买卖合同欠款纠纷范文

2024-08-06

买卖合同欠款纠纷范文(共7篇)

买卖合同欠款纠纷范文 篇1

买卖合同欠款纠纷起诉状

原告:男,汉族,现年岁,身份证号码320#####现住徐州市云龙区

原告电话:

诉讼代理人:

诉讼代理人电话:

第一被告:,男,汉族,现年岁,身份证号码320###现住徐州市铜山区联系电话:

第二被告

第三被告

诉讼请求:

1、原告请求依法判令被告给付原告货款元

2、请求判令被告支付逾期付款违约金元

3、本案诉讼费用及其费用由被告负担。

事实与理由:

原告和被告于2010年12月15日签订了五金配件购销合同,后又于2011年2月18日签订了产品购销合同(各种灯具)。双方在每份合同中都约定了灯具的数量、单价、合同履行方式及货款支付方式和期限,同时还约定了违约金。合同签订后,原告严格依据合同向被告履行了供货安装义务,合同履行完毕后,经双方结算,五金配件实际总货款是13838,合同签订时预付19620元,仍下欠1218元。产品购销合同实际总价款为117184.2元,预付货款12000元,合同履行过程中支付货款56200元,现下欠48984.2元。即两份合同总价款为224022.2,被告共计给原告支付了87820元,下欠136202。自双方结算后,原告又多次要求被告按合同约定立即支付货款,被告推脱不予支付,事实上已经构成违约,依合同约定被告应当承担违约责任,按合同总价款的30﹪向原告支付违约金67206.6元。

综上所述,原、被告签订的《购销合同》是双方真实意思表达,合法有效。被告拖欠原告货款共计元,事实清楚,证据充分,双方的债权债务关系清楚,合法有效,应受法律的保护。《合同法》第六十条规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”以及《合同法》第一百一十四条第一款规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”被告拖欠货款不还的行为是严重的违约行为,损害了原告的合法权益,应承担违约责任。被告应向原告支付逾期付款及违约金共计元。原告为了维护自身的合法权益,实属无奈,特依法向人民法院提起诉讼,恳请贵院依法判令被告给付原告拖欠的货款及违约金,支持原告的诉讼请求。

此致

徐州市人民法院

附:

1、本诉状副本 1 份

2、《买卖合同》复印件份

3、收货单复印件份

起诉人:电话:年月日

买卖合同欠款纠纷范文 篇2

关键词:买卖合同,质量纠纷,质量要求,标的物检验,质量检验期

当今社会经济活跃, 合同纠纷也越来越多, 交易中产生的买卖合同质量纠纷为最常见的一种纠纷类型, 如何在订立合同时防范合同质量纠纷的发生, 已成为众多公司经营管理者追求的目标。在买卖合同中质量要求、技术标准、买受人对标的物的检验、检验期限等内容涉及的专业性强, 内容复杂, 技术要求高, 风险因素很多。文章通过对买卖合同标的物质量要求、技术标准的确定规范、标的物的检验、质量检验期的约定相关问题作简要分析, 在签订履行合同中采取有效措施, 防范纠纷的发生。

1. 买卖合同标的物质量要求、技术标准的确定

由于交易双方当事人法律观念淡薄, 买卖双方当事人的交易行为不规范, 许多买卖合同质量纠纷的产生是由于当事人对标的物的质量要求没有约定或者约定不明确造成的。质量要求, 是指出卖人出卖的物品经双方同意, 必须要达到的技术等级。根据《产品质量法》第26条的规定, 产品质量应当符合下列要求: (1) 不存在危及人身、财产安全的不合理的危险, 有保障人体健康和人身、财产安全的国家标准、行业标准的, 应当符合该标准; (2) 具备产品应当具备的使用性能, 但是, 对产品存在使用性能的瑕疵作出说明的除外; (3) 符合在产品或者其包装上注明采用的产品标准, 符合以产品说明、实物样品等方式表明的质量状况。买卖合同标的物质量要求的原则:不违反法律和行政法规的强行性规定, 例如强制性标准要求、强制性产品认证要求。我国对包括家用和类似用途设备、低压电器、电线电缆、音视频设备等19类产品实行了强制性认证, 3C认证产品必须符合强制性认证产品标准要求, 有CCC认证标志。许多买卖合同的质量要求约定只注重使用性能, 往往忽略了保护人体健康或者安全的强制性认证产品标准要求。依据《中华人民共和国产品质量法》第46条规定“本法所称缺陷, 是指产品存在危及人身、他人财产安全的不合理危险, 产品有保障人体健康、人身财产安全的国家标准、行业标准的, 是指不符合该标准”。可以将缺陷理解为比瑕疵更严重的一种质量问题, 缺陷是指具有不合理危险, 可能危及人身、财产安全为特征, 属于法律禁止销售的产品范围。有的双方当事人对产品标准不熟悉, 质量要求不详, 仅泛泛地表示产品相关标准, 没有明确标准号。这些不规范因素都大大增加了合同的风险。

应当依以下原则确定判断买卖合同标的物是否合格的标准。

(1) 当事人可以在合同中约定标的物的质量标准, 只要该约定不违反法律和行政法规的强行性规定, 即可以按当事人约定的标准判断出卖人交付的标的物是否符合要求。

(2) 当事人对合同标的物的质量标准未作约定或者约定不明确的, 依《合同法》第61条的规定, 可以协议补充;不能达成补充协议的, 可以按照买卖合同或者交易习惯确定。

(3) 当事人就有关标的物的质量标准未作约定或者约定不明确, 依照《合同法》第61条的规定仍然不能确定的, 则依《合同法》第62条第1项的规定, 按照国家标准、行业标准履行;没有国家标准、行业标准的, 按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。

(4) 出卖人的说明构成对标的物的明示保证。说明是指出卖人向买受人所作的关于标的物的构造、性能、特征、功用和注意事项等方面的陈述。出卖人在出卖标的物时, 往往会通过产品介绍、产品说明书等书面形式或者口头形式对标的物的品质进行说明, 如果合同中没有明确约定, 但出卖人提供了有关标的物的质量说明的, 该说明即构成出卖人对标的物品质的明示担保, 如果实际交付的标的物与该说明不符, 即属于交付标的物的质量不符合要求。

2. 买卖合同中标的物检验及检验期间的约定

许多买卖合同纠纷, 多数没有约定检验期。在买卖合同质量瑕疵纠纷案件中, 首先关注的不是产品是否存在质量瑕疵, 而是关注买受人是否在规定期限内向出卖人就标的物的质量瑕疵的通知。若审理认为买受人没有在约定或者合理期限内向出卖人通知质量瑕疵, 则应当视为出卖人所交付的标的物合格。因此, 约定检验期行使买方的及时检验义务的重要性。买受人的及时检验义务, 属于买卖合同中买受人应负担的一项重要义务。

关于对合同标的物质量的检验, 主要有以下几个方面的内容。

(1) 关于验货人。买受人应当检验标的物, 但并不意味着验货人必然就是买受人, 除买受人及其代理人自行验货以外, 还可以由买卖双方共同验货, 以及由买卖双方指定有关质量检验机构进行验货。

