中牟县房地产开发可行性研究报告

中牟县房地产开发可行性研究报告（通用8篇）

中牟县房地产开发可行性研究报告 篇1

中牟县房地产开发可行性研究报告

班级：学号：姓名：刘岸清

0114143（土木三班）011414318 1

目录

总论……………………………………………………………………3 市场需求调查…………………………………………………………4 公共基础设施概况……………………………………………………5 地址选择………………………………………………………………7 环境影响评估…………………………………………………………8 劳动安全消防…………………………………………………………10 项目实施进度…………………………………………………………13 投资估算………………………………………………………………13 经济评价………………………………………………………………14 社会评价………………………………………………………………14 综合评价………………………………………………………………15 附件……………………………………………………………………17

总论

房地产目前仍然是中国支柱型产业，在转型过程中处于痛苦的调控阶段，未来将逐步走向正规化，市场与国际调控相结合，即将出台的房产税就是国家调控的最好印证

将来房地产将逐渐走向平稳，大型房企市场份额增加，小型房企将在市场震荡中退出房地产份额争夺

在国际转型完毕前，房地产以及其下游行业仍然是支撑国家经济的主要产业

对于房价走势各地情况均有不同，但在整体市场肃清的情况下不存在大幅度上涨空间

从国内环境来看，中国房地产还有20年以上的好景

2015年12月3日 上海新国际博览中心，第六届中国住交会拉开序幕。与往届相比，本届住交会无论是在规模上还是人气上都堪称史无前例。共有253家房地产企业及相关行业代表参加本届展会，从侧面反映开发企业普遍对未来房地产市场预期向好，一致认同住交会主办方所预言“中国房地产还有20年以上的好景”。

“中国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业。在2016年中国GDP增长的9.3个百分点中，有1.8个百分点是由房地产业直接贡献的。

中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加，没有一个其它行业有如此广泛的行业推动力。

1998年以来，中国房地产开发投资、竣工面积、销售面积始终保持了年均20%左右的增长。

2016年中国住宅投资占GDP比例超过了美国，已经达到了5.7%。而在美国，房地产业作为国家经济的三大支柱产业（汽车、医药、房地产）之一，已持续了50多年。

据估计，2020年，中国的城镇人口将达到10.2亿人，年均增长4%，城镇住宅存量面积将达到330亿平方米，比XX年将净增198.5亿平方米，年平均需净增12.4亿平方米。”

市场需求调查

1，政府出台房改政策，取消福利分房

2，自2015年底中牟县政府取消福利分房制度，个人购房数量骤增。同时，随着居民收入水平不断提高以及消费者观念的转变，消费者对商品房的需求也持续呈上升趋势，在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发展。

3、人口城镇化，扩大了市场消费需求。

中牟县东临八朝古都开封市，西邻河南省省会郑州，中牟县自古以来就是连贯南北的交通要塞和物资集散地，随着近年来城市基础设施建设的逐步完善，吸引了许多外地人来中牟投资经商。另外户籍制度的改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加。这些都为中牟县的商品房消费市场增添了新的主力军。

4、随着人均收入的增加，人民生活水平的提高，市场消费能力逐步增强。

5，2015年中牟县城镇居民人均可支配收入5093元，上年增长7.4%。人均消费支出2400元，增长3.3%；2015年全市农民人均纯收入2502元，增长3.9%。(摘自：《中牟纵横》之《中牟县经济运行特点、问题及对策》)

6，2014年中牟县完成生产总值398亿元左右，同比增长8．5％，城镇居民人均可支配收入5000元，比上年增长7．2％；农民人均纯收入2002元，比上年增加500元，增长20．0％，增长速度创九年来最好水平，增长速度居全省县级市第一位，增加绝对额居全省第二位。以上数据反映了企业和个人的投资与消费仍蕴藏着较大的增长潜力。

7，近年来，相当一部分住旧楼房和平房的居民为了改善居住条件，将以旧换新，以小换大，逐渐从追求“居者有其屋”向“居者优其屋”发展。电脑、移动电话、摩托车等消费的快速增长带动了城市消费品市场的活跃，汽车、住房消费的增加预示着新一轮消费结构升级已为期不远。

公共基础设施概况

本项目参照浙江、深圳等沿海发达地区房地产业精萃，吸取各地域房地产业界的优点，接合本地区实际情况，邀请国内知名景观设计单位、规划大师倾力打造，对建筑外立面、户型设计、楼宇间距、休闲会所、中心广场等合理规划，精心设计。小区内配套设计齐全，规划建设 5000平方米 中央绿地广场、约 1000平方米 时尚休闲会所、400米 特色商业街、大型地下停车场、社区医疗保健站、健，以及健身房等娱乐休闲设 小区建筑单体呈南北向，以点面结合式布局，以小区主干道组织交通，均设公共绿地，单位建筑间路保持规定系数以上，使每个建筑具有较多绿地、阳光和较好通风。建筑底层设汽车库，均与区内主干道相连。中心广场设置中心会所，满足小区管理、服务、休闲等配套所需。次入口设置相应的管理用房和停车场地。

小区住宅单体定位于公寓式住宅，由不同户型组成，兼有舒适、自然、集中的布局形式，拥有公共绿地、车库、屋顶露台等配套设施，同时具有结构紧凑、布局合理、功能分区科学、外表亲和不张扬的特点。顶层均设阁楼带屋顶花园，建筑外形继承传统建筑中粉墙黛瓦的神韵，使小区具浓郁的地域风情及强烈的可识别性。

整体环境景观设计，总体表现现代人文景观的环境特色，结合自然、地势、地貌，塑造小区优雅、宁静、宜人的居住环境。

规划建造 5000平方米 中央绿地广场，采用坡地式设计，平均地平在原有基础上高出 1米 左右，实行立体绿化，建造特色枯水景，并辅以建筑小品装点，以扩大绿化面积、增强视觉冲击力。

设计立体可参与式园林，开辟运动场所、休闲场所，使让小区的绿化景观真正成为业主的休闲享受乐园。

根据组团分区，设置不同主题的组团绿化，倡导可亲近的庭院生活。各组团的景观设计以半围合的结构加上立体化的主题绿化使每个组团形成各有特色的悠悠庭园，营造温馨居家的归属感。

保证植被的多样性和色彩性。整个园区的植被应保证四季有景，高矮有序，丰富多样。另外应注意园区植物的色彩搭配，营造一派新鲜热火的场面，增添社区人气和美感。

小区绿地和绿地相应，使人与自然和谐共存，并加以具有地方特色的小品点缀，给人亲切愉悦的居住情趣。

优良的物业管理，不仅能让住宅本身保值增值，也可使业主的利益得到保障。

本项目聘请河南省知名物业公司进行全程物业指导，该公司从事专业物业管理多年，服务过众多中、高档楼盘并深受好评，资质深厚，经验丰富。该公司将在本项目未竣工前即开始介入，从物业管理的角度及早发现问题、解决问题，避免出现入住后的管理、使用难题。

本项目推行“绿色安全环保小区”概念，全部采取人车分流，设 三十米 宽的主入口仅供行人出入，在新风二路和屈原南路上还设有两个侧门，供车辆出入。

小区入口设保卫室，每栋楼的单元入口都装有可视对讲系统，公共场所及外墙设高密度红外线监控系统，社区内保安二十四小时巡逻，遇紧急情况还可通过报警系统获得最及时的帮助。

此外，本项目物业管理还提供全天候的小区保洁；园林绿化方面的施肥、锄草、修剪、除虫等工作；消防设施的保护；公共部位的维修与保养以及代订牛奶、书刊报纸等等。想业主所想，急业主所急，让业主享受尊贵自在的居家生

地址选择

该项目选址定在中牟县郑开大道所经区域附近，交通十分便利。

中牟县，河南省郑州市辖县，地处中原地区。位于河南省中部，东接古都开封，西邻省会郑州，北濒黄河，地处黄河下游，郑汴之间，土地总面积1416.6平方公里，总人口710,568人（2012年），辖15镇、1乡、3个街道办事处，419个行政村，是中原经济区、郑州都市区、郑州航空港经济综合实验区三区叠加的中心区域，是郑汴融城战略和郑汴产业带核心区，各类交通里程近3000公里，路网密度200公里/百平方公里，全省县级市位列第一。中牟县西连京广铁路、国道107线，东接京九铁路、国道106线，东连霍高速、郑开大道、国道220线、陇海铁路、郑民高速横贯东西，省道223线、新国道107线纵穿南北，县城南距郑州国际机场25公里。京港澳高速、连霍高速、郑民高速等多条高速在县域西部交汇，素有“一肩挑两市、一路通三城”之说。

中牟县地理区位优势十分明显，随着郑州开封两市融城的持续开展，中牟县的发展将会更加快速和强劲。

项目规划总用地面积为 61730.85平方米，总建筑面积 100300平方米，总居住人口2639人。其中，已开发的一期工程用地面积 9666.61平方米，建筑面积 3000平方米。

本项目为该小区的二期待建工程，目前已列入中牟县2015年度房地产开发计划。用地面积 52064.24平方米，总建筑面积 8200平方米，其中含住宅建筑面积 70803平方米，商业用房面积 9659平方米，公建面积 1538平方米。总套数为636套，入住人口约3000人。

环境影响评估

房地产开发项目属于非工业建设项目，它的开发项目既是污染源又是被保护的对象，其对环境的影响具有两重性。国家政府以及开发商应该要再开发房地产项目的时候注重房地产开发工程的污染源分析、区域环境、现状以及建设场地环境调查评价，尽可能地通过分析房地产开发项目对空气质量、施工环境等方面的情况减少项目开发对城市生态环境的影响。全面、综合的考虑分析房地产开发对城市生态环境所带来的主要影响，在维持房地产开发项目的建设稳定发展的同时，减少或避免了城市生态环境的污染纠纷，使到环境和经济和谐发展。

房地产开发施工主要造成的污染有：光污染，水污染，噪音污染，空气污染以及生态污染等。为了避免和减少上述污染的发生，本项目施工遵循以下原则

首先坚持以人为本的原则进行开发，其次，在房地产的选址中考虑慎重，顾及房地产的发展与人口发展、环境发展、资源利用相协调。在施工的过程中，不轻视地下水的污水处理以及地下停车库的废气净化。在开发的过程中要做好生态环境的保护和建设，塑造环境优美、和谐的社区。房地产的开发要注重减少对空气质量的污染，避免固体颗粒、粉尘的增加，造成人体健康问题。生态保护水平的差异，将会极大地影响房地产的价值，房地产生态价值的实现是房地产可持续发展的必然要求。在开发的同时做好生态环境的保护和建设，使房地产业成为城市生态经济的有机组成部分。避免光遮挡和光污染，制造良好的办公分文。坚持可持续发展的开发原则，使到房地产开发的经济增长与城市生态环境的保护相协调发展。营造在知识经济条件下，文化力比政治力和技术力对房地产业的作用更持久，更广泛，更深远的美好社会氛围

改项目除了与周围环境相适应保证绿色环保的建筑施工外，其内部环境也是考虑的重点因素。

该小区整体环境景观设计，总体表现现代人文景观的环境特色，结合自然、地势、地貌，塑造小区优雅、宁静、宜人的居住环境。

规划建造 5000平方米 中央绿地广场，采用坡地式设计，平均地平在原有 基础上高出 1米 左右，实行立体绿化，建造特色枯水景，并辅以建筑小品装点，以扩大绿化面积、增强视觉冲击力。

设计立体可参与式园林，开辟运动场所、休闲场所，使让小区的绿化景观真正成为业主的休闲享受乐园。

根据组团分区，设置不同主题的组团绿化，倡导可亲近的庭院生活。各组团的景观设计以半围合的结构加上立体化的主题绿化使每个组团形成各有特色的悠悠庭园，营造温馨居家的归属感。

保证植被的多样性和色彩性。整个园区的植被应保证四季有景，高矮有序，丰富多样。另外应注意园区植物的色彩搭配，营造一派新鲜热火的场面，增添社区人气和美感。

小区绿地和绿地相应，使人与自然和谐共存，并加以具有地方特色的小品点缀，给人亲切愉悦的居住情趣。

劳动安全消防

一切的人类活动安全都是放在第一位的，所以为了保证施工的安全顺利的进行，该项目制定了以下安全防护措施和规范。

一．安全用电技术措施

1.所有电气机械，电气设备，均采用保护接零，专用“PE”保护接线与现场接地装置可靠连接。保护接零“PE”线面积总箱至分箱不少于10mm2，分箱至设备不少于2.5mm2,铜芯线多股绝缘线。

2.施工现场用电系统采用“TN-S”达到三级配电两级保护的安全要求，总配电箱没有符合要求的漏电保护器动作电流150mA/S，设备开关箱装置设动作电流小于30mA/S,设备开关箱装设动作电流小于30mA/S保安器。

