拿地项目可行性报告书

拿地项目可行性报告书（通用8篇）

拿地项目可行性报告书 篇1

拿地项目可行性研究报告(甲级资质)

【项目可行性研究报告价值体现及质量保障】

项目可行性研究报告是企业从事建设项目投资活动之前，由可行性研究主体（一般是专业咨询机构）对市场、收益、技术、法规等项目影响因素进行具体调查、研究、分析，确定有利和不利的因素，分析项目必要性、项目是否可行，评估项目经济效益和社会效益，为项目投资主体提供决策支持意见或申请项目主管部门批复的文件。

《拿地项目可行性研究报告》通过对项目的市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等方面的研究，从技术、经济、工程等角度对项目进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的经济效益和社会环境影响进行科学预测，为项目决策提供公正、可靠、科学的投资咨询意见。具体而言，本报告体现如下几方面用途：

—— 用于报送发改委立项、核准或备案

—— 用于申请土地

—— 用于申请国家专项资金

—— 用于申请政府补贴

—— 用于融资、银行贷款

—— 用于对外招商合作

—— 用于上市募投

—— 用于园区评价定级

—— 用于企业工程建设指导

—— 用于企业节能审查

—— 用于环保部门对项目进行环境评价

—— 用于安监部门对项目进行安全审查

北京华经纵横咨询公司拥有国家工程咨询甲级资质，其项目可行性研究服务的专家团队均来自政府部门、设计研究院、科研高校、行业协会等权威机构，团队成员具有广泛社会资源及丰富的实际项目运作经验，能够有效地为客户提供项目可研专项咨询服务，研究员长期的项目咨询经验可以保障报告产品的质量。

【拿地项目可行性研究报告内容】

第一部分 项目总论

第二部分 项目建设背景、必要性、可行性

第三部分 项目产品市场分析

第四部分 项目产品规划方案

第五部分 项目建设地与土建总规

第六部分 项目环保、节能与劳动安全方案

第七部分 项目组织和劳动定员

第八部分 项目实施进度安排

第九部分 项目财务评价分析

第十部分 项目财务效益、经济和社会效益评价

第十一部分 项目风险分析及风险防控

第十二部分 项目可行性研究结论与建议

【拿地项目可行性研究报告目录】

第一部分 拿地项目总论

总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。

一、拿地项目背景

（一）项目名称

（二）项目的承办单位

（三）承担可行性研究工作的单位情况

（四）项目的主管部门

（五）项目建设内容、规模、目标

（六）项目建设地点

二、项目可行性研究主要结论

在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额筹措、项目的

财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：

（一）项目产品市场前景

（二）项目原料供应问题

（三）项目政策保障问题

（四）项目资金保障问题

（五）项目组织保障问题

（六）项目技术保障问题

（七）项目人力保障问题

（八）项目风险控制问题

（九）项目财务效益结论

（十）项目社会效益结论

（十一）项目可行性综合评价

三、主要技术经济指标表

在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使

审批和决策者对项目作全貌了解。

四、存在问题及建议

对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。

第二部分 拿地项目建设背景、必要性、可行性

这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。

一、拿地项目建设背景

（一）国家或行业发展规划

（二）项目发起人以及发起缘由

（三）……

二、拿地项目建设必要性

（一）……

（二）……

（三）……

（四）……

三、拿地项目建设可行性

（一）经济可行性

（二）政策可行性

（三）技术可行性

（四）模式可行性

（五）组织和人力资源可行性

第三部分 拿地项目产品市场分析

市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性研究报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。

一、拿地项目产品市场调查

（一）拿地项目产品国际市场调查

（二）拿地项目产品国内市场调查

（三）拿地项目产品价格调查

（四）拿地项目产品上游原料市场调查

（五）拿地项目产品下游消费市场调查

（六）拿地项目产品市场竞争调查

二、拿地项目产品市场预测

市场预测是市场调查在时间上和空间上的延续，利用市场调查所得到的信息资料，对本项目产品

未来市场需求量及相关因素进行定量与定性的判断与分析，从而得出市场预测。在可行性研究工作报

告中，市场预测的结论是制订产品方案，确定项目建设规模参考的重要根据。

（一）拿地项目产品国际市场预测

（二）拿地项目产品国内市场预测

（三）拿地项目产品价格预测

（四）拿地项目产品上游原料市场预测

（五）拿地项目产品下游消费市场预测

（六）拿地项目发展前景综述

第四部分 拿地项目产品规划方案

一、拿地项目产品产能规划方案

二、拿地项目产品工艺规划方案

（一）工艺设备选型

（二）工艺说明

（三）工艺流程

三、拿地项目产品营销规划方案

（一）营销战略规划

（二）营销模式

在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定

销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性研究报告中，要对市场营销模式进行详细研究。

1、投资者分成2、企业自销

3、国家部分收购

4、经销人代销及代销人情况分析

（三）促销策略

……

第五部分 拿地项目建设地与土建总规

一、拿地项目建设地

（一）拿地项目建设地地理位置

（二）拿地项目建设地自然情况

（三）拿地项目建设地资源情况

（四）拿地项目建设地经济情况

（五）拿地项目建设地人口情况

二、拿地项目土建总规

（一）项目厂址及厂房建设

1、厂址

2、厂房建设内容

3、厂房建设造价

（二）土建总图布置

1、平面布置。列出项目主要单项工程的名称、生产能力、占地面积、外形尺寸、流程顺序

和布置方案。

2、竖向布置

（1）场址地形条件

（2）竖向布置方案

（3）场地标高及土石方工程量

3、技术改造项目原有建、构筑物利用情况

4、总平面布置图（技术改造项目应标明新建和原有以及拆除的建、构筑物的位置）

5、总平面布置主要指标表

（三）场内外运输

1、场外运输量及运输方式

2、场内运输量及运输方式

3、场内运输设施及设备

（四）项目土建及配套工程

1、项目占地

2、项目土建及配套工程内容

（五）项目土建及配套工程造价

（六）项目其他辅助工程

1、供水工程

2、供电工程

3、供暖工程

4、通信工程

5、其他

第六部分 拿地项目环保、节能与劳动安全方案

在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全方面的法规、法律，对项目可能造成周边环境影响或劳动者健康和安全的因素，必须在可行性研究阶段进行论证分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性研究报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。

一、拿地项目环境保护

（一）项目环境保护设计依据

（二）项目环境保护措施

（三）项目环境保护评价

二、拿地项目资源利用及能耗分析

（一）项目资源利用及能耗标准

（二）项目资源利用及能耗分析

三、拿地项目节能方案

（一）项目节能设计依据

（二）项目节能分析

四、拿地项目消防方案

（一）项目消防设计依据

（二）项目消防措施

（三）火灾报警系统

（四）灭火系统

（五）消防知识教育

五、拿地项目劳动安全卫生方案

（一）项目劳动安全设计依据

（二）项目劳动安全保护措施

第七部分 拿地项目组织和劳动定员

在可行性研究报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。

一、拿地项目组织

（一）组织形式

（二）工作制度

二、拿地项目劳动定员和人员培训

（一）劳动定员

（二）年总工资和职工年平均工资估算

（三）人员培训及费用估算

第八部分 拿地项目实施进度安排

项目实施时期的进度安排是可行性研究报告中的一个重要组成部分。项目实施时期亦称投资时间，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时期，这一时期包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有同时开展，相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期每个阶段的工作环节进行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。

一、拿地项目实施的各阶段

（一）建立项目实施管理机构

（二）资金筹集安排

（三）技术获得与转让

（四）勘察设计和设备订货

（五）施工准备

（六）施工和生产准备

（七）竣工验收

二、拿地项目实施进度表

三、拿地剂项目实施费用

（一）建设单位管理费

（二）生产筹备费

（三）生产职工培训费

（四）办公和生活家具购置费

（五）其他应支出的费用

第九部分 拿地项目财务评价分析

一、拿地项目总投资估算

图：项目总投资估算体系

二、拿地项目资金筹措

一个建设项目所需要的投资资金，可以从多个来源渠道获得。项目可行性研究阶段，资金筹措工作是根据对建设项目固定资产投资估算和流动资金估算的结果，研究落实资金的来源渠道和筹措方式，从中选择条件优惠的资金。可行性研究报告中，应对每一种来源渠道的资金及其筹措方式逐一论述。并附有必要的计算表格和附件。可行性研究中，应对下列内容加以说明：

（一）资金来源

（二）项目筹资方案

三、拿地项目投资使用计划

（一）投资使用计划

（二）借款偿还计划

四、项目财务评价说明&财务测算假定

（一）计算依据及相关说明

（二）项目测算基本设定

五、拿地项目总成本费用估算

（一）直接成本

（二）工资及福利费用

（三）折旧及摊销

（四）工资及福利费用

（五）修理费

（六）财务费用

（七）其他费用

（八）财务费用

（九）总成本费用

六、销售收入、销售税金及附加和增值税估算

（一）销售收入

（二）销售税金及附加

（三）增值税

（四）销售收入、销售税金及附加和增值税估算

七、损益及利润分配估算

八、现金流估算

（一）项目投资现金流估算

（二）项目资本金现金流估算

九、不确定性分析

在对建设项目进行评价时，所采用的数据多数来自预测和估算。由于资料和信息的有限性，将来 的实际情况可能与此有出入，这对项目投资决策会带来风险。为避免或尽可能减少风险，就要分析不

确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的可靠性，这就是不确定性分析。

根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可

行性研究中，一般要进行的盈亏平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可视项目情况而定。

（一）盈亏平衡分析

（二）敏感性分析

第十部分 拿地项目财务效益、经济和社会效益评价

在建设项目的技术路线确定以后，必须对不同的方案进行财务、经济效益评价，判断项目在经济上是否可行，并比选出优秀方案。本部分的评价结论是建议方案取舍的主要依据之一，也是对建设项目进行投资决策的重要依据。本部分就可行性研究报告中财务、经济与社会效益评价的主要内容做一概要说明

