国五条

国五条（共12篇）

国五条 篇1

调控反致房价飙升

今年全国“两会”期间, 住建部部长姜伟新接受媒体采访时曾强调, 在“国五条”的严格执行下, 相信房价会按照国务院调控的趋势走。然而就在3月份, 各地房价却再次暴涨。即使在皇城脚下, 也是多家楼盘坐地涨价, 有的单价涨幅竟达2万元。广州更是出现了抢购风, 3月成交环比激增六成, 房价同比大涨34.9%!也就是说, 经过长达10年的房地产调控, 房地产泡沫不仅没有被挤出, 反而是越吹越大。

虽然“国五条”由上届政府制定, 但是真正执行与落实仍要靠本届政府。本届政府尽管一再重申遏制住房投机投资, 但政府各职能部门并没有真正采用最有效的经济杠杆工具。同时, 强化与政府行政干预有关的住房限购、限价政策所起的作用极其有限, 因此造成了过去10年越是进行宏观调控, 房价越是上涨的可怕结局。

“国五条”为何令人失望

从“国五条”出台的方式来看, 还是沿袭了前10年的老路, 即“国五条”作为一项涉及国内每一个民众利益的重大政策, 不是通过广泛的公共决策的方式来制定, 仍然是由少数政府职能部门拍板, 执行力度会大打折扣。市场起初对征收20%住房交易所得税反映强烈, 原因在于过去各地政府都没有按20%的比例征收该税, 而且也没有谁真正按这个比例缴税, 现在要求征收当然没有一个交易者会满意。

调控屡屡失败的教训说明, 只要住房的赚钱功能不摒弃, 限购、限价政策所起的作用便会非常有限。除了投机, 某些房地产开发商通过囤地、偷工减料、欺诈、行贿等各种手段, 在这个过程中获取了惊人的暴利, 并积累了丰厚的财富, 也是极其不正常的现象。

大力征收房产税让囤房、炒房者感受“割肉之疼”

中央政府当务之急是使全国大小城市房屋信息联网, 无论商品房还是小产权房抑或城中村。房产税可以全面覆盖, 从每个家庭的第二套房屋开征, 所持有的房产越多, 每年要交的房产税也越多。根据第三方公开评估价格, 房产税比例控制在2%～10%之间, 第三套房子以上可征收10%的重税。同时, 对房地产开发商征收重税, 房屋单价越高所征收的税就越重。

政府须拿出房产税的50%用于建设经济适用房和廉租房。在房价畸高的城市大规模划拨土地, 建设经济适用房和廉租房, 满足无房居民和低收入阶层的购房需求。对所有无力购房的工薪阶层, 提供无偿或象征性的廉租住房, 从而打压、平抑城市畸高的房屋租金。对默认或纵容房价疯涨的地方官员实行一票否决, 对闲置2年以上的土地坚决无偿收回, 让囤地者得不到任何增值收入。只有多管齐下标本皆治, 房价才有可能真正回归理性。

国五条 篇2

细则规定，严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定，即对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，按转让所得的20%计征。

2013年广州市新建商品住房(不含保障性住房，下同)价格涨幅要低于广州市年度城市居民人均可支配收入实际增幅。

同时，非广州市户籍居民家庭能提供购房之日前2年内在本市连续缴交1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);

非广州市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房。市国土房管局要进一步加强对购房行为的监管，购房资格审查环节前移至签订购房合同(认购)前。

细则还规定，“人民银行广州分行可结合2013年我市新建商品住房价格控制目标和我市房地产市场调控的相关要求，提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。”

广州今年住宅供地5.95平方公里增长约62%

广州市国土房管局负责人今日表示，2013年广州建设用地计划供应面积20.64平方公里，较上年增加1.15平方公里;住宅用地计划供应5.95平方公里，比过去5年平均实际供应量4.48平方公里多1.47平方公里，较去年增长约62%。

今年广州将增加普通商品住房及保障性住房用地供应，确保各类保障性住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地供应比例不低于住宅用地供应总量的70%，禁止容积率小于等于1的低密度高档住宅用地供应。

同时，广州市将继续采取“限地价、竞配建保障性住房”、“限地价、竞配建拆迁安置房”等方式完善商品住房用地公开出让方式。

广州市常务副市长陈如桂近日在政府发布会上表示，广州调房价的压力比其他城市大。

国五条有用吗？ 篇3

这可不是什么好事情。

但是仔细看看国五条，实际上它什么也没说。或者说，它还是在重复那些每年2月都会重复一遍的事情，只不过被冠上了“国五”的字样。

2012年两会召开前，曾有两项针对房地产的政策出台，一个是房产税的施行范围要扩大，还有一个则是对小产权房市场的打击。国土资源部也发文表示要坚持调控不动摇—大致的说辞和国五条差不太多。但是房价其实还是在上涨。国五条主要是重申了稳定房价、打击投机、增加保障房和商品房供应，以及加强市场监管的口号。

2月22日公布了房地产一些更为详实的数据。中国国家统计局公布的数据显示，1月70个大中城市中，新建商品住宅价格同比上涨的城市有53个，去年12月为40个。

据《华尔街日报》估算，1月受调查的70个大中城市平均房价同比上涨了0.63%，为去年2月以来首次出现同比上涨，并扭转了去年12月下跌0.06%的局面。数据还显示，1月70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨0.54%，去年12月为0.31%。

