房地产项目公司管理

房地产项目公司管理（共8篇）

房地产项目公司管理 篇1

房地产公司工程项目管理

一、对施工资质资格的管理和合同管理

1、严格审查承包单位资质等级和营业执照，审核施工组织设计专项施工方案和工程预控措施，审查施工单位管理人员资质和资格证，特殊工程的操作证。

2、施工单位的资质等级和管理人员的资格等级必须满足所承建工程的需要。要求人证对应，严禁虚设和挂靠管理岗位。

3、严格审查工程分包单位的资质等级和营业执照，与承包单位、监理单位一起对分包单位进行实地考察，是否符合工程的要求。

4、施工合同管理

1、合同管理的主要任务

1、建立合同管理机构，熟悉合同文件；

2、对合同的履行实施严格、有效的合同监督和控制；

3、积极开展索赔和反索赔，保护自己的权益；

4、尽可能减少和避免合同纠纷，并通过合法手段解决合同争议；

2、合同管理的主要工作

1、建立合同实施保证体系；

2、建立合同管理的工作程序，规范合同管理工作；

3、建立合同文档系统，科学、系统地收集、整理和保存施工中各有关事件和活动的一切资料和信息；

4、建立报告和行文制度，各种工程实施报告、文件、通知单等均应由相应的交接手续、签收证据等；

3、实施有效的合同监督，保证工程顺序地按合同进行

1、对施工单位、建设单位进行合同履行情况进行监督；

2、协调施工单位与建设单位、监理单位与建设单位之间的合同关系；

3、参与各种检查验收，并提出相应的报告；

4、对工程洽商记录、技术联系单、设计变更单和各种签证做合同方面的审查和控制；

5、经常性地解释合同；

6、收集、整理、保存各种工程资料；

4、进行合同实施情况的跟踪

1、对实施工程资料进行分析、整理，通过施工现场的实际情况，直接获取工程的实际状况的信息。

2、分析工程的实际状况与合同文件的差异及其原因、影响因素、责任等；

二、图纸、设计变更和工程资料的管理和控制

1、工程项目技术负责人和监理工程师负责对工程技术联系单、工程洽商记录、图纸修改、设计联络单和设计变更等资料的审查。

2、工程技术和管理档案按单位工程和施工的时间先后顺序整理，分类立卷装订，每页要有编号，每卷有目录。

3、工程技术和管理档案，应真实可靠，字迹清楚，签字齐全，不得弄虚作假，擅自涂改原始记录。

4、施工图纸、工程技术联系单、工程洽商记录、图纸修改、设计联络单和设计变更等资料有关技术资料，必须由登记台帐收发员签字。

5、建筑工程竣工技术档案编制按《辽宁省建筑工程技术档案编制办法》执行。

6、项目监理部定期对施工单位的所有有关工程的资料进行检查，要求资料及时、完整、系统、科学、真实，编制人员持证上岗。

7、编制建筑工程技术和管理档案，必须从工程立项开始，按照工程序实际进度，及时进行编制积累，按地基与基础、主体、单位工程竣工三个阶段编制管理，贯彻在施工全过程中，做到及时、准确、系统、科学、完整。

8、做好施工过程中原始资料、影像资料的收集和保存。

三、工程质量管理和控制

1、监理单位建立质量保证体系：

（1）监理单位委派员具有相应资格证和注册证书的总监工程师、专业监理工程师以及专业技术管理人员等组建项目监理部。

（2）项目监理部针对本工程的特点和难点制定监理规划，并按监理规划编制详细的监理实施细则，重点突出施工过程的监督和管理。

（3）项目监理部的各种专业人员配套齐全，必须适应工程建设的需要，建立健全各种岗位责任制和规章制度，建立质量保证体系，并应得到认真贯彻和执行。

（4）按照国家法律、法规、建设工程质量强制性标准、设计文件、施工合同、监理规划和实施细则进行工程管理。

2、施工单位资质审核：

（1）严格审查承包单位资质和营业执照，审查承包单位管理人员资质和资格证，特殊工程的操作证。要求人证对应，严禁虚设和挂靠岗位。

（2）严格审查工程分包单位的资质等级和营业执照，与承包单位、监理单位一起对分包单位进行实地考察，是否符合工程的要求。

3、原材料、半成品、构配件的质量控制：

建设单位供应和施工单位自购的材料、构配件、成品、半成品必须是正规厂家的产品，有产品说明书、合格或检验报告，规格、型号、数量必须满足工程需要。工程部协助施工单位、项目监理部严把产品的质量关，严格产品的抽样、取样和送检制度，对质量不合格的材料、构配件、成品、半成品和设备，要求施工单位停止使用。未经监理工程师签字认可，建筑材料、构配件、成品、半成品和设备不得在工程上使用或者安装，施工单位不得进行下道工序。

4、施工机械设备的质量控制

施工机械设备的质量好坏对工程项目的施工进度和质量有直接影响，对其质量的控制就是使施工机械设备的类型、性能参数、技术要求与施工现场条件、施工工艺等因素相匹配。

（1）按照技术先进、经济合理、生产适用、性能可靠、使用安全的原则选择施工机械设备，使其具有特定工程的适用性和可靠性。

（2）根据工程施工进度、工程施工质量的需要，正确确定相应类型、性能参数的机械设备。

（3）在施工过程中，派专人定期对施工机械设备进行校正和维护。

（4）操作施工机械设备的操作人员必须持证上岗，定期培训。

5、施工组织设计随着工程的进度和深入不断的细化和深化。对主要的项目、关键部位和难度较大的项目，制定方案时要充分估计到可能发生的施工质量问题和处理方法。

施工单位提交的施工组织设计和专项施工方案要有工程质量保证的预控措施和加强工序细节施工的管理；施工单位“三检制”落实的管理措施；要有针对施工过程中的质量通病的技术措施；施工单位必须严格按照批准的施工组织设计和专项技术方案组织施工。

6、熟悉法律、法规、国家规范、地方标准、标准图集和施工操作规程，必须熟悉掌握工程标准强制性条文和各种施工验收规范。

要求施工单位、监理单位把开发公司项目“精品工程”的思想理念认真贯彻、全面执行。

7、组织施工单位、监理单位、设计单位进行设计交底和图纸会审，做好记录。编制工程管理的方案或办法，组织、协调施工单位、监理单位进行工程项目的工程管理。

8、测量标高、水准点、测量放线的复核

施工单位根据规划红线图和总平面图给定的标高和坐标进行工程定位放线，将测量结果填报“工程定位测量报审表”通知监理工程师，监理工程师对工程定位放线的测量结果进行复核，直至合格。

9、开工报告的审核

前期基础设施建设、施工环境、监视测量工具、施工机械设备、图纸会审和劳动力的配备等情况必须达到开工必备的条件。施工单位以书面的形式报项目监理部、工程部进行审批，否则不允许施工单位开工。

10、工序质量控制

工序质量控制包含两个方面的内容，就是工序活动条件和质量和工序活动效果质量的控制。即一方面控制每道工序投入质量（人、机、材、方法及环境）是否符合要求，另一方面要控制每道工序施工完成的产品是否达到有关质量标准。