一、财务评价

财务评价是考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力及外汇平衡能力的财务状况，以判断建设

项目在财务上的可行性。财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的办法进行。并用财

务评价指标分别和相应的基准参数——财务基准收益率、行业平均投资回收期、平均投资利润率、投

资利税率相比较，以判断项目在财务上是否可行。

（一）财务净现值

财务净现值是指把项目计算期内各年的财务净现金流量，按照一个设定的标准折现率（基准

收益率）折算到建设期初（项目计算期第一年年初）的现值之和。财务净现值是考察项目在其计

算期内盈利能力的主要动态评价指标。

如果项目财务净现值等于或大于零，表明项目的盈利能力达到或超过了所要求的盈利水平，项目财务上可行。

（二）财务内部收益率（FIRR）

财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现

率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。

财务内部收益率是反映项目实际收益率的一个动态指标，该指标越大越好。

一般情况下，财务内部收益率大于等于基准收益率时，项目可行。

（三）投资回收期Pt

投资回收期按照是否考虑资金时间价值可以分为静态投资回收期和动态投资回收期。以动态

回收期为例：

（l）计算公式

动态投资回收期的计算在实际应用中根据项目的现金流量表，用下列近似公式计算：

Pt＝（累计净现金流量现值出现正值的年数-1）+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现

正值年份净现金流量的现值

（2）评价准则

1）Pt≤Pc（基准投资回收期）时，说明项目（或方案）能在要求的时间内收回投资，是可

行的；

2）Pt＞Pc时，则项目（或方案）不可行，应予拒绝。

（四）项目投资收益率ROI

项目投资收益率是指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或营运期内年平均息税前

利润（EBIT)与项目总投资（TI）的比率。总投资收益率高于同行业的收益率参考值，表明用总

投资收益率表示的盈利能力满足要求。

ROI≥部门（行业）平均投资利润率（或基准投资利润率）时，项目在财务上可考虑接受。

（五）项目投资利税率

项目投资利税率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额或平均年利

润总额与销售税金及附加与项目总投资的比率，计算公式为：

投资利税率=年利税总额或年平均利税总额/总投资×100%

投资利税率≥部门（行业）平均投资利税率（或基准投资利税率）时，项目在财务上可考虑

接受。

（六）项目资本金净利润率（ROE）

项目资本金净利润率是指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内平均净利润

(NP)与项目资本金(EC)的比率。

项目资本金净利润率高于同行业的净利润率参考值，表明用项目资本金净利润率表示的盈利

能力满足要求。

（七）项目测算核心指标汇总表

二、国民经济评价

国民经济评价是项目经济评价的核心部分，是决策部门考虑项目取舍的重要依据。建设项目国民

经济评价采用费用与效益分析的方法，运用影子价格、影子汇率、影子工资和社会折现率等参数，计

算项目对国民经济的净贡献，评价项目在经济上的合理性。国民经济评价采用国民经济盈利能力分析

和外汇效果分析，以经济内部收益率（EIRR）作为主要的评价指标。根据项目的具体特点和实际需要

也可计算经济净现值（ENPV）指标，涉及产品出口创汇或替代进口节汇的项目，要计算经济外汇净现

值（ENPV），经济换汇成本或经济节汇成本。

三、社会效益和社会影响分析

在可行性研究中，除对以上各项指标进行计算和分析以外，还应对项目的社会效益和社会影响进

行分析，也就是对不能定量的效益影响进行定性描述。

第十一部分 拿地项目风险分析及风险防控

一、建设风险分析及防控措施

二、法律政策风险及防控措施

三、市场风险及防控措施

四、筹资风险及防控措施

五、其他相关粉线及防控措施

第十二部分 拿地项目可行性研究结论与建议

一、结论与建议

根据前面各节的研究分析结果，对项目在技术上、经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见和建议。主要内容有：

1、对推荐的拟建方案建设条件、产品方案、工艺技术、经济效益、社会效益、环境影响的结论性意见

2、对主要的对比方案进行说明

3、对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议

4、对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见

5、对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见

6、可行性研究中主要争议问题的结论

二、附件

凡属于项目可行性研究范围，但在研究报告以外单独成册的文件，均需列为可行性研究报告的附件，所列附件应注明名称、日期、编号。

1、项目建议书（初步可行性报告）

2、项目立项批文

3、厂址选择报告书

4、资源勘探报告

5、贷款意向书

6、环境影响报告

7、需单独进行可行性研究的单项或配套工程的可行性研究报告

8、需要的市场预测报告

9、引进技术项目的考察报告

10、引进外资的名类协议文件

11、其他主要对比方案说明

12、其他

三、附图

1、厂址地形或位置图（设有等高线）

2、总平面布置方案图（设有标高）

3、工艺流程图

4、主要车间布置方案简图

5、其它

拿地项目可行性报告书 篇2

1.1 项目名称及项目单位

1.1.1 项目名称

某写字楼照明系统改造项目

1.1.2 项目单位

该写字楼位于广州市某核心商圈, 始建于上世纪末期。楼高20层, 地下车库3层, 车库总面积约2万平方米。由于该写字楼的建筑布局、区域经济等原因, 公共区域在白天也需要人工照明。公共区域是指该写字楼的公共通道、过道、楼梯、电梯、地下停车场等区域。根据该写字楼长期的数据分析得出, 公共区域的能耗占到大厦能耗的8.5%, 照明用电已成为写字楼的主要能耗之一。2011年下半年, 管理委员会决定对该写字楼的公共区域照明部分进行节能减排的升级改造, 改造的目标是采用新型的LED照明灯具, 降低能耗, 节约成本。

2. 项目背景

2.1 项目背景

2.1.1 政策背景

节能减排指的是减少能源浪费和降低废气排放, 近年来经济的快速发展给国内资源环境带了沉重的负担;为了减少温室效应的发生和能源的消耗, 采用新型LED节能照明产品是值得探索和推广的。在各行业中, 能源消耗最大的是工业消耗, 其次就是照明消耗, 改善照明消耗对缓解全国资源匮乏、能源危机具有重要的作用。

据专家介绍, 在传统照明灯具上, 如白炽灯, 使用效率才占到实际功耗的5%-7%, 能源的浪费触目惊心。因此, 要改善照明消耗, 就必须促进绿色节能照明灯具的发展。在2004年春季欧盟首脑会议上, 欧盟成员国达成共识, 决定逐步取代传统照明灯具——白炽灯, 以减少温室气体的排放;我们国家也通过许多项立法从2009年开始限制使用和生产传统照明灯具。在2009年1月份, 财政部、国家发展改革委员会联合下发《高效照明产推广财政补贴资金管理暂行办法》, 以确保实现“十一五”期间通过财政补贴, 以促进节能减排形势的发展。在2011年8月8日, 国家发改委发布了“中国淘汰白炽灯路线图”征求意见稿, 到2016年前, 彻底淘汰普通白炽灯。

2.1.2 LED产业概况

随着LED产业的不断发展, 技术的更新和市场慢慢的认可与接受, LED照明产品越来越受到追捧;LED光源是新一代半导体光源, 与现有光源相比具有高效 (目前最大光通量度为200LM, 约为普通白炽灯的13倍) 、寿命长 (LED的使用寿命可长达50000小时-100000小时, 普通白炽灯的寿命为1000小时, 荧光灯、金属卤化物灯的寿命也不超过10000小时) , LED可通过改变电流控制灯光颜色, 具有智能化前景的特点, 因此, LED已发展成为第四代光源, 即半导体光源。

2.1.3 政策法规支持《可再生能源法》

《中华人民共和国节约能源法》

《公共机构节能条例》

《民用建筑节能条例》

《广东省合同能源管理财政奖励资金管理实施细则》

《高效照明产品推广财政补贴资金管理暂行办法》

《中国逐步淘汰白炽灯路线图 (征求意见稿) 》

广东省《关于贯彻落实国务院部署加快培育和发展战略性新兴产业的意见》等

3. 项目可行性及目标

3.1 项目可行性

目前, 白炽灯的淘汰路线已经确定。LED照明作为广东省未来三大战略性新兴产业之一, 得到政府的高度关注和支持;作为广州核心商圈的写字楼之一, 管理委员会应该积极响应政府的号召, 进行节能减排的重要工作。

该写字楼的公共照明区域LED升级改造项目, 预计年节能20万度电;根据国内用于计算最终消费等价电力计算方法, 折合1千瓦时=0.4040千克标煤, 一年可节约200000×0.4040=80800千克标准煤, 约81吨。

3.2 项目现状及项目目标

目标该写字楼公共区域照明采用的是45W的节能荧光灯, 办公区域共20层, 每层使用18个照明格栅灯盘 (含楼梯间2个) , 每个灯盘有3根节能荧光灯管。地下停车场每层共使用约100个照明格栅灯盘, 每个灯盘有3根节能荧光灯管, 3台电梯, 每台1个灯盘。整座写字楼共有约20×18×3+100×3×3+9=1989根节能荧光灯管。为方便计算, 此处采用2000根荧光灯管。

管理委员会希望通过LED照明灯具的升级改造, 在3年内实现改造后的投资回报。

4. LED产品特色及改造方法

4.1 LED产品特色

LED节能灯管节电高达80%以上, 寿命为普通灯管的10倍以上, 在同等亮度的条件下, 比白炽灯节能80%以上, 比荧光灯节能50%。绿色环保型的半导体光源, 光线柔和, 光谱纯, 有利于人员的视力保护及身体健康。6000K的冷光源给人视觉上清凉的感受, 有利于集中精神, 提高工作效率。

10W的LED节能灯亮度要比传统的40W日光灯还要亮, 使用寿命在50000小时-100000小时, 供电电压为AC85V-260V (交流) , 无需启动器和镇流器, 启动快, 功率小, 无频闪, 不容易视力疲劳。它不但超强节能更为环保。

4.2 产品技术参数

4.3 改造方法

LED节能灯管与传统的日光灯管外形尺寸口径上一样, 所以LED节能灯安装非常简单, 安装时将原有的日光灯取下来换上LED节能灯, 并将原有的镇流器和启动器去掉, 让220V的交流市电直接加到LED日光灯两端即可。

5. 改造效果分析

5.1 改造前效果

原来安装普通荧光灯管2000支, 每只荧光灯灯管的功率45W/H, 每天的平均照明时间为10小时, 每天的耗电量为45W×10H×2000=900KWH, 按每KWH的电费为1元计算, 每天的耗电量就为900元, 一个月以30天计算, 为27000元, 一年的耗电量就是324000元。

5.2 改造后效果

把原有的45W荧光灯管更换为10W的LED节能灯管, 同样的2000只LED节能灯管, 每天工作10小时, 每天的耗电量为10W×10×2000=200KWH, 仅为改造前的22%, 电费仅为200元/天, 一个月以30天计算6000元, 一年的耗电量也只有72000元;节能效果非常明显。

