商品房买卖合同纠纷

商品房买卖合同纠纷（共10篇）

商品房买卖合同纠纷 篇1

一、商品房买卖合同的概念和性质

商品房买卖合同, 是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人, 买受人支付价款的合同商品房买卖合同分为预售合同和现售合同两种形式, 普遍认为区分预售和现售的标准是商品房买卖合同双方当事人在签订合同时合同的标的物即商品房是否已经竣工并且经过有资质的法定建筑质量监督检验机构验收合格。目前, 学界对于商品房现售合同的性质已没有争议, 但对于商品房预售合同的性质还存在很多不一致的观点。主要有以下几种学说:

第一种观点认为, 商品房预售合同是委建合同, 根据此种观点, 商品房预售合同的性质实际上属于加工承揽合同, 加工承揽是指承揽人按照定作人的要求完成工作成果, 定作人给付报酬的行为的合同。即在商品房预售时, 实际上买受人被看成是委托人, 出卖人 (房地产开发企业) 被看成是受托人, 购房款被看成是委托人支付给受托人的报酬。买受人委托房地产开发企业帮助其完成商品房的建造, 在受托人 (房地产开发企业) 交付其完工产品即商品房已完工并经有关机构验收合格后, 由出卖人支付其一定的工作报酬。但是, 笔者认为, 将商品房预售合同的性质界定为承揽合同还值得商榷。虽然加工承揽行为与买卖这种转移标的物的所有权的行为在某些情况下容易混淆, 尤其是定作人提供原材料的情况下。但是一般情况下还是很好区分的。况且, 在商品房的预售过程中, 预购人通常不会提供商品房的建造材料, 更不会像承揽合同中那样由定作人提供图纸, 建设方案等。预购人只关心商品房是否能够按期交付。至于由谁设计、由谁施工、以及监管, 预购人并不在意。且商品房的竣工验收是由法定的机构来完成, 并不是由所谓的定作人房地产开发企业来完成, 所以笔者认为商品房的预售合同不是加工承揽合同。即不是委建合同。

第二种观点认为商品房预售合同是期货合同, 此观点认为商品房预售的性质是“房屋的期货交易”, 从而区别于成品房的买卖。在商品房预售合同中, 标的物是尚未建造完成的房屋, 其交付时间一般都很长, 这与期货的交易类似。但是我们仍不能将商品房的交易视同为期货的交易, 因为在期货交易过程中, 大部分的市场参与者的主要目的是转移价格风险或赚取风险利润, 而不是追求实物或金融证券的交割。且在期货交易中, 标的物的价格在交易期限到来之前是不确定的, 只有在期限来临之际, 标的物公开成交之时其价格才能最终确定。但是在商品房预售过程中, 虽然作为标的物的商品房尚未建成, 但是, 商品房的质量、数量、面积、价格和交付时间均已在预售合同中明确载明。此外、根据国际交易惯例及我国实践中的期货交易实务, 一般情况下, 不动产也不是期货交易的标的。加之商品房预购人的目的是获取房屋, 而不是将商品房作为套期保值或者增值的工具。因此, 不能将商品房的预售等同于期货交易, 也不能商品房预售合同看成是期货合同。

第三种观点认为商品房预售合同是远期交货的买卖合同。此种观点认为, 在商品房的预售过程中, 房地产开发企业即预售方从土地的开发投资到房屋的建造再到房屋的竣工交付, 通常都需要很长的一段时间。在签订商品房预购合同时, 预购方一般需要先支付部分定金或者是部分的购房款, 但预售房即房地产开发企业并不立即交付房屋, 而是在约定的将来某个确定的日期交付, 所以, 商品房的预售属于一种远期交付标的物的买卖行为。商品房的预售合同也就是一种远期交付标的物的买卖的买卖合同。其在成立条件, 合同的生效、变更、履行、以及责任承担方面与买卖合同并无区别。只是标的物的交付时间不同而已。

笔者同意第三种观点, 即认为商品房预售合同是一种远期交付标的物的买卖合同。

二、商品房买卖合同的特征

商品房买卖合同由房地产开发企业销售其开发建设的商品房的一种房屋买卖合同, 其主要有以下特征:

第一、主体一方确定, 出卖人仅为房地产开发企业。在商品房预售合同中, 其中一方当事人是特定的, 即房地产开发企业。所谓房地产开发企业, 是指是以营利为目的, 从事房地产开发和经营的企业。在我们的生活中, 每当有房地产楼盘开盘销售时, 买受人大部分接触的都是营销商而不是房地产开发企业。需要指出的是, 这些营销商并没有商品房的出卖人主体资格, 他们只是帮助房地产开发企业代销或者包销, 然后由房地产开发企业按照约定支付其一定的报酬。无论是报销还是代销, 营销商都是以房地产开发企业的名义进行销售行为, 而不能成为商品房买卖合同的出卖人。其本身不具备商品房出卖人的主体资格。

第二、标的物具有的多样性。在传统民法领域, 不动产买卖主要以转移不动产所有权为目的, 其标的物主要是不动产的所有权。但在我国, 由于我国土地所有权属国家所有, 因此, 在商品房买卖合同中, 其标的物主要是商品房及其所附着的土地使用权而非所有权。此外, 还包括建筑物所在小区的公用设施的共有权以及基于共有权而产生的管理权。

第三、合同具有较强的行政干预性。所谓行政干预性, 是指行政机关运用法规、经济、政策等手段, 对有关国家事务的运行状态和关系进行强行的干预以进行调节, 从而保证国家的政治、经济、文化等方面的持续、健康、协调发展。由于一般的商品房买卖合同涉及的标的物特殊, 且涉及金额巨大, 对国计民生和社会的稳定影响较大, 因而世界上大多数国家都和地区对于商品房的买卖这一领域都规定了较为严格的行政法律法规。如许可制度、登记制度、公示制度等。以确保交易的安全和社会的稳定。保障当事人双方的经济利益。

三、商品房买卖合同成立要件

商品房买卖合同作为合同的一种, 其与一般合同的成立要件并无太多区别, 其成立要件如下:

第一、商品房买卖合同的出卖人必须是取得房地产开发资格的法人组织, 即房地产开发商或房地产开发企业。且房地产开发商或企业应当拥有所出售商品房的所有权和土地使用权, 并且经申请获得《商品房预售许可证》等有关许可。没有取得《商品房预售许可证》的, 不得进行商品房销售。

第二、商品房买卖合同的双方当事人, 必须具备完全民事行为能力。无民事行为能力或限制民事行为能力者所订立的商品房买卖合同不能成立。且当事人的意思表示必须真实, 当事人内心的效果意思必须与其表意行为保持一致, 商品房买卖合同的订立必须是出自双方当事人共同的意愿。

第三、商品房买卖合同的订立不得违反法律的强制性或禁止性规定。首先, 商品房买卖合同在内容上必须符合法律的规定, 不得违反法律的强行性或禁止性规定。其次, 商品房买卖合同在形式上必须采用书面形式。最后, 在合同生效后, 当事人还应当按照法律的规定到相关单位办理房屋产权变更登记和土地使用权变更登记。

四、商品房买卖合同的生效要件

(一) 商品房现售合同的生效条件

商品房买卖合同的生效条件分为两类:一类是商品房现售合同的生效要件;另一类是商品房预售合同的生效要件。

商品房现售合同的生效要件如下;

首先、房地产开发商必须是拥有房地产开发企业资质证书和房地产开发企业法人营业执照的企业法人。

其次、房地产开发企业必须取得土地使用的批文或者土地使用权证, 并取得规划许可证、施工许可证等。

再次、作为标的物的商品房已竣工并经有关单位验收合格。

最后、买受人和房地产开发商已经签订了商品房买卖合同, 且双方的合同不违反相关法律规定。

(二) 商品房预售合同的生效条件

商品房预售合同的生效要件除了需要具备现售合同生效需要的一般要件外, 还需要以下特殊条件:

第一、房地产开发企业必须已经取得商品房预售许可证。

第二、房地产开发企业必须取得土地使用权证书, 并已经支付了全部的土地使用权出让金。并按照相关法律的规定取得规划许可证和施工许可证。

总之, 随着房地产企业的不断发展, 买房群体不断增多, 商品房买卖合同越来越备受人们的关注, 有必要对其就行深入的探讨、研究。

摘要：当前, 随着房地产市场的不断开发以及商品房交易的不断增加, 商品房买卖合同纠纷也越来越多, 本文旨在厘清商品房买卖合同中的一些基本问题, 并对其进行探讨、研究。

关键词：商品房,买卖合同,生效要件

参考文献

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商品房买卖合同纠纷 篇2

1、逾期不能正常交付型

房地产开发企业逾期不能正常交付是商品房买卖合同纠纷中比较常见的类型，通常有两类情况，一是因开发商资金不足或预售不成功，预售人违法将预售款转向投入其它项目或其它行业造成的逾期交房，二是施工或配套设施进度等原因引起的逾期交房。

对于此类纠纷，2003年司法解释规定了购房方催告权和解除合同权。从切实维护购买方的合法利益角度出发，开发商在催告后三个月内履行的，同时要承担违约责任。如果预售方在经催告后三个月内仍不能履行的，购房方有选择要求开发商继续履行合同并承担违约责任或解除合同并要求赔偿损失(损失可比照房屋价格上涨或实际损失计算)的权利。对于延期履行合同，如果未约定违约金数额，可按照已付房款额比照银行逾期还款罚息计算。

2、故意隐瞒相关资质型

我国现行法律法规对从事房地产开发经营行为已经作出了比较完善的规定，而在现实生活中，除了因房地产管理部门审核不严，出现房地产开发企业虽然取得了商品房预售许可证明，但并不实际具备商品房预售法定条件的情形外，还有相当一部分房地产开发企业置法律法规于不顾，明明未取得商品房预售许可证明，却哄篇买受人称已取得商品房预售许可证明;明明未取得合法的土地使用权，却大张旗鼓地进行工程建设;明明不具备签订商品房买卖合同的基本条件，却通过采取签订名目繁多的认购、定购协议的形式为买受人设立种种陷阱。

中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定：“商品房预售应当符合下列条件：

(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证;(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并以经确定施工进度和竣工交付日期;(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。

3、权属证书缺失型

城市房地产开发经营管理条例》第33条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付适用之日起90日内，办理土地使用权并更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权和房屋所有权的登记手续。房地产开发企业应当商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。开发商违反上述条款，在规定的时间内或合同约定的期限内，未及时协助买受人办理房屋产权属证书，或未在规定的时间内办理房屋所有权初始登记，买受人要求开发商按照《解释》规定或合同约定为其办理房屋权属证书，并支付违约金。

4、质量瑕疵型

质量瑕疵主要是指面积缩水、质量标准与宣传不一致甚至不符合正常使用或个别地方影响正常使用等，我认为应加大质量保障的立法，确保购买者的利益。房屋缩水，司法解释已有明确规定。对于存在质量瑕疵的预售房屋，司法解释也作出了具体规定。如质量严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。但该规定，过于规范，不利于操作，仍须进一步明确严重影响正常居住使用的范围。另外，开发商售房过程中所作的承诺与实际不一致的，法律应规定开发商承担支付房款20%以上违约金，因为在购房过程中，购房方一般处于弱势地位，合同中一般对此违约没有约定，同时有时该类违造成的损失难以计算，致使该类违约出现后，无法追究开发商的违约责任。

5、宣传广告失真型

商品房买卖中消费者风险之防范 篇3

摘 要：为了让消费者充分认识到商品房买卖中的风险，提高风险防范意识，清楚合法有效的维权途径，最终期望引起有关部门关注，能够站在消费者的角度制定相关政策。在此目的的引导下，立足于问卷调查反映的数据，通过对风险发生的内部、外部原因进行分析，从法律的角度，分别针对于内部、外部原因提出具有可操作性、创新性、客观性的一系列建议，进一步寻求防范风险的对策。

关键词：商品房买卖；消费者；风险防范

中图分类号：D920.4 文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2013）28-0158-04

现今，商品房买卖日益频繁，商品房消费也逐渐成为消费者最必要、最重要的消费，但是同时在商品房买卖中，基于诸多原因致使购房消费者比一般消费者面临更多的风险，遭受更大的损失。逐年增多的商品房买卖纠纷诉讼和消费者协会受理的相关投诉足以证明这一现象。与之相应，近些年，各地也相继爆发出购房消费者极端的维权事件，造成了较大的社会负面影响。

