杭州高端公寓调研报告

杭州高端公寓调研报告（精选3篇）

杭州高端公寓调研报告 篇1

亦庄开发区亦城景园高端人才公寓调研报告

为了更好的管理古城泰然二期租赁房项目，我公司于2021年2月26日在京西区域总经理张云、创业大厦项目经理陶红的带领下赴大兴亦庄开发区科创十一街4号院亦城景园项目进行参观调研工作，该项目定位产业配套型国际人才社区，为亦庄区高精端企业人才提供服务。

一、公寓概况

国际人才公寓项目于2020年启动，北京亦庄国际人才发展集团牵头推进，下属子公司博大新元实施落地，项目位于经开区亦城景园10号楼，包括100套顶尖人才公寓，207套领军人才公寓，两种公寓产品以高层次人才住房预期为基准，聚焦高品质生活主轴，突出健康、智慧、共享的核心理念，以生活便捷、生态优美、文体丰富、商务齐备、安全稳定为功能特征，用提档升级的宜居、乐居环境让“引进来”的高层次人才“留得下、住得美”。

二、配套设施

国际人才公寓住房每套住房都进行了精装修，居室内配备高端定制家具、品牌家电，并配置全屋智能家居系统。同时，在楼内1层公共区域特别打造开放式会客厅，通过配置5G共享会议室、智能机器人、书吧、咖啡吧等配套设施，为高端人才切实构建起集居住、工作、生活、社交为一体的新型共享空间。

三、物业管理模式

国际人才公寓由博大新元集团负责日常的运营管理工作，配备专业运营服务团队，提供管家、客服、安保、保洁及维修等优质服务，专业化的管理、高质量的服务为入住人才提供全方面的保障。

经现场了解该公寓项目运行管理费20元/㎡，运营服务费用包含以下内容：

1、管理服务人员的工资、设备保险和按规定提取的福利费等。

2、公寓公共部位、共用设施设备的日常运行能源和维护费用。

3、公寓户内非人为损坏的应急维修费用。

4、公寓管理区域内清洁卫生费用。（包含每月两次入户清洁工作）

5、公寓管理区域内绿植租摆费用。

6、公寓管理区域内安全管理费用。

7、用于公寓日常运行的办公费用。

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。

9、公寓各项活动经费。

杭州高端公寓调研报告 篇2

【课程说明】

 主

办：中房商学院

中房博越地产机构  时

间：2014年4月26-28日  地

点：苏

杭

【课程背景】

发现中国美丽的楼盘，感受到城市的变化，生活的变化，这些美好的变化，与我们居住生活的建筑紧密相关，与建筑和开发商的智慧、诚信紧密相连。美丽楼盘在住宅兼顾其使用价值的同时，也要展示其企业内涵与建筑审美需要。集结住宅缔造者的经典作品，记录让城市骄傲的住宅标签，彰显建筑新地标2013，中国房训网邀请您参加考察苏杭高端建筑别墅项目。

【考察行程】

行程安排

4月26日(杭州)

上午：绿城桃花源 万科良渚文化村郡西别墅

下午：绿城曼陀花园 绿城云栖玫瑰 绿城青山湖玫瑰园

4月27日 千岛湖

上午：天屿千岛湖山顶别墅

下午：千岛湖墅

4月28日(苏州)

上午：姑苏人家 姑苏钓鱼台

下午：九龙仓国宾一号 合润御府 仁恒棠北

【拟考察项目】

项目一：绿城桃花源

【建筑类别】别墅、独栋 【开 发 商】杭州余杭绿城房地产开发有限公司

【项目介绍】

绿城桃花源总占地达2700亩，拥有真山真水的自然，是中国最低密度的别墅园区之一。桃花源南区总用地面积1400余亩，规划建造形态各异的独立别墅570余栋。

桃花源南区别墅共分为山地别墅、园景别墅、水岸别墅、庭院别墅、小院别墅等五大类。全面采用轻钢结构，并推行室内精装修和庭院精装修设计，8套全装修样板房已对外开放，运用意式、法式、英式等多种别墅风格创造了身临其境的全装修精彩体验，目前热销中。2006年秋季推出水岸别墅，其地上建筑面积约380平方米左右，地下建筑面积约200～250平方米左右，基地面积1000～1500平方米左右，多分布在潺潺溪流边。

