房地产公司项目的策划方案

房地产公司项目的策划方案（通用12篇）

房地产公司项目的策划方案 篇1

[键入文字]

鹤庆房地产项目

服务计划书

鹤庆房地产项目服务计划书

世界上没有完全相同的项目，不同，因为条件和思想的迥异，认识初期，我们不妨先对其进行大胆解读，以便交流。

一、项目初次解读

一）关键问题

近几年来，旅游地产所到之处，战略眼光一触即发，为切实的把握市场，我们愿意先从当下出发，暂且忽略区域战略规划以及因交通发展带来的利好前景。

本项目地处鹤庆，背山面水，且植入了一定比例的酒店项目。从区位看，由于距离鹤庆民族村仍有一定距离，因此地块直接承载旅游接待功能外溢的机遇并不明显；从自然资源禀赋条件看，山、水、农田具有一定的景观价值，但成熟度低；从规划条件看，酒店项目即可理解为旅游地产项目，也可理解为住宿接待项目，可自成一体，也可统一营销。可以说，本项目的开发条件使得项目处在保守开发和激进开发的区间，而关键在于把握与旅游结合的程度，这需要首先对项目与旅游相关联的范围和深度进行认真的研判。

本项目将面对的客群主要有游客和购房者两种，当购房者的某一个细分市场与游客（住宿）的需求形成最大共性，并且能满足项目时，我们可以说我们看到了本项目发展的端倪；当这一共性能够合理的植入项目时，我们便可以说，这就是项目的核心。反之，购房者与游客的目标客群分散，酒店与住宅之间共享性降低、单项产品的竞争力减弱、营销成本增加、市场风险加大。

另外，由于项目周边配套的原因给项目自身功能体系提出了更高的要求，而项目地块体量不大，规划空间有限，需要通过突出主要配套和扩大开发计划两个方面来进行功能弥补。一方面，可考虑在项目市场定位和功能定位的基础上增加一定体量的配套物业；另一方面，可在定位的基础上扩大开发计划，提出项目周边连片开发构想，完善项目功能、提高项目影响力、争取发展机会。

二）特别建议

如果说房地产开发是一个资源整合的过程，那么开发前期的政策资源、社会资源整合就是一次给项目定性的整合，整合的成败在于如何更好的把握项目的市场前景和找准共同发展的立足点上。毋庸置疑，旅游地产的开发方向拥有较强的整合能力。但旅游地产的开发与运作又是极其多变的，它需要在营销上高度统一，又需要在结构上互为支撑，才能稳定发展。从本项目目前的情况看，酒店项目和住宅项目的投资组合结构较好，前期策划报告在资源整合方面的重点可放在以下几个方面：

1、突出项目整体品牌形象

2、打造住宅品质及回款能力

3、树立符合项目特质的酒店品牌

4、构建资源整合功能结构

5、展望项目发展的良好愿景

二、服务内容

本计划书仅对项目前期策划委托服务进行承诺，项目规划报批、施工图设计、营销推广、销售代理服务的具体内容视项目进展另行拟定。

我司承诺，本项目前期策划服务费可在双方后续委托合同中予以抵扣。

项目前期策划具体内容：

1背景研究

1.1客户战略目标思考（利润、开发周期、风险……）

1.2项目限制条件对项目发展的影响

1.2.1规划指标限制（容积率、限高…）

1.2.2建筑风格限制（区域景观要求、立面风格限制……）

2基础资料研究

2.1鹤庆县及区域宏观背景分析

2.1.1鹤庆县总体经济与区域经济现状与趋势分析

2.1.2鹤庆县总体规划与区域规划

2.1.3鹤庆县总体房地产市场与区域房地产市场结构化分析

2.1.4宏观大势对项目未来的发展的影响

2.2大理、丽江等旅游地产现状及未来发展前景研究

2.2.1旅游经济圈情况分析

2.2.2旅游人流及产品的特征分析

2.2.3已有相关项目和拟建设项目的影响分析

3类似房地产或旅游地产项目开发案例借鉴

3.1开发模式（总体定位与核心区）

3.2规划模式（指标分配、功能构成及布局）

3.3产品模式（产品组合模式）

3.4客户构成（客户来源）

3.5资源利用

3.6与区域资源的价值联动

3.7成功关键驱动因素

3.8对本项目的借鉴点

4本项目条件与地块解析

4.1项目条件与地块解析

4.1.1项目区位及区域概况

4.1.2地形地貌、对外交通、项目规模

4.1.3项目资源分析

4.1.4区域发展的机会与面临的问题

4.2产品竞争性分析

4.3规划合理性分析

4.4资源利用及劣势回避分析

5项目定位及发展战略

5.1项目营销主题确定

5.2项目定位与发展战略

5.3项目整体定位

5.4基于现有发展战略的分期发展策略（企业现金流要求；项目形象统一性要求；营销客户群一致性要求；各期的利好安排、启动区资源展示、昭示性、进入性……）

5.5后续连片开发项目整体构想

6项目定位细分

6.1市场定位

6.2形象定位

6.3客户定位(本项目目标客户分析、区域市场客户细分、本项目客户定位、本项目目标客户特征、目标客户价值取向分析)

6.4产品定位（本项目住宅户型定位、酒店详细说明、后续连片开发项目产品定位）

7功能分区及功能比例划分

7.1规划指标

7.2项目核心区的位置与规模

7.3项目的功能布局

7.4资源利用等

7.5配套设施布局（功能、风格设计……）

8项目概念设计

8.1项目概念设计说明（项目建设背景、目标和任务，设计依据，设计范围……）

8.2总平面布置（包括项目规划总平面图及鸟瞰图）

8.3各功能板块建筑、户型、景观、道路、配套等规划设计

9经济评价

9.1成本分析

9.2效益分析（含产品估价）

9.3项目资金平衡与运作

四、策划及设计费支付方式

策划及设计费共计：

五、主要人员安排

项目总监：刘波

项目经理：李丹

项目策划负责人：李丹

项目市场调研负责人：董磊

项目规划设计师：倪云雁……

房地产公司项目的策划方案 篇2

关键词：项目文件材料,归档管理,文档一体化

房地产项目文件材料在建设项目工作中起着承上启下、沟通协调的重要作用,它与电子文件、录音录像等共同形成建设项目管理信息,是项目建设过程中的真实记录。在项目建设完成后,以档案的形式存在,是项目运行、维修等生产经营活动的重要参考依据。房地产项目文件材料包括了项目的前期可行性论证、立项审批、勘察设计、招投标、施工、监理、竣工验收、结算等全过程所形成的纸质文件资料及声像载体材料[1]40。这些文件材料是由不同的责任方形成的, 种类多、数量杂,收集整理工作有难度,齐全完整程度不够,不利于项目竣工后的利用服务工作。针对目前房地产行业项目文件材料的现状,开展项目文件材料和档案一体化管理,是保证项目文件材料齐全完整的有效措施。

一、项目文件材料归档管理存在问题

1.参建单位多,各自为政。相关参建单位档案意识淡薄,没有统一的协调和组织。项目文件材料归档前后的职责不清。《档案法》第十二条和《建设工程文件归档整理规范》规定:建设、勘察、设计、监理等单位应将工程文件的形成和积累纳入工程建设管理的各个环节和有关人员的职责范围,并由建设单位负责组织和协调。因此,项目各参建单位应负责归档文件材料的收集和整理,并定期向建设单位相关部门移交。但实际情况是,各参建单位并不认同,对项目文件材料的整理归档工作不支持、不配合。文件材料的收集与工程建设不同步。

2.各参建单位资料员大部分未接触过档案工作,档案基础知识薄弱,文化素质和专业素质相对低下,人员流动性大,不稳定。

3.文件材料的收集工作与“项目建设同步进行”的管理要求执行不到位。其表现:一是项目文件材料精细化管理深度不足,文件资料齐全完整程度不够,协作单位归档案卷质量与国家标准有一定差距;二是项目建设中往往有其他管理流程,缺少文件材料的归档管理流程,造成文件资料的追踪管理困难,出现了“多家保存、多头归档”的现象。

二、项目文件材料管理关系及流程

1.项目文件材料的管理关系。项目文件材料作为项目建设中上传下达、横向沟通、组织协调的信息工具,贯穿于项目建设各阶段,涉及与项目建设有关的所有单位、部门,其管理关系错综复杂。根据基建管理程序和所形成的项目文件材料的管理关系,项目文件材料的形成实际上分为内部文件材料和外部文件材料。而与内部文件材料相关的外部文件材料可以对应到有关管理责任部门职责范围中,这样,项目文件材料的归档追踪就能够得到落实。

