驻马店房地产策划方案

驻马店房地产策划方案（精选10篇）

驻马店房地产策划方案 篇1

驻马店电视台发展策划

驻马店电视台是驻马店市唯一一家市级电视台，没有同一水平线上的竞争对手，这种独占性的资源优势僵尸驻马店电视台发展的基础，要充分利用。

一、主业的改革

主业的发展是抓住观众的基础，也是电视台最根本，最重要部分。做好主业，要做好以下几点：

1、优化栏目结构

首先，可以增添新闻类节目，及时向观众传递最新鲜的资讯。其次可以多制作一些发生在市民身边的民生类节目。另外要减少一些无害又无益的节目，相对的增加科普类、教育类，农业类的节目。最后适当扩充文艺类节目和娱乐类节目，以适应人民日益层长的文化需求。

2、广招人才

要大胆任用有才华有创新意识的新人，注重团队合作，保障员工利益。

3、借助行政力量

引起政府重视，并得到政府的支持和帮助，这样可以扩大电视台的影响力，使电视台的工作更好的进行。

4、增加资金投入，整合有用资源

可以通过多种渠道获得资金以改进设备，招揽人才，制作出更高水平的节目。

二、相关产业的发展

1、发展旅游业

驻马店有丰富的旅游资源，因此可以借助电视台大力发展驻马店的旅游业，提高驻马店的知名度，吸引更多游客和投资者。

2、发展广告业

成立广告公司，吸引商家，增加电视台资金收入，同时也可以更好的宣传电视台、及驻马店。

3、发展相关企业

可以成立与传媒有关的学校。培养广播电视、新闻记者、编辑编导、播音主持方面的人才。既可以为电视台今后的发展做人才培养与储备，也可以扩大电视台的影响，增加驻马店电视台的知名度。另外，也可以创办相关的传媒公司，为电视台创造更多发展资金。

驻马店房地产策划方案 篇2

一、房地产营销基本理论知识

1、营销理论的发展过程

市场营销最早出现在19世纪末期,那时候已经开始研究广告相关知识理论,但营销这一个概念还没有出现,并且它主要使用于课堂之上,没有在商业上的到应用。20世纪20年代以后,营销活动开始展开,并引起了大量企业的关注,美国市场营销协会也成立了。但此时的营销基本上等价于产品推销。20世纪50年代之后,市场营销学得到了非常迅猛的发展,市场营销这一概念得以确认,它的出现颠覆了人们长期以来的认为市场是产品交换的终点这一概念,开始认为市场已经成为整个产品交换的起点。在这个时期,市场营销已经摆脱了单纯的营销视野,开始有了明显的管理导向。从20世纪80年代起,市场营销学开始形成了自身独立的理论体系,并且与其他各类学科一起形成交叉学科,市场营销行为开始进入现代营销时代。

2、房地产营销内涵

房地产营销的行为主体是房地产开发企业,它的目的是将其产品推向市场,让消费者接受。在此过程中,营销人员必须要对企业内部情况、外部环境特征有着清晰的了解,并且要将两者相结合起来考虑,针对自身产品特点,选择合适营销渠道以及促销方式。其最终目的是要企业的产品占有一定的市场地位,为整个房地产企业的发展不断提供动力。总而言自,房地产营销是基于营销人员对自身产品和市场环境深刻理解基础之上的高级策划。

二、房地产营销方案的设计

一个有效的房地产营销方案设计,要对市场需求有着明确的了解,要进行充分的市场调研,在了解了市场情况的基础之上,要将自身产品进行合理的定位,并且采取合适营销措施等。限于篇幅,本文的重点在于营销方案的策划,对前期市场调查、客户细分、项目定位等工作不做过多阐述。

随着房地产行业的飞速发展,消费者在消费过程中逐渐变得理性,我们在进行互动过程中,不能过多给予客户抽象性的概念。我们要在营销过程中将客户所关心的实实在在的部分阐述给他们,让他们真实地感受到我们是在为他们考虑。接下来我们来对消费者所关心的问题进行划分。

1、户型介绍

户型是消费者最为关心的因素之一,每个楼盘都会有自己的定位户型,这项工作应当在前期市场调研之时得以确定。如果我们定位青年小户型,我们在沟通过程中,应当强调的是实用性,例如80平米的小三房,要强调主卧的空间能够让人感到舒适,每一平米空间都会得到有效利用,让顾客觉得麻雀虽小,五脏俱全。如果我们定位于大户舒适型,例如我们的产品是300平米左右的大平层,那么我们应当向消费者传达房屋的功能区分,书房工人房一应俱全,客厅等空间足够多人使用,让消费者能够感受到产品的全方位设计,能够体现出消费者尊贵的地位。

2、产品质量

产品质量是消费者关心的另一个问题,但由于房地产产品的特殊性决定了消费者在购买之时看到的只是样板,而非自己的成品,无法对质量进行判断。为了让消费者打消对产品质量忧虑,我们一方面让客户参观目前在建的框架结构,让消费者对产品质量有一个比较深刻的理解。同时我们可以做出在能力范围之内做出一定的质量承诺和保证,让消费者彻底放心。

3、园林景观与整体规划

消费者购买房子产品,买的并不单纯只是房子,他对房子所处的小区以及内部的园林景观有着一个明确的期盼。从我们的产品角度出发,良好的内部规划能够让消费者有一个良好的归属感,能够获得更多的认同感。而良好的景观设计对于整个楼盘品质的提高有着良好的效果,从目前来看,园林景观多以绿色植物为主,同时也有大量的假山与流水。我们在布局景观之时,不能仅仅在中心庭院,在楼栋于楼栋之间也应当布局足够的景观。在进行互动中,我们应当充分让客户了解我们整体规划,强调整体布局的合理性,同时要将园林景观作为一个卖点,向消费者全方位展示产品。

4、配套设施

房子是用来居住的,但我们生活不能只依靠房子就解决了,我们还需要衣食住行,因此,配套设施也是客户关注的焦点之一。我们首先要让客户了解我们产品的地理位置,从某种角度来说,地理位置是核心竞争力。让客户了解我们产品附近的配套设备,如商场、医院、银行、学校以及交通情况。向客户勾画出在此居住之后的一幅幅生活场景,使其感受到生活的便利与惬意。

5、物业管理

除了产品之外,顾客关注的重点还有交房之后的后续服务。目前越来越多的消费者对物业服务的关注程度不断加深,他们认为物业服务是今后长期生活品质的一个重要保证。物业服务是我们产品的一个重要组成部分,也是我们营销工作的一个重要方面。让消费者获悉其将会享受到的物业服务,能打消其后顾之忧,为销售起到锦上添花的效果。

三、营销方案的实施三、营销方案的实施

营销方案的实施指的是指将制定好的营销方案转换为具体的营销行动的一个过程,在实施的过程中,一方面我们要遵守事前制定的营销方案,另一方面我们要灵活处理出现的各种问题,将原则性与灵活性结合起来。

1、严格执行营销方案

营销方案的制定耗费了大量的精力,该方案的制定是经过非常严格的讨论,具有极强的可操作性。我们在执行的过程中,可能带来一定的困难,但是这种困难不是我们放弃执行方案的理由。我们所制定的方案在细节方面可能存在一定的障碍,但从宏观角度来看,他的主导思想和方向是对的。因此,在具体实践中,我们首先要确定一个信念,必须以我们的策划方案作为行动模板,坚决贯彻营销方案的思想意图。

