建材租赁合同

建材租赁合同（通用8篇）

建材租赁合同 篇1

财 产 租 赁 合 同

出租方：

承租方：（以下简称乙方）

根据我国《合同法》及相关法律规定，经甲乙双方友好协商达成一致，签订本财产租赁合同，内容如下：

第一条.租赁物的名称、规格、数量、质量与用途。详见《组合钢模板.扣件.脚手架租赁明细表》

第二条.租赁期限

租期（年/月），自年月日起将租赁物交付乙方使用至年____月日收回。乙方需延长租期的，应在合同届满前15日向甲方提出，重新签订合同或经甲方同意延长租期。

第三条．租金和租金的缴纳期限

合同签订当日，乙方须向甲方交纳押金_____元（租赁期间不得以押金抵作租金）。租赁物出租单价为：钢模板元/㎡/天；脚手架钢管元/米/天；扣件元/个/天；回形销元/个/天；角模_____元/米/天；木跳板元/块/天。租赁期间，乙方应按月交纳租金，如乙方不按期交纳，甲方有权收回租赁物，并向乙方索赔租赁物的租金、损失赔偿金、运输装卸费及其他相关费用。租赁期满后，乙方须在租赁期满第二日起三日内及时结清租金。

第四条．租赁物的损失赔偿

（1）租赁期间，租赁物的维护和保管由乙方负责，维修费由乙方承担。由于使用或保管不当等原因，造成租赁物无法修复或丢失时，乙方应按以下单价赔偿甲方损失：钢模板160元/平方米；脚手架钢管20元/米；扣件9元/个；回形销0.6元/个；角模15元/米；木跳板60元/块。

（2）乙方只拥有租赁物的使用权，乙方无权将租赁物转租。如乙方擅自转租，甲方有权收回租赁物。因乙方擅自转租使租赁物受到损失时，乙方须按合同约定单价（详见第四条第1款）赔偿甲方损失。

第五条．租赁物的维护保养

乙方应按其用途妥善保管和使用租赁物，赔还时应按其原样清理或修理完好。如条件所限不能完成修理而交由甲方处理的按以下单价支付修理费：钢模板15元/平方米；脚手架钢管1元/根；扣件清丝上油0.1元/个；角模2元/米。

第六条．发货及验收

（1）发货时乙方应对租赁物的品种、规格、数量、质量等进行清点，并由指定人员签字以示确认，租赁物一经发出后发生的差错甲方恕不负责。归还租赁物时甲方有权对租赁物的品种、规格、数量、质量等进行验收，乙方应按甲

方要求对租赁物分类、入库。

（2）乙方须指定发货确认人，当变更指定发货人时应以书面通知甲方。

第七条．运输及装卸

租赁物的运输、装卸、堆码入库由乙方自己负责；以上服务由甲方提供的，产生之费用由乙方承担。

第八条．违约责任

（1）逾期不还租赁物也不办理延期手续，甲有权解除合同并收回租赁物；乙方须赔偿甲方为此所支出的费用并补交租金。

（2）租赁物返还后，乙方应及时结清租金及办理相关手续；逾期三天不结清，甲方有权扣除押金作为违约赔偿金。

第九条．担保

（1）乙方物资担保。（需附有效担保物所有权及所在地证明）

（2）自然人担保。担保人声明：我自愿为本合同担保，若因乙方违约造成甲方损失，负连带清偿责任。担保人签字（印章）。

（3）其他第三方担保：其他第三方担保需另附担保书。

第十条．争议解决方式：双方协商解决，双方协商不能解决的，应向甲方公司所在地具有管辖权的法院起诉。

第十一条．其他约定事项：__________________________________________ ____________________________________________________________________第十二条.本合同未尽事宜，双方依照相关法律规定协商补充，补充条款与本合同效力同等。

本合同一式份；若有担保人，担保人持____份。本合同经双方签字/盖章后生效，自签订日起即履行。

出租方：承租方：

法定代表人：法定代表人：

委托代理人：委托代理人：

联系电话：联系电话：

年

建材租赁合同 篇2

目前,提高信息化管理水平对中小型建材租赁企业的发展显得日益重要。软件即服务(即Saa S)作为一种新型软件服务形式,是解决大多数中小企业在软硬件购置方面存在着预算瓶颈问题的一种有效途径。而Web Service技术是实现“软件即服务”,最终屏蔽系统差异、实现异构网络环境下数据共享和互操作的关键,从而为相关企业提供一个通用性强、跨平台应用的宽泛服务系统。

1 系统技术方案

Java EE平台采用了基于标准化、组件化开发的分布式应用模型,为这些组件定义了一套完整的服务集合,并为构建企业级应用平台,开发分布式、多层架构的企业级应用定义了一套全新标准。我们选用Java EE架构开发Web Service服务端,用Hibernate封装数据访问层;客户端用Structs框架实现MVC模式,用MVC实现灵活的分层构架设计。选择JSP技术进行动态网页设计,并利用Java语言来开发Web服务和应用程序。选择My SQL开源系统作为后台数据库。一方面它体积小、速度快,可降低系统总成本;另一方面,它与Web服务器协作,为Web请求和服务提供信息,可直接存贮XML数据,可将搜索结果以XML格式输出。

Web Service是一种面向服务体系结构的软件接口,它描述了一组可在网络上通过标准化的XML消息传递访问的操作。其最基本的组成部分是Web服务的提供者和服务的请求者。按照Web Service相关标准描述,服务的提供者应先由WSDL和UDDI发布所提供的服务到一个Web Service注册中心并注册这些服务信息,为所提供服务接口进行描述。这样,服务的请求者即可通过WSDL和UDDI查找并发现服务提供者提供的服务,并由客户端调用其API来使用这些服务。

2 系统功能需求分析

根据建材租赁企业的实际需求,建材租赁管理信息系统可分为后台服务器端Web服务系统和客户端应用系统两部分。

2.1 Web服务系统

主要包括9个主要服务功能模块:

(1)用户管理服务。主要包括添加用户、删除用户、查看用户信息、修改用户信息、修改用户密码、查看消息、发送消息和删除消息等。

(2)客户管理服务。包括客户基本信息管理、信用管理和客户反馈信息管理。

(3)消息服务。包括保存消息和删除消息等。

(4)建材租赁企业信息服务。主要包括保存企业注册信息、查看企业信息、更新企业信息、返回企业多条信息记录等。

(5)建材租赁业务信息服务。主要包括发布建材业务信息、查看已发布的建材业务信息、修改建材业务信息等。登录用户可对本企业建材租赁业务信息进行发布、修改和删除等的管理操作。

(6)建材信息服务。主要包括建材入库、删除建材信息、更新建材信息等。通过本模块,可以查看建材的类别、价格和库存量等信息,并可以对建材信息进行添加、删除和修改的操作。