按照项目文件材料类型定义,项目准备阶段文件包括了项目立项文件、土地文件、勘察设计文件、招投标文件、开工审批文件等,以我公司为例,公司相关部门,比如发展计划部、设计研发部、合同部、工程部、成本部等部门会形成与项目有关的前期文件材料,与项目前期工作有关的外部单位如咨询机构、政府有关部门、设计单位、勘察单位都将形成与项目前期工作有关的文件材料,因此与相关业务有联系的部门就是项目前期文件材料的归档责任部门。项目文件材料类型都能够对应到内部的管理部门,而所有的项目文件材料在各部门归档整理后将移交给办公室档案室。

2.项目文件材料的管理流程。项目文件材料的管理流程实质上是由文件材料的收发管理流程和归档管理流程两部分组成的。在收发流程中不论项目文件材料是否是公文,只要与此项目相关,都要作为项目文件材料进行归档。项目中的每个单位或部门必须遵循统一收发管理和谁发起、谁负责的原则,以便进行过程控制和归档追踪。

三、归档管理问题解决措施

1.建立合理的项目文件材料管理机制。(1)更新观念,树立“档案”是项目产品的意识。在传统观念中,能发挥经济效益的建筑物等固定资产才认为是项目建设产品。人们对档案,尤其是项目档案的管理观念仍停滞不前。把项目档案作为项目建设的产品,就在于“项目文件材料是项目建设过程中的真实记录,是项目投产后安全运行和维护的重要依据,是项目档案的前身”。只有树立了档案是项目产品的意识,才有可能建立合理的项目文件材料管理机制,才有利于项目文件材料的管理和最终竣工档案的移交。(2)建立合理的项目文件材料管理机制关键就是合理设置管理层次,合理设置管理人员数量,合理确定管理机构,明确管理范围。项目文件材料管理在工程建设中属于辅助性、服务性工作,得不到重视,到竣工移交档案时进行收集整理为时已晚。因此,合理设置项目文件材料的管理层次是十分必要的。首先明确管理范围,然后划分管理层次,通过不同层次的配合共同做好项目文件材料管理归档工作。管理范围上:一是房地产公司应明确档案工作主管部门,由于主管部门与各部门各单位 (包括协作单位)存在大量的组织、协调工作,特别是在项目建设中协调工作十分复杂,应设立一位领导专门负责此项工作。二是项目部应设立专职档案人员负责项目文件管理工作,主要是协助档案主管部门做好项目文件材料的过程控制、业务指导、监督和检查工作, 组织项目各参建单位开展归档整理工作,由档案人员将文件资料管理纳入到项目信息管理工作中,有利于实现文件资料与项目建设同步进行,同步管理。具体到项目文件材料管理一般可分为房地产公司本部主管单位和各部门(含项目部)、项目参建单位三个管理层次,通过这三个层次的管理才能将一个项目的文件资料收集齐全, 整理汇总为完整的竣工档案。合理设置管理人员数量,以全面担负起公司本部档案管理和项目文件资料及档案管理的业务指导、监督、检查的工作职能。公司相关部门根据工作需要配备专职或兼职的项目资料管理人员,配合档案部门做好项目文件资料、档案组织管理和本部门文件材料的归档整理工作。项目部必须设立专职管理人员,才能做好项目部自身文件材料的收发流转、图纸管理、归档整理及移交、业务指导、监督、检查和业务培训等管理工作。合理划分项目文件材料的归档范围及归属部门。划分项目文件材料的归档范围就是明确房地产公司各部门归档工作职责和归档文件材料的范 围,这是做好归档追踪的基础。文件材料的归档工作须依据“谁发起,谁负责”的原则进行。

2.健全基建项目文件材料管理制度,明确档案流向。《建设工程文件归档整理规范》从宏观上规定了项目管理的职责、范围,基本上满足了项目建设管理的需要,但项目部和项目参建单位绝大多数资料员为非专业人员,需要及时培训和指导。根据项目管理实际,房地产公司还应建立项目信息管理制度,统一管理建设项目信息,确定建设项目信息的分类编制规则;档案管理部门应根据房地产公司制度建立相应的管理细则,建立层次分明的项目文件材料管理制度体系, 抓好项目文件材料的全过程控制管理,便于进行文件材料的追踪。

3.纳入项目信息管理工作中,应用档案管理信息系统提高文件材料管理工作的效率。目前,项目建设中形成的文件材料出现多家保存、多头归档的情况,重复工作较多,数据录入量大。应实行文件材料形成、流转和归档一体化管理,减少文件材料形成和归档中的数据重复录入等工作,将有效提高文件材料归档工作效率。

4.认真定义项目文件材料的类型。(1)定义项目文件材料类型的目的是实现项目文档一体化管理和全过程管理,在项目竣工验收阶段向房地产公司及物业公司移交完整、准确和系统的项目竣工档案。(2)项目信息类型根据不同分类标准,可定义为不同的类型,相应的文件材料也可以有不同的分类定义。因此,我们必须针对项目文件材料,根据一定的原则确定项目文件材料的类型。具体原则是: 符合国家基建项目管理程序,便于项目文件材料全过程管理;便于项目各参建单位、部门的文件材料归档整理;便于管理部门进行归档追踪和监督管理;文件材料包括纸质文件、图纸、照片、录音录像磁带、光盘和电子文件等。(3)根据建设项目管理程序和项目建设的实际,项目文件材料和档案管理应为同一管理流程,通过“归档”环节实现两者的一体化管理。因此,根据上述原则,以项目建设管理各阶段工作内容所包含的信息内容和档案管理的具体要求来确定项目文件材料类型。项目准备阶段文件包括可行性、土地文件、立项审批、勘察设计文件、项目招投标文件、项目开工审批等文件;项目建设实施阶段文件包括施工文件和监理文件;项目竣工验收文件包括项目竣工验收、竣工图、结算、项目后评估等。

房地产公司项目的策划方案 篇3

关键词：房地产营销策划；问题；建议

房地产营销策划业是应用于房地产推销而发展起来的，在房地产低迷期市房地产营销策化的作用得到了商家的重视，虽然取得不错的成果，但是存在的问题仍旧不能够忽视，部分营销策划人员只注重后期的营销策划，对前期的策划忽视；忽略的每个城市的不同情况，只凭借个人经验，盲目对其进行策划，脱离市场的实际需求；在推广的过程中，忽略了房地产的营销内涵，过分注重于推广技巧；对营销的最终目的没有实现，过于注重对房地产的炒作，缺乏实际的作用。为了改善目前房地产业所存在的问题，探索科学有效的营销策略方法对房地产营销策划业的发展具有重要的意义。

1 房地产的背景状况

随着我国的房地产业的壮大，使得房地产业成为了国家的经济支柱产业。长期以来，房地产的快速发展使得房地产营销策划没有得到重视，但是在2008年经济危机以来，国家为了使房地产市场回暖，适时放松了对房地产业的束缚，取得了良好的成果，拉动了低迷的经济，但是由于政府没有采取严格的监管制度，使得各地城市的房价暴涨，房地产投资者的投机现象十分严重。就目前的房地产现象，使得国家不得不对房地产业进行严格控制，不然后果十分的严重，将直接会导致国民经济的崩溃。国家对于房地产业调控政策的加紧，使得房地产市场变得日渐紧张，同行之间的竞争越来越激烈，这使得开发商开始中房地产的营销策划的作用。

2 目前房地产营销策划的问题

开发商虽然已经重视了房地产营销策划的作用，但是仍旧不能把握其内涵，许多的营销策划人员在策划中存在严重的问题，由于这些问题的存在使得营销策划的效果并不是那么的明显，没有实现营销策划的最终目的。

2.1 忽略前期策划工作

很多的策划人员都存在这样的问题，对于前期的策划工作不重视，在策划前没有对市场的实际情况进行深入的调查，大部分都只看到了表面现象，而后没有实际的营销定位，导致盲目的开展工作，对于实际的市场区分不明确；没有对不同的城市进行实际调研，对于每个的客户的定位都是千篇一律的手法，毫无新意；前期的策划工作看似很有看点，实则毫无用处，并没有起到真正的作用。对于房地产的前期策划是在房地产项目开发的基础之上来实现的，这样才能够在市场寻求到销路，这也为后期的营销做铺垫。

2.2 模式化营销策划

这是多数房地产营销策划所出现的问题，没有根据实际的情况来制定不同的营销方案，把过去一些成功项目的经验加载上去，使得每个客户的营销方案都是一个模式的，没有凸显创新，脱离了真正的市场需求。房地产业的区域性十分强，针对不同城市的经济文化差异，应该结合实际的市场行情来制定营销策划方案。