5.3 详细对比

6. 项目预算及项目收益

6.1 合同能源管理方式

合同能源管理项目是广东省为充分调动用能单位和节能服务机构设施节能改造的积极性, 通过节省能源费用收回项目投资、取得收益的节能改造项目。政府采取投资补贴和节能量奖励方式, 支持采用合同管理方式实施节能改造项目 (简称合同能源管理项目) 。广东省要求采用本方案应符合以下规定条件:

1.合同能源管理项目实施地域在广东省境内并且项目实施前在省经济和信息化委、省财政厅备案;

2.节能服务公司投资70%以上, 并在合同中约定节能效益分享方式;

3.单个项目年节能量 (指节能能力) 在10000吨标准煤以下、100吨标准煤以上 (含) , 其中工业项目年节能量在500吨标准煤以上 (含) ;

4.用能计量装置齐备, 具备完善的能源统计和管理制度, 节能量可计量、可监测、可核查。

该写字楼公共区域照明改造LED灯, 年节能约20万度电, 折合约81吨标准煤炭, 没有达到政府补贴条件。

6.2 项目预算

此写字楼公共区域照明改造工程项目预算主要分为两大块, 第一为LED灯具采购部分, 第二为工程安装部分。

LED灯具预算总额为2000支×150元/支=300000元。

工程安装由多家公司竞标后, 选出了一家包含线缆、人工费用等在内的总报价为85000元的工程安装公司。

项目总预算为300000+85000=385000元。

6.3 项目收益

此写字楼公共区域照明目前年均总成本为电费324000元+维护费用25200元=349200元。

更换LED灯具总投资为385000元。更换后年均总成本为电费72000元+维护费用21744元=93744元。

由此可计算出385000/ (349200-93744) =1.5, 即1.5年后总投资385000元的改造费用与当前用电的费用相平衡, 即1.5年以后, 项目改造将产生效益。

7. 项目总结

拿地项目可行性报告书 篇3

【关键词】项目；可行性报告；水中油分析仪；能源；石油

当前，水中油已经成为石油生产、使用过程中，破坏周围自然环境，威胁人类生活、生产的严重危害现象，不仅给周边生态环境造成严重影响，同时造成极大经济损失。为此，实现对水中油成分以及含量进行精确测量，对水中油现象进行监控与检测是非常有必须要的。而水中油分析仪作为专业测量、检测仪器，可以有效满足上述要求，本文就结合水中油分析仪，对其项目可行性报告进行探究与讨论。

1.水中油形式及特点

1.1来源

在当前生活、生产中，水中油主要源自以下几种情况：石油生产、加工过程，比如储运设备、炼油装置因故泄漏，生产车间冲洗水；机械运行过程中润滑泄漏，比如转动机械轴封以及汽轮机润滑油等等；居民日常生活，比如日常餐饮清洗、油脂厂泄漏、倾倒等等；金属加工，比如防锈、除锈以及切削；采油、输油，比如管道泄漏以及油轮泄漏等等。水中油依据其自身含有成分差异，划分为矿物油、生物油以及合成油脂等几类。

1.2存在形式、特点

1.2.1溶解态

一般讲，溶解态形式的水中油存在量最少，基本不会对水物理特性造成其它影响，且无法凭借肉眼观察到水质变化。这类存在形式的特点是在纯水中矿物油溶解最差，一旦水中存有表面活性剂或者是有机溶剂时，就会增强矿物油溶解性。

1.2.2悬浮态

其存在量要远多于溶解态，且水界面与油滴清晰可见，长时间处于一种静置可分离状态，并受流动状态、温度以及混合强度等方面影响，该种形态其油滴颗粒大小变化较大，分离相对容易。特点是该水中油往往以固态颗粒或者微小液态存于水中，颗粒直径也会随着水流动及其混合状态产生不同变化，进而致使水物质的光传导特性产生变化，散射、投射以及折射等会因悬浮油滴大小而发生诸多改变。

1.2.3浮华态

这种形式的水中油也要远多于溶解态，水、油之间并不存在明显界面，且因表面活性剂以及油脂本身就存有乳化作用，所以分离起来相对困难。该种形式特点：乳化是因为油脂极性与表面活性剂相互作用或者是同机械混合作用而形成的，所以该种乳化态形式下水中油颗粒相对较小，且存在明显界面，而且稳定性要远优于悬浮态。

1.2.4游离态

这种形态的水中油存在量很大，多以聚集或者是漂浮形式存留于水中或者水面上，该类油污同空气相接触后，会随着时间而不断加重、加深其组成颜色。该种形态的水中油是当前最为常见的一种存在形式，往往在水中会以明显明显的聚集状态存在。

2.水中油分析仪

所谓水中油分析仪是专门为测试水中的微量油浓度而设计制造的。它通过紫外-荧光检测技术来对水中油进行实时监测。作业中无需其它辅助药剂，无需消耗品亦不会对环境造成污染，是相对环保、安全的在线检测仪器。水中油分析仪依据其形态可划分成为台式、在现式以及便携式，当前我国中石油、中石化以及中海油等大型石油石化企业都用来其检测炼化污中石油类污染的排放限量。

3.水中油分析仪项目可行性报告用途及事项

这种可行性报告多用在新建或者扩建内资企业中的水中油分析仪项目，方便日后企业于发改委处申请立项或者是申请专项贷款。需注意的是，该类可行性报告需加盖相应的工程咨询章才算生效。

依据国家发改委所制定颁布的《企业投资项目备案管理暂行办法》，所有企业在实施该项目前必须至该项目建设所在地发改委提交相应的“水中分析仪项目可行性研究报告”，以申请立项。利用外资或者是不设计政府专项资金的企业在制定投资项目时需依据备案制立项。此外还需企业提交“水中油分析仪项目可行性研究报告”、公司资质材料、备案请示以及项目建设地址图等等资料，且配合好发改委做好相应的项目立项备案表。

在项目备案的同时，还需对该项目节能以及办理环境进行评估、评价。并依据结合编制相应的环境影响报告以及节能评估报告。需注意的是这两种报告在制定过程中均需研究、参考“水中油分析仪项目可行性研究报告”。

4.水中油分析仪项目可行性报告

从以下几个方面进行简单介绍：

4.1项目经济及社会效益

单从项目收益方面看，该项目拥有广阔前景，且优势明显，顺应了国家当前的产业政策发展，同时带来一定社会效益以及经济效益。该项目产品起点较高，且拥有先进技术设备。此外，该项目启动、投产之后，能从一定程度上推动我国未来有关水中油分析仪产品的研究、生产及供应能力，促进该行业的进一步发展，并实现产品质量与市场竞争力的有效提高。另外项目实施后还可促进当地经济的迅速增长。

4.2项目建设背景

行业政策背景利好。该行业已经拥有了较为完善、合理的基础条件，且社会经济环境良好，市场空间广阔，较为系统的工业配套体系，国家关注度与重视度较高，已经制定相关引导或者是鼓励性政策，促进行业进一步发展。

4.3项目优势

4.3.1节能

通过合理选择电压，可改变降低变压级次；能改善电压质量以及功率因数；从一定程度上降低高次谐波对电网带来的影响；通过选择精选变压器以及节能型变压器位置确定变配电室位置，从而使得变配电室处在负荷中心，有效的缩短了电缆长度及其能源损失；选用节能型变压器实现节能减排；选用无功就地补偿电动机，以降低项目运行过程中的总电流，并控制变压器损耗及其线路损耗。同时实现输电线路以及变压器利用率的提高，线路末端电压的提高。同传统的几种补偿相比较，至少降低一半损耗；选用高效节能工具，结合建筑的实际照明情况以及各类电光源照度标准，该项目应最好选择使用T5节能灯。通过对多种照明产品进行参数对比，得出相同照度下，选用T5荧光灯单灯功率仅为31W，而T8荧光灯单灯功率仅是39W，两者功率相差约为20%。

4.3.2环境影响评价

主要从以下几方面对该项目实施环境进行评价：项目建设所在地周围环境质量评价；项目建设期间周围环境质量评价；项目建成后环境影响评价；总体环境影响评价结论。

5.总结

近些年，随着科技的不断进步以及生产技术的日益成熟，水中油分析仪开始逐渐的被推广应用开来，从一定程度程度上推动该行业发展。文章主要结合水中油形式、特点以及水中油分析仪对水中油分析仪项目可行性研究报告进行了简单介绍与讨论，为日后进一步做好水中油分析仪项目可行性研究报告的研究工作提供了一定理论支持。 [科]

【参考文献】

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[3]吴邦春，彭晓彤，周怀阳，萧蕴诗，何斌.基于海底观测网的深海化学监测系统的设计[J].仪器仪表学报，2011（05）.

[4]邸亚男，潘卫，徐国宾.血液荧光测定仪性能评价及其在IDA诊断中的应用[J].中国实验诊断学，2011（06）.

[5]李建超，邓琥，武志翔，尚丽平，王顺利.水中油在线荧光检测系统的标定研究[J].自动化与仪表，2012（04）.

[6]赵友全，邹瑞杰，陈玉榜，房彦军.近红外散射法测定水中矿物油含量研究[J].光谱学与光谱分析，2012（05）.

