该相差无几。但是机械停车前期土建成本要少。③对于开发商来说车库这部分的投入要少30%, 特别是前期车库使用率不高的情况下, 机械车库采用普通停车方式完全可以满足停车要求。

五、 结束语

地下机械停车对于车库的柱距的要求比普通停车的要求要高, 由于各种停车机械要求各不相同。一般来说, 在设计之前, 应该先与停车机械厂商联系, 让其参与整个车库的设计, ⑧同时要和设备专业的设计人员沟通好设计各个管网是否与停车机械的设置有矛盾。采用二层横移的方案, 柱距应保证车位整体横移的最小净尺寸。在进行机械停车设计的时候, 还应注意小区一些豪华型车的停车设置。

另外, 机械停车数为普通停车数的1.76倍左右。车库面积可以节省43%, 这可以大大提高小区的整体品质, 对于小区的施工及整体规划带来很大的便利。在现有规划要求1:1的停车比例及90平方米小户型数量比例要求在70%的规定下, 车库面积的大小无疑对于小区的设计是一个巨大的考验。

从长远来看, 在城市用地日益减少的情况下, 机械停车将以它独特的优点, 成为小区地下停车的一个方向, ⑨⑩相信以后会有更多的开发商采用此种停车方式。

摘要：针对目前城市住宅小区停车问题日益突出的情况, 从现有住宅小区的常见停车方式及其各自的优缺点着手, 文章讨论了在城市地价逐渐上升的今天, 住宅小区在规划停车方式及规模时应考虑的相关因素, 提出采用地下机械停车库停车是将来小区的发展趋势, 并以苏州某住宅小区为例, 对地下普通停车与机械停车方式的车位成本进行了分析。

关键词：停车方式,普通停车,机械停车,车位成本

注释

1刘汉鑫, 彭援军.大城市停车难问题亟待解决[J].汽车与社会, 1998 (9) :P34～36

2段清超, 宋新生, 段清霞.城市居住小区停车设施规划初探[J].河南城建高等专科学校学报, 2002 (2) :P5～7

3莫曼春, 邓明. 住宅小区内停车方式的思考[J].山西建筑, 2000 (5) :P2～8

4李振良, 程志毅, 庞磊.经济型立体车库[J].湖北工业大学学报, 2004 (3) :P126～127

5邓志勇.试论深圳机械停车库的市场拓展, http://www.chinaparking.org/CASE/autoparking/market/603-P45.htm

6刘敏肃.我国机械停车库的发展现状与建议[J].城市开发, 1998 (2) :P23～24

7杨玲.城市居住区停车问题及其对策研究[D].重庆大学, 2004

8童占荣, 马志奇.机械停车库设计应注意的几个问题[J].建筑机械, 2006 (9) :P55～58

9马海燕.解决上海“停车难"问题的建议[J].上海综合经济, 2004 (7)

住宅小区停车位论文 篇9

自《物权法》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《区分所有权解释》）颁布以来，已有不少理论界和实务界学者对小区停车位争议相关问题进行探讨，但普遍存在视角单一的缺憾，也鲜有对各地新近出台的规范性文件的分析和评述[1]。笔者认为，小区停车位相关争议既是建筑物区分所有权下的物权法问题，又是关系到稀缺资源配置、信息披露和交易公平的社会经济问题，故解决该争议的视角应多样化。因此，笔者主张除传统民法物权领域的视角之外，还应当引入法律经济学的视角。综上，本文将结合传统物权法理论和法律经济学视角，兼顾解释论层面，对不同类型的小区停车位的权利归属如何界定做一框架性分析。