在进行工序质量控制时，应从以下几个方面着手：

（一）确定工序质量控制流程

确定控制流程就是事前拟定工序质量控制工作计划，一般的做法是当每道工序完成后，施工单位要根据规范要求进行自我检查，合格后填报“工程报验通知单”，通知监理工程师，监理工程师收到“通知”后，立即对待检验的工序进行现场检查，并根据规范要求，利用试验设备、仪器进行检验，同时将检查结果填写到“工程报验通知单”上，并复制一份给施工单位，作为监理单位对该道工序的质量鉴定。监理工程师检查合格方准进行下道工序；反之，令施工单位返工，直至合格。

（二）工序活动条件控制是工序质量控制的对象，监理工程师只有主动地通过对工序活动条件的控制，才能达到对工序质量特征指标的控制。只有找准影响工序质量的主要因素加以严格控制，就能达到工序质量控制的目的。

（三）质量控制点是指为了保证工序质量而需要进行控制的重点或关键部位或薄弱环节。设置质量控制点，是对质量进行预控的有效措施。因此，在拟定监理规划或细则时，就应根据工程特点，视其重要性、复杂性、精确性、质量标准和要求，全面、合理地确定质量控制点。对所设置的控制点，事先分析可能造成质量隐患的原因，找出对策，采取措施加以预控。

11、施工作业监督和检查

加强施工单位的“三检”制（即自检、交接检、专职检）的管理，其中自检、交接检由各施工班组执行，专检由项目质量检查员执行。每一个检验批完成后，施工班组长会同项目质量检查员，对完成的检验批工程进行专检，经专检合格后报监理单位复检，复检合格后方可进行下一个检验批的施工。

工程部、监理部积极协助施工单位搞好施工过程管理工作，建立健全完善的质量保证体系和安全保证体系，使工程质量在施工企业的“三检”制，监理工程师的复检，政府主管部门监督的良好环境下运行。

坚持推广样板工程制度，每道工序施工之前，必须样板先行。如在主体砌筑施工中，按墙体的平整度、垂直度、水平灰缝、留槎、预留筋和试工洞等项的标准要求，先做一面样板墙，组织参观学习，使之标准形象化，以便各自制定措施，对照执行。经项目经理、承建单位（承建单位仅鉴定承建单位指定项目）和监理工程师鉴定达到要求并签证后，方可进行大面积施工。

12、隐蔽工程、分项、分部工程的检查验收

（一）隐蔽工程是指那些在施工过程中上一工序的工作结束，被下一工序所掩盖，而进行复查的部位。因此，对这些工程在下一工序施工以前，现场监理人员应按照设计要求、施工规范，采用必要的检查工具，对其进行检查验收。如果符合设计要求及施工规范规定，应及时签署隐蔽工程记录手续，以便承建单位继续下一工序的施工。同时，隐蔽工程记录交承建单位归入技术资料；如不符合有关规定，应以书面形式告诉施工单位，令其处理，处理符合要求后再进行隐蔽工程验收与签证。

（二）分项工程验收

监理工程师应按照合同的质量要求，根据该分项工程施工的实际情况，参照质量评定标准进行验收。在分期工程验收中，必须按有关验收规范选择检查点数，确定出该分项工程的质量等级，从而确定能否验收。

（三）分部工程验收

根据分项工程质量验收结论，参照分部工程质量标准，可得出该分部工程的质量等级，以便决定可否验收。施工单位得到监理工程师中间验收认可的凭证后，才能继续施工。

13、工地例会制度

（1）第一次工地例会由工程部项目经理主持，监理单位和施工单位共同参加。以后每周定期的工地例会由项目监理部总监理工程师主持，工程部和施工单位共同参加。

（2）专业监理工程师和总监理工程师汇报工程质量、进度和安全情况以及监理的工作情况，总结上周施工存在的质量缺陷和安全隐患，对好的方面进行表扬。提出这一周应注意和容易出现的质量缺陷和安全隐患，存在质量缺陷和安全隐患整改措施情况的落实。

（3）施工单位对监理部提出问题的反馈意见，质量缺陷和安全隐患整改措施的方案的编制时间。

工地例会必须形成会议纪要次日下发给单位和工程部各一份。工程管理部根据报告，对工程管理做出相应的调整。

14、工程部应加大工程质量的检查力度，建立各部门综合检查制度，必检制度、专检制度和巡检制度确保对工程质量的控制。

（1）综合检查制度：由工程部组织项目监理部、施工项目部对单体楼进行不少于九次的综合检查，其中基础工程检查不少于两次，主体工程检查不少于四次，装饰工程检查不少于两次，竣工预验收的检查不少于一次。

（2）必检制度：由工程监理部组织施工项目部，工程部协助，主要检查强制性标准和施工合同的执行情况。每周不少于一次。

（3）专检制度：由项目监理部组织工程部、施工项目部联合检查，主要检查整个工程的质量、进度、文明施工和监理工程师的工作情况。每周不少于一次。

（4）巡检制度：工程部的日常检查制度，主要协助工程监理部搞好日常的工程质量的检查工作。

每周的必检、专检完成后，工程监理部将检查结果以书面的形式上报工程部，工程部进行核实，每周的工地例会将检查结果公布。每个月评比一次，实行奖罚。

15、工程部协同项目监理部搞好施工全过程质量、安全的检查、监督和控制，协调好影响工程质量的各种因素之间的关系。

四、工程进度的管理和控制

1、施工单位根据建设单位的工期总目标，编制工程总进度计划，对工程总进度计划进行分解，分解到月计划和周计划，并上到监理部进行审核。进度计划必须有组织措施、技术措施、经济措施及合同措施作为保证。

2、监理部根据工期总目标和施工单位上报的总进度计划和分解进度计划审核施工单位进度计划的真实性、合理性和有效性，审核工作要求三日内完成。

（1）检查进度的安排在时间上是否符合合同中规定的工期要求；

（2）检查进度安排的合理性，以防止施工单位利用进度计划的安排造成建设单位违约，并以此向建设单位索赔；

（3）审查施工单位的劳动力、材料、机具设备供应计划，以确认进度计划能否实现；

（4）检查进度计划在顺序安排上是否符合逻辑，是否符合施工程序的要求；

（5）检查施工进度计划是否与其他实施性计划协调；

（6）检查施工进度计划是否满足材料与设备供应的均衡性要求。

若在审定过程中发现问题，应认真向施工单位指出，并协助其调整计划。若对其他子项目产生影响，则需与其他单位共同协商，综合进行调整。

3、施工单位根据批准的施工总进度计划和分解计划，合理安排施工工序和施工顺序，确保工程按期完成。

4、加强工程进度检查，监理人员建立工程进度日志，如实记载工程实际进度。每击例会向工程部提交工程进度报告，反映计划进度与实际进度的差异。

5、项目监理部加强信息管理工作，及时收集施工单位的能力信息其中包括各类人员的数量；技术等级；劳动效率；技术装备状况；资金状况等，为进度控制提供基础。

6、严禁利用其权力，武断、主观、片面的瞎指挥，应通过指导、协调、考核，利用激励手段（奖、罚、表扬、批评）、监督等方式进行进度控制。

7、当实际进度与计划进度发生差异时，监理单位协同施工单位；分析产生原因，提出进度调整措施和方案，并上报工程部项目经理批准实施。

8、当施工单位因自身的原因延误工期，则按合同和工程部的处罚办法进行经济上的处罚。

五、工程安全管理的控制

1、建立工程项目经理、项目负责人安全责任制，项目全体管理人员参加组成项目安全生产组织机构，对施工的全过程进行安全生产管理。

2、安全保证体系的职责是贯彻落实安全方针、政策、规章制度、安全生产标准等，加强安全教育与管理，保证施工生产实现防护标准化、规范化。严格检查安全生产技术措施的落实，确保安全生产。

