小区停车位权属问题

小区停车位权属问题（精选7篇）

小区停车位权属问题 篇1

近年来, 随着经济的发展, 私家车增长迅速, 住宅小区停车位归属问题引发的纠纷与矛盾逐渐增多。学术界就住宅小区停车位特别是地下停车位的权利归属问题提出了土地分摊、成本摊入、约定等多种论点, 但是这些论点在解决实际问题时都存在一定的缺陷。结合《物权法》和司法解释, 笔者在参考前人论点的基础上, 提出了自己的一些见解, 希望能对完善此方面的立法和解决实际问题有所帮助。

1、停车位类别 (车位、车库)

本文所指车位, 是指住宅小区内以停放机动车辆为目的而设置在地上或地下的开放式的空间场所;本文所指车库, 是指在住宅小区内以停放机动车辆为目的而设置的封闭的空间场所。目前, 住宅小区的车位、车库主形式主要有以下几种:

1.独立车库

独立车库是分设于室内或室外, 与其他车库有明确分界的车库, 多见于高档住宅小区。这部分车库大多属于相应业主专有, 记载于不动产登记簿及业主的权利证书。

2.地面车位

这里的“地面车位”, 仅指占有小区共有场地修建的车位, 不包括建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库。地面车位所在的地面面积包括在业主所共有的建设用地使用权面积之内, 和建筑物中的其他共有部分一样, 业主可以通过支付一定对价取得地面车位的专有使用权。

2.建筑物首层架空层车位和屋顶平台车位

首层架空层和屋顶平台均不计入建筑面积, 因此, 建筑物权利人无需向国家支付土地使用费, 其权利只能依附在计算容积率的建筑物上, 当房地产开发商将商品住宅小区的房屋单元全部出售完后, 不计算容积率建筑物 (面积) 的权利将全部转移并归属于全体业主, 由全体业主共有。

4.利用人防工程进行改造而成的车位、车库

《人民防空法》规定, 地下人防工程可以军民两用, 即在和平时期可以利用人防工程为经济建设和人民生活服务, 战争状态下归国家统一使用。同时规定了“谁投资、谁使用、谁收益”原则, 在和平时期, 投资者享有包括转让使用权、租赁等方式的使用权、收益权和一定程度上的处分权, 同时承担维修保养的法定义务。

5.规划用于停放汽车的车位、车库

这种车位、车库是依《建设用地规划许可证》载明的规划用途而建造的。

2、目前国内关于住宅小区停车位所有权产生的纠纷与归属争议

在司法实践中有关车位所有权的纠纷, 主要有以下几种:

1.由于购房者与开发商信息不对等而发生的纠纷

停车位租售一般在商品房交易之后, 购房者在购买商品房时开发商对停车位提供的租售形式、价格等重要信息很少, 购房者与开发商往往对停车位的租售方式, 与心理预期产生巨大偏差, 从而引发纠纷。这个普遍存在的问题已经引起有关管理部门的重视, 并从保护购房者的知情权的角度制定了相关的规定, 如西安市住房保障和房屋管理局于2011年8月2日出台了《房地产开发项目车位和车库租售管理规定的通知》, 规范开发企业的车位、车库销售、租赁行为, 维护车位、车库产权人、使用人的合法权益。

2.由于购房者与开发商在签约的被动性上而发生的纠纷

虽然《物权法》出台和施行后, 规定了小区停车位, 开发商可以与购房者通过出售、附赠或者出租等方式约定。但事实上, 购房者的选择权极其有限, 当今的商品房买卖合同多属格式合同, 购房者只能被动接受开发商的格式合同。停车位是租还是卖, 租金和销售价格多少, 完全由开发商决定。因此, 很多开发商对停车位不管是出售或者出租, 价格都定的很高, 纠纷不可避免。

3.开发商在售房时, 以歧高的价格出售、出租停车位和购房者发生的纠纷

开发商往往以高于市场价格迫使业主在购房时不得不放弃其首先购买或租停车位的权利, 开发商就可以以此为由将其转租转售给业主以外的人使用, 这样使得小区业主以外的人取得了小区内停车位的产权或使用权, 最终造成本小区业主的使用车位减少, 满足不了业主的需求, 同时也损害了业主的利益。

4.业主对利用人防工程进行改造而成的停车位的所有权存在异议而发生的纠纷

业主普遍认为小区的人防工程是由全体业主投资建设的, 所以, 应当由小区业主共有, 而开放商在销售商品房后又销售或出租利用人防工程改造而成的停车位, 业主认为开发商是重复获利, 侵犯了业主的权利。

5.开发商或物业公司的不法行为而导致的纠纷

部分开发商或物业公司为了获得非法利益, 存在一些不法行为, 如:在未获得规划许可证、未得到业主大会的授权下, 将小区地下空间或业主共有的道路、场地改造成停车位, 并予以出租或出售;有些开发商甚至将规划的地下停车场整个卖给他人, 而买家又将其改变用途, 如改造成农贸市场等。应该说, 我国的《物权法》及相关司法解释出台后, 上述的问题虽得到部分解决, 但是仍存在不少现实问题。

在讨论住宅小区停车位的权利归属问题上, 学界观点众多, 主要有以下几点争议:

(一) 依据住宅小区停车位的建筑面积是否计入商品房的公摊面积来确定其权利归属。此观点从公摊面积角度认为, 业主在购房时, 如果小区停车位的建筑面积计入房屋的公摊面积, 则全体业主对小区停车位享有共有权。根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条的规定, “凡己作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等, 不应计入公用建筑面积部分”;“作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积”。由此可见, 法律上并没有强制住宅小区停车位应当列入需要分摊的公共面积。在此种情况下, 房地产开发商可以与业主约定, 如果将小区停车位列入需要分摊的公共面积, 则停车位的所有权由全体业主所共。但是开发商与业主约定将停车位面积列入分摊的公共面积的前提, 是停车位可以依法计算建筑面积, 而依据建设部的规定, 如果车库层高小于2.20米, 则不应当计算建筑面积, 直接导致了建筑面积的分摊规则在此不能适用, 综上所述, 作者认为不宜依住宅小区停车位的建筑面积是否计入商品房的公摊面积来判断停车位的权利归属。

(二) 依据住宅小区停车位的建造成本是否摊入住宅开发成本来确定其权利归属。此观点以成本角度认为, 若房地产开发商将小区停车位的建造成本摊入住宅的开发成本, 并且由全体小区业主分担此项成本, 则全体业主对住宅小区停车位享有共有权。在实践中, 开发商是否将停车位的成本摊入住宅商品房的销售价格中去, 这只有开发商自己知晓, 因为房屋建造成本属于房地产公司的核心商业机密, 购房者几乎不可能了解。故以此来确定住宅小区停车位的权属存在的障碍很大。

(三) 依据开发商与业主之间的约定来确定其权利归属。我国《物权法》采用了这一理论。《物权法》第74条第2款规定:“建筑区划内, 规划用于停放汽车的车位、车库的归属, 由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。此观点依据我国《物权法》认为, 对住宅小区停车位的归属问题采取了由当事人约定而确定的方式, 具有一定的合理性。合理性归纳如下:第一, 该规定遵循了私法自治原则。住宅小区停车位的权利归属根据当事人的约定来确定, 很好的体现了私法自治的原则, 有利于业主与房地产开发商通过平等协商来实现自身的意志和利益, 同时也有利于纠纷的解决。第二, 该规定符合市场经济的内在要求。在市场经济条件下, 此条规定旨在将住宅小区停车位的权利归属问题交给市场来解决, 使当事人在停车位的权属问题上达到各自利益的最大化。第三, 该规定有利于促进住宅小区停车位管理的加强和利用效率的提高。住宅小区的业主众多, 其中的情况各有不同, 有的业主有车, 有的业主没有车;有车的业主有的想买车位, 有的只想租车位;还有部分无车的业主可能将来有购车的意愿, 但暂时对车位没有需求。这就导致了如果住宅小区停车位由业主共有, 那么在众多意愿不同的小区业主之间协调停车位的使用便会变成一项庞大的工程。一旦协调不力, 便容易造成业主之间的矛盾。相反, 《物权法》的规定有利于不同的业主根据自己对停车位的需求分别和开发商达成协议, 更有利于提高停车位利用的效率, 也方便了对停车位的管理。第四, 该规定有利于激励开发商多建造住宅小区停车位。在目前城市停车位紧张的情况下, 开发商在利益驱动下, 为小区业主提供必要的合理的车位。但如果完全将停车位规定为业主共有, 那么, 开发商就没有足够的动力来建造停车位。最后, 由于停车位紧张而导致业主停车越来越难, 从而利益受到损害最大的还是业主本身。

