前期物业介入方案

前期物业介入方案（共9篇）

前期物业介入方案 篇1

前期物业介入方案

开发商和设计者在开发新的物业时，与日后的管理者所站的角度不同。由此会带来设施和设备配置得不完善或不合理，增加了投资，降低了使用效率、影响日后业主的正常生活，增加了物业管理工作的强度和难度等问题。物业管理者作为物业的维护者，在长期的实际工作中对物业可能出现的种种问题比较了解。因此可以代表业主从管理者的角度对即将管理的物业进行审视，及时纠正规划设计中的不足，更好地满足业主的使用要求。因此，物业管理早期介入有利于优化设计，完善设计细节。根据日常工作经验从开发成本、物业服务接业主使用功能的角度出发，提出物业管理早期介入的具体介入点，以期有利于物业服务的长远发展。

工作内容：

一、土建工程问题：

1、建议设计单独的排烟道和厕所排气道。对于商住楼，目前很多没有单独的排烟系统，如果共用一个烟道，则会引起业主家串味、串烟等情况。容易引起业主的意见。

2、建议设置健身活动场地，并充分考虑合理区位。设置小区健身场地，一定要考虑区位的合理，如果区位不合理，影响业主休息。

3、建议楼道墙面先不粉刷只做基本处理，或直接铺设瓷砖。粉刷一新的楼道墙壁往往会在业主装修期间造成一定的破坏，又找不到当事人，开发企业不得不重新粉刷楼道，加大施工成本。如果在交楼前只进行一次基本的墙面处理，待业主入住率达到一定程度的时候，再进行最后粉刷或直接铺设墙面瓷砖，就可以避免上述情况。

4、楼外立面、屋面。为了耐久和防水，楼面和屋面应采取最佳的防水材料，做完防水后，再进行外立面装施。

5、阳台设计要考虑到花盆座架。（底部向里倾斜）以防淋和浇花水往下滴给下面业主带来不便，客厅、主人卧室分体式空调穿线预留外斜防水措施设计要考虑进去。

二、电气设备

1、水、电、气表的安装尽量采用IC卡表具。在一定程度上可以避免纠纷，设置要考虑到插卡的需要，尽量做到分表到层、分表到户，表的位置最好能统一、集中（便于操作、住户忘关开关时可临时切断电源），电话分线分层分户应作好识别标记，合理分配。户内配电箱及层控箱应装上LE开关，防止跳闸造成大面积停电。

2、空调安装，统一位置，统一排水。市场上的空调外机尺寸大都不一样，安装位置如果过小，造成空调外机无法在原位置安装，业主就会随意另选位置，开发商补救成本也很大；留有的空调孔的位置不合适，业主为了妥当安装室内机，只能重新打洞，原来的空调孔就成为外墙上的“疤痕”；连接外机的空调管格式各样、歪歪斜斜，影响美观，可以将连接外机的空调管“藏”入墙内，只需要在室内合适位置留有可插式孔洞即可，减少了业主安装过程中的麻烦，此方法能有效解决乱安装空调影响美观等问题。

3、建议设置楼宇门警报系统和监控系统。很多业主喜欢用杂物将楼宇门别住以方便进出单元门，也有些楼宇门不能完全关闭或者时常虚掩，很容易给楼宇门造成破坏和让犯罪分子有趁虚而入的机会。楼宇门警报系统可在发现楼宇门超过3分钟未关闭时，自动发出警报声音，提醒业主或者中控室，中控室及时通知巡逻的保安进行关闭。（中控室能及时关闭警报系统，如遇到业主搬家等特殊情况时即可关闭。）小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻。

三、泵房的位置应设在营业房下，尽量减少噪音，还要维修方便。

四、环境绿化配置

1、绿化布局合理，乔木、灌木、花、草的配置层次丰富，数量品种充足，造型优美。绿化率、集中绿地率设置合理，分部均衡，集中绿地位置适中，绿化品种适宜当地气候条件，以变色观叶植物为主，茂盛期长，成活率高，抗病虫性好。绿化品种便于养护。绿化布局不遮挡住宅采光，便于行人通行，宜考虑行走习惯。绿化品种宜无污染，兼具吸收有害污染功能（如尾气）。

2、高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口和洗手池。

3、建议园区公告栏位置。物业公司可以在公告栏发布各种信息

五、物业管理用房

要考虑住宅物业管理用房的预留（包括管理处办公用房、员工宿舍食堂、业主娱乐活动室、公共秩序员岗亭、中控室、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等）。

六、装饰工程

外墙面：外墙面抹灰及饰面施工的好坏常常是影响外墙是否渗水的一个关键。以我国目前的常用做法，外墙面仍未做到对外来雨水做整体设防（无特别的防水层），仅是靠外墙面的砂浆抹灰层，外饰面做防水，故外墙低层抹灰的实度、外饰面粘贴层的饱满。楼道侧墙，应考虑铺设一定高度的瓷片（防涂鸦、防污渍）

七、门窗工程

木门和墙体接合处，由于材质的差别，经常会出现缝隙，外墙窗户通常会出现窗框与墙体间渗水，这些都是施工问题，应按有关施工规范及设计方案严格监理施工。

有经验的物业公司在多年的服务工作中总结了即实用又有价值的见解，避免遗留问题的发生，减少工作中的差错与脱节。因此物业公司先期进驻，熟悉物业，了解情况。准备、推敲和制定相应的入住手续，做好组织协调工作，顺利交接。特别是在销售过程中，起到不可估量的作用。真正成为开发商的好帮手。

物 业 前 期 介 入

方

案

（2）

陕西金源物业有限责任公司

2010年月日

前期物业介入方案 篇2

一、物业前期介入的重要性

现代建筑的设计越来越复杂, 技术含量越来越高, 建设周期越来越长, 安装和施工难度越来越大, 为了保证物业的正常使用, 及时发现并纠正物业规划设计中的各种缺陷、建筑施工阶段出现的种种问题, 有利于对物业实施更有效的管理, 减少物业管理中的矛盾和纠纷, 保障物业管理企业的合法权益并规避风险。物业管理企业提前介入物业的开发和建设, 对完善物业的使用功能、确保物业的建设质量, 具有不可替代的重要作用。

(一) 物业管理的前期介入有助于杜绝前期设计施工阶段留下隐患

规划设计是决定今后物业管理能够提供高效、精简而优质的服务的关键。由于规划设计人员往往依据技术标准及从建筑规划角度进行设计, 对于管理的要求考虑不足, 这时就需要管理人员从便于今后管理、降低管理成本的角度去提供意见, 由设计人员根据意见综合考虑后加以实施, 从而在项目的源头为管理创造条件。管理公司在本阶段可以根据发展商的投资预算、物业档次等前提条件, 从整体环境设计、封闭管理、硬件设施设备配备及安装位置、娱乐服务的原则来提出建议甚至要求。物业的设计人员不是专业的物业管理者, 其在制定设计方案时, 不可能将后期的物业管理中可能出现的问题考虑周到。同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔, 建筑技术以及人们生活水平的提高都可能是涉及方案落伍。物业管理者作为物业的维护者, 在长期的实际工作中对物业可能出现的种种问题了解比较清楚, 尤其提出必要的建议, 即可避免因设计失误而给物业管理带来的麻烦。同时在施工过程中, 虽然工程监理人员对物业进行了监督, 但由于各种主观因素的影响会使其做出一些不恰当的抉择或更可能在无关大局的可松可紧的问题上放弃原则。物业管理单位则不同, 因为其不得不在日后继续与此物业打交道, 在关系到切身利益的条件下, 它可能比工程监理人员的要求更为严格, 工作更为细致、周密。

