房地产项目设计管理

房地产项目设计管理（精选12篇）

房地产项目设计管理 篇1

1 景观设计的特点

景观设计须根据每个场所空间的不同, 满足其功能需求, 重视地域文化和人文文化的结合, 因此房地产开发项目具有如下特点。

(1) 限制性。景观设计必须满足建筑规划指标相关条件, 如:绿化率指标、消防车道、消防登高面、地面规划车位指标等。

(2) 复杂性。景观设计范围与建筑条件、室外管网存在很多交叉界面, 须合理协调处理各专业之间的交叉才能保证景观设计的可行性。

(3) 针对性。景观设计对于房地产开发项目而言, 必须具备针对性, 如根据项目策划定位、客群特点及建筑产品特点进行针对性设计, 才能让景观产品与项目特点保持较高的契合度。

(4) 独特性。室外景观是建筑的外衣, 针对不同的场地特点、建筑空间及建筑风格, 景观须有自己的特点, 才能让其成为项目的亮点。

2 设计管理概述

2.1 设计管理的目的

设计管理的目的是为事前解决设计、绘图、施工中的常见问题, 提高设计施工质量, 减少不必要的变更和损失, 不犯以往工程中出现过的错误, 从而使整体造价控制在最经济的范围内。

2.2 景观设计管理的重要性

景观设计管理属于事前控制, 其设计成果质量的好坏直接关系到整个项目成本目标、进度目标和质量目标的实现。

3 各阶段设计管理工作要点

设计管理阶段包括:总体环境布局优化阶段→概念方案设计阶段→深化方案设计阶段→初步设计阶段→施工图设计阶段→施工招标配合阶段→施工现场配合阶段、竣工验收及维保。

3.1 总体环境布局优化阶段

本阶段须充分了解项目地理位置、周边环境、人流及车流动线、项目策划报告及建筑规划指标等相关项目情况;在项目前期的规划设计阶段开始介入, 参与建筑规划设计的过程, 对总体规划从项目环境景观的角度提出专业意见, 使得建筑设计总体构思能够更好的利用自然资源、符合景观需求, 体现建筑与环境的协调统一。

3.2 概念方案设计阶段

(1) 景观设计理念须与项目整体概念策划保持一致。景观设计前应依据目标客户的定位, 通过目标客户需求结合项目特征拟定景观卖点;设计前通过市场调研, 依据目标客户特质了解客户需求, 有针对性的确定景观概念方向, 最终满足并超越目标客户的期望值。

(2) 景观设计应有主题。各景观要素须围绕主题、表达主题, 确保同一主题风格的前提下体现各组团的特色;景观主题符合客户的心理需求, 并且能够具有引导性, 超过客户的期望值;应避免主题生搬硬套和景观要素偏离主题。

(3) 景观设计风格应与项目的总体风格保持一致。景观总体布局应满足建筑规划条件或指标要求。

3.3 方案设计阶段

景观应进行合理的功能分区:景观设计应在充分分析建筑布局及空间关系的前提下进行合理的功能分区, 保证功能布置与场地空间关系及建筑布局相匹配。合理控制软硬景比例, 对于住宅项目的景观设计应遵循多软景少硬景的原则, 软硬景比例一般不小于7∶3为宜。

景观平面各组团节点的平面及竖向尺度应适宜。景观设计应考虑物业管理的便利性和合理性。须根据人流及车流动线, 确定人车管理模式;在满足小区封闭管理的前提下, 尽量少设置岗亭, 减少后续物业管理成本。

建筑首层与室外交接位置的过渡空间设计应合理。合理考虑景观竖向设计:竖向设计是丰富景观层次的重要手法之一, 应该综合考虑景观造价、地库荷载、地下排水、室外综合管线及周边市政条件的影响, 同时满足绿化种植的覆土要求等。

3.4 扩初设计阶段

景观扩初设计是为了贯彻方案设计思路、完善使用功能、空间关系、交通组织及深化总平面, 是方案与施工图阶段的桥梁和纽带, 应重点关注以下几点。

(1) 复核建筑规划条件, 确保满足规划指标要求。应对方法:应将建筑条件图与景观总平面进行准确叠图, 复核景观与建筑条件交叉是否合理, 确保方案的可行性。复核内容主要包括:绿化率指标、地面停车位指标、室外管线交叉、消防车道及消防登高面交叉、建筑首层竖向衔接、外围市政道路竖向衔接、地下室顶板覆土是否在结构允许范围内等。

(2) 大型景观构筑物、大型水景及特大乔木等如果在地下室顶板之上, 应充分考虑地下室顶板的荷载和结构要求, 确保结构设计的安全性和稳定性。

(3) 景观雕塑及小品。须明确雕塑小品的规格、材质及意向等, 以配合提前启动雕塑采购工作。

(4) 绿化设计方面。在方案阶段的基础上进行深化设计, 须明确主景树及骨架树的品种、规格等参数, 以配合提前启动主景树及骨架树的采购工作。

3.5 施工图设计阶段

施工图是最终用以指导施工的设计成果, 把控好施工图设计质量可大大减少后期现场施工的设计变更和工程量签证, 保证设计效果的顺利实现, 并有利于控制工程成本。该阶段重点关注的把控要点有。

(1) 复核前几个阶段设计管理要点是否得以落实, 再次复核建筑规划指标和建筑条件, 明确为配合景观需求进行的建筑图纸调整或变更是否落实到位。

(2) 竖向及排水:竖向设计应保证各衔接面的合理, 同时满足雨水排放要求, 确保场地不积水为原则;种植槽及绿地系统应进行排水系统的设计。

(3) 复核施工图的设计范围、设计深度及节点设计是否满足规范要求, 是否易于施工组织等。检查泳池、水景、硬景、软景、康体活动场地等细节设计是否存在不利安全的因素。

(4) 绿化设计方面。景观设计主要依靠软景来围合和组织空间, 其绿化配置手法应依据每个组团的特点进行设计;苗木选择应遵循适地适树的原则, 同时符合当地苗木市场供应情况, 以有效降低苗木的供货成本。

3.6 施工招标配合阶段

在施工招标阶段, 应配合完成景观施工技术标准作为招标文件的补充文件, 尤其应对容易出现问题的关键环节和关键标准给予明确, 避免后续施工阶段出现争议, 保证现场施工阶段的顺利实施。

3.7 施工现场配合阶段

在施工开展之前应将经过仔细审核的施工图最终成果, 会同各专业、工程部、施工单位进行技术交底工作, 协助施工单位对图纸进行正确理解和熟悉把握, 并汇总各专业及施工单位反馈意见进行图纸调整, 尽量争取把设计偏差和问题在施工前得到解决。在施工前还应预留足够的时间进行铺装材料、雕塑、照明灯具、各种预制品、康体设施、大型乔木等各种材料的确认和准备工作, 同时配合项目的建设进度、销售计划、做好现场协调工作。

4 结语

景观设计管理是贯穿项目全过程的管理, 每个阶段须对于容易出问题的关键点给予重点关注, 做好针对性的设计管理工作;同时在施工管理配合中应与施工单位和设计单位通力协作, 把控重大的技术修改, 提供强有力的技术支持, 才能最终做出一流的景观精品项目。

参考文献

[1]董藩, 文伟.基于AHP的廉租房融资模式研究[J].中南民族大学学报:自然科学版, 2010 (2) :116~119.