3.所有配电，用电开关箱用电开关箱，五芯电缆均采用推荐产品。4.所有电气设备线路的安装调试，维修均有电工负责。

5.建立安全检查评估制度，定期由企业主管部门对施工队现场用电安全情况进行检查评估。

6.建立安全用电责任制，对临时用电部位的操作，监护、维修分别。7.详细到操作机械人员对开关箱内的螺帽保护盖，保险丝，不丢失、不损坏、随时保持正确完好。

8.建立安全教育培训制度，安全技术交底制度，定期对专业电工和各用电作业操作人员进行安全用电培训教育。考核合格者，持证上岗，三次考核不合格者，调离工作岗位。

二、起重吊装安全技术措施

1.进行吊装作业人员，必须戴好安全帽，高处作业系好安全带，严禁酒后作业。

2.做好班前安全技术交底，详细制定施工方案和施工顺序，并告诉所有参加作业人员，明了自己的作业内容及安全区域，专人监督安全生产，非作业人员严禁进入作业区域。

3.检查索具，工具符合安全技术要求，统一指挥信号，划分安全区域，专人监督安全生产，非作业人员严禁进入作业区域。

4.作业时，机械操作人员必须按设备性能，起重大小，多少进行试吊，确定吊点中心，保证平衡起吊就位，严禁超重吊装，对不明重量物体应查清重量并向有关指挥人员汇报批准方准按预定方案作业。

5.起吊时，吊臂下和吊件吊及吊臂的回转范围内严禁无关人员停留或通过。上下交叉作业时，中间必须设置防护隔离措施。

6.多吊点吊装时，必须防止吊件受力不均匀遭受破坏。应根据吊装工艺及吊装措施进行吊装。7.起吊时，吊件上禁止放置或悬挂零星物件。

8.吊装期间遇有大风、大雪、大雨禁止进行吊装工作，夜间施工时，必须有足够的照明。

9.严禁将重物长时间悬吊空中，当作业中休息或离开应将吊物落到地面。10.当施工现场有多台吊装设备同时作业时应制定防碰撞措施。

三、安全防火安全技术措施 1.电气防火：

⑴合理配置、整定，更换各种保护电器，对电路和设备的过载，失压，漏电、短路故障进行可靠保护。

⑵.电气装置和线路周围不准堆放易燃易爆和强腐蚀介质，不得随便使用火源。

⑶在电器装置相对集中的地点，如变电所，配电室、发电机室等配置相应的灭火器材并禁止烟火。

⑷加强电气设备相间和极地间绝缘，防止闪烁。⑸设置合理的防雷，避雷措施。⑹严禁带负荷停，送电。

⑺在易燃易爆场所选用防爆电气设备。2.施工现场防火

⑴划分重点防火区域，专人负责重点部位，在木工棚内配置不少于二台泡沫灭火器，0.5立方沙池，1立方水池和消防桶铣。消防器材不准挪作他用。

⑵木工棚每天产生的锯末，刨化安排专人清运，保持清洁。⑶悬挂禁止烟火标志和防火责任制标牌。

⑷木材烘干炉池建在指定位置，远离火源，并安排专人值班、监督。⑸现场设吸烟室，不准在现场防火区域吸烟动火。3.仓库防火

⑴宿舍内严禁任何人在床铺上吸烟，宿舍内设专人负责监管防火。⑵宿舍内不得安装大于60W的照明灯具，不准使用电炉，生火做饭，不得使用钨灯照明。

⑶使用电褥子和电风扇有专门电工安装插座。4.电气焊作业

⑴割焊作业地点要制定安全防火措施，配备有消防器材，专人监督，严格按审批动火手续。

⑵作业地点下方或周围有易燃物品，先清理干净或采取隔离措施后作业。

四、防物体打击安全技术措施

1.进入施工现场人员必须戴安全帽，非工作人员不得进入。2.上下交叉作业设置双层防护隔板。

3.对下方有行人通过的门口，通道搭设安全通道防护棚。4.上下物品须用绳或专门容器拉上送下，不得扔掷。5.楼层内清理的垃圾要装袋运下。

6.楼板拉缝部位用砖或木板封严密，防止落物伤人。

五、防高处坠落安全技术措施

1.高处作业必须系好安全带，做到高挂低用。

2.主体砌筑首层设置防坠落平网，以后每隔二层设置一道外用立网进行 全封闭。

3.施工预留洞口，现浇楼板补空处，及时用木板盖严，支牢。

4.通往阳台未浇注砼栏板前，在门口处设置固定钢筋或木制栏阻门。5.电梯井门设置钢制或木质固定栅栏，电梯井每隔二层设置防坠落安全网，作业施工层设防护平台用板铺严封牢。

6.楼梯在未焊正式栏杆前，用直径45钢管搭设防护栏杆，张挂安全网封闭。

7.檐子、临边作业采用全封闭，防护架比作业层高出一步架。8.框架工程楼层周边钢管搭设二道防护栏杆，用立网封闭。9.卸料平台外围高度不小于1.3米搭设护栏，用立网封闭。

10.所有用于施工现场的防护设施未经主管人员同意不得拆除，挪用。

六、防机械伤害安全技术措施

1.施工现场机械做到转动，传动部位要有符合规定要求的防护罩。2.电锯要用双层钢丝网保险，防护挡板。锯片后离齿10-15mm处安装齿形楔刀。电锯不用时用防护罩盖好。3.电刨子，防护罩不得小于刨刀宽度。

4.卷扬机卷筒要有防钢丝绳滑脱装置，女工操作机械不准留长发，钢丝绳不得拖地，过路时要有保护。

项目实施进度

该项目应业主要求，工期暂定为一年，根据公司相关计划安排，计划实际工期提前一个月完成，在雨雪天气，汛期等不利于工程施工的情况下进行停工整顿

根据本合同项目的工程内容、工程量以及各控制节点工期要求，工程总体按施工准备期、主体工程施工期及尾工完工三期进行安排。

（1）施工准备期：由于本工程前期工期安排紧张，考虑收到中标通知后，提前进行施工准备，以保证2016年12月1日正式开工，2016年12月20日具备主体工程开始施工条件。

（2）主体工程施工期：2016年12月底～2017年6月底。按照各个分项工程控制节点工期要求，逐步完成主体工程施工。（3）尾工处理及完工验收尾工处理及完工验收期：2017年8月底～11月底

投资估算

该项目计划总投资为两亿元人民币，由中国建设银行提供贷款，三年内还清，小区规划建设 5000平方米 中央绿地广场、约 1000平方米 时尚休闲会所、400米 特色商业街、大型地下停车场、社区医疗保健站、健，以及健身房等娱乐休闲设施。

经济评价

本项目所处的城南经济开发区，属省级经济技术开发区、省级台商投资区，近年来发挥其特有的区位、土地、大学城高校科教优势，打“高校牌”、“科技牌”，做到引资引智并重，在中牟县的几大开发区中格外引人注目。在城南经济技术开发区、大学城大力建设的同时，也刺激了周边各相关行业的发展，使得城南片区人气骤增，恰逢现阶段中牟房地产市场迅猛发展、持续升温的大好时机，作为城南开发区，大学城、景观路南环路上第一个大型住宅社区，本项目前景十分看好，具有十分良好的经济效益。

社会评价

该项目位于郑州市和开封市中间，连接着两市交通的必经之路，区位优势明显，未来发现前景十分可观，因此这里是许多购房者热门地区，受到许多年轻人的亲赖和追捧。该项目的开发也促进当地经济的发展，与当地互适程度比较高，由于河南省提出郑开融城计划，而中牟恰恰位于两市之间，其日后的经济地位可见一斑，因此投资风险相对较低。综合评价

综合以上分析，该项目拥有以下可行性优势

1、地段环境优越

本项目位于中牟城南经济技术开发区，建设中的大学城的中心。北临城南片区交通主动脉——高规格景观路南环路，目前南环路拓宽工程已顺利结束；西面的屈原南路，是连接南环路与市中心的纽带，其拓建工程已经动工，预计2017年底将全部竣工，届时将大大改善目前需绕道进入市中心的状况，实现本项目与城内的零距离接触，在相当大程度上增强本项目的地理优势。

2、周边生活配套完善

本项目周边的生活配套包括：新风超市、金丰园超市、明珠超市；新风菜场、金丰园菜场；农业银行、工商银行；胸科医院、二医院、中牟县中心医院；以及金九龙酒店、九龙渊公园、龙舟赛场、东门风景区等休闲配套，生活十分便利。

3、园林景观设计突出

本项目对荆州住宅市场的园林景观设计进行了巨大突破，以100亩的社区规模，开辟 5000平方米 中央绿地广场，采用坡地式设计，建造特色枯水景、实行立体绿化、多组团绿化、设计可参与式园林、开辟运动休闲场所、保证植被的多样性和色彩性、建造约 1000平方米 时尚休闲会所，等等。

4、教育配套优势显著

自古以来，人们就非常看重环境对人的影响，古有“孟母三迁”，随着买家看楼眼光渐趋成熟，买家从购买前期对楼盘综合素质的关注，发展到对未来居住环境的关注，对未来邻居的关注。现代社会，人们在生活的压力之下更渴望一种淡定、闲适的居家感觉，一份内心的丰盈和自身气质修养的显现。目前，全国各大城市的“教育楼盘”普遍畅销，销售价格高于周边其他条件相同楼盘10%~20%。

本项目地处大学城中心，教育配套优势极为显著。随着各个大学的入住，高级职业技术学校等20余所学校逐步迁入大学城，本项目得天独厚的文化教育氛围，以及业主以教师为主的特点，将吸引越来越多的高知高收入人群投资置业。

5、建筑施工品质过硬

本项目施工队伍来自中国“建筑之乡”浙江上虞，推行品牌第一，信誉至上的原则，对施工品质精益求精，深受业界好评。

一期现房达到了卓越的半装修房品质：独特的拉毛收光工艺、优质高硬铝 合金窗、成品窗台整体装配，室内电路预先暗藏，插座接头合理预留等等，给消费者留下了深刻的印象。

施工方在施工建造中，将继续秉承这种精益求精的作风，把小区建造成中牟县位最高、质量最好、设施最完善的住宅示范小区，创造良好的社会效益和经济效益。

6、市场供求关系良好

本项目地处城南开发区，周边房产开发项目较少。作为城南开发区、荆州大学城、景观路南环路上第一个大型住宅社区，大学城20余所学校的迁入，将为本项目带来庞大的消费群体，营造兴旺蓬勃的人气，强力推进本项目住宅、商铺的销售。宽松的市场竞争环境，巨大的目标消费群体，使本项目处于良好的市场供求关系中，市场前景令人乐观。

7、开发区的升值潜力巨大

本项目所处的城南经济开发区，属省级经济技术开发区、省级台商投资区，近年来发挥其特有的区位、土地，大学城高校科教优势，打“高校牌”、“科技牌”，做到引资引智并重，在中牟县的几大开发区中格外引人注目。在城南经济技术开发区、大学城大力建设的同时，也刺激了周边各相关行业的发展，使得城南片区人气骤增。

附件

小区总平面图

小区区位地图

中牟县房地产开发可行性研究报告 篇2

近年来, 有三个重要因素促进我国商业地产迅猛发展。一是由于我国宏观经济的持续增长和城镇化进程的不断推进, 为商业地产发展提供了良机。二是住宅地产行业不断受国家宏观政策挤压 (主要指保障房建设和商品住宅限购、限贷政策) , 导致大量民间资本涌入商业地产行业, 为商业地产发展提供必要的资金源泉。三是品牌零售企业实施向一体化战略, 大举进入商业地产领域的动力, 为商业地产的发展提供了新的动力。基于以上因素, 可以预期在未来10年内, 我国商业地产必将获得持续快速增长, 并逐步由产业成长期步入成熟期, 成为房地产业的主力军。

商业地产是商业和地产的复合体, 它包含了商业、房地产、金融等三重基本属性, 是一门新兴的边缘科学和复合产业, 其产业特性和可行性分析方法与住宅地产存在较大区别。商业地产项目投资有耗资大、周期长、风险高的特点。伴随着改革开发的推进, 我国市场经济竞争性特点越来越突出。因此, 在投资决策前, 如何依据项目特性, 做好商业地产项目可行性研究工作, 确保项目在市场竞争中处于优势地位, 就显得十分重要。完善商业地产项目可行性分析内容, 提高可行性分析质量, 避免投资的盲目性, 助力于民间中小资本涉足商业地产领域。

一、可行性分析的概念

为了降低风险, 对将要上马的项目在经济技术层面进行分析论证, 被称作可行性分析。一般来说包括市场分析、技术分析、经济效益分析和抗风险能力分析。以分析论证的结果来判定项目建设方案的合理性、可操作性, 为项目决策提供依据。可行性研究的过程既是深入调查研究的过程, 又是多方案比较研究的过程, 它是建设项目决策分析与评价阶段最重要的工作。

