老旧住宅小区

老旧住宅小区（共10篇）

老旧住宅小区 篇1

1 引言

我国是一个地震多发国家, 在四川汶川地震中, 砌体结构房屋遭受了不同程度的破坏, 墙体倒塌严重, 预制楼板普遍塌落, 造成极大的财产损失和人员伤亡。为完善城市功能, 切实改善民生, 北京市政府决定“十二五”时期对1980年 (含) 以前建成的老旧房屋进行抗震鉴定, 对不达标的老旧房屋进行结构抗震加固改造。房屋抗震鉴定部门对老旧房屋进行了全面排查鉴定。排查结果显示, 北京市老旧住宅多为砌体结构房屋, 砂浆强度偏低, 房屋抗震能力和延性较差, 材料抗拉、抗弯、抗剪能力较低, 结构自身质量大、刚度大, 吸收地震能量较多, 在强烈地震作用下易开裂、倒塌, 破坏率较高。针对上述砌体结构的受力情况, 并以抗震鉴定结果为依据对多层住宅砌体结构房屋进行了相关的加固改造设计, 以达到抗震设防标准[1,2]。

通过汶川地震的震害分析, 并结合北京市相关抗震鉴定报告, 进行了大量的现场考察、设计和研究工作, 在此基础上总结和确定了统一可行的抗震加固方法, 为今后砌体结构抗震加固提供了参考。

2 多层砌体结构震害分析

由于强烈地震作用下, 使多层砌体结构产生自身无法承受的地震惯性力而遭受破坏。多层砌体结构, 从墙体开裂到房屋倒塌, 主要是剪切破坏, 又因房屋两端距刚度中心较远, 房屋两端及转角处破坏严重。

2.1 剪切破坏

多层砌体结构在地震水平力沿房屋横向作用时, 水平地震作用将通过楼盖传给横墙, 横墙主要受剪切破坏, 当某一横墙所受的剪力超过砌体本身的抗剪承载力时, 会产生斜裂缝, 经地震往复作用下两个方向的斜裂缝形成交叉裂缝, 进而滑移、错位, 交叉裂缝两侧的三角楔块散落, 直至墙体丧失承受竖向荷载的能力而倒塌;当楼盖刚度较差、横墙间距较大时, 横向水平地震剪力不能通过楼盖传给横墙, 引起纵墙平面外受弯、受剪, 纵墙窗洞口处或楼层处出现沿砌体灰缝的水平灰缝。

当地震水平力沿房屋纵向作用时, 水平地震力将通过楼盖传给纵墙, 如果窗间墙很宽, 纵墙仍以剪切破坏为主, 如果窗间墙很窄, 纵墙将可能压弯破坏。内外墙连接处刚度较其他部位大, 因而地震作用较为剧烈, 而此处在连接构造上又是薄弱部位, 尤其在施工中常常内外墙分别砌筑, 以直接或马牙槎连接, 又无拉结措施形成大片悬臂墙体, 造成地震时外墙外闪与倒塌现象。

2.2 房屋两端及转角处破坏严重

山墙刚度大, 承担的地震作用多, 而山墙的一侧无约束, 因此加剧了山墙的破坏;房屋两端距刚度中心较远, 在地震过程中, 当房屋的刚度中心和质量中心不重合时, 房屋将发生扭转, 这时两端结构的剪应力较中部大, 因而房屋两端的震害比中部重;房屋转角处受到两个方向地震作用的影响, 变形和应力都较复杂, 因此转角处的震害比其余部分重。

3 本工程结构检测结论

本次加固工程位于北京市东大桥路, 房屋建于20世纪60年代, 结构检测结论如下。

1) 经现场检查, 该工程为地上5层, 结构体系砌体结构, 未设置构造柱、圈梁, 未进行过抗震加固。

2) 经现场检查, 未发现地基基础不均匀沉降引起的墙体裂缝。

3) 采用回弹法检测该工程承重墙体烧结普通砖强度, 1~5层实测强度推定结果符合MU10强度等级要求。

4) 采用回弹法检测该工程承重墙体混合砂浆强度, 1~2层砌筑砂浆实测强度推定结果为M5, 3~5层砌筑砂浆实测强度推定结果为M2.5。

5) 经现场检查, 未发现主体结构出现明显的变形及损伤现象。

6) 建筑综合抗震能力不满足鉴定要求, 必须采取加固或其他相应措施。

4 多层砌体结构抗震加固设计研究

根据上述砌体结构的震害分析与结构的检测结论, 总结出砌体结构加固重点应增加砌体变形能力, 使其有较高的抗剪强度, 在砌体出现较大变形时, 墙体仍有一定的抵抗水平力的能力, 以保证整体房屋不倒塌。

考虑原有建筑要在正常使用条件下进行加固和改造, 本文着重介绍本工程抗震加固的计算方法, 及砌体结构的抗震加固方法[3,4]。

4.1 抗震加固计算方法

根据《建筑抗震鉴定标准》 (GB50023—2009) 规定, 20世纪70年代及以前建造经耐久性鉴定可继续使用的现有住宅, 其后续使用年限不应少于30年, 简称A类住宅。

本工程现有结构体系、楼 (屋) 盖整体性连接、圈梁布置和构造及宜引起局部倒塌的结构构件不符合第一级鉴定要求的房屋, 采用楼层综合抗震能力指数方法进行二级鉴定。楼层综合抗震能力指数应按式 (1) 、式 (2) 计算:

式中, βc i为第i楼层的纵向或横向墙体综合抗震能力指数;φ1, φ2为加固前体系影响系数、局部影响系数;βi为第i楼层纵向或横向墙体平均抗震能力指数;Ai为第i楼层纵向或横向抗震墙在层高1/2处净截面面积的总面积, 其中不包括高宽比大于4的墙段截面面积;Abi为第i楼层建筑平面面积;λ为烈度影响系数;ξo i为第i楼层纵向或横向抗震墙的基准面积率。

加固后的楼层综合抗震能力指数, 应按公式 (3) 验算:

式中, βs为加固后楼层或墙段的综合抗震能力指数;η为加固加强系数;β0为楼层或墙段原有的抗震能力指数;φ3, φ4分别为房屋加固后体系影响系数和局部影响系数。

采用楼层综合抗震能力指数进行结构抗震验算时, 体系影响系数和局部影响系数应根据房屋加固后的状态取值, 加固后楼层综合抗震能力指数应大于1.0, 并应防止出现新的综合抗震能力指数突变的楼层。

4.2 外加圈梁-钢筋混凝土柱加固

在原有多层砌体结构的适当位置加设钢筋混凝土构造柱和圈梁, 以增强内外墙的整体连接性, 提高墙体的抗震承载力, 防止房屋在地震中倒塌。新增圈梁、构造柱与墙体可靠连接, 形成了一个共同作用的整体。墙体在水平地震反复作用下, 出现交叉裂缝, 被主裂缝划分为4块墙体。新增构造柱和圈梁后, 构造柱和圈梁组成的弱边框将阻止两侧三角形块体外移、脱落, 从而防止墙体的倒塌, 在地震反复作用下, 构造柱、圈梁与墙体共同作用, 耗散地震能量, 大大提高墙体

的整体性和变形能力, 对防止墙体的突然倒塌具有显著效果。

外加构造柱应在内外墙交接处、房屋四角、楼梯间和不规则平面的对应转角处设置, 应由底层设起, 并应沿房屋全高贯通, 不得错位, 并用圈梁和钢拉杆将其拉紧, 从而使砌体结构墙体的抗剪强度、变形能力和整体性得以加强。增设的构造柱、圈梁应与墙体可靠连接 (见图1、图2) [5], 圈梁在楼、屋盖平面内应闭合, 在阳台、楼梯间等圈梁标高变换处, 圈梁应有局部加强措施。

4.3 钢筋混凝土单面板墙加固

本工程在外加圈梁-钢筋混凝土构造柱加固计算后, 仍不能达到抗震计算要求, 在此基础上又增加了外墙单面板墙加固。现浇钢筋混凝土单面板墙加固, 是在砌体墙一侧增设现浇钢筋混凝土组合层, 形成“砌体—混凝土”组合墙体, 从而达到大幅度提高墙体承载能力和变形性能, 对墙体平面内及平面外的抗弯强度、抗剪强度及延性均得到较大提高。

本工程单面钢筋混凝土板墙混凝土强度等级为C25, 厚度为80mm。钢筋网水平钢筋采用φ8mm@150mm, 竖向钢筋采用φ10mm@150mm, 单面板墙加固时采用L型锚筋φ8mm@600mm双向、梅花型布置, 锚筋采用结构胶植入原有砌体墙体内 (见图3) 。板墙底部设有基础, 板墙基础埋深宜与原有基础相同, 且应与原基础可靠连接。

5 结语

1) 通过对多层砌体结构的震害分析, 提出砌体结构的抗震加固重点应放在加强构件间的连接和整体性方面, 提高结构墙体的延性、抗震能力。

2) 结合北京市老旧小区住宅的相关抗震鉴定报告, 进行了大量的现场考察、设计和研究工作, 在此基础上总结和确定了统一可行的抗震加固方法, 为今后砌体结构抗震加固提供参考。

3) 多层砌体结构房屋的抗震加固是提高现有房屋抗震能力最有效的途径。本文所列加固节点详图施工方便、经济实用, 与原结构可靠连接, 在本工程中得到了广泛的应用, 并取得了较好的效果, 具有针对性强的工程实际意义。

摘要：通过汶川地震的震害分析, 提出砌体结构的抗震加固重点应放在加强构件间的连接和整体性方面, 提高结构墙体的延性、抗震能力。并结合北京市老旧小区多层砌体结构住宅抗震鉴定报告, 进行了大量的现场考察、设计和研究工作, 在此基础上总结和确定了统一可行的抗震加固方法, 为今后砌体结构抗震加固提供了参考。

关键词：多层住宅,砌体结构,抗震加固

参考文献

[1]GB50011—2010建筑抗震设计规范[S].

[2]GB50023—2009建筑抗震鉴定标准[S].

[3]GB50702—2011砌体结构加固设计规范[S].

[4]JGJ116—2009建筑抗震加固技术规程[S].

[5]03SG611砖混结构加固与修复[S].

