杭州住宅小区调研报告

杭州住宅小区调研报告（通用7篇）

杭州住宅小区调研报告 篇1

杭州市住宅小区违法建筑综合整治实施办法

各区人民政府,市政府各部门、各直属单位：

《住宅小区违法建筑综合整治实施办法》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻实施。

二○一○年三月十八日

为切实抓好我市防违、控违、拆违工作，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《房屋登记办法》、《物业管理条例》等法律法规，以及《关于进一步规范杭州市区违法建筑查处工作的意见》（杭政函[2005]176号）、《市委办公厅市政府办公厅关于印发<杭州市违法建筑责任追究办法（试行）>的通知》（市委办[2006]9号）等政策的规定，现就做好住宅小区违法建筑综合整治工作提出如下办法。

一、概念范围

本办法所称“住宅小区违法建筑”是指本市城乡规划区范围内，未经政府有关部门许可或超越许可规定，擅自在住宅小区内建设的建筑物、构筑物、地下空间以及超过批准期限尚未拆除的临时建筑等。本办法所称“拆除”包括对地下空间采取回填、封闭等措施。

二、指导思想

以科学发展观为指导，以防违、控违为重点，坚持“标本兼治、综合治理”的原则，进一步明确职责、健全机制、综合执法、齐抓共管，有效遏制住宅小区违建势头，促进“生活品质之城”建设。

二、工作职责

按照“政府牵头，属地管理，部门参与，齐抓共管，综合治理”的要求，做好住宅小区违法建筑综合整治工作。

（一）区政府（管委会）、镇政府（街道办事处）：负责贯彻落实上级有关住宅小区违法建筑综合整治工作的要求，做好本区域违法建筑的巡查和防控工作；牵头组织违法建筑的强制拆除工作。

（二）市督查违法建筑办公室（以下简称市督违办）和区拆违办：负责协调、督查、指导和考核辖区内住宅小区违法建筑的综合整治工作，并做好有关调查研究工作。

（三）规划、城管执法、国土资源等部门：根据杭政函[2005]176号文件的要求，做好住宅小区的日常巡查和违法建筑的认定与查处工作，并对认定的违法建筑提出具体处理意见。

（四）其他相关单位：

1．监察部门：督促违法建筑查处责任的落实，对参与违建的党员干部进行查处，对拆违工作进行效能监督。

2．公安部门：负责拆违工作的安全保障；对阻挠、阻碍拆违以及暴力抗法的违建当事人依法进行处理。

3．建设部门：加强对建筑施工企业的监管，将实施违建的建筑施工企业列入不良信用记录，限制其参与政府投资项目招投标活动。

4．房管部门：依据《房屋登记办法》的规定，对未依法取得规划许可、施工许可或未按规划许可面积等内容建造（或临时建造）的房屋不予登记。对涉及违法建设的房屋，不予办理房产登记手续；已领取房屋所有权证的，采取限制该房屋进行产权交易、抵押及注销房屋产权证等措施，并及时通知银行等相关权利人；将物业服务企业的失职行为作为不良记录，记入物业服务企业诚信档案。

5．工商部门：对利用违法建筑从事经营活动的单位和个人，停止发放营业执照；已发放的，收回并吊销营业执照。

6．社区居委会（村民委员会）、物业服务企业：对违建户进行教育引导，协助相关部门做好拆违工作。

7．供水、供气、供电部门：依法停止对违法建筑的供水、供气、供电，并在人员与技术方面做好强拆的有关配合工作。

三、工作措施

（一）防控工作。

1．宣传教育。加强对住宅小区违法建筑防控的日常宣传，增强居民的法制观念和守法意识。镇政府（街道办事处）、社区居委会（村民委员会）要通过多种形式和渠道，加强对相关法律法规的日常宣传。房管部门要加强对物业服务企业的管理，指导其完善《管理规约》和物业管理合同，促使业主自觉遵纪守法。

2．巡查工作。各相关部门要按照杭政函[2005]176号文件的要求，进一步健全巡查机制，加强巡查队伍建设，重视做好日常巡查，适时开展联合巡查，切实从源头上遏制住宅小区违建行为。物业服务企业要对进入小区内的建材、车辆、机具设备及施工人员等进行查验，对发现的违法建设行为要及时劝阻和制止，并向社区居委会（村民委员会）、镇政府（街道办事处）等有关部门报告；社区居委会（村民委员会）要充分发挥基层群众组织的作用，及时发现、劝阻、制止违法建设行为，并向镇政府（街道办事处）等有关部门报告。

（二）查处工作。住宅小区违法建筑查处工作按照杭政函[2005]176号文件规定的处理程序执行。

（三）强拆工作。

1．制订方案：根据违法建筑查处进展情况，镇政府（街道办事处）应及时牵头组织有关部门召开协调会，根据部门提供的违法建筑情况汇总材料，制订强拆方案。

2．实施强拆：属地镇政府（街道办事处）负责牵头组织强拆行动，城管执法等相关部门全程参与。在建的违法建筑，在《强制拆除违法建筑通知书》发出后3日内完成强拆；已建成的违法建筑，在《强制拆除违法建筑通知书》发出后10日内完成强拆。

四、工作要求

（一）加强领导。各区政府（管委会）及有关部门要加强组织领导，认真做好住宅小区违法建筑的综合治理工作。要对辖区进行摸底排查，制订拆违工作计划，开展拆违工作宣传，研究解决拆违工作中出现的新情况、新问题，确保工作落实。

（二）健全机制。各区政府（管委会）要根据属地管理的要求，健全完善联合巡查、防违预警、联席会议等工作机制，整合拆违力量，实现对住宅小区违法建筑的综合治理。各相关部门要明确职责，规范流程，加强配合，形成违建处理快速联动、无缝对接、齐抓共管的良好局面。

（三）强化考核。要将住宅小区违法建筑综合治理工作纳入拆违考核内容，做到目标考核与防违控违、综合治理、效能监察的有机结合。要强化整治督查，确保工作落实，对住宅小区违法建筑整治工作中成绩突出的单位和个人予以表彰奖励，对整治工作中敷衍欺瞒、查处拆除不及时的单位和个人，采取抄告、曝光和问责等办法给予惩戒，推动住宅小区违法建筑综合治理工作落到实处。

本办法由市督违办负责解释。

杭州住宅小区调研报告 篇2

项目地点:浙江省杭州市

占地面积:22785平方米

建筑面积:99625平方米

设计日期:2007年

设计公司:洲联集团 (WWW5A)

项目位于浙江省杭州下城区武林门区域, 是成功应用“三恒科技系统”的顶级酒店式公寓项目。建筑设计遵循生态, 节能, 环保的原则, 采用IDP (精细化整合设计) 的设计模式, 充分体现人、建筑、自然的和谐统一, 是浙江省第一个充分利用被动式节能, 同时成系统、有针对性地应用三恒高科技技术综合打造的新一代高舒适度、低能耗的绿色住宅。项目主要采用高性能围护结构、双玻中空充氩气Low-e外窗、电动铝合金外遮阳系统、楼板辐射制冷供热系统、集中置换新风系统、地源热泵、同层排水等核心技术。

该项目获得了杭州重大科研项目、杭州节能示范工程、建设部可再生能源示范项目等多个奖项。从近期设计公司的设计回访情况来看, 该项目运行情况良好, 无论是室内温度还是新风量均达到甚至优于原设计指标, 而且室内从未出现过楼板结露的情况。设计公司回访的时间正值今年7月盛夏时节, 而且从运管人员那里了解到, 即使是在2013年夏季那样极端酷暑时期, 此三恒系统的正常运行也未受到影响。项目销售情况也超过预期, 目前仅余2套没有售出, 售楼处已经基本撤销, 可以看出该项目运用三恒科技系统的私人主题寓所定位已经充分获得市场认可。

近来“三恒系统”、“恒温恒湿恒氧”等词汇越来越多的出现在媒体及开发商的宣传文件中, 消费者也开始更多地关注这类住宅产品, 开发企业竞相采用“三恒系统”。众多的房地产企业在如今这样一个敏感的市场时点上不约而同采用如此相同的动作, 背后是否有其深层次的原因, 是否预示着“三恒科技住宅”将成为未来高品质住宅的发展方向。本刊有机会采访到洲联集团董事副总经理卢求先生, 请他来介绍这种现象产生的背景, 分析其中的原因, 厘清“三恒科技住宅”真正内涵、成本及项目特点。尽可能将“三恒科技住宅”的全貌客观公允地展现给读者。

《中装》:首先, 请您介绍一下什么是“三恒科技住宅”, 它的出现有什么必然性吗?

