小产权房的法律（共12篇）
小产权房的法律 篇1
一、小产权房的概述
1.小产权房的概念
小产权房是指在农村集体土地上建造, 由农民私自出售给城市居民, 购买者无法取得合法产权证的住房。现阶段小产权房可分为:⑴农民在自家宅基地上建造的房屋;⑵村集体未经批准占用农业用地建造住宅;⑶村集体在村镇改造的过程中或农户集中上楼的过程中利用村镇闲置宅基地建造的住房。
2.小产权房的特征
首先, 小产权房的最基本特征是使用的土地是农村集体经济组织的土地, 而不是国有建设用地。其次, 小产权房的购买主体不是本集体组织成员, 而是非集体经济组织成员, 主要面向城市中低收入居民。再次, 小产权房的购买主体由于无法取得国家房管部门颁发的法定产权证书[1]而不能对小产权房获得完全的产权, 即不得通过买卖方式处理小产权房。
二、小产权房产生的原因
小产权房现象不是盲目出现的, 其兴起是基于一定的原因。除了虚高的城市房价、农民以及农村集体希望利用土地获取额外收益以及政府部门的监管不力等表层原因外, 小产权房这种特殊法律形态产生的深层原因在于:
我国现行的城乡二元的土地所有制结构造成的国家土地所有权和农村集体土地所有权在实现上的不平等。根据我国《土地管理法》第四十三条规定:“任何单位和个人进行建设, 需要使用土地的, 必须依法申请使用国有土地。”第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农建设。”具体而言就是农村集体土地要进入房地产市场交易必须由国家征收, 把农村集体土地变成国有建设用地, 然后由国家通过拍卖或划拨的方式出让土地, 收取土地出让金。但在征收土地时, 国家是按照所征收土地的用途进行相应补偿的, 农民所得到的征地补偿款和土地进入房地产市场所呈现高昂的地价相比, 显然微不足道。同时农民也逐渐认识到, 将自己拥有所有权的土地进行出让或者自行进行房地产开发, 所获得的利益要更多, 所以在巨大的经济利益的驱动下, 农村集体在集体土地上开发建设住宅, 并向外销售。这样就使得小产权房供方的形成。
三、小产权房的法律解决途径
(一) 区别对待
1.对于在自家宅基地上建设的小产权房
对于农民在自家宅基地上建设的小产权房, 虽然违反了《土地管理法》关于农村集体建设用地使用的有关规定, 但如果强制拆除, 一方面不利于农民以及购买者利益的保护, 另一方面也是对社会资源是一种浪费。因此对于符合国家土地利用总体规划并且不属于耕地性质应当考虑补办手续, 向国家支付相关的税费, 使其得到法律承认, 购房者能取得房屋产权证, 真正成为房屋的主人。
2.对于非法利用农用地建设的小产权房
对于农村集体经济组织非法利用农村耕地开发的小产权房处理要分两种情况:一是对于已开发但尚未建成的小产权房, 由于尚未产生大的成本, 并且非法占用农业用地, 背离国家的土地利用规划, 违背了土地用途管制, 应当停止建设, 恢复土地原来的用途, 以保护国家18亿亩耕地的底线;[2]而对于已建成的小产权房, 虽然不符合土地利用规划, 但由于已经建成规模, 如果强制拆去则会造成社会资源的巨大浪费。因此由农村集体经济组织等小产权房开发方办理相关手续并向国家支付相关的税费补偿并由农村集体则要开垦相应规模的农用地, 才能获得国家房管部门颁发相关产权证书, 使小产权房取得法律上的合法地位。
3.对于利用村镇闲置土地建设的小产权房
与对待利用自己宅基地建设的小产权房一样, 对农村集体经济组织利用村镇闲置土地建设的小产权房, 虽然其违反了《土地管理法》关于房屋建设用地使用的有关规定, 但如果强制拆除, 一方面对农村经济组织的利益造成损害, 另一方面也是对社会资源是一种浪费。因此对于符合国家土地利用总体规划且不属于耕地性质的, 农村集体经济组织应当补办相关手续, 向国家支付相关的税费, 使其得到法律承认, 以使购房者能取得房屋产权证, 真正成为房屋的主人。
(二) 对农村的土地制度进行改革
1.对农村现行的土地管理制度进行改革
我国《物权法》第三十九条虽然规定了, 所有权人对自己的不动产或者动产, 依法享有占有、使用、收益和处分的权利。但由于现行城乡土地二元管理体制, 农村集体组织对其拥有的土地的所有权是不完整的, 特别是处分权受到很大限制。[3]这主要表现为农村集体土地不能直接进来房地产市场进行交易。因此对农村现行土地管理制度进行改革, 就是允许农村集体土地在保留农村集体土地所有权的前提下进入房地产市场进行使用权交易。
2.完善农村集体经济组织对集体土地的管理制度
应建立完善的农村集体土地所有组织, 可以参照《合伙企业法》中关于合伙企业相关规定, 建立一个类似于合伙企业的农村集体土地所有组织。这个组织由本集体成员组成, 在这个组织中农村集体成员的社员权按户行使, 每户成员对农村集体土地按照所占比例享有相应的土地财产权利, 但成员在行使财产权利时不得有损集体利益;对处分农村集体土地等涉及整体利益等重大事项, 按照相关程序进行, 召开组织成员大会, 组织成员以户为单位, 投票表决, 一户一票, 每票平等;对以权谋私、损害集体土地利益的组织代表, 组织成员有罢免权, 可以召开大会对其投票予以罢免;组织成员在集体中的土地财产权利需转让时, 应当首先通知集体组织, 在同等条件下组织其他成员具有优先受让权;因组织成员迁入其他城市或者转移至别的农村集体组织, 其在本集体所享有的土地财产权益应转让;对集体以外人员迁入本集体, 取得本集体成员资格, 应当相应获得本集体的土地财产权利。
参考文献
[1]张伟丽.《“小产权房”的合法化研究》[D].厦门大学法学院, 2010:20.
[2]王海鸿.《“小产权房”存在的合理性及其合法化途径研究——基于土地发展权角度》[J].《华东经济管理》, 2009, (12) :13.
[3]王立芳.《小产权房问题法律解析及对策研究》[C].兰州大学法学院, 2010, (1) :32.
[4]宋石磊.《小产权房出路探析》[J].四川大学法学院, 2009:12.
[5]曹俊英.关于小产权房合法化的思考[J].民商法研究, 2008, (9) :3.
小产权房的法律 篇2
The Research on Legal Regulation of Small Property Room
Wang Juan，Hebei University of Economics and Business
Abstract: The small property room should be divided into some ways and be ruled.One way is, after the small property rooms are to be examine and verify by the related departments, some built on village collective construction lands should be reserved, others demolished according to law.Another way is, in line with the different years of building and selling, the owners can conduct the legal property right after paying land transfer fees, or the lands can be reverted to the state, then the houses become the low-rent ones, or the village collective can buy back the small property rooms back.Keywords: houses with limited property rights，village collective construction lands，low-rent housing，一、小产权的界定
所谓“小产权房”，并不是一个法律术语，它是学术界约定俗成的一种称谓，主要是指没有国家颁发的产权证的房屋。而这种房屋中占比重最大的，也是学术界讨论最多的就是在农民集体土地上建设的房屋。本文也主要是针对此类房屋进行探讨，本文中提及的“小产权房”是指在农民集体土地上建设并向集体经济组织之外的居民出售的房屋，此类房屋不能获得国家颁发的产权证，只能获得乡政府或村委会颁发的房产凭证，实际上没有真正意义上的产权。
二、小产权房的成因
国家早在2007年就颁布了相关的政策严禁购买“小产权房”；同时由于“小产权房”的房产凭证不具有法律效力，购买者各方面都要冒很大的风险，但为何人们仍趋之若鹜。究其原因主要有以下几个方面：
（一）从制度层面来说，两种所有制形式上的平等与实质上的不平等是“小产权房”产生的根本原因。我国《宪法》第六条规定，中华人民共和国的社会主义经济制度的基础是生产资料的社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。可见，国家所有制和集体所有制是我国公有制的两种基本形式,其法律地位是平等的。然而小产权房的出现暴露了两种所有制主体的不平等地位。根据我国《土地管理法》第四十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。从上述两个条文可以看出，农民集体土地不得用于非农业建设，要进行非农业建设必须使用国有土地，或按照法律规定的程序办理批准手续改变农民集体所有制的土地用途。这造成了只有国有土地才能进行房地产开发的不平等局面。【1】
（二）从农户方面来说，按照我国目前的土地征用制度，巨额利润被开发商和政府拿走，而农户一方面失去了赖以生存的土地，另一方面又得不到合理的公平的补偿。按照我国《土地管理法》的规定，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍。这直接导致失地农民的社会保障、长远利益等诸多层面的要求得不到真正的落实。而农民自行开发建设“小产权房”，房地产开发所带来的巨额利润由农民集体获得，这样就会使一部分人不顾法律的规定自行建造并销售“小产权房”。
（三）从房地产开发商方面来说，“小产权房”因未经土地征用和审批程序，省去了很多开发的中间环节，节省了如土地出让金、土地增值税、契税、营业税等费用，开发商只需与农村集体经济组织直接商定使用其土地的成本费用，土地取得的成本很低。而且还有一些“小产权房”就是村集体经济组织在其自有的土地上自行开发的。低廉的成本和高额的利润使得开发商觉得值得冒险。
（四）从购房者方面来说，日益高涨的房地产价格、社会保障性住房供应不足，导致很多中低收入家庭无力购买普通商品房，而“小产权房”的价格一般只有相同位置的普通商品房价格的40%至60%。所以很多购房者为了“安居乐业”宁愿冒着利益得不到保护的风险购买“小产权房”。当然还有一部分购房者是出于投资的目的，他们根据我国《物权法》对私人财产权的保护，抱着“法不责众”的侥幸心理，预期我国法律最终会给“小产权房”以合法身份，届时小产权房的价格会翻几番，以达到投资的目的。
三、“小产权房”合法性分析
（一）学术界观点
小产权房是否合法，一般学术界有两种观点。
一种观点认为，“小产权房”的出现违反了我国《土地管理法》的规定：“农民集体所有土地使用权不得出让、转让、出租用于非农业建设。”以及“农民的宅
基地不能流转给非本集体经济组织成员”。
而另一种规定则认为，“小产权房”是符合我国宪法规定的。他们的依据是《宪法》第八条：“参加农村集体经济组织的劳动者，有权在法律规定的范内经营自留地、自留山”和《宪法》第十条：“农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属集体所有；宅基地和自留地、自留山也属于集体所有”的规定。提出小产权房是集体组织在本集体所有的土地上建造并出售的，根据以上两条法律规定，是属于合法经营范围。并且“小产权房”也是符合社会主义经济规律的产物，禁止“小产权房”违反了公平与法治的原则，我国法律关于农民集体建设用地的相关规定已经滞后于城市发展的需要。
（二）本文观点
笔者认为，虽然“小产权房”的出现一方面满足了我国一部分中低收入人群的购房需要，缓解了城市购房压力；另一方面也增加了农民的收入，提高了农民生活水平，拓宽了农民创业融资渠道，有利于农村经济的发展。但是简单的直接赋予“小产权房”以合法地位恐有不妥。
第一，“小产权房”如果无序建造会破坏土地利用总体规划，造成建设用地失控，并且私自开发集体所有土地的会影响耕地保护，甚至于危及粮食安全；
第二，我国农村社会保障制度不健全，土地起着农民社会保障的作用。农民受眼前利益的驱使，盲目出售自己的土地，导致无地后的生活没有保障，会引发更多的社会问题。
第三，在小产权房的购买者中一部分是中低收入人群，但是也有相当一部分的高收入人群，利用“小产权房”低廉的价格进行投资，对这部分需求如果不加以制止，就会严重扰乱房地产市场秩序，更会导致国土资源的大量流失。
结合我国来看，对于“小产权房”不能一棒子打死，应该分而治之。国土资源部副部长鹿心社就《全国土地利用总体规划纲要（2006—2020年）》有关问题接受专访时，谈到小产权房问题解决对策时说：“要深入研究，分类分析，采取有针对性的措施，来化解历史上形成的小产权房问题。”可见针对小产权房问题的解决对策要从多角度，多方面着手。