(7)建材租赁管理服务。本模块是Web服务系统的核心,主要包括数据浏览、数据维护、数据统计、系统维护和报表中心等一级子模块。一级子模块下又可划分为二级子模块,如数据浏览中包含查看租赁期限与状态、查看租金状态等。通过本模块,用户可对建材租赁进行全面管理,可查看建材租赁期限,建材是否已归还、租金和已付租金等租赁信息,还可进行合同管理等多种操作。

(8)资金管理服务。包括对设备租赁过程中的资金流进行控制与管理。

(9)在线技术服务。提供系统在线技术信息。

2.2 客户端应用系统

客户端应用面向两类角色:普通用户和注册用户,分别对应于普通用户系统和注册用户系统。应用程序既可以是Web应用也可以是普通桌面应用等类型。普通用户只能调用最基本的服务,如系统在线技术服务等;注册用户可以调用Web服务系统所许可的所有服务。企业可以根据需要定制自身的客户端应用,如用户管理应用、建材租赁管理应用等。系统功能模块结构如图1所示:

3 系统设计

3.1 系统总体设计

(1)总体构架

本系统作为一种服务型软件平台,其构架须适应需求的不断变化,且应层次分明、灵活多变,数据访问层、服务层和业务层可完全分离。系统总体架构如图2所示:

(2)设计思想

本系统采用了三层结构设计思想,即MVC模式。业务层(Model)只是负责租赁业务信息逻辑与租赁管理逻辑的封装,当业务变更时不会影响其它层,如表现层、控制层和持久层。表现层可以随时改变表现样式而不会影响服务层。如在Java EE中,租赁系统的表现层从JSP或JSF变为AWT或Swing界面时,服务层无需作任何改变,使系统具有良好的可伸缩性与可扩展性。系统严格按照MVC模式进行设计,在表现层不直接调用业务层,而是在控制层调用业务层。对数据层的访问也单独封装了持久层(Dao)。它对Hibernate封装后,再通过O-R Mapping在Dao层由操作对象操作数据库。表现层和控制层都不直接调用Dao层,仅业务层才调用Dao层。这种松耦合设计使得表现层、控制层、业务层和持久层的任何一层变化都不会引起其它层的变化,从而为系统提供了极大的扩展性。控制层采用Struts框架,也使得所有的转向信息都变得可配置;持久层采用Hibernate框架,可适应任何数据库的变化。

3.2 系统的主要类设计

系统采用分层设计的设计原则,持久层都实现了一个统一的接口Dao,所有Dao实现类都依赖于Util类(含Hibernate Util、DButil等,主要封装了对数据库的辅助访问功能),且都封装了Hibernate对数据的操作。由于使用了Hibernate的O-R映射技术,只需操作对象即可完成对数据库的操作,因此所有Dao实现类都依赖于实体类,所有服务层的类也都依赖于实体类,其关系是组合关系。Service Proxy和Service皆为服务层类。在服务层中调用Dao层,如在租赁业务信息模块中,Business Service Proxy的职责是初始化部分数据并调用Dao层,再返回得到的数据。它并非真正意义上的代理类,而是功能像代理而已。Service层直接调用Service Proxy层,Service提供了Web Service的对外接口。在客户端应用中,服务层调用Web Service接口,在Strut Action的具体实现Action中调用服务层,然后再转向到表现层(JSP、JSTL)作展现。系统建模主要类图如图3所示:

3.3 数据库设计

3.3.1 数据表设计

数据库可采用任何一种数据库。由于使用了Hibernate框架进行O-R映射,配置映射文件和Hibernate配置文件之后生成表。数据库约有11张表:business表—存储租赁业务信息,category表—存储建材类别信息,company表—存储企业信息,message表—存储消息,user表—存储用户信息,customer表—存储客户信息,rent表—存储租赁管理信息,product表—存储租赁建材信息,fund表—存储资金信息,city表—存储城市列表信息,province表—存储省份列表信息。

3.3.2 数据表关联

系统的Web服务端数据库主要表的关联关系如图4所示:

(1)表rent与表product是多对一关系,使用外键关联,在rent表中通过标签进行O-R映射,与表company是多对一关系。

(2)表business与表company是多对一关系,在business表中通过加入外键进行关联,使用进行O-R映射。

(3)表company与表user是一对多关系,通过在user表中加入company主键作为外键进行关联,使用标签进行O-R映射。

(4)表product与表category是多对一关系,由表product加入表category的主键作为外键来关联。

4 系统实现

4.1 系统主要功能模块的实现

4.1.1 Web服务端主要功能模块实现

(1)Web服务接口API函数设计

针对图1中的9种Web服务,设计了Web服务系列API接口函数。以建材租赁管理模块为例,其Web Service接口封装在业务层的Rent Service类中。这些接口主要用来操作建材租赁管理信息,其Web Service的部分API接口函数见表1:

(2)租赁管理功能的Web Service具体实现

Web Service服务层为客户端提供了灵活的接口,可以灵活地变换传入参数,以按不同需要取得不同业务的信息列表。以表1中的“load Rent Info By Cid”为例,其部分实现代码如下:

4.1.2 Web Service客户端应用的实现

Web Service客户端的实现非常简单,只需调用Web Service提供的接口即可。由于将几乎所有的业务逻辑都封装在Web Service端。Web Service客户端可通过Axis引擎调用Web Service接口。以调用“LoadRent Info By Cid”API函数为例说明如下:

由于各企业的运行平台和管理需求各异,在开发客户端应用时企业可按需订购并定制不同的服务API以实现适合于自身要求的客户端应用。

4.2 数据访问层的实现

(1)Hibernate框架技术

Hibernate是一个用于开发Java应用的对象/关系映射框架。系统通过实体类O-R映射后,直接调用Hibernate Session的save()、delete()、update()等方法来完成对象持久化的操作。系统的信息查找功能大量应用了hql查询语句,能够快速、灵活地实现查找。系统数据库的表之间都有一对多或多对一的关联关系,在O-R映射中使用“many-to-one”和“one-to-many”进行映射后,这些复杂的关联关系即可交给Hibernate维护,简化了持久层的开发。

(2)实体与数据库映射(O-R映射)

在使用Hibernate ORM框架时,只需在hibernate-config.xml中配置实现类的映射信息,即可对该实体类产生的对象进行各种数据库操作。以下是Rent实体类的O-R映射配置信息。

(3)数据访问层的具体实现

在Web Service中,所有对数据库操作都封装在Dao接口的实现类中,如Rent Dao、Business Dao、UserDao、Company Dao等。这些Dao的实现类封装了Hibernate对数据库的操作。

4.3 服务层的实现

服务层封装业务逻辑的实现。每种服务实现都封装在相应的服务实现类中,各个Service Proxy类主要负责初始化所需数据、业务逻辑封装及与数据访问层交流并把数据提供给各个Service类。对外提供的Web Service接口封装在Service类中,如业务信息实现就封装在Business Service中。

