荆州市住宅小区物业管理移交办法

荆州市住宅小区物业管理移交办法（共11篇）

荆州市住宅小区物业管理移交办法 篇1

荆州市住宅小区物业管理移交办法

荆房[2003]43号

第一条 为规范住宅小区物业管理移交，维护业主、开发建设单位和物业管理企业的合法权益，根据《荆州市住宅小区物业管理办法》(简称《办法》)及有关规定，制定本办法。

第二条 本市行政区域内住宅小区（大厦）物业管理移交适用本办法。

第三条 市房产行政管理部门负责组织实施本办法。

各县（市）房产行政管理部门依照本办法的规定，负责本行政区域内住宅小区物业管理移交的业务指导和监督管理。

第四条 住宅小区物业管理移交时，应具备下列条件：

㈠住宅小区公共配套设施、市政公用基础设施齐全，并符合规划、设计及有关规范的要求；

㈡有符合规定的住宅小区房屋维修基金缴交计划、物业管理用房和物业经营用房； ㈢开发建设单位选聘的物业管理企业前期介入，并签订《前期物业管理委托合同》； ㈣住宅小区共用设施、设备运行正常，道路、绿化、排水等并经有关管理部门验收合格；

㈤建筑渣土、施工机具和各类临时建筑等全部清理完毕；

住宅小区依据规划分期建设，部分建成并具备使用功能移交物业管理的，在建成部分与在建部分之间已采取安全隔离措施。

住宅小区经市房地产开发管理部门进行竣工综合验收合格。

第五条 住宅小区物业管理移交的内容包括下列各项：

㈠住宅小区共用设施、设备，并有移交清册（供水设施应向有关部门办理移交）； ㈡住宅小区按建设工程总投资的1.5%（经济适用房1%）缴纳房屋维修基金；1

㈢住宅小区按总建筑面积3‰的比例无偿提供物业管理用房；

㈣住宅小区按总建筑面积4‰的比例以成本价提供物业经营用房；

㈤住宅小区内按照规划建设的市政设施、绿化设施、环卫设施、供电、供水设施、供气设施、电信设施、安全防范设计、各类管线等相关配套设施；

㈥业主入住清册和业主（使用人）基本情况；

㈦按照规定应移交的其他内容。

第六条 住宅小区物业管理移交，按照下列程序办理：

㈠由开发建设单位在住宅小区业主委员会（简称业主委员会）成立之日起30日内，向房产行政管理部门提出书面申请，提供物业管理移交的相关资料，并填写物业管理移交申报表；

㈡各县（市）房产行政管理部门组织开发建设单位、业主委员会、住宅小区所在地街道办事处或有关单位，对移交内容进行审核，符合移交条件的，签署意见，存档备案； ㈢各县（市）房产行政管理部门组织开发建设单位向小区业主委员会办理移交接管，并由业主委员会选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》，由房产行政管理部门备案。

第七条 住宅小区物业管理责任，自移交之日起，由业主委员会和聘请的物业管理企业按照合同的规定承担。房屋质量保修，按国务院《建设工程质量管理条例》的规定，保修期限和保修范围内的保修责任，仍由开发建设单位承担。

第八条 住宅小区符合物业管理移交条件，开发建设单位在业主委员会成立之日起30日内，未按规定移交工程建设档案资料、房屋维修基金、物业管理用房等的，由房产行政管理部门责令限期移交；逾期仍不移交的，按有关法律、法规予以处罚。

第九条 住宅小区符合物业管理移交条件，业主委员会无正当理由拒绝接收的，由房产行政管理部门责令限期接收；逾期仍不接收的，由业主委员会承担后果责任。

第十条 住宅小区不符合物业管理移交条件，开发建设单位要求移交的，业主委员会有权拒绝接收；并由房产行政管理部门责令限期具备移交条件；逾期仍不具备移交条件的，由开发建设单位承担后果责任。

第十一条 开发建设单位或者业主委员会擅自办理住宅小区物业管理移交，或者在住宅小区物业管理移交中弄虚作假的，由房产行政管理部门予以制止；造成严重后果的，应依法承担法律责任。

第十二条 其它物业的物业管理移交，参照办法的规定执行。

第十三条 本办法由市房产管理局负责解释。

第十四条 本办法自公布之日起执行。

荆州市住宅小区物业管理移交办法 篇2

一、调查结果与分析

1. 小区业主对物业服务的满意度现状。

关于业主的满意度, 调查按业主最关注的因素制定了六个一级指标, 包括服务态度、小区安全管理、收费管理、物业维修管理、社区文化建设和企业形象等。根据调查问卷回收后统计分析得出, 业主对物业公司的服务满意度高达89.95%, 这与我们调查之前预计的业主满意度不高相差较大, 这样的结果与物业公司的不懈努力密不可分, 同时也得到了广大业主的认可。但是在取得不错成绩的同时也存在一些问题:一是业主满意程度仍处于中等水平。从满意程度来看, 虽然满意度高达89.95%, 但是其中一般和比较满意的却占了77.05%, 非常满意只占了12.9%, 这充分说明业主对物业公司服务的满意水平处于中等甚至偏低的水平。二是管理人员服务态度较好, 但是基层作业人员服务态度较差。从对物业工作人员服务态度调查中可以看出, 管理具有较好的服务意识, 但是在执行管理层的良好意愿时却遇到了困难。

2. 小区业主委员会的运作现状。

根据调查问卷统计分析得出, 在受访的小区中, 知道小区有成立业主委员会的人数占45%, 确切知道小区没有成立业主委员会的占19%, 剩余的36%则不清楚小区是否有业主委员会。而在没有成立业主委员会的小区, 70%以上的业主认为成立业主委员会非常有必要, 对于小区内没有成立业主委员会的原因, 大多数业主认为缺少业主带头, 不知道怎么成立且组织难度较大。对于已成立业主委员会的小区, 业主委员会也没有像大家想象中的那样发挥应有的作用。调查中, 我们惊讶的发现有11%的业主对业主委员会并不了解, 47%的业主则认为业主委员会没有为业主做过实事。当我们问及业主委员会委员是如何进行选举时, 一位业主回忆说:“当时就让我们选, 也没有什么候选人, 我们对小区大部分人都不熟, 所以就只有乱选, 事后也没有参加什么业主大会, 哪几个是委员都不知道。”从以上的数据可以看出, 达州市的大部分小区还是成立了业主委员会, 但是业主委员会在现实的运作上却存在一定的难度, 由于缺乏一定的管理和监督机制, 不少业主委员会只是一个“摆设”, 没有尽到应有的职责。

3. 小区物业服务收费现状。

在调查中我们发现, 不论是业主还是物业公司, 反映问题最多的还是物业服务的收费问题。几乎每个小区的物业管理公司都存在收费难的问题, 而在对业主进行的调查中却发现业主拒缴物业管理费的主要原因还是因为对物业公司的收费服务不满, 主要体现在以下几个方面。 (1) 收费项目和标准没有公示。在调查中, 有49.84%的业主反映物业服务项目和收费标准没有公示, 37.26%的表示不清楚物业收费项目和标准, 而在是否希望物业公司公示物业服务项目和收费标准的调查中, 87%的业主表示出强烈的意愿。 (2) 存在乱收费现象。有的物业公司在提供服务的过程中, 未经价格主管部门批准, 自立项目进行收费, 例如, 每月4元的垃圾清理费, 标准从500元到2000元不等的装修抵押金, 每年交了2000元左右的停车费, 车在小区内损坏或丢失了, 物业公司却不承担责任等。 (3) 有偿服务收费过高。根据《物业管理条例》, 物业管理公司可以接受业主的委托提供物业合同以外的有偿服务, 其费用由物业公司和业主自行约定。但是调查中发现, 物业公司提供的有偿服务大部分高于市场定价, 例如, 一次普通的下水道管道疏通, 达州的市场价格在15-20元之间, 而物业公司一次却要收取25-30元。