目前，我国市场中停车位争议的主要原因之一就在于对于不同类型停车位的所有权归属界定不够明确。《物权法》第74条列举了两种类型的停车位，一是建筑区划内车位：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库；二是业主共有车位：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位。其中，前者若无特别约定，原始权利属于开发商；后者则以法定形式确定为“业主共有”。在实践中，小区停车位的分类则显得更为复杂，存在独立车库、地下车库、地面露天车位、架空层车位、人防工程车位、机械车位等多种类型[2]。由于法律条文和现实情况存在一定程度的不协调，开发商、业主、地方产权登记机关等对于《物权法》第74条理解存在差异，因此并没有形成科斯所说的“产权的清晰界定”[3]。这也就直接造成了业主与开发商争夺小区停车位的冲突，即阿尔钦所描述的“争夺稀缺资源的冲突”[4]。而对于产权登记机关来说，由于《物权法》的规定并不明晰，小区各类停车位是否可以登记长期以来也是一个非常棘手的问题，导致一些地方产权登记机关采取不作为的态度。无法进行物权登记也间接造成业主在“购买”停车位后存在持有和转让的风险。因此，解决小区停车位的争议的当务之急是首先明确各类型停车位在物权法上的法律地位和权利归属。

二、停车位的“二元分类标准”

前文已述，《物权法》第74条列举了“建筑区划内车位”和“业主共有车位两种类型”停车位的产权归属问题。近年来，一些地方为解决现实中的纠纷，颁布或起草了地方性法规或地方政府规章，对小区停车位进行了比《物权法》第74条更细化的类型划分，并对一些特殊类型车位以地方立法的形式做出权属安排。例如，深圳市2014年末向社会公布的《深圳市房地产开发项目停车位建设及处分管理办法（征求意见稿）》（以下简称《深圳办法（草案）》）规定，建筑区划内车位分为“配建停车位”和“增设停车位”。其中，立法者将“配建停车位”规定为全体业主共有；“增设停车位”则可约定为房地产开发企业所有。又如，《上海市住宅物业管理规定》将共用地面架空层直接规定为业主共有，从而可推知在架空层设立的车位也应属业主共有。而在学界，出于对业主权益的保护，学者们对于共有车位的范围提出了以计算容积率、公摊面积、成本分摊等多样化的界定标准，而不是简单局限于停车位的类型划分。

笔者认为，各地出台细则解决纠纷的意图值得肯定，学界提出的标准也充分考虑了对业主在购房过程中处于相对弱势地位，但从法条的本身来看，《物权法》第74条已经为小区停车位做出了分类，即上文提及的“建筑区划内车位”（第74条第2款）和“业主共有车位”（第74条第3款）。在《区分所有权解释》中，这样的分类得到了再一次的确认。从解释论来看，《物权法》第74条第2款首先将小区停车位进行了“建筑区划内”和“建筑区划外”的区分。所谓“建筑区划内”的车位是指依照行政机关颁发的建设工程规划许可证及其所附总平面图（附图）而划定的车位。

由此可见，《物权法》第74条其实是对小区停车位进行了“建筑区划内”和“建筑区划外”的二元分类。申言之，从解释论的角度出发，笔者主张应当将是否属于建筑区划作为判断停车位权属的标准和依据。回过头来，我们再来检视前文所述的各类地方细则，不难发现，“建筑区划”这一《物权法》层面的标准并未得到严格贯彻，而偏离这一标准则会直接导致小区内某些停车位的权属分配发生改变。如《深圳办法（草案）》中将一部分建筑区划内的车位直接规定为全体业主共有，这直接与《物权法》产生冲突。依照《区分所有权解释》第18条的规定，“在处理涉及物权归属争议的建筑物区分所有权案件中，法院应当以法律、行政法规为依据。”换言之，地方性法规、地方政府规章和其他规范性文件被排除在确定区分所有权效力的法律依据之外。由此笔者认为，基于“物权法定”的物权法基本原则、“上位法优于下位法”的基本法理以及司法解释的明确态度，各地出台的关于小区停车位权属安排的细则，至少应尊重《物权法》“建筑区划内外”的二元分类结构，否则有突破物权法定、超越上位法之嫌。