3、目前我国住宅小区停车位所有权归属的立法状况

1.《物权法》颁布之前

对利用人防工程修建的地下停车位所有权归属和对建筑物停车位的权属问题没有涉及。由于缺乏统一的上位法律规定, 因此各地一般都由地方规章规制, 并在实践中摸索。

《杭州市区住宅小区配套建设与综合验收管理办法》 (1998年9月18日批准并施行) 规定:“住宅小区的配套建设项目, 投资摊入售房建设成本的, 其产权属于小区居民共有。经营性的配套公共建筑 (商业、文娱等) , 投资未摊入售房建设成本的, 其产权属投资者所有, 并按规划要求使用。”

深圳市《深圳市城市规划标准与准则》 (2004年3月25日发布, 2004年4月1日施行) 不但规定了一定数量小区住宅必须配建的停车位数量, 还规定:地下室、地下停车场属于不能分摊的公共面积, 其产权应属建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有, 由房屋物业管理部门统一管理, 不允许销售、抵押, 在建筑报建和预售审批时已批准可以单独销售的地下室停车场及车位可以销售、抵押。

南京市房产管理局等五部门联合发布了《商品房附属房屋转让等问题的若干规定》 (2004年12月) , 规定凡根据《房产测量规范》以及建设部《商品房销售面积计算与共用建筑面积分摊规则》等规定:附属房屋建筑面积分摊入共用面积的部位, 其产权归全体业主共有;未分摊入共用面积的规划核准图上标注的自行车库、底层架空层、避难层 (间) 、层高2.2米以下的房屋等其产权归全体业主所有。根据《南京市建筑物配建停车设施设置标准与准则》 (下称《准则》) 建设的机动车停车位, 相当于标准配件总量15%或规划部门核定的停车位分配比例的室内机动车停车位以及全部露天机动车停车位为业主共用停车位, 其余及超过《准则》建设的室内机动车停车位为房地产开发企业可销售的业主专用停车位。

从上面部分地区出台的规定看出, “关于住宅小区停车位所有权的性质, 目前我国法规虽有涉及, 但不是很明确, 也没有足够的法律效力。”从而使小区停车位的法律问题凸显。长期的法律缺位, 致使住宅小区的停车位等公共设施的权属问题一直困扰着全国许多城市, 由此而引发的法律纠纷日益增多, 并且有愈演愈烈的趋势。所以出台统一的、规范的住宅小区停车位的产权制度迫在眉睫。

2.《物权法》颁布之后

2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议审议并通过了《物权法》, 同年10月1日起正式施行, 其中第74条规定:“建筑区划内, 规划用于停放汽车的车位、车库应首先满足业主的需要。建筑区划内, 规划用于停放汽车的车位、车库的归属, 由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位, 属于业主共有。”

最高人民法院于2009年5月14日公布了《物权法》两个司法解释, 并将于2009年10月1日起施行。其中一个是《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》 (下称《司法解释》) , 其第2条规定, 建筑区划内的房屋, 以及车位、摊位等特定空间, 只要符合三个条件, 就属于物权法第六章所称的专有部分。这三个条件是:具有构造上的独立性, 能够明确区分;具有利用上的独立性, 可以排他使用;能够登记成为特定业主所有权的客体。《物权法》和该解释确定了我国确认开发商拥有规划停车位的所有权和处置选择权, 并广受争议, 一些条款的可行性在实践中有待观察。

4、其他国家与地区对住宅小区停车位所有权归属的立法状况

当前, 世界各国 (地区) 对建筑物区分所有权的立法都十分重视, 但是规定不一。有的国家 (地区) 规定停车位是公共配套设施, 不准登记为个人所有, 也不可以与专有所有权分开销售;有的国家 (地区) 把停车位视为房屋附属设施, 按照房屋单元予以分配;有的国家 (地区) 规定停车位可以归业主专有, 并登记在册, 可以进行交易;也有的国家 (地区) 规定建筑物的停车位分为两类:一类为共有, 一类为专有。

1.我国台湾地区

我国台湾地区依法令强制规定为标准。《建筑技术规则设计施工编》中规定, 建筑物停车位区分为法定停车位、奖励增设停车位及自行增设停车位三种。第一、法定停车位。这种法定车位无独立权, 以共用部分分配承租户, 须随主建筑物一并转移, 但可以依分管协议, 交由某一户使用。第二、奖励增设停车位。鼓励在投资建设小区时, 依法按照一定标准另行增设停车位, 缓解停车位压力。其具有独立的产权、权状、及可单独转移。第三, 自行增设停车位。这种类型的车库不属于建筑物区分所有权中的共用部分, 而是单独的物, 所有人可以取得车位的所有权证书, 可以自由买卖。

2.德国

1973年德国对《住宅所有权法》进行了修订:“以持久性界标标明范围之停车场, 视为有独立性之空间”, 因此在德国车库作为一个独立的物, 其所有权可由开发商自由出售给小区的业主, 直接归全体业主所有, 其优点在于保护开发商和小区居民中不需要车库的业主利益, 其可以不用支付该车库的分摊费用。

3.法国

法国在1950年《都市计划法》中规定了“居住区域与停车区域得为分别的不动产”, 亦即将停车位视为建筑物区分所有当中的专有部分。在新建建筑物时, 建筑者负有在建筑物基地内为每户设计一个停车空间的义务;于屋外设置必要停车场空间而无基地时, 建筑者即使向下挖掘三层乃至四层、五层的深度, 也必须设置停车场。

4.日本

日本现行的1983年《建筑物区分所有权法》并没有关于停车场问题的规定。后来日本最高法院以判决的形式确认停车场的权利归属。将区分所有建筑物的停车场可分为两类:一是屋外停车场, 通常是在建筑物基地划出明显的界线而形成;另一种是屋内停车场, 是在区分所有建筑物内设置的停车场, 一般设在区分所有建筑物的地下或一二层, 但也有设在屋顶平台上的。对屋外停车场日本的司法实践及立法均将视为共用部分, 并可得为特定区分所有权人或区分所有权人以外的其他人设定利用权, 且该专用权应予以公示。

5.美国

美国法律对住宅小区内的车位及车库所有权的规定, 遵循了以下三个最基本的原则:一是不允许小区内的车位及车库作为独立的专有部分进行单独买卖;二是不允许小区业主以外的任何其他人拥有小区内车位及车库的所有权;三是用强制性手段保证小区内的全体业主对小区的控制权, 如:强制性规定开发商于何时、以何种方式向小区全体业主移交小区的控制权, 规定住宅小区是生活区, 小区内业主以外的任何其他人不得在住宅小区内从事营利性经营活动, 包括经营停车位的出租业务, 严禁开发商在住宅小区内兴建经营性的停车场, 避免由此引发的大量争议和纠纷。

美国法律对小区内的停车位所有权归属的制度安排基本有三种方式:第一种方式是将小区内的停车位界定为共有部分, 其为小区内全体业主的共有财产, 比如《美国联邦公寓所有权法》第2条将地下室明确为共有部分, 以此推论, 地下车库属于共有部分;第二种方式是将小区内的车位及车库界定为房屋单元的组成部分, 如果住宅小区是按每户一个地下停车位的原则设计的, 则可以为每个房屋单元的业主指定一个固定的停车位, 该地下停车位从属于房屋单元, 只能随房屋单元转让而转让, 如美国夏威夷《基准建筑法》规定建筑商和土地开发者在建筑公寓的时候, 必须备置充足的居住者用的停车区域, 并按居住单元予以分配, 或者出售给每一个居住单元, 作为共同部分予以维持, 对区分所有者发给停车许可证书;第三种方式是将小区内的停车位界定为指定供专用的共有部分, 小区内的停车位属于小区内全体业主共有, 但可以通过协议将停车位指定供小区内某房屋单元的业主专用, 该业主对指定供其专用的停车位不享有所有权, 仅有使用权, 且该使用权仅能在小区内的业主之间转让, 不得转让给小区业主以外的任何其他人。在美国的住宅小区内的任何建筑与设施不是专有部分, 就是共有部分, 反之亦如此。将小区所有建筑与设施归属都作了清晰界定, 小区内绝对不允许有既不属于业主专有, 也不属于业主共有的“飞地”存在, 这就避免了许多不必要的争执。

5、《物权法》相关立法建议

笔者认为, 在我们制定新的制度时, 首先应该明确建设该制度的目的、方向和原则。健全和完善停车位的物权制度, 应当以“便民和利民”为最终目的。我们借鉴外国的先进经验, 既要充分考虑国情, 又要防止盲目照搬和排外。在设计制度的过程中, 做好业主和开发商利益的平衡。

引发小区停车位纠纷的原因是多方面的, 因此应系统的、客观的进行研究解决。建议从以下几个方面进行健全和完善:

1.健全停车位的物权登记公示制度, 使其有效进入财产流转机制, 实现资源的有效配置和价值体现

2.明确业主对停车位优先满足权的具体措施

根据《物权法》第39条的规定, 一般物权所有权人有权对其物进行占有、使用、受益、处分的自由权利。但对于业主来说, 停车位实质上等同于生活必需品。这项极为重要的资源若被小区业主以外的他人垄断, 业主将毫无选择地被垄断者以高额的租金或者利润来盘剥。使业主的利益受到严重损害, 同时也违背了市场经济交易公平的原则。为了防止此问题的产生, 因此应当对其处分权进行适当的限制。因该限制是对物权基本权利的限制, 笔者建议应从以下几方面以法律、法规的高度进行规定限制, 不应以地方法规或部门规章进行规定。