一、商品房买卖中消费者风险存在的原因分析

2012年7月和8月，我们团队七人分别对青岛、杭州、九江、合肥、贵阳、运城的消费者进行了问卷调查、实地访问、网络调查，总共回收有效问卷305份，该问卷共设计了十个问题，是以购房前、购房中、购房后为主线进行编排——购房前主要涉及消费者买房时最担心的问题以及他们是否会选择咨询律师；购房中包含消费者对于房屋预售条件以及开发商要具备的证件的了解状况；购房后提到开发商交房、维权途径的知晓情况、消费者对于房屋产权证的态度以及业主委员会在消费者心中的地位的问题。该问卷针对的都是消费者最为关心的问题，目的在于最后得出的数据分析最能反映普通消费者的法律保护意识现状。从调查结果分析，被调查者男女比例接近1：1，所以不会存在主观思想的偏颇现象，更倾向于客观、普遍的现状反映。同时，被调查者所涉及的职业也比较广泛，收入存在很明显的差距，因此可以确保该调查结果的广泛性。

本文将此调查结果进行纵向剖析、横向对比，并且收集查询大量相关资料，对商品房买卖中消费者风险存在的原因做出如下分析：

（一）风险存在的外部原因

1.相关法律法规的不完善。我国的房地产业起步于20世纪末，发展至今时间较短，导致相关法律法规的建设存在粗略、滞后等问题：（1）条文的规定过于笼统，可操作性弱。比如：当下是依据《消法》规定来确定消费者和开发商的权利义务，然而现实问题在于，商品房买卖不同于一般商品交易，它具备本身的特殊性，因此需要更为具体的、针对性强的规定。（2）有关惩罚规定模糊，力度小，达不到预期效果。在房地产行业中，许多开发商忽视消费者的合法权益，不择手段使利益最大化，但相关法律法规中，有不少条文只规定了“应该”，而未提及如果不遵守会承担何种后果，从而无法得到贯彻执行。另外，即使条文有相关的罚款规定，可是罚款数额与开发商的盈利根本不成正比的，根本达不到预防和惩罚的效果。比如，《合同法》规定——出卖人延期交付房屋的，应当支付违约金或者赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。还有配套规定——开发商行为已构成逾期交房的，每逾期一日按房价款的一定比例（如万分之三）作为违约金，直到卖方实际交付之日止；逾期超过一定期限的（如3—6个月），则买方有权解除合同，开发商除应向买方退还房价款本息外还应双倍返还定金，支付逾期期间的违约金。从以上规定分析，对于其逾期交房的违约金的规定相比其盈利是明显失衡的，针对开发商的违约行为根本没有受到实质性的约束。（3）对于新显现的问题未做出及时更新，使开发商有机可乘。法律法规的起草必须根据社会实际情况，往往在问题出现后经过很长时间相关法律规定才能够出台，因此，法律法规有着固有的滞后性。在消费者处于严重弱势的情况下，有关房地产方面的法律法规中，特别是侧重于保护消费者权益的法律法规却是不多的，除《消法》和《商品房销售管理办法》有直接涉及外，大多数法律法规，诸如《城市房地产管理法》《建筑法》等，都是侧重于维护房地产市场秩序的。

2.行政监管不力。房地产业是我国的支柱产业，在社会主义市场经济体制下，它的健康有序发展离不开各级政府的有效监管。然而，各级政府对房地产业的监管现状着实令人担忧。第一，对开发商主体资格审查不严。有些地方政府为了当地经济发展和在位政绩，只注重数量而忽视质量，对开发商进入房地产市场的要求不断降低，使几乎每一家进入这个市场的企业都享有商品房预售的权利，导致预售限制条件成为一纸空文，加之消费者对如此专业的信息了解很少，无疑又增加了购房中的风险。第二，对房屋竣工验收走马观花，房屋质量难以保障。有的地方的住房在消费者入住不久后便出现裂缝的质量问题。各地的被调查者在被问及“购房时最担心的问题”时，均有50%以上的选择房屋质量问题，可见这是一个普遍存在的问题。当下的房屋竣工验收程序是先由建设单位自行组织勘察、设计、监理、施工等单位进行，验收时必须邀请工程质量监督部门参与，然后报建设行政管理部门备案审批，颁发相关文件。然而，虽然政府自始至终参与其中，但更多的只停留在形式审查，注重的是程序是否合法、文件是否具备等问题，对房屋质量的实质审查却比较忽略，以致该问题引发的矛盾有增无减。第三，政府忽视了针对购房者这类特殊消费者的宣传工作，致使消费者对很多基础法律知识知之甚少。在我们的调查过程中发现，运城、贵阳有19.39%的消费者选择从来没有听过商品房预售条件，九江、合肥有8.51%的消费者选择从没听过商品房预售条件，而杭州、青岛有1.37%的消费者选择了这个选项。同样的问题还出现在对开发商资质的认识上，法律规定开发商进入房地产市场销售商品房必须取得国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证以及房屋预售许可证。而消费者十分了解的只占到10%左右，不清楚的占到90%。

3.交易双方信息不对称。开发商与购房消费者一直以来长期处于信息不对称的状态。在问卷中涉及对消费者的购房常识进行调查的三个问题，分别是“是否了解商品房的预售条件”、“是否了解‘五证”以及“是否清楚定金与订金”，然而从结果看来，各地区均只有10%左右的消费者选择十分清楚预售条件和“五证”，而绝大多数的消费者都对此只是听说过但不清楚，同时各地区的被调查者均有占60%以上的人不清楚“定金”与“订金”的区别。由此可以看出，交易双方对商品房的信息、专业了解差异之大，如此便出现了商品房买卖中司空见惯的不平等条款，诸如：单方面限制消费者的解约权、定金有去无回、面积误差陷阱、违约责任不对等、广告承诺不写入合同等等。

4.开发商违规违法操作。（1）广告宣传虚假。在商品房销售中，尤其是期房销售，广告宣传是开发商立竿见影的促销手段，销售广告往往也成为了购房消费者们获得的第一手资料，然而以消费者的能力和信息来源往往无法辨别这些宣传的可靠性。开发商的促销手段五花八门。除大家熟识的虚假广告宣传外，我们在走访中还了解到，现在的许多开发商采用“捂盘惜售”的手段使利润最大化。随着房地产市场的快速发展，房价扶摇直上，开发商不卖已经建好的房屋，消费者们只能看着房价上涨，手足无措。（2）开发商预售条件不合格。在交易市场中，经常出现开发商没有取得预售许可证或超越预售许可证范围销售商品房，隐患重重。（3）逾期交房。这是在现今普遍存在的一种情况，消费者们取得所购房屋，往往比合同约定的期限晚，短则几个月，长达四五年。（4）房屋质量问题。出现墙体裂缝、管道渗漏、材质差、地基下沉等各种问题的情况屡见不鲜，甚至一栋楼整体无故倒塌。（5）售后服务跟不上。消费者们交付房款后，开发商的态度就出现了极大的逆转，没有如期地组织前期物业进行管理，对之后房屋出现的问题置之不理，有的甚至最后销声匿迹，致使消费者们的人身、财产安全得不到相应保障。（6）利用销售信息不对称，制造售空假象，诱使更多的消费者仓促购房。（7）开发商常在购房合同中，想方设法减少自方的责任，限制消费者的权利。所以，在“购房时最担心的问题”的选项中，房价虚高和卖家信誉问题，杭州、青岛的分别为23.39%和5.4%，经济次发达地区的分别为8.51%和14.89%，运城、贵阳的分别为34.69%和8.16%，不难推断，除房屋质量问题外，这些问题如不加以制止，必定日益严重，导致的后果将有过之无不及。

（二）风险存在的内部原因

1.消费者对风险的认知程度不够。购房已经逐渐成为当今社会的主流，无论消费者购房的初衷是居住还是投资，现实中的大多数消费者都不能做到对风险认知清晰、全面，在前文中提到的对购房常识的基本了解情况就足以说明。而且，有关“开发商逾期交房怎么办”这一问题。调查数据显示，各地区都只有15%左右的消费者选择“直接告到法院”，然而在“不停地催交”这一选项各地区的数据统计分别是15.07%、21.28%、34.27%，很显然，随着经济发展程度的差异，单纯主张权利的消费者所占比重逐渐上升。但是，实际上单纯催交并不能对开发商产生任何实质性约束，往往取得的效果也不明显，消费者不能充分意识到这一点，以致交付购房款后却迟迟不能入住的现象愈演愈烈。同时，在“常事，但交房时要求一定赔偿”这一项上，经济发达地区的选择远高于另外两个地区。不难看出，消费者的自身素质与经济发展程度存在一定联系，并且大多数消费者对风险的认知还集中在一些长期存在问题的方面，对随着房地产业发展逐渐产生的诸多新风险还欠缺深入了解，加之商品房作为商品本身的复杂性和专业性，最终给消费者造成更多不必要的人身、财产损失。

2.消费者法律知识的匮乏。在问卷中提及“购房时会认真阅读合同吗”，各地区均有近50%的消费者选择“会仔细看，合同很重要”，但杭州、青岛和运城、贵阳均有30%左右的消费者选择“只会粗略浏览”，在运城、贵阳还存在10.64%的消费者选择“太多太繁杂，懒得看”；还有涉及“除打官司外还知道其他合法维权途径吗”，关于这一问题各地区均有部分消费者选择“完全不知道”，但是经济欠发达地区高达23.47%，而绝大部分消费者都选择“知道一些”，从中可以分析出屡禁不止的“房闹”事件的一些症结所在；另外，问及“对房屋产权证怎么看待”时，九江、合肥和运城、贵阳仍存在20%左右的消费者选择“不是很重要的”情况，而杭州、青岛则没有消费者选择此项。从以上种种数据足以说明，消费者的法律知识严重匮乏。消费者和开发商之间的法律关系实质上是买卖合同关系，合同是平等主体之间意思表示一致的体现，但是大多数消费者在对购房合同内容都不清不楚的情况下便签订了，事后发现于己不利的内容再要修改时，便被开发商以违约限制，因为违约责任的限制而只能被动接受格式条款。

3.消费者疏于寻求专业的法律帮助。对于“购房是否想过向律师等专业人士咨询相关风险”的问题，问卷调查得出，选择“从没想过，全是通过售楼人员介绍”的，在各地区呈逐渐上升趋势，分别为13.7%、17.02%、22.45%。各地区仅有25%左右的消费者认为必须要咨询。而消费者不愿意寻求专业的法律帮助的原因主要在于：第一，有的消费者觉得咨询费太贵。在此，我们通过对各地区门户网对律师收费标准的公布和一些律师的在线回答，得知此类咨询一般是计时收费，在经济发达地区，可以高达3 000元/小时，消费者担心贵是情有可原的。而在经济欠发达地区的收费则一般都不会超过800元/小时，之所以他们会担心贵，因为大部分消费者对资费并不了解，只是直觉认为很贵，他们对于新事物的接受和应用还有待于时间的磨合。第二，有的消费者认为上网查阅相关知识便足够了。随着网络的普及，大家都越来越习惯利用便捷、实惠、包罗万象的网络获取自己需要的资料，因此，有些消费者便依赖于网络，疏于寻求专业的法律帮助。

在上述内因、外因的促使下，消费者面临的风险有增无减，因此如何防范风险，维护消费者合法权益，迫在眉睫。

二、外部原因引发的风险防范有赖于制度完善和有效监管

（一）完善相关法律法规

1.细化条文，增强可操作性。首先，对购房消费者和开发商的权利义务应该在立法上有单独的、更为具体的规定，以便更好地维护购房者合法权益。其次，关于业委会的规定中，我国《物业管理条例》第15条并没有对业委会的性质给予明确界定，法律地位模糊，该条例同时也赋予业委会重要的职责，但是其作用发挥如何在很大程度上却取决于小区业主的综合文明程度，无疑可靠性是较低的。本文建议法律明确赋予业委会民事主体资格，这样会有效提高业委会的执行能力。再者，在立法上关于业委会经费管理和经费亏损的责任划分也没有明确的可操作性规定，加之业委会本身属于非营利性组织，成员们工作也属义务性，因此各方积极性不能被调动，自然投入的时间精力均有限。因此，本文建议对业委会应该仿照物业制度进行规定，采取聘任制，由业主定期向业委会缴纳管理费用，用于业委会的日常开销和管理，以此激发业委会成员工作的积极性和责任感，同时在其中对经费管理和经费亏损责任划分做出详细规定，避免经费滥用。

