个人租房协议

个人租房协议（通用12篇）

个人租房协议 篇1

个人租房合同协议

出租方：（以下简称甲方)

承租方：（以下简称乙方)

甲、乙双方就房屋租赁事宜，达成如下协议：

一、甲方将位于**市**区**镇**室的房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自2018年02月18日至2022年02月18日，计48个月。

二、本房屋月租金为人民币1000元，按年结算。每年

02

月初7日内，乙方向甲方支付全年租金。

三、乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费。

四、乙方同意预交1000元作为保证金，合同终止时退换。

五、房屋租赁期为，从2018年02月18日至2022年02月18日。在此期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，如果甲方转让该房屋，乙方有优先购买权。

六、因租用该房屋所发生的除土地费、大修费以外的其它费用，由乙方承担。

七、在承租期间，未经甲方同意，乙方无权转租或转借该房屋；不得改变房屋结构及其用途，由于乙方人为原因造成该房屋及其配套设施损坏的，由乙方承担赔偿责任。

八、甲方保证该房屋无产权纠纷；乙方因经营需要，要求甲方提供房屋产权证明或其它有关证明材料的，甲方应予以协助。

九、就本合同发生纠纷，双方协商解决，协商不成，任何一方均有权向常州市新北区区人民法院提起诉讼，请求司法解决。

十、本合同连一式贰份，甲、乙双方各执壹份，自双方签字之日起生效。

甲方：

电话：

身份证：

乙方：

电话：

身份证：

****年**月**日

个人租房协议 篇2

(一) 合同相对性简要介绍

在引出本文的问题之前, 我们首先来讨论一下合同相对性, 合同相对性作为合同法下的一项帝王原则, 可以说在任何类型的合同当中都扮演着极其重要的角色。[1]合同相对性的重要内容在于:合同的义务和责任应由当事人承担, 除法律和合同另有规定外, 第三人不对合同当事人承担合同上的义务与责任。合同乃是双方之间有关权利义务安排的一致协议, 合同约束的对象即缔结合同的双方当事人, 合同下的约定内容也仅对合同双方具有约束力, 他人不能基于合同当事人的违约行为而向违约方提出合同上的请求。

(二) 个人消费信贷保证保险合同

个人消费信贷保证保险合同是保证保险合同的一种, 保证保险是《保险法》中明确规定的一个险种, 属于财产保险范畴 (1) 。有关保证保险的概念, 最高人民法院在有关复函 (2) 中有明确定义:“保证保险是由保险人为投保人向被保险人 (即债权人) 提供担保的保险, 当投保人不能履行与被保险人签订合同所规定的义务, 给被保险人造成经济损失时, 由保险人按照其对投保人的承诺向被保险人承担代为补偿的责任”。

(三) 合作协议

在个人消费信贷保证保险业务中, 保险公司首先是与银行就个人消费信贷保证保险业务协商签订合作协议。有关理赔、保险事故等事项均是保险合同与合作协议下重点约定的内容, 保险合同与合作协议中当事人的利益差异会导致就同一事项做出差异的安排, 这种差异的安排固定在合同中哪些属于是有效的约定, 哪些又是属于无效的约定是需要经过斟酌的, 无效的约定写在合同里当然是没有必要的, 也会给当事人行使纸面上的权利带来障碍, 成为“镜中花, 水中月”, 当事人以为已经就相关事项做出具体的约定或变更, 其实已经突破了合同的相对性而不具备法律上的生效条件, 下文就具体提出的一些问题进行分析研究, 讨论合作协议与保险合同条款下相同事项冲突约定的效力鉴别。

二、合作协议有关约定与保险合同条款存在冲突的具体情形

(一) 关于保险人保险合同解除

在银行、保险公司及投保人之间的利益博弈中, 银行显然是不希望保险合同解除情况的发生, 因为保险合同一旦解除, 银行的贷款就失去了一层保障, 只能向债务人追偿债务, 债务人的履约能力总是在发生变化的, 银行当然希望是一个有还款能力的主体来承担贷款债务, 保险公司自然的还款能力应该是有保障的, 故而银行作为保险合同下的被保险人是无论如何不希望保险合同解除的;另一方面, 合同的解除是当事人的法定权利, 故而, 保险公司与投保人之间存在有关合同解除的约定也是理所当然的。

所以, 在实践中, 银行总是试图在合作协议中限制保险公司在保险合同中的解除权, 表面上看, 合作协议中有关保险人在保险合同中不得与客户解除保险合同的约定是突破了合同相对性的原则, 因为银行不是保险合同当事人, 不能就保险合同的解除事宜与任一方作出约定而对其他方有约束力。笔者认为, 在合作协议中, 银行与保险人之间有关保险合同解除的约定是双方真实意思表示, 保险合同下解除权是一种权利, 可以由当事人处分, 保险人对解除权有自由处分的权利, 保险公司放弃保险合同下的合同解除权是合作协议下的一项义务, 且放弃保险合同解除权没有加重投保人义务, 对保险合同相对人的权利没有影响, 故而合作协议中有关保险合同解除的内容合法有效。

从另外一个角度也可以做一些理解, 有一种合同叫做附条件合同, 附条件生效或者附条件终止的合同, 以条件成就或者不成就作为合同生效或终止的要件。那么在这样一种合同中, 所附条件就很有可能指向其他合同, 并且对附条件合同的当事人施加相应的义务, 合作协议中如果明确约定保险人放弃保险合同解除权, 否则合作协议终止的话, 可以直接认定合作协议为附终止条件的合同, 这样, 附条件的合同显然没有突破合同相对性原则, 因而也是有约束力的。

(二) 关于保险合同生效时间

保险合同生效及保险期间只能够由保险人与投保人约定, 银行与保险人之间合作协议有关保险合同生效的约定对投保人来说没有意义。保险合同在保险人与投保人就保险事宜达成一致时即告成立, 而保险合同在没有约定的情况下属于成立即生效的合同, 如果合作协议中有关保险合同自签发保单之日起生效的约定有效, 那么保险合同自保单签发之日起生效, 保单签发之日通畅在保险人与投保人就保险事宜达成约定之后, 意味着保险合同生效时间被合作协议做了调整, 这样一来对保险合同的当事人———投保人而言显然是不公平的, 投保人与银行之间仅具有借贷法律关系, 银行不能够通过合作协议来调整投保人在保险合同中的权利与义务。

三、问题分类

(一) 合作协议中对仅涉及保险合同中保险人权利义务的变更

上述具体问题实际上可以分为两大类, 第一类即是合作协议对仅涉及保险合同中保险人权利义务的变更, 且约定了在合作协议与保险合同就同一事项约定不一致时以合作协议为准的, 对于这类约定, 原则上应属于有效约定, 出现纠纷时, 保险人的权利义务以合作协议为准。

也就是, 在合作协议中, 有关权利义务的安排还是仅仅在银行与保险公司之间做出, 即使涉及投保人的权利义务, 也只能够在不加重投保人义务的前提下, 合作协议中的有关约定才为有效。

最后, 银行与保险公司之间的保证保险合同合作协议的性质不因保险合同而局限, 在最高法院对有关案件的回复中, 最高院认为保证保险实质上就是保险公司对银行贷款的担保, 是保证 (3) , 合作协议在一定程度上是保证协议。因此, 保证协议中保证人与被保证人之间的约定与保证人与借款人之间的约定即借款人与被保证人之间的约定均是独立的, 尽管各协议之间有所牵连, 但这并不影响在各自独立的合同下, 合同当事人就各自权利义务所做的对各自的具体安排。

(二) 合作协议中涉及变更投保人权利义务的约定

这种情形就很好考虑了, 合作协议是由银行与保险人就保证保险合作所做的约定, 投保人没有参与合作协议的谈判与缔结, 即投保人没有涉及银行与保险人之间合作协议的任何意思表示, 故而合作协议不能扩及对投保人的权利与义务的安排。

