中国住宅小区

2024-08-07

中国住宅小区（精选12篇）

中国住宅小区篇1

在国外发达国家,精细程度是住宅本身的固有属性,满足住宅标准的产品即是高精度产品,因此不存在精细化的概念。住宅产品精细程度在政策、规范、产业等各个环节都领先于国内水平。以高度产业化发展为前提,强调住宅整体性能的优化。国家规范相对完善、标准高,可以参考和借鉴的精度住宅设计成果比较多。可以说,发达国家没有住宅精细化的市场才是正常的市场。

我国住宅产品精细化是相对于住宅产品品质粗糙现状而言的,是开发企业和设计企业不得不面对的问题。因此,把我国住宅产品在精细程度方面的“补课”工作、追赶国外精度水准的过程叫做精细化。

住宅产品精细化问题是在当前特殊时期、特殊阶段、特殊国情下提出的。过去十年,我国住宅产品品质一直在提升、精细程度有所提高,但与国外高精度住宅产品差距较大,产品标准低、施工普遍粗糙,缺少在精细程度上的高追求,不能与客户品质需求接轨。部分国内房地产企业在朝住宅精细化方向努力,未来住宅产品开发的精细化程度和水平会越来越高。

对于中国计划经济色彩浓重、政府干预力度很强的市场,政府政策制定对行业的影响是巨大的。过去十年,政策对高端住宅精度品质的标准制定缺失、鼓励精度发展不足、投入研发资金不充分,导致行业探索之路由企业主导。企业的精细化投入有限,进展缓慢。对住宅产品精细程度不足的现状,政府负有不可推卸的责任。如果政策鼓励和经济支持持续不足,中国精细化的道路将付出额外的沉重代价。

中国房地产企业原始积累已经完成,新一轮地产行业洗牌,形成以资本高度集中、规模迅速膨胀的房地产企业为代表的新格局,其中资金雄厚的央企和以广东为代表的房地产资本大鳄为第一方阵。对于这些地产寡头而言,生存不是第一位的,产品品质、产品精度的长线竞争成为企业不得不考虑的战略发展方向。

以保利、华润为代表的资本高度集中的大型房地产企业,企业的格局、规模、效率、和技术优势都大大增强,与国际产品精度接轨的强烈愿望会加速精细化进程;同时进行精细化研究的资金投入不再是掣肘之处。如保利地产与SOM的战略合作、中新集团与日本住友的战略合作。

市场需求是主导精细化产业发展的最大动力,尤其是高端消费的推动力。可以预见,一线城市、核心地段的高端住宅产品,会首先与国际精度住宅接轨,从而加速精度住宅的技术引进和管理引进。过去十年,住宅引进的是手工业时代技术的建筑风格,所谓地中海风情、欧陆经典,未来精细化住宅的需求将扩展到常规批量化住宅。有实力、有长远发展目标的开发企业,不要在乎短期投入,加速精细化产品的研发和供给,抓住这一市场机遇。

对行业整体精细化升级的主要推动力来自于政策、法规和标准。国家政策短期效应是打压房价,企业为保证项目利润,意味着开发低成本、研发/设计低投入,近期来看,对高品质高精度发展不利。

对企业来说,精细化的最大挑战是管理水平的提升。技术、材料、设计、标准是可以引进、易于提升的,真正的难点是对所有环节整合的资源管理,而精细化管理人才和管理方法也是国内企业最缺少的。因此,企业对管理技术的引进是重中之重,需要包括设计管理、施工管理、项目管理、成本管理等在内的管理技术、软件、系统的全面升级。

精细化发展的更高层面是高精度模式的创新。如星河湾与雅居乐的合作,这种项目代建模式,输出的是设计模式、项目管理操作模式和营销销售模式。本质上是企业品牌的输出,既是高精度也是标准化。

精细化是我国住宅产品开发从“电脑模式”向“汽车模式”过渡的重要手段。电脑模式指由各种品牌部品组装构成,电脑本身没有品牌。汽车模式指企业拥有汽车品牌和核心技术,其他下游生产商生产配件或者代工。中国大部分住宅产品处于电脑模式阶段,营销中宣传建筑风情、洋大师设计、英国管家管理,没有自己的固有品牌,发展精细化、提高产品品质,是企业打造产品品牌、向汽车模式过渡的重要手段。

中国住宅小区篇2

住宅卖点是构成产品差异化的诸多因素，它代表了产品的竞争力，是为提高产品竞争力创造说法；既包括产品本身的说法，也涉及产品之外的说法。譬如：早期卖房强调的卖点是位置、价格、交通，而后又推出如品牌、物业管理、环境景观、社区规模、配套完善等卖点；近期再打出智能化、生态、强强联合等卖点。

对未来中国住宅卖点的预测研究，实质上是对中国住宅市场竞争发展规模的认识把握，发展商弄明白了，可以明确工作方向，提高综合开发水平，迎接WTO；老百姓弄明白了，可以知道什么样的房子是好房子；广告公司弄明白了，知道广告说什么，才算到位。卖点越多，意味看住宅产品越成熟，市场越规范。

一、“国家康居示范工程”是最实在的卖点

中国住宅市场化的发展历程，从20世纪80年代中开始，经历了小区试点工程、安居工程以及小康型住宅试点等阶段。但最规范、最高建设评审标准的就是我们国家推出的“国家康居示范工程”，到目前为止，全国仅33家获此殊荣。

国家康居示范工程，以引领21世纪中国住宅发展方向为己任，以推进住宅产业现代化为总目标，旨在带动住宅建设新材料、新设备、新技术的应用，提升住宅设计、施工档次，提高居住生活的质量。

《国家康居示范工程建设技术要点》的各项规定，主要包括：

1．住宅设计（含基本要求、规划设计、建筑设计、环境设计、装修设计）；

2．住宅成套技术体系（含建筑与结构技术、节能及新能源开发利用技术、厨卫技术、管线技术、环境及其保障技术、智能化技术、施工建造技术）；

3．住宅部品体系（优先全面采用国家推广和推荐的新技术、新材料和新产品，严禁使用已被淘汰的落后建筑产品，严把各类部品的质量关）；

4．住宅性能认定（含住宅的适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能、经济性能）。

严格依照《国家康居示范工程成套技术量化评价指标》的规定组织施工，按统一的量化计分表进行打分评价。严格接受以下各阶段的审查和验收。

①设计方案评审；

②初步设计审查；

③环境景观设计、智能化设计等专项设计的审查；

④建设中期检查；

⑤工程竣工综合考核验收。

根据建设部以上各项规定，“国家康居示范工程”，其“含金量”，购房者可以充分地感受。

这实际是国家在为房地产开发商当家，是全国知名的建筑专家，为购房者把关。而国家行业部门与行业专家并不是为了经济利益去制定标准，去把关。所以，这是值得充分依赖的。可以说，“国家康居示范工程”是最有实际内容、最实在、最有竞争力的卖点。但是，“国家康居示范工程”，目前在社会上的关注度还不够，还很容易与过去的安居工程，小区试点工程、小康型住宅试点等混淆，老百姓也不深解其实在内容，但愿全国各地已获得此项殊荣的发展商、开发商，以你们的建设成果，货真价实地将国家康居示范工程展现在广大购房者面前；让广大购房者真正感受到最高评审与示范的魅力及价值所在。

二、知情权，一个被忽略的卖点

盖房以人为本，买房以知情为本。

一个产品，标上生产日期，标上成份、使用功能，让顾客明明白白地购物。消费者享有对购买商品的知情权。为什么尊法为先，知情为本，老实人不吃亏的卖点被忽略了？是糊涂的盖房老板对自己盖的房子说不明白，还是不愿说明白或故意不说明白。还是怕讲实情，说明白了，房子就卖不掉了呢？反正马马虎虎盖房子，遮遮掩掩卖房子，房子也能卖掉。这正是房地产竞争市场的不规范，不成熟，老百姓购房意识不成熟的表现，因此，开发商才有得过且过的空间。这就是知情权被忽略的原因。

未来的住宅市场，老百姓购房意识不断成熟，会鞭策开发商以冷静头脑、理性判断去对待自己所开发的产品，会督促开发商遵循住宅商品的开发规律：准确定位，实实在在关注产品的品质与质量。如果一些先知先觉的开发商，为了满足老百姓买到合乎心愿的房子，率先打出“知情权”这张牌，让老百姓明明白白购房，买个实在，买个明白，买个没有上当受骗的感觉。这就是增加推出产品的竞争力。

知情为本这个卖点还有广泛的拓展空间，我们买个手机都配有厚厚的一本印制精美的产品说明书，而我们的房子呢？最近才实施颁发的《住宅使用说明书》，内容简单，印制粗糙，看来发展商们还没有把买房的知情权当回事。

那么，无情的市场就不会把你的产品当回事；成熟的购房户，也不会把你的产品当回事。谁笑到最后，谁就笑得最好；谁说得明白；谁就卖得最好。要想进一步提升住宅产品在市场中的竞争力，知情权这个被忽略的卖点，这个可以广泛地为开发商赢小分的卖点，应引起开发商的足够重视。

三、住宅产品品种开发：一个需要不断创新的卖点

中国住宅的品种有待开拓和细化：我们通常说起住宅产品种类，都是从产品的层高去划分的，如低层（别墅）、多层、小高层、高层等，缺乏在产品功能上的开拓与细化。

中国住宅新产品品种与功能细化的开发研究成果，是来自市场第一线的需求推动。而开发针对的是小众市场；小众市场的需求是竞争导致市场细分的结果。

在开发实战中，由开发者及专家对市场新需求的研究与感悟，从而创造出有潜在需求的产品类型，然后引导居家消费潮流。住宅产品种类与功能细化的发展规律，同其他产品一样，随着市场竞争升级朝着多元化、个性化的方向发展，谁把握住了这一发展方向，融合于民众之中，洞烛先机于潜在需求之中；谁对中国人新的生活方式变迁有所领悟，谁就有可能创新出适合小众市场的新住宅品种。譬如：现代城的SOHO居家概念，中远地产的LOFT居家概念，有专家正在创新三合院的居住概念。

