枫丹白露小区物业管理方案（共4篇）
枫丹白露小区物业管理方案 篇1
紫苑、枫丹白露小区前期物业管理方案
第一章、投 标 函
致：枫丹白露小区（）：
根据贵区日前发布的招标公告，现决定参加“枫丹白露
小区物业管理”项目的竞标，并作出如下法律承诺：
一、严格遵守《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》等
法律法规的一切规定，履行相关义务。
二、受法定代表人 授权 全权处理与本次投标项目有关的事务。
三、投标文件的内容真实可靠。如果中标，本投标文件即成为中
标合同必然的附属法律文件。
四、同意提供招标人所要求的其他资料。
五、招标人无义务必须接受或有权拒绝我们的投标。
六、公司基本情况：南充市茂林物业管理有限公司成立于2003 年4月21日，资质二级，现管理的项目有：嘉陵区“嘉州
玫瑰花园”面积14.97718万平方米；市政新区“马电花园”
面积 13.82219万平方米；顺庆区“凌凯春天”面积12.4971 万平方米；嘉陵区“海山半岛”面积11.7277万平方米。
七、所有有关本次投标的联络请函、电下列地址：
邮编：637000 电话： 0817-2337666 传真：0817-2337666 法定代表人（签字或盖章）：
投标人全称：（投标单位公章）年 月 日
第二章、枫丹白露小区物业概况
枫丹白露小区住宅部分建筑面积约为25万㎡，占地面
积8.2万平方米，其中高层16万㎡，洋房4万㎡，车
位1543个（地上387个，地下1156个，共4栋252 套单元房；公共部分面积约为 ㎡，绿化面积约为
㎡，小区实行人车分流。
一、枫丹白露小区物业管理服务方案
根据枫丹白露小区的实际情况，我公司拟将物业服务重点
放在环境管理、卫生 绿化、.安全保卫.设施维修.文化建
设五个方面。
（一）、环境管理
维护规划的严肃性，定期进行检查维修，禁止乱凿洞，乱
开门窗的破坏行为，禁止个别业主随意改动房屋结构或乱
搭建行为，保证业主的居住安全。我公司将严格按照国家
有关的装修规定制定符合小区实际情况的管理制度，保证
住宅楼的结构不被破坏，从根本上使小区不动产保值增值。
（二）、卫生绿化管理
小区的卫生环境和绿化环境是体现小区面貌的重要因素，为
搞好枫丹白露小区的卫生和绿化，我公司将严格按照 ISO9001质量标准的要求，规范作业。我们要树立全员保洁 意识，制定严格的保洁制度、工作标准和奖惩措施，并层层落
实。目标管理达到：一日三清扫，垃圾日日清，具体方案如下：
1、每栋住宅楼配置两只垃圾桶
2、保洁人员严格按区域划分，负责小区的环境卫生：（1）公共卫生：
A、路面净、花坛净、绿地净、无杂草枯叶； B、垃圾桶保持光亮、无锈渍、无污迹；
C、各明沟沟盖无积尘、无锈迹，站立侧目可清晰见字。（2）室内卫生：
A、楼道净、玻璃净、楼梯扶手净 B、定期清扫、保洁；
3、绿化环境：
A、保护：在草坪上树立温馨提示标牌，防止花草人为伤害； B、养护：定期浇水、修剪花草树木，营造优雅、温馨的花园式
居住环境；
4、装潢垃圾：
制定《室内装潢管理制度》，室内装潢有可能影响建筑物的结
构，减少建筑物寿命，并且在装潢中出现大量的建筑垃圾，影 响环境，对于室内装潢必须要有严格的规定，这关系到各业 主的切身利益，也是物业管理公司义不容辞的责任。
5、张贴警示牌，倡导文明新风。(三）、小区的安全保卫 小区定位、文化层次及素质较高，故安全保卫工作除消防安全
外，我们将以“人防为主，技防为辅”，人防于技防相结合的方式，具体做到以下几点：
1、整体排查，清除消防安全隐患；
我们将按国家消防标准对各住宅楼的消防设施进行排查，配齐
所需的消防器材，培训消防员，消除消防隐患。
2、实行封闭式管理，24小时保安值班巡逻，保障住户安全；
我们将对进出的外来人员、车辆实行严格的盘查、登记制度，禁止无关人员及广告、推销人员入内，大力加强夜间巡查力度，保障业主人身、财产安全。
3、报警电话，为随时处理紧急情况做好准备。
“急住户之所急，想住户之所想”，设立报警电话，对于突发的各种事件，制定突发事件应急处理程序、预案，保证突发事件的及时解决。
（四）、设施的维修管理
小区的公共设施，极大地方便了住户生活。为解决住户的后顾
之忧，我们将做到以下几点：
1、对于公共设施进行全面检查；
在正式接管小区时我们将对公共设施进行检查、登记，对于损
坏的公共设施进行修理，保证楼道、门禁、公共照明等正常运
转。
2、配备专业水电工，制定合理价格，设立保修电话，保证及时 维修服务。
我们将和业主委员会按国家的相关维修规定，对于住户水、电
等特约维修项目制定合理的收费标准，配备专业水电工，在小
区管理处设立一部 便民热线，在住户提出维修要求时，及时
有效的完成维修工作。
维修管理的目标达到：
（1）、24小时受理报修，一般情况下5--10分钟内维修人员到
场，维修及时率100%。紧急情况随叫随到，确因特殊情况不能
及时到场理的，应向报修人说明情况，做好解释工作，并尽快
安排处理。维修结束后，将地面清理干净，物品归位，经用户
签字确认方可离去。维修满意率100%。
（2）、定期对公共照明设备系统进行巡查，及时更换损坏的灯器
具。公共照明完好率98%以上。
（五）、小区文化建设
为各业主创造和谐、友爱、健康的生活氛围是我们追求的另一
个重要的目标，由于枫丹白露小区住户文化素质较高，根据小
区实际做到以下几点：
1、建立老年活动室
住户中有不少是老年人，应该为老年人创造一个能和外界沟通
交流的好环境，这样既给老年人带来了欢乐，也让其子女少了
一份担心。
2、用小区文化资源组织文艺社团 小区住户文化素质较高，物业公司将业主委员会共同邀请具有
一定文艺功底的业主，成立文艺社团，在空闲时间组织诸如舞
蹈，书法，歌咏活动，相互学习，相互交流，增进邻里了解，全面提高小区精神风貌。
（六）、其他物业项目的管理
此外，还有其他的一些物业项目的管理，如自行车、摩托车、小 车的停放管理，宽带网接入、水电费的收取等，我们将本着为 住户着想、便利住户的宗旨和业主委员会共同协商，从而使业 区内所有的工作都能有条不紊的开展。
（七）、总费用构成明细
1、综合管理费
[收费项目、管理服务内容、管理服务标准、收费标准（元/
月/平方米）、测算依据（包括人员安排、用工用料分析）、备注]（1）、管理、服务人员的工资，按照规定提取的福利费等（综
合管理费第一项）管理服务内容：
A、负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；
B、对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计
划，组织实施；
C、受理住户咨询、投诉、报修、预约服务、为住户排忧解难；
D、协助组建业主委员会并配合其运作；
E、建立规章制度与服务标准； F、与业主签订物业管理服务协议、物业管理公约等手续；公开
服 务标准、收费依据及标准；
G、应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费
情况进行管理；
H、员工统一着装，持证上岗；
I、进行物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和
提高。
管理服务标准：
A、每三个月向委托方报告一次计划实施情况； B、每年一次；
C、白天有专职受理接待人员，夜间有值班人员处理应急事件；一般性投诉与服务当日解决，其它不能当日解决的，承诺或约定
解决时限并作出合理解释；
D、按有关部门及政策、法规要求执行；
E、制度健全；服务标准符合合同约定；档案资料齐全，保管良好；
F、内容合法，手续完备；
G、有专人维护，内容完整、准确、有效、更新及时； H、分工种着装，配戴胸牌；按规定要求持证上岗； I、每6个月进行一次，并作分析、评估且有改进措施。收费标准：0.087元/月/平米
测算依据：管理处经理1名5500元/月，各部门主管4名3000元/月/人，出纳兼文员1名1500元/月,计工资费用为19000元，福利2660元，月总费用21660元。
备注：按规定标准提取管理人员的福利19000元*14%=2660元（2）、装修管理服务费 服务内容
A、维护公共安全和公众利益；
B、将住宅装饰装修的禁止行为和注意事项告知装修人； C、业主(使用人)装修前按规定审查业主(使用人)的装修方案； D、每日巡查装修施工情况； E、对装修中的违规行为及时劝阻。服务标准
A、按照有关政策、法规、合同、公约的规定进行管理； B、在入住装修前进行书面告知或签订装修管理协议； C24小时内审结方案并签署审查意见交业主；
D、在装修前期每日巡查一次，发现违章，当即开具违章通知单告知业主；
E、经三次通知和劝阻仍不改正的，3日内向有关主管部门报告。收费标准：0.018元/月/平米
测算依据：管理员2名、2000元/月/人计，工资为4000元，福利560元，月总费用4560元
2、公共设施设备日常运行、维修、保养及场地、共用部位小修
维护费 [收费项目、管理服务内容、管理服务标准、收费标准（元/月/平方米）、测算依据（包括人员安排、用工用料分析）、备注](1)、人员管理费
收费标准：0.025元/月/平米
测算依据：以维修技师1名2500元/月，维修管理员2名1500元/月/人计，月工资费用为5500元，福利费770元，月总费用6270元。
(2)、供配电系统维护费
服务内容包括：
A、保持配电房清洁卫生；
B、检查变压器电压、电流互感器、断路器、隔离开关、高压熔断器及避雷器、配电箱、导线等供配电系统的运行状况，并抄表做好记录，出现异常及时处理；
C、委托专业单位对变压器、高压开关柜进行测试、试验等项目的维修保养；
D、对变压器外部、低压配电柜进行清洁、保养；
E、保证正常电力供应，内线限电、停电按规定时间通知业主(使用人)；
F、检测接地电阻；检测配电房主要电器设备的绝缘强度； G、检测配电房内消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高压操作工具： H、潮湿天气时，采用抽湿或红外线灯泡烘烤等方法，保持配电房内主要电器设备干燥；
I、检测配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害，如发现马上采取措施杜绝；
J、填写运行记录，建档备查。服务标准包括：
A、每周清扫地面及擦拭配电柜表面，要求地面无积灰，配电柜表面无污渍； B、每日检查一次； C、每年测试、试验1次； D、每年进行2次；
E、限电、停电至少提前三日通知业主(使用人)； F、每年检测1次；
G、每年检测2次配电房内消防器材；高压操作工具每年送供电部门检测1次；
H、持续保持配电房内主要电器设备干燥； I、每月检测1次；
J、每日填写运行记录并归档备查。收费标准：0.132元/月/平米
测算依据：供电系统年检费15000元，维保费18000元，每年总费用33000元。
备 注：专指小区内专用供配设备(3)、道路系统维护费
服务内容
A、车行道路路况检查与维护； B、道板路面与人行通道检查与维护； C、交通标志的检查与维护。
服务标准
A、路面无明显坑洼、龟裂、破损、啃边，路牙无明显破损； B、路面无明显坑洼、破损、道板缺失； C、交通标志与交通设施齐全、完好。收费标准：0.06元/月/平米
测算依据：道路系统每年维护费15000元。包括损坏面积不超过1平方的材料费（4）、给水系统维护费
服务内容
A、检查与维护水池(箱)及部件； B、饮用水水质检验；
C、水泵维护与检查； D、给水管网维护。服务标准
A、每3个月检查保养1次水池(箱)入孔、进水管、溢水管、水位计、浮球阀和各类闸门；表面和支架不锈蚀，漆膜脱落处及时修补，保持池体结构完好，无渗漏； B、饮用水水池（箱）每6个月清洗一次，清洗后水质作同步检验，检验合格方可使用；