[2]欧阳益华, 祝国营.房地产景观设计定位及分析[J].绿色科技, 2011 (8) .

房地产项目设计管理 篇2

开发商对设计管理好坏直接关系着房地产项目开发的的成败。许多房地产开发公司以及具体开发项目，由于设计管理工作做得不到位，致建设项目进度缓慢、开发周期延长、成本无节制地增加、产品质量达不到要求、报建审图通不过、招标采购延迟等。

初期我们可能会认为是设计院配合不积极，方案达到甲方满意，施工图设计不负责任，二次设计多，设计漏项、错项造成设计变更、签证增加。最终无法控制的项目既定的目标成本，项目利润得不到保障。

广浩地产跟许多开发商所走过的路都差不多，在若干年内都没有对设计管理引起太大的重视。对设计院过度依赖，自己设计管理人才的匮乏，造成项目开发过程管理的蹒跚前行。

自2010年公司进行组织创新和变革以来，在咨询公司（康达信）协助下，按地产开发行业价值链重新进行了组织架构的调整和设置，规范和明确了各环节和模块的职能、职责。例如：设计管理部必须做好以下核心职能工作，1，设计前期管理（设计院的甄选、设计招标合同的标准化、设计任务书的祥拟）；2，设计过程的管理（出图计划的制定、设计过程的督促、外部专家参与的方案成果的评审）；3，设计后期的管理（技术交底、施工现场指导和设计变更的审核、验收）；4，项目的设计后评估，沉淀技术、标准、数据、案例等。

虽然当前我们在设计管理上还有许多工作要做，像限额设计、设计部品标准规划等等，但较之以前，设计管理有了长足的进步和改善。

对设计公司合理准确的采购，对设计过程进行精确规划、严格管理，设计成果的用心评审、充分的技术交底、详细的设计后评估工作的推进，对房地产项目的顺利进行至关重要。以下是房地产开发过程中设计管理工作在每个阶段的基本的任务，必须做好：

1.项目启动阶段。设计管理工作在项目全过程中起着不同的作用，但都必须是满足项目的总体规划和要求来开展的。启动阶段首先明确项目批准的原因，市场需求、营运需求、客户要求、法律要求、战略需要等都有可能是项目开展的依据。

设计部管理门要明确项目产品范围，渐进明细产品的总体定位。通过每次对项目的定义加深，明确项目的产品范围，就是我们常说的概念设计，同时制定产品范围说明书，和项目章程一起作为项目开展的原始依据。

2.设计过程管理阶段。这个阶段也可以分为设计采购管理和产品设计管理两个阶段。

1)设计采购管理：选择合适的设计公司通过合同的形式承包项目的产品设计工作。设计采购可以用两种方式进行，直接指定设计公司和招投标选择设计公司。直接指定公司长期合作的战略伙伴或指定知名设计公司、设计师，这可以根据以往项目经验、专家判断、产品类型等综合因素决定是否直接与指定的设计公司建立合同关系。方案招投标可以分内部招标

和公开招标，现很多公司都采用此方式就不再赘述。特别要提醒的是项目设计主导设计师人选的工作经历对设计成果的输出很重要。

2)产品设计管理：在概念设计的基础上深化建筑设计，这包括方案设计和初步设计。方案设计的主要内容是：总体规划设计方案、景观绿化设计方案、建筑单体设计方案。作为一个完整的房地产项目，这三项内容是紧密衔接相互制约的，必须在方案阶段同时考虑同时深化。初步设计阶段包括内容：规划报审总图、市政设计方案、景观绿化初步设计、建筑单体初步设计。房地产项目的设计方案通过要经过两道门槛。

首先是项目投资人或发起人的认可，我们暂且把项目投资人或发起人称为老板，让老板用最快最简单的方法理解产品是非常重要的，有很多项目的设计管理人员抱怨楼都盖起来了老板又要改立面，其实这不是老板的错，是我们规划设计管理人员没有建立有效的沟通方式，让老板没有理解设计方案的真实信息或过滤掉了部分信息，要顺利通过这个门槛，就要建立有效的沟通系统，不只是规划设计而是整个项目的管理。

其次是政府各职能部门的审核，这也是伴随项目始终的重要工作。对国家及地方的法律法规进行充分的了解，多吸取同类项目的经验作为本项目的风险。

3.工程计划阶段。这是整个项目的关键阶段，要制定工程施工总体计划，其基础就是施工图。施工图设计包括：市政道路施工图、景观园林施工图、建筑单体施工图。所有施工图都应该是详细的涵盖了所有项目范围，而大部分的材料设备采购也应该在这个过程完成，并成为施工图的内容详细表述，这其中也包括专项设计的采购，例如高层建筑项目的幕墙设计、住宅项目的燃气设计等。各专业施工图设计越细致项目成本预算就越完整详细，项目质量、项目成本、项目进度也能更有效的控制。对于大多数建设商业住宅的房地产项目，此时已开始产品的销售策划工作，这是设计部门必须提供准确的详细的设计信息，把设计语言翻译成大众语言进行宣传，吸引客户同时让客户准确理解还未建成的产品，避免虚假错空的信息传递给未来的客户。

4.项目施工阶段。按照项目总体计划按部就班的进行施工组织，这个阶段的工作完全是通过向外承包完成的。设计管理主要参与的是以下控制阶段的工作。

控制阶段是和工程施工阶段并行的，质量、进度、成本以项目总体计划进行实施和控制，而开发商一方主要控制的就是变更，设计管理要及时准确地审核各种变更，提出准确地通过或否定的意见，使变更的发生尽量不脱离总体计划，同时还要提出对项目有利的变更申请，例如变更新技术可以提高工程进度和质量。

5，竣工验收阶段。此阶段往往被忽略。除了合同管理中要有很多合同进行收尾，其中设计管理很重要的工作就是总结经验教训，这对一个公司持续发展有着重要的支持，一个项

房地产项目设计管理 篇3

关键词：房地产项目管理；质量；控制；

随着当代社会中有关经济方面的竞争所带来的摩擦和碰撞越来越大，房地产在项目的开发上也不可避免的存在着许多问题。我国需要在保障投资成本的前提下控制房地产项目开发设计管理的质量，优化房地产质量，以此来保障房地产在社会经济结构中的支撑地位。为了房地产的开发质量有所保证，就要找到质量控制的关键所在，并且要对房地产项目中的所在环节进行靶性的设计管理。