为迎合5＋2的生活方式（周末渡假），满足人们新的生活居住方式，广州TUT本日公司创新的LEHO（LEISUREHOLIDAY）概念：包括迷你别墅，新集合住宅等。这些新概念的产品，都是新卖点，都具有强劲的产品竞争力。新开的产品频道，它的出现，满足丰富了人们对新生活方式的追求，细化了住宅产品的使用功能，也为住宅产品家族增添了新星。

四、环境景观：一个可以做得更好的卖点

环境景观这个卖点，一直备受关注。尤其在今年，环境问题已是中国公民关注的首要问题了。有“家”要有“园”，二者必须合二为一，否则便被判为过时的住宅产品。我认为没有最好的景观设计，只是最贴切的景观设计。就是在那个具体的地块上进行天人合一，建筑与环境相统一的设计，这样的设计才能使住宅社区独具特色，焕发个性魁力。

我考察过中国许多优秀楼盘，但许多社区环境景观设计，存在不少问题，诸如：

1．环境景观设计与建筑单体缺乏共同语言

2．环境景观雷同化、西洋化

3．环境景观过于艺术园林化

4．环境景观缺乏VI识别系统及母题性标志

5．景观设计公司对环境景观缺乏文化的深度认识

由于景观设计在中国缺乏高等教育的支持，在建筑的实践过程中，建筑规划设计与建筑的景观环境设计是相脱离的，在实践操作中，往往是建筑规划设计完成后，景观设计单位才珊娜介人；有的社区是楼盖好了以后，才去做景观设计。其实，这个时候已经无法做好统一的景观设计了。建筑吹萧，景观打锣，充其量叫做有设计的绿化而已。国外环境景观设计叫地景设计，是先期介入地块，至少与建筑规划设计同步。

国内的景观设计单位一般来自园林部门、林学院、农学院或艺术院校，他们对园林艺术或公共艺术有一定的造诣，但对建筑缺乏研究，更没干过屋顶花园之类的活儿，让他们进行建筑的环境景观设计，只能边干边学。

国外的景观设计公司已嗅到中国景观设计的巨大市场，美国的贝尔高林、EDSA，还有新加坡、日本等国的景观公司纷纷登陆中国。他们所受的教育，虽然能较好地理解景观与建筑的关系，但又缺乏对当地的文化习俗、审美认同、居住文脉以及市场成本接受度的了解，往往对接不到审美的文化认同。

我认为：做好社区的环境景观设计，首先要去深入了解两个背景特征：其一，时代经济发展背景特征；其二，地域文化背景特征。我们的房子是盖给现代人住的，我们环境景观是营造给现代人审美享用的。

现代人回到自己居住的社区，主要解决两个“再生”问题：

1．体力再生

2．脑力再生（亦是社区智能化主要解决的问题）

如果模仿传统的园林景观设计，那是向后看，忽略了我们的时代特征。传统园林景观概念渊源于农业社会的概念，强调的是观赏休闲性。

如果一味地克隆西洋园林景观设计，则缺乏创新，忽略了地域审美认同，很难产生亲和力与归宿感。

我们的时代主流，仍是以大工业时代为背景的主流，尚没有完全达到信息时代的多元化、个性化阶段。因此，我们的景观设计，应以康体型景观设计为主，关注人的心身再生，人的参与性，即体力、脑力能在一个好环境中迅速得到恢复，第二天更精神抖擞地投入工作。

理解了景观的设计背景，再去掌握景观设计的主要原则，即：

1．景观设计的地域性原则

2．景观设计的使用为本原则

3．景观设计的物美价廉原则

最后，去理清环境景观的几个功能层次：

1．使用功能层次（主要针对儿童与老人设计）

2．审美功能层次（主要针对中年人设计）

3．生态功能层次（对环境景观整体把握，对可持续发展的把握，对低耗、节能、高效的把握，对环境景观服务的终极目标——健康与舒适性的把握，如果脱离了这一些，任何豪华与艺术的设计就是多余的奢侈）。

只有提高对景观设计的深层认识，才会酿制出丰富的景观文化内涵，才能在广告中对环境景观的卖点吆喝出精彩，才能使环境景观真正成为住宅社区独有的、不可超越的卖点。

五、提高住宅社区的整体质素，一个需要不断量化的卖点

一个住宅社区的整体质素，主要体现在四个方面：建筑单位、环境景观．公建配套、物业管理，其中，建筑单位最为重要，我们要买的还是房子本身。那么，如何提高社区住宅的整体质素呢？

首先，把四大要素进一步细分：

1．建筑单位主要包括；户型、建筑结构、建筑外立面。

2．环境景观主要包括：交通路网、公共艺术、绿化景园、工程管道系统。

3．公建配套主要包括：车位设置、康体设施，即满足于人们工作、生活需要的一切服务设施。

公建配套无固定模式，如果在市区内，公建配套可仰仗城市的公共配套，不必在小区内大兴“会所”土木。如果远离市区，公建配套则需在社区内自我完善。

4．物业管理：物业管理好坏，取决于社区服务内容的范围大小及服务质量高低。

物业管理最基本的服务就是维护社区的社会公共秩序，方便住户工作与生活，保养社区的物业。条件好的社区，物业管理还可提供信息增值服务，家政服务、教育服务、健康管理服务等。

其次，将每项细分出的量化因子，努力去做到最优秀，而且是一种均衡的优秀，我们所说强强联合追求的就均衡优秀，如果顾此失彼则应了“短板定律”一说。当然，优秀是相对的，可根据当地住宅市场的竞争程度去评判优秀与否。当构成社区的每个要素都具备了，而每个要素中的每项量化因子，都是优秀的，那么，社区的整体质素就高了，市场号召力也就大了，产品的整体竞争力就强，所要传播出去的卖点就越实在，当然，投资风险就越小。

然而，什么样的社区属质素高的？各量化因子优秀与否有无统一的评分标准？目前，全国尚无统一标准的说法。但各房地产策划公司，应该有一套自己的说法。值得注意的是，住宅社区整体质素的高低，取决于房地产前期的概念设计。过去提及设计要“以人为本”，现在应该把“以人为本”更加细化：前期建筑概念设计的一切，要服从于人的舒适性，服务于人的健康性，要适应于人的多样化选择。我们不能等建设好了社区之后再去评判其质素，因为那时如发现住宅社区的质素不高，想去更正修改，则木已成舟，晚矣。

六、科技贡献率，一个不断追求的实点

科技贡献率同产业化程度相关，两者是正比例关系，科技贡献率越高，卖点就越多。或者说以最经济的新方法去代替传统的方法，用同样的成本换取更有效的功能，用新的方法去营建我们的家园，并维护、保养我们的家园。科技贡献率体现在营建住宅社区的各方面，诸如：建筑单体．环境营造、物业管理乃至建筑设计。

比如说建筑单体：营建其所应用的建材、设备、工艺的不同，反映的科技贡献率亦不同。如果建筑设备先进，建筑的品部件应用的多，住宅营建逐步由湿式作业向干式作业过渡，那么，建筑单体的科技贡献率就高。

再说建材，我们已有的“环境保护法”；强调的是室外环境，但室内环境对人的健康威胁似乎更直接，我们的住宅所用的墙体材料就是室内环境直接污染源之一。“国家康居示范工程”则指定用蒸压轻质加气混凝土（ALC）板材，ALC板材无放射性，属环保绿色建材。

世界经济一体化，中国进入WTO，新型建材、高科技生活设施的引进，中国住宅环保的出台，直接关系到科技贡献率的提升。我们的住宅开发商，建材生产商做好心理准备了吗？

环境营建亦如此，环保型工程的高科技企业，在住宅社区就有广阔的市场可开拓，社区内垃圾的处理，污水的处理与回用等已经提到议事日程。社区环境营造不仅是有粉擦在脸上，去追求景观欣赏、康体设施使用等，更应该顺应时代的发展需要，把科学技术引进社区，科学技术换来的卖点将更实在，是骨子里的硬道理。

物业管理的科技贡献率，主要体现在硬件设施上，国家康居示范工程，对智能化这一项作了星级评审，星级的高低就反映了科技贡献率的大小。

最后提及的是建筑设计：中国住宅的建筑设计费普遍偏低，抑制了设计单位对科技贡献的投入。简单的六图一书，算是对建筑规划设计的一个交待。设计建筑单体，除了解决遮阳、隔热、通风、防潮等基本问题外，是否在外立面的设计中考虑到改变气流方向，合理组织自然风；除了模拟日照，是否对气流、温度也做出电脑模拟？或者说在设计前，针对环境对人体健康有直接影响的因子；如光照度、色彩、周边景观、声音、空气品质、水质、气流、气压、气温、振动，空气相对湿度、电磁波、放射线等做全面研究及测量。而且把测量的结果图像化地告诉购房者，这种做法就可以提高产品的竞争力。

如果做到这些，就不仅是“六图一书”了，而是十图或二十图一书，将过去看不见的东西，如气流、气温、分贝等，用电脑模拟出图像，挂进售楼部，更换那好看不中用的虚拟效果图；让买房人更明白将来住的“长寿”的房子是怎样的。这就是科技贡献率带来的新卖点。建筑设计施展的空间越大，科技贡献率就越大。科技对住宅的贡献是非常实在的，它直接影响建筑的寿命，家园的寿命，房子不怕贵，就怕它不值。提高住宅的科技贡献率，让我们的房子在70年中青春常驻。