2.3 注重于表面、忽略实际效果

现在存在的房地产营销策划案中，通过对媒体进行大肆的炒作，吸引消费者的关注，这样虽然表面的功夫做得很好，但实际的效果是非常的差，消费者最重视还是房屋的质量问题、户型是否无有所追以及物业管理是否可信等等方面。搞促销虽然能够吸引消费者的关注，但缺乏实际的操作意义，这对将卖房没有实际意义。所以光靠追求表面的热闹是起不到预期的营销效果。

3 房地产营销策划科学方式

营销策划要注重实际效果，从目前的营销策划案中看，各种营销理念层出不穷，看起来富有创意，实际是对市场行情没有把握，只有少数的楼盘抓住市场命脉，其他商家都是费力不讨好，巨额的营销费用没有起到实际的效果，使得不少商家感到困惑。其实主要是营销策划没有注意要点，营销策划应该要从消费者的角度看起，这样能满足消费者的需求，起到营销策划的实际效果。引导消费者前来购房才是营销策划的最终目的，所以要精准的把握消费者的需求，开展以个人的方式促销。

4 全程营销策划理念

这是针对房地产的全程营销营销策划，其目地就是买房。这是一种系统工程的营销策划理念，是包含前期市场调查，项目定位，实际实施财务的分析，在目前业界取得效果明显，得到了广泛的推广。全程营销策划理念解决目前营销策划的大多数问题，通过专业性的营销分析，充分的把握市场，针对不同的消费人群有着不同的促销方式，使得每个客户都能够满足自身的需求。因为结合市场的实际状况，每一个客户的营销方案都是不同的，凸显创新。

5 结束语

营销策划的最终目的就是引导消费者前来卖房，注重表面功夫而不重视实际的作用的营销策划是失败。全程营销策划理念的符合目前营销策划的市场的行情，得到了广大的商家的运用。

参考文献

[1]符小兰，洪开荣，4Ps理论在房地产营销策划中的应用研究[J].湖南有色金属，2010.（4）

[2]赵明.中国现代房地产的营销策划运作与研究[D].硕士，北京交通大学，2010.

[3]陈利文著.房地产营销19讲[M].广州：广东经济出版社，2010.

[4]陈嘉颖.市场规范下的房地产营销策劃[J].时代金融，2011（3）.

万达房地产公司年会策划方案 篇4

1.年会主题

2.整体会场布置概要

置策划方案

大亮点

2.场内布置及图片展示

3.颁奖仪式及亮点

4.服务人员

5.演员资料

1.公司案例

2.执行团队

3.联系方式 年会目的 公司自XX年成立以来，又走过了一年的时间，在传统佳节即将来临之际，通过举办公司年会，总结一年来的成绩与不足，在年会上向员工传达下一年的工作目标及战略思想。通过公司年会的活动，为员工提供一个展示自我的平台，拉近上下级之间的沟通，促进良好企业文化的形成。

以奥斯卡颁奖典礼的形式揭晓XX年公司全年的各种奖项。整体会场布置概要 签到处信息牌 年会主背景 年会部分 年会信息牌 演讲台标识 签到处背景 年会主舞台 LED会场整体导视 灯光音响架设 现场花艺装饰 服务人员布置及安排亮点N大亮点—

主题舞台设计

A 舞台布置：

a.灯光龙门架

主背景

c.灯光设备

作为本场年会第一个出现的亮点，展示形象的同时，主要用于重要嘉宾和获奖员工走上星光大道发言，在星光大道末端设置演讲台，当嘉宾走上星光大道的同时，主持人将作以介绍。

可设计有企业代表性的冰雕作品，公 司领导将代表红红火火的红酒倒入冰 雕内，暗喻公司以后的发展红红火 火。

N大亮点—展望篇沙画表演主持人介绍万达接下来5年的目标与展望，全场灯光渐暗音乐响起，追光灯照亮沙化表演者，现场大银幕同步呈现沙画画面旁白讲述关万达的发展战略与宏伟目标，表演者根据旁白讲述的内容即兴创作出相应的画面。N大亮点—名人效应邀请明星到场，讲诉他们自己的励志故事，从而激励员工奋发。推荐歌手李琛，出生于西安的歌手李琛 自幼因患小儿麻痹症致残，只能靠拄双 拐走路，1992年曾在全国残疾人歌手大 1998年秋，中国残联第三次全国代表大会在北 赛上获得一等奖，并转战北京寻找自己 京召开，在灯火通明的中国剧院，李琛作为“第 的音乐梦想。

房地产公司国庆节促销策划方案 篇5

2、以项目本身的特色加大宣传，扩大品牌知名度和影响力，吸引更多的市场目光。

3、快速积累新客户，为项目的开盘作前期酝酿，加快口碑传播，争取更多关注，促进销售。

二、活动时间

单位定点宣传：9月

20日—10月20日

团购促销时间：9月28日—10月28日

三、活动内容

活动一：

1、活动主题：金秋送爽 快乐到家

2、活动时间：9月20日—10月20日

3、活动目的：

本活动主要以宣传为主，分二批完成。第一，直接到集团各子单位及县市宣传本项目的最大特色和卖点，扩大品牌影响力，挖掘集团各子单位的潜在客户。同时，深入宣传内部股东购房优惠活动内容与团购活动内容，让各单位员工进一步了解项目优势和集团总公司主要精神。第二，在本地一些人流量较多，人口集中的地方做现场展示，设点咨询，扩大品牌知名度，积累客户资源，为开盘垫定基础。

4、活动地点：

主要宣传单位：^……。

5、活动准备：

① “咨询处”横幅一条。海报30张。

② 面包车一辆。（联众负责）

③《认购须知》、户型单张、折页、dm等若干。

④ 置业顾问相关必备资料二套以上，客户登记本一册、公司账户若干。

⑤ 园林设计方案一套，彩色打印稿，图钉一盒。

⑥ 音响一套，专业录音光盘一张、折叠式咨询桌2张、太阳伞2把。（联众）

⑦ 各子单位主要负责联系人一人（联众）。

主要联系内容：

1)场地的安排，要求在单位的办公区或住宅区人流节点位置。

2)音响电源安排。

3)工作人员的餐饮、住宿安排。

4)其它工作衔接及联络。

5)海报张贴。

6、时间安排（待定）

根据各子单位的实际情况，来确定具体时间及天数。

7、人员安排（待定）

去各子单位由联众公司安排一人，项目部3—4人。

活动二：

1、活动主题：庆国庆，金秋送爽 齐购房，惊喜实惠

2、活动时间：9月28日——10月28日

3、具体内容：

① 凡在9月28日至10月7日的新客户（vip客户除外），凡任购住房一套，在享受相应优惠后，每套住房均送 5008 元红包一个。

② 9月28日至10月28日，凡同时购三套以上（含三套）住房的新客户，均可视为团购客户，可在享受相应的付款方式优惠后，每套住房均送 8008 元红包一个。团购10套以上的，优惠另议。

③ 股东客户可组团购房，达到团购要求可享受团购优惠。

④ 以上活动内容不重复，不累加。

⑤、本活动最终解释权归公司所有。

4、广告宣传

时间

思路

形式

内容大纲

投放媒体

负责人

9月24日至

9月26日

以内部认购热销为主题，突出各大卖点及优惠活动内容等。

邮箱广告夹送

50000张

品质生活盛宴，刚刚开始……

配合讲述项目六大品质价值，内部认购热销场景等。

以夹报形式分2次发放，包括其它县市。

9月25日至

10月5日

在国庆期间加强形象宣传，提高知名度

30秒

形象宣传，内部认购正在火热进行，团购活动全面开启。

公共频道

9月26日

（周五）

以内部认购热销为主题，配合国庆及团购优惠活动，吸引客户。

软文+形象

半版

品质生活盛宴，刚刚开始……

配合讲述项目六大品质价值。

晚报

目的：借助内部认购场景火爆，以城中央·纯板式·大社区为中心，加强宣传地段、环境等卖点，进一步提高项目新形象，用活动及团购优惠来促进观望客户的购买欲望。

房地产公司项目的策划方案 篇6

一、方案背景：

近日，房地产行业投资持续升温，与其相对应的是消费者消费心理日渐成熟，购买行为更加理性，房地产公司应实现与客户的有效沟通与交流，以便扩大房产销售。为了帮助贵公司有针对性的扩大宣传范围，我们为您推荐邮政局的数据库商函业务。