三、“小产权房”的治理措施
在农村，集体所有的土地是农民赖以生存和发展的重要保障，不能轻易改变
其所有制性质。要在现有的制度框架内，寻求小产权房的解决之道，应将“小产权房”按照其建设的时间地点进行梳理归类，采取有针对性的措施。本文首先按照“小产权房”的建设地点，将其分为两大类；再按照“小产权房”的建设时间将其分为若干小类，分门别类进行治理措施的探讨。
（一）在耕地上建造的“小产权房”
对于违反土地利用总体规划，未经相关部门审批的占用耕地特别是基本农田建设的小产权房要予以拆除，并追究相关责任人的法律责任。但是按照我国《土地管理法》第三十一条的规定国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。虽然“小产权房”在建设时都没有履行相关的审批手续，但是出于节约社会成本的考虑，如果占用的不是基本农田，而且又能基本符合城乡建设规划，可在建设单位能够开垦与所占用的耕地数量和质量相当的耕地的前提下，对其建设的“小产权房”予以保留。视为其在农村集体建设用地上建立的房屋。
（二）在农村集体建设用地上建造的“小产权房”
农村集体建设用地是指因农村集体经济组织或村民兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡（镇）村公用设施和公益事业建设，经依法批准使用所在集体经济组织农民集体所有的土地。【2】
1、已经建成并已出售的可纳入城乡建设规划的“小产权房”
对于已经建成并已出售的可纳入城市规划的“小产权房”。应该责令责任人在补交土地出让金和各种税费后，由相关部门予以颁发产权证件。目前一些“小产权房”由于其相对低廉的价格确实解决了一大批普通老百姓的住房问题，可以说这部分“小产权房”承担了一部分政府应当承担的社会保障责任。在保障国家合理土地收益的前提下对符合条件的给予确认即符合社会主义“居有其所”的和谐精神，又能使已购房的普通老百姓能够买得一套相对便宜的住房，维护社会的长治久安。
2、已经建成并已出售的不能纳入城乡建设规划的“小产权房”
对于已经建成并已出售的不能纳入城乡建设规划的“小产权房”，出于维护社
会长治久安、保护公民利益、减少资源浪费的角度考虑，按前文所述，在农村集体土地使用权流转的制度框架内，可按“租赁”方式进行产权管理。【3】由农村集体将已售出的“小产权房”买回；“小产权房”的购买者可转变为该房屋的承租人。承租方享有租赁期满优先租赁权、转租权以及解除租赁合同要求出租方退还剩余租金的权利。
3、对于2007年12月30日后新建、续建的“小产权房”
根据我国国务院2007年12月30日《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》的规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发。在此之后新建、续建的“小产权房”，原则上应当予以拆除，但是从维护社会稳定、节约社会资源的角度考虑，可参照前两点方法进行处理，同时没收该农村集体经济组织和房地产开发商的违法所得，并处以一定的罚款。
4、对于2007年12月30日前已经建成但尚未销售的“小产权房”
对于已经建成但尚未销售的“小产权房”，可以根据实际情况，可纳入城乡建设规划的，结合国家推进经济适用房、廉租房等保障性住房的建设要求，将这类小产权房收归国有转换为保障性住房。不能纳入城乡建设规划的，在农村集体土地使用权流转的制度框架内，允许以合作、入股、联营等方式将农村集体建设用地上建造的房屋使用权进行流转。
要真正解决“小产权房”问题，仅将已存在的“小产区房”进行清理整顿是远远不够的，最根本的方法是建立科学的农村土地使用权流转制度。根据我国《宪法》和《土地管理法》的规定，土地使用权可以依法转让。同时《土地管理法》第六十条规定，农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应经相关部门批准。可见我国法律已经允许农村集体建设用地入股、联营等方式流转。同时该法第六十二条规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。通过该条可以看出，农民的宅基地是可以出卖、出租的。因此，不改变土地权属的前提下，允许农村集体土地使用权在一定的范围内流转，使农民的土地从实物形态转变为价值形态，一方面，可以为农民提供稳定有效的资金来源，另一方面降低了农民丧失生活保障的风险。【4】从而平衡城乡建设的利益
冲突，实现城乡统筹协调发展。
参考文献：
【1】季正松、许波宏、赵海萍；小产权房折射中国社会大问题；农村经济；2009年第二期；P12-15。
【2】米秋花，农村集体建设用地的法律探析，经济师，2009年第二期，P113-114。
【3】郭雪鹏，朱锡生，季磊；“城市小产权房”成因分析及应对；湖北经济学院学报（人文社会科学版）；2009年1月；P60-61。
对“小产权房”法律问题的思考 篇3
关键词：小产权房；法律矛盾；相关建议
中图分类号：C913 文献标识码：A 文章编号：1006-4117（2012）02-0019-02
近日，国土部召开的“2011年房地产用地管理调控等情况”新闻发布会传出信息：今年起将限期处理土地闲置等违法违规类案件，包括试点处理小产权房问题，将在部分地区进行试点，为全面清理“小产权房”做好制度和政策准备工作。“今年，国土部将联合有关部门，在全国范围内选择问题较为突出的城市作为试点，开展小产权房清理工作。”一席话再次引起广大利益相关者对小产权房法律问题的思考
一、小产权房的概念及产生原因
“小产权房”不是法律上的概念，现在统一说的“小产权房”，或者称为“乡产权房”，是人们在实际生活中形成的固定说法。小产权房指的是有乡、镇等地方政府颁发房产证，或者说是一些村组织违反相关规定在集体土地上建设住宅并用于出售来获利的“商品房”，由于房产证不是国家颁发，因此房主并不具有房子的全部权利。
在房价高涨的房地产市场中，价格低廉的小产权房无疑备受人们青睐，尤其是对那些有住房刚性需求的工薪阶层，更是如此。小产权房问题争论也倍加引人注目。尽管国务院和国土资源部明确表态禁止交易，建设部进行小产房风险提示，如北京宋庄“画家村”农宅纠纷一案人民法院不予支持的终审判决，济南等地的“强拆风暴”等风险警示，就在如此高压态势下，仍有数以万计的人选择小产权房，争论并未平息，交易依然继续。笔者通过分析，认为主要有以下原因：
（一）城市房价过高
全国各大城市房价与日俱增，越来越多的人无法支付高昂的房价，小产权房相较于商品房价格可以便宜三分之一，正由于其价格优势，吸引了很多人的关注。我国的房地产市场价格在2006年、2007年和2009年经历了三次全国性价格上扬。 统计局调查显示，2006年12月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4%，全年全国房价平均上涨5.5%，深圳、北京的小产权房上涨最快，分别达到深圳10.0%、北京10.4%。到了2007年，商品住宅销售金额达到3645亿元，以北京市来说房地产均价上涨了11.74%。2009年，房价经历了近一年的疯狂上涨，根据统计数据，房价同比上涨6.9%,但这引起了大部分人的怀疑，北京、广州等地的房价，涨幅甚至达到了30%。另外，我国社会经济发展极不平衡，大城市房价的疯狂上涨远远超出一般工薪阶级的购买能力，加之廉租房、经济适用房建设始终无法满足需求。小产权房是买方市场成为不争事实。
（二）农村建设用地有转让的需求
当前，中国农村发展远落后于城市发展，农民所拥有的平均资源更是少于城市居民。农民没有城市居民享有的各种社会保险，土地既是农民的生存之本，也是农民的养老之本，因此土地对于农民来说，弥足珍贵。近些年，随着大量农民工进城务工发展，大量的闲置宅基地在农村出现，但是根据法律规定，宅基地不可转让给本集体经济组织以外的成员，因此，虽然这些农民已经在外面另置产业，但自己在村镇的住宅仍然闲置，无法获得经济效益。另外，在国内提倡新农村建设运动中，在农村集体所有土地在规划国有之前,有关部门钻了空子，部分村委会将原有的宅基地进行统一的规划，集中起来建房，不损失耕地又多建房，除了用于自住的以外就用于出售，从而为农民获得利益，因此出现了小产权房问题，且存在区域范围多在城市周边，城市化过程中即将纳入建设规划的地区。
二、小产权房存在的法律矛盾
小产权房的产生，在缓解城市住房的拥挤现象、带动农村经济发展和平抑城市房价方面无疑发挥了积极作用，因而小产权的存在具有其合理性。但是其存在与我国的土地管理制度相违背，因此购买小产权房的购房者房得不到产权证，小产权交易因违法，出现纠纷得不到法律的保护，存在交易风险和权利受损风险。
建设部颁布的《关于购买新建商品房的风险提另示》也有规定，“城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。”，《土地管理法》明文规定：“擅自将农民集体所有的土地的使用權出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。”。因此可知小产权房在目前是没有法律基础的，政府也表示了对于小产权房要查处的规定。
不过《中华人民共和国土地管理法》规定：“任何单位和个人需进行建设，要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用的本集体经济组织农民集体所有的土地，或者乡镇村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”；《中华人民共和国宪法》作为国家的根本大法，在第十条也明确规定：“农村和城市郊区土地，除由法律规定属于国家所有以外，都属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”；2007年，我国《物权法》明确规定将宅基地使用权规定为用益物权，不过也没有具体规定宅基地的流转问题，该法规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。
三、解决小产权房问题的相关建议
小产权房数量庞大，需要尽快纳入规范管理的范围，否则，将会给我国的房地产市场交易、城市建设、居民居住安全等方面产生不利影响，而且,随着时间推移，小产权房消费群体日益增多，依法处理的难度也在不断加大。因此，必须尽快综合考虑、全面解决。
（一）认清小产权房存在现状，针对不同情况解决遗留问题
多数小产权房来源于村集体对集体所有的建设用地以及宅基地的整合，之后，在集体土地上进行建设，这是让集体土地入市流转的有效方法。事实上，这种小产权房的存在，不仅解决了城市居民无房可住的问题，也让农民以另外一种方式得到价值，起到了安置民生的作用。市场操作中，小产权房受到了很多城市居民的欢迎，这也说明小产权房具有相当大市场。因此，针对具有合理建设理由的小产权房，在没有对城市规划产生严重影响的情况下，应该允许其在补办相关手续并补交相关费用后获得正式产权，或者由政府按成本价对其进行收购，补充为政府的公共租赁费、经济适应房等，这样既增加了保障房供应，也减少了政府对保障房资金和土地的投入。当然，为了防止小产房权显现的扩展，应一律叫停在建或待建的小产权房，而且要严格控制新增的小产权房，坚决制止违规现象继续出现，有效的降低问题处理的难度以及压力。
（二）赋予农村集体土地完整的产权，解决农村集体建设用地的流转问题
农村的集体建设用地（包含宅基地在内），应该和城市国有建设用地享有同等权利，并按照同样的市场原则定价。我国应进一步深化土地产权改革，赋予农村集体土地完整、明晰的产权。笔者认为对集体建设用地流转进行改革，目的应该是通过法律对建设土地产权本身、权益边界等进行科学确认。让农民拥有土地资产所有者权益和地位，不仅可以保证农民得到城市化进程的成果，而且对于基层政府卖地的冲动也有遏制作用。
将农村宅基地进行分类区别，可以使农村的部分超出面积的宅基地进行流转，获得价值由村集体以及农户合理分配，这样不仅巩固了宅基地的存在保障性，又使其作为物权的价值性和流动性得到重视，而且从本源上解决了小产权房“禁而不绝”、经济上正确而政策上违法相背离的现象。如果农村集体建设用地流转的问题得到了解决，那么小产权房的问题解决也就容易了。
（三）运用经济机制处理而非行政手段
我国目前颁布的诸多政策，都是一刀切行政命令，这对于问题的解决没有好处。使用经济手段对集体建设用地上已经建设的小产权房进行调控，放弃单纯使用行政手段是正确的方向，否则是治标不治本。利用理性适合的经济机制而非行政手段对农村的宅基地进行调节，既不会增加农民负担，也可以禁止农民多占、超占已有集体的宅基地行为，使得农村宅基地配置更为合理，在保障农民权益，促进集体经济发展和土地资源的高效合理使用等多方面找到新的立足点，并最大化各方的利益，也为政府相关政策的出台奠定了基础，为合理解决小产权房问题指明了方向。
作者单位：浙江省工业设计研究院
作者简介：桂岩平（1962-1-），男，单位：浙江省工业设计研究院，高级工程师，方向：工程管理。
参考文献：
[1]曾青.小产权房问题的现实困惑与法律路径--以城乡统筹背景下的成都小产权房为样本[J].四川文理学院学报,2011.