卢求:所谓“三恒科技住宅”是指建筑采用高效外维护结构、辐射式采暖供冷、置换式新风等技术系统, 使住宅一年四季无论室外严寒酷暑、刮风下雨的情况下, 室内温度、湿度、空气清新度、含氧量都保持在人体最舒适的范围内。“锋尚国际公寓”是我国最早采用此系统的住宅项目, 后来陆续有“当代MOMA”“南京朗诗”“杭州武林府”“淄博水岸新城”等项目也陆续采用此系统。这类项目特点是产品定位普遍高端, 售价明显高于同区域内的常规产品, 且租金回报及二手房价均领先常规住宅, 成为同一地段中最具增值潜力的物业产品。近几年“三恒住宅”在全国各地明显增多。这种情况的出现主要有以下几个原因:

首先是人们对舒适健康的关注。我国城镇化的高速发展使居民的居住条件有了巨大的提升, 人们对住宅产品的要求也在不断提高, 除了实现遮掩、避寒暑的基本功能, 消费者越来越关注其长期居住的室内环境的健康与舒适性。消费者关注的室内指标从原来简单的室内温度, 如今已经细化到了室内的温湿度、新风量、室内光环境、声环境、室内污染物浓度等多个综合指标。常规的建筑围护结构体系及机电系统越来越无法满足现今消费者对室内环境舒适健康方面的高要求。

其次, 我国城市空气污染情况的日趋恶化也从一个侧面促使了人们选择三恒住宅产品。受工业化、汽车、燃煤等因素影响, 我国主要的大中城市的空气污染指数持续处在一个较高的水平上, 尽管国家正在采取措施大力治理, 但短期内 (十年甚至几十年) 很难见到成效。但人们的健康是等不了这么多年的, 特别是老人和孩子, 所以人们想办法净化室内的空气, 在北京甚至有业主在别墅中放置八九台空气净化器的极端情况, 效果如何有待商榷, 但这体现了业主对健康的珍视和对室内空气质量的忧虑。“三恒科技住宅”无需用户开窗, 新风系统可以过滤室外空气中的污染物甚至PM2.5这一点意外地满足了这部分用户的需求, 触碰到了市场的痛点。

《中装》:原来“三恒住宅”进入市场已有十多个年头了, 那么目前看来它的技术已经达到什么样的层面了呢?

卢求:可以说目前技术渐趋成熟了。这套系统的应用初期因为系统形式比较新, 设备供应商较少, 施工手段不完善, 物业运营管理不到位确实也暴露出了一些问题, 例如房间温度未达到设计值、末端形式单一、施工成品保护等问题, 但随着时间的推移, 这套系统的设计模式也渐趋成熟与灵活, 保温、遮阳、管材与设备的品质也在大幅提升, “三恒系统”的施工工艺也逐渐被施工单位所掌握, 越来越多的项目投入建设直到后期投入使用, 原来系统上的一些缺点或者问题已经被逐一克服。现在采用这套系统的开发企业所面临的技术系统风险要比最初涉及此领域的几家开发商小得多。

《中装》:从市场角度来看, 您认为“三恒住宅”这种产品将有什么样的优势和发展空间?

卢求:从市场角度来看, 目前的普遍共识是房地产市场已经进入下半场, 虽然行业整体还有很大的发展空间, 但已经不是像前些年那样只要房子盖起来就不愁卖的情况了。如今的市场已经出现了较明显的分化, 客户的需求越发多样化、专业化, 以满足基本居住需求的经济适用类常规住宅产品将逐渐呈现过剩的态势;而对于追求高品质的客户群体, 仅仅是面积大已经不能满足他们的要求了, “三恒空调系统”、“绿色建筑认证”、“精细化设计与装修”等更多附加价值丰富并拓宽了高品质住宅的内涵, 而且从目前市场情况来看这类产品将长时间维持供不应求的情况。

面对现在这种低端过剩、高端不足的市场格局, 向高端市场拓展对开发商来说无疑是一个必要的选择。因为“三恒系统”的辐射式空调没有吹风感与噪声的影响, 所以它更能满足高端客户舒适、健康的需求, 也适合老人、孩子, 如果将这些优势与“养老地产”、“医疗地产”等概念相结合, 开发企业可以从不同角度、针对不同细分受众, 打造出自己有差异化的竞争优势的产品。

《中装》:“三恒系统”确实具有很多的优势, 不少开发商关心的问题是做这样的产品对成本来说会有怎样的影响, 您能介绍一下吗?

卢求:房价高启, 对成本增量的敏感度下降。十年前阻碍开发商采用“三恒系统”的最大问题就是增量成本, 往往占房价的10%~20%。现在的房价与那时相比已经翻三四倍以上, 而“三恒系统”的成本增量几乎没有什么上涨, 所以这套系统增量成本在房价中的占比已经下降到2%~6%。因此开发企业考虑这套系统的时候, 成本因素对决策的影响在逐步的弱化。

杭州：出台小区保洁地方标准 篇3

根据《规范》，住宅小区公共区域的保洁服务按照服务质量、服务频次分为四个等级，每个等级对保洁员工作规范、保洁服务内容、服务评价、改进和投诉处置都设置了详细的规定。想要达到一级保洁服务水平的，小区内道路每日需要清扫2次，垃圾滞留时间不超过2小时。游乐设施要保持洁净无尘，无小广告、蜘蛛网，雨后1小时内重新擦拭洁净。垃圾桶每日清洁2次，无隔夜垃圾和外溢垃圾，垃圾容量低于2/3。

今后，提供保洁的服务机构不仅要主动接受本行业相关管理部门、小区业主委员会、物业和其他委托方的监督检查，还必须公开服务投诉电话、电子信箱，记录小区住户和其他使用人对服务的投诉与表扬。一旦发生投诉，有专人及时处理，并建立投诉登记处理台账，记录投诉日期、投诉内容、投诉人联系方式等信息。

另据了解，受杭州市质量监督局委托、主导本标准的编制修订的杭州奥航综合服务有限公司，前身是杭州奥航家政服务有限公司，历经6年多的发展，公司已在全国清洗保洁领域具有较高的知名度，尤其在住宅区保洁方面处于全国领先水平，为多个全国物业管理百强企业提供长期的配套保洁服务。（来源：《杭州日报》）

杭州住宅小区调研报告 篇4

【课程说明】

 主

办：中房商学院

中房博越地产机构  时

间：2014年4月26-28日  地

点：苏

杭

【课程背景】

发现中国美丽的楼盘，感受到城市的变化，生活的变化，这些美好的变化，与我们居住生活的建筑紧密相关，与建筑和开发商的智慧、诚信紧密相连。美丽楼盘在住宅兼顾其使用价值的同时，也要展示其企业内涵与建筑审美需要。集结住宅缔造者的经典作品，记录让城市骄傲的住宅标签，彰显建筑新地标2013，中国房训网邀请您参加考察苏杭高端建筑别墅项目。

【考察行程】

行程安排

4月26日(杭州)

上午：绿城桃花源 万科良渚文化村郡西别墅

下午：绿城曼陀花园 绿城云栖玫瑰 绿城青山湖玫瑰园

4月27日 千岛湖

上午：天屿千岛湖山顶别墅

下午：千岛湖墅

4月28日(苏州)

上午：姑苏人家 姑苏钓鱼台

下午：九龙仓国宾一号 合润御府 仁恒棠北

【拟考察项目】

项目一：绿城桃花源

【建筑类别】别墅、独栋 【开 发 商】杭州余杭绿城房地产开发有限公司

【项目介绍】

绿城桃花源总占地达2700亩，拥有真山真水的自然，是中国最低密度的别墅园区之一。桃花源南区总用地面积1400余亩，规划建造形态各异的独立别墅570余栋。

桃花源南区别墅共分为山地别墅、园景别墅、水岸别墅、庭院别墅、小院别墅等五大类。全面采用轻钢结构，并推行室内精装修和庭院精装修设计，8套全装修样板房已对外开放，运用意式、法式、英式等多种别墅风格创造了身临其境的全装修精彩体验，目前热销中。2006年秋季推出水岸别墅，其地上建筑面积约380平方米左右，地下建筑面积约200～250平方米左右，基地面积1000～1500平方米左右，多分布在潺潺溪流边。

项目二：万科良渚文化村郡西别墅

【建筑类别】别墅 联排 独栋 【开 发 商】杭州林庐房地产开发有限公司

【项目介绍】

郡万科良渚文化村郡西别墅，万科风格精工别墅，洞悉返璞归真的居住品位，集万科团队多年研发之大成，承袭万科全精工全性能体验，以质璞型制和高贵工艺锤炼顶级别墅，取精用弘，大巧不工。阔绰庭院遵循东方造园经验，景观鱼池、水景幕墙、真火壁炉和静思亭等相映成辉，风物质璞，闲庭雅量。郡西别墅，阅人间万象，低调内敛亦彰人生境界。

项目三：绿城曼陀花园

【建筑类别】别墅 独栋 【开 发 商】浙江宏顺房地产开发有限公司

【项目介绍】

约260亩，拥有750米长的水岸线，背倚山林养气，面眺碧波怡情，作为目前绿城在青山湖区域目前唯一一线临湖别墅园区，曼陀花园在秉承绿城第三代玫瑰系别墅营造优势的基础上，以纯粹、精致、典雅的法式建筑为特色，同时整合了绿城建筑设计院、美国Robert Hidey 建筑设计公司、以及美国马克麦克精装公司等国内外知名别墅营造专家，将项目打造成绿城城市湖岸别墅的经典代表。项目规划法式组院别墅、法式独栋别墅、湖景大宅三大系列，形成共约80余套的纯法式独栋别墅住区。

项目四：绿城云栖玫瑰

【建筑类别】住宅 法式园景排屋 法式园 【开 发 商】杭州金马房地产有限公司

【项目介绍】

绿城云栖玫瑰园 项目占地面积约220亩，背靠五云山脉，地势东北高、西南低，东北部为35度左右山坡地，逐渐向西、南趋于平坦，园内环抱约40亩景观湖，容积率仅约0.29,建筑规划顺应湖泊位置及天然地势仅规划88户法式园景排屋、园景合院、山景合院，中式大宅，整个园区内绵延江南临水而居的风雅气韵，是继绿城九溪玫瑰园后之江又一个“山水之间的理想家园。