三、基于“二元分类标准”的停车位类型化权属安排

实践中停车位及车库主要表现为四种形式：第一种形式为地面停车位，第二种形式为地下车库，第三种形式为架空层停车位，第四种形式为地面的独立车库[5]。若严格按照《物权法》第74条的二元分类标准和权属安排，是否真的无法解决实践中各类型小区停车位的纠纷？笔者认为，答案是否定的。以下笔者将在“建筑区划”二元分类结构的基础上，对实务中较易引起纠纷的停车位四种类型进行分类讨论。

（一）地面露天车位

有学者曾提出，在地面露天划定的车位并不具有构造上的独立性，因此不能成立专有部分。也有学者提出，车位四至“有梁柱与铁管等为区隔”就可以成立构造上的独立性。由于我国各地小区建设和经济情况不同，地面露天车位的具体划定方式也可能千差万别。高档小区可能采用升降地锁、挡车器、保险护栏等设备划分地面露天车位，而中低端小区可能仅在地面刷以油漆边框区隔之。笔者认为，这里应结合我国实际情况，若地面露天车位属于建筑区划内，且现场有最低限度可资区别的划分，则应认定这类车位可以成立专有部分，属于《物权法》第74条第2款所述之车位，在没有特约的情况下原始权利归于开发商；反之，若在建筑区划内没有标示，则属于业主共有。

（二）架空层车位

一些地方细则直接将架空层车位归为业主共有，其主要依据是《区分所有权解释》第3条中关于建筑物基础和沉重结构属于共有部分的规定。有建筑法实务界人士指出，所谓的基础一般指是“位于建筑物最下部的承重构件”，它承受建筑物的全部荷载，并将其传递到地基上。笔者认为，上述规定可以看做是建筑物的基础和承重结构权属的一般性规定。但值得注意的是，当法律对于建筑物的某一基础结构做出特别规定，而使其发挥特殊效用时，基于特别规定优于一般规定的法理，应优先适用该特别规定。在架空层被标示为建筑区划内车位时，《物权法》第74条第2款就属于应被优先适用的特别规定。何况，《区分所有权解释》第2条也明确指出建筑区划内符合条件的车位应认定为专有部分。因此，笔者主张，判断小区架空层的权属问题，首先应当看各架空层部分在最初规划时是否将其规划为有特定的用途；其次，还要看该部分是否符合《区分所有权解释》第2条第1款所规定的认定为专有部分的三个条件。

（三）人防工程车位

人防工程车位由于其国防功能，各地开发商及产权登记机关的态度大多较为谨慎。《人民防空法》并没有对社会投资的人防设施的所有权做出特别规定，但该法第五条确定了民用防空设施“谁投资，谁受益”的一般原则。从《物权法》第74条及《区分所有权解释》来看，“规划用于停放汽车的停车位”之规定并未区分停车位的具体形态，也没有将具有人防功能的车位作除外规定。因此，笔者认为，人防车位若在建筑区划中进行了标示，也理当被视为建筑区划内车位，在没有特约的情况下，原始权利归属于开发商；反之，则属于全体业主共有。这也符合《人民防空法》中确立的“谁投资，谁受益”之一般原则。从目前实务情形来看，广州市、重庆市都在实践中开放了人防工程车位的转让，也可以办理登记。笔者认为，人防工程车位与一般车位不同之处，仅在于它多了一个战时防空的功能，国家处于战备或战争状态下随时可以被国家征用转作防空设施。但笔者认为值得注意的是，由于人防工程车位存在因政策原因或紧急情况下被国家征用的可能，因此购买人防工程车位可能存在理论上的政策性风险。所以，笔者认为应从立法论的角度要求小区开发商在出售、出租前对可能产生的征用风险向业主尽到充分的告知和信息披露的义务。