3、施工单位、项目监理部设置专职安全检查员，安全检查员必须有较强的责任心，坚持原则、敢于负责、善于协调，掌握劳动保护方针、政策、法律、法规，熟悉安全管理和安全技术知识。

4、牢固树立“安全第一，预防为主”的思想，坚决贯彻生产必须安全的原则，认真落实“安全生产、文明施工”的规定。

5、严格执行工程安全责任制，使施工单位、项目监理部各职能部门负起责任，确保各项安全制度措施的实现。全体管理人员均对安全负责。

6、实行多种形式的安全检查制度

消除安全隐患是保证安全生产的关键，而安全检查则是消除安全隐患的有力手段之一，包括日常检、定期检、专业检等多种形式。安全检查坚持领导与群众相结合；综合检查与专业检查相结合；检查与整改相结合的原则。

严格执行安全检查制度，以查思想、查制度、查领导、查隐患为主要内容，结合季节特点开展防洪、防雷电、防坍塌、防高处坠落物体打击和防中暑等五防检查。检查施工单位施工作业的安全情况，各种临建的建设必须符合标准要求；正确使用安全网、维护网；各种设备工作必须在良好工作状态。

7、执行安生产交底制度

工程项目施工前必须按照分项工程或专业工种进行安全技术交底，交底有记录，有交接人签字，各施工专业班组必须每天工作之前进行当日工作的安全技术交底，有记录。各班组在施工前对开展施工的场所，进行安全自查，发现隐患，经处理后，方可进行施工操作严格审查施工单位的安全技术措施、安全交底，是否真实、有效，确实起到保证安全施工的作用。

8、施工现场要有安全标语，安全管理规定的标牌，安全警示牌，危险部位悬挂安全标志。特种作业岗位上的操作人必须持有劳动部门颁发的特殊工种操作证，否则不准从事特种作业，不准上岗。

9、建立安全生产合同制、执行安全生产教育制

凡进场施工作业人员，均应进行三级教育，并在此基础上签订安全生产合同，以确定双方在安全的权利和义务。

加强对施工人员的安全意识教育，以提高安全防护意识，做到不自我伤害，不伤害别人，也不为别人所伤害。

加强检查、监督施工单位的职工三级安全教育和培训工作。

10、工程部、项目监理部定期或不定期组织进行安全大检查，由项目经理带队，全体管理人员参加，安全大检查必须按照《建筑施工安全生产检查评分标准》评定、打分，检查记录资料要齐全，对检查出来的安全事故和隐患必须进行整改，整改有记录、有反馈，按“三定”原则（定人、定时间、定措施）消除安全事故和隐患。

11、检查安全预控措施，对施工难度较大或技术复杂的分项、分部工程必须有安全技术措施，安全技术措施必须有针对性，可操作性强，严禁一般化、口号化。

12、发生工作事故或因工程质量引起的安全事故后，必须按规定在24小时内及时通报上级主管部门及有关部门，配合调查组分析事故原因，处理所发生的事故。所有安全事故一律按“三不放过”的原则进行严肃处理。

13、严格审查分包单位的安全管理

（1）、严格审查分包单位的企业资质、营业执照、安全许可证是否符合要求；

（2）、分包单位必须有专职安全管理人员或派专人进行安全管理，严格进行入场前的安全教育，做好安全技术交底。

（3）、分包单位必须全面贯彻执行安全生产的各项规章制度、标准、规范，实现安全生产。

14、建立安全生产奖罚制度

把安全责任制落实到相关部门、各人员。定期组织安全生产大检查，并开展安全生产评比，对安全生产优良的班组和个人给予奖励，对于不注意安全生产的班组和个人给以批评，直到经济处罚。

安全生产要根据安全大检查的结果和平时的安全检查记录进行奖罚：

1、奖励安全生产好、交底记录资料齐全、认真按照操作规程进行施工、没有发生安全、质量事故的施工班组和相关人员。

2、对违章指挥、违章作业、违反劳动纪律、违反操作规程施工的以及发生安全事故的班组和相关人员进行处罚。

3、奖罚要及时兑现，每月在各个施工班组发放工资时兑现。

六、竣工验收管理和工程技术档案管理

1、施工单位组织相关人员对完成的单位工程进行自检预验收；自检质量等级合格、完成设计及合同约定内容。并有完整技术档案和施工管理资料。填写《工程质量保修书》、《工程质量保证书》、《工程使用说明书》、《房屋建筑工程竣工报告书》和工程竣工验收申请报告。报告应由企业技术负责人和企业法定代表人签字。

2、监理单位接到施工单位工程竣工验收申请报告后7日内对单位工程进行预验收，预验收检查必须按户检查（分户验收），不留死角。检查的主要内容：

（1）抹灰工程：抹灰墙体空鼓、开裂的面积；砂浆强度；四周棚角、阴、阳角是否顺直；阳角方正；墙面的垂直平整；开间尺寸；天棚顶的平整度；门窗口是否过口；内外窗台空鼓、开裂；外窗台的排水坡度和鹰嘴角度；墙面污染；排风道排风是否畅通、主副风道间隔是否严密；楼梯间的抹灰质量要好于室内；

（2）门窗工程：门窗框垂直平整、对角线；开启、推拉是否灵活；五金件是否齐全；门开启是否达到90°角；封闭是否严密；门窗锁是否严紧；表面是否有损坏和污染现象；密封胶宏观质量；

（3）楼地面工程：地面砼强度，是否有起砂现象；地面砼空鼓、开裂；地面平整；周围四角是否顺直、平整；地面宏观质量；

（4）栏杆和楼梯扶手：栏杆和楼梯扶手的高度、立杆间距、平直段的高度和牢固程度是否符合强制标准要求；焊接质量；宏观质量；

（5）屋面工程：防水工程的闭水和淋雨试验是否达到要求（不渗不漏）；排水坡度是否符合要求；保护层砂浆的强度；分格缝是否符合要求，是否用马蹄脂灌缝；宏观质量；

（6）卫生间防水工程：检查闭水试验是否达到要求（不渗不漏）；卫生间地面与室内地面的高差是否符合要求；卫生间的卫生状况；

（7）外墙保温板工程：宏观质量是否符合要求；墙面垂直平整；窗上口鹰嘴角度；面层抗裂砂浆的质量；阴阳角是否顺直；翻包网的质量；墙面污染情况；

（8）水落管：水落管卡与墙体连接是否牢固；水落管卡之间的间距；与墙体的角度必须满足防水要求；水落管和管卡的质量是否满足耐久性的要求；

（9）水暖工程：各种试验必须合格满足使用要求；各种管线必须横平竖直；管卡牢固、间距符合要求；各种套管的密闭情况；防腐质量；保温质量；宏观质量；

（10）电气工程：各种试验合格满足使用要求；各种接头的挂锡情况；零、地、火线项的连接情况；各种箱盒安装质量；穿线质量；宏观质量；

以上是预验收检查部分项目，项目监理部根据工程实际情况确定工程检查项目。检查完成后对施工单位的工程质量进行讲评，对存在的质量缺陷确定整改内容和时间，并将检查记录以监理通知单的形式整理三份，施工单位、工程部各一份。施工单位按照监理通知单和确定的整改内容和时间进行整改。整改完成后由项目监理部组织施工单位进行复检，复检合格出具《工程质量评估报告》。评估报告应由总监理工程师和单位法定代表人审核签字。