二、邮政数据库商函产品简介

数据库商函是一种以信函为载体，选择有针对性的目标客户群，把广告、商品等各类信息，通过邮政网络直寄目标客户群的一种融情感、广告于一体的媒体，也是贵公司利用名址信息把人们用以沟通感情的书信开发成与消费者沟通，进行商务交流活动，向消费者提供服务、介绍产品，进行有针对性的寄发广告、交流信息与宣传活动的一种广告媒体。报纸广告和电视媒体可以宣传企业形象。直邮广告是宣传实质性的产品。可把贵公司的企业理念、文化特质、精神标语以及楼盘宣传或服务内容同对消费者的祝福、美好祝愿一起寄递到客户手中，为公司与客户进行有效的沟通提供最好的载体。直邮广告宣传册能更具有诱惑力，三、设计数据库商函的主题：

结合房地产行业的特点和贵公司的需求，我们为贵公司设计完善的商业信函主题，突出数据库商函宣传的综合性：

1、展示公司形象：以公司标识、标志性楼盘及宣传语、单位名称等

元素来展现公司形象。

2、传递祝福：建议贵公司拟定一份体现浓浓人文关怀的个性化祝福

语，在落款处印上公司老总的亲笔签名，使商函更具个性化、人性化和收藏性。

3、宣传楼盘及销售信息：在信封内搭载楼盘信息内容，建议贵公司

标明售楼电话等服务信息并提供一个优惠措施，例如在规定时间内购楼享受优惠，以吸引消费者购买。

四、可达到的效果：

1、问候祝福、沟通的效果：利用邮政数据库商函，传达问候，沟通

感情，进行有效的“情感营销”。

2、保证已售楼盘获得持续关注：通过与已购房者的沟通，引导客户的消费心理，保持客户对楼盘的持续关注程度，激发更多的有效购买。

3、传播待售楼盘信息：建议贵公司使用邮政专项数据库资源，以潜

在购买客户为主要寄递对象，传播待售楼盘信息，促进楼盘销售。

五、发布渠道：

商函准确有效的寄递是贵公司获得良好反馈的前提。为此，根据楼盘的具体情况，我们将为贵公司设计不同类型客户的商函寄递渠道，为您赢得更好的宣传效果。

1.对已购楼消费者的发布渠道：由贵公司提供已购楼的消费者的名址信息，由我局提供商业信函的打印、封装、寄递服务。协助贵公司达到向期房购买者表达祝福、传递信息、树立公司及房产形象的目的。

2.待售楼盘信息发布渠道：建议贵公司依托邮政数据库资源，有针对

性地选择购置第二套住房需求比较大的目标客户寄递商业信函。

3．根据部分人群现有住房、家庭收入情况，我们还可以精心为贵公司筛选具有更换现有住房需求的潜在购买者数据，配合贵公司针对性的宣传促销活动，引导这部分人群的消费，产生实际的购买行为。

六、效果分析

1.获得持续高强度的广告效果。

2.与祝福同步传递信息，客户接受程度高。

3.邮政一条龙服务，为公司全程提供后续服务。

4.宣传效果好，性价比高。

5.利用数据库宣传，有针对性的寄发，根据设计宣传诱因.可以直接送到需要培训的潜在客户手中，刺激参与欲望。数据库商函业务我们称为“一元钱的营销员”邮寄一张宣传彩页，等于一个上门服务的营销员。

6.函直邮是一种最为古老的营销方式，在新世纪到来的今天，它依旧拥有独特的亲和力，并且是营销中不可缺少方法，直邮信函能帮助企业达到最大的可衡量效果。

七、产品报价

1、商信：可以由贵公司提供印制好的宣传单，我们负责发寄。价

格：100克以内每20克本埠资费为0.80元，100克以上续重每100克1.20元。外埠100克以内每20克1.20元，100克以上

续重每100克2.00元。

2、打开有礼简函：由贵公司提供图片或文字，我们负责产品的设

计、提供名址信息、打印邮资、投递等一条龙服务，价格为每份1.20元。

八、具体操作流程

1、贵公司和我们签订邮政业务协议，明确双方责任。

2、由贵公司提供印制商函所需图片文字。

3、邮政局负责商函的设计、制作并经贵公司签字确认。

4、我们为您精心筛选有潜在消费需求和购买能力的客户名址信息。

5、邮政局负责邮资的打印及商函的投递，并保证妥投率达到95％。

房地产项目营销策划的实例分析 篇7

房地产业在国民经济建设与发展中有着举足轻重的作用,随着中国加入WTO,房地产业的竞争日趋激烈。我国的房地产营销策划虽然只经历了十几年,却涌现出一些较有业绩的房地产公司,在项目的营销策划方面积累了一定的经验和模式。但从长远发展的角度来看,有些经验和模式尚不够成熟。外来资本的介入、国外成熟的管理经验、营销理念的介入,已经对我国的房地产市场带来了很大的冲击。世界经济的一体化,也使我们和发达国家站在一个平台上,竞争无处不在。房地产营销策划的水平,直接影响企业的经营管理水平和利润。只有管理水平好、能力强、营销手段高的企业,才能迅速地发展,才能获得更多利润和财富。在这样的时代背景下,企业应该如何应对。因此,对房地产营销策划的研究有着重要的现实意义。

1 房地产营销策划的含义

房地产营销策划就是运用整合营销概念,从观念、设计、区位、环境、房型、价格、品牌、包装、推广上对开发建设项目进行整合,合理确定房地产目标市场的实际需求,在深入了解潜在消费者深层次及未来需求的基础上,为开发项目规划出合理的建设取向完全符合消费者的要求,并通过消费者的满意使开发商获得利益的过程。正因为营销与推销的不同,使得房地产的营销策划并不简单地等同于某一楼盘的促销或推广策划。现时有不少开发公司和中介代理公司都拥有一定数量的策划高手及售楼高手,但纵观他们的策划个案及操作行为,可以发现他们通常只在如何推销楼盘、如何吸引甚至蒙蔽顾客以完成其销售计划等方面做文章,这样一种策划及操作,就一个楼盘来讲可能是成功的,但就长期的经营而言,则必然是彻底的失败。事实上,一个成功的营销策划是自房地产投资决策之时就已开始,一直到整个投资项目销售工作完毕才结束的,也就是说,开发商在项目谈判之时就应该研究、发现市场需要,并以此指导项目的定位、设计、施工、销售以及售后服务等各个环节。

因此,一个完善的营销策划实际上包括了选定目标市场、进行项目策划和市场促销推广策划三大内容。而这三者都是在详尽、周密的市场调查与研究的基础上展开的。

2 “斯诺溪谷”项目的营销计划

2.1 项目简介

“斯诺溪谷”项目由大连HM房地产开发有限公司开发建设。项目位于大连市甘井子区辛寨子镇,由旅顺北路入口,东临辛寨子工业园区,西临建设中的高新电子产业园区,北至鞍子山脚下。项目两面环山,地貌呈盆地状。自然环境非常优越,空气清新,安静幽雅。距大连周水子国际机场约8 km;北部距渤海湾黄金海岸约3 km,距西安路商业圈13 km;距大连火车站17 km;另外,西部大通道的全面开通,驾车20 min左右可到达星海湾广场。其周围环境如下:1)教育:大连工业大学、大连商务职业学院、大连第18中学、大连第87中学等。2)交通:(远大客运)建设街到大黑石、大连至旅顺北路。3)金融:建设银行、大连银行、邮政储蓄等。4)酒店:航空宾馆、机场宾馆等。5)休闲:金龙寺国家森林公园、两个国际化大型滑雪场(林海滑雪场、欢乐雪世界)。

2.2 财务目标计划

1)项目一期总建筑面积329 372.50 m2,可销售面积306 084.98 m2。2)2011年计划完成销售率为40%;销售面积122 434.00 m2;计划实现销售额63 339.39万元。3)2012年计划完成销售率为60%;销售面积183 650.99 m2;计划实现销售额95 009.08万元。斯诺溪谷项目2011年～2012年年度销售计划见表1。

2.3 项目营销计划

一期在2011年7月份开盘销售,销售周期计划在一年半左右。1)2011年3月,4月蓄势待发期。售楼处装修、装饰完成正式启用;样板间完成对外开放;参加春季房展;客户积累;会员征集、招募会员。2)2011年5月内部认购期。一期工程开工启动;会员客户预订。3)2011年7月开盘热销期。具备销售条件;一期第一组团开盘销售。4)2011年8月,9月续销。5)2011年10月持续推广期。形象宣传;主体全面封顶;参加秋季房展会;根据销售情况分期推出房源(秋展强销)。6)2011年11月,12月续销(活动促销)。7)2012年3月完成配套及室内装饰;参加2012年春季房展会准现房促销。8)2012年5月完成室外硬软覆盖;现房销售;预留中央景观带20%～30%房源现房实景销售。

“斯诺溪谷”超百万平方米的巨作,在带动旅顺北路沿线相关配套产业迅猛发展的同时,还将进一步提升整个区域的人文景观环境,使项目周边整体地域价值实现质的飞跃,从而开辟大连西城历史性的辉煌新篇章,引领大连城市居住新的迁徙文明。

3 结语

房地产项目营销策划能使企业准确地确定决策,避免项目在运作过程中出现偏差;优秀的营销策划能够提升企业的营销素质和在市场上的竞争力;房地产项目营销策划能够提高企业的管理能力,探索和解决企业的管理问题;房地产项目营销策划还能够使房地产项目的资源得到有效的整合,形成企业优势。

摘要：在房地产营销策划理论的基础上,以房地产营销策划方案研究为主题,通过对某房地产项目进行实地调查和搜集相关的资料,确定了该项目的具体营销策划方案,为企业产品的市场营销奠定了理论基础。

关键词：房地产项目,营销策划,实例,分析

参考文献

[1]王爱民.房地产市场营销[M].上海:复旦大学出版社,2006.