由以上概念可见, 可行性分析可以理解为一门集合了工程技术、管理科学的综合性学科;也可以理解为在投资决策阶段, 综合运用市场调查与预测、多方案构建与必选、技术经济分析、风险分析等多种分析方法的实践活动。

二、可行性分析的作用

可行性分析最终形成的可行性分析报告主要有以下五点基本作用:

(一) 开发商投资决策的重要依据

(二) 政府主管部门立项和行政审批的依据

(三) 向金融机构融资的依据

(四) 各投资方谈判的重要依据

(五) 项目后评价的依据

商业地产项目可行性分析报告不仅具备以上五点基础作用, 还应该为进一步的商业规划、建筑设计、建造实施和后期运营管理提供指导原则和框架思路, 成为项目开发纲领性文件。

三、可行性分析的依据

商业地产项目可行性分析依据主要有:国家和地区经济建设政策和经济发展水平、商业地产价格、居民收入水平和消费习惯、城市总体规划、商业网点建设规划、批准的项目建议书、土地利用规划及城市规划设计条件、自然地理气象资料、开发技术水平、城镇化水平、经济运行参数和指标等。

可行性分析指导文件主要是1983年国家计委颁布的《关于建设项目可行性研究的试行管理办法》、1987年颁布的《建设项目经济评价方法与参数》。它们对可行性研究的原则、编制程序、编制内容、审查办法做了详细规定, 指导我国可行性分析研究工作。

四、可行性分析的内容

依据可行性分析的概念, 商业地产项目可行性分析内容可以归纳为市场分析、技术分析分析、经济效益分析和风险分析四大方面, 其中经济效益分析又可细分为投资估算分析、融资分析、财务评价分析。因此商业地产项目可行性分析可以归纳为如图1所示六大关键因素, 这六大因素也构成本论文分析框架。需要重点说明的是, 技术可行性分析的主要内容包括规划设计方案、建设条件可行性和工程进度分析。规划设计方案一方面要充分反映市场分析成果, 另一方面必须符合城市规划强制性要求;建设条件可行性和工程进度分析主要由具备资质的施工单位或监理单位承担。由此可见, 商业地产项目技术分析具有较强的专业性, 本论文中不着重研究。

五、结语

商业地产在国外起步较早, 发展至今已经形成了架构完善、内容充实, 包含消费者行为空间理论、商圈理论等方面的理论体系。国外有成熟完善的理论体系, 国内有针对本土特色的相关研究, 且商业地产交易的实例丰富, 这一切都对我国商业地产的可行性研究具有很重要的借鉴和参考价值。

参考文献

[1]肖彦, 路立敏, 张莉.投资项目财务评价指标体系的修正[J].改革与战略, 2007.

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[3]陈敏.关于工业地产项目投资决策的研究[D].上海:上海交通大学, 2012.

[4]张巍, 张腾月.商业地产项目定位决策研究[J].建筑经济, 2010.

房地产开发项目的可行性研究 篇3

关键词：房地产；开发；可行性研究

中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1674-7712 (2012) 14-0090-01

一、引言

著名房地产教育学家格里科普认为，当房地产项目师认为，一个项目详细具体的计划在有限资源和特定约束条件下，满足特定目标合理的可能性以后，就具有了可行性。房地产开发项目的可行性研究主要是在在房地产项目决策之前，对拟开发的项目进行系统而全面的调查和分析，并运用科学的评价方法，得出一系列评价指标值，最终确定该项目是否具有可行的综合研究。房地产开发项目的可行性研究是投资决策的重要依据和资金筹措的重要依据，是房地产项目初步设计的依据，也是环保部门对项目环境审查的重要依据和项目后评估的最终依据。

二、我国房地产开发项目可行性研究中存在的问题

（一）可行性研究缺乏完善理论指导

目前，我国房地产开发项目可行性研究基本是根据建设部于2000年所实施的《房地产开发项目经济评价方法》。该规定虽然对房地产开发项目的经济可行性提出相应的研究方法和框架。但是，由于房地产开发项目和其他一般工业建设项目有很大不同，难以直接套用《建设项目经济评价方法与参数》，许多研究分析人员只能根据个人理解，对于计算评价指标有选择性的适应，对于房地产决策缺少指导和参考价值，导致许多房地产开发项目可行性研究报告质量低下问题。

（二）可行性研究注重经验分析

虽然房地产开放项目可行性研究报告在房地产项目开发中具有十分重要的作用，但是一些房地产开发商并未对此足够重视，经常存在忽视可行性分析，从而导致房地产项目开发失败的现象。毫无疑问，经验是很宝贵的财富，在房地产开发项目可行性研究中具有十分重要的作用，但是也会出现经验与市场不符合的问题，如果在这样的条件下，仍然依靠经验来对房地产开发项目的可行性进行分析，可能就会导致决策和市场脱节甚至背离的问题，增加了房地产开发项目的市场风险。

（三）房地产开发项目可行性研究的市场定位不准确

市场定位是开发商赋予一个项目的文化精髓，决定了项目的营销方向。在许多房地产开发项目可行性分析的过程中，市场定位是十分重要的。弘基集团在上海徐家汇的弘基休闲广场项目开发成功以后，决定在上海四川北路开发另外一个更大的房地产项目，主要用于餐饮和百货经营。但是后来开发的房地产项目收益一般，远不如徐家汇的弘基休闲广场，其主要原因在于对该项目的市场定位不准，在该房地产项目周围已经有了类似的经营业态，而且已经形成品牌，新开发的房地产项目与其存在经营范围重叠问题。

（四）先入为主进行开发

在许多失败的大型房地产项目投资决策中，许多都是因为一些可预测的因素所导致的。例如，一些高级别墅由于坐落在大型工业园区，导致别墅周围风景被破坏，经常发生别墅无人问津现象。一些房地产项目由于是位于规划失控的农民居住区内，在回迁房和廉租房的冲击下，导致房地产项目半途而废。有的房地产项目由于建设成本远远超过当初立项的预算资金，导致房地产开发资金后继资金匮乏。在和一些失败的房地产开发商进行交流，他们经常会发出“真没想到”的感慨，回过头再去看看他们项目的可行性研究报告的时候，几乎都在引经据典，都是为了证明该项目是可行性而验证的，从而犯下先入为主的错误。

三、房地产开发项目可行性研究完善对策

在国家加大对房地产市场宏观调控力度的背景下，房地产市场陷入低迷，“只要把房子建起来就不愁没人买”的房地产市场紧俏时代已经一去不复返。因此，房地产项目开发更加需要重视对可行性研究的分析。具体而言，可以从以下几个方面加以完善：

（一）要严格房地产开发项目审批程序

在房地产项目建设的过程中，要对可行性研究的审批严格管理。近年来，房屋建筑物质量问题一直是党和国家关注重点，连续多次发文要求加强房屋建筑物质量管理。特别是国务院在1999年发布了《加强基础设施工程质量管理的通知》以后，又在2000年颁布了《建设项目质量管理条例》。因此，房地产开发项目可行性研究中，首先要重视质量问题，要严格加强项目建设前期质量，切实执行房地产项目建设基本程序，各类房地产开发项目必须要做好可行性研究，任何单位和个人都不得将可行性研究程序简化，对于初步设计、可行性研究报告、项目建议书等文件不达到规定，评估单位坚决不予评估，审批单位更不得进行批准立项。

（二）要重视市场调研

房地产项目市场影响因素较多，专业较广，行业较多，以及房屋建筑物不可移动性，投资风险较高等特点。房地产开发项目可行性研究中，市场调研在整个环节中具有十分重要的作用，甚至可以说直接影响到房地产开发项目成败。无数个失败的案例已经使开发商成人认识到市场调研的重要性，但是他们对于市场急于了解的心态和他们对市场的肤浅认识和软弱行动之间形成了鲜明对比。因此，要充分认识到必须对市场进行系统、科学调查研究，要在市场调研中运用成熟科学理论作为知道，要能够加强和专业调查公司、科研院所进行合作，通过小组座谈或者抽样调查等方式，对客户需求进行深入调研。

（三）要不断更新经营理念

目前，针对我国房地产市场不景气的情况，许多房地产开发商都把眼光瞄准了商业地产开发方面。但是房地产开发和商业地产开发属于不同领域，房地产开发商虽然对于房地产开发较为了解，但未必对商业地产经营熟悉。房地产开发商不应盲目建设开发，要对经营理念进行更新，特别是要采用先招商的方式，让更多深谙商业经营的人士参与到房地产开发前期市场调研中，使项目更加符合商业需求，更加符合市场需要，唯有如此，才能够促使房地产开发项目得以成功。

参考文献：

[1]马鑫.试论如何加强房地产项目可行性研究[J].城市开发,2008,6.

[2]宿春连.浅论房地产可行性研究[J].中国水运,2009,9(4):67-68.

房地产开发项目可行性研究报告 篇4

时间一晃而过，弹指之间，已接近尾声，过去的一年在领导和同事们的悉心关怀和指导下，通过自身的不懈努力，在工作上取得了一定的成果，但也存在了诸多不足。回顾过去的一年，下面是我做的一份20房地产开发项目可行性研究报告报告如下：

一、项目背景

1 、项目名称：

居住小区(暂定名)

2、可行性研究报告的编制依据：

(1)《城市居住区规划设计规范》

(2)《a市城市拆迁管理条例》

(3)《城市居住区公共服务设施设置规定》

(4)《住宅设计规范》

(5)《住宅建筑设计标准》

(6)《建筑工程交通设计及停车场设置标准》

(7)《城市道路绿化规划及设计规范》

(8)《高层民用建筑设计防火规范》

3、项目概况

1 )地块位置：该基地东起

，南至

路，西至 路、北至

，围合区内土地面积约

平方米，该地块属a市 类地段。

2 )建设规模与目标：

土地面积：

亩(

平方米) 容积率：

开发周期：

土地价格： 元/亩(a市国有土地使用权挂牌出让起价)

建筑面积(预计)：总建筑面积：

㎡

3 )周围环境与设施

(1)步行约10 分钟可至a市中心。

(2)西侧为 市城市中心景点。

(3)东侧为

城市绿化带，南侧为

广场。

(4)西南靠近a市

小学。

(5)北面为a市人民银行。

4 、项目swot分析

优势及机会

(1) 该项目地处a市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。

(2) a近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。

(3) 东侧 的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。

(4) 周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。

(5) 拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的.资金流压力有一定的缓解作用。

(6) 该项目以毛地出让，起价

元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。

镇房地产开发项目可行性研究报告 篇5

XX市XX小镇房地产开发项目规划用地位于XX市XX区北部，XX北路东侧，规划用地面积66570m2。

规划用地北侧紧邻XX城区主要道路—XX路，西侧临近XX北路，东侧、南侧为棚户区。

规划地块交通区域位置优越，周边紧邻XX路、XX北路等城市主干道。规划区南侧的规划路作为城市次干道，既能为小区提供丰富的城市界面，又能使小区与外界交通联系快捷方便。

XX市XX小镇房地产开发项目规划将是一个布局合理、设施完善、使用方便、具有现代化气息的生态式居住小区。本小区占地66570 m2，购置土地费用5000万元，计划总投资27669万元，规划建设高层住宅7栋，多层住宅13栋，临街为2层商业门市。规划建筑面积共计123700m2，其中高层55360 m2，多层46470m2，车库2505 m2，商业19365m2。经分析论证认为，该项目符合XX市城市发展规划，项目选址可行、地块区位优势明显、土地手续齐备，周边公用配套条件较好;工程规划符合城市居住区规划设计规范，建筑以及户型设计方案优秀;各项费用取费全面、合理，符合当地工程造价一般水平，住房价格合理、比价优势明显;项目建成后，可解决和改善城市居民的住房需求，加快推进城市化进程，都将起到积极地推动作用。通过以上分析，项目切实可行。

一、房地产新政有利于房产稳定发展

从20xx年起，国家为拉动经济，扩大内需，出台了以房地产为支柱产业的经济政策，房地产业在经历了20xx年的低谷后，终于迎来了黄金发展时期。目前我国城镇居民人均居住面积13.6平方米，与建设小康社会要求人均居住面积20—30平方米相比，其差距是十分明显的，所以房地产业有着广阔的发展空间。

据世界银行统计资料显示，人均GDP达到600-800美元时，住宅产业将进入高速增长阶段。20xx年我国人均GDP为830美元，20xx年达到了870美元，20xx年达到1000美元，住宅开发占房地产开发总量的90%以上。因此，未来几年，随着GDP的进一步增长，以住宅为主的房地产业将进入一个快速发展阶段。