项目二：万科良渚文化村郡西别墅

【建筑类别】别墅 联排 独栋 【开 发 商】杭州林庐房地产开发有限公司

【项目介绍】

郡万科良渚文化村郡西别墅，万科风格精工别墅，洞悉返璞归真的居住品位，集万科团队多年研发之大成，承袭万科全精工全性能体验，以质璞型制和高贵工艺锤炼顶级别墅，取精用弘，大巧不工。阔绰庭院遵循东方造园经验，景观鱼池、水景幕墙、真火壁炉和静思亭等相映成辉，风物质璞，闲庭雅量。郡西别墅，阅人间万象，低调内敛亦彰人生境界。

项目三：绿城曼陀花园

【建筑类别】别墅 独栋 【开 发 商】浙江宏顺房地产开发有限公司

【项目介绍】

约260亩，拥有750米长的水岸线，背倚山林养气，面眺碧波怡情，作为目前绿城在青山湖区域目前唯一一线临湖别墅园区，曼陀花园在秉承绿城第三代玫瑰系别墅营造优势的基础上，以纯粹、精致、典雅的法式建筑为特色，同时整合了绿城建筑设计院、美国Robert Hidey 建筑设计公司、以及美国马克麦克精装公司等国内外知名别墅营造专家，将项目打造成绿城城市湖岸别墅的经典代表。项目规划法式组院别墅、法式独栋别墅、湖景大宅三大系列，形成共约80余套的纯法式独栋别墅住区。

项目四：绿城云栖玫瑰

【建筑类别】住宅 法式园景排屋 法式园 【开 发 商】杭州金马房地产有限公司

【项目介绍】

绿城云栖玫瑰园 项目占地面积约220亩，背靠五云山脉，地势东北高、西南低，东北部为35度左右山坡地，逐渐向西、南趋于平坦，园内环抱约40亩景观湖，容积率仅约0.29,建筑规划顺应湖泊位置及天然地势仅规划88户法式园景排屋、园景合院、山景合院，中式大宅，整个园区内绵延江南临水而居的风雅气韵，是继绿城九溪玫瑰园后之江又一个“山水之间的理想家园。

项目五：绿城西子青山湖玫瑰园

【建筑类别】别墅 独栋 【开 发 商】临安西子房地产开发有限公司

【项目介绍】

绿城西子青山湖玫瑰园是玫瑰系第三代别墅，成为绿城三代升级版别墅的扛鼎之作。在2600余亩的纯独栋高尚别墅社区内，青山湖玫瑰园遵循以西班牙风格、意大利风格等国际豪宅的主流风格为主题。青山湖玫瑰园以科学的规划保护原生的山、水、溪、湖、河等地形地貌，打造传世山地别墅豪宅。

云集以Peridian、道林、浙江绿城设计院、上海济景建筑设计公司、北京居其美业、美国威尔逊设计公司等为代表的国内国际顶尖规划、建筑和景观设计团队，打造国际化高档别墅园区。

项目六：天屿千岛湖山顶别墅

【建筑类别】别墅 独栋别墅 【开 发 商】杭州龙盛千岛湖实业投资有限公司

【项目介绍】

天屿千岛湖山顶别墅千岛湖制高点，三面环水、山岗靡迤的绝佳地形，于海拔235-310米海拔之间，270°俯瞰湖山大观，成为千岛湖仅有的山顶湖景别墅。天屿占地23.6公顷，规划有国际五星级度假酒店和80多幢北美佛罗里达风情度假大宅，多为450-800平方米的庄园式大别墅，独享800-2000平方米私家泳池花园。