(2) 关于检验方法。对标的物质量的检验方法, 最好由买卖双方在合同中进行约定, 也可以不在合同中约定而由检验人以通常的方式进行检验。

(3) 关于检验时间。这是《合同法》规定的买受人检验义务的主要内容之一。而检验时间包含着验货开始的时间以及验货延续的时间2个方面, 验货开始的时间一般是在标的物交付之时, 由此, 检验标的物的开始时间一般有:出厂时验货、装运前验货、装运时验货、卸货时验货、在买受人营业地验货等。关于验货延续的时间, 参照《联合国国际货物销售合同公约》第38条第1款的规定, 买受人必须按实际情况可行的最短时间内检验货物或由他人检验货物。而其中实际情形可行的最短时间主要是根据货物的性质、交易的情况和惯例决定。我国《合同法》明确规定买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的, 应当及时检验。若约定了检验期的, 买受人应当在检验期内检验, 并将质量瑕疵通知出卖人。怠于通知的, 视为标的物的质量无瑕疵。若未约定检验期的, 买受人应当及时检验, 若未在合理期间内检验, 则视为标的物质量无瑕疵。若在合理期间内或自标的物收到之日起2年内未通知出卖人的, 视为标的物无质量瑕疵。

(4) 买受人向出卖人具体指明瑕疵之所在, 也称之为质量异议。为了便于证明, 最好应用书面形式。对通知的内容, 应当包括以下2个部分的内容:其一, 通知应当具体指明标的物瑕疵之所在, 如不符合标准的哪一条款, 而不能仅仅使用一般性的描述词语, 如“货物质量差”“质量不好”“有瑕疵”等等, 如果买受人未指明标的物存在的具体质量瑕疵, 则可以认定该通知不具备质量异议的效力, 视为没有提出。其二, 买受人表示不承认出卖人交付标的物符合质量要求, 如果质量的瑕疵表现为数种时, 应当分别通知, 或者一一列明后一并通知出卖人, 否则买受人就其未通知的部分瑕疵丧失请求权。

阴阳合同引发的房屋买卖纠纷 篇3

2009年,张家港市杨舍镇居民罗松林一家,因房屋拆迁得到一套安置房屋。经全家人协商,决定将坐落于本镇白鹤花苑26幢302室的该安置房屋及附属自行车库的所有权变更至女儿罗云霞名下,归罗云霞所有。

〓〓不久罗云霞对房屋进行了装修,后因为到外地工作,此房一直空着。2010年8月9日,罗云霞决定出售该房。自己没时间来回奔波,罗云霞便出具《委托书》一份,委托其父罗松林代为办理。

〓〓2010年8月中旬的一天,张家港市乐余镇的江千帆走进白鹤花苑传达室,向门卫罗文东、柏文华询问小区有没有要卖房的。巧的是前几天罗松林在这里闲聊时刚刚说过准备把房子卖掉,罗文东、柏文华立即帮助联系了罗松林。罗松林急忙前来带江千帆看房。江千帆一看,房型不错,又是全新装修的,心中比较满意,但脸上不露声色,说过几天带老婆一起来看一下再说。但江千帆心知找到一个满意的房子不容易,第二天就带着老婆林青又来看房,看后林青也很喜欢。经过讨价还价,双方确定成交价格为卖方净到手售房款80万元,也就是说一切税费都由买方承担。

〓〓2010年8月20日,罗云霞(甲方)与江千帆(乙方)签订《协议》一份,约定:甲方将张家港市杨舍镇白鹤花苑26幢302室房屋转让给乙方,此房屋配有新装科龙空调两台、煤气灶、油烟机、太阳能热水器、橱柜移门、窗帘,合计总房款80万元。乙方于8月20日预付房屋定金1万元,8月28日再付39万元,余款40万元于9月30日付清。该《协议》下方,甲方由罗云霞的父亲罗松林签字,乙方由江千帆本人签字。协议签订当日,江千帆支付罗松林购房定金1万元。

〓〓等不及8月28日的到来,江千帆又主动约请罗松林就付款金额和时间、过户等相关事项进行了重新议定。8月24日,罗松林(甲方)与江千帆(乙方)签订《房产买卖协议(现房)》(以下简称8月24日《协议一》)一份,约定:甲方自愿将其受委托代理的房地产权(张家港市杨舍镇白鹤花苑26幢302室,建筑面积114?郾44平方米,自行车库13?郾26平方米)转让给乙方,房屋售价80万元,房屋权属交易登记手续由双方互相协助进行办理,甲方有义务进行配合;乙方在2010年8月24日付预付款20万元,并在2010年8月24日办理房产过户手续,余款60万元于2010年10月15日付清,甲方在乙方交付房款的当日将房屋使用权交于乙方;房屋转让时,随同一起转让的还有:两台空调、热水器等全套设施及随同发票;同时约定了其他相关事项。该《协议(一)》下方,甲方由罗松林签字,乙方由江千帆签字。同日,江千帆支付房屋预付款19万元,加上8月20日支付的1万元定金,罗松林出具了收到江千帆预付金20万元的收条一份。

〓〓江千帆又提出,房价80万元里面包含了装修和相关设施的费用,现在房地产交易税费又比较高,请求罗松林帮忙和他另签一份交易价格低的假合同,以便减轻他的税费负担。罗松林心想,反正我又没有什么损失,这个现成忙还是要帮的,便很爽快地答应了。于是,在签订上一份协议之后,罗松林与江千帆又签订了一份《房产买卖协议(现房)》(以下简称8月24日《协议二》),该协议格式与上一份协议基本一致,主要区别是:协议第二条“双方协商一致该房屋的售价为63?郾8万元”,协议第七条“房屋转让时,随同一起转让的还有其他房屋权项”。

〓〓当日,罗松林与江千帆一同带着售价为63?郾8万元的协议,来到张家港市房地产交易产权登记中心办理房产过户手续。登记中心工作人员指出,必须签订规定格式的《房地产买卖契约》,而且卖方不能是受托人罗松林而应该是房主罗云霞。于是,当场向产权登记中心拿了空白的《房地产买卖契约》重新签订,约定:罗云霞(甲方)将杨舍镇白鹤花苑26幢302室房地产(房屋建筑面积114?郾44+13?郾26平方米)出售给江千帆(乙方);双方议定上述房地产成交价格为63?郾8万元,乙方于2010年10月15日前分二次付清给甲方,付款方式现金;上述房地产办理过户手续所需交纳的税费,由甲乙双方按规定各自承担;同时约定了其他相关事项。该《房地产买卖契约》落款处,甲方委托代理人罗松林签字,乙方江千帆签字,张家港市房地产交易产权登记中心盖章监证。

〓〓罗松林认为反正是为过户少交税费做做样子的合同,没有实质意义,根本没有细看合同条款,就草率地签了字。比如“上述房地产办理过户手续所需交纳的税费,由甲乙双方按规定各自承担”的条款是《房地产买卖契约》上印刷好的现成文字,与他和江千帆原先约定的“卖方净到手售房款”也就是全部税费都由买方承担的意思相悖。一个小小的疏忽,留下无穷后患,让他后来白白多掏近45000元。

〓〓2010年9月1日,江千帆登记领取了杨舍镇白鹤花苑26幢302室房屋和07#车库的房屋所有权证书,共有人林青。2010年9月30日,江千帆登记领取了杨舍镇白鹤花苑26幢302室国有土地使用权证书,共用人林青。