1) 所有权处分的限制。为从根本上禁止小区外的人占用本小区的停车位, 损害业主利益, 有效防止炒买炒卖停车位的现象的发生, 国家法律法规应明确禁止将小区内的车库车位出售、转让或赠与等形式转给小区业主以外的单位和个人。

2) 使用权处分的限制。小区的停车位应首先出租给本小区的业主或物业使用人, 临时出租给小区以外人的空余车位, 在小区业主需要时, 随时收回。

3) 业主有购买和租赁的选择权。明确规定业主对本小区停车位可以选择购买或租赁的权利, 不得只售不租, 或只租不售。

4) 严格禁止擅自改变停车位的规划设计用途。为杜绝将停车位改做它用的现象, 应明确禁止改变规划设计用途, 并制定有效的处罚措施。

3.保障业主对停车位购买、使用时的公平权

建议从以下方面进行保障:

1.保障业主知情权。明确规定开发企业在预售商品房时将本小区停车位数量、租售方式及租金和售价等基本情况向购房人明确告知, 并在购房合同中载明。

2.当规划用于停放汽车的停车位数量无法满足业主的需要时, 采取摇号的方式公开出售、出租。当停车位的数量等于或多于房屋套数时, 每套房屋配套购买或租用一个车位或车库。停车位有空余时, 业主可以再次租用。

3.停车位房地产权证应当注记权属人已购买本房地产开发项目房屋的房地产权证号或商品房买卖合同编号, 以便主管部门进行有效监控和管理。

4.停车管理费和场地使用费的合理限制

为有效避免物业管理公司和开发商乱收费的情况, 应对收费进行合理的限制。首先, 明确物业管理公司对停车仅仅有权收取管理费, 无权收取场地使用费。其次, 各地政府部门应根据当地的实际情况制定和调整指导价格。最后, 业主自有的停车位不再缴纳场地使用费, 但应缴纳停车管理费。

5.建立健全监管机制

有了好的制度, 还必须有好的监管措施, 才能保证制度的有效实施, 所以在行政法规中制定相应的行政监督和违法处罚措施, 以使制度真正得到落实。具体的措施应在相应的行政法规中具体规定。

结束语

解决小区停车位归属权与使用的纠纷是一个复杂的系统工程, 仅靠《物权法》是不能够完全解决的。《物权法》提供了解决问题的基本思路, 部门规章及地方法规也进行了创造性的实践和探索。但该制度还应在民事基本法律、行政法规等多个层面进一步完善。以上粗浅看法和建议, 希望对我国停车位的制度建设和完善有所益处。

摘要：就住宅小区停车位所有权归属问题, 本文在明确了小区停车位的形式的基础上, 从目前国内关于住宅小区停车位所有权、使用权所产生的纠纷与问题说起, 探究了我国目前的法律现况, 同时借鉴台湾地区及国外的一些先进立法和做法, 遵循一定的原则, 对今后完善我国相关的法律、法规提出建议。

关键词：住宅小区停车位,所有权,物权法

参考文献

[1]刘淼:试论我国住宅小区车库所有权保护制度的立法完善, 中顾法律网。

[2]戴和平:浅析住宅小区地下车库的归属问题, 载《中国民商法实务论坛论文集》2005年。

[3]法文:美国住宅小区的相关规定, 载《中国地产市场》2006年第4期。

[4]顾闻:居民小区车库权属的法律探讨, 载《法制与社会》2007年第12期。

[5]吴雨冰:住宅小区停车位所有权归属问题探讨, 载《房地产权产籍》2005年第3期。

[6]高圣平:住宅小区车位、车库的性质及其权利归属研究, 载《法学家》2008年第6期。

[7]王敬华:浅析住宅小区停车位的所有权归属, 载《商业文化 (上半月) 》2011年12期。

[8]戴福:住宅小区车库车位归属权究http://blog.sina.com.cn/daifulawyer。

小区停车位权属问题 篇2

随着我国经济发展及住房制度改革，现代化社区大量出现，汽车作为代行工具在城市已必不可少，因小区内车位(库)的权利归属问题，以及停放在小区内道路上车位(库)收费问题而引发的纠纷逐渐成为社会各界关注的热点。

根据10月1日即将生效的《物权法》第74条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位(库)应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位(库)的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。车库还分为地上车库和地下车库两种，通常所称车库是指隶属于整个小区,具有独立的空间,用以存放车辆为目的的附属建筑物,其归属应为建筑物区分所有制度中的车库。

从《物权法》的规定来看，业主权利是在形式上看存在的，但在商品房预售合同中，由于车位(库)一般都是和房子分别出卖，按照约定确立车位(库)的权属，没有约定的只要开发商能提供产权证明就属于开发商，不能提供房产权属证明时才属业主。大多业主都不理解，政府房管行政部门为何给作为配套公建的地下停车位发放产权证，正因为如此，许多房地产开发企业认为物权法的实施对车位(库)的销售没有太多影响，车位(库)也不会降价销售。

从物权权立法可见，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。无论车位(库)归属、利用、流转规则如何设置，都必须首先保障业主能够正常使用，这是业主购买商品房后应当享有的权利，同时也是物权法对于建筑物区分内立法目的所。占用业主共有的道路或是其他场地用于停放汽车的车位，法律明确规定了业主所有权。也就是说，业主共有道路或者其他场地上修建的停车位的归属应当随着土地使用权的移转而确定为业主共有。商品房预售合同、商品房销售合同不得以约定排除此类法定车位（库），如约定此类车位（库）归属于开发商或物业管理公司也能产生其应有法律效力。明确法定归属是为了防止开发商可能以格式条款的形式来侵害业主合法利益的保护措施。

随着业主法律维权意识的提高，当开发商对权属存在争议的地下停车场时销售时，常遇业主的异议阻止。而如何通过法律途径来制约的开发商，这却是比较难的事，当小区尚未成立业主大会/业主委员会时，仅凭几个的业主代表，很难与开发商及其背景下的物业公司相抗衡。由于业主维权艰难，甚至于有的业主为了维权提出罢免具有人大代表身份的开发商，可见开发商的势力强大。同时，个别政府部门/法院在处理这类纠纷时也存在行政不作为/有法不依现象，如在成立业主委员会问题上，政府方面以种种理由拖延，这一方面仍需加强立法监督。按《物权法》第75条规定：业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。地方行

政机关对于成立业主大会和选举业主委员会持消极态度时，业主可依法自行成立/选举大会/委员会，按规定，成立后只须备案无须审批。

按合同法的意思自治，商品房预售合同属当事人间小法律，合同车位价格应由房产开发商和买受人协商一致后确定。但对于小区内车位转让价格问题还存在较多分歧。根据《物权法》的第70条规定:业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。目前有些车位占地应属于业主共有场所。“共有和共同管理权”意味着今后即便是开发商能拿来出租或销售的产权车位的定价，也应该是业主和开发商共同商定，而不是由开发商单方说了算。

深圳市住宅小区停车位权属分析 篇3

[关键词]停车位；权属；物权法；办法

尽管《物权法》及与之相关的司法解释1的有关条款对停车位的产权归属问题进行了相应的规定，但均无法判断在建筑物区分所有权的情形下停车位究竟该归何者所有2。当前，广大民众对于早日确权并解决停车位问题的呼声也越来越高。2013年深圳“两会”期间，南方都市报提出“关于明晰住宅地下停车位产权，解决租、卖乱象的建议”的南都5号提案，将解决停车位问题提升到全市重大民生问题的层面。3与此同时，停车位问题也引发了市人大代表、政协委员的高度关注，多次就停车位问题提出建议和提案。对此，深圳市人民政府法制办公室和深圳市规划和国土资源委员会一直致力于寻找平衡各方利益的妥当途径，依据《物权法》及有关法律法規，在学习和借鉴其他国家和城市的做法以及充分考虑深圳土地资源紧缺、停车位历史遗留问题复杂等实际情况的基础上，起草并出台了《深圳市房地产开发项目停车位建设及处分管理办法》（征求意见稿）（以下简称《办法》）。该《办法》对深圳市房地产开发项目附设停车位权属确定、权益转让等问题进行了规定，以期对停车位争议问题能从源头上得到解决。笔者就《办法》的相关规定，解读如下：

一、《办法》对停车位权属问题的相关规定

在讨论深圳市停车位权属问题之前，有一个问题需要予以说明，即本《办法》虽然着眼于深圳停车位问题，但是由于停车位问题纷繁复杂，不仅涉及新开发商品房附设停车位，还包括现有停车位（或称历史停车位）。对于新开发商品房附设停车位可以加以统一的调整，但对于历史停车位，由于情况不一，如果加以统一的限定，难免不会引发诸多矛盾和争议。因此，《办法》着力于规范新建房地产开发项目的停车位权属、转让等问题，以明确房地产开发项目停车位问题的处理方向。对停车位历史遗留问题，在做好情况摸底调查的基础上，再秉持依法、公平、公正和业主自治等原则，出台专门的规范进行解决。

