住宅小区物业管理

住宅小区物业管理（共12篇）

住宅小区物业管理 篇1

现代化城市的发展越来越快速, 城市小区的建设也越来越多。在给小区居民提供舒适安逸的生活环境的同时, 也暴露了很多问题。比如:物业管理立法滞后, 法律制度不完善等, 业主深受传统房屋管理体制的影响, 物业管理意识薄弱, 主体地位很难形成;物业服务合同的内容过于原则, 不利于操作;政府主管部门监管不力;物业管理协会不能充分发挥协调作用等。

小区的配套设施管理、公共秩序维护、业主与居民之间的纠纷等问题也随之出现。为了解决这些问题, 我们首先要清楚什么是物业管理, 及物业管理近几年发展现状和遇到的问题。

一、物业管理的概念

引用《物业管理条例》第一章第二条“物业管理是物业管理企业受业主委托, 依据物业管理委托合同, 运用现代化的管理方式和先进手段对房屋建筑及设备、设施和周边环境进行维护, 修缮和政治, 并且向业主和使用人提供多方面的综合性有偿服务, 以创造适合人们生活、工作和社区环境”。

通俗的来讲就是由专门的机构和人员, 依照合同, 对小区进行卫生清理、保卫安全、维护公共设施、疏导道路交通等工作, 用统一经营的方式对小区实现综合化和专业化的管理。因为物业管理的对象是小区, 服务对象是人, 所以它的出现是为了实现社会和经济与环境之间的共同发展。

二、城市小区物业管理问题

1. 开发商遗留的问题

近几年来, 由于房地产项目的开发过度膨胀, 许多楼房建设完成后急于抛售, 导致开发商进行不切实际的宣传, 空口承诺不兑现, 故意隐瞒甚至欺骗小区的规划设置, 居民入住后发现房屋渗漏、墙体裂缝、屋面采光不够、小区配套的绿化、车库及健身器材不完善等问题, 但这些问题却得不到妥善的解决。于是居民便以拒交物业费的方式发泄心中不满, 从而导致小区物业管理陷入僵局。

2. 物业管理主体资格的问题

由于我国物业管理市场机制还未完全建立, 使得许多小区的主体管理资格不能确定, 物业公司与房地产公司捆绑一块, 而许多公司又是由房地产公司直接设定的, 属于子公司。还有的物业管理公司不具备独立法人代表的资格, 不能成为主体。还有物业管理公司与房地产公司共同签订合同成为主体。在居民实际生活中遇到问题需要解决时, 因为主体不明确, 不仅不承担责任, 还相互推诿、相互指责, 更甚者越俎代庖以主体资格的名义收取不正当费用, 不仅没有解决问题, 给居民的社区生活造成更大的困扰。

3. 合同纠纷的问题

因合同而产生的纠纷可以分为以下几个方面。

第一是关于服务质量问题的纠纷。比如, 物业管理人员素质不高, 应该打扫的小区卫生没有打扫或者经居民反应后工作仍不认真的。

第二是关于合同服务内容的纠纷。像物业管理公司通常会以物品保护的名义收取费用, 但又不在合同内容, 只是口头承诺, 居民要求兑现承诺的时候耍赖等。

第三是关于合同终止的纠纷。通常物业管理会以没有来由的名义收取费用确定合同终止, 由于物业管理法律体制的不健全, 使得许多居民承受这样的痛苦。

4. 政府部门监管不利

众所周知物业管理行业是近几年的新兴行业, 而且它涉猎范围很广, 但由于法律制度和政策规定不完善, 使得许多小区出现的业主大会、业主委员会等因为缺乏法律依据, 导致执行力度不够, 甚至欺骗广大居民等行为。甚至出现即使投诉物业管理也无法得到解决的现象。换句话说就是, 物业管理处于无依据, 无监管的尴尬状态。

三、物业管理法律关系的阐述

引用专业人士的描述所谓物业管理法律关系“是指当事人在物业管理活动中形成的权利和义务的关系”。即物业管理调整人们行使权利和义务的关系。而这种关系通常包括两个方面, 一是关于各平等主体之间的物业管理关系。二是包括了物业行使法律的关系。

所谓的物业管理法律关系同其他的法律体系一样, 包括三个要素即主体、客体和内容。

1. 物业管理法律的主体。

主体通常包括三类:一是业主、业主委员或物业使用人;二是建设单位、物业服务行业;三是国家机关。

2. 物业管理法律的客体。客体通常是指物 (物业) 、行为、非物质财富。

3. 物业管理法律的内容。通俗的讲是指业主、业主与物业管理公司之间的代理关系和对外的合同关系。

物业管理法律的权利和义务是密不可分的, 二者相互依存, 相互联系。一个主体享有某项权利时, 也必须要履行其相应义务。如业主和使用人在享有物业装修的权利时, 又必须承担维护物业完整的义务。

四、应对措施

1. 健全物业法律体系

俗话说“没有规矩不成方圆”, 为了社会主义物业法律体系的正常发展, 必须加强立法工作, 要使物业所有权与管理权相对分离。因为物业的所有权是物业管理权的基础, 业主实际上是物业管理权的主体, 所以物业管理公司才是物业管理的直接执行者。

2. 建立公开、公正、和谐、文明的物业制度

一个企业良好形象不仅仅是制度的建立, 还是企业人员素质的培养。要明确物业管理部门的职责, 明确物业管理与角度的地位, 完善物业管理与法律的衔接, 使物业法成为国家法律体系中不可缺少的规范。

3. 强化服务意识, 实现业主自治

在物业管理中, 转变业主观念, 提高服务意识。实现业主自治是物业管理法律体系基本原则的体现。还要积极的调动各方面的人员组织活动, 促进业主与物业管理企业之间的相互理解。

五、结束语

随着市场经济的发展和改革的深入, 加强物业管理法律体系十分有必要。虽然发展过程中遇到种种问题, 但我们只要健全物业管理法律体系制度, 加大政府部门的监管力度, 改善业主与物业管理部门的关系, 依靠法律政策, 相信会在不久的将来创造一个健康、文明、和谐的物业管理法律体系。

参考文献

[1]陈丽洁.城市住宅小区物业管理主要问题研究[J].现代经济 (现代物业中旬刊) , 2010, 9 (7) :31-33.

[2]甘志英.住宅小区物业管理中存在的问题及对策[J].新疆警官高等专科学校学报, 2010, 30 (1) :21-23.

[3]綦玮.物业管理纠纷法律问题浅析[J].辽宁行政学院学报, 2009, 11 (3) :40-46.

住宅小区物业管理 篇2

1.第一章对现时管理工作的意见及接管后的改善建议

第一节调研

“GM花园”是位于J市区的高尚纯住宅小区，公元1994建成使用，是在国内较早采用围合式格局、人车分流的小型国际化住宅小区（其中近一半为外籍人士）。物业管理系由中港合资的J市物业管理公司进行。

为使“GM花园”小区的物业管理工作水准真正达标、上档次，充分满足业主、使用者的服务需求，S物业管理公司在开展了多次实地调研及专业分析上，针对“GM花园”物业管理的各个要素，了解其具有的各项特点以及物业管理工作的难点和重点，确立了的整体构想和管理策划思路。

经调研和分析S物业管理公司认为现时“X小区”之物业管理工作主要存在：“一个根本矛盾，两个意识被动，三个服务漏项”。²利益的根本矛盾：现时物业管理机构在管理酬金收取依据上采用典型之香港物业管理有关依据，酬金收取标准按管理服务之物业总支出之比例收取。在国内相关法规缺乏及业主维护权益意识薄弱时，在利益驱动之下，势必造成管理开支增大，形成与业主利益的矛盾。²物业保值、增值意识被动：物业的保值和升值是业主投资的一个主要因素了。GM花园小区乃94年投入使用，现时在环境、设施及物业形象之面貌显示物业管理机构处于较被动状态，未有体现从专业物业

管理角度向业主提供服务之意识。

²物业管理服务意识被动：现时“GM花园”物业管理机构提供之服务内容主要仍为保安、清洁、维修等被动型公共地方工作，与现时不断提升之业主、使用者需求不相匹配。

²物业形象服务缺乏：物业形象是物业价值的体现，物业价值是业主的利益。

²私人个性服务缺乏：在高尚住宅，物业使用者的需求在不断提升，也同时各有不同。物业管理服务应提供和满足物业使用者的不同需要。

²沟通服务缺乏：物业管理是业主与物业管理机构委托合同的行为，相互沟通是委托合同进行的重要因素，缺乏沟通将影响服务质量。

第二节管理服务思路

现代人经过努力，在住居条件上已从生存需求、伦理需求提升到向发展和享受需求层面，有了更高的要求。

我们考虑到在“GM花园”小区的业主使用者都是经济富裕的境内外企业家、外企高级管理人士和外籍人士。业主组成整体素质高，对物业管理服务工作的要求也高，一般层次上的物业管理服务工作很难让业主满意。

“GM花园”小区围合式建筑，营造了公共空间生活气氛和私人隐密相兼顾之居住环境；加之人车分流的整体规划，营造出家居生活氛围

与私人空间相得益彰的高品质生活小区氛围。

为了在不同程度上满足业主和使用者的需求，我们将在为“GM花园”小区的物业管理服务过程中体现“业主利益第一位，服务内容全面化，保证物业管理服务质量”。以达到我们物业管理的目标：“通过自己的有效服务，提高物业的使用效率和经济效益，促使物业的保值和增值，构筑起一个有利于人与人之间沟通、人与自然和谐、人与文化融通、健康开放的工作和生活环境”。