C、保持泵房清洁卫生，地面排水畅通，每二个月清洗1次泵房；水泵运行正常，各种仪表计量正常，阀门开关灵活，发现滴漏及时维修；消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵，每月启动1次，保持水泵能正常运行，每月检查1次消防泵及管道阀门，使之处于完好和正常开启状态；水泵运转部件定期加油，保持润滑灵活。楼内压力供水管道及泵房、水塔、水箱等损坏、漏水、脱落或零件残损等及时修复；
D、每年对明装给水管道进行1次全面检查维修，冬季做好防护工作。明装管道检查锈蚀现象，对轻度锈蚀应将脱皮清理干净，在管道干燥的情况下，涂刷防锈漆两遍，然后在刷两遍面漆。收费标准：0.18元/月/平米
测算依据：每年水箱清洗、检测费15000元，水管防冻、油漆费30000元，每年总费用45000元。
备注：本测算为使用变频水泵的住宅小区，不含水泵维护费。（5）、排水系统维护费
服务内容
A、雨水管网检查与维护； B、污水管网检查与维护。
服务标准
A、楼顶每6个月检查清扫一次并清理雨水口，雨水口开裂、破损等及时更换；每年雨季前疏通管道一次；排水设施定期维护，保持完好；
B、每6个月疏通一次，保持污水管网畅通；化粪池每年清理一次。
收费标准： 0.16元/月/平米
测算依据：每年排水系统维护费40000元。
（6）、监控系统维护费 服务内容
对监控系统定期进行检查与维护。服务标准
每月一次，保持系统状态良好，工作正常。收费标准： 0.052元/月/平米
测算依据：每年监控系统维护费13000元。
（7）、消防系统维护费 服务内容
A检查与维护消防栓（箱）、烟感头、喷淋头、消防水阀、消防标志等消防设备； B、检测消防管网水压；
C、进行消防演习，以检查消防监控设备工作状态； D、消防监控室保持清洁； E、填写巡查工作记录，建档备查。服务标准 A、每月1次检查与维护，保证设备24小时正常运转； B、每月检测1次，发现压力不够，马上检修排除故障； C、每年演习1次；
D、每周至少保洁1次，要求地面无积灰，监控箱表面无污渍； E、每日填写工作记录。收费标准：0.064元/月/平米
测算依据：每年消防系统维护费16000元。备 注：不包括材料费（8）、照明系统维护费
服务内容
A、路灯检查与维护； B、楼道灯检查与维护。
服务标准
A、路灯每3个月全面检查与保养一次，灯泡随坏随换； B、楼道灯及开关每3个月全面检查与维护一次，灯具随坏随换。收费标准：0.069元/月/平米
测算依据：每年路灯检查和维护费6000元，路灯镇流器损坏100只50元/只计5000元，路灯损坏250只15元/只计3750元，路灯控制装置损坏100只25元/只计2500元，合计总费用17250元。
备 注：包括灯泡损坏更新
（9）、避雷接地系统维护费 服务内容
房屋避雷接地系统检查维护。
服务标准
每年雨季来临之前，对整个避雷接地系统进行检查维护；发现腐蚀、松脱等及时更换或紧固。收费标准：0.02元/月/平米 测算依据：每年避雷系统维护费5000元。备 注：不包括材料费（10）、油漆粉饰服务费 服务内容
A、木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等木制品检查与维护； B、钢门窗、铁皮雨水斗落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑铁制品构件检查与维护；
C、建筑物、构筑物外立面局部污损的维护与处理。服务标准
A、对木制品的油漆起皮、剥落每年油漆一次； B、铁制品的油漆起皮、剥落、锈蚀做除锈和油饰一次； C、每年作局部清洗、粉饰一次。收费标准：0.08元/月/平米
测算依据：每年油漆粉饰费20000元。备 注：阳台油漆粉饰服务费由受益人承担（11）、建筑小品养护服务费 服务内容 假山、亭、廊、雕塑等建筑小品的检查与养护。服务标准
每日保洁1次，每周检查一次。收费标准：0.024元/月/平米
测算依据：每年建筑小品养护服务费6000元。
3、园林绿化日常维护费（应包括管理人员工资、日常绿化工具材料费、绿化用水费用、园林景观美化费等。绿化用水以使用自来水测算）
[收费项目、管理服务内容、管理服务标准、收费标准（元/月/平方米）、测算依据、（包括人员安排、用工用料分析）、备注]（1）、乔灌木养护费 服务内容
树木、绿篱的修剪和病虫害防治。服务标准
A、树木发生病虫害及时治理；①根据病虫害发生规律实施综合治理；②预防为主，防治及时，用药准确；③施药后及时跟踪验证清理现场，做好记录；
B、冬季至少一次对树木涂白、防冻、消灭过冬虫害； C、乔木主侧枝分布均匀，不妨碍车辆行人，分枝点3M以上； D、绿篱及时修剪，保持原有形态。收费标准：0.014元/月/平米
测算依据：以绿化工人3名900元/月/人，共2700元、月福利378元，每年农药、石灰费用6000元计，每月总费用3578元。
（2）、暖季型草坪养护费 服务内容
负责暖季型草坪的修剪、施肥、喷药。服务标准
根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修剪和灭虫；每年至少进行2次施肥、补苗及疏草打孔；生长季节中耕除草，每年修剪4次；发生病虫害及时喷药。收费标准：0.005元/月/平米
测算依据：以绿化工人1名900元/月，月福利126元，每年农药、化肥、药械费用等3000元计，每月总费用1276元。
（3）、冷季型草坪养护费 服务内容
负责冷季型草坪的修剪、施肥、喷药。服务标准
根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修剪和灭虫；每年至少进行1次施肥、补苗及疏草打孔；冷季型草坪每年修剪12次；发生病虫害及时喷药。收费标准：0.012元/月/平米
测算依据：以绿化工人1名900元/月，月福利126元，每年农药、化肥、药械费用等24000元计，每月总费用3026元。
（4）、花坛养护费 服务内容
花坛的养护服务。服务标准
在花坛开花期间，每周剪残枝、花2次；发生病虫害及人为损害后能及时防治，泥面不开裂，花木不出现缺水枯萎现象；有黄叶、落叶的株数在20％以下；每年花坛更换种植草花至少4次。收费标准：0.004元/月/平米
测算依据：以绿化工人0.5名450元/月，月福利63元，每年绿化费用6000元计，总费用每月956元。
（5）、水面养护服务费 服务内容
全面负责水面、喷水池的养护服务。服务标准
每日打捞1次水面上的漂浮垃圾；每日用捞筛对喷水池水面漂浮物打捞1次；每个月对喷水池清洁1次(刷洗水池瓷砖；抹洗灯饰、水泵、喷头、电线、大石表层的青苔、污垢；清理池底脏物、垃圾；清洗水池地面、周围地面等)。每日巡视四周安全设施状况，发现损坏及时修复。收费标准：0.03元/月/平米
测算依据：以绿化工人4名900元/月/人计，共3600元，月福利504元，水面生态处理物资费每年45000总费用每月7896元。
（6）、绿化用水 收费标准：0.003元/月/平米
测算依据：绿化用水以每月500元计。
4、环境卫生服务费
[收费项目、管理服务内容、管理服务标准、收费标准（元/月?平方米）、测算依据（包括人员安排、用工用料分析）、备注](1)、人员管理费
收费标准： 0.01元/月/平米
测算依据：以清洁主管1名2200元/月计，月福利308元，月总费用2508。
(2)、垃圾清运费 服务内容
负责把垃圾运至垃圾中转站。服务标准
日产日清；垃圾周转房无堆积垃圾，保持清洁，无异味，经常冲洗，喷洒药水。
收费标准：0.048元/月/平米
测算依据：以每月60车每车170元计，每月垃圾清运费用10200元，每年垃圾筒、垃圾袋费24000元，合计每月总费用12200元。
(3)、公共部位清洁费 服务内容
负责小区道路、庭院、停车场（位）、绿化带、楼道、电梯厅、电梯、文化宣传设施等环境卫生清洁、清扫。服务标准（小高层和高层按省服务规范各分项最高级标准实施，多层按五级标准提供服务）
每日清扫道路(走廊、架空层)1次；楼梯每日清扫、擦拭扶手栏杆一次；每周拖洗楼道一次；
楼道玻璃每月清洁1次；每两月清洁路灯1次；绿化带每日清扫1次绿化带；每日清扫1次车库等；其他设施每周清扫(擦洗)一次。
收费标准：0.09元/月/平米
测算依据：以清洁工人22名800元/月/人，共17600元，月福利2464元，每年清洁易耗品等20000元计，每月总费用21731元。(4)、公共设施清洁费 服务标准
公共设施每周清扫(擦洗)一次。收费标准：0.008元/月/平米
测算依据：以清洁工人2名800元/月/人，共1600元，月福利224元，每年清洁易耗品4800元计，每月总费用2224元。(5)、袋装垃圾收集费 服务内容
负责将各门口袋装垃圾运至指定位置。服务标准
每日上门收集生活垃圾2次。收费标准：0.017元/月/平米 测算依据：以清洁工人4名800元/月/人，共3200元，月福利448元，每年清洁易耗品9600元计，每月总费用4448元。备 注：物业公司不提供住户垃圾袋(6)、卫生消杀费
服务内容
针对灭蚊、蝇、蟑螂、灭鼠的实际需要和季节特点制定具体计划； 服务标准
夏季等蚊、蝇孳生季节每周消杀1次；灭鼠，每2个月进行1次。收费标准：0.005元/月/平米
测算依据：以清洁工人0.5名400元/月，月福利56元，每年药水（品）、机械费用等9600元计，每月总费用1256元。
5、物业管理区域内公共秩序维护服务费
（包括安全护卫人员的工资、福利、津贴、保险等，日常保卫器材费(如警棍、电池等)，（保安系统的设备维修费在公共设施、设备日常运行、维修及保养费中列支）
[收费项目、管理服务内容、管理服务标准、收费标准（元/月/平方米）、测算依据（包括人员安排、用工用料分析）、备注](1)、人员管理费
收费标准：0.016元/月/平米
测算依据：以安护领班2名1800元/月/人计,共3600元，月福利504元，月总费用4104元。(2)、出入口值班费 服务内容
安全护卫人员主出入口24小时值班（两班倒）(3)、出入口车辆管理费 服务内容
对主出入口的车辆进行登记、管理。服务标准
安全护卫人员对主出入口的非小区内车辆进行登记、管理；经业主委员会同意和获准车位使用收费时，对主出入口的非小区内车辆按标准收费。
收费标准：0.04元/月/平米
测算依据：以安保人员3名1500元/月计，月工资4500元，月福利630元，月总费用5130*2=10260元。(4)、小区巡视费 服务内容
安全护卫人员在小区范围内24小时巡视。服务标准
A、制订巡视制度；白天巡逻次数不少于16次，夜间巡逻次数不少于8次，重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡逻；每组巡逻人员3人分3组共9人；
B、对小区内主干道、组团道路进行巡视，指挥机动车辆按车位有序停放，对已违章停放车辆发告示，处理小区交通堵塞事项。收费标准：0.062元/月/平米
测算依据：以安保人员4名1500元/月计，月工资7000元，月福利840元，月总费用7840*2=15680元。
（5）、小区监控费 服务内容
安全护卫人员24小时对监控设备进行监控。服务标准
24小时值守，发现或接到异常信息及时通知就近保安人员进行处理，形成异常情况处理记录；有录制信息要求时负责信息的录制与保管。
收费标准：0.02元/月/平米
测算依据：以安保人员2名1200元/月计，月工资2400元，月福利336元月，总费用2736*2=5472元。
（6）、停车场管理费 服务内容
安全护卫人员24小时对室内停车场监控。服务标准
对室内停车场进行管理，督促进入车辆按指定车位停放；每1小时巡视一次，发现异常及时处理并通知车主。收费标准：0.036元/月/平米