关于深圳市新开发商品房住宅小区停车位的权属问题，《办法》第4条作出了相应的规定4，从该条对停车位的权属问题的规定中可以看出，深圳市拟对新开发小区停车位进行分类设置并分别确权。目前国内并没有对房地产开发项目附设停车位进行分类的做法。在一些地方，停车位被分为三种不同的类型，即法定停车位、自行增设停车位和奖励增设停车位，对于这三种不同类型的停车位予之不同的权属设计规则5。《物权法》出台前后，关于停车位权属的争论基于不同利益主体的不同立场和需求而存在诸多分歧，然而这些分歧并没有因为《物权法》的出台而得到相应的缓解，由于相应的规定并不详尽，不同的解释主体由此得出了不同的解释结论，这也是车位问题至今未能很好解决的原因。深圳市在结合域外国家和地区相关经验和深圳市实际情况的基础上将新建停车位分为配建停车位和增设停车位两种，并在土地使用权出让的环节，通过合同的方式事先约定配建停车位归全体业主共有，增设停车位可以将之约定为房地产开发企业所有。

二、《办法》相关规定的合理性分析

《办法》在征求意见期间，意见纷纭、莫衷一是。分歧点主要集中表现在两种截然相反的观点上：其一主要是代表广大业主利益的一方表示该规定不违法，是在《物权法》的基础和授权之下所作的更为详尽的规定；其二主要是代表开发商利益的一方表示该规定是对现有法律的违背与逾越。双方争议的焦点主要集中在以下几个方面：

（一）《办法》是否违反了《立法法》

《立法法》第8条规定，部分事项只能由法律加以规定，其中包括民事基本制度。车位所有权的归属问题是《物权法》的内容之一，也是一项民事基本制度。关于车位权属等问题只能由法律加以规定，《办法》拟采用政府规范性文件的方式出台，在效力位阶上不及法律，部分房产商律师认为，此种停车位确权的方式有违《立法法》的规定，有以红头文件的形式规避法律规定之嫌6。针对这一问题，广东信荣律师事务所张茂荣律师对此做出了有力的回应，他认为：首先，《物权法》第74条第2款关于停车位的产权归属问题采用的是约定取得制；其次，《办法》对于停车位的产权归属问题并没有明确的指出配建停车位和增设停车位具体归谁所有，而是规定“可约定”为全体业主共有或者是归开发企业所有。因此，《办法》的相关规定并未违反约定取得制，是符合意思自治的基本原则、符合《物权法》的7。

（二）《办法》是否违反了《物权法》

对于《办法》的规定是否违反《物权法》，深圳万科的代表律师认为：第一，依《物权法》中基于事实行为取得物权这一原则8，房地产开发商在将车位建造完成这一事实行为成就时，就享有了停车位的初始所有权。据此，《物权法》之相关规定实际上已经明确了此类停车位的产权归属就是属于开发企业所有9。第二，合同当事人不能通过合同约定的形式直接创设物权，以土地使用权出让合同的形式直接对停车位的初始产权进行约定违反了“物权法定”的基本原则。《办法》通过出让合同方式确权的基本逻辑实际已经突破了“物权法定”的基本原则，是违反现有法律规定的10。反对方则表示，前文已提及，《物权法》仅规定了权属可约定取得，至于依事实行为取得车位的所有权仅是个人学理解释，没有法律效力11。

（三）《办法》是否违反了《合同法》

房地产开发商律师认为，房地产开发项目的全体业主并非土地使用权出让合同的合同主体，根据合同的“相对性”原则，土地使用权出让方与房地产开发企业在业主人员尚未确定的情况下，约定配建停车位归业主共有是没有法律效力的。12而张茂荣律师认为，合同是双方当事人意思自治的结果，在缔结合同的过程中，双方可以提出各自的缔约条件，政府作为土地的所有权人，其在出让土地时附条件是其权利，受让方可以选择接受或者不接受，不能接受所附条件可以不与之签订土地使用权出让合同13。

在对上述三个问题进行分析思考后，笔者认为，首先，从《物权法》第74条第2款的规定中并不能得出小区停车位的所有权属于开发企业，这也正是理論和实务界在这个问题上不能得出统一的结论的原因；其次，《物权法》仅是指明当事人可以采取约定的方式来确定停车位的权属，《办法》第4条关于权属的规定中拟采用的字眼也是“应约定为”、“可约定为”，可见，《办法》关于停车位权属的确定方式也是采取的约定取得制，这与《物权法》的规定是一致的。最后，取得土地使用权本身也是开发商建设停车位的一个重要前提，在这一环节，政府与开发商作为合同的当事人，可以自主决定缔约的条件，深圳市政府在出让土地使用权时对停车位的分类设置及其产权归属所附的条件并无不妥，这也是政府出于公共利益的考虑，平衡房地产开发商和小区业主利益的结果。

三、结语

此次《办法》对于产权不明问题予以了正视，通过附条件出让土地的方式明晰产权，切实地为全体业主做了一件大好事，因为业主在购房时互不相识，形成不了合力，无法集体与房产商协商约定车位属于买方所有，深圳市政府已经开始正视并面对这一问题，并采取了行之有效的办法来应对。开发商在配建之外可以根据自身的能力去增设停车位，并对增设的停车位享有相对自由的处分权限。这种分类确权的做法一方面可以保障小区业主对于停车位的基本需求，另一方面也可以鼓励开发商多建停车位以解决当前形势下停车难的问题。

现阶段，该《办法》仍在报市政府审议阶段，是否能够出台尚未可知，以上仅是笔者对此问题的浅薄认识，不足之处敬请有学之士指正。

注释

1《物权法》第74条建筑区划内，规划用于停放汽车的车住、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车住、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

第6条建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。

2丁南：《建筑物区分所有权语境下的停车位归属———对<物权法>第七十四条之再解释》，载《法学杂志》2012年第10期。

3http：//www.oeeee.com/a/20130111/1067545.html。

4《办法》第4条停车位的分类、权属、数量及处分等应当在土地使用权出让合同中进行约定。配建停车位应约定为房地产开发项目全体业主共有，增设停车位可约定为房地产开发企业所有。

5赵海乐：《论我国台湾地区的法定停车位制度及其启示》，载《北方法学》2011年第01期。

6http：//money.163.com/14/1211/09/AD63IL5E002534NU.html。

7http：//www.bokee.net/newcirclemodule/article_viewEntry.do？cir-cleId=100288&id=21757575。

8《物权法》第30条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”。

9同前注6。

10同前注6。

11同前注7。

12同前注6。

13同前注7。

参考文献

[1]陈华彬.建筑物区分所有权[M].北京：中国法制出版社，2011年版.

[2]王泽鉴.民法物权第二版[M].北京：北京大学出版社，2010年版.

[3]王利民.物权法研究[M].北京：中国人民大学出版社，2007年版.

[4]丁南.建筑物区分所有权语境下的停车位归属———对物权法第七十四条之再解释[J].法学杂志.2012年第10期.

[5]杨遂全.物业小区停车位完全市场化的立法误区及其矫正[J].法学2011年第8期.

[6]傅静坤.论我国区分所有住宅小区多数停车位的权属性质[J].民商法论丛，2007年第38卷.

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[8]陈年冰，林晓安.论小区停车位的归属[J].华南理工大学学报（社会科学版）第13卷第1期.

[9]黄志.论小区停车位归属权[J].广西政法管理干部学院学报，第22卷第5期.