第三节物业管理改进工作

为显现出物业管理的四大功能：“管理功能、维护功能、服务功能、经纪功能”。S物业管理公司将在“GM花园”小区的物业管理服务过程中突出体现：

1、管理酬金定额收取，彻底照顾业主利益。

S物业管理公司将采用管理酬金标准与小区物业管理支出脱钩，以定额形式收取，以国家统计部门物价指数调整的原则。从根本上为业主利益考虑，以增强业主与委托管理机构的相互信任，全力为小区业主、使用者服务。

2、制定业主、使用者个性化酒店家居服务套餐式物业管理服务。业主的需求乃依据业主个人的消费能力、消费层次等因子的区别而产

生差异，我们将应不同的业主、使用者的需求，根据调研及专业经验，为“GM花园”小区的业主、使用者提供个性化的物业管理服务，满足各种层面的需求，同时也是提升物业价值之亮点。

3、引入住区形象设计与建设概念，提升物业公司的形象。

社区形象设计与建设（DIS）既是社区的“美容术”，更是社区的“健身法”，已经同资源、人才、科教、环境、信息等一样，成为构成社区发展的要素之一，同时，具有对社区形象的塑造功能和对物业的增值功能。

4、提供物业租赁服务，满足业主需求

经过我们的调研，“GM花园”的使用者多为租户，租金是业主利益的体现，为满足业主的利益，小区物业管理机构将应用S物业管理公司的专业技术和社会影响，开展物业租赁推广服务项目。

5、创造静态管理服务，提升管理层次。

为适应“GM花园”国际化人士居住的要求，对小区内全面建立标识导视系统（VI），所有文字性标识统一制作中英文对照双语牌，以静态形式表达管理服务，有效解决管理沟通，减少管理人力成本，体现“GM花园”做为国际化人居环境，提升小区层次。

6、开通渠道，保障有效沟通。

“GM花园”物业管理处及S物业管理公司将运用业户信箱、热线电话、E-MIAL、英特网等多种渠道，开展座谈、家访等多种形式，与业主、使用者保持沟通，以有效的保障物业管理服务满足需求和达到质量。

7、实行物业管理报告制度，提倡工作透明化

“GM花园”小区物业管理处将实行“管理报告”制度，每季度将财政收支、公共水、电使用、工程维护、投诉处理、重大活动、工作改进项目等全方位进行公开，供全体业主、使用者监督，征求各方意见和建议，加强相互沟通。

8、实施“温馨家园计划”，增加居民归属感。

充分利用“GM花园”的高级会所，将部分内容以成本价向居民开放，吸引居民更多的参加会所活动，让小区居民在节假日工余时间休闲娱乐、放松身心。并举办网球寒、书画展、音乐会等各种各样的社区活动，加强业主相互之间、业主与物业管理者之间的沟通。增加居民归属感，提升小区物业价值。

9、倡导“邻居守望”，加强居民自治意识。

在发达国家住宅区，为了提高安全度，特别倡导住户不但要注意自家的防火、防盗，而且要注意邻居住户的安全，特别是在邻居出门在外的时候，要主动帮助“守望”，并在小区内设有若干“邻居守望”广告牌。这种作法体现了居民安全管理的自治意识。我们将在“GM花

园”借鉴这种富有实效的措施。

10、加强各方沟通，保障专业服务。

住宅小区物业管理顾客满意度分析 篇3

摘要：随着我国经济水平的不断提高，人们的生活质量有了明显的提升，对小区物业管理的要求也越来越高，为了满足人们的需求，小区物业管理应用了顾客满意度理论。本文对住宅小区物业管理顾客满意度进行了深入地分析，并阐述了自己的见解，以供参考。

关键词：住宅小区；物业管理；顾客满意度；分析

引言：人们对小区物业管理的要求逐渐提高，为了满足人们的要求，小区物业管理应用了顾客满意度理论，此理论使小区物业管理的水平有所提高，使其越来越规范化、市场化，此种改变使小区物业在获得了人们满意的同时在市场竞争中具有一定的优势。

一、住宅小区推动顾客满意度的作用

（一）对落实《物业管理条例》有着积极的作用

为了对小区物业管理进行规范，国家颁布并实施了《物业管理条例》，在此条例中，对物业企业以及顾客之间的权责关系进行了明确的划分。但在实际执行的过程中，还存在一些问题，导致《物业管理条例》的作用无法充分地发挥出来，物业管理仍然存在不合理现象。鉴于此种情况，物业管理应用顾客满意度理论，在此理论的帮助下，物业管理人员可以及时的知晓顾客对其工作的要求以及顾客对其工作中不满意的地方，当相关人员了解这些内容之后，可以采取有效的措施来调整其经营战略，解决工作中存在的问题，进而满足顾客的需求，让顾客对物业管理工作满意[1]。另外，当顾客遇到问题的时候，还可以应用此法规来捍卫自己的权利，与此同时，顾客也应该按照条例中的规定来履行自身义务，只有顾客和物业双方都履行好自身的义务，双方才能和谐相处。

（二）可以促进物理管理市场的发展

近些年来，物业企业之间的竞争越来越激烈，在残酷的竞争环境中，物业企业想要脱颖而出，就必须提高自身的工作水平，满足业主的需求。物业企业想要提高竞争力，可以通过应用顾客满意度理论来实现此目标。顾客满意度理论，可以帮助物业管理人员知晓“顾客对我们的要求是什么”、“如何开展管理工作才能获得顾客的满意”等问题，当物业管理人员掌握了这些内容之后，在工作的过程中，就可以有针对性的提高管理水平，进而增强其综合竞争力[2]。

（三）有利于维护社区稳定

住宅小区对象具有复杂性，这为城市管理增加了难度，若是小区管理不到位，那么会对社区安定构成威胁。因此，做好小区物业管理工作是非常有必要的。随着社会体制改革的不断深入，社区管理工作越来越受到人们的重视，物业管理作为其中关键的一部分，对构建和谐社区有着密切的联系。在物业管理中应用顾客满意度，可以有效的提高物业管理水平，将管理工作真实的落实到实处，进而发挥其作用，维护社区稳定[3]。

二、住宅小区物业管理中顾客满意度及其测评

（一）顾客满意度模型的基本变量

顾客满意度模型的基本变量共有六点，具体包括顾客所具有的期望、顾客对物业管理的抱怨、顾客对物业管理的满意、顾客对物业管理质量的感知、顾客对物业管理价值的感知以及顾客的忠诚。在这六个基本变量中，顾客对物业管理质量的感知、顾客所具有的期望以及顾客对物业管理价值的感知会对顾客对物业管理工作的满意程度产生影响，所以这三点属于前提变量范畴。

顾客对物业管理工作产生满意的感受，其主要是从主观方面来说的，也就是说，顾客在某一时刻对物业管理工作中的某一情境感到满意。顾客对物业管理工作的期望与顾客对其满意度两者之间呈现的是负相关关系，而感知和满意度两者之间呈现的则是正相关关系。同一个业主，受经济水平以及生长环境和社会环境的影响，对物业管理工作的期望以及感知是不相同的，这样就使得其对物业管理工作的评价存在着差异，面对此种情况，物业管理人员应该根据时间的流动，来对顾客满意度指标进行推测[4]。

（二）顾客满意度指标体系的构建原则

在构建顾客满意度指标体系的过程中，应该遵循以下原则：

第一，站在顾客的角度上来对指标体系进行设计。顾客是指标体系的对象，若是设计出的指标体系不符合顾客的实际情况，那么在此指标体系下进行的顾客满意度测评，就会脱离实际，进而影响其准确性。鉴于此种情况，在设计指标体系的过程中，必须站在顾客的角度上来思考，以顾客为中心，根据顾客的实际需求，顾客认为最关键的测评指标来设计指标体系。

第二，必须对指标进行测量。物业管理人员对顾客的满意度进行测评，其得到的结果是量化值，想要应用此数值来改善管理工作，相关人员就必须对其进行统计、计算以及分析。只有这样，得出的满意度才是真实准确的，才能为物业管理人员更好地开展工作提供有力的依据。

第三，测评指标要具有可比性。物业应用顾客满意度指标体系的主要目标是改善自身工作，提高企业竞争力，因此，企业建立的测评指标，必须可以和其它企业设定的指标进行对比，这样企业才能了解对方实力，进而提高自身竞争力。

第四，测评指标必须是动态可调的。顾客对物业的需求以及期望是在不断改变的，所以企业确定的测评指标必须是可以根据顾客的改变而变化的。

（三）住宅小区顾客满意度测评的实施

本文以某物业公司为例，该公司的服务项目有36处，总管轄面积有600多万平方米，其中住宅小区项目有12处，面积占总面积的一半。本文以此公司下辖B住宅小区为例，对小区用户1576户进行顾客满意度调查，具体的实施步骤如下：

首先，确定指标并量化。顾客的满意度指标体系可以分成五个等级，即很满意、满意、一般、不满意以及很不满意，物业人员可以让顾客在这五个等级之后进行打分。

其次，问卷设计。物业管理人员想要知道自身工作的不足，就必须让顾客对其满意度进行打分，在此基础上，物业人员对所获取的评分进行分析，可以知晓顾客对工作的真实意见。因此，顾客进行打分的问卷就十分重要了，物业人员在对问卷进行设计的过程中，可以应用对比性以及封闭性等方式，或者是多种方式一起使用，不论是哪种方式，物业管理人员都应该对调查的结果进行量化，并将其转变为与顾客满意度相对应的分值[5]。

最后，整理、分析调查数据，做好评价工作。物业管理人员在顾客答完问卷之后，应该将所有的问卷都回收，在问卷收集工作完成之后，相关人员应该对选择每项答案的人数进行统计，并据此计算出每一选项所占的比重，然后通过图表等方式将其直观的表示出来。若是没有专业的统计软件，工作人员就可以使用柱状图或者是饼图等方式来将其展示出来。与此同时，物业管理人员还应该对问卷设置中的测评指标在总体评价中的比重进行明确的划分，比如说，可以设置评价总分在80分以上的总体评价为满意评价，在80分以下的为不满意评价。此种评价方式是来源于顾客的真实反映，可以为物业管理人员是否需要改进工作提供有力的依据。

结束语：

综上所述，物业管理人员在实际的管理工作中应用顾客满意度理论，并据此建立顾客满意度指标评价体系，通过此体系来了解顾客对物业管理工作的真实体验，可以帮助物业管理人员改进自身的工作，提高工作水平。因此，相关部门应该重视顾客满意度，并将其作为一项长期的经营战略在物业企业中进行推广，进而提高物业企业的管理水平，推动物业企业的稳定发展。

参考文献：

[1]田华利.关于住宅小区物业管理顾客满意度的探讨[J].企业文化（中旬刊），2015（1）：266-266.