测算依据：以安保人员4名1000元/月计，每月工资4000元，月福利560元，月总费用4560*2=9120元。实行车位有偿使用时，在车位有偿使用费中列支。
备 注：车辆的保管责任由停车协议另行约定。
6、公共设施设备、部位及场地水电费 收费项目：公共设施设备、部位及场地水电费 收费标准：0.019元/月/平米，每月4800元
7、办公费
[收费项目、管理服务内容、管理服务标准、收费标准（元/月/平方米）、测算依据（包括人员安排、用工用料分析）]（1）、办公用品费用 0.019/月/平米/每月4800元(2)、交通费 0.006/月/平米/每月1600元(3)、宣传广告费 0.0048/月/平米/每月1200元(4)、公共交际费 0.004/月/平米/每月1000元(5)、节假日美化费 服务内容
在小区主要场所摆放盆花。服务标准
国定节假日在小区主入口、主要人口聚集场所摆放盆花，美化小区环境，营造节日气氛。收费标准：0.0032元/月/平米 测算依据：每月800元(6)、社区活动费 服务内容 定期组织社区联谊活动。服务标准
每年组织1-2次由小区居民参与的健身、联谊活动。收费标准：0.0048元/月/平米 测算依据：每月1200元(7)、培训费 服务内容
员工岗位培训与业务培训。服务标准
制订年度员工培训计划，对员工进行业务知识培训；输送管理人员参加行业举办的岗位资格培训。收费标准：0.008元/月/平米 测算依据：每月2000元(8)、通讯费 服务内容
24小时接收住户信息。服务标准
设立24小时服务电话受理住户来电；设立接待服务中心接待来访、受理业务、提供多种特约服务项目，对委托服务电话回访、上门回访并有详细记录。收费标准：0.023元/月/平米
测算依据：服务接待人员4名，1200元/人，计月工资4800元，月福利672元，通讯费1500元 /月，月总费用5972元。备 注：不含福利费。
(9)、业主委员会经费按0.001元/月/平米计不足部门从经营费中 提取。
8、公共设施保险费
[收费项目、收费标准（元/月/平方米）、测算依据（包括人员安排、用工用料分析）、备注]（1）、财产保险
收费标准：0.032元/月/平米
测算依据：以每个住宅小区公共资产为800万元计，按普通家庭财产保险的费率为1‰，每年保费为8000元。
备注：对社区公共地方及设施进行投保，以使社区该部位在遭受火灾、水浸、雷击或其它受保的风险所造成毁坏时业主的利益有所保证。
（2）、公共责任险（亦称第三者险）收费标准：0.024元/月/平米
测算依据：园区某住宅小区的公共责任险为每年6000元，保险责任限额200万元，费率为3‰。
备 注：此类保险通常没有固定额，保险公司通常会以每次索偿的最高额为依据，再视社区的大小及类型制定保费。
9、物业管理单位固定资产折旧费 收费项目：物业管理单位固定资产折旧费 内 容：配备必要的办公设备，提高服务效率；
收费标准：建立台帐，按规定计提折旧。按实结算
10、法定税费
项目：
1、公司管理费用管理人员费用及其他管理成本等10—12%
支出总额
2、佣金企业应得合理利润8—10%支出总额
3、税金营业税、城建税、地方教育附加5.55%管理费用、佣金总额
综合上述费用总计为1.50元/月/平米。
注：
1、本预算中各分项费用与对应的标准参照南充市物业服务
费用定额指导标准制定。
2、本预算中具体保洁服务标准按省标中三级标准提供。
3、本预算中不含电梯运行电费与二次供水压泵运行费用。
4、本预算不含甲方的供热水设备维护运行费用。
5、本预算中管理人员、服务接待人员的福利按月工资14%提
取。
结束语：
通过以上介绍，相信贵司能看出我司对该项目的参与热情与诚意。如能与贵司成为亲密合作伙伴，我司定当遵守双方签定的合同条款，为贵司及业主之利益尽职尽责。在对该项目进一步考察后，我司将制定详尽的物业管理方案并指导实施。专业之道，惟一惟臻。凭籍优异之品牌、先进之技术、丰富之经验，茂林物业服务人致力于向发展商提供完善之物业管理服务。本公司有足够之信心，保障提供之服务质素与管理品味，从而树立起南充市住宅项目之管理典范。
小区物业管理方案 篇2
一、指导思想和工作原则
(一)指导思想：以深入落实科学发展观为指导，以县委提出的建设“生态之县”、“宜居之县”为目标，以改善城市环境面貌、提高群众居住质量、构建和谐社会为宗旨，以建立社会化、专业化、市场化的物业管理新机制为根本，全面提高住宅小区管理水平。
(二)工作原则：总体按照“解决突出问题，完善服务功能，健全管理制度，提高物业管理水平”的原则，分步实施，整体推进。
二、工作目标
(一)建立并推行有关职能部门各司其职、分工协作、齐抓共管的物业综合管理机制。
(二)新建住宅小区前期物业管理推行招标，招标率达到100%。《前期物业管理合同》签订率达到100%，《业主临时公约》签订率达到100%。
(三)县物业供热办接管城区内无人管理小区，遗留问题得到有效解决，年底前整改率达到居住小区物业管理方案。
(四)物业管理企业全部取得《物业管理企业资质证书》，人员经过培训，经理持证上岗。
(五)加强业主自律行为，年底前入住的小区80%以上成立业主委员会。
(六)建立物业服务信用保证金制度。
(七)开展县城内裸地硬化和绿化。
(八)县城内100处二次供水水箱在8月25前100%完成清洗消毒。
三、工作任务及分工
(一)完成二次供水水箱清洗消毒工作
1. 现有的二次供水设施不符合卫生要求的，应当限期改造，短期内不能改造的应当加强卫生管理，加大监督检测力度，并适当增加检测频次。(责任单位：卫生局)
2. 二次供水的产权单位应当保证供水设施及设备完好，建立健全清洗消毒制度。二次供水设施每年清洗二次。消毒清洗后，经县卫生监督检验机构水质检验合格后方可供水。(责任单位：产权单位)
3. 负责对全县100处水箱的责任单位清洗消毒工作完成情况检查验收。全面检验水质，对水箱内水质不合格的责任单位立即整改，确保居民饮用水安全。(责任单位：县卫生局、县物业供热办)
(二)完成裸地硬化和绿化任务
具备绿化条件的采取绿化方式覆盖，不具备条件的采取硬铺装方式覆盖。对车行道裸土地面，根据道路等级和承载能力，采用水泥混凝土或沥青混凝土结构，按照道路施工标准进行硬化。对人行道裸土地面，从路边石或人行道边缘至建筑物间进行硬铺装。不具备停车场功能的，采用普通人行步道板进行硬化;具备停车条件的，一律铺水泥或沥青混凝土。
1. 城关镇所有街路、巷道、游园广场、城乡接合部、出入城口。(责任单位：建设局)
2. 20个物业小区裸地9月末完成硬化和绿化。(责任单位：建设局)
3. 企事业单位自有庭院、自管居住区范围内和道路。(责任单位：产权单位)
4. 临街商家业户门前破损踏步。(责任单位：业户、行政执法局)
5. 基建工地内的裸土地面(包括已硬化出现破损形成的裸露地和未硬化的土路)进行分类硬化。(责任单位：建设局)
(三)加大物业监管力度，规范物业管理行为
1. 依据国务院《物业管理条例》、《哈尔滨市前期物业管理招标投标管理暂行办法》，进一步加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制。(责任单位：建设局)
2. 严格物业管理企业的资质审查。按物业管理企业取得资质等级，承接物业管理项目。加强物业管理企业的年检和资质评定。(责任单位：建设局)
3. 强化物业管理监督。建立物业管理企业诚信档案、实行实名诚信考评制度，考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件。督促物业企业按照《合同》约定的标准提供相符的服务，提高管理服务水平。(责任单位：建设局)
4. 依据《哈尔滨市业主大会和业主委员会成立指导程序》依法成立业主大会、业主委员会，规范业主大会、业主委员会的行为，促进业主自律和民主决策，切实维护自身的合法权益。(责任单位：建设局)
5. 加大住房专项维修资金的收缴力度。严格按照依政办发〔20__〕18号文件的有关规定，加大力度足额收取，按照业主所有、专户储存、专款专用、业主决策、政府监督的原则，切实收好、管好、用好维修资金，逐渐形成“资金依法交，问题有人管，故障有人修，设备有人换，物业质量优，生活环境好”的良好局面。(责任单位：建设局)
6. 依据《哈尔滨市物业服务信用保证金规定》收取物业服务信用保证金，对物业企业承接物业项目、提供物业服务的，应当交纳物业服务信用保证金，保证金由县建设局统一监管，专项用于物业企业擅自退出管理，出现重大质量事故的处置等。(责任单位：建设局)
(四)建立县、乡(镇)、社区职责明确的责任体系
城市住宅小区的物业管理工作要接受建设局监督指导，各乡镇政府认真贯彻落实《物业管理条例》，各涉及物业管理活动的相关单位、部门要按照各自的职责承担管理的责任，为物业管理创造良好的环境。
1. 理顺管理体制，创新运行方式。
对具备物业管理条件的住宅小区，要明确由物业管理企业实行专业化管理，争取年底前物业管理率达到100%;对达不到要求、基础设施不配套，不具备物业管理条件无人管理的小区，统一由建设局物业供热办接管，提供基本的卫生保洁和二次供水服务。(责任单位：建设局)
2. 建立责权明确的工作体系。
县建设局为全县住宅小区物业管理的行政主管部门，具体负责全县物业管理工作的指导、协调、监督和认证工作，并会同相关部门抓好物业管理企业和住宅小区存在问题的整改工作。
县环保局负责住宅区(楼)有关噪音、油烟污染的治理工作。
县工商局负责审查房地产开发企业房屋销售广告内容，加大对虚假销售广告的查处力度，对有减免、赠送物业管理费而损害其他业主利益的违规销售广告不予审批。治理和规范住宅小区(楼)各类经营行为。
县法院对物业公司起诉业主拖欠物业管理费的案件，应依法予以支持。对事实清楚、无争议的拖欠物业管理费的案件应依法采取支付令形式予以执行;对物业公司胜诉、业主拒不履行的生效判决应依法予以强制执行。
县公安局负责住宅区(楼)安全防范工作，对存在的薄弱环节，督促管理单位消除隐患，堵塞漏洞，完善安全防范措施，提高物业企业安全防范服务能力和水平。督促落实住宅小区(楼)安全防范设施建设，大力推广电子摄像监控系统、门禁对讲系统为主要内容的安防技术，建立健全以管理单位为主体的群防群治工作制度，构建住宅小区(楼)安全防范体系。及时对住宅小区(楼)发生的治安、犯罪案件进行侦破。
县行政执法局负责物业管理违法违规行为的查处工作，使物业管理活动更加规范，促进物业管理水平的提高。
社区居委会负责根据辖区内住宅小区的划分，组织成立业主委员会，协调业主委员会和物业管理企业之间的关系。
水、电、有线电视、燃气等供应单位作为经营和受益单位，负责住宅小区(楼)相关管网、线路的铺设、维修及费用的收缴工作，一律实行收费到户。物业企业必须与相关部门签订委托代收协议后，方可代收水、电、有线电视、燃气等费用。
四、保障措施
(一)提高认识，明确责任。加强居民住宅小区物业管理工作，实行“一把手”负责制，层层落实责任。成立县物业管理工作领导小组，代县长赵长满任组长，副县长张树文、王国柏、李继东，县长助理王迎春任副组长，副县长李继东为常务副组长。县建设局、法院、房产住宅局、卫生局、环保局、公安局、行政执法局、工商局、依兰镇等为成员单位。建立县、乡(镇)、社区职责明确的责任体系和长效管理机制。县政府有关职能部门要按照各自的职责承担起社会管理责任，切实把居民小区物业管理工作抓细、抓实、抓出成效。
(二)密切配合，抓好整改。规范物业管理工作是一项系统工程，要坚持“条块结合、区域负责”的原则，县领导小组全面负责此项工作的监督、指导;县领导小组办公室(设在建设局)具体负责此项工作的日常指导、协调和监督、检查;县政府相关部门要上下联动，密切配合，针对物业管理存在的问题，制定切实可行的整改措施，认真抓好整改。