[2]王立芳.小产权房问题法律解析及对策研究[D].兰州大学硕上学位论文,2009.
[3]赵海萍.小产权房合法化问题的立法探讨[J].湖南农业大学学报(社会科学版),2009.
[4]张子任,李淑慧.我国小产权房合法化问题探析[J].贵州民族学院学报(哲学社会科学版),2010.
[5]宋要闯,王媛丽.我国农村小产权房的法律问题探究[J].前沿,2011.
论“小产权房”的法律保护 篇4
随着我国市场经济的快速发展, 房地产业发展日新月异。但随之而来的是一系列需要解决的问题。其中, 小产权房问题成为了争议的焦点。而我国当前关于小产权房的相关法律建设并不到位, 存在着冲突矛盾的地方, 无论是《民法通则》、《物权法》, 还是其他一些法规, 都没有有效设置相应的小产权房的立法保护。因此, 本文以此为切入点, 对“小产权房”的法律保护问题进行深入研究。
1 我国小产权房行业现状分析
从目前来看, 我国加快了对小产权房的治理和管控力度。2014年, 国土部联合住建部, 在全国范围内对小产权房进行了专项整治, 拆除了很多严重违法违规的小产权房, 然而, 2015年后, 小产权房再一次掀起高潮, 不断出现小产权房问题, 全国各地的小产权房不断出现, 给我国的房地产业带来了很大的麻烦。在小产权房再度升温的背景下, 小产权房的数量和种类不断增多。虽然一些地区对小产权房进行了整治, 但是效果不佳, 也起不到有效的震慑作用。为此, 我国相关学者开始呼吁对小产权房的改革, 但是从实际情况来看, 我国相关部门更多时候是采取一种冷处理的态度。从各界的态度来看, 我国学者更倾向于将小产权房转正, 通过设置一些税费措施来加强管控, 这样也能够有效缓解房价问题, 也能够有效带动农民工市民化。还有学者认为, 相关部门应该设置一个时间节点, 在这个时间节点之后, 如果新建小产权房则进行严格处理。对于遗留的小产权房则应该完善相关手续问题。总之, 在新的发展形势下, 我国应该进一步规范小产权房市场, 这样才能够更好地保护相关利益人的合法利益, 也能够有效维护我国房地产业的有序健康发展。
2 小产权房应当合法化的缘由
2.1 法律规定的要求
从我国的民法角度来讲, 小产权房之所以会出现, 是因为我国集体土地所有权的特性决定的。《民法通则》第71条规定:财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益、处分的权利。《物权法》第39条规定:所有权人对自己的不动产或者动产, 依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《物权法》第3条第3款和第4条均涉及相关内容。从这些法律的规定可知, 对农民处理集体土地小产权房的行为进行惩罚和制约, 显然是同我国的法律规定相违背的, 可见, 这种制约是同我国当前实际不相符合的, 需要进行相应的改革。
同时, 我国《物权法》第42条规定为了公共利益的需要, 可以征收集体土地。那么, 对商品房进行开发, 是否是将其变为公共利益需要的土地利用形式?个人认为, 这并不是一种为了公共利益需要的开发, 在此情况下, 需要将小产权房合法化。因为, 该种模式并不是为了公共利益的需要, 因此, 同相应的征收条件并不符合, 这决定了政府并不能将集体土地收归并转卖。不仅如此, 我国规定集体土地的建设用地使用权并不能够进入市场进行自由流转。此时, 用于建设的土地无疑会大大减少, 在这种情况下, 如果国家转变集体土地的所有性质, 将其变为国有土地的话, 政府就是一种违法的行为。相反, 如果不将集体土地征为国有的话, 我国当前的法律法规就产生了一定的悖论。由此可见, 从法理角度来讲, 我国需要将小产权房合法化, 对其加以管理和保护。
2.2 相关部门法律的要求
《城市房地产管理法》第8条规定:城市规划区内的集体土地, 经依法征用为国有土地后, 该处国有土地的使用权方可有偿出让) 认定小产权房不合法。因此, 很多人认定小产权房是不合法的。然而, 深入分析可知, 《城市房地产管理法》规范的对象是国有土地使用权的出让, 也就是说, 集体使用权并不在此范围内, 正因为如此, 该条法律规定并不能够对农民集体土地开发建设进行有效制约, 而该条法律也不能确定小产权房是违法的。另外, 我国政府也在积极治理集体建设用地的自由流转问题, 但是却没有明确规定小产权房的买卖是否违法。在这种背景下, 进一步完善相关法律, 让小产权房合法化势在必行。
2.3 维护相关权利人合法权益的要求
小产权房关系到农民以及一些城市中低收入群体的利益。从很大层面来讲, 小产权房极大地表现出了农民的要求。而土地是农民的重要财产权利, 将其合法化是有效维护农民合法权利的重要基础, 其可以将农民从土地制约中解放出来, 同时也可以更好地发挥土地的作用, 让土地应用更加现代化。另外, 小产权房也能够在一定程度上制约房地产泡沫, 可以有效调节我国房地产业的市场配置, 而通过相关法律法规来提升对小产权房的保护, 可以保护农民的合法权益也可以让城市居民获得一定的利益, 还可以有效提升政府的财政收入。从改善各方利害关系的角度来讲, 让小产权房合法化是十分有必要的。
3 小产权房的立法完善
3.1 完善《物权法》中土地权利制度的相关规定
在新的发展时期, 要进一步完善《物权法》的相关法律规定, 对土地权利制度作进一步的规定, 要进一步有效体现出集体土地所有权的特点, 对集体土地所有权出现的登记和权力的行使进行有效保护。同时在完善《物权法》的过程中, 可以积极设置相关的规定, 让集体土地使用权能够进入到一级市场进行合法转让。虽然该规定有一定的争议, 但是我国《物权法》第153条规定中用了“国家有关规定”, 并没有明确提及具体规定的内容, 由此可见, 此处对农村集体土地自由流转的问题留下了一定的空间, 从另外一个角度来看, 之所以这样设置法律规定, 是在一定程度上默许相关地区根据自身的情况进行试点操作。在这种情况下, 完善《物权法》中土地权利制度的相关规定, 能够有效维护房地产市场秩序, 更好地规范小产权房的交易活动。
3.2 完善《土地管理法》中土地管理的法规
《宪法》规定农村集体土地使用权能够进行转让, 这为土地管理法规的进一步完善提供了必要的基础, 在新的发展背景下, 应该进一步对《土地管理法》加以完善, 一方面, 要结合客观实际情况, 将国有土地和集体土地上升到同一位置的高度。另一方面, 我国对农民土地财产权的规定并不完善, 甚至是一种残缺的产权, 虽然规定了农民的土地归集体所有, 但是在其决定土地的使用时却往往受到一定的制约。为了让小产权房更加合法化, 得到有效的保护, 应该对此进行进一步完善, 可以转变相关的法律和法规, 规定农民能够对自己的土地进行使用, 只要不占用耕地, 处于规划的要求内, 农民可以有权决定土地的使用方法, 允许其进行转让。
3.3 健全“小产权房”管理的法律法规体系
有效保障小产权房的合法利益, 同时进行相关法律规定的完善能够更好地保护相关权益人的合法权益, 这样能够更好地避免一些土地占有、违规拆迁等问题的出现。为此, 第一要进一步有效确定小产权房的身份。第二要进一步加强对保障性住房的建设力度, 也就是说, 小产权房应该有效界定为经济适用房和两限房等类型的房屋。第三, 要完善相关税收的规定, 在对其进行交易时应该规定向国家补缴税费。如果已经建设好的小产权房, 当其补办了相关手续后, 应该让其拥有正式的产权。
4 结语
小产权房是我国土地制度的产物, 想要有效规范小产权房市场, 一方面要从土地制度角度着手, 另一方面, 要对小产权房的买卖、手续等环节进行有效规定。只有这样, 才能够更为有效地管控小产权房, 保护相关权利人的合法权益。
摘要：小产权房是我国当前房地产建筑业中出现的一种特殊现象, 而近些年, 我国关于小产权房的合法化问题展开了激烈的讨论, 关于小产权房的交易是否合法, 如何有效管理小产权房, 无疑成为了当前必须要考虑的重要问题。目前, 我国并没有设置十分完善的关于小产权房的法律法规制度, 这让我国小产权房管理趋于混乱。在当前形势下, 进一步探讨小产权房的法律保护问题势在必行。
关键词：小产权房,利益,合法化
参考文献
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[2]周孚寿.小产权房流通合法化研究[D].长沙:湖南师范大学, 2012.
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[4]于明新.小产权房合法化相关问题研究[D].济南:烟台大学, 2013.
知识产权相关法律的缺失 篇5
——知识产权保护的相关法律要保护了广大消费者的利益
中国加入WTO后，知识产权的纠纷在各种新闻媒体上和网上闹得纷纷扬扬。作为普通的网民和消费者，好象有关知识产权纠纷的这些事情与我们没有切身关系，我们只有在边上看看热闹或发发牢骚的份。但是知识产权真的和我们无关吗？
知识产权确实与普通消费者无关！因为在知识产权相关法律立法的时候，就没有考虑到普通的消费者！（或者说普通的消费者在制定知识产权相关法律时没有得到相应的发言权）这里也不能说这些法律没有考虑到普通消费者的利益。首先，知识产权相关法律规范了知识产权拥有者和知识产权产品生产者、加工者和传播者和使用者之间的关系。其次，知识产权相关法律最初的时候不是没有考虑到广大消费者的利益，因为这种考虑，是包含在一个隐性的前提里边。也就是说，知识产权相关法律对消费者保护的缺失是有一个隐藏的前提条件的，这个前提条件就是知识产权相关法律促进了知识产权竞争者之间的公平、合理和自由竞争，促进科学技术的快速发展，同时也就能促进和保护了最终消费者的利益。这个前提条件在知识产权发展的初期是合理的，因为当时知识产权使用的深度和广度都是现对有限的，知识产权的最终消费者也是有限的。随着科学技术的不断发展，知识产权的拥有量极度庞大和知识产权的使用深度和广度不断拓宽，伴随贸易自由化的发展，知识产权最终消费者的数量极度庞大，而且每个消费者对知识产权产品的消费次数和消费量不断增加，知识产权相关法律对消费者权益保护的缺失，已经造成很大的社会矛盾，而且必将引起更大的社会矛盾。
在这里我先说明，对知识产权的保护是必要的，但是值得商榷的是知识产权的保护范围，以及对消费者保护的缺失。
通过制定规则和法律来获取超额利润，已经成为以知识资本为代表的资本家获取“合法”的超级利润主要手段。其中比尔
范围过大造就的。马克思当年描述资本家时指出：
而走险，为了百分之百的利润,它就敢践踏人间一切法律，它就敢犯任何罪行，甚至冒着绞首的危险。
思那个时代冒那么大的风险了，他们可以通过手中能够控制的立法权来为知识资本赚取超额利润定制一身合法的外衣，而且这种剥夺更具有欺骗性，因为这些剥夺是“合法”的！也是消费者“自愿”的！（因为消费者
识产权保护法和反垄断法之间的争论，只不过是资本家之间分赃不均，·盖茨的暴富神话是知识产权保护“有百分之五十的利润有百分之三百的利润，“愿意”购买）,它就铤并不是 ”而现在的知识资本家不需要象马克现在的知
考虑普通消费者的利益。
造成的社会问题
1、加大知识产权大国与发展中国家和不发达国家之间的贫富差距。以美国、日本和西欧为代表的发达国家吹嘘的所谓“绿色GDP”,很大一部分收入，是通过向发展中国家销售其直接的知识产品（软件、音像……）或销售间接的知识产权（各种标准、格式……）获得的，而且是合法的，但是这些法是知识产权大国制定的！由于这些法律没有对消费者给予相应保护，变成了知识发达国家对不发达国家的一种合法剥夺！量占92%，系统软件产量占微软公司的“视窗互联网用户总量的一半以上，电子信箱量占全球总量的球总额的75%国GDP占世界总额和人才优势，控制着信息领域的核心技术，掌握着制定标准和规范的实际权利。别的国家要参与竞争，就要遵守知识强国制定的游戏规则，竞争没有开始，知识不发达国家就处在极度不平等的位置。
2、“供给创造需求其名曰为了促进科技进步，同时也为了保护消费者的长远利益。但是由于知识产权保护深度和广度过大，通消费者的血汗钱！和手段，巧妙的将知识产品在知识产权保护法的过大保护下，已经不屑于单个知识产品百分之十或百分之二十的利润”，当单个知识产品的利润下降到较低的程度时，知识资本就会停止生产和销售老产品，为具有超额利润的新知识产品让路。这确实是变相的推动了“知识”或科技的进步，付。
3、“法律制造鸿沟高了普通人进入知识产权门槛。只有让更多广大的人们群众加入知识产权的队伍，才能向科学技术的发展，出很大的成本，现在你站在知识商人的一亩三分地里也要缴费的，何况现代的普通人每走一步几乎都会碰到几个知识产权，不是知识本身，而是对知识产权过分保护的知识产权保护法！说白了就是金钱作祟造就的鸿沟。解决的办法是限制单个知识产权获利空间200086%。美国28%的份额。信息技术的领先地位，使美国能以强大的经济”，大大加速社会的贫富差距。现在的知识产权保护法美“每次拥有知识产权的知识产品的更新，都凝聚了普”表面上看是民众的需要，知识产品经销商，利用各种方法“强加”给消费者。但每次知识资本获得的超额利润，”，提高了普通消费者获得知识产权消费品的门槛，和抬注入强大的动力。IT产业投资占全球投资的95%，美国互联网用户占全球90%。目上述关键数据，均大大超过美