2、紧贴销售状况,及时反馈信息

严格执行营销方案并非一成不变地按照既定方案进行。营销方案的制定是基于对预期的判断,因此其与现实肯定会出现某些不适应。如果方案在现实中无法执行,执行人员应当立即进行反馈,并根据情况进行调整。一个营销方案的好坏,在很大程度上取决于它的适应性,适应性强,一个普通的方案也能取得非常优秀的成果。如果现实情况与方案制定时的出现了较大的差异,应当考虑推翻该方案,重新制定合理的新方案。

3、充分运用促销措施,提高营销方案执行效果

人员促销是最基本的促销方式,通过人员促销可以有效的了解客户需求,可以让客户更加了解我们自身的产品。促销人员可以跟客户建立良好的个人关系,从而为买卖关系的产生提供更加良好的帮助。人员促销最大的难处就是人员数量的把握,等人员达到一定数量之后,增加的促销人员对于销售的增加无明显作用。

广告是另一个有效的促销方式,它可以弥补人员推销在面对人群数量上的劣势,一次性将产品推向更多的人,让产品的接受面的到最大化。

营业推广指的是向客户送小礼品或者是房屋装饰品等等,可以让客户感受到销售方的诚意,加速达成购买意向,在目前市场氛围下,采取该行为增强客户的认同感,使双方的沟通更加顺畅。

4、创新营销方式

网络已经成为我们生活中的一部分,但传统的营销方式和网络技术相结合时就产生了网络营销这一新兴模式。随着网络营销的发展,为房产行业的营销开辟了新的空间。通过网络营销,我们能够将信息的受众面无限扩大,我们与客户之间的交流将更加方便。通过设定网络交流平台,可以节省顾客来回奔跑的成本,顾客可以获取更多的信息,我们也可以通过这种平台向客户传递更多有效信息。

参考文献

[1].周飞.房地产促销因素对消费者购买意向影响的实证研究.中国商界.2009年第12期1.周飞.房地产促销因素对消费者购买意向影响的实证研究.中国商界.2009年第12期

[2].金长宏.论房地产营销理念与竞争方式.技术经济.2010年第10期2.金长宏.论房地产营销理念与竞争方式.技术经济.2010年第10期

驻马店房地产市场宏观环境分析 篇3

第一节 政治影响因素分析

目前驻马店房地产市场发展势头强劲，消费持续升温，市场供求两旺，交易额有较大增长，这与驻马店市政府及各相关部门对房地产业的支持是分不开的。在城镇化发展中，注重城乡统筹，统一规划，协调发展；在城市发展中，注重土地资源和环境的承载力，实现集约式发展；在住宅建设中，注重整合资源，建管并重，实现内涵式发展；在产业发展中，注重科技创新、节能减耗、扶优扶强，几年内实现了驻马店市房地产业的跨越式发展。

一、驻马店市房地产市场管理工作成果

1、廉租住房保障全面建立

截止2010年全市实施廉租住房保障户数17589户，完成目标任务的102%，发放廉租住房补贴14082户，完成目标的103%。新建廉租住房开工37.2万平方米，完成目标的100%；竣工29.22万平方米、5844套，完成目标的167%。其他方式落实房源999套，完成目标的100%。开工经济适用住房8万平方米，竣工5.5万平方米、750套，开、竣工面积分别完成目标的100%和107%，为城镇低收入家庭提供经济适用住房房源750套。全市中心城区城市和国有工矿棚户区改造已签订拆迁安置补偿协议797户，实物安置355户，货币安置442户，已开工房屋面积5.63万平方米，竣工房屋面积4.3万平方米，完成计划的101%。

2、房地产市场保持繁荣

2010年全市共完成房地产投资总额95.73亿元,同比增长35.4%；施工面积达到1131.1万平方米，增长64.7%；房屋新开工面积597.25万平方米，增长57.3%；竣工房屋面积239.02万平方米,增长38.7%;商品房销售面积336.75万平方米，增长20.2%；商品房销售额达到59.58亿元,增长36.8%。为进一步激活住房市场，成功举办了2010年房地产展示展销会，合理引导居民住房消费，得到市委主要领导的关注与称赞。消费内需和全市经济增长。

3、行业管理进一步加强

2010全年新审核审批房地产开发企业资质34家、物业服务企业资质18家，完成全市220家房地产开发企业资质动态考核工作，全市房地产开发企业已达262家，审核颁发预售商品房面积92万平方米，查处房产违法案件25起，结案率100%，保障了市场的健康规范。

4、住房制度改革持续深化

截至2010年年底，中心城区共颁发房屋权属证书（证明）22943本，完成初始登记面积85.45万平方米，测绘面积199.37万平方米。办理房屋交易登记7082件，交易面积74.88万平方米，交易金额14.46亿元；办理房地产抵押登记7433件，抵押登记131.43万平方米，抵押金额21.8亿元；办理房屋预告登记8692件，预告登记面积94.68万平方米。评估面积49万平方米，评估项目4466宗，评估标的物价值5亿元。完成归档产籍档案8931卷。切实做好房屋安全管理工作，全年鉴定评定房屋11宗16幢约计4000余平方。

5、物业管理工作不断发展

截至2010年年底，全市已有20多家物业服务企业参与了住宅小区的管理，管理面积90多万平方米，住房6000多户，2个住宅小区顺利成立了业主委员会，对8家不合格企业进行了处理。为加强住房专项维修资金归集和管理，在商品房预售环节对房地产开发项目物业维修资金进行联审联验，对归集的维修资金分户录入电脑，逐步实现电脑查询。目前，全市已归集住宅专项维修资金6000多万元。为加强对物业企业的管理，一方面采取宣传版面、现场展示、散发资料等方式，加大宣传力度，另一方面强化物业管理宣传与培训，全年共举办物业企业从业人员岗位培训班2期，培训管理人员186人，组织50名物业企业管理人员参加全国物业管理师资格考试。年底，全市已有物业服务企业109家，从业人员2800多人，承接物业服务项目260多个，服务面积900多万平方米。

6、依法行政能力不断提高

2010年全市共完成房地产投资总额95.73亿元,同比增长35.4%；施工面积达到1131.1万平方米，增长64.7%；房屋新开工面积597.25万平方米，增长57.3%；竣工房屋面积239.02万平方米,增长38.7%;商品房销售面积336.75万平方米，增长20.2%；商品房销售额达到59.58亿元,增长36.8%。

二、政治因素对项目的支持与约束

驻马店政府及房管系统推出的政策法规对本项目将会带来一定的影响，在项目操作过程中，要时刻关注政府政策的新动向。从总体上来说，驻马店市政府及相关部门对房地产业发展未来的工作重点将集中于以下几个方面：

（一）健全和完善住房保障制度，让低收入群众住房困难得到改善，此项工作是市委、市政府承诺市民的十五件好事之一。

（二）重点发展经济适用房和中低价位、中小套型普通商品住房，切实改善城市其他住房困难群众的住房条件。

本项目需要时刻关注的是：驻马店市将制定和落实未来住房建设计划和住房建设规划、设计、施工、商品房预售等环节严格把关，新审批、新开工的商品住房建设总面积中中低价位、中小套型普通商品住房不低于70％；积极开展“两限”普通商品住房建设研究和试点。