(二) 物业前期介入管理可以为业主把好验收关

房地产开发经过多年的发展, 从以生产为龙头的建设阶段, 以卖房为龙头的销售阶段, 已经发展到现代房地产开发的营销为龙头导向的阶段。物业管理公司的职能和业主服务要求也相应发生了变化, 不再停留在物业管理公司只要搞好后期管理服务上, 还要求借助物业管理熟悉掌握房屋和设备使用管理的专业优势, 前期介入管理开发阶段, 共同参与物业的规划。设计、施工、验收等工作, 保证物业建设的设计合理和质量良好。

作为业主的管家从物业前期介入管理开始为维护业主口业主与发展商共同的利益, 拟定物业管理公约, 清楚界定发展商、小业主及物业管理公司三者之间的权利与义务, 建立完善的物业管理档案系统, 拟定各项安全管理制度和各种紧急情况处理程序, 在入伙前了解各工程及设备情况, 参与施工管理和设备调试工作。物业管理公司在接管物业前为维护全体业主 (使用人) 的利益以及自身的合法权益, 并先于业主入住 (使用) 之前进行, 从确保物业的正常使用功能和管理基础出发, 代表业主对即将交付使用的物业的质量、管理资料、配套设施等进行的综合性管理。前期介入管理的合格也是物业可以交付使用和交付管理的前提要件之一。

(三) 管理的前期介入可为房地产公司积累无形资产

众所周知, 现在房地产企业许多都是昙花一现, 这并非是企业经营者眼光不够远, 员工不够努力, 而是该企业在初期有着惊人的业绩, 而在经营一二个楼盘之后, 却再也无法使客户再对其产品投资了。原因就是这些企业不能够重视本身形象的积累, 对于无形资产不够重视, 特别是对于楼盘销售后的物业公司的选择。有的是房地产公司自己组建的物业公司直接接管, 但是却把大量的精力放在下一楼盘的开发户售上, 对于已卖出的楼盘不闻不问, 造成居民对物业公司满意度不高, 连带对该房地产公司也失去了信心;有的则是干脆直接招聘物业公司, 但是对所招聘的物业公司资质、规模等情况一无所知, 像是烫手的山芋一样将卖出的楼盘抛给物业公司。其后果就是造成客户对其评价大大降低, 直接导致房地产公司销售额下降, 最后公司无法经营而倒闭。

(四) 物业管理的前期介入有助于物业管理单位的顺利接管物业

物业管理的前期介入阶段是物业管理单位熟悉物业实际情况的过程。山于其参与了物业的设计规划阶段, 可以对物业的总体规划布局。结构以及管线安排做到心中有数。由于其对工程的质量进行了监督, 对物业日后可能出现的种种隐患了如指掌, 在工作中就可以做到有的放矢。同时其又可以有充裕的时间进行物业管理方案的设计、人员的安排, 为管理物业打下良好的基础。亦可在收集的各种图纸等原始资料的基础上建立起完善的档案文件系统, 减轻日后的管理难度。

物业的前期介入管理是后期物业管理的一项基础性工作, “物业管理从图纸开始”其核心是把物业管理的思想注入到物业的规划、设计、施工进程中, 使物业尽量满足业主的要求。物业管理企业通过前期介入管理对物业的土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌, 便于在后期管理中做好物业及其附属设施的维修养护工作。由于已对所管物业有了全面了解, 就为竣工验收、接管验收打下了基础。同时, 通过前期介入管理可以提出许多设计和施工方面存在的问题和解决的办法, 从而大大减少物业管理工作中物业的返修工作量。前期介入管理完善的记录和相应的证据在未来的隐患发生时, 对分清物业管理与建设、施工、安装单位的责任非常有利。是确保物业的使用质量, 为日后漫长的物业管理奠定基础的极为重要的物业管理工作。

综上所述, 物业管理前期介入, 能较好地履行建设单位与物业管理企业的责任, 化解整个物业管理活动中的诸多矛盾, 防范后期物业管理中可能存在的潜在风险, 实现物业前期建设与后期管理有效对接, 为物业的后期管理的顺利发展铺平道路。

二、物业管理前期介入的时机和方式

(一) 项目设计阶段

由于项目设计的缺陷导致的工程维修问题, 站在业主的角度, 哪怕服务再及时, 维修再到位, 即使疲于奔命也不会让业主满意。正如一个社区, 破案率再高都不是一件值得炫耀的事, 只有发案率等于零, 社区的安全才会得到居民的认可。项目设计阶段的前期介入改“灭火”为“防火”, 在规划设计方案出台前, 就介入方案的修改、优化和决策, 把平时管理实践过程中掌握的信息反馈给设计师, 在设计时充分考虑到业主生活和物业管理的实际需要, 提高设计品质。

优化规划设计是物业区域能否形成完整、合理、舒适、便利等区域功能的先天决定因素, 以往房地产开发在规划中大多考虑了美观和结构合理等因素, 而没有从有利使用和管理的角度, 从使用人的角度整体规划。容易出现建成后的物业使用与管理上的各种矛盾与欠缺, 并造成整体布局上的缺陷。物业管理的提前介入及时带来使用人和管理人长期相伴所积累的信息, 对在规划设计中可能存在的不足和遗漏, 在物业规划设计时或物业建设前提请发展商加以修正, 使规划设计更合理。

(二) 项目施工阶段

在项目的施工阶段, 物业管理的前期介入能起到确保项目的功能定位和物业的使用功能, 从使用人的角度出发监督施工, 减少返工, 防止留下后遗症。

在物业建设中, 质量问题总是给发展商和物业管理企业留下一个又一个的难题, 例如房屋建筑内在的质量问题, 施工建造中留下的安全隐患, 设备安装调试的欠缺等等。这些问题往往在物业竣工时不易察觉, 加上验收疏忽遗留下的, 必然造成后期物业管理的力不从心。要改变这种状况, 发展商完全可以利用物业管理企业长期管理各种类型物业的专业能力, 利用物业管理企业对物业长效管理、对业户终生服务的责任心, 协助施工监理、安装调试和竣工验收, 将施工、安装、调试、验收中可能存在的质量问题降低到最低程度, 以发挥前期介入减少返工、防止后遗症的作用。

(三) 物业管理准备阶段

物业管理前期介入为物业的正常管理打下坚实的基础, 通过前期介入可以大量收集和掌握物业的第一手资料, 如收集图纸资料, 分门别类编制物业设备设施台账、记录物业建设过程中的重大相关事项、建立物业技术档案和物业业户档案、调查分析未来业户服务需求等。还可以根据第一手材料提前策划项目前期物业管理的方案, 进行机构设置、人员配备、费用测算、员工培训、入伙准备等工作, 使物业建设与物业管理有条不紊的衔接与过渡, 让物业的硬件建设与软件管理相得益彰。

在物业管理准备期间, 发展商可以与物业管理企业共同协商, 共同策划, 并对前期物业管理方案进行审核与把关, 确保产品生产销售与售后服务均达到良好的预期效果。

总之, 物业管理前期介入, 对于培育整个物业市场, 促进物业管理企业积极走向市场, 推进物业管理水平的提高, 为业主物权的保值、增值, 有着举足轻重的作用。

摘要：为了保证物业的正常使用, 及时发现并纠正物业规划设计中的各种缺陷、建筑施工阶段出现的种种问题, 有利于对物业实施更有效的管理。物业管理前期介入, 对于培育整个物业市场、促进物业管理企业的可持续发展、推进物业管理水平的提高、使业主的物业保值和增值, 有着举足轻重的作用。

关键词：物业管理,前期介入,重要性,介入时机

参考文献

[1]、孙碧敏《浅谈物业管理公司前期介入的意义》《中国物业管理》2006.3

[2]、《浅析物业管理的前期介入》中物协河南物业网

前期物业介入方案 篇3

一、早期介入工作方案

在商场物业管理早期介入阶段，从物业管理的角度，对商场物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大租户的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。根据红星海宁皮草城商场工程进展情况，特制订如下方案：

一、保安管理方案

在海宁皮草城商场管理中，应当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护海宁皮草城商场租户的安全，这是一项很重要的工作，最为广大租户所关注，特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。