小区停车位权属问题 篇4

对于车位的定义,采用我国学者的通说“所谓车位,是指在住宅小区内设置的,以停放机动车辆为目的的开放式空间的场所。”主要有一下几种:

(一)地面车位

地面停车位是指直接设置在小区道路两边闲置地表,用划线分割方式明显标明界限的停车位。地面车位建造成本较小,空间开阔,利用率高,可以供不特定多人使用,一般充分利用楼间距、小区道路两侧等空闲地面划定。大概分为地面规划停车位和利用业主共有道路或者其他共有面积停车位。

(二)地下车位

地下停车位有人防地下停车位和非人防地下停车位两种。人防地下停车位是指在和平时期用于停车的依法建成的人防工程。非人防地下停车位是指开发商建成的地下停放车辆的空间。

(三)架空层车位

架空层车位是指将建筑物地面上第一层架空而形成的停车位,首层架空较为常见。

二、我国住宅小区停车位权属的立法现状及存在的问题

(一)住宅小区停车位权属的立法现状

《物权法》颁布之前,停车位纠纷主要依据《民法通则》中的有关条款及相关司法解释,并没有专门关于小区停车位的相关规定。2007年10月1日《物权法》正式颁布施行后,关于住宅小区停车位的权属纠纷案件更是不断涌现,《物权法》用了建筑物区分所有权这个概念,明晰了小区业主所享有的权利及其范围,并对小区内停车位做了专门规定,对解决小区停车位纠纷提供了法律依据。《物权法》第七十条明确规定小区业主对专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有权同时拥有成员权。第七十四条第一款明确指出小区内部的车位应当首先满足小区内部业主的需要。当然允许开发商和小区业主通过协商方式约定小区停车位的归属。第三款也明确指出如果是小区内共有的道路或者闲置场地建设的停车位,为本小区业主共有。

最高院于2009年3月23日颁布,2009年10月1日实施的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》,对小区停车位的归属也做了解释,主要体现在第五条和第六条中。“解释”的第五条指出开发商通过出售、出租等方式处分本小区内停车位给业主的,应当符合物权法第七十四条第一款“应当首先满足业主的需要”。“解释”的第六条也指出在小区内规划用于停放车辆的车位之外,利用业主共有道路或者闲置场地增设的车位,应当认定为本小区业主共有的车位。司法解释细化了物权法的法条含义,更有利于指导司法实践。

从实践中有关案件的审理来看,全国各地法院在小区内停车位权属纠纷案件审理的过程中,《物权法》与相关司法解释并根据各地的地方性规定,三者相互配合,还是能较好处理各地纠纷的。

需要指出的是《物权法》并没有对小区停车位的权属做出统一划分,而是分情况做出了不同规定的,车位的权属大致分为约定确定和根据法律确定,这也是住宅小区停车位纠纷产生的根源之一。

现实生活中,各小区物业对全体业主共有车位的管理也各不相同,有免费停车先到先停的,有出租停车位给部分业主的,故此纠纷不断。最高院的司法解释对小区停车位的规定较少也比较粗糙,需要更详细的规定相配合指导实践。

对此,对于小区停车位权属,北京、上海、南京等很多大城市已出台了较为详细的地方性规定,这些规定结合本地具体情况做了更为详尽的补充,从某种程度上弥补了物权法、司法解释等一些上位法的粗糙规定,更有利于解决车位权属纠纷。但这些只是各个地方的一些规定,并没有上升到法律层次,因而还不能在全国范围内起到统一的指导作用,这就直接导致同一类型的小区停车位案件在不同的地方法院审理,会出现不同的判决结果。因此,小区内停车位的归属问题也是我国物权领域内亟待明晰和解决的问题,也是我国法律层面需要进一步修改、完善并应全面、细致规定的地方。

(二)小区车位权属面临的问题

1. 法律权属定位模糊

权属不清是停车位权属纠纷产生的主要原因。我国现行法律用的是建筑物区分所有权这个定义,把小区业主区分所有权拓展到了整个小区,现行法律已经难以调整小区停车位的权属争议。从实际情况看,居住在同一小区内的业主对停车位的归属,看法也不太一样,主要分为以下两种情况:有的业主认为小区停车位应当由全体业主共有,全体业主共同享有使用权;有的业主则认为,业主可以通过高价可以购买停车位的所有权。

2. 数量较少,不能满足实际需要

就目前实际情况来看,近几年各小区车位奇缺,即便是小区内所有车位提供给业主使用,还是存在大部分业主没有可供使用的车位的情况,更别说一户一位了。小区内部空间十分有限,通过增加地面停车位来解决停车位不足问题不可能现实。但是,如果让车辆随意占道停放,不积极采取有效措施,不仅会给车主带来不便,可能还会因经常占用消防通道,给小区业主带来极大安全隐患,同时也会影响其到他业主的正常生活。

3. 停车位价位过高

目前,就全国来看,不管是上海、南京等一线城市,还是二、三线城市,天价停车位都屡见不鲜。近日郑州上街区亚星江南小镇,年车位租赁价格调整至400元/月,而2009年入住时车位费为40元/月,7年间足足涨了10倍!激起了数千名小区业主的强烈抗议。

4. 开发商销售车位存在问题

目前有关住宅小区停车位登记制度的规定还不完善,小区停车位也没有权属登记,作为不动产的停车位,不能以登记的方式予以公示,因此处于权属不明的状态。开发商与业主常常通过转让使用权或长期租赁等方式进行交易,或者业主与开发商通过协商购买车位的所有权,但是不管是哪种情况业主实际都得不到车位的所有权,得到的只是车位使用权。根据物权法的有关规定,使用权仅仅是所有权的四项权能之一,使用权不是一项独立的物权。

三、对小区停车位权属立法建议

(一)明确小区停车位的法律权属

我国物权法就业主和开发商对于停车位是所有权或使用权规定不清晰,停车位属于建筑物专有部分之外,全体业主所共有的部分,物权法应当明确业主和开发商之间如果没有约定或者约定不明的情况下,车位归全体业主共有。开发商保留停车位的所有权的应在合同中注明,并且有义务告知业主,并负有责任证明停车位不属于业主所有,如果开发商未在合同中注明或者不能证明其保留了停车位的所有权时,应推定归全体业主共有,归全体业主共有的车位的使用权由全体业主进行约定。近日,网上热议的南京钟鼓楼区法院审理的全国首例车库之争得生效判决,给我们提供了很好的参考。

(二)共有与专有相结合

随着经济的快速发展,私家车越来越普遍,硬性要求开发商建设一定数量的停车位,长期来看是比较明智的做法。我国法律应强制开发商建设一定比例的停车位的归全体业主共有,同时,鼓励开发商建设一部分归开发商所有的停车位。要明确的是,只有开发商达到了法定数量停车位要求,才能建设专有停车位。立法也要明确禁止开发商不修建小区共有停车位却独立开发停车位进行营利活动。这种方式最大的优点是吸引开发商积极建设停车位,满足小区业主停车需求。对于停车位的强制数量,政府可依据本地区的发展和各地段居住人群的情况等确定,并以法律的方式规定下来,为解决问题提供法律依据。

(三)完善车位登记制度

不动产登记制度不完善,也是小区停车位权属纠纷产生的原因之一。完善不动产登记制度对物权进行公示,目的在于维护交易安全、降低权属纠纷。完善不动产登记,统一不动产登记簿,目的在于明确物权权属,相关人员可以通过提交相关证明查阅本小区的登记资料,了解小区基本建设情况,例如:小区建筑物的土地面积,共用面积,车位的面积等,业主也能了解本小区资源的分配状况,便于业主正确处理车位问题,从而达到整体的和谐,保障整个交易过程的安全。

(四)政府适当干预

小区停车位是必不可少的土地资源,土地资源本就短缺,如果严格遵守意思自治原则政府不加干预,势必会造成开发商利用占有土地的优势盘剥业主,使业主利益遭受损害。因此国家需要强制力适时的予以适当干预,如:政府为满足小区业主基本的停车需求,可以根据本地现在和未来发展需要,规定小区停车位的建设标准和建设数量;另外,政府还应对小区停车位的价格进行适当干预,保护小区业主的利益。当开发商定的停车位价格过高时,允许小区业主通过合法途径进行价格评估协商解决,如果不能协商解决,小区业主还可以向当地人民法院提起法律诉讼,通过司法途径解决,避免“天价”停车位再现。

随着社会的发展,小区停车位权属问题会影响到几乎每个人的利益,有关部门应当引起重视。其中最重要的一点还是要在立法上的加强,健全停车位权属制度,理清住宅小区停车位权属使社会和谐发展。

参考文献

[1]韩秀贞.论小区的停车位权属[D].华东政法大学硕士论文,2013.

[2]张顺博.住宅小区停车位权属探究[D].吉林大学硕士论文,2013.

[3]彭辰.住宅小区车位车位法律问题研究[D].烟台大学硕士学位论文,2013.

[4]<中华人民共和国物权法>第七十条、第七十四条,2007.10.