天屿所展现的新地中海建筑风格，在千岛湖再现奢华度假生活。天屿山顶别墅全面精装修，并打造家居智能控制系统。同时，天屿采用节能屋面瓦、全套进口门窗、地源热泵空调系统、Kallista洁具等，无不选择各专业领域最尖端产品。

此外，天屿山顶别墅由高力国际提供物管顾问服务，并为业主提供国际顶级度假酒店、6.2万平方米专属岛屿、游艇码头、3千米专属盘山道路及3个半山观景平台等尊贵配套。

项目七：千岛湖墅

【建筑类别】别墅 独栋 【开 发 商】杭州普天房地产开发有限公司

【项目介绍】

千岛湖墅总占地面积44015.95平米，总建筑面积14954平米，地下面积7783平方米。独幢别墅26幢，物业用房1幢，门卫室1间。

建筑密度15.8%，绿地率67.5%，容积率0.357，室内外车位55个，为杭州市重点工程。千岛湖墅26幢别墅家家游艇、户户泳池。在景观和户型都根据所处位置，在规划上做到均好型。千岛湖墅凭借在景观、设计、建筑以及精装等各方面的不凡实力，荣膺2010中国十大超级游艇豪宅金奖，成为这次评选的最大赢家之一。

项目八：姑苏人家

【建筑类别】园林式别墅 【开 发 商】苏州市新沧浪房地产开发有限公司

【项目介绍】

姑苏人家项目已经获得了两项国家专利产品，中国建筑珍品大院，中华民族优秀建筑金奖。“姑苏人家”项目继承了苏州园林的造园艺术，将如诗如画般的风景与现代人居巧妙地结合在一起。

建筑成为了园林风景的美丽景点，建筑内外的风景又将建筑衬托得格调高雅。足不出户，即能观赏到艺术处理过的自然风景，品味着其中的苏州特有的园林文化。

姑苏人家遵循“人与环境和谐共存”的准则，在创作中始终如一地遵循个性化和人性化原则。项目将公共面积最小化，业主私属空间最大化。

在整个建筑设计过程中，姑苏人家运用古典园林的不同层次的围墙，既保证业主的独享空间的私密性，又使外部空间的层次变得更加饱满丰富。

别墅户型及庭院。姑苏人家在古典园林中寻找素材，精炼其元素后引入产品设计，强调建筑空间的私密性和建筑与庭院的完美融合。

建筑立面造型。姑苏人家庭院的深度处理，是产品定位设计中的一个主要目标。吸取苏州古典园林的精髓，配合建筑进行设计，把庭院和建筑放在同等重要位置。高科技手段运用。姑苏人家通过运用针对性极强的高科技来提升物业的档次。

项目九：姑苏钓鱼台

【建筑类别】别墅 独栋 【开 发 商】安徽省高速地产集团(苏州)有限公司

【项目介绍】

苏州岛居别墅作品。建筑外立面采用意大利式与西班牙式两种风格。天然石材搭配尖顶、石柱与浮雕等，凸显两种风格的厚重感与品质感;景观依托一线临盛泽湖的优势，融合意大利式风格以及江南水乡元素打造“户户观水、户户豪宅”的水上风情之都。同时利用滨河坡地的高差变化，通过道路的整合设计与丰富的植被系统，营造出错落有致、移步换景的浪漫盛景。

项目十：九龙仓国宾一号

【建筑类别】独栋 双拼 【开 发 商】苏州苏龙地产发展有限公司

【项目介绍】

苏九龙仓国宾1号集聚地中海、西班牙和意大利建筑精髓，打造以独栋和双拼为主的别墅社区，开创城市领袖专属的尊崇领地。九龙仓国宾1号集高端双拼、独栋别墅于一体。绝版双湖地段加上金鸡湖大道沿线的李公堤商业水街、金鸡湖高尔夫球场、金鸡湖大酒店等依傍周边。