一、房地产项目开发工作

在开发项目中有几个阶段是质量控制的重要组成部分，包括决策，设计，施工，以及结算。由于是否确切地了解房地产项目开发所产生的至关重要的影响决定了其在开发规模、资金投入以及整体构想的助力大小，因此对应的它也成为在设计管理的质量控制的进行中首先需要被人们考虑的问题。

确立好规划房地产设计管理中的制度即责任制度，其中包括市场规划方面、项目编制方面、组织施工方面，监督管理方面等，降低进行中各种方面带来的负面影响可以让设计管理时人与人之间的信任度更高。依据房地产行业的变化过程和经济的浮动，以房地产开发规定作为辅助指导来构建最适当的设计质量计划；另外最后，设计管理质量控制制度的建立，设计环境的改善都可以用来保障设计前期质量状态的有效性，这为房地产项目设计管理的质量控制起了好的带头作用。以上三部分属于设计管理的质量控制中的前期工作。

二、房地产设计管理中对质量的控制

以设计的各方面的不同层次和类型为主要依据令实现质量控制更好的进行规划，即为房地产设计管理的质量控制。从其质量控制的分析中可以得出：

（一）使质量控制责任制度更加具体化

从房地产项目设计管理的现状出发，使相关方面的责任制度更加具体，同时，根据分配好的责任制度，成立好负责项目责任的小组，责任小组可以在项目设计管理的过程中作为项目策划和管理部门的桥梁，以项目的设计与规划为重，在房地产设计的框架和关于服务方面的理念可以满足各方面所提出的要求的前提下，再令其将责任制度应用于设计进程中。控制好流程中存在的各种质量问题，保持好项目设计管理的灵活性。最后，责任小组再发挥链条作用将责任制度在整体项目设计管理的过程中串连起来，然后在设计过程中，对质量监测后所出现的弊端采取及时的补救措施。

（二）实现质量控制的途径-监控

房地产项目的设计与开发是一个非常专业性，严肃性以及复杂性的过程，它需要集合各种层次的非常专业的建筑师，来编写各式各样的难度不一的设计任务。在每个阶段的设计过程中发挥他们的专业性，可以说是绞尽脑汁呕心沥血的进行最深的研究，从中就可以看出他们的设计优势在哪里。并且可以采取监控的途径来保证他们的设计质量和控制，而要使整个小组都具备特别强的专业性以及设计能力时就要采取矩阵式的监控了，这不单单可以做一个很好的融合作用即融合项目设计开发管理各个部门的功能，而且又可以使负责人建筑师拥有一定的权利，让其一切从质量控制的便利性出发。

比方说：在监控途径中，先要对建筑师进行专业知识方面的测评，对他们进行一个全方位的考核，从他们的考核成绩中分析他们是否具备完成任务所需要的能力，然后安排公司 的相关人员，当然他们也需要一定的专业性，他们进行360度无死角监控，如果出现以下情况，比如在设计过程中建筑师发生一些意外事件，公司可以迅速的派出公司的其他具有这方面能力的相关人员对建筑师进行顶替，大大发挥公司人力资源的作用，以便可以更好的进行质量控制。

（三）确保建设方各专业工程师在监控设计质量方面明白自己的职责所在

建设方各个相关的工程师一定要知道任务进行过程中各个阶段设计进行到哪个地方，哪个地方可以更细致更好的进行，哪个地方可以更有深度的进行，还有那些对设计的要求可以体现所持项目的特点。同时还要通过一些必要的措施来对工作进度进行有效严厉的控制；并且要保证有足够的人和足够的专业性，使设计质量得到很好的保障；最后承担起一部分责任，承担专业技术方案确认的责任，必须保证设计专业技术方案在这个时期是比较先进的、实施起来是很可靠、对于实施人员来说难度上是合理的；并且还要接管整个阶段的流程，其中包括设计输入、输出、对成品的检验、评价以及验证等。

（四）采取计划分析的途径控制设计管理的质量

采取计划分析的途径控制设计管理的质量主要有下面几个方面的控制：

①设计部门规定好一个有效时间，在这个时间段内对任务进程进行抽测，对于任务进行过程中不符合实际不符合任务要求的地方及时采取一定的改善措施；②在符合房地产的实际设计体系的前提下，监控质量，使整个设计的进程控制逗合情合理，并且及时准备好预防措施或制度，硬性规定建筑设计师必须做好设计日志，备份好设计质量信息。

③定好整体的质量控制的目标以免像无头苍蝇没有目标性，比如：在各个阶段进行项目设计时都要对应的制定好各个阶段的质量控制的目标，并且对整个目标进行改善，从而提高质量控制的整体水平。

④必须让项目开发的设计一次性通过，做好只有一次机会的准备，以免以后二次准备通过时更加错误不合理的改动，这对于质量控制来说，影响是巨大的，不仅做了很多无用功而且会严重影响房地产项目开发设计的质量，对以后施工时的质量也有很大的连带作用。

⑤在开发设计中，前期工作也要做好比如材料的购置方面要提前做好计划和准备，保证它和实际在同步水平，有时可能因为之间间隔的时间太长，使得原先所定的计划和现实大相径庭，因此要减少材料成本方面对设计质量控制的影响。

⑥有时人们会说理想很丰满现实很骨感，因此在制定好设计时也要想好后期怎样控制好，要保证自己的控制力是强的，综合控制力也是可靠的，按照计划最大程度的做好后期工作。

三、关于房地产设计质量控制的深远意义

对现在来说房地产行业一直以来在各大行业中都属于拔尖行业并且比较热门，那么对房地产中之前所提到的质量控制可以保证房地产行业依然可以马不停蹄的向前奔跑，也可以按照人们需求，打破大家对房地产建设质量方面的担忧，对于出现设计问题方面也会绕道而行，促进房地产行业的发展。所以管理好开发设计的质量，资源合理利用，最大程度的保证资源的配置，由此保证房地产设计的质量，来为让房地产现状变得越来越好作出伟大贡献。

结束语：

设计管理中的质量控制不仅时时刻刻处于变化中而且又可以在一定程度上约束房地产的开发项目，因此使房地产的质量控制变得更难。所以要想着如何去有效的提高质量控制，来保证它可以在房地产项目中发挥高效的至关重要的作用，这样一来，在提高质量控制能力的同时又可以快速的让房地产整体质量得到提高，达到双赢效果。

参考文献：

[1]杨宁.试析房地产项目管理的风险控制[J].山西建筑.2007（08）

[2]朱广安.浅谈房地产项目的质量管理[J].四川建材.2006（06）

[3]马俊星.谈业主在工程项目中的管理[J].陕西建筑.2005（11）

[4]何惊宇.房地产项目管理现状及对策[J].考试周刊.2007（25）

[5]王琳.浅谈房地产项目管理[J].科技信息.2011（07）

房地产项目设计管理 篇4

1 房地产开发项目的特点分析

(1)通常情况下,房地产开发项目的对象是建筑物群或者是一些公共建筑,这需要大量的资金支撑,可见,房地产开发项目属于高投入的一项活动。就拿普通的住宅小区来说,少说也要几千万元的资金,多则甚至达几亿。而且,纵观房地产开发项目的整个流程涉及多个方面:投资决策、规划设计、征地、施工、验收等。一般小规模的住宅区至少需要3年至4年,大规模的住宅区需要近10年或者更久。

