夹心层（精选8篇）
夹心层 篇1
日前, 江苏省淮安市下拨市级财政资金用于稳定家禽养殖业发展。根据市政府办公室出台的《关于扶持家禽业稳定发展的若干政策意见》, 该市财政拨付212.5万元对全市持有有效种畜禽生产经营许可证的父母代种禽企业进行补助。在下达资金文件中, 明确了受补助的父母代种禽场企业名单、父母代种禽数量、市级补助经费分配等情况。
该市家禽产业受到巨大影响。相比上游的祖代种鸡数量少、下游商品代鸡苗止损快的特点, 受冲击最大的应该是“夹心层”的父母代种鸡。该市为保护种禽生产能力, 保障肉鸡和蛋鸡后续市场供应能力, 重点对父母代种禽进行补贴。另外此前已下拨加工收储省级补贴资金250万元, 对开展活禽宰杀、加工、收储的龙头企业, 给予租赁冷库等费用补贴。此次拨付的212.5万元主要是对现有42.5万套父母代种禽按照每套15元标准给予生产维持补贴, 其中市财政承担5元, 县 (区) 财政承担10元。在全省范围内, 对父母代种禽按照每套15元的补贴标准为全省最高。目前市级财政扶持家禽发展补贴发放工作正在规范有序的进行中。市财政部门要求各地及时将资金拨付到有关单位, 有效保护畜牧业生产力。市农委也将继续指导养殖企业和养殖户合理安排生产, 促进家禽业恢复发展。
夹心层 篇2
硕士，曾经是个耀眼的身份，不仅是家人骄傲的谈资，更是求职时厚重的砝码。然而，近年来，一些研究生找工作时陷入一种不上不下的尴尬境地，而一些企业宁愿要专科、本科生，也不招研究生?
研究生就业也难
小雨(化名)即将从天津一所名牌大学硕士毕业，爱人已经在河北秦皇岛落了脚，小雨理想中的工作是在驻秦皇岛高校中谋得一份教职。但多番打探寻找，始终找不到合适的岗位，有的对学历要求更高，有学历要求低一些的却没有空缺。“几年前硕士留校哪有这么难?现在想当个辅导员都费劲了。”无奈的小雨只好转向企业求职。
“这几年不像以前了。”任职于秦皇岛某高校的王欢(化名)女士说，前她本科毕业的时候，同校一位古代文学专业的校友硕士毕业后很顺利地在一所高校找到了对口的教学岗位，学校还给解决户口、住房，待遇非常好。王女士几年前从北京一所名牌大学博士毕业，“我们毕业时高校的门槛就很高了，教学岗位要求是博士。”王女士说，同校的师弟师妹硕士毕业后找工作也不太如意，很多岗位和本科生竞争，招聘方给出的待遇也并不比本科生高，让研究生就业出现“夹心层”的尴尬。
今年硕士毕业的兔子(化名)学的是艺术设计，她已经参加了公务员和一系列事业单位的招聘考试。“我报考的几个岗位最高要求本科学历，我的学历优势并没有表现出来。”兔子说，如果考试都未能成功，她再考虑去企业就业。
企业招聘很务实
5月21日，秦皇岛市民营企业招聘月首场招聘会举行，记者发现招聘岗位要求研究生学历的多为工程师等研发岗位。“除了要求必须是研究生的岗位，公司很多岗位对学历要求并没那么高。这种情况下，我们宁愿选择本科、专科生。”秦皇岛市一家知名企业的招聘人员杨女士告诉记者，公司更看重理论知识是否扎实、个人能力是否出色，一些研究生虽然理论知识深一些，但执行力、沟通力等能力却很一般，未必比本、专科生更能胜任岗位要求。
“另外，我们公司研究生的工资要比本科生高出500元到1000元，研究生对待遇的期望值也比本科生高，如果一个岗位本科生就能做好，何必多付出人力成本呢?”杨女士坦言。
除此之外，还有一个原因也让企业对雇用研究生心存疑虑。“我们曾经做过员工离职分析，发现学历越高，跳槽几率越高。”秦皇岛市一家企业的招聘人员祁先生说，相比较下，本、专科毕业生的稳定性更好，“企业不想花费精力培养出来的员工很快就离职，这对于企业来说是一种浪费。”
秦皇岛海港区的梁先生自己就是硕士，他告诉记者，他的很多研究生同学在找工作时，企业都会询问是否会长期干下去，有的甚至问：“你打算在我们这安心干吗?如果只是想暂时找份工作还是算了吧!”
秦皇岛市人才中心的一位工作人员告诉记者，从企业反馈来看，一些企业不招研究生，是因为研究生的工资要求较高，但很多研究生学习的理论与实践脱钩，并不能更好地为企业服务。现在，除了高校和一些医院对学历要求高，大部分企业已经走出了对学历的迷信，而是从企业实际出发选择人才。
文凭不是敲门砖
“我们学校一些专业的本科生工作之后就能拿到3000元左右，就业率很高。”王欢告诉记者，现在一些应用性强的`专业，很多本科生已经不再热衷考研。前段时间，一名计算机专业的学生为是否读研来征求她的意见。这名学生获得了保研资格，而且有机会直接读博，但他却很犹豫，本科毕业后也能找到一份不错的工作，如果读研，不但无法立刻就业，而且要付出时间成本，几年之后就业形势无法估计。
小吴是秦皇岛一所高校大四电子专业的学生，5月21日这天，他和几名同学一起来招聘会找工作。“我们有同专业的师兄读研，发现也学不到太多东西，同样两三年的时间，我宁愿在企业里积累实际的经验。”小吴说，即使暂时找不到满意的工作，他也不打算再考研。
那么，考研还有必要吗?既然学历优势已经不如从前，这几年的研究生是否白读了?