项目五：绿城西子青山湖玫瑰园

【建筑类别】别墅 独栋 【开 发 商】临安西子房地产开发有限公司

【项目介绍】

绿城西子青山湖玫瑰园是玫瑰系第三代别墅，成为绿城三代升级版别墅的扛鼎之作。在2600余亩的纯独栋高尚别墅社区内，青山湖玫瑰园遵循以西班牙风格、意大利风格等国际豪宅的主流风格为主题。青山湖玫瑰园以科学的规划保护原生的山、水、溪、湖、河等地形地貌，打造传世山地别墅豪宅。

云集以Peridian、道林、浙江绿城设计院、上海济景建筑设计公司、北京居其美业、美国威尔逊设计公司等为代表的国内国际顶尖规划、建筑和景观设计团队，打造国际化高档别墅园区。

项目六：天屿千岛湖山顶别墅

【建筑类别】别墅 独栋别墅 【开 发 商】杭州龙盛千岛湖实业投资有限公司

【项目介绍】

天屿千岛湖山顶别墅千岛湖制高点，三面环水、山岗靡迤的绝佳地形，于海拔235-310米海拔之间，270°俯瞰湖山大观，成为千岛湖仅有的山顶湖景别墅。天屿占地23.6公顷，规划有国际五星级度假酒店和80多幢北美佛罗里达风情度假大宅，多为450-800平方米的庄园式大别墅，独享800-2000平方米私家泳池花园。

天屿所展现的新地中海建筑风格，在千岛湖再现奢华度假生活。天屿山顶别墅全面精装修，并打造家居智能控制系统。同时，天屿采用节能屋面瓦、全套进口门窗、地源热泵空调系统、Kallista洁具等，无不选择各专业领域最尖端产品。

此外，天屿山顶别墅由高力国际提供物管顾问服务，并为业主提供国际顶级度假酒店、6.2万平方米专属岛屿、游艇码头、3千米专属盘山道路及3个半山观景平台等尊贵配套。

项目七：千岛湖墅

【建筑类别】别墅 独栋 【开 发 商】杭州普天房地产开发有限公司

【项目介绍】

千岛湖墅总占地面积44015.95平米，总建筑面积14954平米，地下面积7783平方米。独幢别墅26幢，物业用房1幢，门卫室1间。

建筑密度15.8%，绿地率67.5%，容积率0.357，室内外车位55个，为杭州市重点工程。千岛湖墅26幢别墅家家游艇、户户泳池。在景观和户型都根据所处位置，在规划上做到均好型。千岛湖墅凭借在景观、设计、建筑以及精装等各方面的不凡实力，荣膺2010中国十大超级游艇豪宅金奖，成为这次评选的最大赢家之一。

项目八：姑苏人家

【建筑类别】园林式别墅 【开 发 商】苏州市新沧浪房地产开发有限公司

【项目介绍】

姑苏人家项目已经获得了两项国家专利产品，中国建筑珍品大院，中华民族优秀建筑金奖。“姑苏人家”项目继承了苏州园林的造园艺术，将如诗如画般的风景与现代人居巧妙地结合在一起。

建筑成为了园林风景的美丽景点，建筑内外的风景又将建筑衬托得格调高雅。足不出户，即能观赏到艺术处理过的自然风景，品味着其中的苏州特有的园林文化。

姑苏人家遵循“人与环境和谐共存”的准则，在创作中始终如一地遵循个性化和人性化原则。项目将公共面积最小化，业主私属空间最大化。

在整个建筑设计过程中，姑苏人家运用古典园林的不同层次的围墙，既保证业主的独享空间的私密性，又使外部空间的层次变得更加饱满丰富。

别墅户型及庭院。姑苏人家在古典园林中寻找素材，精炼其元素后引入产品设计，强调建筑空间的私密性和建筑与庭院的完美融合。

建筑立面造型。姑苏人家庭院的深度处理，是产品定位设计中的一个主要目标。吸取苏州古典园林的精髓，配合建筑进行设计，把庭院和建筑放在同等重要位置。高科技手段运用。姑苏人家通过运用针对性极强的高科技来提升物业的档次。

项目九：姑苏钓鱼台

【建筑类别】别墅 独栋 【开 发 商】安徽省高速地产集团(苏州)有限公司

【项目介绍】

苏州岛居别墅作品。建筑外立面采用意大利式与西班牙式两种风格。天然石材搭配尖顶、石柱与浮雕等，凸显两种风格的厚重感与品质感;景观依托一线临盛泽湖的优势，融合意大利式风格以及江南水乡元素打造“户户观水、户户豪宅”的水上风情之都。同时利用滨河坡地的高差变化，通过道路的整合设计与丰富的植被系统，营造出错落有致、移步换景的浪漫盛景。

项目十：九龙仓国宾一号

【建筑类别】独栋 双拼 【开 发 商】苏州苏龙地产发展有限公司

【项目介绍】

苏九龙仓国宾1号集聚地中海、西班牙和意大利建筑精髓，打造以独栋和双拼为主的别墅社区，开创城市领袖专属的尊崇领地。九龙仓国宾1号集高端双拼、独栋别墅于一体。绝版双湖地段加上金鸡湖大道沿线的李公堤商业水街、金鸡湖高尔夫球场、金鸡湖大酒店等依傍周边。

项目十一：合润御府

【建筑类别】 别墅 独栋 【开 发 商】苏州合润房地产开发有限公司

【项目介绍】

合润御府，坐落在木渎4A级旅游风景区内，北靠灵岩山，南邻胥江河畔。乾隆六下江南的行宫虹饮山房便位于项目旁边，而其他的如严家花园、古松园也环绕四周，它是具有深厚的文化底蕴的价值体系。合润御府是一个纯独栋别墅社区，现代中式的建筑风格，它在保留了原来传统的粉墙黛瓦苏式风格的基础上，以干练的线条，木栅格窗的点缀，演绎了不同于新一代的建筑类型。

项目十二：仁恒棠北

【建筑类别】岛屿地产,低密居所 【开 发 商】仁恒地产(苏州)有限公司

【项目介绍】

整体规划中，中央景观带引入苏式街巷和小广场格局，形成自由收放的公共休闲活动空间，主要建筑傍依两侧，或直接临湖，或临宽阔河道，在景观方面基本达到户户临水的生态居住格局。为达到对资源的充分利用，建筑高度从东往西逐渐抬高，以满足每栋别墅对湖景的观赏需要。

在社区南端临湖5000m2景观绿地内，将配置苏州首家小型直升飞机停机坪及私家游艇码头，为整个社区的定位提升，创造高附加值。就单栋建筑而言，规划中强调户户具有超阔私家院落、私家泳池、私家亲水驳岸，实现最大化的居住舒适性，强调私密性和私属领地价值。

注：最终行程以出发时为准

【考察说明】

【组织机构】：中房商学院 中房博越

【时间地点】：2013年4月26-28日 杭州+苏州

【培训费用】：人民币3280元/人(考察费、资料费、组织费、大巴费、午餐费)会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。

杭州四季青调研报告 篇5

摘要：

创办于1989年10月的杭州四季青服装市场是“国内十大服装专业市场”之一，也是中国最具影响力的服装一级批发与流通市场之一。是在改革开放后形成的成熟市场，为社会主义市场经济做出了巨大贡献。同时在世界经济全球化的背景下，国际国内生产要素不断发生变化，一些资源依赖性强、外向依存度高、劳动力需求量大的小微企业来说，原有的优势逐渐变成了劣势，而现在的四季青优势劣势在哪？那四季青的企业又是怎样的经济模式，发展的战略是如何的呢？

关键词：四季青服装市场 电子商务 现代物流

市场概况：

杭州四季青服装市场，是中国最具影响力的服装一级批发与流通市场之一，创办于1989年10月，位于浙江省杭州市清泰立交桥东堍杭海路31-59号。环境—市场建筑面积50000平方米，拥有营业房3000间，配套有物流中心、大型电子屏幕信息发布中心、银行等商务机构，及餐厅、医疗站、图书室等服务机构。场内宽敞明亮、中央空调、现代通讯等设施先进，精品区全部接入互联网光纤专线，为商户开展电子商务提供高品质的IT服务。烟感、自动水喷淋灭火系统、消控中心、防火防盗电子监控系统、电子巡更系统等的建成，确保全市场人身财产的安全。

特色—专业从事服装成衣销售渠道建设达 20年之久的“四季青”，在服装销售和信息方面有明显优势，营销网络遍布全国各地，渗透东南亚、欧洲、美洲市场。市场以批发为主(占80%以上)，汇聚了1200余家服装生产企业，900多个品牌/商标的服装，种类已经涵盖了服装成衣的各个类型，且产品细分十分完善。1-2楼档口区销售大众流行服装，三楼精品区为中、高档品牌服装加盟代理。

服装市场自开业以来，市场辐射能力不断增强。客商遍布黑龙江、新疆、内蒙、西藏等地的全国30个省市、自治区。近年来辐射面更是越过国界漫向国际直达五大洲，日均客流量达数万人。

市场还获得了“全国百强纺织品服装市场”、“全国乡镇企业供销系统先进集体”“中国消费者满意服务单位”、“中华优秀企业”、“浙江省规范化市场”、“浙江省文明市场”、“杭州市文明单位”等诸多荣誉。以杭州四季青服装市场为龙头的杭海路，被市政府命名为“四季青服装特色街”。服装市场的优势

