物业公司经营风险报告

物业公司经营风险报告（共6篇）

物业公司经营风险报告 篇1

物业公司2010年企业风险评估报告

为全面完成公司经营工作任务，根据各级领导要求，在2009年全面完成各项经营目标的基础上，全面认真评估2010年企业经营管理过程中存在各种风险，制定风险的防范措施和预案，搞好全面风险管理工作，力求杜绝和降低企业风险，达到经济效益最大化。下面就目前企业存在的主要经营风险和风险的规避及应对措施分析报告如下：

一、公司目前面临的经营风险

1.社会宏观环境及行业风险 从大环境和行业风险来看：首先，物业服务作为劳动密集型行业，本身就是一个本小利微的行业，因为准入门槛较低，物业公司数量倍增。就我公司目前状况看，企业规模还不够大、社会认知度不高，因此，在北京物业管理行业市场中充满着竞争风险以及各种各样的经营风险；其次，近期国家及北京市在制定政策和法规中，都要求和积极倡导业主委员会通过招投标的方式，竞聘物业服务企业。在竞聘过程中物业服务费价格成为“关键”，最简单的方式就是通过降低服务费价格来获取物业管理权。因此形成了物业费定价过低（有些甚至低于成本）、企业生存困难；第三，金融危机的影响尚未完全消退，一些受影响较深的企业还远没有达到正常运行状态。因此，我公司势必会受到拖欠甚至拒付服务费（房租）等问题的困扰。如何控制经营风险，对于我们来讲，是亟需探研的一个课题，也是企业风险意识建立不可忽视一个方面。加之由于国家政策、法规等形式和经济形式的大气候变化等因素的影响，给物业企业带来一定的经济风险。

2.企业外部管理风险

企业要发展必须要扩大市场份额，在公司发展现阶段，我们在继续维稳的基础上，努力寻求新的发展机会，重视市场开发，但是此项工作是在建立正确企业长远发展规划基础中进行的，需要企业付出合理的人力资源、物资设备等等，对市场开发研究不透彻；对市场变化趋势没有预见性；对行业形势及项目拓展的估计过于乐观等等，势必造成企业的发展风险，都会使企业进入到一个瓶颈状态。

例如：拓展开发项目时存在的风险。在参加招投标拓展新的物业项目时，盲目承诺，不计成本、不讲利润，甚至承诺带资多少万元投入中标项目的整改。这种低价入市的做法将带来较大的财务风险，假如中标后要实现承诺时，公司要么违约，要么就因为勉为其难而难以为继，或者降低物业服务质量和标准，到头来基本是业主和物业公司两败俱伤。

3.物业管理的运行风险

在日常物业服务过程中我们注重基础服务工作，客户满意率均达到百分之九十五以上，因此物业管理的服务风险较小。而设备设施运行管理风险却在逐年加大，例如：(1)物价上涨带来生产资料的成本增加。(2)设备使用年限较长，故障率增加，维修费用较高。(3)能源费上涨，节能降耗迫在眉睫。随着水、电、气单价的不断上涨，节能降耗成为我们必须关注和高度重视的问题。(4)突发事件的发生的隐患，包括停电、水浸和高空坠物等。

4.物业企业的“安全生产”风险 企业在生产过程中受各种因素影响，难免会出现故障和事故，往往会造成设备财产损失甚至人身伤害。因此，加强企业内部安全生产管理、建立企业安全生产制度是企业生产管理工作的重中之重。

5.人力资源风险

目前，国内普遍存在用工数不足和技术工人匮乏的现象。一方面由于招工困难，使劳动者各种报酬大幅增长，企业经营成本加大，企业难以承受；另一方面技术工人流动性加大，重要岗位严重缺人，工人劳动强度加大，工作质量下降。

二、经营风险的处置和防范 针对目前存在的经营风险，我们不能心存侥幸，不能等、靠，要主动出击，根据企业管理风险的具体特点及其潜在影响等，树立行业风险意识，制定风险处置预案，控制或减少风险的发生概率和造成的损失，规避经营风险、提高市场运作能力。

1.紧跟社会发展的步伐，注意学习、把握国家和地方出台的与物业管理相关的法律法规和政策，合理规避因法规政策的出台带来的风险，同时提高企业运用法规政策化解风险的能力。

2．风险转移是目前我公司已在运用的风险管理方式，主要是将风险影响较大、企业不可接受、可分散的部分风险管理项目采用外委的方式分包出去，由专

2业技术性强的其他专门公司承担相应工作。譬如：电梯维保、外墙清洗、化粪池清掏等。同时建立员工风险意识，持证上岗、专业人做专业事。专业人做专业事，事半功倍，且将风险降到最低；专业人员必须持证上岗。等等

3．对外开发中招投标及合同风险的规避

(1)在招投标时不作过分承诺，要考虑日后如何践诺，要根据物业服务合同周期，严格测算投入、运行和回报比，尤其是人力资源成本、能源成本上涨的因素，要尽量测算精确，尽量避免自己给自己套上难以解开的枷锁。

(2)完善合同评审制度，谨慎签订物业服务合同，是规避物业服务风险的有力保障。

4.控制人力资源成本

建立相关制度，严格按劳动法规办事，充分保障员工的合法权益，加强员工职业技能培训，培养一专多能的复合型人员，增强与员工的沟通，用心留人、用情留人，最大限度降低技术工人的流失，同时减少人员流动和新员工培训的成本。

5.制定严格措施对设备进行精心保养和技术改造，降低设备运行和使用成本。加强对全员节能教育，使节能降耗工作落在实处。.完善人身伤害、公共责任等保险，规避因突发事件所引起的风险。

综上所述，我公司在拓宽业务、规模发展的同时，也在时时自省：如何在管理服务的过程中尽量做到周到、细致、完美，尽力规避物业管理中可能出现的风险。时刻树立危机意识，建立有效的风险防范机制，并运用先进的管理手段与技能付诸实践，将经营风险降低到最低或可控状态，为全面实现2010年经营任务目标夯实基础。

2010.03

物业公司经营风险报告 篇2

物业管理是新兴的行业, 也是社会精细化分工的产物。近几年, 物业管理在我国得到长足的发展, 物业管理企业必须要有优秀的管理人才, 及高效的运营机制和先进的管理方法, 以及一定的质量保障体系, 才能适应物业经营管理的市场化发展进程。但是, 就目前的市场状况而言, 许多物业管理企业处于微利, 甚至亏损。纠其原因是物业管理的模式有关。

物业管理的经营模式可以分为二个方面:一是将物业管理和物业经营融为一体, 在做好物业管理工作过程中, 同时也为开发商、业主、客户策划并实施物业经营方法, 这样就无法发挥物业管理的增效潜力;我国现阶段物业管理企业都在这一层次中徘徊。二是将物业管理从一般维护、运行阶段转变到对管辖物业全过程的营销、服务和管理层面, 亦将服务眼光由物业管理委托期这个局部放大到物业经济市场化进程中来。这样既增加了物业管理企业的经济效益, 也提高了物业管理服务的质量。

二、物业经营管理过程中可能产生的风险

(一) 物业风险及产生物业风险所造成的损失。

物业风险是指物业在特定期间内, 在特定客观条件下, 由于未来灾害的不确定性而造成物业财产损失、人身伤害等无法弥补损失的可能性。其中, 损失有两种情况:直接损失和间接损失。直接损失是指物业本身被损坏, 例如房屋、门窗被毁坏、设施设备不能正常运行等等;间接损失就是指由于物业的直接损失而造成的未毁损物业价值或收益的降低等情况。例如在修理被损的经营性物业时, 正常经营将被中断, 与之相邻的未毁损物业同样也不能正常使用, 严重的导致物业的出租权利益、营业利润的受损等等。