兔子不这么认为。“本科毕业时不知道自己想要什么，对未来没有规划，但这两年的时间积淀了很多，也更明白自己想要什么了。”兔子说她一点也不后悔读研。
东北大学秦皇岛分校自动化专业教研室主任高原认为，即使硕士不再像以前那么好找工作，但读研依旧有助于就业，“有的学生本末倒置了，只是把文凭当成敲门砖，想靠着高学历找好工作，却没有趁着读研的这几年提升自己的综合素质。”高原说，读研不能只冲着文凭，除了进一步学习理论知识，还应该提升沟通、协作等方面的能力，招聘单位肯定愿意要综合素质高的人才。
夹心层式养老 篇3
35岁的张玲在一家外企担任部门经理。在承受巨大工作压力的同时,她也享受着年薪30万元带来的品质生活。
尽管每月有不菲的收入,但上有老人需要赡养,下有子女需要抚养,名牌服饰、演出门票、出国旅行,加之心急地希望尽快偿还房贷,张玲也成了“月光族”。不但没有大额的存款,更无法顾及自己的养老计划了。
邻居是一位48岁的私立医院医生。一次聊天,邻居向她透露了他最近的财务担忧。因为女儿要去美国留学,动用了家里几乎所有的存款,他开始为自己的养老犯愁了。邻居还提醒张玲,养老计划一定要及早着手。
提前储备养老金
张玲来这家单位已经5年了,此前她是财政全额拨款的事业单位的在编人员,不参加企业或者事业养老保险,账户上累积的社会养老保险金为零。入职时,她就和人力资源总监探讨过养老保险的问题,总监告诉她,她的薪酬体系中只有3000元是基本工资,其余按照奖金形式发放。基本养老保险的缴纳基数也是按照3000元计算的。
听了邻居的建议,张玲上网计算了自己未来的养老金。即便考虑个人工资增长率为3%,55岁时后能拿到的退休金每月也只有2212.89元。丈夫在事业单位工作,退休金不可能太高。这样的保障让张玲不敢想象退休后会过上怎样窘迫的生活。
人无远虑必有近忧,理财养老是一个漫长的系统。通货膨胀也会让日后的养老费用听来犹如天文数字,一二百万并不是无稽之谈。举个例子,如今一年的生活费用如果是5万元,通货膨胀率3%,那么30年后如要保持现在的生活品质,一年的生活费用就会变成12.14万元。如果退休后生活25年,总共就需要300万元。
理财养老涉及的金额如此庞大,绝不是一朝一夕的事情,它需要细水长流。在投资理财中,一个重要因素往往被忽视,即“时间的复利”。
如果对比两个目标一致的理财方案,就不难发现其中的奥妙。一种是从20岁开始,每年存款10000元,共存10年;一种是从30岁开始,每年存款10000元,共存30年;分别在60岁时取出作为养老金。在年理财收益率为7%的情况下,前者可以拿到70多万元,而后者最后能拿到的只有60多万元。不难发现,越早开始规划养老,未来会越轻松。
筹措养老金的时间应该是使用养老金的时间的1.5倍以上。以60岁退休,75岁身亡为例,40岁左右就必须开始为自己的退休生活“储蓄”了。如果考虑到女性的退休年龄是55岁,再考虑到支出不菲的医疗费,35岁的中青年就该考虑自己的养老问题了。
挤出来的退休保障
张玲是典型的“夹心层”。上有老,下有小,孩子的养育和教育、长辈的养老和医疗、清偿房贷,“三座大山”已经将张玲和丈夫压得喘不过气来,到哪里去节省出养老的投资呢?
虽说子女、父母、房子和养老这四项支出都是刚性需求,但仔细分析,在正常情况下其中还是有轻重缓急的。
最重最急的自然是房贷。虽说欠下的房贷必须每月足额返还,但是也并非没有调节余地,完全可以通过多次置业来降低负债收入比,减轻自己的财务风险和压力。还好,张玲的房贷还有两年就还清了。但原先计划在还完房贷后立即“换房”的计划就只有推迟几年了。
其次是赡养父母。虽然自己的养老同样重要,但父母的养老问题更加迫切。每月向父母支付赡养费并不会对财务状况产生多大的压力,但医疗费确是时刻需要动用的。张玲和丈夫的存折里一直有5万元作为“父母医疗费”,不敢随便动用。为了节省出自己的养老保险,他们用3万元分别为自己两位健在的父母购买了重大疾病险,剩余的两万元投资到自己的养老中。好在双方都不是独生子女,赡养父母的压力还可以与兄弟姐妹们分担。
接下来需要考虑的就是子女教育和自己的养老问题。孩子刚读小学二年级,教育花销将会逐年上涨。张玲觉得不能再像原来那样,把所有支出混在一起了,哪里需要就往哪里投。否则一旦家庭财务状况出现混乱,往往就只顾眼前不顾将来,牺牲的总是看似最遥远的自己的退休金。尽管同绝大多数父母一样,张玲也会为子女教育倾尽全力,但是不考虑承受能力地在孩子教育上花钱,而放弃自己的养老保障计划,看来大可不必了。
定制个人养老计划书
经过对家庭重大开支的重新布局,再加上平时对日常消费的压缩,张玲夫妇近期每个月可以拿出2000元进行养老投资。
市场上的商业养老保险险种五花八门。越是觉得样样都好,张玲越是觉得不踏实。如何才能选定一份合适自己的商业养老保险呢?