还有，关于开发商信息公开披露制度的有关规定过于模糊，导致虚假广告满天飞、低资质开发商遍地有，所以，信息公开披露制度的建立势在必行，这将在极大程度上减少开发商欺骗行为，使消费者面临的有些风险被扼杀在摇篮中。

2.完善惩罚机制，发挥法律威慑力。第一，在立法中应该对所有强制性规定匹配相应惩罚，以保证其得到有效实施。尤其是对于罚款的规定，应该以所获利益为基数进行规定，保持其动态变化，而不是具体给出一个范围，长时间持续不变，只有如此才能让以牟取暴利为目的的开发商望而却步，达到真正的约束、惩罚作用，维持房地产市场的有序发展。第二，商品房预售制度把开发商所面临的风险转嫁给了银行和消费者，“空手套白狼”屡见不鲜。然而，相应的惩罚制裁却没有规定，因为预售制还不宜被完全取消，所以必须注重法律法规对惩罚制裁的详尽规定，严格规定预售条件，限制市场主体的数量。

3.及时更新法律法规，使之严谨、与时俱进。在消费者弱势地位愈来愈明显和购房纠纷有增无减的当下，必须尽快出台一部有关保护商品房买卖中消费者权益的法律，只针对该类特殊人群，直接、方便消费者使用法律武器保护自身权益，有效减少不必要的风险和购房纠纷。

（二）充分发挥政府的作用，促进建立健康的房地产市场环境

1.随着社会的贫富差距日益明显，本文提议，政府在制定相关政策时必须充分考虑各种层次的消费者。例如，针对会利用网络的消费者，政府应该在官网上公布本区域的购房真实信息，避免开发商利用信息不对等的优势欺骗消费者，在这方面不少地方政府已经开始着手实施，其中最具代表性的就是商品房交易网上合同备案，对“一房多卖”的情况起到了很好的抑制作用。

然而，针对没有条件利用网络或不会利用网络的消费者，政府就应该带头做好宣传工作，本文建议政府协助社会向购房者提供更多的免费法律咨询渠道，比如，在开发地区附近成立临时免费法律咨询中心，政府与律师事务所开展合作，发动该区域律师轮流到法律帮助咨询中心工作，并让购房咨询者回访评价，专门为律师建立一个公益档案，在评价总结后纳入该律师年终考核成绩；在条件成熟的情况下，与高校开展合作项目，安排本区域内高校法学专业本科生、研究生参与社会实践，深入小区、街道等地方进行相关法律宣传，派发宣传资料，在锻炼在校生的同时，让潜在购房者们一定程度上减少不必要的风险。

2.严格开发商主体准入，加强监督管理。工商行政管理部门务必把好关，不能为利益所驱降低要求。除此之外，还有审查开发商资质、办理各方面证书的各个部门，必须严格审查。还应与此相应地成立一系列的问责机制，对其间为一己私利没有依法办事的执法人员给予合理处分，强化执法人员的责任意识。在商品房预售中，对于预售许可证的资格审查政府必须加强，凡是预售，开发商要把一定比例的预售房款提存于政府的专门账户，建立一种商品房预售的风险担保基金，一旦出现风险，不管是因开发商还是购房者，均由这个风险基金来承担损失。如此，巨大的风险便分散给交易各方一起来承担，约束开发商的违约行为。

3.建立商品房竣工综合验收备案制度。现行的房屋竣工验收是建设单位自行组织勘察、设计、监理、施工等单位进行，其实这样的验收方式让广大购房者很不放心。所以，政府应该备案，交由专门设置的部门里的专业人士对其质量、设计等进行全面免费验收，站在第三方的角度给予主动、专业、公平、客观的检测，并发给验收合格证书，不合格的改进至合格。而且，为了提高该职能部门的办事质量，可以让购房者或者律师参与到监督行列，在入住一定时间后对该机构工作人员的验收成果给予评价，如果对该机构负面评价达到一定数量，社会影响恶劣，那么就取消该工作人员的工作资格，重新聘请。

（三）推进房地产市场行业自律，使开发商遵循诚实信用原则，为消费者提供优质服务，提高消费者对其的信赖程度

在此方面具有代表性的是，2010年5月在深圳市有231家房地产机构签署房地产行业自律规范公约，其中参与的包括房地产开发企业，经纪机构和评估机构，各自站在自己角度针对消费者关心的诸多热点问题在公约中做出承诺，之后，深圳市规划和国土资源委员会将此公约公布在官网上，以便广大市民查看和监督，得到了群众不错的反响。其实，房地产行业推进行业自律，对交易双方都是有利的。对于开发企业可以提高自身竞争力，利于品牌的建立和长远发展，对于消费者而言，可以有效减少所承担的风险，买到称心的房屋。自然，对行业稳定也有重大贡献。

本文建议，可以参考律师协会，建立一个房地产企业的自律性组织，从全国到地方设立，编制行业章程，按照章程对本行业的一系列事务进行管理，定期对房地产开发企业进行考核，为房地产相关部门提供真实信息，并在其官网上或本区域内有影响力的报纸杂志上如实地公布开发企业的基本信息，其中应当包括企业的财务状况、信用状况等，以此促使开发商自律。

三、内部原因引发的风险防范有赖于消费者提高防范意识

第一，消费者提高自身防范意识。提高防范意识首先要求消费者必须意识到风险存在，在商品房买卖这个市场里，其实消费者存在着很大的风险，针对可能存在的风险，本文建议：首先消费者必须提高自身防范意识，清晰认识到自身的弱势地位，认清购买商品房时存在着哪些风险。充分利用各种获取相关信息的渠道，如上文所述，合理通过政府、媒体、律师事务所等，拓展自己的信息面，使自己可以更加全面地认识到商品房买卖市场的风险和应注意事项。其次，在对风险的认知程度提升后，自身的防范意识也必须随之加强，在商品房买卖中，认真审查开发商的各种资质证书是否具备及其在房地产市场的信誉如何，从根本上对风险防范做出相应对策。有关此方面本文提议，消费者们可以充分行使《宪法》赋予的结社权利，以固定的社团形式集合起来，形成有足够影响力的团体来与强势的开发商抗衡，得到更多平等谈话的机会，以此来合法、有效地保护自身利益。

第二，消费者要增强法律意识，善于运用法律来防范风险。消费者运用法律武器来维护自身权益具备其他方法不可比拟的优势：（1）法律具有确定性、相对稳定性以及强制性，法律制定颁布实施后，在一定时间内不可随意修改，并且有国家强制力来保障其实现，面对强势的开发商，法律无疑是处于弱势地位的消费者最好的、有效的维权武器。（2）法律涉及主体广泛，公平、客观，倾向对弱势群体的保护。法律具备的作用之一便是平衡社会各类群体之间的利益，对于强者给予限制，对于弱者进行保护。所以，消费者增强法律意识，用法律武装自己，会在很大程度上与开发商处于平等地位，从而最大限度保护自身权益。（3）我国长期坚持依法治国，消费者善用法律维权是响应国家政策、参与国家治理的最好体现，并且同时能得到各方面的大力支持，最大限度地惩罚违法的开发商或房地产经纪人，使权益获得最好的保护。因此，消费者必须要增强法律意识，运用法律来防范风险。首先，对于购房中所要涉及的相关法律文件务必要进行基本了解。譬如预售许可证、“五证”、认购书、购房合同、房产证等等，这些法律文件都与消费者的各项权益息息相关，如果对此知之甚少，会增加风险，陷入开发商的陷阱。其次，了解法律对于消费者和开发商的权利义务规定。在《消法》中对此做了明确规定，只有做到充分了解才会清楚自身的哪些权益被侵犯，开发商有哪些行为是不遵守法律。如此维权便会针对性明确，达到预期效果的成功率自然会得到提高。最后，清楚法律规定的保护消费者权益的各种合法维权途径，并加以充分利用。在权益被侵害之后，除了消费者熟知的诉诸法庭外，还可以通过向房管局投诉、向消协投诉、如实地向媒体曝光等合法维权途径。

第三，消费者应当主动寻求专业法律帮助。在现今风险重重的商品房买卖中，寻求专业的法律帮助已经逐渐成为十分必要的。（1）专业人士对商品房买卖方面的各种风险都有更加全面、深入的认识。因为商品房作为商品具备自身的独特性和复杂性，所以普通消费者不可能做到与专业人士同等水平，不少消费者依赖网络查询相关资料，但事实是，一般很难获得针对性强、具体的资料，对商品房买卖只能做到大致了解。（2）专业人士具备此方面坚实的法律基础，而且经验丰富。他们会从消费者的角度出发，综合考虑所购房屋的价格、地理位置、开发商信誉度等方方面面，防范风险，避免不必要的纠纷。（3）专业人士有权依据法律规定，查阅购房过程中涉及的一系列法律文件。从开发商到房地产经纪人再到消费者，这期间产生了种种法律关系，牵扯到不少法律文件，如“五证”、销售房屋的抵押、登记等，专业人士会根据这些法律文件，及时向消费者指出房屋存在的风险情况，并采取相应措施予以应对。（4）寻求专业人士的协助的花销与购房款的损失是不可比拟的，购买到质量、价格、配套设施等都无后顾之忧的房屋应该是每个消费者的期望。（5）专业人士的介入更好地提高商品房买卖的成功率，减少纠纷，维护社会和谐。在专业人士的协助下，能更强有力地使开发商严格按照合同条款履行，减少开发商任意违约的情况。

四、结语

综上所述，购房消费已逐渐成为我国大多数居民的必然消费，自然而然，商品房买卖中消费者风险之防范问题也就与当今社会热点密切联系，牵扯面广、影响力大，关系到众多消费者的合法权益和房地产市场的健康有序发展，甚至关乎社会稳定。本文立足于实地调查数据，对比分析，分别从内外原因加以剖析，提出如何规避风险的建议。但是，在以上建议中，依靠外部原因的改善是需要一段时间的过渡，而且无法兼顾到每个消费者的利益，存在一定的滞后性和局限性，所以，消费者有效地防范风险最好的方法还是从自己做起，充分利用法律的武器为保护自身合法权益努力，从而推进我国房地产市场健康有序前进。

参考文献：

[1]刘远景.消费者权益行政保护现状评析[J].法学杂志，2012，（10）.

[2]张东亮.浅析商品房预售中对消费者权益的保护[J].法制与经济，2011，（6）.

[3]薛妮.预售商品房转让消费者权益保护问题[J].决策&信息，2008，（4）.

[4]肖又贤.论商品房买卖中的失信问题及其规范[J].河北法学，2004，（2）.

[5]杨路明.商品房销售广告中惩罚性赔偿的适应与法的公平价值之实现[J].企业家天地，2006，（3）.

商品房买卖合同纠纷 篇4

关键词：惩罚性赔偿,商品房,经济适用房,适用性

一、惩罚性赔偿在商品房买卖中的合理性分析

惩罚性赔偿又称惩戒性赔偿或报复性赔偿, 一般是指由法庭所作出的赔偿数额超出了实际损害数额的赔偿[1], 对于惩罚性赔偿在房屋买卖中的合理性, 笔者将从惩罚性赔偿的功能和法律依据进行说明。

(一) 惩罚性赔偿制度的功能

惩罚性赔偿制度是及补偿、惩罚、遏制等功能于一身的制度。[2]

首先, 对受害者而言, 惩罚性赔偿具有补偿的功能, 其赔偿数额虽说超出了实际损害额, 但其仍以实际损害为基础, 首先让受害者的权利和利益恢复到损害之前的状态, 其次才是对其进行的惩罚, 支付超额的赔偿金。

其次, 对于不法行为人而言, 惩罚性赔偿具有惩罚的功能。从字面就可以看出, 惩罚性赔偿的目的是为了惩罚不法行为者, 这也是与传统民法的损害赔偿的不同之处, 可以说这是对违法者违背诚实信用原则的主观恶性的一种惩罚。

再次, 对于潜在不法行为人而言, 惩罚性赔偿措施具有遏制违法犯罪的功能。从经济学角度看, 当违法成本小于违法所带来的收益时, 作为理性经济人的违法者宁愿铤而走险。而在传统民法领域, 损害赔偿是以补偿为基本原则的, 即损害赔偿额只是对于受害者权利和利益损失的一种补偿, 此时, 违法者的违法成本远远小于违法可以给他带来的利益, 如果不加大其违法成本, 是不足以遏制其违法行为的。