4.4 表现层的实现

(1)Struts框架技术

在三层结构(MVC)中,Struts工作在控制层,是连接服务层和表现层的桥梁。其工作原理很简单,客户端(Client)发送的请求会被前端控制器(Controller)Action Servlet拦截,前端控制器会按Struts-config.xml的配置信息将请求交给相应的Action处理。通常由Action调用服务层,取得其返回数据或Action Form的数据,再按Struts-config.xml配置的forward url转向相应页面显示。

(2)表现层的具体实现

表现层的实现采用了JSP、JSTL标签、EL表达式、Div+CSS、Java Script等技术。客户端前台的表现层采用了DIV+CSS的布局方式;服务端后台表现层使用了JSTL标签、EL表达式。

4.5 安全解决方案

为了解决系统的网络安全问题,大量的Web Services,首先要进行各种相关的重要身份验证。采用各种客户端的证书或传输级别的SSL身份验证是非常有必要的,这是它所具有的明显优点。

5 结语

本系统是根据建材租赁行业的经营特点、管理模式,以“软件即服务”思想为指导,采用Web Service等技术构成的。在Web服务端,设计了一批灵活、实用的Web服务API,它们并非针对于某一具体应用,而是通过网络为相关应用提供服务,企业可通过网络按需订购所提供的API获得相应的服务,从根本上解决了目前建材租赁管理信息系统存在的资源共享性和互操作性差的问题。经实践,该系统能较好地完成对中小型建材租赁企业主要业务信息的管理与服务,具有跨平台应用,可扩展性和通用性强的特点,既可提高企业的管理效率,又可降低经营成本,具有一定的推广价值。

参考文献

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[2]唐恒娟,吕林涛.基于Web Service的电子商务技术研究[J].计算机工程与设计,2006,27(12):2203-2206.

[3]黄平吴,满琳,陶倩.建筑机械设备租赁管理信息系统的研究与设计[J].建筑施工,2007,29(2):144-146.

[4]洪川福.建筑材料管理系统的设计与实现[D].厦门大学硕士学位论文,2009.

[5]Grefen P,LudwigH,Dan A,et al.An Analysis ofWeb Services SupportFor Dynamic Business Process Outsourcing[J].Information and SoftwareTechnology.2006,48:1115-1134.

建材租赁合同 篇3

关键词 合同 风险负担 租赁

我国合同法在买卖合同一章中，明确了买卖风险转移的时间界限和风险的负担。但在其他合同中，对此规定不是很明确。本文拟就租赁合同、融资租赁合同及承揽合同的风险负担做一探讨。

一、租赁合同

我国《合同法》第231条规定：“因不可归责于承租人的事由，致租赁物部分或全部毁损灭失的，承租人可以要求减少租金或不支付租金；因租赁物全部或部分毁损灭失，致使合同目的不能实现的，承租人可以解除合同。”依此规定，租赁物发生风险时，承租人可以请求减少租金或不支付租金，这说明由出租人承担租赁物毁损灭失所致的租金损失。这样规定不同于交付转移风险的买卖合同标的物风险转移的一般规则。笔者认为，是因为租赁合同转移的是使用权而不是所有权，承租人获得租赁物使用权是以支付租金为代价的，如果标的物毁损灭失，他便丧失了使用租赁物的机会，非归责于他的原因还要他承担风险，有悖于理。

关于租赁物自身的风险转移，我国合同法虽未明确规定，但自罗马法以来，就形成了物之所有人负担风险，即天灾归物权人负担的法律思想。故，当事人若无约定，由出租人按所有人主义承担该风险为宜。

二、融资租赁合同

融资租赁合同既有买卖合同性质又租赁合同性质，使得它的风险承担有一定的特殊性。是否既采买卖合同的交付主义一般原则，又采租赁合同的所有主义原则呢？

融资租赁合同中没有明确规定。如合同订立后，出卖人（承租人）交付租赁物前发生风险，因出卖人实际控制支配租赁物且负有交付租赁物义务，租赁物毁损灭失的风险由其承担应没有争议。但如出卖人已向承租人交付了租赁物后发生风险，由出租人还是承租人承担风险呢？笔者赞同按如下情况区别对待为宜。 如果当事人订立合同时明确约定租期届满后租赁物归承租人所有，则出卖人向承租人交付租赁物，等于向买受人交付租赁物。此种融资租赁合同中，买卖合同性质更强一些，承租人向出租人购买租赁物是为了解决自己一次性购买租赁物所需资金不足，目的是融资。而出租人向承租人融资，不是为了获取租赁物所有权，而是获取租金，最后取得租赁物所有权的是承租人。按买卖合同中交付主义原则，承租人是买受人，出卖人向其交付了标的物，风险自然移转其承担。这也正如有的学者认为的那样，融资租赁合同中，承租人享有对融资租赁物的占有、使用、收益的权能，出租人的所有权受到承租人租赁权的限制，风险由承租人承担。由承租人承担融资租赁物意外毁损灭失的风险，体现了“利益之所在，即风险之所在”的市场交易原则的要求。

如果当事人订立合同时对租赁物所有权无约定，则按合同法250条的规定，租赁物归属于出租人所有。此种融资租赁合同中，租赁合同性质更浓厚一些，出租人是租赁物的所有权人，出租人将租赁物租给承租人使用，目的是获取租金。按所有权主义，所有权归谁风险由谁承担。即风险应由承出租人承担。

三、承揽合同

关于承揽合同的风险转移，我国合同法第265条规定：“承揽人应该妥善保管定作人提供的材料和工作成果，因保管不善造成毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任”，即承揽人仅在保管不善情况下才承担风险，若发生不可归责当事人的原因而引起的风险由谁承担呢？

我国合同法并未做出规定。笔者认为，不妨参照各国通用做法。如《法国民法典》第1789条规定：“在承揽人仅供给劳动力或操作的情形，材料灭失时，承揽人仅对于其本身的过失负担赔偿责任。”《德国民法典》第644条规定：“（1）工作验收之前，由承揽人承担风险。定作人迟延验收的，风险移转于定作人。对定作人提供的材料意外灭失或者意外毁损，承揽人不负责任。（2）经定作人要求，承揽人将工作送至履行地以外的其他地点时，准用第477条关于买卖的规定”，说明承揽人承担标的物交付前的风险，定作人承担所提供材料的风险。《瑞士债务法》第376条前2款规定：“在交付前，工作成果因意外毁损的，承揽方无权请求赔偿其完成的工作也无权请求赔偿其支付的费用。但定作方未及时接受工作成果的除外。因意外造成的材料毁损，由提供方承担后果”。《意大利民法》第167条规定：“在定作人接受成果前或者在检查成果时并未发生迟延，如果因不可归责于当事人任何一方的原因发生了灭失或毁损，材料是承揽人提供的，则标的物的灭失或毁损由承揽人承担。如果定作人全部或部分提供了材料，他要对其提供的标的物的灭失或毁损承担损失，其余部分由承揽人承担”。