七、比产品质量和服务：一个增强购房信心的卖点

当产品处于卖方市场时，对产品的质量、品味，不会去过多考究的，产品的服务意识也不会被关注。中国的住宅市场，近两年才转化为买方市场。市场的转变，老百姓购房意识的觉醒，敦促房地产开发商增强住宅产品质量、品质的开发意识。但我们没有经历长时间市场经济的洗礼，没有经历严格意义上的大工业时代，所以，我们开发商老板们的意识还不清楚住宅产品性能认定包括哪些内容的时候，就高举品牌大旗，殊不知，无“品”哪有牌；殊不知，品牌竞争，是产品同质化以后竞争的高级阶段，而我们现实中的住宅产品，在达标的同质化竞争层面上，还不具备普通性。房子质量品质好坏，好像都在广告中去找感觉，中国的住宅产品还缺乏科学而符合人性的量化检验标准。

中国的住宅产品第一轮同质化竞争才小荷刚露尖尖角。住宅产品的卖点是靠产品本身提供的，靠产品的质量、品质提供的。近两年才实行交楼、交钥匙时，颁发《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，这是对产品服务的承诺，是给购房者信心。而这仅仅是中国住宅产品服务承诺的开始。

如果哪位发展商在《住宅质量保证书》中再增加承诺内容，就有新卖点。重视住宅产品质量，比住宅产品质量的透明度，即究竟用了些什么材料营造房子？如果开发商敢于向购房者说明白，就有新卖点。购房者说：“不怕房子贵，就怕买得不值，买的是豆腐渣工程”。买得时候不舒服，住的时候就舒服（贵点，但质量好可用70年）；买得时候舒服，住得时候可能就不舒服（便宜，也许质量差，住不了多久毛病就来了），相信老百姓自有权轻权重的选择。

如果谁将《住宅使用说明书》说得更详细，更周全，就是新卖点。

应该说价格越高，越耐用的产品，其售后服务就越重要。而我们住宅产品的售后服务，同样落后于中国的家电行业。这是在中国发生的修彩电的故事：一位用户的彩电坏了，一个电话，维修人员赶到，修不好，需要搬回去修理。但是他们在搬回去的同时，又搬来了一台新彩电给用户，在修理期间，决不耽搁用户看电视。我们住宅的售后服务，何时能达到这种境界呢？未雨绸缪，不要等到竞争压得喘不过气的时候，才想到产品质量，想到产品的售后服务。广厦千万间，让“寒士”少投诉，有信心，尽欢颜。

八、成本与管理：一个笑到最后的卖点

成本是个目标概念。它是产品同质化后，企业竞争要追求的目标，并通过管理的计划、组织、指挥和监控而实现。成本构成的优势，最终表现为价格的优势。住宅产品同质化后，谁的价格低．功能价格比优秀，谁的产品竞争优势就强，其促销的“杀伤力”就大。因此住宅产品的成本与管理的竞争是房地产市场竞争未来发展的必然趋势。竞争的最后杀手锏就是成本导致的价格竞争。

那么，中国住宅的成本竞争与价格大战何时爆发？

首先，取决于市场的供求关系。供求关系是价格涨落的晴雨表。但中国的住宅市场由于开发企业的体制原因，价格的杠杆作用，还不能完全用市场的公平法则去衡量。如一家国营的开发商出现了烂尾楼，那是情愿挂帐也不愿降价销售；尽管市场已经不承认它的定价，但企业的财务帐面承认；只要挂在那儿，就值那份钱。企业是“吃不了，亏得起”；银行是“吃得了，兜着走”。如果低价出售，帐面就亏损，恐怕领导不好交代。

其次，取决于商品房市场化的进程。中国住宅产品市场的进程不长；诸如：住宅产业化、土地市场化、管理规范化、采购透明化、企业品牌化等提法或做法才刚刚开始，房地产竞争必须经历市场的发育过程，否则在市场机制不完善、法制不健全的环境下，去进行价格竞争，将是不公平的价格竞争。

再次，房地产市场垄断的格局并未形成，兼并、淘汰、重组有待时日。许多房地产市场，因此也左右不了当地的房地产价格。因此，由于上述许多市场条件的不成熟；成本竞争的阶段尚未到来。房地产价格大战只能是蓄势待发。其实，价格大战何时爆发不重要，重要的是如何洞察先机地去发现未来的危机问题。成本与管理是未来房地产竞争的必然趋势与竞争焦点。

目前，因为成本要素的重要性尚未凸现，所以，管理还没有深入到这个层面。但现在未雨绸缪练内功，去适应行驶目前房地产竞争的快车道。要为企业长远的发展去管理，不要为眼前的利润去管理。在我所接触到的发展商中，企业管理实在存在不少问题。不说预期利润在开发过程中缩水，就连产品质量本身也难以得到保证。

概括起来，房地产企业在迅速的发展过程中，存在主要问题如下；

企业目标问题

土地的稀缺性与土地市场运作的不规范性，制约了开发商对企业实现目标的明确性。有些老板自己也弄不清，房地产还可以干上几年；有些老板只考虑五年之内的事儿，有些老板不知道怎样去做五年以外的事。朱元璋还有“高筑墙、广积粮、缓称霸”的目标与规划。朱元璋是：手中有粮，心中不慌。我们的开发商：手中无地，他也不慌。完全忘记了，研究土地的开发成熟情况，是开发商最要做的事。当然，不想做品牌的企业另当别论。

企业组织问题

房地产企业发展极快。有些房地产企业的组织架构跟不上市场竞争变化的要求，尤其是人才跟不上要求。当年的三湾改编，支部建在连上，是共产党对军队的组织改革，它为中国革命的胜利奠定了基础。但在我们房地产企业中，以营销为中心的组织架构尚不明朗，自产自销还相当普遍，营销成本配比不合理。

企业指挥问题

不少发展商老板是全能角色。兴趣来了，他还想创意几句广告词。房地产老板有两项任务是要抓的：“找好地，当好裁判”。手中有地，心中不慌才能编制出企业长期的发展战略规划，才能在开发实践中有舞台地去塑造企业品牌。房地产领域门槛低，有钱、有关系就能有地，有地就可以干房地产。但是，进了门槛，每道门都不好进；都是专业性极强的作业。因此，进了门槛的房地产老板，去当裁判就行了。设计院．代理公司．广告公司，如果谁在“场”上踢得不好，就换下场。不要急了眼，冲下场去跟着踢球，这就破坏了游戏规则。

中国人拥有住宅是理想篇3

在中国人的传统中，有一个观念根深蒂固，那就是“安居乐业”。中国人家的观念比其他任何国家都要重。因此，拥有一套属于自己的房子，成为绝大多数中国人的理想和目标，有房才有家是中国人基本的置业观念。

所以，中国家庭拥有住宅的比率相当高。国家统计局今年一季度的数据显示，至2010年底，中国城镇居民家庭自有住房率为89.3%。其中11.2%的城镇居民家庭拥有原有私房，40.1%的家庭拥有房改私房，38.0%的家庭拥有商品房。拥有单栋住宅、四居室、三居室的城镇居民家庭比例分别为4.5%、4.3%和32.7%。

有能力的父母资助子女买房是中国式消费的最大特色，父母成为买房资金的主要来源之一。目前，80后早已成为住宅消费的主要力量。根据各大城市网站对80后购房资金来源的调查，40%以上的80后购房是父母支持首付或全部房款，部分城市甚至高达70%以上。也就是说，在中国买房是全家人的事，将动用全家资金。

由于40%以上的中国居民的购房资金来源于父母支持首付或全部房款，购房者年龄明显呈年轻化趋势。数据显示，中国的首次购房年龄在26~28岁之间，这比其他地区平均年龄低10岁左右。26~28岁正处于结婚或生子的人生重大转折阶段，而中国人的传统观念是结婚需要房子、有小孩后需要属于自己的房子，所以大多数中国人首次购房基本为婚房。

投资需求推高房价

除了刚性需求之外，中国人将买房视作一项回报可观的投资。如何抵御日益高涨的物价，确保自己的钱不贬值，在目前中国投资渠道相对有限的情况下，并且在近年来高涨的房价的带动下，买房成为很多中国人投资的首选，而且认为房地产是“只赚不赔”的投资。

另一种让中国人热衷于买房的观念就是富及子女。自己有了房子，还要为儿子准备房子，为孙子准备房子，留给子孙一份祖传房产。只要有钱，买房置业是第一选择。于是房子就成了人们追求财富、满足财富堆积的象征。

在房价上涨的过程中，炒房团的确是一个不可低估的因素。因为投机的盛行，就像伤口上撒了一把盐，或许更像雪灾，又添上了霜冻。比如说，让人谈虎色变的温州炒房团、山西炒房团，所过之处，房价飙升。真正想买房的人，却买不到低价房。因为房价的“水”在升高，淹死了许多有效需求。

政策是目前影响中国房地产市场涨跌的最有力因素之一。例如本轮房价调控政策，伴随着央行再次加息、各地方楼市调控的信息接踵而来。国家统计局4月18日发布的《3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》显示，新建商品住宅价格与上月相比，70个大中城市中，环比价格下降的有12个城市。政策同样对租房市场也有辐射效应。限购令的出台让刚刚开始在都市打拼的年轻人望楼兴叹，租房成为大部分年轻人当下的唯一选择，租金价格上涨明显。

贷款买房是主流

而在具体买房时，大部分中国人通过贷款来实现。通常银行的房屋贷款分为20年和30年，最流行的则为20年贷款。通常情况下，借款人家庭每个月用于房贷还款额不能超过总收入的50%。还款压力除了与贷款金额、贷款年限相关之外，与利率也关系紧密。所以在条件允许的情况下，中国人通常在购买资金比较捉襟见肘的第一套房时，更多地选择利息较为便宜的个人住房公积金贷款和个人住房公积金组合贷款。