项目可行性报告 篇4

-碳纤维电暖气一：碳纤维电暖气的市场前景 碳纤维电暖气是采用世界最新发热体，高级碳纤维，运用先进的技术加工制成的加热板。由碳纤维丝，温控器，电源线，专用配件组成。外壳为氧化铝合金，表面作画，美观大方。碳纤维电暖器直接将电能转化为热能，是以对流方式传热的新型高级取暖产品。我国北方地区，冬天寒冷干燥且供暖配套设施不是很完备，长江流域因冬季气温寒冷潮湿且室内无集中供暖设施，室内温度有时不如室外温度高，所以电暖器的需求量极大。自08年以来煤炭价格快速成倍上涨，集中供暖或自行燃煤取暖的费用大幅增高，加之因取暖费争议不能实现集体供暖及供暖效果不理想等诸多因素的影响，为电暖器的普及提供了巨大的市场空间。

目前国内市场上的油汀式、电热丝、石英式传统电暖器都因热效率低、耗电量大、取暖效果差而让消费者感觉头痛。惠能碳纤维远红外节能电暖器电热转换率高达98%以上，比传统电暖器节能50%，比空调节能80%外壳采用优质铝镁合金，美观高雅大方，使用寿命长达30-50年。本产品可产生9-15um的红外波长，对人体起到红外保健、理疗的作用，既是一台高效节能的电暖器，也是一台非常理想的频谱理疗仪。是现代家居的理想取暖设备。

二：碳纤维取暖器的好处

1、高效节能

采用碳纤维面状发热体加热，散热均匀、升温快、效率高，三分钟可达90℃—100℃额定表面温度，具有较强的辐射对流作用，电热转换率达98%以上，与市场上同类产品陶瓷式、热片式、石英式、油汀式电暖器相比，节电达2/3以上。

2、无污染、噪音

直接将电能转化为热能，是以对流方式传热的新型高级取暖产品，使用中无电磁干扰和污染、无灰尘、无噪音。

3、升温迅速

本产品接电加热1-2 分钟即刻散热,30分钟内室温达到理想温度。

4、经济

本产品定位面向普通大众价格低廉实惠，不但购买省钱，使用时也省钱，电能转化提高30%（相对金属发热），自动调控温度。（以1200W的为例，12小时仅耗电5-6度），每天仅花几元钱。

5、理疗保健

产品在发热的同时，还具有 3-20um波长的远红外辐射，其辐射转换率为68%以上，高于同类产品的国家标准。远红外线被现代医学界誉为“生命之光”，研究表明，人体对于大于6m的远红外线是较好的吸收体，在接收到远红外线后，人体的组织和细胞共振吸收，能增强活性，促进新陈代谢减少多余脂肪。电热线的红外波长为3-20um，对人体起到远红外保健和辐射理疗作用不干燥无污染，是新型绿色环保节能产品。

6、安全可靠、寿命长

产品的零部件和整机均经严格筛选、老化和检测，介电强度超过国家标准2000V，其碳纤维加热体经高压复合而成，完全克服了电热膜、导电涂料、碳粉等加热体，易断裂、易脱落、过氧化、过电流、耐热性能差和绝缘强度低等缺点。本产品重量轻、无污染、结构坚固、使用寿命不低于10万小时。设有三层温控。1发热线设有超温保护开关。2温控器设有散热体保护关3室温调节开关可设定取暖温度的恒温状态。耐电击强度3000伏以上。绝无磁波辐射。

三：同类产品的市场销售情况

现在市场上的碳纤维取暖器主要有暖阁尔，碳森，金实能，鑫和等几大品牌，电暖器市场销量每年以18.9%左右的速度递增。由于北方天气寒冷干燥且供暖配套设施不完备，因此对电暖器的需求量偏高，而长江流域则因冬季气温寒冷潮湿和室内无集中供暖设施而产生巨大需求。其中暖阁尔做的比较出色，但是我相信，通过努力，惠能公司也一定可以在这个竟争激烈的市场当中占领自己的一席席位。

四：同类产品性价比对比

碳纤维电暖器是最新型的电暖器，其有别于其他传统的电暖器，通过碳纤维面状发热体发热，不同于金属丝发热体，也不同于电磁加热。惠能碳纤维远红外电暖器自投放市场以来得到广大用户的一致好评，实践证明碳纤维远红外电暖器相比于其他电采暖产品具有如下几方面的显著优势：优势一：省电！碳纤维远红

外电暖器的电热转换率达98%以上，比金属丝发热体节电50%以上，省电节能。“小太阳”需要1500瓦--2000瓦功率，使用碳纤维远红外电暖器900--1150瓦就能能达到同样采暖效果；“小太阳”距离太远或者光照不到的区域采暖效果很差，碳纤维远红外电暖器能使整个房间均衡升温；“小太阳”开机全功率运行，碳纤维远红外电暖器每天只需运行4-6小时。优势二：舒适！碳纤维远红外电暖器使用中无“小太阳”光照污染问题，无空调或者热风机噪音、扬尘问题。优势三：使用寿命长！使用寿命可达20年以上的优点是其他电采暖产品无法比拟的。优势四：远红外保健作用明显碳纤维远红外电暖器发出4微米—18微米红外线光波辐射，与人体发出的红外线处于同一波段范围，极易被人体吸收，“暖”效应明显，对人体有远红外保健作用。

产品舒适健康环保节能：本产品快速升温，通电既热，2分钟可达90℃-100℃的额定表面温度，散热均匀、温度可调、恒温设计、开关定时、自动温控、温度液晶显示，具有较强的辐射对流作用，温度上升速度、电热转换率达到98%以上，（以1200W的为例，12小时仅耗电5-6度），每天仅花几元钱，使您居室如春天，室内无灰尘、噪音，带给您宁静清洁的环境。与市场上同类石英式、油汀式、电热丝式等电暖器相比，节电高达50%以上。惠能碳纤维远红外电暖器的红外波长3～15um，具有十分强烈的渗透力，能够渗透皮下4～5mm，从内部温暖身体，给予生物细胞活力。因此对人体起到远红外保健和辐射理疗作用，促进新陈代谢，且无异味无污染。本产品不仅是高效节能的电暖器，也是一台非常理想的频谱理疗仪。

该产品在寒冷的冬季，给您带来无比的温暖、方便和实惠，不必再为煤炭价格的上涨和劈柴、生炉子、搬煤倒灰而烦恼。是当今最新型的绿色环保节能电暖产品，成为了当今乃至未来电采暖领域的主流供暖产品。

惠能碳纤维远红外节能电暧器，分为壁挂式、移动式、壁画式等600-2200W，三大系列十余种产品，并且具有体积小重量轻、造型美观大方、结构坚固耐用，无需增加任何配件，可随意变换移动使用位臵等特点，是现代家居的首先产品，21世纪的新型采暖产品。

使用范围：企业、机关、单位、宿舍、住宅、别墅、写字楼、学校、医院、宾馆、洗浴、加油站、报亭、门市、工业保温、恒温、蔬菜大棚等。惠能碳纤维远红外电暖器还具备以下优势：

1、高科技新材料优质碳纤维加热管，一开即热，室外-6℃，30平方房间，半小时内，室温可达25℃以上，并始终将室内整体温度保持在18℃-20℃左右，也可根据用户要求进行随意调节。

2、发热均匀，热穿透力大6米，可放臵在角落，不占空间。

3、热转换率达到99%，智能恒温设计、安全可靠、省电节能。

4、可按照您的喜好挂壁、横放、竖放皆可，办公、家用两相宜。

5、碳纤维远红外线杀菌，净化空气。

6、特有辅助理疗功能，缓解肌肉酸痛，加快血液循环，促进肠胃蠕动。

7、光线柔和，强热不干燥；无噪音，不影响您的休息和睡眠。

8、外形时尚高档，银色和和黑色的组合，彰显尊贵气质。

9、外壳采用的是铝合金材料，非一般取暖器的塑料外壳可比。

10、厂家电视杂志网络媒体推广，质优价廉，是冬日性价比最高的取暖方式。五：生产费用与周期

项目可行性报告 篇5

过去本人曾审阅过许多的可行性报告及商业策划书，两者有共同之处，但也有很大的差异，其中：

一、审阅报告的对象不同，所以报告的编写方向及目的不同。

可行性报告，主要是说明项目可行，说服 上级部门支持并批准实施，报告经过批准，上级部门就要承担相应的责任，而商业策划书，目的是说服自己及投资人、合伙人，使部门之间达成共识，对机会，挑战、困难和风险有详细了解及比较分析。看到市场的前景及盈利点，要抓住市场、抓住效益化的合理规模，合理生产数量进行投资。目的很明确，就是让投资人盈利。

二、论述的内容及高度不同。

1.可行性报告

a.可行性报告呈送对象多是行政部门;部门不同、项目指南及标准要求，可行性报告提纲都不同。所以报告强调，以为什么要上此项目为主线，从不同的角度论证必要性，可行性。因受理部门不同，阶段不同，所以不同项目可比性就差，由于取舍标准不同，科学性，公正性就不易判断，而项目如何实施，似乎次之，似乎要等项目批准后再去进行实质性论证。

b.可行性报告，论述方式上，虚多实少，宏观的政策及概念多，逻辑推理多，模糊的数字多，而涉及项目自身的数据和怎么干的信息少。

c.可行性报告可量化的考核指标及目标责任摸糊，这为以后出现问题及偏差埋下伏笔，很难考核和追究责任。

d.可行性报告对市场预测通常都很乐观，通常静态的多，动态的少。对风险预测总是认识不足，这为以后出现问题时，留足了集体负责，强调客观原因的借口。

2.商业策划书

a.统一格式，标准、统一分析方法，便于整理数据让业内人士容易比较判析。

b.报告的结论都有客观及微观数据为依据，预测有理论及实际量化指标，风险分析有好、中、差三种几率，并指出回避的方式，让人觉得踏实。

c.有实施的方案，从人员、资金、设备组织方面，全面规划和分段实施，以保证任务完成。并有具体考核指标和责任人。这样各部门就要强调各自责任，而不是强调客观原因，担子分解到各个部门，上级责任就会轻，达到千斤担子众人挑的目的。

三、执行方式和方法不同。

(1)可行性报告，对流程和步骤涉及少，“报告”只是客观目标管理的具体体现，不能真正体现企业内部，企业与上级间真正的相互理解和达成共同语言的地步。

(2)商业报告对流程和步骤明确描述，便于上级和部门之间评价、分析市场、用户，竞争优劣情况，便于部门之间更全面协调，对风险有足够认识，“报告”是达成部门之间共识、统一思想沟通认识的基础，是企业内部、企业与上级部门协调的共同语言。

最近，国家陆续发布了《“xx”科学和技术发展规划》、863、973、支撑计划的管理办法征求意见稿，单从可行性报告的编写提纲及要求方面，我体会和过去进了一大步，报告紧紧密结合客观需求，纵观国内外的发展趋势，客观地根据自身的优势进行创新，集成社会资源，少交学费，多出成果。

下面我谈谈申报国家项目时，编写可行性报告应注意的几个问题。

1.阅读国家法规文件及申报指南

要仔细阅读国家有关文件，把握好方向定好位，国家支持什么就要发展什么，使自己产品紧靠国家指南，国家不支持的就不要报，不能情况不明决心大。国家明令禁止或逐渐淘汰的高能耗或环境污染严重的产业，即使产品已研发出来，但不符合国家政策，也是白忙一场。因此要了解项目指南，掌握其对项目的具体要求，如目标、工艺方法、费用、市场、技术成熟度等，并对其作出具体阐明。