这种涨势被认为有点快，如果不能让房价下来的话，那么在3月万众瞩目的新一代领导人亮相后，就会不得不再采取进一步的调控举措。此前，市场疯传的这些举措包括，将二套房贷首付提高至七成（目前二套房贷首付为六成），房贷利率提高至基准利率的1.3倍（目前为基准利率的1.1倍）。

也正是这一消息，让2月20日的股市遭遇重挫。

在任何一个国家，当房价遭遇了过快的涨幅时，给予调控措施是无可厚非的。房子一直被认为是吉芬商品，这种商品的特质就是价格越低，买入的人越少，价格越高，则买入的人越多。持续涌入的资金会持续抬高房地产价格，但是可以涌入的钱是有限的，当钱停止涌入，房价就会下跌。因为特殊的商品特质，下跌就不会有人买入。那么作为经济重要的一个支撑，会给实体经济严重的打击。包括影响所有的大宗商品价格。

这便是必须调控房价背后政治家大体的逻辑。问题则是，如果措施不当，则很有可能让泡沫不等市场戳破，而被政策戳破。只要戳破了，要面临的难题都是一样的。

打击房价无非就是两种方式，要么从供给方下手，要么从需求方下手。2008年是从供给方下手，打击了房地产商的资金链，限制银行以及信托给它们钱。这种方式非常有效，开发商没有钱后会迅速降低房价以求资金回笼。随后房价在2008年至2009年初大跌，当跌幅超过了政策容忍的底线后，政策制定者决定救市。

现在则是吸取了教训，从需求方入手。这种方式其实没有那么好的效果，一个非常简单的逻辑就是，你不可能指望抑制人们的需求而把价格拉低，这根本就是在饥饿营销。这样压制的需求也很可怕，一旦政策有任何转向，房价会迅速攀升，拦都拦不住。

房价高背后有很多复杂的原因。实际上人们也不傻，银行的存款利息就那么一点，也没有其他更好的投资渠道。房子作为保值品已经成为人们根深蒂固的观念，大部分的人对人口红利以及增长曲线也不是太过在乎。

需要注意的是，实际上政策也差不多就是这样了，再严厉下去只是进一步压抑需求—压抑太厉害，谁都知道不是什么好事情。

新“国五条”出台·春节楼市火爆 篇4

2月20日, 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议, 研究部署继续做好房地产市场调控工作。这也是本届政府召开的最后一次国务院常务会议, 其主要议题即是房地产市场调控。会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施 (下称新“国五条”) :

1.完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则, 制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。

2.坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施, 已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面, 按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的, 省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。

3.增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去5年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市, 尽快形成有效供应。

4.加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度, 确保公平分配。2013年底前, 地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

5.加强市场监管。加强商品房预售管理, 严格执行商品房销售明码标价规定, 强化企业信用管理, 严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设, 加强市场监测和信息发布管理。

会议还要求, “进一步完善住房供应体系, 健全房地产市场运行和监管机制, 加快形成引导房地产市场健康发展的长效机制”。

近期, 在楼市上涨预期愈演愈烈之时, 国务院常务会议出台五项调控措施, 再次释放明确信号, 坚持调控政策不动摇、力度不放松, 这无疑是扭转市场预期的及时举措。纵观此次新“国五条”, 我们可以发现以下特点。

其一, 基调不变, 以重申为主。此次国务院常务会议基本肯定了近年来的楼市调控措施, 同时提出, 中国正处于城镇化快速发展时期, 短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变, 强调支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。在新“国五条”中提出的具体措施, 很多属于重申, 但又不乏新意。2011年1月的“新国八条”中首次提出了“房价控制目标”这一概念, 而随着调控后市场的降温, 2012年中央再没有要求各地制定目标。而此次重新要求“直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市”制定控制目标, 虽然要求制定房价控制目标的城市范围缩小, 但此次重新启动可以说意义重大, 让人感到今后有可能扩围。

其二, 措辞微妙, 折射调控路径。对于业内广泛关注的房产税试点扩容, 新“国五条”中明确表示, 要“扩大个人住房房产税改革试点范围”。这是国务院首度明确表态, 要扩大试点范围。梳理近两年有关部门及相关负责人对房产税试点政策的措辞可以看出, 试点扩容的迫切性是层层递进的。此前的表述相继是“积极研究”、“适时扩大”、“逐步推开”, 而此次则是国务院直接表示“扩大个人住房房产税改革试点范围”。此措辞之微妙变化, 折射出该政策的试点推广已经逐渐成熟。

其三, 趋向温和, 调控走向长期化。总体上看, 新“国五条”政策符合预期, 与2011年“国八条”相比, 此轮调控偏于温和。首先, 地方问责制和新房价格控制目标最早在2011年的“国八条”中提及, 当时明确要求地方政府在一季度给出新房价格控制目标, 而此次并没有明确期限;其次, 根据某知名公司的调研数据显示, 近期房地产市场投资客比例约为14%, 仍低于2011年的21%, 因此仅靠限购升级对楼市的调控影响将较为温和。由此可见, 新“国五条”仍以窗口指导为主, 主要通过严格限购和限价来起到平抑楼市的作用, 短期可以有效避免市场过热, 整体上市场调整将较为平和。从中也可解读出, 调控将走向长期化。