3、建设单位接到监理评估报告后，建设单位组织施工、监理单位进行内部验收，合格后出具《房屋建筑工程竣工验收报告书》，并通知勘察、设计、环保、规划等单位进行分项验收。勘察、设计单位验收，出具《房屋建筑工程竣工验收报告书》，报告应由总工程师和项目负责人审核签字。安全环保保验收和规划验收合格后出具合格证明文件。

4、对各部门提出的问题施工单位负责整改，问题整改完毕后，建设单位组建验收小组，制订验收方案，7日内组织勘察、设计、施工、监理等单位在市质量监站的监督下组成验收小组按合同约定竣工时间组织竣工验收。

5、工程竣工验收合格后，建设单位提出工程竣工验收报告，到工程质量监督站备案。

七、工程竣工验收条件

1、完成建筑工程设计合同决定的各项内容。

2、勘察、设计、施工、监理等单位签署的质量合格文件。

3、主要建筑材料、构配件、设备的出厂合格证、检验报告和进场复试报告。

4、完整技术档案和施工管理资料。

5、施工单位签署的工程质量保修书和保证书。

6、城乡规划部门出具规划设计文件和复查后认可文件

7、公安消防、环保出具认可文件。

8、工程上的各种影像资料。 分户验收与竣工验收均是建立在建筑工程各分部、分项验收合格的基础上进行的。但两者有所不同，首先验收主体不同，分户验收的主体为建设、监理、施工单位和物业公司，竣工验收的主体为建设、监理、施工、设计、勘察单位等工程质量责任主体；第二验收对象不同，分户验收适用于住宅工程，而所有建筑工程在交付使用前均应进行竣工验收；第三验收阶段不同，分户验收应在施工单位提交竣工报告后住宅工程竣工验收前完成，分户验收合格是住宅工程进行竣工验收的必备条件，竣工验收是施工单位提交竣工报告后单位工程质量最终验收，竣工验收合格是工程竣工验收备案和办理产权的必备条件；第四验收内容不同，分户验收是涉及住宅工程主要使用功能及观感质量的验收，而竣工验收是工程质量综合验收（包括实体、观感、质量控制资料、涉及安全和功能的检测资料和抽查结果等）并对分户验收进行复核；第五实体检查数量不同，分户验收逐户全数检查，竣工验收对实体工程抽样检查

房地产项目公司管理 篇2

管理者一般认为，在培养下属方面，与其手把手去教，倒不如“授权”，也就是扩大下属的权限，让他们凭自身的能力去解决问题。的确，要想使下属潜藏的能力得到释放，与其频繁地下达指令，倒不如相信他们潜在的能力、发挥他们的主观能动性产生的效果好。每个人都希望按照自己的意志，而不是他人的意志行事，这两种情况产生的结果是截然不同的。

说起来容易做起来难，在房地产行业中，每一个经营动作的背后都意味着巨额的投资，授权有可能意味着这些投资有去无回。投资的最后损失应该由谁来埋单呢？企业管理者在授权问题上，往往非常慎重。有些企业虽然发展速度很快，年销售收入达到数十亿人民币，在异地有数个项目同时开发，但内部管理体系还是非常集权的，有的可能变通为授权于自己最熟悉、最知根知底的亲信，有的干脆用自己的亲戚来“执掌朝政”。现在所要研究的问题是，授权的对象是谁？该授多少？如何授予？

授权的对象是权力，那权力是什么？有标准吗？能管理吗？在这我先不直接对权力进行定义，我相信每一个人都有各自的理解，都会给出自己的定义，我想从另一个相关的角度——责任，给出一个对权力的解释：责任中心。大家都知道，管理学有一个基本的原则：权、责一起授予，即权责对等原则。在企业管理实践中，单独分析权力是没有意义的，将权责连起来分析，其结果才具有对实践的指导意义。再者，管理会计体系对责任中心给出了科学的、详细的定义，同时会计核算体系又能够对其进行精确的计量，这些成熟的企业管理信息系统，恰恰给出了我们对权力实施管理的依据和基础。可以按各种不同的纬度对权力进行定义，但我认为，最好是以责任中心为纲，对权力进行系统的分析和管理。

在房地产企业中，最牵扯管理层精力的事情之一是对异地项目公司的管理。俗话说，距离增加美感，但距离也增加了管理的难度。目前国内企业的管理，“人制”的基础往往大于“法制”的基础，个体获取外界信息的难度随着距离的增加而增大，在企业内部信息系统不健全的情况下，对异地企业的管理着实让老板犯愁。

房地产企业异地项目公司的五类定位： 若按典型的三级管理体系分析，城市公司定位一般集中在3、4和5，4的比例较大；项目公司一般为1和2，2的比例较大。为什么会出现上述定位分布的离散度？现在我们来分析一下，项目公司定位的后面是对业务的授权，业务授权的背后是对人的授权，影响对人员授权的原因是什么？授权能够在制度和体制范围内实施管理吗？

不同企业的授权方式：

1、异地公司团队人员不整齐，能力参差不齐，对于一些影响项目成功与否的关键环节，例如：策划、设计等，拿到公司总部来完成，或是就近集中于某一城市，由其对辐射范围内的项目实施统一管理和支持。

2、当引进职业经理后，由于在某几个问题上的认知与高层达成高度的一致，致使对其授予充分的权力，但在日后的经营过程中，问题频出，其在管理层心中的地位是“与日递减”，出于降低业务风险的考虑，管理层开始收权，最终的结果是职业经理人满腹怨言地离去。

3、在企业实践中，管理层授予权力的标准是员工的忠诚度，信任是唯一的基础，企业中关键岗位和主要管理层常常是老板的同学、战友和亲属。

4、建立异地项目公司之后，责权配置不平衡，经常是责任大于权力，例如责任要求项目公司控制项目成本，但实际的权力只是控制施工阶段费用的支出，材料采购全部由总部包办，策划和设计更是没有能力和机会介入，当项目公司成立和项目人员到位时，施工图纸、工程预算、主材供应商都已全部确定完毕。

5、对项目公司的授权没有定数，今年权限下放了，明年有可能就收走了。例如在策划定位阶段，由于异地的风土人情、自然环境、市场购买能力、历史形成的消费习惯和大众鉴赏标准等因素，项目策划定位尽量由当地项目公司为主制定，这可能会在前几个项目过程中交学费，但从长远来看，用当地的人做当地的事情不失为一个比较好的解决办法。但实际是，当地市场中很难寻觅合格的中介机构，当地的市场还没有培养出高素质的策划人员，公司只能从总部抽调精兵强将进入新的市场，人员解决了，但管理归属问题会在内部长期摇摆。工作中成绩卓著时，总部信任度增强，对方案的审批次数和程度会有所降低，审批流程也大为简化；当项目出现问题时，今后的工作总部基本全面介入，处处审批，时时把关。