中国住宅小区篇4

关键词：中国古典园林,住宅小区景观,科技元素

中国的古典园林按照构配方式来归纳, 有两类:规整式园林和风景式园林。规整式园林讲究对称均齐, 具有明确的轴线和几何对位关系 (图a) 。御花园平面图布局严格对称, 有明确的中轴线。这些凡是与皇帝有直接关系的营建, 莫不利用它们的形象和布局作为一种象征性的艺术手段, 通过人们审美活动中的联想意识来表现天人感应和皇权至尊的观念, 从而达到巩固帝王统治地位的目的。这种布局形式及象征寓意与属于风景式园林的苏州园林有着鲜明的对比。苏州园林结构丰富多样, 规划完全自由灵活而不拘一格。着重在显示纯自然的天成之美。建于清代的留园 (图b) , 集住宅、祠堂、家庵、庭院于一体, 根据会客、赏景、避暑、娱乐等不同功能而设置厅堂、庭院、回廊、山池、花木, 分隔空间组合不同的景观, 把全园分为中部山水景区, 东部主要建筑区, 北部西部田园风光景区。整个园林打破传统的中轴对称式的建筑格局。它们都具有各自的特点:皇家园林给人的感觉是规整、尊贵;而苏州园林给人的感觉是自由灵活。

皇家园林的拥有者——皇室, 能利用政治上的特权和经济上的优势任意扩充土地, 不惜花费黄金白银来营造出气势磅礴的皇家园林。苏州园林的拥有者是有一定身份、地位的人, 他们有权利和经济实力在拥有自然山水的基础上来建造属于自己的私家园林。然而现今社会, 要在住宅区内营造出一个气势磅礴的居住环境, 具有一定的局限性。比如, 我们不可能将优美的自然山水园据为己有, 只能在现有的住宅区环境中, 考虑布局, 设计绿化、景观来创造适宜人居住的优美环境。我们应因地制宜。现在的小区环境中, 园林景观的首要要素—建筑, 已经是存在的, 我们应在因地制宜的基础上因“楼”制宜, 因为小区的景观环境受到地理条件、面积大小、财力多寡等因素的制约, 有的运用行列布置、周边布置形成了类似皇家园林的对称式建筑, 而有的则运用混合布置、自由布置, 打破中轴对称, 将建筑区、山水景区、田园风光景区集中的分布在不同区域 (图c) , 这些局限性只能让我们将古典园林的建园的手法采取局部应用的方法应用到住宅小区内。

山的营造。古典园林中的山石有的是天然山石, 有的是用“叠山造景”的手法创作出来的, 现今住宅小区由于环境的限制, 山的形式只能用“叠山造景”的形式出现, 有时受到绿化面积的影响, 这些“山”就只能以小区景观中的一个装饰元素出现了, 可有可无, 它形体的大小与造型以符合整个小区环境的协调性为宜。

水不仅具有美化环境的作用, 而且还能调节小气候、灌溉和养育花草树木。我们可以利用技术, 让它以人工水域、喷泉或瀑布的形式出现。水景的设计要考虑到噪声、气味、深度、流向。水体可以存在于小区的绿地环境中, 也可以作为独立的单体景观存在, 为了丰富水面的景色, 水体中可适当的点缀种植水生植物。利用现代科技我们可将其进行塑造, 产生不同的视觉、听觉、触觉的效果。它可单独作为艺术品的主体, 也可与建筑、雕塑、植物相结合, 创造出独具风格的作品。水在静态下形成一个静谧的艺术空间, 能将四周的景物、树木、建筑甚至天空都映照在水面上, 丰富了视觉, 动态水景可以利用技术由喷泉, 人工瀑布来营造。

花草树木是构成园林不可或缺的物质材料。植物配制力求作到“三季有花, 四季有景”。作为装饰园林的主要组成部分, 它可以改善环境。树木花草可成荫投影, 减少眩光和热辐射, 改善小气候, 衬托建筑, 还可供人们鉴赏, 为人们休闲娱乐提供一个良好的空间。对称式布局的植被可以在建筑物周围种植, 也可以局部对称, 自由式的植被布局没有明显的轴线, 在灵活、自由、多样的布置绿化的同时, 还应充分利用地形, 如水池、小山丘等自由分布, 构图灵活, 富于变化, 给人以动感。为了使视觉空间更加丰富, 可以种植藤本植物和攀爬植物来美化墙面、阳台、庭廊等。植被的总体布局应与整个大范围的空间环境取得一致。

另外, 现今生活中出现了许多新型材料和技术, 我们应在现代化的住宅区内应加以运用。如灯光的使用。在功能方面:它可以对道路、广场、安全防护进行照明;在美学方面, 白天灯具可作为环境景观的点缀, 其造型可成为引人注目的小品, 夜晚的灯光丰富景观空间色彩, 成为环境景观的重要组成部分, 重现与白天绝然不同的艺术风采, 以崭新的姿态展露在人们面前, 产生不同的心理感受。音响设计也是在社会发展过程中出现在小区内的科技元素之一, 特别是在住宅小区环境景观中背景音乐的普遍应用, 从听觉方面增强空间感染力。还有游乐设施, 现今小区游乐设施已成为住宅环境景观中重要的设施之一。健身器材、网球场、羽毛球场、以及游泳池等大大地丰富了小区的文化生活, 给人们提供了健康的娱乐方式。

以上所提到的灯光、音响、游乐设施等, 除了它们本身的功能之外, 它们的造型及制作材料都要符合整体的景观环境, 不能与这个环境格格不入。在现代的居民区景观设计中融入园林造景手法, 比如“借景”, 将有限的景观, 利用自然、地形和环境的特点来组织空间, 人们在俯瞰、仰视、远眺、近观之时, 既能看到如画的景观, 又能引人入胜。而这也需因地制宜, 一个小区内景观的形成不是一朝一夕的事, 要经过专业人士的精心设计, 栽植与维护等保护措施。经过一段时期的养护才能形成一定的规模。

中国的园林已经存在了上千年, 皇家园林和苏州园林都是我国古典园林的重要组成部分, 它们的建筑布局各有特点, 都是园林艺术的瑰宝。在此我对它们做了粗浅的分析, 将其建筑布局形式及建园手法因地制宜的应用于现今社会的住宅小区, 并加以现代的元素来营造出更适宜人们居住的园林式小区。

参考文献

[1]周维权《中国古典园林史》, 清华大学出版社, 1999年, 第二版

[2]梁永基, 王莲清《居住区园林绿地设计》, 中国林业出版社, 2001年

[3]曹林娣《中国园林艺术论》, 山西教育出版社, 2003年

[4]庞杏丽《住宅小区景观设计》, 西南大学出版社, 2006年

中国未来住宅项目发展趋势的设想篇5

中国（大陆）住宅项目未来发展趋势的设想

注：编者是一名有理想、有抱负、有较强的学习能力及较高的眼界的年轻建筑管理人员。编者虽无在国外工作、生活的经历，在观看、阅览大量的电视作品、视频、图片、图书及文章后，结合自身接触的建筑项目，以住宅项目为论议对象，提出以下两个观点：

1、中国（大陆）住宅项目较欧美发达国家已很落后，表现在住宅的绿色环保化、节能化、智能化、性价比、安全性及业主（或潜在消费群）对住宅艺术、美学、舒适程度的追求的境界。

2、开发商应能有超前的意识，或者有敢于超前的尝试，走在行业的前沿；要做“苹果”，而不做“摩托罗拉”；要做好“芯”，不要停留在“表”；言而总之，谁能拒绝盲目重复，拒绝肤浅复制，超越国家/行业标准，并让业主在生活体验到住宅满足了他们对高品质生活的诉求，谁才能独览群峰。

正文

经济的高速发展，国民素质的提高，对外交流频繁与普遍，会激发人们对高品质生活的渴望。（套用一句“人民日益增长的物质文化需要同落后的社会生产之间的矛盾”）。住宅做为私人财产及人类四大基本生存要素之一，会首当其冲。做为商品房的主力消费群，会有更多的中等收入的家庭渴望自己的住宅能满足他们对高品质生活的诉求。

需求催生供给。编者大胆设想，潜在消费群会对以下几方面对住宅提出改革要求：

一、绿色环保化

绿色化不仅仅表现在绿化率多少，园区内有多少高档的植被，景观多么有品格。更重要的是住宅内外装功效上。

现市面上住宅项目外装饰面材料主要有两类：涂料和墙砖。抛开施工因素不

论，仅从材料上讲，多数的这两类材料会在自然环境（暴晒、雨淋、灰尘、冻融循环等）长期侵袭下变质、变色。清洗及修补较为困难或费事。大多人都会有以“外观”定映像的想法，外观不靓丽的住宅项目一会让开发商形象受影响，来自业主、潜在消费群及社会舆论，二会影响销售率，包括业主的二次转让。

内墙以腻子、乳胶漆为例，不同厂商生产出的产品物理性质都有不同，比如挥发、腐蚀性、稳定性、防霉性、反光性等等，都能体现出优劣。这些材料一般为施工单位采购，开发商要做的好的就是督促、控制这些分项工程成品良好的物理性质，包括施工环境时的物理性质。

绿色化还包括住宅自然环境，主要指空气环境，编者将在“节能化”中论议。外墙保温材料是清水房（或腻子简单刮白）、精装房都少不了的，也是国家环保节能要求必不可少的。起的主要功效是保温、隔音、防火及防霉。按材料性质划分：主要分为两类：有机材料（EPS膨胀聚苯板、XPS挤塑板等常用）和无机材料（保温颗粒、玻璃棉、无机保温板等常用），按使用部位划分，可分为外墙外保温材料和外墙内保温材料

可以说保温材料丰富多样，各有各的特色，各有各的缺点。不论其他物理性质（密度、抗压、耐酸碱、耐腐蚀、脆性、收缩等），单从节能及安全的较多论议，有机材料隔热性能好，但着火点低，燃烧后释毒，无机材料隔热性能相对差一点，但防火性能相对好。在去年11月上海普陀区火灾事故发生后，使用的外墙保温材料就是用的易燃的聚氨酯泡沫保温板，而失火大楼的高度超过了50米，应该用A级保温材料，这是典型的违规操作，这里就不讨论谁是谁非了。