1位置优越：

2.交通便利：火车站、汽车站近在咫尺；

3.物流运输发达：火车站和公路运输均在市场内设有货物托运办事处；

4.人流量大：由于服装批发市场就在杭州交通枢纽地带，在这一区域有巨大的人流，每天人流量数万人次；

5.周边商业氛围好：在服装批发市场周围有其他众多的市场；

6.交易方式灵活：服装市场贸易方式灵活，有批发零售、看样下单、专卖代理、连锁加盟等；

7.品种齐全：女装、男装，套装、晚装、休闲装、唐装，衬衫、外套、大衣、内衣等各类服装应有尽有；

8.经营档次较高：服装批发市场主要经营中高档服装；

9.资金实力雄厚：有着足够的资金能够为市场的不断发展注入资金。

10.稳定的广告投放：每年都会在一些全国性媒体和地方媒体作大量的广告宣传企业形象；

11.经营时间早：服装批发市场于1989年开业，是杭州市经营层次最高、经营面积最大的批发市场；

13.服务专业，管理科学：服装批发市场有着一支敬业、负责的专业化队伍；

四季青存在的瓶颈：

一、场地狭小、停车难、消防安全隐患等问题。

交通一直是杭州的一大问题，地处市中心的批发市场当然也不可避免。场地紧张，停车困难，交通事故概率明显升高。由于批发市场店铺构造，很容易引发连锁的消防安全问题，引发巨大损失。

二、批发的货物来源广、竞争大

1、批发市场货源很多来自于广州，许多进货商会权衡去货源地的进货的路费和从市场的价格差价，更多地选择直接从广州原产地进货。

2、随着网上店铺的迅速发展，许多店家更愿意通过这种省事又省力的方式进行网上进货。

三、低价与低质的定式思维

四季青给人打下的印象普遍是低价的，很多买家都会将低价与低质量联系在一起，这种定势思维阻碍其发展。

四、客户群

有许多“一次性”客户，可借其不知行规利用价格获利，但不能带来长久合作。老客户多是些批发的商店主户，又由于长期的合作很难在价格上占有优势。

五、商铺店主素质

四季青批发商场规模巨大，各种店铺店主素质影响也举足轻重，存在的一些只顾自己利益，如强买强卖、拉帮结派等行为严重影响客户印象。

六、新址对发展的影响

四季青扩建，新址区将面临适应问题。经济体的生命周期，往往一个商场的形成，需要3年的时间，而一个商圈，则需要10年到12年。业绩将直接影响到原四季青总体业绩。

七、货款无保证

装批发企业固有的顾客群体较少，但是他们的订单量大，少数几个顾客群体就可以决定企业整体的市场销售额，也关系的企业的日常运营。且批发类的服装企业面临着每月催款难的问题，甚至招致几个大客户的牵制。

八、缺乏自我品牌

依赖模仿或是跟随市场其他大品牌的走向，全盘杂乱无章。对市场需求的预知不敏感，特别是市场对产品款式的需求上批发类的服装企业并无先天的嗅觉。且每期的产品的推出或是制作都是等着其他大品牌的出炉才后期跟随。发展战略：

面对网络购物的冲击、消费结构的调整，作为全国服装市场龙头的四季青服装集团，加快了连锁扩张的步伐，目前在全国的签约项目就有13个。手机扫下二维码就可下载移动客户端，这是四季青服装市场今年力推的O2O销售新模式。摩街移动平台与电脑网上平台实现同步。线下实体店展示，手机交易下单付款，集中物流发货，O2O模式的优势初显。四季青服装市场一方面通过限价实体场地租金，一方面帮助商户把传统生意用电子商务的手段开辟更多渠道销路，来增加经营户的利润空间。祝浩泉认为，与纯电商相比，四季青服装市场的批发商户更拥有货源渠道优势，用好O2O模式，等于在实体店之外再开了一家“市场”。四季青服装集团经过多年的产业积淀和网络试水后，正式推出“实体市场+电子商务+商业地产”的全新模式，向全国进行复制和输出，构建以杭州四季青为核心的商业运营网络。

季青服装市场的发展、调整、转型和升级都是建立在降低交易费用这一基础之上的。它的发展模式在各级政府和工商、税务等部门在租金、税收、管理费用、土地征收等方面给予给予极大的优惠。政府的支持和监管不仅降低了市场经营中的机会主义行为，还可以使市场经营中的管理费用、风险费用等明显低于同类市场，进而增强该市场的竞争力。

四季青市场地外向发展，不仅增加了市场的经营面积和市场成交额，使得“四季青”这一品牌的知名度越来越高，进而吸引更多的交易者，市场汇集信息的功能更加强大。这样交易可以在更短的时间里了解更多的交易信息，完成交易，交易效率提高的同时，还大大降低了信息搜寻费用。同时，市场规模的扩大和知名度的提高有助于吸引大客户的到来及老客户的形成。

电子商务和物流等现代化元素的出现正逐渐改变传统市场的经营模式。四季青服装引进电子商务，将实体经营和虚拟经营相结合，线上、线下交易同步进行，成为永不打烊的“四季青”。突破传统时空限制所带来的便利是无可估量的，一方面狙击信息的功能变的极为强大，另一方面减少了交易过程中的很多中间环节。

四季青新时期发展趋势，说明了在今后相当长一个时期内专业市场是可以利用新的发展机遇避免“消亡”的历史命运。四季青在电子商务。现代物流等动力的促进下，市场的交易效率将继续大幅提高，在交易费用降低的基础上继续谱写市场的辉煌篇章。

意见和建议：

首先，要重视对服装市场外部环境的细心营造与精细管理。消费高端、奢侈型和感性化商品的目标消费群体，处于追逐时尚的消费群体的前端，他们所追求的，是一种乐于倡导的生活方式，他们注重对购物过程中的享受体验，消费的自主性和独立性意识相当高，尤其注重时尚流行因子的自我诠释和满足。服饰店必须提供符合该种消费个性的环境，才能激发其消费冲动，促使其产生购买行为。要重视品牌化经营。服装市场在品牌调整、引进上不遗余力，品牌经营将成为我国服装市场企业取得竞争优势的重要策略和手段。同时，服装市场的高速发展，必将面临着包括人才在内的多方面的不足。还要重视人才引进和培养。据悉，目前服装市场从业人员的流动比例已接近20％，这也使得常规的人员培训滞后。其次，市场应该适度调整商铺租金，另低端劣质商铺自动退出市场，提升市场层次，也可以避免资源的浪费。改善商铺布局，将商铺进行进一步分类，以及建成或者开通闲置的公共设施，也可以添设服务亭，起到便民作用，对商家进行素质培训，建设地下停车库，解决乱停车情况。最后，对市场还要进行软件上的升级比如包括经营的策略、服务意识等一些意识形态上的东西。服装批发市场的经营者把其作为品牌来经营，改变过去批发市场形象差的特点，花大力度，努力提升软件的服务，如组建服装批发市场的网站，及时进行信息的沟通，实现网上贸易与现实贸易相结合，拓宽贸易的方式，以把服装批发市场建成一个信息畅通的商业交易平台。引进电子化管理软件，提升工作效率，及时处理存在的问题，疏通各沟通环节。批发市场的软件升级，还得改变批发市场在过去的管理方式，积极参与到各服装批发商的工作中，为各服装批发商处理存在的问题，使批发市场与批发商组成利益共同体。

参考文献：

杭州xxx女装品牌调研报告 篇6

地点：xx区xx街xxx专卖店

时间：x月x日傍晚

调查人：xxx

地理位置：专卖店位于xx广场商圈，人流量比较大，但离大型商业综合体比较远，地理位置不是很理想，可以通过一些广告、媒体宣传来增加影响力，在加强对老顾客的维护的基础上拓展新顾客。

橱窗：店门口的Led屏幕循环放映品牌的着装搭配图片给人留下很深的印象，建议放映中穿插加入一些品牌文化、品牌荣誉的文字，增加消费者对xxx品牌的认知度。橱窗中有两个模特展位，可以考虑其中一个定期展位展示礼服款式，和周边的店铺拉开档次差距，力求让路人在匆忙回眸间即萌发进店意向。

产品：服装系列简约、优雅、时尚，不乏细节。主要客户群为公司白领、公务员、教师等知性的成熟女性。价格定位适中。参照品牌为歌力思、雅莹、芭蒂娜。

产品细分为三个系列：

1、职场系列：这一系列产品的数量最多，分为多个色系陈列，营造出丰富的视觉效果。色彩以沉稳、优雅为主，点缀橘色、玫红、湖蓝等明快的色彩。其中的抽象图案印花浓郁的色调十分引人注目，还有雪纺面料的二次造型，点缀上精美的珠饰，增加了产品的品质感。款式设计上外套以简洁干练为主，多处运用了拼接的手法，内搭设计则增加了几分妩媚感。其中一杆黑白色系的产品数量过少，不够丰富。

2、休闲系列：这一系列展示的是柔和淡雅的色调，以果绿色、浅灰色、及不同层次的裸色为主，营造出轻松格调氛围。款式设计上简洁大方为主，注重有个性的细节设计，突出穿着者的个性。毛衫的设计比较单调，可以局部印花设计或加上一些金属感的挂件细节。其中一件条纹T恤的烫钻图案不够精致。