1、管理内容：

（1）常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护海宁皮草城商场公共秩序，防止和制止任何危及或影响商场租户安全的行为。门岗的任务：

a.礼仪服务（向租户行举手礼或注目礼）；

b.维护出入口的交通秩序；

c.对外来车辆和人员进行验证和换证；

d.制止身份不明人员和衣冠不整者进入商场；

e.严禁携带危险物品进入商场；

f.遇有外来人员将大件物品带出商场，即与物主核实，并作登记。g.为租户提供便利性服务。

巡逻岗的任务：

a.按规定路线巡视检查，不留死角；

b.巡查车辆停放情况，维护道路畅通，做好安全防范工作；

c.对商场内的可疑人员进行检查防范；

d.商场安全检查；

e.装修户的安全检查；

f.防范和处理各类治安案件；

g.防范和制止各类违反海宁皮草城商场管理制度行为。

（2）技术防范：应用安全报警监控系统、电子巡更系统，对商场内的治安情况实施24小时监控，确保商场安全。

对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录像措施，并及时通知值班保安就地处理。

值班保安接到治安报警，迅速赶到现场酌情处理，并把情况反馈到监控中心，监控员作详细记录，留档备查。

2、管理措施：

（1）实行半军事化管理，制订各项保安管理制度和奖惩措施，并严格付诸实施，以增强保安人员的工作责任心。

（2）强化保安人员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高保安人员的思想素质和业务技能，每周组织一次体能、队列训练，每年组织不少于4次技能比武汇报。

（3）加强保安人员的行为规范教育，要求服装统一，佩证上岗，言语文明，举止得当。

（4）严格执行保安巡更点到制度，确保巡逻质量。

（5）监控中心设备每天检查、保养，监控系统沿线影响监控效果的杂物及时清除。

二、消防管理方案

高层楼宇，消防管理是商场管理的重中之重，要根据消防法规的要求，切切实实地做好消防安全工作，确保租户的生命财产安全。

1、管理内容：

（1）做好消防监控中心的管理；

（2）做好消防设施、器材的管理；

（3）保持消防通道的畅通；

（4）加强商场装修期间的消防安全管理；

（5）严禁携带、储藏易燃易爆物品；

（6）防止电器短路、管煤泄漏等引发火灾因素。

2、管理措施：

（1）制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落实；

（2）制订消防事故处理预案，防患于未然；

（3）建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习；

（4）定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除；

（5）做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态；

（6）制止任何违反消防安全的行为；

（7）积极开展防火安全宣传教育，定期向租户传授消防知识；

（8）发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警。

三、公共区域设施设备管理方案

1、设施设备管理方案

电梯在装修期间实行保护性管理；

商场内的公共水电设备设施应经常进行检查，发现损坏，及时维修，要按不同型号产品的养护要求进行日常养护；

公共卫生设施每天检查一次；

水泵房、中央空调机房、锅炉房每天巡查两次；

电梯机房设备，每周保养一次（半年保养和一年保养按规定进行）；

消防栓系统、喷淋和烟感报警系统、消防器材等消防设施设备按相关维护方

案检查养护；

供配电房设备每天巡查一次，每周检查一次；

消监控系统设备按相关维护方案检查养护；

电话机房、综合布线柜和电话接线箱每天巡查一次；

租户自用水电设施的维修，应按规定填写《有偿服务联系单》，确保维修及时率与合格率。

2、管理措施：

（1）制订设施设备管理制度和操作规程；

（2）维修人员持证上岗，操作规范，维修及时；

（3）抓好维修人员技术培训，提高业务素质；

（4）建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率；

（5）加强装修管理，督促做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止；

（6）加强共用设施设备的巡查，将故障消灭在萌芽状态。

草拟人：周卡

商业物业前期介入要点 篇4

购物中心物业前期介入及其基础内容

物业前期介入是指购物中心尚未建成和实施前期物业服务之前，购物中心商业管理企业从规划设计、施工建设、设备安装调试以及前期筹备等方面，以物业管理的角度提出各种合理化的意见与建议，组织实施相关工作。

1、前期准备及市场调研

在规划建设期内就应参与项目规划方案解读与论证，同时根据管理工作计划进行市场调研，调研的内容包括：了解物业管理市场状况、项目所在地物业管理费标准及收缴率、当地相关的政策要求和行业管理的标准等，同时对相关物料进行市场调查，以掌握基础数据，为后续的管理费测算提供依据。

2、优化项目设计

项目论证及规划图纸出炉后，应参与研究项目规划图纸，了解物业功能设计，根据商业、公寓、写字楼等不同物业形态的使用需求提出建议，优化项目设计，从商业物业经营和管理方面提出意见，使项目设计趋于合理化，减少后期管理成本。

3、费用测算

在对项目优化建议进行跟踪的同时，应根据项目实体进行商业物业管理费标准测算，为落实前期启动资金进行准备。费用测算应尽可能根据市场和项目定位进行，且务必翔实。

4、前期综合工作

应提前进行商业管理机构（分公司或者管理处）的筹建，获得管理权，建立组织架构，招聘人员并进行培训，配合产权方编写商铺经营租赁合同，或者就租赁合同结合物业管理提出意见，编制《购物中心项目物业管理方案》，编写相关的物业管理服务合同，编制《商户须知》或者《商户手册》、《管理服务公约》等，建立相关的经营管理制度。在人员到位后，应进行制度、经营管理、合同管理服务界面、项目工程建设概况、施工现场安全规定等培训。除此之外，应与公安、消防、城管、环保、环卫等部门进行沟通对接，与项目开发者进行沟通，落实物业用房，参与物业用房的设计、装修，保障物业用房的通讯、网络、通风、空调、供电、上下水，确保在开业前投入使用。

5、保洁绿化

在物业前期介入过程中，由于购物中心施工进度的影响，应提前考虑项目保洁开荒工作及绿化种植、小品景观接管，适时组织招投标。制定垃圾清运及管理方案，进行相关设施如垃圾桶、休闲椅等物料采购。

6、安全及车场管理

办理停车场手续经营许可证、税务登记证、收费许可证，制定停车场管理方案，对相应安/ 3

防物资如对讲机、雪糕桶、铁马、警示牌、警戒线、消防器材等物料进行采购，交接钥匙并规范钥匙管理，建立管理台账。确定消防安全管理委员会及义务消防队名单，组织义务消防队伍并进行消防演练，确保在进场、开业期间的消防安全。

7、建筑本体及配套设备设施的工程管理

除了在规划设计阶段参与规划设计、施工设计的优化工作外，还应积极参与设备选型，从管理角度对设备系统提供专业建议，辅助监督工程施工进度及质量，参与设备安装、调试，接收设备相关资料。

8、物业验收

参与项目竣工验收，重点跟进消防验收、规划验收、房屋质量备案验收，跟进综合验收并根据验收结果办理水、电、气等过户工作，组织移交物业前期资料，包括相关的政府批文、项目图纸、验收批文等。

9、商铺进场装修

成立装修管理小组，提供业户装修工程技术要求并与装修业户对接，审批业户装修设计，提供审核意见，监控装修施工过程，及时按规定提出整改要求，协助解决业户合理需求，组织验收小组，对隐蔽工程和完工业户进行验收。

10、开业准备

设备运行、安防、保洁、车场等物业管理全面展开，协助开业方案制定和实施，制定开业庆典安全保卫方案和开业庆典突发事件预案，并针对突发事件处置预案进行演练，确保开业庆典的顺利、安全举行。