4. 小区物业服务人员现状。

对物业从业人员现状的调查, 我们主要选择了达州市唯一一家一级资质的物业服务企业——宏冶物业股份有限公司的50名小区物业服务人员进行问卷调查, 包括高层管理者, 中层管理者和基层工作人员, 具有一定的代表性。根据调查, 我们发现物业从业人员具有以下特点。 (1) 从业人员年龄偏大且学历层次较低。在受调查的50名工作人员中, 有82%的在41岁以上, 15%的在31-40岁之间, 而在21-30岁之间的只有2个。导致这种现象的主要原因是因为大部分年轻人对物业管理的工作有一些错误的认识, 认为物业管理就是保安或保洁, 所以大部分人都不会选择从事物业管理的工作。此外, 一些大专或本科毕业的物业管理专业的学生, 也不愿意留在达州这样一个发展空间较小的三线城市, 而是会选择成都或是重庆这样的大城市。由于年龄的原因, 大部分的从业人员, 包括管理者都只有初中或高中文化, 有的甚至是小学文化, 具有大专文化层次的人都较少。 (2) 接受培训的机会较少。物业管理作为一个新生行业, 由于发展时间较短, 既具备深厚的理论知识又积累了较多实践经验的人本来就不多, 从事物业管理相关培训的就更少了, 所以市场上我们很少能看到针对一般物业服务人员的专业的培训。此外, 物业管理本质是一个劳动密集型行业, 不同岗位需要的技能相差较大, 只能选择分散式培训, 这样无形中就增加了培训的成本, 物业公司只好选择减少培训机会。 (3) 高素质的综合性人才紧缺。物业管理行业是一个综合能力要求较高的行业, 要求从业人员具备如建筑、设施设备、经济、管理和社交等多种知识和技能, 对人才的要求较高, 目前这样的人才本来就少, 在达州更是少之又少了。

二、建议与对策

1. 加强政府部门的引导和管理职能。

在已制定的《物业管理条例》和《四川省物业管理条例》的基础上, 针对达州市的特点, 进一步的制定出更加完善的可操作的实施细则。明确政府部门、开发商、物业公司和业主各方的责任、权利和义务, 减少各主体之间的矛盾和冲突。同时, 作为主管部门应切实履行管理职能:加强对物业管理企业的监督力度, 促使物业管理企业提供质价相符的服务, 并定期的公开收费项目和收费标准, 杜绝乱收费的现象;深入宣传相关的法律法规, 让广大业主熟悉自己的权利和义务, 积极配合物业管理公司工作的同时维护自己的合法权益;引导成立达州市物业管理协会, 规范物业管理的行业行为, 提升行业形象。

2. 进一步完善物业服务企业的服务水平, 提升员工的综合素质, 提高业主的满意程度。

物业管理作为服务行业, 物业服务公司首先要树立员工的服务理念, 提高员工的服务意识, 这种服务意识不仅管理者应该具备, 一般的基层作业人员也应该具备, 而且还要在实际的工作过程中体现出来。由于物业管理的服务内容较多, 包括环卫、绿化、保安、维修和客户接待等, 所以物业管理公司应该根据不同的岗位制定不同的服务标准, 进一步的规范相关人员的服务行为。此外, 还要加强员工的专业技能的培训, 分岗位、分专业进行学习, 提高员工的综合素质, 从而造就一支业务水平高、管理经验丰富、综合素质强的队伍。这样才能满足广大业主多样化的需求, 从而全方位地提高业主的满意程度。

3. 加强业主委员会的建设和管理, 督促业主委员会履行应尽的职责。

业主委员会是一个在物业管理范围内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。如果没有业主委员会, 业主就没有自治管理的权利, 同时物业公司与业主之间就缺少了一个沟通的平台, 这样对解决双方矛盾非常不利。所以, 物业服务公司为了更好地为业主服务, 可以引导业主尽快成立业主委员会, 在选举业主委员会成员的时候, 尽量选择那些责任心强、热心公益事业、具有一定的空余时间的业主担任。已成立业主委员会的小区, 政府主管部门定期或不定期的对业主委员会是否尽到一定的职责进行监督, 监督业主委员会召开业主大会, 了解业主的想法, 切实的维护全体业主的合法权益。此外, 还可以对成绩突出的业主委员会进行奖励, 提高业主委员的工作积极性。

荆州市住宅小区物业管理移交办法 篇3

关键词：广州；农村住宅；建设管理；思路与建议

中图分类号：F321.1 文献标志码：A 文章编号：1008-2697（2015）03-0036-05

为了解当前广州市农村住宅建设管理的现实需求及存在的主要问题，从而为进一步解决部分村村民住房需求问题，遏制违法建设行为，改善农村居住环境，促进节约集约用地，提出可行的建议。2014年7-10月，作者分别赴白云区、花都区、番禺区、南沙区和从化市进行调研，与这些区（市）的分管领导、区（市）委办综合调研部门、规划局、国土局、农业局、城管综合执法局、建设局及镇（街）管理部门、村两委干部及村民代表进行座谈，了解其对农村村民住宅建设的管理需求和利益诉求；同时对番禺区湖涌村、蔡一村、新水坑村、塘头村，白云区石湖村、营溪村、秀水村、头陂村、东凤村、南岭村、长腰岭村、光明村、鹤亭村、两下村、沙亭村、矮岗村、鹤岗村、汉塘村，花都区永乐村、平西村，从化市城康村、何家埔村，南沙区前进村、冯马三村等24条村庄进行深度调研访谈和实地考察，收集和掌握大量第一手素材和材料。

一、广州市农村住宅建设基本情况

2013年4月12日，中共广州市委办公厅、广州市人民政府办公厅联合印发《广州市村庄规划编制实施工作方案》，要求全市符合条件的行政村编制村庄规划。在广州市村庄规划领导小组办公室的组织协调下，对全市农村住宅情况进行了摸查（时间截点为2012年底），摸查情况如下：

表1和表2为广州市布置村庄规划摸查时的统计数据，是经过各区申报汇总后所得。从表1和表2可以看出，一方面，广州市农村住宅总数1510319栋，户均住宅基底面积140.72平方米，远远超过80平方米的规定；村民住宅中有宅基地使用权证比例仅为32.97%，将近2/3的农民住宅不受法律保护；另一方面，预计2014年新增分户人口数39584人，如果还是按照目前的住宅建设模式，即使将农村建设用地都用来建房，恐怕也不能满足村民日益增长的建房需求。因此，农村住宅建设与管理不仅是村庄规划实施最需要考虑的因素，也是农村综合改革与发展的重要内容。

二、农村住宅建设管理存在的主要问题

广州市2000年出台了《中共广州市委、广州市人民政府关于加快村镇建设步伐，推进城市化进程的若干意见》文件，要求城市规划发展区内不再批地建设“一户一宅”，一律由村镇统一建设农民公寓。这一文件实际上抬高了广州农民建房的门槛，由于其他相关配套措施不到位，造成农民建房报建难、审批难，农村建房处于混乱无序状态。

（一）“一户多宅”与新增分户需求的结构性矛盾突出

由于历史原因，广州市农村村民住宅基础数据不完善，未对全市农村宅基地审批，集体使用证核发等做过全面的摸查、统计，家底不清。“一户一宅”在农村基本无法严格贯彻执行，因为多数村民建新不拆旧，加之继承房屋，非本村人使用宅基地等原因造成“一户多宅”情况严重。一方面，部分村民拥有多处宅基地，造成农房空置率高；另一方面，随着经济社会发展及人口增长，部分住房困难村民申请建房的需求越来越多，由于受用地规模、村庄规划未完善等原因限制而无法申请取得农村住宅，“一户多宅”与新增分户需求的结构性矛盾比较突出。

（二）农村建房秩序较为混乱

自2000年广州停止审批新建农民住房以来，各区（县级市）基本上都是以拆旧建新形式建房，部分农民以拆旧建新的名义进行扩建、搭建和加建，更有个别村民假借各种名义违规占地建房，有的以发展生产兴办家庭工商业为由要求多用地，有的以父母与子女分家、祖父母与孙子孙女分家等要求立户建房。按规定程序，农民申请建房时，先由村民本人提出申请，村委会加盖意见后报镇审核和批准。从目前农村建房的现状来看，村委会对村民的建房信息没有进行认真审核把关，部分镇没有审批农民也自行建房，造成农村建房既缺乏统一规划，也不遵守相关建房规定与标准，有新房没新村现象较为普遍。

（三）建房违法成本低，部门监管力度不足

由于广州土地资源缺乏，土地价值和升值预期大，农村住宅违法用地屡禁不止，据初步统计，农村违规建筑70%是农民建房。现行为配合城市建设而执行的拆迁中，政府有关部门为了让农民同意搬迁（拆迁），促进重点项目早日建成，对于抢建的物业或房屋，同样给予了补偿。农村住宅违法用地建设或建成后，各级政府基于维稳等原因，对涉及农村住宅很少组织强制停工和强拆，即使移送法院也极少予以执行，违法成本极低。