可见，各国立法对于报酬实行交付主义的风险转移原则，而对于材料则实行所有人主义的风险转移原则。即在承揽人交付定作物前，由承揽人承担报酬的风险。定作人提供材料的，由定作人承担材料的风险。承揽人自己提供材料的，由承揽人自己承担材料的风险；在承揽人交付定作物之后，由定作人承担报酬的风险。由于定作物此时包含材料与已物化的承揽人的劳动，则定作人承担材料的风险，承揽人自担由于定作物毁损灭失所导致的承揽人物化劳动的灭失。

从立法技术上讲，这些规定在表述上所采用的技术是先一般性地规定整个工作物的风险负担问题，然后再例外地规定当材料由定作人提供时的该材料的风险负担规则。

参考文献：

[1]王利明.合同法新问题研究[M].中国社会科学院出版社，2002.

[2]史尚宽.债法各论[M].中国政法大学出版社，2000.

建材租赁合同 篇4

本范本3333））））

签订日期：________年________月________日编 号：________________

承租方：（以下简称乙方）________________________________________________________

出租方：（以下简称甲方）________________________________________________________

甲、乙双方根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，按照平等互利的原则，经过双

方协商，就乙方向甲方承租设备特签订本合同。

一、租赁设备概况

二、设备使用地点及工程项目：本租赁设备仅限于在_____________________________，用于________________________工程。

三、租赁设备的所有权和使用权：

1、甲方拥有对租赁设备的所有权。

2、乙方仅在租赁期内在本合同规定的范围内拥有该租赁设备的使用权。

四、甲方为该设备配备操作手______人，由____方负

责工资，工资每人每月__________元。

五、租赁期限及租金结算方式：

1、自________

年________月________日至________年________月________日止，租赁期满，乙方将设备完

好交给甲方办理退场手续，若乙方继续使用，应在本合同期满前五日内重新签定续租合同。

2、租赁期间原则上每天平均工作时间不超过8小时（折合一个台班），每月累计不得超过____

小时，确因工作所需超出_____小时部分应视为加班，按超出工作小时数计收加班租赁费。设

备的租赁费按月结算____________元/月/台，_________元/天/台，如设备租赁期不足一个月，租赁费按实际天数乘以8小时结算，超出工作小时加班部分，另计收加班费。

3、经甲

乙双方协商，甲方收取乙方设备预付租金______________元，作为履行本合同的保证。

4、乙方向甲方交纳租金及保证金后，办理提货手续，自租日期，每30天向甲方交付一次租

金，租赁期满，扣除应付设备赔偿金后，甲方应将保证金余额退还乙方。

六、租赁设备的运输、使用、维修、保养和费用：

1、设备的进场费由_______方负担，退场费由______

方负担，乙方应在设备退场前七天通知甲方。

2、设备在租赁期间所需的各种油料由乙

方负担。

3、在租赁过程中，乙方承担设备易损件（如刀头、刀库等）的所有更换费用。

4、设备在租赁期间内由乙方使用，乙方应协助甲方机手做好设备的日常维修、保养，使设

备保持良好状态，维修和配料费用在________元以下的由乙方负担，维修费用在_______元

以上的由甲方负担，所付费用以甲方机手签字为准，由甲方负担的部分从甲方收取设备租赁

费中扣除。

5、在工作过程中，乙方若不能对设备故障进行排除，应及时通知甲方进行

维修，设备因故障造成每月累计停工三天（维修时累计十二小时折合一天）以上的部分乙方

建材销售合同 篇5

地 址：____________ 邮编：____________ 电话：____________

法定代表人：____________ 职务：____________

买 方：____________________________________

地 址：____________ 邮编：____________ 电话：____________

法定代表人：____________ 职务：____________

卖方与买方在平等、互利基础上，经双方协商一致同意按下列条款履行，并严格信守。

第一条 货物名称、规格、包装及唛头：

第二条 数量、单价、总值：

卖方有权在3％以内多装或少装。

上述价格内包括给买方佣金____％按ＦＯＢ值计算。

第三条 装运期限：

第四条 装运口岸：

第五条 目的口岸：

第六条 保险：由卖方按发票金额110％投保。

第七条 付款条件：买方应通过买卖双方同意的银行，开立以卖方为受益人的、不可撤销的、可转让和可分割的、允许分批装运和转船的信用证。该信用证凭装运单据在________国的____ 银行见单即付。

该信用证必须在____前开出。信用证有效期为装船后15天在________国到期。

第八条 单据：卖方应向银行提供已装船清洁提单、发票、装箱单／重量单；如果本合同按CIF条件，应再提供可转让的保险单或保险凭证。

第九条 装运条件：

1.载运船只由卖方安排，允许分批装运并允许转船。

2.卖方于货物装船后，应将合同号码、品名、数量、船只、装船日期以电报通知买方。

第十条 品质和数量／重量的异议与索赔：货到目的口岸后，买方如发现货物品质及／或数量／重量与合同规定不符，除属于保险公司及／或船公司的责任外，买方可以凭双方同意的检验机构出具的检验证明向卖方提出异议。品质异议须于货到目的口岸之日起30天内提出，数量／重量异议须于货到目的口岸之日起15天内提出，卖方应于收到异议后30天内答复买方。

第十一条 不可抗力：由于不可抗力使卖方不能在本合同规定期限内交货或者不能交货，卖方不负责任。但卖方必须立即电报通知买方。如果买方提出要求，卖方应以挂号函向买方提供由有关机构出具的事故的证明文件。

推荐合同范本·销售合同范本·家电销售合同·煤炭销售合同·房产销售合同·批发商合同·图书销售合同·产品代理协议·中英文销售合同·垫底销售合同

第十二条 因执行本合同有关事项所发生的一切争执，应由双方通过友好方式协商解决。如果不能取得协议时，则在被告国家根据被告国家仲裁机构的仲裁程序规则进行仲裁。仲裁决定是终局的，对双方具有同等的约束力，仲裁费用除非仲裁机构另有决定外，均由败诉一方负担。

卖 方：____________(盖章)

代表人：____________

____年__月__日

买 方：____________(盖章)

代表人：____________

建材购销合同 篇6

货物购销合同书

需方单位：（以下简称甲方）合同编号：063供方单位：海南快捷紫铜管业有限公司（以下简称乙方）签定地点：

依据《中华人民共和国合同法》及其它有关法律、行政法规，遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，为明确双方的权利和义务，双方就甲方采购乙方材料设备事宜协商一致，签订本合同：