阶段前期介入工作重点

在规划设计、施工等不同阶段，物业前期介入关注和工作的展开是有区别和侧重点的。

1、规划设计阶段前期介入

在此期间，商业管理组织主要应关注如下方面：在市场调研过程中关注项目所在城市主要经济指标、商圈状况、同类个案及本项目分析。主要业态结构和规模、空间布局。交通组织、人车动线、出入口（包括各业态客用、货用及车场等）。停车场（规模、车位数等）。购物中心内部交通组织的建议。不同业态房产技术条件、商铺面积、商铺开门、商铺层高、商铺业态调整。扶梯、垂直梯、地下电梯厅、观光梯、中庭、公共卫生间、顾客通道、夜间通道的设置要求及位置。关于主要工程系统及配套设施，如垃圾房、空调系统、用电系统、消防系统、设备房的设置与安排。广告位的设置、制造及广告位的安排。商业管理组织的设立，前期人员的到岗，相关资质证书的办理。

2、项目施工阶段前期介入

在这个过程中，主要的工作重点包括：提出设备的设置、服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议。分析物业建造选料及安装情况，提高设备使用效率，减轻后期管理的压力。

审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见。提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见。提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见。帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤。提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能。检查工程施工进度（定期巡查施工现场，参与工程例会，及时提出维护开发商利益和保证施工质量的专业建议，协助开发商做好使用功能的验收，对各种设备、管线都逐一检查）。检查前期工程的施工质量，对与原设计不合且可以更改的部分提出建议。配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量。找出遗漏工程项目。参与开发商的建筑、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案；发现可能存在的施工隐患；参与重大设备的调试和验收。制订物业验收流程，指出工程缺陷，对改良方案的可行性及费用提出建议。

3、开业筹备阶段前期介入

在开业筹备阶段，要针对专业内容进行市场调研、组织成立管理架构、编制相关管理制度，进行人员培训，提供《经营管理公约》、《商户手册》样本并协助商户相关文件的审批，提供开业和促销时期的安全防卫服务，制订物业管理收费标准予以明示，配合项目公司营销宣传、推广，准备物业管理企业简介、主要业绩证书、在管物业图片及资质等级证书等资料。

物业管理前期介入心得 篇5

物业管理前期介入经验心得

我于2010年8月初涉物业这职业，在 工程部上班，工作过程中和房地产公司的 工程部打交道比较多，对物业工作有了初 步的了解，对物业前期和房地产公司的工 程部合作也比较愉快。前期物业介入工程 现场，可以帮助建设单位加强工程质量管 理，及时发现设计，施工过程中的缺陷，提前防范质量隐患，使工程质量问题在施 工过程中及时得到解决，在保证工程质量 的前提下降低工程成本以及物业日后维护 运营成本，可以维护业主，房地产，物业 三方的共同利益。接着我谈谈这段时期的工作的感受以 及认识：看懂图纸，在去核对现场，对图 纸上存在的错误以及没错误但不利于不利 于物业以后保养和维护的，可以和房地产 公司的工程部各分管部门联系沟通，建议 他们制定合理的方案或者协助他们制定合 理的方案，节约双方的成本，寻找共同的 利益。（许多问题如果在没完工前整改和 完工后整改，那完工后返工的材料，人工 费，部分还有机械费，以及管理的费用可 以减低很多）这种合作是比较容易的，也 是比较好操作的，重点在如何说服房地产 公司的工程部人员，要明确说出得失，得 出的结论是对房地产公司有利的，还要表 达我们是在无条件帮助他们。在望庄物业 工程部对房地产公司的工程部提出的上百 以上的质量问题，并且在沟通的情况下基 本已经解决，同时和房地产公司的工程部 的管理人员及技术人员建立了良好的关 系。下面说说这段时间具体的工作： 1：土建：卫生间经过养水试验，发 现漏水渗水的卫生间高达127个，经过2 也多月的防水技术处理，已经完成，并且 全部重新养水检验合格。（物业工程部提 出把渗水卫生间分成全部返工，局部返 工，注浆处理，不但可以提高工作效率，而且可以降低成本，房地产工程部采纳建 议，希望物业工程部协助处理。）部分阳 台，沿沟也渗水，也全部处理。地下一层 有12处墙渗水，现在10处已经处理完 毕，还2处正在处理中。由于地下庭院边 的绿化分界不清容易引起争议，建议房地 产公司的工程部补加了5个护栏，关于东 7和西4的1和3单元由于设计有采光井，下雨后靠采光井边的2至3层8户住户墙壁 渗水，在建议并和房地产公司的工程部的 沟通下，增加4个采光天窗，杜绝了墙壁 渗水。地下庭院地板开裂比较普遍，物业 工程部建议每户都增加伸缩缝，也取的很 好效果。在检查中发现东3的18个独立柱 声音异常，根据经验认为是粉刷柱子时没 浇透水造成沙灰成粉剂，和房地产公司的 工程部联系后，打开粉刷层，结果是粉刷 层手一碰就脱落，18个独立柱粉刷和批 灰油漆房地产工程部主动全部返工处理，处理好以后请物业检查。有12套房子室 内楼板角落有3根梁和墙壁构成四方型大 概0.4平方米，内部粉刷很困难，做的也 很不规范，建议用石膏板封掉后批灰处 理，房地产工程部也很高兴的采纳了，效 果也很好。发现围墙接头处没用拉力筋，没做垫层没加垫块，和房地产工程部反映 后，采用环氧树脂植筋。（这段围墙处本 是施工方的配电房，所以最后才做）全部 按规范施工完毕。在一户一验中发现存在 的通病：粉刷的空鼓，批灰的阴阳角，平整度，石材角落安装不到位，石材色差，破损，打胶不到位漏胶，门窗的变形，配 件的不灵活，调整，对这些分部分项就进 行认真检查并且和房地产公司的工程部沟 通，得到很好的解决。部分公共部位，如 楼梯面砖.楼道墙面空鼓，部分车库是独 立的，卷帘门的手动必须安装外面，车库 渗水问题，伸缩缝处理及漏水问题，去地 下车库坡道材料安装问题等等都进行分项 检查，并且把问题交个房地产公司的工程 部，以便解决。2：给排水：卫生间的立管设计院采 用老式的废污合流，污水总管加筋管部分 没有保护，由于进入时已经完成，无法整 改，在不影响使用质量的情况下只能出张 联

系单并通知房地产公司的工程部。在检 查中发现有26根立管垂直度差，按规范 少87个立检口和183只伸缩节没安装，有 19个通气帽安装在室内，横管过长没安 装伸缩节，部分横管应该安装支架去用管 卡，部分支架间距不合理，部分排水管倒 坡，部分地漏和卫生间的50PVC管堵塞，部分PVC管开裂等情况，RRP管卡间距过 大，过墙安装不到位，安装位置不合理，卫生间没安装水龙头，污水泵没清理麻 丝，丝扣处没上防锈漆，没刷银粉漆等都 和房地产公司的工程部进行沟通，除刷2 次银粉漆部分没完成外其他全部完成。地 下车库没有水龙头，地下车库保洁工作很 不方便，经过和房地产公司的工程部沟 通，安装了6个拖把池及水龙头，有发现 这路水管并入物业水表计量，又提出并入 公共部位水表。3：消防：部分喷淋头超过1.8M的有 效距离，离防火卷帘门和墙间距太小，喷 淋头和等距离过近，影响喷射有效距离，消防管没清理麻丝，丝扣没做防腐处理，没做水流指示标记，部分消防箱和部分支 架没防锈，部分支架脱落或者支架的膨胀 螺杆松动，部分支架间间距过大，消防栓 过低等，消防联动时天窗有2个无法复 位，应急灯灯光过暗，防火卷帘门2头有 故障，不能自动切断安全门电源（增加模 块），风机不能自动启动，风机风速小，（增加风机或者加大风机功率）噪音大，（隔音处理）消防泵房没做集水沟，联动 反映时间过长，（模块调整）一个配电箱 接触器不灵活等等问题，经过和地产公司 的工程部及分包技术负责沟通，基本已经 处理，其中部分在解决中。4：景观绿化道路：部分道路照明位 置不合理，垂直度差。个别景观喷水池漏 水严重，（返工，重做防水）部分景观喷 水池渗水，（修补）部分大理石空鼓，部 分水下灯和景观灯，走廊等没固定，供水 排水安装不合理，开关使用不方便，提升 水泵设计不合理，（成本太高，无法处 理，如果物业更早介入，那对平时运营成 本和维护成本可以有很好的降低）戏水池 集水沟积水严重，净化设备没水流标志，其中室外3只配电箱安装的是室内配电箱（更换或者增加防水绝缘盖板）绿化树木 离房子太近，影响采光，部分树枝碰到大 理石头，部分窗台外绿化土过高等问题，道路石材有18处因为沉降或者施工质量 问题开裂，集水井盖5个破损需更换等问 题，大部分已经解决，部分等明年沟通处 理。5：强弱电：检查发现施工时铁管套 管没做防腐，防锈，接地，套管下没做垫 层，部分电井积水严重，开裂，没做粉 刷，井盖开裂等问题，也通知房地产工程 部督促分包单位进行整改。单元照明，插 座，配电箱，水电表间，进户电缆，照 明，插座进行检查，一户一表进行核对。对可视对讲门禁系统，监控，网络，电话 电视，信号放大器，周界报警系统，电子 巡更系统等也发现部分存在安装质量问 题，和房地产沟通，已经整改完成。