(三)加强宣传，营造氛围。开展贯彻《物业管理条例》，整顿规范物业管理市场活动，大力宣传物业管理的政策法规及有关规章制度，使广大居民了解物业管理的有关政策和权利义务，进一步增强参与意识和维权意识，树立正确的消费观念，使物业管理逐步走向良性循环轨道。
小区物业管理工作方案 篇3
为了确保工作或事情有序地进行，通常会被要求事先制定方案，方案是书面计划，是具体行动实施办法细则，步骤等。那么应当如何制定方案呢？以下是小编为大家收集的小区物业管理工作方案，仅供参考，大家一起来看看吧。
小区物业管理工作方案1
为进一步提高物业管理服务质量和效率，在短时间内解决业主的投诉，同时全面提高员工职业道德水平和工作责任意识，也为了提高业主的满意度，最终满足业主高标准、高质量的健康生活需求，在客户服务管理工作上推行“礼宾助理”服务。
（一）“礼宾助理”服务实施细则
1、分别于住宅大堂设“礼宾助理”，24小时接受咨询和服务
2、为更好地宣传秘书管家服务，方便业户与助理取得联系，将特定专职“助理”的相片、个人特长、服务电话等助理资料镶嵌在每一幢住宅公区内，并印制助理名片派发业户。
3、每位助理必须了解其服务的家庭状况，如家庭成员、家庭背景、工作行业、生活习惯、饮食偏爱、娱乐及运动爱好、身体情况、商务要求等以便随时满足各服务对象的需求。
4、“助理”定期向业户通报社区最新讯息，向住户讲解物业相关法规政策；企业新闻及相关政策、制度改革最新动态；社区生活诸如：天气预报、健康信息和安全常识等最新服务信息。
5、“助理”倾情奉献秘书管家服务，不仅提供购物、订餐、购票、商务、家居、代召出租车等日常服务，更是您商务与生活的贴心顾问。
6、礼宾助理"出现以下情况要承担过失责任，过失者视情节轻重给予口头、书面警告并相应扣减当月奖金或辞退；
（1）对自己职责范围内或自己可以即行处理的事情不予理睬或拖沓、推诿者；
（2）自己无法解决的投诉不及时向上级汇报者；
（3）有证据显示带有情绪或缺乏诚意地去处理投诉，令投诉人不满意者。
（二）工作时间标准：
1、业主投诉处理的工作时限：
（1）服务人员服务态度方面的投诉处理时限：情节一般的，不超过半天；情节严重，不超过2天；
（2）工程维修方面的投诉处理时限：
水浸、停电、停水、马桶堵塞等，及时处理，维修人员到现场时间不超过10分钟；换灯泡、换门锁、更换小部件等简易维修项目，不超过半天；
其他维修，按与业主约定时限内完成，一般不能超过7个工作日；
（3）小区公共部分维修方面的投诉处理时限
明显影响业主生活起居，如：影响业主休息的公共设备噪音、沙井盖丢失、污水溢流、路面或地面积水、天面排水口堵塞等可能危及业主人身或财产安全的，及时处理，处理人员到现场时间不得超过10分钟；
其他公共部分维修，不得超过3个工作日；
（4）对其他业主行为的投诉，如邻居装修发出异味或过大噪音、休息时间邻居活动发出过大噪音等，物业助理在15分钟内到达被投诉业主家中并进行处理。
（5）其他投诉的.处理时限视具体情况而决定，到达处理时间不超过8小时。
2、业主咨询回复工作时限：
（1）关于小区一般情况，不涉及管理中心内部情况，不能马上回复的，不超过30分钟。
（2）关于各项物业收费项目和标准，要求马上回复，无统一标准，需要确定的，征得业主同意，在30分钟内派人到现场确定收费，回复业主。
（3）关于管理中心以外的服务项目和收费标准的咨询，一般要求马上回复，确实无法落实，不超过30分钟回复对方。
（4）关于其它部门的办事程序、收费情况的咨询，马上答复或与业主约定时限内回复，但原则上不得超过2个工作日。
（三）工作质量要求
1、业主投诉处理和咨询回复工作时限除经管理中心经理特别同意，任何人员不得超过规定的时限；
2、物业分管业主投诉/咨询回复工作的主任每月抽样回访，回访率不得低于50%（重大投诉回访率达100%），每月业主满意率要达到90%以上。
小区物业管理工作方案2
近几年来，随着××经济建设的不断发展，人民生活水平和整体素质的进一步提高，各村的拆迁小区和商业性的开发小区如雨后春笋般涌现出来。然而由于历史、区域性发展与建设、集镇规划等问题，并没有全部实行专业化、市场化物业管理。为加快推进××平安和谐社区建设，制定一套规范的、符合××实际的物业管理方案，并在全镇小区推广是及时且必要的。
一、目前××镇小区概况
在××经济快速发展的同时，××的城镇建设也得到了突飞猛进的发展。居民群众的居住环境发生了巨大的变化，一个个新建起来的小区为居民打造了一个舒适、优美、和谐、文明的家园。全镇范围内，已经实行正式的物业管理的小区有金都华庭、丽景花苑、锦绣家园、金湾花苑等6个;而各村的拆迁安置小区如宗言村和谐苑、××村卧龙湖小区、三房巷的周南花苑等都是由村委代管或基本没有管理。
二、全镇推行物业管理的必要性
(一)商业住宅小区
××已有的成气候的商住小区基本都已经有专业的物业管理公司进驻管理。在小区管理上，他们有一套专业的、相对完善的管理模式，但并不代表可以高枕无忧，因为城市经验移植到农村有时也会水土不服。由于历史、文化及风俗习惯的差异，农村居民和城市居民存在一定的差距。虽然经济发展了，但城市化进程相对滞后，如果不从农村实际出发，完全照搬城市物业管理模式，就是引发很多问题，锦绣家园和金湾花苑已经因为沟通上的不通畅造成物业管理和小区业主之间发生矛盾与摩擦。所以，对于××镇的商业小区而言，物业管理也需要因地制宜。
(二)农村拆迁小区
各村经济的发展及对生活环境要求的提高，促使拆迁小区建设进入到一个蓬勃发展的阶段。在管理模式上都是由各村自行管理，由于没有统一的规范，造成管理效果参差不齐，引发一系列问题。
1、安全问题:目前，很多村的拆迁小区因没有建设完毕，还有后期工程正在进行，所以没有进行封闭式的管理。小区道路虽装有监控设备，但基本形同虚设，早安全上造成了隐患。
某小区物业管理方案 篇4
“×××”小区，位于“国家4A级旅游度假区”－－位于－－，与大海近在咫尺。小区总建筑面积20万多平方米，由多层低密度住宅、特色点式楼和纯版式小高层组成。小区内设有大型超市、大型酒店以及商办服务区等，其中公寓面积×㎡；商铺面积×㎡；地下停车场×㎡；地上停车场×㎡；车库×个。房屋配套设施齐全：暖气、燃气、通讯、电视、宽带系统。小区设备设施先进，设有电视监控，周界防范，电子巡更，楼宇对讲系统，背景音乐，远程抄表系统等，让您感到方便、舒适、安全。
高档的小区应该有高档的物业管理服务来体现小区的价值，从而确保小区保值、增值。××××公司是具有物业管理二级资质的股份制企业。公司专业从事住宅小区、写字楼、商场等物业项目的管理工作。现已管理物业面积达×多万㎡。其中涉及智能化写字楼、综合商厦、花园别墅、住宅小区等。我们的企业精神是“银滩物业，勇争第一”。我公司将利用我们“天时、地利、人和”的得天独厚的管理优势，以及公司先进的管理模式，丰富的管理经验，专业化的管理队伍，使×××小区更增魅力，更上档次。通过全方位的服务，提高小区的知名度，使×××真正达到增值保值的目的，为业主营造一个方便、快捷、温馨、舒适的居住环境。我公司服务宗旨是以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。追求目标：以公司经营为主导，寓管理于服务之中，为业户推出完善的管理服务，为企业打造物业品牌。第二章 物业管理要点 ◆ 运用持续发展的战略，确保物业的保值与增值；
◆ 人性化的管理方针为业户铺架沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高管理服务的信誉；
◆ 结合物业实际情况，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，全心全意为业户服务；
◆ 采用PDCA循环整改的方法，不断提高物业管理水平；
管理处采用的管理体制是：企业化、专业化、一体化。管理思想是：安全第一，不断满足业户日益增长的对服务的需求，打造物业管理精品。最终达到经济效益、社会效益、环境效益的统一。在实际服务管理中，公司将抓住以下三个重点：
1、完善服务、诚信待人。
物业管理是以服务为主的行业，为此我们将在今后的服务工作中，充分体现我们的服务宗旨和追求目标，奉行“以人为本，业户至上”的原则和服务周到的服务理念，为业户提供全方位、高品质的优质服务，并将日常服务紧密融合于管理之中，与业户建立良好的服务关系。同时以走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求，在不断完善的过程中真正为业户创造安心、舒心、称心的生活和工作环境。
2、环境管理责任到人
小区的环境管理极为重要，如何为业户创造一个良好的环境，是我们非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，使其认真地做好每天的工作，树立环保意识，从而保证小区的环境卫生状况达到最佳，为小区增加一道清洁、卫生、亮丽的风景线。
3、安全、消防真抓实干
为确保业户的生命、财产的安全，我们主张以切合实际的人员防范为主，紧密联系职能部门，齐抓共管，使所辖物业在长年平安的条件下为业户服务。在日常管理中，制定与之相适应的应急处理安全操作程序，在发生特殊事件时尽量将损失降低到最小程度。
公司本着服务第一，以人为本，在管理中导入ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系。运用现代的科技手段及管理方法来管理与服务，最终实现社会效益、环境效益、经济效益的统一。
公司将通过良好的物业管理，使“×××”保值、增值，真正为业户营造一个方便、温馨、舒适的生活和工作环境。
一、公司追求目标：
◆ 房屋建筑的完好率达到98％以上； ◆ 报修及时率达到100％； ◆ 清洁管理无盲点；
◆ 设备设施完好率达到98％以上； ◆ 小区路灯完好率达到100％；
◆ 管理区域内不发生重大安全与火灾责任事故； ◆ 有效投诉处理率100％； ◆ 服务满意率达95％以上； ◆ 绿化完好率达到98％以上； ◆ 道路完好率达到98％；
◆ 各类管理人员岗前岗中培训100％； ◆ 无服务安全事故发生。
二、主要措施
◆ 完善各项管理制度和管理规定； ◆ 所管辖区卫生无死角，绿地存活茂盛； ◆ 治安良好，环境清洁，辅助设备及建筑良好；
◆ 管理人员及服务人员上岗要佩带标志，规范制服，设立立岗、巡岗、监控岗，并明确岗位职责及考核标准； ◆ 建立各种资料档案、报修、养护记录； ◆ 各种收费项目、标准公开，合理收费； ◆ 制定大、中修年度计划，并负责实施； ◆ 制定并组织员工培训计划的实施；
◆ 结合创优评比标准，进一步提高物业管理水平。
遵循服务第一，业户至上，依法经营，务实奋进的企业宗旨，弘扬银滩物业，勇争第一的企业精神，以优质文明的服务，为业户创造美丽温馨的家园。
三、组织运行机制：
1、建立监督机制；
2、建立信息反馈及处理机制；
3、制定工作流程、各项管理服务项目的长远计划和短期计划；
4、管理人员的培训管理；
5、增强服务意识，量化管理及标准运作；
6、企业内部岗位责任制、管理维护运作制度及标准、管理人员考核制度及标准。
四、物业管理制度
1、管理处经理职责；
2、管理人员岗位职责；
3、作业人员岗位职责；
4、员工培训；
5、管理处运作管理工作规程；
6、人事管理及员工培训、考核制度；
五、管理处运作管理规程
1、内部运作管理办法
2、小区秩序管理；
3、清洁管理；
4、绿化管理；
5、消防弱电设备设施管理；
6、供配电设备管理；
7、给排水设备管理；
8、共用设施和共用场地管理；
9、安全操作规程；
10、特约服务管理规定。（以上各种规定及制度略）第三章 拟采用的管理模式
一、物业管理架构
物业管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以要求达到降低管理成本、提供优质服务的目的。