（三）加大房地产市场建管力度，保持新乡市房地产市场的规范、健康、持续发展。

严格房地产市场准入、清出制度，运用法律、经济和必要的行政手段将资信不良、工程质量低劣、违规建设和交易及不承担法律责任的企业清出房地产行业。完善房地产市场信息系统和信息发布制度，做好房地产市场情况分析和检测工作。加强房地产开发建设、交易、物业管理等环节全过程监管，严格执行项目资本金制度和项目手册制度，严肃查处无资质开发、违反规划、虚假广告、合同欺诈等行为。积极培育发展房地产中介服务，延伸产业链条，形成门类齐全、繁荣有序的市场发展环境。

（四）扶优扶强房地产市场主体，实现房地产业规模化、集约化、现代化发展。

建立房地产企业品牌评估体系，推进住宅产业化，支持有资信和品牌优势的开发企业，通过兼并、收购、重组等形式组建大型开发企业和企业集团。进一步拓宽房地产开发投融资渠道，支持和吸引多种经济成分参与新乡市房地产开发，积极鼓励支持优势开发企业向县（市）房地产市场延伸。积极探索房地产市场集体土地的流转管理，全面推动县域房地产业发展。推行“智能化”、“生态化”和“绿色环保型”住宅建设，引进先进的建筑设计理念，完善住宅使用功能，节约利用土地，改善居住环境，带动住宅建设整体水平的提高。

（五）大力推进物业管理，提高与改善城市现有住房功能和环境配套水平。

尽快出台驻马店市《公用部位、公用设施维修资金管理办法》，采取共赢方式，多

方筹措资金，做好实施规划，对驻马店原有破旧住宅小区进行环境改造和配套设施建设，完善小区功能，提高社会化管理水平，改善人民群众的居住条件。规范物业管理服务收费标准，提高从业人员素质，提高服务水平，积极开展创建国优、省优、市优住宅小区活动，为居民创造安定、舒适、又没的居住环境。

第二节经济影响因素分析

一、总体经济情况概述

初步测算，2010年全市生产总值突破1000亿元，年均增长12％，地方财政总收入达到60亿元；工业经济不断壮大，全部工业增加值达到450亿元；农业基础地位更加稳固，粮食产量连年稳定在130亿斤以上；城镇化快速推进，城镇化率达到31%，是历史上城镇化进程较快的时期；固定资产投资大幅增加，全社会固定资产投资达到665亿元；城乡居民收入持续提高，城镇居民人均可支配收入由6900元增加到13500元，农民人均纯收入由2486元增加到4600元；改革开放成效显著，各项社会事业蓬勃发展，文化建设、生态建设成效明显，党的建设、精神文明建设和民主法制建设全面推进，社会大局保持稳定。总体上看，经过“十一五”时期的发展，我市生产力水平有了明显提高，经济社会进入了新的发展阶段。

综合分析，驻马店整体GDP、人均消费能力、可支配收入中处于中上水平，对于项目投资房地产住宅和商业项目而言属利好。

二、产业结构

2009年，驻马店市规模以上工业企业达到1261家，比上年增加250家；规模以上工业增加值完成225.7亿元，增长17.6%；完成主营业务收入838.3亿元，增长18.8％，实现税金33亿元，增长20.6％，实现利润55.2亿元，增长13.5％。规模以上工业占全部工业的比重达到65％。食品、煤化工、建材、纺织、能源、装备制造等六大支柱行业经受住了金融危机的冲击，全部实现了增长，生产规模继续膨胀。四是强力推进节能减排，淘汰落后生产能力。组织实施了10个节能重点项目和3个工业点源治理项目。全面完成了12台燃煤工业锅炉和窑炉的节能改造任务，累计推广节能灯9万只，初步测算，可年节约标煤15万吨。先后关闭了小火电机组21.3万千

瓦、水泥立窑生产线16条，年减少能耗46.8万吨标煤。五是开发应用高新技术。大力开展企业技术中心建设，市级以上企业研发中心达到29家，其中，国家级1家，省级16家，市级7家，初步形成了国家、省、省辖市三级企业研发中心队伍。2009年完成高技术产业增加值13亿元,增长18.5%，占全部工业增加值的6.8％。

第三节社会影响因素分析

一、人口结构

驻马店市现有人口826万，自70年代实行计划生育以来，计划生育取得显著成绩，人口过快增长的势头得到了有效遏制。1974年全市人口出生率为29.03‰，自然增长率为22.42‰，到1999年全市人口出生率达到13.12‰，自然增长率7.11‰，与1974年相比，自然增长率下降了15.7‰。

汝宁市以汉族为主，约占全市总人口的99.9%，还有回、蒙、维吾尔、满、苗等51个少数民族人口、约占全市总人口的0.1%。

结合本项目而言，人口规划对于本项目有一定的不利影响，但是从整体来看，人口规模完全可以满足住宅市场的发展空间，商业市场需要提高项目影响力以吸附周边人气。

二、历史文化

驻马店有着悠久的历史，是中华民族古代文明发祥地之一。早在距今18000多年以前这里就有人类繁衍生息。在距今约4500年的杨庄新石器文化遗址中发现有地面式房基、儿童瓮棺、窖穴、精致的石器和各种各样的陶器，说明这里已有房屋和村庄，产生了农业、畜牧业，制陶制石的手工业也比较发达。明清时期，今驻马店市分属汝宁府和南阳府，隶河南道。经过元末多年的战争，汝宁地区人口锐减，满目荒凉。明太祖下令把太湖流域和山西无地农民迁至豫南。当时汝宁府各县接收大批移民，大片荒地被开垦起来种上庄稼。清初政府采取奖励垦荒措施，明令宣布明朝藩王的土地。谁耕种归谁所有。汝宁知府金镇把明崇王府霸占的6000多顷土地，登记造册，承认归原来的佃农所有。汝宁府的地方官吏重视兴修水利，清雍正五年至七年，汝阳、上蔡、新蔡、确山、西平、遂平、平舆七县疏浚治理河道，沟渠327条，改善了农业生产条件，减轻了洪涝灾害，促进厂生产的发展。„„悠久的历史，灿烂的文化，优美的环境，给驻马店留下了丰富的旅游资源，全市拥有各类自然景观和国家级文物保护单位众多。

房地产网站策划方案和报价方案 篇4

一、网站定位

做房地产开发要给项目有一个定位，明确项目开发建设的方向。做网站建设同样需要给网站定位，网站的风格、结构、功能等均服从于这一定位。针对德威集团的具体情况和要求，我们给将要建设的企业网站这样定位： 展现企业实力，领导未来的人性化网站 该定位解释：

1、通过网站来达到全方位展现企业集团综合实力的目的，充分树立企业网站在房地产界的领先地位，让网站成为宣传企业形象的全新基地；

2、网站的建设具有超前意识，不仅在现阶段具有先进性，能适应目前的需要；可持而且为今后预留续发展的空间，能适应互联网的飞速发展，使其在未来仍处于领先地位，能够领导市场发展步伐；

3、网站的风格、结构、功能等方面做到“以人为本”，亦即是人性化；能从浏览者的习惯、消费者的需求进行建设、设置，使浏览者和消费者能够感受到网站是为其专门服务的，具有亲切感和亲和力的。