老旧住宅小区 篇2

一、指导思想

深入贯彻落实科学发展观，着眼于加快推进城市建设，以改善民生为核心，以优化城市人居环境、提高居住品质为目标，坚持政府主导、社会参与、业主自治，着眼长远、标本兼治，属地负责，突出重点、分布实施的原则，着力解决老旧小区建设标准不高、设施设备陈旧、功能配套不全、日常管理制度不健全等群众反映强烈的问题。

二、主要目标

在完善老旧小区硬件配套设施的基础上，争取实现“八个有”，即有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有维修管理。

三、基本原则

（一）分类实施、统筹推进。老旧小区综合治理分为基本型和提升性，在改造过程中优先进行基本型改造，结合实施条件和示范要求实施提升性。基本型小区整治是将影响居民生活的渗漏、危楼加固、下水道疏通、道路、消技防设施、维修、照明、绿化补植、停车场复建、物业管理等作为基本内容，有条件实施墙体出新、配套体育设施等；提升性整治是在满足基本型改造后，增加节能改造或“适老化”改造内容。

（二）综合整治、标本兼治。注重改造老旧小区的整体环境，改造水、电、排污等生活配套设施，既要对小区环境进行硬化、绿化、美化、亮化等，又要注重日常物业管理长效机制建立，实现建管并举、标本兼治。

（三）政府主导、居民参与。在综合整治和后期物业管理中，突出居民共同参与，确保居民的“知情权、参与权、选择权、监督权”，明确居民共同管理小区的义务与职责。

四、整治内容

（一）完善基础设施

1.清除违章搭建。小区内搭建的一切违章建筑要在项目施工前全部拆除，私占的用于种菜、养家禽等的公共用地要求居民在项目实施前自行恢复原状。2.修整、翻建小区道路。小区道路达到城市居住区道路建设规范标准，做到道路畅通，路面平整无坑洼，路牙整齐无缺损，有条件的小区应符合无障碍通行要求。3.疏通、翻建地下管网。更换破损窖井盖，清理、整修、补建化粪池。实施雨污分流，保证排水通畅。

4.改造水、电、气三表出户管网。水、电、气三表未出户的要实行出户管网改造，确保水、电、气收费直收到户。有条件的小区应铺设天然气管道。

5.修整、规范杆管线设施。完善和规范路灯、供电、供水、通信、邮政、广电、燃气、消防等杆管线及设施设备，有条件的小区要做到杆管线下地，条件不具备的小区要统一高度和线路走向，杜绝乱拉乱接。

6.整治、新建停车设施。新建、改扩建和整修公共非机动车（棚），尽量满足小区内居民非机动车停放需求：整顿机动车库（位）使用秩序，回复车库停车功能；增设交通标志，划设机动车停放位置；有条件的小区可改建、补建机动车停车位。7.更新、规范环卫设施。增设标准化垃圾桶，保障小区居民生活垃圾倾倒和堆放。

（二）修缮改造房屋

1.整修屋面。在不影响相邻住户采光、房屋结构、抗震设防要求的前提下，将隔热、防漏功能较差的平顶屋面改造成斜坡屋面。

2.整治外观。对破损、陈旧、风化严重的房屋外墙进行防渗、粉刷处理，达到防漏、美观效果。整修、更换破损落水管道。

3.整治楼道。清理楼道乱堆乱放、乱搭乱建，刷白楼道内墙，整修楼梯扶手、栏杆、楼道窗，修缮破损台阶，修缮、添置公共照明、邮政设施。4.节能改造。有条件的小区或楼栋可进行外墙和屋面保温改造。

（三）提示环境质量

1.整治绿化。优化绿化布局，拆除占绿、毁绿的违章建筑物（构筑物），恢复绿化功能，尽可能提升绿化档次。

2.配套休闲设施。维修改造原有休闲场地，配置健身器材等文体设施，有条件的小区要新建休闲设施。

3规范文化宣传设施。在小区主要出入口设置小区平面示意图，方便群众了解小区总体布局；合理配置宣传栏、公示牌等设施，力求美观整洁。

（四）完善公建配套 1.整治配套用房。对被占用或闲置的公建配套用房进行清理、清退和调整，恢复原有使用功能。

2.规范设置公共服务设施。根据规范要求，结合小区规模，补建和完善社区服务、居民文化活动等公共服务设施。

（五）改造技防设施

1.实行封闭管理。对尚未实施封闭管理的小区，有条件的要实施封闭管理。合理确定小区大门的位置和数量，有条件的小区要设立门卫室、警务室、治安报警点；零星住宅楼尽量并入临近小区进行统一管理。

老旧住宅小区 篇3

如皋市地处长江下游平原，面积1477平方千米，人口140万，素有长寿之乡、花木之都美誉。近年来，如皋市在加快经济社会发展和城市现代化的进程中，始终把改善群众居住条件、提高群众生活水平摆在十分重要的位置。从2013年开始，如皋市全面推进老旧小区综合整治工作，改造好的小区由物业公司接管，推行“三基本”物业化服务管理，使老旧小区环境管理常态化管理轨道，实现了物业服务与管理效益的最大化。

一、如皋市老旧小区管理存在的问题

如皋市主城区老旧小区共计37个，建于上世纪90年代，建筑面积近260万平方米，涉及户数2.5万余户，主要存在以下问题。

（一）基础设施不完善

由于老旧小区建设年代久远，小区的规划设计标准低，配套设施不全，导致基础设施严重不足，无法满足居民目前的物质文化生活需求。主要表现在：老旧小区普遍绿化养护缺失，扒翻种植、破绿毁绿、利用绿地违章搭建等行为屡见不鲜。机动车停车位缺少，小区车满为患，公共场地挤占一空，有的甚至将车辆开进了绿化带内。居民体育健身和文化活动空间较小，一些老旧小区根本就没有体育健身设施和文化活动场所。环卫设施简陋，乱倒垃圾现象时有发生。小区道路、路灯等损毁严重。上下水管网严重老化，化粪池无人清理，经常堵塞，污水横溢。有的小区没有煤气或天然气，小区居民使用煤气罐，生活不便。

（二）管理费用收取难

老旧小区产权呈多元化格局，有全产权商品房、房改售房、回迁房、农转居的承租房、居民承租房。业主对物业管理的要求和经济承受能力差异大。承受能力强的希望得到全方位、高层次的服务；承受能力差的则认为只要不交费，有无管理无所谓。小区居民往往以一些问题没有解决为由，长期拒缴卫生清运费。社区每年收取50元左右的卫生保洁费，收取率只能达到20%左右，街道和社区居委会不得不垫资雇佣老弱病残人员清扫小区，人员费用向共建单位化缘解决，由于保洁机制不健全，老旧小区普遍存在脏乱差现象。

（三）物业管理介入难

受传统思想观点影响，老旧小区部分居民存在无偿享受服务的传统观念，认为实行物业管理就是想多收钱，不少人不习惯，不愿意缴费。另外，老旧小区由于基础设施老旧、缺乏物业用房、环境脏乱等问题，物业服务企业不愿意接手老旧小区的物业管理。

以上问题长期制约了老旧小区的长效管理，老旧小区因为脏乱差成为城市市容环境的“低洼地”。要彻底解决老旧小区的管理问题，只有实施物业化管理，而物业化管理的前提必须是由政府主导对小区的基础设施进行不同程度的改造。因为老旧小区改造动辄几十万、上百万，只有财政投入才能解决资金来源问题。改造的目的不仅是提升老旧小区设施、绿化、道路状况，化解居民难题，同时也让物业服务企业进驻提供较好条件。

二、老旧小区改造与物业化管理策略

（一）科学民主实施改造

1.政府主导实施

2013年起，如皋市每年将老旧小区改造作为政府为民办实事十大工程之一，市人大将老旧小区改造写进了人大工作报告，并每年听取专题汇报。市政府主要领导、分管领导每季度进行督查推进。市财政充分保障改造经费，三年来共计投入8000多万元对23个老旧小区进行了改造，惠及居民15000户。

2.科学民主推进

对拟改造小区调查摸底，分类、分批实施改造。制定具体方案时，将需整项目（市政、绿化、车位、管网、墙面、环卫设施等）广泛征求居民意见。首先将拟改造项目在小区张贴进行公示，召开座谈会听取意见；然后根据居民意见和小区实际状况制定初步方案；再公示、组织居民讨论反馈；听取意见和修改方案可以反复进行，直至居民之间、居民和工作组之间基本达成一致意见，最后由规划设计单位制定专业改造方案，组织实施。

3.规范组织实施

改造中严格按照招投标程序确定施工单位和监理单位，实行项目化管理。市纪委、监察局全程监督招标和施工过程，定期派员对老旧小区改造工程进行现场质询，测评居民满意度，确保改造质量。对改造过程中出现工程增量，严格按程序逐级申请，完善手续，验收后接受审计，保证工程建设阳光透明，规范高效。

4.发挥党建作用

在改造中，虽然已经充分征求意见，但仍有少数居民对改造方案不满意，影响施工进度。工作组创新思路，在小区建立临时党支部，依靠组织力量强化改造工作推进。一是利用此平台倾听群众心声，尽可能解决疑难问题；二是发挥党员先锋模范作用，让党员给其他居民做样子，作表率；三是通过此平台对不满意的居民进行思想教育，要求顾全大局，带头服从既定改造方案，并对其他居民进行宣传动员，保障小区改造任务顺利完成。

（二）落实物业化服务

1.健全管理制度

为推进老旧小区物业化管理，如皋市修订完善了《如皋市物业管理暂行办法》，出台了《如皋市安置房居住区物业管理暂行办法》《如皋市住宅老旧小区、安置房居住区实施基本物业服务考核管理办法》《主城区住宅小区业主委员会考核办法》等一系列文件，为健全完善物业管理政策制度体系，规范小区物业服务行为、引导业主依法理性维权等强化了制度保障。

2.建立管理机构

如皋市城管局报请市编办同意成立了物管中心。主要负责开展物业小区、物业企业星级评定及争先创优等工作；负责物业服务企业的业务培训；负责协调老旧小区、安置区物业企业“三基本”服务（即“基本保洁、基本保绿、基本养护”）；负责老旧小区、安置区基本物业服务的业务指导、监督考核与政府奖补资金的拨付；协调处理物业服务企业与业主之间的物业纠纷。

3.落实物业服务

老旧小区改造工程全面验收后，由街道所属社区或业主委员会委托专业化、市场化的物业服务企业负责小区“基本保洁、基本保绿、基本养护”的“三基本”物业服务，严把准入关，选择有资质、负责任的物业服务企业从事物业管理服务。

（三）构建物业化管理长效机制

1.政策引导奖补机制

落实老旧小区物业考核补贴。每季度对老旧小区“三基本”物业服务进行考核，市财政按每月0.15元/平方米的标准对“三基本”物业服务进行考核发放补贴；加大政策扶持力度，物业服务企业享受现代服务业的各项鼓励补贴政策；提高老旧小区物业费收缴率，市政府建立机关部门与老旧小区、安置房居住区的挂钩共建制度，协助社区收缴物业服务费用，作为机关部门作风建设与文明创建的重要考核内容。两年来，共发放“三基本”物业考核奖补资金298.2万元，对物业服务企业按现代服务业考核奖励44.6万元。

2.基层自治组织机制

大力推进和指导各街道社区牵头组建老旧小区业主委员会。明确业主委员会工作职责、要求、享有权利等，并充分发挥业主委员会在物业服务企业和小区居民之间的“桥梁”作用：如倡导居民养成良好居住习惯，督促居民按照标准缴费，监督物业服务企业日常工作，提高小区管理效率。定期召开业主委员会工作座谈会、培训会，调查、协调、指导业主委员会工作。定期对业主委员会工作进行考核，对成绩显著的给予经济奖励，两年来共发放业主委员会考核奖励资金11.6万元。