定额,即确定自己大概需要投保多少的商业养老保险。
张玲设定自己55岁退休,每月的生活费需求为9000元,扣除丈夫每月3500元退休金,缺口为5500元。不计算利息与通货膨胀因素,活到80岁时,至少需要165万元(5500×12个月×25年)的养老金。
按照国际通行惯例,商业养老保险提供的养老额度,占全部养老保障需求的25%~50%为宜,所以张女士投保42万至83万元的商业养老保险是合适的。其他缺口资金可再通过银行储蓄、固定资产投资(如房租)等实现。
根据另外一种口径计算,张玲的社会基本养老金为每月3000元,则还有75万元(1650000-3000×12个月×25年)的缺口。两种口径分别计算,张玲决定投保退休后25年回报80万元左右的商业保险。
定型,即选择适合自己的养老产品。
目前,个人商业养老保险主要有两种。一种是固定利率的传统型养老保险,目前预定利率最高为2.5%;另一种是分红型的养老保险,即养老险金的多少和保险公司的投资收益有一定关系。分红型的养老保险让投保人可以自主选择红利分配方式,分享公司的经营成果,这是在传统养老险中享受不到的利益。当利率上调时,保险公司投资收益增加,红利自然也随着水涨船高。所以说,分红型养老保险是购买个人养老保险的首选。
定式,即确定领取年龄、领取方式以及领取年限。
领取年龄在投保时可与保险公司约定,一般限定50岁、55岁、60岁、65岁几个年龄段;领取方式分一次性领、年领和月领,有的保险公司要求在投保时就确定且不能更改,有的则可以在领取年龄时确定,投保时应该予以关注。领取年限,有的规定20年,有的规定领到100岁,有的规定领至身故,年金领取一般都会保证客户领满10年或20年。
张玲最后为自己制定的养老计划是,从今年开始购买分红型个人养老保险,20年期交,每年交纳保费2万元,20年共交纳40万元,约定55周岁开始以年金方式领取养老金。
55岁后,张玲每年从保险公司领取37400元,加上每月3000元的退休金,共计6000元。这种保险保证领取10年,若10年内身亡,则受益人可以继续领取直至10年期满;若10年后仍健在,则可以继续以每年37400元的金额领取养老年金,直至身故。
着眼公租房解决“夹心层” 篇4
收录日期:2012年10月22日
上海住房保障制度随着我国住房制度改革的进程逐步发展起来, 保障性住房的供应模式不断完善, 但在运行中, 仍然有很大一部分人没有被覆盖进去, 他们就是“夹心层”。而这部分人员, 很多是刚毕业的大学生, 引进人才及外来人员, 他们在很大程度上影响着城市未来的发展, 因此, 解决“夹心层”人群的住房问题至关重要, 在这种情况下, 公租房应运而生, 为解决夹心层住房问题带来了曙光。
一、上海住房“夹心层”及其产生
(一) 上海“夹心层”的形式。
目前, 上海地区“夹心层”人群主要有三种形式:一是无力购买经济适用房, 又不在廉租住房保障下的人群;二是无力购买普通商品房, 又不符合经适房购买标准的人群。前者属于政策之内的“夹心层”, 后者属于政策之外的“夹心层”。
(二) 上海“夹心层”产生原因。
上海地区“夹心层”人群形成的原因是多方面的。首先, 房价收入差距过大是形成“夹心层”的直接原因。按照中国的金字塔形的收入结构, “夹心层”群体的收入处于中低水平。但是面对日益攀高的房价, 工资的相对缩水就使之成为了面对房价望而却步的“夹心层”;其次, 住房保障政策不健全和不连贯, 导致相当部分中低收入人群没有与之对应的政策解决住房问题;第三, 上海人口流入量的不断增加, 房价上涨较快, 导致“夹心层”群体的数量也随之上涨。
二、上海推行公租房现状
(一) 上海推行公租房政策
1、首先, 什么是公租房?
公共租赁房是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。公共租赁住房不是归个人所有, 而是由政府或公共机构所有, 用低于市场价或者承租者承受起的价格, 向新就业职工出租, 包括一些新的大学毕业生, 还有一些从外地迁移到城市工作的群体。
2、上海准入条件:
上海公租房申请不限户籍, 无上海户口也可以申请上海公租房。根据规定, 申请公租房的外来常住人口, 需持有《上海市居住证》达到两年以上, 并且连续缴纳社会保险金 (含城镇社会保险) 达到一年以上。
3、公租房租金将按略低于市场租金的原则确定。
市场租金的评估由运营机构委托信誉好的专业估价机构实施, 运营机构依据市场租金评估价研究制订公共租赁住房租金水平, 市场租金评估价有效期为一年。
(二) 上海公租房实施现状。
上海《本市发展公共租赁住房实施意见 (征求意见稿) 》于2010年6月3日正式对社会公示。2011年下半年, 位于徐汇区华泾镇的“馨宁公寓”和杨浦区的“新江湾尚景园”首批5, 100套市筹公共租赁住房, 将面向工作单位或户籍在浦西9个中心城区的符合条件的市民供应, 并且不局限于上海户口。但首批5, 100套公租房此次出租率不足40%, 有60%多的房源将处于“空置”状态。因此, 上海市政府针对这种情况, 放宽了相应的政策, 降低了申请条件。
除去2011年首批对外供应的公共租赁住房, 目前上海还在建设的有徐汇区的田东佳苑、龙南佳苑等, 另外上海选取20多个点, 农村集体地试建公租房。
(三) 上海公租房现存问题
1、政策存在的问题
(1) 规范化申请制度尚未形成。目前, 申请条件尚处于一种变动的状态。另外, 申请的具体流程以及颇受争议的申请者优先与轮候等问题都亟待进一步完善与健全。
(2) 退出机制不完善。公共租赁住房主要用于解决“夹心层”的过渡性居住问题, 并非为“夹心层”人群提供福利性的永久性住房, 这也就从另一方面激励夹心层人群努力奋斗。但目前关于如何让有能力的人群退出的制度还不够完善。
2、运行存在的问题
(1) 供求不平衡。就目前的公租房供应区域及数量, 还远不能满足社会需求。各区及单位根据自身发展及对人才或务工人员需求情况确定不同的保障人群, 分别提供人才公寓、单位租赁公寓、白领公寓、来沪务工人员宿舍等住房, 把握口径不一, 导致保障范围不够明晰, 供求失衡。
(2) 房价过高。“房等人”, 而非“人等房”。由于房价过高, 导致上海新推出公租房空置60%, 远远没达到预期要求。
(3) 相关配套设施不完备。就目前推出的房型, 还不能满足“夹心层”人群的各种需求, 另外, 交通、生活设施、学校等还有很大提升空间。
(4) 经营状况不理想, 资金来源存在问题。人才公寓建设一次性投入大、回报周期长、投资方资金压力大、后期的经营缺乏资金, 这是制约人才公寓进一步发展的重要因素。
三、完善上海公租房运行机制
(一) 完善公租房政策
1、完善公租房申请制度。
上海庞大的常住人口数目就决定了制定申请制度的难度。这就要求政府建立起一套完善的评估体系, 对于夹心层人群的需求及承担能力, 建立适当的申请制度。同时, 健全公租房运行监督制度, 制定相关细则法规, 对于公租房的使用进行规定。
2、完善公租房的准入和退出机制。
一直以来, 我国保障房退出机制是保障房管理的一大“短板”, 除豪车进出、出租转售的现象, 较少有因家境变化而退出保障房的实际例子。针对这种情况, 政府应加强“售后监管”, 完善退出机制。此时, 政府对公租房的进入和退出机制进行规范和引导显得尤为重要。
(二) 解决运行存在的问题
1、扩大公租房资金来源。
政府首先应探索出社会资本参与的有效运营模式多方位降低公租房投资成本。其次是多方面扩展资金来源, 如可适当进行先租后售。尤其在新建城区的公租房可以更多尝试“先租后售”, 新建的公租房20~30年后应可自由上市转让, 这样将可以比较有效地吸引社会长期资金。而且, 应积极争取保险资金。保险资金的低成本来源和其要求长期稳定的投资收益, 非常契合公租房项目的现金流结构。
2、满足住户对房型及基础设施的需求。
一是要加快设计公租房建筑标准, 针对性设计套型和室内布局, 适当提高容积率和降低公共配套标准, 同时增加商业配套比例, 以真正解决租赁居住需求为导向, 同时方便“以商养租”;二是土地出让金要有标准指导, 科学合理设计, 不能随意定价。
3、保障房源, 增加公租房供应。
仅从公租房房源的筹措上看, 应组建一批公共租赁住房专业运营机构, 来组织公共租赁住房的投资、经营和管理, 并积极采取新建、配建、改建、收购和转化等方式建设和筹集房源;探索利用住房公积金部分结余资金直接建设公共租赁房, 以改善公租房建设资金运用中存在的问题。
四、结束语
上海是全国经济发展的前沿, 汇集了大量新参加工作的高校毕业生、来自外省市的高新技术人才, 以及众多外来务工者。他们在为上海经济建设积极奉献的同时, 往往也存在无钱购房、居无定所的隐忧。发展公共租赁住房可以有效解决这些处于廉租房与经济适用房之间的“夹心阶层”的住房困难, 是重民生、促进社会和谐稳定的有效举措, 值得积极倡导。
参考文献
[1]邓聿文.上海公租房保障农民更多地方应跟进[J].2011.2.