[2]包进.新型城镇化背景下的物业管理顾客满意度研究--以重庆市合川区为例[J].商，2015（11）：81-81，40.

[3]朱雪芹，王玉梅.物业管理顾客满意度测评研究——以郑州恒大名都社区为例[J].管理工程师，2015，20（2）：11-14.

住宅小区物业管理 篇4

1 住宅小区物业管理存在的主要问题

1.1 物业服务企业与开发商之间的法律关系不明确

由于开发商和物业服务企业之间属于一种隶属关系, 所以物业服务企业属于开发商的下属单位, 但是因为开发商没有在小区业主委员会中选聘物业服务企业, 这就造成开发商和物业服务企业存在一种短期的合同关系。当住宅小区的业主委员会成立以后, 选聘物业服务企业应该由业主委员会来执行, 这个时候开发商就必须放弃自己手上的物业服务企业, 然而开发商为了从中获取利益不愿意放弃物业服务企业, 并且由于物业服务企业与开发商之间的法律关系不明确, 导致了住宅小区物业管理出现混乱的局面。

1.2 物业管理收费不规范, 收费难

目前, 物业管理为了维持企业的运营他们一般都会向业主收取一定的服务费以此来确保自身的正常运作。但是由于住宅小区的业主和物业管理或多或少都会存在一定的矛盾, 并且物业管理兴起的时间不长, 许多业主对物业管理没有一个深入的认识, 觉得物管收费不合理, 所以有些业主拖欠物管费, 甚至不愿意支付物管费。除此之外, 一些住宅小区的物业管理没有把服务工作做到位, 其工作的质量和水平得不到业主的认可, 只是为了片面的追求利益, 从而出现乱收费, 收费不规范的情况这就会造成业主出现严重的不满, 使得物业管理公司和业主的矛盾日益激烈, 导致住宅小区物业管理收费困难的问题。

1.3 政府对物业服务企业的监管不到位

由于物业管理的涉及面较广, 因此物业管理想要顺利发展下去, 就必须依靠政府的监督和管理, 但是现今物业管理还属于一种新兴的行业, 一些关于它的法律法规和政策制度政府还没有完全的建立, 并且物业行政主管部门没有相应的处罚权在监督物业收费上制度不完善。除此之外住宅小区的业主委员会成立也存在不规范的情况, 其选聘物业管理公司的时候, 没有从全方位进行考虑, 这就造成当业主遇到问题的时候, 没有办法及时的处理, 由此可见, 在住宅小区物业管理中, 如果缺少了政府的监管, 就会使整个小区物业管理出现混乱, 不利于物业管理公司健康稳定的发展下去。

1.4 从业人员整体素质较低, 管理手段落后

现今, 由于物业管理行业还没有建立相应从业人员的行为规范, 这就使得物业管理行业出现从业人员的整体素质较低管理手段落后的情况。并且物业管理企业没有对从业人员进行相应的培训, 忽视了他们自身素质的建设, 造成他们的服务意识低下, 工作的热情不高, 在这样的工作氛围下物业管理的整体服务质量都处于恶劣的状态, 这不但使住宅小区业主无法享受到应有的服务, 还会误导业主对物业管理的认识。

2 完善住宅小区物业管理问题的对策

2.1 转变业主观念, 提高物业管理服务意识

对于物业管理公司来说, 他们最主要的来源就是物业管理费, 这也是提高物业管理公司服务质量的重要基础。因此, 作为政府部门应该加大宣传的力度, 让住宅小区业主认识和了解物业管理, 明白物业管理的重要性, 并且尽可能的把物业管理条例发给大家阅读, 明确物业管理的收费明细, 从而转变业主对物业管理的观念。除此之外, 还可以开展一些宣传咨询活动, 提高业主的自我管理意识, 促进业主和物业管理公司之间的相互理解和信任, 政府要加强对物业管理的监管, 从而有效的提高物业管理公司的服务质量。

2.2 加强物业管理地方法规制度建设, 实行依法管理

住宅小区物业管理地方法规制度不健全是降低物业管理服务质量的关键因素因此, 为了使住宅小区物业管理工作顺利的开展下去, 各地政府和小区主管部门, 应该根据当地的实际情况, 建立一套完善的住宅小区物业管理制度, 使物业管理工作能够有法可依。除此之外, 小区主管部门还应该结合物业管理小区的具体情况, 制定物业管理规章制度, 规范物业管理公司的行为, 避免他们出现乱收费的情况, 只有这样才可以使物业管理公司走向规范化的道路。

2.3 建立维修基金制度

物业管理公司应该按照实际情况, 建立维修基金制度, 对维修基金的使用和归集要按照国家相关规定执行, 并且缴纳相应的专项维修资金, 专项维修资金应该归业主所有。当专项资金用于物业的保修期满了以后, 物业管理公司不能够挪用专项资金他用, 而应该由业主来进行分配使用, 只有这样才可以使住宅小区物业管理的服务质量提高, 提高业主对物业管理公司的信任, 从而使物业管理行业稳定健康的走下去。

2.4 创新体制, 用科学的手段吸纳和培养人才

作为物业管理公司的领导, 想要提高企业自身的服务质量, 使物业管理得到业主的认可, 首先应该认清该行业的形式, 并且做好物业管理公司的人力资源开发和管理工作, 优化人力资源配置, 创新体制, 使企业在激烈的市场竞争中站位脚步。除此之外, 物业管理公司应该建立一套完善的、科学的招聘制度, 采取公开招聘, 择优录取的方式, 用科学的手段吸纳和培养人才, 要加大对人才的培训, 要定时、定期开展相应的培训, 使物业管理公司从业人员的综合素质提高。

3 结语

综上所述, 在住宅小区物业管理中, 其主要的宗旨就是服务, 对于物业管理这种新兴的行业来说, 想要做好物业管理工作, 首先应该转变业主观念, 提高物业管理服务意识, 加强物业管理地方法规制度建设, 并且用科学的手段吸纳和培养人才, 提高从业人员的综合素质, 只有这样才可以实现物业管理行业的健康发展。

摘要：目前, 物业管理经过不断的发展已经在住宅小区中占有重要的地位, 是住宅小区不可或缺的因素。虽然物业管理对居民的居住条件和环境起到了明显的作用, 但是其本身还存在一定的问题, 如不及时完善, 必定会影响居民的生活质量和社会稳定发展, 本文就加强住宅小区物业管理问题的思考进行了相应的探讨。

关键词：住宅小区,物业管理,问题,对策

参考文献

[1]张统华.我国住宅小区物业管理中存在问题及发展趋势[J].改革与开放, 2011 (20) .

[2]陈丽洁, 黄惠春.城市住宅小区物业管理主要问题研究[J].现代物业 (中旬刊) , 2010 (7) .

[3]尹瑞凤, 韩梅, 董莉娜.我国物业管理行业现状及其发展的探讨[J].潍坊高等职业教育, 2008 (4) .

住宅小区物业管理条例 篇5

第二十七条有关专业施工单位在住宅小区内从事工程建设或检修工程时，须通知物业公司配合，接受物业公司监督，确保区内公共设施的安全，并清理好施工现场。

第二十八条有关专业施工单位因施工或检修，损坏了住宅小区公共设施的，应按规定给予赔偿。

第二十九条住宅小区内的设施或植物影响了有关专业公共设施的安全时，有关专业管理部门应按专业维护管理规定和要求，通知物业公司配合处理。

第三十条住宅小区物业维护管理须达到下列标准：

(一)以验收后的竣工资料为依据，保持房屋及各项公共设施完好无损，保障其正常使用，维护原房屋使用性质。

(二)住宅小区内的绿化保存率达90%以上。无黄土裸露，路树无缺株，绿地清洁，绿化景观良好。环境优美、安静、整洁。

(三)没有乱搭乱建、乱摆乱放，乱贴乱挂，及改变建筑物结构及外貌。

(四)进入住宅小区的车辆，集中停放到停车场。

城市住宅小区园林施工管理 篇6

小区园林景观施工的管理水平是决定园林工程建设成败的关键，它对提高整个工程项目的经济效益，社会效益和环境效益均具有重大意义。因此管理好园林景观施工，对工程项目具有重要的意义。

1施工前准备工作

1.1熟悉图纸和组织设计

熟悉设计指导思想、设计意图、图纸和质量的要求，并由设计人员向施工人员进行设计交底。现场勘查。项目经理负责制落实到各个岗位，组成一个现场质保体系网络，明确责任，层层进行质量把关。搞好施工之前的组织设计是搞好园林绿化工程质量的关键，包括工程概况、工程项目、工程量、工程特点、工程的有利条件和不利条件等。