(2)房地产开发项目投资多,回报率高,许多商家及企业往往都会被其高投资、高回报率所吸引。但是,房地产开发项目的周期较长,每个环节都会遭受不确定性的市场竞争,企业需要承担的风险自然也不小,会涉及:供求风险、政策风险、财务风险以及意外风险等。

2 房地产开发项目设计阶段成本控制的意义

房地产开发建设共分为四个阶段:策划阶段、设计阶段、施工阶段和保修阶段。统计资料表明:设计阶段节约投资的可能性为88%,而施工阶段节约投资的可能性只有12%。按价值工程的理论来说,加大设计费用的投入可以降低建设项目的成本,即增加10%的设计费可以节约5%的总工程造价。很显然,项目设计的优劣不仅影响着建设费用的多少还有建设工期的长短,而且还影响项目的使用价值和投资收益。因而设计阶段对项目投资的影响最大。科学合理的设计,可有效降低工程造价,也决定了公司开发项目的成败。所以要做好项目设计阶段的成本管理,从而有效的控制工程的投资。

3 房地产开发项目的成本管理对策

3.1 加强规划设计阶段的成本管理。

对于房地产开发项目而言,规划设计对于项目的投资效益起到直接的影响作用,在项目规划设计阶段,从场地选择,总平面布局规划到平面形状、层数、层高、建筑面积、建筑结构以及到结构部件的设计和选择都应多种方案的比较和选择,采用适当的分析方法、如价值分析方法,选用技术先进、经济合理的最佳设计方案并加以优化。

3.2 加强初步设计阶段的成本管理。

初步设计完成后,房地产开发公司技术人员要认真审查方案,比对分析,不宜过分依赖于设计方。这一阶段十分重要,着重应审查的是设计方案是否达到所要求的各项技术经济指标,整个设计思路是否经济合理。一是布局是否合理,比如户型,是否充分考虑最大限度上满足现代人们的日常生活居住的需要;再如环境配套设施,是否从“以人为本”作考虑。这两点都是影响房屋销售的主要因素,因为现在大部分购房者对户型和居住环境很看重,甚至超过了对价格的关注。二是经济性是否合理,比如建筑设计时可将功能分区相对集中,尽量避免不必要的装饰及过多的悬挑,建筑尺寸尽量采用经济尺寸;另外在环境配套上要做到经济实用、美观舒适,不求奢华但求新颖。在全面审查后,各项技术经济指标对设计方案提出合理化的更正及修改,尽可能做到详尽周到,避免设计返工;对修改后的设计方案要重新进行成本预算并再与目标成本进行对照,这样做的目的是避免超预算设计。

3.3 加强施工图设计阶段审核工作。

初步设计阶段成本控制目标一经确定,施工图设计阶段应该严格遵循。房地产公司技术人员应对施工图设计图纸认真审核,并与形成的限额设计指标一一对照,一是审核施工图的合理性和工艺技术的成熟性,避免在施工阶段进行重大变更,降低项目的一次性投入;二是审核施工图设计的材料、设备的适用性,房地产企业要建立价格信息网络,要注重各项材料、设备的定位与楼盘的品质是否一致,是否经济合理;三是审核施工图设计图纸的经济性,设计概算要翔实具体,避免因设计概算缺项漏项而增加变更成本。一旦施工图设计成本超过目标成本,必须认真分析产生差异的主要原因及主要部位,对施工图的相关内容进行必要的修改,修改后的施工图设计在下一阶段具体实施。

3.4 完善设计招标机制。

择优选择设计单位以及设计方案,是设计阶段控制项目成本的关键。公开、公平、公正的竞争,对设计单位起到鞭策的作用,设计单位为了赢得市场,必会以技术先进、经济合理的设计方案参与竞争。从而提高设计质量,有效的控制项目成本。同时,房地产开发企业在编制招标文件时对项目的投资和功能要有明确的要求,要有合理的评价标准和评价方法,设计单位投标时也必须将方案和投资结合起来作为投标文件的组成部分,中标后可作为方案优化的依据,供房产企业进行参考。

4 结论

房地产开发项目成本控制对于提高房地产开发企业的经济效益,提高房地产企业的市场竞争力具有重要的意义,因此,必须加强对房地产开发项目设计阶段成本管理工作。房地产开发项目作为一个动态系统的控制过程,必须在设计、施工以及竣工销售阶段分别制定措施,才能确保控制目标的实现,对于提高投资效益,促进房地产开发企业的长远发展也具有重要的意义。

参考文献

[1]张斐.房地产开发项目设计阶段的成本控制[J].建筑设计管理,2009(5).

[2]柯洪.全国造价工程师执业资格考试培训教材:工程造价计价与控制[M].北京:中国计划出版社,2006.

房地产项目设计管理 篇5

（3月15-16日）

房地产培训：房企项目全价值链设计管理解析培训

【课程背景】

房地产培训：房企项目全价值链设计管理解析培训；优秀的项目总从哪里来？外部引入空降兵？失败的概率远远大于成功率，引入成本高企也是现实问题，同时行业竞争加剧优秀企业加大留人的砝码造成越来越难引入高水平人才。

当前房地产企业面临的竞争主要体现在以下四个方面：经营层面、产品力方面、开发价值链层面、管理与人才的竞争。这四方面的竞争，聚焦到人才的竞争，即是项目总经理的竞争，因为一个优秀的项目总，在经营、产品、开发价值链整合、团队管理四个层面，都可以极大提升项目的盈利能力，进而提升企业的竞争力。

【课程对象】

房地产企业董事长、CEO、总经理、设计部总监、经理及相关主管领导； 房地产企业工程总监、项目经理、建筑设计师、策划师等主要技术骨干； 各建筑、设计院的管理层和主要技术骨干、骨干；

【专家导师】

沈老师，中房商学院房地产培训高级顾问，从事专业技术管理及房地产管理工作多年，十余年地产实践，历任大型地产公司设计负责人、项目总经理、总经理，负责产品研发及企业综合管理工作。曾参与标杆地产集团标准化设计及产品线推广工作，专注于产品精细化控制、产品线规划、企业战略研究及公司整体运营工作成功操作多个一、二线城市大型住区及高端综合体项目的开发。参与项目类别涉及大规模城镇住区、超五星酒店、城市超高层精装修豪宅、商业设计及绿色健康建筑等各类项目策划和全过程产品实现。近年几度走访欧美，曾与境外多家大型综合设计事务所有合作、交流经历；并结合国内地产项目操作经验的基础上加以沉淀。

【培训内容】

咨询电话：齐老师 010-51146322

***

QQ：1225092981 北京中心：北京市朝阳区安定路39号长新大厦10层

河南中心：郑州郑东新区CBD商务内环13#奥园国际18楼

一、项目管理的框架

1、项目管理的概念

2、房地产企业为什么需要“项目管理”