环保节能与安全，谁更重要！只求环保节能，不顾人生安全，是舍本逐末；只求人生安全，不顾环保节能，是自私自利。

建筑绿色环保性，方方面面都可以在建筑上体现出来，从细节出发，以人为本，照顾业主及公众的各类感官要求乃至体现企业价值观。因为建筑成本并不是影响房价的主要因素，而业主、公众的好评才是开发商根本生存之道。

在欧美发达国家，有较多的地区已明令淘汰EPS、XPS这类有机保温材料了。北京水立方就是使用酚醛树脂作为保温材料。需求决定供给。市面上的保温材料是有两者兼顾的，且经济效益较好的保温产品。是由于信息不对称、不流通及各类不能公开的灰色环节，致使这些产品不能广泛进入市场，中国（大陆）的落后

产品淘汰的太慢，中国（大陆）的各项规章制度在执行时都扭曲变形了。

编者提出观点，成熟的开发商应在企业发展过程中逐步成立自己的设计研究所，成立目标之一就是研究市面上出现的各类材料，供自己项目选择、使用。避免在项目设计阶段，开发商进行简单设计交底，设计院按照国家标准设计，开发商挑不出毛病，图纸就OK的弊端。其实，就是遵循同样的标准，不同的设计院设计出来的产品都有优劣之分，只是一般的开发商没有这样的人力资源去审核或提出意见来。

二、节能化与舒适度

节能是绿色环保的分支之一，节能服务于绿色、环保。限于编者接触及知识面有限，本段仅论议通风及空调系统。

从空调器进入千家万户以来，人类随意改变家庭四季的梦想终于实现，但是，人类在享受高科技产品带来的舒适的同时，也会带来一个新的病症：长期封闭、胸闷、头晕、伤风、感冒等。其中重要原因是空气不流通，风速过快，湿度不适合，导致室内病菌滋生。编者提出解决办法就是普通住宅楼引入新风系统、VRV空调系统或中央空调系统。

为什么国民寿命相对于国外发达国家短，而且差距不小，除去生活水平、医疗条件及心里压力等外，生活环境差异大，也是一个重要原因。人类在住宅内的时间远远超过在其他地方的时间，国民对改变空气环境的措施仅限于空调（别墅除外），而新风系统基本没有。住宅（指客厅、卧室）要想通风换气，基本靠开窗，但开窗带来的副作用也是明显的，废气、毒气、尘埃、病菌甚至固体污染颗粒都有可能随着开启的窗户进入，违背人类开窗换气的目的。瑞典、西班牙这些国家的住宅楼有相当大的比例（超过了40%）都安装了新风系统，让业主足不出户就能享受大自然的新鲜空气。

在住房商品化程度高的欧美国家，非节能型的住房几乎卖不出去，出租都很难；旧房只有经过改造，成为节能住宅才能出售、出租。开发商建筑住宅，节能是必需的考虑，因此国外建筑的节能化程度相当高。单体空调的比例比国内少多了，他们使用较多的是VRV空调系统或中央空调系统，可供多户业主使用，且

能满足不同需求：风速、温度、湿度。引入VRV空调系统及新风系统，集中供应，不仅节约了大量电力，为业主节约了经济，还为整个社会节约了实体能源和劳动力。

国内的空调生产厂商基本都是与外国企业合资的，外企出技术，国内企业出资金（大部分）和人力，比如格力和大金，美的和东芝、开丽，海信和日立。从国内制造业整体来看，编者相信核心技术不在国内企业手上，或者说外资不会把最先进的技术带到中国来，就像汽车一样。这就意味着国民暂时还享受不了，但并不代表长期享受不了。

随着市场的激增，国内企业的进步，这些产品是会很快进入国内住宅项目的。听说，日立的某种型号的变频空调可以控制1536部室内机，编者想这能满足现在绝大多数住宅吧。

三、智能化及安全性

编者将住宅智能化分为三个部分：综合布线系统，建筑设备管理系统及监控报警系统。三者有区别，也有交集。

以下所列各项应该在未来住宅楼项目中涉及及健全：

综合布线系统，管理整个住宅项目智能化的布线，即中端布置，应包括常见弱电布置、智能消防火灾报警、消防广播及设备管理系统线路布置。

设备管理系统，应包括停车场管理系统、楼宇对讲系统、通信系统、水电气自动抄送系统，强弱电机房等终端及网络控制源、业主求助系统。

监控报警系统。应包括小区内、门岗、围墙的监控设备终端及控制源，火灾报警、消防广播控制源及终端、无限对讲系统。

编者本段通电论议一项编者现在尚未见到的一项智能设施—— 一卡通一卡通，涉及三部分，一是自助消费服务系统，包括充值服务分项、水电气代缴刷卡分项、小区商业服务刷卡分项；二是安全服务系统，包括停车场安全刷卡分项，门禁分项（含指纹识别分项）；三是暂住、临时进出人口服务分项。

四、物业服务成熟度

不设物业管理公司的房产公司有两种，一是项目制开发公司，二是走向倒闭的公司。没有业主想自己买了住宅没有物业管理公司提供安全、服务业务。没有业主想物业管理公司与开发商仅仅是合同关系的。

口碑与广告宣传，谁更重要。编者认为是口碑。物业服务是售后，做好了售后，不仅仅是对业主负责，更是为企业增值，一是品牌价值，二是对后续楼盘的销售的推动。

物业服务是否成熟，反映了开发商的眼界。万科是行业老大，当然它的物业做得好。

编者提出一个观点，怎样评价一个物业管理公司物业服务是否成熟，看一点，业主居住在小区内是否受生活琐事缠绕，人生财产是否安全。

本段编者是从一个业主的角度看待开发商、物业管理公司的。有些时候，瓶颈无法突破就是企业管理者看问题的角度不够广，或者不能逆向思考问题，就像项目销售率不高，怪销售不给力，怪施工质量，怪政府卡脖子，其实有时是自己的另外一边长期的低质量，让潜在业主不信任。

中国（大陆）的住宅项目与欧美发达国家的差距是很大的，与香港、台湾、新加坡这些国家、地区都是较大的，原因是复杂的。但这更是房产企业突破的方向，谁能更快地向先进地区的住宅项目品格靠齐，谁就能在新一轮的房地产高峰期里站得良机。

探讨中国城市现代住宅的发展趋势篇6

原因。

现代社会人们的思想意识不断提高和完善，新兴思想观念的发展，追求绿色住宅、舒适的生活环境成了人们的生活目标。现代中国的居住区设计正从初步发展向成熟化发展前进，许多国外的优秀生活设计理念被引入并实施。近年来开发商们用享受生活、拥抱自然的高绿化率为噱头吸引消费者前来购买楼盘。

设计一个合格居住区的任务是创造一个满足日常物质和文化生活需要的舒适、方便、卫生、安宁和优美的环境。在居住区内，除了布置住宅外，还须布置居民日常生活所需的各类公共服务设施、绿地和活动场地、道路广场、市政工程设施等。

就营造良好的生态循环人居环境而言，环境是贯彻以人为本的人居环境的首要条件。在广州地区，由于天气潮湿、气候温暖，一层不适于居住。中高档居住区内一般采用一楼挑空用来做绿化区域的方式来增加小区的绿化面积。而在其他中小型城市、一楼被开发商用来出售作为商铺使用。一层挑空作为绿化区域的做法，虽然在利润上，开发商获取的利益减少了，但是增加了小区绿化率，小区业主也生活的更加舒适。这种挑空一层的做法在南方中大型城市的中高档小区中较为常见。住户对环境要求较高，相对小区楼房价格也是较高。

现代新型住宅区的发展除了体现在理念上，还体现在功能和设施上。因为，城市人口多，密度大，功能和实用主义被城市的居住楼盘开发商所看重。现代新型发展较为成熟的小区对道路和绿地进行合理的设计和规划，还拥有配套的公共服务设施。1，教育设施如；幼儿园、小学、中学。2，商业服务；商业街、便利店、市场。3、体育健身设施；运动场、游泳池、健身设施。4，社区服务；社区服务中心、居委会、诊所等。5，金融邮电；银行、储蓄所等。7，老人儿童活动场所。

住宅还体现现代社会的发展潮流——节能、环保、循环等特点。绿色设计是从各地建设主管部门和从事城市规划、建筑设计、景观设计、工程建设、房地产开发等各个环节都要考虑到“绿色”的、生态的、持久的人文设计。在设计的同时要更多的考虑业主使用时的心理感受。在规划道路时要充分考虑小区内的人流情况，合理划分功能分区，运用尺度。

中国现代住宅建筑的发展趋势是csi住宅，（C-CHINA/S-SKELETON/I-INFILL）及CHINA SKELETON INFILL—中国的支撑体住宅。是采用结构支撑体和填充体完全分离方法施工的住宅。是借鉴日本和欧美国家在支撑体建筑和开放性建筑的基础上形成的一种针对我国传统住宅使用寿命短、耗费资源的问题下形成的住宅体系。有以下几个特征。1，支撑体住宅的建筑基本结构及支撑体，可以形成较大的空间，使建筑更加经久耐用、牢固，而且不受建筑层数的限制。2，管井的竖向集中设置提高了管线水平设置的自由程度，可以适应不同业主的家庭人口结构和生活方式。空间可以灵活分割。

CSI住宅可以满足不同住户对住宅差异的使用要求，还可以应对各小区住户的家庭结构和生命循环的发展变化，住宅空间的规模和用途也是多变的，业主可以在不破坏支撑体结构的情况下，字自行对空间进行重新划分和功能的置换。CSI住宅可以划分成多个不同的单元，每个单元都能独立存在，可以拥有多样化的空间格局，满足不同业主的喜好和要求。

中国住宅发展的是以“绿色、环保、舒适、自然”为趋势发展，不管发展的风格和类别是怎样的，其根本目标是“人性化”的发展，是以“人”为本，充满人性关怀的发展，在各个环节设计中设计师都会考虑到使用者的生理和心理的感受，只有这样充满的“人性”发展才能在人类社会的发展中不断延续。