[2]刘学应.房地产开发与经营[M].北京:机械工业出版社,2004.

[3]郑华.房地产市场分析方法[M].北京:电子工业出版社,2003.

[4]曹春尧.房地产营销策划[M].上海:上海财经大学出版社,2003.

[5][美]David P,Varady,Jaffrey A.Raffel Selling Cities Attracting Homebuyers Through Schools and Housing Programs.[HT175.V38]1995.

房地产公司项目的策划方案 篇8

关键词：房地产翡翠城投资评价

1.引言

翡翠城的建筑形态有LOFT复式公寓、GOGO公寓、情景洋房、怡景洋房、花园洋房、小高层、高层建筑等，组团式分布，产品类型多样，为置业投资者提供了丰富的选择空间。翡翠城的户型设计精益求精，引入“层层退台”、“入户花园”、“观景露台”、“围合院落”等精美建筑形式，为青岛人民带来全新的生活体验。同时在建筑选材方面十分注重环保和节能理念，引入先进的地板低温辐射采暖技术、外墙外保温技术和环保双层中空玻璃，从而有效降低生活成本，打造环保节能型住宅。更特聘世界知名物业——国际级管家第一太平戴维斯（Savills）担纲物业顾问，为业主提供一流的服务。1. 地段优势：翡翠城坐落于莱西新城区的黄金地段，毗邻贯穿莱西中心景观迎宾大道——烟台路；离市政府仅200米。莱西位于胶东半岛的中心，距离青岛、潍坊、烟台、威海均100公里，驱车大约一个小时可达，是莱西的政治、经济、文化中心。利群、利客来、书城、莱西一中、人民医院遍布周围，配套齐全，生活及其便利。再加上国内首条城际轻轨“青岛——荣城”线途经莱西，建成后30分钟可抵达青岛市区。因此地理位置极佳，发展广阔，升值潜力巨大！

2.房地产业的文献综述：

2.1 房地产业的发展现状

房地产在目前的中国乃至世界，都是一个非常热门的话题，它不仅仅在经济领域有着重要的意义，房地产开发作为一种商业行为，追求的是利润。控制好房地产的开发成本是非常有意义。前期就要做好充分的论证，包括可行性研究和设计阶段。通过前期投入可行性论证对整个项目的成本控制将起到提前预估、减少后期无效投入目的。

可行性研究对于一个房地产项目的成败起着关键的作用，现在很少有房地产公司有意愿进行前期研究。我们对消费者的心理没有充分地掌握，对市场的容量没有准确地估计，一切完美的销售计划都是空中楼角，海市蜃楼。

设计阶段一般分为初步设计和施工图设计。然而现在的设计太浮躁，主要责任在开发商。由于现在设计市场竞争很激烈，开发商完全不按照标准支付设计费，把设计费用压得很低，更不可思议的是现在一般的单体设计周期都在一周左右，有的甚至5天出施工图，这么短的时间画图都画不出来，更别提什么设计思想，什么风格。大多都是复制拷贝过来的东西。所以现在都在说站在大街上你就分不清是在哪里，因为全国的建筑都是千篇一律的，一个地区，一个城市乃至 一个单体建筑，都没有自己的风格。

2.2 投资评估文献综述

①国外投资评估研究现状及发展动态

现代意义上的项目评估方法产生与20世纪初，一些西方国家实行新经济政策，大力发展公共工程，出现了公共项目评价方法。

1968年，英国牛津大学的里特尔教授及米尔里斯教授出版了《发展中国家工业项目分析手册》，第一次系统的阐述了项目评估的基本理论和方法，投资评估学也逐渐成为一门完整的技术经济学科。

Wells（1974年）从管理、收益率、税收、宏观、微观经济等方面，总结了众多投资者对投资评估认识及重要性的排序，按风险的权重大小得出了众多的评价指标，如管理层承诺、环境因素、财务技能、市场风险、技术风险等，建立了当时完善的投资评估体系。

②国内投资评估研究现状及发展动态

杨丽芬2009年在《基于风险矩阵的房地产投资项目风险评估研究》中对房地产投资项目风险度量的必要性与可能性进行了分析，对房地产投资项目中存在的风险进行识别和分类，引入风险矩阵方法并结合我国房地产投资项目的特点，以原始风险矩阵为基础对其进行了改造，并结合具体实例利用改造后的风险矩阵对房地产投资项目进行了评估。

张建勇2011年在《汉寿县房地产投资项目风险评估体系研究》中从宏观与微观两个层面对汉寿县房地产投资项目环境进行分析，并构建了汉寿县房地产投资项目风险评估指标体系，建立了模糊综合评价模型。最后，以芙蓉世纪新城房地产项目为背景进行实证研究，利用模糊综合评价模型对该项目的投资风险进行了评估决策。

王春燕2012年在《LC房地产贷款项目评估研究》中，采用理论和实证相结合的方法，对LC房地产贷款项目采用一套较为全面的中长期贷款项目评估方法进行了评估分析。

姜维2013年在《房地产项目全过程风险识别与评估研究》中将房地产项目全过程划分为五个阶段，对每个阶段的风险因素进行系统识别，并运用模糊层次综合评价法来对项目全过程风险进行综合评判。

3. 研究目的及意义

翡翠城的户型设计精益求精，引入“层层退台”、“入户花园”、“观景露台”、“围合院落”等精美建筑形式，为青岛人民带来全新的生活体验。同时在建筑选材方面十分注重环保和节能理念，引入先进的地板低温辐射采暖技术、外墙外保温技术和环保双层中空玻璃，从而有效降低生活成本，打造环保节能型住宅。更特聘世界知名物业——国际级管家第一太平戴维斯（Savills）担纲物业顾问，为业主提供一流的服务。

4.烟发公司翡翠城项目投资评估背景分析

翡翠城位于青岛莱西市新城主干道烟台路和济南路交汇处，南与市府、人民广场为邻，北依城市绿肺——梅花山生态园，项目占地820亩，规划建筑面积约80万平米，分为百合苑、紫薇苑、紫竹苑、梅花苑、桂花苑、樱花苑、梧桐苑七个组团，集居所、酒店、办公、公园、购物、休闲娱乐等功能为一体，是青岛北部少见的超大规模HOPSCA生活城。

5. 基本情况分析

地段优势：翡翠城坐落于莱西新城区的黄金地段，毗邻贯穿莱西中心景观迎宾大道——烟台路；离市政府仅200米。莱西位于胶东半岛的中心，距离青岛、潍坊、烟台、威海均100公里，驱车大约一个小时可达，是莱西的政治、经济、文化中心。利群、利客来、书城、莱西一中、人民医院遍布周围，配套齐全，生活及其便利。再加上国内首条城际轻轨“青岛——荣城”线途经莱西，建成后30分钟可抵达青岛市区。因此地理位置极佳，发展广阔，升值潜力巨大！

规划优势：翡翠城占地810亩，规划建筑面积80万平方米，以烟台路为界分为东西两区。整体规划以人为本，追求人、建筑和自然的和谐统一。实现人车分流，三级园林、三级道路、三级安防规划体系。整体建筑布局北高南低，边高中低，各种建筑呈组团分布，整体布局科学、人性、合理、有序。

环境优势：翡翠城环境非常优美，南有广阔的人民广场，北面有莱西之“肺”之称的梅花山生态园，中心是50米宽的城市绿化景观长廊，形成天然的大氧吧，空气质量非常好。三级园林绿化体系达到40%以上的绿化率，做到四季常青、三季有花、二季有果。同时大量引过水系和木三石等景观元素，从而构筑了翡翠城大花园。业主就生活在美丽的花园中。