3、项目总经理的职责及成立条件

4、项目总经理的管理技能要求

5、项目管理与职能管理的异同

6、职能经理与项目经理的区别

7、项目总经理工作中形成问题的成因分析

8、对于地产设计师认识的两大误区

二、房地产项目全价值链设计管理

投资阶段——方案设计阶段——（实施）设计完成阶段——销售阶段——施工阶段——后期服务及运营阶段

（一）房地产业务开发流程详解

1、从开发链条上的价值活动看——开发&设计

2、项目实施各阶段的设计“主要矛盾”和“次要矛盾”分析

（二）（实施）设计完成阶段的矛盾、解决方案及案例

1、主要矛盾：工程标准，完成从方案到“可实施设计”的精确定义，完成材料部品、应用技术同步，总图、景观、室内等设计前置管控要点

2、次要矛盾：成本标准，根据产品策划、市场需求确立成本标准

3、问题解决：“并行式”设计控制；项目品质&“三个精装修”，市政总图前置；案例

（三）销售阶段的矛盾、解决方案及案例

1、主要矛盾：销售道具，销售条件的提供及信息管理；提供销售需要的硬件、软件（培训）物料，关注示范区咨询电话：齐老师 010-51146322

***

QQ：1225092981 北京中心：北京市朝阳区安定路39号长新大厦10层

河南中心：郑州郑东新区CBD商务内环13#奥园国际18楼

实现以保证开盘，项目展示区关键线路场景设计（标准化）工具

2、次要矛盾：品质锁定，根据销售承诺，现场设计变更管理；并推进设计深化、招标等项

3、问题解决：示范区关键线路场景化设计；销售培训，现场样板及工法展示；案例

（四）施工阶段的矛盾、解决方案及案例

1、主要矛盾：产品实现，指导工程标准落地，同时进一步弥补图纸“错、漏、碰、缺”

2、次要矛盾：进度、质量、成本，样板先行；各类设计变更满足现场施工需要及流程要求

3、问题解决：图纸完善及优化；工程技术标准前置及重点材料现场技术管理，三维（BIM）技术体系支持，精细设计成果对于现场工程管理的协助手段；案例

（五）方案设计阶段的矛盾、解决方案及案例

1、主要矛盾：项目策划，根据土地属性、投资规模、开发节奏、利润指标及市场需求确定

2、次要矛盾：产品策划，满足市场要求，获得理想的规划及各地上、地下等单体产品定型

3、问题解决：如何把项目策划准确“翻译”成产品“语言”；产品&价值（成本边界）在规划设计阶段的各个方面；案例

（六）投资阶段的矛盾、解决方案及案例

1、主要矛盾：城市贡献，设计概念如何贴近政府城市发展需求和项目利润指标

2、次要矛盾：投资概算，通过概念方案，形成项目成本效益估算

3、问题解决：哪些方案会使政府“兴奋”，什么叫非技术性价值？项目价值如何推导？案例

（七）后期服务及运营阶段的矛盾、解决方案及案例

1、主要矛盾：产品成熟度&物业服务标准，成本控制与客户超值要求的平衡

2、次要矛盾：客户满意度支持，提供客户投诉（需求）的服务和持续提升

3、问题解决：设计与物业衔接要点大全；案例

三、沙盘模拟，团队活动，老师点评，研讨交流

咨询电话：齐老师 010-51146322

***

QQ：1225092981 北京中心：北京市朝阳区安定路39号长新大厦10层

河南中心：郑州郑东新区CBD商务内环13#奥园国际18楼

【课程说明】

[组织机构]：中房商学院 中房博越

[时间地点]：2014年3月15-16日 郑州（详见报到通知）

[培训费用]：3280元/人（含培训费、资料费）食宿代订，费用自理。

中房商学院是中国房地产智业高端品牌。以“唯有实战，方有实效”的服务理念，服务4000多家房企，培养6万多名房地产精英。业务包括：房地产培训、房地产内训、房地产管理咨询、工程管理、房地产考察、房地产策划师、房地产MBA等。

咨询电话：齐老师 010-51146322

***

QQ：1225092981 北京中心：北京市朝阳区安定路39号长新大厦10层

房地产项目设计管理 篇6

一、设计原则

1、在设计方面要具备长远的发展眼光，抓住商业机遇以及顾客的购买心理，为房地产项目建立起良好的口碑和形象。

2、建筑的风格要突显出建设的主旨内容，具有独特的艺术特点，注重时代性、民族性和艺术性的完美结合，占据市场先机，吸引顾客前来购买，省去了大部分的销售成本。榆次同时，建筑风格要与建筑价值有机结合，利用两者之间的关系来提升建筑的价值，并且突出建筑风格的性价比。

3、在设计中，建筑平面的布局设计尤为重要，建筑平面设计的合理性是决定房地产项目经营和销售情况的重要因素，因此要了解和熟知消费者的心理需求，对建筑的平面设计和户型的设计进行精心考量，提高建筑总体的可使用面积，并通过功能设置来巩固建筑的建筑价值。

二、控制管理设计，节约开支

1、一个建设项目，通过不同的设计方案进行建设，所显示出的具体建设情况和建设成本之间也存在一定的差别。因此，为了实现建筑的最优设计和建设，在房地产开发项目的设计阶段，要求设计人员与造价师共同参与，这样在满足设计的合理性的同时，也使建设成本能够控制在最优范围之内，使建筑的功能和成本之间相互协调。建设方案的选择也要注重体现价值工程的建立理念。

在进行房地产项目设计和造价的招标时，要对建筑的建设功能和降低工程造价进行重点发掘，所采用的招标计划书中要对建筑的建设风格、规划、使用功能等均作出具体的方案步骤，使建筑建设不仅在风格上力压群芳，还要在功能和造价上占据优势。

2、房地产项目设计任务书中包含建设中所涉及到具体事项，如工程建设的场地、地质条件、各客观原因、国家相关制度和政策等，这些都要进行反复的审议和商讨看，并根据实际的建设条件来进行具体的方案选择。在进行项目设计任务书的编写时，要有正确的、可靠的理论依据，要采用一些先进的建设技术和设计技术，对建设中所涉及的材料、工艺、设备等做充足的考虑，是其在投入建设中能够充分体现其价值和意义。

3、限额设计是将建筑的建设规模、建设内容、建设标准作为主要的设计依据，进而对项目的投资范围进行估计，优化建设结构，提高资金的利用效率，扩大建设的性价比程度。房地产开发项目的建设和设计，就是要在有限的投资额度下，建设具有最优设计的项目建设，确定建设目标，并制定切合实际的建设标准，对项目的而建设有具体的规划和安排，以科学的手段对建设成本进行控制。

3.1在项目的投资决策阶段，要对投资金额进行估算，使投资的金额不能超过项目建设的预定额度。继而将项目的可行性报告交于相关部门进行审批，一经批准，便可对项目建设的具体金额限度进行设计和控制。