“知识资本追求超额利润的冲动，过去“站在巨人的肩膀造成“知识鸿沟
41.5%，美国58%，电子商务额占全都由普通消费者来支”上不用付”或“数字鸿沟”的并年在全球信息产业中，美国中央处理器的产”系统占全球操作平台应用量的，商业网站占全球总数的1、采取杜比授权的方式
实际上，中外知识产权之争也曾有过很好的解决办法，一个可以借鉴的模式就是“杜比模式”。早在2000年，拥有近300家会员的中国电子音像工业协会(CAIA)就曾与杜比公司就知识产权权益金提成费问题进行过谈判，业界对此次谈判的结果给予高度评价，其被称为“中国DVD产业和国外企业知识产权的首次成功谈判。”
当时CAIA与杜比的谈判焦点集中在杜比Dolby AC-35.1声道的使用专利费上。杜比AC-3 5.1声道效果，也就是我们常说的数码环绕立体声效果。是一种全数字化音频编码技术，它同以往的不同，是全新的一种声音技术，它提供的声道外，还有一个效果声道，用来表现如爆炸声等特殊效果，俗称全称5.1声道。由于5.1声道提供6企业分6块支付专利费，并且价格不菲。国内企业无法承受如此高昂的专利费。为此，中国电子音响工业协会曾与美国杜比公司就专利费问题进行了持久的谈判。经协商，CAIA终于为中国企业争取到了最大利益的付款模式：第一，杜比公司以CAIA会员单位销量总和确定付费档次。当时所有会员销量加在一起总量超过几百万台，由每个企业按台数分摊专利费。第二，按销量设八个消费段，付费标准按档次递减。销量每台收取专利费11.5美元，10000至付费，最后一个档次每台收取6美元多。第三，按销售季节分为旺季和淡季，采取不同标准付费。当年月为旺季，专利费为每台6美元多，当年台7美元多。
第四，杜比专利费由10000万美元降至第五，杜比公司在追溯问题上做出让步，放弃对此前国内企业使用杜比声道专利使用费的追溯。
由此，谈判结果大大减轻了国内企业的负担，有利于产品成本的降低，从而使产品竞争力和产品研发能力得到提高加强。
2、“杜比授权”的广义化。对于新的知识产权产品，就让有钱的公司和个人按知识产品正常定价购买和优先使用，当知识产品销售到一定数量时，逐步限价销售，或降低对该产品的保护程度，这样既保障了知识产权拥有者的利益，又让低端消费者也能够购买和使用更多的知识产品。让这样的规则在整个世界上执行，是“杜比授权”广义化的本义。但是却应该是全体普通消费者努力的方向！也是构建中国提出的杜比AC-3hi-fi立体声和DOLBY SURROUND6个完全独立的声道，除了5个全频带0.1声道，1至10000台，30000台每台下降0.5美元，每个档次递减
9月到来年34月到来年8月为淡季，专利费为每5000万美元。
5.1
“和谐世界”的个完全独立的声道，所以杜比公司要求中国虽然现在这样的立法和执行方式还有难度，努力方向！
治之于未有，为之于未乱，是我写这篇文章的原因。知识产权保护的范围十分庞大，涉及的问题也很复杂，所谓牵一发而动全身。我对知识产权和法律没有太多的研究，我上面所列举的方法也不全面，还有许多没有考虑的地方，在这里抛砖引玉，请大家多指正！文中引用了许多别人的数据和例子，在此表示感谢！
小产权房的法律 篇6
关键词：小产权房；特征；对策
一、小产权房概述及其法律特征
“小产权房”不是一个法律概念，在我国的相关法律法规中并没有对其概念、含义进行界定，而是人们在长期的社会实践中自发约定形成的一个名称。“小产权房”主要是指建造在农村集体土地上，未缴纳土地出让金等费用，并将其出卖给非本集体经济组织成员的房屋。其未经国家相关部门批准，不能取得土地使用证和预售许可证，与在国有土地上建造的能够在国土房管局进行备案并能够获得国家发放的产权证明的“大产权房”形成鲜明对比，所以称之为“小产权房”。
1.小产权房是建设在农村集体所有土地的住宅
农村的土地主要分为农村集体建设用地和耕地，根据目前情况来看，“小产权房”主要建造在农村集体所有土地上，有一部分建造在耕地上。我国实行最严格的耕地保护制度，严格限制耕地转为非耕地，建造在耕地上的“小产权房”一般都是没有经过任何手续批准、私自流转获得的土地，属于严重违法行为。根据我国《土地管理法》规定农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产；只有国有土地能够用作建设商品房所使用；如果建设需要使用农用土地的，应当办理农用地转用审批手续。而目前“小产权房”使用的农村集体所有土地并没有依法办理建设用地征收手续，没有依法缴纳房地产开发的各项税费。
2.小产权房的买受人是非本集体经济组织成员
依照我国相关法律规定，集体经济组织内的成员可以按照集体分配获得相应的宅基地。根据我国《物权法》的规定，宅基地使用权人对集体所有的土地平等的享有占有和使用的权利，有权利在属于自己的宅基地上建造房屋及其附属设施。宅基地可以進行流转，但有严格的条件限制，仅限本集体经济组织内成员进行有条件的流转。而小产权房是建造在集体所有土地上，向不特定人群售卖的房屋，具有商品房的性质特征，现今小产权房的购买群体主要是城市低收入人群以及其他集体经济组织的成员，显然，此举是违反了我国《土地管理法》和《物权法》的规定。
3.小产权房的房屋产权不完整
房屋产权登记，是指按照法律规定，由有关国家机关对城市房屋的所有权进行登记。而《土地管理法》规定，农村集体所有土地上建造的房屋没有经过商品房的一系列程序，且未向国家缴纳相关税费，没有完整的权利，所谓的产权证明仅为乡政府颁布的相关证明，实际上是没有法律效力的。所以，这样的房屋是面临巨大风险的。
二、我国农村小产权房形成的原因
1.我国现有的二元制土地结构存在缺陷
目前我国实行的是城乡二元的土地公有制结构，城市土地与农村土地的产权主体不同。城市土地为国家所有，农村土地为农民集体所有。我国《土地管理法》规定，集体经济组织只有土地占有权、使用权、收益权，而没有完全的处分权，农村集体土地若想改变土地性质只能通过国家征收方式实现。而国家通过征收方式获取征地所进行的补偿标准在笔者看来是相当低的，仅以被征地农民的生活水平不降低为原则，这与在城市国有土地中征地所带来的“拆二代”简直是天壤之别。《土地管理法》规定“征收耕地的补偿费用包括征地补偿费、安置补助费及地上附着物和青苗补偿费。在国有土地征收中，补偿包括被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”对比来看，农民真正获得的补偿费少之又少，于是农民为了尽可能地获得更多的利益，不顾其违法性将目光投向了小产权房。
2.政府部门对小产权房建设监管不力
我国《土地管理法》与《城市房地产管理法》都明确规定，政府机关有责任对小产权房问题进行监督管理，从法律规定上来看这是十分完善的，将会对小产权房起到严厉的打击作用，但是在实践中却非如此。有些政府机关为了获取更多的财政收入甚至某些官员为了谋取不当利益，对于存在本辖区内的小产权房不闻不问甚至帮助某些商人获取农村集体土地建设小产权房。监管不力导致严重后果，一方面让买主以为小产权房是合法的，有更多的人想购买小产权房，从而使市场扩大，危害家中；另一方面让其他集体组织也照搬其模式，获取更多利益。虽然国家三令五申小产权房的违法性，但是由于部分政府部门的监管不力导致小产权房数量惊人，难以处置。
3.房地产市场热引导小产权房不断发展
受传统文化的影响，中国人一直注重购买房屋。近年来，城市化进程不断加快，国有土地出让金价格逐年攀升，房地产开发成本也逐渐增高，据统计，在2000年--2015年房价攀升了7倍。此价格对于城市中的低收入者无疑是望而却步，但是房地产市场需求确实十分旺盛的，于是部分开发商将目光投向了补偿额低的农村集体土地，建设价格较低的小产权房。虽然小产权房有种种弊端，但是其较商品房低廉的价格吸引着大量购房者。
三、我国农村小产权房问题治理对策探析
1.完善我国现有的二元制土地结构
我国目前一直在强调保护“三农”，强调公平、平等的对待农村与城市，并逐步推进城乡一体化建设，但是目前现存的二元制土地结构却在法律上体现着农村与城市的不平等性。当集体土地被合法征用时所获得的补偿款十分低，与城市国有土地征地所获得的补偿款相差甚远。为了打破这一狭隘的限制，使集体组织成员能够与城市居民相对公平的获取最大利益，就要改革二元制土地结构，这样才能从根本上减少小产权房的存在。我们要在坚持农地集体所有的前提下，建立、完善、推广土地流转制度，将集体土地与国有土地一样公平的进入市场进行交易，在不违反现有法律的情况下将土地最大化的利用，使农民获得更多的利益，而又不丧失其所有权，自然而然的就减少了因为建造小产权房而进行的非法买卖。
2.分门别类地对小产权房进行合理化运作
如果简单地将小产权房合法化，将会带来一系列的问题，况且目前我国已经明确小产权房不会合法化。但是对于已经存在的小产权房采取“一刀切”的方式也将带来更严重的后果，甚至引起社会动荡，基于此我们应进行有区别的分别处理。其一，对于在建的违法小产权房应坚决打击，立即拆除；其二，对于违反土地利用总体规划，未经相关部门审批非法占用耕地建设的小产权房，相关部门坚决地予以相应处罚，并追究相关责任人的法律责任；其三，對于已经建成并使用的且已经由村委会或乡政府办理了确权手续的小产权房，可以在补交土地出让金和税费后，将其纳入到不动产登记当中。
3.强化政府机关监督机制
法律的生命在于实施。我国《土地管理法》第六章明确规定县级以上人民政府土地行政主管部门对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查，对于违法行为要严格执法。在小产权房这个问题上面政府的监督却不是非常到位，早起对于小产权房问题没有重视，甚至逐渐对小产权房采取暧昧的态度，这使得小产权房问题日益严重。乡镇政府和村民委员会要切实联系好村民和国家，将农民的问题、农村的现状及时反映给相关部门，并能够切实履行好自己的监督职能，对于违反现有法律法规的，要依法处理。
4.完善城市住房保障体系
小产权房之所以发展的如此迅猛，和城市的房地产价格高涨有着密切的联系。城市低收入人群因无力购买城市内的商品房所以才会冒着巨大法律风险购买小产权房，如果这些人群能够在城市获得适合他们经济水平的住房，将会鲜有人群将目光投向远离他们现在生活的农村。完善城市住房保障体系，将城市内低收入者全部纳入到城市住房保障人群中，而不以其户口是否为城市划分，并严格执行城市住房保障政策，严防保障房成为一些有权人士的特殊房。保障房的建设也有利于是房地产市场回归正常化，降低小产权房的需求市场。
参考文献：
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作者简介：
汪伟韬（1994～），河南师范大学法学院本科生，研究方向：民商法。
小产权房的法律 篇7
1 关于小产权房的法律规范与相关政策分析
1.1《宪法》
我国现行《中华人民共和国宪法》 (以下简称《宪法》) 第八条和第十条是我国土地法律制度根本性的法律规范。对农村集体土地和城市土地的归属、范围进行了确认。从身份的角度来看, 无论是城市居民还是农村居民, 具有平等利用土地的宪法上的权利。上述规范并没有直接限制农村集体所有土地上建造的房屋的交易, 《宪法》第十条第五款只是特别强调“一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地”。
1.2《物权法》
《物权法》第四条规定, 国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护, 任何单位和个人不得侵犯。《物权法》确定了物权平等保护的基本原则。而根据《物权法》第三十九条的规定, 所有权人对自己的不动产或者动产, 依法享有占有、使用、收益和处分的权利。因此, 农村集体所有土地与城市国有土地在占有、使用、收益和处分权能方面应获得一致对待。
可见, 《物权法》第四条、第三十九条的规定与《土地管理法》第六十三条的规定、《城市房地产管理法》第九条的规定产生了制度性的冲突, 从立法的角度看, 《土地管理法》与《城市房地产管理法》的相关规定应当予以修正。从法律适用的角度来看, 《物权法》属于新法, 《土地管理法》和《城市房地产管理法》属于旧法, 根据新法优于旧法的原则, 不合时宜的《土地管理法》和《城市房地产管理法》的相关规范应不应再被适用。
1.3《土地管理法》和《城市房地产管理法》