6、美国霍顿（Horton）认识到，必须设定明确的目标，只有每一个分公司达到目标，整个公司才有可能成功。分公司必须和总公司一起设定目标，给分公司提供必要的资源、服务和支持，成功才有可能达成。具体如何执行？完全是由分公司决定，“因为房地产业始终是一个地域性的行业，总部不可能了解所有地区市场的特性，必须有了解当地市场的人来执行。我们分散建筑活动以赋予我们的地方公司负责人更多的经营自主权。我们相信各地的总经理熟悉各地的情况，能更好地决策。”通过已有的分支机构来管理新拓展的市场，此举使霍顿避免了管理费用的增加。在少有大开发商敢冒险进入的小型“卫星市场”中，霍顿相信他们将发现和把握未来的商机。

7、万科现有的管理平台形成于2000年，强调的是专业化总部。但万科预计在2006年以后的3年后其三大业务区域的各自规模都将与现在的集团规模差不多，鉴于这一增长态势，万科将管理架构调整为“战略总部、专业区域、一线执行”，将专业总部的职能放到各个区域，由单独成立的区域管理总部代表总部，就近行使包括项目、规划设计、工程、销售、市场定位甚至部分项目融资等方面权限，总部则将继续把握信息、人事、财务和资金安排，以支撑未来的健康发展，获得比目前更为有利的行业地位。

影响授权的三方面因素：

1、职业经理人体系：城市公司、项目公司负责人或开发团队的职业能力水平；

2、管理标准体系：对异地公司业务过程的管理标准和授权尺度；

3、经营管理报表体系：对异地公司业务过程信息的实时掌握。上述三个方面也可以理解为对象、标准和过程反馈，这三者构成了一个简单的管理循环，可以实施过程中的调整和持续的优化。

其一，作为授权对象的各级职业经理人，有时会碰到以下三个问题： 1.“权力扩大了，你能够给客户提供怎样的价值？” 2.“你自身具备使用新权力的能力和技能吗？”

3.“能力和技能不足，无法熟练运用新的权力时，你该怎么办？” 对职业经理人职业能力的评估是授权管理的基础。

其二，授权尺度的界定，需要最高管理层从战略和业务模式层面进行分析确定。例如，一个全国发展的开发商，基本都会建立三级管理体系（总部－城市－项目），当介入房地产金融领域时，还会增加到四级管理体系（总部－区域－城市－项目）。对于区域公司和城市公司的管理定位，基本就决定了对其的授权尺度。在前文提到的项目公司五种定位中，越高级别的责任中心，所需的权限授予也越多。开发商城市公司责任中心定位级别越高，对于企业的快速发展越有利。

房地产项目公司管理 篇3

参考对象：滨江置业集团公司

业务类别：人力资源管理

项目名称：上海市知名房地产公司人力资源管理咨询项目

项目概况：

客户是某省知名的民营房地产企业。公司成立于1995年，现有员工80人左右，目前业务发展良好，准备进入高科技领域。公司的管理人员，尤其是中层在当地具有竞争力。客户关键问题：

企业价值观不能有效贯彻；

缺少淘汰机制；

内部信息缺少公开化，企业内部纵向沟通越级严重，横向沟通不充分；控制与协调机制不理想、授权不充分；

管理制度不完善，各部门职责不明；

工作组织不力、考核不严格，赏罚不明。

天矶解决方案：

对企业的经营运作流程做了详细的调查分析，提出了面向流程的工作组织方案；

重新设计了组织结构，全面取消了高层岗位，改为依靠中层进而控制和协调的组织结构方案了，重新调整了岗位编制，进行全面的岗位工作分析和描述，重新界定了部门职责和各个层次和岗位的职务说明书；

设计了以关键绩效指标为核心的绩效考核体系，并全面调整了薪酬结构；

帮助客户建立了系统的内部管理制度，具体包括办公预算制度、人力资源管理制度（包括招聘管理、入职及试用期管理、任职资格审查、培训管理、薪酬福利管理等方面）；组建了人力资源部，协助新的人力资源部组织了针对组织结构调整的招聘和考评。天矶培训与服务：

结合实际情况，组织了多次的相关管理理念、知识和技能的培训，为项目方案的有效实施提供了充分的保证；

作为方案实施的一部分，项目组在撤离后还坚持进行跟踪服务，帮助客户及时调整实施过程中遇到的问题。

项目成果：

通过项目方案的落实，将企业内部管理由依赖个人魅力和威信的模式转变为依赖组织和制度的模式，客户部门之间建立了充分沟通和协调的工作习惯，企业老总在新的控制体系的制度保证下开始将财务支出、人事任免和奖惩的权利逐渐下放，对中层经理产生了明显的激励作用，新的人力资源部作为企业内部管理的核心，开展内部控制和协调，释放了总经理的精力。项目进行期间项目组与客户的充分沟通和培训也对客户产生了深刻的影响。客户评价：

本公司是省内知名的民营房地产开发企业，目前正积极、稳步地向前发展。但是随着公司规模的不断扩大，公司高层认识到原有的经验管理模式已远远达不到现代企业的要求。面对竞争日益激烈的房地产市场和知识经济带来的机遇和挑战，根据公司四年发展规划和战略方针，为实现公司可持续发展，提高企业核心竞争力，对管理机制进行合理的调整和改革，是势在必行的大事。

天矶咨询小组全面参与了这次改革。每个咨询顾问都深入实际，调查研究，紧密结合我公司的具体情况，针对公司部门职责不清，工作效率不高的现象，改革组织结构，合理配置人力资源，建立健全合理的绩效考核体系和薪酬激励体系，并使广大员工在改革过程中得到了学习和锻炼，促进公司改革的顺利进行，达到了预期的效果。

房地产公司项目经理辞职报告 篇4

当我们担任一份工作一段时间后，我们可能会觉得自己并不适合现有工作岗位，现在这个时候就要备好辞职报告。现在你是否对辞职报告一筹莫展呢？下面是小编整理的房地产公司项目经理辞职报告，欢迎大家分享。

本人xxx，房地产专职法律顾问，高级工程师（详情简历）20xx年10月23日入职xx房地产有限公司。任项目经理一职，现提出辞呈。

天要下雨，娘要嫁人，生死有命，富贵在天。原本我想把我熟悉了十多年的房地产领域把我的热情全部献给公司。但是工作是残酷的，生活是现实的，工作的摧残，工作的蹂躏，让我心力交瘁，肺火肾虚，精神力和持久力也急剧下降，套用国内某性药广告上的一句话，过去十几分钟，现在几分钟，我每每只能在梦里去找寻那久已失去的男子汉威力。“公司的`企业文化，宏大的职业生涯目标，前途光明都晃的我挣不开眼了”，当然了，直到现在也没有睁开过。

没文化没品位的公司是可怕的。领导往往重视有形的东西，而对无形的东西则较少关注，常常能够看到生产了多少，利润是多少，而忽视企业文化的建设，认为它与生产经营活动没有太大的关系。这种种看法都是没有认识到企业文化在企业发展中的积极作用，都会对企业文化建设产生非常大的阻碍作用，更别提构筑有鲜明特色的企业文化了。

公司的管理混乱就可以看出很多问题，这根本就不像个公司到是像公务员体制像政府机关单位上班的氛围，整个公司没有意识到，共建团队愿景和计划，对上下一致协调，推动工作，业绩管理等，如何做计划的方法推动下去。管理层没有战略规划能力，预测能力，团队管理，激励能力，业绩辅导能力。业绩管理体系需要有强大的管理团队，才有可能行使有效。由此可以看出领导层的重要性。“远航”需要得到大力支持。领导力提升的第一步。推动统一的管理理念，统一的解决问题方法。只有这样，才有可能达到上下左右，发自内心的协调。协调是无法强求的。协调必须发自内心。对人治的依赖性会减低。一个更平等，更透明，更公平的企业文化会产生，会加深对人的信任和授权，增强信息的及时沟通。