(二) 房屋买卖中运用惩罚性赔偿制度的法律依据

在《解释》中可以看到, 其列明的依据主要是《中华人民共和国民法通则》 (以下简称《民法通则》) 、《中华人民共和国合同法》 (以下简称《合同法》) 、《中华人民共和国城市房地产管理法》 (以下简称《城市房地产管理法》) 、《中华人民共和国担保法》 (以下简称《担保法》) 等相关法律以及民法审判实践。《民法通则》沿用了大陆法系补偿性民事责任的立法传统, 并无惩罚性赔偿责任的规定, 《城市房地产管理法》和《担保法》中更是难寻这一责任形态的踪影。[3]而《合同法》也没有做出明确的规定。我国对惩罚性赔偿唯一做出明确规定的只有《消费者权益保护法》 (以下简称《消法》) , 因此, 商品房是否使用惩罚性赔偿制度, 关键看其是否属于《消法》所保护的范围。

首先, 合同本应完全遵循意思自治原则, 但是在消费者购物活动中, 消费者处于明显的弱势地位, 因此有了《消法》对其实行倾斜性保护, 而在房屋买卖合同中, 普通居民作为房屋的消费者在经济实力、信息、专业知识、精力等方面远不及与之进行交易的房地产商, 因此, 其同样处于劣势地位而应当属于特殊的消费者而受到《消法》的保护。

其次, 居者有其屋是对于基本生存权的基本保障, 而商品房买卖正是关系到公民的基本生存权利的买卖合同。消费者保护运动的发展历史表明, 一个国家不同的经济发展时期以及与之相适应的法治发达程度, 决定了其消费者保护的主要目标和热点。[4]改革开放以来, 我国实行市场经济, 房地产市场也迅速发展起来, 在促进我国经济发展的同时, 也带来了高房价的问题, 房屋价格过高, 致使购房者望而却步, 居民的生存权受到了损害, 购房者的权利自然应该受到《消法》的保护。

综上所述, 商品房买卖中的惩罚性赔偿制度主要是以《消法》为蓝本, 因此可以适用惩罚性赔偿制度。

(三) 笔者在引言中已经提到, 对于是否可以对房屋买卖适用惩罚性赔偿, 理论界仍存在一些否定性意见

理由大致如下:其一, 《消法》制定时, 针对的是普通商品市场存在的假冒伪劣和缺斤短两问题, 其适用范围不包括商品房;其二, 《产品质量法》明文规定产品不包括建筑物, 故《消法》可作类推适用;其三, 商品房涉及金额巨大, 若是适用《消法》第49条会导致显失公平, 且双倍赔偿造成的影响巨大, 不利于我国房地产行业的发展;其四, 商品房质量问题通过瑕疵担保责任可得到比较妥善的处理。[5]

对于第一个理由, 笔者认为, 虽然在房屋买受者范围的认定上目前与《消法》的消费者没有得到完全的重合, 但是对于买房自用的房屋消费者而言, 其仍处于与《消法》所称的消费者同样的劣势地位, 况且法律本身就有一定的滞后性, 《消法》制定时并没有将商品房明确排除出去, 只能说在当时的立法环境下没有预见到, 因此, 第一个反对理由是不成立的。第二个反对理由认为《消法》可类推适用《产品质量法》, 笔者认为, 由于立法者对每部法律作出规定时, 其立法目的和要保护的法益是不同的, 因此将不同法律拿来类推而对某一制度进行否定是不严肃的。我们在前文提到, 作为一个理性经济人, 房地产商会将其不法行为的成本与收益进行对比, 当成本小于收益时, 法律是无法阻止其不法行为的。在房屋买卖中涉及利益之大是不言自明的, 因此不能片面站在房产商的角度认为惩罚金额过大。通过规定双倍的惩罚性赔偿, 一方面可以加大房产商的违法成本, 防止出现侵害购房者的情形, 另一方面, 对房产市场也起到了净化的作用, 反而有利于房产市场的发展。而对于瑕疵担保责任, 如果购房者的目标房屋已经不存在了, 那么仅仅是瑕疵担保又有何意义呢?

而从个地方的实践来看, 也有将《消法》中的赔偿性措施运用于商品房买卖的例子, 如2000年10月29日浙江省人民代表大会常务委员通过的《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》认定商品房买卖受《消法》保护, 并规定了惩罚性赔偿。

综上所述, 在房屋买卖中运用惩罚性措施有其自身合理性。

二、经济适用房对惩罚性赔偿制度的适用性

在《解释》中可以看到, 对于惩罚性赔偿制度的运用只及于商品房, 那么对于同为保障居民生存权的经济适用房是否也能适用这种规定呢?

(一) 经济适用房与商品房的区别

1994年, 我国开始建立经济适用房制度。根据我国《经济适用房住房管理办法》的规定, 经济适用房是我国在进行房改过程中, 为适应新的社会经济形势, 由政府推出的新兴房产种类, 由政府提供政策优惠, 限定建设标准、供应对象和销售价格, 具有保障性质的政策性商品住房, 是适合于中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的商品房。[6]相对于商品房, 它具有以下几个特征:[7]

其一, 土地取得方式不同。经济适用房的建设用地使用权是通过划拨取得的, 而商品房的建设用地使用权是通过出让的方式取得的。

其二, 针对的对象不同。经济适用房享受政府的优惠政策, 是为了满足社会中低收入家庭需要而推出的房型, 因此只有符合中低收入家庭的条件才可以申请购买。而商品房属于自由交易的房屋, 因此其购买者并没有这种限制。

其三, 所享有的处分权能不同。经济适用房由于是政府扶持的项目, 且针对有限的购买群体, 为了保障交易安全, 防止出现违法违纪、趁机牟利的行为, 对购房者的处分权能也做了限制, 如对于转卖、租赁的限制性规定。商品房买卖按照市场价格进行交易, 因此其购房者的权利在法律保护的范围内是完全的。

其四, 购买是否受限不同。经济适用房是为了保障中低收入家庭的基本住房保障, 因此严格坚持一房一套的原则。商品房购买者并不受其限制。

由此看出, 经济适用房具有明显的保障性和政策性特点, 因此在相关法律方面也有不同的规定, 但在购房者与房产商的关系上, 经济适用房买卖在很大程度上与商品房买卖相同, 因此, 虽然目前法律并没有相关规定, 但笔者认为, 当经济适用房购房者的权益受到损害时, 仍可考虑适用关于惩罚性赔偿制度的规定。

(二) 关于《解释》第8条恶意违约时惩罚性赔偿的适用

《解释》第8条规定了在恶意违约的两种情况下房产商承担违约赔偿责任, 一是订立合同后转卖, 二是订立合同后恶意抵押。经济适用房是根据国家政策建设而成的, 其买卖也遵循了严格的条件和程序, 但是不能排除开发商在售楼时因过失或者故意的一房二卖或者订立合同后又恶意抵押的情形。

首先, 对于开发商的恶意违约, 应该适用惩罚性赔偿, 而且惩罚性幅度应该更大。虽然开发商在建房时享受一系列政府的优惠政策, 购房者也有严格的准入条件, 但在开发商和购房者的关系来看, 与普通商品房中的当事人之间的关系并没有多大区别, 这是经济适用房适用惩罚性赔偿制度的前提。而经济适用房的购买者相对于普通商品房买卖中的购房者, 由于财力不足而对“经济性”的要求更高, 因此其对于房屋的选择性有局限性, 况且当经济适用房供不应求时, 符合条件的购买者只能通过摇号的方式购买房屋, 其能再次排上队的几率很小, 而商品房买卖中的买受者由于是按市场价格对房屋进行交易, 因此当购房目的不能达成时, 仍可选择其他建筑房屋。可见如果此时由于开发商的过错导致购房目的不能实现, 经济适用房的购买者将承受更大的风险, 因此有必要提高惩罚性赔偿的幅度;而另一方面, 开发商开发经济适用房本身享受了政府的各种优惠政策, 其成本相对于普通商品房开发商低很多, 因此, 当因开发商原因而导致房屋买卖合同不能实现时, 让开发商承担更重的惩罚性赔偿责任也是有可能的。

其次, 买卖二手经济适用房时恶意违约的, 应分情况讨论。根据有关规定, 对于已经居住满五年的经济适用房, 业主可以依照目前市场价格进行出售, 但出售后业主需按房屋成交额的10%补交综合地价款;对于居住不满五年的经济适用房, 只能以不高于购买时的单价出售, 且只能出售给符合经济适用房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。而对于按照不高于购买价卖房的购买者, 如果符合申请条件, 仍可再度申请经济适用房。基于这些规定, 笔者认为, 如果二手经济适用房的卖方是按照市场价格出售其经济适用房, 说明其对于经济适用房的需求已经超出了满足基本生存居住权利的条件, 也从侧面说明了其购买力上的变化, 因此, 对于这类卖房者的恶意违约, 应当适用惩罚性赔偿制度, 但是因没有与开发商一样的优势, 因此幅度应该低于开发商的恶意违约;如果按照购买时的价格出售经济适用房, 从主观恶性来说是小于前者的, 况且其再一定条件下仍符合经济适用房的申请条件, 因此对其不适用惩罚性的赔偿制度, 而只适用于一般的违约赔偿责任。

(三) 关于《解释》第9条欺诈时惩罚性赔偿的适用

《解释》第9条第 (一) 项规定了开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的商品房预售许可证明, 导致合同无效或者被撤销、解除的, 买受人可以要求出卖人承担惩罚性赔偿责任。而在经济适用房中, 开发商从招投标到销售前定价都与政府存在着密切的信息交流, 遵循严格的程序要求, 因此不大可能出现没有取得预售许可证明的情况, 因此笔者认为, 第一项是不适用于经济适用房的, 而其他两种欺诈情形, 完全可以适用关于恶意违约时的分析。

(四) 关于《解释》第14条关于房屋面积违约时的惩罚性赔偿的适用

《解释》第14条规定, 当房屋面积误差比超过3%时, 对于超过部分的房价款应由出卖人双倍返还买受人。对于“3%”的面积误差规定, 实际上就是对根本违约的界定, 在经济适用房中, 当然可以适用这种根本违约的情形, 因此, 也应当适用关于超出房款双倍赔偿的惩罚性赔偿制度。

由此可见, 经济适用房虽然因有政府的保障性支持而低于市场价, 但是其仍要符合“经济性”和“适用性”的特点, 房地产商为了从中谋取利益, 往往背离了这两个特点而损害购买者的利益, 而这部分购买者相对于商品房买卖中的购买者由于在经济实力等方面的差异, 处于一个更不利的地位, 其利益更容易受到损害;对于二手经济适用房, 则要根据不同情形, 综合考虑售房者的主观恶性和公平原则进行不同的制度规定, 因此, 立法急需对该部分购买者的利益保护作出明文规定。

三、房屋买卖适用惩罚性赔偿存在的问题和完善

通过以上分析, 已经很明显的看出惩罚性赔偿措施在房屋买卖中适用的现实必要性, 但是目前的状况是制度规定与现实需要严重脱节, 因此应该找出问题并进行制度的完善。

(一) 法律依据的缺失

首先, 对于买受人的定位。根据上文分析, 目前商品房买卖适用惩罚性赔偿制度的主要依据是《消法》, 但是根据《消法》的规定, 消费者是为了生活消费需要购买、使用商品或接受服务的人, 一般是指自然人或者由自然人组成的家庭。但是根据《解释》的规定, 商品房买卖合同是指“是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人, 买受人支付价款的合同。”即只要接受房地产开发企业尚未建成或者已竣工的房屋并支付价款、转移房产的均可构成买受人, 这个范围远大于《消法》中的消费者的范围。但是2002年6月11日最高人民法院颁布的《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》以下简称《批复》第2条规定:“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项, 承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”此处买受人的范围与《消法》中消费者的含义是相同的。[8]但是该《批复》只是针对《合同法》第286条建筑工程价款优先受偿权之性质争论而作的, 如果没有“正式”的概念链接, 说房屋买卖中的惩罚性赔偿制度适用《消法》仍然是底气不足的。因此, 应当对买受人的法律地位进行明确的规定。

其次, 在《解释》中列明的法律依据中, 无一例外的都没有规定惩罚性赔偿措施, 而我们推断出来的唯一法律依据, 即《消法》, 却没有列明在法律依据之列, 这说明《解释》不是对《消法》的直接使用, 而是缺乏法律依据的司法创制[9], 纵然我们分析了惩罚性赔偿制度的种种合理性和适用的必要性, 但法律依据的缺失仍让不少人怀疑其适用的合法性。而在对经济适用房的适用上, 其情况更为严重, 甚至在《解释》中也只有关于商品房的相关规定, 因此, 法律依据的缺失是一个亟待解决的问题。

(二) 适应范围过于狭窄

《解释》运用列举的方式把几种适用惩罚性赔偿的情形列举出来, 虽说这种列举方式简单明确, 便于识别和操作, 但是在房屋买卖纠纷中, 违约和欺诈的情形复杂多变, 并不是列举所能涵盖的, 如开发商不具备开发商品房的主体资格;所销售的商品房屋证件不齐全, 致使商品房的权利出现严重瑕疵;开发商故意隐瞒影响购房者正常使用房屋的重大质量问题, 致使房屋居住目的无法实现等等[10], 而在经济适用房中, 甚至根本没有适用惩罚性赔偿的规定, 受害者得不到应有的保护, 违法者得到不惩治, 显然不符合立法精神。因此, 应该适当扩大惩罚性赔偿制度的适用范围。

(三) 惩罚性赔偿数额仍需明确

在《消法》中, 惩罚性赔偿数额是这样计算的:“增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”这说明, 《消法》和合同法规定的惩罚性赔偿的数额是“双倍赔偿”, 而《解释》则是“不超过已付购房款一倍的赔偿责任”, 即采用的是“一倍上限的赔偿”[11]笔者认为, 对于惩罚性赔偿, 由于其惩罚力度较大, 因此不能给法官留下太多的自由裁量权, 以免造成司法中的寻租。无论是商品房还是经济适用房, 其赔偿数额都应得到进一步明确的规定。

参考文献

[1]王利明.美国惩罚性赔偿制度研究[J].比较法研究, 2003 (5) :1.