龙祥物业介入前期工作总结 篇6

龙祥物业管理有限责任公司成立以来，通过总公司的大力支持龙祥物业公司正在不断发展日益壮大，现将前期物业管理工作筹备总结如下：

一、人员招聘、定岗

根据企业发展的需要和物业公司的特殊工作性质，制定了先定人后定岗的招聘方案。

1、通过预选、初试、复式的一些“自我介绍、相关问题答辩以及应变能力”的全面了解后筛选出来了14人。

2、按照初定人员的自身素质、性格、形象等将岗位调整为：

客服中心：李梦茹、冀晓甜、王倩

监控中心：王珊珊 翟珊珊

秩序维护部：赵伟光、张卫平、杨晓革、毛豪豪、李林泉、梁文龙

工程部：陶书明、杲书权

绿化部：马雅丽

二、人员培训

公司的发展与员工专业知识、服务技能和职业素养的提高是息息相关的。公司领导对员工的培训工作极为重视。

1、管理人员培训：公司派出刘科、王铁峰至国内一线企业“绿

城物业”进行全面性的专业培训（理论、实践）；

2、员工培训内容：物业管理基础知识、物权法、服务礼仪、消

防知识、岗位职责、在物业管理中的一些突发事件以及军训。

3、在培训中物业人员不但掌握了一些物业管理基础知识、管理

过程中的突发事件的应急办法而且培训过程中穿插了一些团

队协作的小游戏，劳逸结合不但可以提高团队协作意识，理

论知识的接收程度也大有提高；

三、公司各部门的协调

公司各个部门之间应该相互扶持，公司才能够不断壮大，团结就是力量。

1、为了可以更好的了解项目，我们采取人员前期介入工程掌

握一些项目的基本情况，及时的查缺补漏，为以后的工作

能够顺利开展打下基础。在这里要感谢工程部对我们物业

人员不厌其烦的细心指导。

2、与售楼部之间的配合：9月9日—9月11日盛祥·凤凰城

时尚博览会作为我们公司一次大型的活动，物业人员也是

积极参加，提前几天在我们灵宝市区人流量较大的 地方发

传单做宣传，在活动中的答奖环节更是踊跃参加，真正的把凤凰城作为我们自己的家。

3、同时通过参与公司组织的10月2日与售楼部、业主共同

参加的“娘娘山同游会”，使员工能够有效的把理论与实

践相结合，真正体会到了“贴心服务”把业主当做自己家

人一样，对物业管理工作的认知都有了不同程度的提高。

通过前期工作的开展，我深深的认识到“一个没有目标的团队

是不具备一加一大于二的特点的；一个没有核心领导的团队是不会有凝聚力的；一个没有共同信念的队伍是不会在发达和困难的时候始终一条心的。总之一个号的团队是不容易组建的，没有公司的大力支持和配合，我们也不可能这么快就能达成共识，融为一体。

作为这个团队的领头羊，一定不负公司所望，做好自己的本职

工作，严于律己、积极向上、任劳任怨，做好团队的表率切实做到事事为先、处处带头，在最短的时间内培养出一批优秀的管理人员，使我们的团队不断壮大，为公司的健康发展砌砖添瓦。

王铁峰

前期物业介入方案 篇7

前期施工阶段：从物业管理角度出发对施工、设备安装的质量配合监理方进行全面的临近,发现问题及早解决。如果没有前期设计介入,通过这一阶段介入可以发现设计中的不合理问题,把问题排除在萌芽阶段。

在物业施工建设阶段,按照法定程序虽然有监理单位进行监管,但监理单位与多数开发商一样,往往只注重房子的重大安全质量问题,对不会造成重大责任事故的细节问题重视不够,另外,开发商与施工商不是一个单位,施工商在施工中采取不负责任报复建筑商的现象也时有发生。随着物业本身档次不断提高,特别是高层、高档次、高科技的三高建筑的出现,在安装施工过程中,任何粗心大意、随心所欲和不负责任的现象都将给业主今后顺利使用设施、设备带来极大的困难,给后续的物业管理带来一些难以解决的问题。

前期管理阶段：前期管理介入始于物业竣工验收合格后,业主开始入住的时候,而止于业主大会成立,新的物业管理委托合同签定之前。

前期管理介入是物业管理承前启后的阶段,这个阶段是物管矛盾突出的时期。此时,物管企业面对的不仅是业主,还有开发商和建筑商。随着入住和装修开始,设计、施工等问题逐渐显现出来,而此时物业管理主要工作就是处理暴露出来的各种问题;此时也是开发商和建筑商之间最易发生相互推诿的时期,使物业管理在开发商、建筑商、业主间周旋,甚至代开发商建筑商受过。本阶段,物业管理公司在做好业主入住前的准备工作之外,首先对员工进行物业管理相关知识培训,使员工们明确本阶段的工作重点,经常同业主取得联系,加强对业主室内装修的监督指导,对装修过程中暴露出来的与设计和施工有关的问题及时收集汇总,并同开发商保持密切的联系,或者经开发商授权代表开发商同建筑商联系,使暴露的问题能在质保期内或者建筑商尚未完全撤离的时候,得到及时处理和排除。前期管理介入工作的中心是业主,重点是做好为业主排难解困,对于一些建筑工程质量问题主动帮助他们同开发商、建筑商取得联系;对于室内装修,要加强监督、检查和指导,让业主真正体会到物业管理是为他们着想,是在为他们创造一个安全舒适文明的生活环境。在管理过程中,加深业主对物业管理的了解,使业主和物业管理企业在管理过程中融为一体,而不是相互对立。

前期物业介入方案 篇8

摘要：本文紧密结合某社区已建物业及物业管理存在的问题，分析、论述了物业管理前期介入某社区物业建设的必要性和重要作用，并提出了新的观点和建议。

关键词 ：物业;物业管理;前期介入;质量控制;接管验收

1.引言

随着人们生活水平的不断提高，业主及物业使用人对物业功能及物业服务的需求越来越高，则某社区在物业管理及物业使用方面暴露出的问题和矛盾也越来越多。为了减少或避免在物业建成后出现诸多功能缺陷和质量问题，给日后的物业管理带来较大的经济成本和许多矛盾及纠纷，就需要专业的物业服务企业积极的提前介入物业建设项目中，从物业建设的规划、设计开始，站在业主及有利于物业管理要求的角度进行主动控制和管理，不仅能更有效的保证物业建设的质量，而且是提高物业管理水平的有效手段。