例如, 在合作协议中可以约定保险人在任何情况下均不得解除保险合同, 但合作协议中如果约定投保人在任何情况下均不得解除保险合同, 或者对保险合同的生效、保险合同的期间等作出约定就是没有意义的。

本文所探讨的保证保险合作协议的法律问题, 其实也就是在探讨合同相对性的问题, 在具体的合同中, 合同相对性的表现形式是不一样的, 但合同相对性的实质永远都是不变的。当然, 合同相对性并不是绝对的, 在特定条件下, 合同以外的当事人也能够介入到合同关系当中来, 最典型的就是债的保全 (4) 。所以, 问题不是绝对的, 但, 变更的前提是要对现有法律制度要有深刻理解, 不能因为对现有法律制度的理解不到位而错误地认为现有法律制度已经跟不上发展的社会生活。故而, “徒法不足以自行”, 作为法律人必须要不断学习, 正确理解并运用法律才能够实现法律人的价值, 才能够为社会进步做出贡献。

摘要：保险通常是基于保险合同在保险人与投保人之间所做的权利义务安排, 在个人消费信贷保证保险业务中, 保险人与受益人即商业银行之间往往会在保险人开展特定保证保险业务前, 首先就保证保险合作做出相应的安排, 这种安排会涉及对保险合同有关条款的变更, 显然就突破了合同相对性的原则, 本文通过对保险人与受益人之间合作协议法律问题的研究以期望能够将有关疑问阐述明晰。

关键词：合同相对性,保证保险,合作协议

参考文献

[1]王利明.论合同的相对性[J].中国法学, 1996 (4) :69.

个人租房协议 篇3

协议有效吗？

问：结婚前我有一套住房，婚后我老婆提出对财产进行明确和约定，我当时想都是夫妻了嘛，在写协议时，就把该房写为夫妻共有的了，但该协议没有公证。现在我们闹离婚，我想问一下该协议是否有效？

答：协议是否经过公证机关公证不影响协议的效力，夫妻双方作为独立的民事主体，完全有处理和放弃自己财产的权利。因此，婚后财产协议书只要是双方真实意思的表示，在不违反法律、不损害第三人利益的情况下是有效的。

2、离婚时放弃财产分割可反悔吗？

问：我在半年前与妻子离婚，当时为了尽快办理离婚手续，我放弃了所有共同财产，净身出户。现在我突患重病，生活困难。请问：我可以向法院提出重新分割房产吗？

答：你当初办理离婚手续时，对夫妻共同财产没有要求分割，而是主动表示放弃，且不存在欺诈、胁迫的情形，因此，你现在不能再对财产提出重新分割。如果你当初没有明确表示放弃，则有权向法院提起诉讼要求进行分割。

3、转让未取得产权证的房屋，合同

是否有效？

问：2004年，我购买了一套住房。签订购房合同时卖方只交验了购房合同和交款凭据，还未办理房屋产权证。我在支付了大部分房款后，卖方以卖房时房屋未取得产权证，我们之间签订的合同无效为由想要毁约。请问，我们的买卖合同就无效了吗？

答：没有产权证并不能导致购房合同无效。因为，我国实行的不动产登记制度，不动产登记即房产权，只是物权变动的成立条件，但不是买卖合同的生效条件。

4、提前辞职要向单位支付违约金吗？

问:我与公司签订了两年的劳动合同，现在已经一年了，我想辞职，可是合同规定提前辞职要每月扣一百块钱的违约金，一年就是一千二百块钱，这合法吗？

答：根据我国《劳动合同法》规定，除非你的单位为你提供了专项培训费用进行专业技术培训并约定服务期，否则，你们合同中关于提前辞职要每月扣一百块钱的违约金的约定是违法的。

5、婚前购房，婚后取得房产证，房产属于共同财产吗？

问：我结婚前用自己的储蓄购买了一套住房，房款已在婚前付清，但房屋产权证是婚后办下来的，这套房子应该属于夫妻共同财产吗？

答：不属于婚前签订合同并已经支付了全部房款，房屋权属证的取得只是个手续问题，因此，房产应认定为你婚前的个人财产。

6、试用期间是否应参加社保？

问：我在试用期两个月的时候被公司辞掉了，进公司时没签劳动合同，实际发试用工资1200元/月，公司也没为我缴纳社保。请问，这个保险金我能要回吗？可以要求公司和工资一起发给我吗？

答：《劳动合同法》中规定了公司在试用期内同样需要给劳动者购买社保。但就你所述的情况，你只能要求公司给你补交保险费用，不能要求公司和工资一起发给你。

7、邻居在我家外墙旁搭房，能不能要求邻居拆除？

问：我家是一栋临街单独的三层楼房，但最近我的邻居紧贴我家外墙搭起了几间矮房，是砖混结构的。请问能不能要求邻居拆除？

答：可以。邻居在此建房并紧贴你家外墙，侵犯了你的相邻权，你可以通过协商处理，协商不下来可以请政府职能部门调解拆除或通过诉讼形式处理。

8、女方生下孩子，男方需承担抚养费吗？

问：2008年1月，我与前妻协议离婚，不久她就再婚了。2008年7月，她足月生下了一个女孩，她现在找我说孩子是我的，要我去做亲子鉴定，并且要求我支付抚养费。请问我需要付抚养费吗？

答：你和你前妻1月离婚，她在7月足月生下小孩，可以推断她在是和你离婚前受孕的 。为了对小孩负责，你应该配合你的前妻去做亲子鉴定。虽然前妻是在你不知情的情况下生下的小孩，但如果你是小孩的父亲，你对该小孩仍然有抚养义务，应该支付抚养费。

答询律师：张立君

个人租房协议简单 篇4

乙方(承租方)：

甲乙双方在自愿、公平、诚实信用的原则上，经协商一致，就房屋租赁事项订立以下协议，共同遵守。

一、甲方将位于四间出租给乙方合法使用。

二、房屋租赁时间暂定为2年，协议期内甲、乙双方，停租或退租必须提前一个月通知对方。房租交纳每月一交或半年一缴。具房租交纳以甲方开出收款单据为准。

三、四间租金为每月为人民币1200.00元整，在年月日起生效。租金在租赁房屋期内不变。

四、乙方在租赁期间不得擅自改变房屋结构，如需进行改装修、增减设备等，应事先征得甲方的同意。

五、租赁期间房屋水电、门窗、屋面等设施的维修维护及相关费用由甲方负责。水、电费等费用由乙方承担。电费实用实交，每度电为1.2元计算。水费为4元一吨。水、电计费由起租当天双方看表记数为准。水、电费用每月一交。

六、租赁期满乙方将房屋按期归还甲方，逾期一天应向甲方支付原租金二倍的违约金。如需继续租用，应提前三个月向甲方提出，经甲方同意，双方重新签订租赁合同。

七、本协议未尽事宜，由甲乙双方协商解决。

八、本协议自签订之日起生效，一式二份，甲乙双方各执一份。

甲方：

乙方：

个人租房协议书 篇5

3、甲方应该保证出租的房屋安全、设备完好。在使用中出现问题时应根据不同情况区别对待。

七、有关退租条例

1、 协议期内，乙方履行本协议所有条款后，甲方不得提前收回房屋。

2、 乙方租期未到期而要求退租时，必须与甲方协商一致，另要支付违约金给甲方。

八、本协议经甲乙各方协商一致、同意、签名盖章后生效，签订之日为本协议的生效日期。

七本租房协议为甲乙双方的正式协议，以原件为准（甲方未盖红印章的不属正式协议，复印件不能作为正式协议使用）。

八、补充协议

_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________。

九、本协议壹式_____份，每份壹张贰页，甲乙各方各执壹份。

甲方于_____年申明：本房屋出租期限到______年_____月到_____年______月______日止，届时甲方将收回自用。

甲方：_______________签名/盖章（红印） 乙方：___________________________签名/盖章

联系电话：

联系电话：

个人租房协议书范本 篇6

出租方房东<甲方>:联系电话:

承租方房客<乙方>:联系电话:

兹有甲方房房屋一套,位于自愿租给

乙方使用.双方友好协商,达成如下协议:

一.租期暂定年.即从年月日至年月日止，半年租金:由乙方按半年年一次付给甲方.二.租房时甲方将于年月日以前水、电、取暖、物业费等房屋费用一次结清.租期内、水、电、暖气费，等一切费用由乙方自付,按时交纳.三.甲方必须出示房产证和身份证.以证明房屋的所有权.如发生房屋纠纷事

件.由甲方解决.乙方概不负责.因此给乙方造成的经济损失的由甲方承担.四.甲.乙双方如不租或续租,都应提前10天通知对方.在同等条件下,乙方有

优先续租权.五.乙方不得损坏房屋结构，登记好房内物品（热水器： 台，床： 张，写

字台： 张）

六.其它未尽事宜,双方协商解决.本协议一式二份,甲,乙双方各执一份.自签

字之日起生效,甲.乙双方共同遵守.水表底数:吨，电表底数:度，天然气底数：

甲方身份证：

乙方身份证：

个人租房协议 篇7

记者通过采访了解到，今年以来，在其他城市保障房紧张开工的同时，上海市创新保障房建管模式，公租房专业运营机构迅速增至11家，这表明，上海“政府主导、市场化运作”的公租房运营管理机制已经初步成型。

公租房收购试水

两个月以前，新江湾城尚景苑小区作为上海市住房公积金投资收购的首个公共租赁住房项目引起了社会广泛关注，而它作为保障房建设运营机制方面创新的个案，更是引来舆论的高度聚焦。

在该小区，十几栋贴石外墙的住宅楼静静伫立，小区内的园林绿化已经实施完成，绿化用树冠径粗大，物业管理单位也已经正式进驻。

上海杨浦区住房保障和房屋管理局副局长吴岩介绍说，该小区经由上海市住房公积金管理中心从原开发商手中收购，公积金管理中心已成为该小区的实际业主。据了解，公积金管理中心根据国家有关规定，使用公积金增值资金收购该项目，总投资14.98亿元。

新江湾城尚景苑被称为上海目前最为成熟的公租房小区之一。该小区由上海城投置地(集团)有限公司开发，规划住宅建筑面积15.15万平方米(2202)套，配套商业建筑面积0.6万平方米。

据了解, 该小区住宅套型以60平方米的二室一厅为主, 还包括部分一室一厅和80平方米左右的三室一厅套型。

与这个项目收购时所发布的通告相符(“将按照本市公共租赁住房管理的有关要求，对住房进行适当的装修，达到入住的基本标准后，委托专业运营机构管理，并向符合本市公租房条件的公积金缴存者出租”)，这2000多套房屋正在进行统一装修的招标工作。装修成本的控制目标在每平方米600～800元，当然是“团购”价格。业内人士认为，这样一来，其实际装修效果会优于同一档次的居民自行装修。

吴岩透露，该小区属于市级筹建项目，完成统一装修之后将在包括上海市杨浦区、卢湾区等四区范围内进行分配。不仅如此，这种“开发商开发建设，再由政府指定机构回购”的模式已取得较好效果。所以，新江湾城尚景苑小区被业界称作公租房的示范小区。

多管齐下充实“钱袋子”

要加快公租房建设，充实其开发建设的“钱袋子”至关重要。上海公租房建设提速的背后，是在多管齐下、积极探索过程中，其投融资问题的逐渐“破题”。

首先，由政府财政出资，向公租房运营机构提供资本金和贷款贴息。根据上海市政府安排，今明两年，按照市区两级政府1:2的出资比例，向各区县公租房运营机构注入资本金，用于项目建设。

上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生介绍，截至目前上海已有12个区组建了14家区级公租房运营机构，其他未成立运营机构的区(县)也已制订组建方案，近期将陆续成立。市、区两级财政已合计投入资金约50亿元。与此同时，考虑到公租房运营机构租金收入难以完全覆盖运营成本和贷款利息支出，又规定市区两级政府财政各自承担50%，对公租房项目予以贴息支持。

尚景苑公租房小区就是利用住房公积金增值收益直接投资的。这也是一种大胆的探索。

其实，按照中央意图，上海并没有位列去年由住建部确定的可以将公积金贷款用于保障房建设的28个城市试点之中。根据当时的试点《意见》，利用住房公积金贷款支持保障性住房建设，需在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下，可将50%以内的住房公积金结余资金贷款用于支持保障性住房建设。

但作为房产交易和公积金贷款最为活跃的城市之一，当时上海的住房公积金结余资金使用率超过90%。“按照规定算法，上海公积金没有结余资金可以使用。”上述知情人士说，“虽然上海风险备付金很高，但这部分并不属于‘住房公积金结余资金’。”

不过，形势在过去一年中有了较大的变化。2009年，上海市公积金个贷超常规增长，个贷余额和缴存余额基本相当，表明在满足提取后的缴存额几乎全部用于发放公积金个贷，公积金资金流动性不足的矛盾突出。然而，到了2010年，中央针对房市的调控政策的效果已然显现：公积金个贷规模回落，个贷余额增速放缓。全年上海住房公积金贷款9.96万户，同比下降46.86%;发放金额302.93亿元，同比下降46.48%。同时，随着公积金扩覆工作的推进、归集量的扩大，缴存余额稳步增长。上海公积金中心在今年一季度的资金运行报告中说，目前的情况反映出资金的供应大于资金的使用，自去年以来资金流动性不足的矛盾得到了有效缓解。

据了解，上海市政府已经明确要求，“上海住房公积金制度在下一步的探索创新中，要大力支持公共租赁房建设，探索利用住房公积金部分结余资金直接建设公共租赁房。”

此外，上海市还利用保险资金为公租房项目提供融资。据悉，目前已有保险机构以10年期债权投资计划的方式，向上海市地产集团提供融资40亿元，用于公租房建设;利率按商业银行长期贷款利率下浮约12%执行，按年调整。

平安保险公司则与上海市城投总公司签订了7年期债权投资计划，募集约30亿元资金用于上海城投控股的保障性住房项目建设，50%设固定利率计息、50%按商业银行同期贷款利率下浮一定比例计算利息。

上海城投控股副总裁俞卫中介绍，此次募集资金将用于支持城投控股在上海投资建设的松江新凯、青浦诸光路等保障房项目，“将有利于进一步降低项目的建设成本”。

上海市政府有关人士表示，一方面，上海将根据国务院加大保障性安居工程金融扶持力度的要求，通过土地出让净收益、地方债券资金、住房公积金增值收益、保障性住房专项资金以及预算资金等渠道进一步加大投入。

另一方面，政府将积极促进“银企合作”，如采用“名单式管理”的方式，努力搭建金融机构与开发单位间的融资平台，协调金融机构对列入名单的企业给予必要的优惠，切实降低门槛，加大扶持力度。

既不由政府包办，也不完全交给市场

“上海各区分别成立了共11家国有保障房公司，就是落实保障房相关政策的具体操盘者。”刘海生表示，作为保障性住房的重要组成部分，公租房既不能重走过去由政府房管部门一手包办的路子，也不能完全交给市场管理。上海市在成立专门的国有保障房公司的同时，出台了10余件配套政策，对公租房项目认定、资金筹集、运营机构组建、税收优惠、水电气价格优惠、户籍和居住地管理等事项作出一系列具体规定。