目前居民消费结构升级是房地产业发展的内在驱动力，也正是增加住房消费的良机。另一方面，作为国家支柱产业的房地产业，为国家的GDP增长贡献了1.9-2.5个百分点。宽松的产业政策为房地产业提供了外部驱动力。

201x年的房地产调控拉开帷幕，楼市各项政策持续收紧。然而，在投资渠道不足的大背景下，房地产开发市场依然走红，房地产开发贷款连续11个月保持增长态势，楼市已成为资金“蓄水池”。

国家统计局数据显示，201x年1至11月，房地产开发企业资金来源63220亿元，同比增长31.2%。其中，国内贷款11245亿元，同比增长25.0%。房地产开发企业资金来源中个人按揭贷款达到7937亿元，同比增长13.2%。

从单月数据看，随着调控的不断深入，房地产开发企业新增国内贷款同比增速呈现大幅波动，但较去年同期只升不降。

201x年4月，有关部门出台房地产调控政策。1至5月，房地产开发企业资金来源中的新增国内贷款同比增速高达43.6%。随着调控的深入，1至6月房地产开发企业新增国内贷款同比增速降至34.5%，但在下半年又有所回升。10月房地产开发企业新增国内贷款重新突破千亿大关，达到1044.72亿元，同比增长18.83%。

201x年4月18日---中国国家统计局数据显示一季度房地产开发投资继续保持逾30%的高增长,数据显示,全国1-3月完成房地产开发投资8,846亿元人民币,同比增34.1%;房屋新开工面积39,842万平方米,同比增长23.4%。

买房,购房,装修论坛,房中国平安证券研究所房地产行业研究员李晓东表示，银行在房地产资金链中扮演着重要角色。目前，仅国内贷款和个人

按揭贷款两项就占房地产开发企业资金来源的30%以上，加上其他名目的贷款，占比将更高。

中牟县房地产开发可行性研究报告 篇6

编制单位：南昌某某工程咨询有限公司 编制时间：2004年5月~2004年7月

一、总 论

1、项目建设背景

根据南昌市城市规划发展的需要以及沿江东路片区控制规划要求，上海金厦房地产有限公司已通过拍卖取得原江西第四建筑工程公司，共90.9亩。开发建设用地及土地用途性质变更手续由南昌市土地管理局和市规划局办理。

该项目初步方案设计已经完成，项目建议书已经省计委批准，各项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。

2、项目概况

（1）项目名称：“风华盛世”

（2）建筑规模：12-7F、2-11F、2-12F（3）建设地点：沿江东路（原江西第四建筑工程公司）（4）规划用途：居住、商业

（5）建设单位：上海金厦房地产有限公司

（6）经营类型：房地产经营、综合技术服务员、咨询服务（7）企业性质：其他有限责任公司（8）资质等级：二级

（9）企业概况：上海金厦房地产有限公司于1992年8月正式成立。公司现有员工60人，其中各类职称的技术经济管理人员30人，注册资金2000万元，资质等级为二级。公司资金技术实力雄厚，管理严密，能够独立承担各类大中小型房地产项目开发与建设，自公司成立以来，先后开发的项目有：九江市赵家花园18000平方米旧房改造开发项目。目前在规划和开发建设的项目有：南昌市建设路284号省建总公司建苑住宅小区旧宅基地改造项目等。公司采取新工艺、新技术，不断坚持科学管理，以“开拓、求实、优质、高效”为宗旨，竭诚为社会各界服务。（10）工程概况：“风华盛世”项目占地90.9亩，约60600平方米，总建筑面积109000平方米。其中住宅104640平方米，高层住宅为13920平方米，多层住宅为90720平方米，商铺4360平方米；容积率1.8，绿化率35%，建筑密度25%。

（11）资金来源：本项目建设资金由上海金厦房地产有限公司自筹和银行贷款，不足的投资通过预售房款来解决。

根据收益计算，所得税前项目的财务内部收益率为14.83%，财务净现值（Ie=10%）万元。财务分析结果表明，项目的社会效益和经济效益较好。

3、可行性研究报告编制依据

（1）省计委计投[2004]32号文《关于“风华盛世”项目建议书的批复》；

（2）上海金厦房地产有限公司签定的《国有土地使用权出让合同》；

（3）南昌市规划设计院《沿江东路沿线控制性详细规划》；（4）上海同济大学建筑工程学院设计研究院《“风华盛世”项目初步规划方案》；

（5）原江西第四建筑工程公司地质勘测资料；

（6）南昌市城市规划局《南昌市土地使用变更通知书》；（7）省审计事务所验资证明；（8）中国建设银行江西分行资金证明；

（9）国家计委《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）；（10）建设部《房地产开发项目经济评价方法》；（11）国家计委《投资项目可行性研究指南（试用版）》

4、可行性研究报告研究范围

根据“风华盛世”项目建议书批复和初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略、建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。

5、研究结论及建议

本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已在办理，部分建设资金通过自筹和银行贷款来解决，其余部分由预售房款解决，现场建设条件具备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和南昌市已有一部分收入较高的住宅消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对南昌市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。从目前房地产市场分析，商品住宅结构性矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再进一步的市场调研，尤其是面积较大的商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型和面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。

6、主要经济技术指标

“风华盛世”项目主要设计指标见表

1、表2 表1：“风华盛世”项目主要规划设计技术指标 序号项目名称单位指标 1总占地面积平方米60600 2总建筑面积平方米109000 3容积率1.8 4绿化率%35 5建筑密度%25 6高层户型平方米/户平方米/户平方米/户平方米/户A户型85平方米（两房）B户型125平方米（三房）C户型135平方米（三房）D户型140平方米（四房）

7多层户型平方米/户平方米/户平方米/户E户型90平方米（两房）F户型110平方米（三房）G户型120平方米（三房）8商铺面积平方米4360 9总户数户944 10车位数（地上）个300

表2：居住区用地平衡控制指标（%）

序号用地构成居住区（%）用地面积（平方米）1民建用地（R01）2515150 2公建用地（R02）3018180 3道路用地（R03）106060 4公共绿地（R04）3521210 5居住区用地（R）10060600

市场调研分析

一、南昌市房地产市场运行情况分析

今年以来，在宏观经济快速发展的大背景下，在南昌市委、市政府“垄断一级市场、调控二级市场、放活三级市场”方针的知道下，南昌市房地产市场显现出了前所未有的快速发展态势，各项指标大幅度增长，投资与消费同步发展，存量与增量相互拉动，房地产业进入具有南昌自身特点的新一轮快速增长期。

（一）2003年房地产业市场运行情况

1、房地产业与国民经济协调发展情况

2003年南昌市预计完成国内生产总值（GNP）的636亿元，较上年增长15.1%，增幅为历年来之最；全社会固定资产投资预计完成218亿元，较上年增长55.4%。全市预计完成房地产开发投资56亿元，较上年增长60%，占固定资产投资和GDP的比重分别为26%和9%，较上年分别提高1个百分点和3个百分点。

表3：房地产投资与主要经济指标情况表

房地产开发投资额（亿元）56同比增长（%）60 固定资产投资额（亿元）218同比增长（%）55.4 GDP（亿元）638同比增长（%）15.1 房地产投资占固定资产投资比重（%）26房地产投资占GDP比重（%）9 今年以来，我市经济发展速度创历史之最，主要得益于投资的拉动，而房地产开发投资作为固定资产投资的组成部分，一直扮演着重要角色，全年每月完成的房地产投资均保持50%以上的增长，占固定资产投资的比重1/3，对经济的拉动作用日渐增大，与国民经济的发展基本同步。房地产投资快速增长的原因只要是市委、是政府“拉大城市筐架、扩大投资规模、加快基础设施建设”政策的推动，加上新建商品房是热销也刺激了投资的加温。

2、新建商品房供求结构情况

2003年全市市区核准预售商品房面积335万平方米，较上年增长142%，其中商品住宅250万平方米，较上年增长126%；完成商品房交易面积245.27万平方米，同比增长83.23%，其中商品住宅交易面积203.90万平方米，同比增长60.60%。

表4 ：商品住宅供应量情况表

价格（元/平方米）供应量（万平方米）所占比例（%）单套面积（平方米）供应量（万平方米）所占比例（%）2000以下31.2212.4995以下50.520.2 2000~250042.6817.0795~12038.7515.5 2500~300072.2628.9120~15075.7530.3 3000以上103.8441.54150以上8534 表5：商品住宅销售情况表

价格（元/平方米）销售量（万平方米）所占比例（%）单套面积（平方米）销售量（万平方米）所占比例（%）2000以下49.7124.3895以下36.0217.67 2000~250055.6427.2995~12035.3017.31 2500~300055.7127.32120~15069.3434.01 3000以上42.8421.01150以上63.2431.02 表

4、表5显示我市商品房市场结构性矛盾比较突出。从商品住宅供应情况看，单价在每平方米2500元以上的供应量占总量的70.44%，单套面积在120平方米以上的总量是64.3%；从销售情况看，单价在每平方米2500元以上是占总量销售的48.33%，单套建筑面积在95~150平方米的占总销售量是51.31%。

3、商品房价格走势

2003年南昌市市区商品房的均价为2722元/平方米，较上年增长20.89%，其中商品住宅的均价为2438元/平方米，较上年增长18.18%，全年各季商品住宅的均价分别为第一季度2519元/平方米，第二季度2394元/平方米，第三季度2327元/平方米，第四季度2510元/平方米，价格走势基本平稳。表6：商品房价格与同期居民可支配收入情况表 商品房均价（元/平方米）2722增幅（%）20.89 商品住宅均价（元/平方米）2438增幅（%）18.18 居民人均可支配收入（元）7650增幅（%）9.0 居民消费价格指数 100.6增幅（%）0.6 2003年，我市商品房的价格继续上涨，除了有效需求量增大，结构性供不应求外，还与土地拍卖，竞争激烈，建材上涨等因素有关。另外，一些楼盘质量提升，环境优化，增加了建设成本，也促进了房价的上升。从房价涨幅与居民人均可支配收入增幅比较，前者较后者高9个百分点，显示房价涨幅较大，超出大部分居民承受能力，应引起注意。

4、新建商品住宅购买对象情况

2003年全市交易量的203.90万平方米商品住宅中，本市居民的为154.71万平方米，比重达76%；外地居民购买的为49.19万平方米，比重为24%。

表7：购买对象构成情况表

商品住宅交易量（万平方米）按销售对象划分按购房目的分类 203.90本地居民 154.71所占比例 76自住 173.32所占比例 85 外地居民 49.19所占比例 24置业投资 30.58所占比例 15

近年来，随着经济的快速发展和花园城市建设步伐的加快，我市的居住环境不断改善，作为省会城市的辐射功能日益显现，吸引了外地、特别是省内其他地市的人士纷纷来我市购房置业，外地居民购房的比重逐年上升，由2002年的5%上升到2003年的24%。从购房的目的分析，以自住为主，但置业投资的比重逐年上涨，由2000年的2%上涨到2003年的15%。置业投资的比重的增大，一方面说明投资者看好南昌市的房地产市场，另一方面，如投资购房比重增长过快，对我市房地产市场的持续健康发展有一定的跗面影响，因为我市的房地产比重较大，市场监管不力，容易出现投机或炒作，使市场升温过快，后劲不足，容易出现价格虚高。

5、商品房空置情况

2003年全市预计商品房空置面积20万平方米，较上年下降17%，其中商品住宅空置16万平方米，较上年下降11%。从空置区域看，新城区的比重较大，占60%。从时间看来看，我市空置的商品房大多为一年以下的待销商品房，所占比例超过80%，从空置原因分析，主要是交通不便、配套设施不全、设计落后、户型偏大等。

表8：商品住宅空置结构情况表

按区域划分老城区6.4万平方米所占比例（%）40 新城区9.6万平方米所占比例（%）60 按单套建筑面积划分90平方米以下所占比例（%）10 95平方米~150平方米所占比例（%）20 150平方米以上所占比例（%）70 按单价划分2000元以下所占比例（%）8 2000~3000元所占比例（%）32 3000元以上所占比例（%）60

6、存量房交易情况

2003年全市工完成存量房交易13335件（套），面积128.24万平方米，较上年分别增长53.65%，其中存量住宅12736套，面积99.81万平方米，分别较上年增长53.84%和56.44%，房改房上市交易5700套，面积39.32万平方米，较上年分别增长45.3%和49.91%。

2003年南昌市存量房交易价格保持稳中有升势头，其中上半年价格趋势平稳，下半年受《江西省城市房屋拆迁货币化补偿办法》出台的影响，存量房平均价格有所上涨，升幅达9%左右。

7、房屋租赁市场情况

2003年全市房屋租赁面积380万平方米，其中住房3万套，面积240万平方米。

房屋租金价格稳中有升，其中商业营业用房平均租金60元/平方米，较上年上涨20%，写字楼租金平均40元/平方米，较上年上涨25%，住房租金（市场价）9元/平方米，较上年上涨10%。