2.某社区已建物业及物业管理存在的问题

某社区是一个居住7600多户，35000多人的大社区，则做好物管理工作是非常重要的。承担该社区的物业管理企业是由某集团公司的房管处改制而成，其职工观念落后，物业管理遗留问题多，解决难度大，截止目前还采用的是传统的物业管理模式，经营机制落后，与现代物业管理企业相比，已不适应，差距较大。该社区现有住宅楼及公共设施，一般是建成经竣工验收后，移交给物业管理部门向职工分配入住和负责管理，在此之前的建设各阶段，物业公司从未参与。所以，存在很多难以解决的问题。现仅列举几个典型事例作以说明：①甲街坊建成的5栋高层楼，电梯厅设计在整栋楼的中间，四周均为居室，形成封闭状，无窗户通风采光，如果停电或照明灯坏，电梯厅一片漆黑，居民上下楼进入电梯厅十分恐惧;并且需一天内24小时照明，灯具和电能消耗量很大，维护费用高;更糟糕的是，楼内一旦发生火灾，一层至顶层(26层)相当于一个高烟囱，不仅不利于有毒烟气的排出，更有助于烟火的燃烧，对人的危害极大。纠其原因：设计思想错误，虽然每层多增加一户销售收入的眼前利益，但给业主及后期物业管理增加巨大的维护和管理成本。②甲街坊地下配电室，每当下雨天气，配电室上方的顶板及配电柜底下的电缆线沟槽就大量渗漏水，造成严重供电安全隐患，每次需要耗用大量人工紧急排水处理。其主要原因：是地下配电室防水隐蔽工程施工质量太差造成。③甲街坊近年来建成7栋高层楼，8栋多层楼，若大的一个街坊，设计决策毫无瞻前性，即无自行车摩托车棚，也无地上地下汽车停车场，业主入住不久意见很大，日常住宅楼周围停满了各种车辆，小孩和老人一点活动空间都没有了，全被车辆挤占，目前已达到超饱和的状态。随着经济的发展，居民购车将越来越多，则停车问题更加严重，致使物业管理十分困难。④乙街坊底建成四栋高层楼，竣工后向物业移交时，送来一大堆二百多把的钥匙交给物业，物业接管后，当水电等设施出现故障进行维修时，维修人员不仅对水电管线的走向布局、电气开关、配电箱柜及供水阀门等所控制的路径很难搞得清楚，而且就连那把钥匙开那个设备间的门也是一塌糊涂，致使物业维修工作十分被动和困难。这显然是物业公司没有积极主动的.提前参与物业设备安装、验收及技术交底所致。因篇幅有限，还有很多问题不便列举。

通过以上几个实际问题的分析可知，某社区之所以在物业建成业主入住后暴露出诸多质量问题和安全隐患，纠其原因，主要还是当时规划设计失误、建筑施工质量差、监督管理不严所致。那么，如何在以后的物业建设中避免和解决这些问题呢?一个比较有效的办法，就是要改革目前的物业管理模式，选派优秀、专业的物业管理技术人员，积极的提前介入物业建设项目，参与物业建设各阶段的监督管理，是解决某社区出现以上类似问题的非常有效的手段和重要措施。

3.物业管理前期介入的概念及必要性

3.1、物业管理前期介入的概念

物业管理的前期介入，是指物业管理服务企业在接管物业之前，受房地产开发单位(或产权人)的邀请或委托，从业主使用功能的角度和物业管理的角度出发，对物业的规划、设计、设备选用、功能布局、施工监管、验收接管、销售和租赁阶段，就提出建设性意见，协助物业开发单位把好规划设计关、建设配套关、施工质量关和使用功能关，以确保项目设计和工程质量，使物业投入使用后最大限度的满足业主与使用人的需求和有利于之后的物业管理的要求。是一个长效服务的概念。

3.2、物业管理前期介入某社区物业建设的必要性

3.2.1.因传统的物业管理方式滞后于物业建设，需要物业管理的提前介入。

传统的物业管理方式，几乎都是物业建成后交付使用时才确定(或移交给)物业管理单位，使物业管理远远滞后于物业建设，这容易导致物业建成后产生许多无法补救的质量问题及遗留的责任问题。现实中，开发商或施工单位愉工减料、甩尾巴的情况时有发生，而业主还都是分散的、未来的潜在业主，对物业建设无法进行实质性监管。为了维护业主和物业管理企业的合法权益，较好地履行建设单位与物业管理企业的责任，实现物业前期建设与后期管理的有效衔接，防范后期物业管理中可能存在的潜在风险，则有必要物业管理早期介入。

3.2.2.物业设计人员，不是专业的物业管理者，需要物业管理的前期介入，

因为物业设计人员不是专业的物业管理者，在项目规划设计阶段，设计人员往往只从设计技术、结构安全、建造工艺等角度考虑问题。其在制定设计方案时，不可能全面考虑后期的物业管理实际操作中可能出现的问题，也很少从业主长期使用的角度全面细致的考虑问题。因此，容易造成物业建成后出现设计上的缺陷和漏洞。所以，物业管理前期介入，凭借专业的物业管理优势及丰富经验，可及时发现和减少物业建设中的细节问题。

3.2.3.物业设计与物业建成的不同步，物业管理有必要前期介入。

由于设计阶段与物业的建成存在较长时间间隔，建筑、设施的技术进步和业主需要的不断提高有可能使已设计的方案落伍。而物业管理前期介入人员，对物业后期使用可能出现的问题有十分清楚的了解和长期积累的丰富经验，站在物业经营者与维护者的角度，参与设计方案的讨论和评审，容易发现设施、设备的配套及所用材料有不适之处，并及时提出改进意见，防止原设计方案落后、过时，使物业的功能设计与业主不断提高的需求相适应。

3.2.4.保障现代物业建造质量的难度与业主对物业功能及物业服务需求的不断提高的矛盾，需要物业管理的早期介入来平衡和解决。

由于现代化的物业建筑具有设计复杂、高新技术含量高、建造难度大、周期长的特点越来越突出;另一方面，业主及物业使用人对物业功能及物业服务的需求将越来越高，这就自然形成了保障物业建造质量的难度与业主对物业功能及物业服务的需求不断提高的矛盾。那么，如何解决和平衡这一矛盾?如果让专业的物业管理企业早期介入物业建设，站在业主使用和后期物业管理的角度，参与物业建设各阶段的监督管理，提出建设性意见，进行主动控制。这即体现了业主的利益，又帮助了开发商保障物业建造质量，提高了自身信誉。是平衡和解决这一矛盾的非常好的办法。

由前述得知，既然物业管理前期介入是非常必要的，那么，它具有何重要作用和意义?则作以下简要论述：

4.物业管理前期介入的作用和意义

4.1.有利于提高工程质量，降低物业管理成本。

由于多种原因，物业建成交付使用后，往往难免会出现诸多这样那样的质量问题，致使物业管理企业日后要耗费大量的人、财、物进行修理。因此，物业管理的前期介入，其本质就是从有利于日后物业管理和保障物业使用功能及质量的目的出发，参与物业建设各阶段的监理过程，减少或消除物业建成后出现功能缺陷及质量问题;在物业建设的各阶段，严把质量关，是一个全面质量管理的概念。所以，物业管理的前期介入，即保证和提高了物业工程质量，也降低物业后期管理成本。

4.2.有利于及时发现和化解物业建设中的潜在问题和各方的矛盾。

物业管理者是站在业主使用和后期物业管理的角度考虑问题，参与物业建设各阶段，对于所发现的问题，及时提出改进意见。即维护了业主的利益，也有利于开发商创建优良工程，对于开发商、业主及物业管理企业均带来好处，是一个体现物业建设各方利益、化解各方矛盾的过程，有利于提前解决物业建设中的潜在问题，实现互惠互利，共同发展。

4.3.有利于对拟接管物业的全面了解，是做好物业管理工作的重要环节和有效手段。

通过物业管理的前期介入，使物业管理企业能够对物业的建筑结构、管线的布置走向、设备设施选型安装、园区绿化、消防安防、物业建设各部分所用的材料以及隐蔽工程等的实际状况有一个全面、深入、细致地了解;对于图纸变更情况更加熟知。则有利于物业管理企业做到胸中有数，方便行动。为做好后期的物业管理工作打下良好的基础。

5.结束语

综上所述可知，物业管理前期介入，对物业建成后出现的诸多难以解决的问题，变“事后补救”为“事前预防”显得尤为重要。所以，对于如前所述某社区已建成物业存在的质量、安全问题，应引起相关管理部门和责任人深刻的认识和重视。希望在某社区以后的物业建设中，应充分认识物业管理前期介入的重要性，积极改革落后的物业管理模式，选派优秀的专业技术人员提前介入物业建设，参与各阶段的监理。将一定会避免或减少某社区如前所述类似问题的发生，为广大业主提供功能更完善，质量更高的物业产品。

参考文献：

[1] 邵小云，吴杰.《物业服务前期介入实操全案》 化学工业出版社，.10.北京.