（四）现有政策环境下宅基地报批难

在农村建设用地“规模只减不增”政策导向下，大多数村庄基本没有预留规划建设用地，大量土地规划指标落在保障国家、省、市重点项目及历史留用地上，尤其农转用指标审批更难，造成涉及农地的农民建房无法报批。多年来，广州市有国家、重点项目征地农民安置区安排了少量农转用指标，但在纳入城市控规范围的村庄，已暂停受理农村住宅用地申请（包括拆旧建新申请和新申请住宅用地）十多年，由于建设规划滞后，部分村并没安排安置区，征地拆迁安置工作缓慢，导致城市控规范围内农村住宅违法用地大量发生。

由于农民宅基地报建每户不超过80平方米（增城、从化120平方米），选址分布零散，如进行用地报批，根据规定必须出具测量报告书、规划选址意见、缴交测量费等相关费用，且每年只能申报一个总批次（每年广州市只下达一次用地指标）上报到广州市审批，报批资料收集复杂繁琐，审批时间长（农用地转建设用地审批权在广州市人民政府，再由省国土厅备案）。因此，农村村民使用农用地（果园地、林地等现状为非建设用地的）建房报批更难。

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（五）旧村宅基地空置率较高

由于广州市十多年前就停止了农民新建房屋报批，农民建房的主要形式是拆旧建新，但很多村民在建设新房的同时，原有的旧宅基地虽然与村里签订了拆除协议，但因监管和处罚措施不到位，建新不拆旧现象仍很普遍，而且有多少占多少，节约集约利用率低，造成土地严重浪费和违法用地面积较大。

随着农村经济社会发展及村民对改善居住环境需求的不断增长，绝大多数村庄都建有不同形式的新村，村民多选择在新村建房，而旧村逐渐衰落、凋敝，空置率较高。由于农民受传统意识影响，认为祖屋即使无法居住也不能拆除，以及有些房屋的权属关系不清，加之农民对土地集约、节约利用的意识不高，使得旧村无法改造，造成土地资源大量闲置。

三、农村住宅建设与管理的建议

农民建房既是村庄规划管理的重要内容，也是村民最为关注、最为敏感，与村民切身利益息息相关的大事，必须采取有效的“疏堵结合”之策，在充分尊重农民发展意愿基础上加强管理，积极引导村民由分散居住逐渐转向集中，加快转变村民的居住方式，改善生活环境，提升城市化建设水平。

（一）明确“一户一宅”的认定标准

进一步明晰“一户一宅”、村民住宅确认的核定细则，为农民住宅获取、分配、建设和管理工作奠定公平合法的基础。根据国家、省有关法律法规及政策要求，对农村宅基地管理的确权、拆旧建新、历史遗留问题解决、农民公寓分配等涉及村庄规划建设和管理的推进实施工作，均需以符合“一户一宅”条件作为前提和基础，宅基地新增申请、拆旧建新必须遵循“一户一宅”原则，村民申请宅基地新建住宅的，村社必须与申请人签订建房协议。宅基地经区国土房管部门审批后，申请人要按建房协议自行拆除旧宅基地上房屋，将土地证交回村社集体，原批准文件（证）由核发部门注销，拆旧建新的向规划部门申请办理。

（二）加强政策创新，强化审批服务

1.落实村民住宅保障机制

一是根据村庄规划和土地利用总体规划，结合广州市实际情况，两规进行协调，合理引导农村宅基地选址，坚决贯彻执行“一户一宅“的法律规定，并保障农村村民宅基地面积达到省、市规定的标准。广州市五区（白云、花都、番禺、萝岗、南沙）农民宅基地基底面积80平方米，增城、从化农民宅基地基底面积120平方米，申请人必须是本村社集体村民的持有本人户口簿者。二是用地必须符合土地利用规划和村庄规划，市国土房管部门对农村宅基地涉及农转用进行审核，并适当简化审批资料及减免相关税费（已有规定宅基地不需要缴纳新增费，耕地占补平衡需履行，建议耕地占用税免除或减半）；三是广州市在编制年度土地利用计划时，将农村宅基地用地纳入计划，并将指标单列，专项用于农村宅基地，不得挪作他用。

2.强化审批服务

一是建立健全村社、镇（街）及职能部门在农村村民住宅建房审批、监管考核制度，梳理办理流程，在办理审批中明确各环节的办理时限，在审批表中明晰各环节责任人，要求在各自审核（审批）环节中签名、盖章，对申请人、村社及各审查职能部门要求如实提交有关材料和反映真实情况，并对申请材料的真实性负责。二是严格执行违法处罚机制。对不符合相关规定的村民建房用地条件的，建议由城管部门及各镇（街）造册登记，并履行职责到位进行违法处罚。

（三）建立宅基地退出机制

按照国家、省、市相关文件规定，新建住宅的需将旧宅基地退回原村集体，但从目前广州农村宅基地管理的实际情况来看，对如何退、不退回又如何执行等均无具体的操作细则规定或指引。

1.严把竣工验收关

根据《广州市农村村民住宅规划建设工作指引》（穗府〔2012〕35号）文件规定，新房建成后，申请人需向规划部门申请竣工验收，在明确村民、村社、镇（街）等部门职责后，一并验收旧宅基地处置情况。对于旧宅基地未能全部清理并交还村社集体的，验收不予通过，不予换发新宅基地证。

2.加大宣传力度，增强节地意识

加大对农村土地法律法规的宣传教育力度，不断增强广大干部群众的土地忧患意识和责任意识，提高农民依法使用土地的自觉性，逐步形成依法用地、集约用地的浓厚氛围。在对建新不拆旧的清理工作中，所在镇（街）要建立纪检、监察、公安等部门联动机制，引导党员干部发挥模范带头作用，对自己有同类现象的，首先带头拆除，发挥党员干部在群众中的凝聚力和号召力。同时，各村、镇都要设立举报箱，确保工作实效。

3.强化执法检查，多占从严处罚

法律规定农村居民一户只能有一处不超过标准的宅基地，建新房不拆旧房属于违法用地，应予以依法处理。对违法用地上的建筑物、构筑物，要严格按照《土地管理法》的规定依法拆除，退出多占的土地。对无视法律、不在规定期限内自行拆除的，按照法定程序，强行拆除，并在媒体曝光，达到处罚一人教育一片的目的。在农村宅基地整合方面，授予村委会负责新宅基地分配和旧宅基地收回权限。让宅基地所有权和使用权分离，使用权是农民的，所有权归村委会，村统一收回宅基地使用权后进行统筹，把宅基地所有权转化成将来的股份分红。让村民成为“一户一宅”的实际执行者和监督者，从根源上破解农村“一户多宅”或无地建房等问题。

4.完善宅基地退出激励机制

一是在宅基地退出机制中，要考虑有退宅基地不还耕和退宅基地还耕两种情况存在，退出宅基地的激励机制应有多重选择，例如，在城镇提供保障房等；退耕的应以耕地面积入股村集体经济，每年分红。上述方式可以大大鼓励农民向城镇集中，享受城镇公共服务设施资源，也有利于农村土地实现规模化、集约化。二是实行宅基地有偿退出机制。村民有4座以上宅基地、愿意退出1座的，按每平方米1000元进行补偿，村民有4座以下、2座以上宅基地、愿意退出1座的，按每平方米500元进行补偿，退出的土地由村社另行安排。

5.实行宅基地有偿使用机制

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经村民会议讨论决定，村民委员会（或集体经济组织）可以每年一次向（“一户多宅”的村民征收宅基地有偿使用费，征收标准为：除“一户一宅”外，多1座宅基地的每年按每平方米10元计收，多2座宅基地的每年按每平方米20元计收，多3座宅基地的每年按每平方米30元计收；多4座或4座以上宅基地的每年按每平方米50元计收。征收的宅基地有偿使用费，优先用于村公共基础设施和公益事业。通过采取上述措施，逐步解决“一户多宅”的情况，引导宅基地有序退出。

（四）发挥村集体和村民在宅基地管理中的积极作用

1.发挥村集体在宅基地管理中的积极作用

针对当前村集体只管分配土地给村民使用，而对村民违法使用土地置身事外的现状，同时考虑降低行政监督管理成本的要求，可以尝试由村委会自主管理宅基地。具体操作办法为：村集体每年清理村内空置宅基地和各种符合规划的区域和地块，统计可建房面积及位置，接受全体村民监督，制定可获得宅基地建设者的资格，对现有宅基地使用者按年征收集体土地使用费用，组织力量对违反规则者处以惩罚，或课以罚金，或取消宅基地轮候资格，收费及处罚所得用于宅基地管理工作，镇政府对村集体每年进行不定期检查，对于自我管理和自我整改不力的村委会进行惩罚，可以采取适当减少该村集体建设用地指标的方法。