3.物业纠纷化解机制

建立行政、司法、物业服务企业、社区基层组织等参与的“四位一体”物业矛盾调解机制，两年来共受理和调解各类物业纠纷1457件。积极争取法院的支持，开通“物业绿色司法通道”，对业主无故拖欠物业费的案件，进行“快立、快审、快结”，通过物业纠纷“四位一体”调解制度和物业绿色司法通道的有效运行，取得了预期社会效果和法律效果。

4.物业缴费诚信机制

将业主特别是机关公职人员缴纳物业费列入诚信体系建设。市级机关工委将机关党员干部缴纳物业费情况作为党员干部道德表现社区函调考核内容。公职人员无故仍不缴纳的，物业服务企业除通过法定程序予以维权外，还可通过函告所在单位，由该单位负责人教育并督促其主动缴费，经教育仍不缴费又不依法维权的，年终考核不得被评为先进。

三、老旧小区改造和物业化管理取得的成效

（一）居住环境大幅提升

三年来，如皋市共投资8000万余元，完成20个老旧小区的综合整治工作，面积达140万平方米，惠及居民1.2万余户。新建及维修道路2.8万平方米，新增车位1138个，补种绿化4.6万平方米，对污水管网、路灯、落水管等市政设施进行更换，因地制宜开辟健身场所，增添健身器材。改造工程很好地解决了老旧小区“面子”和“里子”问题，小区环境设施水平得到大幅改善。

（二）缴费比率大幅提高

老旧小区居民明显感受到改造工程带来的变化，加之老旧小区物业费通过政府每月每平方米补贴0.15元，业主缴纳物业费的积极性得到提高。物业缴费率由过去不到20%上升到75%，少数老旧小区达到87%以上，实现了居民与物业服务企业的良性合作，双赢共进。

四、老旧小区物业化管理启示

（一）老旧小区改造是前提

老旧小区由于历史原因，在环境、设施、交通、安全等方面存在诸多不足，经过实施改造，基础设施、管网管线、绿化车位等都得改善，增强了居民的生活幸福指数，为物业服务企业的入驻管理提供了良好的物质、环境条件。

（二）群众参与管理是基石

在老旧小区改造和管理中，要不断创新群众参与机制，调动群众的积极性，鼓励广大居民参与小区改造和管理，并搭建参与平台，如发放征求意见表、召开座谈会，建立小区志愿服务队伍、文明劝导队、“和事佬”俱乐部等，让群众参政议政、出谋划策，共建共享，探索新形势下老旧小区的管理新路子。

（三）落实管理责任是根本

落实街道社区为老旧小区管理责任主体，将责任主体属地化，有利于发挥社会基层组织职能作用，加强社区与居民联系，促进物业服务协调有序，提高物业管理能效。积极发挥业主委员会的自治作用，落实老旧小区自治，增强老旧小区自我管理功能。

（四）物业化服务是关键

过去老旧小区物业管理是空白，大多数是社区维持基本保洁，收费也很低廉，收费难度大。把老旧小区物业管理社会化，由物业服务企业提供专业、规范化服务不仅可以减轻社区负担，更是老旧小区落实常态长效管理的关键。

（五）政策奖补扶持是推手

老旧小区收费标准低、收费难是不争事实，不少物业服务企业入不敷出，不愿接受老旧小区物业管理。市财政给予一定的财政补贴，有利于提高企业积极性，推进老旧小区管理社会化、常态化。

（六）常态监督考核是保障

物业监管部门要积极履行行业管理职责，制定物业管理规章制度，引导和规范物业服务企业健康有序发展。街道社区作为日常监管主体，要订立考核奖惩措施，解决存在问题，督促整改，提高物业服务质量，增强居民满意度。

城市老旧住宅适老化改造设计 篇4

统计资料显示, 我国第一次人口生育高峰出现于1950~1957年之间, 年平均出生人口为2088.5万人。随着他们步入60岁, 2010~2017年将是我国低龄老人快速增长的时期。我国城市人口正进入快速老年化阶段, 老年人口基数大, 经济实力有限, 老年人空巢家庭占比大, 住宅建筑维护和改造意识弱, 绝大多数老年人所居住宅是按照中青年健康人群需要设计, 未考虑老年人的生理功能和生活起居的特殊要求, 为了帮助广大老年人实现安居, 急需对他们现居住宅进行适应性改造。

2 现阶段我国养老状况分析

一方面, 人口老龄化的加剧使得适宜老年人居住的住宅需求不断增加, 这意味着以需求为导向的养老地产开发行业的正处于发展的上升期, 机会众多。但由于养老地产开发的过程中涉及范围较广, 包括政府、房地产企业、医疗卫生机构以及各项相关的配套服务机构或企业, 资金需求量庞大、营运过程复杂, 这些因素的限制使得养老地产在我国的发展过程缓慢, 难以满足我国老龄人口社会化养老的发展。因此, 现阶段除了研究如何发展我国养老地产, 对现有的和即将建设的居住区适老化的规划设计也尤为重要。

3 住房适老化改造及作用

3.1 老年人居住空间要求和住宅适老化改造

由于老年人身体机能的逐步退化, 活动空间正慢慢缩小, 对住宅的依赖度增强, 他们在住宅空间布局、垂直交通、照明、安全报警等方面都有着特殊要求。老年人居住在面向身体健康的中青年为对象设计的普通住宅中, 不可避免地存在着一些不适应其身体机能和起居习惯的问题。这就要求居民进入老年人行列以后, 要对其居家养老的住宅进行适度、适时的改造, 简称为适老化改造。住宅适老化改造通常分为户外和户内两大部分。户外公共部分主要指建筑出入口、公共通道、楼梯、电梯等部位的改造;户内部分主要包括卧室、厨房、卫生间的空间划分调整, 地面防滑、户内设备、设施配置种类及安装尺寸的改造等。

3.2 住宅适老化改造的作用

由于文化传统、经济实力、养老服务体系建设水平的影响, 我国90%左右城市老年人养老方式必然选择居家养老, 因此住宅适老化改造需求巨大, 改造成效利国利民。从使用者需求方面看, 老人所居普通住宅进行年龄适用性的改造, 不仅能提高老年人居住的安全、便利和舒适度, 提升老年人的自理能力, 帮助他们享有良好的生活质量;同时减少了老年人的借住需求, 减轻家庭、社区养老服务压力, 有利于社区和谐和家庭和睦。从产业发展方面分析, 住宅适老化改造是老年宜居房开发的重要途径, 是老年期间最重要和最大的住房消费, 住宅适老化改造工程为房地产业和建筑业提供了新的市场空间, 有利于企业向专业化方向发展;对促进就业和拉动城市经济增长也将有相当的贡献。从城市建设方面分析, 中心城区住宅的适老化改造能够提高住宅的利用效率, 提升区域的宜居度, 有效减轻城市土地、环境和养老资金的压力;对城市面貌、建筑特色保护、文化传承和生态文明都有积极的意义。

4 城市老旧住宅适老化改造设计

老旧住宅适老化改造设计, 可以在结合当地气候地理环境前提下, 融入绿色建筑理念, 因地制宜地进行局部改造, 最大限度地满足老年人的生活需求。以下以重庆市为例, 探讨一些老旧住宅适老化改造设计的方法。

4.1 屋顶改造及单体供暖地暖加设

重庆市位于夏热冬冷地区, 且空气湿度大, 为改善老旧居民区室内热环境, 应当加设供暖系统。供暖系统采用高效节能的空气源热泵地暖, 该技术具有热效率高 (比传统采暖高30%) 、热损失少、节约能源 (比传统采暖节约费用20~30%) 、蓄热性能好 (停止供暖后, 可保温几个小时) 、使用寿命长, 以及美观、隔音、便于调节温度、分户计价等优点 (见图1) 。由于白天室内人体活动量低, 在该城市冬季的气候特点下会感到湿冷, 所以需要正常供暖。而夜间入睡后有棉被等保温, 对于地暖的需求并不大。结合2012年《该城市市居民生活用电试行阶梯电价听证方案》的听证会上提出的“未来计划分时供电政策”, 决定采用不同于北方24h供暖的分时段供暖模式。在夜间时段利用低价电, 效仿冰蓄冷技术降低地暖供热量, 通过电加热水进行夜间的热水蓄热, 白天将热水放入地暖进行供热。直接从经济节约方面对居民产生了效益, 又减少了白天城市电网的供电高峰期的负荷。

4.2 屋顶改造与雨水收集

老建筑屋顶普遍存在防水、保温隔热性能较差及不美观等弊端。参照在“北、上、广”地区已经大面积完成的坡屋顶改造工程, 改善建筑屋顶围护结构的保温和防水性能。对于坡屋顶架空层的空间, 根据平改坡工程技术规范《屋面工程技术规范》 (GB50345-2012) 及相关资料, 延伸楼梯进入架空层, 充分利用屋顶空间作为设备间, 用来承载热水蓄热设备及空气源热泵。同时加设雨水收集系统, 通过建筑排水立管将雨水引入雨水收集管以送至小区内的雨水收集池。对屋面雨水进行有效利用, 同时, 减少地表径流及雨洪高峰负荷。该城市地区平均年降水量主要集中在1000~l200mm, 降水比较丰富, 夏季5~8月降水最多, 为200~380mm可以该城市降水情况为计算基础进行蓄水池容量设计。降水量大, 收集雨水多, 具有较好的经济效益并且节约能源。

式中:V为蓄水池容积, m3;Q为雨水设计流量, L/s;t为降雨历时, min。

4.3 踏板发电与可发电活动器材

户外活动空间不足的问题在该城市老旧小区中十分显著, 相关文件指出, 老旧社区改造最小范围应以街道为单位提供不小于300m2的活动区域。调研显示, 大量老年人会使用社区活动器材或者参与广场舞活动。就此应根据实际社区规模加设适当大小的、不少于300m2的社区活动中心。活动中心安装可发电地板供广场舞使用, 并放置可发电活动器材供老年人使用。社区中中青年人通过活动可以由踩踏发电板和发电器材进行人工发电 (见图2) 。由于社区健身的人流量的时刻变化, 发电设备产生的电压不稳定, 可利用能量储存器, 使产生的机械能缓冲, 储存足够大的输出再通过电力输送线传输电能。当发电大于用电设备的需求时, 多余的电能给蓄电池充电;当发电小于用电设备的需求时, 不足的电能由蓄电池供应。