1.2积极与设计师沟通

每次新的施工项目都是对一个工程项目管理者的一次考验，积极与业主和设计师的沟通。深刻理解设计师的设计理念，才能创造出更佳的园林景观效果，对施工图纸有异议的地方，积极与设计师沟通探讨并且改善。

2搞好施工过程三大管理

根据施工组织设计进度计划，编制具体的施工作业计划和相应的质量计划，对材料、机具、工艺、人员等影响质量的因素进行控制，以保证园林工程产品总体质量处于稳定状态。

2.1质量管理

2.1.1材料质量管理

严格控制投入材料的质量是确保工程质量的前提。对投入材料的订货、采购、检查、验收、取样、试验均应进行全面的控制。

要抓好关键过程的施工控制。对重大或关键过程的施工除了要有具体的施工方案外，更要有施工创新。在施工过程中，项目负责人要组织有关人员根据施工单位自身的特色制定有关符合本工程的施工方案并组织会审和征求专家意见。除了按质量标准规定的复查、检查内容进行严格复查、检查外，还应进一步强化对关键施工过程工作的复核，杜绝因施工引发的质量事故发生。同时积极促进新技术、新材料在施工中的应用，提高施工的技术含量。

搞好技术交底。施工图一旦确认交付施工班组后，园林施工项目负责人应主动联系班组长，及时进行技术交底。交底前园林施工项目负责人应组织各专业负责人编制交底大纲。

2.1.2施工工艺质量管理

园林工程项目都是由若干个分项、分部工程组成，要确保整个工程项目的质量达到整体优化的目的，就必须全面控制施工过程，使每一个分项、分部工程都符合质量标准。对施工质量有重大影响的工序，应对操作人员、材料、环境条件等到因素进行分析和验证，并进行必要的控制，做好验证记录，工序记录的主要内容为质量特性实测记录和验证、签证。

2.2进度管理

制定进度计划。计划的内容包括施工前期的各项准备工作，有人员安排、各专业提资、校审、会签、评审、成品制作时间安排等。

2.2.1组织措施

园林工程的施工组织设计应包含以下几方面的内容：

a）接到中标通知书后，在取得工程施工项目后，应按照设计要求做好工程概预算，为工程开工做好施工场地、施工材料、施工机械、施工队伍等方面的准备。在业主、监理工程师规定的时间内根据对施工工期的要求，组织材料、施工设备、施工人员进入施工现场，计划好工程进度，保证能连续施工。以实现施工合同约定的交工日期为最终目标。

b）认真熟悉施工规范和合同条款，明确承包人义务和责任，全面完成组织准备工作，认真进行施工技术准备。搭建各类必须的临时生产辅助设施，保证在投标文件规定的开工日期前完成所有准备工作；

c）承担该工程的项目经理驻施工现场，如有特殊情况须临时离开现场时，事先应征得业主及现场监理的同意后并妥善安排好现场工作才可以离开。

d）现场管理是施工管理的重要组成部分，也是整个施工管理工作的基础。

2.2.2技术措施

a）优化施工组织设计，按照工序、工艺合理划分施工段，根据互不干扰的原则组织施工作业；

b）采用动态施工计划管理，明确进度管理目标，优化设计，并在施工过程中实行跟踪落实，并根据实际施工状况不断修正完善；

c）充分利用现场有利地段堆放材料，加快材料周转；

d）提高施工机械化程度，充分发挥专业施工企业自身的优势；

e）严肃施工纪律，严格执行施工组织設计的各分部分项施工方法及进度计划，确保各分项工程，尤其是关键工序做到切实地按施工进度计划的工期要求逐步逐项实施。论建筑工程屋面防水施工质量的控制。

2.3成本管理

成本管理就是在园林施工项目的形成过程中，对施工过程所消耗的人力资源、物资资源和费用开支进行指导、监督、调节和限制，把各项生产费用控制在计划成本内，保证成本目标的实现。

2.3.1园林施工项目负责人是园林施工项目成本控制的第一人。在项目管理中，园林施工项目负责人应及时掌握和分析盈亏状况，并迅速采取有效措施进行监控。

2.3.2控制人工费用。施工单位内部要合理安排工程技术人员参与施工管理，根据园林施工项目的类别、大小、技术难易程度合理搭配。

4提高园林施工管理水平的几点建议

4.1提高管理者的质量意识

园林行业法制不完善、企业管理粗放、项目实施中监理环节的机制脱节等，制约了行业快速有效发展。因此，企业的领导者首先学习ISO的文件化、程序化和规范化的管理体系，提高自身质量意识。并要以身作则，身体力行的带动所有人员参与到全面质量管理体系的推行队伍中来，坚持走质量效益型发展之路。

4.2提高员工的质量意识

加入WTO以后，我国进入了一个更规范更理性的历史时期。著名的质量专家朱兰博士指出：“21世纪是质量的世纪”。在这个时期，竞争性更强，而机遇也更多。大而言之，一个民族、一个国家、一个政府要在世界范围内振兴，则必须首先要提高民族素质、国家综合素质和政府管理素质；小而言之，一个企业、一个人要在竞争中获胜，首要的条件是必须提高企业的综合素质和人员素质。可以一方面通过贯标提升员工的质量意识。另一方面可以通过贯标培养一支高素质的员工队伍，增强企业的核心竞争力。

4.3严把每个施工环节

①严格图纸会审，认真编制质量计划，努力把好质量控制源头关；②强化贯标力度，严格执行程序文件，狠抓工程计划及质量的落实；③精编分项过程技术措施，加强分项过程监控，做好关键工序重点控制；④抓好质量培训，坚持做好工程三级交底。树立全面质量意识；⑤健全纠正预防措施，及时解决出现的问题，保证工程健康运行；⑥建立高效质保机制。坚持科学文明管理，确保工程优质竣工。

3结语

浅谈城市住宅小区的物业管理工作 篇7

一、存在问题的成因分析

城市住宅小区物业管理既和百姓生活、工作相关, 又在政府对城市的管理活动中起着重要作用。物业管理作为一种新兴的产业在我国得到了很大发展, 同时在法规、管理、竞争等方面也出现一些问题。

1、相对独立的物业分布不能产生规模效应

根据规模效应的原理, 物业管理企业所提供的服务范围越广、项目越多, 单位项目所分摊的固定成本就越低。如一个2万平方米的物业小区和5万平方米的物业小区管理产生的费用很接近, 而整块管理的面积越大, 平均管理成本就越低, 权威人士认为, 8万平方米左右的物业小区, 是物业管理公司的盈亏平衡点, 无盈利可赚。而规模越小, 管理费用就越大, 收入越少, 亏损就会越大。

2、城市政府职责尚未剥离, 是物业管理企业加重成本的根本原因之一

城市公用设施设备, 生活、生产用水进出、生活垃圾收集和清运、城市环境整合、城市休闲设施的设置、维修、更新, 直至小区内的违章建筑、违法搭建、治安事故处理等职能都是政府的事。在小区范围内的一切公用设施设置、维修和更新, 全成了物业管理企业必须完成的任务, 企业的人力投资和经济负担明显加重, 致使物业管理企业陷入左右为难的境地, 难以开展正常的管理活动。

3、普遍不上档次是物业管理企业难以开拓市场的重要原因

偏重于维持和守摊, 是目前物业管理企业普遍存在的现象:一是物业管理相对滞后, 明显落后于快速发展的房地产开发与销售, 形成建设与管理脱节的局面。二是传统管理体制和多头并管现象的存在, 形成各部门分块割据, 各自为政的局面, 没有在小区范围内形成资源共享、统一管理的局面, 严重影响到小区物业管理的正常开展。三是封闭格局尚未打破, 物业管理行业没有实现有效的市场竞争。传统管理机制的存在和准开发准管理的局面, 使业主缺乏对物业管理公司的选择权, 物业管理单位缺少内在动力和外在压力, 服务意识不强。四是小区物业管理的业务范围窄, 经费来源匮乏, 制约了小区物业管理的运转和管理单位的自我发展。五是物业管理法规不健全, 缺乏对物业管理的有效制约机制, 造成管理上的困难。

二、对策与措施

物业管理企业是一个劳动密集型和技术劳务型的服务企业, 是物业管理与社区综合服务合二为一的新模式。它主要以提供各种服务获取经济效益, 属于服务社会、服务大众的微利行业。它存在的作用却不是具有巨大商业利润的企业可比拟的。要解决上述存在的问题, 必须解决以方面问题:

1、城市政府应承担的费用不能让物业管理企业买单

小区物业管理看似简单, 无非是“平安居住, 环境整洁, 出入顺畅”, 其实牵涉的事情很多:如绿化、保洁、保安, 都是城市政府应承担的责任。目前, 未实行物业管理的小区和组团, 这些费用由政府掏腰包, 而一旦实现了物业管理, 就由管理企业支付费用, 而管理企业不得不向所在业主追加费用, 造成了“不公平市民待遇”。难怪不少业主不愿交物业管理费, 这是问题的结症所在。这个问题不解决, 物业管理费很难收上来, 物业管理企业规范化运作也难以实现。

2、应尽早使目前的物业管理企业脱离母体, 实现公平竞争

市场化是要求在相同条件下的公平竞争;社会化是要求政府充分利用自己的优势, 履行其社会职能。用政治、经济手段调控多方面的关系, 形成住房生产供应、消费的良性循环;规范化则要求创造公平的竞争环境, 在同一政策和标准下开展有序竞争, 实现优胜劣汰。目前, 物业管理企业真正要走向自求生存, 自我发展, 自我壮大, 就要脱离母体——原开发单位和政府有关部门。因为这种依靠只是暂时的, 而且是消极的, 它磨灭了物业管理企业自求生存和发展的意志, 给自己造就了不求发展的温床。