（四）机械车位

机械车位可以说是一个应对我国目前大型城市小区停车难的良方。其不仅可以弥补一些老旧小区规划车位不足的短板，也可以起到土地有效利用的作用。但由于机械车位并没有明确的法律“身份”，导致开发商、物业没有动力引进，而业主担心购买后无法登记，权利无法得到保障。从法律经济学的角度看，由于缺乏制度性的权利配置，间接导致了机械车位这一优质资源的交换效率减损，交换价值被低估。但是，按照目前我国民法中对于动产和不动产的分类，所谓不动产是指“依照自然性质或法律规定不可移动的物，包括土地及其定着物”。而机械车库可以较为方便地移动，因此其较难被认定为不动产，应将其归入动产中的大型机械设备，无法进行不动产确权登记。开发商可以自己持有机械车位，向业主出租；也可以通过共有物形式向不同业主出售份额。但鉴于机械车位与小区住宅在功能上的紧密联系，笔者主张可以通过房地产登记机关“在业主的房屋所有权证附注栏中进行备注说明”等变通形式，使购买机械车位的业主获得类似于不动产登记的公示。这不仅有利于消减业主购买机械车位时对于权利是否得到保障的担忧，也有利于日后机械车位在市场中的再次流转，提高资源的交换效率。

结语

以“建筑区划内”和“建筑区划外”作为小区停车位权属安排的标准有充分的《物权法》依据。笔者认为，要充分落实“建筑区划内外”的“二元分类标准”，同时保障购房者的合法权益，还需要一个信息充分公开的制度环境。“建筑区划内外”的认定是基于行政机关颁发的建设工程规划许可证及开发商向行政机关提供并获批的规划附图。当小区停车位的权属安排是基于建筑区划时，建筑区划信息就将成为业主购房决策中的重要参考信息。如果业主在购房前可以充分了解到小区规划附图中所标示的规划内车位和规划外车位情况，其可基于自身情况之判断，权衡车位在其购房决策中的权重，以此做出买或不买的决定。在此情况下，无论开发商建设多少规划外或规划内停车位（前提是满足法律法规确定的最低配置标准），无论业主选择买或不买，都将是一个市场化的行为，是基于各市场参与方对于自身利益的衡量。反之，若业主购房前无法知晓小区停车位的建筑区划情况和未来销售安排，即开发商和购房者处于一种经济学意义上的“信息不对称”，则会导致购房者无法准确地做出购买决策。从现有规范来看，尚未有法律、行政法规或部委规章层面的规定要求开发商在商品房预售或销售时公开小区建筑区划附图。

参考文献

[1]陈华彬.建筑物区分所有权研究[M].北京:法律出版社,2007:202.

[2]许尚豪,王仰光.小区停车位权属分析[J].法学论坛,2007,(1):26-27.

[3]吴灏.产权制度与环境:“科斯定理”的延伸[J].生态经济,2016,(5):25.

[4]杨龙波.从阿曼·阿尔钦《产权经济学》看私有产权与公有产权的问题[J].理论经纬,2011,(4):301.

住宅小区内立体停车库的发展意义 篇10

随着太原市经济的不断发展,人民生活水平的不断提高,选择驾车出行的行为进入了普通家庭,车辆迅速增加。在人们出行方便的同时,却带来了严重的停车问题,同时近两年来房地产市场的飞速发展也间接加剧了停车的问题。很多建筑物设计时配套的停车位较少,或者公共停车位无法满足日益增加的车辆要求,这些都导致了大量的车辆无停放的场地,并直接出现大量车辆违章停车的现象,这个问题不断处在愈演愈烈之中。最明显出现的结果就是交通经常处于拥挤状态,如若不采取有效的措施,最终若干年之后将可能出现交通的瘫痪。针对这个严重的问题,立体停车行业市场存在着巨大的潜力,立体停车库的广泛使用迫在眉睫。

2 立体停车库的发展及普及

2.1 立体停车库的由来及国内外的发展趋势

由于立体停车库在世界各国出现的时间不同,因此立体停车库在各地的发展也是极不均衡的。立体停车库最先出现在德国,德国在这方面的技术也处于世界领先地位。立体停车库应用最广的国家是在国土面积小的日本。1959年日本引进了机械式立体停车库技术,开始了立体停车库的发展。到1983年,多种形式大量的机械式停车库已经在日本建立起来,并且从20世纪70年代末期开始,日本的立体停车库的容量日益增加。日本更加重视发展竖式自动立体停车库。在我国,也大范围发展和建造了立体停车库。进入20世纪以来,多次举办了与停车设备相关的展览会。由我国发展研制的全自动立体停车库的先进技术和容车能力,已经得到世界各国的广泛认同。国外的各种停车设备也广泛进入我国的停车市场。