2.构思材料

写好可行性报告，要注意研究和掌握其编写的基本要求。

首先，准备素材。选取的素材应具有独特性、创新性以及区别于其他项目的差异性，也就是要告诉国家和投资人项目的亮点是什么，因此应精心筛选素材。同样的产品功能，不同的人，视角不同，反映的材料不同，最后效果就会不一样。例如，不少企业只会干，不会说，也不会写，产品研制出来了，性能指标也不错，但就是不会组织材料，把复杂的研制过程简单化了，不能在可行性报告中体现其价值。而同样的产品在大学和研究所的笔下，就会把简单问题复杂化，从产品的科学原理、设计思想，到逻辑层、物理层，再到如何实现性能指标，引用的数据准确，描述的过程详细，专家们看了之后，认为此项目是可信可行的，这样就容易得到方方面面的支持，以达到产学研优势互补的目的。

其次，项目的创新点、独占性的功能要经过众多实践和反复比较，从繁杂的事物中精心挑选出来，它要具有比同类产品“精”“优”“稳”“新”等特点。这才是该项目(产品)的特色，是其亮点所在。这个最闪光的“亮点”，可以是项目中的关键材料，也可以是关键工艺或产品设备，即项目在研发过程中的难点，或事物矛盾的集结点都可作为报告的重点。写报告时，抓住这个点，写深写透，以小见大，反映出该项目(产品)具有的良好经济效益和社会效益。如“评议在风力发电轴承的难点问题”这篇报告主要突出两个兆瓦以上同机轴承的难点：尺寸大，要求加工精度要高，总体部件要求抗冲击耐高温耐磨磨损等问题。企业又如何解决这些难题的。这些看似小的问题，但在风力发电中就是大问题。这就要求撰稿人要身临其境，将攻关中的艰辛以及攻克难点过程中技术的相关性、干扰性，写得深写得透，这才会让外行人看的懂，内行人看了有水平、有高度。只有确确实实在攻克中定难点，才是同行业中最先进、最可靠的方案。

再次，找好切入点。在科技进步的今天，所有创新研发都有严格的时空与地域的概念，因此可行性报告受篇幅和字数的限制应表现为“一时一地一事”的特征。有时产品生命期很短，因而很难系统工程化、立体化、全范围、深层次地反映项目的某个侧面，这是难以和其他报告方式比的。然而运用巧妙的切入方式，在一定程度上可以弥补这类报告的这种缺陷。可从下面几项切入：产品、工艺、消费人群、地域变化、销售方式(直销、代销)等。

“创新点”的描述是可行性报告的重中之重，是这类报告的核心，也是最难的一个问题。写“新”难，写短难，写好工艺过程更难。

3.确定标题符合指南的要求，重点突出差异性，针对用户是谁，要把用户最关心的内容作为主标题。项目申报名称要主题鲜明，使人一目了然，能概括出文章所要传达的信息。举几个例子：《a型环保高效水煤浆管道缓蚀剂中试》，此题目基本反映了申报项目的特征和内容。包含了产品型号、环保高效的技术特点、应用领域、产品形态、项目阶段等基本信息。而《轮胎废料生产多种纤维复合材料资源化利用技术开发》，则给评审人员比较蒙胧的概念，产品、技术、开发设备、工程应用等均不清楚，不明确。

4.报告的概述通常要把全文写完之后再写这部分。这部分是整个文章的精华总结。根据具体计划要求的文字限制，精炼语言。要写明以下几点：①这个产品是什么、干什么用;②为什么要做这件事，开发背景与热点难点是什么;③技术先进程度及创新点是什么;④有什么知识产权(专利证书，软件著作权);⑤应用前景怎么样;⑥注重经济效益和社会效益。

报告要有主线，总体目标、分段实施、进度、资金使用计划、产品产量、成本、利润等要协调匹配;全方位描述：让专家全面客观了解情况，单纯研发不易获得支持，中试项目要有检测报告、用户报告;取得的关键性成果。

5. 国内外研究情况首先要列出有关论文和实际案例，从理论上阐述，这个项目是具有前沿性的。其次分写国内外研究状况，通过国外的研究情况来说明企业可借鉴的内容，如何少走弯路，衬托出项目研究方向是正确的;国内的情况，同行业同专业对此项目的研究成熟度，可借鉴的是什么，哪些是合作伙伴和哪些竞争对手。再次，阐述出优势互补所具备的条件，所花费的精力和调用的资源最少，成功的几率。

6.项目提出的依据应表明在我国国民经济建设中急需解决这样的问题。理论相对成熟，有继承性。明确分析项目的技术风险，关键技术和工艺是否掌握，是否已经有产品和样机，提供性能水平、产品质量和用户意见，论述是否具备规模化生产软硬件条件。

7.项目的创新点创新的描述要以企业为主体，把技术思想、研发、生产、商品阶段过程中的创新内涵表现出来。要具有差异性、不可替代性和一致性。包括：①原理性的创新;②应用性的创新;③管理方面的创新;④检测方法的创新;⑤营销市场的创新;⑥材料、结构、工艺、设备上的创新;⑦体制机制的创新。

要注意在查新报告的基础上具体讲创新点，查新的目的不仅仅为鉴定，更是为了定位，定位其先进性、不可替代性和创造性。如将配方上、材质上有什么特点。根据专利申请的几个要点来说创新点;创新点不能比原来专利还简单。

在写创新点时，不能既写项目理论创新，又写材料、结构的创新，一个项目有百分之三十的创新就不得了了，否则该项目就会被认为是不成熟、不稳定的。有些人对把项目(产品)表现得完美无缺情有独钟，但这是不现实的。叙述创新时要客观、实事求是、循序渐进;以数据为依据，有了数据的可靠性，才会有分析的有效性;切勿平铺直叙，要善于描写人物的活动，叙述攻关的风险性，及代表的无数成功案例，善于把“创新”的静物与研发人员的动作结合起来，使过程静中有动。

8.单位的所具备的条件阐述企业的技术贮备和技术实力、包括具体的仪器设备、人员和资金投入等实施该项目的基础条件。并写明企业财务状况，财务指标符合申报基本条件。特别是企业具备必要的资金贮备来完成项目投资必备的自筹资金来源。

9.申报单位的管理能力要反映出申报单位是否具有较高的管理水平，申报单位体制、管理机制、申报单位规章制度是否明晰，尽量体现申报单位的特色。管理层的组成是否合理，应反映出申报单位有良好的人才结构和良好的素质，论述管理取得的业绩和申报单位资信状况。

10.经济效益社会效益分析应在分析市场空间和发展趋势的基础上，着重论述产品是否是市场急需，性能价格是否可以被用户接受，尽量避免笼统的分析和按比例放大等。分析方面，如果能够通过用户使用情况和产品订单来说明更好。对于一个中小企业来说，不可能拥有比较完善的市场空间和销售渠道，可以提出或者策划一个适合自己的销售模式来说明你的推广力度，比如产品开发初期的代理制、网络推广，借助其他大企业的渠道等，如果不能够拿出比较有说服力的模式，即使是一个很好的项目，也会由于无法说服专 家，使其可能对你的项目提出市场风险，造成申报的失败。

重点论述项目技术对行业和整个经济的带动作用，在增加税收、创造就业机会、替代进口等方面是否有积极的作用。社会经济效益要避免空洞的论述，要针对项目表述真正属于该项目的意义，国家层面的申报，一定要反映出该项目对行业、地区的带动，对环境保护、就业机会、综合利用等方面的促进作用。

11.可行性报告的注意几个问题可行报告要让人可信，要实事求是，预测要有证据，不能言过其实。项目是知识和实践的体现，有些是用感知和探索来完成的，这种悟性(艺术)用文字表达很困难，不仅要求提供的信息是准确的，而且还要抓住读者人心，吸引眼球。这就更增加了难度。

可行性报告要言中有物，推理合乎逻辑，论证可查可信，使专家认为“报告”具有可读性和吸引力。所以我们强调“报告”是科研人员亲自编写，只有亲身感知的现场，体验创新性点的真实所在，见识过了活素材，活的细节及感情色彩，才会使报告描述鲜活起来，内涵丰润起来，入木三分。

要想使报告让专家觉得真实：

首先，检测报告、查新报告要可信可靠，数据、量纲准确;其次，撰稿人要有出色的表达能力，巧妙地利用材料、文献，用户的原始数据;再次，整个报告逻辑性强，不能让人感觉是几个人写的，一看就是个吹个的号，个唱各的调。

拿地项目可行性报告书 篇6

关键词：南宁可行性研究报告

南宁可行性分析报告

南宁立项申请报告

南宁投资分析报告

南宁项目实施方案及经济效益分析

南宁项目投资可行性分析

编写咨询：泓域咨询/领先的咨询策划服务机构

一、核心提示：

泓域企划机构编写的投资可行性报告咨询服务分为政府审批核准用可行性研究报告和融资用可行性研究报告。审批核准用的可行性研究报告侧重关注项目的社会经济效益和影响；融资用报告侧重关注项目的盈利能力。具体概括为：政府立项审批、产业扶持、银行贷款、融资投资、投资建设、境外投资、上市融资、中外合作、股份合作、组建公司、征用土地、申请高新技术企业等各类可行性报告。

核心提示：《南宁项目可行性研究报告》是对南宁项目的市场需求、技术方案、资金计划、财务效果、社会影响、投资风险等进行全面的技术经济分析论证，并提交给南宁发改委、证监会、南宁银行或其它南宁主管部门审批的上报文件。

泓域企划机构项目可行性研究报告由泓域企划机构具有丰富报告编制案例的团队撰写，通过对项目的市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等方面的分析，对项目经济效益及社会效益进行科学预测，从而为客户提供全面的、客观的、可靠的项目投资价值评估及项目建设进程等咨询意见。