3、应确定的收费政策要从细制定, 早日实施

物业管理收费难问题全国各城市都在喊。原因是我国物业管理起步初期, 由于法律不健全, 在很多地方物业管理工作无法可依, 出现了不尽人意的现象。收不到费, 物业管理就难以为继。要从细制定收费政策, 还要考虑政府补给, 这是达到完全收到费的关键所在。目前状况是:高档住宅、写字楼、办公楼物业收费情况很好, 小高层、多层户等面积较大的物业, 收费也不难, 最难的是拆迁安置户集聚和低收入家庭、外来民工集聚的物业。因此, 对这些物业, 政策要实行救济, 低标准设定价格, 超过部分政府补给。

4、应寻求多种经营, 多渠道发展来源

物业管理企业自求发展、盈亏自补, 最好的办法就是多种经营, 多渠道发展。物业形成后的商业网点、服务网络均是依托, 要把为小区群众服务的理念发挥尽致。实行有偿服务、合理负担。要从吃、穿、住、用四方面做足文章。如幼儿、老人接送服务, 请医生、送病人上医院服务, 室内电、水、气管道维修服务等, 甚至为老人、残疾人代购、代买等有偿服务的开展, 都会赢来无限商机。改变等、靠、要, 走进大市场, 这是我们的物业管理企业走向社会的第一步。

5、应完善自我, 提升自我素质

物业管理企业要树立自己的服务品位, 要做出不懈的努力。所以要提高人员的业务技能, 必须通过不定期的自我培训, 在工作、实践中学习, 向书本学习, 通过以老带新, 这样才能培养出来一支适应现代企业管理的好队伍。还要创造企业文化, 建树优质服务理念, 员工人人讲优质服务, 使企业的整体形象凸现出来。

总之, 物业管理企业要真正走向市场化, 在市场中求生存、求发展, 只有政府承担必要的责任, 物业管理企业加强自身建设, 以好服务、好品位立足于社会, 社会一定会认可它, 给它一个好的一定地位。

摘要：物业管理是房地产综合开发的延续和完善, 是城市管理和房地产经营管理的组成部分。随着房地产开发行业的不断升温, 物业管理行业出现了一些难题。笔者对其存在的问题进行了分析, 并提出解决的措施。

住宅小区物业管理顾客满意度探讨 篇8

关键词：住宅小区,物业管理,顾客满意度

随着我国经济发展和城市化进程的推进, 人们对城市住宅的需求量大大增加, 住宅小区物业管理日益成为人们关注的焦点。就目前而言, 全国各地住宅小区的物业管理都存在管理服务水平低、收费难的问题, 为了帮助解决这些问题, 本文引入“顾客满意理论”并将其应用于住宅小区的物业管理。

顾客满意度是一种国际上广泛采用的新型经济指标。自2003年《物业管理条例》施行以来, 业主的维权意识逐渐增强, 物业管理行业步入法制化、规范化、市场化的关键时期, 只有提供充分尊重业主意愿和需求的服务产品, 才能得到住户的认可和接受;只有拥有用户的满意和忠诚, 才能占有市场并获得生存和发展。

一、住宅小区推行顾客满意度的作用

顾客满意度是指顾客购买商品或服务事后感知与事前期望比较后的一种差异函数。市场经济规律告诉我们, 在制约经济运行诸多因素中顾客的满意程度具有最终的决定权。据有关资料记载, 瑞典在5年时间里CSI指数每年提升一个计量单位, 则投资收益率每年增长6.6%。在住宅小区的物业管理中应用顾客满意度理论, 不仅仅是因为这一理论作为一种最新研究成果在国际上备受推崇, 更重要的是因为它符合物业管理行业发展的客观规律。

1. 有利于全面贯彻《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》。

物业管理行业的法律法规从总体上讲就是要规范物业服务企业与业主双方的权利、义务关系。但在实际的住宅小区物业管理过程中仍然存在许多不尽人意的地方, 导致纠纷不断。运用顾客满意度理论, 物业服务企业就能及时了解业主的需求和亟待解决的问题, 适时调整经营策略, 改进服务工作, 让业主享受到质价相符甚至超值的服务;业主也可明确自己的权利和义务, 增强理性消费意识, 从而改善业主与物业服务企业的关系, 找到双方利益共同点。

2. 有利于促进物业管理市场良性发展。

物业管理市场的竞争是有目共睹的, 而且随着《中华人民共和国物权法》的实施, 业主的维权意识会愈来愈强。顾客满意度的应用不仅仅是让物业服务企业确立只有顾客满意才能生存和发展的理念, 而且回答了“谁是我们的顾客”、“顾客的需求和期望是什么”、“顾客为什么满意或不满意”、“如何才能使顾客满意”等一系列问题, 帮助企业提高综合竞争力。

二、住宅小区物业管理中的顾客满意度及其测评

1. 顾客满意度模型的基本变量顾客期望、顾客对质量的感知、顾客对价值的感知、顾客满意度、顾客抱怨和顾客忠诚为顾客满意度模型的六个基本变量。其中, 顾客期望、顾客对质量的感知、顾客对价值的感知决定着顾客满意程度, 为前提变量。

从心理上来分析, 满意是人的一种主观感受, 它是个体在某时对某一特定情景产生的体验。期望与满意度呈负相关关系, 感知与满意度呈正相关关系。同一业主, 由于收入水平和社会环境的不同, 期望值和感知水平都会不一样, 感受和评价也就不同。因此, 应随着时间的推移不断测评顾客满意度指标。

2. 顾客满意度指标体系的构建原则。

(1) 从顾客的角度来设计指标体系。以顾客为出发点, “由顾客来确定测评指标体系”是该体系最基本的要求。要准确把握顾客的需求, 选择顾客认为最为关键的测评指标。

(2) 测评指标必须可以测量。顾客满意度测评结果应是一个量化值, 因此, 测评指标必须可以进行统计、计算与分析。

(3) 测评指标必须能够控制。顾客满意度测评会使顾客产生新的期望, 促使企业采取改进措施。但如果企业在某一领域无条件或无能力采取行动加以改进, 则暂时不应采用这方面的测评指标。

(4) 测评指标必须有可比较性。建立顾客满意度测评指标体系需要考虑与竞争者的比较, 因此, 设定测评指标时要考虑竞争者的特性。

(5) 测评指标具动态可调性。由于顾客的期望和需求是不断变化的, 因此, 企业应不断了解顾客期望的变化, 实时动态地调整顾客满意度指标体系。

3. 住宅小区顾客满意度测评的实施。

(1) 确定指标并量化。顾客满意度指数测评指标体系分为四级, 而测评该指标一般用李克特量表, 即分别对5级态度“很满意、满意、一般、不满意、很不满意”赋予“5, 4, 3, 2, 1”的值 (或相反顺序) 。让被访者打分, 或直接在相应位置打勾或划圈。

(2) 问卷设计。顾客满意度数据是评价的基础, 因此, 这些数据是否具有代表性、能否如实反映顾客的真实意见, 就显得尤为重要。调查问卷中的问题可采用封闭型、开放型、对比型等方式, 或多种方式结合使用。无论采用何种方式, 调查结果应便于量化, 并转化为顾客满意度对应的分值及刻度。

(3) 调查数据汇总整理、分析评价。收集问卷后, 应统计每个问题的每项回答的人数 (频数) , 及其所占被访者总数的百分比 (频率) , 并以图示方式直观地表示出来。如果没有统计软件, 一般可以直接用Excel中的柱形图或饼图等。另外, 还应了解问卷设置的测评指标对总体评价的影响程度。如果设定总体评价≥80的为满意评价, <80的为非满意评价, 可以分析单项测评指标的频数和频率对总体评价有何影响。

三、结论

通过在住宅小区物业管理中引入“顾客满意度理论”, 建立顾客满意度指标测评体系, 采用顾客满意度指数来评价行业服务质量和水准, 是一种科学、可行的途径, 它对物业公司的可持续发展有着不可代替的作用, 同时也为公司改进服务工作, 提高员工观念, 规范物业管理行业的发展, 预测分析业主的需求, 提高服务水平具有重要帮助。我们期待政府主管部门在物业服务企业考评、项目评优、服务等级评定及服务收费标准审批等方面, 把用户满意度测评结果 (CSI) 作为重要的参照系数, 在可能的条件下, 按国际惯例实施满意度指数滚动公布, 使顾客满意度理论在住宅小区物业管理中的应用成为经营战略而不是短期行为, 成为长期目标而不是追逐时尚。

参考文献

[1].王青兰.如何进行物业管理的满意度测评[J].中国建设信息, 2003

[2].陶英杰.物业管理中的用户满意度与质量管理研究[D].同济大学学报, 2001

[3].阮连法、翟东、黄秦波.住宅小区物业管理顾客满意度研究[J].中国住宅设施, 2004

基于物业管理的住宅小区安防系统 篇9

1 系统总体结构

根据小区防护的协同化要求, 系统在设计上充分考虑了协同使用的灵活性。小区配套设施提供标准的网络通信接口、安装物管中心小区防控主机系统。住户在安装了住户防控主机后, 可灵活自主地进行家中探测器的布设, 并可通过模式选择独户使用或联机协同使用。系统的总体结构如图1所示。

家居布防区布设相应类型的前端探测器, 完成对探测区域内门窗的异常开启、人体热释红外感应、烟雾浓度、有害及可燃气体浓度等事件的数据采集, 并对采集到的数据作A/D转换以及所需的比较鉴别, 当实际参数超过相应的设定阀值后, 产生报警开关量信号编码, 经由无线传输方式传送给住户防控主机。