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[5]翦艳.浅议商品房买卖中的惩罚性赔偿[J].法制与社会, 2007 (3) :277.

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[8]陈耀东.再论购房者消费者地位及惩罚性赔偿的适用[J].中国房地产, 2003 (8) :61.

[9]李娟.论商品房买卖合同中的惩罚性赔偿[J].政法学刊, 2007 (1) :26.

[10]王桂春.论惩罚性赔偿制度在房地产法中的适用[J].法制与社会, 2009 (3) :52.

房产合同 商品房买卖预售合同 篇5

乙方：____________公司

经甲方介绍，乙方向________公司购买拥有位于________市________面积为________平方米(________亩)的土地使用权及该地块上的房产(“房地产”)(土地证号：转________，土地用途为工业厂房;房产登记字号为：________，建筑面积为________平方米)，乙方同意按如下条件向甲方支付中介费用。

1、乙方同意向甲方支付中介费________万。在乙方与________公司签订转让协议的同时向甲方支付10%即________万人民币。

2、乙方在向________公司支付第二笔款项时即________公司上述房地产的产权证书补办领证后三天内，乙方再向甲方支付中介费用的50%即________万元人民币。

3、乙方在向________公司支付第三笔款项时即________公司协助乙方将办理过户登记的资料递交至房地产过户登记部门并由乙方领取回执时，乙方向甲方支付中介费用的40%即________万元人民币。

4、乙方同意以现金方式支付甲方以上中介费用，甲方在收取乙方的付款后应向乙方出示收款凭据。

甲方：____________乙方：____________公司

认购协议是否构成商品房买卖合同 篇6

2013年**月**日,原告某景公司与被告某国泰公司及第三人某建筑公司签订《三方合作协议》,协议约定:1、某国泰公司自愿购买原告开发的“某楼盘”项目的商业用房,不含办证费用;2、“某楼盘”的所有钢材均由某国泰公司供应,其规格、数量及价格等相关事宜由某国泰公司与第三人另行签订协议;3、某国泰公司应按第三人提供的采购单所确定的时间供应钢材,若某国泰公司不能按约供应,第三人有权另行采购,且价差由某国泰公司承担;4、第三人应根据三方确定的钢材款支付时间节点向某国泰公司、某景公司提供钢材清单,该清单经三方签字确认后作为协议附件,某景公司应按该清单代第三人向某国泰公司支付钢材款,前述钢材款由某景公司在应支付给第三人的工程进度款中予以扣除……《三方合作协议》的附件1、2、3所列的商业用房优惠后的总价为15687684元。

二、本案争议的焦点

原告某景公司诉称,原、被告及第三人签订的合作协议,协议约定被告自愿购买原告开发的“某楼盘”项目的商业用房。协议签订后,原告按约给被告预留相应的商业用房,现被告已支付购房款3433406元,尚欠11566594元未付。请求依法判令:1、被告继续履行三方合作协议;2、被告给付原告购房款11566594元;3、被告接收原告为其预留的商业用房。被告某国泰公司辩称,原、被告及第三人签订的三方合作协议中,原、被告之间的购房约定系意向性协议,该协议不仅不具备商品房买卖应具备的所有条款,而且房屋价格也明显高于同类商品房的价格。此后,双方也未能订立正式的商品房买卖合同,加之某景公司与第三人延迟履行合同义务,协议约定的钢材购销合同目的已不能实现,故原、被告的购房目的不具有可实施性。

三、法院判决的结果

被告某国泰公司在本判决生效之日起三十日内一次性支付原告某景公司购房余款4852643.46元;原告某景公司应向被告某国泰公司交付其开发“某景楼盘”的商品房;驳回原告某景公司的其他诉讼请求。

四、如何认定三方合作协议就是商品房买卖合同

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条:“本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同”。本案中,从各方当事人签订的《三方合作协议》及相关附件的内容来看,原告某景公司的主要合同义务是交付协议附件所约定的商品房,同时通过抵扣第三人向被告某国泰公司支付钢材款的方式获得购房款,而被告某国泰公司的主要合同义务是通过认购原告销售的商品房来抵扣第三人应向其支付的钢材款。可见,《三方合作协议》包含了两层法律关系即被告某国泰公司向第三人销售钢材,原告某景公司向被告某国泰公司销售商品房,钢材款直接冲抵部分购房款。

我国商品房销售包括现售和预售两种形式,原告在与被告缔约时,其依法取得了涉案商品房的预售许可证,原告具备签约的主体资格;协议所载明的商品房现仍处于待售状态,该协议在履行上并无法律或事实上的障碍;根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》表明,虽然商品房销售应当订立书面购房合同,但书面购房合同并非商品房买卖关系的生效条件。商品房的认购、定购、预订等协议只要具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容及出卖人已经按照约定收受购房款这两个条件,就应当认定为商品房买卖合同。本案中,《三方合作协议》约定被告自愿购买原告开发的商品房,协议的相关附件明确载明了买卖双方的名称、房屋的楼层、单价等基本要素,具备商品房买卖合同的主要内容。被告以销售给第三人的部分钢材款直接冲抵了应支付给原告的购房款,该行为视为被告按照协议约定履行了给付购房款的合同义务,原告实际上已按照协议约定分期扣划了相应的购房款,符合出卖人已按照约定收取购房款的条件,故原、被告就《三方合作协议》及相关附件成立的是商品房买卖合同关系,并非意向性的商品房认购协议。该协议在三方之间产生了相应的权利义务关系,所确定的内容对三方均具有法律拘束力;被告在签署《三方合作协议》及相关附件时,应适当了解相关的商业信息并对前述协议的内容进行必要的审查,被告在与原告磋商合同条款的过程中,其签章行为视为认可了《三方合作协议》及相关附件所述的全部内容,包括房屋的销售价格,且被告接受该房屋价格的另一原因是为了将钢材销售给原告开发的项目从而获取商业利益。因此,前述协议体现了各方当事人意思自治的原则,该协议对各方当事人均具有法律约束力。被告某国泰公司请求解除《三方合作协议》的抗辩主张无事实及法律依据,不予支持。

摘要：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条:“本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同”。而本文中的案件涉及的认购协议是否构成商品房买卖合同。

商品房买卖合同纠纷 篇7

一、我国购房者权益法律保护现状

随着我国市场经济的不断深入发展,为了促进房地产行业的健康、稳定、有序的发展,我国也制定了一系列的保护房地产交易中购房者权益保护的法律。如在《民法通则》、《城市管理法》等中都制定了房地产方面的法律法规,以保证房地产买卖的公平进行。但是由于法律本身具有一定的滞后性,加之随着我国社会经济的不断发展,我国房地产市场的情况也发生了一定的变化,现行的房地产方面的法律已经不能满足房地产市场发展的需要,在房地产交易过程中对于消费者的保护存在主体资格不明确、权利保护不完善等问题。

(一)《消费者权益保护法》的有关规定

我国的《消费者权益保护法》详细阐述了消费者的合法权益以及经营者应该尽到的法律义务,且《消费者权益保护法》是从消费者的立场出发,重在对生产经营者的生产活动进行一定的限制和约束,为消费者合理维权提供了法律保障。在这种情况下如果生产商或者销售商不履行法定义务的情况就会受到法律的处罚。尤其是该法律的第49条明确规定了“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的,应该按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失,增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”这是我国第一次用立法的形式规定了具体的赔偿性规定,在一定程度上为消费者维权提供了有力的法律保障。

然而,《消费者权益保护法》虽然在保护了消费者的合法权益,但是还存在着一定的问题,就是对于“商品”和“消费者”这两个在《消费者权益保护法》中频繁出现的概念,并没有做出合理的使人信服的解释。很多人对于“商品房算不算商品?”、“购房者算不算消费者”这些问题还存在很多的疑问,对于商品房交易出现的纠纷是否适用于《消费者权益保护法》中的各个条款,还存在很大的争议,导致了在商品房买卖纠纷时,无法根据《消费者权益保护法》提出诉求,也无法得到充分的维权。

(二)《城市房地产管理法》的相关规定

《城市房地产管理法》主要是对房地产市场以及房地产交易规范进行了详细的规定,它的颁布在保障房地产交易中相关权利人的合法权益、规范房地产市场、严格房地产管理等方面都发挥了重要的作用,为我国房地产市场的平稳、健康发展提供了有力的法律保障。《城市房地产管理法》确立了我国对于房地产管理方面的基本原则,确立了房地产市场基本的调节机制,使其保持公平竞争的状态。该法要求售房者必须要具有各个方面的证书,这在很大程度上保护了消费者的合法权益。而且很规定了房地产交易过程中的五种合同,严格限制了开发商的行为,这就意味着商品房购买者有了新的法律依据,有利于保护购买者的相关权益,同时也有益于促进房地产市场的健康、稳定发展。

(三)其他方面的相关规定

这部分法律文件主要是对房地产产业的限制,也有内容是对购房及权益保护进行了一定的规定。如《城市房地产抵押办法管理》、中国银行颁布的《个人住房贷款管理方法》等,但是这些法律仅仅是就某一方面进行了相关的规定,并没有形成具体的体系,具有很大的局限性。另外,实施效果比较好的是《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,对于购房者合法权益的保护比较全面。但是该解释的颁布虽然对于消费者权益的保护以及对于开发商的相关行为具有一定的限制作用,但是还存在着公共空间的定义不明确、公摊面积比例的计算标准不明晰等问题,还需要进行修改和完善。

二、商品房交易过程中的纠纷类型

随着我国社会经济的不断发展以及房地产市场的不断完善发展,房地产交易数量不断增多,但随之也出现了各种各样的纠纷问题。以下本文主要将对房地产交易过程中出现的纠纷类型进行简要的分析。

(一)商品房交易过程中的预售合同纠纷问题

所谓预售合同的本质是为商品房交易进行合同的预约。所谓预售就是指合同约定的房屋正在建设的过程中,购买者在房屋交付前把全部的款项支付给售房的一方,而售房的一方主要义务就是按照预售合同规定的日期把房屋交付给购买方并在一定的期限内办理物权变更手续。但是由于对方义务的履行并不同步,即购买者是在房屋交付前就完成了所有的义务,而在这个过程中房屋还在建造的过程中,即售房者还在义务的履行过程中。这种义务履行的不同时进行很容易产生一定的问题。

其次,在商品房的预售过程中,在预售合同的签订之前,开发商通常会与购房者签订“商品房认购书”,主要作用在于保证认购人在一定的日期内与售房者签订预售合同。认购书往往由开发商一方进行拟定,对于有关的商品房交易内容进行初步的拟定。认购书签订之后,开放商会为认购者保留其所认购的房屋。同时认购书中所约定的房屋价格、房屋的面积大小、付款方式等不能再进行任何形式的更改。认购书只要具有了商品房的主要要素、满足了合同的有效要件之后就产生了法律上的约束力,从而促使商品房交易双方认真全面地履行其应尽的义务。但是在购房者之后不能和开发商签订正式合同时是否应当承担违约或者赔偿责任这些问题都还存在很大的争议,导致预售合同签售过程中的各种纠纷难以解决。