杨浦区公共租赁房管理有限公司正是这11家操盘手之一。该公司的组建和主要业务基本能够反映上海公租房管理模式创新的探索路径。

这家国有公司定位清晰：“全国有、专业化、封闭式的专业从事公租房建设、融资、运营、管理公司。”注册资金目前为3亿元，包括国资企业卫百辛集团出资3000万元、杨浦区住房保障中心(房管局)出资1.7亿元，同时上海市财政还为该公司按照2:1的比率配资1亿元。据悉，杨浦区计划在未来三年内，由财政出资追加资本金到10亿元。

杨浦区公租房管理公司现有的员工多来自于杨浦区房管局。除了类似尚景苑小区装修招标这样的具体业务之外，还包括建设融资、新建、配建、改建以及对于其他房屋性质房源的收购改制等。

一项名为“俱欢颜”的计划是杨浦区公租房管理公司当前的重点业务之一。吴岩介绍说，这项计划主要是对辖区范围内的单位租赁房以及一些市场上的不同住房开发主体开发的、具有保障房性质的项目进行引导、管理和服务。

记者了解到，对辖区范围内已存在且具有保障性住房性质、但产权结构比较复杂的项目的认定，也已纳入住房保障部门的管理范围。具体而言，针对在原属于工业用地上已经建成的单位租赁房项目这类复杂情形，就需要住房保障部门按照一定认证标准进行认证，对认证合格的项目将纳入公租房建设计划，协助其将工业用电用水按照相关规定调整为民用电、民用水，并给予相应的公租房项目税费优惠。

以这种方式筹措市场上已有的住房项目也是公租房管理公司的业务之一。“在上海这样一个人口密集城市，集中一切力量，抛开过往，全面增加公共租赁房市场保有量才是解决之道。”吴岩说。

还需深化创新破解难题

制度创新首先从组织上为保障房建设顺利推进奠定了基础，但保障房建设所面临的普遍性难题仍然是上海市相关部门深化创新和不懈探索的重点。

“今年，杨浦区的目标是向市场提供1250套公租房房源。”吴岩说，“但在寸土寸金的上海，开发土地和建设资金仍然是当前最突出的难题。”

关于建设用地来源方面，杨浦区公租房管理公司和其它10家公司一样正开足马力进行筹措。这方面主要是依赖区政府对保障房建设用地的大力支持，同时，公租房管理公司主动设法筹措房源，包括动迁房转化、闲置工业用地的排摸等所有可能成为公租房建设用地的地块都在整体梳理。

另一方面还涉及保障房的建设资金问题。吴岩说，目前所有的公租房建设项目都由政府买单，但长此以往肯定不行;而吸纳社会资金投资公租房，由于回报率低，回报周期长，进展不明显。他认为，吸纳社保基金的增值部分资金或保险资金进入公租房建设或许可行，目前正在探索相关政策。

相对于保障房建设用地与资金问题，公租房的管理运营方面的问题尚未完全解决，这更是公租房管理公司始终高度重视的环节。“公租房建设管理还面临着许多未知环节，需要努力探索解决之道。”吴岩说，目前上海市杨浦区房管局已经联合上海市社会科学院，专门成立了“创新公租房管理模式”课题研究小组，课题组由卢汉荣、张汉民等院士加入，旨在研究如何在现有法律框架下，进行合理的公租房管理政策布局。

据了解，该课题所涉及的“公租房居委会的成立与管理权限”具有非常鲜明的现实意义。对上海公租房小区的住户来说，能否成立居委会是一个大问题。

在公租房小区，业主只有一个，那就是公租房的产权所有者，而住户是没有产权的，不仅没有产权，甚至许多住户都不是本市户籍居民，这样在小区如何有效实施城市管理的相关职能，目前并没有明确的政策依据。在普通的住宅小区，业主权分为三部分：购房者的产权、物业公司的管理权和居委会的权限。但是在几千户居民的小区，居委会仍然是必要的管理机构。这就需要研究，需要创新性探索，如何在现有法规、政策下，寻找到一个合适的突破点。

按照住建部副部长齐骥的看法，目前的公租房建设大致有三种模式：第一种，由政府出地，政府投资，政府管理。第二种，政府可以划拨土地，吸引社会机构来参与建设，形成政府出地、企业出钱的模式。第三种模式，政府拿出一部分土地，它的用途就是建公租房，让各类企业通过市场方式取得这些土地，然后自己去建设公租房，并拥有这部分公租房的所有权。

很明显，“政府主导、国企运作”的重庆属于典型的第一种模式，而上海则属于第二种模式。与很多城市把公共租赁房当作福利品来提供、政府给租金大量补贴的思路不同，上海的公租房制度，遵循的是一种“蓄水池”理念：相对于私人租赁房，公租房最主要的优势是稳定、安全、可靠，而不是价格上的优势;住房市场高扬态势之下，政府发展公共租赁房，某种程度上就是一个蓄水池，稳定中间收入阶层的住房需求同时，丰富调节住房市场的手段与工具。

曾参与制定上海公租房政策的复旦大学住房政策研究中心主任陈杰认为：“公租房肯定有其福利性和保障性。但现阶段可以发挥的最突出的作用是完善住房市场结构，丰富住房市场选择，尤其规范和引导私人租赁住房市场，同时引导居民住房消费理念，从而为抑制商品住房价格与租金、实现‘人人有房住’打下基础性制度建设。一些其他城市把住房保障与住房市场调节割裂来看，以为政府只要努力做好住房保障，不惜成本地解决了低收入居民的住房问题，就可以对房价坐视不管了，这是很危险的想法。”

据了解，上海市在设计公共租赁房租金标准的时候，一开始也曾按照“成本租金”的概念，突出公共租赁房的非盈利性。但后来讨论过程中发现，由于当前市场上租售比倒挂，“成本租金”反而要比市场租金高得多，因为市面上的私人租赁房往往以老公房为主，土地成本很少或没有。但如果是新建房，考虑土地成本和正常回报率的租金会远远高于市场租金。所以即使以市场租金来出租，考虑土地成本的公共租赁房投资也肯定是要亏本。

廉租房公租房是保障房主体 篇8

内在于人类无限需要中的需求，是经济活动中最为本原的存在，它以经济主体的购买力为载体，是推动经济增长的直接动力。

需求具有自发性，但它背后有着各种动机。以购房需求为例，其动机基本分为自住动机、投资动机和投机动机，进而形成自住需求、投资需求和投机需求。自住需求就是民生需求，投资、投机需求则是为了资产保值、增值而产生的需求。

由于一套住房的价格不菲，对于低收入和中低收入的老百姓来说，靠其自身收入难以满足自住需求，由此就有建立保障性住房制度的必要。中等收入以上的人们大多可以通过购买商品性住房，来满足自住需求。也就是说，自住需求分别由保障性住房的供给和商品性住房的供给来加以满足。

与购买股票的投资动机和投机动机不易区分不同，购房的投资动机和投机动机还是比较容易界定的，就像现在提出第三套房不贷款，就隐含着这样一个假定：对于绝大多数家庭来说，第一套房是自住，第二套房是投资，第三套及以上就是投机了。

和其他商品与服务一样，住房价格大涨，要么是供给不足。要么是需求旺盛，抑或二者同时存在。在中国近几年房价高涨时，往往都是二者并存。这种情形出现时，首要的当然是增加供给，尤其要弄清增加哪一类供给；同时，要有区别地对待需求。对上述几个方面的需求，要有明确的差别性措施。

需要指出的是，这些差别性措施不是“急就章”，头痛医头。脚痛医脚，而是要根据国家房地产业和房地产市场发展的战略设计，采取相应的政策措施。保证自住性需求，尤其是确保保障性自住需求，是确定无疑的。对于投资性需求和投机性需求，在不同国家(地区)，都有适应各自国情、区情的战略和政策。

一般而言，各国都要在商品性住房和保障性住房的基本政策及各自的大致比重，商品性住房作为投资品的门槛，保障性住房的主要类型等问题上作出战略性的安排。这些战略性安排的主要目的，是为了保证自住性需求，特别是保障性自住需求能够得到满足。