[2]陈蔼贫.对我国住房保障夹心层问题与公共租赁住房的思考[J].住宅与房地产, 2008.4.
[3]李湘.公租房政策实施中若干问题的[J].上海房地, 2012.3.
美国中产-苦恼的“夹心层” 篇5
王老先生70多岁，上世纪80年代作为访问学者从上海来美国，后来在纽约附近一家大公司的实验室搞科研，先拿绿卡，五年后成为美国公民。太太和唯一的女儿也先后来美定居。女儿争气，考上了名校普林斯顿大学，毕业后嫁了个来自北京的小伙，生了两个孩子之后。王太太突然病逝，只能让远在北京的亲家来美国看孩子。
本来挺好的一件事儿，最近卻让王先生觉得很郁闷。原因很简单，他自己辛苦一辈子，交了20多年的税，退休了就连领养老金每月也要交上几百美元的税。可是他的亲家两口子刚来美国，卻可以享受种种福利，一分钱税都不用交。“他们什么贡献也没做，每月拿钱，白吃白喝；我虽然有医疗保险，可看病还要交挂号费。拿药也要自己出一小部分钱，他们看病拿药分文不花，居然还给儿子免费拿药；我花一辈子积攒的20万美元才买了套公寓，每月还要交物管费，他们每月只付100美元住的老年公寓也不比我家小多少，还车接车送，简直是岂有此理!”
退休金也要缴个人所得税
王老先生65岁那年太太病逝，悲伤之余，他痛感人生苦短，递交了退休申请，花了约20万美元(1美元约合6.3元人民币)买了一套不大的公寓。他在美国工作近二十年，工资由最初的每年四五万美元升至退休时的约十万美元。
最开始由于太太不工作，女儿年幼，他的工资又不高。报税时税率只占收入的15％左右。后来女儿独立了，他的工资也涨了，税率也升了五六个百分点。不过这些税也不是打了水漂，税款中约8％是所谓社会保障金税收，交满十年后，六十多岁时可以开始领取一定数量的社保基金，也就相当于退休金，数目多寡依据工作的年限及每年纳税的数目而定，工作越久，工资越高，社保金就越多。同时政府还给支付一定金额的医疗保险费用。王老先生的社保金每月是1000多美元，外加他私人存储的退休基金、公司的退休福利金，每月有两三千美元的收入，一个人过得挺开心。
可是她女儿那边，妈妈去世后没人做家务，两个人又都上班，只好向远在北京的公婆求救。公婆立刻办签证赴美，来后半年就拿了绿卡。绿卡持有人在头五年不能申请加入美国籍，所以不能享受由联邦和州政府提供的低收入老人医疗保险，但由州府资助的慈善医疗计划可以为他们提供免费看病的机会。后来，这老两口索性申请了王老先生女儿家附近的低收入老人公寓。
他们邀请王老先生到公寓做客。王老先生虽然在美生活了二三十年，但自己和周围来往的朋友都是所谓的白领中产，对于这种政府筹建的低收入老年公寓并不十分了解，经过几个月的频繁拜访，才发现这里原来别有洞天。
公寓并不是分文不收，除非申请人完全没收入，否则需缴纳收入的30％当房租。亲家两口因为在北京每月有不到3000人民币的基本退休金，扣除每月约20美金的看病吃药费用后，余下的380美金中的30％，也就是约110美金，需支付房租。扣除水电之后几乎不剩什么钱，但靠着向州政府申请的为穷人提供每月150美元的营养补贴，俗称“粮食券”，还是可以在美国过上衣食无忧的日子。
而拿到绿卡五年后，不管是否加入美国国籍。都可以享受州政府的免费医疗保险和联邦政府的部分免费医疗保险，但这些保险看病用药都受很大限制。而入籍后，只要缴纳一定的医保费用，就可以享受到联邦医疗保险，这笔费用完全可以靠社保基金来支付。
中产命运最悲惨
王老先生发现这种老人公寓里聚集了很多中国老人，他们通过探亲签证来美，然后申办绿卡，几年后条件符合便申请老人公寓等各种福利，脱离儿女，悠闲过活。公寓平时除了免费购物巴士外，还每天有一辆车接送他们去本地的老人活动中心。
王老先生的女婿过敏严重，有时去药房买些十几美元一盒的过敏药。有天亲家母坐了公寓的巴士去附近的医院，说是过敏找医生开药，拿回一盒效果更好的处方药，由于是穷人保险，分文未花，转赠给儿子。随后得意洋洋地告诉王老先生：“我们每天帮附近一对中国夫妇照看一下小孩，一月多挣个八九百美元，加上美国人给的营养补贴和北京的退休金，一个月大概1500美元呢。这一室一厅的公寓才花一百美元，在北京租房也没这么便宜呀。”
王老先生开始愤愤不平了。他首先回去仔细翻阅了美国税法，虽然每年报税，但他从来没像现在这样对各种情况仔细研读。仅个税起征点就密密麻麻几大页。各种具体情况具体对待，无比复杂。但去繁存简。关键的几个数字他记清楚了：对于大多数无特殊情况的人来说，65岁以下单身人士的起征点是年收入9350美元，65岁以上单身起征点是年收入10750美元；65岁以下的两口子一起过活，起征点是年收入18700美元，65岁以上是20900美元。
他是65岁以上单身，年收入超过标准，每年要交近2000美元的个人收入税。两个亲家呢，算是65岁以上夫妇合过，所有收入加起来也不够标准，而帮人看孩子是现金收入，根本不用报税，所以他们一分钱也不用交。
王老先生气急败坏地给女儿打电话：“太不公平了，我辛辛苦苦为资本家卖命20年，交了20年的税，退休了就这点养老金，每月也还要交上百大洋的税，他们什么贡献也没做，每月拿钱，白吃白喝?”