另外,在购房者进行定金的交付时也存在着一定的问题。在房地产市场发展的比较好的情况下,很多开发商会将定金转化为订金,这就导致了很多相关的法律法规对开发商的违约行为无法进行有效的限制以及相应的惩罚。同时,即使购房者和开发商已经签订了相关的预售合同,开发商在遇见出价更高的购房者时往往会选择将订金退还给原来的购房者。这样一来,购房者只能得到返还订金补偿,并拿不到《消费者权益保护法》所提到的双倍返还的补偿,这就在一定程度上损害了原购房者的利益。

(二)商品房买卖合同中价款类纠纷问题

价款是商品房交易过程中的核心问题,因为价款问题和商品房交易双方的利益都紧密相关,所以商品房交易双方都对这个问题异常关注,这就很容易产生纠纷。在具体的商品房交易过程中,常见的纠纷类型主要分为行使抗辩权过程中而产生的价款纠纷和办理贷款过程中产生的矛盾这两种类型。一是在行使抗辩权过程中出现的价款纠纷。一般情况下,商品房交易的过程中所签订的合同是双向的,即购房者和开发商需要共同履行义务,才能保证合同约定内容的顺利进行。如果双方中的任何一方没有履行其应该履行的义务,交易双方就会产生一定的纠纷,比如,购房者在支付了部分款项之后以对方经营方面的问题为由拒绝支付剩余的款项引发的纠纷等。二是因贷款的办理而产生的纠纷。这种纠纷的发生一般是指,购买者在购买房屋的时候并没有足够的金钱,于是采用贷款这一方式进行房屋的购买,但是一旦购房者不按时偿还贷款就会引发纠纷。面对购房者无法按时偿还贷款这一情况,开发商一般会选择代为清偿银行贷款,然后求得一定的追索权。另外还有可能因为银行自身存在一定的问题,不能及时发放贷款,导致购房者在交易过程中因为无法及时付款而产生一定的债务纠纷,这种情况就更为复杂。

(三)商品房买卖合同中交付类纠纷

在商品房交易的最后一个交付过程中也很容易产生一定的纠纷。一般情况下,常见的纠纷主要分为房屋交付不能、商品房延迟交付、商品房变更设计规划等方面。商品房交付过程中存在的交付不能的问题,即指开发商一方不能按时把房屋交付给购房者。这种问题的产生一般有几个方面的原因:首先可能是开发商自身主体资格的欠缺,即开发商对其所销售的楼盘并没有取得相关的销售许可证,从而不能销售该房屋。其次,可能房屋设计过程中出现了失误,导致建设的房屋具有很大的质量问题,无法得到质量验收。还有一种比较严重的情况是开发商就同一房屋与数人签订了买卖合同,所以开发商无法按照约定的时间进行房屋的交付。这种情况主要体现在资金比较紧张的开发商身上,他们为了实现经济利益的最大化,往往会选择牺牲自身的信誉。另外一种常见的纠纷类型是商品房延迟交付。所谓的延迟交付就是指开发商无法按照约定的期限交付其应该交付给购房者的房屋,这种情况往往是由以下几个方面导致的:首先开发商在进行物权变更手续的时候存在一定的问题,导致其不能在规定的教父日期之前完成相关的交付手续,从而导致延迟交付纠纷。其次,可能是因为房屋建筑的进程比预想中的要慢,在约好的交付日期到来之时,建筑的相关的配套措施还没有完善,所以导致了延迟交付的纠纷。另外,还可能存在房屋面积与约定的不一致、房屋质量与约定的不一致、销售广告以及开发商所提供的宣传材料与最终交付的房屋相互不一致等纠纷。

三、关于完善商品房买卖纠纷中购房者权益保护的相关建议

(一)商品预售合同纠纷中购房者权益的保护

在预售合同的签订过程中本身就存在商品房交易双方义务的履行不同步这一问题,这会对已经部分或全部履行付款义务的购房者产生了很严重的影响,因此如何保护购房者的权益就显得尤其重要。想要达到更好的保护消费者权益这一目标,首先必须要合理规制商品房预售合同中的格式条款。同时要保证条款的规定涉及到各个重要的细节问题,确保条款的公平公正性,从而确保购房者权益得到了保护。其次在定金问题的处理过程中,如果是由于商品房交易双方因为正当理由不能对其义务进行履行的情况下,应该认为双方均无过错,开发商应该把定金返还给购房者。而如果是一方的过错导致交易的中止时,应该适用定金处罚原则。

(二)商品房预售价格纠纷

商品房预售价格作为时常发生纠纷问题的矛盾焦点,也应该得到充分的重视。首先预售合同已经确定的商品房价格,由于开发商方面的问题导致申请价格变更的应该不易受理。而对于政府宏观调控导致成本增加的情况,可以支持商品房价格的变动。另外,预售合同中如果只约定了暂定价,同时预售合同又约定了房屋的价格,以相关部门核定后的价格为准。同时,预售合同中根据价格条款没有对商品房的价格作出明确规定的,或者在履行合同的过程中出现不可抗力等,双方可以就商品房预售价格另行协商一致。

(三)商品房交付过程中的权力保护

在这一过程中,必须要加强对于商品房质量的监督。虽然之前我国也有相关的规定,但是往往流于形式,导致纠纷问题的产生。开发商必须要高度重视这一问题,高度关注施工过程中的每一个细节,避免质量问题的产生。同时,相关部门要对一房数卖这一情况进行一定的限制,严厉打击一房多卖行为,保护消费者权益。

总之不可否认的是,随着我国房地产市场的快速发展,必然会出现一定的问题。本文主要就法律方面的规定、问题及对策进行了简要的分析,希望能提供一定的借鉴。当然,房地产更加合理的市场环境的建立也离不开政府的宏观调控。相信随着房地产市场的不断完善以及相关法律的逐渐成熟,购房者的权益也会得到更好的保护。

参考文献

[1]樊琳.预售商品房惩罚性赔偿问题简析[J].今日湖北(下旬刊),2015(6):10,24.

[2]孙晓.商品房买卖合同纠纷案件存在的问题及对策[J].经济视野,2013(18):431.

浅析商品房买卖合同中的问题 篇8

近期笔者在广州某个商品房售楼厅准备签署一份商品房买卖合同, 经浏览发现合同内容是统一的格式版本, 由广州市国土资源和房屋管理局制定的, 但是从合同附件七开始就是一些补充协议, 协议内容是对合同正文所做出的大量删除、修改, 将买卖合同修改的是面目全非。在修改的条款中都是有利于开发商, 而损害了消费者的权利, 合同补充协议中主体不平等、显失公平, 笔者对合同补充协议提出异议, 得到的回答是不得修改、添加合同任何内容, 否则无效。当前我国商品房交易的安全性决定了社会秩序的稳定性, 其交易采用的主要是格式条款形式的格式合同, 由于在商品房买卖中存在买卖双方谈判能力失衡、供求关系失衡的问题, 这就生成了大肆侵犯购房者权益的格式条款。

二、商品房买卖合同中存在问题的表现形式

商品房买卖合同中存在的问题诸多, 现仅从以下两个方面说明:

一是开发商通过任意增删、修改条款损害购房者利益。有的开发商用自身优势地位增删、修改合同中的文字, 对于增删、修改过的条款内容购房者需要特别留意审查, 针对一些霸王条款损害购房者权益的, 购房者可以拒绝, 或者在专业人士的指导下增删、修改合同内容, 清除一些霸王条款给自身造成的不利影响。

二是开发商通过《商品房买卖合同》中的补充协议、空白条款来设置霸王条款内容。对于合同里难以约定、约定不详的内容, 及买卖中会有一些新情况、新问题, 可以通过补充协议、空白条款进行约定。补充协议、空白条款同为商品房买卖合同中的重要组成部分, 签订后与主合同具有相同的法律效力。显而易见, 商品房买卖有其专业性、复杂性, 所以根据实际情况对合同中没有约定、约定不详的内容进行补充完善, 有其合理性。但在实践中, 却总有一些开发商会钻法律空子, 用补充协议强调自身利益的保护, 造成交易双方权利、义务失衡, 违反公平、自由等基本原则, 引起一些法律纠纷问题。

三、商品房买卖合同中存在的问题

在广州进行商品房买卖过程中, 开发商都会使用广州市工商行政管理局、广州市城市综合开发管理办公室一同监制的《广州市商品房买卖合同》文本, 为了尊重买卖双方的意愿, 此合同文本对于很多方面问题都加设了空白附件, 让买卖双方自行约定。但是在实践操作中, 因在合同法、房地产等专业知识因素上, 双方掌握的信息并不对等, 有的开发商就单方面制定《商品房买卖合同》, 增加了部分霸王条款。

(一) 开发商用自制的协议损害购房者权益

预订协议在商品房买卖中有其积极意义, 在交易机会、房源保留方面给予保障, 只要是双方自愿的法律允许的均可。预订的本意就是预约之意, 如果在正式合同的重要条款上双方无法达成一致的话, 允许退还定金解除预约。为了保障买卖双方的平等权益, 广州市工商局和市开发办印制了《商品房认购书》统一文本, 但在实践操作时, 开发商出于自身利益考虑, 自行拟定预订协议, 想方设法诱导购房者赶紧交定金、签署正式合同。此协议大致规定:购房者需要预交部分定金, 预订协议签署之日起在规定的期限内需要签署商品房买卖正式合同, 否则不予退还定金。因协议中约定的期限比较短, 对于正式合同的内容购房者还没有完全领会, 就直接签署了由开发商制定的不平等的合同文本, 使得自己处于不利境地。

(二) 商品房买卖合同违反公平交易和诚实守信等原则, 交易秩序被破坏

即便购房者知道合同内容的不公平、不诚信, 在许多情况下购房者也无法拒绝交易。主要原因是:一是对于购房者来说不能拒绝消费;二是没有为购房者提供选择余地的市场, 不管是在自由竞争与垄断并存的市场中, 还是在自由竞争的市场中、完全垄断的市场中, 往往购房者没有选择的空间, 因为在商品房交易中使用的都在格式合同, 对于商品房来说在产品、服务方面都具备独占性, 行业内使用的都是相似的格式合同。合同应该是建立在双方自愿的基础上, 并要得到尊重, 但在实际买卖中采用的是格式合同, 并带有一些霸王条款的存在, 显失公平的情况在商品房买卖合同中频发, 在权利义务上使得双方失衡, 这就给合同带来了不稳定性、不可预见性。从另一个角度来看, 开发商一直处在优势地位上, 一些霸王条款从很大程度上损害了购房者的权益, 既在物质上使得购房者的利益受到损失, 也在精神上打击了购房者的买房欲望。

四、完善商品房买卖合同采取的措施

(一) 对商品房买卖合同严格监管

首先, 建立合同备案制, 根据《广州市合同格式条款监督办法》中的相关规定, 督促开发商在销售中使用规范化的《广州市商品房买卖合同》文本, 对相关格式条款进行自制变更的, 需要报备工商部门审核。日常检查中, 一旦发现违反法律法规、未经备案的合同格式条款, 必须责令企业立即整改。

其次, 加强舆论监督, 对于购房者反映强烈、投诉较多、存在严重问题的开发商, 坚决予以查处, 并通过新闻媒体向社会曝光, 有效发挥监督的作用, 增加违法经营的成本。

最后, 强化各部门间的合作, 房地产行业有其复杂性, 它涉及到建筑、规划、国土资源等部门, 工商部门需要与以上部门加强联系, 时刻掌握管辖范围内的项目开发情况, 进行信息流通, 明确监管重点。

(二) 要规避合同中霸王条款对购房者的损害

针对商品房买卖合同中的一些霸王条款, 需要通过制定一些法律法规来规范。同时购房者可以凭借司法、立法、行政力量的公权力介入, 并且要提高购房者自身的法律意识, 这样才能有效保障购房者的合法权益。

五、结论

总之, 房地产作为国民经济的支柱产业, 为国民经济和人民生活水平提高做出了重大贡献, 但现阶段商品房买卖合同中还存在着一些损害购房者利益的问题, 这就需要我们采取必要的措施, 以便保障商品房买卖市场的可持续发展。

摘要：近些年伴随我国经济发展城镇居民的生活水平在逐渐提高, 以及不断深化的住房制度改革, 使得居民购买商品房的需求欲望与日俱增, 但因相关法律法规的局限性, 产生商品房买卖合同问题就无法避免。本文详细阐述了商品房买卖中的具体问题, 并提出相应的解决措施。

关键词：买卖合同,商品房,表现形式

参考文献

[1]金鹰.商品房买卖合同操作指南[M].杭州:浙江大学出版社, 2008.