第一条、工程概况、产品清单、材料产地

1、工程名称：夏威夷海岸

2、工程地点：夏威夷海岸

3、产品名称、型号、数量、金额详见附表

第二条、交货时间、交货地点及方式

1、交货时间：合同生效之日起15天内乙方按甲方数量供货到工地甲方指定地点。

2、交货地点及方式：由乙方负责将产品运至工程所在地甲方指定地点，并对产品的整个交货过程负责，包括运输、装卸等过程的安全，并承担该过程中产品的毁损、灭失等风险。乙方保证在确认产品因运输、装卸过程中发生损坏或短缺后，按甲方要求给予调换和补齐缺件。

第三条、合同价款及付款方式

1、甲方预付乙方货款订金，到帐后双方确认单价后15天内乙方即将货物运至甲方指定地点。

2、产品安装验收合格后【7】个工作日内付清余款，甲方须付清乙方货物余款后，乙方即把全额货款发票交予甲方。

第四条、产品的防护与包装

1、包装坚固可靠，箱外有标记，箱内有完整的装箱单，要适合汽运和吊装，具有防潮、防震、防腐蚀措施，保证产品在运输途中不损坏。

2、产品包装箱必须标识清楚，应能从外包装的标识上明确识别箱内产品的名称、数量、规格、型号、重量以及在图纸上的标识号等内容。每件产品的零部件或备品备件必须单独包装并明确标识后和对应的产品一同装箱。

3、产品发货前应电话通知甲方和配合安装的施工单位，得到确认后再发货。若因乙方未取得甲方确认提前发货到现场，产生的保管和保护责任和费用由乙方

4、产品到达现场后的卸车由乙方负责。乙方应承担由于其包装不符合合同要求而引起的产品锈蚀、损坏、丢失等责任。

第五条、随机文件

1、出厂证明等相关证件。

2、到货详细产品清单。

第六条、检验及验收

1、产品质量等级：【合格】。

2、乙方承诺其向甲方销售的产品均符合国家的质量要求和规范，如甲方所用产品发现质量问题，均由乙方负责更换，但因甲方不当使用或人为造成的而使产品损坏的，乙方不承担责任，费用甲方自理。

第七条、质量保证及售后服务

1、乙方对质量负责的条件：快速接头质量标准按快捷厂标。

2、乙方保证其提供的产品是全新的未曾使用过的，并在各方面符合合同规定的质量、规格和性能。甲方应保证其产品经过正确的安装、正常操作和保养，乙方方可保证产品寿命期内运转良好。

3、乙方保证按ISO9001-2008及ISO14000-2000体系保证能为甲方提供高质量的产品和完善的售后服务

4、以上产品乙方不负责给甲方安装，快捷接头乙方派技术人员现场指导，乙方要按快捷管业安装规范操作施工。

第八条、违约责任

1、乙方违约责任:乙方无法按照合同规定时间交货，每逾期一日，向甲方支付违约金人民币300元；逾期交货超过15日，甲方有权单方解除合同，乙方按合同总价的向甲方支付违约金，并赔偿因此给甲方造成的全部经济损失。

2、甲方违约责任：甲方在交货时间内对乙方的合格货物拒绝接收或因甲方原因需要整批退货一律不退。每逾期一日，向乙方支付违约金人民币300元；如甲方未能按照合同的规定付款，逾期每日按照合同总金额的%计算支付乙方违约金,并赔偿因此给乙方造成的全部经济损失。

第九条、争议解决方式

在执行本合同中发生的或与本合同有关的所有争端，双方应通过友好协商解决，经协商不能达成协议时，依法向合同签订地的仲裁机构或人民法院申请仲裁。

第十条、其他

1、本合同自双方签字、盖章之日起生效，保质期满后自行终止；

2、本合同各缔约方在任何情况下均不得将本合同项下的权利或义务全部或部分转让第三人。

3、合同有效期限：自签订合同之日起至本合同双方所有权利义务履行完毕止；

4、合同一式 肆份，甲乙双方各执贰份，每份均具同等效力。

5、本合同及合同附件具同等法律效力。合同附件包括：

甲方：乙方：

委托代理人：委托代理人：

联系电话：联系电话：

开户行：户 名：

论“住宅商用”租赁合同的效力 篇7

一、“住宅商用”租赁合同效力纠纷的司法现状考察

“住宅商用”房屋租赁是近些年新兴起的一种房屋租赁方式,立法对此类租赁方式一直没有明确的规定,2007年颁布的《物权法》第七十七条对“住宅商用”进行了限制性规定,该条也成为法院处理“住宅商用”租赁合同纠纷的一个重要依据。由于《物权法》第七十七条只是规定“住宅商用”应满足的条件,并未直接涉及“住宅商用”租赁合同问题,在该条对“住宅商用”租赁合同效力的约束上,法官有不同的理解,这造成同案不同判的现象广泛存在。因此有必要考察“住宅商用”租赁合同纠纷的司法现状,并从理论上分析“住宅商用”租赁合同的效力。

(一)关于“住宅商用”租赁合同效力纠纷司法现状综述

由于房价的持续攀升,房屋租赁市场变得愈发繁荣,大量的房屋租赁合同纠纷也随之出现,笔者在北大法宝上进行了数据检索,以“房屋租赁合同纠纷”为关键词,将案件限定在经法院“判决”的案件,笔者收集了从2007年到2015年这九年的数据,具体见表1。

从表1可以看出,2007年房屋租赁合同纠纷仅135件,2008年增长到960件,之后每一年此类案件都持续增加,2014年呈井喷式的增长,判决的案件数达到27977件,2015年与2014年基本持平。从以上数据可以看出,目前房屋租赁合同纠纷数量相当大,每年接近3万件,而房屋租赁又直接关系到公民个人的生产生活,所以正确解决房屋租赁合同纠纷是稳定社会,促进经济发展的重要环节。

笔者意图在这些房屋租赁合同纠纷中进一步检索有关“住宅商用房屋租赁合同纠纷”案件,在检索类目里面,依次选择“合同纠纷—租赁合同纠纷—房屋租赁合同纠纷”,再细分的类目里没有“住宅商用租赁合同”一项,笔者又在中国法院裁判文书网和无讼案例里进行检索,均没有发现“住宅商用租赁合同”这一检索项,这也从一方面透漏出“住宅商用”租赁纠纷并没有引起司法实务界和理论界的关注,法院并没有对此类案件进行专门的命名和归类。因为司法实践中“住宅商用”租赁合同纠纷争议的一个关键点是《物权法》第七十七条,笔者在无讼案例上以“物权法第七十七条”为检索关键词,检索出218个相关案例,其中涉及到房屋租赁合同纠纷的有33个案例,约占案例总数的15%。笔者对这33个案例进行分析,在33个案例中,有21个案例是二审案件,12个案例是一审案件,除掉重复的案例,剩余12个有效的二审案例和10个有效的一审案例。笔者对这些案例进行了梳理,具体见表2。