《中华人民共和国土地管理法》 (以下简称《土地管理法》) 第四十三条规定, “任何单位和个人进行建设, 需要使用土地的, 必须依法申请使用国有土地。”同时, 将“村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地”可以不必申请使用国有土地, 作为例外情况进行规定。《土地管理法》允许村民自建住宅, 住宅当然包括低层住宅和高层住宅, 因此, 不能认为, 村民只能住在低矮的平房中。因此, 符合城乡总体规划, 符合建设工程规范要求的村民自建住宅应依法发放产权证。
《土地管理法》第六十三条明确规定, 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。这条规范是我国二元土地法律制度的基础性依据, 是小产权房产生的制度基础。从法的价值角度来看, 这条规范应被定义为“恶法”。“在这种情况下, 城乡土地进入非农建设用地市场的权力就出现了不平等:农村集体土地只能作农地, 进入城市圈的土地必须要通过征用。在政府垄断的情况下, 农民无从分享土地出让的高额收益, 从而导致征地拆迁中的矛盾日益尖锐。”
《城市房地产管理法》第九条规定:“城市规划区内的集体所有的土地, 经依法征用转为国有土地后, 该幅国有土地的使用权方可有偿出让。”该条规范则强化了《土地管理法》第六十三条的规定, 明确能够上市自由交易的土地必须是国有土地, 集体土地必须转化为国有土地才能通过市场获得收益。将农村集体所有土地的权利人与国有土地权利人的权能人为进行了限制, 即国有土地具有最完整的占有、使用、收益和处分权能, 而集体所有土地的权能只剩下占有和使用。
1.4 相关政策
2000年以来, “小产权房”引发社会持续广泛关注, 国务院和国土资源部出台相关政策, 对小产权房进行“围剿”。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第二条第 (十) 项中规定, 禁止城镇居民购买宅基地和农村住宅。这一政策人为对农村集体所有土地权能的发挥进一步进行限制, 但是缺乏合理性, 农村村民到城镇购买房屋是有效的交易, 而城镇居民购买农村住宅成为无效的交易。
国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》第四条第 (十三) 项的规定, 严格日常监管制度。严禁城镇居民在农村购置宅基地, 严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。
上述政策对合同效力的影响受到合同法的制约, 也引起很大争议。因为, 根据《最高人民法院关于适用〈合同法〉若干问题的解释 (一) 》第四条的规定, 合同法实施以后, 人民法院确认合同无效, 应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据, 不得以地方性法规、行政规章为依据。而现行法律和行政法规中, 并没有“严禁城镇居民在农村购置宅基地和住宅”的强制性或者禁止性的效力性规范。
综上, “小产权房”不可能因为以上政策通知就会得以纠正, 中国集体土地法规体系的建设目前需要全面整体的制度突破。
2 完善“小产权房”相关法律与政策的建议
2.1 以《宪法》为依据, 修改《土地管理法》和《城市房地产管理法》, 建立有关集体所有土地﹑特别是农村建设用地的流转体系
《宪法》第八条和第十条规定了农村集体土地使用权可以转让, 这是我国集体土地法律制度改革的宪法基础。《土地管理法》应以《宪法》依据, 对于涉嫌违反《宪法》的条款需进行审查, 对与保护农民土地权益相冲突的法律条款应尽快修改, 对集体所有权行使的种种不合理限制应予以取消, 让农民享有土地非农化进程中的土地所有权的各项权能。
目前农民的土地财产权实际是一种不完整的产权, 宪法和法律规定农民的土地和宅基地归集体所有, 农民作为集体经济组织的一员, 他们应当有权决定自己的土地尤其是宅基地的用途, 只要不是占用耕地且符合合理规划, 农民可以自由决定将土地使用权转让给任意第三人。
2.2 建立以《物权法》为核心的土地权利制度
《土地管理法》和《城市房地产管理法》无论从法律规范的名称上看, 还是从规范的实质内容上看, 都偏重土地资源的行政管理, 较多体现政府部门利益。而《物权法》规定了土地的权利体系, 更能体现土地权利的发展趋势, 更多体现了法律的公平性与合理性。因此, 建立以《物权法》为核心的土地权利制度是当务之急。
一方面, 《物权法》要体现出集体土地所有权的财产特点, 对集体土地所有权的确认、登记、集体土地所有权的行使保护、争议的解决都应做出明确规定。另一方面, 物权法应当适度允许集体土地使用权进入一级市场转让。实际上, 该问题在物权法制定过程中已经讨论过, 许多人期望物权法能够允许农村集体土地自由流转。但遗憾的是由于分歧太大, 《物权法》最终没有取得任何突破, 无论是宅基地使用权问题, 还是集体土地建设用地使用权问题, 都规定适用《土地管理法》等法律以及国家有关规定。《物权法》第151条、153条的规定对于农村集体土地自由流转的问题并没有“一棍子打死”, 而是把集体建设用地使用权、宅基地使用权的设计交给了《土地管理法》和“国家有关规定”, 这给未来宅基地使用权流转放开及小产权房合法化留下了法律制度空间。
同时, 应根据《物权法》完善农村房屋和土地登记制度, 为小产权房流转提供法律基础。从物权法的角度来看, 登记作为不动产物权公示的法定方式, 它的主要功能是完成物权的变动, 使物权的变动获得社会承认和法律保护。由于种种原因, 农村的房屋和土地登记制度并不能做到和城市接轨, 有些地区甚至连乡镇都没有建立完备的房屋登记制度。而在我国现有的法律中, 房屋所有权的流转必须要以登记为要件。那么根据农村特点, 结合村集体的相关改革, 建立农村房屋和土地登记制度, 既能起到公示公信的公权效果, 也有利于解决交易人之间的合同矛盾, 提供了司法保障的可能, 也为执法提供方便。
2.3 建立以《城乡规划法》为基础的城乡一体化的规划管理体系
集体土地制度与耕地保护、粮食安全等问题紧密联系, 因为“小产权房”缺乏《城乡规划法》统一规划和刚性约束, 整体上处于无序开发状态, 导致耕地破坏、损毁严重。我国《城乡规划法》的全面实施, 将彻底改变城乡二元结构的规划制度, 进入城乡一体化的统一规划管理时代。科学的规划法律制度, 是土地权利制度实施的前提和基础。因此, 必须加强《城乡规划法》的实施效果, 建立以《城乡规划法》为基础的城乡一体化的规划管理体系。
摘要：本文对涉及“小产权房”的《宪法》、《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》中的具体法律规范和相关政策进行了深入分析, 提出以《宪法》为依据, 修改《土地管理法》和《城市房地产管理法》, 建立有关集体所有土地特别是农村建设用地的流转体系。建立以《物权法》为核心的土地权利制度。建立以《城乡规划法》为基础的城乡一体化的规划管理体系。
关键词：小产权房,土地权利体系,规划管理
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小产权房存在的法律问题探究 篇8
小产权房, 又称乡产权房, 是指由乡政府或村委会单独或联合开发商在集体土地上建设的未缴纳土地出让金等费用的房屋, 其产权证通常是由乡政府或村委会颁发。这种产权房是相对于大产权 (全部产权) 房而言的, 并不具备房管部门的盖章, 因而被统称为小产权房。“小产权房”这一叫法并不是一个法律意义上的概念, 而是社会上的俗称。
二、现今小产权房存在的问题
(一) 不合法性
法律条文中规定, 不动产物权的设立、变更、转让和消灭、须依法登记方才产生法律效力, 房屋是不动产, 对其所有权利的享有必须经过县级以上人民政府房产管理部门登记、颁发证书。很明显, 乡级政府或村委会所颁发的证书并不具有相应的法律效应。
(二) 针对小产权房的交易行为违法
2006年, 北京市二中院公开审理了宋庄画家村案, 认定马海涛与李玉兰所签订的《买卖房协议书》无效。[1]通过宋庄画家村案, 我们可以看出, 在法律上, 针对小产权房的交易所签订的买卖协议是非法的, 这种交易行为得不到法律的认可。因而, “小产权房”的转让或者出售都是无效的。
(三) 小产权房交易规模扩大及原因
自上个世纪90年代中期起, 小产权房的买卖规模一直有增无减。其主要分布在大中城市的城乡结合部, 有的还形成了一定规模的小区, 甚至有的已经变为“城中村”。据调查, 小产权房在各大一线城市中占有很大的比例:西安小产权房占25%-30%, 北京小产权房占20%, 深圳小产权房占到了49%。小产权房所占城市的比例有增无减, 近几年更是呈现井喷式特点。
小产权房的规模有增无减是有着深刻的原因的。一方面, 小产权房存在不小的经济利益, 村集体将土地用作房地产开发, 能够获得数额较大的土地出让金。农民也能得到好处, 开发商自然也可以得到高额利润, 一宗房屋交易就能使得三方面获得利益。对农民而言, 如果土地被政府征用, 土地的大部分利润就会被政府拿走, 自己并不能得到较多的利益。因而有相当一部分的农民更愿意将土地用作小产权房开发使用。另一方面, 政府的监管不力为小产权房的开发和交易留下了一定的存在空间, 大方向上, 中央政府三令五申13亿亩的耕地红线是不能动摇的, 但在许多地方将耕地用作商品房建设用地的现象十分普遍。特别是对于农村集体土地来说, 地方乡政府和村委会拥有更大的决定权利, 这一问题并不直接由县级以上的政府管辖, 于是县级以上的政府部门没有引起足够的重视, 往往呈现出:“谁都可以管, 谁都没有管”的尴尬局面, 貌似都在管, 其实都没有管, 出现了有法不依、执法不严、违法不究的负面状况。政府部门特别是县级部门的监管不力, 对下一级政府的监管仍存在漏洞, 使得小产权房的开发利用屡禁不止。
三、小产权问题探究
(一) 明确小产权房的性质
关于小产权房存在的合法与非法性质的争论来源已久, 许多专家学着站在不同的角度做出了自身的见解。笔者看来, 基于农民利益的角度认为可以默认小产权房的存在应确立其合法性的观点有一定的正确性, 这样的观点忽视了此种交易背后最关键的问题——民生问题。并不是说农民的产权交易问题就不是民生问题, 而是因为农村集体经济组织对利益的追逐将耕地变成“小产权房”使得农民获得了暂时较多的经济利益, 这样间接丧失了自身的土地和更根本的保障。[2]对小产权房的非法认定, 可以既保障我国耕地18亿亩的红线, 也可以从长远上保障农民的利益。
(二) 小产权房的问题解决
目前房地产市场存在着相当复杂的混乱局面, 直接导致了多数地方房屋交易价格虚高, 普通民众利益受到了很大的损害, 小产权房的出现给经济能力有限的民众提供了另一种购买渠道, 但普通民众多数并不能看到这样的渠道的违法性和潜在的危害。因而需要政府采取强有力的措施来规范这方面的房地产市场, 保障大多数人的利益。
对正在开发或者准备开发的小产权房我们应采取具体的措施。小产权房存在着不同的类型和开发情况, 我们应根据不同情况找出不同的解决途径。对于开发过程中并未展开建设的“小产权房”, 政府部门应直接认定为非法, 要求其恢复其本来用途;对于已经建成但是并未出售的, 政府可以考虑将其收购并用于城市建设规划, 但对于未经审批也不符合土地规划的立即予以拆除。
在法律上, 明确小产权房的非法性, 在制度上进行保障。对小产权房的限制还应从稳定商品房价格的大局来扩大商品房的实际购买量, 加大对房价的调控力度, 变相提升民众的购房能力。[3]在未来得及制定法律的现在, 政府应充分发挥自身的职能进行宏观调控。要从源头上加强和完善对房地产市场的调控能力, 进一步加大对廉租房和经济适用房的建设力度, 缩小小产权房的买卖市场, 才能在根本上改变小产权房泛滥的局面。
现如今, 有相当多一部分民众对小产权房的合法性仍然存在着一定的幻想, 都在观望什么时候小产权房能够获得法律的认可。政府应该加强小产权房违法性的宣传力度, 破除民众对小产权房合法性的期待。同时, 要继续深化土地所有制的改革, 这是从根本上解决小产权房问题的必由之路, 各地政府应加强对辖区内小产权房的全面调查, 在局部进行相应的试点工作, 为接下来法律制度的规范提供有益的经验。
四、结语
综上所述, 我国的法律制度还不够完善, 与小产权房相关的法律制度还需要进一步完善, 以保障小产权房的权益。这就要求相关部门采取相应的措施制止小产权房交易的规模, 确保房地产市场的稳定, 维护社会秩序, 以健全的法律制度规范小产权房的交易行为。
参考文献
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小产权房法律地位探析 篇9
一、小产权房的界定
(一)小产权房的概念