4.4 引风引水坡道设计

无障碍改造是重要适老改造之一, 也是必须涉及的改造。目前, 在该城市地区适用性较好的改造方式为将小区主干道设计由传统的楼梯爬坡改为以Z字型的爬升为主, 可以有效降低坡度, 增大坡道的长度, 减少楼梯部分便于老年人行走。由于该城市地形的限制, 小区内部多以坡道阶梯为主, 由一条主干道贯穿并通过各个单元。为了响应该城市加入“海绵城市”试点城市的号召, 并结合Z字形爬升坡道, 通过主干道改造实现雨水收集系统的连接。小区主干道下方安置雨水收集管和雨水收集槽, 坡道铺设景观用防腐木质板。利用板间缝隙进行雨水收集, 排入雨水蓄水池, 对小区路面雨水进行收集和利用。坡道迎合景观绿化中的植被围合设计形成风道。根据实际地形与风向, 结合西南地区山风特点可进行坡道引风, 气流进入小区内部产生对流循环, 达到空气流通作用。

4.5 围护结构改造及基于DEST-H软件与Ecotect

软件对建筑负荷与建筑光环境分析根据该城市地区实际情况, 20世纪70、80年代该城市地区的墙体材料广泛采用240mm砖墙双面抹灰, 楼板材料选用的是使用较普遍的钢筋混凝土。外窗为普通单玻窗, 部分老旧小区采用有色玻璃, 其遮光度较高, 传热系数大, 导致老旧小区存在采光问题和能耗问题。基于老旧小区围护结构现状, 为提高老旧小区舒适度, 改善光环境, 并减少能耗, 拟将普通单层窗改为双层真空玻璃窗, 并对改造前后能耗情况利用DEST-H软件进行了负荷模拟计算。

4.5.1 几何模型的建立

用能耗模拟软件DEST-H对建筑全年能耗进行模拟计算, 进行能耗模拟时, 在不影响模拟结果的前提下对建筑模型进行了简化。根据调查与分析得到的20世纪70、80年代老旧居民建筑特点进行模拟, 使模拟结果具有一定代表性。样板户型按20世纪70、80年代老旧居民建筑特点进行模拟。层高2.7m, 建筑面积为66.15m2, 朝向南偏西22.5°, 户型为2室2厅1厨1卫, 根据实际情况, 在建筑模型的主卧室、次卧室、客厅、餐厅设置空调系统, 空调面积为60.39m2。

4.5.2 围护结构参数设定

本模型中选用的是具有普遍代表性的240mm厚红黏土砖块。楼板材料选用的是使用较普遍的钢筋混凝土。外窗为普通单玻窗。改造后为双层真空玻璃。

4.5.3 太阳辐射强度设定

太阳辐射强度数据为Wea Tool中该城市市沙坪坝区的气象数据。

4.5.4 日轨设定

日轨为Wea Tool中该城市气象数据 (见图3) 。

4.5.5 模拟结果及分析

综合上述模拟结果可得到, 在对老旧建筑进行围护结构的改造后, 全年最大热负荷、冷负荷以及全年累计热负荷、冷负荷都有明显下降, 其中全年最大热负荷下降13.4%。可见, 围护结构的改造在改善室内光环境, 为老年人提供舒适室内环境的同时, 一方面具有一定的经济效益, 可节省用户电力开支, 获得长期效益, 另一方面减少了能源的消耗, 缓解了城市电网供电压力, 符合绿色建筑, 节能减排的核心思想。

5 结束语

我国人口老龄化已进入加速阶段, 大力推动老年宜居房建设是积极应对人口老龄化的重要举措。大城市老城区老年人、准老年人居住密度高是必然的, 他们现居住房的适老化改造是老年宜居房建设的重要组成。大城市老城区应将改善老年人居住环境、促进老年人的消费作为城区经济新的增长点;老年宜居环境建设是城区更新的重要内容;保障老年人的居住权是社会文明进步的重要指标。

参考文献

[1]李艺薇.对老旧小区住宅内部进行适老化改造的完善对策[J].山东工业技术, 2015 (5) :278.

[2]孙凯, 何包亮.城市旧住宅区户外空间适老化改造策略研究[J].安徽建筑, 2015, 22 (5) :12~13.

老旧小区调研报告 篇5

——以天桥湾小区为例探讨老旧小区管理与服务问题

前言

小区管理与服务贴近社区居民的生活实际，关系到广大人民群众的切身利益，物业管理水平的高低与服务的好坏对社区两个文明建设具有重要影响。因此，探讨如何协调物业公司和业主的关系，提高物业管理的服务质量，为社区居民创造良好的生活环境，对于建设和推动社区的和谐发展具有重要意义。

天桥湾社区位于通州区繁华地带，占地面积约0.32万平方公里，与区政府紧一路之隔，地理位臵优越，交通便利。小区建成于90年代，共计14栋住宅楼，常住人口855户、1932人，外地来京人员573人，辖区范围内有通州区体育局、游泳中心、武术学校、以及海尔通州旗舰店等几十家单位门店。多年来，天桥湾小区也像很多老旧小区一样，存在着物业管理不到位，小区的环境卫生、治安秩序、车辆管理、绿地美化等诸多问题存在着很大的管理难度，严重影响着社区居民生活质量和社区和谐，已成为居民群众反应强烈、各级领导关注的现实问题。

一、相关概念

（一）、老旧小区

《北京市老旧小区综合整治工作实施意见》规定，老旧小区包括1990年（含）以前建成的、建设标准不高、设施设备落后、功能配套不全、没有建立长效管理机制的老旧小区（含单栋住宅楼），以及1990年以后建成、存在上述问题的老旧小区。相关学者认为老旧小区在建设之初主要是为了解决居民的住房困难问题，社区的规划方案比较简单。随着城市人民生活水平的提高，老旧小区的外部设施已经跟不上时代。我国老旧小区的管理一直有三种典型的模式：一是由社区居委会进行管理；二是物业产权单位组建内部服务机构管理；另一种就是“多单位管理”，即一个小区有房管、园林、供电及水务等多单位管理。

（二）、社区服务

在社会学上社区服务就是指一个社区为满足其成员物质生活与精神生活需要而进行的社会性福利服务活动。按照社会学的概念，社区服务可以分为满足社区居民精神生活需要为目的的社区基本公共服务和以满足社区居民物质生活为目的的社区基本物业服务。

二、分析天桥湾小区作为老旧小区的管理服务现状及对策

（一）居民多元化结构，物业管理恶性循环。通过调查走访，天桥湾小区中的房屋结构复杂，包括回迁户、单位房、商品房、商用房、外地购房等。也正是此情况导致了老小区的居民结构相对复杂。居民的生活背景、知识结构、行为习惯，消费观念，自身素质参差不齐，不能充分认识物业管理的真正含义。一些居民只爱护自家卫生，忽视了自己应尽的义务，不关心小区的整洁建设。由于历史遗留问题，这些年小区物业又属于政府托管，按每平米0.3元收取物业费较低，管理人员有限，服务质量跟不上，造成了居民多数不缴费，物业收费难度大，便以降低服务标准来维持现状，服务管理状况越来越差，从而使小区物业管理步入恶性循环。所以导致小区出现了很多棘手的问题。

名词解释：物业管理恶性循环

物业管理服务水平不高——业主不满拒缴物业费——物业亏损减少服务项目——更多业主不缴费——矛盾激化——物业公司退出——陷入真空状态——新物业公司（或政府接管）进入——再次循环。这样的轮回被业界称之为“物业管理恶性循环”。

针对此情况，居委会做了冷静的分析，通过利用宣传栏、倡议书、座谈会等多种形式，努力向居民宣传物业管理方面法规政策和权利义务，引领广大居民正视老小区管理中存在的现实问题，树立正确的消费观念。并引导物业不断提高管理服务水平，强化物管工作人员的行为和素质，努力促进社区的和谐稳定。目前也借助网格化工作，加强入户，不断推动居民“花钱买服务”意识的深入，提高精细化服务水准，使物业管理逐步走向良性循环轨道。

（二）小区物业管理的突出问题及对策

社区物业管理应包括常规服务、专项服务和委托特约服务等方面的内容。一般社区能够提供的常规性服务是对业主提供的基本服务，主要包括：

（1）治安管理；（4）车辆道路管理等；（2）绿化管理；（3）环境卫生的管理

多年来，天桥湾小区正是由于缺乏正规的物业管理，又存在着诸多历史遗留问题，这些常规服务管理无序，小区的居住环境、和谐环境成为居民日益关注的焦点，影响了居民的归属感和幸福感。

1.治安管理问题

由于我社区紧邻西海子早市、西海子公园，人员出入流动性和流量极大。小区没有完全封闭，没有技防设施，单元门未安装门禁，2个出入口没有人员值守，夜间路灯照明也有过5年不亮的记录。小商贩自由出入，还经常发生自行车丢失、汽车被划、被砸、入室盗、上门推销等事情，社区不稳定因素较多。整体治安存在隐患。居民不满情绪越发显现。

2.车辆道路管理问题

严重影响天桥湾小区和谐的另一个问题是车辆管理。一是小区内两处简陋存车棚不能满足千余户居民的存车需求，很多居民将车放臵楼道等公共空间，或楼上楼下的搬动，也避免不了丢失，居民意见纷纷。二是由于生活条件不断提高，小区的机动车辆极具增多，但小区没有规划的停放场地，私家车乱停乱放、居民私装地锁、甚至占用消防通道等现象严重。又由于无人管理收费、不限车辆入内，外来车辆也不断入侵。这就不断地激化了人车矛盾。居民感到既混乱也不安全。社区居委会也多次协调物业商量安排值守人员，但由于资金问题未果。

为破解这些难题，保证辖区的安全稳定，我们没有坐以待毙，而是注重发挥社区层面的协调作用，积极牵头组织物业，居民代表，相关部门召开联席会、座谈会，本着“小事自己解决，大事协调解决”的工作原则，积极开展志愿服务，发动了一批有能力、有公益心、有责任心的居民党员成立巡逻队、义务看家护院，担任信息员参与巡逻摸排隐患矛盾。并主动想办法，积极协调单位，挨户做工作收取路灯费，解决了小区路灯照明问

题。又积极联系派出所在小区6个明显部位安装电子监控设备，解决了最基本最急需的安全问题，治安状况大大改善。今年又协调办事处出资设计更新了小区东大门，控制了一小部分穿行车辆及人员，有限的减少了噪音和安全隐患。在赢得居民们认可和满意的同时，居民们思想也大大转变，也提出应该聘用安保人员，规范车辆管理，保证小区居民的安全，建立长效管理，提升服务水平。

3.环境维护问题

长期以来，由于历史遗留问题，物业管理缺失，小区基础设施年久失修，小区支干道路、宅前道路、路面、台阶出现不同程度的破损且日趋恶化。房屋本体屋面、楼道墙面等公共部位陈旧、破损严重，下水道经常堵塞；没有专业保洁服务，小区道路楼道无人打扫，尤其是雨雪天气路上积水积雪无人清理，严重影响居民出行。绿地私侵乱栽乱种，随意倾倒堆放装修垃圾，环境卫生的脏乱差，影响着居民的日常生活质量，使居民的归属感很低。