8、房屋拆迁及旧城改造情况

2003年全市城区完成房屋拆迁面积110.05万平方米，较上年减少34%，涉及被拆迁户5366户。

2000年以来，我市实行了实物安置与货币安置相结合的房屋拆迁安置补偿办法，货币化安置的比例逐年上升，2003年达到70%左右。在货币化安置的住户中，有50%左右购买了二手房，10%左右购买了新建商品房。

（二）房地产市场发展中存在的主要问题

1、土地供应布局不尽合理，供地条件不够完善

2001年以来，为了防止房地产业出现过热、过量等泡沫现象，保护开发商和消费者利益，我市加大了宏观调控的力度，对土地出让指标予以总量控制，2003年的开发总量计划控制在350万平方米以内，今年6月又根据市场形势，果断决策，在年初制定的房地产开发总量中削减了100万平方米，保证了房地产市场的供需基本平稳。但是，从2003年全市土地供应情况看，存在着供应布局不够合理、供地条件不够完善等突出问题。南昌市今年总供应土地为30宗，全年土地总成交量为1660亩，从土地成绩面积来看，红谷滩新区土地供应3宗，总面积817.73亩，占总成交面积的42%，而青山湖区、老城区的土地供应达27宗，总成交面积842亩，占总成交面积的58%。位于一、二类地段以外的高新开发区、昌北开发区没有出让一宗土地。老城区土地供应量的增大，提高了项目的楼面地价，从而拉动了房价的上升。另外，从供地的现状来看，大部分为需要进一步拆迁平整的“生地”。出让“生地”容易生产交地时间延长、开发商买到地块后拆迁成本升高而要求更改规划条件等弊端。

2、住房供应结构不尽合理

目前，供应结构矛盾是南昌市房地产市场发展较为突出的一个问题，市场上中高档商品住房居多，适合多数市民自住需求的中低价位的楼盘较少。据统计，今年1~12月份，全市市区批准预售的商品住宅为250万平方米，均价在3000元/平方米以上的高价商品住房为103.84万平方米，占总量的41.54%；均价在2000元/平方米以下的为31.22万平方米，仅占总量的12.49%。

3、商务楼盘增长过快

今年1~12月份，全市市区商铺、写字楼等非住宅的交易量达50.38万平方米，占总量的20%，较上年同期增长3.26倍。商铺、写字楼的快速增长对促进我市商贸流通有着积极的意义，但若开发数量过多，则不利于房地产市场的持续、健康发展。

4、交易税费仍显偏高

我市目前商品住宅和存量住房的契税税率均为4%，减半征收的标准为2%，与其他兄弟城市相比，标准仍然较高。北京、上海、成都、厦门普通住房（含商品住房）契约税率为3%，减半征收的标准为1.5%（北京市政府为了刺激住房消费，征收税率由原来的4%调至3%，对普通住宅减半征收标准由2%调到1.5%）。成都实行对购房款补贴0.5~1%的政策。沈阳对个人购买普通住房实行发放补助资金的政策。长沙市对购买二手房契税按1%计征，对购买1000平方米以上的商品房契税减免50%。对购买空置商品住宅契税暂时免征。较高是税费标准在一定程度上影响了我市房屋的上市交易。

5、房贷政策压力初显

中国人民银行121号文件出台后，由于我市超前出台了激活市场的政策和应对措施，我市房地产市场未受到重大冲击和打压，但也生产了一定的影响。房地产投资、商品房施工面积、新开工面积、竣工面积、销售面积、空置面积、资金来源等七项指标出现增幅回落的趋势。这些情况表明我市房地产市场出现了有效需求不旺，发展后劲不足的苗头。

（三）拟定采取的政策措施

为了促进我市房地产市场持续健康发展，进一步发挥房地产业作为国民经济支柱产业的重要作用，根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号）精神，以住房市场化为方向，以需求为向导，进一步加强宏观调控，完善我市住房供应结构，加快普通商品住房发展，强化政府住房保障只能，建立房地产预警预报体系，南昌市政府于近日出台了《关于进一步搞活房地产市场的若干意见的补充意见》（以下简称《补充意见》）。

《补充意见》分别就积极采取有效措施，完善土地供应机制，增加普通商品住房的供应，鼓励消费者个人购买普通住房，完善和推进廉租住房制度，强化政府住房保障职能等方面制定了详细的实施方法。主要内容有：

1、根据市场需求，积极采取有效措施，增加普通商品住房的供应，加快普通商品住房发展

每年用于中、低价位普通商品住房建设的用地应占一定比例，此类用地应服从城市规划安排在一、二类地段以外，并具备交通便利，基础设施、生活配套较完善，适宜居住等条件。全市多层结构的商品住房供应量应占一定的比例。在老城区严格控制高层商品住房的审批和建设。对单套见面控制在120平方米以内，销售均价低于2000元/平方米以下的普通商品住房建设项目实行建设规费减半征收。

2、进一步完善土地供应机制，加快推行“熟地”出让制度 在老城区，对拟公开出让的土地，先由市国土部门委托各城区房屋拆迁公司根据城市规划和建设用地的要求，对其进行房屋拆迁，完成五通一平（通水、通电、通路、通讯、通下水、场地平整），所需费用按拆迁、整理成本进行结算。之后由市国土部门以招标、拍卖或挂牌方式公开出让。

3、积极引导住房消费，鼓励消费者个人购房

从土地出让收益中每年安排一定的资金设立住房专项资金，用于鼓励个人购房。目前市房管部门正会同市财政部门制定具体的实施意见，拟采取对贷款购买普通住房的消费者进行贴息的办法鼓励个人购房。

4、完善和推进廉租住房制度，强化政府住房保障职能，努力改善城镇最低收入家庭住房条件

每年从筹措的住房专项资金中安排一定的资金由市房管局廉租住房经营管理中心从市场收购一批空置商品房、二手房等普通住房用于补充廉租住房的房源。其中大部分用于以市场租金标准向廉租住房配租家庭出租，其余的可用于对孤寡老人、重残等特殊情况的“双困”家庭实行实物配租。每年安排一定数量的专项资金用于廉租住房租金配租，其中50%由市财政拨付，50%从住房公积金增值收益中拨付。

（四）2004年房地产市场发展趋势预测

1、我市房地产发展的有利条件

（1）、全市经济持续高速增长态势。2003年我市GDP增长15.1%，创下历史新高，2004年必将会沿着已有的发展情况，继续前进，南昌市整体经济环境趋好，必然会带动房地产业相应的快速发展。

（2）、城市化进程为房地产市场提供了广阔的发展空间。根据南昌市城市总体规划，到2010年，南昌城市实际居住人口将由现在的180万增加到300万人，城市用地范围由165平方公里增加到300平方公里。城市人口的增加和城区范围的扩大，必将加大住宅的需求量。

（3）南昌市居民住房消费潜力巨大。我市2003年底，人均住房建筑面积约23平方米，按照南昌市提出的到2010年人均住房建筑面积达到30平方米的目标还有很发差距，按测算，我市每年需新建住宅约250万平方米。另外，根据抽样调查，我市私房（含房改房）上市后再次购买商品房的比例为70%，购买的户均面积为95平方米，据此测算，每年用于改善性住房需求量约60万平方米。

（4）、刺激住房消费的政策将日益显现。为促进房地产流通，近年来我市出台了一系列搞活房地产市场的政策措施，这些政策的主要出发点在于降低门槛、减免税费、刺激消费，这一系列政策的刺激作用将于2004年进一步得到显现，房地产交易量将进一步放大。2、2004年南昌市房地产市场发展的不利条件

（1）、信贷收紧，房地产开发企业面对严峻考验。中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121文件），对商业银行房地产开发信贷、土地储备贷款、个人住房贷款、个人商用房贷款、个人住房公积金贷款及个人住房贷款适用率等方面做了进一步的明确和规范。房贷新政将对我市房地产市场带来一定影响，即房地产贷款增势将有所减缓，贷款必将有所下降，部分房地产开发企业信贷融资难度增大。（2）、房地产市场宏观调控难度加大。如总量扩张与空置增加的矛盾、价格持续上涨与收入反差较大的矛盾、投资高速增长与资金不足的矛盾以及消费者想购房与不敢购房、购不起房的矛盾，将制约房地产业的发展。

（3）、原材上涨，开发成本增加。从2001年至今，钢材价格从2400元/吨上升到3400元/吨，混凝土则上涨了50元至80元/方，仅此两项，房屋开发成本就增加100多元/平方米。开发商的开发压力进一步增大，建材价格上涨，必然对房价造成冲击。3、2004年房地产市场基本走势预测

根据带动南昌市房地产市场快速增长的主体因素和市场供求背景分析，总体上看，我市房地产市场的发展尚属理性，已进入最佳发展期。2004年，我市房地产市场将会延续上年是发展势头，会有一个较大幅度的增幅。

（1）、房地产开发投资将持续增长。由于外地开发商大批进入，以及红谷滩新区和旧城区改造进程的加快，加之上年房地产市场利好刺激，开发商普遍会加大投资力度，全年房地产开发投资将增加50%以上。

（2）、住房消费需求日渐增大。随着南昌经济快速发展和居住环境的日益改善，南昌市房地产市场将会加速由地域性市场变为全省性、区域性市场，外地人士的购买份额将会越来越大。另外，因改善住房条件和新增人口而发生的主动性住房需求量和因房屋拆迁而发生的被动性住房的需求量将显著增加。2004年预计全市商品房的交易量将超过300万平方米，较上年增长20%以上，存量房交易预计160万平方米，较上年增长30%。（3）、商品房价格将会稳中有升。2000年起，我市在对房地产开发总量惊醒限量控制的同时，将逐步推行“熟地”出让的方式，此举必然提高土地的出让价格，加之建筑材料价格的上涨，直接拉动了开发成本的上升，将导致房价继续上涨。另一方面，随着商品房供应结构的逐步改善，中、低价位商品房的供应量将会有所增加，在一定程度上将平稳房价是上涨，所以房价的涨幅不会太大。

（4）、楼市变得更加成熟，竞争趋向激烈。竞争焦点将由楼盘之间的竞争逐渐转向板块之间的竞争。市场分工的明确使开发商变得更加理智，这些楼盘进入产品优化的时期，高品质、有特色、有个性的楼盘将越来越多，而市民消费将更趋向理性，消费者挑选的空间越来越大，工程质量、环境等综合素质较好的产品将受到欢迎，反之，则被市场淘汰出局。

二、区域房地产市场情况分析

（一）基本概况

本地块三水环绕，西临沿江南路，抚河公园近在眼前，风光如画的象湖公园举步能到，正在改造开发的玉带河伴其东南，加上临近灌缨文化广场，湖光水色的自然及人文环境使这块土地的开发有了一个良好的价值基础。

洪城大市场、建材大市场、全顺汽车厂、江铃股份公司等大型高效益企业的中高层管理人员都是本地块未来开发项目的消费主力。

（二）交通网络 9、20、25、207

（三）金融银行 工行、农行、中行、建行

（四）教育文化 工业技术学校、南浦小学

（五）休闲购物 建材市场、洪城大市场

（六）医疗保健 市三医院、九四医院

（七）楼盘情况

三、本项目地块优劣分析（SWOT）

1、优势（S）①、地处老城区；

②、地块临街面，有商业潜力； ③、人气旺； ④、市政配套齐全；

⑤、毗邻火车站、长途汽车站； ⑥、两公里范围常住人口40万； ⑦、社区内部有学校；

2、劣势（W）①、地价偏高、有一定的市场风险；

3、机会（O）①、户籍制度的改变； ②、房贷贴息政策的落实； ③、与知名的代理商合作； ④、聘请知名物业管理公司；

4、威胁（T）

①、银行信贷体系严格； ②、通货膨胀人民币贬值； ③、其他区域楼盘不断上市；

项目综合定位

一、项目整体定位

在规划设计上，力求高绿化低密度；综合服务配套设施齐全；体现小区独特的整体建筑风格；人车分流，动静结合。

在建筑设计上，充分显示人性化的居家住宅，提高使用率，降低公摊面积，综合考虑住宅的使用功能和空间组合等因素。在价格定位上，以中高档住宅为基准，结合市场和销售情况，拟定相应的价格策略。

在户型面积上，为考虑到消费者的接受程度，项目以中等户型为主，降低置业者的购买压力。

二、项目设计规划定位

（一）、片区规划

南昌市规划局已对沿江东路做过控制性详细规划，以住宅社区为主。目前，该片区市政配套设施齐全，周边环境还将进一步改善。

（二）、小区整体规划原则

1、高绿化低密度；

2、综合服务配套设施齐全；

3、户型设计适合“升级换代”居住要求；

4、体现小区独特的整体建筑风格

（三）、总平面布局

“风华盛世”总平面图略呈长方形布局，以风叶玫瑰为依据，4栋建筑以合理的分布，保证日照间距在0.8H之下，采光通风顺畅；中心花园布置在小区中部，下设地下停车位，利用不规则地形布置网球场和休息厅，小区设南北两个主出入口；对于临街住宅，采用双层隔音玻璃窗设计，提供给置业一个安静的居家环境。