3、宴会礼服系列：这一系列产品数量比较少，但却很精致。如精致的钉珠、细密的褶皱、丰富的立体花朵装饰等，彰显穿着者的尊贵身份。色彩以黑色、大红色为主，显得有些单调，建议增加一些色彩亮丽、不对称设计的短款小礼服，增加陈列的吸睛率、满足不同个性群体的消费需要。

其他建议：

1、店内播放典雅的背景音乐

2、设立休息区、茶水，供顾客陪同的朋友家人休憩

4、FAB手册，小开本的，可以向有购买意向的顾客展示，向购买衣服的顾客赠送

5、增加艺术品（画框、小型雕塑、热带鱼缸等）及鲜花的摆放

6、印有品牌LOGO的促销小礼品赠送

7、开展淘宝商城的网购平台建设、弥补实体的不足，增加品牌影响力、清理库存产品，并开展网络营销、微博营销。

杭州区域中央空调市场调研报告 篇7

本次调研数据, 是集工厂总部、工厂办事处、代理商、工程商、杭州区域市场设计院等多方数据分析后得出的, 对部分厂商的销售结果的统计可能有所偏差, 欢迎业内批评指正;

本次调研为本刊独立调研结果, 整个调研过程未得到任何企业和个人的费用赞助;

本次调研数据仅作为暖通中央空调行业内部参考资料, 不用于任何商业用途, 因此任何企业及个人利用本次调研及相关区域市场报告所进行的市场宣传行为, 以及由此出现任何形式的纠纷与本刊无关;

本报告作为行业内部交流资料, 若有需求欢迎来电来函联系;

在本次杭州区域走访中, 由于版面受限, 本刊节选了部分品牌、代理商、工程商、设计师调研情况进行了刊登, 敬请谅解!

特别鸣谢:

浙江美的暖通设备销售有限公司

浙江通诚格力电器有限公司

麦克维尔杭州分公司

东芝杭州办事处

海信日立杭州分公司

国祥空调杭州分公司

浙江盾安机电科技有限公司

奥克斯中央空调杭州营销中心

LG中央空调杭州营业所

广州日立冷机杭州事务所

三星中央空调杭州办事处

美意空调浙江办

枫叶能源杭州分公司

浙江百诚未莱环境集成有限公司

浙江康泰空调工程有限公司

杭州天诚空调工程有限公司

浙江五星电器有限公司

杭州龙华环境集成系统有限公司

杭州顶业空调设备安装有限公司

杭州元易机电设备有限公司

浙江贝昂能源科技有限公司

浙江省建筑设计研究院

中国汉嘉设计集团股份有限公司

浙江绿城东方建筑设计有限公司……

【总体特征分析】

上有天堂, 下有苏杭。杭州作为全国的经济、文化中心之一, 中央空调市场的发展也在全国名列前茅。2012年受市场大环境影响, 浙江市场小幅度下滑, 据《中央空调市场》“2012年度中央空调市场总结报告”中指出, 2012年浙江市场容量同比2011年下滑2.9%。那么, 2013年的市场是否有回暖的趋势?

据搜房网数据统计显示, 杭州楼市2013年1季度共成交18198套, 同比上涨68.03%。4月成交8628套, 与2012年4月同比上涨26%, 2013年1—4月杭州共有113个新楼盘开盘, 可见杭州楼市依然在稳步上升的过程当中。对于多联机产品主导的杭州区域市场, 房地产的回暖必然带动市场的前行, 这一点也在市场走访过程中得到证实。

此外, 各中央空调品牌对浙江市场的划分不同, 对于市场容量的统计产生一定影响。不过, 杭州作为浙江省会以及“龙头”市场, 主流品牌大多选择在此驻点。另外, 绍兴、金华、湖州、衢州、温州、丽水等二三线城市的项目逐渐显现, 一些市场已经成为二三线品牌重点关注区域。

市市场回暖明显

经过2012年的持续低迷, 进入2013年以来, 随着房地产市场的逐步好转, 整体市场的形势明显见好。家装市场历来是杭州区域的重中之重, 本刊走访市场了解到, 多个厂家分公司表示2013年将重点放在家装市场, 同时将投入更多的资源, 家装市场的竞争程度又将再次加强。政府公建项目上并没有明显的增长趋势, 一些商业综合体项目逐渐在市场上显露, 也成为目前市场上竞争激烈的领域之一。

二二三线城市崛起

近2年来, 除杭州市区以外, 萧山、余杭、滨江新区的经济发展逐步加快, 项目不断增多, 这也给杭州中央空调行业带来福音。此外, 杭州周边城市如绍兴、嘉兴、湖州等地的建设得到不断重视, 衍生诸多的工程项目, 吸引着不少空调厂家在这些区域“排兵布阵”。而这也比较符合近2年来市场开始向二三线城市甚至三四线城市转移的特点, 随着专卖店形式的推广以及消费者理念的转变, 市场将继续会向下一级过渡 (图1) 。

【品牌特征】

品牌总体格局分析

本土品牌优势不明显

浙江作为一个空调大省, 聚集了众多生产制造厂家, 如盾安、奥克斯、浙江国祥、近藤、捷丰、WFI、惠康、思科国祥等品牌。但不同于北方的城市, 如山东市场, 浙江作为全国经济发达的前沿区域, 显然外来品牌明显受到市场的青睐, 而且市场占比较高。据市场走访了解到, 本土品牌在杭州区域市场的优势并不十分明显, “外来的和尚会念经”在这片市场得到再次佐证, 此外也可以发现杭州区域市场的特殊性。

国产品牌迅速成长

素来杭州区域基本上被外资品牌和合资品牌占据市场主导, 这种格局且持续很长一段时期。但是, 国产品牌的崛起是近2年市场上的一大亮点, 以美的、格力为代表的国产品牌, 随着推广力度以及品牌的整体影响力的提升, 在市场上话语权进一步加强。同时, 国产品牌与外资品牌市场占比之间的差距在不断地缩小 (图2、图3) 。

品牌分述

美美的

美的在杭州的销售情况一直保持在行业前列, 2012年销售额达到4.5亿元。品牌的强势和强大的经销商网络分布造就了美的在杭州区域成果累累的今天, 这和美的一贯秉持的优秀企业理念是分不开的。美的杭州区域负责人介绍说, 美的中央空调从1999年就开始介入杭州市场, 可谓市场里的元老级代表, 十几年的市场运作也让美的在人力资源上获得了空前的优势, 同时美的中央空调不断增加研发成本, 紧跟时代潮流, 坚决树立绿色环保的企业形象, 用一大批高能效的节能新品迅速获得了市场以及设计院的认可。杭州市场已经高度发达, 对品牌的认可度直接决定着品牌在市场中的生存空间有多大。多年以来, 靠着务实的办事风格和过硬的产品质量, 美的中央空调的品牌已经得到了市场的良好反馈, 同时完成了一大批具有代表意义的样板工程。其中包括杭州白马湖运动广场、杭州市北部软件园等千万元级别的项目。

格格力

进入2013年以来, 浙江通诚格力在浙江市场夺得多个具有代表意义的项目, 其中包括多台变频离心机的大型项目, 例如杭州师范学院 (1600万元多联机) 、舟山大宗商品交易中心 (3台离心机) 、温州正泰机电 (3台离心机) 、临安某度假酒店 (多联机) 。

延续2012年的高歌猛进, 2013年格力在市场上依然突出。据负责人陈涛介绍称, 多联机、风管机依然占据重要销售比例, 离心机也在2013冷年取得重大的市场突破。针对家装市场, 陈涛表示, 格力目前狠抓渠道的建设, 采取代理加直营的渠道策略, 保证经销商与格力的合作紧密程度, 从而保障经销商的合理利益。

针对2013冷年的12亿元的年度任务, 陈涛告诉《中央空调市场》, 从当前的市场形势来看, 接下来的市场应该是一片红火的状态。正是缘于格力一直坚持的科技创新, 稳定的产品质量赢得了用户的信任和选择, 陈涛表示, 这几年来, 相当多的一部分客户正逐步从被动转变主动选择与格力合作, 2013年杭州区域是一个值得期待的市场。

麦克维尔

近几年来, 麦克维尔在浙江地区每年均以30%的增长速度领跑市场。正是缘于急速膨胀的市场规模, 麦克维尔将浙江市场一分为二, 2013年4月1日正式成立宁波分公司, 负责管辖宁波、温州、绍兴、台州、舟山5个市场。

据杭州办经理陈绪标表示, 离心机、模块机、风冷热泵依然是麦克维尔在杭州区域市场的三大“拳头产品”。不仅如此, 麦克维尔在新产品变频多联机上也有全新的突破, 接下来也将成为一大增长点。此外, 地源热泵一直作为麦克维尔的强势产品, 在市场上受欢迎程度较高。

进入2013年以来, 麦克维尔中标多个大型样板工程, 诸如义务生产资料中心, 该项目采用10台1200 RT的离心机, 在整个浙江市场都具有代表意义, 还有宁波华生国际家具广场等。此外, 在温州、宁波地区医院系统也都颇有斩获。

2013年市场究竟呈怎样的走势?陈绪标认为, 一季度市场应该还有些波动, 但是二季度以来市场明显回暖。面对2013年整体销售1.5亿元的任务, 陈绪标告诉《中央空调市场》, 将有信心去完成目标。主要基于2点原因, (1) 麦克维尔将进一步加强扩充渠道, 以渠道制胜市场; (2) 完善产品线, 2013年将大力推广户式中央空调的市场应用。