小产权房是相对于大产权房而言的,是一种特殊权属状态下的房屋。孙宪忠认为,小产权自古就有,它泛指一切没有获得完整所有权的房屋。在我国当前的形势下,小产权房主要是指在农村集体所有土地上建设,并向组织成员外居民销售的房屋。小产权房无法在城市房屋管理主管部门登记并取得产权证书。
(二)小产权房的特征
1.小产权房的土地使用权具有不合法性。我国土地实行公有制,分国家所有和集体所有。城市土地属国家所有,农村和城市郊区的土地,除属国家所有部分外,均属农村集体经济组织集体所有。我国对农村土地实行严格的用途管制政策,对于非农业建设,农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让、出租,任何单位和个人在各项土地进行建设使用前,必须依法申请使用国有土地,小产权房一般建设在集体土地之上,根据我国房地一体主义的立法原则,实行房随地走和地随房走,如果将建设在集体土地上的房屋出售给本集体经济组织成员意外的其他居民,则导致土地使用权的转移,这将严重违反我国现行法律的规定。
2.小产权房的房屋产权具有无序性和不完整性。小产权房的兴建没有经过集体规划,施工队伍和房地产开发商没有经过监督和审查,用途也没有通过国家的审核,无法从国家获得相应的房产证。因此买卖双方无需签订合同,达成口头上的一致便可完成交易,这是导致即使国家禁止小产权房的交易,但其交易依旧活跃在整个房地产交易之中的原因。
3.价格水平低廉,具有经济性。小产权房所用材料较劣质,无需经过程序的审核,减少了一部分成本与手续费,房价比一些大产权房低很多,甚至缴纳的费用和大产权房的首付等同。许多居民为了保障自己和家人最基本的生活需求,即使知道小产权房没有国家法律的保障,得不到法律的保护,也冒险去购买小产权房。
二、小产权房产生的原因及其法律地位分析
(一)小产权房屡禁不止,大量产生的原因
1.经济原因。随我国城市化进程飞速发展而涌向城市的务工人员,增大了房地产的刚性需求。进城务工人员和部分城市居民中,中低收入者占到一半以上,他们无力承担高额的房价,但为满足住房要求,不得已将目光转移到城郊结合地带价格相对低廉的小产权房,所以小产权房和商品房价格的悬殊推动了小产权房的产生。
2.制度原因。农村的土地属农村集体经济组织成员集体所有,农村土地直接入市存在着法律上的障碍,农村土地要想成为建设用地必须通过国家征收的方式实行土地的所有权由农村集体所有转变为国家所有才能实现,为了保护和充分利用有限的土地资源,我国实行严格的农村土地用途管制,国家对农村集体土地的征收必须是为了公共利益的需要,仅仅以居住为目的征收农村集体土地,很难说是为了公共利益的需要。所以,农村集体土地上建设的小产权房在我国现行的法律制度框架之内上市交易困难重重,这正是小产权房就是小产权房的原因。
(二)小产权房的法律地位分析
1.小产权房的社会效应。(1)积极影响。第一,在商品房的价格压力和供需矛盾的作用下小产权房应运而生。小产权房价格低廉且交易简单,能够更好地平抑房价,对促使我国房地产市场回归理性有一定的影响。第二,小产房能够吸引更多的城市居民到城乡结合部的农村,改变我国长期以来农村劳动力和人才不断外流的状况,对于提高了城乡结合地区的农村劳动力的结构和整体素质有积极影响,小产权房的建设有利于新农村建设,为农村带来新的发展机遇,加快农村的城镇化步伐和新农村建设的步伐。(2)消极影响。第一,小产权房大规模的增长会对有限的土地资源的保护和利用带来冲击。由于集体土地价格低廉,小产权房开发商在赚钱动机的驱使下,往往在利用集体土地时修建大量的豪华别墅、高尔夫球场等休闲设施等方法攫取更大的利润,这必将造成土地资源的巨大浪费,给我国严守18亿亩耕地红线造成了巨大的压力,也必将威胁到我国的粮食安全。第二,对现有房地产市场秩序造成冲击。相对于拥有完全产权的商品房来说,价格低廉的小产权房大量出现,势必会对房地产市场的正常交易秩序造成干扰。在大量的已建成的商品房卖不出去,空置的商品房存量不断增加的情况下,房地产开发企业在资金回笼方面可能就会出现问题,导致其资金链断裂,从而出现房地产开发企业倒闭等现象。这无疑会影响到我国的经济的健康发展。第三,不利于小产权房购房者权益的保护。根据我国物权法相关规定,不动产产权的享有以等级为公示方式权利,房屋登记管理部门不动产登记簿上面登记的权利人是不动产的权利人,登记为何种权利,该权利人就享有什么权利。由于小产权房由于自身不具备相关登记条件,不可能在房屋登记管理部门登记注册,这会导致购买者得不到法律的有效保护。
2.小产权房的法律地位分析。第一,我国现行法律规范不承认小产权房的合法性。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定表明,集体土地只能由集体组织成员来使用,集体组织以外的成员必须申请使用国有土地,限制了集体土地只能用作乡(镇)村公共设施和公益事业建设的非农业建设。第六十三条明确禁止农民把集体土地转让给城市居民,限制了土地所有权的转让。小产权房是建设在集体土地之上的,法律限制了集体土地只能用于集体成员,本集体经济组织之外的成员无法使用。这些法律都足以充分说明小产权房的不合法性。第二,国家政策不承认小产权房的合法性。2010年国务院责成国土资源部、住房和城乡建设部牵头,成立专门领导小组,负责小产权房的摸底和清理工作。就小产权房问题,国务院要求:一是所有在建及在售的小产权房必须全部停建和停售。2011年11月,国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部联合下发《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》提出,要严格规范农村集体土地确权登记发证行为,严禁搞虚假土地登记,严禁对违法用地未经依法处理就登记发证。《意见》明确规定,“对于借户籍制度改革或者擅自通过‘村改居’等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地,不得登记发证。对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记簿规范造成严重后果的,严肃追究有关人员责任”。目前国家要求各地对农村集体土地进行确权登记发展,但是对小产权房违法用地不允许发证,小产权房不受法律保护。第三,从法理上讲,小产权房是一个关系吃饭和居住条件改善的问题,其出现本身就是居住条件的改善,但是大量产生势必挤占农业用地,如不加以限制,将会导致农业用地大量流失,不承认小产权房的合法性体现了立法者在“吃饭”问题和“改善居住条件”问题上的价值选择。
三、小产权房的处理对策
(一)严格禁止新开发建设小产权房
小产权房是在我国住房改革过程中出现的,虽有一定的合理性,但其本身就不具有合法性,所以,在出台新的政策与法律条文前,必须对新小产权房的开工建设进行严格禁止,土地管理部门等执法部门应当严格执法,以确保现行法律的有效落实,坚决遏制小产权房的泛滥的势头。
(二)针对现存的小产权房,可以采取区分购买者的情况,分类审视,核发不同的产权证书的办法解决
第一,购房者若符合国家关于经济适用房或限价房相关购买规定条件,相关部门才可核实并发放经济适用房或限价房的所有权证书。相应的,该类房屋以后的出租、转让等活动也需按照国家相关规定进行。
第二,若购房者补缴了土地出让金及相关税费,相关部门便可核实并发放一般的房屋所有权证书。该房屋也随之转为普通商品房。购房者的居住、出租、转让等活动便可自有合法,同时房屋在通过市场流通转让时也不会再受到任何限制。
第三,若该小产权房屋既不符合国家相关规定,购买者也未补缴土地出让金及相关税费,发证机关只能核发特殊房屋所有权证。持证人只能自己居住,但在未来变更房屋所有人时,应补缴这部分费用。
(三)拆除严重违法的小产权房屋
若小产权房屋已非法侵占了基本农田,使耕地遭受到破坏的,应责令拆除并恢复耕地原状。对于影响到防洪泄洪、对国防安全构成危害或对生态环境造成严重破坏的小产权房屋,也应一并拆除。
总之,小产权房是我国住房改革的特定环境及历史条件下的产物,为维护社会稳定,小产权房问题必须被积极、妥善、稳步的解决。短期可缓解城市住房压力,长期可改革我国现行土地制度中不合理的部分,完善土地制度的改革。我们要相信,随着不断的探索,法治化进程的完善,必将圆满解决小产权房问题。
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小产权房中的法律问题及其治理 篇10
1. 小产权房的界定及其成因
1.1 小产权房的界定
所谓的小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,所以叫做“乡产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产,实际上没有真正的产权。这种房没有土地使用证和预售许可证,购房合同国土房管局也不会给予备案,所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。
小产权房是一种违法行为。我国法律规定,农村土地的出让和转让,必须先由国家征收,转为建设用地,再由国家出让给建设开发单位,建设开发单位向国家交纳土地出让金等税费,建房后再出售给购房人,然后国家以颁发房屋所有权证书的形式确认购房人对该房屋的产权。因此,从法律上说,乡产权房不是商品房,是不能买卖的,这类房屋所谓的“产权证”是不具有商品房产权证的法律效力的,不是真正合法有效的产权证。
1.2 小产权房的成因
尽管商品化的小产权房一种违法行为,存在很多问题,其权属证书并不具有法律效力,各方都要面临很多风险,但人们仍趋之若鹜,到底原因何在呢?近年来房地产市场价格的不断攀升、社会保障住房明显不足以及经济利益驱动等原因,成为小产权房产生和不断扩大的根源所在。
(1)房地产价格不断攀升、社会保障住房明显不足
近年来,全国各地房地产价格不断攀升,大多数中低收人家庭无力购买商品房。同时,经济适用房、廉租房等社会保障性住房又明显供应不足。促使不少城镇居民转向价格低廉的小产权房。通常乡产权房要比普通商品房便宜,价格只有同样位置商品房价格的40%～60%。面对二三十万或几十万就能买到100平方米以上住房的诱惑,城镇居民即使明知购买这类房屋不会取得合法的房屋所有权,且将面临很多风险,仍甘愿冒险一试,以此改善居住条件。
(2)经济利益驱动
合法的房地产开发须使用国有建设用地,开发商要取得国有建设用地使用权,须依法支付土地出让金,以及土地增值税、契税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税等各种税收。但使用集体土地进行房地产开发,开发商只需与农村集体经济组织直接商定使用其土地的成本费用,土地取得的成本很低,房屋建设因缺少监管,成本也很低,高利润的吸引使得开发商觉得值得冒险。实际情况是,大多数开发商在项目建成前已向社会预售,并回笼资金,将违法风险转嫁到购房者身上。
2. 小产权房所涉及的法律问题分析
房地产开发建设是一项非常复杂、涉及面广的商业活动,国家对这一行业实行较为严格的行业管制。
按照我国现行的《土地管理法》、《城市房地产管理法》等的规定,我国实行十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的基本国策,对耕地实行特殊保护,同时还实行土地用途管制制度,严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。农村土地一般归村集体所有,村民经审批,一户可获得一块宅基地用于自建房屋,仅限自己居住,如转让也只能转让给本集体经济组织内符合条件的其他成员;出让、转让、出租宅基地的,再申请时,不予批准;如果要在农村集体所有的土地上兴建商品房并出售,则必须先经国家征收,将集体土地转化为国有土地,再由国家将国有土地有偿出让给开发商(《房地产管理法》第8条),开发商交纳土地出让金等税费,然后开发建设,建成后出售给购买者。国务院在《关于深化改革严格土地管理的决定》中明确规定:“禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度,加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地。”