项目十一：合润御府

【建筑类别】 别墅 独栋 【开 发 商】苏州合润房地产开发有限公司

【项目介绍】

合润御府，坐落在木渎4A级旅游风景区内，北靠灵岩山，南邻胥江河畔。乾隆六下江南的行宫虹饮山房便位于项目旁边，而其他的如严家花园、古松园也环绕四周，它是具有深厚的文化底蕴的价值体系。合润御府是一个纯独栋别墅社区，现代中式的建筑风格，它在保留了原来传统的粉墙黛瓦苏式风格的基础上，以干练的线条，木栅格窗的点缀，演绎了不同于新一代的建筑类型。

项目十二：仁恒棠北

【建筑类别】岛屿地产,低密居所 【开 发 商】仁恒地产(苏州)有限公司

【项目介绍】

整体规划中，中央景观带引入苏式街巷和小广场格局，形成自由收放的公共休闲活动空间，主要建筑傍依两侧，或直接临湖，或临宽阔河道，在景观方面基本达到户户临水的生态居住格局。为达到对资源的充分利用，建筑高度从东往西逐渐抬高，以满足每栋别墅对湖景的观赏需要。

在社区南端临湖5000m2景观绿地内，将配置苏州首家小型直升飞机停机坪及私家游艇码头，为整个社区的定位提升，创造高附加值。就单栋建筑而言，规划中强调户户具有超阔私家院落、私家泳池、私家亲水驳岸，实现最大化的居住舒适性，强调私密性和私属领地价值。

注：最终行程以出发时为准

【考察说明】

【组织机构】：中房商学院 中房博越

【时间地点】：2013年4月26-28日 杭州+苏州

【培训费用】：人民币3280元/人(考察费、资料费、组织费、大巴费、午餐费)会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。

学校公寓管理调研报告 篇3

一、关于厦门大学学生公寓分布情况简介

厦门大学分为三个校区，学生公寓由学生公寓与环境服务中心管理，辖区内所有的公寓以园区管理制划分，共计有七个学生公寓园区，分别是丰庭学生公寓、海滨新区学生公寓、石井学生公寓、芙蓉学生公寓、凌云学生公寓、海韵一期及海韵二期学生公寓，学生总共住宿人数大约4万5千人左右。

丰庭楼群是厦门大学本部新建学生宿舍楼群之一，房间设计为单间独卫，主要用于解决全校女博士生的住宿问题，管辖区范围囊括丰庭一、二、四、五共计四栋宿舍楼。

海滨新区学生公寓共有学生宿舍三栋，分别为新区一、二及三号楼，顺坡而建，由下而上依次排开，新区一为女生楼，其余两栋均为男生楼，住宿对象有本科生、硕士生以及少量博士生。房间内部结构为带有独立卫生间的套房，目前均为四人间。

石井学生公寓园区目前辖有F6、F7、F8、F9、F11、S1、S2、S3、S4、S5、S6、S7共12栋学生宿舍楼，住宿条件除F6为五人间，F7个别宿舍为六人间外，其余均为四人间;石井住宿区中F6、F11为宿舍独立卫生间，其余楼栋为集体卫生间，所有楼栋均配备24小时热水、刷卡热水器、网络接口、宿舍电话接口。

芙蓉园区的楼群是厦门大学本部历史最悠久的学生宿舍楼群之一，建于20世纪五、六十年代。园区位处于学生宿舍区的中心地带，园区内设有超市、移动营业厅、银行等便利设施，其管辖范围囊括芙蓉一、芙蓉二、芙蓉三、芙蓉四、芙蓉五、芙蓉十、芙蓉十二、芙蓉十三共计八栋宿舍楼。

凌云园区共有十三栋宿舍楼，入住学生包涵本科生、硕士生、博士生三个层次，其中本科生楼栋为凌云一、凌云三、凌云四和勤业四;硕士楼栋为凌云一、凌云二、凌云五;博士生楼栋为凌云六、凌云七、凌云八、凌云九、勤业六、勤业七和凌云D。