近两年，通过社区自身的努力，鼓励居民开展自我管理，自我维护，积极做好宣传，大力发动党员、居民、服务队伍开展义务劳动，参与治理和维护，大力开展楼门文化建设，改善楼道面貌，增进邻里亲情。还得到了街道办事处的支持，为我们聘用了4名清扫员，小区主干道路、绿地等卫生得以维护，但是很多小区楼门内卫生依然处于无人管理。楼门内小广告随处可见，堆物堆料的陋习依然存在。小区亟待解决的是如何进一步加大提高居民自身素质，从自身做起积极维护小区整体环境，为小区做贡献。

4.违法建设问题

由于小区长期缺少物业监管，小区内部普遍存在私搭乱建，违规建设现象特别严重。常见的有占用绿地外扩阳台、占用绿地搭建车棚，外接窗台和私改楼顶天台等。接到居民反映，居委会也曾多次入户劝阻，并告知物业和城管进行处理，但也是因政策法规不完善，职能部门之间职责不清，缺乏联动机制，造成执法难。居委会又没有权利，不能和居民对立，根本无法制止，违建亟待整治。

5、老旧小区的一般历史遗留问题较多，天桥湾就存在比如：原开发商

缺资建设标准不高，房屋工程建设资料、图纸残缺无法查找，给后续一些工程施工造成了一定影响；70%的房屋存在漏雨、渗水等本体老化问题日益突出；小区内需建设室外休闲场所等大问题。客观的看，居民自治虽然把居民组织起来，但毕竟还停留在小打小闹阶段，解决了一些日常问题。但最主要的基础设施建设，重大维修及整治，还必须靠由政府主导投入。还应充分利用人大代表与居民、党员面对面座谈机制，及时反映小区存在的自身无法解决的问题，通过政府的渠道更好地促进社区历史遗留问题的解决。天桥湾就通过人大代表反映解决了路面修复，更新路灯等问题，房屋漏雨问题也已经提上了日程。

三、探究老旧小区物业管理与服务问题的建议

（一）建设为先，提升小区环境品质。为小区开展准物业管理打下扎实的物质基础，就要先对小区的基础设施进行不同程度的改造，依托《北京市老旧小区综合整治工作实施意见》，只有通过政府出资，对小区老化管道、破损道路和区域进行改造修缮，美化绿地，建立室外娱乐场所，增加消防、监控等公共设施，通过综合整治，改善和解决一批现实问题，进一步完善制度，才能切实改变小区的环境面貌，为居民创造舒适和谐的生活环境。可以先把事情做起来，居民对管理和服务认可后，明确业主在物业管理中的权力和义务，推动“谁受益谁出资”的意识，再由居民协商决定物业管理事宜。

（二）成立街道级的物业督导中心，切实加大对小区物业管理工作的指导力度，协调处理好各方关系。

（三）尝试非赢利性的“准物业”自治管理模式。借鉴其它社区对老旧小区进行集中管理的成功经验，政府先期投入一定资金，居民分摊定期缴纳一笔费用，用于聘请保洁、绿化、安保等人员对小区进行维护和日常管理，探究居民互助加外包式半专业化物业管理。居民家有些小问题，能解决的提供免费服务，或发动有能力的居民自助服务；一些需要专业服务部分则外包给专业服务商，拟订服务协议，根据需求提供菜单式物业管理有偿服务，使工作不断延伸。比如选聘停车管理公司担任小区停车管理和治安防范职能，施划停车位，向居民核发停车证。选聘绿化队伍定期美化浇

灌绿地，修枝剪叶；聘用保安加强小区的治安维护和防范；聘用懂技术的电工维修工能及时处理解决居民急需问题。做到低标准收费，高标准管理，逐步得到居民共识，过渡到标准化物业管理。争取达到老旧小区居住环境的改善，实现有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有维修管理“七个有” 基本目标。最终目的是满足居民的需求。

（七）利用社区公益事业专项补助资金，解决社区公共服务难题

根据《北京市社区公益事业专项补助资金管理办法》（京财预„2007‟3226号）和《关于2011年全面推进社区规范化建设工作的实施意见》（通社领办发„2011‟6号）文件，社区公益事业专项补助资金使用范围：主要用于社区文化体育、社区教育、社区卫生、社区美化绿化和综合整治、社区治安、社区精神文明建设、社区法律宣传与服务、社区公共服务设施建设等公益事业。社区基本公共服务方面存在的问题，可以通过申请专项补助资金，来统筹解决，积极开展社区、物业，居民间的共驻共建活动，通过开展丰富多彩的社区文化活动，增进社区、物业同广大居民的交流与沟通，让社区居民享受更好的公共服务。

老旧小区综合整治中的消防问题 篇6

自2012年起, 北京市启动了老旧小区综合整治计划。在示范性小区设计、施工、验收过程中, 暴露了一些问题, 其中最为突出的是既有建筑的消防问题。

因为此次综合整治最初宗旨是节能减排, 所以第一个改造内容就是节能改造, 根据《中央国家机关老旧小区综合整治技术导则》 (简称《技术导则》) , 改造内容依重要程度依次为:①节能改造;②对符合条件的建筑进行抗震加固改造;③建筑室外装修改造和室内公共空间装修改造 (即装修翻新) ;④室外管网综合改造;⑤室外环境综合整治;⑥消防改造。因经费有限, 故《技术导则》明文规定“综合整治要雪中送炭, 不要锦上添花”。

对消防改造这一条, 《技术导则》规定改造后要符合国家现行建筑设计防火规范;审查单位的意见是:改造只要涉及消防改造, 就要改造到位, 就要完全符合国家现行建筑设计防火规范, 并据此进行审查验收。

实际改造工程案例中, 消防改造遇到的矛盾主要有以下两条:第一, 由于建造年代不同, 设计依据的防火规范也不同;第二, 业主使用期间改造较多, 既成事实的布局与现行防火规范相矛盾。反映到现行防火规范中, 工程涉及的消防问题非常多, 诸如疏散距离超规范、防火分区超规范、需设置消防电梯而没有设置、需设置防烟楼梯间而没有按照要求设置等。但对这些既有建筑, 真正实施改造受既成条件限制, 消防很难完全符合现行防火规范, 而审查和验收单位又要按照现行防火规范进行审查和验收, 设计陷入两难境地, 有些业主和设计只能忍痛放弃消防改造这一项, 仅对已有消防设施损坏部分进行更新。

以下举几个典型案例说明高层住宅消防改造中的矛盾问题。

1 某单元式高层住宅消防改造

此建筑为14层3个单元住宅, 每单元8户, 各单元在8层及屋顶通过连廊互相连通, 定义为单元式住宅 (见图1) 。原设计消防电梯前室为无自然通风和加压送风, 不符合现行规范。设计提出3种改造方案:①消防前室增设加压送风井;②将前室通向走廊门取消, 将部分走廊包含在前室内, 走廊两侧通向前室增设乙级防火门, 使其变为自然通风前室;③暖通专业从外走廊外引入风管, 经走廊天花板底穿入消防前室加压送风。

以上3种方案无法实施的理由各自为:①前室面积仅有4.5m2, 刚好符合消防前室面积的最低限值, 无增加加压送风井的空间;②如果将前室扩大, 将走廊包括进来, 要实现本单元两个疏散楼梯双向疏散, 必须穿越消防电梯前室, 也不符合要求;③本建筑层高只有2.7m, 风管穿墙洞要躲避暗梁, 风管穿走廊无法保证走廊疏散净高。所以3套改造方案都有缺陷, 比较下来, 最终选择第二种改造方案。

另外, 此建筑住宅厨房仅有的窗户均开向外走廊, 从安全疏散的角度, 走廊侧墙应达到1h耐火极限, 设计考虑将厨房窗户改为乙级防火节能窗, 但不能做固定窗, 否则又违反了住宅设计规范。受施工及经费限制, 开启扇也无法做到消防联动, 此种改造对消防基本无帮助。

2 某塔式高层住宅消防改造

此建筑为一梯八户塔式住宅, 共18层, 原设计无消防电梯, 候梯厅通过走廊与住宅户门连通, 候梯厅深1.5m, 走廊外窗1.2m2。原设计暗防烟楼梯间应通过室外阳台进入, 后经改造此阳台已变为封闭阳台, 实际此封闭阳台已变为暗防烟楼梯间的前室 (见图2) 。

设计提出改造方案:将原两部普通客梯改为消防电梯, 走廊两端加乙级防火门与住宅户门隔开, 取消通向防烟楼梯间前室的防火门, 使其形成合用前室, 由于前室有不同方向的自然通风, 防烟楼梯间无需增设加压送风。由此带来的问题:一是住户与新合用前室之间的隔墙仅有60mm厚, 无法达到2h耐火要求, 为不拆改住户室内, 设计在此隔墙的走廊侧增设轻质防火隔墙板, 此设计减小了走廊疏散净宽度, 但仍能满足规范要求;二是住宅厨房仅有的窗开向合用前室, 设计在厨房外阳台上加轻质防火墙和乙级防火门, 使前室内除了疏散防火门外, 无其他门窗洞口。通过以上改造, 使本栋建筑符合了现有消防规范的要求。

3 某高层住宅单元组合防火问题

高层住宅单元间阴角处窗间净距小于4m, 根据现行防火规范, 应该为甲级防火窗。但根据通风要求, 此两扇窗均无法改造为甲级固定窗, 无法满足现行防火规范 (见图3) 。

从以上3个例子可以看出, 由于建设年代的不同, 当时的建筑设计依据的防火规范也不同, 在这些建筑建成使用期间, 我国建筑设计防火规范已经历了多次修订和改进, 既有建筑会有多处不符合现有防火规范的地方。例如, 2015年新的建筑设计防火规范即将实施, 现有的设计会不符合2015年新的防火规范, 是否都要按照2015年新规范重新改造重新验收, 现有建筑是否有条件改造为符合2015年新防火规范的要求是个值得思考的问题。

4 结语

北京市老旧小区停车耗费时间模型 篇7

北京工业大学的肖俊杰等从更新观念、合理规划两个方面提出了停车难的解决措施[1];成都心连心物业管理有限公司的杨众勤以成都市为例,提出老旧小区停车问题的解决措施,如小区与周边单位车位共享、小区周边路侧停车、建立停车楼、加强管理等[2];安阳工学院土木与建筑工程学院的环迪以北京方庄芳城园居住小区为例,主要从停车问题的相关研究方法、解决模式、实施策略、推广模式等方面展开论述[3];何慧蓉提出应从增加停车位、提升管理、车位共享、道路开发等方面解决老旧小区停车问题[4];李季平提出应该充分利用小区周边的资源解决停车问题,例如利用原小区内的公共用地进行改造、利用距离小区较近的服务场所停车、利用小区周边的闲置场所等[5];河北工业大学的周聪从规划的角度对老旧小区停车的问题进行了研究[6];青岛理工大学的曹明梁从社会背景、经济环境、城市发展等角度对小区停车问题进行了综合的分析[7];谷胜洪、翁季分析了住宅容积率、工程造价等因素对城市居住小区停车方式选择的影响[8];Chen Xue等人的研究指出恰当的停车方式选择,不仅能解决住宅区的交通问题、停车问题、环境问题和安全问题,还能保证住宅区生态和环境的可持续发展[9];LI Tieqiang,MA Rong-guo等人从停车方式选择和停车布局类型两个方面来研究老旧小区的停车问题,研究结合小区的内部道路和土地利用特征,针对特殊地理位置和停车特征的小区,分析了停车方式选择和停车布局的适用性[10]。目前国内外针对老旧小区停车问题研究不是很多,一部分主要停留在定性研究层面,提出的很多改善措施大同小异,没有引起相关部门的重视,使得很多建议成为空谈;另一部分研究将重点放在了改善策略上,并没有研究老旧小区停车问题的主要成因及停车行为特殊性,没有从根源上真正解决问题。