本物业管理处按“直线制”设置管理架构。公司设立办公室、保洁部、设备维修部、绿化部、秩序管理部、接待部等部门。其优点是集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，既能满足本物业管理的要求，又能为将来业务的发展留下充足的空间。
1、办公室
（1）负责人力资源管理，招聘人员，开展员工培训工作，为其它部门储备人才。
（2）负责收集、整理和保存物业管理公司筹备、建立和发展的资料及人事档案管理。
（3）负责内部运行工作的综合协调。
（4）负责对外承办、接待工作，物业管理市场营销和招投标。（5）总经理指派的其它工作。
2、保洁部
（1）负责管辖区域内的清扫工作以及单元楼道、栏杆的保洁。（2）负责小区内的垃圾清运工作。（3）上级领导交办的其它工作。
3、设备维修部（1）负责物业全部公共设备、设施的运行管理，保证设备正常运转。（2）负责物业机电设备的日常维修保养工作。（3）制定长期和日常的维修保养计划并付诸实施。（4）上级领导指派的其它工作。
4、绿化部
（1）负责小区花草树木的浇水、培土、施肥、除病虫害、修剪工作。（2）负责小区内的园景设施的养护工作。（3）上级领导指派的其它工作。
5、秩序管理部
（1）负责物业的防火、防盗、防破坏和警卫工作。（2）建立健全、制定物业的各项安全规章制度。（3）负责小区的日常巡视工作以及车辆停放管理。（4）负责小区应急处理的抢救工作。（5）上级领导交办的其它工作。
6、接待部
（1）负责日常业户来访接待工作。（2）负责业户档案的建立和管理工作。（3）负责业主的投诉和咨询，并提供帮助。（4）配合办公室开展员工培训工作。（5）上级领导指派的其它工作。
二、物业管理岗位编制及管理架构 ×××物业管理有限公司 物业管理办公室
业户接待主管 设备维修主管 保洁主管 绿化主管 秩序管理主管 业户接待员 设备维修工 保洁员 绿化工 秩序管理员
备注：根据小区概况，以上岗位编制 ×人。其中，绿化主管、保洁主管由一人兼职。岗位编制原则上不设闲岗、不留闲人，一人多岗，精简高效。
第四章 物业管理人员培训
一、新员工上岗培训
根据物业管理思想，为打造物业管理精品，对新员工上岗进行工作培训。
1、新员工上岗培训期为180天。
2、培训内容包括：物业管理概述，小区物业管理流程，物业管理服务理念，专业服务技能与技巧、投诉、应急工作处理程序，军事化训练等。
二、在岗员工循环培训
1、通过实际工作中所产生的问题，不定期地安排当事人（指员工）参加班后的专题培训。
2、每位在岗员工每月参加公司组织的工作指引培训。组织员工座谈会，交流事件处理技巧及与业户沟通的经验。
3、上岗循环培训的考核办法。在实际工作当中，业户的投诉率和员工违章的行为是评价员工工作的基础。并通过理论与实践考核，淘汰不合格的员工，达到优化管理的目的。
某小区物业管理方案
（二）第五章 物业管理工作岗位职责
一、物业经理岗位职责
1、全面负责对所管辖的物业实施一体化综合管理，贯彻执行ISO9001质量体系及ISO14001环境管理体系，完成年度管理目标和经济指标。
2、制定管理处年度、月度工作计划并组织实施，业务上接受上级领导的指导和监督。
3、负责检查、监督各项制度的执行情况。
4、合理调配人员，协调各岗位的分工协作，责任到人，同时关心员工的生活，确保管理处员工有良好的精神面貌和积极的工作态度。
5、负责所管辖物业的装修审批，协调违章和投诉的处理工作，落实安全、防火工作。
6、协调本部门与各方面的关系，便于开展各项工作。
7、认真完成管理处其它工作职责内容和公司安排或委托的其它工作任务。
二、业户接待岗位职责
1、负责小区业户接待工作，做到仪表端庄、态度和蔼，热情大方，反应敏捷，处事稳健。
2、负责为业户办理入住手续，装修手续，非公共性服务手续，建立业户档案。
3、负责管理费、维修资金及其它费用的催缴、收缴工作。
4、负责接待及处理业户咨询、来访、投诉工作，并定期进行回访工作。
5、走访业户，征求和收集业户对管理与服务方面的意见。
6、保持与业户的联系和相互沟通，做好日常接待工作。
7、协助管理处经理做好其它工作。
三、保洁服务岗位职责
1、严格遵守公司各项管理制度和操作规程。
2、负责本辖区的卫生清扫工作。
3、负责本辖区内的公共设施的清洁工作。
4、负责公司及管理处业户的服务工作。
5、负责小区内的垃圾收集及清运工作。
6、完成领导交办的其它工作。
四、绿化服务岗位职责
1、负责小区内苗木的移栽和修剪。
2、负责小区内花草树木的养护和管理。
3、对花草树木定期进行浇水、施肥、除草、修剪，防止病虫害的发生。
4、熟悉园林机械的操作使用步骤，并对机械进行简单的维修保养。
5、负责对绿化修剪场地的清理、清洁。
6、认真完成领导交办的其它工作。
五、秩序管理员岗位职责
1、服从领导，听从指挥，以军人的风度处事。
2、负责本辖区内的车辆进出、停放管理。
3、负责本辖区的人员进出管理。
4、负责小区的安全、防火、防盗、防破坏的防范工作。
5、负责小区应急处理的抢救工作。
6、完成领导交办的其它工作。
六、设备维修工岗位职责
1、定期清洁所管理的设备和设备房，确保设备设施、设备机房的整洁。
2、严格遵守操作规程，防止安全事故发生。
3、发生突发情况，应迅速赶往现场，及时采取应急措施，保证设施、设备的正常、完好。
4、定期对设施、设备进行全面巡视、检查，发现问题及时处理。
5、负责业户的日常报修工作，并做到工完料清。
6、认真完成领导交办的其它工作任务。第六章 各项专业管理工作方案
一、业户入住
通过有效的管理，使入住工作规范，为业户入住提供方便，保证入住工作正常有序。同时做好入住资料的收集、归档。
1.管理处在业户入住前准备好以下文件，此项工作由管理处经理负责组织落实。1.1房屋验收表 1.2住宅使用公约 1.3业主手册 1.4装潢管理办法 1.5装潢管理协议 1.6业主入住手续流转单 1.7代办服务委托书 1.8保管钥匙委托书 1.9保管钥匙承诺书 1.10钥匙签收表 1.11业主信息表 1.12入住资料签收表 1.13入住须知 2.入住发放文件
业户入住时以下文件由业户接待负责发放并请业户签收。2.1入住须知 2.2业主手册 2.3住宅使用公约 2.4装修管理协议 3.入住记录
管理处在受理业户入住时由业户接待和陪同验房人员做好以下记录。3.1业户登记。3.2验房签收记录。3.3入住资料签收记录。3.4领取钥匙签收记录。3.5委托代办服务记录。3.6业主信息登记表。3.7入住收费记录。4入住工作方式 4.1入住程序
4.1.1业户办妥售房手续后到管理处办理入住手续。
4.1.2管理处接待人员审核业户《入住通知书》、《业主入住手续流转单》及售房单位要求的相关资料。
4.1.3管理处接待人员审核资料无误后按入住收费项目开具票据并收费。
4.1.4管理处接待人员介绍小区管理服务情况，与业户签订《住宅使用公约》、《装修管理协议》。
4.1.5管理处接待人员向业户发放入住文件并请业户签收。4.1.6管理处接待人员登记业户委托的代办服务项目。
4.1.7管理处接待人员陪同业户验房，抄水、电表底数，业户验房合格后办理收房、钥匙交付签收手续。填写《房屋验收单》，验收不合格限期整改。4.2入住流程图 售房合同 否 5 收费管理
5.1 管理处按照物业管理委托合同的内容向业户收取物业管理费、有偿服务费；向开发商收取空房管理费。5.2 物业收费项目、标准应上墙公布。
5.3 业户管理人员应做好费用的日清月结、解缴与妥善保管工作。5.4管理处每月制作费用收缴月报表，由管理处经理审核。5.5 对逾期不交纳费用的业户，管理处经理应及时组织力量催缴。5.6 对无故逾期不交纳费用的业户，管理处应依据《住宅使用公约》或有关规定处理。
二、业户装修管理 1装修管理流程
1.1业户向管理处提出装潢申请，携带装修图纸，施工单位资质证书及施工人员的身份证复印件到各管理处填写《住宅装修申请表》与《施工人员登记表》，签署《装修管理协议》。
1.2管理处经理协同秩序管理人员向业主和施工队介绍小区管理规定。
1.3管理处在接受装修申请后，经管理处审批合格后，方可施工。1.4在办妥以上手续后，接待人员办理施工人员临时出入证。由施工人员负责人持施工人员身份证或暂住证及照片，到管理处办理施工人员临时出入证，填写施工人员登记表，并缴纳施工人员出入证工本费10元/张。
1.5现场跟踪：秩序管理人员必须每天到装修户施工现场跟踪视察，了解施工情况并做好记录，必要时请设备人员同往。
1.6装修完毕后，经管理处验收后，在装修申请表上填写装修验收情况，并签名。
1.7在跟踪时，如发现有违章和妨碍公共行为，应及时采取措施进行整改，必要时填写《整改通知单》、现场拍照等，以备留用与归档。1.8违章处理办法，对违反装修规定者将依有关条例采取如下措施： 1.8.1批评、规劝 1.8.2责令停工整改
1.8.3报业主委员会、前期管理发展商、或政府有关部门。1.9对于材料进出、施工人员办证、施工工具的管理：
业主的装修材料搬运出小区时，必须由业主亲自到管理处办理出门证，签字认可，否则任何人一律不准把材料带出小区。办理临时施工人员出入证和工具出小区手续必须由业主或施工负责人来管理处办理，其它人不得办理。
1.10管理处经理每月不定期抽查4次装修管理情况。装修管理流程图 2.装修管理规定 2.1装修申请程序：
2.1.1业主办完所有入住手续并仔细阅读《装修管理办法》。2.1.2业主携带装修图纸、施工单位资质证书到管理处填写《住宅装修申请表》签署《装修管理协议》；施工单位填写《施工人员登记表》。2.1.3管理处审验业主、施工单位装修资料时，如发现有不合理处应立即告知业主、施工单位对方案进行修改，直至修改合格后，方准予施工单位办理施工管理手续，开始施工，发放施工许可证。2.1.4施工单位负责人带好施工人员身份证或暂住证到管理处办理施工管理手续，交纳出入证工本费，领取施工人员出入证。
2.1.5为避免有违政府和有损自己和邻居利益，为保证住宅小区的完整、安全、安静、整洁，维护全体业主的共同利益，促进物业的保值升值。在装修过程中，请您在装修前仔细地阅读有关规定。2.2装修前
2.2.1住户应明确，您只能对自己名下住宅的自用部位进行必要的装修（户门之内的四壁、地面、顶面）,不要对室外公用部位、走道进行任何的改、移、加、拆类施工。2.2.2装修禁止行为： 2.2.2.1拆改原房屋的承重墙。
2.2.2.2改变房屋及配套设施的使用功能。2.2.2.3随意封闭阳台。
2.2.2.4以安装防盗门为由，私自占用楼道公用部位及占用公用管道间。
2.2.2.5在预留或指定以外的位置安装空调机、衣架与排放冷凝水。2.2.2.6在外墙、门外搭建、加建、悬挂任何建筑物及晾衣架。2.2.2.7 大量使用易燃装修材料。
2.2.2.8随意改变或移动电话、电视、对讲、煤气、水管、电线管等设施。
2.2.3填写《装修申请表》、《施工人员登记表》并将装修图纸、施工单位资质证书一并交物业公司各管理处审验批准。签订装修管理协议、安全责任书及办理其它相关手续。2.3装修施工中
2.3.1随时接受物业公司管理处工作人员上门检查、监督、核实，是否严格按照装修图纸要求施工，检查施工人员是否办理了临时滞留证手续。
2.3.2业主应自行随时督查施工人员在为您装修时，是否将装修材料以次充好，工艺简单粗糙，质量能否保证可靠。
2.3.3装修施工应于每天8:00时—18:00时之间进行，晚间18:00—次日上午8:00（包括节假日、双休日）不得进行有噪音的施工。某小区物业管理方案
（三）三、日常服务与联系
管理处的日常服务与联系是物业管理服务最基本的一项日常工作。物业管理的宗旨是为业户提供服务，物业公司通过有效的服务来保证业户的需求树立企业的形象。
管理处经理负责日常服务与联系工作，对管理处业户接待的服务质量进行检查、指导。1.日常服务与联系的内容 1.1 日常服务内容 1.1.1维修保养服务； 1.1.2绿化养护服务； 1.1.3治安消防服务； 1.1.4环境卫生管理服务； 1.1.5停车管理服务； 1.1.6特约服务； 1.2日常联系内容