二、网站内容

三、网站技术方案

1、技术实施

网站使用管理程序

1、新闻文章管理系统

特色功能：

1、多级分类管理，根据用户需要，可以自定义分类；便于内容扩

展。

2、新闻文章的操作界面类似word，管理非常方便。

3、新闻文章发布后可生成HTML静态网页，容易被搜索引擎收录。

2、人才招聘系统

特色功能：

1、求职者会员制，求职者资料表格界面统一，便于比较。

2、招聘信息实时发布

3、留言系统、在线咨询系统

特色功能：

1、和业主或浏览者会员一对一的进行交互。

2、集成邮件发送功能，回复的内容可以直接发送到浏览者的邮箱。

4、广告管理系统

功能描述：通过后台管理更新首页广告，支持图片、Flash广告更新。

2、技术保证

1）首页内容严格控制在40KB以内，保证4—5秒能完成下载，让浏览者能快速进入到主页；

2）网站所提供的资料准确，错字率在0.15%以下；

3）需建设数据库保存的资料及时输入数据库，并保证数据能被正确调用；

4）网站的服务器安全稳定，非因不可抗力因素（如电信局停电、CHINANET传输中断等）保证网页能被正常浏览；

5）企业级电子邮件系统能正常收发；

6）页面更新准时上传。

企业网站表现方案

一、多角度分析网站布局

网站建设中一个好的网站结构和布局对一个网站非常重要。这方面我们要多加注意，才能做好网站建设。才能做出一个高质量的网站建设，所以网站建设中

页面的结构和布局非常重要。

首先，我们从企业集团的角度来分析，企业集团希望网站能够为企业带来什么？

1、品牌形象的提升

2、企业信息的发布

3、获取反馈信息

4、变为自己的传媒平台

其次，我们从浏览者的角度来分析，主体浏览者访问企业网站主要想获取什么样的信息？

1、看房：楼盘信息、开发商实力、物业管理信息等；

2、业主：物业服务、开发商动态、物业动态等；

3、求职：人才招聘、企业介绍信息、企业文化等；

4、供应商合作伙伴：招投标信息、项目动态、企业动态等；

从上面的分析，我们不难看出，浏览者所需要查看的信息，也就是企业集团所需要展示的。只不过在编排方式上，我们需要更多的从浏览者的体验出发，给浏览者留下好的印象，这样也就无形的提升了企业集团的品牌形象。

二、网站布局

通过上一节的分析，我们对企业集团网站的布局有了一个比较清晰的思路，那就是从浏览者的体验出发，方便浏览者获取感兴趣的信息。

分辨率。我们在设计网页的时候必定会考虑到分辨率的问题，科技发展到现在我们使用的显示器分辨率也经历了由小到大的变化，目前19寸显示器（分辨率1440*900像素）已经成为了主流，现在网络上很多都是用到1000个象素的宽度，在19寸台式机显示器（1440*900）和14寸笔记本（1280*800）的分辨率下都可以达到较佳的视觉效果。

三、首页布局

网站首页力求简洁大方，内容排布合理。

二、技术维护

（一）维护内容

1、客户服务部将受理客户的不同需求并妥善作出处理。

2、惠州在线将为该系统提供壹年的免费技术支持和维护，维护内容如下：

（1）一年内免费更新10个普通页面。

（2）每半年对服务器维护一次并不收取任何费用。

（3）在维护期内，对于系统运行过程中出现的问题首先应通过热线电话解决；如通过电话解决不了，惠州在线派人员到现场指导。

响应时间如下：

一级故障，2小时响应，24小时内解决；

二级故障，2小时响应，48小时内解决；

三级故障，2小时响应，一周内解决；

四级故障，一月内解决。

（二）故障等级分类如下：

一级，因故障造成的整个系统瘫痪；

二级，因故障严重影响系统运行；

三级，因故障影响系统的效率，但系统仍然可以运行；

四级，因软件升级，系统上一些功能未实现。

三、培训：

结合网站的整体架设过程，我们将免费提供下列培训：

(1)互联网概述及发展趋势

(2)电子邮件系统的管理、电子邮件地址设置

(3)电子邮件自动回复内容的更改

(4)电子邮件信息管理

如何做好房地产策划方案 篇5

一、我对房地产策划方案的认识

1、房地产策划方案是基于市场形势及公司要求制订的对房地产项目开发、营销活动进行指导的计划；

2、策划方案制订后不是一成不变的，需要根据公司要求及市场形势的变化进行修正；

3、一个项目的策划方案不是大一统的一个方案解决全盘问题，而是先有一个纲领性的方案，然后根据项目的开发销售阶段进一步细化完善阶段性策划方案。

二、内容

一般来说，房地产全程策划方案应该包含的内容如下：

1、宏观经济及行业发展态势分析；

2、项目面临的区域市场分析；

3、公司需求分析；

4、项目的优劣势分析；

5、营销组织；

6、产品定位，赋予产品一定的内涵；

7、目前客户选择（区域、年龄、收入、职业等等）；

8、定价策略；

9、推广：主题、阶段划分、媒体选择、时间节点、实施步骤及费用预算；

10、利润及现金流测算；

11、保证措施。

通常来说根据营销需要制定的阶段性策划方案不一定全部包含上述内容，根据需要进行删增。

三、策划方案评价标准

一个好的策划方案至少应该具备如下特质：

1、真实准确。引用内容和实际情况相符；

2、可操作性。目前的人力资源、资金、技术手段等可以方便的实施；

3、可评价性。策划方案需要达到的目标是明确的，完成量可衡量、可比较的；

4、责任明确。

5、经济效益最大化。确定最佳的投入产出比。

四、如何才能做好策划方案

1、知己。明白公司要什么，是现金流？还是利润？还是其他的什么？一个好的策划方案一定要符合公司对项目的战略定位，符合公司对项目的要求，符合项目阶段性进程；

2、知彼。走出去、走下去。扎扎实实做好市场调研，去一线收集真实数据，切实掌握行业发展态势及区域性竞争项目的优劣点，忌胡编乱造、引用过时信息，避免虚假信息；

3、方案应该板块内容完整。具有逻辑性，前后连贯，不无的放矢，不无痛呻吟，不缺胳膊少腿；

4、指导思想一定要正确。不能为了做好方案而作方案，好的方案不是投入最多的方案、不是定位最高档的方案而是最适合的方案。所以在制订方案时一定结合具体情况来做，贯彻适用原则，适用的就是最好的。

5、有组织、有分工。要有明确的责任人及时间节点，便于相关人员主动开展工作，同时也便于划分责任，正确奖惩；

6、根据项目定位选择合适的策划公司，借助外脑做好策划方案；

房地产项目前期策划研究 篇6

房地产项目前期策划属于一种辅助决策的综合性活动, 根据房地产前期策划的预期目标, 通过对市场进行深入的研究与分析, 并对项目进行详细的经济论证, 其目的是辅助房地产开发企业提高决策的准确性, 规避风险[1]。房地产前期策划是项目开发的基本原则, 不仅对整个房地产项目的实施和管理起决定性和作用, 直接影响项目的经济效果[2]。

1 房地产前期策划的重要性

1.1 科学前期策划能够防治失误、保证利润

在房地产市场竞争如此激烈的情况下, 为了能够保证项目的顺利完成并获得利润, 前期项目的目标与决策非常重要。前期决策决定了项目建设的顺利进行与科学管理能否顺利实现。如果前期决策错误, 工程项目可能就会存在预定工程无法实现、没有达到预期的效果、缺乏市场竞争力和效益低下的情况, 因此科学前期策划才能防止决策失误[3]项目效益。

1.2 规避房地产市场风险

房地产市场风云多变, 房地产开发企业应该了解在开发过程中可能遇到的政策风险、市场风险、金融风险及财务风险。房地产项目前期策划有利于房地产开发企业在开发前期对风险和收益做出评估分析, 指定正确的开发策略。