海信日立

进入杭州市场多年, 特别是在最近几年异军突起的海信日立成为杭州中央空调多联机市场新的宠儿。拥有日系品牌的严谨高端, 同时注重经销商渠道网络的合理搭建开发, 与专卖店形式同步发展, 这几条让海信日立在浙江杭州地区达到了年销售额破2亿元的理想成绩。

据海信日立中央空调杭州办经理张光华介绍, 能够取得如此突破式的销售业绩, 虽然在情理之中, 但是也在意料之外。早在2012年中国中央空调市场全面低迷之时, 依靠房地产市场为主, 以多联机销售为主的海信日立不但没有随波逐流一路颓势, 反而高歌猛进完成了逆势增长。张光华分析, 这和公司一贯的良好企业形象与务实的市场作风不无关系, 依靠着强大的战略合作关系, 海信日立牢牢抓住了诸如万科、保利、招商这样的地产龙头企业, 同时不乏与绿地、绿都、绿城、钱江这样浙江本土的房地产企业加紧合作关系, 从根本上保证了产品的配套销售, 这是行业对海信日立的认可。

浙江国祥

浙江国祥这几年在浙江区域的发展可谓顺风顺水, 一路保持稳步增长的态势。国祥杭州办事处总领浙江全部区域, 除杭州市以外, 温州、义乌、绍兴等地都是国祥在浙江区域稳定的业务增长点。浙江国祥空调设备有限公司浙江区域经理袁黎明透露, 目前国祥在整个浙江的年度销售额过亿元, 杭州市的出货额达到6000万元。袁黎明介绍, 目前国祥在杭州主要以冷水机组、空气源热泵、末端产品的销售为主, 其中冷水机组占绝大多数的比重。这几年国祥一直保持着稳步增长的态势, 2013年1季度同比往年也有了明显的业绩改善, 袁黎明表示这是在公司从总部工厂到一线销售同心协力才能够达到的效果, 现在的增长是建立在积累期的匍匐之上。目前国祥在医药行业有着明显的企业优势, 包括民生药厂、海正药业工厂车间、滨江医院等项目都成为了国祥在浙江医疗行业中的标志性项目工程。袁黎明表示, 公司还会继续在细分行业的进程中加大力度, 努力在尚未开拓的行业里生根发芽, 根据特殊行业所需, 研发新型的空调设备。

三星

随着三星中央空调专卖店正式落户杭州, 三星中央空调自此宣布进军杭州家装市场。三星中央空调杭州办事处负责人方志军表示, 家装市场和零售将成为三星接下来的主力增长点。“目前三星中央空调对于渠道的建设也加紧加快脚步, 在每个县级城市都有业务员定点跟踪, 精细化地管理渠道。”

进入2013年以来, 三星中央空调中标多个大型样板工程, 如杭州物联网产业园、绍兴永利大厦, 均选用三星DVMS变频多联机产品, 其优质的产品综合性能、全方位的配套服务以及精致的设计征服了甲方客户。因此, 对于前期三星DVMS变频多联机成功的推广也取得卓越的成效。

对于2013年市场走势的判断, 方志军认为, 2013年政府公建项目比往年稍微减少, 整体市场的容量增长不会太大, 但家装市场绝对是角逐最为激烈的领域。2013年, 三星杭州区域任务达1.5亿元, 方志军表示, 任务虽艰巨但充满信心。

奥奥克斯

2013年, 奥克斯中央空调杭州营销中心将围绕渠道、样板2大核心展开市场的铺展工作。在渠道方面, 首先帮助代理商卸掉库存, 处理压货;其次加强分销商的扩展和补充, 寻找更为优质的客户与奥克斯共同进步和发展。在样板方面, 在绍兴、杭州、金华3大核心区域打造核心样板工程, 以样板拉动整体市场影响力。

杭州营销中心经理李辉告诉《中央空调市场》, 目前杭州营销中心共管辖杭州、嘉兴、湖州、金华、衢州、丽水、绍兴7个市场, 2013年销售任务为6000万元。李辉表示, 按照目前奥克斯的市场表现, 将非常有信心完成这个目标。

对奥克斯中央空调而言, 近2年在杭州区域市场上稳步发展, 以稳住市场影响力为前提, 从而再图谋更大的发展。在2013年总部提出的“品质奥克斯”的口号下, 杭州区域将积极地完成渠道升级、重点样板打造的主要任务, 同时在房地产配套的家装市场迈开新的步伐, 李辉表示, 目前已经与浙江绿城达成合作协议, 接下来家装市场将成为有力的增长点。

美美意

2012年, 美意经过一系列的调整变革, 在渠道、产品、政策等方面均有大幅度的完善和加强。据美意浙江办经理王焱介绍, 经过一系列的改革, 江西市场划到浙江办管辖, 目前美意操作模式逐步由直销转向渠道经销商, 已经取得了非常不错的成效。尤其在绍兴、金华、衢州3个城市, 美意的拳头产品——水源热泵三位一体机取得数一数二的市场占有率。

对于渠道的变化, 使得美意在市场上的接受能力逐渐得到认可和信任。王焱表示, 虽然经过短短一年的时间, 经销商如今更愿意与美意进行更加紧密的合作, 通过更加进一步的交流合作, 达到共赢的效果。在产品方面, 美意慢慢在摘掉“只做地源热泵”的称号, 更加注重打造完整的产品线, 包括空调箱、风冷螺杆、水冷螺杆等产品, 其中工业用水冷螺杆产品目前销售取得突破进展, 将成为2013年的主要增长点。

此外, 空调整体解决方案, 是美意另外一大制胜法宝, 目前在浙江市场已经获得不错的业绩。也就是EMC解决方案, 目前美意已经与浙江陆特新能源、杭州龙华环境、杭州华电华源等多家集成商达成合作, 市场发展前景广阔。不仅如此, 美意也与绍兴华汇设计院进行初步的合作, 在节能建筑方面展开一些工作。

进入2013年, 美意杭州办收获了诸多样板工程, 如江西省移动公司、上饶天伦大酒店、绍兴市华脉书画博物馆、绍兴瑞丰银行等。对于5000万元的年度任务, 王焱向《中央空调市场》表示, 充满着信心并保持乐观谨慎的心态, 1季度的市场表现已经给予美意足够的底气来实现这个目标。

盾安

作为浙江本土出身的中央空调企业, 盾安多年以来在杭州地区稳扎稳打的风格博得了众多用户的信赖和好评。据杭州区域经理吴敏均的介绍, 目前盾安在杭州地区的年销售成绩不断提升, 其中多数以大型冷水机组为主。公司在经过2012年市场的整体萧条之后, 在2013年1季度基本回复了正常水平。吴敏均表示, 盾安已经逐渐完成了由直销转经销的战略变革, 目前公司在杭州区域已经拥有一批具有一定实力的经销商成员, 渠道网络的规模已然形成, 在冷水机组中已经站稳了中上游的位置, 同时公司现在相当重视细分行业, 将注意力集中在私营性质的工厂及商场项目, 已经从中取得了不错的成果, 而核电类的项目也作为盾安主打的另一支生力军, 在差异化发展的今天为盾安带来了不错的销售成绩。盾安离心式冷水机组在广西防城港核电厂一期工程, 田湾核电站3、4号机组工程等项目中成功应用, 让盾安拥有了喊出“核级品质, 智慧服务”口号的底气。

日立冷机

近几年, 日立冷机在浙江市场上保持了快速稳定的增长, 依靠扎实的技术实力和强大的品牌影响力, 日立冷机在商用楼宇、工厂等领域均取得了不俗的业绩, 逐渐成为浙江地区水机产品市场领导品牌。

在产品方面, 广州日立冷机将推广其具有核心竞争力的螺杆压缩机和离心压缩机技术, 提高压缩机的节能性, 扩大螺杆机和离心机的销售, 使之成为广州日立冷机的两大支柱。在销售方面, 广州日立冷机将深耕现有经销商渠道, 协助提升经销商潜力, 开拓新市场, 开发新的销售渠道, 使其销售网络更加完善。据杭州事务所所长宋利军介绍, 2013年, 对于日立冷机浙江市场来说将是重力出击的1年, 在未来的发展过程中将继续实现经销商利益的最大化, 通过强化渠道同时, 还将加强设计院推广, 力求占有更大市场份额。

枫叶能源

枫叶能源属于扎根杭州区域的一队生力军, 成为杭州市场这个品牌大熔炉的一份子, 枫叶能源用1年的时间在这里站住了脚跟。虽然正式进入杭州市场的时间近在2012年, 但是枫叶能源果断启用了在浙江市场打拼了多年的行业“老人”, 作为公司根植于杭州的先锋部队, 凭借其对当地市场的充分了解以及足够的人脉网络, 枫叶能源目前已然在市场中亮出了自己的名号。水/地源热泵产品是枫叶能源在杭州地区主推的产品, 拥有一整套从勘测到最后项目施工能力的枫叶能源, 在水/地源热泵项目的核心竞争力在同类产品的竞争中已然占得先机, 然而目前面临的最大问题依旧是面对高度发达饱和的杭州市场, 新进品牌在渠道网络上相对欠缺匮乏。负责区域销售的徐松福经理介绍说, 现在公司在浙江杭州地区的发展方向依旧是以打稳根基为主, 单做成一两个项目并不能解决本质问题, 在渠道为王的今天, 只有将经销商网络搭建完全, 将品牌影响力推广出去, 才能算是真正在一片市场分得了一杯羹。枫叶能源在杭州今后的一两年也将会秉持这个核心思路, 期待有更大的发展 (表1) 。