如果公司管理层没有一致的支持，是无法行之有效的。主要原因是职权不明，分工不明。为权力斗争，勾心斗角，无事生非。不抱怨，不会哭，不愿意说，不等于这些人没有期望，没有抱负，没有能力。会叫的人不一定最好。沉默的人不一定不强。

今天提出辞职书，是我经过认真思考，做出的决定。离开曾经与我同甘共苦的同事，希望领导能接受我的真诚和友善。也愿公司在今后的工作中发挥优势，扬长避短，祝愿公司兴旺发达！

公司组织考察外地房地产项目体会 篇5

为了增加公司中层干部的房地产方面的知识，提升我们的房地产项目管理水平，公司于9.月9日、10号组织我们先后赴新乡、焦作、郑州考察部分精品楼盘和个别城中村改造项目。通过这次学习的机会，我认为开拓了视野，拓宽了思路，丰富了自己房地产知识，提高了对各类房地产项目的认识。下面将自己的心得体会简述如下：

1、先进的全人车分流规划设计理念：这种设计是车行道由地下而入，使整个社区安静祥和，有效避免噪音、光源等污染，大大提升社区的安全性，保障孩童在园区内自由玩耍嬉戏，关键是在提高小区容积率的同时让人感觉不到小区的拥挤。如果设计停车位，绿化达不到规划设计要求（一般不低于30%）。（郑州：锦艺国际、焦作：远大未来城）

2、利用架空层精心布局休闲设施，形成社区的“会所”为邻里交流和娱乐提供了完美空间，而且部分架空层不可以作为物业用房。（郑州：锦艺国际、焦作远大未来城）

3、科学的景观、绿化设计理念：把社区划为几个艺术景观片区。社区中央花园、专业花卉花园、架空层花园、入户花园、阳台花园，五重绿化空间，贯串在一起使社区形成一个大花园。（焦作：远大未来城）

4、先进的外墙保温和外墙涂料相结合的施工工艺 具体做法为：先按图纸建筑立面的设计要求对合成的板材切

割，然后按照外墙保温施工规范要求对板材进行施工粘贴，上下用夹扣、自攻螺丝钉固定，再对板缝进行保温处理，最后用密缝胶进行勾缝，此类施工工艺减少了外墙装饰的施工工序，省去了外墙保温和涂料的交接验收问题，大大缩短了外墙装饰的施工工期，而且提高了外墙装饰立面效果。（焦作：远大未来城）

5、通过参观考察新乡金宸国际、万和城项目，听取拆迁项目负责人讲解城中村改造项目的拆迁经验，总结如下：

（1）、项目实施顺序有两种：

A、如果拆迁项目有闲置地，应拆迁、开发、安置同时进 行。这样可以减少资金压力。

B、如果拆迁项目没有闲置地，应先拆迁、安置、然后 开发。这样可以加快拆迁开发速度，减少拆迁难度。（2）、在向政府报批的拆迁方案中（依据国家拆迁条例）项目尽量考虑周全、足够多，数额尽量减少，这样在拆迁过程中拆迁负责人就比较容易掌握尺度，处理拆迁户的赔偿问题比较灵活，容易控制，不怕拆迁户起诉，不会被动等。（3）、处理拆迁户赔偿应“一户一议”，具体问题具体分析，如：不同单位要不同对待，不同人群不同对待（老年人群、中年人群、青年人群等），不同房屋性质不同对待等。（4）、要认识拆迁的复杂性，因为许多以前遗留的一直没有解决的问题，拆迁中都能碰到。

（5）、对拆迁户应集中安置，而且尽量做成一层多户，对他们只分配楼号，由他们组织的具体领导人，分配到户，这样可以减少纠纷。

6、恰当的绿化、景观、停车位分区等细节部位处理（1）、通过对郑州普罗旺世项目的市政公园参观、感受绿化并不需要太多的名贵花草、树种，只需要做到“三季有花，四季有绿”就能满足业主需求。景观只要做到坡地起伏，有小桥溪水，就能达到业主休闲的效果，这样又能节省建筑垃圾外运成本。

（2）、郑州锦艺国际，在石材铺设的细小菱角涂刷黄色警告标志，对不同楼号业主的停车位用不同颜色进行区域划分等细节处理都非常到位。

7、先进的销售、展示方式值得我们学习。

（1）、通过“售楼宝”电子显示屏全方位向客户展示项目的规划概况，土地、规划、施工有效证件，不同立体户型欣赏，小区的绿化、景观布局，物业管理等。使客户快速了解整个项目，然后确定购买意向。（焦作：远大未来城、新乡：奥园项目）

总之，通过先进房地产项目的考察学习，使我认识公司所建项目与先进项目的差距，感觉到外地的房地产项目有许多值得我们学习和借鉴的长处，所以在以后的工作中我将扬长避短，戒骄戒躁，努力学习先进房地产项目管理经验，逐

房地产公司项目副总监竞职演讲稿 篇6

我叫__，—岁，中共党员，大专毕业，工民建专业，工程师职称，国家二级项目经理。入司十三年多，在此前一直从事建筑施工工作。

我能以一个竞聘者的身份走上讲台，向各位展示自己，心里既激动又紧张。激动是因我幸运地赶上了公平竞争的大好时机，紧张是因为我害怕有负董事长和领导的厚望。但无论如何，我要对__能给我这个机会表示衷心地感谢！并借此向所有关心和支持我的领导和同志们表示深深的谢意！至于说到对竞聘的认识，我想房产公司的项目主管竞聘的成功实践已经作出了回答，公司上下呈现出的“百川归海，百舸争流”的可喜局面就是最有力的证明。对此，一我举双手赞成，二要积极参与。我要竞聘的岗位是飞山新城项目部副总监。

入司后，我从事过工程施工管理和工程材料采购，二00三年四月调入__飞山新城项目部工作，现任飞山新城项目部代理总监、工程主管，享受集团公司主任级待遇。

我之所以敢上台参与竞聘，是因为我有信心也有决心更有汗水来证明我的实力和能力，下面我将这次竞聘的主要内容向大家做个汇报。

飞山新城是__房产公司第一个县城投资项目，该项目位于__省怀化市__苗族侗族自治县的西北角，是规划发展的开发用地，项目规划占地面积381.75亩，规划拟建总建筑面积350490M2，共有建筑物76栋，住宅2504套，可容纳居民8764人，项目绿化绿高达50.4，项目计划投资2个多亿。目前已竣工四栋住宅和一期步行街，竣工住宅建筑面积20848平方米，有住宅144套，现已销售135套，销售率为94。本

今年在建三栋住宅，建筑面积15430平方米，有住宅105套，均已主体完工，到2006年5月止，销售率为58，这说明了__人民已经认可了飞山新城。

但是，要把这个项目做好有一定的难度，__目前有七个楼盘在开发，在我们之前又成功的开发了三个小区(和梅林路一条街。

__县城的实际城市人口只有30000多人，加上周边乡镇才号称80000人。要把我们的房子销出去，就要认真的分析客户源。针对客户我们要做以下工作：

1、户型设计：根据不同的客户，设计不同面积的户型。有钱人需要的是大户型，公务员需要的是小户型，顶楼要设计成大露台小面积。

2、售后服务：对老客房的投拆处理要急时，保洁和保卫工作要做好，使人觉得自己住得舒适又安全。

3、内部方面：加强与老客户的沟通与联系，按照管理学大师彼得.德鲁克的营销学理念“当商品的销售率达到一定的额度，剩下的问题就是与客户的沟通问题，这是解决销售瓶颈的唯一途径，也是唯一可行的办法”，所以这是我们首要解决的问题。