1.3 有利于项目部内各专业部门协同合作

房地产项目开发设计到工程、技术、设计、营销、财务、物业管理等不同专业部分, 属于多专业协同系统, 房地产项目前期策划为各专业部分协同合作提供专业平台, 提前沟通, 相互协商, 进行合理的经济技术论证, 确定科学的项目产品定位、合理规划, 保证项目开发顺利符合市场需求。

1.4 整合各种资源, 达到节约成本提高效率的目的

房地产项目前期策划可以借鉴成功的房地产公司的成功开发案例和经验, 尤其是万科地产等大公司, 借鉴他们的成熟的房地产产品开发模式, 通过分析对比, 努力寻找适合自己项目的开发案例和经验进行模仿, 减少开发风险, 尝试在不同城市复制相类似的项目, 提高成功率。房地产项目前期策划工作要通过市场调研, 可以有效挖掘客户资源, 根据客户的需求来定义产品, 在保证后期产品能够满足客户和市场需求。

做好前期策划工作, 在各部门集思广益, 共同努力下, 通过理性策划、定位后既可以为项目降低风险也可以挖掘和塑造一些新的元素, 体现项目的独特性, 找到市场空白点, 合适的切入点, 吸引潜在顾客, 争取在众多的房地产项目中脱颖而出。

2 房地产前期策划的原理

房地产项目具有不可移动性、建设周期长、单一性等特点, 与普通商品有着截然不同的性质, 因此房地产前期策划要遵循一定的原理。

2.1 所属地段

房地产是不动产, 位置是固定的, 具有不可移动性, 地段是房地产投资的成败关键因素。房地产所属地段决定了房地产的开发策略和市场定位, 直接决定了土地的价格, 对房地产的价格、租金等至关重要。房地产企业选择地段良好的土地进行房地产开发是成功的保证。

2.2 开发时机

房地产市场环境不断发生变化, 房地产项目的开发时间、推盘之间至关重要, 选择合适的时机进入市场能大大增加项目的成功几率。经济走势良好, 国家相关政策比较宽松, 贷款利率合适的情况下进行投资或者考虑消费者住房需求、消费心理等因素, 选择合适的投资和出售时机。

2.3 市场定位

房地产项目投资巨大, 前期市场定位决策直接决定房地产项目的投资, 一旦确定项目开发建设的档次, 将来的目标群体都基本确定。因此房地产开发引起首先要根据自身情况和项目所属地段情况进行分析, 做好市场调查, 掌握项目所处地段的人口、经济、收入、消费者需求和房产市场供应等情况, 选择最佳的投资方案和客户群体, 正确进行市场定位, 建造满足消费者需求的产品

2.4 品牌效应

房地产项目建设周期长, 使用周期更长, 房地产项目质量、居住质量、未来价格发展趋势及物业管理等都非常重要。类似项目可能由于开发商的不同, 价格可能不同, 销售情况也大不相同, 消费者在购买的时候一般都是将同一地段内相类似的房地产项目进行比较, 知名房地产商开发的项目更容易得到消费者的青睐。因此房地产开发企业要非常重视自己的品牌效应, 应该从战略出发, 有意识的培育、树立房地产的品牌, 对房地产企业长期发展及应对目前市场情况极为重要。

3 地产前期策划的流程及内容

3.1 房地产前期策划流程

房地产项目前期策划流程如图1所示, 主要分为包括经济趋势、市场情况、行业政策、银行利率等国家宏观环境分析, 然后是项目所在区域内的经济、市场和地方政策等等的地区区域环境分析, 在对项目所在地的消费者需求和周围房地产产品进行分析并进行预测, 了解消费者的需求, 从而进行项目市场定位, 项目周边其他项目的竞争情况, 最终确定房地产项目的前期策划方案。

3.2 房地产前期策划的内容

3.2.1 取得建设用地

在对房地产宏观、区域环境市场进行分析的情况下, 根据自身的条件、城市发展规划、区域市场经济政治等情况, 选择合适的土地位置, 取得建设用地, 进行房地产项目开发。

3.2.2 市场调研

房地产市场调研主要是调研消费者需求、房地产产品分析, 并根据调研结果进行市场预测。成功的市场调研, 可以帮助房地产开发企业的决策更加科学, 建造的产品满足消费者的需求。市场调研主要是了解项目所在地的经济发展水平、房产供应情况、消费者收入水平水平及需求。

3.2.3项目定位

在前期工作的基础上进行房地产项目定位, 产品要考虑消费者的需求, 要有效弥补市场供应的空白。同时要充分考虑项目品牌的培育, 通过成功的项目口碑带动开发商品牌的树立, 让企业品牌增值。

3.2.4投资分析

对定位后的房地产项目进行投资分析, 估算项目投资、销售收入、成本等基础数据, 计算项目的投资收益率、净现值、内部收益率等基本评价指标, 对项目的财务可行性进行论证。

3.2.5产品设计

房地产项目产品设计主要包括规划设计、建筑风格设计、绿化系统设计和公共配套设施规划等。充分考虑市场需求、消费者心理需求, 凸显现代、活力、地区文化、客户群、生态绿化、公共配套设施等因素, 进行系统规划设计, 力求产品符合市场和消费者的需求。

近年来, 国家不断调整银行贷款政策、经济调控、土地等政策, 房地产市场的竞争不断加剧, 房地产开发风险性加剧。对于房地产企业来说, 应该做好房地产前期策划工作, 以便于增强房地产开发项目的竞争能力, 解决企业管理问题, 更加有效地整合房地产项目资源[4], 提高房地产企业的市场竞争能力。

摘要：我国房地产产业迅猛发展, 已经成为国民经济的基础性和支柱性产业, 房地产项目投资大、开发周期长、不确定因素多, 受经济、政策的影响非常大, 极具风险性, 一个房地产项目的运营成败往往会影响房地产企业的运行和发展。因此, 越来越多的房地产企业开始重视前期策划, 做出合适的决策以便控制和减少项目开发风险。

关键词：房地产,前期策划,流程

参考文献

[1]刘青.浅析房地产开发前期市场定位策划[J].建材发展导向, 2013 (05) .

[2]华彦, 刘军.房地产项目前期策划工作浅析[J].建筑工程, 2015 (02) .

[3]刘新宇.探讨房地产项目开发前期策划[J].江西建材, 2015.