〓〓买方见财起意卖方无奈起诉

〓〓转眼到了2010年10月15日,也就是江千帆付余款60万元的日子。但当罗松林和江千帆联系付款事宜时,意外的事情发生了,江千帆说他差的余款是43?郾8万元而不是60万元。罗松林当场就跳了起来:“你开什么玩笑啊!”而江千帆却一点没有开玩笑的意思,他咬定他们又谈过价格了,最终确定的售价就是63?郾8万元,其他合同都不算数,房地产交易产权登记中心盖章监证的合同才是真正的合同。

〓〓罗松林万万没有想到,自己好心帮江千帆减税费,对方却睁着眼睛说瞎话玩这一招,鼻子都要气歪了。但江千帆说了:“你认可43?郾8万元我就付款,不认可就等你认可再说。”罗松林当然不甘心眼睁睁地看着16万多元不翼而飞,怎么也不可能同意。双方不欢而散,付余款的事情就这样搁置了下来,而罗松林当然也没有向江千帆交付房屋。

〓〓和江千帆终究谈不出什么名堂来,愤怒的罗云霞无奈选择了法律途径。2010年10月29日,罗云霞向张家港市人民法院提起诉讼,请求判决江千帆和林青立即支付尚余房款60万元并自逾期付款之日即2010年10月16日起承担同期银行贷款利息。2010年11月3日,张家港市人民法院裁定冻结江千帆和林青银行存款61万元或查封、扣押其相应价值的财产。

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〓〓2010年12月7日,张家港市人民法院公开开庭进行了审理。双方就诉涉房屋真实的交易价格和诉涉房屋的税费承担问题展开了激烈的争论。

〓〓罗云霞认为,双方房屋交易价格实际为80万元,该价格包括了房屋内的装修和相关设施。8月24日《协议二》以及8月24日签订的《房地产买卖契约》是双方为了配合过户而签订的格式化合同,该契约只是对空房价格的约定,并未包括里面的装修和设施,且考虑税费的因素,故填报了63?郾8万元的价格,后两份协议不是双方真实意思的表示。为证实其主张,罗云霞申请白鹤花苑门卫罗文东、柏文华出庭作证。

〓〓罗文东、柏文华出庭陈述江千帆到小区门卫处说要买房子,经门卫介绍认识得知罗松林有房要卖,看房和房屋价格是罗松林和江千帆共同协商的,听说双方商量好的价格是80万元。

〓〓江千帆、林青认为,双方房屋交易价格实际为63?郾8万元。8月24日《房地产买卖契约》经过房产中心盖章监证,合法有效,是双方真实意思的表示。8月20日《协议》和8月24日《协议一》均属实,其中《协议一》是在8月24日上午签订,后我们要求降价,于是就房屋价格进行了新的磋商,最终确定售价为63?郾8万元,签订了《协议二》,并于8月24日下午一起至房管部门签订了《房地产买卖契约》并提交了过户所需资料,63?郾8万元价格包括了房屋内的装修和相应设施。对于罗云霞诉请的逾期利息损失,江千帆、林青认为双方在合同中未有约定,不应由他们承担。

〓〓江千帆、林青对罗文东、柏文华的证人证言表示,证人只是反映听别人说的交易价格,不具有可信度。

〓〓令罗松林和罗云霞始料不及的是,江千帆与林青不仅坚持63?郾8万元的房屋总价格,还在审理中提起反诉,认为根据《房地产买卖契约》的约定,相关税费和过户费用应由双方按规定各自承担,现房屋已经过户至江千帆与林青名下,相关税费和过户费用全部都是他们夫妇支出的,对于由其垫付的实际应由罗云霞负担的税费44409元,反诉要求由罗云霞承担。

〓〓针对这半路杀出的程咬金,罗云霞真是哭笑不得,她说,江千帆与林青所依据的《房地产买卖契约》是办理过户时的格式合同,并不是当事人的真实意思表示。根据双方真实的约定,我应净得80万元,税费应该是由被告全部承担的,与我无关。罗云霞气愤地说:不然的话,江千帆这么精明的人也不会傻到替我垫付。

〓〓法院判决支持真实交易对价

〓〓张家港市人民法院审理后认为,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。罗云霞为张家港市杨舍镇白鹤花苑26幢302室房屋及07#车库的所有权人,其委托父亲罗松林处置、转让房产,系真实意思的表示,该授权合法有效。罗松林代表罗云霞与江千帆就诉涉房屋及室内装修设施的转让达成一致意见,该转让意思表示真实且未违反法律规定,对双方具有法律约束力。本案中,双方就诉涉房屋的转让前后共签订了四份转让协议,其中8月20日《协议》、8月24日《协议一》签订之后,江千帆按约分别支付了1万元定金和19万元预付款,8月24日当天,双方又签订《协议二》和《房地产买卖契约》,对房屋价格作出重大调整,后两份协议在房管部门登记备案。结合前后签订合同的履行情况、前后合同约定的成交价、合同登记备案情况、双方对价款重大变化的解释和介绍交易人的证人证言等因素综合判断,8月24日《协议一》在8月20日《协议》的基础上对付款方式作了变更,应属于双方真实意思的表示和双方实际履行的合同,合法有效,罗云霞关于房屋(含约定的装修设施)成交价格实为80万元的解释更为客观合理,本院予以认定。之后双方又签订《协议二》和《房地产买卖契约》,是双方按照约定的合同完成房屋过户事项所需,63?郾8万元的房屋成交价格系在办理产权登记备案过程中产生,该价格未明确包含房屋内装修设施的价款,其中部分规避国家税收的价格条款属无效。江千帆与林青系夫妻关系,购买房屋发生在夫妻关系存续期间,二人为诉涉房屋现登记的共有产权人,林青与江千帆负有共同履行本案付款义务的责任。故罗云霞要求江千帆、林青支付尚余房款60万元的本诉请求,合法有据,本院予以支持。因江千帆、林青未按约付款,还应自逾期付款之日起承担相应利息损失。

〓〓关于诉涉房屋产权变更登记所涉及的税费问题,现实际发生罗云霞名下营业税、城建税、教育费和个人所得税合计44409元属实,罗云霞称双方约定该款由江千帆、林青承担,但8月20日《协议》、8月24日《协议一》中并无此项约定,证人证言也未能反映80万元房款的构成,故罗云霞的辩称本院难以支持。8月24日《房地产买卖契约》中价格条款无效,该无效部分不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。在其他合同对税费承担未有约定的情况下,本院根据相关法律规定并采8月24日《房地产买卖契约》第七条的约定,该部分税费由罗云霞承担。

〓〓张家港市人民法院于2011年1月10日判决如下:江千帆、林青应支付罗云霞尚余房款60万元并自2010年10月16日起至本判决生效之日止承担同期银行贷款利息损失。张家港市杨舍镇白鹤花苑26幢302室房屋变更产权登记发生的营业税、城建税、教育费和个人所得税合计44409元,由罗云霞负担。因该款已由江千帆、林青垫付,故江千帆、林青应支付罗云霞尚余房款555591元,并应承担房款60万元自2010年10月16日起至本判决生效之日止同期银行贷款利息损失。