2.发挥村规民约的积极作用

农村住宅建设与管理涉及每一个村民利益，为更好地协调村民之间的利益，在依法依规推进的同时，必须充分发挥村规民约对农村内部治理的积极作用，利用村民自治章程约束村民行为，加强宅基地管理。引导各村进一步规范完善本村村民自治章程，将“一户一宅”、占新宅退旧宅、多占多交款等写进村民自治章程，让村民自觉按章程和村庄规划搞好修建、拆迁和旧宅基地清退工作，对那些既不遵守《村民自治章程》配合拆迁或退回闲置宅基地，又不按规定缴纳“超占费”的，可由村委会依照有关法律规定诉至法律程序，靠法律力量强制执行。

（五）加大监督执法力度

1.健全违法宅基地台账登记制度

各区驻镇（街）城监部门、国土所实现动态巡查，形成违法宅基地用地台账登记制度，对违法宅基地实行巡查、发现、制止、上报工作，做到违法宅基地用地信息日日报、月月报，并且要实现与城监部门的信息互通、资源共享。建议各镇（街）设置一个违法用地、违章建设信息收集、报送人员，形成联合台账登记制度，做到信息畅通、资源共享、便于防控、促进查处。

2.加强专业查控违法宅基地建设力量

由于职能权限，各部门对违法宅基地用地、违章建设执法都有一定限度的制约，如国土部门无权对违法用地进行拆除。建议各镇（街）成立由国土、城监等部门组成的违法用地建设联合执法小组，提高有效查处率，构建长效查处机制。

3.加强对辖区违法使用宅基地建房监管

在各职能部门动态巡查时，各镇（街）可通过车载流动喇叭，大力宣传城市管理、土地管理等政策法规，对严重违法行为，要公开曝光，用典型案例教育村民，让村民指导违法用地的成本比合法用地大，营造严厉打击违法建设宅基地的社会氛围。

充分发挥镇村社三级在宅基地管理中的作用，将违法宅基地纳入“两违用地”整治范围进行严格管理。严禁未经依法批准将农用地转为宅基地的行为，禁止农民公寓建设区内的村集体安排单家独户宅基地。

参考文献：

[1]彭静.农村宅基地管理问题探讨[J].农业经济，2012（10）.

[2]何维佳，陈美球，王亚平.当前农村宅基地管理的困境及对

策研究[J].中国农学通报，2010（10）.

[3]杨立宾.农村宅基地管理问题的探讨[J].福建省委党校学

报，2009（7）.

[4]申家杰，吕燕，袁志雄.农村宅基地管理制度生态化及路径

选择[J].商场现代化，2010（6）.

[5]邹世享，史清琪.关于农村宅基地流转开发的法律制度建设

分析[J].资源与产业，2011（4）.

（责任编辑：石大立）

扬州市住宅物业管理办法解读 篇4

车位车库公平分配

少于业主需求将抽签确定

随着私家车的普及，有的小区车位、车库越来越紧张。新《办法》明确规定，拟出售或出租的车位、车库数量少于本区域要求购买或承租车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定，每户业主只能购买或是承租一个车位或者车库。

《办法》提出，在满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的，可以出租给本物业管理区域外的使用人，租赁期限不得超过六个月。

小区内人身、财产受损谁担责?

是否履约是关键

业主车辆在小区内被盗、在小区内摔跤受伤、被高空坠物砸伤……出现这些情况，小区物业服务企业是否需要承担责任?

新《办法》明确规定，物业服务企业未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定，导致业主人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。业主、物业使用人对人身、财产安全有特殊保护要求的，应当与物业服务企业另行签订服务合同。

除此之外，《办法》规定，对于小区中的安全隐患问题，业主、物业使用人或者物业服务企业应当及时维修、养护或者采取防范措施。如果因相关业主、物业使用人阻挠公共部位的维修、更新和改造，造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当予以赔偿。

失信物业公司将被录入信用档案

如何进一步规范物业企业服务行为?《办法》明确规定，建立物业企业考核体系和信用评价体系，对物业企业、项目负责人实行动态管理，明确物业企业和项目负责人的失信行为及惩戒措施，同时定期对物业服务项目开展专项检查，并向社会公布信用信息评价结果。

对于物业服务企业有出租、出借、转让资质证书的、泄露业主信息等严重失信行为之一的，二年内不得在本市申报各类物业服务示范项目。而对于物业项目负责人有严重失信行为的，被录入项目负责人信用档案的同时，还会被录入其所属物业服务企业的信用档案。

除此之外，在物业服务企业进行交接期间，被解聘的物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序。

建立三方评估制度

评定物业服务质量好坏

就物业服务质量的判定，《办法》提出，建立物业服务第三方评估制度，业主自治组织、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方评估机构，开展物业项目交接和查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。

在前期物业服务期间，已交付使用物业业主总人数百分之十以上的业主，对物业服务企业的服务质量不满意，可要求物业服务第三方评估机构进行评估;业主大会成立后，业主大会或者业主委员会可以委托第三方评估机构，对物业服务企业履约情况开展评估，评估结果可以作为要求物业服务企业整改或者更换物业服务企业的依据。

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荆州市住宅小区物业管理移交办法 篇5

第一条 为加强对我市住宅区的物业管理，规范物业管理服务收费行为，维护国家利益和物业管理单位及

物业产权人、使用人的合法权益，促进物业管理事业健康发展，依据国家计委、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》和建设部第十九号令、第三十三号令的规定，制定本办法。

第二条 物业管理单位（以下简称物业公司）是指经营物业管理业务的专业或综合性的按合法程序成立的企业性经济实体；物业管理是指由专业机构及人员依法及按合同（或契约）对物业进行有偿管理和其它与之相关的服务行为。

第三条 物业管理收费是指物业公司接受物业产权人使用人（以下简称业主）的委托对城市住宅区的房屋

建筑（包括高级公寓、别墅）及其它附属配套设施、绿地、卫生、交通、治安和环境等项目开展日常养护、维修、整治服务及其它与居民生活相关的服务所收取的费用。

第四条 市、县（市）、上街区物价部门是物业管理服务收费的主管机关。市、县（市）、上街区房产管理

部门是物业管理的行政主管部。物价部门会同房产管理部门共同加强对物业管理服务收费的监督和指导。

第五条 物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导

价和经营者定价。凡属政府定价和政府指导价的收费项目必须执行市、县（市）物价部门统一核定的收费标准。

第六条 物业管理服务实行资质等级认证和经营性收费许可证制度。凡从事物业管理服务的物业公司，都必须分别到房产管理部门和物价部门申请办理《资质等级证书》和《经营性收费许可证》。否则不得经营和收费。

第七条 物业管理服务费由住宅区公共设施设备维修基金（启动金）、质量保修金、综合管理服务费、共用设施设备维修费、代办服务费、特约服务费等组成。

第八条 维修基金是指公有房屋售房单位和房地产开发企业在售房后一次性缴纳的费用，维修基金应专项用于住宅区共用部位和共用设施设备的维修养护和更新。

第九条 维修基金由公有房屋售房单位和房地产开发企业分别从售房款中或投资总额中按有关规定缴纳。维修基金由市、县（市）、上街区房产管理部门指定的银行专户储存。所得利息用于规定范围内房屋的维修养护。

第十条 维修基金的使用应接受委托方、业主和市。县（市）、上街区房产管理部门的监督。

第十一条 质量保修金旨在房屋保修期内，物业公司因建筑质量问题对房屋组织返修、维护而向建设单位收取的费用。经验收合格的新建楼字建设单位委托物业管理时，由建设单位将扣留承建单位的质量保修金转付物业公司。保修期内非重大质量问题由物业公司负责维修。保修期满后，物业公司按组织施工的实际支出向建设单位结算，余款退回。

第十二条 综合管理服务费，共用设施管理维修费，代办服务费是指物业公司为全体业主提供公共部分公共场所、公共事务管理服务所收取的费用，由全体业主从移交物业管理之日起，按月交纳。

第十三条 物业公司为业主代交水、电、气等费用的，可根据测算向业主收取一个半月费用额的周转金，存入银行个人专户，利息归业主。周转金使用后下月补齐。服务双方解除此项服务合约时，周转金退还业主。