女儿在电话另一头笑了：“我小时候你那几万元的年薪扣了税养一家三口，还要付房贷，我们过得多节省，可学校里那些所谓低收入家庭的孩子不仅午餐都是免费供应，每次各种活动外出，所有费用他们也是一概全免，比我们负担轻多了。我读普林斯顿四年花了差不多一套公寓的钱，而那些低收入家庭的孩子，不用父母掏一分钱。富家子弟无忧无虑，反正父母有钱；贫困学生也不发愁，反正学校给钱；我们这些上不着天下不够地的，真是掏空了爹妈的血汗钱。”
夹心层 篇6
2006年12月份, 由浙江A公司 (系总承包方) 、沈阳B公司 (系指定分包单位, 持有机电设备安装工程三级资质) 与业主签订《空调工程分包协议》, 其中, 分包工程价款为3200万。分包协议附属于2006年1月份浙江A公司与业主签订的《总包合同》。
在整个工程竣工且交付业主使用后, 总承包方和指定分包单位分别向业主提交了竣工结算资料, 但业主迟迟不予办理工程竣工结算。正在总承包方想方设法与业主沟通推进工程结算时, 突然收到了两个法院的传票:指定分包单位向管辖法院起诉, 要求业主和总承包方支付拖欠的分包工程款900万元及利息50万;业主向管辖法院起诉, 要求总承包方、指定分包单位承担工期延误违约金300万元和工程质量缺陷整改费用400万元。
案例点评:
指定分包的法律风险
我国建筑市场可以算是典型的甲方市场, 业主普遍非常强势。翻阅总包合同, 总是能看到“某部分工程由甲方指定分包”的字眼。
所谓指定分包, 就是总承包方根据业主的指令, 将属于总承包范围内的某些专业工程交由业主指定的其他分包单位来完成。可以是根据业主的指令, 由总承包方直接与指定分包单位签署分包协议, 也可以由业主、总承包方、指定分包单位签署三方协议;可以是业主直接付款给分包单位, 也可以是业主付给总承包方后、总承包方再付给分包单位。
但鉴于总承包方对指定分包单位的选择和付款上, 并没有实质的决定权, 实际操作中也经常由于业主和指定分包单位的特殊关系, 使得总承包方的管理权和监督权无法得到有效行使, 其对分包单位的现场管理往往很难落到实处, 导致出现工期延误和质量缺陷。
这些情况一旦发生, 总承包方很可能就要向业主承担责任。而在业主未付分包工程价款的情况下, 指定分包单位也往往会依据分包协议向总承包方索款。可见, 在指定分包下, 总承包方就是一个“夹心层”, 既要对业主负责, 又要对指定分包单位负责, 其法律风险是相当大的。
1.指定分包协议的效力分析
我国目前仅有《房屋建筑和市政基础设施工程施工分包管理办法》和《工程建设项目施工招标管理办法》中明确规定“禁止业主指定分包”, 但鉴于这两个办法都仅仅是部委规章, 在效力层级上低于法律、行政法规。根据我国《合同法》规定, 只有违反法律、行政法规的强制性规定才能认定合同无效。而我国目前尚没有法律或者行政法规将指定分包作为明确禁止。
因此, 除非同时存在其他违反法律、行政法规或者《最高院关于审理建设工程施工合同纠纷案件法律适用问题的解释》所明确的5种情形, 指定分包协议不应被认定为无效合同。
案例中, 指定分包单位为机电设备安装工程三级资质, 依照规定只能承接投资额在800万元以下的工程, 但该分包单位超越资质等级承接了金额高达3000余万元的工程, 属于“超越资质等级”的情形, 根据最高院的解释应当认定该《空调分包协议》为无效合同。
2.分包工程价款的付款义务人
除非总承包方明确拒绝, 在业主指定分包时, 一旦总承包方与指定分包单位签订分包协议, 或者由业主、总承包方和指定分包单位签订三方协议, 则就视同总承包方自行选定的分包单位一样。说到底, 指定分包也是分包, 由总承包方向分包单位承担全部责任, 且总承包方还需与分包单位一起向业主承担连带责任。
指定分包工程价款的结算原则上也应遵循合同相对性原则, 也就是说, 指定分包单位应和签订合同的总承包方遵循合同约定结算工程价款。
案例中, 指定分包单位也应遵循合同相对性和总承包方结算工程价款, 但鉴于该分包单位因超越资质而导致合同无效, 该分包单位为实际施工方, 根据最高院的司法解释, 业主也应在欠付工程款的范围内向其承担付款责任。
3.质量缺陷和工期延误责任的承担
根据最高院的司法解释, 因指定分包造成建设工程质量缺陷的, 业主应当承担过错责任;承包人有过错的, 也应当承担相应的过错责任。也就是说, 在指定分包导致出现工程质量缺陷的, 业主应当承担过错责任, 但总承包方并不因此而当然免责, 总承包方应当按照己方的过错程度承担相应的过错责任。
需要说明的是, 最高院的司法解释仅明确规定了指定分包下的质量缺陷责任处理, 对于工期延误并未作出规定。笔者认为, 针对指定分包下的工期延误责任承担, 应当参照司法解释关于质量缺陷的规定, 即业主应当承担过错责任, 总承包方有过错的情况下也应承担相应的过错责任。
总承包方的应对策略
对于总承包方来说, 风险防范的最佳良策莫过于坚决拒绝指定分包, 但这对于建筑企业来说显然是不现实的。那么, 总承包方就必须具备风险防范意识, 开展精细化项目管理, 从细处着手应对指定分包下的法律风险。
1.积极参与指定分包单位的选择。总承包方应加强与业主的沟通, 利用自身的专业优势赢得业主的信任和认可, 参与到指定分包单位的选择中来, 为业主选择指定分包单位提供建议, 确保所选定的指定分包单位具有足够的资质和能力来保证工程的顺利开展。
2.善于行使对指定分包的反对权。在指定分包单位拒绝承诺诸如“使总承包方免于承担任何由于分包单位未能履行合同义务或未恪守其职责而造成的与之有关的索赔、起诉、及包括诉讼费等在内的一切损失”等时, 总承包方有权拒绝指定分包模式或者该指定分包单位。