4、广告投入：加大__一些重点乡镇的广告投入力度，项目部原广告基本是围绕县城投放，但是根据销售资料显示,有一大批客户是乡镇的。

5、工期和质量：确保工程质量和按期交房。工程施工期间要严格按工序管理进行，即上道工序没有验收下道工作不能进行。

如果我有幸通过了副总监竞聘，我会严格的按公司制度去执行，我的工作重点是执行公司制度。

为了要提高自身的工作能力,唯一的途径是学习。认真学习，全面掌握与本行业管理相关的政策，法规和业务知识协调与政府各职能部门之间的关系，当好总监最好的“辅助者”。

房地产项目公司管理 篇7

传统房地产产品营销展示模式

我国房地产销售采用期房销售模式，在客户购房时，看不到实体现房，开发商只能提供小区沙盘模型及数量有限的实体样板间供客户体验。由于实体样板间投资巨大，一般只有有实力的开发商才会提供几套主力户型的样板间。对于普通购房者来说，大都是非专业人士，仅仅通过沙盘模型和几个样板间以及销售代表的语言描述，很难想象未来项目建成后的情形，客户的体验感非常差。

开发商为推广项目，往往会通过主流大众媒体进行宣传，由于大众媒体请准度较差，开发商花费了大量的销售费用，但收效甚微，如何高效的找到客户是开发商的第一要务，所谓高效指的就是花费少，且传播面广，目标集中。在当下的传播渠道中，移动互联网无疑是根本的解决之道，通过微博、微信的链式传导，可以快速高效的传递开发商项目信息，且花费却可以忽略不计。

采用基于互联网的虚拟现实技术为房地产营销带来的变化

基于互联网的虚拟现实技术为房地产客户带来全新的沉浸式3D体验。通过基于互联网的虚拟现实技术，可以轻松将房地产开发项目在电脑中以3D仿真呈现，不论是小区环境还是户型样板间，都可以逼真展示。利用3D投影仪或者头盔式3D显示器，使用户可以沉浸其中，如临其境，客户的体验非常好，加深对项目的印象和感知，极大地促进销售业务的开展。

虚拟现实房地产展示系统可以为客户提供更为深度的服务。在虚拟环境下，开发出多种多样、不同风格、不同造价的样板间，给未来业主提供更加丰富的装修方案，满足不同业主对装修的需求。

虚拟现实展示系统实现了基于互联网的分布式虚拟现实场景，使得房地产项目更加便于在互联网上进行传播，客户足不出户便可以体验房地产项目的优势及特点，吸引更多的客户来实地看房、体验。

虚拟现实展示系统可以帮助开发商进行全开发阶段进行项目展示、用户体验及反馈。在拿地阶段进行项目方案评估和决策，吸引顾客参与项目方案的制定，拉近与客户的距离，节省巨额的营销费用。沉浸式虚拟现实场景的开发可以为开发商节省大量的样板间营造费用，同时为顾客带来全新的“实景”体验。

房地产项目公司管理 篇8

一、办理建设项目选址意见书 审批单位：市规划局 应提交的文件资料：

1.《建设项目选址意见书申请表》

2.经批准的项目建议书、上报的可行性研究报告和上报的计划文件

3.大中型项目送有相应资质的设计单位作出的选址论证 4.属原地改建需改变土地使用性质的，附原建设用地规划许可证、土地征和房产产权证复印件个一分

5.必要时提交有关部门（如消防、文物保护、供水、供电等）的审批意见或协议

6.其他需要说明的图纸、文件等 经审核同意的，签发的审批文件有： 1.《建设选址意见书》证件一套，2.关于核发建设项目选址意见书的通知一份 3.核定的设计蓝图一分

4.需实测用地坐标的，发测量通知书一份

二、报审可行性研究报告、立项批复，（30000平米以上写可行性研究报告）

审批单位：市发展和改革委员会投资处 呈报的资料有：

1.具有相应资质的规划设计单位或相应资质的咨询单位编制的“项目可行性研究报告” 2.2.国土资源部门的土地使用者复印件

3.3.规划部门的项目选址意见书或建筑设计要求，4.4.立项轻视5.规划设计方案审核通知单5.资金证明6.贷款意向书（与资金证明数额之和等于总投资）7.唐山市建设项目招标方案和不招标方案申请

经审核同意，由市发改委签发“项目建设可行性研究报告的批复”文件。

三、规划设计方案的报审 审批单位：市规划局

（一）新建、迁建、单位需使用土地的、原址扩建需要使用本单位以外土地的或者需要改变本单位土地使用性质的，提交下列资料：1.填报《建设用地规划设计方案申报表》2.计划部门当年的投资计划或批准的可行性研究报告3.核发的《建设项目选址意见书》4.又具有相应资质的规划设计单位编制的规划设计方案（含管网综合图季CAD.DWC各式电子数据一套）5.建设单位与土地现有使用单位的土地出让意向及上级部门的意见6.其他需要说明的图纸、文件等

（二）由拍卖取得国有土地使用权的建设工程项目应提交的资料：1.填报《建设用地规划设计方案申报表》2.签订的土地使用权出让合同及附件3.根据拍卖地块的范围及规划条件，由具有相应资质的规划设计单位设计的规划设计方案（含管网综合土两套及CAD.DMC格式电子表数据一套）4.其他需要说明的图纸、文件等。

经审核如无修改意见，签发《建设用地规划设计方案审核意见单》，可办理“建设用地规划许可证”

四、办理建设用地规划许可证 审批单位：市规划局

呈报的文件资料有：1.填报《建设用地规划许可证申请表》2.建设用地规划设计方案审核意见单原件3.市发改委的立项批复

经审核同意下发审批文件有：1.《建设用地规划许可证》证件一套2.建设用地红线图两分3.关于核发建设用地规划许可证的通知一份

五、办理土地使用权证件（土地证）审批单位：市国土资源局

需呈报的资料有：1.用地申请2.征地协议或国有土地权属证明3.国有土地出让审批卡4.投资计划批复5.建设用地规划许可证父本和建设用地红线图6.平面布置图7.上级主管部门批准的文件（市政府招标文件）8.专业部门批准的文件9.可行性研究报告的批复意见10.国有土地出让合同11.国有土地使用权出让呈报表12.经土地管理部门备案的地价评估报告13.契税的完税凭证

符合条件，材料齐全，全额上交土地出让金和契税，签发国有土地使用证。

六、办理项目投资计划、固定资产投资备案登记证 呈报审批单位：市发改委、市建设局

需提交的文件资料有：1.项目投资计划的请示2.填报唐山市商品房投资计划表3.建设用地规划许可证（复印件）4.国有土地使用证（复印件）5.开户行出具的资金证明6.是清欠办出具的“无拖欠工程款证明”