第十四条 物业公司为业主个别需求提供特约服务的，除政府物价部门规定有统一收费标准外，其收费标准由服务双方协商议定。个别确需物价部门核定的，由物业公司报物价部门审批。

第十五条 物业管理服务收费标准，由管理服务成本(包括物资损耗补偿、管理服务人员工资及按规定提取的利费)、利润、税（费）等因素构成。

第十六条 业主装饰装修房屋应首先向物业公司，经市、县（市）、上街区房屋安全鉴定机构和装饰装修管理部门批准后方可施工，施工单位应按有关规定的标准向物业公司缴纳垃圾清运费和管理服务费。

第十七条 凡已纳入物业管理范围内的待销房屋和业主购买后暂未入住的房屋，业主应按规定的收费项目标准交纳空房看管费。

第十八条 物业公司收取物业管理服务费，应提供下列管理服务项目：

1、保证楼宇的安全使用，监督业主按有关规定装饰、装修、使用房屋。

2、保持公共环境卫生清洁。包括打扫公共走廊、楼梯、电梯、通道、道路、场院、垃圾清运，水池、水塔的清洗、消毒等。

3、保持公用设施经常处于良好的使用状态。包括上、下水管网（含楼内主管道）排水排污、化粪池、住宅区输供电线路、变电室、增压供水系统、消防设备、电梯、房屋本体公共部分及其它公共设施的日常维修、保养。

4、绿化养护管理、修剪、补栽、补种。

5、做好消防、治安防范工作，维护公共场所秩序，确保区域安全。

6、代业主缴纳水、电、气、暖、有线电视、电话等费用、代收发信件等。

7、为业主提供汽车、自行车等交通工具看管服务（指有公共车库、棚）。

8、代表业主协调解决日常生活中所涉及的公共事务。

第十九条 物业公司在承接物业管理之前，必须向物价部门申报收费项目及标准，办理《收费许可证》，按物价部门批准的收费项目和标准执行，收费标准调整后，应及时更换《收费许可证》。

第二十条 物业公司应坚持“服务收费，不服务不收费”的原则，对构不成服务内容或无条件、无能力提供服务的项目，不得收取物业管理服务费。

第二十一条 物业公司与委托方签订物业管理服务合同须统一使用市房产管理部门制订的合同文本，并经房产管理部门批准备案，合同中应明确载明双方的权利和义务，相互监督，共同遵守。

第二十二条 物业公司管理服务收费必须实行明码标价制度。物业公司应在其服务或收费场所醒目位置挂牌公布收费项目和标准，自觉接受业主和物价、房产管理部门的监督。

第二十三条 物业公司应每半年向业主公布收费的收入和支出帐目，公布物业公司计划和住宅区管理的重大措施，接受委托方或全体业主的监督。

第二十四条 接受物业管理的住宅区业主应按物价部门核定的收费项目和标准向物业公司缴纳管理服务费，不按规定缴纳管理服务费的，物业公司有权按照所签订的服务合同要求追偿。

第二十五条 物业公司与业主之间发生收费纠纷的，可由物价部门进行调解。

第二十六条 物业公司已接受委托对住宅区实施物业管理并相应收取管理服务费的，性质和内容相同的收费项目其它部门和单位不得再进行重复征收。

第二十七条 凡有下列违反本办法行为之一者，由物价价格监督检查机关依照国家有关规定予以处罚。l、越权擅自制定收费项目和收费标准的；

2、擅自提高收费标准、扩大收费项目的；

3、不按规定实行明码标价的；

4、不如实申报各种有关收费成本的；

5、只收费不服务或多收费少服务的；

6、不申领《收费许可证》擅自收费的；

7、其它违反本办法行为的。

第二十八条 营业用房、写字楼等非住宅楼字及其配套设施、设备、公共场地的物业管理服务收费管理参照本办法执行。

第二十九条 本办法自发布之日执行。以前所发文件与本办法相抵触的，以本办法为准。

荆州市住宅小区物业管理移交办法 篇6

沧州市物价局关于普通住宅区物业服务收费备案办法的通知提要：为进一步规范我市物业服务收费行为，维护业主和物业管理企业的合法权益，促进我市物业服务行业的健康发展，根据《河北省物业服务收费管理实施办法》和沧州市物价局、沧州市房管局《关于制定我市物业服务等级标准和收费标准的通知》的有关规定，现将我市普通住宅区物业服务收费备案有关问题通知如下：

本文来源 房 地产E网

沧州市物价局关于普通住宅区物业服务收费备案办法的通知

各县（市、区）物价局、市直物业管理企业：

为进一步规范我市物业服务收费行为，维护业主和物业管理企业的合法权益，促进我市物业服务行业的健康发展，根据《河北省物业服务收费管理实施办法》和沧州市物价局、沧州市房管局《关于制定我市物业服务等级标准和收费标准的通知》的有关规定，现将我市普通住宅区物业服务收费备案有关问题通知如下：

一、为普通住宅区提供物业服务的物业管理企业，在实施收费前，必须到物价部门备案。沧州市区和开发区的物业管理企业到市物价局备案。各县（市、区）的物业管理企业到当地价格管理部门备案。

二、物业管理企业服务收费备案应提供以下资料：

1营业执照、资质证书及复印件各一份；

2小区建设规划（平面）图（缩小图A4）；

3物业管理企业申请：包括企业简介，所服务住宅小区人员配备情况及小区简介、设施情况，服务项目和收费标准；

4物业管理企业与业主签订的服务合同复印件一份或与业主委员会签订的服务合同复印件及业主代表决议情况表、代表名单复印件。

5凡提供收费停车服务的，提交收费停车场、车位收费申请一份，并注明停车场（车位）总面积和车位总数。

三、物业管理企业服务收费备案按以下程序进行：

1物业管理企业送交物业服务备案资料；

2价格管理部门对物业管理企业所提供的管理服务情况进行实地核实；

3物业管理企业填写《沧州市住宅小区物业服务收费备案申请表》，一式四份，其中一份送交当地房地产管理部门。

4对符合备案条件的物业管理企业和住址小区准予收费备案，办理收费许可证手续后即可按标准收费。

四、此通知自二00六年十二月一日起执行。

附：《沧州市住宅小区物业服务收费备案登记表》

二00七年一月八日

荆州市住宅小区物业管理移交办法 篇7

杭州市某城区2008年物业公司撤出的小区有11个, 除一个商品住宅项目外, 其余为政策保障性住宅项目——安居房、农转非小区、经济适用房、限价商品房、专项用房、拆迁安置用房等。其中, 拆迁安置用房项目占2/3强。杭州市已经出现多起住宅小区因物业公司撤出而后续企业未接手, 造成小区无人管理的困境。截至2009年2月底, 某城区仍旧有2个小区未有物业公司进驻, 为保持稳定和谐, 处于社区临时接管状态。杭州市各城区都有类似的情况发生。

十余年来杭州市已建成交付的政策保障性住宅累计已经超过2500万平方米, 达到了很高的权重。而一直以来, 政策性住宅物业管理服务风险, 未受到应有的重视和研究。

二、政策性住宅物业管理风险以及其特殊性

一般而言, 物业管理服务风险是指物业管理企业在经营的过程中, 由于企业内、外部多种不确定因素而造成企业财产、人身伤害等损失的可能性。

结合杭州市某城区行业发展实际情况, 笔者认为, 政策保障性住宅物业管理风险的特殊性在于:

1、产业成熟度不够的风险。

物业服务相关法律法规体制不健全;对业主以及业主委员会的监管存在真空区, 不缴和欠缴行为缺乏有效约束;业主大部分为城市中低收入阶层, 对物业管理的实际涵盖内容认知不够;物业服务行业监管网络未建立, 缺乏物业服务矛盾协调机制和应急防御机制;

2、过度市场化的风险。

物业服务提供服务产品由于具有一定外部性, 如在公共环境、安全护卫以及社区秩序维护等方面提供的服务, 承担了部分政府的职能, 具有典型的“准公共产品”的性质。但是目前, 本应由政府和企业共同介入提供的“准公共产品”被过度市场化。

3、财务风险。

除了物业管理费收缴困难外, 一般, 开发商交付时都把单元公共水、电表过户到物业公司名下, 费用从物业公司帐户直接划转。这些责任和风险, 由公共服务业转嫁到物业公司。