6.烟发公司翡翠城项目投资评估实证分析

从世界各国的发展历史来看，当城镇化率超过30%的时候就进入了高速发展阶段，根据中国统计局公布的数据我们现在实际城镇户籍大概只有30%，所以恰恰在高速发展过程中。世界主要发达国家的城

市化率大多数已经超过了80%。中央政府提出了2030年希望我们达到65%，如果按照这样一个发展水平，中国要想达到70%或80%，路还很长，可能要走20年到30年，房地产必然是一个朝阳产业。

中国进入了一个经济高增长阶段，改革开放之后，我们的增长曲线已经和韩国、日本有点类似，按照这样的发展曲线，未来的发展过程一定是持续增长的过程，去年GDP完成了47万多亿，今年经济增长即使降一点，也会超过50万亿。

结论

若想实现稳增长与楼市调控的平衡，地方政府就要真正把工作重心转移到加快转变发展方式上去，适应房地产市场“退烧”后正常的土地出让收入、住房成交量和房地产相关税收，逐步减少对房地产业的依赖。

“稳增长”不能再走“救楼市”的老路，对于房地产企业而言是一种警示。万科[简介 最新动态]总裁郁亮表示，调控促使住宅日益回归基本的居住属性，企业需要顺应政策导向和行业变化趋势。

从长效机制来看，改变以投资带动经济增长模式，消除“土地财政”魔咒，拓宽民间投资渠道，加快推进房产税试点，从制度入手推动楼市调控走出“调调涨涨”的怪圈，最终一定会实现群众住有所居的目标，为经济发展提供可持续支撑。

翡翠城从一推出便备受关注，充分表明了客户对翡翠城的信赖与厚爱，此次在众所期待中隆重开盘，一开盘便迎来了开门红，这跟楼盘的本身的区位和高性价比是分不开的。翡翠城是名流品牌的又一力作。

参考文献：

[1]张启振.投资项目评估.厦门：厦门大学出版社，2004.5.

[2]李玉萍.投资项目评估与管理 北京：中国农业科学技术出版社，2002.5.

[3]张明著.投资项目评估与工程项目管理 北京：中国物价出版社，2002.

[4]孙养学.投资项目评估学.西安：西安地图出版社，2001.8.

[5]张启振.投资项目评估，厦门：厦门大学出版社，2000.12.

[6]周慧珍.投资项目评估案例分析.大连：东北财经大学出版社，2000.7.

[7]王国玉. 投资项目评估学. 武汉：武汉大学出版社，2000.4.

[8]王瑶琪. 投资项目评估[M].北京：中国金融出版社，2001.

房地产公司项目的策划方案 篇9

为了感谢长期付出辛勤汗水的全体员工;在三八女节这天体现公司对女员工的特别关爱。同时拓宽大的业余化生活，提高员工队伍的凝聚力。解武博世行政人事部利用下午五点半后时间，分别于3月7、8日组织全体女员工进行一次“开心”活动。

经过精心挑选和意见征询，此次活动共为员工安排了四项内容(任选其一)：

1、体育运动;

2、各类小游戏;

3、知识小答。

4、颁发部分物品、现金、放假、所有女性人员聚餐。通过此次活动的举办，不仅让长期在一线劳作的员工心情得到了调节，增强集体荣誉感，增进了对公司企业化的了解;而且使来自五湖四海的员工们了解到解武博世的企业发展知识、企业福利、企业内涵等各方面;员工也是可以体会公司对员工关心与支持。

时间人员定位：

公司所有女性人员(合计39名女性人员)。由主管人员于3月6日前上报名单。第一项体育安排：(跳绳、羽毛球任选其一)

1、各门店人员参加跳绳比赛，每三人一组，优胜者进入下一场。

2、由各店主管经理主持活动。3月7日由本店人员在各工作区内举行第一轮淘汰赛。3月8日由博世站举行第二轮至优胜奖的评选。东西门人员一起把优胜人员集中至解武博世站。

第二项游戏安排：(点鼻子、夹珠子任选其一)

1、各门店人员参加点鼻子，每三人一组，优胜者进入下一场。

2、由各店主管经理主持活动。3月7日由本店人员在各工作区内举行第一轮淘汰赛。3月8日由博世站举行第二轮至优胜奖的评选。东西门人员一起把优胜人员集中至解武博世站。

第三项知识小答安排：

1、各门店人员集中在3月8日晚七点钟在博世站二楼会议室举行。

2、由行政人事部人员举行提式回答。回答人员进行排名，由第一名开始按顺序排名。公司三八妇女节活动策划方案案例之二

欧珀莱妇女节节日买赠活动，一次性购买欧珀莱产品380元以上,可获得时空美白粉底(液粉3ml或固体粉底2g+时空美白护肤小样一套(洁面膏净透柔嫩水日用防护乳夜用赋活乳)+时空美白晶透修护眼霜2g+均衡水凝修护露5g+美体塑身乳7ml+前卫钱夹一个。在“三八妇女节”到临之际，必胜客掀起了一股体验手工编织等去世板工艺的高潮，一场主题为“编织下午茶”的女性活动在必胜客崇光餐厅开展的红红火火，都城数十位白领女性参加了此次活动。以高兴休闲为主题的必胜客餐厅期望经过议定这种方法，让更多的白领女性在快节拍的都会保存中松高兴绪、回归去世板，咀嚼高雅人生。

房地产公司项目的策划方案 篇10

一、背景分析：

在我公司在国内成立5周年之际，并提高自身影响力和形象，并接受与其他公司和团体合作。拟投资50万美元作为资费，深入四川地震灾区和希望工程，给那些怀揣时尚梦想的人们一个全面触碰时尚的机会，提供免费培训，并为之提供更高层次的发展机会，完成他们的时尚梦。时尚，势在必行！

二、活动主题：

“爱是美丽的主旋律”

三、活动目的：

人的容颜美丽固然重要，但心灵的美丽才是真正的美丽，曼秀不仅要让大家外在的美丽动人，还得使大家的心灵得到净化，打造完美的自己！

四、活动时间：

2013年5月20日

“520意为我爱你，我爱美丽”

五、活动地点：成都会展中心

活动单位：曼秀化妆品公司、某红十字会、XX公关公司、会展中心设备部

活动人员：化妆品公司董事长、银行行长、首席化妆师、演出团队、记者、会员、各界爱美人士

六、活动内容：

8：00—9：30 布置会场（邀公关公司和受资灾区志愿者几名男同学）

9：30—10：00 嘉宾入场 10：00—10：10 时尚开场舞

10：10—10：20 主持人开场白（公关公司2人）

10：20—10：30 主持人介绍嘉宾，以及说明此次活动的目的 10：10—10：15 曼秀成都分公司经理致词 10：15—10：20 受资方领导致词

10：20—10：35 主持人的引导下由曼秀宣读与受资方合作的相关事宜、以及提供的培养的机会和资助款额

10：35—11：00 由曼秀方提供的水晶圆台表演

11：00—11：30 由曼秀方的化妆师进行现场时尚彩妆讲解彩妆技巧和现场化妆 12：20—13：00 现场有奖问答环节

13：00—13：30 由曼秀工作人员进行现场礼品派发，留有咨询台进行对顾客问题的答疑，且嘉宾可以离场。

七、效果预测：

1、受众通过我们的5周年回馈活动接触曼秀产品而最终多次回顾产生购买行为。

2、受众接触曼秀产品的信息后，对曼秀有了一定的认识，但没有购买的行为，表示以后购买。受众接触曼秀的产品后，表示好感，并介绍其他人购买。

3、通过对慈善活动来提高自身的美誉度，更大程度的提升己的品牌文化力和产品实力。

4、通过举办慈善活动，不仅可以提高公司的美誉度和知名度，而且还为自身做了免费的广告。

5、通过前期的网络媒体的宣传，报纸的宣传，我们可以高效的回收到关注率，可以达到产品在消费者记忆中的效果，这与间接的效果大同小异，但是不同时的是，这种方式，还可以凭借我们的推助力量，造成新鲜的购买血液，唤起消费者的购买欲望，扩大产品的销售。达到预期的效果。