【机型特征】

从2013年1—5月的数据不难看出, 多联机产品依然占据市场近50%的比例, 较2012年同期小幅度滑落。对于海信日立、东芝、美的、格力而言, 1—5月市场增长明显, 而三星也在继2012年变频多联机杭州推广之后, 收获不错的成绩 (图4、图5) 。

冷水机组产品的发展要好于2012年同期, 出现小幅度增长, 1季度出现多个大型公共建筑, 使得冷水机组市场有了一定的支撑, 此外商业综合体项目的井喷, 也为冷水机组提供了向上的升力, 江森自控约克、开利、特灵均有不错表现 (图6) 。

地源热泵产品在杭州区域市场并不如人意, 目前只有千岛湖周边应用水源热泵非常合适, 因为它的水质、温度等条件, 适宜采用水源热泵。应用较多的还是土壤源热泵, 也就是地埋管, 一些节能公司也在大力推动土壤源热泵产品, 就目前情况而言, 市场接受程度一般, 表现较好的如特灵、麦克维尔、克莱门特、蓝德等几个品牌 (图7) 。

单元机组产品由于国产品牌美的、格力的带动, 市场占比逐渐提升, 在家装、宾馆、饭店、娱乐等场所应用普遍增多起来, 尤其是性价比突出的风管机、天花机, 在市场上受欢迎度较高 (图8) 。溴化锂产品受能源的限制, 市场近2年不温不火, 不过在一些余热利用领域, 一些品牌有不错的收获, 比如远大、烟台荏原等 (图9) 。

【渠道特征】

总体特征

忠诚度较低

杭州区域的大部分经销商对品牌的忠诚度普遍较低, 这一点也在走访厂家分公司时得到证实。经销商对于品牌的合作, 往往出于甲方的选择和项目的需求, 一般会与多个品牌合作, 形成一个高中低3种梯度的品牌搭建战略。这样的好处在于经销商对于项目的操作灵活性进一步加强, 能够把鸡蛋放到不同篮子里, 同时享受到利益最大化。而坏处在于, 经销商不一定会得到厂家的重点支持, 因此, 这也是一个相互博弈的过程。对于如今市场上忠诚度高低的问题, 不同的市场环境, 不同的地方风俗, 甚至不同的文化背景, 都会结出不一样的果实, 不过从另外一点也可以证明, 信任的缺失对中央空调行业仍然有着重要的影响。

市场竞争恶化

市场竞争恶化的最重要的表现在于拼价格。或许很多人以为, 杭州区域市场素来以高端著称, 怎么也会关注价格?诚然, 高端市场依然存在, 但是已经出现甲方在项目价格方面, 对经销商的利润的变向压缩, 这也在走访经销商的叙述中有提到。越来越多的经销商不得不加入到这种价格竞争中来, 一方面压缩自身成本消耗, 另一方面可能会降低工程质量, 以次充好。在一个相对封闭的市场环境中, 遵守游戏规则显得非常重要, 一旦有人打破规则获取不正当利润, 就会有越来越多的人挤破头皮去争抢。

主流经销商简述

“市场在回暖”浙江百诚未莱环境集成有限公司总经理 陆鑫淼

隶属于浙江百诚集团的未莱环境, 作为一家致力于家居集成的综合性公司, 在浙江乃至全国都有着响当当的名声。目前在杭州树立4家形象体验店, 陆鑫淼告诉《中央空调市场》, 未来计划将4家店融合为1～2家, 也是为了更好地聚焦资源, 将整合后的体验店做大做好。

家居集成这个概念在早几年流行开来, 但实际上, 经过近几年的发展, 市场接受程度并不是非常高。目前, 公司与海信日立、三菱电机、美的、大金、江森自控约克等主机品牌合作, 未莱环境也主要以工程和家装为主营项目, 进入2013年以来收获诸多大型样板工程, 如杭州火车东站 (江森自控约克) 、杭州地铁2号线 (开利) 、杭州绿城西子田园牧歌 (海信日立) 、合肥印象西湖 (美的) 、昆仑公馆 (海信日立) 、凯德龙湾 (海信日立) , 以及杭州万科的房地产项目。

陆鑫淼表示, 从2012年开始, 房地产配套下滑明显, 万科的项目也在减少, 不过2013年3—4月家装市场有点回暖的趋势, 也给市场带来一丝“凉风”。未莱环境2013年目标定在3.5亿元, 家装5000万元, 工装3亿元。

“资金为王”浙江康泰空调工程有限公司总经理 张文锋

浙江康泰空调工程有限公司是东芝在杭州地区的主力经销商之一, 也是较早介入东芝浙江市场的经销商。公司总经理张文锋介绍说, 自己在下海经商前曾是厂家的一名工作人员, 对市场和各个品牌相对熟悉的, 所以对把控企业的定位以及方向比较自信。在浙江康泰空调工程有限公司介入东芝品牌以前, 东芝在杭州市场上的经销商运作并不尽如人意, 浙江康泰空调工程有限公司依靠自身丰富的资源网络以及良好的人脉合作, 迅速在杭州市场上为东芝中央空调树立了旗帜。张文锋说, 杭州市场已经相当成熟, 一切都在围绕“资金”运转, 资金的问题其实是很多眼下问题的根结所在。杭州目前的房地产项目日趋饱和, 开发商将矛头对准了商业综合体, 这也是中央空调发展的良好空间。目前, 浙江康泰空调工程有限公司年销售额突破7千万元, 在杭州市场上获得了良好的口碑, 而总经理张文锋在行业内向来以稳健沉着著称, 他希望自己的公司能够以稳步发展的态势逐步向上攀升。

“专注格力”杭州天诚空调工程有限公司副总经理 徐志坚

杭州天诚, 隶属于浙江天诚中央空调工程有限公司 (原北京天诚制冷设备有限公司) , 于1996年迁回杭州, 同年正式成立。作为专业、专注于格力中央空调的代理商, 杭州天诚2012年为格力贡献几亿元的销售额, 其中在家装、工装市场份额各占一半。

是什么让更多的客户选择格力?徐志坚表示, 稳定的质量压倒一切。格力多年来坚持的质量为本, 这几年在市场上逐渐获得消费者的认可, 格力中央空调的返修率之低让更多的经销商愿意选择与格力进行合作。价格竞争不是最终的目的, 徐志坚借用格力电器总裁董明珠的一句话——只要质量稳定, 市场最终是我们的, 不要因为暂时的量的问题而失去信心, 徐志坚充满信心地告诉《中央空调市场》。

徐志坚表示, 由于房地产市场的波及, 家装市场受影响严重, 市场整体的量有所减少。但是作为格力的代理商而言, 并没有感受到太大压力, 格力给予经销商充足的信心。只要有老百姓的认可, 厂家方面又把出现的问题及时解决, 即使出现一些安装方面的小问题, 2013年市场上升幅度依然很大。

“无序竞争拼价格”杭州顶业空调设备安装有限公司总经理 黄文虎

作为在杭州市场摸爬滚打10多年的黄文虎而言, 近2年市场上的无序竞争让他感到压力。黄文虎告诉《中央空调市场》:“2013年市场上出现一种怪现象, 甲方确定选用某品牌之后, 要求同样做这个品牌的3家工程商各自竞争报价格。也就是说, 甲方如今变得更加精明, 而工程商的利润在压缩。而且一些政府公建项目杀价很厉害, 把设备和安装分开承包, 对于后期的服务存在非常多的隐患。”

早在2007年, 东芝携手杭州倚天盛世钱塘, 这一项目被作为东芝在杭州非常具有典型意义的样板。而这个项目的操作也正是由黄文虎的公司代理。如今, 黄文虎的公司也与开利、三菱重工、东芝、美的、格力、TCL多个品牌合作。

对于2013年市场判断, 黄文虎表示, 2013年交房的房地产项目增多, 全年的市场应该不差。而酒店项目明显受挫, 这也是缘于政府对于公款消费的管控, 导致一些酒店的生意日益维艰。总而言之, 目前市场上出现一些不好的现象, 比如不遵守游戏规则, 导致市场竞争力度进一步加剧。

“精装修的卖点”浙江五星电器有限公司总经理 许国军

浙江五星电器隶属于浙江百诚集团旗下的子公司, 从事中央空调的经营已有近10个年头, 最初与大连三洋合作, 做批发和直营, 同时经营工程项目。2005年选择与奥克斯中央空调合作, 2008年之后, 公司也进行多品牌运作, 与大金、东芝、美的、三菱电机等品牌保持合作关系。

许国军认为, 从2008年后, 浙江区域中央空调市场接受能力明显加强, 前景非常乐观。“目前杭州、宁波区域一些开发商反而将精装修楼盘作为卖点, 我认为, 精装房对于一拖多空调的需求也越来越大;另一方面, 老百姓的消费理念在转变, 装修的档次也在有所提高, 这对于风管机、天花机、一拖多都是利好的消息。”

进入2013年, 浙江五星电器中标中凯东方红街项目 (500万元) , 采用奥克斯中央空调的多联机和风管机产品。2013年浙江五星电器公司也将目标锁定4000万元, 甚至更高的金额。未来, 也将花大工夫打造项目团队, 争取在家装市场收获更多的市场份额。