通过对上述案例的梳理可以看出,不同法院在“住宅商用”租赁合同效力认定方面存在很大的分歧,具体可概述如下:

第一,“住宅商用”租赁合同的效力。在上表中的22个案例中,一审判决“住宅商用”租赁合同无效的有6个,其余都是认定合同是有效的。在12个二审案例中,有1个案例,一审法院判定合同无效,二审却认定合同有效,从以上数据可以看出,不同法院对“住宅商用”租赁合同是否有效存在很大分歧。

第二,“住宅商用”租赁合同无效的原因。在上述法院判决合同无效的案例中,其论证理由是“住宅商用”租赁合同违反了《物权法》第七十七条的规定,而《物权法》第七十七条属于《合同法》第五十二条规定的“强制性规定(2)”,故判定合同无效。而在判决合同有效的案例中,法官却认为《物权法》第七十七条不属于“强制性规定”,还有一些法官回避讨论“住宅商用”租赁合同的效力,直接依据双方的合意解除合同。法院判决理由的相互排斥以及论证的不充分不仅损害了当事人的利益,也削弱了法院判决的权威性。

第三,“住宅商用”租赁合同的解除。在上表认定“住宅商用”租赁合同有效的案例中,除了2个案例是判决继续履行合同外,其余案例都判决解除合同。在判决解除合同的案例中,除双方合意解除的情形外,法院的判决合同解除的理由是不同的,主要分为三种观点,一种观点认为,“住宅商用”租赁合同违反了《物权法》第七十七条的规定,依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条(3)的规定判决解除合同;另一种观点认为,租赁的房屋由于“住宅商用”被业主反对或不能办理营业执照,已不能实现合同目的,法院依据《合同法》第九十条第四项(4)判决解除合同;还有一种观点认为,租赁的房屋由于“住宅商用”已不能实现合同目的,应依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同>若干问题的解释(二)》第二十六条(5)判决解除合同。

(二)存在的问题分析

法官在“住宅商用”租赁合同纠纷判定上的不确定性,不仅削弱了司法公信力,更直接损害到公民的个人利益,还诱使一些恶意当事人借审判的不确定性来谋取不正当利益。究其原因,主要是立法的漏洞,即立法没有对“住宅商用”租赁条件进行专门的规定,只在《物权法》第七十七条对“住宅商用”进行了限定,但其规定比较含糊。同时,法律也没有明确规定《合同法》第五十二条规定的“强制性规定”的判定方法,这导致法官在认定《物权法》第七十七条是否属于《合同法》第五十二条规定的“强制性规定”上有不同的理解,从而在判决此类合同是否有效上存在很大分歧。另外,在判定“住宅商用”租赁合同解除问题上,对于相同的纠纷事由,法官有不同的判决解除理由,由于不同的判决理由是依据不同的法条做出的,而不同的法条对解除合同的条件要求是不同的,这使得“住宅商用”租赁合同在一些法院可能会被判决解除,而在其他法院却不被判处解除,这极大地损害了当事人的利益。

“住宅商用”租赁合同纠纷产生上述分歧的关键原因是实践中的“住宅商用”租赁合同纠纷几乎均违反了《物权法》第七十七条的规定。即使“住宅商用”租赁合同纠纷并不是“住宅商用”所导致的,如纠纷原因为不交租金、损害房屋等,法官在审理案件中却均能以该合同违反《物权法》第七十七条的规定来进行裁决,究其原因主要是《物权法》第七十七规定“住宅商用”要经过利害关系业主的同意,但现实生活中如何操作该规定是个很大的问题。虽然《建筑物区分所有权司法解释》对利害关系业主有界定,即本栋建筑物内的其他业主,以及本栋建筑物之外的主张其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的利害关系业主。但是实际生活中仍然很难操作,如利害关系业主由谁去判断并征得同意、利害关系业主的判断是否包括住宅承租人、住宅商用是要经过全部利害关系人的同意还是经过大部分利害关系人的同意等,所以“征得利害关系业主的同意”在实际生活中几乎是做不到的,这也使得“住宅商用”租赁合同是不可能满足《物权法》第七十七条的规定的。

二、确认“住宅商用”租赁合同效力的分歧检视

“住宅商用”租赁合同是否有效在司法实务界存在很大的争议,主要有“有效说”和“无效说”两种观点,“无效说”认为,出租人和承租人未经利害关系人的同意,将住宅改为商用,违反了《物权法》第七十七条的规定,而该条属于《合同法》第五十二条规定的“强制性规定”,故该租赁合同无效。“有效说”认为,《物权法》第七十七条不属于《合同法》第五十二条规定的“强制性规定”,出租人和承租人是基于双方的真实意思订立的租赁合同,应属有效。因此有必要从立法方面和理论方面探究该类合同的效力。

(一)现有立法的适用分析

为判定《物权法》第七十七条是否属于《合同法》第五十二条的“强制性规定”,应明确《合同法》第五十二条“强制性规定”的具体涵义。依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释二》,“强制性规定”是指“效力性强制性规定”,而对于“效力性强制性规定”具体指的内容,该解释并没有给出明确的界定。依据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》,鼓励交易是合同法的首要精神,要慎重把握合同无效的情形,只有当合同绝对地损害国家利益或者社会利益时,人民法院才应当认定合同无效。从“住宅商用”的历史来看,“住宅商用”租赁合同并没有绝对地损害国家利益或社会公共利益,我国对“住宅商用”也一直没有采取完全禁止的态度。改革开放初期,国家鼓励和促进各类企业,尤其是中小企业的发展,对其企业的登记场所没有限制,由于住宅商用的租金优势,大量企业进驻住宅楼。住宅改作商用不仅促进了中小企业的发展,还给业主带来丰厚的经济效益。但随着人们对生活质量要求的提高,住宅商用所带来的环境污染、噪音污染、共用设施的破坏等问题也愈发的突显,但是住宅商用在我国已经成为一种很普遍的态势,禁止住宅商用的行为不仅不具有实际的可行性,也会影响到租赁市场的稳定。另外根据意见的规定,《物权法》第七十七条属于规定“市场准入”资格的强制性规定,根据《物权法》第七十七条的规定,“住宅商用”要经相关利害关系人的同意,这是对“住宅商用”市场准入的限制,对于此类强制性规范,在认定合同无效时要慎重把握。依据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》(6),《物权法》第七十七条应属于管理性强制性规范,它旨在管理和处罚违法规定的行为,《物权法》第七十七条明确规定若业主未经其他利害关系人的同意,出租给他人用作商业经营,利害关系人可通过主张排除妨害、财产损害赔偿等维护权。“住宅商用”租赁合同违反的是管理性强制规范,因此不能直接否认该合同的效力。