八、实施方案的措施：

1、入场：

（1）各家媒体以及邀请嘉宾的凭邀请卡入场

（2）工作人员包括主持人凭借胸牌并且着特定的服装进场，作为服务会场工作人员标志

2、演出队伍：

（1）由曼秀化妆师对模特进行化妆展示，并在水晶台上进行展示；（2）由受资方准备时尚元素的舞蹈；

（3）由捐助方派出首席化妆师资助的专业代表进行现场培训、指导

3、礼品派发

4、爱心标志：由受资方设计曼秀投资的logo。并投放在背景上的一个角落

5、幸运观众：现场抽奖，以签到的序号为抽奖号码

九、传播策略：

1、室内背景宣传板：用曼秀产品形式画出关于慈善捐助的宣传板

室外海报宣传画：红十字会海报

2、宣传：

在各个实体店内粘贴室外宣传海报缩印画，将周年庆活动的市场信息反馈到爱心活动中去，邀请媒体和杂志的记者进行现场采访与报道。利用媒体关注的余热，继续在实体店内对活动感兴趣或者没参加到活动中去的顾客进行后续的小礼物赠送和免费咨询，并且在时尚 杂志上发表后续报道。同时降低会员办理的门槛，纳入新的会员，以进一步扩大活动的影响。并帮助公司持续发展。调查问卷的跟进，更进一步了解消费者对活动以及产品态度，扬长避 短。

十、场地布置: 会展中心从内到外分为后场准备场地、舞台、中心水晶台、两边各有嘉宾席和各种名牌物件、摄像和灯光、记者席与会员嘉宾们，会场门口安排服务台和咨询台

十一、费用预算：

拟投入费用50万美元，实际场地、灯光等各种租用费用约18万、嘉宾邀请4000、产品成本10万、各人员报酬6万、宣传费用5万等，实际共消费约42万美元，未超出拟投入预算。

十二、评估标准：

1、实际效果要根据调查问卷所反应的效果，作为标准。

2、曼秀销售的业绩为主要的评估测评标准。

房地产公司项目的策划方案 篇11

由机械完成产品在生产和物流中的所有（运输、储存、装卸、搬运、包装、流通加工）装车过程中相关的作业环节。根据公司机械化装车作业方式替代人力装车方案，本着以降低装卸人员劳动强度，提高货物装车时效，提高工作效率，减少对劳务人员需求量,优化生产销售物流环节，提高运输能力，降低单位货物运输中的能源消耗，从而达到降低企业成本为目的。试验采用叉车配合软托盘装车，过程中不断改变各种数据的调整，使装卸机械化作业达到最终指定要求，同时制定了针对不同车型装车方案和软托盘码货制度，取得了阶段性成果；随着盐湖股份公司战略发展目标的确立，运力将成倍的增长。机械化装车为适应股份公司产品多样化、数量、运量大的运输需求矛盾，也为提升物流效率，实施机械化配套后运输成本的降低；同时也解决了装车人力资源短缺、装车效率低，最大程度的减少劳务用工人数，提高运输能力解决运输瓶颈，保证公司钾肥产品的顺利运出为根本目标。

原有的方式采用的人力完成以上作业方式，人员需求在500-800人左右，因全国性的劳务人员短缺，无法使企业生产和物流环节正常运行，前期采用了国内普通2-3吨叉车，以半机械和半人力相结合的方式完成作业，由于还是不能解决物流环节中人和装车时效（人力短缺，效率低，劳动强度大，装车时间长）方面的问题，导致企业在发展过程中对劳务人员的需求增加，成本费用相对提高，不利于企业的持续发展和壮大。针对上述问题，我们提供一种完全采用由机械完成所有相关生产及物流环节的机械装置。

（1）在原有的叉车上安装了十字吊叉装置，通过吊叉钩提起货物完成进车和装车过程，解决了由人力搬运货物的过程。

（2）同时，对货物的上站和码垛也完全采用十字吊叉装置来完成所用环节，解决了由人力码货的工作，降低劳动强度，提高效率，安全性进一步提高。

（3）十字吊叉装置的前端的前吊架可以旋转至任何角度，以便于将货物旋转至适合角度，使货物摆放更加整齐、平稳。

（4）吊架具备整体左右侧以30度，这样叉车在指定位置停止时，通过操纵侧移手柄将货物准确堆垛到指定的位置，操作简单、灵活。

（5）整車转弯半径小，操作灵活，适应在火车车厢作业要求。

（6）门架和吊叉装置起升高度不超过2750mm,货物中心与吊具前端距离为800mm,额定起重量为1750kg,这样整机和货物的重量可以满足在火车车厢作业的安全规定。

（7）具有连续作业的能力，以满足铁路给车的需要和时效保障。

吊装专用叉车简介：（图一）

CPCD25-DZ17吊装专用叉车是在新α系列2.5T液力叉车的基础上配3米起升高度两级全自由门架、四联阀、双功能管路，用（图二）所示的工作机构代替原门架而成。该工作机构由内外架、侧移器、吊装装置、门架管路等组成。

（图一）

吊装专用叉车参数：

起升高度 3610mm

最大起重量 1750kg

外形尺寸 4210x1280x1995

（图二）

随着盐湖集团公司战略发展目标的确立，盐湖集团的运力将成倍的增加，为适应集团公司未来产品多样化、数量大的运输需要，并解决装车人力资源短缺、装车效率低，运输量大的矛盾，为提高物流的效率，实施机械化配套，以降低运输成本，最大程度的减少劳务用工人数，提高运输能力，解决运输瓶颈，保证公司钾肥产品的顺利运出为目标。

（1）叉车作业功能:

叉车的基本作业功能分为水平搬运、堆垛 /取货、装货/卸货、拣选六大功能。

（2）叉车的选型:

前后选用了杭叉，合力及柳工叉车作为试验车，通过对不同型号的叉车装车试验，通过5个月的装车试验，采用的1.5吨，1.75吨和2吨软托盘配合叉车装车试验，棚车和敞车装车基本达到了预期的效果。

（３）叉车试验过程出现的问题和改进的措施:

1）对棚车的试验装车中发现叉车有挂袋的现象和最后车门两边放货不灵活的现象。

措施：一是在主门架上安装了防护板，防止门架挂烂袋子，二是增加了侧移装置，能够准确的将软吊袋货物放在车厢内（下转第348页）（上接第432页）所规定的位置。三是叉车操作人员进一步熟练叉车挑货，进车装车的角度和方法。

2）装敞车选用吊式叉车，一是叉车操作人员无法看到车皮内的情况，容易造成盲目放货和重复移动机械动作。二是不能调整货物所需紧凑摆放货物方式。

措施：一是增加侧移装置，已达到货物在装车时需要左右移动的要求，以提高装车时效和有效利用车皮空间，以满足装车方案的要求。二是需要安装监控装置，使叉车操作人员了解货物在车皮内的情况，准确快捷的码放货物已满足敞车装车规定。三是十字吊吊叉的材质应选择钢性和韧性好的材料，已达到长时间超强度的工作能力。

3）在所使用的试验叉车中，都是在原有的叉车上进行二次改装的，在使用过程中发现一些问题，通过试验今后所采用的叉车应具备以下特点;①简单实用②操作灵活③易维修和零部件的更换④污染小⑤转弯半径小，适用于狭小空间作业⑥小直径方向盘，降低操作彼劳度⑦整车重心降低，增加稳定性。

4）因铁路部门配车是全天侯的，在夜间装车时照明设施需完备，以达到安全装车的基本要求。

（４）人力装车和机械装车（叉车）对比：

１）人员配备：

①针对装车时效的要求，按每批次47辆计算，每节车皮至少5-6人（均为装车熟练工），装车人员282人，使用叉车装车每节车皮仅使用3名装卸人员就能满足，需要141人，减少了近140人左右。

②目前装车主要依靠人力，对装车人员的体力要求非常高，因此装卸工大多要求为25-35岁左右的壮劳力。在叉车装车实验阶段，对装卸工进行摸底调查，劳务人员一致反映在叉车试验期间极大的降低劳动强度和节省了体力，根据分析实施叉车上货对装车劳务人员的体力和年龄要求可以适当的放宽，身体健康的男女均可。

２）装车效率对比（装车时间）：

①时间对比，以人工装车计算，每装一节车皮需要80-100分钟，而在试验阶段装车时间为55-70分钟，如实施机械化装车后，车辆不需要解体，一批次装车可节约40-60分钟。

②天气因素对比，装卸作业在室外进行，遇较大的雨雪及大风天气时则无法进行正常的装车作业，而高温天气由于体力消耗过大，装车速度会明显降低，使用叉车装车时，叉车直接将货物送入车皮内，拆取吊钩工作工作基本可有效避免以上的影响。

３）作业方式（连续性）：

人力装车：在保证装车时效的前提下，人力（每组）可以一天装三列，前提是三列车分时段进车（只能达到两列的装车时间要求），如果连续进车，装车时间长，劳动强度大，严重影响装车时效。