国内外立体停车库未来的主要发展趋势是高速化、大型化,并且实现与建筑物的一体化。为了克服目前立体停车库存在的缺点,主要研制一种新型的多自由度全自动立体停车库机器人和无动力系统的停车库。这种机器人能适应多方位的移动,将汽车放置在其液压平台上,就可以通过其全方位的动力移动系统,灵活方便地将汽车运输到任何空缺的位置。这种新型的停车库能源的消耗低,并且不需要用到专用车道,能够在充分利用占地面积的情况下,达到车库容量最大化的目的。同时这种车库无动力系统化,在很大程度上减少了成本、节约了资源,而且还能降低对环境的破坏,在经济效益和环境效益上都有很大的提高。

2.2 立体停车库的种类

立体停车库从不同的角度划分就有不同的种类。从结构性能上来划分,主要有机械式、自走式和半机械式;从立体停车机场上来划分,主要有升级横移式、垂直循环式、简易升降式等;立体停车库还可以分为全自动、半自动和自行式三种立体停车库。

3 立体停车库的深入讨论

从我单位近年来所开发过的一些小区及近年来耳闻目睹的发生在身边的一些情况来看,本节将简单探讨一种立体停车库的主要结构的设计,并分析其优缺点。

目前太原市的立体停车从2002年开始才较大规模的出现,2002年之前的小区一般以室外地面停车为主,从政府规划方面对小区建设时的停车位要求也不太严格,2002年以来,随着停车问题的不断出现,政府规划对于停车位的要求日益提高,但受到各方面的限制,许多小区的停车还以地面为主,由于立体停车位价格较高,前期投入较大以及后期使用维修均比地上停车价格高,所以立体停车普及不太良好。目前太原市较普及的立体停车以地下立体停车为主,一般位于地下1层或者地下2层,立体停车层数以2层~3层为主,这样虽然解决了许多停车问题,但诸如坡道较长、停取车时间较长、入口拥堵等问题随之而来,个人认为停车问题的解决除以后在新建楼盘时从规划方面做好严格控制外,更主要的建议是是否能在旧的居民区附近新建一些体量较大的停车场所,在我市少年宫附近就有这样的立体停车场所,下面主要介绍一下这种立体停车方法。

3.1 垂直升降类停车库的主要结构

垂直升降类停车库的主要结构形式如图1所示。

1)曳引系统。曳引系统的主要组成部分有:a.电动机。电动机通常使用变频调速类型的,正常不进行电动机磁极的选择,因为在生产中就已经决定了电动机的磁极;b.减速器。减速器通常使用涡轮涡杆转动类型的;c.制动器。制动器通常采用电磁制动类型的;d.曳引轮。曳引轮的传动方式常为单绕式1∶1传动类型的。

2)钢结构架。钢结构架主要包括:a.主结构架。主结构架承受的荷载有自身重量和车辆荷载;b.内部结构支架。内部结构支架主要是作为存车室的框架,以及承担机械和电气部件的自重荷载。

3)载车板。载车板主要用于搬运和承担车辆的荷载,由钢结构架支托载车板。载车板应采用防火性能很好的材料,并且质量要轻,强度和刚度方面也要符合规范要求。载车板采用的结构形式主要有框架式和拼板式。

4)升降横移装置。升降装置的运行原理是首先由曳引系统提供动力,带动传动部件运转,转动传动部件就可以实现连接在传动部件上的搬运器对车辆的移动。长轴随着传动带转动,接着长轴两端的三级滑叉会在链条和齿轮的带动下发生横向的移动,车辆就是这样实现空间的移动的。三级滑叉主要由承板、导轮、齿条等组成,部件之间紧密连接实现车辆移动作业。