海韵一期园区总建筑面积达6.7万平方米，包括七幢学生宿舍，以及教学楼、食堂、招待所、活动中心各一幢。每间宿舍住宿四人，拥有独立的阳台、卫生间和浴室;同时还装有热水器、空调、风扇，并配有电话、校园宽带、电信及有线电视接口等。园区管辖范围包括海韵一、海韵二、海韵三、海韵四、海韵五、海韵六、海韵七，园区可容纳约5000名学生。海韵二期公寓各项基础设施完备，每间寝室设有独立阳台、卫生间、浴室;配备空调、热水器、电话、校园宽带、电信等。园区辖区范围内包括海韵九、海韵十、海韵十一、海韵十二、海韵十三、海韵十四、海韵十五共计七栋宿舍楼，是厦门大学的两人间公寓，园区可容纳学生近三千人。

二、厦门大学学生公寓管理特色

1. 厦门大学学生公寓管理模式与我校学生公寓管理模式的异质性

厦门大学公寓管理的模式是按照园区制来管理划分，在这一点上与我校学生公寓园区化管理模式相同，但在具体的管理事务中与我校的学生公寓的管理模式存在着明显的异质性。

在人员配置上，厦大一个园区配置一个管理员，白天上班，负责整个园区的日常管理工作;配置一个协管员，中午和晚上上班，负责协助管理员;一个楼栋配置一个保洁人员，负责整个楼栋的公共卫生以及宿舍外围保洁。配置四个24小时值班制的安防人员，一个安防人员每天工作时为6小时，四个人进行轮流倒班，负责整个园区的突发事件处理以及维护学生公寓的安全稳定。厦大这种人员配置管理模式，用协管人员和安防人员代替了传统学生公寓管理中值班员的`职能。

在我校学生公寓管理中，值班人员主要负责按时开关公寓大门，在管理员不在班的时段中，保护学生的人身及财产安全，保护公共财产安全，对外来人员的进出进行登记，巡查宿舍内外安全，及时制止和处理不良或违纪行为，防火、防盗、防止人身安全和财产损失的事故发生，做好公寓设施设备报修、学生的报修记录等工作，但并没有把安全防护工作和学生公寓日常管理工作的职能分开。

我们认为像厦大这种人员配置比较科学化，管理人员与协管人员专门负责公寓管理内部事务，服务并处理好学生的公寓住宿管理问题，同时在每日巡查楼栋过程中与安防人员24小时的门禁监控系统形成双保险安全防护，从而在根源上杜绝了各类安全事故的发生。

2. 在学生公寓安全防护方面，厦大设置了三大安保屏障

一是厦大校园进出管理规定，所有人员进出必须提供工作证或是学生证，外来人员进出每天不得超过一千人次。二是厦大后勤保障处由自己出资为每个园区都安装了门禁系统，每个学生进出园区必须刷卡进入，并且厦大的每个园区都设有安防监控人员，二十四小时进行安全监控。三是厦大后勤保障处自己出资为每个学生安装了一个密码保险柜，免费提供给学生用来放置贵重物品。

3. 学生公寓管理人员上岗要求以及工资待遇方面

厦大的管理人员招聘要求一般是大专以上，工资待遇是一个月1850，购买社会保险，有工龄工资。以一个工作十年左右的管理员为例，其待遇大概是2700左右。而我校以一个工龄为十年的聘用工园区长为例，工资待遇大概是左右。厦大的保洁人员月薪是1400左右，这与我校聘用工保洁人员待遇相近。

4.厦大学生公寓管理运行费用的划拨形式以及费用计算存在的问题及解决方法

目前，厦大的学生公寓管理运行费用的是按照学生的人头来进行拨付收取一定得管理费用，博士生、研究生以及本科生都是一个拨付标准。以前厦大的一般住宿标准是8(本科)：4(硕士)：2(博士)划拨，以后厦大将按照4：2：1的标准划拨学生住宿标准。厦大的管理费用划拨形式是日常管理学生的所有运行费用先由厦大后勤集团垫付，而垫付的前提条件是厦大的所有门面管理费用由后勤集团代为收取，全校一年的门面租金约为4000万左右，年底在与学校按照比例分成结算。到了每年年底学校财务处会根据学工处核定的学生人头数目，来拨付后勤集团学生公寓的管理费用。