1.2.1 小区中设置业户联系箱，每天定时开箱； 1.2.2 设立投诉电话接受业户的投诉； 1.2.3 及时回访业户征询意见。2.日常服务与联系的质量控制
2.1业户人员应多途径与业户保持沟通，经常走访业户听取意见，满足合理要求，及时提供各类服务。
2.2每半年至少开展一次公益性活动，事先做好可行性调研，报计划并做好策划，事后要分析小结，使该项工作不断改进提高。2.3业户接待要做好清洁、绿化、停车工作巡检，保证服务质量。3.日常服务与联系的质量要求
质量要求以《物业管理条例》为依据，以威海市物业行业服务规范为依据，严格按各项服务的管理制度及标准进行操作，做到业户评议满意率90%以上；业户投诉率万分之五以下；投诉处理率100%。
四、业户档案管理
管理处建立业户权籍档案时，应将业户的个人资料、报修记录、服务记录等一并归档。1.管理处负责建立业户档案，业户档案一户一档。2.业户档案的管理办法按公司档案要求操作。
3.物业管理处经理负责业户档案的收集、整理、归档、利用。4.管理处在每月5日前把上月的有关业户资料、产权清单、租赁清单整理好并归档。
5.管理处经理每季度检查一次业户档案工作，对发现问题应立即整改。
5.1权籍档案中包含以下内容： 5.1.1入伙通知书 5.1.2入伙手续书 5.1.3业主使用公约 5.1.4装修管理协议 5.1.5房屋验收表 5.1.6入伙手续资料签收单 5.1.7产权清单 5.1.8租赁清单 5.1.9合同复印件 5.1.10权证复印件 5.1.11有关业户其他资料 5.1.12业主信息表 5.1.13报修项目表 5.1.14服务项目表 5.1.15保管钥匙委托书 5.1.16代办服务委托书 5.1.17安全责任书
每月由经理将上述资料进行检查归档，发现疏漏，立即补齐。
五、权籍管理
1.经理要掌握管理区域内入住业户的权属情况,负责业户资料的收集,并将业户相关的资料记录在管理手册中,管理手册要动态的反映业户产权的转移、使用权的变更情况;能正确反映业户权属转移、变更的时间和方式。
2.物业管理科负责编制产权清册、租赁清册,并输入计算机.3.产权清册内容 3.1房屋类型
3.2使用面积、建筑面积 3.3土地分摊面积 5.3.4使用情况 3.5附设设施情况 3.6车库使用情况 4.租赁清册内容 4.1租赁户姓名 4.2租赁时间 4.3使用房屋地址 4.4内部装修情况 4.5其它
5.经理每月出一份产权清单、租赁清单，清单要系统正确反映目前实际情况。
6.管理处经理负责审核产权清单、租赁清单。每月一次抽查业户接待的管理手册，对于抽查中发现记录不规范或不及时登录权属变更情况，管理处经理应书面通知业 户接待整改。
六、业户接待
1.管理处设接待窗口、监督投诉电话受理业户业务咨询、报修、收费、投诉。
2.管理处实行周一至周日全天业户接待，并公开办事制度、公开收费项目和标准。
3.管理处监督、投诉电话全天开通，72小时内有回复。4.管理处实行回访制度。
4.1管理处必须及时对安全设施维修、房屋渗漏水项目维修进行回访；管理处经理每月随机进行抽查，保证回访质量。
4.2 回访时间，安全设施维修2天内回访；房屋渗漏水项目维修3天内回访，雨天后再作一次回访；其它项目维修一星期内回访。5.对回访中发现的问题，24小时内书面通知维修人员整改。6.接待窗口要认真听取投诉意见并做好记录。
7.处理投诉要做到让业主满意，及时与业主沟通，处理结果做好记录。[/sell] 某小区物业管理方案
（四）七、秩序管理服务 1.秩序管理服务内容
1.1 小区基本实行封闭式管理； 1.2 实行24小时值班及巡逻制度；
1.3 执行小区内安全巡查，做好防火防盗安全防范工作及巡查时协助记录维修事项，如：照明、漏水等； 1.4 结合小区特点，制订安全防范措施；
1.5 进出小区各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行； 1.6 小区停车有专人疏导，管理有序，排列整齐；
1.7 非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场地整洁；
1.8 危及人身安全处设有明显标志和防范措施。
1.9 及时处理小区内各突发事件，必要时疏散人员，及时汇报物业管理部门并做好记录；
1.10 检查小区设施是否完好；
1.11 负责停车场区域的巡查、管理，保证车道畅通，设备、工具装卸区的车辆、人员管理；
1.12 检查进口设备、工具及非开放时段进出人员的凭证，负责人员登记工作；
1.13 监督小区内装修项目的施工，装修人员的出入登记，装修工具物料的出入登记。2.门岗服务
2.1 门岗值岗时要认真、负责，在管理区域门岗实行24小时立岗秩序管理服务；
2.2 在指定位置，指定面向立岗，严禁脱岗；
2.3 立岗姿势端正，面带微笑行注目礼，热情回答询问，禁止与他人闲聊。
2.4 外来人员进出管理
2.4.1 装修施工人员应到秩序管理服务处办理手续，经核对身份后佩带《施工人员出入证》，方可进入管理区域，离开管理区域应交回《施工人员出入证》；
2.4.2 对装修施工人员进出状况，每天下午5：00核对一次，保证人、卡数量相符；
2.4.3 非开放时外来人员，应到秩序管理服务处办理手续，佩带《临时出入证》，方可进入管理区域。2.5 物品进出管理
2.5.1 非开放时大件物品应凭业主签发的出门证，经核对物品名称、数量准确无误后，方可放行；
2.5.2进入管理区域的装修材料或货物在指定地点卸货，20：00-次日7：00放行。
2.6 机动车辆进出、停放管理 2.6.1 对机动车进出管理域区实行出入证制度、登记制度和收费制度，禁止载有易燃、易爆、有毒、有害及有污染物品的车辆进入管理区域。
2.6.2 向进入管理区域的车辆发放《临时停放证》，放在车辆左侧挡风玻璃后，并做好记录。
2.6.3 地面停车场车辆停放有序，并做好车辆状况检查，发现漏油、破损等缺陷立即提示车主，并向管理处报告，做好记录。2.6.4 对于外来车辆实行计时收费制度。
2.6.5 车辆驶出小区时，收回停放证，并按停放时间收取停车费，做好记录。2.7 地下车库管理
2.7.1 车辆凭管理处所发《停车证》进出车库；
2.7.2 无《停车证》车辆，应经管理处同意后方可进车库，但不得占用业户车位；
2.7.3 督促进车库车辆遵守车库内禁令标志，不得在车库内学习驾驶和洗车；
2.7.4 保持车库及车库出入口清洁、通畅；
2.7.5 经常到车库内巡视，发现问题应作好记录并向小区经理报告； 2.7.6 车库内发生事故应保持现场，立即向管理处报告。2.7 便民服务
2.7.1遇业主携带重物需帮助时，请业主将重物暂放在指定点，用对讲机通知巡视岗为业主提供搬运服务； 2.7.2接到业主通知，要求代叫出租车时应为业主提供叫车服务。3.巡岗服务
3.1管理区内实行全年365天24小时全天候秩序管理巡视服务，确保每小时巡遍全部公共区域。3.2 区内巡视
3.2.1 巡视前检查和佩带好对讲机、电筒、笔和巡视记录表，并随身携带装小件垃圾的塑料袋；
3.2.2 巡视内容：走道清洁，公共场所、照明、消火栓、机房、门、窗、装修现场等；
3.2.3 按秩序管理服务处指定的巡视路线巡逻，巡视记录中应记载发现情况及时间。
3.2.4 客户需要帮助时，应及时提供服务或通知有关人员到场处理； 3.2.5 发现可疑的人和异常的事、物，通过对讲机及时报告，并迅速查明情况，严密监视；
3.2.6 发现装修违规情况，立即向客户指出，及时阻止，并报告管理处做出相应处理；
3.2.7遇紧急情况，按《应急预案》执行；
3.2.8巡视时看到小垃圾及时拾捡，投入就近的垃圾箱内；发现灯熄灭、水管及阀门漏水、煤气管漏气等，应及时通知设备人员修复； 3.2.9巡视结束后，交接巡视器材； 3.3 夜间巡视
3.3.1 夜间巡视的路线应经常变化； 3.3.2巡视时注意扶梯、走廊、电表房及通道等，确认有无可疑人物藏匿于其内；
3.3.3若发现可疑人物，须立刻报警并封锁各个出入口，进行处理； 3.4 突发事件的处理
为应对突发事件，按指定的应急预案作业，平时应定期参加演练。3.5 发生火警
3.5.1立即用对讲机通知管理处采取必要的紧急措施或直拨火警电话119；
3.5.2 通知火灾周围业户撤离危险区； 3.5.3做好现场安全保卫工作，听候指挥。3.6 发生刑案
3.6.1立即向管理处报告或报公安部门110并保护现场，并救护伤员； 3.6.2向发现人和周围业户了解情况并记录。3.6.3向公安人员提供情况，协助破案。3.7 发生盗、抢事件
3.7.1 用对讲机报告请求支援，同时设法抓住犯罪嫌疑人； 3.7.2对犯罪嫌疑人应认清特征、人数、作案工具，及时报告公安部门110；
3.7.3保护现场，协助破案。3.8 发现触电事故
3.8.1切断电源，使触电者脱离电源；
3.8.2报告管理处经理和监控中心，同时尽快施行人工急救，并拨打医务急救电话120，请求医务急救中心派医生来现场； 3.8.3引导救护车抵达现场；
3.8.4无救护车时，临时调车将触电者即送医院抢救。3.9 发现电梯困人
3.9.1立即用对讲机报告，敦促设备人员迅速前往处理； 3.9.2安慰被困人员；
3.9.3协助设备人员抢险，安全接应被困人员。3.10发现人员、车辆堵塞
立即用对讲机报告，增派秩序管理员及时疏导。4.监控岗服务 4.1日常工作
4.1.1监控系统24小时开通运行，监控人员24小时监控值班，录像带资料保存1个月，录像带循环使用。
4.1.2监控人员密切注视屏幕，发现可疑情况立即定点录像，跟踪监视，做好记录并及时报告小区经理。
4.1.3接到周界报警系统报警时，立即用对讲机向经理报告，并跟踪处理过程，做好记录，然后将系统复位，重新布防。4.1.4负责对讲机的保管、充电、调换、借用和登记。4.2监控设备系统及录像带的管理
4.2.1对监控系统每天进行检查，发现异常情况和故障立即报修，并做好记录。4.2.2任何人（包括秩序管理人员）未经管理处经理同意，不准查看监控录像保存内容。
4.2.3录像带保存处要有防潮措施，避免录像带发霉。
4.2.4新的录像带启用时应在标价栏注明开始使用日期；每次录像后，注明录像时间；录像带连续使用24个月应更换新带；发现录像模糊，不能有效分辨监控对象的，应及时更换新带。
4.2.5监控人员每天擦拭监控设备一次，保持显示屏、录像机等设备清洁。
4.3中央监控室的出入管理
4.3.1与工作无关的人员不得擅自进入中央监控室。
4.3.2因工作需要进入中央监控室的管理人员，应经管理处经理批准；外来人员进入，应经管理处经理签证认可，由秩序管理人员陪同进入。4.3.3凡进入中央监控室的人员都得办理登记手续。5 秩序管理各岗位之间的轮换
5.1秩序管理岗位采用岗位固定，人员轮值的方法，即各岗当值人员每隔60分钟循环换岗；
5.2 换岗程序:巡视岗——→门岗——→监控——→巡视岗;5.3 换岗必须从巡视岗开始轮换，不可从门岗或监控岗开始轮换。6秩序管理岗位设置
6.1 秩序管理岗位每岗设置2人，由管理处经理确定巡视点和巡视路线，每小时一次按巡视路线巡视所有巡视点。
6.2 秩序管理人员品行端正，作风正派，无劣迹记录；身体健康；具有初中以上文化水平，能处理秩序管理的日常工作，能作每日执勤记录。
7秩序管理服务检查制度
7.1自查：秩序管理各岗位在换岗交接时按作业标准进行检查，发现问题及时纠正，做好记录；
7.2秩序管理班长巡查：秩序管理班长巡回监督检查秩序管理各岗位的作业情况，每天巡回监督检查不少于4次，做好记录；
7.3小区经理抽查：秩序管理巡视、车辆管理现场及客户装修现场，每天至少一次，做好记录。
八、保洁服务管理 1.外环境的保洁
项目及内容 保洁质量要求 实施方案 日 周 月 季