商品房买卖合同纠纷 篇9

为进一步规范山东省房地产交易行为,维护公平公正的交易秩序,保障当事人的合法权易,依据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国城市房地产管理法》和《山东省城市房地产开发经营管理条例》《山东省商品房销售条例》等法律、法规,山东省住房城乡建设厅和山东省工商行政管理局根据住房城乡建设部、国家工商总局共同制定的示范文本,结合山东实际,同时根据各地经验做法,制定了《山东省新建商品房买卖合同(预售)》和《山东省新建商品房买卖合同(现售)》的示范文本。启用新版的商品房买卖合同是规范房地产市场秩序、维护购房人合法权益、促进房地产市场平稳健康发展的重要举措,也是迎合时代进步、适应经济发展、破解工作困境的迫切需要。

同时,泰安市自主研发的住房信息系统已于2016年6月1日上线运行,以商品房预售许可为入口,逐步完善房地产市场监管流程,修正监管措施。新系统目前已编制房屋唯一编码、实现房产GIS落地、集成新版商品房买卖合同示范文本。针对预售商品房签约后不及时备案的情况,制定了签约后30日预警机制。即该小区商品房网上签约后,超过30日不备案的,冻结该小区剩余商品房的网上签约权限,以此严格规范开发企业依法经营,保障购房人权益。新版的商品房买卖合同充分考虑了合法合规、公平公正等因素,对于控制直至杜绝虚假广告、一房多售、面积缩水、延期交房等不良现象具有重要作用。

目前,新系统已实现了预售许可、签约备案、预售资金监管、预告登记、预抵押等环节平稳运行。随着系统的研发和调试,争取半年内逐步打通房地产市场监管的其他环节。法规信息科负责对预售商品房信息和二手房办证情况进行网上公示,群众可以凭有效证件和受理单号在网站上自助查询商品房合同签约备案情况和二手房办证情况。

商品房买卖合同纠纷 篇10

1.1 情势变更的概念

“情势”泛指作为法律行为形成的基础或环境的一切客观事实,强调动态的情况。“变更”即指情势在客观上发生了异常的变动,具体分为永久的变更、自然的变更、暂时的变更等。

我国对于“情势变更”原则的规定最早见于1982年《经济合同法》第27条:“由于不可抗力或一方当事人虽无过失但无法防止的原因,使经济合同无法履行,当事人可以变更或解除经济合同”。从该规定来看,其中“当事人虽无过失但无法防止的原因”即为所谓的情势变更原则,尽管在立法上并未形成该表述。

在1999年3月《合同法》立法过程中,由于意见相左,以及与相关概念之间难以区分诸因素,情势变更原则未予采纳,留下了立法的空白。从某种程度上说,情势变更的内涵确实较难界定。

然而,法律规范的变化源于实践之需。根据《民法通则》、《合同法》关于公平原则的规定,并参考《劳动合同法》的规定,在总结审判实践经验的基础上,最高人民法院于2009年通过的《合同法解释(二)》第26条规定了情势变更条款:合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。这从司法规范上给予了情势变更原则明确的定义,弥补了制度的缺位(笔者认为,以司法解释来确立情势变更原则存在立法权限上的瑕疵。1999年3月15日正式颁布的《合同法》对此原则未作规定;而最高人民法院的司法解释只能对已有法律作出解释,而不能超越已有法律以“解释”之实,但司法解释越权与否不属于本文探析范畴,在此不赘)。且从该项规定不难看出,情势变更原则乃是民法的公平原则和诚实信用原则之具体化,体现了该两项原则的基本精神。

情势变更原则的意义在于通过司法权力的介入,强行改变合同已确定的条款或者撤销合同,在合同双方订约意志之外,重新分配交易双方在交易中应当获得的利益和风险,实现合同正义。当合同原有的利益平衡因经济的激烈动荡而导致不公正结果时,施以法律的救济。

1.2 情势变更的构成要件

第一,存在情势变更的客观事实。情势变更的产生必然导致合同赖以成立的客观环境之变化,其表现形式可以是经济环境的调整如货币汇率变化,也可以是政策调整;可以是暂时、局部的变化,也可以是永久、全局的变化。而变化之结果将导致合同的目的无法实现或者对价关系无法形成,因而是根本性的,会造成不公平的结果。

第二,情势变更的时间应在合同成立并生效之后、履行终止之前。如果当事人对合同成立或生效以前发生的情势变更为已知,那么合同的签订就是在已存在的变更事实基础上进行的,再依情势变更原则来处理就显得不合理。

第三,情势变更具有不可预见性。如果在缔约时,当事人能预见或已预见客观情况,当事人仍然缔约则可视为其默认或是接受该风险的承担。如果仅一方未预料到情势变更并且该情事变更的事由本身是当事人不能预料的,那么未预料的这方应主张情势变更。判断情势是否为可预见则要视该情势之性质。如对于物价波动的预料只是一个基于经验的概括性预料,实际操作中如发生价格异常波动则仍应认为属于情势变更,在个案中该价格的上升有其特殊性。

第四,情势变更不可归责于双方当事人。当事人对情势变化的后果无法克服。换言之,当事人在情势变化后,不能替代履行,不能采取补救措施,或采取补救措施超出其负担能力。如果情势变更可归责于当事人,则当事人应为情势变更承担责任。那么,此情况不能适用情势变更原则,必须由过错方自身来承担由考虑不周产生的风险或违约产生的违约责任。

第五,维持合同原有效力明显不公或无法实现合同目的。即情势变更使得合同履行将对一方当事人显失公平,仅有情势变更的发生,并不必然适用情势变更规则,只有该变更达到一定的严重程度并足以导致合同双方利益失衡时,才有适用之必要,比如一般的价格上涨不会导致履约的困难,亦不会适用情势变更,而当价格的涨跌达一定幅度时则会产生根本的履约艰难,使当事人履约目的不达。具体判断时应以个案中是否导致合同基础丧失,是否致使合同目的落空,是否造成对价关系障碍,作为判断标准。

同时,笔者以为,适用情势变更还必须以当事人主张情势变更为前提。因为适用之目的在于消除合同履行过程中出现的当事人之间利益不平衡状态,对因情势变更而承受利益损失的当事人提供法律救济。当事人援用此项原则救济自身权利的方式,是按照一定的程序主张解除合同或变更合同。对当事人提出的主张法院是否采纳,世界各国法律不尽相同。学界普遍认为,情势变更只是合同变更或解除的酌定条件,亦即发生情势变更后是否变更或解除合同,应由法官依据诚实信用原则和公平原则自由裁量。

2 情势变更原则适用于商品房买卖合同纠纷的事实分析

2.1 情势变更原则适用的可能性

2.1.1 供求关系的变化

购房者对于商品房的需求量直接影响房市的供求关系。继而影响到房价、交易量,开发商也会运用各种炒房手段,直接干扰房价运行,使得订约前后的客观基础环境发生显著变化。最为重要的是,政府基于房市的供求关系变化、房价涨幅变化,以及房地产泡沫等经济现象,用“有形之手”来控制商品房交易行为,具体表现为一系列的调控政策和法规,这类政策和法规往往会导致商品房买卖合同赖以成立的客观情势之变化。

2.1.2 商品房买卖合同本身的价值性

作为合同标的的房产往往较之于一般的买卖合同标的物的价值要高得多,故一旦受到相关情势影响,如政策法规的影响,那么将对合同的实际履行产生实质性的艰难,对当事人的权利义务构成根本威胁,最终导致合同目的难以实现。

2.1.3 基于商品房买卖合同履行的长期性特征

预售商品房在合同订立后仍处于建造阶段,距离完工交房仍有很长时间,而在这一段较长的合同订立后至交房即合同履行完毕期间,该合同所基于的情势很可能因国家政策的调整、市场的波动、金融危机的影响,而发生异常变化,最终导致合同难以履行,故符合情势变更渐进性的特性。

2.1.4 房市主要还受到国家政策的宏观调控

广大购房者对于商品房销售的有关信息如价格、税率、贷款优惠政策等重要信息的掌握呈现出不全面、不及时特点,表现为极度的信息不对称,造成其无法预见商品房买卖市场的政策走势变化。

可见,基于商品房买卖合同订立的外在环境特征和合同本身的履行特点,完全可以适用情势变更原则对当事人的权利义务关系进行调整,维护利益平衡。

2.2 情势变更原则适用的必要性

2.2.1 合同履行的结果

合同虽然是当事人之间的最高法律,必须履行,但若客观环境及基础条件变化导致合同履行已不存在实际可能了,那么再固守“契约严守”原则就会产生实质上的不公平现象,给予当事人不正当负担,破坏经济秩序稳定,不利于商品房交易安全和交易效率,造成履约成本过高,故而,极有必要引入情势变更原则对权利义务关系重新进行调整,恢复公平正义。

2.2.2 引入情势变更原则的效果

通过商品房买卖合同的变更和解除,使当事人恢复到订约前的经济状态,这在一定程度上符合国家政策调整的最终目的。一定的客观环境变化源于国家的政策调整,政策调整的目的是为了使得市场失灵的现象得以恢复,寻求资源的最佳配置。那些在政策出台前进行的不理性商品房买卖行为因为政策的影响(情势变更的适用)而得以解除以致失去其效力。从某种角度而言,政府调控市场的目的得以实现,房市的交易安全与稳定得以维护。

2.2.3 现存制度的不足难以解决商品房买卖合同纠纷的全部问题

其一,商业风险多适用于一般标的物买卖合同。强调当事人对于交易行为的亏损所应当承担的风险责任,利益的损失是正常现象。而商品房买卖合同不同于一般标的物买卖合同,其所含之风险不能一概归入商业风险,其中有很大一部分属于无法预见、无法避免、无法克服的异常变更,对于此种变化要求当事人自行承担风险,无疑极为不公,不符合诚实信用原则和公平正义原则,因而有必要引入情势变更制度,重新调整合同双方的法律关系,通过双方对于风险的共担,实现利益的协调、平衡。

其二,不可抗力虽也通过对于合同的重新调整达到平衡双方利益、分担风险的目的,但其适用之于商品房买卖合同也有不足。首先,达到不可抗力的标准要求很高,必须是客观情况的变化使得合同永久、绝对无法履行才符合条件,一般的履行艰难则不行,而商品房买卖合同中的合同基础变更不一定会产生合同无法履行的结果,往往只是合同履行对于一方当事人而言比较艰难,需要一定程度的调整,因而无法适用不可抗力。故引入情势变更原则对于履行艰难但未达到根本无法履行的商品房买卖合同给予一定的法律调整,以便实现双方利益的再度平衡。其次,适用不可抗力只会产生解除合同的法律效果,没有其他调整的方法,不利于商品房买卖合同利益的协调,因客观基础的变更而出现履约艰难,并不意味着已无法履行,在履行仍有意义的情况下,对于合同的变更调整仍然是首选的法律救济手段;情势变更作为一种类似于撤销权的实体权利,可以产生变更合同的法律效果,而非一味地依靠解除合同来解决纠纷,这样的纠纷处理方式会大大破坏合同的稳定性,而通过情势变更制度多样化的调整手段可以选择适合于个案的最佳调整方式,兼顾交易的稳定与实质的正义公平。最后,不可抗力没有程序的合理性,仅仅依靠当事人单方的行为就可达到预期效果,情势变更原则的适用给予当事人之间以协商平衡利益的空间,同时也赋予法院以决定权、裁量权,避免当事人单方权利的滥用,使得房屋买卖合同基于客观环境变化而作的利益协调更富有程序上的合理性。

基于上述原因分析,在商品房买卖合同纠纷中引入情势变更原则对合同双方权利义务关系进行再度的调整是确有必要的。

2.3 情势变更原则适用的基本类型

第一,国家法律的修改。商品房预售合同具有很强的国家干预性。在履行期间,如国家规制对商品房预售领域的法律法规做出调整,则应当认定为双方签订商品房预售合同签订之初的法律环境发生变更,也即情势变更。

第二,国家商品房预售的法律政策调整。政策性调整是我国商品房交易市场中重要的调控手段,在订约之后政府出台相关调控政策,从而致使合同履行有失公平的,应当认定为情势变更。

第三,经济环境的巨变。主要是指衡量经济指标的各项要素如价格、税率、利率等的异常变化。此处应当区分情势变更中的经济环境剧变与商业风险,此二者主要从可预见性、变更程度、实质后果、继续履约是否显失公平等角度予以分析,比如适度的通货膨胀是商业风险,但物价飞涨则应认定为情势变更。

3 房地产新政之下情势变更原则适用的具体问题探讨

3.1 国家“房地产新政”关于商品房买卖合同的简要内容

第一,自2010年4月14日起,贷款首付比例提升。例如,对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的贷款首付款比例不得低于50%。

第二,自2010年4月17日起,商业银行对第三套住房和异地购房者住房贷款暂停发放。

第三,2011年初,各级地方政府进一步推出了第三套房的限购政策,许多本打算一次性付款购买第三套房的购房者再次受到影响。

首付款比例提高和贷款不能致使买房人丧失履约能力。造成购房者无法按原计划获得所需的银行贷款,而此前其与开发商之间的购房合同已订,定金已付,当无法获得所需贷款时,则意味着购房者无法按已签购房合同来履行买方义务,依约得承担定金罚则或者合同强制履行责任。诚然,这对购房者而言是显失公平的。

3.2 房价的大幅涨跌是否属于情势变更

各地房价在2008年普遍下跌。在房价下跌前已签订购房合同的购房人,因同一楼盘的其他单元房价大幅下降,便认为自己相对多付了房款,于是纷纷以情势变更为由要求开发商退还差价或要求退房。此种情形是否属于情势变更呢?