在公寓管理费用的拨付形式上，厦大与我校都是按照学生的人头数量来计算，但随着学生公寓住宿环境的改善，以后将会一个寝室住宿4个本科生、2个研究生、1个博士生，如果还是按照现有的方法来计算管理费用显然是不合理的。厦门大学后勤集团已经向厦大学校建议采用按照公寓面积来计算收取学生公寓管理费用的方式，这样更为合理化。

5、厦门大学学生公寓管理中的人性化管理

在厦大的学生公寓里，学生们每天都可以喝着免费的开水，而在我校的学生打开水是要收取一定费用的，收取的费用是每瓶热水2角8分钱。厦门大学本部校区的学生热水器是采用的电热水器，新校区是太阳能热水器，可为学生提供24小时热水供应，洗澡热水一分钟一毛钱;我校研究生公寓采用的是太阳能热水器系统，提供的热水时间是中午到晚上的11点，收费标准是一分钟一毛五。在学生公寓垃圾处理方面，公寓管理中心自己配置有专门的垃圾车，每天会在固定的时间来回收每栋楼的垃圾，保洁人员可直接将公寓垃圾桶的垃圾丢掷到垃圾车上，这样子的举措，既提高了保洁人员的工作效率，又使厦大的校园环境卫生干净整洁。在厦大的每一栋学生公寓进门处都贴有学生宿舍物业管理温馨提示，上面细致的标明了每栋学生公寓各个职能部门的联系方式、办公地址，宿舍管理服务相关的各个职能部门的联系方式，宿舍内配备的各项设施及使用注意事项，智能用电及注意事项，门禁管理要求，严禁使用的大功率电器有哪些、住宿安全提示事项，更在显著的位置标明了学生宿舍报修流程示意图。笔者认为温馨提示上面提供的信息详细而全面，是一个很好的举措，体现了厦大在学生公寓管理中人性化管理的细致和体贴。

6、关于厦门大学学生公寓维修事项流程如下图

从上图可以看出，厦大的水电维修项目统一报修至水电维修中心，与我校后勤目前的报修管理模式基本一致。

三、厦门大学的后勤管理经验给我们的启示

综合以上六点分析对比我们可以看出厦大后勤集团在后勤公寓管理上是有很多先进的管理模式值得我们学习和借鉴的。那么在学生公寓管理中我们能提出什么建议?

1、他们在人员配置方面采用的协管加安防人员替代了传统管理上的值班人员，这样职能的分配对学生公寓而言能更好的各司其职，加大了学生公寓的安全防护力度。我们是否可以考虑采用这种模式，设立专门的安防人员24小时监控门禁录像，并给相关人员配置对讲机，随时互通情况。

2、在公寓安全防护方面，他们设置的三大安保屏障，首先从根本上杜绝了学校闲杂人员的进出，其次在每个园区都设置了门禁系统，并24小时监控，最后又为学生的贵重物品安装了保险柜，如此三道防护网大大的降低了学生公寓的火险、盗窃事件概率。我们可否投入资金给每个学生都安装保险柜，置放贵重物品。

3、公寓管理人员是公寓管理工作的具体执行者，是公寓管理能否顺利展开的核心环节。我们要采取有效措施，全面提高管理人员的各项综合素质。要将社会化公寓服务理念引进到公寓管理工作之中，组织管理人员定期学习物业管理相关知识，转变管理人员思想观念，向管理和服务的方向加以引导。

4、确保公寓的日常管理费用，是保障公寓服务质量的首要条件。公寓管理拨付费用的计算方式用面积计算方法代替以往的按照人头计算的方法更为合理化，这样无论一个寝室按多少人分配划拨，都不会影响到公寓管理的日常费用的收入。

5、我们认为可以在每个公寓门口都统一粘贴一张公寓住宿流程图，全面而详细的记录所有学生公寓住宿同学们需要了解的各类服务信息，这样子能够让学生们一进入公寓就简单而明了的了解了整个的住宿流程和各类住宿服务的相关信息。