3.尽量要求业主参与到分包协议的签订中。争取由业主与分包单位直接签订协议, 并将指定分包工程约定为总包范围外工程。在业主坚持要求总承包方作为签约主体时, 则退而求其次, 争取由业主、总承包方和指定分包单位签订三方协议, 并在分包协议中明确约定, 分包工程价款的付款义务人为业主, 付款方式安排为由业主直接付给分包单位、分包单位直接向业主开具发票;总承包方的合同义务仅限于进行总包管理。
4.切实加强项目施工的过程管理。在指定分包模式下, 因指定分包单位与业主的特殊关系, 有时难免还存在着一些不正当关系, 导致指定分包单位有可能不具备相专业承包能力。有时候, 业主也会介入对指定分包单位的管理, 甚至由业主直接进行越权管理, 导致总承包方的管理难度加大。
总承包方应在加强与业主的沟通的同时, 在施工中充分行使合同权利, 加强对施工过程的管理, 包括进度、质量、安全等的管理, 并妥善保管好书面往来文件。对于指定分包单位违法违规开展施工操作的行为, 总承包方要提高警惕, 一方面发函要求指定分包单位限期整改, 另一方面也要及时将相关情况告知业主, 并要求业主协调分包单位的整改。
5.善于运用“背靠背”条款, 即总承包方在分包协议中明确约定, 总承包方向分包单位付款的前提是其已获得业主的支付, 否则总承包方有权拒绝付款。我国现行通用的施工合同示范文本是不支持“背靠背”条款的, 但我国《合同法》遵循意思自治原则, 总承包方可以通过努力要求在分包协议中加入“背靠背”条款。
夹心层 篇7
所谓“夹心层”是指依据自身经济能力无法进入商品房市场、也不被政策性住房保障体系所接纳的社会群体。但夹心层是城市发展最为核心、最具活力的中坚力量之一,其住房需求能否得到有效满足对于社会稳定和经济发展有重大影响,只有深入了解夹心层真实住房需求才能有的放矢设计实施住房支持方案。本文基于2008年7月针对上海市600余名青年白领(夹心层最主要构成)的问卷调查,采用特征价格法模型实证分析上海市住房价格及夹心层真实住房需求,从而为上海市解决夹心层住房问题提供微观经济学研究支持,也为推进解决其他特定社会阶层住房问题提供方法论参考。
二、文献回顾
(一)夹心层住房问题的严重现状
上海市夹心层住房问题现状严重。在上海市第十三次团代会召开之前,团市委征集近700名青年代表的投票,遴选出青年关注的十大民生问题,列于首位的是住房问题(鲁哲,2008)。而在此之前的2005年,上海团市委发布的《上海青年调查报告》表明,住房是第二位受关注的问题,就业问题列在首位(蔡玲玲,2005)。另一项调查显示,上海市青年白领平均需要7年的时间才能积累足够财富以支付银行按揭首付(卢小惠、梁志超,2008)。这表明住房问题是身处夹心层的上海市青年白领所面临的最重要问题之一,并且形势在恶化。
(二)夹心层住房问题的解决方法
夹心层住房问题源于其个人收入储蓄与期望住房的市场价格之间存在差值,且这一差值无法通过住房保障体系的支持加以弥补。其住房需求既无法通过市场交易,也无法通过政策保障得到实现。因此,解决夹心层住房问题的思路其实很明确:弥补夹心层个人收入储蓄与期望住房的市场价格之间的差值缺口。这就需要首先对这一差值缺口进行准确估测,其中最关键的是对夹心层真实住房需求(期望住房)做出准确评估。因为单纯经济意义上的总房价不能反映真实住房需求。比如一套价格为60万元的远郊住房,如果没有考虑到夹心层的交通和教育需求,即使在购买力可承受范围内,也不能称为满足了其住房需求。
目前来看,针对夹心层真实住房需求的实证研究相对较少。本文采用了特征价格法模型,将夹心层的真实住房需求分解为对住房关键性特征的需求,试图从更加本质的层面(住房关键性特征层面)来准确评估夹心层的真实住房需求。
(三)住房价格的特征法分析
特征价格法(Hedonic Price Method)根源于消费者效用理论,即商品价格取决于商品各方面特征属性带来消费者的效用大小。异质商品表现为商品各特征的数量、质量及组合方式不同,其带给消费者的效用因此而不同,价格自然也会存在差异。假定在其他特征不变时,商品价格随某一特征的改变而变动,这一价格变动就表征了该特征的影子价格,或者说特征价格。
特征价格法应用于住房问题研究由Lancaster(1966)和Rosen(1974)最初提出,之后得到逐步推广应用。国际上应用特征价格法进行住房价格的实证研究正在成为主流(Butler,1982),国内这方面的文献从2005年以后也逐步开始多了起来(赫前进和陈杰,2007;郭文刚等,2006;王德和黄万枢,2005;王德和黄万枢,2007;王冬辉和郭祖军,2006;张冕和陈守明,2008)影响住房价格的特征通常包括三类:区位条件(Location)、建筑结构(Structure)、邻里环境(Neighborhood)(王冬辉、郭祖军,2006),因此住房价格可表示为:
P=f(X;Y;Z)
其中:为住房价格,为住房的区位条件特征,为住房的建筑结构特征,为住房的邻里环境特征。从现有文献来看,经常用到的住房特征变量如表1所示。
三、住房价格的特征法分析院基于上海市数据
(一)样本分布
对上海市住房价格的特征法分析是以问卷调查数据为基础的。该调查于2008年7月15日至20日集中进行,由调研员在上海市主要商务中心(如徐家汇、陆家嘴等)针对青年白领(夹心层最主要构成部分)实施。共回收问卷612份,其中有效问卷580份,有效率94.77%。有效样本分布情况参见表2。
(二)计量模型
注:“比重”是指该项目占“有效样本数”的比重,因部分有效问卷在少数项目上信息缺失,因此特定项目的有效样本数一般少于580份的有效问卷总数。
影响住房价格的关键性特征主要有三类:区位条件特征、建筑结构特征以及邻里环境特征。因此,确定住房特征价格法模型的住房关键性特征变量定义及基准(Benchmark)如表3所示。
住房特征价格函数表述如下:
P=f(X1……Xi,Y1……Yi,Z1……Zn,u)
其中:为住房价格,为住房区位条件特征,为住房建筑结构特征,为住房邻里环境特征,为影响住房价格的其他特征。特征函数f(·)的具体形式一般有三种:线性形式、对数形式及半对数形式。对于自变量为离散变量而因变量为连续变量的计量模型,一般采用半对数形式。半对数形式的系数反映了在其他特征不变的条件下,住房某一特征变化一单位所引起住房价格变动的百分比。本文采用半对数函数形式,计量模型为:
Price指住房单位价格(元/平方米),因变量lnPrice是对住房单位价格取对数,住房单位价格为调查时点(2008年7月)的当期住房单位价格。u为随机变量。自变量包括:
1. 区位条件特征变量:
distancel~distance4为非交通高峰时段,从住房至中央商务区(CBD,此处指人民广场)的乘车时间。
2. 建筑结构特征变量:
househigh2、househigh3分别指住房的楼层高度为小高层(7~11层)、高层(12层及以上);指住房的房间数(室数目+厅数目)。
3. 邻里环境特征变量:
subway指住房的轨道交通可达性(即住房附近1公里内是否有轨道交通站点);同理school、shop、playgroud、university、hospital分别指住房附近1公里内是否有中小学及幼儿园(中小学及幼儿园配套)、运动场馆(运动场馆配套)、购物商场(购物商场配套)、大学(大学配套)、医院(医院配套)。
(三)实证结果及经济学解释
应用特征价格法的计量模型,对上海市住房单位价格进行分解,结果如表4所示。
由表4可知,模型3的实证结果可得拟合方程如下:
上式说明住房价格可以由住房关键性特征的影子价格组合而成,从经济学角度解释如下。
1.上海市住房单位价格受到“距CBD(人民广场)乘车时间”、“楼层高度”、“房间数目”、“轨道交通可达性”、“中小学及幼儿园配套”等住房特征变量的显著影响。且除“距CBD乘车时间”外的其他特征变量都对价格呈正向影响。这些住房特征变量能够共同解释约31%的住房单位价格变动。这些住房特征的影子价格(特征价格)就是住房单位价格的重要组成部分。
2.“距CBD(人民广场)乘车时间”对住房单位价格影响最大。但其影响随乘车时间(即距离)的增大而减弱。距人民广场乘车时间在一刻钟以内比超过1小时的住房单位价格平均高出142%(即e0.8818-1,下同)。
3.“楼层高度”越高则住房单位价格越高,高层建筑比平层建筑的住房单位价格高出约31%。
4.“房间数目”越多,则住房价格越高。每增加一间房间,住房的单位价格会增加3%。
5.“住房附近1公里内有轨道交通站点”比“没有”的住房单位价格高出9%。
6.“住房附近1公里内有中小学及幼儿园”比“没有”的住房单位价格高出13%。
7.“运动场馆配套”、“购物商场配套”、“绿地公园配套”、“大学配套”、“医院配套”等住房特征变量对住房单位价格没有显著影响。
四、上海市夹心层的真实住房需求估测
(一)上海市夹心层真实住房需求的分布
夹心层真实住房需求可以用其对住房关键性特征的需求组合来实证表达。对上海市夹心层(青年白领)的问卷调查发现,其对住房关键性特征的需求分布如表5。
总结表5,可知夹心层真实住房需求主要表现为:
1.夹心层最倾向于选择购买位于“距人民广场乘车时间”在15~45分钟之间的住房,占到了78%。考虑上海市环线情况,即夹心层最倾向于购买位于中外环之间住房。
2.夹心层偏好购买小高层(56%)与高层(28%)住房,对平层建筑则明显不偏好(只占16%)。
3.夹心层喜好房间总数为4间的户型,即三室一厅或两室两厅的住房。
4.夹心层非常看重周边1公里内能有轨道交通、中小学及幼儿园等配套建设。
(二)上海市夹心层期望住房的单位价格实证估测
采用模型3所涉及的住房特征变量对夹心层真实住房需求(期望住房)的市场价格进行估测,结果表明:夹心层期望住房的单位价格应为13984元/平方米。具体参见表6。
五、结论
设计实施住房支持方案对解决夹心层住房问题十分必要,但其前提条件是深入了解夹心层真实住房需求。从方法论而言,评估夹心层对住房关键性特征的需求才能更准确反映其真实住房需求,在此基础上才能更好地设计实施住房支持方案。本文应用特征价格法模型的实证研究发现:上海市住房价格显著受到距人民广场乘车时间、楼层高度、房间数目、轨道交通可达性、中小学及幼儿园配套情况等住房关键性特征的影响。以青年白领为代表的上海市夹心层真实住房需求主要表现为:倾向于居住(购买)位于距人民广场乘车时间(非交通高峰时段)为15~45分钟的区域(约处于中外环之间);喜好小高层、高层而非平层建筑;偏好房间数目为4间(即三室一厅或两室两厅);非常重视在周边1公里内能够有轨道交通、中小学及幼儿园等配套。研究还发现,能够较好满足上海市夹心层真实需求的期望住房,其市场单价约为13984元/平方米(2008年7月)。
注:表中的数字为住房各关键性特征的回归系数。回归系数右上角为*表示10%显著水平,**表示5%显著水平,***表示1%显著水平。模型1、2、3是通过逐步回归法直至所有自变量通过显著性检验。
注:(1)真实住房需求期望值=∑(住房特征赋值×需求概率)(对该住房特征“需要”则赋值为1,“不需要”赋值为0;“房间数”变量的赋值为住房“室数目+厅数目”);(2)真实住房需求的改合价格对数=住房特征价格系数×真实住房需求期望值;(3)夹心层期望住房的单位价格对数=常数项价格对数系数+∑(真实住房需求的拟合价格对数);(4)夹心层期望住房的单位价格(Price)=exp(夹心层期望住房的单位价格对数)。
经适房别忘了“夹心层” 篇8
4月的最后几天，北京随处可见满5年的经适房“换证热”。但当时北京各区县“经转商”操作规则不同：其中，朝阳区和丰台区可同名“换证”；而海淀区和昌平区不能“同名转换”。