[2] 邵小云.《物业经理管理经验谈》.化学工业出版社.2012.9，北京.

[3] 谌汉初 初志坤.《物业管理概论》，清华大学出版社，.1北京.

前期物业介入方案 篇9

浅谈住宅小区物业管理的前期介入

作者：任丽军

指导教师：张生喜

摘 要

物业管理公司的前期介入，能从业主对物业的使用和居家生活的需要考虑，秉承“用心服 务”的理念，为开发商和业主提供前期的专业性服务，使新开发的楼盘真正成为为业主量身定 做的、符合业主心愿的居家乐园，提升物业使用的附加值，形成开发商的新卖点，有利于开发 商建造精品物业和房屋促销，更有利于今后物业管理公司的管理和服务。

关键词：物业管理 前期介入 重要性

山西工商学院毕业论文（设计）

目

录

一、物业管理的前期介入．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．3(一)前期物业管理的含义．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．3(二)物业管理前期介入的必要性．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．(三)物业管理前期介入的内容．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．

二、物业管理前期介入的时机和方法．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．(一)在规划设计阶段介入积极参与物业建设项目的设计．．．．(二)在项目建设期介入强化物业的施工监理．．．．．．．．．．．．．．(三)在物业的验收期介入及时发现存在问题落实整改．．．．．．

三、物业管理前期介入时怎样与开发商配合．．．．．．．．．．．．．．．．

四、物业管理前期介入的意义．．．．．。．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．(一)物业前期介入管理是为业主把好验收关．．．．．．．．．．．．．．(二)物业前期介入管理是后期管理的基础．．．．．．．．．．．．．．．．(三)物业前期介入管理是社区服务持续发展的保证．．．．．．．．

五、结论．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 参考文献．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 感谢词．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 作者简介．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．4 5 5 5 5 5 6 6 7 7 8 8 9 9

山西工商学院毕业论文（设计）

浅谈住宅小区物业管理的前期介入

作者：任丽军 指导教师：张尘喜

摘要：物业管理公司的前期介入，能从业主对物业的使用和居家生活的需要考虑，秉承“用心服务”的理念，为开发商和业主提供前期的专业性服务，使新开发的楼盘真正成为为业主量身定做的，符合业主心愿的居家乐园，提升物业使用的附加值，形成开发商的新卖点，有利于开发商建造精品物业和房屋促销，更有利于今后物业管理公司的管理和服务。

关键词：物业管理 前期介入 重要性

一、物业管理的前期介入(一)前期物业管埤的含义

物业管理的前期介入是指在物业管理公司未正式接管物业之前，建设项目未竣工之前的施工阶段甚至未动工之前的规划设七十阶段就介入物业管理。物业管理前期介入的目的是为了后续物业管理的正式实施能够顺利地丌展或更好的进行。(二)物业管理前期介入的必要性

从表面上看，物业管理只是对物业接管后物业的使用管理，及物业管理只要在物业交付使用时介入即可，然而，随着物业管理的深入发展，物业管理总是在物业建成后介入的状况已不适应物业管理发展的需要。很多人把物业管理看成是开发商进行房地产开发的附属，并不把物业管理行业看成是一个独立的行业，但是，在开发建设的前期，物业管理企业通过前期介入活动，本着“服务第一，诚信服务，以质取胜”的态度，将长期积累的物业知识与经验应用与规划设计，并且在建设施工销售阶段同步跟进配合，协助开发建设单位及时发现和处理建设销售过程中存在的问题，不仅能从源头上堵住漏洞，避免或减少一些问题的发生，减 3

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少房地产开发建设的纠纷，使房地产开发建设得以顺利进行，而且可以在物业丌发建设初期把不利于物业管理、损害业主利益的因素尽可能消除或减少，是物业投入使用后，物业管理顺利开展，业主利益得到保障。物业管理提前介入物山仁建设，从开发项目的规划设计、审批、施工建设、设备安装运行到工程竣工验收期间以物业管理的角度㈩发提前发现问题，解决问题，能够避免以后在实际的物业管理重在遇到此问题，避免了在以后的物业管理服务中的诸多麻烦。

1、能最大限度上满足客户的要求，体现“以人为本，客户至上”的精神。业主希望有什么样的设施和条件，这样物业前期介入就有利于开发商采纳合理化建议，使业主解除利吁十顾虑。

2、有利于后续工作的顺利进行。早期介入可以优化设计，减少不必要的后期麻烦，物业管理公司可以在早期就与该物叫卜有关部门打好招呼，疏通渠道，让后期的入住工作得以顺利进行。

3、为验收接管打下基础。物业管理在验收接管前期介入，有利于对土建结构、设施建设、设备安装等情况的了解，能为验收接管以及门后的管理、养护等打下基础。

因此说重视物业管理的前期介入对于开发商和购房者来说都是一个双赢的策略。

(三)物业管理前期介入的内容

l、物业管理企业通过招标来接洽物业管理业务

无论物业管理企业是丌发商组建的，或是独立组建的，或是房管所转换的，还是各大系统组建的，要获得物业管理业务首先必须不断开拓，山西工商学院毕业论文（设计）

通过招标来接洽业。

(1)进行可行性、可靠性、可盈利性分析。(2)具体测算物业管理费用，并草拟总体方案。(3)招标竞争、洽谈、签订物业管理合同。(4)选派管理人员运作物业前期管理

2、建立与业主或使用人的联络关系

物业管理的管理对象是物业，而服务刑‘象则是人，即业主和使用人。因此，物业管理企业在物业交付使用之前，还要为物业的交接做好准备。

(1)拟定移交接管办法。(2)筹备成立业主管理委员会。(3)协助和办理移交接管事项。

二、物业管理前期介入的时机和方法

(一)在规划设计阶段介入积极参与物业建设项目的设计

完善物业的作用和管理功能，避免物业建成后存在使用和管理[：的问题规划设计是决定今后物业管理能够提供高效、优质服务的关键。物业的设计人员受所从事的专业的限制，基本上是从技术角度考虑问题，对于管理的要求往往考虑不足，这就可能造成物业建成后管理上的不便和功能布局上的不合理。而前期介入可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案，提出一些合理化建议，完善设训‘细’节，降低管理成本，从而使物业的功能设计更有利于闩后的使用和管理。有效的避免因设计的合理性而给业主使用和物、比管理带来的不必要的麻烦。

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(二)在项目建设期介入强化物业的施工监理

从物业管理的角度对施工、设备安装的质量进行监控，及早发现和解决问题，避免物业建成后给使用和管理及服务带来缺憾在物业建设期，物业管理企业作为物业建成后的管理者，对建设质量的关切非常强烈。物业管理企业派出专业技术人员入住楼盘，从业主的角度监督施工单位的各项工作，从物业管理的角度提出整改建议，跟进物业各项相关设七十在施工过程中的落实情况，及时提山调整改进不合理的设计，及时监督存在的问题，纠正巧；符合用户需要的建造形式，协助监理单位对物业的建设进行监督，确保建设质量，为业主争得了良好的硬件条件。(三)在物业的验收期介入及时发现存在问题落实整改