〓〓收到一审判决后,江千帆、林青心里有数,暗自得意,本来就该付的款,还白捡了4万多元。罗云霞因为法院支持了真实价格,终于松了一口气,至于多交的4万多元,确实原先协议中缺乏对税费承担的书面约定,就算花钱买个教训。所以,买卖双方均未上诉。

法律链接:

〓〓1?郾何谓阴阳合同:

〓〓二手房买卖交易中,为了过户时避税或者多贷款,买卖双方往往签订两份或者两份以上房屋价格等条款不同的合同,俗称阴阳合同。实际交易中,买卖双方为达到避税或其他目的,向有关部门登记时用一张合同,通过少报价格或少报面积的方式,降低买卖合同标的,报低价格少纳税,称为“阳合同”;卖家与买家另签一份合同,作为实际支付交易金额的合约并实际履行,称为“阴合同”。

〓〓2?郾阴阳合同有何风险:

〓〓①房管局对于每个区域的二手房都设置了一个最低成交的指导价格,若合同价低于这个价格就会被退回重审,耽误买卖双方办理过户的时间。

〓〓②买方有可能以签订的虚假合同支付房屋价款,容易引起纠纷。

〓〓③如果房屋涨价了,卖方可能以阴阳合同无效为由,解除合同。

〓〓(文中人名均为化名)

(责编:夏轩)

违约欠款买卖合同参考 篇4

老刘系合同签左后就卑左懵经理4万,本来谂住将D衫转手卖出后即刻就可以还番净低既6万,谁知天气回寒,夏装销售不理想,但是又快到期还钱,老刘急到乜锦,惟有去稳个以前的老友—张老板来“江湖救急”,卑张老板替自己还住果6万先,张老板看在多年交情的份上就同意了,懵经理知道左就谂:“老张想做冤大头,我求之不得拉,况且我还和李经理有合同,老张还不了还可以找老李,这6万反正走不脱,都系早罗早安心。”于是就应承左,但系又惊张老板反悔,于是懵经理和张老板、老刘又签左份合同,说好由张老板帮老刘还钱,签左合同,懵经理顺手打左个电话同李经理讲左声。但是,到左还钱的时候,张经理又岩好手头现金不足,懵经理无计,只有又去找李经理,叫老李替老刘还钱,李经理就不同意按照当时合同还钱,说:“冤有头债有主,既然老张答应替老刘还钱,那就与我无关了,有什么你就找他。”懵经理说:“我与老张点吾关你事,反正我和你有合同,白纸黑字,你点可以赖帐架?”李经理坚决不同意,无奈之下,懵经理来到法院起诉李经理,要求法院判决李经理按照当初合同约定还钱。

债务人:刘老板 担保人:李经理 债务受让人:张老板

本案中,懵经理同意老刘将债务转让给老张,并签订了合同,所以该债务是转让的债务,因此该转让是合法有效的。此时,老刘不再是合同的债务人,而应该由老张代为履行老刘的付款义务,以及由此产生的一切从债务和附随义务,如利息、违约金等等。

《合同法》第84条规定:“债务人将合同的义务全部或部分转移给第三人的,应当经债权人同意”,换言之,只要债权人同意,债务人可以与第三人协议将合同的义务全部或部分转移给第三人,由第三人承担,债务转移即告成立。转让债务的协议必须征得债权人的同意方才有效。因为在债务移转的情况下,第三人资信情况如何,是否具有情偿债务的能力,都直接影响到合同义务能否得以履行,债权人的利益的保障问题。如果债务人不征得债权人的同意的情况下,将债务随意转让给第三人,势必会因第三人不履行或不完全履行债务,导致对债权人利益的重大损害,所以债务移转必须要取得债权人同意。如果是合同义务的全部转让,那么原债务人已脱离了原来的合同关系,新债务人必须全面地履行合同义务;如果是合同义务部分地转让给第三人,那么,加入合同关系的第三人与原债务人一起共同向同一债权人承担合同义务。只有这样,才能充分地保障债权人的利益。债务转让,是指在不改变合同的前提下,债权人、债务人通过与第三人订立转让债务的协议,将债务全部或者部分转移给第三人承担的法律现象。

债务转让应但具备以下的条件:

1、须有有效债务存在;

2、被转移的债务应当具有可转移性(A性质上不可转移的债务,往往与特定债务人的人身具有密不可分的联系的债务,需要特定人履行的,不得转让);

3、第三人须与债务人就债务的转移达成合意;

4、债务承担须经债权人的同意。

担保法,问题是否在于第23条之规定:“担保期间,债权人许可债务人转让债务,应当取得保证人书面同意,保证人对未经同意转让的债务,不再承担担保责任。”

欠款合同纠纷案例及分析 篇5

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欠款合同纠纷案例及分析

欠款合同是当事人约定一方将一定种类和数额的货币所有权移转给他方,他方于一定期限内返还同种类同数额货币的合同。下面我们来看一个欠款合同纠纷案例及分析,了解有关欠款合同的知识。

欠款合同纠纷案例及分析

一、事件描述

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某建设有限公司(后更名为甲建设有限公司,以下简称建设公司)与王某于2017年1月14日签订了内部承包合同,合同约定建设公司将其承接的某小区II标段工程中的30#、31#住宅楼承包给王某施工。王某在施工过程中,先后于2017年3月15日、2017年3月18日、2017年4月19日、2017年5月18日、2017年7月18日共五次分别从唐某(原告)处购买钢材,共计钢材款335333元。王某均向唐某出具欠条且加盖了建设公司项目部工程技术(仅限报验、签证、自检、它用无效)专用章,欠条注明被告王某自愿在15日内一次性付清欠款,并加付每日按欠款额千分之五的违约金。由于唐某多次向王庆林催要未果,唐某于2017年5月15日向区人民法院提起诉讼,要求王某与建设公司偿还欠款并支付违约金。

二、原因分析

对于此类案件是建筑公司经常发生的一种情况,如何减少或避免法律风险的发生?首先我们要了解什么是“挂靠”?

首先,根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定的建筑施工合同无效的情况有:

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其次,没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业的名义。这里的“挂靠”与“借用”实际上系同一概念。对于挂靠人与被挂靠企业签订的《合作协议》、《分包协议》或《内部承包协议》一般认定为无效。其次,作为被挂靠企业,往往需要承担工程的对外债务。例如在采购材料设备时,供应商与挂靠人在施工过程中出现的债务纠纷。供应商很多时候并不知道实际供应人是谁,只知道工地工程的名称,工程承包人也就是被挂靠企业,又因被挂靠企业自身管理制度的不严谨,公章管理制度的不严格,使供应商相信挂靠人是工程的代理人,即使诉至法院,法院也会判决被挂靠企业承担给付义务,当被挂靠企业再向挂靠企业行使追偿权时,往往因挂靠人的承担能力欠缺而落空。同时在施工过程中,还会因农民工劳务与工伤的赔偿问题产生纠纷,虽然合同中明确约定工人和工伤由挂靠人承担,但是由于挂靠人失踪,工人们很多时候也并不清楚招聘他们的是谁,他们只好找工程的承建单位,即被挂靠企业承担所有责任。这样被挂靠企业不仅要承担经济损失,还会严重影响公司的社会形象,对以后公司的发展带来巨大的损失。