3.2房地产项目设计的最初阶段当中，要对设计方案进行选择，并且要将项目建设预算控制在设计的投资估算额度范围内。方案的选取中，是要将建设中的建设工艺和造价控制作为评比的重点，在满足上述要求的技术上，对项目工程的设备、材料、人员等进行综合的衡量和控制。

3.3对工程量的控制也是房地产开发项目设计阶段中的重点控制环节。根据项目开发设计对工程量进行控制，可有效的降低和控制建设成本，不做超额预算。

4、实行概预算制度

4.1设计概算

设计预算是根据设计单位对可行性研究报告、投资预算以及项目建设合同等材料一句进行的投资设计。设计单位根据实际的建设图纸以及概算编制设计对项目建设进行总结。然后可将投资设计的内容作为实际建设中的最高投资限额，也作为成本控制的重要依据。

4.2施工图预算

设计单位根据批准的初步设计文件或扩大初步设计文件和主要设备定货情况进行施工图设计。在此阶段，设计单位应根据施工图纸和说明书及预算定额编制施工图预算，用以核实施工图阶段成本控制是否超过批准的初步设计概算。

5、集中分管副总、总工程师、设计部、材料部全力以赴做好产品定位，明确品质要求。同时将根据设计合同所确定的质量目标，对设计定位、设计过程、设计成果进行全过程，多方面控制，以健全的制度，合理的程序对参加人员实施全面质量管理。

6、对设计过程进行管理，监督检查建设方各专业工程师对专业设计中执行公司的质量体系文件情况，确保设计产品和服务满足合同规定的质量要求；组织设计策划，并将策划结论编入设计要求；根据项目计划、项目质量计划和设计要求的规定，对设计过程进行控制；负责各专业之间的衔接；负责组织设计各专业的综合技术方案的审查和协调，确保综合技术方案的合理性；负责组织或监督检查设计各阶段的设计评审和设计验证等。

7、尽量减少设计的更改，争取在较少的更改后定稿。设计的项目建设的基础，如若项目的设计频频改动，那么对实际的项目建设带来巨大的损失和风险。因此要将这种不必要的消耗尽量减少，并控制在可承受的范围之内。对于设计的变更，要首先进行协商和讨论，研究出一套具有可行性的新的设计方案，再进行左后的决策。以建设的实际价值和使用功能为基准，设计的变更所产生的预算变动也要在可控制的限额之内，讲究成本与建设之间的双重可行性。

三、总结

地产开发项目建设的全过程包括以下四个阶段：评估、决策、设计、实施。由此可以看出，项目设计阶段承上启下，具有衔接的重要作用。只有经过设计，决策才能变成设想。住宅房地产开发项目投资控制中，设计阶段起着关键作用。从这个角度来说，设计阶段不仅对建设规模、建设标准起着规范作用。对项目的投资规模还能起到规范作用。所以施工前的决策阶段和设计阶段很关键，设计人员应该将控制投资融入到自己的设计过程中。设计阶段影响大，但是在整个过程中也最难控制。因为设计单位、设计人员的爱好、水平和习惯不同都会有影响。

房地产项目设计管理 篇7

在房地产行业市场不断变化的形势下,房地产开发企业已难于保持以高利润率求发展的运营模式,而进行项目开发成本控制将成为提高企业经济效益和核心竞争力的有效途径。再者,房地产项目开发设计是将整个项目的开展由计划变为产品的关键阶段。据统计,尽管设计费用在项目整体成本中比例不大,一般只占成本的1.5%-2%,但对开发项目整体成本的影响可达75%以上。[1]这个数据足以显示出设计阶段对于整个项目成本控制的重要性,这种控制不仅仅指直接的设计费用支出,而且包含其对项目整个开发周期总成本的影响。

1 房地产项目开发设计阶段成本控制管理的影响因素

1.1 设计阶段造价的影响因素

房地产项目开发设计主要包括概念设计、规划设计、方案设计、扩大初步设计、施工图设计、景观设计、装修设计等阶段。以上各阶段的成本控制管理主要体现在招投标管理流程和质量、造价的合理性、合同条款的合规性、设计方案的优化性等方面。譬如,某项目概念设计的单方造价比同行业同类型建筑的平均单方造价高出10元/m2,假设对于一个20万平方米规模的项目而言,此阶段的设计成本就高出200万元。因此,房地产企业只有进行全面的成本控制,才能从整体上降低成本、获取更多利润。

1.2 设计阶段对项目造价的影响因素

房地产项目开发设计阶段对项目成本有影响的主要因素是总体规划和建筑物格局和风格、建筑材料和园林植被的选择等方面;任何一个因素的管理失控都会导致总体成本的增加。譬如,建筑结构由基础、柱、墙体、梁、楼板、屋面板等部分组成的起骨架支撑作用的体系,结构设计是否合理会影响到材料的选用以及使用材料的数量,而这些恰恰是项目成本控制中必须要考虑的因素;而建筑材料费占总成本的60%~70%左右[3]。因此,设计成果的细节性设计都非常重要,直接关乎着整个项目的质量、销售与成本的控制等重要环节的有效运转。

2 案例分析

2.1 项目概况

某房地产开发公司在2009年3月取得A项目的土地使用权,该项目地处某二线城市的郊区,占地面积约350万平方米,景观湖面积约20万平方米。

2.2 A项目设计阶段的管控现状

2009年,该项目的产品定位是通过引进传统动漫基地的产业来促进别墅、高层、多层等住宅部分以及商业等配套的销售,计划先完成景观湖的施工将景观做起来的同时,在一期的施工过程中完成丢售楼处和样板间的施工、装修以及景观示范区的施工,以尽早开盘,获取回转资金。

然而,在A项目实际执行的过程中,由于一些原因该公司未能短期内引进传统动漫基地的产业发展,该项目的决策者便决定采用先引入住宅部分后引进产业的策略,这个策略也在一定程度上导致了整个项目的产品定位发生大的变化,从而影响到该项目后续工作的开展状况。

2009年5月,无资质的B供应商提交的概念设计成果因设计质量不合格未能通过当地政府的审批,于是,A项目的决策者重新选择供应商来做概念设计,继而整个项目未能按照原计划进展。同时,由于甲方在与B供应商签订的合同的付款条件中只有按照进度提交设计成果就付款的约定,而未对设计成果的质量和通审后再付款的付款条件做出明确规定,A项目为这部分未通审的设计成果支付了80万元。由此可见,这不仅影响了开发进度而错过良好的销售时机,而且增加了设计的资金成本。

由于设计阶段的周期拉长,景观湖的景观和一批次的施工未能按照原计划完成,加之由于一级土地熟化未能按期全部完成,原计划售楼处和样板间的位置还未得以土地熟化。于是,A项目的决策者为了如期开盘决定将售楼处和样板间移至原计划高层的地块上,并且在后期此地块的售楼处和样板间将被全部拆除,涉及价款约2000万元。