物业管理公司介入竣工验收，严把物业验收关，可以明确责任，避免物业管理公司在今后的管理中背上沉重的包袱；可以促进建设单位严格按照国家有关规范和设计要求对工程进行认真验收；有利于分清工程缺陷的整改责任，及时为业主追时应得的补偿，避免业主不必要的负担。提前介入，做好接管验收工作，做到管理到位，服务创优，业主满意。

三、物业管理前期介入时怎样与开发商配合

物业管理公司的前期介入工作能否顺利进行，关键在于与刀：发商的配合。我们应依据和开发商签订的物业服务合同，主动参与、积极配合。要将过去管理和服务中的经验和教训告知相关人员，要以前瞻性和预见性去感知可能会发土的问题，积极主动地采取措施，将问题处理在 萌芽状态。重大问题一定要：书面函告开发商，方能引起其重视，同时也能规避物业管理责任。开发商能否采纳物业管理公司的建议一般取决

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丁以下几个方面：

一是会不会增加其成本；

二是难度大不大；

三是对设计风格和外立面的影响：

四是对其房屋销售有无好处。基于各方面的因素考虑，开发商刁工会对物业管理公司的建议全面采纳，但是协调得越好，采纳得越多。同时，物业管理公司前期介入时应注意几点：对开发商的建议一定要专业，否则没人听；分析产生问题的原因、危害和影响，要准确、有依据、以理服人；提出的建议能减少损失，能增加效益，最好是开发商、承包尚和物业管理公司多方受益；不要只提问题，要有建议，要有方案，要有措施，更要有解决问题的办法；讲原则、讲道理、讲利弊、讲方法、讲感情。物业管理公司要减心实意地沟通，全心全意地服务，全面参与配合楼盘的开发建设。

四、物业管理前期介入的意义

(一)物业前期介入管理是为业主把好验收关

l、我国的房地产开发经过多年的发展，从以生产为龙头的建设阶段，以卖房为龙头的销售阶段，已经发展到现代房地产开发的营销为龙头导向的阶段。物业管理公司的职能和业主服务要求也相应发生了变化，不再停留在物业管理公司只要搞好后期管理服务上，还要求借助物业管理公司熟悉掌握房屋和设备使用管理的专业优势，前期介入管理丌发阶段，共同参与物业的规划、设计、施工、验收等工作，保证物业建设的设计合理和质量良好。

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2、作为业主的管家从物业前期介入管理开始为维护业主共同的利益，拟定物业管理公约，清楚界定发展商、小业主及物业管理公司三者之间的权利与义务，建立完善的物业管理档案系统，拟定各项安全管理制度和各种紧急情况处理程序，在入伙前了解各工程及设备情况，参与施工管理和设备调试工作。物业管理公司在接管物业前为维护全体业主(使用人)的利益以及自身的合法权益，并先于业主入住(使用)之前进行，从确保物业的正常使用功能和管理基础出发，代表业主对即将交付使用的物业的质量、管理资料、配套设施等进行的综合性管理。前期介入管理的合格咀是物业可以交付使用和交付管理的前提要件之一。(二)物业的期介入管理是后期管理的基础

1、物业前期介入管理是后期物业管理的一项基础性工作，“物业管理从图纸开始”其核心是把物业管理的思想注入到物业的规划、设计、施工进程中，使物业尽量满足业主的要求。物业管理企业通过前期介入管理对物业的土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌，便于在后期管理中做好物业及其附属设施的维修养护工作。山于已对所管物业有了全面了解，就为竣工验收、接管验收打下了基础。同时，通过前期介入管理可以提出许多设计和施工方面存在的问题和解决的办法，从而大大减少物业管理工作中物业的返修工作量。前期介入管理完善的记录和相应的证据在未来的隐患发生时，对分清物业管理与建设、施工、安装单位的责任非常有利。是确保物业的使用质量，为日后漫长的物业管理奠定基础的极为重要的物业管理工作。

2、作为管理者从物业前期介入管理开始，为物业管理公司设计合理

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人事组织架构，制定各部门之间的配合协调程序与备岗位职责，采购管理服务所需家具、文具、通讯工具、工程维修工具及办公设备，为物业管理公司各部门制定具体管理制度与规定，对各部门主要管理人员进行现代物业管理概念与操作手法的培训，就物业项目的设计、物料、能源分布、设备安装等向发展商提出有关建议，以最大限度地降低日后的维修与使用成本。同时为项目管理拟定一切有关日常管理所需的文件与表格，包括员工管理守则、业主手册、装修管理规定、公共区域行为规范、自行车管理规定、停车场管理等，为规范正常期物业管理奠定了基础。(三)物业前期介入管理是社区服务持续发展的保证

1、物业管理企业社区实行社会化、专业化和一体化的管理之后，物业管理企业一方面成了多个产权单位、产权人的总管家。另一方面也为政府各管理职能部门找到了一个社会总代管。物业管理企业为提高自身的管理服务水平，势必不断满足住、用户闩益增长的文化需求。物业管理以人为本的全方位的服务和邻里相亲为宗旨的社区文化建设相辅相成。是以社区文明氛围的塑造、社会生活服务项目的展开以及社区意识的培养，来实现“让业主拥有一个居住安定放心、环境优美舒心、生活方便称心、文化娱乐欢心”的生活家园。

2、社区服务建设与发展是衡量社会生存质量和整个城市文明程度的管理是一项以各类房屋和公建配套设施的使用、维修、养护为核心的—与业铝；理，是以人为中心发展活动，为人的生存、发展、享受提供各种方便。物业前期介入管理尤其是对社区文化项目和社区配套设施建设的专业意见，保障了社区生活服务项目的开展。同时不断完善社区服务

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功能，物业管理全方位、多层次的管理体系要求我们认真分析不同的消费观，从而言引导出不同的消费趋向，最终使物业服务、管理赢得主动，为社区服务发展开辟广阔的空间。

3、物业前期介入管珲同时也是—件有利于开发商和物业管理的好事情。将前期介入管理作为物业管理服务的重要项目纳入制度化、规范化、程序化的管理轨道，能够使房地产开发商由被动到自觉地考虑物业的前期介入管理工作，从而规范了发展商的开发与销售行为。前期介入管理的同时，物业各工种交叉，提倡—专多能和发扬团队精神，使物业管理企业的工程技术人员在前期介入管理过程中得到充分锻炼，有利于技术全面发展，有利于物业管理企业工程技术人员的培养。物业管理公司的前期介入管理应按照公司的各项管理制度进行严格的内部管理，在此基础上建立一套行之有效的工作制度。

五、结论

综上所述，物业管理前期介入，对于培育整个物业市场，促进物业管理企业积极走向市场，推进物业管理水平的提高，为业主物权的保值、增值，有着举足轻重的作用。物业服务虽然不是开发建设的主体骨干，但绝对可以从闩后管理的角度帮您拾遗补缺，使您避免建管分离等可能发生的弊端。并且物业服务的前期介入—是有利于开发商；二是有利于业主；三是有利于物业服务企业，是互利共赢之举!参考文献

1、陈福才．《物业·用心服务》．山西科学技术出版社，2010年6月

2、千艳青．《物业管理概论与实务》．北京：化学工业出版社，2007年1月

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3、李加林、周心怡．《物业管理实务》．北京：中国建筑工业出版社，2006年8月

4、滕永健、黄忐洁．《物业管理实务》北京：中国建筑工业出版社，2006年

5、张莉祥．《物业管理法规》．北京：中国建筑工业出版社，2004年

感谢词

感谢我的导师张尘喜老师，陈福才老师、栗风刚老师、武岩平老师，在我的写作过程中帮我开拓思路，精心点拨，热忱鼓励。他们严谨细致、精益求精的工作作风，深深的感染和激励着我。在此，向张老师以及陈老师、栗老师、武老师致以真挚的谢意和崇高的敬意。

2012．6．4 作者简介

姓名：任丽军 性别：男 民族：汉 出生年月：1990年7月