4、政策保障性住宅开发商遗留问题多, 造成业主和物业管理企业的矛盾, 引起收费下降。

5、创新风险在此类项目中非常明显。

企业往往依靠物业服务费这一单一的盈利模式维持生存。加之此类项目经营用房地段偏僻, 无法及时出租, 预计可以用来贴补物业管理支出的的租金无法实现。

6、员工人身伤害案件多发, 尤其是安保人员打架斗殴情况时有发生。

除了企业管理有待加强以外, 员工薪酬低导致招聘困难, 从业人员素质下降, 是主因。

7、人力资源的风险。

物业服务企业属于典型的劳动密集型行业。从1999年至2007年, 杭州最低工资上涨了152.6%;新劳动法实行以来, 用工成本也大幅度增加。这使得人力成本占到2/3以上的政策保障性住宅物业管理项目雪上加霜。

8、部分物业企业自身素质不够, 缺乏市场竞争能力。

某些项目和业主委员会关系破裂, 导致撤出。其中公共部位收入是矛盾的焦点外, 企业自身的管理水平也是关键。

目前杭州市政策保障性住宅因价格低, 收费困难, 利润低, 基本上都是由二、三级乃至四级企业 (部分为房管站改制而来的企业) 来管理。相对而言, 这部分企业抗风险能力较低。

三、结论和建议

通过对杭州市某城区政策保障性住宅物业管理项目的调查、探讨, 从构建和谐社区、和谐社会的高度, 我们对政府部门的措施建议为:

1、实行行业分类指导, 分清物业服务行政管理、社会管理和市场管理的差别, 引进准公共产品理念。对商品房等舒适型小区和其它保障型、改善型小区实施不同的分类指导和管理政策。对政策保障性住宅物业, 给予一定优惠政策。

对政策保障性住宅物业管理, 适当减免税费;建立物业服务费标准与最低工资挂钩制, 同时适当减少物业服务企业员工社会保险的险种及缴纳比例。

建议对农转非社区、老旧小区, 单个规模3万方以下住宅项目的物业公司单独考虑, 给予合理的免税和财政专项拨款, 使这类小区也具备对物业服务的承受能力和吸引力。

2、建立健全物业服务法律法规, 加强监管力度, 严格住宅验收, 减少开发企业的遗留问题。对物业管理企业、开发企业的和业主的不规范行为有相应的法则, 促进产业成熟度。

3、完善管理体制, 加强各部门联动, 落实政府协调职能, 降低电梯年检费, 把物业管理和谐度纳入街道社区业绩考核。

对政策保障性住宅物业管理企业的建议为:

1、强化契约意识, 对各类合同进行风险审查。明确相关方的权利、义务和责任。谨慎签订物业服务合同, 是规避物业服务风险的重要途径。

2、优化人力资源成本, 提高企业自身管理水平, 建立健全并严格执行企业内部管理的各项规章制度和岗位责任制, 提高风险意识, 做好风险管理。尝试专业服务外包, 转嫁风险。

3、积极创新盈利模式, 寻求新发展, 做好延伸服务。

总之, 杭州的政策保障性住宅项目物业服务目前存在上述风险, 需要政府、企业、业主三者联动, 才能解决类似项目管理难以为继的困境, 把杭州物业服务工作推向一个新阶段。

参考文献

[1]、杭州市物业管理协会浙江工业大学房地产研究所《杭州市物业服务企业生存环境及应措施研究》2009年2月

荆州市住宅小区物业管理移交办法 篇8

【关键词】移交接产；项目管理；质量管理

一、前言

宁德核电一期工程4台百万千瓦机组，以岭澳二期为参考电站，共包含近980个系统（不包含子系统）、176个厂房建筑物，整个移交工作涉及工程设计、采购、施工、调试以及生产多个单位主体。在移交过程中，为推动系统、厂房按生产准备计划从工程方顺利移交，生产会同工程方共同制定移交接产组织机构，并从程序体系、移交流程等质量管理方面确立移交接产范围、明确移交接产各参与方责任边界、规范移交接产质量管理行为，为后续联合制定CRP1000机组移交标准化管理程序打下坚实基础。

二、生产准备计划中移交接产目标制定

在项目管理中，计划是龙头。在核电站移交过程中，生产工程双方在确定项目里程碑节点后，移交主管部门每年年初需要依据里程碑及项目建设实际情况，制定系统和厂房移交计划并联签发布。在计划制定过程中，还需结合调试大纲、各里程碑最小系统需求、主辅系统移交关系、设备安装调试周期四大要素来合理安排，推动系统、厂房逐步按计划移交给生产方管理。以上计划的制定只是动态控制的第一步，在日常的移交工作过程中，通过年度计划制定相应的移交接产指标来评估当前系统移交的状态，通过以“最小系统移交”主线来推动移交主线工作，以确保计划工作重心不偏，以便及时发现问题，及时纠偏。

三、移交接产过程执行管理

在项目管理中，执行是根本。在宁德一期项目执行管理中，全面质量管理执行力是逐台加强，具体可以从以下3个方面进行阐述：

（一）现场移交接产联检管理。在宁德一期工程CPR1000堆型中，系统按移交阶段细化分为阶段和子系统移交后，每台机组共计有1500余次现场检查，涉及多类生产专业，且生产各专业参检人员需在培训、考核、授权后，还需编写各专业检查细则并作为程序落实，树立“人人都是一道屏障”的工作原则。联检确认后，各专业按细则要求对设备缺陷逐条确认，并按程序要求提出意见项。意见项汇总完后，工程方确认并联签，生产方录入系统跟踪，工程方按意见项内容完成消缺后生产复检关闭，有争议的问题按分级决策机制讨论处理。

（二）遗留项管理及分级决策机制的落实。在移交过程中，遗留项是一个“不断生成、清理、再生成、再清理”的滚动过程，且遗留项的跟踪管理需按程序落实。遗留项生成后，生产方根据机组主线和最小系统移交进展，与工程方共同梳理遗留项并定期召开推动会，并推动工程将遗留项的消除纳入计划跟踪管理，定期统计，定期汇报，加大消缺力度，效果显著。在遗留项消缺中，生产和工程双方对“检修、操作不便和设备换型”等问题容易产生分歧，且存在“责任不清、协调困难、互不妥协”等扯皮推诿现象，双方在移交过程中需落实分级决策机制，并联签实施；通过“工作、协调，经理、公司”四层级决策，落实工作层解决96%，协调层解决3%，经理层解决1%，公司层解决0.5%的目标。分级决策机制的强有力落实，是解决系统移交过程中分歧问题的强有力手段。

（三）会议运作管理。从生产角度来看，机组每一次上行，都离不开系统移交；而系统高质量移交生产管理，则是机组安全运行的重要保障。为了切实推进移交工作，在双方工作层日常交流和沟通的基础上，制定了有效的会议管理规定，主要包括遗留项推动会、专题会、争议项会以及决策层的移交接产月会、高层协调会等。从纵向来看，覆盖了从工作层上升到决策层的各层级人员，确立定期会议制度，有力地保证了争议分歧问题及时上升层级决策；从横向来看，双方移交接产协调部门、工程各板块、生产各部门的有效协同，确保信息沟通顺畅，如有制约系统移交的问题出现，可及时流转至各部对口协调人统筹解决。

四、移交接产全面质量管理成果评估与反馈

项目管理中，对执行效果的评估，离不开考核。每年年初，根据年度移交任务和生产准备计划里程碑制定对应考核指标。关键业绩考核指标有“系统/厂房移交完成率”以及“遗留项清除率”等，关键里程碑主要考核当年机组状态的重大节点是否按期完成；考核指标层层分解，运用SMART原则，从管理层到普通员工每个层级都制定可量化的考核指标，年底按照完成情況评价年终绩效，从而保证能通过量化考核的手段推动移交工作顺利开展，并巩固移交接产全面质量管理取得的逐年成果。计划、实施、执行、评价偏差、总结直至经验反馈落实，一直是项目管理过程主线，故经验反馈亦是移交接产质量管理工作中很重要的一环。生产方经经验反馈管理部门在日常的运维和移交接产工作过程中，针对发现的问题，通过经验反馈体系传达至工程生产对应专业核实确认，以便于提前排查，提前核实处置，有利于运行隐患的排除，对机组运营业绩指标将有重大贡献。

五、移交接产标准化管理程序制定与推广

标准化管理程序的出版、落实和推广，是全面质量管理成果的重要体现。2013年，结合集团首台商运机组——宁德1号机组移交接产过程及良好实践，以宁德核电移交接产管理程序及联签管理规定作为蓝本，共同制定集团移交接产标准化工作程序。先后制定了贯穿机组移交接产过程的共6份标准化程序，用来指导在建机组的移交标准化作业，并对集团在建三代机组移交接产模式有重要参考意义。

六、结束语

本文主要阐述核电百万千瓦机组建设期间的移交管理体系及运作模式，通过宁德4台机组的实践，在核电移交体系中形成了一套可推广应用的标准移交模式，为其他项目的移交运作管理提供高价值的借鉴和参考。

参考文献

[1]（美）科兹纳《项目管理：计划、进度和控制的系统方法》（第10版）电子工业出版社.