(二) 企业内部或外部的多种不确定因素而造成的物业财产、物业管理中的风险。

可能产生的损失有以下几种:第一, 增加经营性或经常性的财务支出, 如:额外的维修等等;第二, 由于服务不到位引发业主对物业公司的抱怨, 甚至丧失对其的信任所造成的损失;这样就会引发业主或使用人与物业公司的矛盾产生, 可能影响物业企业的正常运作;第三, 由于服务不到位而引发的损害公司的声誉或形象, 最终失去长久发展的机会;第四, 产生法律官司及责任索赔、员工受到伤害或者是财产受到损失, 致使正常经营利润受到影响, 经营状况下降, 无法续生存下去等等。

三、诚信缺失是造成物业经营管理产生风险的重要原因

(一) 造成诚信的缺失的原因。

物业管理行业的诚信丢失是严重影响了物业经营管理的主要原因之一。诚信缺失问题的产生, 从物业管理企业自身情况来分析, 由于相当一部分物业管理企业的领导扭曲了价值观, 惟利是图的经营理念严重制约着企业的经营行为, 使企业丧失了职业道德, 再加上企业产权非常不清晰, 信用制度的不完善, 导致物业管理经营者只注重眼前利益, 丧失了诚信原则, 这对企业发展是极为不利的。

(二) 诚信缺失问题的解决。

在物业管理的经营中如何避免这种现象的发生, 建立企业信用体系是势在必行的, 主要是强化企业诚信守法的观念和提升信用意识物业管理企业要从上到下, 牢固树立诚信意识, 自觉走出信用危机的怪圈, 并依法从事物业管理, 按照合同的约定为业主提供最满意的服务。

四、物业经营管理风险的规避

(一) 加强经营观念意识。

物业经营管理人员必须具备了强烈的营销意识, 才能使物业潜力得到更充分的发挥。公司员工要以公司为家, 并深刻理解物业管理工作应是份内之事。要让物业开发商明白物业管理重要性, 而一项优秀的物业营销方案可能会给开发商、业主和客户带来更多的实惠。

(二) 要采取多种经营与专项经营相结合方法。

1.要开展专项经营活动。

在与国际接轨过程中要完善物业的市场管理, 物业经营、管理市场非常庞大, 需要大量的法律、估价、测量、咨询等等专业的人才。要始终保持各种业务畅通无阻, 并吸收借鉴好的经验, 为自身培养专业人才, 进行专项经营, 缩短物业经营管理与专业管理的差距。

2.要以物业本身为中心开展多元化经营。

这不但是对物业管理经营很好的辅助和补充, 也是对物业经营要适应多层次、多元化顾客的需求的必要条件。提供全方位综合性的服务, 合理配置不同商品服务的结构, 让物业管理公司在经营管理上占有一定的优势, 又存在巨大的发展市场, 所以一旦经营得当, 就会得到丰厚的回报。

(三) 要加强内部管理、控制成本、实现利润最大化。

在市场经济条件下, 利润才是企业运行的根本目的和生存最重要的基础。物业管理公司要通过理顺各方面关系和强化内部管理, 才能真正保证各项收支及时足额地入账, 所要必须要将费用及一些不可预测的损失降至最低限度, 严格的控制成本。只能通过人的努力来改变物业价值, 包括发挥其潜在价值和使物业升值。

从根本上讲, 企业财富积累的过程是一个战略决策与风险控制的过程, 而风险与机遇并存。只有物业经营管理企业能树立危机意识, 并建立有效的风险防范机制, 运用先进的管理手段与技能, 并能真正的付诸实践, 将经营风险降低到最低或可控状态, 这个行业不但不是“万丈深渊”, 发展趋势更不是“强弩之末”, 在我国国民经济中体系中而是充满生机勃勃, 商机无限。

摘要：物业服务行业是一个进入门槛低、科技含量低、承担社会职能多、收益与风险却不对等的高风险行业。随着这个行业的飞速发展, 市场无序竞争越来越严重, 目前几乎呈白热化状态, 整个行业面临“冼牌”阶段, 一些经营规模小、经济实力弱、服务水准低、抗风险意识差的企业, 面临着被市场淘汰的危险。物业管理企业如何才能在国家规定的10%利润中得以生存, 只有靠自己的努力正确的经营, 只有在经营上下苦功, 物业管理企业才能得以生存和发展。

物业公司经营风险报告 篇3

【关键词】国有体制；物业管理服务；企业经营；市场化

随着经济的快速发展，人民生活逐渐富裕，对买房的欲望也日益增强。从而近10年来的房地产行业也迅速发展，进一步影响着物业管理服务行业。从依托着房地产行业到成为一个独立的新型行业，物业管理服务在人们心中越来越不可脱离。经过了长时间的发展，物业管理服务企业经过了多次改革与创新。其中，国有制物业管理服务企业也随着国有企业的经济体制改革逐渐发生变化，其后勤服务的主要功用也正在向市场化的方向改变。由于是正在进行，所以，也为国有经济体制下的物业管理服务行业带来了机遇，同时也有巨大的挑战。

一、关于国有体制下公司的简单分析

国有体制下的物业管理经营企业，作为国有授权资产的运行机构，一般是指由国有资产批准成立的，并且登记注册的特殊经济法人。国有体制下的企业主要是国有资产控股，法人行使所有权，来从事相关经济活动，并且对企业的发展、增值以及保值等负主要责任。

1.国有体制下的企业性质

国有体制下的经营企业的主要功能其实是对政府职能的扩展。对政府来说，其主要目的是要加强对社会经济的实质性调控，从而来达到政府正常状况下难以达到的目的。从目前的形式来看，国有体制下的经营企业实质上是通过企业的功能来设施具体目的的手段。作为政府的经济工具，国有体制下的企业依旧需要为自己谋一条出路。国有企业正面临着巨大挑战，比如经济的重新布局规划、功能的重要重构等，当政府的出面已经无法到达预期的效果后，企业的调整也应当按照市场的规划进行。国有资产企业可以为国资委的顺利转变提供一个专业化的平台，可以为政府的意愿提供资源，从而实现政府的预期功能。

国有体制下的企业同时也作为一个经营性的盈利企业，同样需要企业的正常发展模式。国资产权的公司主要是从事产权运营，尤其是国有股份公司为主的股份制企业。尽管国有体制下的企业拥有着政府所支撑的特殊权利，但作为一个正常的企业，其功能依旧不能超出其所能发挥地最大限度，比如市场的公平竞争、法人的独立性等。国有资产的企业一般情况下不能直接参与公司产品的生产运营或其他经营性活动，而是以国有资产持股人的身份对企业的发展进行干预。另一方面，国有体制下的企业常常是以投资为手段、以干预企业运营为纽带进行对管理机构适当的发展布局和调整。与一般的国有企业不同，其主要不是进行公司的增值保值，而是配合政府的实际情况来运营。