现通过对朝阳区老旧居住小区进行基本信息调查和停车行为问卷调查,通过对调查数据的分析,得出停车耗费时间的影响因素,建立停车耗费时间模型。老旧小区数据调查与分析见文献[11]。

1.1小区简介

根据北京统计信息网2013年统计,北京市朝阳区面积为451.13 km2,常住人口384.1万人。北京朝阳区老旧小区是建成年代较早的居住小区。选取朝阳区7个小区作为老旧小区停车调查的对象,小区具体位置见图1。

该老旧小区包含劲松街道办的农光里、农光里中、农光东里、磨房北里,以及潘家园街道办的武圣农光、武圣东里、磨房南里(图2)。

1.2数据调查

对老旧小区的停车状况调查包括以下3个方面:(1)通过老旧小区所在街道办、居委会的交通座谈,了解各居住小区的建设年代,现状特点与停车问题;(2)基于调查问卷形式的老旧小区居民停车行为调查;(3)老旧小区现状停车设施的踏勘与调查。

表1为朝阳区典型老旧小区收集到的调查数据统计表。由于这些小区多是20世纪80年代以前规划建设,当初兴建时没有考虑到私人机动车的发展速度,因此,规划停车位数量较少,造成停车位供应量严重不足。为了满足停车的需求,大部分小区不得不牺牲绿地面积或占用道路来开辟停车位。停车位不足是所调查小区停车问题当中最突出的表现形式,如图3。

由图3可见,各社区早高峰时段停车泊位未达到停车供需平衡,停车泊位供不应求。如农光里社区停车位缺口达到了604个,停车矛盾特别突出。

1.3停车耗费时间分析

根据节1.2调查的数据,对老旧小区的停车耗费时间进行分析。

1.3.1性别与停车耗费时间

由图4可知,停车耗费时间基本在10 min以内,在男性驾驶员中,停车时间在10 min内所占的比例高达73.4%,在女性驾驶员中,停车耗费时间在10 min内所占的比例高达70.1%,总体上,男性停车耗费时间比女性要短。

1.3.2有无固定停车位与停车耗费时间

如图5所示,有固定停车位时,停车时间在5min内达到了一半以上,要远远超过无固定停车位的比例;停车耗费时间在5~10 min时段,无固定停车位的比例要高于有固定停车位的比例;总体上,有固定停车位时停车时间要远远低于无固定停车位的情况,说明有固定停车位时,驾驶员停车更节省时间。

1.3.3出行时段与停车耗费时间

如图6所示,停车耗费时间与出行时段关系密切。整体上,上下班时停车耗费时间最短,小于5 min的比例接近40%;出行所需时间为5~10 min、10~20 min时,不同出行时段所占比例相差不大。

1.3.4出行目的与停车耗费时间

如图7所示,上下班的停车耗费时间大多在5min内,外出办事、外出游玩和其他停车耗费时间比例最高的为5~10 min,停车耗费时间受停车目的影响较明显。

1.3.5小区车位数情况与停车耗费时间

如图8所示,认为小区车位与汽车数量一致的情况,停车耗费时间较短;相反,认为小区车位数小于汽车数量时,停车耗费时间相对较长。

2 停车耗费时间模型

2.1 非参数检验

将停车耗费时间分为≤5 min、5~10 min、10~20 min、>20 min四个分组,运用多个独立样本检验的中位数检验法,检验基于不同停车耗费时间的性别、有无固定车位、出行时段、出行目的、小区车位数情况是否有显著性差异,如表2最后一行所示,性别对应的显著性水平为0.810,数值较大,说明四个分组没有显著性差异,有无固定车位、出行时段、出行目的、小区车位数情况对应的显著性水平分别为0.003、0.025、0.018、0.067,数值较小,说明四个分组具有显著性差异,因此,选定停车耗费时间的影响因素为有无固定车位、出行时段、出行目的、小区车位数情况。

注:a.分类变量:停车耗费时间

2.2 lotit模型建立

为了探讨停车耗费时间与影响因素之间的关系,在对logit模型和probit模型的优缺点进行对比的基础上,决定选用非集计的logit模型作为停车场的停车耗费时间模型[12]。多项式logistic回归分析用于研究多项分类变量与影响因素之间的关系,是二项式logistic回归分析的发展。对于无序多分类logistic回归,如果因变量y有J个值(即y有J类),以其中一个类别作为参考类别(baseline category),其他类别都同它相比较可生成J-1个非冗余(nonredundant)的logit变换模型。例如以y=J作为参考类别,则对于y=i,其logit模型为[13]

式(1)中:Ui为选择方案i的概率;θim为选择方案i的参数;Xm为分类变量。对于参考类别y=J,其模型中的所有系数均为0,应同时有U1+U2+…+UJ=1。

停车耗费时间的选择方案及赋值如表3。

选取步行距离大于20 min的概率U4 n作为U1 n、U2 n和U3 n的参照组,建立停车耗费时间选择模型。故停车耗费时间为因变量,将有无固定车位(park)、出行时段(time)、出行目的(goal)、小区车位数情况(quantity)作为分类变量带入模型,得到结果。

式(2)中:ai为停车耗费时间为i的参数;Pin为停车耗费时间为i的第n个停车者拥有停车位情况;Tin为停车耗费时间为i的第n个停车者的出行时段;Gin为停车耗费时间为i的第n个停车者的出行目的;Qin为停车耗费时间为i的第n个停车者所在小区的车位数情况。

表4为总模型的似然比检验结果,P值越小模型就越有意义。在本模型中最终似然比卡方检验结果显著性水平P<0.01,说明至少有一个自变量系数不为0,模型有意义。

似然比检验表(表5)为针对每个自变量的作用进行似然比检验,用于检验自变量作用是否具有统计学意义。在拟合的方程中,有无固定车位、出行目的、小区车位数情况三个自变量的显著性水平P<0.05,说明这些自变量对模型的作用是有统计意义的。出行时段的显著性水平P>0.05,说明出行时段对模型作用不显著,但是为了模型的准确性,将此自变量考虑在内。

表6是多分类logit模型的参数、假设检验结果等信息,是多分类回归模型的主要结果。表中共有3套logit回归系数,分别是针对停车耗费时间前三个时段的。第四个时段作为应变量中的参考变量,其所有系数为0。有无固定车位=1、出行时段=4、出行目的=4、小区车位情况=2作为自变量中参考类别,因而其系数也均为0。

由显著水平栏可见,在第一套系数中,即停车耗费时间≤5 min这一类别的logit回归系数,有无固定车位=0与有无固定车位=1相比,P=0.013,说明有无固定车位在停车耗费时间≤5 min这一类别中有显著性差异,出行时段=1与出行时段=4相比,P=0.375,表明出行时段在这一类别中无显著性差异,其他的解释类似。

注:a.参考类别是:4。b.因为此参数冗余,所以将其设为零。

根据表中参数,得出3个logit模型分别为

式中:Pin为停车耗费时间为i的第n个停车者拥有停车位情况;Tin为停车耗费时间为i的第n个停车者的出行时段;Gin为停车耗费时间为i的第n个停车者的出行目的;Qin为停车耗费时间为i的第n个停车者所在小区的车位数情况。

从式(3)可以看出,停车耗费时间≤5 min相对于停车耗费时间>20 min来说,出行目的起主要作用,外出游玩的人群一般停车耗费时间会在此范围内;从式(4)可以看出,停车耗费时间5~10 min相对于停车耗费时间>20 min来说,小区车位数情况起主要作用,一般在小区车位数小于汽车数量时,停车耗费时间会在此范围内;从式(5)可以看出,停车耗费时间10~20 min相对于停车耗费时间>20 min来说,出行时段起主要作用,上下班出行的人群一般停车耗费时间在此范围内。

从北京市各个行政区随机选取7个老旧小区进行验证,该模型对北京市老旧小区均适用,由于篇幅问题,这里不做详细的说明。

3 结论

通过对调查数据的分析及对停车耗费时间模型的研究,得出如下结论。

(1)北京市的老旧小区停车设施欠缺,停车位不足,严重的小区停车缺口可达实际停车数的50%。

(2)驾驶员停车耗费时间影响因素很多,通过对驾驶员性别、有无固定车位、出行时段、出行目的、小区车位数情况的参数检验,发现驾驶员性别对停车耗费时间没有显著性影响,有无固定车位、出行时段、出行目的和小区车位数情况对停车耗费时间影响显著。

(3)建立了logit停车耗费时间模型,由模型可以看出,停车耗费时间≤5 min相对于停车耗费时间>20 min来说,出行目的起主要作用;停车耗费时间5~10 min相对于停车耗费时间>20 min来说,小区车位数情况起主要作用;停车耗费时间10~20min相对于停车耗费时间>20 min来说,出行时段起主要作用。

关于加强老旧小区物业管理的思考 篇8

《北京市老旧小区综合整治工作实施意见》规定, 老旧小区包括1990年 (含) 以前建成的、建设标准不高、设施设备落后、功能配套不全、没有建立长效管理机制的老旧小区 (含单栋住宅楼) , 以及1990年以后建成、存在上述问题的老旧小区[2]。据统计, 目前和平里街道住宅小区大多已引入物业服务企业进行管理, 其余部分为老旧小区如早期的单位房改房、苏式楼、保障房等。在和平里街道20个社区中, 10余个社区都存在老旧小区, 属于老旧小区较多的街道。老旧小区主要由居委会协调产权单位管理, 剩下少数为业主自治管理或处于无人管理状态。

2 和平里街道加强老旧小区物业管理的实践

2.1 全力配合老旧小区升级改造

东城区政府与和平里街道办事处不断加大投入, 动用大量的人力、物力、财力对多个老旧小区进行综合整治和升级改造, 对交林2号楼南侧等8处道路进行修复, 设置小黄庄一区等8处路牙、树池和金属护栏, 为兴化社区、七区社区的老旧小区加装安全监控探头, 开展地坛北里1号楼北侧与和平里九小门前花园的绿化工作。通过老旧小区升级改造, 提升了城市功能、优化了人居环境、改善了治安状况。