当住户防控主机接收到前端探测器报警信号后, 进行事件的二次鉴别和确认, 并最终控制、协调各个功能模块的正常工作。住户防控主机通过绑定精简TCP/IP协议栈, 接入小区局域网络。网卡通信接口可以选择诸如CS8900A或RTL8019等性价比较高的通信控制器。住户防控主机所产生的报警信号经由通信接口传入小区防控主机。

小区协同安防系统软件及相应数据库运行在小区防控主机上, 软件通过网络通信接收来自住户防控主机的报警数据, 一旦接收到相应的事件代码, 通过数据库查询比对寻找出事件位置、确定事件性质等相关信息后向物业管理方值守人员发出警报, 以便小区统一调派安保人员迅速介入事件处置。小区防控主机由基于Windows操作系统+SQL Server数据库系统、性能较稳定的PC机构成。

在系统的扩展性方面, 可以通过选配相应组件进行个性化配置。由于系统通信协议的标准化, 为本系统在未来由小区直接接入片区警务中心以实现更大范围的协同安防提供了可操作性。

2 住户端探测器

为了保证系统所需的安全性和准确性, 在住户端探测器电路的选择上采用多元信号综合检测法。该方法对某一事件的检测不是只采用单一类型的传感器, 而是将多种类型的传感器复合起来组成一个多元信号检测网络, 在一种类型的传感器因为某种原因无法正确检测的情况下, 还有其它类型的传感器来发现事件。从而提高探测器的可靠性和抗干扰性, 有效降低误报率。

由于有线系统布线的复杂性和探测器扩展的不便等因素, 系统在探测器与住户防控主机的通信连接方式上选择了无线通信方式。各类型的探测器与住户防控主机组成星型拓扑, 在家居中探测器分布不确定和报警区域不确定的情况下, 可以快捷方便地进行探测器的安装布设以及增、减配。

3 住户端防控主机

住户防控主机的处理任务一是正确接收探测器发送的报警事件码并进行二次鉴别;二是将经过鉴别的事件码封包并通过网络传输给小区防控主机;三是能完成系统安装配置时的测试应答。基于系统的最小应用特性和成本因素, 设计上未采用外扩存储器, 相应在MCU内部为通信控制器只设置一个RAM区域, 网络数据的收发只能通过该RAM区来完成。为了保证所有事件处理的有序性, 住户防控主机在进行事件判别响应时采用轮询工作方式, 控制逻辑如图2所示。

基于对网络通信的需求, 住户防控主机选择精简TCP/IP协议栈为通信协议, 通信的主要需求有:

报警数据的传输。当探测器产生事件码经无线传输交付对应住户防控主机后, 住户防控主机将事件代码与对应绑定的静态IP地址封包, 经由网络传输到小区监控主机, 小区监控主机通过IP地址识别对应事件的发生住户, 然后通过携带在包内的事件代码判定发生事件。在这种情况下, 住户防控主机是通信的发起方, 事先并无对应格式的数据包存在于MCU的RAM中。因此当探测器事件发生后, 处理程序首先要在RAM中将接收到的事件代码及其它相关信息封装成一个合法的包后才能交付链路层发送。本系统采用UDP作为住户防控主机与小区防控主机监控进程的通信协议, 封包过程如图3所示。

在进行住户防控主机配置时, 小区监控主机可以向对应的住户防控主机发送PING命令以检测链路状态。此时会涉及两种数据包, 其一是对主机的ARP请求的应答, 其二是对ICMP回显请求的应答。在这种情况下, 住户防控主机处于被动应答的状态, 所需外发的数据包源自发送方的通信请求, 住户防控主机无须自行组包。例如对于ICMP回显请求的应答包, 是通过ICMP处理模块对已经接收到RAM中的数据包相应字段值做出修改生成的。当这一修改完成后, 即可将该包交付链路层发送。

4 安防管理系统功能模块

整个管理系统核心包含三大模块:安防事务管理、住户等信息管理和系统维护。其中:

安防事务管理包括安防警报显示、事件处理和警报解除功能。当住户家中的防控主机发出的事件数据经网络传输到主机后, 系统通过数据库比对分析获取住户的位置、可能发生的事件 (人为报警、入侵、气体泄漏、火灾) , 产生报警信号、显示报警信息。在事件处理完成后, 监控台操作员作警报解除后需要将事件的处理信息进行记录备查。

住户信息管理作为住户基础信息数据库的管理接口。完成住户个人信息、住户防控主机参数等的数据增、删、改操作。

系统维护包括系统数据转储、工作日志及报警日志的正常维护和处理;系统管理人员信息维护、登录等功能。在管理制度健全的情况下, 可对安防主机操作人员实施分级管理。

5 结语

当前安防技术产品在一个更大的范围内考虑其系统协同性是不够的, 并且在这种协同性的实现上片面强调技术因素而对人的因素是有所忽略的。其次, 在设备的接口规范方面、设备的互连互通标准方面, 所涉及和使用的技术标准也非常混乱。基于统一的通信标准、统一的接口, 在家居安全防护过程中介入有效人员的协同为目标的安全防护系统的建立是值得探讨的。

参考文献

[1]李建文, 张成现.实用网络通信编程技术[M].北京:北京邮电大学出版社, 2006:146-224.

[2]李嗣福.计算机控制基础[M].合肥:中国科学技术大学出版社, 2006, 149-170.

[3]求是科技.单片机通信技术与工程实践[M].北京:人民邮电出版社, 2005:379-422.

绿色住宅小区与绿色物业管理浅议 篇10

众所周知, 绿色住宅已成为当今住宅业的发展趋势, 但是目前绿色住宅的理念还仅仅局限在对建筑物的规划、设计、施工、运行、维护、拆除和再使用的建造过程中, 而对于业主入住后如何利用物业管理, 在建筑物业管理阶段通过节约资源、减少能耗等手段实现生态环境效益最大化, 社会各界还未引起足够的重视。同时, 有别于传统的住宅生产模式, 绿色生态住宅在设计与建造过程中大量地采用了新理念、新材料、新技术, 使得目前传统的物业管理模式面临着巨大的挑战, 推行绿色物业管理也就成为当前住宅业发展的一种必然趋势。

2 概念定义

2.1 绿色住宅小区

绿色住宅小区除必须具备一般住宅小区的基本功能外, 还要具备协调环境、保护生态的特殊功能, 使小区具有可持续发展性。根据建设部住宅产业化促进中心2001年颁布的《绿色生态住宅小区建设要点与技术导则》 (试行) , 衡量绿色住宅小区的质量大致有以下几条标准:1) 生态方面有广泛的开敞性;2) 采用无害、无污染、可以自然降解的环保型建筑材料;3) 无废无污染的生态工程设计;4) 合理的立体绿化, 能有利于保护、稳定周边地域的生态;5) 利用清洁能源, 降低住宅运转的能耗;6) 富有生态文化及艺术内涵。生态小区建设应以人为本, 应将住宅建设紧密地与环境及人类的生活本身融为一体, 营造和谐的居住环境与人文环境。

绿色生态住宅小区是具有高效、节能、环保、健康、舒适、生态平衡等特征的居住建筑环境, 是运用生态学原理和遵循生态平衡及可持续发展的原则, 设计、组织住宅内外空间中的各种物质因素, 使物质、能源在小区系统内有秩序地循环转换, 获得一种高效、低耗、无废、无污染、生态平衡的建筑环境[1]。绿色生态住宅小区的内涵和外延见图1。

2.2 绿色物业管理

绿色物业管理是一种新型的管理模式, 它具有社会化、专业化、企业化、经营化等特点。所谓绿色物业管理是指专门的机构受物业所有人的委托, 按照环境保护和生态发展的要求, 从可持续发展的角度, 以人居环境为管理对象, 以国家法律法规和合同契约为管理依据, 以大力采用环保、节能、智能化等现代化科学管理技术为主要手段, 以建立向居住者提供全面、周到、高效、专业、经济、互利的服务网为管理核心, 以营造安全、环保、舒适、文明、和谐、健康的人居环境和满足居住者对健康生活的多层次需求为最高目标的一系列管理活动[1]。

2.3 绿色住宅小区与绿色物业管理的联系

1) 绿色住宅小区为绿色物业管理服务打下良好基础。绿色物业管理服务提倡以人为本的服务理念, 主要目标是为居民提供安全、环保、舒适、文明、和谐、健康的人居环境。服务的实现是需要物质条件基础的, 要减少污染、节约资源及能源, 必须有先进的技术做支持, 否则就是“纸上谈兵”。所以绿色物业管理服务应该从绿色住宅小区的策划阶段介入, 从物业管理的角度为开发商提供合理建议。2) 绿色住宅小区良好运行需要绿色物业管理。绿色住宅小区的初始投资相对于普通住宅小区大大增加, 但是从建筑全寿命周期角度来考虑, 建筑运行过程中的费用是相当可观的。采用了新技术、新材料、新设备的绿色住宅小区, 可以有效的降低其运行期的能耗, 可使其全寿命周期成本降低。但其全寿命周期费用的减少是建立在项目运行期间各种设备正常运转的基础之上, 所以绿色住宅小区需要绿色物业管理服务为其护航。