可行性研究报告，简称可研，是在制订生产、基建、科研计划的

前期，通过全面的调查研究，分析论证某个建设或改造工程、某种科学研究、某项商务活动切实可行而提出的一种书面材料。

二、南宁项目可行性研究报告编写说明

泓域咨询是领先的信息咨询服务机构，主要针对企业单位、政府组织和金融机构，在产业研究、投资分析、市场调研等方面提供专业、权威的研究报告、数据产品和解决方案。作为一家专业的投资信息咨询机构，泓域咨询及其合作机构拥有国家发展和改革委员会工程咨询资格，其编写的可行性报告以质量高、速度快、分析详细、财务预测准确、服务好而在国内享有盛誉，已经累计完成上千个项目可行性研究报告、项目申请报告、资金申请报告的编写，可为企业快速推动投资项目提供专业服务。

泓域企划，中国领先的咨询策划服务机构。针对南宁中小企业发展需求，泓域企划可提供专业编写南宁项目可行性研究报告、南宁项目投资分析报告、南宁立项申请报告、南宁项目资金申请报告、南宁商业计划书、南宁项目建议书等。

三、南宁发展概况分析

南宁（壮文：Nazigz），简称“邕”，是广西壮族自治区首府，与越南毗邻，是红豆的故乡和中国面向东盟开放合作的前沿城市、中国东盟博览会的永久举办地、北部湾经济区核心城市、国家“一带一路”海上丝绸之路有机衔接的重要门户城市;是“联合国人居奖”获得城市、“全国文明城市”三连冠城市、国家生态园林城市。一年一度的南宁国际民歌艺术节享誉中外，让南宁成为了“天下民歌眷恋的地

方”。也是南部战区陆军机关驻地。南宁建制于东晋大兴元年（公元318年），至今已有1690多年历史。南宁是一座历史悠久的边陲古城，同时也是一个以壮族为主的多民族和睦相处的现代化城市。得天独厚的自然条件，使得南宁满城皆绿，四季常青，有“绿城”的美誉。南宁处于中国华南、西南和东南亚经济圈的结合部，位于广西的西南部，是连接东南沿海与西南内陆的重要枢纽，也是西部唯一的沿海省会城市，拥有沿海城市待遇和税收等多项优惠待遇。南宁总面积6479平方公里，截至2016年末，下辖7个市辖区、5个县，总人口740.23万人。2016年，南宁完成生产总值3703.39亿元。是华南沿海和西南腹地两大经济区的结合部以及东南亚经济圈的连接点，是新崛起的大西南出海综合交通枢纽城市。2017年1月20日，国务院批复环北部湾城市群中要把南宁作为内陆开放型经济高地的重要举措和面向东盟核心城市和特大城市;同年3月国家发改委同意五象新区升格为国家级新区、并支持建设边境中心城市;并获得2019年苏迪曼杯举办权。

四、南宁投资项目建设背景分析

“十二五”时期，面对错综复杂的国内外环境和艰巨繁重的改革发展稳定任务，南宁市委、市政府团结带领全市人民，坚决贯彻落实中央、自治区各项方针政策，按照加快建设区域性国际城市和广西“首善之区”，推动首府现代化建设新跨越的要求，统筹做好稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险各项工作，经济社会保持平稳较快发展。“十二五”期间，全市地区生产总值年均增长10.6%，连续跨越2000亿元、3000亿元台阶，2015年达3410.09亿元，位居五个少数

民族自治区首府城市之首，占全区的比重达20.29%，比“十一五”期末提高1.48个百分点，主要经济指标增速高于全国、全区平均水平。经济结构更加优化，工业增加值比重稳步提升，新兴产业发展迅速，现代服务业不断壮大，发展质量效益明显提高。对外开放合作不断深化，“南宁渠道”作用凸显，成功服务第8至12届中国—东盟博览会和中国—东盟商务与投资峰会，成功举办第45届世界体操锦标赛，荣获全国文明城市三连冠，城市知名度和影响力日益提升。基础设施建设实现大跨越，南宁机场跻身千万旅客吞吐量大港行列，以南宁为中心的“12310”高铁经济圈正在形成，轨道交通建设稳步推进，水、电、气等资源能源供应保障和信息基础设施支撑能力显著提升。城市建设日新月异，五象新区开发建设加快推进、核心区初具规模，“中国绿城”品牌内涵得到提升，“美丽南宁˙清洁乡村”建设成效明显，城市环境质量持续改善，城市管理水平显著提高，荣获首批“国家生态园林城市”、“全国城市品牌建设奖”等称号。人民生活质量不断改善，城乡居民收入增长快于经济增长，就业规模持续扩大，覆盖城乡的社会保障体系基本建立，教育、文化、医疗卫生等社会事业全面进步。科技创新体系日益完善，财税金融、行政审批、商事制度、北部湾经济区同城化等重点领域改革取得新突破，政府行政效能不断提高，民主法治进程加快。“十二五”时期，是我市克难攻坚、加快转变的五年，是迈向小康、跨越发展的五年，是提升聚力、砥砺奋进的五年。

五、南宁项目可行性研究报告主要内容

电力设备的防雷：按国家有关规范进行防雷接地系统设计，并尽量利用建筑物屋面、柱内、圈梁及基础内主钢筋做防雷与接地设施；生产线接地保护采用TN-C-S接地系统；场区按三类建筑物考虑防雷设施，采用沿四周山墙设置避雷带，变压器中性点接地，接地电阻小于4Ω。车间电缆进户处要做重复接地，接地电阻小于10Ω，其他特殊设备的工作接地电阻应按满足相应设备的接地电阻要求。10KV配电室设有专用防雷柜，低压系统分级配有避雷器，弱电系统配有电涌保护器（SPD）。设备的接零保护：配电系统采用TN-C-S制，变压器中性点接地，接地电阻R≤4Ω，高压配电设备采用接地保护，低压用电设备采用接零保护，正常情况下不带电的用电设备金属外壳、构架、穿线钢管均应可靠接零。

水源：该项目水源来自场界外的市政供水管网，项目建设区现有给、排水系统设施完备可以满足该项目使用要求。供水水压与用水量：项目生活给水水压0.35Mp，工业用水为0.35Mp~0.45Mp。项目建设区域位于区域，场区水源为市政自来水管网，水源充裕水质良好，符合国家卫生要求，场区给水系统采用生产、生活、消防合一给水系统。

消防给水：该项目消防对象主要是厂房、库房、办公场地等；因此，室外消防用水量按25LS，火灾延续时间按2小时计，同一时间发生火灾次数按1次考虑；室内消防栓用水量15LS，火灾延续时间按2小时计，室内外的消防栓均按规范间距要求布置。生产给水：该项目生产给水的对象主要是各类清洗设备，其余辅助设备、空压机及厂房内水冷制冷机组等均采取冷却循环用水。生活给水：该项目生活

给水主要是员工工作及休息期间的个人饮用及卫生用水，生活给水水压0.35Mp。项目拟安装使用节水型设施或器具，定期对供水、用水设施、设备、器具进行维修、保养；对泵房、水池、水箱安装液位控制系统，以防溢水、跑水，从而造成水资源的浪费。

六、南宁项目可行性研究报告编写大纲及编写说明（参考）第一章：南宁项目摘要，简明扼要的描述南宁项目承担单位、基本情况、建设内容、投资规模等

第二章：南宁项目建设背景和必要性，结合区域社会经济环境描述南宁项目的立项背景和必要性，目的是说明该南宁项目立项的目的和意义。

第三章：市场供求分析及预测，结合全球、全国及省内南宁项目所投资产品的市场供求、价格情况，说明南宁项目所投资产品的市场前景。

第四章：南宁项目承担单位的基本情况，结合南宁项目承担单位的资金、技术、产品、市场等描述说明该单位承担本南宁项目的实力。

第五章：南宁项目地点选择分析，结合南宁项目自身对环境的影响，说明交通、运输、周边位置等情况说明选址科学合理。

第六章：生产工艺技术方案分析，说明投资该南宁项目生产的流程、工艺、阐明其技术来源和先进性以及预期会达到的工艺参数。

第七章：南宁项目建设目标，说明南宁项目投产后的技术水平、生产能力水平和市场供求能力。

第八章：南宁项目建设内容，根据工艺流程分步骤阐明各个环节 的建设内容及所需要采购的仪器设备等。

第九章：投资估算和资金筹措，根据实际建设内容，结合实际市场价格因素，估计南宁项目总投资，说明资金来源，是中央、地方还是自筹，分别占的比例是多少。

第十章：建设期限和实施进度安排，说明南宁项目建设的期限以及各个阶段需要完成的工作。

第十一章：环境影响评价，结合南宁项目自身实际情况，分析南宁项目对当地生态、水源、噪声等的潜在的污染情况及需要采取的必要措施。

第十二章：南宁项目的组织管理和运行，阐明南宁项目建设期间和运行期间的组织管理情况。

第十三章：效益分析与风险评价，分析南宁项目的经济效益、投资回报及潜在的风险，并作出财务评价。

第十四章：招标方案，根据国家相关招投标法案，初步拟定基础建设、设备仪器的招投标方案，这一步只需简单提一下，在南宁项目通过可行性验收后的实施方案再来细化。

第十五章：南宁项目可行性结论与建议，可研报告编写机构需结合实际给出南宁项目是否可以的结论，同时针对不足提出改进意见。

七、南宁项目建设可行性分析

加快生产性服务业发展。大力发展面向制造业的信息技术服务，提高重点行业信息应用系统的方案设计、开发、综合集成能力。鼓励互联网等企业发展移动电子商务、在线定制、线上到线下等创新模式，积极发展对产品、市场的动态监控和预测预警等业务，实现与制造业企业的无缝对接，创新业务协作流程和价值创造模式。加快发展研发设计、技术转移、创业孵化、知识产权、科技咨询等科技服务业，发展壮大第三方物流、节能环保、检验检测认证、电子商务、服务外包、融资租赁、人力资源服务、售后服务、品牌建设等生产性服务业，提高对制造业转型升级的支撑能力。

强化服务功能区和公共服务平台建设。建设和提升生产性服务业功能区，重点发展研发设计、信息、物流、商务、金融等现代服务业，增强辐射能力。依托制造业集聚区，建设一批生产性服务业公共服务平台。鼓励东部地区企业加快制造业服务化转型，建立生产服务基地。支持中西部地区发展具有特色和竞争力的生产性服务业，加快产业转移承接地服务配套设施和能力建设，实现制造业和服务业协同发展。