5)对重。对重是一种重量平衡系统,其重量应与搬运器的重量保持在一定的差值内,其主要的作用是使其本身重量与搬运器重量平衡,稳定的重量差值平衡可以保证曳引系统在传动过程中平稳的进行。对重的主要组成部分为重架、导靴、压块以及钢丝绳等。设计计算对重的总重量时主要考虑的荷载为搬运器的重量和搬运器额定载重量,同时要乘以规范要求的平衡系数。

6)控制系统。垂直升降类停车库的控制系统主要包括两大部分,第一部分为自动存取车系统,另一部分为安全保护系统,两部分的合理协调运作就可以控制停车库完成工作。控制系统中的电器部分可考虑使用单片机或PLC控制。存取车时,输入的命令即由单片机或PLC经过一系列的系统运行过程完成最后的执行,从而实现存取车的命令。

7)搬运器和对重的导轨。搬运器在实现车辆移动的同时主要承担着车辆和载车板的荷载。导轨作为支承件,为搬运器和自重起导向作用,主要承担着搬运器的制动力作用。按照规范的要求结合实际概况即可进行导轨的选择。

8)钢丝绳。钢丝绳主要起着连接、传动的作用,承担着大量的荷载,在设计时要严格按照规范进行钢丝绳的设计。其承载力设计时涉及到的因素有钢丝绳的根数、一根钢丝绳最小承受荷载、载有额定荷载的搬运器的重量。

3.2 垂直升降类停车库的优缺点分析

这类停车库的优点主要有:1)空间利用率高,能在较密集的旧小区附近建设,土地利用率较高。2)车辆的存取运行效率高,不会带来大规模的拥堵问题。3)环境效益好,由于外观可以以幕墙的材料装饰,外观效果较好,国外近年来这样的立体停车发展迅速。4)操作使用方便,使用时需要的操作人员较少。5)安全保护系统好。缺点主要有:1)升降机构占了一定的使用空间,如果占地面积过小,这种立体停车较不经济。2)垂直升级和水平横移不能同时进行,影响效率。3)前期资金投入量大。

综合考虑以上停车库的优缺点以及适宜的环境,即可在选择停车库类型时能够做到因地制宜,选择出最佳的停车库类型。

4 对将来的展望

太原市的汽车数量仍然在不断的增加,而停车空间显然无法满足日益增加的停车需要,面对日益严重的停车问题,停车库的使用有着巨大的市场,其前景不可估量。工程人员应在有扎实的理论知识的基础上,结合工程实践,总结立体停车库的不足,发现有待发展的技术,在设计上不断完善,而且要能够发展出新的更好的立体停车库类型,以适应更加严峻的停车环境。立体停车库的使用将成为解决停车问题的主要选择。

5 结语

本文主要介绍了目前国内外立体停车库的基本概况及垂直升降类主体停车库的形式及其优缺点,提出立体停车库的发展方向和趋势,供同行参考。

摘要：针对太原市的停车问题,主要介绍了目前国内外立体停车库的基本概况,并对垂直升降类主体停车库的形式及其优缺点进行了介绍,提出了立体停车库的发展方向和趋势,以供同行参考。

关键词：住宅小区,停车问题,立体停车库

参考文献

[1]方平进.智能立体车库控制系统的研究与设计[D].南昌:江西理工大学,2011:95-182.

[2]胡清明.立体车库的结构优化与智能控制[D].广州:华南理工大学,2010:30-31.