2.2 协调产权单位解决物业问题

和平里街道的老旧小区大多无物业公司管理, 出现物业管理问题根据目前政策只能由产权单位负责解决。为此, 和平里街道办事处对地区内老旧小区开展调查, 摸清各小区、各单元楼、各层所涉及的产权单位, 逐一核实权属信息, 查找单位基本情况和联系方式, 建立老旧小区台账, 为解决老旧小区物业问题打下了坚实的基础。

在工作中, 和平里街道办事处多渠道了解老旧小区居民需求, 积极协调产权单位处理居民反映的各类物业问题。2016年, 街道办事处共办理涉及老旧小区物业管理问题的市长信箱3件、区长信箱35件、非紧急救助470件, 重点协调西营房9号院物业失管、安定路24号楼物业弃管、和平里七区停车管理等问题, 多次联系、督促相关产权单位及时解决居民合理诉求, 有效地维护了居民的权益。

2.3 规范小区居民自治形式

和平里街道高度重视老旧小区自治管理工作, 明确了业委会为主、自管会为辅的居民自治模式, 对业委会相关工作进行部署分工, 形成社区建设工作办公室牵头、社区居委会配合的工作格局, 指导居民自治工作, 协助小区管理。

积极协助符合条件小区的业主选举成立业主委员会。街道办事处根据相关法律、法规制作并发放《业主、业主大会、业主委员会物业管理基本知识手册》, 及时委任小区所在社区居委会中有经验的社区工作者担任业主委员会筹备组组长, 协调居委会场地等资源协助业主筹备工作;在业委会工作的各个阶段, 协助业主向北京市住房与城乡建设委员会、东城区房管局等主管部门咨询;涉及法律方面的问题, 街道办事处利用律师顾问的资源, 协助业主依法制定管理规约与议事规则, 维护业主自身的合法权益。街道办事处根据每个业委会的实际情况, 制作了业委会的工作时间表, 对业委会的工作进行记录, 在规定时间内及时提醒业主委员会开展工作, 逐步规范业委会的工作。经过街道办事处对辖区内业委会的协助、指导和监督, 涌现出雍和家园小区业主委员会、和平里中街三号院小区业主委员会、湖景苑小区业主委员会等一批切实维护业主权益、运行规范、协助居委会参与小区治理的优秀业主委员会, 雍和家园小区业主委员会的经验更是在北京市业委会工作领域得到推广。

探索自管会、社区社会组织等老旧小区自治管理模式。和平里街道根据各老旧小区突出的物业管理问题, 分类指导社区居委会和居民开展自助管理。例如, 安德路47号院停车位不足, 停车纠纷多发, 街道指导安德路社区居委会组织小区车主成立车辆自管会;林调社区环境卫生问题突出, 街道指导林调社区热心居民成立“绿满家园”环境美化服务队, 以社区社会组织的形式参与小区环境治理, 获得居民的一致好评。

3 老旧小区物业管理存在的问题

3.1 规划设计先天不足, 基础设施损毁严重

虽然老旧小区经过了基础设施改造提升, 但由于规划设计时间早、产权单位多元化, 小区的相关设施仍然不完善, 尚不具备开展物业管理的条件。例如, 随着居民生活水平的提高, 私人机动车保有量飞速增长, 大多小区停车位数量都无法满足居民停车需求;加之多数老旧小区规划时没有配备专门的停车位, 这导致很多小区存在安装地锁, 占用行车道、人行道、绿地停车和违章停车的行为, 造成了停车纠纷投诉多发, 影响了社会公平和居住环境。

老旧小区一直是重建设轻管理, 硬件设施长期失管失修, 维护不及时, 造成房屋漏雨、电梯损坏、道路破损、下水道堵塞等问题。基础设施的修复需要大量资金投入, 物业公司难以承担相关维修费用, 加之由于原产权单位交接不规范, 导致房屋公共维修基金使用困难, 造成一系列历史遗留问题。

3.2 物业运营难度大, 弃管现象多发

多数老旧小区早年主要是为了解决职工的住房困难问题, 规划方案比较简单, 设计存在“先天不足”。随着经济社会的发展和人民生活水平的提高, 老旧小区的基础设施已不能满足居民的需求, 老旧房屋也需要专项维护, 大幅提高物业管理成本。另一方面, 老旧小区的“造血”功能差。部分老旧小区还存在产权单位占用住房, 停车位外包等情况, 公共收益难以统筹使用;部分经济适用房和回迁房由于相关政策规定, 物业费用标准低;许多居民是单位退休职工, 认为物业管理还应由单位负责, 不认同现代物业管理方式, 花钱买服务的意识尚未形成。

3.3 产权单位复杂, 协同配合缺失

老旧小区普遍存在住房产权形式多样的特点。住房产权形式有经济适用房、央产房、房改房、央产上市房、承租房等。产权形式的多样化, 使小区形成多家物业管理单位同时对小区不同物业进行管理的局面。产权人也是多种多样, 有居民个人、房管部门、单位产权人、托管房、二手房产权人等, 多种产权形式共存于同一栋楼的情形并不鲜见。原产权单位若出现分立、合并或解散等情况, 责任主体更是无从谈起。老旧小区复杂的产权结构无疑为物业问题的解决、业主大会的组建和物业费用的收取带来了障碍。

3.4 居民主人翁意识不足, 自治能力欠缺

多年来计划经济体制下形成的居民住房福利制度, 使很多居民还存在无偿享受服务的传统观念, 习惯了由单位的房产管理部门或房管所管房的模式, 认为实行物业管理就是想多收钱, 如果实施物业管理需要收费, 也应该由单位交。而且老旧小区由于居住环境较差, 目前居民多为老人、弱势群体和外来人员, 这些人员收入较低, 主人翁意识不足, 在自治能力方面有所欠缺, 导致业主委员会难以成立, 物业公司无法选聘, 物业问题没有合法主体牵头。

4 改善老旧小区物业管理的建议

4.1 提升老旧小区物业管理投入效果

老旧小区难以依赖居民出资或者物业公司入驻实现老旧小区规范化物业管理。因此, 政府应该“精准滴灌”, 提升对老旧小区物业管理的投入效果。

改善小区的基础设施状况, 一方面要通过拆迁重建、危房改造等民生工程, 全方位改善老旧小区居住环境;另一方面, 对目前还不能拆迁的老旧小区, 加大资金投入, 加强老旧小区改造力度, 要以规范化物业管理需要的条件为导向, 更新、维护老旧小区基础设施。鼓励物业公司入驻老旧小区。对进驻老旧小区的物业公司每年划拨一定的物业管理补贴, 用于弥补经营亏损, 提高物业公司服务的质量和积极性。发放老旧小区物业费用补贴。完善物业费用补贴相关制度, 形成居民花钱买服务的意识。

4.2 探索准物业管理模式

根据《北京市物业管理办法》第二十一条规定, 物业服务企业可以将专项服务委托给专业性服务企业, 但不得将全部物业服务一并委托给其他单位或者个人[3]。未选聘物业服务企业且无法选举产生业主委员会的老旧小区, 可以由社区居委会牵头组织召开业主大会, 客观收集业主意见, 实现由业主共同决定将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人, 根据需求提供菜单式物业管理有偿服务。实现外包式半专业化物业管理, 做到低标准收费, 高标准管理, 满足居民需求, 逐步得到居民共识, 使得居民适应现代化物业管理模式, 从而为过渡到标准化物业管理打好基础。

4.3 促进小区居民依法自治

小区的事情是所有业主的事情, 真正由广大业主选出的业委会不但能够协调化解业主之间的矛盾, 还能够规范小区内公共收益的征收和使用, 合理经营和维护小区内的公共物业, 提升小区的治安管理水平。

首先, 在一些居民自治意识不强、选举业主委员会条件不成熟的老旧小区, 可以先实行楼长制度, 选出有责任心的业主担任楼长, 协助居委会参与小区管理, 以这种方式建立居民自治的基础。其次, 探索采取政府购买服务方式, 引入社会组织参与小区管理, 协助业委会为居民提供服务, 为小区管理出谋划策。最后, 加强业主参与网络渠道构建, 网络的间接性也可以缓解邻里之间当面提出意见的尴尬, 使每一个业主都可以平等地发表自己的意见。

参考文献

[1]赵楠楠.物业管理纠纷的产生原因及对策[J].法制与经济, 2014, 05.

[2]北京市人民政府关于印发北京市老旧小区综合整治工作实施意见的通知 (京政发[2012]3号) [S].

老旧住宅小区 篇9

实施一户一表、水表出户、按表计量、合理收费是一次性投资长期受益的惠民利民工程, 使居民成为供水企业直供用户, 实现居民多用水、多出钱, 少用水、少缴费。“一户一表”改造后, 老旧住宅小区生活用水将通过叠压给水系统提供, 不再同消防栓系统公用管网, 因此一旦发生火灾, 消防栓可能无水可用, 导致火灾的蔓延, 给住户造成严重的经济损失。为此, 市政部门在进行老旧小区水表改造的过程中, 需要衡量其对消防安全管理带来的负面影响并采取积极有效的应对措施。

1 叠压供水系统与“一户一表”改造

目前, 城市“一户一表”改造后往往选择叠压给水系统, 该系统由水泵、稳流罐、变频数控柜组成, 水泵直接同市政管网连接将自来水输送给各家各户, 而不再需要楼房单独的蓄水池和屋顶水箱。在叠压供水系统中, 变频数控柜能够根据设定水压以及市政管网水压确定水泵的转速, 从而保障用户用水的水压满足要求。同时, 当用户进水量比水泵机组的供水量小时, 稳流罐能够消除产生的负压影响, 保证居民正常用水。同时, 当管网内没有水时, 稳流罐中存留的一部分水也能够供用户使用一段时间。由此可见, 叠压给水系统的应用提高城市自来水供给的稳定性, 同时减少了成本与投资, 避免了外界细菌真菌对自来水的污染, 大大改善了住户的用水条件。

2“一户一表”改造对老旧小区消防安全管理带来的影响

老旧小区建设时间比较早, 在规划时往往将消防用水管道同生活用水管道合并, 不少老旧小区楼房消防与自来水共同一个蓄水池。由于小区建设和使用时间比较长, 因此现有的小区供水管道多多少少存在一些问题, 影响了居民的正常用水需求, 为此需要对老旧小区的供水管道进行改造。但是在改造的过程中, 由于取消了屋顶水池, 给消防用水带来不小的难题。