[2]杨文士.《全面质量管理基本知识》（第4版）中国科学技术出版社.

[3]门烨.核电工程建设期间的移交接产管理探讨 《中国高新技术企业旬刊》2015（8）.

作者简介

工程竣工验收及移交管理办法 篇9

为对工程竣工验收和移交实施有效管理，特制定本办法。本办法由工程部负责实施。

一、验收的基本程序

工程验收应遵循三级验收的基本程序，即施工单位自检、监理单位初验、工程部验收。

二、竣工验收应具备的条件：

1、完成建设工程设计和施工合同约定的各项内容；

2、完整的技术档案资料；

3、工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的技术证明文件和检验试验报告；

4、勘察、设计二施工、检测、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；

5、施工单位签署的工程保修书；

6、其他竣工必须的技术整理。

三、工程的竣工验收

1、单位工程的竣工验收：

(1)单位工程及根据行业施工特点由公司专门委托专业施工单位的子单位工程(如高、低压供、配电工程、天然气工程、智能化系统工程、消防报警系统、电梯工程等)在完成施工合同规定的全部施工内容后，经施工单位自检合格后向监理单位正式申请验收、同时按照《工程档案管理办法》提交全套的竣工验收资料一式四份。

(2)监理单位应在收到施工单位验收申请后的4日内，完成竣工资料审查工作，并组织监理人员进行验收检查，并将现场检查验收过程中发现的缺陷和问题书面汇总，通知施工单位限期整改。整改完毕，经监理单位复查合格后，由其审查完毕的竣工资料及清单，连同全套验收资料及清单以及监理单位工程质量评价报告、监理质量报告等一式四份提交公司，申请工程正式验收。

(3)公司在收到验收报告的14日内，完成对施工单位竣工报告和资料的复查，核对监理单位报送的监理报告、质量检验资料的审查。通知并组织设计单位、监理单位、施工单位进行工程的竣工验收。对验收过程中发现的缺陷及问题书面汇总通知有关责任方并限期整改完毕。经复查合格后书面签署由监理单位签发的《竣工验收书》一式四份。单位工程进入缺陷责任期。

2、单项工程竣工验收

(1)单项工程(或分期建设的工程项目)所包含的所有单位工程均验收完毕方具备单项工程的竣工验收条件。

(2)根据公司批准的工程项目分期建设计划的要求，先期竣工的单位工程(或分期建设的工程项目)应在完成竣工验收后移交物业公司。

(3)单项工程(或分期建设的工程项目)在完成施工合同规定的全部内容、经施工单位自检合格后，向监理单位正式申请验收，同时按照《工程档案管理办法》提交全套的竣工验收资料一式四份。

(4)监理单位应在收到施工单位验收申请后的14天内，完成竣工资料审查工作，配合工程部向政府质检站报送“竣工验收质量监督通知书”及相关资料，并会同质检站、建设单位进行验收检查，同时将现场检查验收过程中发现的缺陷及问题书面汇总，通知施工单位限期整改。整改完毕，经监理单位复查合格后，由监理单位将审查完毕的竣工资料及清单、连同全套监理验收资料、清单，及监理单位 “工程质量评价报告”、“监理质量检验报告”等按照竣工验收备案的要求一式四份提交工程部，由工程部办理竣工验收备案手续。

(5)竣工验收时，应按要求通知质检站进行验收的监督工作。

(6)对验收工作中发现的缺陷问题书面汇总通知责任单位，并限期整改完毕，经复查合格后，应书面签署由监理单位签发的《竣工验收书》一式四份。单项工程进入缺陷责任期。

(7)单项工程通过竣工验收并办理移交前，由施工单位负责对已完成工程的保管和维护。

3、建设项目或分期建设项目的综合验收

建设项目所有内容均完工并通过竣工验收后，由工程项目的监理单位向工程部提交项目竣工验收报告，工程部在审查通过监理单位的竣工验收报告后，按照《建设项目综合验收管理办法》的规定组织项目的综合验收。

四、工程移交

1、建设项目移交验收应具备的条件

(1)工程项目已竣工并经质检站、人防、消防、防雷等有关部门验收合格；给排水(含热水)、电气、天然气、有线电视、暖气等已接通，信息及电话具备装机条件。

(2)工程项目竣工资料齐全：包括管线图资料、竣工图。室外工程完成，形成封闭环境。

2、建设项目移交工作程序

(1)工程部代表公司作为项目移交验收工作的牵头单位；

(2)工程部根据项目建设进度要求，在工程项目通过竣工验收后的7天内完成向物业公司的移交，工程部应在拟定的移交日期前7天以书面方式通知移交验收相关单位，并将经公司批准的移交验收应提交的资料提交物业公司。(3)移交验收应提交的资料

a)单项工程移交清单

b)竣工验收报告及相关质量检查资料一套

c)竣工图纸一份

d)房屋钥匙

e)各种智能卡(电、天然气、冷水、热水、暖气等)。

(4)移交验收的程序

a)物业公司根据工程移交清单逐项检查核对。

荆州市住宅小区物业管理移交办法 篇10

按：某公司为电信基础运营商，平均每年约有1000-2000个工程项目，主要工程为宽带接入、城域网建设等，使用的管理系统为ORACLE系统，机构设置有网络建设部、运行维护部、财务部等。

目的

为使建设项目完工后的竣工决算和资产移交工作规范化、程序化，明确各部门职责，提高效率，特制定本办法。

适用范围

适用于**省公司所有网络建设项目。3

职责和权限

3.1 财务部负责工程竣工决算，网络建设部门和网络运维部门协助。3.2 工程竣工决算完成后资产移交给运维部使用 4 工程移交包括 4.1 工程移交包括

4.1.1 工程资料包括设计文件、竣工文件、初步验收报告、重要合同复印件、设计变更、工程中重要往来函件以及工程中其他重要文件。

4.1.2 电路、机房、光缆租用合同，机房、光缆、设备代维合同的移交和费用结转。4.1.3 设备和材料及清单移交（包括备品备件、便携机以及设备随机技术资料和软件等）。4.2 为工程及时投入运行、节省人力物力和交接方便，设备和材料及清单移交应与初步验收同时进行，资产管理部参加。

4.3工程资料在资料完成后应及时移交。

4.3.1 电路、机房、光缆租用合同，机房、光缆、设备代维合同的移交和费用结转在决算通知发出后进行。

4.3.2 其他移交工作可在工程整改完成后进行。工程竣工决算和资产移交

工程竣工决算由财务部门负责，网络建设部门提出决算申请和协助工程决算。5.1工程决算提起：

5.1.1单项工程符合以下条件时可以开始工程决算：

1)建筑施工、设备购置安装等工程已经全部竣工，资产已经全部形成并经初验合格； 2)工程合同数量、内容、金额已全部确定，费用支出已全部确定。

5.1.2 工程决算申请: 工程初验合格且符合决算条件的，由工程项目负责人在初验合格后20日内向省公司验收委员会（验收小组）提起决算申请。财务部门依据工程负责部门工程决算申请后一周内下发“工程财务决算通知书”（格式略）。至此该工程不得再签新的工程合同（但已签定合同未付款部分的付款工作仍能进行）。

5.1.3 决算通知：省公司财务部门在开始决算前应下发决算通知书。通知书应确定决算项目、决算截止日（或称算基准日）、决算负责人和经办人，说明开始决算的相应影响。决算通知应发送工程建设部门、资产使用部门、资产管理部门、商务采购部门等有关人员。

5.2 决算开始的影响

5.2.1 财务部门在决算截止日关闭该项目号，正式开始决算。

自决算截止日起，本项目号不再受理合同变更和新签合同；不再分配建设单位管理费和利息；租赁、物业等分期支付的合同，转由财务部继续执行。决算期间不影响其它已签合同的付款。