2.国有体制下的企业分类

根据我国的当前状况和国际法则，一般把国有体制下的企业分为三大类：

第一，专业性的国有资产经营公司和综合性的国有资产经营公司。简单来说，专业性的国有体制下的公司主要是集中在某些特定的行业，比如机械电控股份有限公司、商贸控股有限公司等。这些公司一般是由管理部门经过革新形成的，但是综合性的国有体制下的公司有着明显不同的特点。后者的运营范围较广，涉及的层面也较多，既有生产性企业，也有销售性的企业；既有制造业的企业，也有基础设施供应企业，通常是由政府授权而形成的。

第二，纯粹控股公司和混合控股公司。纯粹控股公司一般是政府不能直接干预企业的运营和发展，只是专注于投资和战略性管理。相反，混合型控股公司是政府既要参与企业的生产经营，直接参与公司发展，又要进行资本投资参与。

第三，再对纯粹控股公司的细分：财务型纯粹控股公司和战略型纯粹控股公司。财务性控股公司主要是针对公司的财务管理，一般情况下是对上市公司的股票进行操作和投进运作，而不是对其进行经营性管理和战略调控。战略型控股公司则是根据公司的实际发展需要，随时进行股份结构和股权的配置进行战略性调配。

二、国有体制下物业管理服务现状及存在的问题

1.国有体制下的物业管理服务企业的人才问题

物业管理服务一般对工作人员的要求是对建筑业、管理业、房地产行业以及相关的法律知识的高级服务性人才。或许是这样的人才不愿屈就这类行业，我国物业劳动的工作人员多半是老年退休的人员。作为管理服务行业，并且是一项劳动密集度高的工作，工作人员的整体行业素质普遍不高，尤其是国有体制下的物业管理服务企业。进一步造成了国有资产的物业管理服务效率远低于市场上的大型物业管理服务公司。

2.国有体制下的物业管理服务企业的服务问题

由于国有体制下的物业管理服务行业的工作人员的素质不高，导致了该行业的服务差、收费高等不良现象。有些企业的战略性发展甚至出现曲解物业管理服务行业，认为该行业只是简单的社区服务性保障工作。与此同时，凭借着房地产行业的迅猛发展，对物业管理服务的需求日益增大，从而导致其服务的恶化。因此，物业管理服务行业出现了服务意识差和管理者自恃清高的态度。此外，国家还没有对物业管理服务行业进行统一的收费标准，致使不同的物业管理服务企业另立标准，随意收费。

3.国有体制下的物业管理服务企业的管理问题

管理混乱、规模太小、经营无方向等问题在一些物业管理服务企业尤为凸显。物业管理服务企业的成本相对高，收益低且效益回收时间长等问题，到时企业的服务标准也受到影响，少数企业甚至还出现了支不抵收的状况。另外，物业管理服务的工作范围有限，导致收益来源少，再加上工作人员的素质跟不上，导致服务的参差不齐、专业性差以及公司的运营集中化，都会导致物业管理服务企业的发展受阻。

4.国有体制下的物业管理服务企业的经营问题

房地产的发展纵然迅速，但有相当的老房地产仍在投入使用，导致物业管理服务企业的负担更加沉重。面对房屋的老态化、公共基础设施的老化，企业的维护成本也随之大大增加。目前有部分企业的职工用房依旧是20世纪80年代的房屋，因为年久失修，并且安全隐患的潜在埋伏，造成物业的管理成本增加。尽管有越来越多的资金投入使用，但效果甚微，致使物业管理服务企业的经营问题也出现问题。

5.国有体制下的物业管理服务企业的人员问题

国有企业的人员负担一般比较重，经常将一些老、弱、病、残等弱势群体安排在后勤部门，造成了用人的瘫痪。一方面，在国企工作的升职困难，导致很多人才的不愿到此求职；另一方面，一般外企的工资高等优势，造成人才的外流。比如，一个自行车管理的车棚也经常安排3—4人，一些打扫清洁卫生的苦活则靠外聘一些低价的临时工，从而造成运营成本的进一步增加，随之而来的压力也增大。因此，既影响了正常员工的积极性，也阻碍了企业正常发展。

三、国有体制经营模式的重构授权策略

在实施具体的重构授权策略时，注意以下几点要求：

第一，作为授权的主体——政府，并非国有体制下的监管机构，被授权的则是国有资产运营企业。由于国有体制下的监管机构仅仅只是具有监管职责，没有出资人的代表权，因此，无法授权。同时，国有体制下的监管机构与国有资产的运营公司之间没有了授权与被授权的关系，而是变成了监管与被监管的关系。另外，资产是授权的内容。国有资产运行企业可以根据自己的运营模式来管理企业的发展，也能够对企业的财产进行使用、处分等权利。

第二，授权的方式主要是以合同的方式确定的，一旦确定成功，应当有国有资产的运营公司与政府签订相关的经营合同。国有资产的运营公司应当严格按照签订的经营合同进行对物业管理服务企业的管理。与此同时，政府依旧享有特定的对国有资产运营公司的监管权力。若运营公司有违背合同的行为，政府有权终止合同。

第三，行政授权的实质是指行政职权的分配。政府可以单方面的使用权力，从而来满足社会公共产品的供求与对国有资产运营公司的监管与运作，进一步提高企业的收益与成效。但是，由于国有资产运营公司本身作为一个经济实体，对其进行有效地监督是为了避免发生为谋取自身利益而违背授权的行为，在投资方面尤为突出。只有权力分配的合理行使，才能让企业的发展与运行得到良好的保障。

四、完善国有体制物业管理服务企业的经营管理的建议

1.专业化人才管理

在得到授权的支持后，应尽快做出以下策略的调整：

首先，在物业管理服务企业内部适当选出一些高素质、文化程度也高的工作人员进行物业管理相关方面的专业知识培训。与此同时，加强企业内部的管理，是物业管理服务企业逐渐走上市场化的道路；其次，在人才市场等社会招聘方式，招聘一些高素质高文聘高经验的人才，来是物业管理服务企业的工作团队升华一个高度；最后，物业管理服务企业要制定一些适用于企业发展的战略性措施。总之，就是尽量了利用身边的资源，把握好时机和方向，进行专业的人才化管理，积极开展多种经营模式。

2.完善自身的发展机制

国有体制下的物业管理服务企业也要在自身的问题上下足功夫：

第一，加强对市场的调查研究，通过多方渠道了解物业管理服务行业的发展趋势，再结合企业自身的发展模式，合理制定出企业的发展性经营战略，从而建立科学的管理体制，让企业迅速稳定地发展；第二，转变企业理念，加强服务质量管理。工作人员的企业的元素，要想转变企业的思想，必须先从员工开始。根据物业管理服务行业的宗旨：给业主当好家，要从根本上改变员工的服务意识，引导员工树立良好的服务态度，降低其对企业的过分依赖，将强对企业的人才管理。使员工在自己的位置上产生责任感、紧迫感，从而提高服务质量；第三，建立一支专业化、高素质的人才队伍。要开拓企业市场，必须培养出一批具备能力的人才，从而推动管理服务行业的发展。对员工的要求是思想服务意识好、技术精湛、文化程度高、有较强的敬业精神、能吃苦耐劳、团队精神以及奉献精神；第四，物业管理服务企业是一个劳动密集型大的行业，工作人员的流动性也大，对于服务质量的加强，必须要成立一支培训团队，集中进行培训，从而解决一些问题。

3.走上经营规模化道路

由于国有体制下的物业管理服务企业出现的规模小、管理乱、易分散等不良现象，物业管理服务行业必须要健全自身的发展机制。一方面，可以通过收购小型的物业公司，进行整合，从而减少成本，达到运营规模，提升企业的整体实力；另一方面，物业管理服务企业可以走向大物业的道路，集中周边资源，向集团化经营发展，提升国民经济水平，加快城镇化管理。

五、结束语

综上所述，要建立新型的国有资产管理体制，其中，一定要构建完善的工作体制。作为管理体制的中间层——国有资产经营机构的成功设置与否，将直接影响改革的是否顺利进行。具体的步骤要逐步进行，不能急于求成，也要将这些步骤具体化，主要才能使得中间层的有效组建，把国有体制下的物业管理服务行业推向一个更高的水平。其次，国有资产运营的公司作为一个独立的经济实体，为了避免出现贪污受、为自己谋利贿等不良社会风气，必须加强管理运营监督，从而保障公共产品的提供与为社会服务的理念得到更好地实施。

参考文献：

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[4]余凤翥.转型期国有资产经营公司战略经营定位的探索——以广东省广业资产经营有限公司为例[J].特区经济，2008，10：285-287.