●春节楼市火爆

蛇年春节长假期间, 国内主要城市楼市淡季不“淡”。

据中指院最新发布的中国主要城市春节期间楼市交易数据显示, 受监测的27个城市同比普遍上涨。

中指院称, 2013年春节期间 (2月9日至2月15日) , 从成交面积来看, 重点监测的27个城市楼市成交面积较去年春节同期 (2012年1月22日至1月28日) 相比, 其中同比上涨的城市达21个。

这21个城市中有14个城市成交面积涨幅超过1倍, 其中贵阳同比涨幅最大, 达到2675%;其次是温州, 涨幅达1433.33%。此外, 在重点监测的北京、天津、上海、杭州、武汉、南京、广州、深圳、成都、重庆等10大城市中, 同比涨幅最大的为成都, 成交面积较去年同期上涨227.78%。

27个城市中, 另有6个城市成交面积同比下降, 其中武汉跌幅最大达93.56%, 其次是深圳, 跌幅达92.86%。

对此, 有业内人士指出, 春节前二手楼市的量价齐升, 以及未来房价仍将持续上涨的预期, 使得春节期间购房人群的恐慌性心态依旧持续, 购房热情依旧不减。目前, 出台更为严格的“限购、限贷”政策可能性不大。因此, 今年的楼市调控或将更偏向于通过制度、税收等手段力促市场供应, 包括土地供应、商品住宅供应、存量房供应、保障房供应等。

但也有观点认为, 如果房价上涨幅度超过监管层容忍限度, 可能导致出台更严格的调控措施。特别是即将召开的全国两会将成为重要风向标。两会以后, 新一轮房地产调控方向更趋明朗, 这也将决定2013年楼市的最终走向。

今年春节楼市的火爆延续了2012年底的“翘尾”行情, 使得近日所谓的“楼市春天派”再次抛出看涨言论。那么, 在这个冬天里丝毫没有感觉到寒冷的中国楼市究竟会走向何方、是否会伴随着季节的变化继续升温呢?相应地, 楼市调控政策又该如何应对呢?

笔者认为, 在宏观经济回暖和加速城镇化的双重作用下, 住房被认定为稀缺产品, 故而引起去年四季度和今年一季度的恐慌性购房, 房价也随之上涨。但就目前整个宏观经济态势和房地产调控政策的延续性来讲, “维稳”仍将是未来一段时间内房地产市场的基调, 同时也是推动城镇化进程的有力保证。

早在去年年末的全国住房城乡建设工作会议上, 住建部部长姜伟新就曾表示, 2013年, 将继续严格实施差别化的住房信贷和税收政策, 坚决抑制投机投资性住房需求, 支持合理自住和改善性需求。商品住房限购政策要继续实行, 凡是放松调控、致使房价过快上涨的地方, 将继续采取措施并会同监察部对其进行约谈、直至问责。此外, 住建部将配合国土部门保持稳定的住房用地供应, 增加中小套型普通商品住房供给;配合有关部门继续加快推进房产税改革扩大试点工作, 加快推进所有地级以上城市个人住房信息系统与省、部的联网工作。

国五条 篇5

【背景链接】 3月1日，《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》发布，受“国五条”细则中“交易二手房计征20%个税”的影响，北京、上海、南京、武汉等地先后出现了二手房交易量猛增、购房者排队过户的现象。不少声音认为，“史上最严”的调控也可能带来诸多误伤。

【热点评述】任何一项制度设计，都不可能包罗万象而左右逢源。“国五条”雷厉风行，以刮骨疗伤的姿态雷霆而出，可能带来的“误伤”理论上是存在的：从买方角度来说，譬如对于合理的改善型需求，或者是因为工作等迁徙因素而换房的工薪阶层，还包括买不起新房而选购便宜二手房的业主，这些人在买二手房的时候，如果因高税率而被转嫁交易成本，显然会有某种程度的“误伤”；而对于卖方来说，尤其是非投资客的二手房，考虑到区位因素及通胀等，溢价也未必能直接粗暴地加减。以此观之，似乎20%的个税下手有点狠了。

但问题在于，如果财税、信贷政策再拿不出一股狠劲儿，从2011年下半段进入的所谓“胶着博弈期”后，中国楼市已经出现了值得警惕的反弹趋向。一者，也就是在“国五条”实施细则发布同日，中国指数研究院公布了2月住宅市场“百城价格指数”。数据显示，2013年2月全国100个城市（新建）住宅平均价格为9893元/平方米，环比1月上涨0.83%，这是自2012年6月连续第9个月环比上涨。二者，中指院的住宅“百城价格指数”和统计局的“70大中城市住宅价格变动情况”相互印证。上月22日，统计局发布的“1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，70个大中城市住宅价格环比、同比分别有53个城市上涨，最大涨幅分别接近于2.2%和4.7%。

调了，或许“误伤”；不调，就是“大伤”。这就是中国房地产调控的现实版图。

起码从北京、上海、南京、武汉等地的市场反应来看，“动真格”的预期已经越发强烈，推动房价理性归位的预估正在加强。从A股市场表现看，如果细则能在各地不折不扣落地，“两会行情”也断不会助推地产报复性反弹，那么，投机性楼市需求就将面临新个税、房贷、房产税等多重政策调控的压力，楼市泡沫或能被逐步挤出。