（作者单位：华南师范大学美术学院）

中国住宅小区篇7

中国房地产指数系统发布了“10大城市房地产价格指数”。该数据显示, 7月份中国主要城市的新建住宅、二手住宅及住宅租赁价格全面上涨。

2013年7月, 全国100个城市 (新建) 住宅平均价格为10347元/平方米, 环比6月上涨0.87%, 自2012年6月以来连续第14个月环比上涨, 涨幅比上月扩大0.1个百分点。同比来看, 全国100个城市住宅均价与2012年7月相比上涨7.94%, 涨幅比上月扩大0.54个百分点。

面对市场, 楼市调控之手俨然失效。与被称史上最严厉的调控并行的是房价越来越高, 与此同时, 不断刷新纪录的地王层出不穷, 暗示着未来房价还有更多的“上涨空间”。

“房价疯了”

调控已经失去了其应有的意义。“北京的房价涨幅最大, 6月份以后北京的房价上涨17.6%, 另外广州和深圳是16%, 上海是14.4%, 这几个城市应该说北京是完全贯彻‘新国五条’也完全地推动了房价的上涨。”孟晓苏说。

再往前一点, 7月18日, 国家统计局发布的全国70个大中城市住宅销售价格统计数据显示, 6月份新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别是63个和55个, 新建商品住宅和二手住宅价格同比上涨的城市分别是69个和68个。

国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁8月初在京表示, 目前一线城市房产泡沫并不严重, 未来房价还将上涨。他认为, 北京、上海等一线城市集中了教育、医疗等大量优质资源, 未来房价还将上涨。

一线城市房价越调越高的规律不断被证实, 中国社会科学院学部委员余永定形容, “中国房地产‘疯了’”。

高房价的问题并不是出在调控政策和执行层面, 甚至也不是出自楼市本身, 而是出在土地财政和超发货币。

2003年7月末, 广义货币供应量M2余额为20.62万亿元, 而到2009年12月末, M2余额达60.6万亿元。到了2013年, 这个数字已经突破100万亿元。

因此, 调控与否其实并不重要, 重要的是能否控制住印钞机和落实住房保障责任。“控制货币, 房价就是无源之水;货币超发, 房价就是有本之木。”

对此, 央行调查统计司司长盛松成并不赞同外界“高房价是‘印’出来”之说。在中国房地产报刊登的《房价和货币供应量没有直接联系》一文中, 盛松成认为“房价并不决定于货币供应量”。换言之, 盛松成认为, 在房价剧烈上涨的幅度中, 有相当一部分与超发货币有关。但客观地说, 超发货币会带来房价上涨, 但在过快上涨部分 (即远远跑赢CPI的房价涨幅部分) , 与货币供应量无关。

盛松成解释, 从全球范围来看, 货币与房价上涨并不总是保持一致。一方面是由于房价上涨与M2的增速并不总保持一致;另一方面, 全国范围内货币完全自由流通, 但各个区域的房价涨幅却不尽相同, 各区域的房价涨幅与区域存款增长速度也不完全一致。这些都表明, 房价并不决定于货币供应量, 而决定于房地产的供求关系。

“供求关系”

最近这5年房地产调控一直在“限”字上做文章。原来打压供给, 现在限制需求。孟晓苏认为, 事实证明这种调控已经进入了死胡同。

“人口增长、国民收入增加、城市化发展、国际需求等因素都会提高房地产市场的需求, 同时房地产又受稀缺性、垄断性、基本价值的不确定性等供给因素的制约。”在盛松成的文章中, 他认为, 房地产价格取决于供需状况。

“影响房地产供给的因素有:房地产的自身价格、生产的成本、生产的技术水平、相关商品的价格、生产要素的拥有量、生产者对未来的预期等。影响房地产需求的因素有:商品自身价格、替代品与互补品的价格、消费者的收入水平、消费者的偏好、消费者的预期等。商品价格由商品供需关系决定。供大于求, 价格下降;求大于供, 价格上升;供求平衡, 价格稳定。”他说。

2013年4月, 中国社科院发布国内房地产蓝皮书, 同样指出:国内大城市房地产供需不平衡。该书预言房价继续攀升。蓝皮书认为, 从经济学的角度上讲, 不论是即将出台的房产税抑或是限购、限贷, 从本质上解决不了深层次的供需矛盾。而中国房地产真正的出路, 还应该是通过加大保障房供给力度, 来弥合供需矛盾, 用市场的理性模式来满足人们的基本需求。

大量数据表明, 一线大城市北京、上海等依然“刚需”很强。王石曾说, 北京、上海等大城市房价居高不下的重要原因是各种优势资源集中得太多了, 供不应求而导致房价居高不下。

任志强也屡次强调, 现行调控政策是不成功的, 最大的失败是没有增加普通商品房的供给。商品住宅加上保障性住房结果是新开工面积完全的负增长。

全联房地产商会名誉会长聂梅生表示, 房价应与经济相适应, 如果就业是好的, 人民收入水平是提高的, 实体经济是上升的, 这种情况之下的房价上升是良性, 但如果房价一枝独秀地往上涨, 这是一种恐慌, 不是好事。

必须从调控转向改革

“过去的10年, 对房价的调控, 政府采取了很多的办法, 但是其结果并不是很理想。”聂梅生直言。

“有很多外部因素不是房地产调控政策所能够解决的, 需要依靠下一步的深化改革。”住建部政策研究中心主任秦虹接受记者专访时也表示。

在秦虹看来, 房地产调控只能解决它本身的问题, 还有很多问题不是调控政策能够解决的, 但是它对房地产的价格影响特别大。如相关领域的、制度层面的、社会层面的改革。

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为, 要促进房地产市场健康发展, 既要搞好房地产调控, 更要通过改革, 建立长效机制。对此, 他提出了四点建议:

首先, 土地制度必须要改革。调控难的背后, 包括供地制度和管理的缺陷、居民投资渠道缺乏以及保障房短缺、管理不善。

只要土地还单方面掌握在地方政府手中, 并且作为地方财政收入的依仗, 目前的供求关系就无法转变。但也正如黄小虎所说, 要改革现行征地制度, 就要考虑如何解决地方财政问题。其次, 投资渠道必须改革。

“还有什么比投房地产更保值的呢?”在实体经济陷入低迷, 理财投资无处可去的情况下, 房地产成为唯一保值增值的投资品。

除了顾云昌所说的“居民投资渠道缺乏”之外, 企业投资渠道的匮乏更为致命。在6月份“钱荒”事件后, 聂梅生认为此轮“钱荒”也正是民间资本未进入应有的领域, 而是大量进入产能过剩领域及地方融资平台所致。

“铁路、能源、金融、电信、医疗、教育……如果这些垄断领域都能对外开放, 企业投资和居民理财还会蜂拥入房地产吗?”一位金融界高管认为, 只有通过改革打破国家垄断, 房地产行业才能进入正常发展轨道。

再次, 需要推进金融改革。加快推进利率市场化, 同时放开资本管制, 鼓励企业走出去。

最后, 要建好、管好保障房, 搞好相关制度建设。

今年3月底, 财政部财政科学研究所所长贾康表示, 房地产改革进入了深水期、攻坚期, 需要决策者的历史担当, “已经形成的既得利益是无处不在的, 怎么样在这方面处理好改革, 需要拿出更大的决心和勇气”。

中国住宅小区篇8

城市住宅小区是由城市道路以及自然支线 (如河流) 划分, 不为交通干道穿越的完整居住地段。快速的城市化步伐和与日俱增的城市人口也促使城市居民住宅的建设呈现出惊人的发展速度, 同时人们对居住条件的要求也越来越高。但是, 由此产生的环境污染, 导致生态系统失调和人类生活环境质量下降。尤其是近些年, 人们逐渐意识到居住环境的重要性, 除了关注住宅小区的价格、地段、交通等因素外, 更关注的是住宅小区的环境绿化和景观等自然氛围的营造。因而对住宅小区提出了“以人为本”的更高要求。

我国住宅小区景观设计概况

中国园林建筑艺术是世界文化中最具特色的, 它与中国传统文化的其他门类一起发展, 是中国传统文化的重要组成部分。它经历了一个长达两千多年的历史发展过程, 有着极为丰富的文学、美学内涵。我国的住宅小区形式在城市化、工业化过程中, 经历了两次重大转变:19世纪中末期以农业为主的中国经济受到帝国主义的冲击, 使得大量人口聚集城市, 从而出现了紧凑集居的里弄式住宅模式;新中国成立后, 一五计划推动了标准化住宅的建立, 上世纪80年代我国开始注重居住环境的营造, 提出了人要居住在优美的环境中。进入上世纪90年代, 扩大试点后, 环境景观概念进一步深化。此后, 随着个人住购房时代的来临, 房地产商也逐渐意识到购房者对环境景观的重视, 这就带来了生态小区和绿色小区概念的流行。近几年, 住宅创新的中心思想就是如何实现“以人为本、天人合一”, 达到“自然”与“人为”的相通和统一, 求得人文环境与自然生态环境的和谐与融合。

我国住宅小区景观设计环节目前存在的问题

1. 功能性差

改革开放以后, 很多人有了出国的机会, 看到欧洲几何对称的园林, 开阔的大草坪感到很壮观。于是出现欧陆风、草坪风。随着中国房地产业的兴起, 中国园林风、欧陆风吹进了居住小区, 他们不考虑小区人性化空间和功能性空间, 也就是只注重形式不注重功能。从方案设计到实施都没有合理考虑功能性的原则及其维护, 使"景观"形同虚设, 甚至破坏原有生态系统, 参观的作用代替了园林参与性、共融性的功能和作用。

2. 不合理成本大

为了吸引消费者, 很多小区的园林景观为追求表面的美观和气势, 不惜重金追新求异, 挖湖堆山, 置石理水, 以达到促销的目的, 结果是连锁性地加大了投资成本、购房者的房款支出和后期的物业管理费用。