机械装车：作业人员需求少，劳动强度低，作业人员只是挂钩和摘钩的工作量，具备连续作业的条件，还可减少因劳务人员短缺造成的矛盾和对装卸工的依赖。

方案的实施，将改变现有高度依赖农民工为主的装车模式，将以叉车，输送带为主的机械化运输模式以叉车，运输带取代多种机械的上货模式，在仓储方式上以散装库取代产品码大垛、露天储存的成品管理模式。他提升了公司物流的管理水平，体现了物流为营销服务的宗旨，从根本上解决了市场与物流的矛盾，使产品与物流更紧密的结合，使产品较快的完成由产品到商品，商品转化为资本的能力，为更好的占领市场实施营销战略与策略提供有力的支撑，这是无法用金钱衡量的其效益也是无法估量的。

探讨房地产项目开发前期策划 篇12

1 策划的涵义

人们对策划的理解多样:有的人认为策划就是要提前制定计划, 然后在后期按照计划进行生产或运行;也有人觉得策划就是要与生产管理紧密的结合, 利用广告营销、公共新闻等使某件事某种项目达到更高的目标。策划就是要推翻陈旧的思路, 不断创新, 进行全新完善科学的正确策划, 为项目开发带来巨大的市场经济;策划是集政治、经济、社会因素等多种因素和生产力要素的综合;策划是一门综合学科, 它是建立在经济、管理、商业、营销、广告学等多门学科的基础之上的。

2 房地产项目开发前期策划的内容

2.1 开发项目的产品研发与设计

开发商开发的项目产品———房地产产品。房地产产品能够为消费者提供土地、有型建筑物、构筑物、和无形服务。房地产产品涵盖以下几种方式:实体、质量、类型、特色、物业、品牌等, 它们为消费群体提供满意信任的服务, 维护物业的形象, 为开发商带来荣誉。

2.2 开发项目方案策划

(1) 地块情况分析。要想做出及时准确的市场自我定位, 就必须针对项目地块的环境情况、交通状况、周边配套、区域后续发展等等做出深刻的调查研究以及正确的分析。

(2) 开发项目市场定位。开发项目的市场定位, 就是要在详细的市场调和分析基础上锁定目标市场、明确消费群体及项目档次、制定设计建设标准, 让房产项目有自己的独到之处。市场定位错误分析如下: (1) 选址错误:例如, 在高档区域建低档房产, 没有体现出土地资源的等级差别, 使资源大打折扣, 造成资源浪费。 (2) 功能定位与设计:例如, 开发商设计建设的高档商品房外立面、小区规划都很优秀, 却将功能设计低档化、房型设计不合理化, 与其高档次商品房本身不匹配。 (3) 房型设计不合理:例如, 一般的工层小区, 大的客厅或大的辅助设施, 使得实际套内利用面积远远达不到消费者的满意度。 (4) 为了节约开支, 节省项目设计成本, 就套用旧的设计方案, 不推陈出新, 使得规划设计陈旧老套。例如, 地段、材料、外立面都很优秀的高档小区, 实际单位平面布局却达不到消费者的期望值。 (5) 打着经济适用房的旗号, 却大张旗鼓的做着集中绿化带、大型人工喷泉等华而不实的设计规划, 增加项目开发成本不说, 还加重了消费者的购买负担, 使一部分潜在的购买顾客望而止步。

2.3 目标客户群分析

市场调查的透彻性锁定了消费群体, “哪些是潜在的客户”、“客户需要的房子类型”、“怎样将房子成功出售”, 这是开发项目成功与否的关键所在。通过对市场的深入调查, 房地产开发商才能更好更准确的了解市场的现状以及今后的变动趋势, 有利于房地产企业适时开发新的产品, 确定今后的经营方向。

2.4 开发项目的市场调查

房地产项目开发策划的出发点是环境分析, 只有深入细致地对环境做出正确的调查研究及分析, 才能洞察消费者的真正需求, 对企业环境的优劣势做出正确的判断, 才能做到扬长补短, 在激烈的竞争状态下不断壮大发展。微观环境分析:主要深入细致的了解开发项目所在地块的环境、同类物业情况、竞争对手等, 便于对开发项目做全面的市场前景的预测研究分析。微观环境分析:主要深入细致的了解开发项目所在地块的环境、同类物业情况、竞争对手等, 便于对开发项目做全面的市场前景的预测研究分析。中观环境分析:主要针对开发项目地块区域内的经济情况、交通状况、人员构成、人文文化、房地产行业发展水平、趋势及潜力做个深层次全面的调查研究分析。宏观环境分析:主要针对城市的经济情况、交通状况、城市化水平、人文文化、房地产行业发展现状及法律法规对房地产市场的影响和城市后续发展趋势进行全方位的调查研究分析。

2.5 开发项目的建设计划、营销策略、物业管理方案

开发商要对开发项目的开发建设周期、进度安排、及营销策略等各个环节做出总体进度安排, 在开发项目形象的初期、中期、后期辅之以异样的促销组合设计加以实现, 达到并实现总体的营销指标。对于物业的灌输, 遵循以人为核心的原则, 且将物业事先进入的认真部署以及科学组织作出。

3 房地产项目开发前期策划的方式

3.1 树立科学的发展观, 对房地产开发的体制和政策进行更新

知识结构的陈旧、经营制度的陈旧、专业思想的陈旧、开发观念的陈旧等不利于房地产的可持续发展, 新经济和新市场的发展现状, 导致合理的前期策划变成了开放房地产项目的根本, 这就需要建筑设计师与开发商一起努力, 以使很好的互动形成。建筑设计师与开发商务必都要增强前期策划作为先导的观念。开发商应当由固有的开发项目程序当中将前提策划当作房地产开发项目的产品研发时期加以独立, 建筑设计师应使自身的视野拓展, 突破固有设计程序, 在前期的策划当作完全地担当主导专业的角色。以当今我国房地产领域的发展前景与经营情况作为视角, 房地产开发的唯一选择就是合理的前期策划。

3.2 调查与把握开发项目附近的类似楼盘和居民

先应对开发项目附近居民的配套设备、套型面积、装修指标、付款手段、能够接受的价格、以后住房的要求、购买能力、收入现状、购房的动机、住房的需要、人员结构、文化水平、住房现状等等进行深入地把握, 再根据这一系列的信息有效地定位开发项目的市场。应当根据附近类似的楼盘更进一步地调查和分析楼盘的绿化美化环境、配套设备、专修指标、楼盘造型设计、付款手段、购房对象、销售方式、销售情况、销售价格、销售面积、处于的位置等, 并且还应当对物业管理现状、资金到位现状、楼盘的施工情况进行把握, 让自身趋利避害, 在残酷的竞争中处于优势。

3.3 对政府的相关策略和房地产法规政策进行实时地把握

开发房地产项目的专业工作者和领导务必对关于房地产的法规与政策等进行熟知, 应当认真地遵守法规政策, 不然, 出现一点儿失误就不利于开发项目的顺利进行, 导致浪费一些财力和人力。这就要求在日常中对住房制度改革、新型的策略政策、物业管理、税收、建筑施工、管理开发、设计规划、安置拆迁、土地应用等进行关注和了解, 更要求认真地贯彻实施。只有对上述的有关政府调整和政策进行把握, 才可以对房地产的销售与开发措施进行有效地调整, 从而使开发项目成功的可能性提高。

3.4 对房地产市场以及我国经济进行进一步地把握

国家以及地方的治安、教育、金融、经济、政治等跟发展房地产密切相关, 这一系列的要素会对房地产领域的产业与市场产生直接性的制约, 也会直接性地制约市场的销售现状以及房产价格。只有持续地对全国、周边城市、本省、本区域的房地产开发进行进一步地把握, 才能大大降低投资的盲目性和风险性, 有助于开发商针对自己的开发项目做准确的市场定位;这就需要根据近些年以来房地产开发项目市场改变、空置面积、销售价格、销售面积、新开工面积、施工面积、竣工面积、完成投资额、未来对物业的有效和潜在需要以及银行实施住房抵押贷款的发展趋势和现状等进行更加深入地分析、探究, 调查等。

4 结语

随着国家政策的不断调整, 房地产市场日趋白热化的激烈竞争, 人们购房的理性回归, 大大降低了房地产行业的利润空间, 整个房地产领域的一种新方向就是怎样合理和有效地开发房地产项目。所以, 加强研究前期策划的相关问题, 尽量避免不必要的经济损失, 是提高房地产经济效益的有效措施。

摘要：随着国家持续不断地调整银行贷款、经济调控、土地等政策, 使房地产行业的门槛在节节高升, 大大加剧了投资房地产开发的风险性。怎样加强房地产项目前期的开发策划, 降低其风险, 适应市场的激烈竞争, 将土地资源价值最大化, 已经成为房地产行业的必修课。本文从经济视角深入探讨分析目前房地产项目开发存在的前期策划问题。