“新国五条”刮骨疗毒 篇6

“新国五条”重申严格执行住宅限购、差异化信贷，扩大房产税试点范围，加强市场监管，制订房价控制目标并纳入政府工作考核问责。此举引发A股震动，2013年2月21日，上证综指跳水3%。

在过去3年里，国务院层面针对楼市的调控措施或公开表态，都引发A股长达数月的跳水。2010年4月，金融海啸后首提遏制房价上涨过快，对投资投机性购房实行差异化信贷，沪指阶段性跌幅超过25%；2011年1月，“新国八条”引入限购、房价控制目标等行政性手段，随后不久A股迈入漫漫熊途；2012年3月，温家宝在“两会”上表示：一些城市房价远远没有回到合理价位，调控不能放松，A股反弹随之夭折，直至跌破2000点。

房地产调控对A股的杀伤力可见一斑，甚至可以视为A股走向的指针。岁末年初，“新国五条”出台，照例动摇了市场信心。市场并没有担忧过度，虽然国务院颁发的各道令牌在调控房价上的过往记录不佳，但还是通过财政、信贷和行政手段，影响开发商的资金状况、购房者心理预期和房地产市场成交，并进而对房地产投资产生作用。在中国这个靠投资拉动的经济体中，房地产投资影响经济增速。

2012年四季度，我国GDP增速走出为期两年的下滑，开始向上调头。中国经济乍暖还寒，复苏的基础并不牢固。经过多年的扩张，整个经济体的负债率处于高位，基础设施投资的边际效应也在降低，固定资产投资增速很难回到过去的高位区间；相应地，钢铁、水泥、煤炭等资产的消耗也不会有太大的增长。此前，几乎所有的经济学家都预测，2013年中国经济复苏是弱复苏，GDP增长率超过8.2%的可能性不大。

决策层再度对房地产进行调控，颇有点刮骨疗毒的味道。虽然官方数据房价增长不多，但全国范围内房价正在加速上涨却是不争的事实。在已经“疯癫”的北京，笔者的切身感受是，2012年年底相对于2011年10月（差不多是2011年调控后房价的最低点），北京同一区段二手房和新房的房价都上涨了约50%。

过去一年多来，我国政府为刺激经济发展而采取了降息和降准的措施，货币供应重现宽松，导致资金大量涌入房地产市场，从量升价平到量价齐涨，再到恐慌性购房，在中心城市房价接近失控。决策层担心泡沫压力再度入场干预，短期内将打压经济增长。房地产是这轮经济企稳反弹的主引擎。对房地产进行刹车后，中国经济是否还能延续复苏的势头，资本市场用剧烈跳水表示了担忧。

2012年年底，当经济企稳反弹得到市场确认后，A股掀起了一波快速上涨行情。银行、地产、汽车、水泥等杠杆率较高或受益于投资增长的周期性行业，因业绩增长的弹性更足，涨势更为凌厉。

笔者认为，随着“新国五条”出台，A股的周期性行情将告一段落。目前市场的核心焦点是2013年第二季度以后，中国经济的反弹势头是否能够延续。如果经济增长不佳，今年的指数很可能将趋于平淡。如果季度GDP增速拾级而上，周期性行业的盈利能力还将明显改善，消费类各个行业的利润增长将更加绵长。在达成共识之前，A股下一阶段将没有明显的行情主线。

经过多年的熊市，A股点位较低，上涨空间大于下跌空间是不争的事实。决策层入场干预楼市泡沫，用短痛避长痛，从而决定了中国经济的复苏过程将更为曲折。作为经济的晴雨表，A股走出向上行情也将面临着更多的波折。

（作者为资深财经媒体人）

国五条 篇7

这次的调控政策其精神、核心内容与2010年的“国十条”,2011年的“国八条”一脉相承。这表明政府调控房地产市场的政策方向没有变化,即抑制投机和投资性需求,满足合理的住房需求。

从一些具体措施来看,体现出政策从严从紧的特点,比如对限购、限贷提出了更细的要求。

加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制

行政手段与经济手段相比各有特点,行政手段刚性较强,缺乏弹性,对市场的伤害较大,但相对容易较快见效。而经济手段弹性较强,市场的选择性好,但何时见效,不确定性大,常常是见效滞后。所以,采取什么手段,关键要看追求什么效果。

在短期政策效果出现后,应尽快建立长效机制,恢复市场自我调节、自我修复的功能,还原市场客观的运行规律。

目前我国的房地产市场交易量已是年超10亿平方米的超级规模,涉及上千万购房家庭,政策更应充分发挥经济手段作用,注重科学、系统、精细和长远。

建立房地产市场的长效机制,关键要解决好以下问题:一是农村转移人口“市民化”的住房政策是什么?二是让地方政府摆脱对土地收益的依赖的财政体制是什么?三是如何解决房地产市场在大中小城市之间不平衡以及不同居民之间住房资源占有极不平衡的问题?四是如何开放居民多元化的投资渠道等问题。目前社会仍在期待,希望相关的改革尽快推进。

对投机性需求进行抑制,对合理的住房需求给予支持

“新国五条”对于住房转让要征收房价差额的20%作为个人所得税的条款,就是对投资投机性需求的有力抑制,也有人担心会将负担转嫁给买房人。

其实,新房和旧房市场都一样,房产转让过程本该由卖方承担的税收能否直接或变相转嫁给买方,主要取决于当地市场的供求关系。当供应短缺时,一般由卖方决定价格,交易税较容易转嫁,相反则难以转嫁。