3.2.1 该种情形的确属于商品房合同订立时的客观环境变化的范畴

前已提及,经济环境的变化也是商品房买卖合同纠纷中引发情势变更的原因之一,而房价的猛升猛降不仅在量上达到了要求,较之所谓“商业风险”,其变化程度有质的飞跃,超出了一般标准。

3.2.2 对于该价格的变化当事人能否预见

笔者认为应该分别予以考虑,首先考虑引起该价格变化的原因,如是因市场因素所致,那么由于市场本身调节的不确定性,一般的理性经济人可以根据通常积累的实践经验预见房价的增幅,属于可预见之范围。而像近年局部地区房价的猛涨或下跌,主要是因国家政策调整的原因所致。故而可以做一个区分。

第一,如果商品房买卖合同是在国家出台一系列针对房价的宏观调控政策之前订立的合同,那么,对于合同订立后的一系列房市调控政策,以及房价如此的下降幅度,自然是无法预见的。相对于市场的有形之手而言,国家的调控之手可谓是无形的,购房者无法预见它何时出现,且国家对于房价的调控达到的效果远比市场本身的调节为甚,增长降低的幅度也往往远超一个在市场中合理从事经济行为的理性人之预期,因此无法预见的“无形之手”调控带来的价格变动属于无法预见。

第二,如果商品房买卖合同的订立存在于国家调控房价的相关政策出台之后,那么,在此情况下,当事人就应当基于国家调控房市涨跌的政策力度及其后续影响,合理判断房价的增降趋势。在此基础上进行的商品房买卖行为,应当认为购房者已经认识到房价下降的风险,并自愿承担下降带来的损失后果,因而属于可预见范畴。

此外,合同中的相关条款也可印证当事人对于房价下降的风险的预见程度,如果在商品房买卖合同中已经订有关于房价波动产生纠纷的处理方法,那么可以认为当事人之间对于房价下降的风险已经有了合理预期,降低了情势变更原则适用的可能性。

3.2.3 房价的涨跌幅度本身,亦可作为一个衡量的客观标准

若房价变化超过一定幅度则可以认定为当事人无法预见。此为国外多采用的评判标准,如,英国法院判决认为,价格上涨20%~30%属于普通商业风险,假如上涨1倍以上就将导致合同落空(情势变更);还有《国际商事合同通则》将“艰难情势”注释为“如果履行能够以金钱方式准确计算,则履行费用或价值的改变达到或超过50%,很可能就构成根本性的改变”。

3.2.4 房价涨跌的时间性问题

一般而言,由于实践中当事人大多通过商品房预购的方式进行房屋买卖,故一般房价增降的时间均发生于买卖合同订立之后到商品房竣工交付之前,也即合同履行完毕权利义务归于终止之前,因而符合情势变更发生的时间要件。

3.2.5 对于维持原合同效力是否会引起显失公平之问题

这可从三方面来作考察:其一,商品房买卖合同是否可以继续履行?通常,房价虽有大幅涨跌,但对于购房者而言若其所负担的合同履行义务并未因此而增加,其支付标的额无变化,且其经济状况也未有改变,则由其继续履行原合同应该是可行的。其二,继续履行原合同是否会显失公平?如前所述,购房者缔约前后房价的大幅涨跌,并未造成购房者本身经济能力的下降,也无额外增加购房者负担,故不会造成购房者继续履约会显失公平的情况出现。其三,继续履约的话,合同目的能否实现?购房者签约的目的大多出于居住所需,故房价的涨跌并未导致原合同目的基础之丧失,当事人只要履行完毕原合同,其满足居住之目的当然可以实现。另一方面,少数购房者基于投资盈利之目的而购,这时房价的大幅涨跌确会导致其盈利目的落空,但情势变更的适用是为了保护当事人正当的合同利益,纠正显失公平现象,而不能盈利并未造成购房者履约后的权利义务显失公平,因而不属于情势变更保护的对象。

合同成立后虽然房价起伏不定,前后房价差异颇大,但从经济成本或履约成本角度观之,其履约成本仍然维持在合同订立时所应承担的范围之内,购房者更没有因此而发生经济亏损,仅仅是与合同履行时的市场价格相比较少获利而已(如果合同订立时就低于其购房价格或建房成本,则不属于情势变更原则要解决的问题)。故不能仅因前后价格之间的差异导致少获利即认定为显失公平,而适用情势变更。

3.2.6 当事人是否只要有所亏损就可以请求变更或解除合同

其一,购房者的纵向和横向比较:所谓纵向比较,是指当事人将签订合同时的交易价格或酬金与合同履行时的交易价格或酬金进行比较。所谓横向比较,是指当事人的交易价格或酬金与第三人同等条件的交易价格或酬金相比较。

在合同生效后,因市场价格涨跌等情形,合同约定的价款虽然与市场行情存在一定甚至较大的差距,但依约继续履行合同并未因此额外增加购房人的经济负担,即履约成本,仅仅是自己通过纵向和横向比较,与之后的购房人相比多付了房款,由此认为自己亏了。而且本质上讲,此种情形对购房人而言根本不属于情事变更问题。故而,此种情形事实上不存在是否显失公平的问题,也无需进行经济成本核算。如果遇房价上涨,购房人只需按合同约定价款付款就是,对此更不存在显失公平问题。

其二,如何认定显失公平。理论界存有误区,就是将签订合同时的交易价格或酬金与合同履行时的交易价格或酬金进行纵向和横向比较,仅仅凭前后价格或收益之差作为判定依据,并得出是否显失公平的结论。这种通过比较方式来认定显失公平显然不妥。如果将合同订立时的房价与合同履行时的房价进行比较,房价相差甚多,表面上看,合同继续履行对购房者明显不公平。但事实上,尽管合同订立时与合同履行时的价格相差较大,但另一方面,购房者在合同订立时支付的价格起码是物有所值。

市场价格时常发生波动,有涨有跌,并因此影响当事人的经济利益。合同履行时的价格或酬金高于或低于合同签订时的价格或酬金,或者比第三人的交易价格高或者低,虽然对一方当事人的收益有一定影响,甚至影响较大,但不能仅依此认定为显失公平并主张适用情势变更原则予以救济。若交易者都以此为由而主张适用情势变更原则,交易安全将无法得到保障,交易秩序、诚实信用原则将遭到严重破坏。故不能仅以卖多卖少、赚多赚少、收益多寡来衡量与评判是否构成显失公平。理论界和实务界正是由于仅此单纯地进行横向和纵向比较,以当事人赚多赚少、收益多少作为显失公平的评判标准,最终导致情势变更原则的适用范围和自由裁量空间无限扩大。如此实属对情势变更原则中显失公平的曲解,其结果必然有悖于诚实信用原则。

3.3 因新政出台而失去履约能力是否属于情势变更

如何处理跨越调控政策公布前后的商品房买卖法律行为是一个值得探讨的问题。为了抑制房价过快上涨,2010年4月14日国务院常务会议决定:购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付比例不得低于30%,对于贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。4月17日国务院发出通知,重申该房贷调控政策,并要求商业银行可以根据风险状况,暂停第三套及以上住房的购房贷款,对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放住房贷款。由于银行执行国家房贷调控政策,许多商品房买卖合同因为银行贷款全部或者部分停办而产生了纠纷,当事人希望通过情势变更原则保护自身的权益。

笔者认为,国家商品房贷款政策调控应该认定为情势变更。

其一,国家房贷政策的调整属于当事人订立合同后外界环境的变化。在发生时间上,结合具体案件,只要商品房买卖合同订立于国家房贷政策之前,约定的办妥贷款的终止日期在房贷政策调整之后的,就存在情势变更原则适用的空间。

其二,国家房贷政策调整造成了商品房买卖合同经济上的履行受阻。虽然购房人支付给售房人的价款数量没有变化,但房贷政策调整造成支付方式及支付时间的变化。分期支付还是一次性支付、贷款周转支付还是个人即时支付直接关系到当事人的即时支付能力。买卖合同的价款数量、支付方式、支付时间构成一个整体,共同转化为价款给付义务的经济价值,三者中任何一个变化都会造成价款给付的经济价值变化。如果仍然按照原来的合同履行给付房款的义务,必然提高当事人的即时支付能力,从而可能严重影响当事人其他经济生活方面的质量。

其三,国家房贷政策的调整是当事人不能预见的。如果将国家调控政策纳入普通购房者可预见之范围,是对购房者的苛求,超过了社会对普通购房者的期待可能性,是对自然正义的违反。

其四,国家贷款政策属于订立商品房买卖合同时信赖的基础。当事人在订立商品房买卖合同前,总是结合自己的即时支付能力及当时贷款政策的规定,判断自己可以即时支付多少比例的房款,剩余比例的房款通过银行贷款来周转,一个理性人不会超出自己的即时支付能力进行一项交易。房贷调控政策出台后,当事人无法取得贷款或者无法取得原定比例的贷款,需要提高即时支付的比例来弥补这部分差额,这种变化使得当事人订立合同时的基础动摇。

其五,国家房贷调控政策的出台是不能归责于当事人的。具体合同关系中的当事人不会导致对整个社会具有普遍约束力的房贷调控政策产生。房贷政策的直接影响是购房人不能取得贷款或不能取得原合同约定比例的贷款,间接影响使购房人对待给付的义务发生了变化。如果合同的对待给付因不可预测事件而失去平衡,则合同便失去了合理性,情势变更原则正好可以矫正房贷调控政策造成的给付义务失衡。

其六,将国家房贷政策调整认定为情势变更的合理性。将国家房贷政策调整认定为情势变更,不乏为少数预期房价下跌而退房的不诚信购房者提供了借口,不可否认有少部分人通过其他途径可以补齐房款,并且这种周转不会影响其生活质量,只是由于房价下跌,投资盈利的目的受阻才以房贷受阻为由变更或解除合同。但我们更应当看到中国的现实:购买商品房对于大部分人来说是一生中发生不了几次的大宗交易,做出这一决定前需要综合考虑多方面因素,特别是自己的即时支付能力及预期支付能力;通过其他途径来凑齐房款差额对大部分人来说是超过自己的即时支付能力的。

一方面,房贷政策通过提高购房首付和提高贷款利率来加大购房者的资金承受力,遏止购房需求,减少房屋成交,以稳定房价;另一方面,通过提高购房成本,减少购房需求来改变公众的房价预期,从而遏止房价过快上涨。如大量维持合同的效力,就会在无形中推动房价上涨。可以说,基于预期房价下跌而退房的不诚信是依情势变更原则处理商品房买卖纠纷很难避免的副作用,但其正作用则有效体现了房贷政策的导向,也实现了绝大多数情况下的合同正义,是功大于过的。

摘要：在一系列紧凑的房地产市场宏观调控新政之下,一些商品房买卖合同无法实际履行或者履行之后又起纷争。开发商、业主和政府该何去何从,不少人选择运用“情势变更”来维护自己的利益。那么,在现实中该原则是否能适用于商品房买卖合同,在什么情况下适用,会产生何种后果,文章欲从这些方面作出分析,为房地产交易市场的稳定寻求解决途径。

关键词：房地产新政,商品房买卖合同,情势变更,适用

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