之后，5月1日，媒体报道称，北京市住房和城乡建设委员会回应，目前北京市经济适用住房上市交易仍然按现行政策执行，没有发生变化，“五一”之后仍可按现行政策办理。
“五一”假期后的北京却更加热闹。5月4日，到朝阳区和丰台区房产交易大厅办理经济适用住房产权证转商品房产权证的房主们发现，“五一”后房主不能办理同名转，现场一片混乱。
对于这样的变化，北京市住房保障办公室却轻描淡写地回应称，本市并没有在“五一”期间出台新政策，“上市交易”本来就是2008年4月8发布的《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知（京建住〔2008〕225号）》的规定。各区县只是在具体的办理过程中逐步在流程等方面协调一致。
但政策的“朝令夕改”是否会损害政府的公信力？作为社会保障属性的经适房为何能“堂而皇之”地转成商品房？历经12年的经适房是否应该彻底退出市场？
政策要有公信力
面对房价飙升，调控手段频频祭出。无论按2007年建设部出台的《经济适用房管理办法》，还是北京市政府随后出台的关于北京市经济适用房管理的试行办法，经适房作为保障性住房，在5年内不能上市交易，如果确需交易，则由政府优先回购。
显然，住房第一要义是社会保障，其次才具有商品属性。启程于1990年代后期的房改过分强调住房的商品属性，有意淡化其社会保障属性，因而铸成大错。为减轻道义压力，政府匆匆推行“公屋制度”救急，由于病急乱投医，导致目前的公屋制度过分倚重国外已普遍放弃的经适房制度，于是旧病未除再添新病。
“公屋制度”分为三个层面：一是财政向住房困难家庭提供廉租直补；二是政府建造公共租屋；三才是经适房。
由于经适房具备可交易之商品属性，因而买卖经适房有不菲获利空间，在行政审查层面出现腐败国内外皆然。由此，利用经适房牟利的情形比比皆是，除了出租和用于经营等常见的牟利行为，即使对5年不得上市交易的规定，也基本形同虚设。
政府在经适房问题上，强化管理的举措对改变经适房管理中的诸多乱象，无疑是社会的进步。而通知发布后，一些拥有经适房的市民恐慌性地转正行为，从很大程度上说明，经适房牟利的情况和不合格购买的情况的确存在。
很多政策牵涉面广，对接有罅隙；政出多门，各唱各调；决策过程不透明，其中又不乏利益群体的游说与主导。有些政令和举措知错而改并非坏事。但科学的决策应建立在充分调查研究的基础之上，应建立在反复论证的基础之上，应经过大多数人同意的基础之上，通过民主程序尽可能科学透明，兼顾各方利益。而不是领导一拍脑袋政策即出，且只见“总论”不见“细则”。
一旦政策制定之后，就应像商鞅移木建信那样，让国家信用植根于社会，政行令通。朝令夕改现象，损害了政策的规范性、权威和公信力。经适房在制度演进上已经探索10多年，应通过全国人大的立法，明确政策预期，在市场准入、日常管理和退出机制方面，建立稳定的操作程序。
经适房别成了权力房
对于遭诟病已久的经适房制度，住建部的《通知》带有打“补丁”的性质。政府并非全然不知经适房制度携有天然的“腐败基因”，光靠后天反腐事倍功半，必然闹腾到民怨沸腾的地步。既如此，政府为何在推行“公屋制度”时偏偏钟情于此？
提起经适房，绝大多数人认为就是指那些在社会上公开发售、符合条件的低收入住房困难家庭都可以申购的保障性住房。但近几年，经适房又出现了一个新品种，那就是党政机关及国有企事业单位集资自建的住房。
这些房子在用地、税收等方面享受国家经适房政策，政府的经适房规划及统计也把这些住房计算在内。这种经适房的准入和退出都是由自建的单位自行掌握，根本就不在建设、房管等部门的监管范围之内。不过，住建部的《通知》针对的却只是面向社会供应的经适房。
那么，这两种经适房各自占多大的比例呢？相关数据显示，北京市2005~2009年公开的土地供应量，70%以上的土地用于建经济适用住房和享受经济适用住房等政策的住房。然而这期间面向社会供应的经济适用房的全部数量，加起来大概只有7%左右。
公开型经适房发售及使用过程中出现的弄虚作假等行为只是个体性的，而定向型经适房分配及使用过程中出现的违法违规等问题却是群体性的。公开型经适房所占的份额很少，即使杜绝了舞弊，也保障不了多少家庭的住房问题；定向型经适房占有大多数份额，却成了公务员的专利品。而这部分住房又何时进行规范呢？
房地产调控的核心应当是让利于民，而不是让利于“权”。所以，需要警惕的是，新的制度，应当是为老百姓牟利的，不要演变成为另外一个利益群体可以钻营的政策空子。
关注中等收入“夹心层”
自问世起，定位模糊的经济适用房政策就一直在质疑声中蹒跚而行。应该说，经适房的“退出机制”已成中国不得不关注的问题。问题的关键不是是否要停建经济适用房，而是针对经适房建设该制定怎样的政策，而政策能否按照原样执行下去。
经适房的政策导向，应偏重解决社会中间层的生活问题，化解社会发展过程中的矛盾。在目前经济条件下，大量有能力消化经济适用房、买不起商品房的中等收入者却被拒之门外，成为被社会遗忘的“夹心层”。因此政府有必要对这类人群给予一定的补贴，这也是保持社会和谐稳定发展的根基。
从廉租房、经济适用房到限价商品房，我国正在谋划更加全面和立体化的住房保障体系。在廉租房成为住房保障的主要手段之前，经适房意义仍然重大，承担着保障和平抑房价的双重责任。
但经济适用房制度乃至限价房制度等一揽子保障制度已存在诸多缺陷，很难通过简单的补漏加以解决。与其不断地修补保障制度而又效果不佳，还不如快刀斩乱麻让经济适用房、限价房等“产权式住房保障制度”逐渐淡出历史舞台。
无论是新加坡推行的“居者有其屋”计划、韩国的“百万户国民廉租房建设计划”，还是美国的住房福利保障、德国的多层次保障都给我国经适房的退出机制提出了大量的参考。