为此，我们在战略层面至少要思考和规划以下几个问题：

其一，根据中国城镇常住人口及其增长、可支配收入及其增长和住房用地等关键数据，确定在中国城镇的常住人口中，居住商品性住房和保障性住房的比重。一旦这一比重作为战略指标确定下来，就要坚决地保证实现。国际经验表明，在美国，这一比重为20％—25％；在新加坡，这一比重高达80％左右。

根据中国的国情，这一比重应定在什么水平?根据上个世纪90年代国务院两个关于城镇住房制度改革的文件，专家认为，在我国结束住房福利分配制度后建构的城镇家庭住房供应体系中，要向2／3的城镇家庭提供保障性住房。遗憾的是，这十多年来，城镇商品房市场如火如荼地发展起来了，但保障性住房的供给却严重滞后了。这是商品房市场价格失控的基本原因之一。

其二，在商品性住房中，作为消费品(以自住为目的)和投资品(以保值、增值为目的)的比重应该如何把握?易言之，将商品性住房作为投资品保值、增值，其门槛应当如何设定?经验表明，不设门槛，听任市场调节，肯定不行。就像过去的时间里，我国投资、投机买房几无门槛，进入退出都十分容易，由此导致资产泡沫过大(可由收入房价比、租售比和空置率共同验证)。由我国的基本国情——人口多、人均土地少，适宜居住的地区少，以及可持续发展的要求所决定，住房在很大程度上是不宜作为投资品的。

如果说以往的战略和政策没有注意到这一点，那么，今后就要加大调整力度，设置某种程度的门槛，使商品性住房主要满足中高收入居民的自住需求，而不能成为炒家谋取暴利的投资品。与此同时，要开发其他可供城乡居民选择的投资品，如固定收益债券，以增加他们的财产性收入。

其三，在城镇保障性住房的供应体系中，主打的品种是什么?是经济适用房，还是廉租房和公共租赁房?在深化城乡二元结构改革和城市化、城镇化的进程中，保障性住房的提供对象，将必然从户籍人口扩展到常住人口。如果这一点是确定无疑的，那么，这里的战略选择只有一个，那就是，以廉租房和公共租赁房为主打品种。这是由资源硬约束决定的。而且，考虑到目前收入财产申报制度的现状，经济适用房在配售过程中，有着难以克服的障碍。因此，战略层面对保障性住房的设计，要以推行廉租房和公共租赁房为主。

讨论和解决上述房地产业的问题，其目的是为了有效解决老百姓“住”的问题，即满足一个基本的民生需求。民生需求在任何社会都是“天”。不把问题上升到这个层面，就难以得到足够的重视，也难以得到真正的解决。过去二十年房地产业发展的现实就证明了这一点。

个人租房合同协议书 篇9

身份证：

乙方(承租方)：

身份证：

经双方协商一致，甲方将坐落于房屋出租给乙方使用。

一、租房从年月日起至年月日止。

二、月租金为元，缴租为支付一次，人民币(大写)元(￥元)，以后应提前天支付。

三、约定事项

1、乙方正式入住时，应及时的更换房门锁，若发生因门锁问题的意外与甲方无关。因用火不慎或使用不当引起的火灾、电、气灾害等非自然类的灾害所造成一切损失均由乙方负责。

2、乙方无权转租、转借、转卖该房屋，及屋内家具家电，不得擅自改动房屋结构，爱护屋内设施，如有人为原因造成破损丢失应维修完好，否则照价赔偿。并做好防火，防盗，防漏水，和阳台摆放、花盆的安全工作，若造成损失责任自负。

3、乙方必须按时缴纳房租，否则视为乙方违约。协议终止。

4、乙方应遵守居住区内各项规章制度，按时缴纳水、电、气、光纤、电话、物业管理等费用。乙方交保证金元给甲方，乙方退房时交清水，电，气，光纤和物业管理等费用及屋内设施家具、家电无损坏，下水管道，厕所无堵漏。甲方如数退还保证金。

5、甲方保证该房屋无产权纠纷。如遇拆迁，乙方无条件搬出，已交租金甲方按未满天数退还。

6、备注;

四、本合同一式两份，自双方签字之日起生效。另水;吨气;立方电;度

甲方签章(出租方)：

乙方签章(承租方)：

电话;

电话;

个人简单租房协议书范本 篇10

承租方：（以下简称乙方）

根据《中华人民共和国合同法》及有关规定，为明确甲乙双方的权利义务关系，经双方协商一致，签订本合同。

1、甲方将自有的坐落在出租给乙方作为生活住房使用。

2、甲方的出租房屋为简装，厨房和卫生间具备正常使用条件，水管、电线路和设施完好无损。家具及设备（彩电一台、冰箱一台、空调台、沙发一套、两门衣柜一组、双人床一张、洗衣机一台）。

3、入住时甲方暂收乙方家具及设备押金人民币共同检查家具及设备完好无损后，甲方退回乙方全部押金。

4、房屋租赁期共xx年xx月xx日至xx年xx月xx日止，租赁期满乙方应及时把房屋交还甲方。

5、乙方把房屋交还甲方时，甲乙双方共同检查家具，设备和设施的情况。

6、合同期满后，如甲方仍继续出租此房屋，在租赁条件同等的情况下，乙方拥有优先承租权。

7、甲乙双方议定房屋月租为人民币以现金半年支付一次，乙方先交款后用房，甲方收款后开具收据给乙方。

8、水费、电费、燃气费等由乙方支付。由乙方自己到相关部门缴纳，首次交费时甲方可引导乙方到先关部门办理。若因乙方未按时缴纳相关费用造成的断水断电及滞纳金、违约金由乙方全部承担。

9、小区物业管理费由乙方缴纳。

10、甲方对出租房屋及其设备、家具作不定期检查（一般为每三个月检查一次），如出现自然损坏问题由甲方修复，如人为损坏则由乙方修复或赔偿，甲乙双应积极配合，以保障安全，正常使用。

11、乙方必须遵守当地暂住区域内的各项规章制度，乙方的民事纠纷均自行负责，甲方视具体情况决定是否介入。

12、乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同并收回出租房且不退还乙方任何费用。

（1）擅自将承租房转租，分租，转让，转借或他人调剂交换的。

（2）利用承租房进行非法活动，损害公共利益的（3）不能按时交纳房屋或其他费用的；

（4）干扰邻居，造成矛盾或产生不良影响的；

（5）擅自改变城镇房屋结构或设备安放地点，造成重大破坏的；

13、租赁期间，甲、乙双方都不得无故解除合同，否则，违约者处以一月租金作为补偿。

14、租赁期将满时，乙方是否续租，应提前壹个月通知甲方，乙方合同期满应提前壹个月支付甲方续租租金。

15、租赁期满，乙方必须按时搬走，不得故意拖延时间，未经甲方同意，过期三天仍未搬走，甲方有权自行处理并收回房屋。

16、本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决；协商不成时，任何一方均可向经济合同仲裁委员会申请仲裁，也可向人民法院起诉。

本合同一式两份，甲乙双方各执一份，从签字之日起生效。到期自动作废。

补充协议：

甲方（签字）： 乙方签字：

身份证号码： 身份证号码：

工作单位： 工作单位：

联系电话： 联系电话：

签订日期：年月日

个人简单租房协议书范本2

出租方：（以下简称甲方）

身份证号 地址 承租方：（以下简称乙方）

身份证号 地址 甲、乙双方就房屋租赁事宜，达成如下协议：

一、甲方将位于六安市寿县南门外宾阳大道与明珠路交叉口宾阳小区———春申佳苑28号楼3单元505室的房屋单间出租给乙方居住使用（合租），租赁期限自年月日至年月日，计个月。