（四）、交通组织

小区交通由小区出入主通道、小区次干道和小区道路组成，道路宽度和消防通道按城市住宅小区建设标准规划，地下停车位出口和入口分别设于小区北面主出入口，紧接南面20米宽的区域规划路。

（五）、规划指标

根据“风华盛世”初步方案及建设规模，规划指标见表9 表9：“风华盛世”项目建筑技术经济指标 序号项目指标备注 1总用地面积60600平方米 2总建筑面积109000平方米

多层住宅高层住宅商铺90720平方米13920平方米4360平方米可售面积12700平方米 3建筑层数

多层住宅高层住宅商铺7层10层、11层1层地上第一层做架空层

4建筑层高

多层住宅高层住宅商铺2.9米2.5米、2.9米4.5米住宅标准层高2.9米架空层2.5米

三、项目建筑设计定位 本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明、给排水、通风、燃气、电气等各种专业，设计时需遵循有关的规范或规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。

（一）、建筑方案总体构思

建设地块位于沿江东路中段，基本要求是：建设方案总体构思紧紧把握“人居和谐发展”这一主题，创造符合时代精神面貌的现代化建筑和优美的精品住宅小区，并且与周边的建筑环境协调统一。

同时考虑到，由于社会经济的发展，人们审美观念也随之变化，对现代建筑功能环境的要求以及建筑技术、材料也提出了更高的要求，因此，小区的建筑风格和形式还应注意不受传统风格的影响或限制，拟采用简练的现代构成手法，体现建筑的时代气息和21世纪新的居住理念。

（二）、平面设计

1、住宅。

根据使用功能，住宅采用框架剪力墙结构大空间布局，条式结构可根据消费者需求在设计时灵活组合，调整住宅平面空间构成。住宅单体平面设计符合国家住宅建设基本标准和有关规范要求。建设部根据我国住房改革的总体规划要求，提出小康住房的十条新标准如下：

1、套型面积稍大，配置合理，有较大的起居、炊事、卫生和储藏空间；

2、平面布局合理，体现食寝分离、居寝分类的原则，并为住房留有装修改造余地；

3、房间采光充足，通风良好，具有优质的室内声、光、热和空间环境，隔声效果和照明水平在现有国家标准基础上提高1~2个等级；

4、根据炊事行为合理配置成套厨房设备，改善通风效果，冰箱入厨；

5、合理分隔卫生间，减少便溺、洗浴、洗衣和化妆洗面的相互干扰；

6、管道集中隐蔽，水、电、煤气三表出户，增加保安措施，配置电话、电视、空调机专用线路；

7、设置门斗，方便更衣换鞋，展宽阳台，提供室外休憩常识，合理设计过度空间，既保护了居室的宽敞豁亮，又使实际的面积大大超过建筑面积；

8、垃圾袋装化（即垃圾不落地工程），自行车就近入库，预留汽车停车车位；

9、住宅区环境舒适，便于治安防范和噪声综合治理，道路交通组织合理，社会服务设备配套；

10、有宜人的绿化和景观，人均绿化面积达到0.8㎡~1.0㎡，体现节能、节地，保护生态原则； 小康住房城市示范小区住宅设计建议标准见表10 住宅经济技术指标见表11。

表10：小康住房城市示范小区住宅设计建议标准 一二三四

套型面积系列标准（平方米）使用面积42~4853~6064~7175~90 建筑面积55~6570~8085~90100~120 功能空间使用面积标准（平方米）起居厅18~25 主卧室12~16 双人次卧室12~14 单人卧室8~10 厨房≥6 餐厅≥8

卫生间4~6（双卫可适当增加）门厅2~3 储藏2~4（吊柜不计入）工作室6~8 设施配套标准厨房Ⅰ型灶台、调理台、洗池台、吊柜、冰箱位、排油烟机（****作面延长≥2700mm）

Ⅱ型灶台、调理台、洗池台、搁置台、吊柜、冰箱位、排油烟机（操作面延长≥2700mm）

卫生间Ⅰ型淋浴、洗面盆、坐便器、镜（箱）、洗衣机位、自然换气（风道）

Ⅱ型浴盆（1.5m）和淋浴器、洗面化装台、化妆镜、坐便器（1~2个）、洗衣机位、机械换气（风道）设备标准电器设备用电量80~120 KWH/月 负荷1560~4000W（大套可增至6000W）电表5（20）A~10（40）A 电源插座小居室2~3组 小居室2组 厨房3组 卫生间3组

电视插口起居、主卧个一个 电话1~2台 空调线设专用线 宽带接口每个卧室一个 给水设备用水量200~300升/人·日 热水器或热水管道系统 采暖通风散热器、空调器（窗外预留位置）

室内环境质量标准光环境采光≥1%（室外全天空光照度与室内距离1米天然照度比）

照明起居厅及一般活动 30~70LX 卧室、书写阅读 150~300 LX 床头阅读 75~150 LX 管厅、厨房 50~100 LX 卫生间 20~50 LX 楼梯间 15~30 LX 声环境空气隔声撞击隔声分户墙，楼板≥40~50dB 楼板≤75~65dB 热环境（按不同气候区区别）冬季采暖区非采暖区16~21℃12~21℃

夏季＜28℃

卫生环境日照（按不同地区区别）大寒日2小时~冬至日1小时

表11：“风华盛世”项目住宅经济指标表 序号指标名称单位指标 1套内使用面积

1.11.21.31.41.51.61.7A户型B户型C户型D户型E户型F户型G户型平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套6810010811276.593.5102 2住宅标准层总使用面积平方米87272 3住宅标准层总建筑面积平方米103420（首层架空1220平方米）4住宅标准层使用系数 高层 多层%%8085 5套内建筑面积

5.15.25.35.45.55.65.7A户型B户型C户型D户型E户型F户型G户型平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套85（20套）125（44套）135（20套）140（20套）90（168套）110（504套）120（168套）6户内平均居住人数人/户3.5 7居住户数户944 8居住人数人3304

2、公用建筑

中心花园广场地下设一层车位，地下车位出入口均为小区南面主出入口，地下车位的采光、通风、防潮、排水及安全防护措施，符合现行行业标准《汽车库建筑设计规范》（JGJ100）的有关规定。物业管理会所、配电间、休息厅等建筑物均建于地上。室外有消防环行车道、中心广场和庭院绿化带、建筑小品等。

（三）、立面设计

立面造型设计突出现代住宅建筑特色，考虑与周围城市环境的协调，表现简洁明快，有一定力度，使园区建筑轮廓线优美和富于变化，并与规划区内优雅、和谐、宁静的环境既协调统一，又具有鲜明的个性。

（四）、设施标准

住宅是室内环境，设备与设施，以及消防、安全防护等基本要求必须符合《江西省城市住宅建设标准》和有关规范，并按中高档住宅有关标准设计。

1、住宅装修及设施标准：

住宅为初装修，厨房、卫生间一次装修完成。（1）、外墙：高级外墙涂料；

（2）、内墙：厨、卫为彩釉面砖，其余为双飞粉；（3）、顶棚：厨、卫为塑料扣板吊顶，其余双飞粉；（4）、地面：厨、卫为防滑地砖，其余为无砂地坪；

（5）、门窗：高级塑钢窗带纱窗，分户门、复合防盗门、户内门、实木镶板门、实木填芯蒙板门；（6）、厨房设施：洗涤盆；

（7）、卫生间设施：台下盆或立柱盆、坐便器；（8）、阳台：塑钢窗封闭式阳台；

（9）、其他：楼梯间踏步为面砖，墙面喷塑，塑料扶手；

2、小区配套设施： 小区设有院内花园、草地、休息厅、网球场、地下停车位、室外消防、配电房、公共照明、电子防盗系统、通风及火灾报警系统、闭路电视及通信系统以及保安监视系统等。

四、价格定位

（一）、住宅部分

1、市场比较法定价过程 表12：表楼盘调查统计表

序号项目名称建筑规模建筑面积（平方米）平均价格（元/平方米）销售率（%）开盘日期 A龙泽园6-7F28529260010003/01/28 B莱茵半岛花园6+1F12F250000多层：2900高层：3300----------未开盘内部认购

C新田绿洲9-6F、4-12F1-18F67872多层：2880高层：35008003/06/15 D船山广场1-19F/2B2867931008003/10 E水印都市2-14F、2-18F4746027509003/05/08 注：在以下列表中楼盘名称均以字母代替A：龙泽园、B：莱茵半岛花园、C：新田绿洲、D：船山广场、E：水印都市。交易日期修正系数以本次市场调查的日期为基数100，以本项目的预售期为终点，2003年南昌市商品住宅均价增长18.18%，南昌市该类住宅和商铺价格的变动呈上升趋势，月平均变动+1.5%，其他条件见表11和表14。

表13：本项目住宅价格市场比较法系数修正表 单位：元/平方米 序号成交价格交易日期修正区域因素修正个别因素修正交易情况修正比准价格

交通配套环境小计交房标准社区规划小计 A2600109/100+3+10100/1040+1100/101100/1002698 B29003300109/100+20+3100/1050+2100/102100/10029513359 C28803100109/100+3+1+2100/1060+2100/102100/10029033528 D3000109/100+3+20100/1050+1100/101100/1003186 E2750109/100+2+2+1100/1050+1100/101100/1002826

表14：本项目住宅价格市场比较法销售状况权重系数修正表 项目名称比准价格（元/平方米）销售状况权重（销售率）加权的相对价格（元/平方米）本项目住宅销售价格（元/平方米）A2698100%2698 B295133590%-C2903352880%23222822 D318680%2549 E282690%2543 合计多层：180%多层：5020多层：2789 高层：250%高层：7914高层：3166 多层住宅销售价格=5020元/平方米÷180%=2789元/平方米 高层住宅销售价格=7914元/平方米÷250%=3166元/平方米

2、加权平均法定价过程

表15：本项目住宅价格加权平均价

项目名称比准价格（元/平方米）建筑面积（平方米）共计（万元）

A2698285297697 B多层：2850高层：***83975 C多层：2903高层：***3945 D3***7 E28264746013412 多层住宅销售价格=98650万元÷320701平方米×10000元/万元 =3076元/平方米

高层住宅销售价格=130469万元÷394011平方米×10000元/万元 =3311元/平方米

故最后采用算术平均值确定本项目多层住宅单价为：2933元/平方米

高层住宅单价为：3238元/平方米

（二）、商铺部分

1、市场比较法定价过程

目前南昌市房地产市场商铺多为租售并举，且以出售为主。因此我们选取两个类比性比较强的项目作为比较实例。其中，水印都市项目的交易日期是以本次调查时间为基准，锦和嘉园项目的交易日期是以2003年6月31日为基准，其价格变动情况同住宅相同。

表16：本项目商铺价格市场比较法系数修正表 单位：元/平方米 项目名称成交价格交易日期修正区域因素修正个别因素修正交易情况修正比准价格 交通繁华程度小计

水印都市10000109/100+2+2100/104100/101100/10010377 锦和嘉园8000117/100-2-2100/96100/95100/1009561 故最后采用算术平均值确定本项目商铺单价为：9969元/平方米

2、收益还原法定价过程

目前南昌市同类地段的市场租金在50元/月/㎡~70元/月/㎡左右，按60元/月/㎡估算商铺的售价。

PS=12NRS……………………………①（总价等于N年的收益）RS≥PSλ÷（2×10000）……………②（月租大于月供）由①、②可推出N≤14.7859（年）；K=1/N=6.76%（年收益率）注：P为商铺价格；S为商铺面积；N为收益年限(按50年计算)；R为市场租金；λ为人民银行10年期抵押贷款常数。PS=12RS[1－(1＋K)-N]/K P=12R[1－(1＋K)-50]/K=12×60[1－(1＋6.76%)-50]÷6.76% =10246元/平方米

故最后采用算术平均值确定本项目商铺单价为：10107元/平方米

（三）、车位销售价格的确定

根据南昌市该区域目前的情况，车位平均销售价格为10万元/个~15万元/个。

（四）、建议销售价格

综合考虑了市场对定价的影响后，分析人员建议该项目个部分的销售单价为：

多层住宅：2950元/平方米 高层住宅：3250元/平方米 商铺：10000元/平方米 车位：15万元/个

四、户型设计定位

根据南昌市住宅市场需求，初步规划为以下4种户型： 高层住宅A户型二房二厅：每户建筑面积85平方米（20套）； 高层住宅B户型三房二厅：每户建筑面积125平方米（44套）； 高层住宅C户型三房二厅：每户建筑面积135平方米（20套）； 高层住宅D户型四房二厅：每户建筑面积140平方米（20套）； 高层住宅四种户型共计104套。