经审查批准后，由市发改委、市建设局下发《建设项目投资计划》，签发固定资产投资备案登记证。

七、建筑方案、初步设计报审 审批单位：市规划局

需提交的文件及资料有1.填报《建设工程设计方案申请表》2.《建设工程设计要求复函通知单》原件或建设用地规划许可证和关于核发的建设用地规划许可证的通知原件、土地证复印件3.计划部门当年的投资计划（原件）4.设计方案或初步设计图三套CAD.DWC格式电子数据一套

如无修改意见，由市规划局签发《建设工程规划申请附件》，经相关部门审批盖章。

（一）勘察设计审查 审查单位：市建设局技术处 呈报的文件资料有：1.全部施工图8套2.勘察成果审查批准书复印件2份3.设计合同原件、设计费复印件4.市发改委的立项批复5.土地证复印件6.地安评报告出来后地震局出具的意见7.规划局审查批准的用地布局方案图复印件8.住宅30000平方米、公建10000平米以上提供发改委的扩初设计意见9.外省、外市设计需到建设局技术处备案，提供进冀、进唐备案登记表10唐山市建筑工程施工图审查委托书11.建设工程设计方案审核通知单（附件）

技术性审查合格后，凭技术性审查报告、住宅节能备案表由贵处出“施工图审查批准书”并在申请附件上盖什图章

（二）扩初设计审查

审查单位：市发展和改革委员会

呈报的资料：1.建设用地规划许可证复印件2.消防部门出具的总平面图审核意见，3.项目初步设计全套图纸4.建设项目建筑方案、初步设计批复文件5.土地证复印件6.地震局出具的意见7.资金来源证明8.环评批复9.市规划局组织的外网协调会

经审查同意签发“建设项目扩初设计审查意见纪要”

（三）住宅节能备案登记表 备案单位：市墙改节能办公室

呈报的资料：1.建设工程设计方案审核意见单，建设工程规划申请附件和设计方案平面图复印件2.墙改节能专项基金，每平方米5元

合格后签发“节能备案登记表”

（三）消防审查 审批单位：市消防支队

呈报的资料1.建筑消防设计防火审核申请表，含有自动消防设施的工程同时报送“自动消防设施防火审核的申请表”2.唐山市发展计划委员会、唐山市建设局文件（立项批复）3.全套（处结构图）施工图纸4.消防水力计算书5.消防设计专篇资料6.消防外网图7.规划定位（红线）图8.唐山市规划局建筑工程设计方案审核通知单

经审查批准签发“消防审核意见书”，并在附件上盖章

（四）结合民用建筑修建人防工程审批 审批单位：市人民防空办公室

呈报资料：1.建设工程设计方案审核意见单，建设工程规划申请附件和设计方案图复印件2.建设工程项目批准文件3.建有人防工程的项目，提交人防工程全套图纸

经审查满足人防要求的，批复施工图并在“建设工程申请附件”盖人防审批章，但因地质原因不能建地下人防工程，先交纳人防工程易地建设费后，在建设工程申请附件的盖审批章

（五）建设工程抗震设防标准审批 审批单位：市地震局 呈报的资料：1.建设立项的批复文件或可行性研究报告一份2.《建设工程抗震设防要求审核申请书》2份3.批复的规划方案平面图4.岩土勘查报告一份5.必须进行的地震安全性评价的建设工程，填写《建设工程抗震设防要求确定表》4份 经审查同意，签发“建设工程抗震要求确认书”

（六）环境影响报告、表审核 审批单位：市环境保护局

呈报的资料：1.需编制环境影响报告的，《环境影响报告书》及专家咨询意见一份2.需编制环境影响报告表的，环境影响报告表一份，可行性研究报告一份、附地理位置土、总平面图一份3.需编制环境影响登记表的，环境影响登记表一式三份，附地理位置土、总平面图各一份

经审核同意：在建设工程申请附件上加盖市环保局建设项目审批专用章

（七）绿化用地面积审批 审批单位：市城市管理局

呈报的资料：1.市发改委的立项批复、投资计划2.市规划局申请附件和建设工程设计方案审核意见单3.建设项目总平面图4.具有相应绿化设计资质的设计单位设计的绿化施工图纸。

经审查，绿化面积达标并符合要求，由市城市管理局批示“唐山市城市管理绿化用地审批表”

（八）办理建筑工程《建设工程规划许可证》和市政《建设工程规划许可证》 审批单位：市规划局

建筑工程呈报的资料：1.填报建设工程规划许可证申请表2.建设工程设计方案审核意见单3.施工图三套及电子文件一套4.建设工程规划申请附件，是城市管理局绿化用地审批表5.河北省建设工程抗震设防要求却人数6.建设工程消防设计审核意见书7.商品房开发报技术经济指标

经审核同意：签发建设工程规划许可证、关于核发建设工程规划许可证通知单一份、建设工程批后管理跟踪表一份

（二）市政工程建设工程规划许可证的办理：1.填报建设工程规划许可证申请表（市政工程）2.管线施工图三份（目录、说明、平面图、纵横断面图、样图等）3.管线平面图设计图比例为1：1000，图上应标明工程范围内地上、地下管线、绿化、构筑物、建筑物基础图

经审查同意后：签发建设工程规划许可证（市政），核发“唐山市规划局建设工程规划许可证（市政）通知单一份”，市政综合管网图加盖建设工程规划许可证核准图纸章

九、工程报建

审批单位：市建设局工程管理处

呈报的资料：1.投资计划和固定资产投资备案登记证2.施工图政策性审查报告3.建设工程规划许可证4.土地使用证5.监理备案表6.资金证明7.工程质量责任书8.混凝土合同 经审查批准、批复、报建工程审批表一式四份

十、工程招投标

审批单位：市招标办公室

地点：唐山市人才市场六层招标办 甲方（建设单位）：

1、所建项目预算书（盖公章、造价师的章）做个总造价的汇总表。

2、受权委托书

3、身份证复印件（用A4纸）

4、报建审批表（原件）

5、资质证书复印件

6、营业执照复印件

7、河北省建筑工程招标人自行招标备案申报材料（高级工程师不少于3人，合同管理人员、造价师不少于2人，总数不少于15人，要相关人员的职业资格证书复印件）

8、邀请函

9、申请书

10、经造价站备案后的合同 乙方（施工单位）

1、营业执照复印件

2、资质证书复印件

3、投标企业性手册

4、授权委托书

5、身份证复印件

6、安全证复印件

7、取费证复印件

8、项目经理聘任书

9、项目经理证复印件

10、施工组织设计（每家都要）

11、表

5、表6（每个投标方都要）

十一、施工合同备案 备案单位：市工程造价站

呈报的资料：1.建设单位和施工单位施工合同正、副本，2.中标通知书3.授权委托书4.建设单位与造价咨询单位签订的结算审核协议书《平米包干，单位预算出具证明也可以》 审核同意：施工合同盖备案章

十二、办理直接发包工程登记备案手续

根据法律、法规规定符合直接发包条件的工程办理登记备案手续应提交以下资料：

1、建设单位：

(1)、工程报建表

（2）、直接发包理由（3）、建设单位无拖欠工程款证明（4）、法人授权委托书及被授权人身份证（5）、工程造价（6）、业主工程款支付担保

2、施工单位

（1）、营业执照、资质证书、安全资质证书、投标企业信用手册、项目经理证（2）、无拖欠农民工工资证明（3）、外埠企业进唐登记证明（4）、项目经理聘任书（5）、法人授权委托书及被授权人身份证（6）、履约担保