二、单间房屋月租金为人民币元，按（月/季度/年）结算。每（月/季度/年）初3日内，乙方向甲方支付全（月/季度/年）租金元。

三、乙方租赁期间，水费、电费、燃气费以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方全额负担，按时向有关部门支付水电等各种由租房者使用带来的消费。租赁结束时，乙方须交清欠费，并通知甲方。如果没有交清各种费用，包括房租费、水电费等，擅自离开，甲方有权向有关主管部门报案、起诉。租赁结束时，乙方要通知甲方，甲乙双方需当面检查房主提供的物品和房屋破损情况，如有损坏，需按相关标准赔偿。

四、乙方同意预交元作为保证金，合同终止时，当作房租冲抵。

五、单间房屋租赁期为年月日至年月日。在此期间，任何一方要求终止合同，须提前两个月通知对方，并偿付对方一个月的违约金。

六、在承租期间，未经甲方同意，乙方无权转租或转借该房屋；不得改变房屋结构及其用途，由于乙方人为原因造成该房屋及其配套设施损坏的，由乙方承担赔偿责任。乙方在租房期间，发生液化气爆炸、漏气，插座、拖地线漏电等安全事故，由乙方自行承担全部责任。

七、甲方保证该房屋无产权纠纷，并提供相应的必备简单生活设备，在房租费按时交纳的前提下，由甲方交纳物业费。

八、就本合同发生纠纷，双方协商解决，协商不成，任何一方均有权向有关部门提起诉讼，请求司法解决。

九、本合同一式2份，甲、乙双方各执1份，自双方签字之日起生效。

甲方：身份证号

乙方：身份证号

身份证号

年月日

个人简单租房协议书范本3

甲方（出租方）身份证号码

乙方（承租方）身份证号码

现经甲乙双方充分了解、协商，一致达成如下个人租房协议书：

一、房屋的坐落、面积、装修及设施、设备：

二、租赁期限：即XX年XX月XX日至XX年XX月XX日。

三、租金及交纳时间：每月元，乙方应每月付一次，先付后住。第一次乙方应于甲方将房屋交付同时，将房租付给甲方；第二次及以后付租金，乙方应提前一个月付清。

四、租房押金：乙方应于签约同时付给甲方押金元，到期结算，多余归还。

五、租赁期间的其他约定事项：

1、甲乙双方应提供真实有效的房产证、身份证等证件。

2、甲方提供完好的房屋、设施、设备，乙方应注意爱护，不得破坏房屋装修、结构及设施、设备，否则应按价赔偿。如使用中有非人为损坏，应由甲方修理。

3、水、电、煤气、电话、网络、有线电视等的使用费及物业、电梯、卫生费等所有费用都由乙方支付。入住日抄见：水度，电度，煤气度。所有费用乙方应按时付清。

4、房屋只限乙方使用，乙方不得私自转租、改变使用性质或供非法用途。租下本房后，乙方应立即办好租赁登记、暂住人口登记等手续。若发生非法事件，乙方自负后果。在租赁期限内，甲方确需提前收回房屋时，应当事先商得乙方同意，给乙方造成损失的，应当予以赔偿。

5、合同一经签订，双方都不得提前解除。租赁期内，如遇不可抗力因素导致无法继续履行本合同的，本合同自然终止，双方互不承担违约责任。

6、甲乙双方约定，乙方如需开具房租发票，因此产生的税费由乙方支付。

7、此合同未尽事宜，双方可协商解决，并作出补充条款，补充条款与本合同有同等效力。双方如果出现纠纷，先友好协商，协商不成的，由人民法院裁定。

8、本个人租房协议书经签字（盖章）生效。

9、其他约定事项：

六、违约责任：

甲乙双方中任一方有违约情况发生的，违约方应向守约方支付违约金，违约金为元，损失超过违约金时，须另行追加赔偿。

七、本合同一式两份，甲乙两方各执一份，具有同等法律效力。

甲方（签字）：乙方：（签字）：

联系电话：

联系电话：

个人简单租房协议书范本4

第一条转租人经得出租人的同意，就承租的坐落__________市_________地号（门牌）市区路__________号）层楼房、其楼上全部_______平方米转租与承租人为居住使用。

第二条转租期限

______年____月___日起，至_____年______月____日止，计_____年。

第三条租金

1、每月租金人民币_____元，每月____日以前缴纳。

2、保证金人民币____元，于转租期满交还房屋时无息返还。

第四条使用转租物的限制

1、本转租房屋系供居住之用。

2、未经甲方同意，乙方不得将转租房屋全部或一部分转租、出借、顶让，或以其他变相方法由他人使用转租房屋。

3、乙方于转租期满应即将转租房屋迁让交还，不得向甲方请求迁移费或任何费用。

4、转租房屋不得供非法使用；或存放危险物品影响公共安全。

5、转租房屋有改装设施的必要，乙方取得甲方的同意后得自行装设，但不得损害原有建筑，乙方于交还转租房屋时并应负责回复原状。

第五条危险负担

乙方应以善良管理人的方式使用转租房屋，除因天灾地变等不可抗拒的情形外，因乙方的过失致转租房屋损毁，应负损害赔偿之责。转租房屋因自然的损坏有修缮必要时，由甲方负责修理。

第六条违约责任

1、乙方违反约定方法使用转租房屋，或拖欠租金达两期以上，经甲方催告限期缴纳仍不支付时，不待转租期限届满，甲方得终止租约。

2、乙方于终止租约或转租期满不交还房屋，自终止租约或转租期满之翌日起，乙方应支付按房租1倍计算违约金。

第七条其他特约事项

1、转租房屋的税费由甲方负责，乙方水电费自行负担。

2、乙方迁出时，如遗留家具杂物不搬的，视为丢弃，可由甲方处理。

3、乙方如觅有保证人，应与保证人负连带保证责任。

4、本合同转租期限未满，一方拟终止租约时，须得对方的同意。

第八条出租人对于转租人将租赁房屋一部转租与承租人的应予以同意。

本合同一式四份，当事人及连带保证人各执一份为凭。

转租人（甲方）：______________

承租人（乙方）：______________

连带保证人：__________________

卖掉住房改租房 篇11

“我认为房价的上涨空间不会太大，反而很有可能在未来数年内下跌，所以，目前似乎是卖房兑现的好时机。”他表示，“我们现在付的房租要比按揭贷款月供少大约40%，而且还不用在维修方面花一分钱。”

约翰的决定也许违背了传统理念，但在美国许多房地产热点地区，租房的财务逻辑正日益引起人们的关注。对于那些不幸错失过去几年房价飙升良机的人而言，现在买房的想法颇为不妥。

汇丰(HSBC)对美国房地产市场进行了“寻找泡沫行动”(A froth-finding mission)详尽调查，揭示了租房在美国许多地区的吸引力。

付房租和付利息没有太多差别

“租房就像拿钱打水漂的说法相当普遍，但人们忘记了买房在很大程度上也是这样。”汇丰经济学家伊恩·莫里斯(Ian Morris)表示，“向房东付房租和向银行付利息之间没有太多差别。”

即便考虑到慷慨的税收补贴允许美国人将其按揭利息从应纳税收入中扣除，新的房屋业主还是比租房者花越来越多的钱。例如，目前在洛杉矶拥有一套房屋而每年支付的成本比租房成本高出一倍多。莫里斯表示，洛杉矶房屋业主的支出长期以来一直高于租房者，但目前两者的差额比过去30年的平均值高出40%。美国其他主要地产市场的数据也同样令人担忧。

对此，地产市场的拥护者作出以下反驳：首先，房屋业主不仅能在地产升值时获得资本增值，还能通过每月偿还本金来累积房屋资产。其次，当租金攀升时，按揭还款（通常是定额）的实际价值会因通货膨胀而下降，而且有朝一日还清贷款，就再也没有按揭支出。