分析一下我国目前的住房市场,可以发现,绝大部分城市的房产交易仍是以新房交易为主,且新房供应量充足,二手房市场规模较小,转嫁的风险有限。但在一线城市二手房的规模与新房相当,且由于城市规模大,二手房所处的位置优越,供给有刚性,所以就相对容易转嫁。但最终还是由供求决定。

许多人都反映,这一政策伤及了改善性需求。我认为,对二手房交易量大的大城市确实会有一定的影响。

为了尽量减少对真实改善性需求增加成本,我建议,要继续严格执行2006年国家税务总局文件中关于确保纳税人合法权益的规定。即:“对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人,其出售现住房所缴纳的个人所得税,先以纳税保证金形式缴纳,再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系,全部或部分退还纳税保证金;对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。”

继续坚持执行这一政策,切实达到对投机性需求进行抑制,对合理的住房需求给予支持的政策目的。

怎样评价这些年来的调控

房地产市场复杂程度高,影响房价变化的因素多,调控的难度很大。但房价是否就是调控调高的?这也要客观分析,政府不断地调控,而房价还在涨,但如果不调控呢?或许房价比现在还高、涨得还快。

从2003年以来的房地产调控,本身除了房价外还包含了许多内容,如宏观经济的平稳增长、调结构、防通胀、保民生等,房价只是调控目标中的重要内容之一。

国五条 篇8

一、按20%计征二手房买卖个人所得税的政策背景

税收调控政策通过影响房地产市场供求双方的行为来调控市场。对于出售自有住房缴纳个人所得税一直是政府调控房地产市场的重要手段。

2005年10月11日, 国税总局发布《关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》 (国税发[2005]156号) , 文件正式明确了个人买卖二手房必须交纳个人所得税。文件规定, 在办理二手房过户时, 要做到各税统管, 不能只负责征收契税, 其他税种如营业税、城建税、教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税也要同时进行征收。

2006年7月26日, 国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》, 从8月1日起, 各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。二手房转让个人所得税由此开始强制征收。

按照《个人所得税法》规定, 财产转让所得适用比例税率, 税率为20%。但是在实施过程中, 如果售房人能提供合法有效的原购房发票及合理费用票据, 个税须查账征收, 为转让所得的20%;若不能提供上述票据, 则按二手房售卖全额的1%~2%征收。所以, 实际情况是纳税人一般都会选择按照全额的1%~2%缴纳个税。此次“新国五条”细则明确规定:“能核实房屋原值的, 应依法严格按转让所得的20%计征”。

可以看出, 按照20%计征二手房转让所得税这个政策其实是早就有的, 并不是全新政策, 只是多年来一直没有严格执行, 而这次只是重新明确提出。既然不是新政策, 为什么一直得不到严格执行?其主要原因就在于对于二手房买卖的“差额”不方便估算。比如, 自建住房在买卖过程中缴纳差额的20%, 卖房者会夸大其建造成本以及装修费用来避税。同时, 由于税务等相关部门信息系统建设跟不上, 对所有二手房转让差额进行核实会造成大量人力成本。当然, 也反映了一部分地方政府“就低不就高”的心态。

中央政府之所以重新提出并要依法严格转让20%计征, 表现出了政府直接打击房地产市场的投机性需求的决心, 传输给房地产市场一个明确的信号, 那就是对于房地产市场的严厉调控还将继续。

二、按20%计征二手房买卖个人所得税政策的经济学分析

二手房交易按照增值额20%征收个人所得税, 会对房地产市场产生什么样的影响?首先可以从经济学的理论上来做一些分析。

1. 税收政策的供求原理分析

从经济学供求理论看, 征收二手房转让所得税会导致二手房的价格上涨。如下图所示政策实施前房地产的供给曲线为S0, 个人所得税作为一种直接税种, 直接作用于所得环节, 一般难以转嫁, 所以征收高额的个人所得税短期内会导致供给减少, 供给曲线由S0移至S1, 由于市场存在刚性需求, 导致二手房价格由P0上涨到P1, 而成交量由Q2下降到Q1。新的市场均衡量为Q1, 在未征税前成交量为Q1时二手房的价格为P2, 如图所示, 二者之间的面积差额就是买房者和卖房者各自负担的税额部分。所以, 尽管个人所得税从法律上讲应该由卖方承担, 而从经济学原理看则是由卖方与买方共同承担。

由于个人所得税的直接税性质, 对二手房交易征收所得税显然可以在一定程度上直接降低房地产市场上的投资和投机需求。尤其是高额的所得税, 会让市场上的投机者无法将所得税转嫁给消费者, 不能获得预期收益, 从而失去投机的动力。

2. 税收政策的资产价格理论分析

研究税收政策对交易双方的长期影响, 可以根据现代资产价格理论进行分析, 在不考虑不确定因素的情况下可以通过以下公式来计算未来预期的房价与现价的关系。为现期的住宅价格, Ri为住宅持有期内的各期租金收益, i为利息率, 为住宅N年后的价格。

从公式可以看出, n年后住宅价格的预期与现期的房地产价格成正比, 征收高额的二手房交易个人所得税会增加二手房卖方的成本, 会降低卖方对未来房价的预期, 从而转向租赁市场或者选择不出售。同样, 买房预期房价会下降就会暂停购房行为, 转向其他投资或者理财业务。所以从长期看, 严格征收二手房交易个人所得税会促进房价归于理性。