最后,《中华人民共和国建筑法》第66条规定:“建筑施工企业转让、出借资质证书或者以其他方式允许他人以本企业的名义承揽工程的,责令改正,没收违法所得,并处罚款,可以责令停业整顿,降低

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资质等级;情节严重的,吊销资质证书。”因此,被挂靠企业不仅冒着被行政处罚的危险,甚至还有可能被降低或被吊销资质证书。明确了“挂靠”及挂靠的风险之后,再来分析本案:

首先,王某借用建设公司的资质承建了30#、31#住宅楼,并没有与建设公司签订劳动合同,双方主体地位平等,受《合同法》的保护,而不是《劳动法》。唐某与王某之间是买卖合同关系,并且王某曾多次挂靠其他公司承建工程,都是从唐某处购买钢材。唐某长期从事钢材买卖,对建筑市场的交易模式也非常清楚,因此,唐某清楚的知道王某与建设公司是挂靠人和被挂靠公司关系,且王某没有代理权限。构成表见代理的善意第三人必须是第三人有合理正当的理由相信行为人有代理权限,并且第三人是善意无过失的。唐某提起王某构成表见代理的诉讼请求,是没有事实依据的。

其次,在承包合同中明确约定承建该工程系包工包料、自负盈亏,并且不得利用公司名义购买钢材。王某在2017年3月4日庭审时陈述:“我是包工头,除了干建设公司的工程,也可带人干别公司的活。”王某与建设公司合同中明确规定:王某自行采购的建筑材料,必须由建设公司和监理单位签证后方可进场使用。而此批钢材,王某并没有出具相关的检验签证单,由此可见这笔钢材王某可能用在了他处。

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最后,建设公司与王某已经结算了工程款,王某于2017年3月4日庭审时也以承认接受工程款523万元。本案中只有唐某与王某之间买卖合同关系,因此,王某应该自行承担此笔钢材款。对于违约金的约定,《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。

三、改进措施

可以采取被挂靠企业与挂靠人签订劳动合同的方式,减少被挂靠企业的法律风险,从以下几个方面进行分析:

⑴、被挂靠企业与挂靠人建立了劳动关系、购买社会保险。加强被挂靠企业对挂靠人的前期了解,方便对挂靠人的管理与约束。被挂靠企

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业应直接与主要负责人(项目负责人、技术负责人、核算负责人、质量管理人员、安全管理人员等)签订劳动聘用合同,由被挂靠企业以工资名义进行支付。谨慎小心企业证照、公章、合同章、财务专用章、法人委托书、介绍信等,既是具有代理权限的重要依据也是相对人“依法有理由相信”证据的管理,挂靠人作为企业员工,更应该加强对其的管理,防止其利用公章或重要的空白凭证,造成表见代理。

⑵、有利于加强工程款的管理。即项目的财务管理纳入到被挂靠企业正常的财务管理中,监督和管理挂靠人的资金流动方向,严格防范挂靠人挪用工程款又不用于项目本身,给项目的运作带来了很大的阻碍。

⑶、对挂靠人及其资金的管理,更加方便对挂靠人所进材料的管理,也可在合同中明确约定“本工程所需建筑材料,由乙方自行采购的,其质量必须符合设计要求,材料要有出厂合格证,法定检测单位的合格报告,并由甲方和监理单位签证后方可进场使用”。接着是对工程质量的严格控制,一旦质量出现问题,不仅对被挂靠企业的而利益造成巨大损失,还会影响被挂靠企业的信誉,严重的甚至危及被挂靠企业的生存。

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⑷、完善劳务管理。被挂靠企业应积极监督挂靠人为各自招聘的建筑工人购买保险,以减少工伤事故发生时的风险承担。更有利于在发生劳动争议后,工人第一时间追索的是挂靠人而不是被挂靠企业,保护被挂靠企业的经济利益与社会形象。

三、总结

在建筑施工过程中,一定要尽量避免挂靠人利用被挂靠企业的资质承建工程的事件的发生,减少被挂靠企业的风险的发生。如果在无法避免的情况下,被挂靠企业也应加强自身的管理,监督挂靠人工程款的流动方向、所聘员工保险的购买及工资的发放等行为,及时保留证据,若产生纠纷时,事实清楚明确,证据充足,方便案件的处理。

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买卖合同运用——案例纠纷 篇6

日期:2014-08-21 10:27:21 作者:长沙典当网 来源:长沙典当网 点击: 8 近年来,在龙潭区公安分局和龙潭区人民法院(以下简称龙潭法院)出现了一些涉及吉林市轩宇房地产开发有限责任公司(以下简称轩宇公司)及其法定代表人池铁吉的案件,由于这些案件事实比较复杂,法律关系比较混乱,特别是由于轩宇公司和池铁吉本人在陷入经济困难时法律意识淡薄,维权意识不强,急于摆脱困境,加之有的典当行和个人唯利是图,逼其就范,使案件事实似是而非,真假难辨,给司法机关造成了许多麻烦。最近,又有十三个自然人以经过备案的《商品房买卖合同》和自己已经占有房屋的事实为由起诉要求确认《商品房买卖合同》有效。如驳回起诉,原告有《商品房买卖合同》且占有房屋;如确认合同有效,则可能造成一批错案。为此,特对这些案件涉及的事实和法律关系提出分析意见,供贵院领导在研究和处理该类案件时参考。不当之处请批评指正。

一、关于轩宇公司以商品房抵押借款的有关情况

轩宇公司是一家房地产开发企业。2003年开始在吉林市滨江北路开发建设“江畔名苑”小区。2006年,在小区房屋建设进入收尾阶段的关键时刻,由于国家政策调整,银行停止给房地产开发企业贷款,轩宇公司支付工程款和农民工工资发生困难,陷入困境。在走投无路的情况下,决定向吉林市商通典当有限责任公司(简称商通典当)借款。商通典当提出让轩宇公司以自己在建的江畔名苑房屋抵押,每户房屋可借给10万元人民币,月息5%。双方于2006年1月6日签订了2006吉商典字第7号《典当合同》。合同主要内容为:“

1、典当物„..五处房屋,房屋面积均为1310.24平方米。„.当期二个月,„.当期届满五日后,乙方不续当,即为绝当„”。由于轩宇公司及时还清了当金及相关费用,未予强制执行。

此后,轩宇公司因资金困难又多次借款。但商通典当既不给出具当票,也不签订典当协议,而是仍然以每借10万元就要以一套商品房抵押,并要求以商通典当提供的自然人(商通典当的工作人员及其亲属)的名义与轩宇公司签订《商品房买卖合同》。合同中的房屋不论住宅还是网点、车库一律以每平方米1000元计价,同时让轩宇公司给出出具每户房屋应交房款的虚假收据(轩宇公司在收据底联上标注:“未交现金”),还让轩宇公司与其一同到房产管理部门进行《商品房买卖合同》的备案登记。此间,轩宇公司共向商通典当借款五次,总计借款510万元。此后,轩宇公司在还清相当一处房屋借款的本息时,便赎回一份《商品房买卖合同》,轩宇公司共交本金及利息450余万元,共计赎回合同12份,办理撤销备案3份。其他39份合同均为商通典当工作人员及其亲属名字(其中陈占敏4套、王爱梅3套、周谨2套、杜海滨3套)。后来,相应人员又直接占有了相关的房屋。其中有的已经转卖他人。在最近起诉的十三户中有近十人又在房产管理部门变更了备案。