房地产土地投资策划方案 篇7

为了健全龙昌地产公司投资地块策划方案，健全投资地块策划方案的制定流程，特制定如下办法和流程：

一、参与部门及职责：

（一）成立地块投资策划方案小组：1、2、3、组长：公司总经理； 副组长：公司副总经理、总工程师 组员：土地投资部、开发部、工程部、财务部、销售部

各部部长。

4、投资策划方案组织人：土地投资部部长

5、投资策划方案参与部门及责任人：开发部部长，工程部部长，财务部部长，销售部部长。

（二）各部门成员及职责：

1、组长：公司总经理

①、召集和组织各部门进行投资地块策划方案的相关工

作；

②、负责投资土地的谈判工作；

③、听取和组织审议土地投资策划方案的汇报，并向集团领导班子进行汇报；

2、副组长：公司副总、总工程师

①、领导和组织投资地块的策划方案起草工作，并参与投资地块的谈判工作。

②、协调、监督各部门工作，指派各部门工作内容。

③、审核土地投资策划方案的可行性。

④、审核土地投资策划方案。

3、土地投资部部长：

①、编写土地投资策划方案提纲，并依据投资策划方案协调

各部门工作进展。

②、依据各部门提供的相关内容进行土地投资策划方案的测算。

③、进行土地投资策划方案的前期规划设计，包括整体规划

布局、户型方案等。

④、出具土地投资策划方案。

4、开发部部长：

①、配合土地投资部落实投资地块的各种规划情况（含控

规）。

②、配合土地投资部拟定投资地块的取得方案。

③、配合土地投资部落实投资地块的市政管网情况。

④、配合土地投资部进行投资地块的政策风险评估。

5、工程部部长：参与工程结构设计意见，并依据已建设工程，配合土地投资部进行各种建筑成本的具体数据落实，对室

外管网配套提供测算依据。

6、财务部部长：

①、配合土地投资部，提供土地开发过程中的各种税费的具

体数据。

②、配合土地投资部，拟定投资土地的资金来源及运作方案。

7、销售部部长：

①、配合土地投资部进行总体规划布局、户型配比方案的制定。

②、配合土地投资部对投资地块的周边市场情况及所在城

市房地产市场情况进行市场调研，确定测算中的市场价格。

二、方案操作流程：

取得投资地块情况

开发部落实各种规划情况

研

开发部销售部工程部财务部 拟定土地操作流程拟定户型配比方案拟定各种工程造价拟定各种

标准

土地投资部进行进行项目整体规划布局、##公司执行

三、土地投资策划方案内容：

1、土地具体情况：包括土地位置、面积、容积率、限高、建筑

面积、市政管网、周边配套、周边市场情况等。

2、详细具体的成本、利润测算。

3、土地开发的资金方案。

4、土地取得的实施方案。

5、各种政策风险评估。

房地产广告策划方案 篇8

第一部分 宣传推广策略

第一章 目标受众分析

一、目标受众定位

综合前面相关报告，本案主力目标客户在年龄上看，主要介于35岁至45岁之间，占比55%;从文化水平上来看，主要是大中专以上高素质群体，占比75%;从来源上看，主要是项目周边地区，其次是城市市区其它地区，分别占比50%和35%;

广告宣传策略方案

第一部分 宣传推广策略

第一章 目标受众分析

一、目标受众定位

综合前面相关报告，本案主力目标客户在年龄上看，主要介于35岁至45岁之间，占比55%;从文化水平上来看，主要是大中专以上高素质群体，占比75%;从来源上看，主要是项目周边地区，其次是城市市区其它地区，分别占比50%和35%;从职业分布来看，主要是马钢高收入职工和政府高收入公务员，分别占比35%和30%，此外，项目周边地区经营店铺做生意的个体经营户也是本案重要目标群体，占比达20%。

二、目标受众特征分析

收 入:家庭年均收入10-15万

现阶段生活形态:多为3-4人家庭结构，子女绝大多数尚在中小学就读，生活质量正处于一个稳步上升的阶段

购房动机:多为改善生活二次置业为主，或为子女创造一个良好的成长环境

购房行为:夫妻双方共同决定，愿意听取子女的推荐

生活特征描述:→ 注重居住的质量、环境、品位，追求高品质、高品位、舒适优越的生活，关注自身形象和社会地位;

→ 由于文化程度高，处事较内敛，不事张扬，个性现代而不失传统;

→ 认同都市中心地位，觉得居住在都市中心是优越生活的重要体现;

→ 消费观念比较成熟、理性;

→ 愿意有充足的时光去支配自我的生活，对未来乐观并有信心;

→ 有较强的家庭观念，关注下一代的健康成长，期望给子女创造一个好的成长环境。 媒介偏好:→ 皖江晚报是主要的购房信息来源;

→ 朋友介绍对购房决策具有重要影响;

→ 电视广告及户外广告也有必须影响。

第二章 媒体效应分析

一、媒体分类

报纸:主要是皖江晚报

电视:主要是马鞍山电视台

户外广告

销售单页

二、媒体特性分析

报纸特性:优点→ 时效性强

→ 能够很好地理解和记忆，能在受众脑海中停留较长时光，产生深刻印象

→ 信息量大，传播性强

→ 主动性、有选取性阅读，无阅读时光限制

→ 是消费者获取房地产信息的主要渠道

缺点→ 生命周期短

→ 彩色制作效果差

→ 灵活性差

→ 只有视觉效果

→ 有选取性的阅读页数

电视特性:优点→ 听觉、视觉和立体动感的全方位渗透

→ 广告的冲击力理解度强

→ 强闯性的广告传达

→ 高普及率

→ 能快速建立到达率

→ 能带给品牌的形象诉求

缺点→ 成本高

→ 信息生命周期短

→ 人口层面选取性低

→ 较容易被删除(转台)

→ 较长的制作时光

→ 受广告法限制大

户外广告特性:优点→ 覆盖率广泛

→ 频次高

→ 冲击力强

→ 位置可选取性强

→ 能见度高

→ 期限长，全天效应

缺点→ 受众选取性低

→ 局限于简单信息

→ 自然因素会影响效果

→ 较长制作周期

销售单页特性:优点→ 费用低

→ 到达率高

→ 针对性强

→ 目标性强

缺点→ 信息含量不丰富，诉求主张单一

→ 信息生命周期短

三、媒体效应分析

报 纸:输出产品形象和产品信息、SP活动信息

电 视:树立品牌知名度和美誉度

户外广告:扩大接触面，输出产品形象

销售单页:输出产品形象和产品信息、SP活动信息

四、SP活动

SP活动与媒体广告投放二者是营销工作中不可分割的要素，促销活动能够为媒体广告投放带给目标对象，量化周期，使广告诉求特色鲜明;媒体广告又能够为促销活动制造舆论气氛和购买导向，最大限度地将信息广泛传达、渗透。

SP活动与形象广告、现场销售共同构成完整的房地产营销体系。

第三章 宣传组合策略

一、目标受众媒介接触分析

市调资料

市调资料

二、媒介组合策略

媒介组合策略: 以皖江晚报为主(日发行量10万份，是皖江流域内辐射力、影响面相当大的一张报纸)，马鞍山电视台为次，辅以适量的户外广告(包括户外路牌广告、车身广告及候车亭灯箱广告)及SP促销活动，进行全方位立体式高密度集中轰炸。

理 由: 从以上媒介接触分析来看，报纸广告是目标受众获取房地产信息的主要渠道，其次是电视广告与户外广告(包括户外路牌广告、车身广告及候车亭灯箱广告)，销售现场以及口碑宣传是另一支重要决定力量。

三、媒介投放策略

整体投放策略:→ 根据媒体特性及市调资料分析，选取最佳的媒体组合方式，其中报纸是最主要的媒体选取

→ 报纸广告在正式开盘前三至四个星期开始投放，电视广告则在正式开盘前二至三个星期开始投放

→ 推广预热期以品牌形象广告为主，开盘热销期和持续强销期以促销广告为主，兼顾形象广告。

报纸投放策略:→ 周五、周六是房地产广告的最佳时机，宜整版或半版彩色广告或软文宣传

→ 周四、周日是可思考的次佳房地产广告投放时机，宜小版面的产品信息或活动信息的告知宣传

→ 上述两条之理由:见“日常阅读报纸时留意楼盘广告信息的时光”图

→ 推广预热期与温和销售期的报纸广告投放比例相对较低，开盘热销期和持续强销期投放量增大

→ 报纸广告版面以12版为主，主要选取新闻版投放，以迎合目标受众者的阅读喜好

市调资料

电视广告投放策略:→ 推广预热期采取渐进式策略投放，正式开盘当天到达高潮

→ 开盘热销期和持续强销期则配合促销活动和报纸广告，采取间歇式策略，集中在周五、周六投放

户外广告投放策略:→ 针对目标受众群体较为集中的区域重点投放

→ 充分发挥其灵活性的特点，坚持静态与动态相相结合方式策略投放

建筑策划与房地产产品设计 篇9

房地产企业提高竞争力要从各个方面入手,以适应经济危机中的狂风暴雨,并在恶劣的环境中作出正确的决策,从而提高房地产企业的生存能力。提高竞争力首先应提高产品的市场竞争能力。