造成国有资产的流失,损害国家、社会的公共利益。以小产权房为标的的合同也因违法而无效,购买小产权房也面临多重风险。一是产权风险,购买人无法获得产权登记或过户登记,不能成为房子的所有权人,其乡镇或村委会发放的产权证明,只对本集体成员有效,对本集体外的城市居民无效,实际上没有真正的产权。二是流通风险,缺乏法律保障的权属,难以进入市场流通,不能过户,无法处置该房地产。三是质量风险,由于规划、建筑材料和技术没有政府规范管理等多种因素,所建住宅的质量很难保证,如果房子出现质量问题,将得不到合理解决,也很难维护自身利益。四是财产风险,小产权房资产的合法权属证书缺失,一旦发生财产纠纷,会因没有法律依据而遭受损失。若以后遇到国家征收,按规定也只补偿给所有权人即村集体和村民。此外,这些小产权房很可能因违法而被强行拆除或没收。综上所述,购买小产权房面临多重风险,购买人的利益也难以保障,其购买小产权房所面临的风险可用下图表示:
3. 关于解决小产权房的对策和建议
小产权房牵涉到国家的土地政策和住房政策。我国奉行珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的基本国策,实行土地用途管制制度。住房是居民的基本需求之一,是重要的民生问题,政府有责任采取有效措施保障居民的基本住房需求。小产权房的出现是城镇居民对住房诉求的表达,但也为现行法律制度所不容。
3.1 合理解决住房需求
切实解决住房问题是构建和谐社会的要求。城市住房需求者中有一部分是经济条件较差的困难户,对这一群体,国家已经出台了相关措施,通过廉租房、经济适用房等具有保障性住房制度的实施,可逐步改善其住房条件。对其他不符合条件的需求者来说,国家应着重改变住房供应结构,大力发展中低价位、中小户型的普通商品房,同时政府还应重视采取各种宏观调控措施来平抑、降低房价,确保房价与经济发展水平相适应。另外,对广大住房需求者来说,改变观念,以租为主,更现实、更经济。
3.2 保障农民利益
目前法律并不允许在集体土地上进行房地产开发,集体土地征收为国有土地是房地产开发的前提条件,考虑到土地对农民承担生产资料和社会保障的双重功能,农民在获得补偿时,不仅要考虑土地的经济价值,还要考虑土地的社会价值;不仅要考虑土地的现行收益,还要考虑土地的潜在收益和价值,所以应扩大农民的补偿范围,让农民参与土地出让金的分配,提高农民对土地征收工作的参与度是保障失地农民权益的重要措施。此外,国家也可考虑允许集体土地入市交易,但对其条件和程序应严格限制。
3.3 妥善处理现存小产权房
对现存开发完成甚至交易的小产权房,各地具体态度不一,有的一律叫停,强行拆除,有的默认,等待国家政策的出台。小产权房事关各方利益,有的规模相当大,若一律强行拆除,必将激化矛盾,造成社会的不稳定,有条件的将其合法化应是明智的选择。笔者认为应根据具体情形,区别对待:对在建的,一律叫停;对没有造成重大不利影响,已经实际投入使用且有相当规模的小产权房,可在补办手续,补交各种费用的情况下,补发产权证,使之合法化,将其纳人现行法律框架之内;对违法侵占耕地,甚至是基本农田的,有违对耕地的特殊保护,应依法予以严肃查处。
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知识产权争端仲裁的法律分析 篇11
关键词：知识产权；仲裁；WIPO；程序
一、知识产权争端国际仲裁的主要类型
对国际知识产权纠纷进行分类是为了更好地认识国际知识产权纠纷，也是为了更清晰方便地分析其可仲裁性，了解其法律适用。根据不同的标准，可将国际知识产权纠纷进行不同的分类。
（一）根据性质不同的分类
根据性质的不同，可以将国际知识产权纠纷分为合同性纠纷与非合同性纠纷。合同性纠纷主要是指与知识产权的转让合同或者许可合同有关的纠纷，如专利技术转让合同纠纷，非专利技术转让合同纠纷，著作权合同纠纷以及商标许可合同纠纷等。[1]
（二）根据范围不同的分类
根据范围的不同，可将国际知识产权纠纷分为涉及两个国家的知识产权纠纷和涉及多个国家的知识产权纠纷。现代国际知识产权纠纷主要是因知识产品的国际贸易而产生，因此，实践中比较常见的是涉及多国的国际知识产权纠纷。[2]
另外，知识产权争端国际仲裁也有普通程序(WIPO Arbitration)和简易程序(WIPO Expedited Arbitration)之分。
鉴于有些知识产权案件并不是很复杂，为了节约成本，便有了仲裁简易程序。WIPO仲裁归责要求仲裁员首先确定简易程序的适用，然后中心来监督整个程序。另外，双方当事人可以自由选择这种更为快捷的方式，任何一方均可设定截止日期。不过简易程序的仲裁期限仍然是难以预测的。期限的长度很大程度上取决于很多因素，比如争议的复杂程度、双方当事人的合作态度等。
二、知识产权国际仲裁的范围
World Intellectual Property Organization（简称WIPO）是世界各国政府间的国际组织机构，也是联合国的专门机构，总部设在日内瓦。
WIPO的仲裁可用于解决各种商业纠纷，尤其是在在解决涉及知识产权或者技术争议时更为适合和普遍，比如专利、商标、版权许可、发展调查協议和软件发展合同的纠纷等。此仲裁程序对任何国籍的自然人以及任何地方的企业都是公开的，在世界的任何地方皆可进行，双方当事人可选择运用任何语言，任何国家的法律。[3]
根据WIPO中心的统计数据，在知识产权国际仲裁的案件中，专利占46%，商标占5%，版权占9%，电子通信类的占22%，其他类型的争议占18%。由此可见，专利案件是知识产权国籍仲裁的主要处理类型，另外，随着科学技术的发展，涉及互联网等高科技方面的争议也会越来越多。
三、知识产权仲裁的特点
知识产权或者技术方面的争议有多种解决途径，在决定适合的方式时，争议双方应当考虑仲裁的下列特点。
（一）中立的程序
很多知识产权和技术争议往往会牵涉到不同国家的当事人，并因此涉及到由不同司法权所保护的权利。上诉情况下，法院诉讼可能涉及不同国家的多个程序。而通过仲裁，当事人得以通过一个特定的法律、在一个特定的地点解决争议，因此得以避免涉及多国的诉讼中的那些开销和其复杂性。
（二）当事人的自主权
由于仲裁的私密性，当事人有机会通过这种争议解决的途径对其进行更好的掌控。当事人不仅可以根据需要自主选择简化高效的或者延长的程序，还可以选择仲裁中适用的法律、语言和仲裁地点。
（三）中立性
仲裁在适用的法律、语言和当事人所在国的文化上都是中立的，因而避免了在诉讼中法院所在国一方当事人的优势地位，比如对适用的法律和当地的程序更为熟悉所带来的战略性优势。
（四）专业性
双方当事人可以自主选择与解决纠纷相关的譬如法律、技术或者商业等领域的专业人士。
（五）秘密性
双方当事人可以对仲裁过程和结果保密。这样就使得关注的焦点集中在有关争议的法律依据上，当涉及到商业名誉和贸易秘密时，或许也会集中在特殊重要性的法律依据上。
（六）一审终局
法院诉讼通常有一次或多次上诉的机会，而仲裁裁决不一样，一般不能上诉。
（七）裁决的强制性
1958年的《纽约公约》，为特定的仲裁裁决的承认提供了不带法律依据审查的国内法院的意见。这样就大大方便了仲裁裁决的跨国执行。
当然，并不是所有的知识产权争议都适合用仲裁解决。一方当事人可能希望通过法院的判决以得到一个公开的，事先设定好的决定。
另外，从传统上讲，关于某些知识产权争议的相关仲裁是否具备仲裁条件的一个问题出现了，争议中的辅助性事项（subject matter）是否可以仲裁呢？关于知识产权权利，比如专利，是由国家授予的，一般都认为涉及到这些权利的争议应该由国家系统内的公共机构来解决。然而，有关知识产权权利的争议现在被广泛地认为是可以仲裁的，就像涉及任何其他私人权利的争议一样。当事人能通过转让的方式放弃的权利，原则上也应该属于可仲裁事项，因为跟转让一样，仲裁也是基于当事方的协议。由于仲裁需要双方同意的特性，任何作出的裁定都涉及当事人双方，而不牵扯第三方。
四、知识产权国际仲裁的意义
仲裁自身的特点及知识产权国际纠纷的特殊性决定了仲裁在知识产权国际纠纷的解决中有着其他争端解决方式所没有的优势，对促进知识产权国际纠纷解决的发展有着重要的意义。
（一）仲裁的高效性
知识产权客体的智力成果都有着很强的时间性，其在科学技术领域中的优势不断为新的知识产权所代替。同时知识产权纠纷的特点之一就是时效性强。如果不及时解决纠纷、制止侵权，弥补权利人的经济损失，那么延误时日的案件处理结果即使在理论上是公正的，但对知识产权侵权纠纷的当事人而言可能已不再有意义。可见，知识产权领域需要一个快速的纠纷解决机制，仲裁制度的高效性对知识产权纠纷的迅速解决显得尤为重要。
与诉讼不同，商事仲裁实行一裁终局制，商事仲裁裁决一经商事仲裁庭作出即发生法律效力，[4]这就使得仲裁解决的周期大大短于诉讼。在通常情况下，诉讼的周期较长，一个案件往往要经过1－2年甚至更长的时间才能解决。这时知识产权纠纷的当事人往往已经遭受了重大的经济损失，甚至相关的专利技术已经为新的技术所取代。而仲裁的高效性则能最大限度的缩短裁判周期，使知识产权纠纷的当事人及时得到救济。
（二）仲裁的私密性
商事仲裁的私密性是商事仲裁的重要特点之一，这种私密性主要体现在两个方面。一方面各国仲裁法几乎都有规定，仲裁以不公开审理为原则，公开审理为例外。如我国《仲裁法》即明确规定：“仲裁不公开进行。当事人协议公开的，可以公开进行，但涉及国家秘密的除外。”仲裁的这种私密性正满足了知识产权纠纷当事人保密的要求。一方面知识产权纠纷中往往会涉及到当事人的技术秘密，商业秘密，这些秘密是当事人利润的主要来源，出于对秘密泄漏的担心，在寻求争议解决的过程中，私密性成为知识产权纠纷当事人考虑的一个重要因素。
（三）仲裁裁决的易执行性
任何一项纠纷被提交仲裁或诉讼等都是为了使最终为当事人所接受和执行。在这一点上知识产权纠纷的特殊性使得仲裁的优势更为突出。首先，知识产权的创新性导致了知识产权纠纷往往出现在立法对该纠纷发生领域作出规定之前。我们知道，在诉讼中，法官必须依据法律对案件做出裁判；而仲裁员裁决纠纷时，不仅可以依据法律，还可以依据商业惯例、习惯甚至公平合理的原则等。[5]这就使得对知识产权纠纷作出裁决时，仲裁裁决可能会比法院判决更加容易为当事人所接受和执行。
其次，知识产权纠纷常常涉及到复杂的专利技术知识，法官虽然是法律专家，但对知识产权领域的专业知识、技术背景的了解往往是非常有限的。如有学者指出，在美国，与专利争议的复杂性和专业性相反，大多数法官根本没有相关的技术知识或专利法经验，而且通常“只花其工作时间的1%－2%处理专利诉讼案件”， [6]这往往会导致对知识产权纠纷审理的困难。而仲裁机构中仲裁员选定和聘任机制有机会使本行业的权威或专家作为仲裁员参与到仲裁中来，他们对知识产权纠纷的判断比判庭的普通法官更具专业权威性，裁决结果也更能取得当事人双方的信任和接受。
此外，知识产权国际纠纷的一个重要特点是纠纷涉及到多国当事人，仲裁不仅在解决纠纷的过程中比诉讼更容易为他国当事人所接受，其仲裁裁决跨国执行的优势也是诉讼所没有的。迄今为止，《1958年承认和执行外国仲裁裁决公约》的参与国已经达到137个，[7]这保证了许多涉外仲裁的裁决更易得到裁决执行地国家的承认和执行。
五、我国知识产权仲裁的发展与挑战
2000年12月，中国国际贸易经济仲裁委员会成立“域名争议解决中心”，并于2005年7月启用“网上争议解决中心”的名称对外开展工作。该中心受理的争议包括：域名抢注纠纷、通用网址抢注纠纷、无线网址抢注纠纷及短信网址抢注纠纷等。
此外，我国各地方仲裁委员会近年来也强化了对知识产权仲裁的重视，相继设立专门的知识产权仲裁中心，为当事人解决知识产权纠纷提供了一条司法、行政之外新的有效途径。但不可否认的是，由于我国的知识产权仲裁刚刚开始起步，目前还存在以下一些问题：
（一）地域发展不平衡
全国各级的仲裁委员会有170余家，但目前只有厦门、武汉、广州、上海等地方委员会成立了专门的知识产权仲裁机构，以及中国国际经济贸易仲裁委员会下设了域名争议解决中心。可见，知识产权仲裁在不同地域间的发展并不平衡。
（二）缺乏国际口碑
自1956年成立第一家仲裁委员会以来，我国的仲裁界人士通过五十多年的努力，已经在国际上为中国仲裁树立了专业、公平、高效的形象。尤其是近十年来，涉外仲裁案件的数量每年递增，这表明了外国当事人对我国仲裁机构的信赖。但与此对照的是，知识产权仲裁机构审理的知识产权纠纷案件屈指可数。这固然与知识产权仲裁机构的数量稀少，成立时间较短有關，但也为我们提出了挑战：即如何提高知识产权仲裁的水准，向国外宣传中国的知识产权保护体系的完善，创建一批获得国际认可的知识产权仲裁中心。[8]
总结
在知识产权地域性逐渐淡化、知识产权法律冲突现实存在的情况下，面对着越来越多的知识产权国际纠纷，如何更好的解决这些纠纷成为无法回避的课题。然而知识产权地域性的淡化目前尚出于不断发展的过程中，知识产权国际纠纷的司法解决模式仍存在着许多障碍。而仲裁作为一种古老的争端解决方式，因其自身的优势在众多的纠纷解决模式中脱颖而出。
参考文献
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[2]沈雅琴.国际知识产权纠纷专门仲裁制度研究[D].厦门大学硕士学位论文，2008.4.