3 开展绿色物业管理的意义

1) 保证绿色住宅小区的正常运行, 促进绿色住宅小区的发展。针对绿色住宅小区的规划、设计、施工阶段而言, 运营阶段经历的时间最为漫长, 也是全寿命周期费用最高的环节。物业管理服务活动包括了住宅维护修缮管理、设备管理、物业安全管理和环境管理等内容, 通过抓好物业管理的各个环节, 能够达到节能、节水、节电及促进资源的循环利用和环境的改善, 对保护环境和建设节约型社会做出积极贡献。绿色生态住宅的开发很大程度上提高了单个居住环境质量, 绿色物业管理实施可以更好的适应绿色、生态、健康住宅的管理要求, 促进人们在小区运营阶段拥有健康、高效的生活环境, 使物业管理服务水平与住宅小区发展相一致。2) 物业服务企业提升品牌竞争力的重要途径。推行绿色物业管理可以促进物业服务企业为实施社区全过程控制污染和清洁运行提供程序上的保障, 积极解决社区存在的环境问题, 提升管理区域的环境品质, 使物业保质增值, 为社区人人参与保护环境创造条件。同时也为社会创造财富, 实现经济效益、环境效益、社会效益综合发展, 从而增强企业环保形象, 树立企业环保品牌。

4 绿色物业管理的内容

绿色物业管理是一项内容十分丰富的管理工作, 其业务范畴主要有两大类:1) 对传统物业管理模式的推陈出新, 其管理内容包括传统物业管理的维修、清洁、保安、园林养护等项目, 保证房屋建筑、机电设备、供电供水、公共设施等都必须处于良好的工作状态, 否则就会影响该绿色物业正常功能的发挥;2) 按照可持续发展的要求以及营造健康人居环境的需要, 增加了许多新的管理与服务内容, 如对空气质量、水资源、噪声、垃圾废物、能源的控制与管理, 为业主设立健康档案、提供医疗保健服务与24 h求助, 组织社区文化、业主交流、健身、服务自愿者、业主互助等方面活动, 全方位地保障健康生活理念的延续。在不同阶段绿色物业管理的不同工作内容及要求见表1。

5 结论与建议

绿色物业管理涉及每个家庭、每一个公民、每一个从事物业管理的企业, 推行绿色物业管理对促进绿色生态住宅小区的发展起着至关重要的作用。政府重视是推进绿色物业管理的前提条件, 要推进绿色物业管理, 首先要从政策上重视, 政府要制定绿色物业管理标准, 提高全行业的绿色节能降耗意识, 使人们从政策上明确绿色物业管理。其次可以制定奖励政策, 对符合绿色物业管理创造单位给予奖励。总之, 要广泛宣传绿色环保的重要性、紧迫性, 宣传政府节能减排环保的各项政策措施, 提高全社会节能环保的意识, 充分调动社区、业主委员会、业主的积极性和创造性, 推动全社会的广泛参与, 共同来构筑我们的绿色社区和品质家园。

摘要：结合绿色住宅小区、绿色物业管理的概念定义, 提出了开展绿色物业管理意义, 根据绿色物业管理以人为本的服务宗旨, 从项目的全寿命周期阶段论述了绿色物业管理各阶段的工作内容, 以期促进绿色物业管理的推广应用。

关键词：绿色住宅小区,绿色物业管理,全寿命周期

参考文献

[1]李立平.绿色生态住宅小区的开发与评价[D].重庆:重庆大学建设管理与房地产学院, 2004.

[2]李启明, 聂筑梅.现代房地产绿色开发与评价[M].南京:江苏科学技术出版社, 2003.

[3]高周强.天泓山庄绿色物业管理之人力资源管理研究[D].南京:东南大学, 2006.

[4]张格.中国房地产绿色营销研究[D].武汉:华中科技大学, 2004.

住宅小区园林绿化施工管理分析 篇11

摘要：住宅小区是人们生活的主要场所，其环境好坏将直接影响人们的生活质量。目前许多的房地产开发商在建设住宅小区的同时，也更加注重住宅小区内的园林绿化建设，以更好的给居民提供更加舒适优美的生活环境。文章主要分析了住宅小区园林绿化施工管理措施，以提高住宅小区的绿化质量，营造出接近于自然的绿化美景。

关键词：住宅小区；园林；绿化；施工管理

引言

随着社会经济的飞速发展，人们生活水平的逐渐提高，城市化进程的不断加快，人们越来越关注住宅小区园林绿化的情况。居住小区园林绿化施工要本着出精品、出艺术品、出效益的原则，为业主提供高品质的环境产品，为企业创造丰厚的利润。因此，作为施工管理者和技术人员，在保证按图施工、按规范操作的同时，要比普通的园林绿化工程更多地关注施工程序和工艺。更合理的施工程序最大限度地提高了工效，更科学的施工工艺最大化地满足了园林工程的艺术效果。

1.住宅小区园林绿化施工管理中的问题分析

1.1管理质量有待提高

随着我国城市化进程的不断加快，我国园林绿化工程的发展速度也呈现出日以迅猛的趋势。园林绿化工程迅速的发展，也使得我国园林绿化工程管理工作的弊端日益凸显。管理人员的整体水平还不够高，部分园林绿化工程管理人员甚至缺乏基本的专业知识和技能，这也导致在很大程度上难以提升园林绿化工程管理队伍专业素质。而这些管理队伍质量达不到要求，也在很大程度上影响了园林植物的生长和成活率，此外，这也导致他们应对问题的能力不够，缺乏一定的能力解决所出现的问题。

1.2施工工序不合理

园林绿化工程建设不同于一般的房屋建设，其所包含的专业面有很多，同时其专业性也十分明显。因此，必须要保障在园林绿化工程建设中施工工序的合理性，才能切实有效地保证园林绿化工程建设的进程。尤其是在园林绿化工程施工中，施工工序的管理上要综合利用不同工序的作用科学合理地对其进行整体布局和规划。园林绿化工程施工工序一旦不合理，会在很大程度上影响园林绿化工程建设的整体进程，甚至还会影响园林绿化工程建设的质量，造成不必要的损失。合理的施工工序，不仅可以保证施工的顺利进行，还可以在综合各个工序作用的基础上有效地节约施工成本，创新原有的施工模式，更加符合企业和施工人员的需要。

1.3维护管理不当

在园林绿化工程的管理上不仅包含园林整体施工、同时也涵盖了园林植物养护管理等多个方面。在园林绿化工程维护管理方面，能在很大程度上对园林绿化工程质量管理产生影响。园林绿化工程建设后期的养护人员在挑选和培养上也要花费一定的时间和精力。例如，花卉等植物的养护属于园林绿化工程建设后期应注意的一部分，对于花卉的浇水、施肥、修剪等工作要由专业人员负责，使后期的养护工作能够有所保证，这不仅可以很好地保障园林绿化工程建设的质量，同时也能在一定程度上对环境带来良好的影响。

2.住宅小区园林绿化施工管理措施分析

2.1做好技术交底与图纸会审

工程开工前，施工人员和现场管理人员应该了解设计意图，明确小区所要营造的园林景观的主旋律和格调。由于现在的设计人员对实地的踏勘时间少，对现场地形地貌、本地的文化氛围的了解是有限的，可能无法充分利用当地的植物资源。这就需要现场的施工人员和现场管理人员根据设计意图提出较好的改善方案，同时设计人员也应在施工的关键阶段和关键部位亲临现场指导，根据实际情况进行调整，提升整个项目的景观效果。

2.2严格控制施工材料的质量

现代住宅小区园林绿化工程施工过程中，必然会涉及到大量的施工材料。施工材料主要包括养护材料、建设材料、安装材料等。这些施工材料都是确保现代园林绿化施工管理控制的重要基础，会对现代园林绿化施工质量造成较大的影响，务必要予以重视。第一，要强化材料质量的控制，要基于供货商的售后服务、产品价格、供货质量等来择优评定；第二，对进场物资务必要予以严格验证，每一批次的进场物资都应该指派专业人士来负责检验，并确认产品鉴定证书、检疫证明、合格证书等，若进场物资达不到要求，那么要立即将不合格品退回供应商，限期整改。需要复检的，必须在施工企业的见证下取样复检。对易碎、易潮、易变形、易污染的物品，在运输、堆放、安装过程等环节亦要进行监控。

2.3强化施工现场质量管理

首先，对施工场地进行清理与平整。在正式施工之前，一定要对施工现场进行全面的清理，同时根据相关的规范标准平整场地，在回填土的时候一定要注意覆土的厚度。一般情况下，乔木种植土层的厚度不会小于70厘米，草皮种植土层不会小于30厘米，花坛种植土层不会小于40厘米。并且一定要对土壤进行相应的检测与处理，使其达到种植要求。

其次，对苗木与草坪的种植管理。在进行种植的时候，先挖掘种穴，之后施肥，对于乔木而言，采用圆形的种穴，一般超出苗木根球直径大概30厘米，最后将苗木放进种穴中，进行种植。再次，乔木栽植施工管理。在移植乔木之前，一定要时刻关注天气变化，保证苗木的随挖随运随种。为了确保苗木在移植过程中保持水分的平衡，在挖掘的前三天可以开展修剪工作，但是不要出现修剪过度的情况，影响苗木的整体效果。乔木栽种过程中回填土的高度最好保持在20-35厘米之间。将苗木放进种穴之后，松开束绳，将其扶正，填土冲捣，随时调整苗木的姿态，之后浇足首次定根水。在完成苗木的栽种之后，一定要进行相應的支撑绑扎操作，对其进行加固，避免风吹与沉降使其发生移动，造成根系的损伤。

最后，草坪栽植施工管理。在完成场地清理与检测处理土壤之后，进行草坪的栽植操作。通常情况下，均是将草块切割成长度是30厘米，厚度大概在3-4厘米的方形，进而完成草坪的栽植。对于相邻的草坪而言，可以留有2厘米左右的空隙，当完成草坪的铺设之后，将空隙用一些晒干的细土填满，之后进行浇水，2-3天之后就可以展开滚压平整操作。