物业公司XX经营工作总结 篇4

一、利润完成情况1．营业收入情况：物业公司XX年1－10月完成营业收入216万元，11—12月份预计完成17万元，预计XX年完成营业收入233万元，完成计划（233/250）的94%；2．费用支出情况：XX年1－10月费用支出为269.65万元，12月份预计费用支出66.62万元，XX年预计完成336.77万元，完成计划的117%；3．税务及附加：XX年1－10月税金支出为12万元，12月份预计支出0.97万元；4．修正情况：以上三项为账面及预计完成情况，根据经营指标及费用计划，考虑实际费用支出中需修正项目：①核增大修费用10万元；②核增阿林鲍鱼馆租金2.26万元；③车辆变卖增亏6.62万元；④车辆转公司调增利润6.6万元；⑤用油量5%修正3.26万元（按企管部修正方法为49.54×3.1=15.35万元，此种修正方法物业公司认为不妥，对激励节约成本没有促进作用）此上四项合计：总公司计划利润：250－391=-141万元1－10月实际账面利润：-65.14万元12月预计实现利润：-50.56万元全年预计实现利润：-116.60万元修正全年预计利润：-106.60万元完成计划的124.40%,预计减亏34.40万元，减亏比例24.4%。已过去的XX年上半年，是股份有限公司产业结构调整初见成效的半年，也是为公司一举摘掉PT帽子恢复上市创造良好契机的关键半年。在这半年里，在股份公司各级组织和领导的大力关心和帮助下，在各兄弟单位的理解和支持下，物业公司经营班子和全体员工经过不懈的努力，实现了年初预定的目标。在此，我代表物业公司全体同仁向公司董事会、公司党委、公司各级领导和给予我们帮助和配合的各子（分）公司表示深深的谢意！现在，就物业公司在完成预定目标过程中所做的工作汇报如下：

一、完善各项规章制度，建立内部管理机制通过对以往工作的分析、总结，物业公司经营班子达成共识：提高物业服务水平、扩大物业服务范围、由内部服务逐步走向外部服务、争取从市场中获取效益是物业公司今后可持续性发展的必由之路。而要实现这一目标，切实提高物业管理水平是根本的基础所在，因此，必须建立完善各项规章制度和内部管理机制，明确管理工作中的责、权、利，使该管的事情有人管、能办好的事情有人办，务实避虚，一切工作都从实际需要出发、以解决问题为目的，扎扎实实的做好各项基础工作。为此，我们本着实事求是的原则建立了一系列适应市场经济发展需要和物业公司发展需要的《办公室工作质量标准》、《效绩考核制度》、《员工奖惩条例》、《值班经理工作制度》、《商户回访工作制度》、《投诉接待处理制度》、《办公经费管理制度》、《工资管理制度》、《考勤制度》、《会议制度》、《文件学习落实制度》、《效绩考核检查落实制度》、《员工培训制度》等十几项规章制度，并在此基础上加强各项规章制度的检查落实力度使物业公司的各项工作有计划、由方法、有依据、有目的的展开；同时，为了建立完善内部管理机制，我们采用“走出去、引进来”的方式从实力强、水平高的物业公司那儿“取经”，在汲取先进物业公司内部管理经验的基础上结合我们的实际情况，对经营班子、行政办公室每个管理岗位的职能、作用、工作范围作了明确、具体的划分，从而将各项工作细化到每个人，促进了各职能岗位工作的积极性、主动性和创造性，使各级管理人员在工作实践中不断得到锻炼，业务、管理水平不断得到提高。

二、公司上下团结务实，服务意识显著提高作为物业公司，不断提高服务意识、服务水平和服务质量，才能最大限度的满足商户和业主的需求，在此基础上才能稳步提升物业收入，从而提高企业经济效益，树立良好的企业形象。为此，物业公司首先从思想政治工作入手，发挥党组织的战斗堡垒作用和党、团员、工会积极分子的模范带头作用，带领全体员工转变服务观念、开展理论学习、加强业务培训，使上自领导班子下至普通员工的服务意识和自身素质得到不断提高，公司领导和各级管理人员经常深入基层做大量的答疑解惑工作，公司上下形成了团结一致、求真务实的工作氛围；其次，为了能够在物业服务的质量上更上一个台阶，在今后的物业资质评审中更上一个档次，物业公司加强了各类资料的查阅、收集、归档工作，按部门、形式、性质等不同合理分类、存档，极大方便了对所需材料的及时查阅和利用；第三，重视参加和开展形式各样的培训活动，在积极参加股份公司组织的各类培训、学习的同时针对公司内部各部（室）的工作特点和性质定期或不定期的开展升旗仪式、安全生产、消防知识、仪容仪表、礼仪礼节、设备原理、物业规范等业务培训，使全体员工的服务意识和业务素质得到不断提高；第四，狠抓各项规章制度的落实，促进各项工作迅速有效的开展，特别是为了切实落实在近期实施的《效绩考核制度》我们下了极大的功夫，在考核部门的同时管理人员也要接受《效绩考核检查制度》考核，起到了相互监督的作用，实施一个月来，公司全体员工的工作作风、质量和服务意识、水平以及有效投诉的处理率都有了显著提高；又如《晨会制度》实施后，每天晨会对前期出现的问题和当天安排的工作具体落实到相关责任人，要求当天能完成的必须当天完成，不能完成的要查出原因、制定计划，按规定的期限完成，使各部室的工作效率明显加快，改变了懒、散、慢的不良工作习惯，对迅速提高服务意识、尽可能减少投诉和有效开展工作起到了至关重要的作用。

三、节能降耗、精减人员，管理效益明显提高物业公司领导班子清醒的认识到，必须强化全体员工的成本意识、加强内部管理、加大监控力度、精减富余人员，才能减少企业亏损、提高企业效益，在实际工作中我们主要从三个方面做了具体工作：首先，针对采购工作是节能降耗的关键环节物业公司实施了严格的监控制度，在常置易耗品的采购过程中建立供货厂家详细资料并与供货单位建立长期供货关系，同时，财务与办公室人员经常做市场调查，尽可能找到源头供货商，还改变了原采购人员在采购300元以上物品必须两人以上外购为任何金额都必须两人以上外购，同时，为了提高服务，在对入圆企业有偿服务项目上，要求采购人员被服务方进行协商，确定是自行购买材料，还是物业公司代购或者是物业公司协助购买，从成本上最大限度满足企业利益。通过这一系列措施达到了有效监控的目的；其次，通过减员工作使企业人力成本降低，从XX年初至今，我们共与31名员工解除了劳动关系，每月减少工资及附加费用就可达2万多元，切实为企业减轻了负担；第三，通过抓内部管理降低费用，物业公司所有管理人员从6月起停止在员工餐就餐，值班经理和夜班值班人员取消快餐就餐而由员工餐供应，仅此举措又降低了费用，此外，本着为商户着想的原则在维修过程中能修复的不换新，能出工一人的不用两人，能一小时修复的决不用两小时，取得了较好的社会效益；第四，开展修旧利废活动，办公室以身作则在办公用品领用上严格控制，纸张正面用完用背面，做的能省就省，清洁部把旧拖把2、3个拆开合成1个接着用，工程部把报废设备中能用的零件拆洗后再加以利用，值班人员在不影响经营的情况下分区控制，做到不必开的灯不开、能少开的少开，包干区域做到人走灯熄、水停，并用奖惩规定加以约束，通过各个部（室）的共同努力，达到了降低消耗的目的。