汇丰的研究表明，即便不将本金还款计算在按揭之内，许多地区的新屋业主所需支付的费用仍然远远高于租房费用。在旧金山和檀香山，房屋业主即便是采用只付利息的按揭贷款，每年的成本也比租房分别高出68%和73%。只付利息按揭是一种风险较高的贷款形式，在高价位的地产市场中颇受欢迎。

房价可能下跌

在许多这样的地产市场上，业主要想使手中的房产物有所值，未来七年里的房价涨幅必须极为强劲才行。汇丰计算，如将拥有房产的额外风险考虑在内，弗罗里达州棕榈滩的房价每年可能需要上涨10%，华盛顿需要每年上涨8.5%，丹佛每年上涨8.2%才行—这些数字均远远高出20年平均涨幅。实际房价下跌的可能性，并不像多数人设想的那么离谱。那些1989年在华盛顿购房的人（当时，华盛顿的实际房价开始下跌），不得不等到2001年才看到资本增值。

上述计算结果甚至有可能略微倾向主张购房的一边。这些数据假定，房屋业主从他们的税款中扣除了按揭利息还款，还假设他们支付30%的边际税率。不过，目前仅有三分之一的美国人将他们的扣税项目逐一列出，如此一来，（大多数美国人）并没有享受税收减免优惠。此外，许多住在加州或纽约的人还受到替代最低税额(Alternative Minimum Tax)体制的影响。这是一种针对高收入者的平行税收体系，部分抵消了购房减税优势，从而进一步削弱了拥有房产的好处。

莫里斯表示，即便是在房价最高的市场，如果你拥有房产的时间足够长，其好处最终也会显现出来。假设房产价格保持稳定，你在洛杉矶持有房产11年即可令购房成本与租房成本持平。在华盛顿，要达到两者持平需要12年。

购房至少要有十年打算

“在美国大部分地区，买房依然是显而易见的选择，但在那些房价高的地区，财务逻辑肯定倾向于租房，”Economy.com首席分析师马克·赞迪(Mark Zandi)表示。“美国的购房交易成本高昂，因此对于许多人来讲，只有你能坚持十年或更久，买房投资才有意义。”

作出类似结论的美国人越来越多。密歇根大学(University of Michigan)的消费者信心调查显示，接近30%的美国人认为现在不是买房的好时机。这一比例是上世纪80年代初以来的最高水平。

尽管如此，房产专家表示，拥有房产的诱惑仍将难以抗拒。“在美国，拥有房产依然是成功的有力象征。”哈佛大学住房研究联合中心(Joint Center for Housing Studies)主任尼克·雷特西纳斯(Nic Retsinas)称，“在多数美国人眼中，租房人的社会地位比较低。”

人们很容易认为，这种情况很自然。但在德国等国家，事实并非如此，在德国，房产拥有者通常被视为小资产阶级。连柏林城市规划部门主管汉斯·史蒂曼(Hans Stimmann)都选择租房，而非买房。

浅析重庆公租房模式 篇12

2009年以来, “夹心层”群体的住房问题引起了政府的高度重视。这群人被排斥在廉租房保障体系之外, 同时又买不起经济适用房, 享受不到政策的照顾。为了解决此问题, 2010年6月12日住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》正式对外发布, 北京、上海、天津等城市也纷纷开工建设或收购了一定规模的公共租赁房房源。根据重庆未来十年城市化进程情况, 计划十年内重庆将投入4000万平方米公共租赁住房。重庆大规模的公租房改变了现有的单一的住房供应体系, 重庆公租房站到了舆论聚光灯下, 被社会各界探讨。

2、重庆公租房制度

2.1 公租房定义

公共租赁住房, 是指政府投资并提供政策支持, 限定套型面积和按优惠租金标准向符合条件的家庭供应的保障性住房。

2.2 重庆模式的特点

这里与北京、上海相比, 在建设体量上重庆公租房建设的规模最大;在准入机制上, 重庆的覆盖范围广, 申请不受户籍限制, 而有些城市如上海、北京只有本市居民才可以申请, 或者是本地常住人口才有资格申请;在租金设置方面, 重庆公租房租金较低, 定价为市值租金的60%, 而北京为市值租金的80%、上海也是略低于市值租金;在建设选址上, 重庆的公租房区位较好, 主城九区都分布有公租房, 周围配套较成熟, 而北京、上海几乎都是在远郊区, 出行不便。

3、“重庆模式”的特点解析

除上述的公租房的特点外, 重庆公租房具有自己的特色。大规模的建设公租房需要解决两大难题: (1) 土地; (2) 资金。重庆模式因为自己独特的优势却能很好的解决这两大难题。

3.1“重庆模式”的特色

3.1.1 土地

由于政府是土地的所有者, 重庆市政府储备有大量的土地, 因而公租房建设所需的土地问题并不难解决。2010年, 重庆无偿划拨公租房土地约6200亩, 以每亩200万元的成本定价计算, 总计成本为124亿元。此外, 重庆对公租房建设的城市配套费、人防费等地方征收的相关税费全部进行减免。2010年通过免收土地出让金、减免税费一共投入了230亿元。按照重庆4000万平方米公租房计划, 全部投入将包括:建筑成本约为2500元~3000元/平方米, 建筑成本总投入将在1000亿元~1200亿元左右;公租房建设所需的3万亩土地, 以每亩200万元计算, 土地整理储备总成本在600亿元左右;政府减免的税费约100亿元。以上三项总计投入将达到1700亿元~1900亿元。这是一大笔财政收入, 重庆市政府所做的如此之大的财政牺牲是其他的城市所不愿做到的。

3.1.2 资金

由于公租房的建设体量大、资金回收周期长, 地方政府的信用担保也越来越不保险, 又因为土地是无偿划拨, 又缺乏合乎规则的抵押物, 商业银行机构已对继续扩大保障房信贷规模心存疑虑。资金问题成为各级政府最头痛的问题。然而重庆公租房建设的开发模式虽是以政府为主体, 但其采取“1+3”的模式筹措资金, 可以实现公租房建设“不差钱”。“1+3”的筹资模式如表1所示。此外, 保险、证券、投资公司等也有意利用房地产信托投资基金参与重庆的公租房投资。 (见表1)

重庆国土局的数据显示, 2010年, 重庆公租房建设实际使用资金为120亿元, 主要用于房屋建设成本支出。其中, 中央财政下拨27亿元, 市级补助5亿元, 公积金贷款30亿元, 银行融资为58亿元。可以看出, 银行信贷是重庆公租房最重要的资金来源, 然后是自己投入和国家财政拨款。现在国家大力支持西部发展, 所以重庆可以争取到较多的财政资金投资公租房建设。另外, 重庆市公租房的位置都比较好, 投入风险小, 且租售并举的制度也将为稳定的销售资金回笼提供保障, 所以目前还有银行愿意按低于贷款利息10%提供公租房贷款。

3.2 公租房的优点

3.2.1 保障对象扩大, 解决“夹心层”住房问题

重庆公租房申请对象为“3+1”群体。申请对象受收入限制, 但不受户籍限制, 不过最近申请范围有所扩大, 重庆市主城工作无住房者皆可以申请。既涵盖了过去申请廉租房等保障性住房的人群, 又新增了“夹心层”的保障范围, 使大部分“夹心层”都能受到制度的庇护。 (见表2)

3.2.2 退出机制完善, 实行“租售并举”, 内部循环

重庆市公共租赁住房每次合同期限最长为5年。承租人租赁合同期满, 应退出公共租赁住房。需要续租的, 应在合同期满3个月前重新申请, 经审核符合条件的, 重新签订租赁合同。承租人在租赁期满后, 可选择申请购买居住的公共租赁住房。购买的公共租赁住房不得进行出租、转让、赠予等市场交易, 可以继承、抵押。购买人通过购买、获赠、继承等方式在购买公共租赁住房所在地获得其他住房的, 或因特殊原因需要转让以及抵押处置时, 由政府回购。重庆将不再建经济适用房, 符合经济适用房的申请对象的人可以选择购买公租房, 但是购买的公租房不能上市交易, 如果物主想出售则只能出售给政府。这样就能保证公租房的良性循环, 帮助大部中低收入群体解决住房问题。