湖北省宜昌市和襄阳市分别从2007年和2011开始严格按照20%差额计征二手房转让的个人所得税, 政策实施后二手房成交都出现了先降后升再回归到稳定的情况。以湖北省襄阳市为例, 该市2011年开始严格按照20%差额计征二手房转让个人所得税, 在该政策实施前月成交二手房500套左右, 政策实施后二手房成交量明显下跌, 月成交仅百套左右, 二手房市场的卖方因卖方成本变大而转入观望;但3个月之后, 月度成交量又增加到近500套, 恢复正常。此外, 广东省东莞市的二手房交易个人所得税也是从2007年开始按20%征收, 但在计算卖房差额时, 除了房屋原购置或建造成本外, 还扣除了中介费、装修费、银行利息等合理税费。东莞执行这一新政后, 二手房交易也出现短暂萎缩, 然而市场很快得以恢复, 楼市未受到影响, 增加的个人所得税迅速转向买家。

因此, 从长期来看, 税收政策对二手房市场的影响会随着时间逐渐减小, 趋于平稳。

三、按20%计征二手房买卖个人所得税政策对房地产市场的影响

理论分析表明, 对二手房交易征收20%个人所得税直接影响房地产市场的供求双方, 短期内对二手房的买卖市场以及租赁市场都有直接影响, 也会间接影响房地产一级市场。总体上讲, 对房地产市场有以下几点影响。

首先, 会导致二手房市场价格上涨, 交易量降低, 住宅换手率下降。一方面, 二手房出售成本的增加抑制了房源放量, 二手房市场房源的数量减少会对二手房市场的成交量造成致命的打击。

其次, 可以有效盘活租赁市场。由于个人所得税是直接针对转让收入计征, 会导致以投资和投机为目的的二手房拥有者的投资收益大大减少, 这一部分群体会持观望态度持有房地产, 以出租的方式获得收益。这会导致大量的投资性住房流入租赁市场。

再次, 二手房交易成本变高, 刚性需求会转入到房地产一级市场, 而房地产一级市场的供给缺乏弹性, 需求的增加会导致房地产一级市场的价格上涨。2006年7月国务院发布了《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》, 2006年9月全国新建商品住房销售价格同比上涨6.3%, 与2005年同期相比, 经济适用房、高档住房和普通住房销售价格分别上涨1.9%、7.0%和6.3%。

虽然对于二手房交易征收高额的个人所得税直接打击投资投机性需求, 就远期来看, 可以促进我国房地产价格回归理性, 但同时也对改善型刚需群体产生了较大的负面影响。

四、按20%计征二手房买卖个人所得税政策实施中存在的问题

“新国五条”的所得税征收政策能够有效抑制房地产市场的投机行为, 遏止房价过快上涨, 达到政府对于房地产市场的宏观调控能力。但是在具体实施过程中, 该项政策也会存在一些需要解决的问题。

首先由于历史原因较早时间之前的“房改房”以及福利分房的价格如何界定。目前大多数城市多存在很多这种类型的二手房, 如果这样按照差额的20%的计征的话, 由于当时“房改房”以及福利分房的价格非常低, 差额可能会达到几十万甚至是几百万之多。这显然是不合理的, 这也是新政需要出台相关细则进行说明的地方。

其次, 前文已经详细叙述为什么之前二手房买卖按照差额的20%征收个人所得税得不到很好的实施, 主要在于对二手房差额的估算不容易。这次新政出台, 也只是提出各地区要大力推进城镇个人住房信息系统建设, 完善管理制度, 并没有对差额的20%难以计征的问题给出实际的解决方案。

再次, 国家对房地产市场的调控还必须达到“支持刚需和改善型住房”的目的, 然而按20%计征二手房买卖个人所得税的政策反倒抑制了“刚需改善型住房主体”的购房需求。

五、对政策实施的建议

目前, “新国五条”的实施细则和各地的具体实施办法还没有出台。要使“新国五条”达到对房地产市场的调控目标, 其实施细则和具体办法必须充分考虑到房地产市场的现状, 照顾到不同市场主体的利益诉求。针对按20%计征二手房买卖个人所得税政策在实施过程中可能遇到的问题, 有必要采取一系列完善措施。

其一, 相关部委与地方政府在制定“新国五条”实施细则时要突出两个字“严格”。税收新政其实不新, 就是由于之前实施不够严格。所以相关部委与地方政府在制定细则时要尽可能细化计征方案, 严格个人所得税的抵扣方案, 以“严格”为标准保证政策可以得到切实执行。

其二, 在以“严格”为标准的前提下出台针对不同情况的具体办法, 尽可能考虑全面, 减少细则的模糊性。如办证满5年且是房主唯一住房的免收个税等, 避免“一刀切”。尽量减小在抑制房地产市场投机性需求的时候对自住需求的负面影响。支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。

其三, 建立房地产交易中心与税务中心共享的城镇住房信息系统, 对城镇房地产交易相关信息全部纳入系统。同时, 建立区域房地产标准价系统, 防止市场参与者为避税而申报超低价格。各地应建立和完善房地产价格指数, 对于以前年度指数不健全的情况, 应进行研究补充编制。