(1) 对消防水源的影响。采用叠压供水系统后, 小区原有的屋面水箱和地下水池不再使用, 由于消防系统同样需要使用这些位置的水, “一户一表”改造后, 屋面水箱及地下水池的供水管道就会被截断, 长期不使用或不维护, 水池及供水水泵就会出现破损而无法在火灾发生时发挥作用。此外, “一户一表”改造过程中, 大多数用户不愿意承担消防用水的费用, 导致供水企业无法根据需要对消防用水管道进行改造, 同样会引起消防污水可用现象的出现。目前, 不少火灾事故的发生都同改造后消防给水达不到要求有关, 因此有关部门在进行改造工作时要对这一块内容重点规划。 (2) 对消防管理的影响。“一户一表”改造后, 尽管有些供水公司同时对消防供水管道进行了改造, 但是在管道后期的管理维护得不到保障, 消防水源和消防用的屋面水池长期无人管理, 导致水箱出现破损或水量不足问题的出现。同时, 消防用水同生活用水分开后, 一些居民或业主忽视了对水枪、水带的保养, 使得消防设施损坏、丢失现象严重, 为火灾的蔓延埋下了安全隐患。 (3) 对消防供水系统设计的影响。在“一户一表”改造工程实施的过程中, 消防管道的规划同样由供水企业完成, 由于安装人员对消防设施规范要求不够熟悉, 同时“一户一表”改造中, 消防管网的改造一般不需要上报给消防机构审核, 因此管道的设计方面会存在诸多问题, 给消防安全带来隐患。例如, 有些设计人员会选择PE管作为消防管道, 同时管道结构的设计方面也不符合规范等等。

3“一户一表”改造后, 提高消防安全管理的对策

(1) 政策支持。“一户一表”改造工程是一件惠民工程, 在实施的过程中, 政府需要加强领导工作, 充分发挥街道办事处、居民委员会的协调组织能力, 连同供水公司处理改造过程中遇到的疑难问题, 确保消防供水系统的改造能够顺利进行。在“一户一表”改造过程中, 资金问题的解决特别重要。改造过程中的费用主要包括两方面:其一是储备消防水产生的水费, 其二是消防用水设施维护和管理产生的费用。这些费用属于公摊费用, 但是对于老旧小区来讲, 个别住户不愿意支付这部分费用, 从而导致消防栓中无水问题的出现。为了解决消防费用问题, 小区物业首先应当担负起消防用水的维护、管理与经费问题, 同时供水公司与政府应当给予一定的支持, 对于无业主的小区, 居民委员会需要担负起相关责任。

(2) 改造方案。供水公司需要熟悉消防设施的规范原则, 根据不同居民楼的消防供水的实际情况确定改造方案。目前, 老旧小区楼房内的消火栓的安装方式主要为室内消防栓, 由市政府管网直接供水, 同小区原有的生活用水管道共用水泵、蓄水池。这类消防栓改造的过程中, 在消防设施还未修复之前, 首先应当恢复屋面水池的使用, 增设小型的水泵直接将市政给水管网接入消防水池, 保证水池的需水量能够满足室内消防栓前十分钟的使用。

(3) 加强配合协调。消防部门需要同供水部门协同合作, 加强对供水企业管道施工设计人员的培训, 提高他们对消防设施规则的认识, 帮助企业制定合理的“一户一表”改造方案。同时, 消防部门还要定期检查, 对不合格的消防设施要提出批评并责令整改, 对小区住户和改造工程相关人员进行消防知识培训, 告诉他们火灾发生时的正确做法。同时, 供水部门也要及时将改造过程中遇到的问题反馈给消防机构, 同消防机构联合寻找解决问题的最优方法。

4 结束语

总的来讲, “一户一表”改造大大改善了居民的日常用水环境, 但是由此产生的公共消防水源的缺失问题引起了社会的关注。政府和相关消防、供水部门应当协同合作, 从多途径解决这一问题, 使“一户一表”改造成为真正意义上的惠民工程。

摘要：在我国, “一户一表”改造工程已经进行了逾十年, 大大改善了老旧小区居民的生活质量, 减少了供水公司的运行维护成本。但是随着改造工作的深入, 有关消防安全的问题开始暴露出来, 造成了一些不良的社会影响。为此, 本文将对“一户一表”改造给老旧小区消防安全消防管理带来的影响和对策进行分析。

关键词：一户一表,消防安全,问题及对策

参考文献

[1]叶志冬, 王伯牙.“一户一表”改造给老旧住宅小区消防安全管理带来的影响及其对策[J].福建建筑, 2012 (10) :117-118.

老旧住宅小区 篇10

关键词：老旧小区,停车,分析对策

停车场是车辆停放的场所, 是交通系统的重要组成部分, 也是城市交通最为重要的基础设施之一。随着经济社会发展和城市化进程的不断加速, 私人小汽车逐渐进入家庭, 城市汽车保有量不断增长。由于历史上停车配建指标不足, 多数城市的老旧小区停车配建严重不足, 停车供需矛盾突出。与此同时, 车辆乱停乱放, 严重影响交通日常运行, 静态“停车难”与动态“行车难”相互影响, 进一步加剧了老城区的交通拥堵。因此, 有必要通过老旧小区停车需求特征的分析, 探寻停车难问题的原因, 进而提出缓解老旧小区停车难题的对策。

1老旧小区停车需求特征分析

1.1停车方式分类和占比

根据需求的具体特征, 将停车需求整体分为刚性需求、弹性需求。刚性需求主要是指居住小区的停车需求。对于居住小区而言, 是指白天车辆驶出后晚上必然停回所需的停车位。弹性需求主要是指因停车资源增加而诱增的非必需的停车需求。

小区总的停车位总体上分为小区内停车位和小区外停车位两部分, 其中小区内停车位又细分为小区内配建停车位、小区内占道停车位, 小区外停车位细分为小区外划线停车位、小区外路边占道停车位。其中, 小区外路边占道停车位反映了小区目前停车需求的刚性缺口, 小区内占道停车位与小区外路边占道停车位之和反映了小区目前停车需求的弹性缺口。

根据已获取的主城区居住小区停车数据分析, 宁波市老城区各居住小区各类停车 (位) 占比如图1所示。

由各类停车位的占比情况分析可知, 目前主城区老旧小区内的配建停车位仅能满足停车需求的38.2%, 考虑道路咪表和划线停车位等合法车位, 停车需求的缺口高达56.0%;如果考虑到小区内临时停车位的补充, 停车需求的缺口占总车位数的17.0%左右。

1.2不同年代小区的停车方式占比

按照小区交付使用的年代, 把主城区所有居住小区分为1999年之前、2000-2003年、2004-2009年、2010年之后四类。对居住小区按照不同年代进行分析, 小区内配建停车位、小区内占道停车位和小区外总的停车位占占比分布如图2所示。

从上图中的停车位占比分布中可以发现, 随着交付使用的年代不同, 居住小区的各类停车位占比呈现出明显的规律:跟宁波市配建标准调整历史相适应, 小区交付使用的时间越早, 小区内配建停车位占总车位数的比例越小;与之相对应, 小区交付使用的时间越早, 小区内占道停车位停车占比越高;小区交付使用的时间越早, 小区外停车占比越高;整体上看, 随着小区建设年代的不同, 小区随意停车现象呈现出明显的变化趋势, 小区越老, 小区违停占比越高;不同年代交付使用的小区, 均存在大量的小区外停车现象, 这说明无论是老小区还是新小区, 均存在车位供需不平衡状况。

2老旧小区停车问题成因分析

(1) 小汽车高速度增长与高强度使用。自2000年到2013年, 宁波市市四区汽车保有量年均增长23.9%。大量私家车进入居民小区, 现已“车满为患”, 尤其是早期建设的小区情况更是严重。小汽车高速度增长、高强度使用、高密度聚集, 进一步加剧了城区的停车需求压力。

(2) 停车位规划配建严重滞后。规划设计时没有充分考虑到汽车停车位和停车场, 没有从发展的角度充分配建停车位和停车场, 旧小区车位规划不足, 停车配建指标低甚至1999年前的小区没有配建停车位, 造成停车设施数量不足, 规划用地也未预留, 停车场 (库) 建设明显滞后于城市经济与社会发展的需要, 形成目前历史欠账太多积重难返的局面。

(3) 停车管理不到位。车主文明意识不强, 普遍违法停车管理不严, 形成法不责众局面。1999年前的老旧小区外停车主要是由于配建停车数不足所致, 但是2010年前后的小区也有道路停车免费的因素, 有些地方还存在地下停车位闲置的局面, 客观形成了“停车总体供给不足、路面停车日增、地下泊位闲置”的怪圈。

3缓解老旧小区停车问题的主要对策

停车问题的解决, 须全面实施“建、管、调”三项举措。

(1) 推动停车设施建设: (1) 挖掘居住小区内部资源。采取绿化补偿、拓宽小区内道路、实施单行组织等措施, 增加路侧停车位, 鼓励集约开发, 通过改建立体式、机械式停车位等方式扩大停车供给; (2) 推进公共停车场建设。结合老城、新城和交通枢纽等区域停车特征, 集中建设一批公共停车资源, 初步缓解停车缺口严重的现象。以城市轨道交通场站、公交场站等项目建设为契机, 建设公共停车场, 形成P+R模式, 减少进入中心城区的机动车; (3) 整合小区周边空置及“三改一拆”土地。利用土地开发的时间差, 整合城市储备土地和“三改一拆”专项储备土地, 设置临时停车位, 弥补区域停车需求缺口; (4) 统筹医院、菜场、学校、体育场馆等公益单位停车设施建设。充分挖掘现有场地的立体停车空间, 改善医院、学校周边的堵点。综合考虑区域周边小区停车缺口, 加大公益单位的停车建设力度, 全面改善周边小区的停车环境。

(2) 提高停车设施管理水平: (1) 恢复启用被挪用停车资源。清理整顿停车资源擅自改变用途、挪用、闲置等现象, 并启用居住小区地下闲置停车场, 恢复停车功能; (2) 加强道路停车秩序管理。加大违法停车执法力度, 并在停车问题突出的居住小区, 结合周边支路单行系统改造, 设置夜间停车区域; (3) 促进停车资源错时共享。结合住宅和单位停车时段差异, 协调企事业单位停车场夜间向周边小区居民开放, 周边居住小区停车位白天向企事业单位开放; (4) 理顺停车收费价格。根据不同路段, 不同时间采用差别费率和限时停车政策;增加路内停车收费标准, 拉大路内、路外停车收费差异。

(3) 调整停车需求和结构: (1) 调整停车泊位供给结构。优化核心区停车泊位供应, 扩大外围区停车泊位供应, 有效控制中心城区过度密集的小汽车集散量和滞留量, 流外来车流, 实现停车场的合理布局和有效利用; (2) 改善停车产业经营环境。研究实施停车建设鼓励政策, 通过各种政策优惠, 完善停车设施建设投融资机制, 寻找适合宁波停车系统的发展模式; (3) 调控停车快速增长的需求。通过提高停车收费基准价格, 调控核心区停车泊位供给等方式, 缓减停车需求的快速增长, 引导居民转向公共交通、慢行交通等其他出行方式; (4) 深化停车机制体制建设。通过制定相关政策法规明确各停车管理部门的权责, 加强部门间的联系, 从规划、建设、管理、收费等各个角度扎实推进停车事业的有序发展。

4结语