2.4加强住宅小区内绿化的后期养护

对住宅小区内绿化的后期养护工作的重点是苗木的成活率，种植短期内即可完成，苗木后期的生长是需要长期的管理。如果只有绿化施工到位，而绿化的后期养护不到位，就会影响绿化的整体效果，影响绿化的质量。只有经常对绿化区域进行养护，才能够保证各种类型的苗木长势良好。加强对住宅小区内绿化的后期养护是绿化施工质量的保证。现在一些住宅小区的绿化施工的工期一般不会超过半年，按照绿化施工的合同规定的是从绿化施工到施工完成移交需要两年的时间，因为苗木的养护需要两个生长季节，其实主要目的就是为了保证绿化苗木的成活率，使其良好地生长。在后期养护过程中如果不及时浇水，就可能导致树木成活率降低；树木支架不牢固而使种植的树木倾斜；在后期养护过程中如果不及时除草，就可能导致绿地杂草越来越多；在后期养护过程中不及时杀虫，就会导致树木虫害严重等质量问题。所以一定要加强住宅小区内绿化的后期养护，保证绿化的质量。

3.结语

随着人们生活水平的逐渐提高，对于生活环境的要求也在不断提高，在住宅小区建设园林绿化的工程越来越多，并且规模也在逐渐扩大。在进行住宅小区园林绿化施工的时候，必须要求优化工序，遵循规范，加强检查，只有在整个施工过程中都实行质量控制，才能使施工不断完善，最终呈现出设计的最佳景观效果，创建出园林绿化精品工程。

参考文献：

[1]何芬，傅新生.园林绿化施工及养护手册[M].中国建筑工业出版社.2010.

[2]贾秀丽.园林绿化施工质量管理要点分析[J].科技与企业，2014（13）.

住宅小区物业管理 篇12

关键词：智能化住宅小区,物业管理,服务质量

1 智能化住宅小区的含义

随着房地产行业的快速发展, 人们的居住条件得到了很大的改善, 居民住宅的标准也随着稳步提高。随着信息化快速发展, 人们的工作生活与信息通讯的关系日益密切, 对工作和居住空间的技术要求也越来越高。于是, 众多开发商在小康住宅的基础上将现代化的计算机智能化技术引入小区建设, 逐渐形成了智能化住宅的理念框架。所谓智能化住宅小区, 是指利用现代网络技术、通讯技术、计算机技术、IC卡技术、自动化控制技术, 通过有效的传输网络, 实现多元信息服务、安保防灾、物业管理及智能化住宅小区的集成。为业主提供一个安全、舒适的居住环境和方便、智能的服务与管理的住宅小区。它利用嵌入式系统和网络通讯技术、先进的计算机技术与人们日常生活有关的各种设备设施 (如照明设备、环境的控制、安全防范系统、网络技术) , 依靠家庭网络有机地结合在一起, 通过公司统一管理, 为家居生活营造一个更加安全、舒适、节能的环境。智能住宅小区主要是由现代化计算机技术、现代化通讯技术和现代化建筑技术构成的。其中最为重要的部分就是住宅小区的智能化系统。

2 智能化住宅小区物业管理存在的问题

2.1 能源消耗大的问题

由于智能小区利用嵌入式系统和网络通讯技术、先进的计算机技术与人们日常生活有关的各种设备设施为业主提供高档的物业服务, 因此小区内拥有大量的电子设备和高新技术设备, 而这些设备的日常运行需要消耗大量的能源, 所以物业管理中能源成本问题对物业管理的服务成本和服务质量影响很大。在现实工作中, 有些智能小区物业管理部门或管理人员对此没有足够的重视, 这必将导致物业管理成本的增加, 进而影响物业管理工作的正常进行。

2.2 大量设备缺乏日常维护的问题

为了满足智能小区物业管理现代化的需要, 使得智能小区的物业管理设备比一般住宅小区更多, 这些管理设备的正常运行对在保障物业管理工作正常完成是至关重要的, 因此必须重视这些设备的日常维护工作, 保证其能够正常运转。在现实中这些高科技设备的维护除了传统的清洁、保养外, 设施设备本身具有高度集成化、检测手段高级化、运行隐蔽性等特点, 因此一般维护工作均需要由委托专业单位来负责。由于目前市场还没有形成产业化, 因此缺乏公平竞争机制, 在这种情况下签订的合约, 难免导致价格很高, 而维保质量又难以保证。上述原因往往导致物业公司不能按时、按标准对物业管理设备进行必要的维修和保养。所以在日常的维护保养管理中就出现了重投资而轻维护的现象, 对于智能化住宅小区的物业管理成效造成了不利影响。

2.3 缺少高水平技术人员问题

由于智能化住宅小区的核心技术是智能化系统, 该系统的构成大量地采用了大量的现代化的通讯技术、控制技术及计算机技术, 因此对本系统的操作、管理人员提出了更高的专业化要求。通常要求工作人员既要懂得电脑的日常操作, 还应懂得英语, 以便能够阅读有关设备的使用说明等资料。而物业管理行业由于起步晚, 专业人才的培养非常滞后, 除极少数专业人员外, 大部分的员工都是不看学历直接招聘进来的, 从业素质很低。如何找到能够熟练操作这些智能化设备, 保障其正常运转, 为业主提过方便、优质的物业服务是智能化住宅小区物业管理中的一个突出的问题。

2.4 物业信息缺乏安全性的问题

由于智能化住宅小区的网络化管理将业主个人信息添加到公共运营网络中, 从而实现了与外界的紧密联系。而随着电脑技术的不断发展, 网络技术的不断更新, 也出现了大量的电脑黑客, 这就要求物业管理公司必须防范电脑黑客入侵小区的物业管理系统盗取业主的个人隐私。另外, 在智能化条件下, 由于工作人员的非法操作也会破坏物业管理系统中信息资源, 甚至有些工作人员在利益的驱动下, 也有可能将业主的个人信息非法使用。因此如何防止智能小区业主信息资源遭到各种途径的破坏、保护业主的个人隐私就成了一个急需解决的问题。

3 提升智能化住宅小区物业管理质量的措施

3.1 加强节能管理工作

针对智能化住宅小区能源消耗大的问题, 物业管理部门应特别重视节能问题。首先, 必须有针对性地制定适合于设备自身特点的维修保养方案, 遵循“安全、实用、经济、合理”的原则, 有计划, 有步骤, 有目的地进行, 做好设备日常的维修保养, 将设备故障隐患消灭在萌芽状态, 避免盲目使用, 忽视日常的维护, 出现大问题时花费大量资金的浪费问题。同时在物业设备的使用和维修中提出节能改造的可行性方案, 尽可能采用节能设备、节能材料。同时制定一系列的奖励政策, 鼓励员工修旧利废、合理更新, 达到降耗节能、延长设备使用寿命, 进而降低设备的维护费用。

3.2 加强系统设备维护管理

智能化住宅小区物业设备大量地运用了高科技产品, 在日常的维护中不能再采用传统的住宅小区物业设备的维护方法。在智能化住宅小区在设备的日常维护中, 首先要加强设备管理软件系统的建设, 通过这个信息平台的建设。此外, 还要从以往的定性检查深入到对系统每个部件物理层的定量化检测。作为物业管理行业的龙头企业万科物业管理公司对物业小区设备的日常维护做了大量的工作及措施。万科有一套自己的物业设施设备养护制度。首先万科会编制一个设施设备维护保养表, 其中包括日常检查、月度检查、季度检查和年度检查。日常检查主要由操作人员通过日常经验, 用听、闻、看等方式对设备进行巡检, 利用仪器仪表对主要部位进行检测, 发现故障及时处理。对月检、季检发现的问题和设备隐患, 维修技师对设备的局部或全面修理, 清洗或更换零部件, 每月/季至少进行1次。其中万科对配电系统、供给水系统以及照明系统的日常维护尤为重视。要确保供电设施保持良好的技术状态, 保证小区内业主用电的需要。若供电系统发生故障, 万科的工程人员会及时报告主管, 必要时报供电局进行抢修等联络工作, 确保设备的性能;确保给排水设施保持良好的状态, 保证生活、消防用水的需要。万科有专业的维修人员负责给排水设备的养护, 有值班人员负责给排水的操作、监控、记录及异常报告。对照明系统万科会每天对公共区域 (小区道路、消防通道、停车场等) 进行巡逻检查, 对照明电源控制箱检查, 接触器、按钮、指示灯、回路空开等是否正常, 做到完好率达到99%。

3.3 提高管理人员素质和工作水平

提高智能化住宅小区物业管理水平, 加强专业化技术队伍建设非常重要。物业管理公司应招聘专业人才, 加强智能化住宅小区物业管理人力资源的开发, 切实提高从业人员的素质。

3.4 注重信息安全性保护

智能化住宅小区的物业管理中特别需要严格管理的是内部人员和信息资源合法性。在智能化小区的网络化管理中应该在母系统中建立对子系统的监督系统。一旦出现非法操作或错误操作的情况, 系统会立即发出警报, 停止或纠正。另外, 还可以在网络化管理中在系统中采用口令密码、多重复核等技术监控手段。在整个母系统内信息共享的同时, 也要防止非法入侵窃听窥视和非法拷贝等信息资源的被破坏或流失。

参考文献

[1]金砺.智能化小区的建设与发展[J].太原师范学院学报 (自然科学版) , 2004.

[2]李晶颖.浅谈智能住宅小区的物业管理系统[J].山西建筑, 2006, (12) .