小区停车问题的调查与思考 篇5

改革开放以来，我国经济快速发展，人民生活水平迅速提高，尤其是居民人均可支配收入逐年提升，私家车以惊人的速度走入千家万户，居民的出行更为便捷了。面对私家车的飞速增长，随之而来的是全国范围内“停车难”问题，XX也不

例外。现阶段，XX市老住宅小区、拆迁安置小区等部分小区普遍存在停车难问题，小区的车位越来越紧，机动车挤占小区道路和场地，有的住户一下班立即回家，就为了抢占一个稀缺车位，原本网络上流行的“抢车位”游戏逐步延伸到了现实生活中。为进一步了解我市小区停车问题现状，市城管部门以我市老住宅小区、拆迁安置小区为重点，对小区停车情况进行了一次调查，共发放问卷XXX份，有效回收XXX份，回收率为XXX%，并与愿意接受调查的业主进行了深入交流。

一、现状分析

（一）小区停车模式

我市当湖街道范围内现有小区XX余个，其中老住宅小区、拆迁安置小区XX余个，如XXX、梅XX村、XX小区、XX新村等。目前，小区内停车存在多种模式，一是机动车停放在地下车库，采取人车分流的模式；二是机动车停放在专用停车位或停车库中；三是机动车停放在地面车位或者小区道路上。老住宅小区和拆迁安置小区中多采取第三种停车模式。

（二）调查结果

1.小区内机动车占道停车或停在车位外情况

在接受调查的XX名业主中，被问及车辆停放状况时，有XXX%的业主认为经常有机动车占道停车或停在车位外的情况，XX%的业主认为该类情况较少，只有XX的业主回答没有占道停车或停在车位外的情况。

2.业主对机动车停放影响状况的总体印象

在被调查的XX名业主中，被问及机动车停放是否影响居民正常出行时，有XX%的业主认为影响了居民正常出行，其中，吉祥小区内多名业主反映因车辆停放在小区内道路上，严重影响非机动车出行，事故发生概率明显增加，有XX%的业主认为不影响，有XX%的业主持中立态度。

3.业主认同有效缓解停车难问题的举措

在被调查的XX名业主中，有75%的业主认为可采取物业划定停车位，统一管理的方法，17%的业主认为可以依靠小区外道路、公共空地停车，27%的业主认为可以“错时停车”，11.3%的业主认为可以提倡绿色出行，4%的业主认为还有其他方式解决，如限制非本小区机动车停放在小区内，提高居民素质等。

（三）小区内因停车引发的问题

由于小区现有车位不能很好的满足业主停车需求，引发了业主与物业管理公司、业主与业主、违法改造车位者与投诉举报受理部门执法人员之间的矛盾。

1.业主与物业管理公司的矛盾

调查发现，业主对物业管理公司的抱怨最多，属于矛盾最集中、冲突最外化的一个方面。主要表现为：物业公司在未征得业主同意的前提下，擅自将小区内的绿化改造成停车位，并出租给业主；物业公司对小区内机动车的停放不能做到有效管理，导致事故频发；物业公司工作人员工作不细致，引起业主不满等。

2.业主与业主之间的矛盾

由于小区内停车位不足，有车的业主随意停放车辆，损坏道路和绿化带，堵塞消防通道，引起无车业主的不满。有的车主将车停放在别人的停车位中，导致对方无法停车，引发业主之间的矛盾。

3.违法改造车位者与投诉举报受理部门执法人员之间的矛盾

部分小区业主为解决自身停车问题，采取了破坏绿化私自用水泥浇筑停车位的违法行为，但此举遭到了邻居或小区内其他业主的投诉举报。作为投诉举报受理部门，相关执法人员会及时前往现场进行制止，由此导致违法者与执法人员之间的冲突。由于对这类违法行为在立案查处方面操作性不强，只能采取“打游击”或“消防灭火”式的巡查监管，致使“堵”的方法不能从根本上解决停车问题。

二、我市小区停车难原因分析

造成小区停车难问题的原因是多方面的，有规划问题，有技术问题，有土地资源问题等。目前，我市停车难问题多集中在2000年以前建成的住宅小区，该类小区开发商在开发时未充分考虑停车泊位的建设，由此导致车辆无处可停。新建的小区也存在着潜在的问题，很多新小区入住率尚不高，停车难问题尚不突出，一旦入住率高了，问题也就暴露出来了。细究我市小区停车难原因，具体有以下几个方面：

（一）规划车位不足

在我们的调查过程中，被问及小区车位是否充足时，有71%的小区居民认为自己所在的小区规划车位不足，13.1%的居民认为一般，12.7%的居民认为车位充足，3.2%的居民回答不清楚。由此可见，规划车位不足是停车难的一个重要原因。位于新华中路的新华苑小区是一个开放式小区，它内部有建造的车库，但数量严重不足，仅XX余个，同时，由于外来车辆常停放在车库外，导致仅有的几个车库未能发挥功用。

（二）停车位规划滞后

XX新村、XX西村等不少小区是建于上世纪八九十年代，已有二三十年之久。小区在车位和车库数量的设计方面仅仅用于满足当时的业主停放自行车和摩托车的需求，远远无法满足飞速发展的汽车数量增加而产生的停车需求。

（三）机动车数量激增

近几年，人民生活水平有了很大

提高，纷纷选择购买私家车从而为自己出行带来便利，机动车数量剧增是停车难问题产生的最直接原因。从车管所获悉，截至2012年年底，我市机动车保有量为XX辆，今年我市第一季度汽车新注册上牌量已突破XX辆，3月就上牌了XX辆，每天平均新注册上牌XX辆。小区停车越来越拥挤，停车难问题凸显。

（四）车主文明停车意识不强

部分车主随意将车停放在消防通道或者绿化带中，造成安全通道被堵、绿化被破坏，影响了小区的安全通行及环境。更有甚者，直接毁绿私建停车位，满足自身需要的同时，却破坏了小区的和谐。在接受调查的XX名业主中，被问及车主文明停车意识时，有9.4%的业主认为文明停车意识较强，54%的业主认为一般，有35%的业主认为文明停车意识比较差，有1.6%的业主表示不清楚。

（五）管理制度缺失

由于《国家道路交通安全法》未对小区的交通管理作出明确的规定，导致交警部门“无权”将管理的触角伸进小区；《浙江省物业管理条例》对物业企业的停车服务行为缺乏细则性的规定，致使物业企业的停车服务没有规范性的管理标准；城市长效管理中未将小区的停车秩序纳入考核范围。

三、缓解停车问题的思考与建议

（一）内部消化满足自身需求。

1.物业划定车位，统一管理。对于已经建成的居民小区，物业公司可以统一管理，加强调度，科学合理划定停车位，将车位编号，引导车主对号入位，也可以通过规范停车，或与业主商量，减少公共绿地面积增加车位数量。对于物业收取的车位租赁费，可以采取人人受益的方式，预留部分收取的停车费用，作为物业维护车位之用，其余费用平摊分给每户业主，以此补偿未拥有车辆的业主，真正达到资源共享、利益均得的目的。

2.提前规划，加强监督。对于新建小区，则应该发挥住房和城乡规划建设局的规划审批、监督作用，使开发商按照国家相应标准甚至超标准建设车位，建设时根据小区的规模，考虑居民现实需求和长远发展需求，科学合理的规划车位，明确配建标准，逐步达到“一户一位”，因地制宜，建设平面、地下或立体等多形式停车场，既有效利用资源，又能节约占地面积，再以出租或出让等形式满足住户需求。

（二）向外延伸拓展停车位。

1.依靠小区外道路、公共空地停车。建议建立交警、城管、社区、物业相结合的工作机制，先由街道组织社区公示并上报小区停车泊位的短缺数量，再由交警对动态交通影响作出评价后，按照便民利民、公开透明、能划尽划的原则，提出道路划定泊位的方案，最后会同城管和街道、社区、物业实施。

2.兴建大型的停车场或立体停车楼。根据实际需要，在小区周边兴建大型停车场，或利用空间优势，兴建立体停车楼，纵向停车，借以缓解小区停车难问题。

3.实行“错时停车”。利用时间差，和商铺业主或者单位协商，支付一定的停车费，在不影响他们经商、办公的前提下，夜间把车停在他们的车位上。如此，不仅缓解了小区停车难问题，还可以适当增加商铺及单位收入，可谓一举两得。

（三）提倡公共交通和公共自行车出行。解决小区“停车难”不能只是局限在增加、拓展车位，还可以转换思维，大力发展公共交通和公共自行车服务，为市民出行提供便利。目前，我市城市公共自行车租赁工程已完成前期筹备工作顺利进入实质性操作阶段，一期工程在我市城区设立30个租赁点，首批共有900辆自行车投入使用，政府可以积极营造“环保出行”、“绿色出行”氛围，使环保、绿色理念深入人心。

附件：小区停车状况调查问卷

小区停车状况调查问卷

市民朋友：您好！拥有舒适、便捷的小区环境是每一位居民的心愿，我们就小区停车现象做社会调查，希望您能配合我们的工作，填答这份问卷，在符合自己情况和意见的选项上打勾号，问卷不记名，请您不必有所顾虑，谢谢您对我们的支持，祝您生活愉快！

您的性别：□男 □女

您的年龄：□20岁以下 □21—30岁 □31—40岁 □41—50岁 □50岁以上

您的文化程度：□小学 □初中 □高中或中专 □大专 □本科 □研究生以上

1.您所在的社区为，家住 小区

2.若有车，您购买车库（位）了吗？（第二题和第三题选择其中一题回答）

A.购买了 B.没有购买（回答此项者，请回答第四题）

3.假如您买车，您会购买（租）小区内的车库（位）吗？

A.会 B.不会

4．若没有购买（租）车库（位），您的车平时停放在什么地方？

A.小区内随便找个地方 B.小区外设置的临时停车位

C.小区外公路边 D.随机停车 E.无处停车

5．您觉得您所在小区内规划的车位充足吗？

A.充足 B.不充足 C.一般 D.不清楚

6.小区内是否有车辆占道停车或停在车位外面的情况？

A.经常有 B.较少有 C.没有

7.如有乱停车现象，您觉得是否影响了居民的正常出行？

A.影响 B.不影响 C.一般 D.不清楚

8.您觉得您小区内的车主文明停车意识如何？

A.比较强 B.一般 C.比较差 D.不清楚

9.小区内是否有破坏绿化建车位的现象？

A.有 B.没有

10.您是否赞成破坏绿化建车位以缓解停车压力？

A.赞成 B.不赞成

11.您认为哪几项措施可以缓解小区停车难问题？（可多选）

A.物业划定停车位，统一管理 B.依靠小区外道路、公共空地停车 C.兴建停车场或立体停车楼 D.“错时停车”，停放在商铺或单位的车位上 E.提倡公共交通和自行车出行，减少机动车增长速度 F.其他