提高利用外资与国际合作水平。进一步放开一般制造业，优化开放结构，提高开放水平。引导外资投向新一代信息技术、高端装备、新材料、生物医药等高端制造领域，鼓励境外企业和科研机构在我国设立全球研发机构。支持符合条件的企业在境外发行股票、债券，鼓励与境外企业开展多种形式的技术合作。

充分发挥市场调节作用，构建工业绿色发展长效机制。深化资源体制改革，通过理顺资源价格体系，建立以市场化为导向的、能够反映市场供求关系、资源稀缺程度、环境损害成本的资源价格形成机制，建立健全用能权、用水权、排污权、碳排放权初始分配制度，创新有偿使用、预算管理、投融资机制，培育和发展交易市场。建立覆盖工

业产品全生命周期、全价值链的绿色管理体系。开展能效、水效、环保领跑者引领行动。发布实施《工业节能管理办法》，强化工业绿色发展的法规、标准约束，严格监管，营造良好市场环境。

加大投入力度，充分利用中央预算内投资、技术改造、节能减排、清洁生产、专项建设基金等资金渠道及政府和社会资本合作（PPP）模式，集中力量支持传统产业改造、绿色制造试点示范、资源综合利用等。落实资源综合利用、节能节水及环保（专用）装备等领域财税支持政策，将绿色节能产品纳入政府采购。

“十二五”时期，工业领域坚持把发展资源节约型、环境友好型工业作为转型升级的重要着力点，把节能减排作为转方式、调结构的重要抓手，大力推进技术改造，推广节能环保新技术、新装备和新产品，逐步完善节能减排工作体系，圆满完成“十二五”目标任务。工业能效和水效大幅提升，规模以上企业单位工业增加值能耗累计下降28%，实现节能量6.9亿吨标准煤，单位工业增加值用水量累计下降35%，提前一年完成“十二五”淘汰落后产能任务。工业清洁生产先进适用工艺技术大范围示范推广，开展有毒有害原料替代，工业产品绿色设计推进机制初步建立。工业资源综合利用产业规模稳步壮大，技术装备水平不断提高，五年利用大宗工业固体废物约70亿吨、再生资源12亿吨。节能环保产业快速增长，2015年节能环保装备、资源综合利用、节能服务等节能环保产业产值约4万亿元。

提升产业集群协同创新能力。鼓励和支持集群企业与高校、科研机构建立产学研用协同创新网络，采用联合组建产业联盟或研发联盟

等新型合作模式，推动共性技术研发和推广应用，引导创新资源向集群集聚。推动建立集群龙头企业与配套企业专业化协作体系，带动集群内中小企业“专精特新”发展。加强技术创新、智能制造等的公共技术服务平台建设，为集群产业链的延伸完善和中小企业创业创新提供支撑。强化产业集群知识产权服务机制，鼓励引导企业技术创新、产品创新和商业模式创新。

推动产业集群品牌建设。鼓励产业集群制定区域品牌发展规划，支持具有较高市场占有率的特色产业集群制定团体标准，将打造区域品牌作为树立产业集群整体优势和提高知名度的重要手段。加强区域品牌知识产权保护，支持以品牌共享为基础，大力培育地理标志、集体商标、原产地注册、证明标志等集体品牌。鼓励集群企业创建和培育企业品牌，推动区域品牌和企业品牌良性互动。

推动中小企业建立现代企业制度。规范企业产权制度、治理结构和管理制度。引导中小企业树立现代企业经营管理理念，加强财务、质量、安全、用工、风险等基础管理，强化精益管理、现场管理，鼓励中小企业利用信息化手段提高管理水平，降本增效。激发企业家精神，增强企业内在活力和创造力。

消防给水：该项目消防对象主要是厂房、库房、办公场地等；因此，室外消防用水量按25LS，火灾延续时间按2小时计，同一时间发生火灾次数按1次考虑；室内消防栓用水量15LS，火灾延续时间按2小时计，室内外的消防栓均按规范间距要求布置。生产给水：该项目生产给水的对象主要是各类清洗设备，其余辅助设备、空压机及

厂房内水冷制冷机组等均采取冷却循环用水。生活给水：该项目生活给水主要是员工工作及休息期间的个人饮用及卫生用水，生活给水水压0.35Mp。项目拟安装使用节水型设施或器具，定期对供水、用水设施、设备、器具进行维修、保养；对泵房、水池、水箱安装液位控制系统，以防溢水、跑水，从而造成水资源的浪费。

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房企8种拿地模式 篇7

本文梳理出当下主流的8种拿地模式,并试图理清它们各自的优劣。通过分析可知,房企想要拿到优质地块,必须要找政府的痛点——持续性的收入和政绩,最终实现企业和政府的双赢,企业经济效益和项目社会效益共涨的格局。

一、商旅文产业与地产联动模式

代表企业:万达——“文旅”聚势,以“商业”增值

万达积极发展商旅文产业,以“文旅”聚势,以“商业”增值,拉动消费,提升当地经济水平,借此实现大幅低价拿地。

在任何一个城市,万达都致力于将万达广场打造为城市地标。在操作上,万达通过其强大的招商能力、订单地产模式和资源整合能力,从储备的5000余家商家中挑选优质资源,按照与主力店商家的要求订单式建造万达广场,最快18个月完成开发,迅速产生经济效益,实现商业增值;同时通过文旅地产带动当地休闲、娱乐等产业发展,实现文旅聚势。以此新增大量就业岗位,以提振当地经济,增加税收、就业,满足政府政绩诉求,基于此,地方政府乐于低价转让大规模、优质土地给万达。

万达在低价成本优势的基础上,通过房地产销售收入反哺商业、文旅产业的发展; 同时通过商业、文旅产业带来高人气和人口导入,拉动周边地块价值上升,提升地产价值,比如上海五角场在万达广场建成后,周边住宅月租金涨幅达300%。在此形成良性循环基础上,成就了资产4600亿元、全球最大的不动产帝国。

代表企业:华侨城——旅游培养 + 地价升值+住宅开发+深耕旅游

华侨城主打文化牌,借助旅游业实现大面积低价拿地,打造“旅游培养-地价升值住宅开发-深耕旅游”的联动模式。

操作上,华侨城惯常做法是在进入城市后,将当地生态资源、景观元素进行包装,形成文化内涵;然后向政府推销具有“文化内涵”的旅游产业,获取大片低价土地;之后开发以主题公园为主的旅游地产项目,催热当地经济,提升土地价值;借助旅游产业发展, 开发商场、酒店、商业配套等业态,进一步拉动消费,提高土地溢价;同时在旅游项目周边实施分片区多次住宅开发,获得高额地产收入,反哺旅游业发展。

通过“文化旅游 - 商业 - 地产 - 文化旅游”的创新模式,华侨城有效地降低了土地成本。早在2009年,华侨城的拿地成本就不足销售价的15%,远低于保利、万科、金地的24%、27%、32%。藉此,华侨城提高了房地产价值,增加了企业利润。

二、智慧产业与地产联动模式

代表企业:世茂地产——产业集聚 + 智慧应用+新城开发

世茂地产通过顺应中国各地产业升级的战略需求,打造“产业集聚+智慧应用+新城开发”的造城模式,实现产智、智城、产城的全面融合。由于智慧产业与地产联动模式对城市产业结构调整起到积极的推动作用,深受地方政府欢迎,成为其圈地、融资和战略合作的“制胜法宝”。例如,世茂南京海峡城项目在与政府签订意向协议后,以底价45亿元拿下先期34万平米土地,楼面价仅4000/ 平方米。

成功关键:顺应中国各地产业升级的战略需求。

三、养老养生产业与地产联动模式

代表企业:保利地产——医院 + 专业养老公司+地产

保利与安平成立专业投资公司,与北京多家三甲医院合作提供保健服务,积极打造养老联盟;同时联合专业公司推出养老服务标准体系和养老护理标准;并推广一地入会多地养老的管理模式,实现资源共享,以此为基础,打造“机构养老、居家养老、社区养老” 三位一体的养老模式。

操围绕养老地产,保利发展养老住宅,并将养老产业与租售结合的地产模式向融合, 实现养老和地产联动。一方面,通过适老住宅销售反哺养老产品开发建设以及配套改造; 另一方面,产权长期租赁式持有,入住老人通过15年左右的公寓长期租赁,获得产权,如中途老人去世,则获得部分产权变现为资金归还给老人继承人,公寓再重新出售产权。

成功关键:掐准了国家对养老产业的大力支持。

四、产业园区建设与地产联动模式

代表企业:华夏幸福——“产业新城+X”

华夏幸福基业通过“产业新城 +X”的业务模式,借助平台嫁接产业,通过住宅开发, 形成一体化联动发展模式,带来基地的土地成本。

华夏幸福基业以区域产业园区为龙头, 以“带不走”的招商能力和“种树式”产业培育为依托,打造区域经济发展新引擎。让当地政府前期零成本零投入,降低地方经济负担, 而随着入园企业经营和盈利能力提高,实现财政收入和区域GDP双提升。通过这种与政府的协同效应,满足政府政治、经济诉求,反过来让企业获得大量优质低价土地,公司利用此优势在产业园区周边进行大规模房地产开发,占公司营业收入的一半。

华夏幸福北京固安工业园的拿地成本比京、沪郊县低1/3还多。由此实现了公司高速增长,2014年上半年,毛利率达46%,远高于普通住宅开发企业;且2014年上半年销售额达242.13亿元,同比增长52.2%。

成功关键:当地政府前期零投入却可以获得收益。

短板:产业地产在我国发展的时间还不长,缺乏规范,仅从业绩上看,目前做的最好的是华夏幸福,其他成功的案例不太多,利润也远没有华夏幸福高。

五、第一高楼经济与地产联动模式

代表企业:绿地——第一高楼经济+地产

绿地通过摩天经济学,联合政府,参与住宅开发、旧城改造和综合体开发,实现圈地造城。

绿地集团在全国各地修建第一高楼,借助超高层地标建筑,带动当地“摩天经济”的发展,满足地方政府政绩诉求,带动整个区域形象和品质的提升;反过来,地方政府为降低超高层巨大投资风险,配送住宅用地,并容许绿地参与旧城改造和进行综合体开发。超高层一旦建成,采取售租结合模式,确保2—3年回本;通过政府配送的住宅开发、销售回笼资金,偿还土地款,形成良性循环,获取高额利润。