如何选择小区绿化与车位 篇11

有限VS无限

首先应认清的一点就是，小区的面积是有限的，而日益增长的车则在某种意义上来说是无限的。既然总面积是有限的，那么我们就要先对于小区整体环境设计有一个大概的认识。绿化面积是多少，停车位有多少个，它们各自的布局又是如何的。在整个布局安排当中，其实有很多需要去考虑的东西。比如有地下车库的小区，停车位地上有多少个，地下有多少个；地面道路的设计是否合理，当车停满的时候，小区道路车辆的进出和通行是否方便合理；停车位有没有对小区的公共设施使用、居民的出行造成阻挡等不便；小区的总户数与车位数相差多少；小区对于车位的管理、对于外来车辆的管理是如何的……无论是否有车，对每个业主来说，这都关系到今后的生活和出行。

而对于有车或者计划买车的购房者来说，已建成小区的停车位收费标准、是否还有空余车位等等，更需要先行了解。

不变VS变化

但是，上面这些仅仅是对小区绿化和停车位等设置的初步了解，并不是全部。在这基础上，我们应看到小区环境可能出现的变化。实际上，小区的环境设计总是可能或多或少的存在着这样那样的问题，况且随着车辆的增多等变化，原有的设计很可能面临新的问题。

小区的总面积是不变的，那能变些什么呢？于是我们看到有些没什么停车位设计的老式小区，会将一些本来不是停车位的道路甚至绿化重新划为停车位，这就可能会造成居民生活出行的不便，使得本来合理的可正常运作使用的设施、道路变得混乱拥挤，使用不便。

因而我们在对小区环境考察的时候，应该做出一定的审视。在看到现有状况的同时，也要发现一些可能出现的问题。比如现有的停车位太少，将来很可能远远不够，又比如道路比较狭窄，以后进出车辆可能不便利，诸如此类。

昨天VS今天VS明天

昨天，我们可能没有意识到需要如此多的停车位。今天，我们七拼八凑地找停车位。那明天呢？实际上小区绿化和停车位的矛盾也需要从城市规划中来寻求一些公共的解决方案，而我们在挑选小区时，则应根据自身的需求选出自己所想要的。

住宅小区停车位论文 篇12

随着宿迁市城市化进程的不断加速，城市不断扩容，近几年城区车辆尤其是私家车几乎以几何级数增加，致使城区住宅小区不同程度地存在着车位不足问题，且日趋紧张。为有效解决停车难问题，我市积极采取提高住宅小区停车位配建指标、增加社会公共停车场等方式方法，多措并举，切实缓解我市城区停车位不足问题。

1 住宅小区停车难问题现状情况及原因分析

1)住宅小区停车难问题现状调查情况分析。

本次共计调查78个住宅小区，基本涵盖中心城市主城区各个片区，重点对小区居住户数、现有泊位、登记车辆三项指标进行统计。经调查，78个住宅小区共有居户(部分商住楼居户不包含在内)共计48 017户，物业部门登记的机动车共计14 775辆，现状建设停车库、位和沿路施划的停车泊位共计10 933个。

从汇总数据分析，市区户均拥有小汽车0.31辆，户均拥有车位数0.23个，车辆与泊位比1.34(尚有部分车辆未被物业登记，实际机动车拥有量远大于调查数)，总体上有近1/3的居户拥有私家车，约1/3的私家车辆没有规划的停车泊位，缺口相对较大。

从个案数据分析，旧小区停车位尤显不足，如项王小区一期、府苑小区、仁恒公寓、金港花园、恒佳花园等小区，由于建设时停车位未作硬性规定，目前登记车辆数远大于小区可供车位数量。

从现场情况来看，原规划的地上室内车库大部分被业主私自改作住房使用，如幸福家园、新园小区等;部分住户虽有室内车库，但为了方便而在小区道路上停车;部分小区无物业管理或管理严重不到位，如天成家园、聚福园等，车辆随意停放;部分小区存在毁绿建设停车位现象。

2)住宅小区停车难问题原因分析。

a.2001年～2009年，根据《江苏省城市规划技术管理规定》，先后执行0.3辆/户和0.4辆/户标准，标准相对较低。

b．目前的建成小区基本为2007年之前规划建设的小区，配套标准相应较低，2007年以后规划的小区大多数为在建工程，停车位尚未完全配套到位，所以现状交付使用的小区总体停车位标准还比较低。

c．部分建成后的小区业主私自改变室内车库和室外车位的用途，另作他用，也导致总体停车位数量减少。

2 住宅小区停车难问题解决方略

要解决城市住宅小区停车难问题，应主要从政府、开发商及小区业主三个层面出发，寻求解决方略。为此，笔者总结出以下解决方略:

1)增加停车配建标准。为有效增加住宅小区停车数量，自2009年以来，我市已将住宅小区小汽车配套标准由原来的0.3辆/户和0.4辆/户提高到0.4辆/户，有效缓解小区停车难问题。

2)组织编制《城市公共停车设施规划》。通过完善公共停车设施布局，兼顾周边住宅小区的停车状况，发挥公共停车场对私家车辆的停车调剂作用，实现小区内外的停车体系有效互补。

3)开放社会公共停车场。全面改造市区各单位停车场，通过改造和规范管理，让其成为城市公共停车场。由市公安交警部门对市区公共场所停车场地进行全面调查统计，制定改造标准和管理规范，实行收费管理，全面向社会开放，弥补周边住宅小区停车位不足，同时禁止住宅小区内车辆随意停放。

4)加强和规范住宅小区管理。由市住建部门牵头，对住宅小区无物业管理的，迅速落实物管单位提供服务;对投诉较多、环境较差、物管不到位的，制定有效的监管措施，确保小区内部环境在短期内有所改观。强化住宅小区业主委员会的自治管理，健全委员会机制，加强从业人员法制培训，促进依法规范管理。业主委员会、物业公司应当依照《江苏省物业管理条例》进行规范管理，不得以增加收入，违规改建小区配套设施。

5)组织人员清查小区配建停车库被挪用情况。由相关部门牵头，组织人员对小区配建停车库被挪用情况进行清查，依据《江苏省道路交通安全条例》七十一条规定:未按规定配建停车场(库)的，由城管部门依法处罚，责令其补建。停用停车场(库)或者改变停车场(库)用途的，由公安机关交通管理部门从停用或者改变之日起按每日5元/m2处以罚款，责令限期恢复。凡是购买车库的业主，车辆必须入库，不得随意停放。

6)制定鼓励建设停车措施。为切实增加停车供给，需广泛吸引社会资本参与停车设施建设，按照“谁投资、谁受益”的原则，出台停车场投资、经营、管理优惠政策，如鼓励多途径利用地下空间、推广机械式立体车库，并适当减免城建配套费用以及税收优惠等，以促进停车的市场化、产业化发展。对于未按要求配足车位的项目，加大对开发商的处罚及整改力度，坚决杜绝不按配建要求建设的项目通过审批、验收。

7)优化发展公共交通。近几年，我市加大对公共交通领域的投资和政策扶持力度，大力发展公共交通，进一步完善高效快捷、廉价方便的公交网络，吸引市民乘坐公交，缓减社会车辆的增速。同时加大公交优先宣传力度，积极倡导广大市民转变出行方式，倡导绿色出行、低碳出行，尽量减少私家车出行密度，逐步形成一种成熟的汽车消费理念。

3 结语

住宅小区停车难问题是一个比较复杂、综合性比较强的问题，它的解决也不是一蹴而就和在短期内就可以实现与完成的，因为城市的发展和车辆的增加等方面也是动态变化的，所以它的实现需要一个长期的过程，需要政府部门、房地产开发单位以及广大市民等多方协同努力方可实现，也最终实现市委市政府提出的“不堵车、很方便、最干净、玩不够”生态宜居之城。

摘要：针对宿迁城区部分住宅小区停车难问题,分析了该问题的产生原因,从政府、开发商及小区业主三个层面出发,提出了提高住宅小区停车位配建指标、增加社会公共停车场等方式方法,以缓解城区停车位不足的问题。

关键词：住宅小区,停车难问题,解决方略

参考文献

[1]李德华.城市规划原理[M].第3版.北京:中国建筑工业出版社,2001.

[2]周灵芝.城市住宅小区停车难问题的解决对策[J].宁波建筑工程学院学报,2009(10):35-36.