此外,该项目大概需要2个亿的建安成本,由于设计人员的保守设计,增加了15%的富余量,从而给整个项目增加了近3000万的无效资金成本;而在施工过程中,无论怎样控制施工成本,也不可能节省出15%的工程费。

3 房地产项目开发设计阶段成本控制建议

针对A项目的上述事实,本文提出以下有关房地产项目开发设计阶段的控制管理的建议,以在保证好设计质量和进度的前提下,合理控制并优化设计成本和设计对其它方面的影响成本。

3.1 清晰准确的产品定位

通过确立好的规划概念可以更好满足目标客户的层次和爱好,这样开发的楼盘才有可能畅销,才有可能最短的时间并以较高的价格销售。如此操作才能使楼盘面临的风险降到最低,从而使开发项目的投资迅速回笼,成本降低的可能性达到最大[2]。若在设计阶段初期,房地产企业未对所开发的产品有清晰准确的定位,后会因外界环境或者决策者的主观想法导致产品定位一变再变的现象发生,以至于影响到设计风格和规格等的随之变化,从而增加了设计成本。因此,清晰准确的产品定位在整个项目中起着“指南针”的作用,房地产企业应对产品定位引起足够的重视,以保证后续工作顺利有效的进展。

以A项目为例,从开盘之日起,A项目的销售收入为零,这远远低于预期的目标销售收入。从该项目的长远发展来看,为了便于销售和成本的控制,A项目的决策者应尽快思考产品定位的问题,做出顺应市场规律的合理策略。譬如,可以改变规划设计的方向,先引入传统动漫基地的产业,按照原计划以产业带动住宅以及商业等配套的大方向进行下一步工作的开展。

3.2 重视设计成果的质量和进度

房地产开发设计阶段对于工程项目开发周期、成本、质量以及销售等方面都起着有关联的重要作用。设计图一经通审,工程成本也基本确定。因此,在保证满足工程项目所需功能的前提下,合理的优化设计可以大幅度降低设计成本和整个工程项目的开发成本。因此,房地产开发企业应选择有资质的设计供应商,以保证设计成果的质量从而减少设计变更的频次和避免未通过图审而返工所增加的设计成本和延误设计周期,进而影响到整个项目的开发节奏。

3.3 完善招投标制度

在设计招标的过程中,房地产企业应该选择适合该项目开发并且能够胜任招标事项的供应商,以建筑方案与经济方案相结合的原则,尽量将设计阶段的各个环节的工作内容形成一个整体进行招标。这样既可优选出好的设计单位,又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新,在降低工程造价上下功夫[4]。

房地产开发企业应在评标过程中从各投标供应商对该项目的整体布局规划、建筑风格、工艺要求、控制指标等各方面进行考虑分析,以选择出有利于适合自身公司销售和发展的设计方案,然后经过市场数据分析以及行业询价后进行这些方案的成本比较后,最后选择最优的方案进行施工图的设计。

3.4 合同内容要对设计成果的质量和进度做出明确规定

合同的付款条件应对设计成果的质量并通过审批后再付款做出要求,以防只强调设计成果的进度,而不是实际的效果,避免不必要的经济流失。此外,还应对设计成果提交的时间有所明确规定,以防延长设计周期,影响项目的开发进度。

3.5 加强图审和成本核算水平的提高

现在大多数设计费是按照2002《工程勘察设计取费标准》以设计费和投资资金成一定比例的原则支付给设计单位的,这样一来设计成果的造价越高,设计费就越高,而在这种思维下往往容易发生设计保守和浪费的现象而忽略整个项目的成本控制,甚至会导致产品定位在无形中改变的结果。因此,成本控制人员应对设计方案的结构体系、基础造型、平面布置进行成本分析,向建筑师提出建议,使设计方案不断优化;同时,对设计方案的计算过程进行评审,杜绝人为因素的保守扩大,尤其在设计系数的取值上;以加强对设计图和设计费的核算水平,从而减少不必要的设计费支出[5]。

此外,目前我国房地产开发项目已开始试行限额设计,即按批准的投资估算控制初步设计,依照初步设计的总概算控制施工图设计[3]。加强限额设计的管理有利于设计成本的控制,同时将设计造价作为设计的前提而对设计的效果有一些影响,所以将总概算控制在合理的价格上是非常重要的。

4 结论

综上所述,房地产项目开发设计阶段在整个开发周期中起到了的至关重要的作用,此阶段的成本控制需要甲方的主导以及设计、造价、监理单位的有效的配合来完成。从房地产项目整个开发周期的角度出发,房地产开发企业以可持续发展的眼光,全面深入贯彻并落实设计阶段成本的内部控制管理思路;进而推动投资方及设计人员进行内部挖潜,进行设计创新,采用新工艺、新型材料,合理配置资源,在不降低工程项目使用功能的前提下尽量降低工程费用[6];从而获取更大的经济效益,增强企业的核心竞争力。

摘要：文章从对房地产开发设计阶段成本控制的重要性出发,在影响该阶段成本控制管理的因素的理论背景下,以某房地产公司A项目在设计阶段管控中出现的问题为例,提出A项目设计阶段优化策略以及房地产开发设计阶段成本控制管理的建议,以提高设计质量和进度水平,从而有效控制设计成本和整个项目的成本,进而完善设计阶段内部控制体系的建立。

关键词：房地产开发,设计阶段,成本控制,管理

参考文献

[1]全国造价工程师执业资格考试培训教材编审委员会.工程造价计价与控制[M].北京:中国计划出版社,2003.

[2]王燚,田永清,刘峰.设计阶段管理内容及成本控制措施[J].辽宁建设,2008(4):54-55.

[3]张斐.房地产项目开发设计阶段的成本控制[J].建筑设计管理,2009(5):25-27.

[4]胡震.浅谈房地产开发设计阶段成本管理[J].华东交通大学学报,2007(6):27-31.

[5]刘思源,王海鹏.房地产项目设计阶段的成本控制初析[J].科技创新导报,2010(2):139.