操作上,由于超高层投资额巨大,绿地采取“滚动投资”的模式。建筑商垫资15% ;建好的办公楼、住宅售卖以回笼资金;持有的酒店、商场等物业做抵押贷款,以此资金再建其他超高层,实现“摩天经济”的可持续发展。

短板:除了绿地,升龙和卓越也采用超高层办公楼的模式拿地。但是,现在这个模式越来越难了。新城地产的王晓松认为,现在杭州、 南京等地的办公和商业市场严重的供过于求, 除了北上广深这些对写字楼还有一定需求的城市,其他地方采用这种模式很艰难。

六、为政府做上层设计的拿地模式

代表企业:碧桂园——大盘造城 +“一二级联动”

通过与政府共同做规划低价拿地,碧桂园实现了三四线城市的飞速发展,并逐步进军一二线城市。

操作上,碧桂园选择进入不发达地区甚至贫困县,推销大盘造城的策略。前期资助政府进行一级开发,后期通过拍得一级开发的土地,然后得到一级土地开发成本返还,实现零成本拿地,从而“变废为宝”“荒地造城”。

成功关键:解决地方财政吃紧问题。

七、一二级开发联动的模式

代表企业:绿地——“轨道工程+区域工程”整体开发

绿地牵头申通地铁、上海建工组成联合体,以“轨道工程+区域工程”整体开发模式, 进军地铁投资产业,以地铁沿线土地出让作为部分回购条件,在地铁沿线区域打造具备商业、办公、酒店等功能于一体的地铁上盖城市综合体及配套服务设施,实现整体联动。

绿地切准了基础设施领域改革的脉搏。 2014年,我国在建轨道线路的城市达到40个, 在建里程2893公里,总投资规模达到1.6万亿元。目前,我国经历经济转型阶段,发展压力逐步显现,仅依靠政府财政拨款难以支持大规模的轨道交通建设。绿地集团的这种创新模式,不仅将减轻政策的回购资金压力,更将带动轨道交通及沿线功能的综合开发,快速推进各地基础交通建设、区域功能完善和经济增长,实现多方共赢。

八、BT模式

由于一线城市土地资源稀缺,房企获取核心区域开发项目愈加困难。而万科却以BT模式,接连顺利获得政府开发项目。

BT模式的英文全称是Build-Transfer,即 “建设-回购”模式。就是开发商与政府方签约后,设立项目公司以阶段性业主身份负责某项基础设施的融资、建设,并在完工后即交付给政府,从而享有在一定期限内分次收回回购款(包含设施建设成本及融资回报)的权利。

通俗地说,BT模式也是一种“交钥匙工程”,开发商投资、建设,建设完成以后“交钥匙”,政府再回购,回购时考虑投资人(开发商) 的合理收益。

政府力推BT模式的逻辑与其他模式一致,既解决没钱的问题,同时也能提高效率。

实例:万科深圳红树湾物业

红树湾物业位于深圳南山区深圳湾片区, 位于已建成2号线红树湾站和在建9号线、11号线换乘站红树湾站(原深湾站)交汇区域, 由深湾一路、深湾二路、白石三道、白石四道围合而成的方型区域。项目面积约57.8万平米,计划总投资78.4亿元。

该工程于2015年6月30日开工,计划于2021年12月31日竣工,采用BT模式,由招标方深圳地铁通过公开招标的方式确定建设方, 由建设方负责项目资金筹措和工程建设。

项目包括宗地用地范围内房屋建筑、配套基础设施和公共配套设施及接口、园林景观及本项目用地范围内及由本项目建设导致的地铁车站、出入口、站后预留空间等相关新建、改造工程等所有建安工程项目的融资、施工以及移交等工作。

2014年11月,万科通过公开投标方式, 中标红树湾物业开发项目合作开发及BT融资建设标书。在项目用地不发生转移登记的前提下,由牵头方万科支付投标确定的对价45.3亿元后获得项目49% 权益,与深圳地铁按51% :49% 的比例进行全项目投资,并获得相应权益,承担相应风险。

在权益分配方面,商务公寓和办公物业等可销售物业销售后按权益比例分配税后利润,未销售的商业和酒店等由招标人和牵头方(开发)共同持有。双方共同组建项目管理经营公司负责项目开发建设工作,负责全部持有型物业的后续经营管理工作。

未来万科的收益即为销售物业的分配税后利润、及持有型物业的经营性收入。这也意味着,项目销售利润高低及经营性物业收入的好坏决定万科从该项目获得的投资收益的多少。

保利激进拿地 篇8

2011年1月12日，保利地产在其公告中宣布全年销售额达661.68亿元，仅次于万科的销售成绩。而同时，由于保利地产2010年马不停蹄地拿地，使其又成为仅次于万科的拿地大户。激进拿地

在很多业内人士眼中，保利在土地市场上的表现一直是个激进派。其激进的表现要从2009年说起，2009年保利地产全年新增土地储备1338万平方米，总金额达460亿元，而当年保利全年的销售额只有430亿元。购地总金额超过了销售额，不仅如此，这一年保利在全国9个城市拍出了11个地王，既有北京、上海等一线城市，也有南京、重庆、杭州、佛山等二三线城市。

保利当年在土地市场的表现令业界惊叹，为此也有专家曾预言，保利有望在土地储备和销售面积上超过万科，成为新的地产龙头。

2010年，虽然增速放缓，但是保利的拿地态度，依然还是很激进。据民生证券最新发布的保利地产研究报告显示，2010年保利全年新增项目权益建筑面积1484万平方米，同比增长10.95％，相对2009年83％的增速明显放缓。

据保利全年发布的公告测算，保利地产2010年新增项目42个，总建筑规划面积约1786万平方米，而总土地金额高达558亿亿元。相对于保利地产2010年661.68亿元的销售总额，保利2010年销售回款额中，超过84％都用在了购置土地上。

保利如此激进的拿地，与其“快速增长”的企业理念不无关系。某业内人士分析，与万科相似，保利也走的是一条快速滚动，快速周转的扩张之路，而快速的开发就需要大规模的土地供应。保利近三年销售业绩增长很快，但保利的特点是追求速度而不是高溢价，因此，要满足销售，就要通过量来实现。

缘何胆大

与保利激增的销售业绩与强大的土地储备相比，其在资金上的表现一直显得不那么“漂亮”。近两年保利的现金流一直呈现负数状态，而根据2010年三季度的公-告显示，第三季度末，保利地产现金流总额为261.08亿元。

而保利现金流负增长与其大举拿地有着分不开的关系，与万科相比，万科2010年拿地总金额为567亿元，虽然绝对数值高于保利，但是相对于其1081.6亿元的销售金额，只占大约52％的比例，远低于保利的84％。而与保利2009年相比，这个差距还要更大。

保利为何在资金链持续紧张的情况下，大举激进拿地，高价拿地?某金融信用分析员强调，负现金流是房地产企业的常态，尤其是对于保利这种成长型的企业来说，更是如此。只要不达到一定的程度，不会影响到公司的财务风险。而保利目前的销售情况，还是可以应对。

但是保利从有数据可查的2003年开始，其经营现金净额一直是负数，七年总计流出247亿元。在A股市场，还没有企业的负现金流现象如此持续，并且数额巨大。而保利应对资金困难的法宝，恐怕是其央企背景下，相对通畅的融资环境。

目前在中国，国企和民营企业在银行贷款方面无法获得相同的待遇，在贷款发放要求、贷款审批程序和效率、不良贷款处理、等方面对民营企业的要求极为苛刻，远远超过国有企业。而央企因其自身资金雄厚，更是银行追逐的贷款对象。

不仅如此，国企与民营企业贷款所需的成本也相差甚远，阳光100置业总裁易小迪曾透露，目前房地产企业从银行获得贷款利息的成本高达12％，而国有企业只有6％。某金融研究员还指出，保利地产依靠背后的保利集团，集团融资将提供更加强大的后盾。

除了银行贷款，保利利用上市企业的优势积极在资本市场融资。除2008年一年没有进行股权融资以外，2006年、2007年和2009年仅三年的时间，就分别从资本市场融资20.19亿元、68.15亿元、78.15亿元，合计166.49亿元。

2010年，在国家调控全面收紧了融资渠道的情况下，招商地产、世茂地产、万科等地产商增发纷纷碰壁，保利地产仍然抢着从资本市场融资近百亿。今年3月，保利地产公布定向增发7亿股融资96亿元，4月份保利地产公布该方案已获国资委批复。

强大的融资能力给了保利拿地的保障，但是，随着调控越来越严厉，房企的融资面临越来越多的压力，保利的融资环境与前几年相比也变得越来越难。2011年，调控将持续，保利如果继续激进拿地其现金流将面临巨大考验。

拿地态度不变

据业内人士分析，保利未来“快速增长”的发展理念不会改变，而保利地产仍将自身未来的发展定义为“成长型”公司，争取3—5年再造一个保利地产。某地产代理机构负责人称，如果按照保利的这个计划，未来其公司规模将扩大至少一倍，而所需求的土地储备还会大量增加，因此，保利2011年甚至更长的一段时间内，其激进的拿地态度不会有所改变。

虽然态度上仍然激进，但是未来保利在土地市场以及公司发展上的布局还是有所调整。原本以一线城市为核心的保利，也开始加快二三线城市的拿地步伐。

业内人士认为，目前一线城市土地资源越来越稀缺，而拿地成本越来越高，向二三线城市布局，获得土地更容易而且成本也能降低。对于保利持续的资金紧张而言，布局二三线城市可以降低一些拿地成本，而2010年的市场也表明，二三线城市的销售情况也好于一线城市，也符合保利追求快速回款的发展模式。

除此之外，一向以发展住宅为重点的保利，已经出现了向商业地产进军的趋势。2010年4月，保利地产曾对外宣布，未来3－5年，公司持有性商用物业的投资比例将增大到全部投资的30％，并将持有部分核心地段的高品质物业。2010年5、6月份，保利就分别在成都、上海、广州、南昌以及武汉等地拿下商住或纯商业地块不下10宗。

另据保利公告显示，2010年全年拿下的地块中，约有27宗为商住两用地和纯商业用地，占总地块的大约64％，而投资金额高达285.25亿，占总金额的约51％。虽然有研究员认为，商住用地保利一样可以用来建住宅。但是就目前状况而言，保利确实具备向商业地产发力的条件。