3.统一性差

近些年, “景观”在业内很受欢迎, 园林景观风格迥异, 多姿多彩, 成了营造楼盘特色的重要手段。但很多楼盘因景观设计定位不准, 处理不当, 既不考虑地方性, 也不考虑小区实际地形地貌和建筑结构形式, 使人造景观与自然景观难成一体, 这种"分离"使得小区景观的整体效果较差。

4.缺乏独特风格

很多新开发的城市住宅小区互相跟风, 使得小区园林景观缺乏个性。你铺石子, 我铺青砖;你有个小桥流水, 我有个跌水喷泉。设计不从实际出发, 不结合小区实际地形地貌, 一味迎合开发商, 使景观设计缺乏自己的风格。

“以人为本”规划住宅小区景观环境

城市住宅小区景观设计应坚持以人为本、以实用为本的原则, 除了给人以视觉享受外, 还要为居民提供良好的活动空间和人际交往空间。

1.注重生态设计原则

生态设计的核心就是人与自然生态的共生共存、和谐发展。所谓生态住宅区就是指:在保证社区各项功能正常运行和维护社区内居民较好生活质量的前提下, 尽量减少人均生态基区面积的居住社区。从规划、设计和施工的角度出发, 生态居住区是指在居住区的建设中, 通过规划、设计和施工等方面的共同努力, 尽量减少对自然的伤害, 减少对环境的破坏, 减少建设过程中的生态基区面积。生态居住区应该达到节能、节地、节约资源、节省材料、太阳能运用、无害化、减少废弃物、注重材料、能量和资源的重复运用和循环运用等要求。生态居住区的目的, 就是把可持续发展思想和生态学原理运用于居住社区的设计和规划之中, 尽量减少对大自然的破坏, 达到人与自然的和谐共生。

2.遵循天人合一原则

随着景观生态思想的发展, 在规划设计住宅小区绿地景观时, 首先要以植物学、景观生态学、社会学、美学等为基础, 遵循生态原则, 重新认识身边熟悉而又陌生的自然景观要素。协调好人与自然的关系, 使人与自然界的植物、动物、微生物及环境因子组成有机整体, 体现生物多样性。其次要从视觉景观形象、生态环境、大众行为方面入手, 崇尚绿色;不仅要有绿化的数量, 更要考虑绿地的质量和功能, 创造回归自然, 溶于自然的诗意天地, 使住宅小区景观生态建设不仅仅停留在生存的层次, 而是迈向心理和精神上的愉悦, 是对美和情的追求。这样才能保证住宅小区环境的社会活力, 才能与人与自然相协调的规划设计理念相对应。

3. 注重人性化原则

以人为本的原则在住宅小区环境景观中应体现:景观不是单纯的观赏和生态价值, 应形成有序的空间层次、多样的交往空间, 人与自然的高接触性。居住区居民的生活活动一般分为个人性活动和社会性活动或必要性活动和自发性活动两类。力求一种优雅、放松、生态、安全并有强烈归属感的景观风貌。比如, 现在的社区内一般都有水池, 如何使水景在干旱季节或冬季无水的情况下也能成为一种有功能的优美景观呢?某些住宅小区就在这方面进行了一些创新。如在浅水池底铺设卵石, 形成自然驳岸。除此之外还应考虑幼儿活动及邻里交往活动空间的设计。

4. 坚持因地制宜原则

住宅小区的绿化设计应该做到不同地域和建筑形式的小区绿化各具特色。必须根据不同地域的气候特点、居民生活习惯和对户外活动的要求不同, 作出不同设计。例如, 我国西北地区四季分明, 冬春风沙大, 因此绿化首先从防护功能出发, 充分考虑冬季防风, 降低风速, 防尘的效应;夏季应考虑通风, 遮荫降温的作用, 以乔、灌、草为基本形式, 并有一个合理的配置比例。楼间绿地应有足够的遮荫乔木。其次, 园路的设计走向要充分考虑到居民的出入方便, 大乔木的位置要考虑到是否影响居民日常生活的采光、通风及安全问题, 绿地广场的规模大小和形式要符合小区居民休闲的要求, 休闲场合的形式既要满足大部分人又要考虑老年人及儿童的需求。还必须考虑日常生活上的行动方便以及突发事件发生后的防灾及人员疏散问题, 因此绿化种植不应阻碍交通。

5. 坚持绿化设计的实用原则

居住区的绿化设计应考虑以最适当的投入取得最佳的效益, 利用原有地形地貌将场地中具有标志性的植物予以保留, 尽量不用大树移植的方法来美化环境, 在物种的选择上以乡土植物为主, 积极引进适应本地环境的外来物种特别是彩叶植物以提高物种的多样性。设计中将平面绿化和立体绿化相结合, 根据生态习性将乔、灌、草、花、藤等不同形态的植物合理搭配, 形成四季有景, 三季有花的生态景观。

6. 坚持居住小区景观设计的艺术原则

居住小区的景观设计也是一种多维立体空间艺术的设计, 是以自然美为特征的空间环境设计, 是把自然美、生活美、建筑美、文学美综合为一体的艺术, 同时它受时空及自然条件变化的制约。因此, 一个好的居住小区景观设计作品, 必然要明确创意, 因地制宜地形成自己的特色, 且要符合一切完美艺术的构图基本规律。

结束语

景观设计随着人们需求的不断增加也更趋多元化, 环境景观设计已不再是简单的一个中心绿地加上宅前绿化, 单纯满足绿地率就可以了。景观设计要配合小区规划、建筑风格与地产企业文化等来进行, 要尽可能地给人们提供舒适、安静和新颖优美的居住环境。这也同时要求我们每个规划设计者必须具有丰富的专业技巧、充足的信息量及跨学科的知识。

参考文献

[1]阿伦.布兰克 (英) 著, 罗福午, 徐钟译.园林景观构造及细部设计[M].中国建筑工业出版社, 2002, 10.

[2]韩秀茹, 刘志成.论现代居住区景观设计[J].广东园林, 2006, (8) :13～14.

[3]俞孔坚.景观:文化、生态与感知[M].北京:科学出版社, 1998.

中国住宅设施征订单篇9

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中国住宅小区篇10

“中国明日之家”采用住宅产业化先进建造理念和技术集成体系, 通过推进传统建造方式向标准化设计、装配化建造的产业化方式转型, 建设具有优良品质的现代住宅。“中国明日之家”集成了国内外最新、最前沿的高科技、智能化、低碳环保技术和产品, 全面诠释面向未来的住宅发展趋势。通过连续五年的成功建造与展示, “中国明日之家”已成为中国住博会的一个重要标志, 是各地建设管理部门人员、建筑行业从业人员以及普通消费者关注的热点, 也取得了很好的宣传展示效果,

中国住博会主题示范展“中国明日之家”由住房和城乡建设部科技与产业化发展中心 (住房和城乡建设部住宅产业化促进中心) 主办, 中国建筑文化中心组织协调, 会同中国明日之家集成委员会共同实施。

“中国明日之家”历程回顾

“中国明日之家”主题示范展, 重点是集中展示住宅产业化集成技术体系与产品, 让参观者实地体验和了解最好的技术、最佳的产品以及最先进的组合效果, 引导低碳环保的住房建设与消费模式。在汇集住宅产业各方力量、引领社会发展方向、共同推动住宅产业可持续发展方面起到了重要的作用。在此, 对“中国明日之家”的历程略做回顾。

明日之家1号 (2009年)

第八届中国住博会于2009年11月在北京国家会议中心举办, “中国明日之家”主题示范展首次亮相。在展览现场搭建的“明日之家1号”示范房获得了建设部领导、地方政府部门及专业人士的高度认可。示范房由两套不同户型组成, 均为90平米户型, 户型A为舒适型的两居室, 户型B为紧凑型的三居室。示范房由北京住博会科技发展有限公司承办搭建, 国家住宅与居住环境工程技术研究中心、雅世置业 (集团) 有限公司提供技术指导, 博洛尼旗舰装饰装修工程 (北京) 有限公司负责整体精装。“明日之家1号”以代表当代住宅工业化国际领先水准的SI住宅体系为蓝本, 应用我国自主研发的“百年住宅”住宅工业化LC (Life Cycle Housing System) 住宅体系建造。

明日之家2号 (2010年)

在2010年的第九届中国住博会上, “中国明日之家”主题示范展在北京展览馆推出“明日之家2号”示范样板房。示范房由舒适型的87平米两居室和宜居型的130平米三居室两个户型组成。示范房由北京中建文博展览有限公司承办, 济南市住房和城乡建设委员会、济南市住宅产业化发展中心设计承建, 重点展示CSI工业化住宅建筑体系, 并侧重展示国内外最新技术的原理和工法, 展现最新部品的性能、功效和应用效果。CSI住宅采用结构体与填充体分阶段、分离施工的建造方式, 实现厨房和卫生间部品的家电化, 提供了工业化部品的摆放平台。

中国明日之家2011

2011年, 在北京展览馆举办的第十届中国住博会上, “明日之家”正式被命名为“中国明日之家2011”, 搭建了两套示范房。一套是以技术创新性商品住宅建设为基础的实体住房样板, 建筑面积在90平方米以下, 由中冶赛迪工程技术股份有限公司、苏州科逸住宅设备股份有限公司、苏州思登达全装修住宅研究室设计集成承建。着眼于建造全新的标准化、装配化、适老化全装修商品住宅样板项目, 集中展示前沿低碳环保住宅集成技术和成果, 诠释面向未来的商品住宅。另一套是以公共租赁住房建设为蓝本的实体住房样板, 建筑面积在60平方米以下, 由中国建筑标准设计研究院、博洛尼精装研究院、博洛尼旗舰装饰装修工程 (北京) 有限公司设计集成承建, 重点突出标准化设计、装配化建造及优良部品的集成, 采用先进公共租赁住房建设理念和技术集成体系, 发挥了良好的示范作用。