国五条 篇9

北京市政府30日发布"落实国务院房地产市场调控的通知,进一步做好本市房地产市场调控的通知"。该《通知》从承担稳定房价责任,抑制投机投资性购房,增加普通商品房及用地供应,加快保障性住房建设,加强商品房销售管理、强化市场监管,推进长效机制等七个方面,提出了19条具体措施。

《通知》明确了今年房价控制目标,全市新建商品住房价格与2012年相比,要总体上保持稳定。自3月31日起,本市户籍成年单身人士在北京未拥有住房的,限购一套住房;对已经拥有一套及以上住房的,暂停在本市向其出售住房。

从3月31日起,对个人转让住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等信息系统,能核实房屋原值的,严格按照个人转让住房所得的20%计征;不能核实房屋原值的,按照核定征收方式计征个人所得税,核定征收率是1%,按照交易额全额的1%征税。

为支持和保护自主、改善型需求.对个人转让自用5年以上,且是家庭唯一生活用房,继续执行免征个人所得税的优惠政策。

国五条 篇10

就在人们对上周出台的楼市调控“新国五条”力度之轻而疑惑不解时, 3月2日6点, 国务院再次发布了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》, 当中对各地公布房价控制目标的时间表、对限购政策的执行范围以及二手房税费等方面做出了明确规定。最令人意外的是, “细则”要求个人出售自有住房将严格按转让所得的20%缴纳个税, 这一举措被业内称为此番调控的“杀手锏”。

相关人员表示, 此次国五条细则出台非常重要, 首先, 限购进一步升级, 明确了统一标准;其次, 二手房的个调税, 由交易总额的1%—2%, 从严按差额的20%征收;第三, 少数高房价城市, 将提高二套住房贷款的首付款比例和贷款利率, 上述三点具有新意。

“国五条”锁紧投机需求 篇11

“国五条”细则出台后，网络上质疑之声甚众，与以前多数情况下民众乐见新政，形成了鲜明反差。

详观细则，其实是一个全面、综合的调控措施，需求与供应均有着墨。其目标非常明确：严格执行并完善有关措施，促进房地产市场平稳健康发展，保持房价基本稳定。

关于需求，细则中提出：我国正处于城镇化快速发展时期，短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变，支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。

抑制需求的“戏份”因此很重。其一，限购升级。对于已限购城市，非常明确地提出了统一标准：覆盖全市，一手二手房皆受限，外地有证明者只能拥有1套房。同时提出，其他城市出现房价过快上涨情况的，省级人民政府应要求其及时采取限购等措施。

接下来，多数已限购城市，均需修改自己的限购标准，从严执行。限制越多，需求萎缩的程度就越大。部分中西部地区的省会城市，在限购升级之后，住宅成交量或将有所下滑。当前绝大部分三四线城市，房价涨幅温和，符合标准的极少。

其二，房贷收紧。细则提出：对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款首付款比例和贷款利率。这意味着，近期房价上涨过快的一线城市，甚至少数二线城市，很可能提高二套房贷的首付和利率。

房地产是资金密集型产业，信贷是最重要的调控手段，这将抑制二套房需求。然而二套房需求包括投资需求和改善需求。前者有悖调控精神，而后者却属合理的自住需求。但在二套房贷的确定标准上，未能实行“认房不认贷”，这样无助于保护改善需求。

其三，交易税加码。细则明确：对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。这一条最不得民心，很多人持反对态度。原因有二：一是税负比以前（按交易总额的1%～2%）增加了几倍；二是税收容易被转嫁给买方。

为保护换房需求，现行一项优惠措施有望继续：对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房所得，继续免征个人所得税。另外，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人减免个人所得税的政策理应恢复（原来存在，2010年9月被叫停）。

关于供应，则乏善可陈。细则中有一条：增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量。住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的部分热点城市和区域中心城市，要进一步增加年度住房用地供应总量。然而，调控升级后，整个市场会降温，这会使开发商对于市场走势的预期变得谨慎，甚至是悲观，也就会降低购地和开工的积极性。这将反过来影响未来1～2年的新房供应量。

当市场降温后，即便国土部和地方政府推出更多的土地，可开发商却不愿购地，仍是无助于增加住宅供应。众所周知，房价最终由供求关系决定，而“国五条”细则以抑制房地产的投资投机需求为主，其中还会误伤部分合理的自住需求，而所谓增加供应的措施又是国土部的一厢情愿，则房价依然难出现实质性下跌。

一系列新政与细则出台后，不同性质的购房者需求，也会发生变化。在地方细则出台之前，部分购房者因担心以后20%的高额个税被转嫁到自己头上，而突然加速出手，导致二手房市场出现“赶末班车”的现象，很多房地产交易中心人山人海。

国五条 篇12

关键词：房地产调控,房贷市场,调查,思考

2013年以来, 为进一步促进房地产市场平稳健康发展, 遏制城市房价过快上涨, 切实解决城镇居民住房问题, 国家再次针对房地产市场进行宏观调控。国务院于2013年2月20日出台了五大房地产调控政策。即“新国五条”。“新国五条”房地产调控政策的出台, 对房地产市场再次产生了较大影响。同时, 为了深入贯彻落实国家房地产调控的相关政策, 切实防范房地产信贷风险, 各金融机构也针对房地产业发展出台了相关政策措施, 以进一步完善差别化的住房信贷政策, 调节和引导住房需求。