《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》仅将房屋租赁合同无效的情形限定为三种情况:(1)违法建筑物租赁合同无效;(2)转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同无效;(3)未经出租人同意的转租合同无效。另外,该解释在制定时坚持以下指导思想:(1)立足司法为和谐社会构建提供司法保障的政治职能,维护房屋租赁市场交易秩序,维护社会和谐稳定;(2)严循立法精神,切实增强《解释》的实践应用性;(3)适用宽严适当的原则确定合同效力,目的就是在尽量维持合同效力的基础上,促进社会资源的有效利用,保障房屋租赁市场的健康发展。另外,最高人民法院民一庭负责人就《解释》的相关话题答记者问时指出,在遵循法律规定精神的基础上,采用宽严适当的原则,确定合同效力,目的就是在尽量维持合同效力的基础上,促进社会资源的有效利用,保障房屋租赁市场的健康发展。从《解释》的内容及其指导思想可以看出,国家严格限制房屋租赁合同的无效情形,从严格的字面意义来看,“住宅商用”房屋租赁合同不属于解释规定的三种无效情形,且本着该解释尽量维持合同效力的精神,也不能扩张地将“住宅商用”房屋租赁合同解释为无效。

(二)关于“住宅商用”租赁合同效力的理论分歧分析

目前理论界关于“住宅商用”租赁合同的研究很少,因此对于“住宅商用”租赁合同效力的分析,可以借助学者对《合同法》第五十二条“强制性规定”的理论研究,来判断《物权法》第七十七条是否属于“强制性规定”。

有学者把强制性规范分为一般的强制性规范和禁止性的规范,对于违反一般性强制规范的,可以通过行政处罚或者解除合同关系来达到调节的目的,不一定要宣判合同无效。对于违反禁止性规范的,要进行进一步的分类以缩小无效合同的范围。另外,判断合同无效时,要以公共利益和公序良俗作为重要的参考标准,秉持着鼓励合同自由的标准,尽量缩小合同无效的范围。依照该种理论学说,在住宅商用租赁合同中,《物权法》第七十七条的目的是为了平衡业主利益和其他相邻关系人的利益,违反其规定订立的租赁合同并没有损害到公共利益,只是妨碍到了特定相邻业主的居住利益,不应认定合同无效,另外在“住宅商用”租赁合同纠纷中,法院可以通过判决解除租赁合同来达到调整双方当事人的冲突,无需使合同无效。

也有学者认为,在判断是否是强制规范时,在判定的宏观方法论上,我们可以采取合同与规范背后的利益相比较的方法,来确定合同自由和规范背后的利益哪个更值得保护。如果合同自由更值得保护,合同效力将优先得到维护。一般来说公法更侧重于保护国家和社会的利益,私法则侧重于保护个人的利益,但这个不能一概而论,要通过对规范的目的加以分析来探讨法规背后的利益。在“住宅商用”租赁合同中,《物权法》第七十七条法规背后保护的利益是相邻权人的居住利益,它是一种相对利益的保护,对该种利益的保护并不是一定要通过使合同无效才能实现,相邻业主可以通过其它手段来实现其权益的保护,因此相较于合同自由来说,合同自由更值得保护,因此该“住宅商用”租赁合同效力应优先得到保护。

还有学者认为,将《合同法》第五十二条中第五项转介条款中的强制性规范分为行为规范和权能规范。行为规范是禁止某种行为后果出现的法律规范,主要是针对合同得以继续履行将会损害公共利益与善良风俗的情况而制定的,违反行为规范的合同无效。权能规范又分为资格型全能规范、权限型权能规范和方式型权能规范。资格型权能规范是规定某种行为需要具备相应的资质或者资格才能进入市场,违反该规范一般不会对合同效力产生影响。权限型权能规范只是规定实施该种行为需要限定某种权限,并不禁止该行为的发生,违反权限型权能规范的,只有该行为是需要经过批准的情形下,才判定此类规范合同无效,其他情形下合同是有效的或可解除的。方式型权能规范是指实施某种行为需要遵循既定方式的规范,违反此类规范的合同一般不会被认定为无效。《物权法》第七十七条书规定实施住宅商用需要经过相关利害关系业主的同意,它属于权限型权能规范,并且该条并没有规定住宅商用要事前经过相关部门的批准,所以违反《物权法》第七十七条的规定订立的租赁合同不应被判定无效,而应根据具体情况认定合同有效或可解除。

综上,无论采用上述哪种关于“强制性规定”的学说,《物权法》第七十七条均不属于合同无效中的“强制性规定”,故法院在判决中认定“住宅商用”租赁合同违反《物权法》第七十七条规定,依据《物权法》第七十七条属强制性规定,从而判决合同无效的做法在学理上是没有理论依据的。

三、关于“住宅商用”租赁合同的解除效力问题

通过上文对“住宅商用”租赁合同效力的基础性检视,法官在实践中不应因租赁合同违反《物权法》第七十七条的规定而判定合同无效。对于此类“住宅商用”租赁合同纠纷,法官可以通过判决解除合同或继续履行来解决出租人和承租人的冲突,但由上文梳理的案例可以看出,法院在判决解除“住宅商用”租赁合同上有很大的分歧,因此有必要探讨“住宅商用”租赁合同的解除效力问题

(一)从《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条分析“住宅商用”合同的解除效力

在“住宅商用”租赁合同中,承租人由于房屋不能办理营业执照或者遭到业主反对,主张解除合同时,一些法官依据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《房屋租赁合同解释》)第八条的规定“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定,导致租赁房屋无法使用的,承租人请求解除合同,人民法院应予支持”,认为“住宅商用”租赁合同违反了《物权法》第七十七条的规定,而《物权法》第七十七条属于“强制性规定”,因此判决解除合同。在笔者看来,法院的此判决理由是不合理的,《房屋租赁合同解释》第八条中的“强制性规定”主要是指租赁房屋不符合《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国消防法》等法律、行政法规关于房屋使用条件的强制性规定,不包括《物权法》。另外若法官的此判决理由成立,则会使“住宅商用”租赁合同中的承租人享有随时的解除权,因为目前实践中的“住宅商用”租赁合同很难满足《物权法》第七十七条的规定。《物权法》第七十七规定“住宅商用”要经过利害关系业主的同意,但现实生活中如何操作该规定是个很大的问题,虽然《建筑物区分所有权司法解释》对利害关系业主有界定,但是实际生活中仍然很难操作,如利害关系业主由谁去判断并征得同意呢、利害关系业主的判断是否包括住宅承租人呢、住宅商用是要经过全部利害关系人的同意还是经过大部分利害关系人的同意等,所以“征得利害关系业主的同意”在实际生活中很难做到,这造成实践中的“住宅商用”租赁合同几乎都违反了《物权法》第七十七条的规定。在目前有关“住宅商用”法律制度不完善的情况下,若准许法官依据《房屋租赁合同解释》第八条规定解除合同,明显违反合同公平原则与平等原则。