多层住宅E户型二房二厅：每户建筑面积90平方米（168套）多层住宅F户型三房二厅：每户建筑面积110平方米（504套）多层住宅G户型三房二厅：每户建筑面积120平方米（168套）多层住宅三种户型共计840套。

以上户型在下一步单体设计时，还应根据消费者对象需求，综合考虑住宅使用功能与空间组合、家庭结构、人际关系、职业特征等因素，每套住宅有卧室、起居室、厨房、卫生间、储藏室及阳台、餐厅和书房。各种功能空{间卧室（单双人间）、起居室（厅）、厨房、卫生间}的使用面积满足规定的要求。

项目投资估算

一、项目实施进度安排

本项目计划在两年（24个月）左右的时间内建成。建设进度计划如下：

2004年6月：

2004年6月25日~7月25日： 2004年8月~ 9月：

2004年10月：

2004年10月~ 11月：

2004年12月：

2005年1月：

2005年3月：

2005年7月：

2005年10月：

2005年10月~2005年12月：

2005年11月~2006年2月：

2005年12月：

2006年1月~3月： 2006年3月~5月： 2006年3月~6月： 2006年6月： 2006年6月~9月：

2006年7月~9月：

2006年10月~2007年1月：

2006年8月~2007年5月： 2007年3月~6月： 2006年6月： 项目建议书批复。

编制可行性研究报告并批复。建筑方案设计。综合管网设计。施工图纸设计。

报建、领取建设规划许可证。工程开工，多层1#~4#楼先施工。

完成投资额25%，开始预售多层1#~4#楼。多层5#~8#楼开始施工。高层4#楼开始施工。多层1#~4#楼主体工程完工。高层1#~3#楼开始施工。1#~4#楼设备安装。1#~4#楼室内外装修。多层5#~8#楼主体工程完工。多层5#~8#楼设备安装。多层1#~4#楼竣工验收。多层5#~8#楼室内外装修。高层4#主体完工。高层4#设备安装。高层4#室内外装修。多层5#~8#楼竣工验收。高层1#~3#设备安装。高层1#~3#室内外装修。高层4#楼竣工验收。公共设施配套工程。高层1#~3#楼竣工验收。正式全部入住。

工程施工进度详见附表12。

二、本项目物业销售租赁价格

根据工程所处位置、周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，多层住宅每平方米2950元，高层住宅每平方米3250元；商铺每平方米10000元；地下车位每个15万元；

三、销售进度及付款回收计划

本项目计划在2年半（30个月）左右内完成销售，各年销售计划见表17。

表17：本项目销售计划表（%）

项目合计***720082009 多层住宅10060%30%10% 高层住宅10030%60%10% 商业10080%20% 停车位10060%40% 由于银行按揭的时限，所以2005年和2006年销售的房款收入按90%回收，其余的房款在下一全部收回，2007年销售的房款收入，当年全部回收。

车位销售按分期付款形式实行，即第一年还50%，第二年还剩余50%。

回款进度详见表18。

表18：回款金额估算表 单位：面积（平方米）销售收入（万元）销售期间项目***8 面积销售收入面积销售收入面积销售收入面积销售收入 销售计划合计******633 多层

高

层

商

业

车

位************744***17441800 百分比回款金额百分比回款金额百分比回款金额百分比回款金额 收款计划

200

5多

层

高

层

商

业

车

位90%90%14451111410%10%1606124 2006多

层

高

层

商

业

车

位90%90%90%50%***010%10%10%50%8032482621350 2007多

层

高

层

商

业

车

位100%100%100%50%26764***%900 小计***396900 注：车位面积未计算在内。

四、税费率

本报告采用的各种税费率见表19。表19：税费率表（%）税费项目税费率税费项目税费率 营业税5土地增值税1 城市维护建设税7法定盈余公积金10 教育费附加3公益金5 企业所得税33任意盈余公积金3 管理费用5不可预见费2 销售费用2.5房产税（按租金）12

五、项目各种财务数据估算

1、土地费用

本项目用地共计90.9亩，出让单价200万元/亩，出让总金额为18180万元，土地出让金分两次偿还，2004年先付80%，即14544万元；剩余的土地出让金在2005年付清，即3636万元。

2、前期工程费。

本项目前期工程费估算见表20 表20：前期工程费估算表 单位：万元 序号项目计算依据金额

1规划设计费建安工程费×1.5%126 2可行性研究费建安工程费×5‰42 3水文地质勘探费建安工程费×5‰42 4通水、通电、通路费建安工程费×1%84 5场地平整费10元/平方米63 合计357

3、基础设施建设费

本项目基础设施建设费估算见表21 表21：基础设施建设费估算表 单位：万元 序号项目计算依据金额 1供电工程建安工程费×3%251 2供水工程 3供气工程 4道路工程 5绿化工程 6通讯工程 7照明工程 8排污工程 9环卫工程 合计251

4、建安工程费用

本项目建安工程费用估算见表22 表22：建安工程费用估算表 单位：万元 序号项目单价计价数量金额

1多层住宅700元/平方米90720平方米6350 高层住宅1200元/平方米13920平方米1670 2商业800元/平方米4360平方米349 合计8369

5、公共设施配套费

本项目公共设施配套费估算见表23 表23：公共设施配套费估算表 单位：万元 序号项目单价计价数量金额 1居委会100元/平方米13400134 2托儿所 3公共厕所 4停车场 5健身设施 合计134

6、开发间接费用

本项目开发间接费用估算见表24 表：24开发间接费用估算表 单位：万元 序号项目计算依据金额

1分散建设市政公用设施建设费建安工程费×5%418 2建筑工程质量安全监督费建安工程费×4‰33

3供水管网补偿费 住宅 商业住宅：0.3T/人，600元/T商业：0.1T/人，600元/T住宅：59商业：15 4供电用电负荷费 住宅 商业住宅：4KVA/户，480元/KVA商业：8KVA/百㎡，480元/KVA住宅：181商业：16 6其他建安工程费×5‰42 合计764

7、其他费用

本项目其他费用估算见表25 表25：其他费用估算表 单位：万元 序号项目计算依据金额 1预算定额管理费建安工程费×5‰42 2竣工档案保证金 3报建手续费

4工程合同预算或标底审查费 6其他 合计42

8、不可预见费用

本项目的不可预见费用按项目1~7项和的2%估算，详见附表2。2004年不可预见费用：310万元； 2005年不可预见费用：224万元； 2006年不可预见费用：27万元； 2007年不可预见费用：1万元； 合计：562万元。

9、管理费用

本项目的管理费用按项目1~5项和的3%估算，详见附表2。2004年管理费用：465万元； 2005年管理费用：336万元； 2006年管理费用：40万元； 2006年管理费用：2万元； 合计：843万元。

10、销售费用

本项目的销售费用按销售收入的2.5%估算。包括销售代理费，占销售收入的1.5%，即596万元；广告宣传及市场推广费，占销售收入的1%，即398万元。合计为994万元。销售收入见附表3，销售费用见附表2。

11、财务费用

本项目的财务费用按现行商业银行房地产开发建设贷款的利率（r=5.58%）估算，详见附表10。2004年财务费用：167万元； 2005年财务费用：391万元； 2006年财务费用：446万元； 2006年财务费用：223万元； 合计：1227万元。

六、资金筹措

项目总投资30931万元，其中项目资本金2000万元，第一年（2004年）全部投入；商业性银行贷款8000万元，第一年（2004年）贷款6000万元，第二年（2005）贷款2000万元；不足的部分拟由预售房款解决。详见附表5。

中牟县房地产开发可行性研究报告 篇7

一、我国发展REITs的可行性分析

我国房地产业的持续发展需要大量的资金支持。这样一笔巨资不是国家财政所能承担的, 也不是仅靠银行系统就能解决的, 而专业的房地产开发经营机构毕竟也财力薄弱, 信托机构有能力也有资金参与房地产业的投资, 且这项投资能为信托机构带来十分可观的收益, 他们参与房地产的开发经营是我国市场经济发展的必然结果。

1我国金融信托业的持续发展

(1) 我国已具备初步的信托市场环境

信托的简要含义就是信任委托, 它是以信用为基础, 以财产所有权为前提, 依照一定的目的, 将自己的财产、资金或其它形式的价值代表物委托他人代为管理、营运的经济行为。这种经济行为产生三种当事人:委托人、受托人和受益人, 三者之间就产生了信托关系。因此, 产生所有权、收益权和处置权相分离的客观条件, 同时具有发达的金融市场, 是现代信托生存所依存的社会环境。目前, 我国具有信托业发展的初步的社会环境。

(2) 我国信托业的前景广阔

信托业与银行业、保险业、证券业合称为金融市场的四大支柱。从1999年开始, 中国人民银行对信托业进行了第五次整顿, 此举的目标就是让信托业与银行业、保险业、证券业实行分业经营, 信托业回归“受人之托、代人理财”的本位。从业务范围来看, 信托投资公司能经营所有财产委托业务, 不仅经营范围要比银行、保险公司、证券公司大, 还可以接受银行、保险公司等的委托, 代这些企业经营财产;从功能发挥的市场环境来看, 信托业将涉足各个层次的金融市场。市场体系越完善, 信托产品越丰富, 信托业作用越大, 信托渠道将成为聚集金融资产的主流渠道之一, 信托投资公司以后的实力应当较强。

2我国发展REITs所需的投资主体已初步形成

目前, 我国个人或家庭有意投资房地产的为数不少, 如目前在北京、上海、广州等大城市, 一些高档的收益性物业, 如高级公寓、甲级写字楼等, 投资性的买家非常多, 据在北京商务中心区 (CBD) 从事房地产开发的专业人士估计, 投资性买家占到总体买家的30-40%。如何引导这些个人投资者己是一个重要的问题, 因为在目前房地产形势较好的环境下, 问题不会出现, 但这些个人投资者的抗风险能力很低, 投资没有组合, 集中在一地, 因此一旦市场转向低谷, 这些投资人将面临非常大的风险, 同时也将对市场产生冲击。另外, 这些投资者一般不太规范, 对各种税费全额缴纳的很少, 同时为一些不规范的中介机构创造了机会。信托是广大的个人投资者比较信任和看好的一种投资方式, 如很多的房地产资金信托项目一经发出, 就被抢购一空。正因为如此在我国信托业发展REITs, 引导个人投资者, 规范市场行为, 用投资组合的理论分散投资风险, 已是非常必要。其实, 美国的REITs正是为了响应个人投资者对投资房地产的需求应运而生的。

3外资的涌入为我国发展REITs提供了机遇

中国加入WTO, 为REITs的发展带来了机遇。首先, 国内基金管理业、保险业和银行业的规范发展正在快速打造房地产投资信托的买方需求, 它们被允许进入房地产业应该只是一个时间上的问题。其次, 目前境外开始有相当数量的游资己经开始把注意力转向北京、上海等地的房地产市场, 在这个时候地推出房地产投资信托应该是明智之举。与此同时, 越来越多的房地产发展商已经意识到按照原有商业模式发展的局限性, 正在迫切地寻求商业模式上的突破与创新。

二、我国房地产投资信托基金 (RE-ITs) 的运作模式选择

1我国REITs的管理与组织形式

(1) 我国REITs模式选择的依据

根据国外经验, 我们发现, 发展REITs产品主要有信托型、公司型和基金型三种路径。下面根据我国现有法律制度和经济环境, 对我国REITs的运作模式进行选择。

i.公司型与契约型的比较

根据目前的法律, 已经设立的证券投资基金, 不管是开放式还是封闭式, 都是契约型。显然, 倾向于成立契约型基金的目的主要是为了规避我国现行的《公司法》和《税法》的管制, 以绕开很多具有争议性的问题, 如纳税问题、投资人监督问题等, 而且有《信托法》可作为法律依据。另外, 2005年6月香港证监会发布修订的《房地产投资信托基金守则》后, 内地或海外房地产商将其在内地的房地产项目以REITs形式到香港上市被允许。因此, 在目前阶段成立房地产投资信托基金可以采用契约型。

ii.开放式与封闭式的比较

房地产投资是一种长期投资, RE-ITs更是以长期持有收益性物业取得投资收益为主要目的。因此它根本不同于证券投资基金。证券一般是有公共交易市场的, 每天都在交易, 有不同的报价, 因此, 为每一种证券每天做出估价是比较容易的。但房地产不同, 对其估价是一个系统工程, 不可能每天对其进行估价。因此, 以房地产投资为主业的房地产投资信托基金采用开放式是不可行的, 不管是契约型还是公司型, 都应该是封闭式基金, 但可以在证券市场流通其收益凭证或股票。