清扫地面垃圾、树叶等 无瓜果皮壳、纸屑等杂物、无积水、无污渍、无烟蒂。巡回
路牌、标志、指示牌 干净、无尘灰、无污渍 擦拭一次
拣拾花圃内外垃圾 目视无枯枝、无果皮、无饮料罐、无废纸杂物。巡回
行人路/车路面之清扫 无明显泥沙、污垢，每100平方米内烟头、纸屑均不超过2个，无一厘米以上石子。巡回
清洁照明设施、标牌 无积尘、无污迹，透明度好。擦拭一次 各进出口台阶清洁 无尘、无污渍、光亮。巡回 一次冲洗 地下车库 无异味、泥土、垃圾和堆放物 巡回 外围立柱之清洁 无积尘、无污垢、光亮。
垃圾箱、垃圾桶 箱体内外四壁干净无污渍、箱口箱内外无垃圾、无异味、箱桶外表干净、无污渍、桶内垃圾超过1/2桶或发现有异味及时处理 巡回 一次清洗 2.检查手段：
2.1视检：以眼睛直觉检查，达到光亮、清洁、视觉舒适。2.2手检：用白色餐巾纸擦摸被检查的物体表面无明显灰尘、污迹。2.3嗅检：凭嗅觉气味进行检查，保持空气清新。3.质量监督保证
严格的检查规程是保证作业标准，作业规程等管理制度落实的重要手段，我们主要通过三查制度，三检手段和培训教育来实现。某小区物业管理方案
（五）九、绿化服务管理 1.绿化服务内容及标准 1.1草坪
1.1.1养护管理的质量要求 a.草坪覆盖度不少于95%；
b.每周巡查一次，并做好相关记录；
c.应控制病虫害，草坪色泽正常，生长良好，无杂草； 1.1.2灌溉、排水 a.灌溉必须湿透根系层，应浸湿的土层深度为100mm，不发生地面长时间积水；
b.灌溉量根据土质、生长期、草种等因素确定； c.灌溉时期和灌溉时间可按下列规定：
-冷地型草，春秋两季度充分浇水，保持生长。夏季适量浇水，宜早晨浇，安全越夏。
-暖地型草，夏季应勤浇水，宜早、晚浇，保持生长。1.1.3修剪
a.草坪长到60-70mm时，应进行修剪，修剪高度冷地型草坪宜为50mm，暖地型宜为40mm。
b.草坪修剪的频率及次数根据情况而定。9.1.1.4清除杂草
a.应及时清除杂草，除早、除小、除了； b.清除杂草的方法有：人工除草、化学除草。1.1.5施肥
a.冷地型草种追肥宜在春季和秋季，暖地型草种的施肥宜在晚春； b.追肥应以复合肥料为主。追肥的时间和数量可根据土壤肥力、草种和幼苗生长等情况而定。早春、晚秋可施有机肥。施肥方法可撒施和根外追肥。1.1.6病虫害防治
a.病虫害的防治都应以防为主，防治结合；
b.对不同种病虫害的防治可根据具体情况选择无公害药剂或高效低毒的化学药剂。1.1.7草坪更新
a.更新复壮的方法有：补播草籽复壮法、条状更新法、定期封闭法和断根更新法。1.1.8其他养护
a.草坪应有整齐的边缘线，装饰性草坪或花坛内，可运用切边机切边养护。边缘斜坡宜为300mm； 1.2 乔灌木 1.2.1灌溉与排水
a.对新栽植的树木应根据不同树种和不同立地条件进行适期、适量的灌溉，应保持土壤中有效水分；
b.已栽植成活的树木，在久旱或立地条件较差，土壤干旱的环境中也应及时进行灌溉，对水分和空气温度要求较高的树种，须在清晨或傍晚进行灌溉，有时还应适当进行叶面喷雾；
c.灌溉前应先松土。夏季灌溉宜早、晚进行，冬季灌溉选在中午进行。灌溉要一次性浇透，尤其是春、夏季节；
d.树木周围暴雨后积水应排除，新栽树木周围积水尤应尽快排除。1.2.2中耕除草
a.乔木、灌木下的大型野草必须铲除，特别是对其危害严重的各类藤蔓植物，例如兔丝子等；
b.树木根部附近的土壤要保持疏松，易板结的土壤，在蒸腾旺季须每月松土一次； c.中耕除草应选在晴朗天气，土壤不过分潮湿的时候进行； d.中耕深度以不影响根系生长为限。1.2.3 施肥
a.树木休眠期和栽植前，需施基肥。树木生长期施追肥，可以按照植株的生长势进行；
“注”：花灌木应在开花前、开花后进行。果木应按有关果木种类不同的养护要求进行。
b.施肥量应根据树种、树龄、生长期和肥源以及土壤理化性状等条件而定。一般乔木胸径在15cm以下的，每3cm胸径应施堆肥1.0kg，胸径在15cm以上的，每3cm胸径施堆肥1.0-2.0kg。树木青壮年期欲扩大树冠及观花、观果植物，适当增加施肥量；
c.乔木和灌木均应先挖好施肥环沟，其外径应与树木的冠幅相适应，深度和宽度均为25-30cm；
d.施用的肥料种类应视树种、生长期及观赏等不同要求而定。早期欲扩大冠幅，宜施氮肥，观花观果树种应增施磷、钾肥。注意应用微量元素和根外施肥技术，并逐步推广应用复合肥料； e.施肥宜在晴天；除根外施肥，肥料不得触及树叶。1.2.4修剪、整形
a.树木应通过修剪调整树形，均衡树势，调节树木通风透光和肥水分配，调整植物群落之间的关系，促使树木生长茁壮。各类绿地中乔木和灌木的修剪以自然树形为主。-乔木类： 主要修除徒长枝、病虫枝、交叉枝、并生枝、下垂枝、扭伤枝以及枯枝和烂头。行道树主干要求3.2m高；遇有架空线者应按杯状形修剪（悬铃木按“三主六枝
十二叉”杯状形修剪）；树冠圆整，分枝均衡；树冠幅度，不宜覆盖全部路面，道路中间高空宜留有散发废气的空隙。-灌木类
灌木修剪应使枝叶繁茂，分布匀称；花灌木修剪，要有利于促进短枝和花芽的形成，修剪应遵循“先上后下，先内后外，去弱留强，去老留新”的原则进行。-绿篱类
绿篱修剪，应促其分枝，保持全株枝叶丰满；也可作整形修剪，特殊造型绿篱应逐步修剪成型。花球确保春秋两季各修剪一次。-地被、攀缘类
地被，攀缘植物修剪应促进枝分，加速覆盖和攀缠的功能；对多年生的攀缘植物要定期翻蔓，清除枯枝，疏删老弱的藤蔓。
b.修剪时切口都必须靠节，剪口应在剪口芽的反侧成45度倾斜；剪口要平整，应涂抹园林用防腐剂，对于过于粗壮的大枝应采取分段截枝法，防扯裂，操作时必须保证安全；
c.休眠期修剪以整形为主，可稍重剪；生长期修剪以调整树势为主，宜轻剪。有伤流的树种应在夏、秋两季修剪。1.3补植树木
1.3.1 树木缺株应尽早补植； 1.3.2 补植季节
a.落叶树：应在春季土壤解冻以后，发芽以前补植或在秋季落叶以后土壤冰冻以前补植。
b.针叶树、常绿阔叶树：应在春季土壤解冻以后，发芽以前补植；或在秋季新梢停止生长后、降霜以前补植。
1.3.3补植的树木，应选用原来树种，规格也应近似；若改变树种或规格则须与原来的景观相协调。补植行道树树种必须与同路段树种一致。
1.4枯死植株的挖除
1.4.1结合补植工作对枯死植株进行调整；
1.4.2枯死的大树挖除前，必须报经市园林主管部门审批，任何部门与个人无权擅自挖除。1.5花坛花境
1.5.1花坛的养护、管理
a.根据天气情况，保证水分供应，宜清晨浇水，浇水时应防止将泥土冲到茎、叶上；
b.做好排水措施，严禁雨季积水；
c.花卉生长旺盛期，应适当追肥，施肥量根据花卉种类而定。施肥后要立即喷洒清水，严禁肥料沾污茎、叶面； d.及时做好病虫害防治工作； e.花坛保护设施应经常保持清洁完好；
f.花坛换花期间，每年必须有1次以上土壤改良和土壤消毒。每次换花期间地裸露不得超过5天；
g.花卉应生长健壮、花型正、花色艳、花期长，并且注重做好“五一”，“十一”花卉管理；
h.花坛内应及时做好清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾；及时补种、换苗。花坛内缺株倒苗不得超过3-5处，无枯枝残花（残花量不得大于15%）。1.5.2花境的养护、管理
a.应按计划及时做好花卉的补种、填充； b.应根据所用花卉的习性及时更新翻种；
c.花境全年可以某一季为主花期，观赏期不得少于100天； d.修剪、整枝及时。花后及植株休眠期残花枯枝不得大于15%； e.每年休眠期必须适当耕翻表土层，施加有机肥； f.及时做好病虫害防治工作；
落实日常养护，做到无杂草垃圾。[/sell] 某小区物业管理方案
（六）十 设备维修服务
银滩物业公司实施定人、定机、定岗及相互配合的运作管理方式。根据设备机房安全管理制度，设备人员安全守则实施安全管理。制定运行管理规程，实施日常巡视与周期检查保养工作。制定设备系统安全操作规程，规范设备操作管理。按统一的设备帐、卡、物管理办法，维修保养内容要求，质量检查标准实施标准化管理。根据设备完好率统计标准对设备设施的完好程度进行统计，确保安全正常运行和使用。
10.1 设备管理内容
物业设备在安装调试验收通过后，就进入了运行使用阶段，这时就需要物业管理公司运用先进的管理方法和良好的技术对物业设备进行维修保养，保证这些设备正常运行，充分发挥它们的功效。物业设备管理的好坏与否，直接影响到其使用功能和使用寿命，这样对使用过程中保证设备的正常运行，加强日常和维修管理提出了更高的要求。1 供配电设备
1.1每日按照《设备、设施巡视内容与程序》巡视配电机房设备，并记录《配电房巡视记录表》；
1.2 配电机房每周打扫一次，配电柜每月清洁一次。
1.3按《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《供配电设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；
1.4供配电设备、设施维修工作记录于《设备、设施维修记录表》内； 1.5供配电设备发生异常和故障及时报告管理处经理，记录《设备故障记录表》，并在经理协同下排除异常和故障。
1.6每年12月制订下一年度《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《设备、设施（年度）维修计划表》； 1.7管理处每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况，填写《供配电系统检查表》。2 供气设备
与煤气公司保持联系，每周巡检，请煤气公司定期专业保养，随时进行报修。3 电梯设备
3.1 每周按《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》进行定期保养，同时负责清洁电梯机房环境，并将结果记录表内；
3.2设备发生异常和故障及时报告经理，记录于《设备故障记录表》上,并及时处理。
3.3定期巡视电梯设备，填写《电梯房巡视记录》。发现异常及时通知电梯维保人员并报告经理，督促维修保养；
3.4每年12月制订下一年度《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《设备、设施（年度）维修计划表》； 3.5管理处每月定期组织电工和电梯维保人员检查电梯设备的运行状况，填写《电梯设备系统检查表》。对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证； 4 给排水设备
4.1每日一次巡视泵房设备，并记录《水泵房巡视记录表》； 4.2 水泵房每周打扫一次，机组每月清洁一次。周交替更换一次； 4.3按《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内； 4.4给排水设备发生异常和故障及时报告管理处经理，记录《设备故障记录表》，并在经理协同下排除异常和故障。
4.5每年12月制订下一年度《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《设备、设施（年度）维修计划表》； 4.6管理处每月定期组织检查给排水设备的运行状况，填写《给排水系统检查表》。5 消防系统 5.1日常巡视
秩序管理人员负责消防设施的日常巡视，每月对小区内消防设施巡视一遍，将巡视结果记录于记录表内。5.2定期检查
5.2.1每月进行一次消火栓泵、喷淋泵、双电源启动测试，记录《设备定期启动记录表》；
5.2.2由管理处组织，并由秩序管理人员和设备维修工参与操作，每年一次进行
消火栓、喷淋进行系统测试；电源、控制联动功能以及报警安全系统的测试。记录《消火栓、喷淋系统测试记录表》。5.3维修保养