如何提高产品的市场竞争能力?地产企业应借助于专业的建筑策划人员,以基于市场研究的建筑策划观点为服务客户提供建筑规划设计策划服务。投资商经常所提交讨论的关于“性价比”的市场观点,其实就是在建筑规划设计中寻找到建筑师的“作品设计”和投资商的“产品生产”的定位平衡。国内在这方面做的比较好的是深圳万科集团,万科有自己的产品研发中心,专门作建筑设计方面的研究,经过研究确立的产品基本上都经过了市场的检验,为客户提供“最符合市场化要求”的“建筑策划”和“建筑规划”以及“建筑营销”服务。这就凸现了建筑策划在产品营销策划前的重要性。

目前大多数设计师往往拘泥于建筑本身的设计,对市场和需求、对供给与消费缺乏相当的了解,他们是好的设计者却不是好的产品领路者。造成大量的房地产项目在规划立项到建筑设计之间存在一个“断层”,不少设计任务书制定得不合理、不科学,从而导致建筑设计不合理、不科学,以致项目建成后,社会、经济效益欠佳,使用效果不好。在项目运作过程中,技术与经济有脱节现象,搞技术的人不注意经济,搞经济的人不懂技术,二者不能够很好的结合。一方面,许多建筑师与业主处于一种茫然的设计状态,同时,在业已进行的项目中,不少项目包括一些重大项目在建设后发现使用中存在大量不合理的情况。究其原因,建筑设计者专业知识不足,严重缺乏可靠的设计依据,与项目各阶段、各成员沟通渠道不畅等是其中的重要因素。另一方面,近几年来一些名曰“房地产项目策划”、“商业地产项目策划”或是“泛地产策划”之类的咨询管理服务行业开始迅速走红。而其中的策划骨干,绝大多数都是“半路出家”,他们大多来自日用品营销策划、广告策划等行业,欠缺对房子这一特殊产品最基本的物理属性的研究,致使“策划”与“创意”联体,成为当代商业市场上的时尚标杆。此类策划服务对建筑设计的真正指导潜力还尚待开发和挖掘。另外,目前国内各大院校对建筑师建筑设计能力的培养与实际工程项目的操作之间具有相当的差异性,前者比较注重建筑师自身设计能力的培养,几乎很少涉及在设计项目中与业主和使用者的合作。而与业主和使用者之间的合作又往往是实际工程项目成功与否的关键。

那么,怎样才能通过有效的建筑策划指导房地产产品设计呢?

清华大学庄惟敏教授将建筑策划定义为,在建筑学领域内建筑师根据总体规划目标设定,从建筑学的学科角度出发,为达成总体规划的既定目标,对建筑设计的条件、环境和相关制约因素进行分析研究,从而为建筑设计提供科学的、逻辑的、优化的设计依据。

建筑策划的目的是让建筑项目产生经济效益,如果建筑师按照自己的思路闭门造车,那么辛苦设计的建筑项目就没有效益,无疑浪费了社会资源,也浪费了建筑师的劳动成果。

对于具有建筑策划意识的建筑师来说,建筑师的工作流程一般应该是:策划研究-构思创意-设计实施,而大部分缺乏市场化意识和建筑策划观点的设计师一般是很少或从不进行有关项目基地的策划研究的。

日本从1889年开始研究建筑策划,代表作品是下田菊太朗发表的《建筑计划论》,1941年西山卯三发表的《建筑策划的方法论》,书中提出住宅水准依据自然条件、社会条件、人类生活方式等确定。

美国对建筑策划的研究较早,其中David Canter的《设计方法论》蕴涵建筑策划的基本思想。美国卡内基·梅龙大学建筑系与工程设计研究中心从1996年开始联合开发了支持建筑规划的计算机软件,它支持各种建筑规划模式。

建筑策划的科学办法主要包含以下三个因素:

1)运用市场营销和建筑学的原理;

2)需要市场经验和技术规范,但不仅依赖经验和规范;

3)以实态调查为基础,用计算机、专业软件等现代化手段对目标进行研究分析;

建筑策划应用在房地产开发的市场研究数据主要包含以下因素:

1)建筑环境和历史背景研究;

2)建筑文化和风格定位研究;

3)主力户型选择和配比研究;

4)室内空间尺度和布局研究;

5)环境规划及景观艺术研究;

6)公共装饰材料研究;

7)目标客户群生活方式研究。

建筑策划走在建筑规划设计之前,提出建筑规划设计的各项要求,约束建筑设计如何去运作。投资商单纯从“产品生产”的角度出发,为获取最大的投资利益,所以总要求建筑师提交最节省的建筑方案;而建筑师从单纯“作品设计”的角度出发,总是提出最大胆的建筑方案。所以建筑策划是在投资商与建筑师之间为满足“投资性价比”而相互沟通的一个重要环节。

对于一个项目,建筑策划师应首先分析其目标客户群,这类客户是如何生活的,从而得出未来项目的基本特性。很显然,目标客户群不同,他们的基本需求也不会相同,这直接影响建筑的投资、风格、造型和环境设计的决策。

但是无论针对怎样的一种目标客户,建筑策划师都应该赋予项目一种得体的功能,赋予每种布局以得体的生活内容,起到提高生活质量、引导生活、引导消费的作用。建筑策划研究人的基本需求,除了要让未来的使用者能满足生活的基本需要,如生理、安全的需要;更重要的是满足更高层次的需要,如自我学习的倾向、生活享受和精神愉悦的需求,为居住者提供一种他们所希望的生活。

笔者通过多个房地产项目的建筑策划研究,尝试为开发商设计出市场畅销的户型产品,同时也为开发商与设计单位实现有效沟通与利益平衡。一方面,符合市场定位的户型设计使营销更为顺畅,满足了开发商对于投资回报的要求;另一方面,也使建筑设计单位减少了因设计方案反复修改造成的时间浪费。具体案例如下:

案例一:

曲江6号(建筑外观及施工图设计:美国WY设计公司)

曲江6号由西安万业地产投资开发,项目位于西安市曲江新区核心地段,座落于大雁塔以南,东、北临大唐不夜城、南依植物园、西靠翠华南路。社区采用依坡就势的地中海式建筑风格,由小高层、高层等10余栋楼宇组成。

曾获奖项:最佳户型奖(2004年度陕西省住宅产业总评榜)、中国景观环境示范住宅奖(建设部创新风暴·2004优秀住宅推介)、2004房地产最佳户型(西安晚报、西安电视台、西安房地产信息网)(图1)

曲江6号2004年8月开始销售,两年时间全部售完。期间多次蝉联西安市住宅销售龙虎榜第一名。

在曲江6号的前期策划中,注重将“文化、品位和生活方式”的概念融入到产品设计中。在产品设计中注入人文关怀,户型全明设计,南北对流,起居厅、主卧室等主要房间朝南,房间布局与尺度均符合西安地区的生活需要。户型设计充分考虑目标客户群体改善性需求的居住特征,观光电梯、多功能八角房、法式观景阳台、空中花园、大尺度主卫等新的居住概念得到了购房者的普遍认同。(图2,图3)