与此相类似的是2007年6月11日,轩宇公司又向邵长利借款100万元,借期三个月,2007年9月邵长利就向龙潭法院起诉要求确认商品房买卖合同有效。龙潭法院经审理做出(2007)龙民初字第906和907号判决。判决认定:“轩宇房地产因公司资金短缺,于2007年年6月11日向邵长利借款现金100万元,当日,轩宇房地产与邵长利签订了借款合同,合同中约定,以包括本案诉争的房屋在内的10套房屋作为抵押,借款期限为三个月。同日,轩宇房地产签订了买房人为邵长利的,位于吉林市龙潭区滨江北路江畔名苑1号楼1号商业网点(191.08平方米)和10号楼2单元6层16号房屋的《商品房买卖合同》,轩宇房地产出具收据,交款单位为邵长利,收款方式一栏中记载未收现金,抵押借款。另外,在前述轩宇房地产与邵长利签订的借款合同中,还载明,待借款按期还清,上述商品房买卖合同和房款往来收据一并收回作废,如按期未能还清上述款项,双方另行协商延期或由出资方(邵长利)收回上述房产。”龙潭法院同时认为:“邵长利虽称其与轩宇房地产签订了商品房买卖合同,是商品房买卖合同关系,但未能提供有效证据予以证明其诉讼主张。而事实上,轩宇房地产与邵长早存在着借款合同关系,邵长利与轩宇房地产签订的房屋买卖合同实际是为借款抵押而签订的,而非真正意义上的商品房买卖合同。且双方约定如到期不能偿还借款,由出资方收回房屋的约定,违反了《中华人民共和国担保法》第四十条“订立抵押合同时,抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时,抵押物的所有权转移为债权人所有”的禁止性规定,没有法律效力。故本院对邵长利要求轩宇房地产按商品房买卖合同全面履行义务的诉讼请求不予支持”。

现在,龙潭法院正在审理的十三户商品房买卖合同纠纷案件虽然已经备案,但其本质上和邵长利起诉的并无不同。

二、对轩宇公司向商通典当借款及签订商品房买卖合同等问题的法律分析

1、轩宇公司以房屋抵押从商通典当借款的行为是典当行为。《典当管理办法》第三条规定:本办法所称典当,是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行,交付一定比例费用,取得当金,并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为”。轩宇公司因资金周转发生困难,以自己的在建房屋为抵押,向商通典当借款,并支付借款利息(当息),同时约定在还清借款本息后可以赎回商品房买卖合同,双方行为属于“典当”行为。

2、商通典当不开当票、不签合同、超高利息、房屋留抵严重违反国家法律、法规。

《典当管理办法》第六条规定:“典当行从事经营活动,应当遵守法律、法规和规章”。但是,商通典当与轩宇公司的典当行为,存在许多严重的违法违规行为,甚至涉嫌犯罪。(1)商通典当借款时设定的当息标准过高,上打利息违法。《典当管理办法》第三

十七条规定:“典当当金利率,按中国人民银行公布的银行机构6个月期法定贷款利率及典当期限折算后执行。典当当金利息不得预扣。”第三十八条规定:“典当综合费用包括各种服务及管理费用。动产质押典当的月综合费率不得超过当金的42‟。房地产抵押典当的月综合费率不得超过当金的27‟”。也就是说,以房屋抵押进行典当的最高收费应为同期贷款利率加上综合费率。

2006-2007年一年期的贷款利率最高的也只有月6.30‟,加上综合费率的最高值27‟,才33.3‟。而商通典当在借款时先行扣除一个月的利息5%,却仍按原数收取利息。这样,实际月收费已经达到63.1‟,高出规定29%,比规定值高出83%。,完全属于高利贷性质。(2)商通典当不给轩宇公司出具当票,也不签订典当合同的行为严重违法。《典当管理办法》第三十条明确规定:“当票是典当行与当户之间的借贷契约,是典当行向当户支付当金的付款凭证。典当行和当户就当票以外事项进行约定的,应当补充订立书面合同,但约定的内容不得违反有关法律、法规和本办法的规定”。第三十一条规定:“当票应当载明下列事项:(一)典当行机构名称及住所;(二)当户姓名(名称)、住所(址)、有效证件(照)及号码;(三)当物名称、数量、质量、状况;(四)估价金额、当金数额;(五)利率、综合费率;(六)典当日期、典当期、续当期;„..”。因此,向当户出当票是典当行进行典当业务,进行经营的必须的程序。当票是双方的典当行为最重要的书面依据。在诉讼中是解决双方典当纠纷最重要的证据。但是,商通典当却知法违法。这样做的结果,一可以逃避行业监督,避免典当监督部门对其违法违规行为进行查处;二可以逃避纳税,因为没有当票,当然就可以走账外账,或者根本不建账,不计入典当的营业额,当然不发生税费。不但可以不交所得税,连营业税也不必交;三可以对抗当户,当户如果要投诉或者起诉,让你没有充分的凭据和证据。

(3)商通典当让轩宇公司签订《商品房买卖合同》严重违法。商通典当不但不给轩宇公司出具当票,还要求轩宇公司与其工作人员(工作人员的亲属)签署(之所以说是签署是因为开始并非真正的买卖,而是抵押)买卖这些商品房的合同,不论住宅还是门市房均以每平方米1000元计价。如果说商通典当以商品房买卖合同代替当票,仅仅是规避监督检查,逃避缴税。而实际上,商通典当是设置了一个陷井。如果他同意你回赎,你也有能力回赎,商品房买卖合同就是个形式,因为它是假的。而如果商通典当不同意回赎,这些合同就足可乱真。因为它不但使用了建设部统一印制的商品房买卖的正规文本,甚至还到房产部门备案。现在一些人拿着这些合同起诉确认商品房买卖合同有效并要求法院判决轩宇公司全面履行合同义务来看,其实就是以商品房买卖为由不走拍卖程序而直接占有。对此,贵院的判决已经阐述得十分清楚。此外,在这些合同中的交款方式均为“贷款”,而实际上没有一个人从银行贷款,更没有向轩宇公司交款。轩宇公司所收到的款项是商通典当的当金(借款)。轩宇公司不但要偿还本金,还要偿还高额的利息。如果把房屋确认给所谓的购房人,无论是住宅还是门市均为1000元一平方米,不要说利润,连成本都收不回来。