2中国企业发行REITs的相关分析

(1) 中国发展REITs的相关有利因素

i.中国政府的倾向

从政府的角度来讲, 大量民间资本形成的“炒房团”对中国房地产行业的发展显然不利, 因而如何引导个人投资者是一个重要的问题。但由于个人投资者的抗风险能力很低, 投资没有组合, 且集中在一地, 因此一旦市场转向低谷, 这些投资人将面临非常大的风险, 同时也将对市场产生冲击。另外, 这些投资者一般不太规范, 对各种税费全额缴纳的很少, 同时为一些不规范的中介机构创造了机会。为广大中小投资者提供进行房地产投资的机会, 使对房地产的投资不再是大财团的专利, 同时也使一些单个投资者很难承担的建设项目, 能够获得足够资金而得以实施。但是由于房地产的单笔投资相当巨大, 远远超出了一般个人投资者的承受范围, 且房地产属于中长期投资, 流动性较差, 因此阻碍了投资者的投资需求。所以在国内发展REITs, 可以进一步规范房地产市场和房地产投资, 扶持房地产业健康发展。

ii.国际市场的影响

美国美联储加息使美国的REITs市场的强劲增长势头大幅放缓, 香港市场也受到了一定影响。首先要正确理解海外REITs的调整。这是美国市场作为一个成熟市场的正常调整行为, 并不意味着美国房地产市场泡沫破灭, 而是用利率手段进行的合理挤压, 也绝不会出现1999年纳斯达克指数从5000多点降至1000多点而数年徘徊的历史;其次, 海外REITs步入调整下行对中国的房地产市场是利好。如果不是资本管制, 海外基金还会大量流向中国房地产市场。因为利率的调整, 美国不动产的投资回报率越来越满足不了REITs的回报要求。而这些流量巨大的资金必须要追逐回报率高的市场。而目前全球范围内, 这个市场就在中国。一方面中国的REITs为零;另一方面中国的房地产投资机会多;第三, 中国零售业刚刚对外开放, 经济持续增长的热度不减, 不动产的投资回报与经营回报都十分可期, 是海外REITs的最佳港湾。

(2) 海外发行REITs的有关问题

在多元化房地产金融体系尚未成熟之时, 无论是夹层融资, 还是REITs, 都是一种值得尝试的方式。海外发行REITs面临着很多道关卡。首先, 发行REITs对开发商的物业规模要求较高, 一般要求是至少要整合有4-5个物业;其次, 对于发行REITs的地产商而言, 拥有已能够产生稳定租金回报的成熟物业是到香港上市融资的前提。同时, 在成立一个REITs的过程中, 内地企业必须把内地物业的所有权转移到海外的REITs公司名下, 这实际上就是外资购买内地物业, 需要付出营业税、契税, 还有各种中介机构的估价等服务费, 代价很高, 存在较大商业风险。另外, 建设部、商务部、国家发展改革委、中国人民银行、国家工商总局、国家外汇管理局联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》 (171号文件) 。该意见针对当前房地产市场的新情况, 进一步规范和完善了外资进入房地产市场的有关政策。该意见提出, 外资需先设立境内公司再进行房地产开发和投资, 投资项目总额超过1000万美金的, 公司注册资本金不得低于投资总额地50%;没有付清企业注册资本金, 未取得土地使用证的, 开发项目自有资金不足的, 均不予批准企业的外汇贷款结汇, 且不得承诺任何一方的固定回报。上述条款都对REITs的海外上市构成了严格的限制, 甚至可以认为短期内跨境REITs的运作不得不暂时搁置。

中牟农业旅游客源市场实证研究 篇8

郑州市中牟县积极利用农业旅游的资源优势，加上政府的政策支持，开发农业旅游有着极为广阔的市场前景。基于此，利用调查问卷对中牟农业旅游客源市场的客源结构、市场需求和消费者行为进行了实证研究，希望可以为当地农业旅游的发展提供借鉴作用。

关键词：中牟；农业旅游；市场；实证研究

一、中牟农业旅游客源基本状况

目前，虽然没有数据明确表示，人口总数多的国家和地区，旅游者人次一定多，但是一个国家或地区产生旅游者的绝对数量必然要受到该国家或地区的总人口数量的限制。一般来说，人口基数大的国家或地区在出游率不高的情况下出游的人数依然可能较多。而且，从长远的角度来看，总人数较大的国家或地区，旅游需求也比较大，在客观条件具备的情况下，转化为现实旅游需求的数量也会比较大。因此，一个国家和地区的总人口数会对旅游需求规模有较大影响。

中牟县总面积1416.6平方千米，总人口70万人。辖15镇、1乡、3个街道办事处，419个行政村。所属管辖地郑州市2005年末全市总人口716万人，其中城镇入口424.1万人，非农业人口266.3万人。另外，郑州市是河南省重要的高等教育和科研基地，市内高校林立，随着生源扩招，校园扩大搬迁至中牟的高校数量也不断增长，因此针对广大求知欲高的学生市场，利用节假日及双休日发展农业旅游，开展一些参与性较强的锻炼活动，可以增加他们的农业知识和技艺，培养他们德、智、体全面发展。

二、中牟农业旅游客源市场调查背景

对旅游客源市场分析的基础是市场调查，本文采用调查问卷的方式，对中牟农业旅游市场展开了调查，但是由于受到调研经费的限制，文章只对中牟农业旅游现有的客源市场进行了调查。笔者采用的一对一的调查方式，调查对象的选择采取随机抽样的形式，为了保证调查的科学性，在调查的过程中尽量选取了各个类型的游客群体。一共发放问卷200份，全部回收，回收率lOO% ，其中男性107人，占样本总数的53%；女性93，占样本总数的47%。

由于旅游业的季节特性比较明显，加上农业旅游的季节特性，调查时间选择在了“五一黄金周”及其前后两周的周末，因为“五一黄金周”是旅游高峰时期，并且也是大部分农产品的播种时期。调查问卷的设计主要分三个部分：一、游客的个人资料，如游客来源、年龄、性别、职业、收入等，用以分析中牟现有农业旅游客源市场结构；二、游客的旅游需求，如游客能够接受的旅游花费、出游距离以及最受游客欢迎的农业旅游形式等；三、游客消费行为的分析，如游客的出游时间安排、旅游目的以及游客对景点的满意度如何等问题。

三、客源市场现状分析

根据上述调研的结果，本文对中牟农业旅游现有客源市场的现状展开分析，分析的内容主要包括三个方面：一、中牟现有农业旅游市场结构分析；二、中牟现有农业旅游市场需求分析；三、中牟农业旅游消费者行为分析，以下内容将从这三个方面展开。

（一）市场结构分析

1.客源空间结构

旅游地客源市场空间结构是旅游地理结构的基本内容。农业旅游资源是由于一种比较普遍的旅游资源，一般是以一个城市为依托，分布在城市的周边，以本市人口为主要客源。笔者的调查问卷表明，中牟农业旅游游客以郑州市居民为主，共占60%，其次是中牟当地居民，占33%，省内其他城市和外省人口总共占8%。

2.客源年龄结构

在中牟农业旅游的游客中主要是以青、壮年为主，共占总样本数量的69%，其中青年占21%，壮年占48%；而少年、中年、老年一共才占到32%。

由于身体条件好、有一定的消费能力、平时工作压力大，在工作之余的闲暇时间更需要放松身心，所以青、壮年成为农业旅游最主要的游客群体。老年由于闲暇时间较多，经济能力较高，具有乡野气息的田园风光也比较适合他们休闲娱乐，但是，这部分游客在中牟农业旅游份额中的比例并不多，可见要抓住对这部分市场的开发，针对老年人的出游心理和旅游需求，大力开发适合于老年人的农业旅游产品，这样将会为中牟农业旅游市场带来新的发展契机。

3.客源学历结构

农业旅游针对的游客群体主要是那些久居都市，深受都市环境污染与繁重生活压力的人群，对游客的学历层次及收入要求较高，笔者的调查问卷也反映出这一点。从调查结构来看，在中牟农业旅游的游客中，具有大专和本科学历的人数最多，共占总人数的65%，这也符合我国大学扩招后学历层次普遍提高的背景，他们的收入、年龄及休闲意识都决定了将是农业旅游的主体；具有硕士及以上学历的仅占7%。

4.客源收入结构

旅游在日常生活消费中，是属于奢侈品，只有具有一定经济能力的消费群体才会有旅游需求。因此，农业旅游一般会吸引一些中、低档收入的游客群体。在笔者调查问卷中显示，中牟农业旅游游客中收入在1000—3000元的群体数量最大，共占总数的58%；暂无收入的群体主要是学生族，收入较低的大多是当地居民，且以女性居多，收入在3000元以上的群体占到21%， 这个结果基本符合目前居民的收入情况和不同收入条件对旅游目的地的选择。

5.客源职业结构

游客职业结构中工人和公司职员最多占35%（70人），其次是公职人员（包括了公务员、教师、医生等）占26%，学生、农民和其他职业的游客总共占40%。

（二）市场需求分析

1.对农业旅游的态度

从调查可以看出，来中牟的游客对旅游的态度差别很大，值得高兴的是有126人都曾经参与过农业旅游，并且希望亲身体验的也有45人，这说明无论是现实还是潜力都是很值得期待的。

2.消费标准

从调查可以看出，来中牟旅游游客的消费总体上符合收入现实以及近郊农业旅游的普遍标准，其中花费100—200元的游客有93人，花费50—100元的游客有68人，其他过低或过高的消费都只占到很小的比例。

3.空间距离的选择

从调查可以看出，在空间距离的选择上，有68人认为适宜的距离是40—60公里，其次有46人认为适宜的距离是20—40公里。总体上大家认为农业旅游的距离不应太长，以身体舒适、游历方便往返为主。

4.旅游目的

从调查可以看出，来中牟旅游游客的目的非常明确，有124人（占62﹪）选择了休闲观光，其次分别为健身、会议、购买新鲜的农副产品、教育度假、经商及其他，所占比例都比较低。可见游客的目的和目前我们农业旅游的发展方向基本一致，当然另一方面也透露出我们发展方向的单一性，值得思考。

5.游客偏好

从调查可以看出，来中牟旅游游客的偏好呈现出比较多样化的特点，排名前3位的偏好分别为山野乡村观光（52人）、农家体验（48人）、果蔬采摘品尝（39人）。这一方面揭示了农业旅游的供给现状，一方面提示了我们发展农业旅游的努力方向以及引导游客更多的偏好。

（三）旅游者行为分析

1.了解产品的渠道

从调查可以看出，中牟农业旅游游客获取信息的主要渠道集中在两个方面：亲戚朋友介绍（81人）和报纸（74人）。可见目前的农业旅游大多停留在口碑相传以及报纸媒介的宣传上，其他电视、互联网、旅游展销会等常见手段反而占的很少，这也可以为以后的宣传推广提供了更大的空间。

2.游客的停留时间

从调查可以看出，中牟农业旅游游客选择的停留时间主要是一日游，有138人（占69﹪），其次是选择两日游的有52人（26﹪）。目前农业旅游的经营发展场所主要集中于城市的近郊，这就决定了游客停留的时间，这也与前面题目中游客偏好的距离相印证，周末游现在依然是中牟农业旅游的主要形式。

3.旅游过程中最关心的问题

从调查可以看出，中牟农业旅游游客最关心问题排名前4位的是卫生状况（49人）、旅游项目（40人）、接待设施条件（35人）、生态环境质量（32人）。可以看出大家在农业旅游中还是更关心旅游地的卫生、环境、项目，这也反映出大家对农业旅游的期望或者说农业旅游目前发展的薄弱面。

4.旅游过程中不满的问题

从调查可以看出，中牟农业旅游游客的不满之处主要集中于以下几个方面：缺乏参与性项目（46人）、旅游项目太少（38人）、可供购买的物品太少（31人）、交通不方便（30人）、环境卫生条件太差（27人）。这个结果进一步反映了中牟农业旅游发展的不足和薄弱点，可以为以后的发展提供很好的借鉴和指导作用。

微观市场调查是为旅游企业不断开拓市场，制定正确的市场营销战略提供依据而进行的调查。因此，通过本文的实证调查研究，我们可以对中牟的农业旅游市场客源状况有了充分的了解，在此基础上，就可以有针对性地进行改进或改变发展思路，为中牟农业旅游的快速发展添加推动力。

【参考文献】

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[2]闵洁.论长江三角洲休闲农业旅游的开发[J].现代农业科技，2009（19）

[3]郭存德.我国加快发展观光休闲农业研究[J].内蒙古农业大学学报，2011（01）

[4]李林，蒋伟国.国内外休闲农业研究[J].农业研究与应用，2011（03）