“售后服务就是销售”杭州元易机电设备有限公司总经理 张远聪

近年来, 在杭州中央空调市场上, 越来越多的老牌工程公司开始显现出强大的生命力与竞争力。其中, 杭州元易机电设备有限公司这几年的飞速发展更是让诸多业内人士刮目相看。在强手如林、竞争异常激烈的杭州, 元易机电凭借专业做空调的宗旨走出了一条稳健、踏实的发展之路。

杭州元易公司成立数十年来, 一直是广州日立冷机的忠实“粉丝”, 而且仅与日立一个品牌合作, 几乎每年都荣获广州日立冷机“金牌代理商”、“售后服务商”称号。

张远聪认为, 狠抓质量是元易公司的成功经验之一, 其次是做好售后服务工作。现在一些人创业的时候可能遇到暂时的资金困难, 那么就更要从做好售后服务抓起, 因为做好售后服务就是最好的销售。一个公司一开始不可能有很大的资金投入, 只能脚踏实地, 一步一个脚印地走。无论是多小的工程, 都一定要重视质量。只要你把把工程质量抓好了, 即使只做了几家客户, 那这几家的样板可以帮助你获得更多的客户资源。另外, 售后不能赚钱为目的, 要以服务为宗旨。到目前为止, 元易公司的业务的一半以上都是过去服务过的“老客”。

“致力于节能服务”杭州龙华环境集成系统有限公司总经理 焦金龙

杭州龙华环境集成系统有限公司, 下设杭州龙华节能科技有限公司、杭州龙华空调设备销售有限公司, 目前拥有机电设备安装工程专业承包壹级、建筑智能化工程专业承包三级资质。据公司总经理焦金龙介绍, 龙华已经与多所知名高等院校和设计单位保持着良好的关系, 并同诸多的大品牌设备厂家建立了战略合作关系。早在2011年, 杭州龙华联合浙江省制冷学会主办了以“致力建筑节能, 创造低碳环境”为主题的浙江省第一届大学生建筑节能创意大赛, 取得了圆满显著地效果。

进入2013年以来, 杭州龙华中标多个重点项目, 例如衢州城市展示馆项目 (面积近2万m2, 地源热泵) 、中国机械工业集团研发中心项目 (6万多m2) 、浙江昌海蓄冰项目、浙江昌海生物公司空调项目标段二、衢州市纪检监察科技信息中心暖通工程 (面积1万m2, 地源热泵) 。

焦金龙表示, 杭州龙华就是要打造国内最优秀的建筑环境系统集成服务商, 多年来也一直为此而努力。目前, 国家非常重视节能减排, 节能市场近几年来在浙江市场上进展飞速, 同时越来越多的公司加入到节能大军中来。杭州龙华现在已被评为省级备案节能服务公司和国家级备案服务公司, 具有强大的的综合竞争力。

“坚持质量第一”浙江贝昂能源科技有限公司总经理 朱思明

浙江贝昂能源成立于2011年, 算是杭州市场上一支新秀。目前公司围绕2大主线经营, 中央空调和空压机, 2012年公司业绩近1500万元。“没有卖错的产品, 只有买错的产品”。这是朱思明的话语。朱思明认为, 目前杭州市场上恶性竞争非常明显, 大家都在拼价格, 其实最终伤害的是甲方利益, “拼价格最终导致工程商在产品质量、安装材料、售后服务方面都有可能求其次来考虑, 这对于正规操作的经销商并不公平。”

而对于节能改造市场, 朱思明告诉《中央空调市场》:“节能改造更像是一场温水煮青蛙的博弈, 打个比方, 节能公司每天支出1万元, 1年需要支出365万元, 这跟一下子拿出365万元是不同的概念。”节能市场是一个有发展潜力的领域, 但就目前市场情况而言, 有待大力地挖掘和开拓发展。

对于未来发展, 朱思明表示, 浙江贝昂能源绝对坚持以质量第一为首要原则, 做长久生意, 不搞恶性价格竞争;其次, 代理可靠一线品牌, 不做小品牌, 坚持以中央空调和空压机为发展方向。

【专家、设计院】

浙江省建筑设计研究院副总工程师 姚国梁

从省院的角度来看, 目前80%以上的项目为公共建筑项目, 其中商业综合体居多数。商业综合体的功能区的定位不同, 比如办公楼、宾馆、住宅、酒店等建筑, 也会采取不同的设计方案。冷水机组和多联机依然是设计选用的主流产品, 多联机在办公楼的分户计量收费中具有很大的优势, 而且安装方便, 应用灵活, 现在基本上成为全能机器。但是多联机的设计中也存在一些问题, 比如配管长度会影响空调的能效比, 有些厂家会标榜自己的产品配管长度可达100多m, 其实配管长度在70 m以下, 应该说可以使空调达到较好的使用状态。

对于南方集中供暖问题, 姚国梁表示, 目前杭州地区冬天没有供暖的只有非常少的一部分人, 供暖肯定是大势所趋, 但是并不一定照搬北方的采暖形式, 可以采取其他的采暖形式。如通过工业余热、废热利用来提取热量, 进行小规模的集中供暖就是很好的形式, 只是这其中的利益分配以及热源等问题还需进一步地解决。

对于地源热泵, 浙江地区推广并不是非常出色, 这也是缘于浙江地区“七山一水二分地”的地理条件。水源热泵项目也只集中在千岛湖附近, 地埋管多用于别墅项目。目前也存在着测试与实际应用不符合的问题, 也就是说, 测试的数据往往只通过一两个星期完成, 但实际情况项目完成之后, 两三个月之后会出现一些问题, 这就需要加长试验测试的周期。

总而言之, 节能是目前大势所趋。目前设计院接触的项目全部贯彻高能效、节能的理念, 甲方也会要求高效节能的产品和设计。

中国汉嘉设计集团股份有限公司暖通顾问总工程师 包士方

包士方老师耕耘暖通界40余年, 在杭州地区的暖通设计行业享有很高的声誉。经历暖通变迁数十载的包士方老师向《中央空调市场》表达自己对杭州市场的总体看法时, 表示一言难尽。从整体来看杭州市场, 是一个高端品牌割据, 市场成熟度和饱和度高度负荷的地区。然而随着近两年来格力、美的等国产中央空调企业在研发科技上地不断投入, 加之国产企业遍布综合的经销网络, 目前国进外退的态势在杭州市场中也有了充分的体现。

从冷水机组方面观察, 传统的欧美4大品牌——江森自控约克、开利、特灵、麦克维尔依旧占据了大部分市场份额, 而格力、美的、盾安也取得了不错的市场业绩。多联机目前是杭州市场发展的主流方向, 日系品牌的强势和国产品牌的追赶在经济超发达的杭州区域形成了白热化的竞争。从设计方面来看, 包士方老师认为只要机器的关键部位质量过关, 那么目前国产品牌的产品与外资、合资品牌的产品并没有太大差别, 同时价格上的优势成为了国产品牌挤入市场的杀手锏。

浙江绿城东方建筑设计有限公司暖通工程师 漆海兵

2003年进入设计这个行业, 漆海兵一做就是10年。经过多年的设计, 漆海兵参与多个典型的工程设计工作, 如蓝色钱江、九树五云山庄、诸暨新世纪广场、宁波科技研发园等。从这些年的设计经历中, 漆海兵主持的项目大大小小近100个, 无论项目大小, 都仔细研究, 每个设计方案都经过反复计算, 反复推敲, 保证设计的质量。

漆海兵告诉《中央空调市场》, 目前VRV产品在项目应用较多, 但水机设计的项目近年来明显增长。多联机设计主要以大金、东芝为主, 水机以开利、特灵、江森自控约克为主, 地源热泵以特灵、克莱门特、蓝德为主, 溴化锂以远大为主。总体而言, 多联机占据主导, 地源热泵项目不是很多, 因为要受到打井、取水的限制, 溴化锂受到能源供应的制约, 在一些工业项目应用较多。

【编辑感言】

杭州堵文化

文/王宇

西湖, 苏堤, 断桥, 雷峰塔, 烟雨暮色, 都抵不过西湖边一排排的优美古朴气派的疗养院。小时候的梦里水乡, 也许不会像现在这样令自己如此失落吧。古代的隐士都喜欢把宅子建在有山有水的地方, 死后还要选择一块风水宝地埋葬枯冢, 人年岁长了之后, 总偏爱山水之地。

除了西湖十景, 杭州还有一个特点, 就是堵。“堵”已成为如今中国每个城市的另一个代名词, 杭州之堵不仅仅表现在道路交通, 还在人际交往, 在商业生意场。浙商以精明为世人称道, 商人的本质以利为目的, 本无可厚非。若昧着良心, 破坏商业游戏规则, 搞暗箱操作, 虽然一时得利, 却不是长久之计。

杭州樱杭之堵, 堵在资金链。作为曾经大金年销售几亿元的核心经销商, 樱杭之败的起因源于一个房地产商的崩盘逃跑, 面对银行9000万元的巨额贷款, 公司无力偿还资金链就此断裂。当然, 樱杭之坠落也由多方面因素造成, 比如高层矛盾、违款、外债、售后以及与大金方面的沟通协调等等。现在谈论这些, 未免不尊重樱杭, 因为据笔者走访市场了解, 其实樱杭并没有完全倒下, 还在支撑和调解不过曾经在业内辉煌一时的企业, 也在市场化的浪潮中奄奄一息, 实在令人嘘唏扼腕。