(4)商通典当直接占有抵押物甚至出卖抵押房屋不但违反典当法律法规,也违反了物权法和担保法,不但是无效的,而且是侵权行为。《典当管理办法》第四十三条规定:“典当行应当按照下列规定处理绝当物品:(一)当物估价金额在3万元以上的,可以按照《中华人民共和国担保法》的有关规定处理,也可以双方事先约定绝当后由典当行委托拍卖行公开拍卖。拍卖收入在扣除拍卖费用及当金本息后,剩余部分应当退还当户,不足部分向当户追索”。在商通典当和轩宇公司的典当中,房地产抵押不应该转移抵押物的占有。虽然在第一个典当合同中约定由商通典当对抵押的房产可以申请法院强制执行。但后来双方并没有再签订类似的书面合同。如果轩宇公司对抵押的房屋不能回赎视为绝当,也应该由双方协商处理方法或者由商通典当委托拍卖行拍卖,而不能自行处理。轩宇公司有权要求商通典当对其任意占有、随意处分房屋造成的经济损失给出予赔偿。(5)商通典当严重违反了“诚实信用”原则。《典当管理办法》第五条规定,典当行为“应当遵循平等、自愿、诚信、互利的原则”。不能否认,典当是一种经营行为,它在为中小企业和个人提供借款的同时,也要维持自身的发展,也要追求一定的经济效益。但是,必须以遵守国家法律为前提,决不能乘人之危,落井下石。商通典当以弄虚作假的方法,以高利盘剥他人,又设计谋夺他人财产,不仁、不义。

(6)更为严重的是商通典当逃税行为涉嫌犯罪。在这起典当业务中,商通典当无本万利。一方面可以让工作人员或其亲属每人集资10万元借给轩宇,得到一户价值数十万元的房子;另一方面他得到450余万元的纯收益。按此计算其至少应交20余万元的营业税和近100余万元的所得税。按照刑法修正案(七)规定,纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报,逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额百分之十以上的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金;数额巨大并且占应纳税额百分之三十以上的,处三年以上七年以下有期徒刑,并处罚金。如果按三年以下算可能超过了追诉时效,但如果应判处七年以下则还没有超过追诉时效。

三、关于双方纠纷的解决方法和途径。不可否认,尽管商通典当在与轩宇公司的典当过程中存在诸多违法之处,但商通典当毕竟为轩宇公司在一定程度上解了燃眉之急。双方的纠纷,还是应该尽量妥善解决为好。

方案

一、确认典当合同成立,无效按有效处理。以双方的约定为基础,双方认真核对账目,以总借款本金510万为基础,算清已经偿还的本金、利息和至商通占有房屋为止应继续偿还的本金和利息,由轩宇公司将房屋评估后折价偿还。多余部分返还轩宇公司。

方案二:追认商品房买卖合同成立。如果不采取第一方案,可以有条件地追认商品房买卖合同有效。即将先借的50万视为借款,已经偿还的本息结清。在已经偿还的数额中扣除该款后视为其余39套房屋的买房款,将39套房屋按每平方米1000元和实际面积算出总房款,由商通补足余款。

方案

三、追认商品房买卖合同有效,且视为已经全额交款。但既然是商品房买卖,就不应该再让轩宇公司承担利息。由商通典当返还390万元现金及自2007年至今银行同期贷款利息。

方案四:由原告和轩宇公司、商通典当三家协商,由原告或者商通典当对轩宇公司给予适当补偿。每户补交部分房款(从2007年的市场价每平方米2200元往下研究,最低不低于800元)。或者委托相关部门进行评估鉴定,以鉴定价格为准进行调解。方案五:以上为调解的方案。如不同意。双方均可向法院起诉。轩宇公司可以全案起诉典当合同无效、商品房买卖合同无效。由法院判决确认轩宇公司的借款数额及应偿还的本息。然后由法院进入执行,以商通典当占有的房屋经合法程序后变卖或拍卖抵债,多退少补

此外,第三人商通典当的经理陈占敏称只有第一笔50万是典当借款的说法不成立。因为如果仅有50万是借款,轩宇公司不会向商通典当还款和向商通典当的工作人员的卡上打款。

买卖合同欠款纠纷范文 篇7

一、我国购房者权益法律保护现状

随着我国市场经济的不断深入发展,为了促进房地产行业的健康、稳定、有序的发展,我国也制定了一系列的保护房地产交易中购房者权益保护的法律。如在《民法通则》、《城市管理法》等中都制定了房地产方面的法律法规,以保证房地产买卖的公平进行。但是由于法律本身具有一定的滞后性,加之随着我国社会经济的不断发展,我国房地产市场的情况也发生了一定的变化,现行的房地产方面的法律已经不能满足房地产市场发展的需要,在房地产交易过程中对于消费者的保护存在主体资格不明确、权利保护不完善等问题。

(一)《消费者权益保护法》的有关规定

我国的《消费者权益保护法》详细阐述了消费者的合法权益以及经营者应该尽到的法律义务,且《消费者权益保护法》是从消费者的立场出发,重在对生产经营者的生产活动进行一定的限制和约束,为消费者合理维权提供了法律保障。在这种情况下如果生产商或者销售商不履行法定义务的情况就会受到法律的处罚。尤其是该法律的第49条明确规定了“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的,应该按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失,增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”这是我国第一次用立法的形式规定了具体的赔偿性规定,在一定程度上为消费者维权提供了有力的法律保障。

然而,《消费者权益保护法》虽然在保护了消费者的合法权益,但是还存在着一定的问题,就是对于“商品”和“消费者”这两个在《消费者权益保护法》中频繁出现的概念,并没有做出合理的使人信服的解释。很多人对于“商品房算不算商品?”、“购房者算不算消费者”这些问题还存在很多的疑问,对于商品房交易出现的纠纷是否适用于《消费者权益保护法》中的各个条款,还存在很大的争议,导致了在商品房买卖纠纷时,无法根据《消费者权益保护法》提出诉求,也无法得到充分的维权。

(二)《城市房地产管理法》的相关规定

《城市房地产管理法》主要是对房地产市场以及房地产交易规范进行了详细的规定,它的颁布在保障房地产交易中相关权利人的合法权益、规范房地产市场、严格房地产管理等方面都发挥了重要的作用,为我国房地产市场的平稳、健康发展提供了有力的法律保障。《城市房地产管理法》确立了我国对于房地产管理方面的基本原则,确立了房地产市场基本的调节机制,使其保持公平竞争的状态。该法要求售房者必须要具有各个方面的证书,这在很大程度上保护了消费者的合法权益。而且很规定了房地产交易过程中的五种合同,严格限制了开发商的行为,这就意味着商品房购买者有了新的法律依据,有利于保护购买者的相关权益,同时也有益于促进房地产市场的健康、稳定发展。

(三)其他方面的相关规定

这部分法律文件主要是对房地产产业的限制,也有内容是对购房及权益保护进行了一定的规定。如《城市房地产抵押办法管理》、中国银行颁布的《个人住房贷款管理方法》等,但是这些法律仅仅是就某一方面进行了相关的规定,并没有形成具体的体系,具有很大的局限性。另外,实施效果比较好的是《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,对于购房者合法权益的保护比较全面。但是该解释的颁布虽然对于消费者权益的保护以及对于开发商的相关行为具有一定的限制作用,但是还存在着公共空间的定义不明确、公摊面积比例的计算标准不明晰等问题,还需要进行修改和完善。

二、商品房交易过程中的纠纷类型

随着我国社会经济的不断发展以及房地产市场的不断完善发展,房地产交易数量不断增多,但随之也出现了各种各样的纠纷问题。以下本文主要将对房地产交易过程中出现的纠纷类型进行简要的分析。