12.针对小区停车的系列问题，您有什么看法或建议？

小区车位车库的权属 篇6

住宅小区停车位有两种说法。一种是只要是在住宅小区物业管理公司允许范围内能够停车的地点, 就是住宅小区停车位;而另一种观点是认为, 它是指达到一定规模、基础设施配套比较齐全的住宅小区用于停车的车位、车库。同时必须符合住宅小区法定规划、设计, 或者依法能够用于停车。

住宅小区是一个崭新的概念, 我国《城市新建住宅小区管理办法》中明确规定其的定义, 即住宅小区包括房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等相关设施, 住宅小区停车位 (库) 也是住宅小区不可或缺的有机组成部分。目前随着经济的发展和人们生活水平的提高, 越来越多的业主或使用人成为有车一族, 有关车位的权属问题是大家经常谈及的话题, 其中较为突出的问题, 就是虽然住宅小区的规模不断扩大, 但是住宅小区停车位愈来愈紧张, 而且愈发严重的无序化, 伴随车位权属问题的纠纷也日益增多。所以, 正确理解住宅小区停车位的含义, 这对于广大业主如何去购买、使用停车位有着十分重要的意义。

二、车位车库的法律性质

目前在法律界, 小区车位车库的法律性质存在较大争议, 部分人认为其是小区的配套设施;部分人则认为其是建筑物或建设用地使用权的添附物;也有人认为其是建筑物的从物。随着经济的发展, 购买汽车对于寻常百姓家来说也不是什么太大的问题, 车位车库对于广大业主的日常生活有着极其重要的作用, 车位车库成为业主日常生活必不可少的组成部分。在小区的建设中, 设置相当数量、类型的车位车库, 进一步提升了小区的居住环境, 满足业主的出行需要。可见, 建筑物区分所有制度中的车库, 是服务于全体业主的建筑物区分所有权的重要设施。车库已经成为整个小区的有机组成部分, 是建筑物区分所有制度中的重要财产。将车位车库作为小区的配套设施的法律意义在于, 法律应当规定, 开发商在开发小区的同时负有建设一定数量车位的法定义务。

有学者认为:既然车库是配套设施, 那么就应当属于小区业主共同所有。笔者不赞同此观点。配套设施是为全体或者部分业主的利益增加住宅功能和提供生活便利, 其所有权状态存在两种可能:一是该配套设施只能为全体业主共有并且公用;二是该附属设施也可以单独为特定人所有。车位车库属于的配套设施, 因其形态结构不同, 导致权利归属上出现差异, 既可以是共有部分, 也可以是专有部分。对于专有部分与共有部分的区分, 导致车位车库的不同归属, 决定其各种类型的使用方式。

我国《物权法》规定, 建筑物区分所有权由专有部分的专有权、共有部分的共有权和成员权三部分组成, 其中专有权是其核心。专有部分, 是指具有构造上及使用上的独立性, 并能够成为分别所有权客体的部分。一般来说, 专有部分的范围是房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积。专有部分是各个区分所有人单独享有的所有权客体, 此项单独所有权与一般的单独所有权并无本质区别, 权利人可以行使完全的占有、使用、收益、处分权。一般说来共有部分的主要包括: (1) 建筑物的基本构造部分, 例如:支柱、屋顶、外墙、地下室等。 (2) 建筑物的共有部分及附属物, 例如楼梯、走廊、水塔等。 (3) 建筑物所占有的地基使用权。 (4) 住宅小区的公共设施、围墙、水电、照明消防等公用配套设施及小区物业管理用房等。

三、车位车库的权利归属

在确定小区车位车库的权利归属之前, 首先必须明确一点:在开发商出售商品房以前, 小区车位车库当然属于开发商所有, 开发商对此拥有初始所有权。唯有在开发商出售商品房后, 才产生小区车位车库权利归属的争议, 需要依法进行确定。

一般而言, 小区车位车库归属于业主, 区别在于有些车位车库能够成为建筑物区分所有权的专有部分, 有些则只能作为全体业主的共有部分。特殊情形是开发商未将可以构成专有部分的车位车库销售给业主, 从而保留部分车位、车库的所有权。“区分所有建筑物的停车位原则上归全体区分所有人所共有;但是, 如果区分所有权人能够证明自己享有的是专有权, 或者开发商能够证明自己享有停车位的所有权, 适用除外的规定, 不过, 后者存在的前提是这些停车位不属于区分所有建筑物的组成部分”。根据物权法的规定, 开发商保留车库所有权时, 应当受“首先满足业主的需要”的限制。

根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定, 专有部分的认定标准有三点:1、具有构造上的独立性, 能够明确区分;2、具有利用上的独立性, 可以排他使用;3、能够登记成为特定业主所有权的客体。构造上的独立性, 即各个部分在建筑物的构造上可以被区分开, 可与建筑物其他部分完全隔离。使用上的独立性, 主要是指根据建筑物的用途是否构成为某种目的而独立利用的单位, 判断依据主要是有无直接的出入口和内部专用设备。能够登记成为特定业主所有权的客体, 即是法律上的独立性, 通常只有专有部分能够登记为特定业主所有权客体。

小区车位车库能否作为建筑物区分所有权的专有部分, 应当区别其各种不同的形态来具体分析。1.独立车库, 是在小区内独立建造的四周以墙壁和库门与外界空间隔离的具有专用性的停车位, 四周范围明确, 已成为与住房相区别的、独立的特定物, 能够满足构造上的独立性和使用上的独立性要求。同时, 独立车库依法可以办理相关登记手续, 记载于不动产登记簿, 符合法律上的独立性要求。因此, 独立车库, 可以作为专有部分。2.地下车库, 本身四周是封闭的, 形成一定的空间, 符合构造上的独立性要求, 且具有独立的出入口和出入车道, 具有使用上的独立性。但是我国现行立法上并没有对地下车库的登记作出相关规定, 地下车库不能作为特定业主所有权的客体。同理, 架空层停车位虽然具有构造上的独立性和使用上的独立性, 但不符合法律规定, 无法进行不动产登记。所以, 地下车库与建筑物架空层停车位不能成为专有部分, 只能是全体业主的共有部分。3.地面车位, 直接设置于地面、以划线分割方式标明, 不具有构造上的独立性, 显然无法成为专有部分。

综上所述, 在小区车位车库的诸多形态中, 只有独立车库可以作为建筑物区分所有权的专有部分。而地下车库、建筑物架空层停车位及地面车位, 只能是共有部分。

参考文献

[1].王旭光, 范明志.物权法适用疑难问题研究[M].山东人民出版社2007.

[2].王利明.论物权法中车库的归属及相关法律问题[J].现代法学.2006, (5) .

[3].最高人民法院物权法研究小组.〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用[M].人民法院出版社, 2007.

小区停车位权属问题 篇7

一、物权法关于车库、车位问题的立法选择

物权法起草过程中, 关于车库、车位的归属问题一直存在激烈的争论。主要有两种观点:第一种观点为业主所有说, 该说又分为两种意见, 一种意见认为车库、车位应归业主所有;另一种意见认为车库、车位作为业主的建筑物区分所有权内容, 附属于整个业主的专有部分所有权而存在。第二种观点认为, 业主与开发商有约定的按约定, 没有约定或约定不明的, 属业主共有。

立法者认为, 属于业主共有的财产应是那些不可分割、不宜也不可能归任何业主专有的财产, 如电梯、绿地等。车库、车位种类繁多, 如果仅依靠物权法作出判断, 即采取“一刀切”的法律统一规定的方式予以解决, 不仅不科学也有失简单, 同时有可能引发新的不公, 激发社会矛盾。从多数地方商品房销售的实际做法来看, 对车库、车位的归属使用, 或是业主购买、承租, 或是开发商附赠, 一般也都由合同约定。因此, 车库、车位的归属由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定归业主专有或专用, 这样操作可以避免纠纷。

此种观点也有着较为充分的理论依据, 主要有以下几点:第一, 遵循私法自治的原则。物权法作为财产归属与利用的基本法应遵循这一原则, 本条对车库、车位的归属应当根据约定确定的规定正是体现了司法自治的要求, 有利于业主和开发商通过平等协商, 同时也最有利于争议的解决。第二, 符合市场经济的内在要求, 通过约定解决归属, 实质上是通过市场机制解决纠纷。在车库、车位归属上实现各方利益的最大化。第三, 有利于对车库、车位有效利用和管理, 可有效缓解当前车库、车位紧张与停车难的局面。基于以上理由, 《物权法》第七十四条以协调兼顾业主和开发商利益为出发点, 采纳了约定归属说的观点。