一、存在的问题目前，物业公司在内部管理方面也就是“软”管理方面有了很大提高，如服务的及时性、质量、态度及标准化管理方面，但由于物业服务中硬件设施不到位，致使（冷）热空调服务部分达不到需求。物业公司针对此工作已拿出整改存在的问题：

1、几千部风机盘管经六年使用未检修、清洗，表冷器表面被油腻和尘垢堵塞，风量很小，有的甚至无风，使产生的冷热空气散失严重，三楼在清洗后效果有很大改观，因此，风机盘管需彻底清洗；

2、溴化锂设备使用六年来从未大修过，存在许多隐患且制冷效果降低，一旦出现故障将直接影响大厦的冷暖供应，故必须彻底大修；

3、部分区域加装大容量风机盘管

4、新风系统风量散失严重

5、保温工作不到位。

6、建设工程中物业公司的介入工作不到位，加大了物业公司的维修难度和费用，因此建议在以后的施工前期、中期和验收期及质量保证金的支付也应有物业公司的签字才能认可，以加强对施工质量的监控。以上问题物业公司已专题报告公司，相信在公司的支持下，硬件服务设施一定会得到改善。其次，物业公司管理人员起步较低、能力较欠缺，在下半年要加强培训和学习力度，以提高管理人员的业务素质和整体管理水平。第三，物业公司仅成立一年，起步低、时间短，只处于发育阶段，与本市大型物业公司存在着差距，在走向市场的发展过程中缺乏技术能力、管理能力和竞争能力。第四，员工队伍整体技术含量低，在今后的人事工作中要加强对高技术、高能力人才的引进，并通过培训挖掘内部技术潜能，发现、培养和储备技术人才。

五、今后工作展望首先，加强全体员工的培训、学习，在提高服务意识、水平及质量的基础上继续完善规章制度和资料管理，以期在下半年物业资质的评审上再上一个台阶，争取获得二级物业资质；其次，改革人事制度，这需要做好几个工作：

1、建立因事设岗制度，按照工作需要和物业管理有关标准设立工作岗位，明确岗位结构比例，以解决行政、后勤人员多，专业技术人才少的问题；

2、建立因岗定责制度，将工作、任务层层分解，落实到岗，将上岗者经济收入与去留升降挂钩，不留责任空白区，避免相互扯皮、推诿；

物业公司经营风险报告 篇5

合同与风险管理

第一节 物业管理中的主要合同类型

一、合同的概念

合同又称契约，是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。《中华人民共和国合同法》规定任何合同的订立应遵循平等、自愿、公平、诚实信用和合法的原则。

二、物业管理活动中主要的合同类型

(一)物业建设单位在开发过程中所订立的合同。如土地使用合同、设计规划合同、建设施工合同、售房合同、水电供应合同、设备采购及安装合同。

(二)前期物业服务合同与物业服务合同。前期物业服务合同是物业建设单位与物业管理企业签订的约束物业管理前期活动行为规范的合同；物业服务合同则是指业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业签订的约束物业管理服务行为规范的合同。

(三)业主所签订的与物业管理活动有关的合同。如租赁合同、业主公约、装修合同、保管合同、保险合同等。

(四)物业管理企业与专营公司订立的有关物业管理活动的专项服务合同。

第二节 物业服务合同

一、前期物业服务合同的特征

(一)前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订。(二)前期物业服务合同具有过渡性。(三)前期物业服务合同是要式合同。

二、物业服务合同的特征

(一)物业服务合同的订立以当事人相互信任为前提。(二)物业服务合同是有偿的。

(三)物业服务合同既是诺成性合同又是双务合同。

(四)物业服务合同是劳务合同。

三、物业服务合同的签订要点(一)“宜细不宜粗”的原则(二)不应有无偿无限期的承诺(三)实事求是、留有余地(四)明确界定违约责任与处理方式

四、前期物业服务合同和物业服务合同的比较

1、两者客体都是相同，委托事项都是物业管理服务活动。

2、两者的差异包括：主体、签订时间和合同有效期。

第三节 招标投标阶段的合同管理

一、物业管理招投标的原则

实行“公开、公平、公正、合理”的原则。

公平原则是指招标方向所有投标方提供的资料、提出的投标条件和标书编制要求都是一致的。公正原则是指使用同样的准则，作为衡量所有投标书的尺度。评标、验标、决标的规则、评分标准对所有投标方都是统一的。

二、物业管理招投标的特点

物业管理招投标是一种市场双向选择行为，它有如下特点：(一)早期介入

业主和物业服务企业就未确定项目先签订意向性协议。(二)阶段性

物业管理的长期性决定了物业管理招标具有阶段性。一方面，随着时间的推移、服务内容的调整，可能会有更好的物业管理企业参与竞争；另一方面，也可能由于自身的管理服务技术水平低下或企业内部建设和管理松懈而遭淘汰。