5.2.2 工程初验合格后至决算截止日（或工程移交日，以两者中日期在前的为准）期间的费用列入工程建设成本，此后的费用列入工程运行维护成本。对已实际投入使用，但尚未办理资产移交，且尚未开始决算的工程，初验合格后三个月内的相关费用列入工程建设成本，三个月后的相关费用列入工程运行维护费用。

5.3 决算期间工程项目负责人的职责：

5.3.1 复核工程的决算条件，并在决算截止日前提出异议；

5.3.2 填列并提交决算前期报表（含工程基本情况表、合同清单、资产清单），并对报表的准确性负责，并在移交使用部门前对资产负责；

5.3.3 对资产归集、划分、名称、规格型号等进行技术确认； 5.3.4 协助决算人员收集合同文本和资产清点； 5.3.5 在最终决算报告相应表格上签字； 5.4 决算期间其他相关部门的职责：

5.4.1 决算开始后，决算人员应调出工程的全部财务记录，收集齐全合同文本、结算审核报告等资料，并对这些资料和记录进行相互核对。

5.4.2 公司合同管理部门、档案管理部门、工程建设部门应当协助决算人员搜集有关资料。

5.5决算报告 5.5.1决算报告的组成

工程竣式决算报告由决算报表、决算情况说明书组成。

5.5.2决算报表:由封面、工程决算概况表、预算执行明细表、交付使用资产总表、交付使用资产明细表、固定资产明细表、应付账款明细表（合同清单）、剩余物资明细表等组成。

5.5.3决算情况说明书应说明以下内容 1）工程建设依据和内容;2）对工程总的评价,包括工程进度、质量、安全、和造价四方面，主要设计、施工、监理单位和设备供应商，工程招投标情况，工程采用的先进技术等；

3）财务和经济技术指标分析，包括概算执行情况、新增生产能力和效益分析（固定资产占总投资比例）、工程预（结）算审减情况；

4）决算编制说明； 5）重要事项和经验教训等。5.5.4 决算报告附件：

工程费用分摊明细表、决算基础报表、资产盘点及预贴签表、工程立项批复、工程竣工平面图和工程彩照、工程验收报告或证书、工程重要合同文本、工程预（结）算审核报告、财务付款记录或报表、工程决算批复等，应作为决算报告的附件同时装订归档。

5.5.5 决算报告审批

1)决算完成后，由工程建设部门、资产接收使用部门、商务部分别在决算报告上签字。决算报告文本和电子版同时发送上述各部门。

2)省公司完成工程决算后，应报公司总部对决算进行批复。决算批复应确认工程投资情况、资产状况。

3)决算完毕，财务部门应及时根据决算报告结转资产。5.6 资产移交

资产移交在省公司财务部的正式决算报告完成后进行，由省公司财务部安排。5.6.1工程建设部门和项目负责人的职责是：

1)填列并提交决算前期报表（格式略），协助决算人员确认资产归集、划分和名称等； 2)交付财产清单； 3)剩余物资清单。

荆州市住宅小区物业管理移交办法 篇11

台质监﹝2010﹞25号《台州市全装修住宅工程质量分户验收实施办法（试行）》

台质监﹝2010﹞25号

关于印发《台州市全装修住宅工程质量分户验收实施办法（试行）》的通知

各县（市、区）建设（筑）工程质量（安全）监督站：

为进一步加强全装修住宅工程质量管理，保障竣工房屋观感质量和使用功能，落实各方主体责任，现将《台州市全装修住宅工程质量分户验收实施办法（试行）》印发给你们，请认真贯彻执行。

二O一O年九月二十五日

主题词：全装修

分户

验收

通知

——————————————————————————————— 抄送：市建设规划局

——————————————————————————————— 台州市建设工程质量监督总站办公室

2010年9月25日印发 ———————————————————————————————

台州市全装修住宅工程质量分户验收实施办法（试行）

第一章 总

则

第一条 为了加强全装修住宅工程质量管理，保障竣工房屋观感质量和使用功能，落实各方主体责任，根据国家有关法规及工程质量验收规范，在我市原住宅分户验收有关规定的基础上，制定本办法。

第二条 本办法所称全装修住宅工程是指交付前所有功能空间的固定面全部装修完成，厨房、卫生间等户内设备安装结束，已具备基本使用功能的住宅工程。

本办法所称全装修住宅工程质量分户验收是指，在单位工程竣工验收前，按照本办法规定对全装修住宅工程的每一户及公共部位所进行的专门验收。

本办法所称交接验收是指全装修住宅工程装修施工前，为明确各方责任，保证工程施工及质量的延续性，由建设单位组织施工、监理等单位对已完成的工程量进行的质量验收和交接工作。

第三条 全装修住宅工程质量分户验收应依据国家和省工程质量验收规范、技术标准以及正式的施工图设计文件等进行。施工图设计文件原则上应进行图纸审查。

第四条 本办法适用于本市行政区域内全装修商品住宅工程质量分户验收及其监督管理工作。其他具备居住功能的工程可参照执行。

第二章 一般规定

第五条 全装修住宅工程装修施工前应先做样板套，并展示地板、吊顶等主要工序的施工断面。样板套完成后，建设单位应组织各责任主体进行验收，验收合格并形成装修工程操作工艺及质量控制措施后方可展开施工。全装修施工单位宜与样板套的装修施工单位一致。

第六条 全装修住宅工程应在主体结构验收前制定交接验收方案。在装修工程施工前，应对屋面、墙面、地面、外窗及管道渗漏情况以及室内装修基层、空间尺寸等按《台州市住宅工程质量分户验收实施细则（试行）》（台建规[2007]167号）的规定进行分户交接验收，并形成书面验收意见。未进行交接验收不得进行全装修施工。

第七条 全装修工程分户验收前应按规定进行室内环境检测。

第八条 全装修住宅工程质量分户验收包括以下内容，具体要求见附1，本条及附1内容可根据实际验收要求增减修订：

（一）涂饰、裱糊、饰面砖、饰面板等墙面面层质量；

（二）涂饰面层、吊顶等天棚面层质量；

（三）地砖（含石材）、木（竹）地板等楼地面面层质量；

（四）门窗工程安装质量；

（五）橱柜、隔断、玻璃隔断、台面等细部工程质量；

（六）栏杆及室内楼梯安装质量；

（七）给排水工程安装质量；

（八）电气工程安装质量；

（九）通风与空调工程安装质量；

（十）建筑智能工程安装质量；

（十一）其他；

第九条 工程公共部位质量按照《台州市住宅工程质量分户验收操作指南》（台建规[2008]177号）的规定进行验收。

第十条 全装修住宅工程质量分户验收应按以下要求进行:

（一）建设单位应会同设计单位、施工单位、监理单位，根据本工程的实际制订验收方案，验收方案报当地质量监督机构审核备案。验收方案应包含人员组成，验收时间计划，及验收内容和要求。验收内容和要求应根据工程实际和装修档次，在附1基础上增减栏目细化要求，特别是测量检查的项目应细化数值，在国标基础上可进一步提高标准。

（二）建设单位组织总承包及专业施工单位质量负责人、项目经理、施工员、质检员和监理单位的总监理工程师、专业监理工程师等进行验收。已选定物业公司的，物业公司应参加分户验收工作；

（三）应配备各种常规检测工具和激光测距仪等检测仪器，检测仪器应经计量检定合格；

（四）验收前，应提供标准平面图，并对房间、墙面、门窗、橱柜、隔断、台面等进行科学命名或编号，确保对所有验收内容位置进行唯一性描述。

（五）应逐户、逐间检查，并做好记录。应及时完成《全装修住宅工程质量分户验收记录表（室内）》（附2）及《公共部位分户验收记录表》（参台建规[2008]177号表2-a）的填写和签字手续。

（六）对外窗等容易产生渗漏水的围护结构应按《外窗淋水试验要求》（附3）进行淋水检查。

（七）单位工程合格后，应及时完成《台州市住宅工程分户验收汇总记录》（参台建规[2008]177号表3）的填写和签字手续。分户验收不合格的，经整改符合要求后，重新组织验收。

第十一条 全装修住宅工程竣工验收时，验收组应按台建规[2007]167号规定的户数对分户验收工作进行检查和复核，质量监督机构对验收过程进行监督。涉及隐蔽工程及相关功能性检查，可在竣工验收前，由建设单位组织，监督机构会同相关验收组人员在分户验收过程中对单项合格结果进行随机抽查复核，户数同上；如不合格，不得进行竣工验收。