《物权法》第七十四条规定了3款内容, 有以下几个特点:

一是只调整小区建筑区划内车库、车位的归属问题, 小区建筑区划外的车库、车位不属于本条的调整范围。

二是在明确车库、车位归属时, 应当首先满足业主的需要, 在保证小区业主使用前提下, 方可允许他人使用。

三是小区车库、车位的归属应当采用约定方式。业主和开发商按照出售、附赠、出租的办法进行约定, 明确产权和使用权。

四是只规定了占用业主共有道路、其他场地上用于停放汽车的车位, 属于业主共有, 并不包括车库。因为, 按照地上建筑物与土地使用权不能分割使用原则, 车库所占用的土地使用权, 不能当然地认为属于业主共有;再则, 车库作为独立使用对象, 不属于小区的公共设施, 故车库的归属应遵从约定。

应该说《物权法》第七十四条的制度安排是有着较为坚实的现实和理论基础的, 但七十四条的弹性处理也为其在实践中的运用埋下了隐患。

二、物权法车库、车位权属制度安排存在的问题

在《物权法》实施后的两年当中, 也暴露出了如下一些问题:

(一) 小区车库、车位权属不清晰, 难以规制现实纷争

在现实生活中, 小区所有业主并不一定都需要车位和车库, 如将建设小区车位和车库的资金投入全部由所有业主分摊并非符合全体业主的意愿。当开发商不将车位和车库投资分摊在商品房建筑物总面积中, 则车位和车库的建造需要额外投资, 在这种情况下将车库一律归全体业主所有, 也有失公平。同时, 又会出现另外一种情况, 小区车库、车位的投入是否算入商品房出售价格之中, 业主根本没有知悉的可能, 且很难举出证据证明。当开发商既算入了商品房总价格 (故意隐瞒) , 又将车库、车位卖于独立的业主, 这时的权属又如何确定, 凡此种种不一而论。现实的复杂性、信息的不对称使得《物权法》第七十四条难以有效规制现实中的纷争。

(二) 首先满足业主需要的规定过于原则化, 不具有可操作性

在一般情况下, 开发商在出售商品房时都会同时将车库出售或者附赠、出租, 而业主在购买商品房的同时并非一定具有购买车库的经济能力和现实需要。在多数业主不能同时买房又买车库的情况下, 开发商必然会将车库出让, 甚至会卖给非业主。在这种现实情况下, 首先满足业主的需求是与现实相脱节的。而且首先满足业主的需求如何定量也是一个难题, 是要求每户一库, 还是几户一库, 都需要法律明确规定。如可以实行小区车库的预购制度以及业主享有优先购买权等。

(三) 按照约定确定车库、车位归属不利于业主利益的保护

1. 实践中开发商与业主的地位不对等

当今的房屋买卖合同大多是格式合同, 或者具有格式合同的性质。房屋买受人只能被动地接受开发商提供的房屋买卖合同, 而没有多大余地进行协商。同时, 在商品房建设、出售中相关的法律文件房屋买受人是不可能获得的, 开发商将其作为商业机密并不向买受人出示。在产生纠纷后业主的举证能力十分有限, 而开发商占据绝对证据优势。开发商有多种途径 (合法与非法) 证明其对小区车库拥有所有权。物权法第七十四条规定车库归属通过约定的方式, 虽然是对当事人双方意思自治的尊重, 但是在双方当事人地位不对等的情况下, 一旦发生纠纷将不利于业主利益的保护。

2. 我国不动产登记制度不完善对业主利益的影响

目前我国的房地产登记制度还不完善, 尤其是对于小区车库的容积率是否记入公摊面积不予记载。不动产登记簿和权属证书作为公示的基本载体, 在小区车库权利归属上并未发挥其作用, 而这种回避态度使纠纷变得复杂化。在房地产初始登记的实务中, 登记机关除办理土地使用权证、房屋所有权证或房地产证外, 对于共有、他项权的房地产权证, 登记机关并不办理。停车位的法律权利归属亦不记载于房地产权证。登记机关现行发放的房地产证对建筑物共用部位、他项权利不予记载的登记方式, 无形中给开发商拟定的有违法律规定的格式合同条款大开方便之门。房地产财产权利人无法借助所持有的房地产证, 以完全物权的绝对权直接对抗该类违法的合同条款, 保护自身的合法权益。在登记制度不完善的情况下, 对小区车库、车位的归属由当事人约定也势必对业主的利益造成损害。

3.《物权法》第七十四条虽然为小区车库、车位归属纠纷的

解决提供了法律条文的支持, 但是由于其过于原则化, 不具有可操作性, 在实践中发挥的作用也必将有限。2005年出台的物权法 (草案) 第七十六条第二款规定:“会所、车库的归属, 有约定的, 按照约定;没有约定或者约定不明的, 除建设单位能够证明其享有所有权外, 属于业主共有。”相比较而言, 物权法第七十四条不利于业主利益的保护。

三、在现有制度框架下的应对策略

作为规范权利人物权的一部基本法, 冀望《物权法》的修订来解决物业区域内车库、车位权属问题是不大现实的。目前, 只有在现有的制度框架下通过进一步明晰和调整相关制度来寻求问题的解决。

(一) 落实“首先满足业主的需要”的规定

首先, 应对开发商的开发车库、车位的运做机制给予必要规制。针对实践中开发商以高于市场价格的价格出售或出租给业主的情况, 应当对开发商的市场运营作相应的规制。开发商不得以明显高于市场价格的价格出售或出租小区车位车库给业主。如果车库建造在已经算入业主公摊面积的土地之上, 则开发商转让或出租的价格必须相应降低, 不能让开发商在业主享有使用权的土地上建造车库再租售。其次, 相关行政主管部门有必要适当介入。在确定车库转让或出租价格上, 业主处于明显的弱势地位, 有关政府机构应提供相应的协助和指导。只有这样, 业主的利益才能得到切实的保障, 法律的制定才能落到实处。第三, 确保包括知情权和优先购买权等业主权利。“首先满足业主的需要”需要业主的相关权利得以落实。知情权是前提, 优先购买权是保障。开发商和相关行政主管部门有义务以通俗、确定的语言告知业主, 车库、车位的实际状况以确保业主优先购买权的实现。

(二) 没有规定约定不明或没有约定情况下车库、车位的归属

此种情况下, 应该推定为归业主共有。理由在于:第一, 开发商在经济上具有优势地位, 完全可以通过格式合同争取自己的最大利益。开发商完全掌握建造商品房的成本, 可以证明车库的归属。如果没有在合同中规定车库的归属, 就可以推定, 开发商已经放弃主张车库权利;第二, 从合同解释的角度来看, 房屋销售合同通常是开发商单方起草的, 甚至在实践中, 开发商都是通过格式条款确定车库的归属。如果合同没有约定归属而发生争议, 按照合同解释规则, 应当做出不利于开发商的解释。《物权法 (草案) 》第七十六条曾有过相关规定:“没有约定或者约定不明的, 除建设单位能够证明其享有所有权外, 属于业主共有。”该规定有其合理性, 仍值得借鉴。

而《物权法》中的业主大会制度又为全体业主享有所有权提供了制度保障。在全体业主享有所有权的情况下, 既可以由小区公约来进一步明确车库、车位的使用, 也可以通过业主大会来就车库、车位归属统一投票表决。如车库仍然由全体业主共同使用, 由此获得的收益也应当属于全体业主共有。

(三) 有关开发商单独开发停车库的处理

由于停车位的土地使用可以单独计算, 不计入公摊面积, 因此现实中存在着开发商单独开发小区车位车库的情形。按照有关规定, 开发商如果能够证明自己对停车位具有独立的土地使用权的, 那么开发商享有停车位的所有权, 区分所有权人使用停车位, 只能够是向开发商购买使用权或者进行租赁。需要说明的是, 如果区分所有建筑物本身没有建设停车位, 开发商自己独立开发停车位并取得所有权的, 是不允许的, 因为现代社会的区分所有建筑物的开发不能不建有停车位, 不建有足够数量停车位的区分所有建筑物将是违法建筑。

四、结束语

尽管《物权法》的出台为物业区域内车库、车位的权属问题提供一定的法律支持, 但也存在不少潜在的问题。这些潜在的问题仍然需要其他相关法律配合和立法的不断完善。例如, 针对实际生活中由于开发商和业主信息不对称, 许多开发商利用“协商”机制在格式合同中变相决定车位归自己所有的情况, 可以通过具体的地方条例来补充完善物权法的规定。《武汉市物业管理条例》即将出台, 期望它能够在相关问题上有所突破, 为构建和谐武汉提供制度保证。

参考文献