三、物业管理招标

(一)物业管理招标方式

物业管理招标有公开招标、邀请招标、议标三种方式。

公开招标又称为无限竞争性公开招标，一般适用于规模较大的物业，尤其是收益性物业。

邀请招标又称为有限竞争性选择招标，邀请招标是目前广泛采用的招标方式。(二)物业管理招标一般程序

1、成立招标领导小组

2、编制招标文件

招标文件通常包括《招标公告》、《招标书》、《投标须知》、《投标书编制要求》等，重点是《招标书》的编制和标底的确定。

3、向社会发布招标公告

4、投标单位的资质审查

5、发放招标文件及有关设计图纸、技术资料等

6、组织投标单位踏勘现场并答疑

7、成立评标委员会，制定评标标准、定标办法

评标委员会一般由业主代表、有关部门人员、物业管理专家和未参与竞标的相同物业的物业管理企业负责人组成。

8、收取投标书

9、开标与标书评阅

10、组织答辩会，评标定标

11、发出中标通知书

12、与中标单位签订物业服务合同

(三)招标书的编制

1、拟招标的物业基本情况

2、物业管理的内容与要求

3、对招标的有关说明

4、物业管理考核标准与奖罚措施

(四)标底的确定

标底是招标项目的预期价格水平，这是业主所期望的物业管理服务档次和所能承受的管理服务费用的最高限额的统一。

标底不向投标人公开，其作用是：一是业主预先明确将要达到的管理服务目标，二是以此作为衡量投标单位报价的基本依据和准绳。

标底的确定要注意以下几个方面：

1、要与本物业的档次相协调。

2、要反映业主、使用人的经济承受能力和消费意向。

3、要以招标文件中的管理目标为依据。

管理目标的货币表现形式就是招标标底，管理目标既是投标企业编制投标文件的主要依据，也是招标单位制定标底的重要依据。

4、要遵循国家及地方政府的有关规定，要与物业管理市场的行情相协调。

四、物业管理投标

(一)物业管理投标一般程序

1、获取招标信息，决策是否参与投标

2、报送投标申请，接受资格审查

资格审查主要包括审查企业营业执照、资质等级、专业人员配置、固定资产、管理的规章制度和以往业绩。

3、获取与熟悉招标文件并考察物业现场

4、投标决策与编制投标书

5、报送投标书

6、参加开标及答辩会

7、中标与签订物业服务合同

(二)投标书的编制

1、投标单位的概况简介

2、分析投标物业的管理要点

3、概述投标单位拟采取的管理策略

4、详述物业管理的实施计划

5、有关附件及说明

(三)物业管理服务费用的测算

物业管理服务费用测算是否合理、科学与准确，在某种程度上决定中标与否的关键。

(四)物业管理企业投标的关键事项

1、决定参与投标的关键因素

（1）项目的区域、规模符合企业发展规划（2）项目类型符合企业确定的目标客户（3）项目风险在企业承受范围内

（4）项目委托方具有独立法人资格和经济实力（5）常规预测盈利

（6）本企业具备人力资源支持体系

2、投标过程中六项关键环节

（1）确定管理项目的整体思路

（2）确定物业管理费价位

（3）准确的物业管理收支测算（4）物业管理目标承诺、前期投入、奖惩条件的任何承诺

（5）管理架构、管理机制和主要负责人员

（6）正式投标时的演讲陈述、答辩现场表现

(五)投标的各个阶段

1、前期准备阶段：包括成立投标小组、索取及分析招标文件、现场考察、制定投标工作计划和考擦准备等。

2、标书准备阶段：包括讨论确定投标项目的总体思路、分组起草、讨论确定预算、讨论物业管理费价位等。

3、正式投标、答辩阶段：包括递交标书、对手动态及优劣势分析等。

4、投标总结阶段：包括投标漏项及不足分析、投标资料管理归档等。

第四节 风险管理理论

一、风险理论

(一)风险的特征

1、负面性

2、不确定性

3、可测性

风险的可测性是保险人能够经营保险的基础。

(二)风险的类型

1、纯粹风险与投机风险（按损失的性质来划分）

纯粹风险是指只有损失机会而无获利机会的风险，如房屋所有权人遭受火灾损失。投机风险是指既有损失机会，也有获利可能的风险，如市场租金的上涨和下跌。

2、财产风险、责任风险及人身风险（按风险的对象来划分）

财产风险是指一切财产发生损毁、灭失和贬值的风险。责任风险是指他人遭受财产损失或身体伤害，在法律上负有赔偿责任的风险。人身风险是指人们因生、老、病、死而遭致损失的风险，这种风险的产生时间不确定。

财产风险和人身风险比较容易了解和控制，但责任风险则比较复杂且难以控制。

3、自然风险、社会风险、政治风险、经济风险和技术风险（按风险发生的原因来划分）

4、基本风险与特殊风险（按风险影响的程度和范围来划分）

基本风险是指影响整个社会或社会主要生产部门的风险，本质上不易防止。特殊风险是指影响个人或企业的某项特定的风险，多属个别现象，本质上较易控制。(三)风险的成本

风险成本是指人们在处理风险过程中所付出的代价或遭受的损失。风险成本包括以下三个内容：

1、防范、分散或转移风险的费用

2、风险所带来的损失及风险处理费用

3、风险的社会成本

二、风险管理理论

(一)风险管理的定义

风险管理是指有目的、有意识地通过计划、组织和控制等活动来避免或降低风险带来的损失。确切地说，风险管理就是利用各种自然资源和技术手段对各种导致人们利益损失的风险事件加以防范、控制以至消除的过程。

(二)风险管理的步骤

1、风险识别

风险识别运用各种科学方法，包括：问卷调查、专家咨询、财务报表分析、设备设施自检和审查相关数据文件。

2、风险评估

风险评估的目的是对带来不同程度损失的风险采取不同的对策。

3、风险控制（1）回避（2）自担或保留（3）预防和抑制（4）转移

4、风险调整

第五节 保险与物业保险

一、保险的概念

(一)保险的定义

保险是为了应付特定的自然灾害或意外事故，通过订立合同实现补偿或给付的一种经济形式。(二)保险的特征

冒险性、科学性、保障性、合同性、负债性、广泛性、相互性、金融性

(三)保险的一般原则

1、诚信原则 这是履行保险合同的首要原则。

2、可保利益的原则

3、近因原则

近因是指促成风险损失的最直接原因。

4、比例分摊原则

二、保险合同概述

(一)保险合同的定义

保险合同是经济合同的一种，是投保人与保险人之间关于承担风险的一种民事协议。(二)保险合同的特征

1、保险合同是一种要式合同

2、保险合同是一种附合合同 附合合同是相对于商议合同而言。

3、保险合同是双务有偿合同

4、保险合同是射幸合同

射幸合同是相对于交换合同而言。射幸合同又称为侥幸合同，是指合同的一方支付的代价所得到的仅是一个机会，是一个“一本万利”或是“一无所获”的可能性。

(三)保险合同的主体

1、保险当事人

（1）保险人(保险公司)（2）投保人

（3）被保险人

2、保险合同的关系人

（1）受益人

（2）保险代理人

（3）保险经纪人

物业管理企业一般情况下是保险经纪人，受业主和用户的委托，代理与保险人办理保险业务。

(四)保险合同主要当事人的义务

1、投保人的义务

（1）如实告知义务

（2）“危险增加”通知义务

（3）出险通知义务

（4）防灾减损的义务（5）及时交付保费的义务

及时交付保费是投保人一项最重要的义务。

2、保险人的义务

保险人的主要义务就是在合同规定的保险事故出现后负责赔偿部分或全部由保险事故带来的实际损失。

实际损失包括发生保险责任范围内的事故时被保险人抢救、保护、整理保险财产的施救费用、诉讼支出以及为了确定损失的检验、估价、出售的合理费用。保险人的赔偿责任是以实际损失为限，但最高不可超过保险金额。如果有分项保险金额，最高以该分项保险标的保险金额为限。

(五)保险合同的一般内容

1、当事人的姓名地址

2、保险标的

3、保险金额

又称保险额、保额或保险金，是计收保险费的基础，保险金额不得超过保险标的保险价值。

4、保险费

又称保费，是被保险人根据合同约定向保险人支付的费用。保费的多少是由保险金额和保险费率决定的。

5、保险期间

又称保险期限，是指保险合同有效期间。

6、保险责任

7、除外责任

8、违约责任

(六)保险单

保险单是保险人和被保险人或投保人之间签约保险合同的正式保险凭据，是标准化的保险合同。一般包括以下几个方面的内容：

1、声明事项

（1）被保险人名称

（2）保险标的种类和存放处所

（3）保险金额

（4）保险期限

（5）保险费的确定和支付

2、保险责任

3、除外责任

4、附注条件 是签约双方所应履行的义务。如：损失发生后被保险人的责任、保险单变更、转让、经销、索赔期限、索赔手段、争议的处理等。

(六)索赔

1、索赔时效

索赔时效，是指投保人在保险事故发生后，向保险人索赔的最长有效期限。在我国，索赔期限通常规定为一年，也有超过一年的。索赔期限原则上从保险事故发生之日起或投保人或其代理人知情之日起。机动车辆的第三者责任险，可以由受害人直接向保险人行使索赔权。