(二)从《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同>若干问题的解释(二)》第二十六条分析“住宅商用”合同的解除效力

笔者看来,法官依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同>若干问题的解释(二)》第二十六条判决解除“住宅商用”合同是也不合理的。《合同法》解释二第二十六条规定的是“情势变更原则”,该条主要是为了应对金融危机,保障经济的快速平稳发展,对由于物价暴涨、通货膨胀等因素导致的合同履行不公进行救济。引用情势变更的条件之一是突发性,即情势变更须为当事人所不能预见的。在“住宅商用”租赁合同中,对于将住宅用作商用,出租人和承租人在订立合同时就明确的,而对于“住宅商用”的法律限制,2007年颁布的《物权法》第七十七条就已对它做出限制规定,所以合同履行中,“住宅商用”租赁房屋不能办理营业执照或遭到业主反对都属于合同双方当事人应当预料到的事实,其不满足突发性条件。且司法实践中一般可以认定为情势变更的情形有物价飞涨、合同标的物灭失、汇率大幅度变化、国家经济贸易政策的变化。租赁房屋不能办理营业执照或遭到业主反对,是正常的出现的纠纷情形,其显然不属于情势变更所指的情形。

(三)从《合同法》第九十四条分析“住宅商用”合同的解除效力

笔者认为,在“住宅商用”租赁合同中,由于租赁的房屋不能办理营业执照或者遭到相关业主的反对,使得承租人无法正常经营,承租人主张解除合同的,法官可依据《合同法》第九十四条第四项判决解除合同。《合同法》第九十四条第四项规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同”,这里“合同目的”是当事人通过订立合同的行为所想要得到的结果,这种结果通常表现为一种经济利益。当房屋不能办理营业执照或遭到相邻业主的反对时,承租人已不能从租赁用作商用的房屋中得到经济效益时,合同目的已不能实现。对于“迟延履行”不能实现合同目的,指迟延的时间对于债权的实现至关重要,超过了合同约定的期限会使合同目的落空,该规定显然不能作为解除“住宅商用”租赁合同的依据。对于“其他违约行为”致使不能实现合同目的的,依据合同法释义,“其他违约行为”主要指违反的义务对合同目的的实现十分重要,如一方不履行这种义务,将剥夺另一方当事人根据合同有权期待的利益,具体主要包括三种情形:完全不履行、履行质量与约定严重不符、部分履行合同。在“住宅商用”租赁合同中,出租人和承租人约定将住宅用作商用,基于承租人商业经营的目的,出租人除了交付房屋外,还应使交付的房屋符合商业用途的条件。而实践中出租人在未经相关利害关系人同意的条件下,就将住宅出租用作商用,从而导致租赁用作商用的房屋不能办理营业执照或遭到相邻业主的反对,因此出租人的行为属于部分履行合同,即出租人只履行了交付义务,未履行使租赁合同能有效实施的其他义务,其行为构成了违约。在承租人主张解除合同时,法官可依据“其他违约行为不能实现合同目的”为由判决解除合同。

参考文献

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房屋租赁合同税金由谁缴纳 篇8

去年底，我租了幢临街的房子开酒店，租期3年，租金按市场行情定为每年2万元。合同是由房东拟的，其中有一条专门规定：“本合同租金所应交纳的税金由承租方缴纳。”我从没想过自己租房子还要交什么税，所以当时也就没在意。没想到，前不久，税务部门找房东收出租房屋的营业税和个人所得税时，房东却找到我，他说这笔税金按合同应由我缴纳。请问，这样合法吗?

黑龙江鸡西李明伟

李明伟：

《合同法》第五十二条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。”税收是国家以法律、行政法规的强制性规定的形式授权实施的行政征收活动。税收项目、纳税义务人(或称纳税人)、税率等均由法律、行政法规规定。《税收征收管理法实施细则》第三条规定：“任何部门、单位和个人做出的与税收法律、行政法规相抵触的决定一律无效……纳税人应当依照税收法律、行政法规的规定发行纳税义务；其签订的合同、协议等与税收法律、行政法规相抵触的，一律无效。”根据营业税暂行条例和个人所得税法的相关规定，对出租房屋获取租金所应缴纳的营业税、个人所得税的纳税人是出租人，且营业税的计税基数是出租人向承租人所收取的全部价款和价外费用。你房东在合同中规定“本合同租金所应交纳的税金由承租方缴纳”，明显具有偷税、漏税意图，不仅企业非法转移纳税义务，而且有非法降低计税基数以便漏税的嫌疑，违反了税收征管规定，属无效的合同条款。根据《合同法》第五十六条的规定，无效的合同条款自始没有法律约束力，房东无权要求你承担他自己应缴的税金。

能否对债务人的注册商标进行财产保全

周律师：

我单位和某化工厂一直有业务关系，双方经济往来频繁。前年我单位向该厂供应原材料100吨，价值80多万元，当时因该厂流动资金紧张，他们未付现金而给我们打了一张欠条。自去年底以来，由于市场疲软加上管理不善，该厂全面停产，面临破产边缘，因外欠太多，该厂的厂房、设备、土地都在银行进行了抵押，除此之外已无别的财产可供执行，但他们的注册商标在国内是知名品牌，有较高的知名度，请问我厂能否请求对该注册商标进行财产保全，以保护自己的合法权益?

安徽岳西胡毛锋

胡毛锋：

你单位可以向人民法院申请保全某化工厂的注册商标使用权。

最高人民法院关于人民法院对注册商标权进行财产保全的解释第一条规定：“人民法院根据民事诉讼法有关规定采取财产保全措施时，需要对注册商标权进行保全的，应当向国家工商行政管理局商标局(以下简称商标局)发出协助执行通知书，载明要求商标局协助保全的注册商标的名称、注册人、注册证号码、保全期限以及协助执行保全的内容，包括禁止转让、注销注册商标、变更注册事项和办理商标权质押登记等事项。”商标使用权也是一种权利，它可以给使用人带来一定的经济效益，特别是知名商标，其往往存在巨大的无形价值，根据上述规定，你单位可以请求法院对某化工厂的注册商标的使用权进行财产保全，人民法院会依法保护你单位的合法权益。

债务人没有破产我还能否实现债权

张律师：

我是一名民营企业主，与某国有企业一直有业务往来。历年来，该企业欠我的货款累计4万余元。我一直主张权利，该企业均以经营不善为托辞，对债务一拖再拖。今年初，我得知该企业申请破产的消息，马上向法院申请了债权。债权人会议开了两次，破产财产分配方案都因破产财产清偿率为零而未得到通过。后来，法院裁定支持了分配方案。都说“债务必须清偿”，不知道法院这种做法对不对，我是否还能实现债权，恳请答复。

湖南长沙王雨飞

王雨飞：