5.3.1按《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《消防设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；
5.3.2消防设备、设施维修工作记录于《设备、设施维修记录表》内。5.3.3每年12月制订下一年度《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《设备、设施（年度）维修计划表》； 5.3.4每月定期组织设备维修工检查消防设备的运行状况，填写《消防及报警系统检查表》。对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证； 6设备检查标准 6.1供配电设备 [电力变压器] l 检查电力变压器是否符合要求。l 分接开关档位是否与电源相符。
l 外壳接地装置是否可靠，接地电阻是否合格。l 变压器温度是否在要求范围内，通风是否良好。l 三相电压表是否平衡，变压器声响是否正常。l 各接线端子紧固是否良好。[低压开关柜] l 耐压试验是否符合规范规定。
l 二次接线与电器或端子排的连接应牢固，绑扎排列整齐，标志清晰齐全。
l 接地线连接应紧密牢固。
l 操作部分应灵活，接点和机械闭锁的动作应正确。l 闸刀开关、负荷开关、空气开关和熔断器完好。l 接触器和各种继电器完好，面板指示灯和按钮完好。[照明设备] l 灯具、开关、插座和照明配电箱等固定牢靠，清洁整齐。l 开关是否切断相线，单相三极插座接地线是否可靠，照明灯头有无触电危险。
l 照明线路的绝缘是否良好，接线头不应外露，灯具高度是否符合规定。6.2电梯设备 [曳引机] l 主机运行正常，速度平稳可靠。l 冷却风机正常、有效。l 减速和润滑良好，油位正常。l 制动器完好、可靠。[轿厢] l 内部按钮齐全完好，信号登记有效。l 照明完好，通风机运转平稳，无异常声。l 手动、自动操作运行正常。l 超载报警正确可靠。l 轿门开闭平稳，时间适中。[安全系统] l 限速开关可靠，动作灵敏。l 各安全开关齐全、性能可靠、有效。
l 各厅门及轿门安全连锁开关齐全，性能可靠、有效。l 急停开关完好，性能可靠有效。l 检修及运行状态正常。[导轨导靴] l 连接点平滑，固定螺栓无松动，导轨不走位。l 运行时靴衬与导轨无异常声，滑动平稳。l 导轨润滑良好，油杯、油毡等齐全。l 各导轨表面无重大锈蚀。6.3摄像监控系统 [控制台] l 各控制器件运行正常，能实行切换定机、扫描式监视等。l 操作键盘灵活、可靠。l 电源锁开关完好。[显示屏] l 各显示屏上监视器齐全、完好，显像清晰，符合设计要求。l 各显示器接线清楚，无随意拉接线。l 监视器安装牢固、可靠。[电源设备] l 交流稳压电源工作正常、稳定。
l 各输出电路熔丝配置合理，没有不规则行为。
l 高、低压电源严格分离，交、直流电源分隔明显，无随意拉接线。l 二路电源切换正常、可靠。l 设备接地保护、防护等安全、可靠。[摄像机] l 各摄像机工作正常，配置数量齐全。
l 带云台、带变焦的摄像机应调节自如，符合性能要求。l 各摄像机防护罩应齐全(特别是室外型)。
l 各摄像机镜头的光圈调定正确，确保显像清晰，符合设计要求。[录像机] l 所配录像机齐全，性能良好，符合性能要求。
l 各摄像监视点的信号，均能切换到录像机上进行录制(包括切换到备用录像机)。[巡更系统] l 主机、序号机功能完好。l 电源、充电体充放电正常。l 配套附件完好。l 信号传输线路良好。6.4 安保防盗系统 [对讲装置] l 户内对讲装置能与大门通话。l 主机联系情况良好。[巡更系统] l 主机、序号机功能完好。l 电源、充电体充放电正常。l 配套附件完好。l 信号传输线路良好。6.5 消防系统 [消火栓泵] l 消火泵(流量、扬程等主要参数)符合出厂要求。
l 管道上的阀门、避震接头、压力表、旁通阀等齐全有效，无泄漏、阀门启闭灵活。
l 消火泵运行平稳、无振动，润滑良好、无咬泵现象。l 电气控制和各元件齐全，正常可靠，性能完好。l 水泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠，无缺损。l 管道设备等无锈蚀、无渗漏。[增压泵] 增压泵运转平稳，各项运行参数符合出厂标准。[消火栓及配套设施] l 各层消火栓箱及附件齐全完好。l 启动报警按钮完好、性能可靠。l 各层消火栓出水压力符合要求。l 消防接合器齐全、有效，无泄漏。l 户外立式消火栓齐全有效，开启灵活。
l 消防进水环网畅通，阀门便于操作，并有明显标记。[喷淋泵] l 喷淋泵(流量、扬程等主要参数)符合出厂要求。l 管道附件齐全有效、各阀门启用灵活。l 喷淋泵运行平稳、润滑良好，无咬泵现象。l 电气控制和器件齐全、正常可靠，性能完好。l 泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠，无缺损。l 管道设备等无锈蚀，无渗漏。[/sell] 某小区物业管理方案
（七）7 设备管理安全制度 7.1电工安全守则
7.1.1任何电气设备、装置的拆装、检修、校验等工作，应有经考核合格持有操作证的电工担任。
7.1.2任何电气设备（包括停用电气设备）未经验电前，一律应作为有电。
7.1.3在工作开始前应先检查一切电工工具是否正常（如电笔先校验完整有效，使用工具绝缘良好），有破损及不完整的工具不可使用。7.1.4严禁带电作业。紧急情况须带电作业时，应有监护人和足够的照明、空间，并穿戴绝缘手套、工作帽、工作衣、绝缘鞋，确认安全方可进行。
7.1.5在检修用电线路和设备时，必须停电进行。在断开的开关闸柄上悬挂“有人工作，禁止合闸”的指示牌。
7.1.6电气设备上的指示牌，非经原工作人员或设备主任同意，任何人不得移动。
7.1.7自动空气开关跳开或熔断器熔断时，应查明原因再进行恢复，必要时允许试送电一次。7.1.8不得带电用兆欧表测量绝缘电阻。7.2 监控中心安全管理制度
7.2.1监控中心24小时监控，操作人员经培训后方可上机操作。7.2.2无关人员严禁进入监控中心。若要进入，须经设备主任批准，由设备人员陪同进入。
7.2.3监控中心严禁吸烟、明火作业，确因工作需要动用明火须事先办理动火审批手续，经设备主任同意，按照动火作业管理规定进行。7.2.4监控中心消防设施完备，并定期检查。7.2.5常备应急手电筒及充电式应急照明设施。
7.2.6监控中心内、外保持清洁，室内照明、通风良好，地面、墙壁、门窗、设备无积尘、水积、油渍。禁止乱堆杂物和易爆、易燃物品。7.2.7监控中心内的一切设备设施、元器件、线路严禁随意更改。如有损坏，要查明原因，立即申报设备主任，经批准后及时更换。7.2.8值班人员不得擅离岗位，进出人员应随手关门。
7.2.9各控制柜、显示屏、信号灯、控制线路等的运作应始终处于有效状态，各类功能标识应明确。7.3配电房安全管理制度 7.3.1配电房应由设备人员负责。
7.3.2无关人员严禁进入配电房。若要进入，须经经理批准，由设备人员陪同进入。
7.3.3不准擅自改变原设备及线路。
7.3.4供电回路操作开关的用途要有明显的标识，停电检修必须挂牌，严禁超负荷运行。
7.3.5操作、检修时须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、手套。7.3.6机房内严禁吸烟、明火作业，确因工作需要动用明火须，按照规定进行。
7.3.7机房消防设施完备，并定期检查。
7.3.8机房内、外保持清洁，室内照明、通风良好，地面、墙壁、门窗、设备均无积尘、积水、油渍。禁止乱堆杂物和易爆、易燃物品。7.4电梯机房安全管理制度
7.4.1电梯机房内任何设备非电梯维修工禁止操作。
7.4.2电梯送电、断电必须由设备人员操作，禁止非设备人员操作。7.4.3无关人员严禁进入电梯机房。若要进入，须经经理批准，由设备人员陪同进入。
7.4.4离开电梯机房应随手关闭门窗。
7.4.5电梯机房因维修保养等原因造成停梯，应在一楼挂告示牌。7.4.6机房内严禁吸烟、明火作业，确因工作需要动用明火须经理同意，按照规定进行。
7.4.7机房消防设施完备，并定期检查。
7.4.8机房内、外保持清洁，室内照明、通风良好，地面、墙壁、门窗、设备均无积尘、积水、油渍。禁止乱堆杂物和易爆、易燃物品。7.4.9维修、保养等原因造成停梯，应在一层挂牌告示。8应急处理方案 8.1消防应急处理 监控室值班接报，通知巡视秩序管理员三分钟赶到现场，确认火警后，及时报告第一责任人三分钟赶到现场。如火警较小，即启用楼层现有消防设备，组织现场补救。如现场火势较大，无法自行补救时，第一责任人出任应急总指挥，监控室即为应急指挥中心，总指挥由现场回到指挥中心，指挥实施消防应急方案。总指挥命令：
（1）拨打“119”报警电话。（2）拨打“120”救护电话。（3）电话通知各部门。（4）播放紧急广播。（5）继续组织力量现场补救。（6）组织力量疏散救护客人。
各部门接报后，根据应急方案规定，实施具体措施（1）监控室消防应急岗位职责 a.一切行动听从总指挥的命令。
b.熟练操作监控室内的所有消防、通讯及广播设备。
c.接报后，立即通知保安巡视人员三分钟内到达火警现场并及时通知管理处第一责任人，汇报情况。
d.如经巡视人员报告为误警，写出事故报告并由巡视人员和当值监控人员签字归档且复印一份，交于管理处第一责任人。
e.如经巡视人员报告为实警，则立即通知巡视人员 实施现场补救，并将情况逐级汇报管理处第一责任人。f.火警发生后，听从应急总指挥的命令，用外线电话拨打119消防电话和120救护电话。
g.利用摄像头，观察避难客人的情况，如人数较多，则通知指挥人员把客人疏散或撤离到其他场所。
h.利用对讲机实施对讲，使指挥人员及时到岗。8.2电梯困人事故的应急处理
8.2.1得知电梯故障，立即以消防应急方案的顺序通知第一责任人。有人被困时，与电梯内被困人员通话，亲切礼貌地告诉他们不要惊慌，不断安慰被困者并通知电梯保养公司和设备维修人员立即派人到电梯所停之最近地方，用口头告知被困人员。
8.2.2立即通知主管领导，并在该梯门口树立停用牌。
8.2.3立即派专业人员赶赴现场，关闭该电梯动力并着手开门放人。8.2.4非工程及保养人员不得擅自进行开门放人，以免发生危险。8.2.5当被困人员救出以后，管理人员要向被困人员致歉，并询问他们的健康情况。如有身体不适者，要陪同或叫救护车到医院进行检查治疗。要求电梯保养公司，认真检查电梯故障原因，排除隐患。8.2.6携带工具：绳子、保险带、梯子、电梯门专用钥匙。8.2.7当事件结束后，保安立即撤除停用牌，恢复电梯工作。设备部根据故障原因，立即予以整改。[应急处理流程图] 8.3停电事故应急处理
8.3.1发生停电事件，立即以消防应急方案的顺序通知第一责任人。8.3.2设备部领导或值班人员即时派遣电工赶赴现场，检查供电设备，查处停电原因。
8.3.3如属小区全部断电，设备部立即向供电所查询。
8.3.4如属局部停电，设备部应立即抢修，秩序管理人员到现场维持秩序。
8.3.5由于停电之关系，电梯有可能出现困人，秩序管理人员需立即查明，如有，立即按困梯程序进行处理。
8.3.6如电源于数分钟后恢复，则作停电原因的解释。
8.3.7监控中心对整个事件作出记录，记录停电原因、人员撤离时间等详细资料。
8.3.8检修完毕恢复供电前，应通知管理处、安保及其他部门关闭所有设备，恢复后再开启。停电恢复后，设备维修人员检查各有关设备，保证所有设备正常运作。
8.3.9事件结束后，将详细情况报物业公司，如存在管理问题，应提出纠正和预防措施。8.4 触电事故的应急处理
8.4.1发现立即通知设备人员赶赴事故现场，通知就近保安赶赴现场维持秩序，制止其他危险行为的发生。通知客户中心人员赶赴现场。8.4.2设备人员切断现场电源后，立即实施抢救，以后程序同上述急症病人处理程序。