2、索赔程序

（1）及时发出出险通知并提索赔要求。

（2）采取一切合理的措施抢救、保护，防止损失扩大。（3）保护现场，配合检验。（4）提供必要的索赔单证。

索赔单证包括保险单正本、已付保险费、有关保险财产的原始单据、保险事故及损害结果证明、索赔清单和本人身份证明。（5）领取保险金。（6）开具权益保证书。

当保险事故涉及第三者责任时，被保险人在领取保险金后需出具权益转让证书，并协助保险方向造成保险事故依法应承担赔偿责任的第三方追偿。

三、物业保险的目的

1、分散意外损失

2、利于善后工作

四、物业保险的主要险种

(一)财产保险

广义的财产保险，包括财产保险、农业保险、责任保险、信用保险等以财产或利益为保险标的的各种保险。

狭义的财产保险，包括火灾保险、企业财产保险、家庭财产保险、涉外财产保险等。

1、火灾保险

（1）火灾保险的承保范围

传统的火灾保险仅承保三种危险，即火灾、闪电、爆炸，其余保险如地震、飓风、洪水、空中运行物体坠落等均视为火灾保险的附加险。而我国现行的企业财产保险、家庭财产保险、涉外财产保险实际上是由火灾保险及其附加险组成的财产综合险。火灾保险合同不予承保的项目：① 寄托或寄售的货物；② 金银珠宝、古玩、古画、艺术珍品、电脑资料等；③ 票据、现金、邮票等有价证券以及图册、文件、枪枝弹药、爆炸物品等。

（2）火灾保险的除外责任

火灾保险的除外责任包括：① 保险标的自身变化、自身发热或烘焙所致的损失；② 由于地震、飓风、洪水、冰雹等自然灾害以及战争、**、罢工等战争或政治风险；③ 直接或间接由于核反应、核子辐射和放射性污染；④ 投保人的故意行为或重大过失。

（3）火灾保险的保险金额的赔偿计算

固定财产的保险金额可以按照账面原值或原值加成数确定，也可以按重置重建价值确定。固定资产的保险价值是指出险时的重置价值。

① 全部损失。保险金额大于或等于保险价值时，赔偿金额以不超过保险价值为限；保险金额小于保险价值时，按保险金额赔偿。

② 部分损失。按账面原值投保的财产保险金额大于或等于保险价值时，赔偿金额按实际损失计算；保险金额小于保险价值时，赔偿金额按保险金额与保险价值比例计算。如果是按账面原值加成数，或按重建重置价值投保的财产，则按实际损失计算赔偿金额。

（4）火灾保险的费率

① 分类费率：即将性质相同的危险进行归类，给每类以确定的费率。我国按建筑物占有性质分为工业险、仓储险和普通险三类，其中又分为六级工业险，五级仓储险及五级普通险。

② 表定费率：即在以上分类费率的基础上，按各种危险因素的大小进行调整而形成的费率。表定费率调整所考虑的因素有：用途，指建筑物使用的目的；位置，指建筑物因周围环境被延烧的可能性；构造，主要指建筑物的材料，也考虑建筑物的大小及形式；防护，指消防设备及消防人员的配备。

2、物业火险的投保范围

（1）建筑结构火险（不动产火灾保险）

（2）物业内物品的火险（动产火灾保险）

(二)雇主责任保险

雇主责任保险，又称劳工保险。

1、除外责任

（1）战争，类似战争行为、叛乱、罢工、暴动、由核子辐射所致的被雇人员伤残、死亡或疾病。（2）被雇人员由于疾病、传染病、分娩、流产及因这些疾病而实行内外科手术治疗所致的伤残或死亡。（3）由于被雇人员自伤、自杀、犯罪行为、酗酒及无证驾驶各种机动车辆所致的伤残或死亡。（4）投保人的故意行为或重大过失。（5）投保人对其承包商雇佣的员工的责任。

2、赔偿额度

（1）死亡：最高赔偿额度按保单规定办理。（2）伤残：① 永久丧失全部工作能力，按保单规定的最高赔偿额度给付；② 永久丧失部分工作能力，根据受伤的部位和程度，参照《雇主责任赔偿金额表》的比率乘以最高赔偿额度给付；③ 暂时丧失工作能力5天以上者，经医生证明，按该雇员的工资给付。雇员的月工资是按事故发生之日或经医生发现疾病之日该雇员的前12个月的平均工资，不足12个月的按实际月数平均。

3、保险费的计算

雇主责任保险采用预收保险费制。在订立保险单时，根据投保人的估计，在保单有效期内各雇员工资(包括奖金、津贴等)总额，乘以不同雇员的适用费率来计算，并在保单到期一个月内，凭投保人提供的各雇员实际工资总额的证明，对保险费进行调整，预付保险费多退少补。

4、雇主责任保险的扩展责任

（1）附加医药费保险

（2）附加第三者责任险

(三)公众责任保险

公众责任保险，主要承保各种团体及个人在固定场所从事生产、经营等活动以至日常生活中由于意外事故而造成他人人身伤害或财产损失，依法应由投保人所承担的各种经济赔偿责任。它是一种无形财产保险，它承保的是投保人的损害赔偿责任，没有实际标的。

1、保险责任

公众责任保险承保的是被保险人在保险期限内，在保险地点发生的，由被保险人的侵权行为造成的依法应由被保险人承担的对第三者的民事赔偿责任。保险人承担的公众责任保险赔偿责任包括被保险人应付给受害方的赔偿金和有关费用。

这里要注意的几点是：（1）保险人在任何情况下均不承担任何刑事责任；（2）被保险人依法应承担对第三者人身伤害的经济赔偿仅指身体上的伤残、疾病、死亡，不包括受害人的精神伤害；（3）公共责任保险直接保险的对象是被保险人，受害人无权直接向保险人索赔；（4）有关费用指的是被保险人因侵权行为而应付给受害人的法律诉讼费用及经保险人事先同意的被保险人自己支付的费用。

2、除外责任

（1）绝对除外责任：除了一般所共有的除外责任，如被保险人的故意行为、战争及政治**、人力不可抗拒的自然原因外，有其特定的内容。如任何与被保险人一起居住的亲属引起的损害事故并不构成公众责任险的赔偿对象；由于振动、移动或减弱支撑引起的任何土地、财产或房屋的损坏责任。

（2）公众责任不能保、但其他保险可承保的除外责任：如为被保险人服务的雇员受到的伤害；被保险人所有或以其名义使用的各种机动车辆、飞机、船舶等引起的损害事故等。

（3）可以附加承保的除外责任：如公众场所被保险人占有或以其名义使用的电梯、起重机或其他升降机导致的损害事故，一般公众责任险不予承保，但可在基本保险单上扩展加保。

3、保险费率及保险费的计算

（1）保险费率：没有固定的保险费率，而是视每一被保险人的风险情况逐笔议定费率。（2）保险费的计算一般有三种：

① 有累计赔偿限额的：保险费＝累计赔偿限额X适用费率 ② 无累计赔偿限额的：保险费＝每次事故赔偿限额X适用费率 ③ 按经营场所面积计算：保险费＝场地占有面积X单位面积保险费