从保山的实际情况看, 目前, 在新一轮房地产调控下, 保山的房地产业发展正面临着新的博弈, 如何在房地产调控下, 充分发挥金融支持作用, 从而实现保山市房地产经济全面、协调和可持续发展是一个值关注的问题。

一、新国五条房地产调控措施出台背景

2010年以来, 为促进房地产市场平稳健康发展, 遏制城市房价过快上涨, 切实解决城镇居民住房问题, 中央针对房价过快上涨问题展开了密集的房地产市场调控, 分别在1月、4月和9月分别出台了国十一条、国十条和九月新政等房产调控措施, 开始实施新一轮房地产宏观调控。随后, 在2011年1月26日, 国务院办公厅出台了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》即“新国八条”的房地产调控政策。新“国八条”的出台拉开了新一轮更加严厉的房地产调控的序幕, 释放出强化地方政府责任, 遏制投资投机性住房需求, 逐步解决城镇居民住房难的强烈信号。

从各轮房地产调控措施实施的效果看, 自2011年开始实施的住房限购、差别化住房信贷和税收、增加土地供应等综合性政策措施, 对稳定房价特别是一些热点城市房价过快上涨, 发挥了关键作用。但是自2012年四季度以来, 部分地区放松调控的意愿有所增强, 出现了住房成交量价齐升的势头。特别是进入2013年以来, 部分热点城市和区域中心城市交易量持续放大, 房价反弹趋势明显, 加之一些不实信息的误导, 市场预期出现变化, 部分城市非理性购地购房现象有所抬头, 如不及时采取针对性措施, 会加剧今后调控工作难度。在此背景下, 针对房价上涨趋明显等问题, 国务院于2013年2月20日出台了五大房地产调控政策, 以此来促进房地产市场健康有序发展。

二、新国五条房产调控下保山房贷市场发展现状

根据政策精神, 保山市各金融机构不断调整信贷结构, 加大了差别化信贷政策执行力度, 严格执行商品住房限购措施, 严控“二套房”贷款, 个人住房贷款利率严格实行差别风险定价, 进一步提高第二套住房贷款首付比例和贷款利率。受房地产宏观调控政策措施的影响, 全市房地产贷款结构呈现出积极变化, 新一轮房产调控效果初步显现。

(一) 房地产贷款整体呈现回升趋势, 房市整体回暖

根据新国五条的相关规定, 地方政府要按照保持房价基本稳定的原则, 制定本地区年度新建商品住房 (不含保障性住房, 下同) 价格控制目标。从实际情况看, 虽然地方政府的住房价格控制目标如何制定还不确定, 但由于房地产对地方经济的影响很大, 地方政府将会采取积极措施支持房地产业合理发展。受此影响, 保山市各级金融机构认真按照调控措施的相关要求, 不断调整信贷结构, 积极支持全市房地产业健康有序发展。据统计:2013年3月末, 全市房地产业贷款余额为49.05亿元, 比上年末增加2.22亿元, 增长4.75%;同比增加4.75亿元, 增长10.71%。

(二) 个人住房贷款增速有所回升, 住房需求合理增长

根据新国五条的相关规定, 各地要严格执行商品住房限购措施, 已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面, 要按照统一要求不断完善限购措施。即限购区域应覆盖城市全部行政区域;限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房;购房资格审查环节应前移至签订购房合同 (认购) 前。其他城市房价上涨过快的, 省级政府应要求其及时采取限购等措施。按照此项要求, 保山市目前在住房购买上还没有过多限制, 同时, 新的房地产调控规定地方政府要不断完善稳定房价工作责任制, 建立健全稳定房价工作的考核问责制度。这在一定程度上为居民购房建立了价格保障机制, 引导居民合理购房。受此影响, 保山市各金融机构采取措施积极支持居民购买住房。据统计:截止2013年3月末, 全市个人住房贷款余额为35.63亿元, 比上年末增加0.39亿元, 增长1.11%;同比增加1.92亿元, 增长5.69%。其中:新建房贷款余额为33.01亿元, 比上年末增加0.34亿元, 增长1.05%;同比增加2.12亿元, 增长6.89%。

(三) 商业用房开发贷款同比增速呈现上涨趋势

根据新国五条的相关规定, 各地要增加普通商品住房及用地供应。即2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。同时, 要切实加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市, 尽快形成有效供应, 对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目, 银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。受此影响, 保山市各级金融机构严格执行房产调控的相关政策, 积极支持符合调控范围的房地产开发贷款需求, 有效促进了全市房地业健康有序发展。据统计:2013年3月末, 全市商业用房开发余额为1.51亿元, 同比增加0.92亿元, 增长1.57倍。

(四) 政策性住房贷款业务发展较快

在新一轮房地产调控下, 保山市根据《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》 (国办发[2011]1号) 和国家四部委《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》精神, 结合实际情况, 积极调整相关政策, 不断完善住房公积金管理制度, 加强住房公积金信贷业务管理, 有力促进了住房公积金贷款业务健康快速发展, 充分发挥出了住房公积金制度等政策性住房贷款支持的民生保障作用。据统计:2013年3月末, 全市政策性住房贷款余额为16.87亿元, 比上年末增加0.89亿元, 增长5.59%;

参考文献

[1]宋巧玲.我国个人住房贷款的风险分析与防范.重庆:西南大学学报, 2011.6.

[2]张冰冰.探析我国房地产信贷政策对房地产行业的影响.昆明:经济问题探索, 2010.10.