3.2.3 推进市场供给与政府保障并举的“双轨制”住房体系

大量的低收入群体买不起房, 虽然政府也提供了廉租房等五种保障体系来弥补体制的空缺, 但是廉租房保障的是低收入家庭, 经济适用房制度不完善, 而危旧房和棚户区改造安置有阶段性, 这样新生代就业人员和暂时买不起住房又不能纳入廉租住房保障的“夹心层”群体的住房问题就凸显了出来。大量建设公租房, 使重庆市形成了城市住房供应“双轨制”:30%~40%的中等偏下收入群体, 由政府提供的公租房和棚户区、城中村改造的安置房予以保障;60%~70%的中高收入群体由市场提供的商品房解决, 逐步实现住房保障全覆盖。

3.2.4 成为政府调控房价的“稳定器”, 调控房市供求的“缓冲器”

公共租赁房进入市场, 增大了供应量, 对投资性、投机性购房将形成遏制, 可以直接牵制房价走高, 起到长期稳控房价的功效。据经济学家测算, 一个地区保障性住房的供给每增加5%, 当地房价就会下降3%~4%, 重庆的保障性住房若能够达到总建房面积的30%, 那么房价相应会下降20%以上。对年轻人群体, 又会较好缓解资金积累与购房压力之间的矛盾, 通过一段时间的过渡, 形成有效需求, 反过来, 又会促进商品房市场的平稳发展。

3.2.5 推动经济社会又好又快发展

未来三年将建设3000万平方米, 势必将带动建筑、钢材、水泥等相关行业市场需求, 对刺激消费绝对利好;更重要的是, 将解决60多万户中低收入群体住房困难, 无疑将让潜在的“房奴”从房贷重压中解脱出来, 拿出原本计划用于买房的那部分积蓄, 改善生活, 提高当前生活质量, 从而有力刺激消费, 还能进一步改善投资环境, 吸引更多企业来渝投资。

3.2.6 转变住房观念

传统的住房观念是住房私有化, “重买轻租”, 认为有了自己的住房才有了归属感。住房的需求总是处于刚性状态, 因而产生大量的炒房现象, 社会上也出现大量的“房奴”、“蜗居”现象。现在政府提供大量的公租房, 大多数人通过公租房解决住房问题, 低于市场的租金, 没有了巨大的买房压力, 忽然发现租房比硬着头皮买房生活的更好, 这样就转变了人们传统的“住有所产”的观念。

3.2.7 完善住房保障体系

近些年来部分城市房价过高, 而保障性住房这条“腿”又有点短。廉租房、经济适用房等保障面不到总人口的5%, 加上危旧房、棚户区、城中村改造安置房等, 也量小面窄, 只能小范围“救急”, 尚难大面积“保障”。特别是“夹心层”, 既买不起商品房, 也享受不到保障性住房, 处在住房体系空白区。因而发展公租房是必然的趋势。同时吸取了经济适用房制度缺陷的教训, 公租房制定了一套封闭的管理运行方法, 确保公租房永远姓公, 杜绝上市, 避免权力寻租、腐败等现象的发生, 实行严密的监管体制。实现公租房的良性循环。

4、公租房建设需注意的问题及相关建议

公租房是住房保障的创新, 为住房制度改革和完善带来了新思路。然而公租房的建设存在困难, 且具有风险, 因而需要好好把握。

4.1 资金问题

资金问题是公租房建设的头号难题。由于公租房建设的土地都是政府无偿划拨的, 因而银行不能获得较优质的抵押品, 同时公租房的持续运营存在不确定性, 因而存在很大的风险, 商业银行对于公租房贷款徘徊不前。为了很好的解决公租房的资金问题, 建议政府创新融资方式, 可以尝试通过PPP, PFI、REITs或者建立住房保障基金等方式来筹集资金, 而不能仅仅局限于商业贷款。

4.2 租金问题

公租房帮助住房困难家庭解决住房问题, 就要充分考虑住户的收入以及他们可以承受的租金水平。深圳就出现因为租金定得过高而出现租户弃租的现象。重庆市政府将租金定为市场租金的60%。但是大量的公租房建设需要一次性投入大量的成本, 租金定的过低, 回收期长, 公租房建设风险大, 而且存在融资困难, 这样就必须做好成本控制。建议政府加强对公租房建设的监督力度, 可以成立公租房建设监控小组, 参与公租房建设的全过程, 严格控制公租房建设成本。

4.3 准入问题

公租房的申请范围扩大, 凡是重庆市主城工作无住房者都可以申请公租房。公租房的供给是有限的, 而申请范围的扩大, 可能会产生挤出效应, 使一部分真正住房困难的人住房问题得不到解决, 而另一部分有能力解决住房问题的人却占用了资源。这样就违背了公租房建设的初衷。建议公租房审核要严格, 要经过详细的调查、访问, 防止打政策的“擦边球”的现象发生。

4.4 后期运营管理问题

对于重庆市政府而言, 大量的公租房的建设最需要考虑的是后期运营管理问题。公租房的管理机制上, 由于申请不受户籍限制, 大中专院校及职校毕业后就业人员, 进城务工人员, 外地来渝工作的无住房人员都可以申请入住, 承租人流动性偏大, 会给租金催收带来难度。同时大量的公租房, 会使后期花费大量的管理、维修和维护成本。建议在申请公租房时, 可要求承租人缴纳1至3个月租金的履约保证金或由第三方提供担保;还可将欠租等不良记录纳入银行征信系统, 以加大其违约成本;同时, 也可以由公租房管理局与市高院会商, 对承租人拖欠租金案件, 申请法院以出具支付令方式解决。

4.5 退出问题

由于收入机制不完善, 现实中往往存在一部分灰色收入, 使一部分不再满足公租房的条件的人或中高收入者占据公租房, 影响公租房的快速流动, 建议与银行、企业、工商、税务等机构合作, 建立严密的收入监控制度, 同时建立快速审结机制, 强化司法退出机制, 加大惩罚措施, 加快公租房的流转。

4.6 社会问题

政府集中建设公租房, 容易形成“贫民窟”, 造成住户的自卑或者不平衡心理, 从而引发大量的社会问题。重庆市政府对这方面的问题也有所考虑, 经过科学规划, 采用公租房与商品房“混建”, 使公租房住户与整个城市和社会有机融合, 但是由于公租房的大体量这方面的问题可能不能被很好的解决, 在实施过程中要注重公租房的选址和配套。

5、结论

公租房是解决“夹心层”住房问题的重要方式, 同时可以抑制投机, 推动房地产行业的健康发展, 所以公租房的建设具有重要的意义, 其应该提高到政策层面。重庆公租房开辟了中国住房供给的新路径, 提供了公租房管理的新经验, 为人人住有所居带来希望。

摘要：为了解决“夹心层”的住房问题, 2010年, 重庆市颁布了公租房的建设指标, 规划十年内投放4000万平方米的公租房。首先通过对重庆公租房模式分析, 得出重庆模式的特色;最后根据其建设运营过程中可能出现的问题提出了相应的建议。

关键词：夹心层,公租房,重庆模式

参考文献

[1]http://www.fzzx.cn/S/BookPages/643/86794.shtml。

[2]北京市公共租赁住房管理办法 (试行) 。

[3]上海市发展公共租赁住房的实施意见 (征求意见稿) 。

[4]《重庆市公租房暂行管理办法》 (渝府发〔2010〕61号) 。