4、赔偿限额与免赔额

（1）赔偿限额是公众责任保险人承担经济赔偿责任的最高限额。

① 规定每次事故的混合限额，无分项限额、无累计限额。

② 规定每次事故的人身事故和财产损失的分项限额，再规定保险期内累计赔偿限额。③ 规定每次事故赔偿限额，不分项，再规定整个保险期内累计赔偿限额。

（2）免赔额是保险人的免责限度。

（3）法律费用的承担：如果被保险人承担的对第三者的赔偿金超过了赔偿限额，则法律费用按以下公式分摊：保险人应摊费用＝全部法律费用X赔偿限额÷被保险人应付赔偿额。

五、物业管理中的投保决策步骤

1、详细调查

2、确定所需的保险

3、保险金额和保险费的确定

4、选择保险公司

物业公司经营风险报告 篇6

A、物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，即物业管理企业存在违约行为

B、物业管理企业根本不履行物业服务合同的约定

C、物业管理企业不完全履行物业服务合同的约定

D、以上都不是

2、我国开展物业管理以来，政府价格主管部门和房地产主管部门，对高档公寓、别墅和非住宅的物业服务收费管理，一般都实行(C)

A、市场定价

B、政府指导价

C、市场调节价

D、政府定价

3、物业服务计划应当将合同规定的(B)，作为物业管理企业工作的出发点

A、服务权利

B、服务内容

C、服务义务

D、服务规定

4、企业资质审批部门应当自受理企业申请之日起(B)个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书

A、19

B、20

C、21

D、22

5、(C)对合同订立、履行、解除以及违约责任，作出了系统的规定

A、《民法通则》

B、《税收征收管理法》

C、《合同法》

D、《公司法》

6、物业管理师资格注册有效期为(A)年。

A、1

B、2

C、3

D、5

7、业主大会筹备组的工作内容，应当在首次业主大会会议召开15日前以(A)在物业管理区域内公告

A、书面形式

B、口头形式

C、通知形式

D、默认形式

8、不属于物业管理服务的是(D)

A、物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务

B、代收代交各项公用事业费用

C、物业装饰装修管理服务

D、专项维修资金的代管服务

9、建设部于(D)年发布了《物业管理企业资质管理办法》。

A、2001

B、2002

C、2003

D、2004

10、业主大会由(B)组成。

A、物业管理区域内的部分业主

B、物业管理区域内的全体业主

C、行政管理区域内的部分业主

D、行政管理区域内的全体业主

11、用来规范业主之间权利与义务关系和业主大会内部运作机制的基础性规约是(B)。

A、物业服务合同

B、业主大会议事规则、管理规约

C、业主委员会议事规则

D、业主大会的议事规则、业主委员会议事规则

12、供水、供电等单位与业主以及业主委员会之间的关系是一种(A)

A、合同关系

B、法律关系

C、行政关系

D、平等关系

13、下列关于物业服务合同的表述中，不正确的是(C)

A、物业服务合同是业主和物业管理企业订立的关于双方在物业管理活动中的权利义务的协议

B、物业服务合同是物业管理活动产生的契约基础

C、物业服务合同确立了业主和物业管理企业之间被管理者和管理者的关系

D、物业服务合同明确了业主与物业管理企业是平等的民事法律关系

14、业主公约的效力范围包括(B)。

A、全体业主

B、物业使用人

C、物业的继受人

D、以上都是

15、物业服务支出的构成包括()。

A、物业服务人员的工资、社保和福利

B、物业服务企业财产保险

C、物业管理区域秩序维护费用

D、项目管理处用房装饰装修费用

E、物业共用部位、共用设施设备保险费用

16、(C)对合同订立、履行、解除以及违约责任，作出了系统的规定

A、《民法通则》

B、《税收征收管理法》

C、《合同法》

D、《公司法》

17、《条例》为保护业主与物业管理企业的合法权益，维护市场交易原则和企业经营规则，对物业管理企业代收代交各项公用事业费用，作出明确规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向()收取有关费用。物业管理企业接受委托代收钱款费用的，不得向(A)收取手续费等额外费用。”

A、最终用户业主

B、业主业主

C、最终用户最终用户

D、业主最终用户

18、以下对《物业管理条例》规定业主在物业管理活动中享有权利的表述，不正确的是(C)。

A、提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议

B、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议

C、按照物业服务企业主管部门的约定，接受物业服务企业提供的服务

D、选举业主委员会委员，并享有被选举权

19、以下对通过招标投标方式选聘前期物业服务企业的优越性的表述，不正确的是(C)。

A、建设单位可以对各物业服务企业的竞争报价和其他条件进行综合比较，从中选择报价低、技术力量强、管理行为规范、信誉好、服务质量有保障的物业服务企业中标

B、前期物业管理招标投标活动，要求依照法定程序进行，有利于协议选聘物业服务企业的竞争行为

C、前期物业管理实行招标投标制度，有利于创造物业管理公平的市场竞争环境

D、促进物业服务企业提高物业服务质量，体现了机会均等的市场原则

20、以下对通过招标投标方式选聘前期物业服务企业的优越性的表述，不正确的是(C)。

A、建设单位可以对各物业服务企业的竞争报价和其他条件进行综合比较，从中选择报价低、技术力量强、管理行为规范、信誉好、服务质量有保障的物业服务企业中标

B、前期物业管理招标投标活动，要求依照法定程序进行，有利于协议选聘物业服务企业的竞争行为

C、前期物业管理实行招标投标制度，有利于创造物业管理公平的市场竞争环境

D、促进物业服务企业提高物业服务质量，体现了机会均等的市场原则

21、下列关于物业服务合同的表述中，不正确的是(C)

A、物业服务合同是业主和物业管理企业订立的关于双方在物业管理活动中的权利义务的协议

B、物业服务合同是物业管理活动产生的契约基础

C、物业服务合同确立了业主和物业管理企业之间被管理者和管理者的关系

D、物业服务合同明确了业主与物业管理企业是平等的民事法律关系

22、建设部于(D)年发布了《物业管理企业资质管理办法》。

A、2001

B、2002

C、2003

D、2004

23、物业管理企业就业主受到的人身和财产损害承担责任有一个前提条件就是(A)。

A、物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，即物业管理企业存在违约行为

B、物业管理企业根本不履行物业服务合同的约定

C、物业管理企业不完全履行物业服务合同的约定

D、以上都不是

24、从我国物业管理制度建设的历史沿革来看，可以(B)为分水岭。

A、《城市新建住宅小区管理办法》

B、《条例》

C、《物业服务合同》

D、《关于深化城镇住房制度改革的决定》

25、物业服务计划应当将合同规定的(B)，作为物业管理企业工作的出发点

A、服务权利

B、服务内容

C、服务义务

D、服务规定

26、不属于物业管理服务的是(D)

A、物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务

B、代收代交各项公用事业费用

C、物业装饰装修管理服务

D、专项维修资金的代管服务

27、物业管理企业就业主受到的人身和财产损害承担责任有一个前提条件就是(A)。

A、物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，即物业管理企业存在违约行为

B、物业管理企业根本不履行物业服务合同的约定

C、物业管理企业不完全履行物业服务合同的约定

D、以上都不是

28、物业管理师资格注册有效期为(A)年。

A、1

B、2

C、3

D、5

29、(B)是业主或业主大会选聘物业管理企业前所签订的物业服务合同。

A、物业服务合同

B、前期物业服务合同

C、后期物业服务合同

D、物业管理合同

30、(B)是业主或业主大会选聘物业管理企业前所签订的物业服务合同。

A、物业服务合同

B、前期物业服务合同

C、后期物业服务合同