[3]WIPO Arbitration And Mediation Center Guide to WIPO Arbitration.
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[5]张建华.仲裁新论[M].北京：法律出版社，2002.
[6]See Gregg A. Paradise, “Arbitration of Patent Infringement Disputes： Encouraging the Use of Arbitration Through Evidence Rules Reform ”，in 64 Fordham L. Rev.(1995),pp.255-256．
[7]http：//www.uncitral.org/uncitral/en/uncitral_texts/arbitration/NYConvention_status.html.
[8]何薇、王亚西.知识产权仲裁的探索与发展[J].知识产权期刊，2009（10）．
[本文为2012-2014年度上海市教育委员会科研创新重点项目：“知识产权争端的国际仲裁——WTO和WIPO争端解决机制对我国知识产权保护的制度建设影响”的阶段性成果之一。]
作者简介：
1.邓佳（1988—），男，湖北当阳人，上海对外贸易学院2010级法律硕士研究生，研究方向：知识产权法。
刍议中国“小产权房”法律问题 篇12
宋庄画家村案——一个具有标志性意义的判决。
宋庄画家村聚集了来自全国各地很多不乏名气的画家。2006年, 随着宋庄被规划为北京市十大文化产业集聚区之一, 地价也水涨船高, 村民基于自身利益开始起诉画家, 要求他们退还已出售的小产权房, 其中就包括马海涛诉李玉兰案。审理李玉兰一案的北京市二中院认定马海涛与李玉兰所签的《买卖房协议书》无效, 判决画家李玉兰在90天之内腾房, 马海涛补偿给李玉兰九万余元。
这是一个具有标志性意义的判决, 它在更深层次上触及了中国集体土地制度和农村宅基地流转的现行法律制度, 同时对政府在房地产市场宏观调控和兼顾社会各方利益平衡中如何扮演好自己的角色提出了挑战。
二、小产权房的概念和历史发展
(一) 小产权房的概念
“小产权房” (或乡产权房) 是指在农民集体土地上, 由享有该土地所有权的乡镇政府或村委会单独或联合开发商开发建设住宅, 并由乡镇政府或村委会制作房屋权属证书向城市居民销售的房屋[1]。这种房屋的权属证书没有房管部门盖章, 仅有乡镇或村委员会盖章以证明权属, 故称为“小产权”或乡产权房。目前政府出台的所有法律、法规中没有所谓“小产权”或乡产权的概念, “小产权房”只是社会上对这种没有取得完全所有权房屋的一种约定俗成的叫法。
(二) 小产权房的历史发展
1. 小产权房“十年磨一剑”, 小产权房的出现并非近一两年, 而是已经十年有余。
北京市的小产权房大概从20世纪90年代中期开始陆续出现。然而, 从2003年开始, 随着建设部的购房风险提示和北京市国土资源局的禁令接连出台, 小产权房法律问题才开始频频出现在公众的视野之中。值得注意的是, 如果从20世纪90年代中期算起, 北京市小产权房的历史已经有十余年, 为何直到今天才有相关部门发出这样的风险提示和禁令?有专家认为, 小产权房出现这十几年, 相关管理部门一直监管不力。正如北京我爱我家房地产经纪公司控股公司副总经理胡景晖指出的, “小产权房恰恰处在政府各职能管理部门的交叉点上, 表面上看很多部门都在管, 实际上却是谁都没有真正管。”小产权房“十年磨一剑, 霜刃未曾试”, 形容其尴尬处境名副其实。
2. 小产权房目前的发展现状。
小产权房在十多年前还只是星星之火, 如今已在全国的“城中村”遍地开花, 呈现出燎原之势。就全国范围来看, 小产权房在城市房屋开发中, 占了相当大的比例。调查显示, 北京地区小产权房已占房地产市场的20%, 西安占到25%~30%, 而深圳有“城中村”农民房或其他私人自建房超过35万栋, 占全市住房总量的49%[2]。可见, 小产权房发展到今天已呈难以遏制之势, 政府相关部门加强对小产权房的调控和监管已迫在眉睫。
三、“小产权房”的合法和非法化论争
学界对于小产权房的合法、非法化论争存在已久, 很多学者和专家也就小产权房存在的利弊进行了深刻的分析。“小产权房”的实质是违法建筑没有完全所有权的房屋, 那种认为“小产权房”既有益于农民利益又能实现城乡一体化的观点忽视了“小产权房”背后的一个至关重要的“大问题”———民生问题[3]。从眼前看, 农民可以获得部分利益, 但长期看来农村集体经济组织趋于利益诱惑势必会将更多耕地变成宅基地来建造“小产权房”, 后果很可能是若干年后城市郊区的农民丧失了土地和生活保障。将小产权房认定为, 非法化是秉承中国长期以来实行的农村土地 (耕地) 保护政策, 有利于社会经济可持续发展和保护农民的长远利益。
四、小产权房的风险提示和法律处理
(一) 小产权房的风险提示
透视小产权房热卖的背后, 其实暗藏了其尴尬地位注定存在的高昂风险。根据目前法律, 小产权房不能在市场上自由流通, 一旦买卖, 买卖合同即被认定为无效, 正如宋庄画家村李玉兰一案, 画家最终不得不将房屋退还给农民。小产权房在房屋配套设施、物业管理、水电等方面都可能存在问题。此外, 破坏中国耕地保护制度, 在基本农田上违法建筑的小产权房还存在被强制拆除的风险。还有人提出, “小产权房”存在“链首” (建设环节是否符合规划审批的风险) 、“链身” (购买者主体不适格, 房屋买卖合同不受法律保护的风险) 、“链尾” (权属无法登记, 产权不能明确的风险) 三个环节的“风险链”[4]。可见, 高房价催生下的小产权房, 风险重重, 城市居民为了自己的切身利益, 必须对风险有一个清醒的认知, 不要购买小产权房。
(二) 小产权房的法律处理
目前, 中国政府相关职能部门纷纷发布诸如通知、规定等文件, 对“小产权”房进行法律规制。拉伦茨教授说过, “当抽象、一般概念及其逻辑体系不足以掌握某生活现象或脉络的多样表现形态时, 大家首先会想到的辅助思考形式是‘类型’。”[5]我们要根据目前小产权房存在的情况、不同的类型, 找寻不同的解决途径。如对于占有耕地开发、建设的小产房应该严格制止, 强制拆除。对于别墅等休闲型以及投资型的小产权房, 则应严格限制或者严禁开发、建设。具体处理如下: (1) 已经开发而未建的“小产权房”, 直接确认为违法, 要求停工停建, 恢复土地的本来用途; (2) 已建未售的“小产权房”区分两种情况, 符合土地利用规划、城镇规划的, 政府可以考虑收购其上面的“小产权房”作为经济适用房、廉租房, 同时由国家管理部门为此类房屋颁发相关的权属证书;未经审批, 不符合土地利用整体规划的, 对于这种类型也应该确认为违法建筑物加以拆除。 (3) 已建已售的“小产权房”可以参照情况二处理。
五、小产权房折射出的法律问题分析
(一) 注重政府对房地产市场的宏观调控
目前房地产市场呈现比较混乱的发展局面, 主要是由于政府在体制和政策上缺乏对房地产市场的有效干预和宏观调控的失衡造成的。一方面, 政府缺乏对房地产市场的供求平衡的预测能力, 没有充分考虑到城市中低收入家庭和失业家庭对攀升的商品房价格的实际承受能力。另一方面, 近十年来的房改政策失当, 政府对“廉租房”和“经济适用房”的建设仍然滞后。近年来, 国务院办公厅下发的国八条 (1) 和国六条 (2) 不仅没有稳定住房价, 相反出现了中国最高的城市化速度伴随最高的城市房价的奇怪现象。因此, 要从根本上解决小产权房法律问题, 政府还应该从源头做起, 加强和完善对房地产市场的宏观调控能力, 加大对廉租房和经济适用住房的建设力度和供应能力。因为只有调整住房供应结构, 增加社会保障性住房的比例, 改变中国商品住房占大头, 经济适用住房不经济, 廉租房僧多粥少的住房供应结构, 才能从根本上切断小产权住房的供应渠道。
(二) 兼顾政府自身利益和社会各方利益的平衡
恩格斯对利益有过最精辟的分析, “每一个社会的经济关系首先是作为利益表达出来的”[6]。在小产权房法律问题上存在着政府 (主要是地方政府) , 农民、农村集体、房地产开发商以及购房者等社会各方利益主体。在农村集体土地的流转过程中, 地方政府在土地财政利益的驱动下, 也具有自身的利益倾向。农民是集体土地的最终使用者和利益最易遭受侵害的弱势群体, 从长远看来, 小产权房问题会影响农村的稳定和农民的根本利益。房地产开发商为了获得巨额利润, 进行土地寻租行为。广大中低等收入的城市居民则必须承担购买小产权房带来的不利的法律风险和后果。小产权房的存在是社会各方利益冲突和博弈的过程[7]。
因此, 解决小产权房法律问题, 必须兼顾社会各方的利益, 对现有的制度和法律加以适当突破, 改革土地出让金制度, 打破政府对土地一级市场的垄断局面, 推动集体土地制度改革, 从维护广大农民和农村长远发展的利益出发, 实现政府和社会各方利益的协调和平衡。
摘要：随着城市房价的不断上涨, “小产权房”由于价格低廉受到城市居民的青睐而活跃在房地产市场, 然而由于其存在缺乏足够的法律和制度依据, 从而引发了很多的社会问题。分析了小产权房存在的法律问题, 希望在某种程度上有助于小产权房问题的解决。
关键词：小产权房,法律问题,宏观调控,利益平衡
参考文献
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