中国明日之家2012

2012年, 在北京国家会议中心举办的第十一届中国住博会上, “中国明日之家2012”主题示范展区搭建了低碳住宅与适老化住宅两套住宅样板房。其中低碳住宅建筑面积124.24平方米, 中国中建设计集团有限公司 (直营总部) 作为设计单位, 对低碳住宅进行了全面细致的全功能居住空间设计, 并对绿色应用型成套技术预留了设计空间。上海加伦低碳建筑科技有限公司与北京图建达低碳建筑工程设计有限公司对示范房进行深化设计与整体技术集成。在整体规划设计阶段, 引入具有清洁循环机制的低碳建筑设计系统, 全程完整记录建筑碳排放数据。适老化住宅建筑面积83平方米, 由博洛尼精装研究院、加拿大木业协会、嘉吉 (天津) 木结构房屋有限公司、博洛尼旗舰装饰装修工程 (北京) 有限公司与龙信建设集团有限公司负责深入设计与整体集成, 通过合理规划住房空间及设施, 满足了老年人居家安全、方便舒适的特殊居住需求, 展现了适老化住宅的特殊设计和建造要求。

中国明日之家2013

2013年第十二届中国住博会的“中国明日之家2013”展示了低碳住宅、保障性住房和被动式房屋三套示范房。低碳住宅是以绿色低碳为核心理念, 建筑面积122平方米的住宅实体样板房, 由上海加伦低碳建筑科技有限公司、北京图建达低碳建筑工程设计有限公司和中国中建设计集团有限公司 (直营总部) 3A国际设计院共同深化设计与集成、承建完成。按照绿色低碳理念的要求, 集成最新最前沿的低碳环保住宅部品和技术, 探索建设领域低碳技术集成和实现的路径。加拿大木业协会、博洛尼旗舰装饰装修工程 (北京) 有限公司等单位也参与了此项目的集成、搭建。保障性住房是以保障性住房设计为核心, 建筑面积50平方米的住宅实体样板房, 由中建国际投资 (中国) 有限公司、深圳市建筑设计研究总院有限公司、华阳国际设计集团共同深化设计与集成、承建完成, 集中展示了深圳市近年来住宅产业化的构件部品、先进技术和研究成果, 提供了在保障房领域推进住宅产业化的新思路与发展方向。被动式房屋 (PASSIVHAUS) 的示范房建筑面积为80平方米, 由秦皇岛五兴房地产有限公司、北京中建建筑设计院有限公司秦皇岛分院、德国能源署等单位共同深化设计与集成、承建完成, 主要展示建筑全寿命周期内节能降耗、健康舒适居住环境建造技术的探索和研究成果, 展现高舒适性和超低能耗的居住空间。

中国明日之家2014

第十三届中国住博会的“中国明日之家2014”主题示范展将设立两大板块, 第一个板块为“中国明日之家2014!成品住宅部品集成示范房”, 由住宅全产业链与系统集成技术示范房和低能耗被动式房屋两套样板房组成。其中, 住宅全产业链与系统集成技术示范房由北京和晖建筑科技有限责任公司、清华大学建筑设计研究院有限公司、北京城建五建设集团有限公司设计、集成、承建, 该套示范房采用建筑工业化和标准化技术体系, 展示建筑工业化的全产业链产品与技术。该产业链涵盖了从建筑设计、制造、安装、运营维护直至拆除、再利用的全寿命周期。低能耗被动式房屋由黑龙江辰能盛源房地产开发有限公司承建, 主要展示建筑全寿命周期内节能降耗、健康舒适居住环境建造技术的探索成果。第二个板块为“中国明日之家2014·工业化集成住宅示范房”, 由工业化轻钢结构集成住宅、被动式加适老概念的工业化集成住宅等样板房组成。其中, 工业化轻钢结构集成住宅由北新集团建材股份有限公司承建, 被动式加适老概念的工业化集成住宅由江苏南通三建集团公司承建。该两套示范房屋都是依照标准化和模数化的要求, 所有构件均采用工厂化生产, 在现场采用装配化施工, 搭建符合节能省地要求的产业化样板房。

每届中国住博会开展前都会组织召开“中国明日之家”方案讨论会、技术协调会等工作会议。其中方案推介会重点介绍本届示范房的规划理念、户型设计及产品技术的选择;技术协调会的主要工作是主办单位、组织单位、设计单位、承建单位以及集成技术的部品企业共同协商搭建示范样板房的分工协作, 确定技术参数, 规划时间节点安排等。集成委员会每年还会同搜房网共同举办十余场“大话地产”网络现场访谈直播, 邀请地方建设主管部门领导、建筑领域专家、优秀企业代表, 就住宅产业化、建筑节能、低碳经济等热点问题进行对话, 通过思想交流和碰撞, 逐步明晰产业化发展方向, 推动我国住宅建设和住宅产业现代化发展。同时, 为保证示范样板房的顺利展出, 集成委员会还要组织各承建单位进行展前示范样板房的预搭建。

住宅是生活的重要载体, “居者有其屋”是构建和谐社会的核心目标之一, 是关系民生的大计。随着住宅建设不断发展、人均住房面积不断提高, 人们对住房的要求逐渐从“住得上”向“住得好”过渡。“中国明日之家”肩负着展示产品技术、诠释发展趋势、推广建造理念、引导发展方向的重任, 是推进中国住宅建设向更舒适、更环保、更节能、更长寿命发展的重要载体。

中国住宅小区篇11

第一个十年(1949年——1959年)

典型住宅：北京百万庄小区、上海曹阳新村、北京三里屯幸福村

解放初期，百废待兴。中央政府提出“先生产，后生活”发展策略，技术上受苏联的影响，在住宅规划设计中有严重的苏联的影子。比如：上个世纪50年代中期采用居住区——街坊的规划模式。每个街坊面积一般为5～6公顷，街坊内以住宅为主，采用封闭的周边式院落布置，配置少量公共建筑，儿童上学和居民购物一般需穿越街坊道路。这种组合形式由于过份强调对称，“周边式”布局造成许多死角，不利通风和日照，居住条件恶化。北京百万庄小区是当时苏联援建的，充分表达了这个特点。当时为提高工人阶级的地位，特意建造了一批工人住宅区，如上海曹阳新村、北京幸福村。住户采用了集成居住的模式，与此同时发展了50年代后期居住小区规划理论。

第二个十年(1960年——1969年)

典型住宅：大庆“干打垒”、北京百万庄简易楼、上海闵行一条街

受1958年大跃进的影响，国民经济遭到大的破坏，城市居民的住房问题也受到很大的影响，住房困难成为突出问题。群众想出了种种办法，降低造价，减少钢材、水泥的用量，形成了一批简易楼、竹筋楼、筒子楼等具有时代特征的住宅类型，出现了两把锁住宅，合用厨房、公共厕所等的住宅形式。在规划方面，上世纪60年代初，运用“先成街、后成坊”的原则，新村中心采用一条街的形式，沿街两旁各种商店、餐馆、旅馆、剧场等商业文化设施齐全，用以体现社会主义好的城市风貌。由于“先成街”的片面性，有的城市小区只成了街，而未成坊，形成了“一张皮”局面。著名的有上海的闵行一条街、天山一条街。

第三个十年(1970年——1979年)

典型住宅：北京前三门大街住宅

经过文化大革命的浩劫，全国经历十年桎梏的住宅建设几乎呈停滞状况。北京发动了“前三门大街”住宅复兴工程，工人设计队伍开进工地主宰了工程建设，第一次尝试了用高层住宅技术的大批量建造生产方式。在全部26栋楼的规模下，采用了大模板现浇、大板结构、内浇外板结构等工业化的施工模式，展示了文化大革命以后城市和住宅技术的发展动力，以此带动了全国工业化、标准化、模数化的探讨，工业化住宅逐步形成高潮。在规划设计上，上世纪70年代后期，根据住宅建设规模迅速扩大的需求，开始实施统一规划、统一设计、统一建设、统一管理的建设模式。

第四个十年(1980年——1989年)

典型住宅：清华花园住宅

从1982年开始，由建筑学会牵头组织全国设计竞赛对当时的建设标准进行试探型设计。通过竞赛开拓了思想，打破了多年的禁锢，开始在设计中提倡创新，清华的花园住宅就是其中的典型范例。上世纪80年代中期，全国开展以三个试点小区(济南、天津、无锡)建设为主的“全国住宅建设试点小区工程”，取得了前所未有的成绩，从规划设计理论、施工技术及质量、四新技术的应用等方面，推动了我国住宅建设科技的发展。这个阶段居住区规划普遍注意了根据居住区的规模和所处的地段，合理配置公共建筑，以满足居民生活需要；组群组合形态的多样化；组织多种空间；居住环境的建设。其中，空间绿地和集中绿地的做法受到普遍的欢迎。

第五个十年(1990年——1999年)

典型住宅：石家庄联盟小区小康住宅

1992年建设的石家庄联盟小区的小康住宅试点项目，在当时取得了轰动的效应，有10万人参观。小康住宅从起居厅的启用、入门玄关、储存空间、成套厨卫等显示出的公私分区、干湿分区、动静分区等，注重了功能关系特色。上世纪90年代开始的小康住宅研究，是我国与日本JICA合作的项目。其历时五年，从编制小康住宅标准、小康居住行为模式、小康产品系列、小康厨卫定制研究、小康住宅体系化设计、小康模数协调等方面进行了全方位的探讨，提出了小康住宅“十条标准”。“中国城市小康住宅研究”对我国住宅建设和规划设计水平跨入现代住宅发展阶段起到了重要的作用。小康住宅强调以人的居住生活行为规律作为住宅小区规划设计的指导原则，突出“以人为核心”，把居民对居住环境的需求、居住类型和物业管理三方面的需求作为重点，贯彻到小区规划设计的整个过程中。

第六个十年(2000年——2009年)

典型住宅：天津水晶城、北京锋尚国际