(一)商品房交易过程中的预售合同纠纷问题

所谓预售合同的本质是为商品房交易进行合同的预约。所谓预售就是指合同约定的房屋正在建设的过程中,购买者在房屋交付前把全部的款项支付给售房的一方,而售房的一方主要义务就是按照预售合同规定的日期把房屋交付给购买方并在一定的期限内办理物权变更手续。但是由于对方义务的履行并不同步,即购买者是在房屋交付前就完成了所有的义务,而在这个过程中房屋还在建造的过程中,即售房者还在义务的履行过程中。这种义务履行的不同时进行很容易产生一定的问题。

其次,在商品房的预售过程中,在预售合同的签订之前,开发商通常会与购房者签订“商品房认购书”,主要作用在于保证认购人在一定的日期内与售房者签订预售合同。认购书往往由开发商一方进行拟定,对于有关的商品房交易内容进行初步的拟定。认购书签订之后,开放商会为认购者保留其所认购的房屋。同时认购书中所约定的房屋价格、房屋的面积大小、付款方式等不能再进行任何形式的更改。认购书只要具有了商品房的主要要素、满足了合同的有效要件之后就产生了法律上的约束力,从而促使商品房交易双方认真全面地履行其应尽的义务。但是在购房者之后不能和开发商签订正式合同时是否应当承担违约或者赔偿责任这些问题都还存在很大的争议,导致预售合同签售过程中的各种纠纷难以解决。

另外,在购房者进行定金的交付时也存在着一定的问题。在房地产市场发展的比较好的情况下,很多开发商会将定金转化为订金,这就导致了很多相关的法律法规对开发商的违约行为无法进行有效的限制以及相应的惩罚。同时,即使购房者和开发商已经签订了相关的预售合同,开发商在遇见出价更高的购房者时往往会选择将订金退还给原来的购房者。这样一来,购房者只能得到返还订金补偿,并拿不到《消费者权益保护法》所提到的双倍返还的补偿,这就在一定程度上损害了原购房者的利益。

(二)商品房买卖合同中价款类纠纷问题

价款是商品房交易过程中的核心问题,因为价款问题和商品房交易双方的利益都紧密相关,所以商品房交易双方都对这个问题异常关注,这就很容易产生纠纷。在具体的商品房交易过程中,常见的纠纷类型主要分为行使抗辩权过程中而产生的价款纠纷和办理贷款过程中产生的矛盾这两种类型。一是在行使抗辩权过程中出现的价款纠纷。一般情况下,商品房交易的过程中所签订的合同是双向的,即购房者和开发商需要共同履行义务,才能保证合同约定内容的顺利进行。如果双方中的任何一方没有履行其应该履行的义务,交易双方就会产生一定的纠纷,比如,购房者在支付了部分款项之后以对方经营方面的问题为由拒绝支付剩余的款项引发的纠纷等。二是因贷款的办理而产生的纠纷。这种纠纷的发生一般是指,购买者在购买房屋的时候并没有足够的金钱,于是采用贷款这一方式进行房屋的购买,但是一旦购房者不按时偿还贷款就会引发纠纷。面对购房者无法按时偿还贷款这一情况,开发商一般会选择代为清偿银行贷款,然后求得一定的追索权。另外还有可能因为银行自身存在一定的问题,不能及时发放贷款,导致购房者在交易过程中因为无法及时付款而产生一定的债务纠纷,这种情况就更为复杂。

(三)商品房买卖合同中交付类纠纷

在商品房交易的最后一个交付过程中也很容易产生一定的纠纷。一般情况下,常见的纠纷主要分为房屋交付不能、商品房延迟交付、商品房变更设计规划等方面。商品房交付过程中存在的交付不能的问题,即指开发商一方不能按时把房屋交付给购房者。这种问题的产生一般有几个方面的原因:首先可能是开发商自身主体资格的欠缺,即开发商对其所销售的楼盘并没有取得相关的销售许可证,从而不能销售该房屋。其次,可能房屋设计过程中出现了失误,导致建设的房屋具有很大的质量问题,无法得到质量验收。还有一种比较严重的情况是开发商就同一房屋与数人签订了买卖合同,所以开发商无法按照约定的时间进行房屋的交付。这种情况主要体现在资金比较紧张的开发商身上,他们为了实现经济利益的最大化,往往会选择牺牲自身的信誉。另外一种常见的纠纷类型是商品房延迟交付。所谓的延迟交付就是指开发商无法按照约定的期限交付其应该交付给购房者的房屋,这种情况往往是由以下几个方面导致的:首先开发商在进行物权变更手续的时候存在一定的问题,导致其不能在规定的教父日期之前完成相关的交付手续,从而导致延迟交付纠纷。其次,可能是因为房屋建筑的进程比预想中的要慢,在约好的交付日期到来之时,建筑的相关的配套措施还没有完善,所以导致了延迟交付的纠纷。另外,还可能存在房屋面积与约定的不一致、房屋质量与约定的不一致、销售广告以及开发商所提供的宣传材料与最终交付的房屋相互不一致等纠纷。

三、关于完善商品房买卖纠纷中购房者权益保护的相关建议

(一)商品预售合同纠纷中购房者权益的保护

在预售合同的签订过程中本身就存在商品房交易双方义务的履行不同步这一问题,这会对已经部分或全部履行付款义务的购房者产生了很严重的影响,因此如何保护购房者的权益就显得尤其重要。想要达到更好的保护消费者权益这一目标,首先必须要合理规制商品房预售合同中的格式条款。同时要保证条款的规定涉及到各个重要的细节问题,确保条款的公平公正性,从而确保购房者权益得到了保护。其次在定金问题的处理过程中,如果是由于商品房交易双方因为正当理由不能对其义务进行履行的情况下,应该认为双方均无过错,开发商应该把定金返还给购房者。而如果是一方的过错导致交易的中止时,应该适用定金处罚原则。

(二)商品房预售价格纠纷

商品房预售价格作为时常发生纠纷问题的矛盾焦点,也应该得到充分的重视。首先预售合同已经确定的商品房价格,由于开发商方面的问题导致申请价格变更的应该不易受理。而对于政府宏观调控导致成本增加的情况,可以支持商品房价格的变动。另外,预售合同中如果只约定了暂定价,同时预售合同又约定了房屋的价格,以相关部门核定后的价格为准。同时,预售合同中根据价格条款没有对商品房的价格作出明确规定的,或者在履行合同的过程中出现不可抗力等,双方可以就商品房预售价格另行协商一致。

(三)商品房交付过程中的权力保护

在这一过程中,必须要加强对于商品房质量的监督。虽然之前我国也有相关的规定,但是往往流于形式,导致纠纷问题的产生。开发商必须要高度重视这一问题,高度关注施工过程中的每一个细节,避免质量问题的产生。同时,相关部门要对一房数卖这一情况进行一定的限制,严厉打击一房多卖行为,保护消费者权益。

总之不可否认的是,随着我国房地产市场的快速发展,必然会出现一定的问题。本文主要就法律方面的规定、问题及对策进行了简要的分析,希望能提供一定的借鉴。当然,房地产更加合理的市场环境的建立也离不开政府的宏观调控。相信随着房地产市场的不断完善以及相关法律的逐渐成熟,购房者的权益也会得到更好的保护。

参考文献

[1]樊琳.预售商品房惩罚性赔偿问题简析[J].今日湖北(下旬刊),2015(6):10,24.

[2]孙晓.商品房买卖合同纠纷案件存在的问题及对策[J].经济视野,2013(18):431.

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