案例二:

捷瑞·公园首府(建筑外观及施工图设计:中国建筑西北设计院)

捷瑞·公园首府由捷瑞集团投资,桃园湖置业开发建设。位于西安南二环西段,坐拥30万㎡丰庆公园,项目由1栋31层酒店式公寓与1栋31层观景公寓组成。(图4)

户型设计注重对空间尺度的仔细推敲,力求户型的均好性与合理性。不同功能多阳台设计、空中立体花园及屋顶花园的设计弥补了城市高层居住生活亲地性不足的缺憾。(图5)

项目目前销售状况良好,并实现了较高的销售价格。

案例三:

西安高新区某小户型公寓项目

该项目户型虽小,但“麻雀虽小,五脏俱全”。空中外廊使每户都拥有精巧的入户花园,户内功能分区合理,户型设计力图体现“小户型的高品质生活”,从而得到目标客户群——都市白领的青睐。(图6)

案例四:

西安经济技术开发区某住宅项目

该项目户型设计的亮点是“灵活可变性”,居住者可以根据家庭结构的变化实现“两室变三室,三室变四室”的空间格局转换,以适应城市中产阶级在不同年龄段对于生活方式转变的需求。(图7)

笔者通过多个房地产项目的建筑策划实践认识到,建筑策划人员在房地产项目的前期策划中应深入调研本土生活,仔细思考项目所在地人群的日常生活喜好与习惯,并基于对目标客户群家庭生活行为模式的研究,以人体工程学为蓝本,以人性化巧思创新,设计无微不至的房屋空间系统,以更多科学考虑和更多细节包容将一丝一毫的细节考虑到位,为市场设计出深受消费者喜爱的户型产品,从而为开发商实现社会效益和经济效益的双赢。

参考文献

〔1〕庄惟敏从建筑策划到建筑设计《新建筑》1997年第3期

〔2〕庄惟敏《建筑策划导论》中国水利水电出版社2000.6

房地产营销策划方案 篇10

关键词：房地产；营销策划方案；方案设计；方案践行

房地产是国民经济中的支柱，与民众的日常生活息息相关。而房地产营销工作则是将商品房等房产的价值直接体现出来的一种方式，以便于让更多人购买到自己所中意的居所。一般房地产的营销工作包括了非常繁多的步骤，如市场调研、项目定位、营销策划方案设计、方案践行等。其中营销策划方案的设计与践行有着十分重要的作用，需要在设计环节以及践行过程均考虑到多方面的因素。

一、房地产营销策划方案设计内容

1、风格上的设计

房屋建筑可以给人留下非常深刻的第一印象，其风格类型如果能够符合客户的喜好，那幺营销成果也就会更加突出。在进行风格方面的营销设计时，营销人员可以针对不同的客户人群推荐相应的建筑风格。比如从现今我国的文化潮流阶层构成来看，大多数中年客户更喜欢欧洲西式建筑，一些爱好中国风的年轻人却热衷中式田园风格建筑，这需要在设计方案中进行区分。

2、环境上的设计

这里所指的环境主要为除房屋主体建筑以外部分的环境，包括了绿化带、小树林、水景、亭台等，这类环境因素可以为一个房地产区域内带来良好的景观生成作用，从而让客户从内心深处感受到愉悦。在环境方面，营销设计方案可以抓住当代客户对青山绿水的需求，重点介绍环境中的生态部分，同时也突出表现环境中的一些名贵花鸟、鱼水，让客户感受到更加强烈的自然气息、艺术气息以及高贵气息。

3、户型上的设计

在房地产营销过程中，户型往往是客户最为关心的问题，因为户型直接决定了住户日常的生活类型以及生活需求。对于不同的客户，需对应不同的户型，比如中年客户可能一家人口较多，对活动空间也要求较大，就需要通风、光照良好的大户型。另外，一些客户可能本身的活动比较不便，这样就比较适合卧室与卫生间距离较近的户型，从而方便日常生活。

4、物业上的设计

物业属于房地产营销中的“售后服务”部分，物业的服务质量对客户产生的感受影响极其深远。特别是近年来，房地产行业非常热门，客户更为关心物业的质量，因此营销方案就需要从多个方面设计物业的特点，使客户能够较为直观地感受到物业服务的水平。比如物业服务工作的效率、物业服务的态度、物业服务人员的构成以及物业服务的亮点等，均是可以在物业设计上突出的特色，多管齐下，让客户对物业放心。

二、房地产营销策划方案践行要点

1、注意以营销策划方案为基础

在方案设计完成之后，营销人员就需要遵循详细的设计方案实施具体的营销工作。在一般情况下，营销方案的践行需要严格按照设计中所涉及到的内容，这样更能够让营销工作具有科学性与条理性，保证营销质量。特别是对于一些设计质量非常高的营销方案来说，只有充分践行，才能够体现出方案中的优点，为营销工作带来独特的优势。通常营销人员只要能够遵循设计方案中的基本原则以及内容，那幺营销质量的“最低标准”则可以得到保证。

2、注意适当调整营销方案

房地产的营销工作因市场行情的波动而瞬息万变，很有可能前一段时间较为适用的营销方案，到了现在就不再适用了。对于这种情况，在营销策划方案的践行过程中，需要及时反馈到设计阶段，对营销方案进行设计调整，使其能够跟上市场变化的节奏。特别是在一些大型的楼盘营销中，客户人群跨度大、户型风格差别大，更需要在实际践行中根据具体情况调整更多类型的营销方案。比如说针对于年轻客户的营销方案，在指导针对于老年年客户的营销工作时可能就不再适用，如果依照固有的营销方案，那幺很有可能使得营销工作产生负面效应，甚至给客户留下不良印象。

3、注意丰富营销措施

房地产的营销工作是一门高深的学问，依据设计方案践行工作或者根据工作反馈调整方案，仅仅是营销工作的最基本内容，在此基础上，房地产开发商要提升营销工作质量，还需要进一步丰富营销措施，实现营销手段的多元化。多样化的营销措施在目前的许多地方得到了较为成功的应用，比如建立针对客户的沟通渠道，让客户能够方便通过网络、电话、短信等方式提出意见，以便于找出营销工作中存在的不足。另外，也可以加入针对于每一个客户的人性化关怀，比如在对客户来说具有重大意义的日子，为客户送上营销组精心准备的礼物，这样可以最有效地让客户感受到温暖，提升营销质量的效果十分显着。

结束语：

房地产营销工作中所包含的学问如瀚海烟波，并非只字片语可一言道尽，营销人员需要在日常的营销工作中不断积累，不断总结，才能够稳定地提升营销服务水平。特别是在当今房地产营销市场变化较大的背景之下，更需要在营销策划方案的基础上，了解方案，践行方案，根据具体的情况实施针对性的营销工作，并丰富营销手段，让客户在营销工作的影响下选择最适合自己的住所。

参考文献：

[1] 喻艳莉.平顶山市房地产市场营销策划中的问题与对策研究[J].市场论坛，20xx，（12）：53-54.

[2] 赵立辉.房地产营销策划存在问题与对策实施方案[J].科技信息，20xx，（5）：172，209.

[3] 陈洁芳.浅谈提高房地产营销策划效果的有效途径[J].世界华商经济年鉴·城乡建设，20xx，（2）：321.