房地产项目设计管理 篇8

笔者通过南京市江宁大学城某房地产住宅项目管理的切身体会, 对项目管理中的设计管理有较多感触, 从工程设计的各个阶段, 浅谈设计管理在房地产住宅开发项目中的重要性。

一、建设项目设计的基本原则

1、贯彻国家的经济建设方针和政策;

2、遵循国家和地方的法律法规, 符合国家和行业的技术标准、规程和规范;3、合理利用资源, 节能减排;4、重视技术进步, 选用的技术要先进适用;5、坚持安全、经济、可靠;6、坚持质量第一;7、重视生态环境保护和水土保护;8、满足市场需求及实现开发商的预期目标。

二、建设项目工程设计招标投标

1、工程设计招标的目的

建设项目业主以招标方式委托勘察设计的目的是开展设计竞争, 优选工程勘察设计单位, 达到采用先进技术、降低工程造价、缩短建设周期和提供投资效益的目的。

2、工程设计任务书的主要内容

在工程设计招标文件中, 最重要的是对投标人提出明确的要求, 由招标人组织编制形成工程设计任务书, 指导投标人投标设计, 并作为合同条件。其中最重要的内容为规划设计条件和要求、工程主要功能和使用要求、技术经济指标、平面布局要求、结构设计要求、工程设计阶段及完成设计的时间等。

3、工程设计招标的评标和定标的条件

工程设计招标的评标主要从工程设计方案、投入产出、经济效益、勘察设计工作进度、设计单位资质、投标报价的合理性等几方面来进行;工程设计招标的定标主要依据评标委员会的评标报告和推荐的候选中标人、中标候选人的设计方案、设计方案的技术风险、经济风险、成本与效益等方面来定标。

三、建设项目工程设计管理模式

建设工程设计管理模式主要有三种:

1、建设项目业主直接管理或聘请专家协助管理。

2、建设项目业主委托咨询公司代表业主进行设计管理。

3、建设项目业主委托项目管理公司管理模式。

不管采用哪种模式, 最终决策人和最终风险承担人都是建设单位。因此, 建设单位必须充分利用社会上各种专家的知识, 根据项目特点和需要聘请知名专家进行咨询, 为决策提供依据。

四、建设项目工程设计管理的主要内容

建设单位工程设计管理工作是组织设计, 配合和提供设计条件, 控制设计规模、工程质量、工期与投资, 组织审查和批准文件, 协调设计外部协作关系和提供外部条件。主要内容有:1、组织工程设计方案竞赛招标、优选工程设计单位。2、提供勘察设计基础资料和建设协议文件、项目审批文件。3、组织协调勘察与设计单位之间、设计单位与设备供应、设计单位与施工单位、施工单位与设备供应单位之间的配合与互提资料。4、组织优化设计。5、组织环境影响评价、劳动安全与卫生、消防、人防等专题设计审查与报批, 办理城市规划主管部门的审批等。6、协调落实外部补充的规划设计 (水、电、气、有线电视、通信等) 。7、按规定报送办理建设项目核准或备案手续。8、组织审查初步设计文件并按有关规定上报, 主持审查施工图设计文件与图纸。9、控制和审查施工过程中的设计变更。10、组织质检、竣工验收、项目后评价等工作。11、做好勘察设计文件和图纸的接收、分发、使用、保管与归档工作。12、为勘察设计人员现场服务提供工作与生活条件。13、按合同与实际进度计划办理勘察设计等费用的支付与结算。

五、房地产住宅项目工程勘察设计各阶段的工作内容及控制要点

1、工程勘察阶段

(1) 工程测量。工程测量的内容包括平面控制测量、高程测量、地形测量等, 其中注意平面控制测量的宗地面积数据是否与土地部门提供红线图宗地面积数据一致。因此建设单位应在领取土地证之前会同国土及规划部门核实宗地面积。

(2) 工程地质勘察。工程地质测量是为了查明建设地区的工程地质条件, 提出建设场地稳定性和地基承载能力的正确评价而进行的工作。勘察阶段一般分为初步勘察和详细勘察。初步勘察是为了满足初步设计的要求, 而详细勘察应符合施工图设计的要求。岩土工程勘察报告是建设单位、施工单位控制基础工程进度、质量、投资或成本的重要依据, 稍有不当将影响到整个项目的建设期。岩土工程勘察报告也是施工单位编制施工组织设计, 进行投标报价, 指导施工的重要依据。施工单位在进行基础工程施工时更应研读该报告, 合理组织施工, 提出是否需要进行地基处理, 是否需要进行基坑支护等等。

2、方案设计阶段

建设项目的方案设计是解决建设项目总体布置和开发问题, 是建设项目成败的关键所在, 是城市规划的体现, 是开发商实现利润最大化的重中之重。主要任务是对建设项目和建设场区进行总体规划、建筑设计和街景布置、环境关系规划、交通组织, 提出建设规模和经济技术指标等。

(1) 注意多方案选优。立足于市场需求, 进行项目的市场调研工作。采用招标方式优选设计方案, 邀请市场营销专业人士及建筑设计专家进行方案的评审并提出优化建议。

(2) 力求方案科学性、合理性和前瞻性。处理好市场需求与产品方案、建设规模的关系, 合理确定项目开发进程和经济规模;近期目标与远期目标的关系;总体规划与分步实施的关系, 总体规划一次完成, 建设可分步实施;投资与效益的关系, 力争用最小的投资取得最大的效益。

(3) 总平图布置根据场区自然地形、地貌和地质条件, 因地制宜、依山就势;总平图的各项经济技术指标符合国家规范规定, 主要有建筑系数、容积率、绿地率、建筑间距等;科学规划场区内人流、车流、消防通道等交通路线, 确保安全、顺畅、短捷。注意结合项目实际情况, 与城市规划部门确定合理的商业面积, 满足市场需求, 实现开发商预期目标。

(4) 结合地形、地貌, 做好竖向布置, 合理确定场区竖向布置标高, 尽量减少挖填土石方工程量, 力争挖填方趋于基本平衡, 控制投资。

(5) 采取场区雨水排泄和必要的防洪措施, 防止市政排水管网倒灌。

(6) 要与城市规划、环境保护、人防、消防、交通等当地主管部门协商, 并取得各单位的相关意向协议、审查意见和批准文件。

(7) 在申请人防行政许可批复之前, 注意与人防部门确定需建人防面积及人防的用途。由于在项目后期销售时人防产权是属于国家, 是不可实现销售收入的, 所以设计方案应根据项目的区域及性质经济合理布置人防的位置及用途。

(8) 小区景观是项目的卖点, 是项目的价值所在, 在进行方案设计是要与景观设计单位沟通交流, 注意竖向标高的结合。

(9) 注意与建筑风水的结合。

3、初步设计阶段

初步设计是依据批准的可行性研究报告、设计合同, 进行必要的工程勘察取得可靠的设计资料, 从技术和经济上, 对建设项目进行系统全面规划和设计, 论证技术上的先进性和经济上的合理性, 对概算投资、产出效益进行分析和财务评价, 并编制初步设计文件。初步设计文件应能满足编制投资和筹融资计划、建设项目管理实施规划、进行施工准备、主要设备和材料采购等要求。

4、施工图设计阶段

施工图设计是提供项目工程施工时所必需的详细图样, 指导施工。进行详细设计计算, 确定具体的定位、结构尺寸、构造分布与材料、质量与误差标准、技术细节要求等。设计文件应满足设备、材料的安排, 土建与安装工程的要求, 合同计量和完工检验等要求。

六、设计管理的方法

1、推行限额 (限量) 设计以节约成本

推行限额设计或限量设计对于建设单位的投资控制尤为重要。核心特点即是:在项目招投标阶段, 在合同签署阶段, 设计尚处于初步设计阶段, 很多报价和工程量是根据估算或经验估算而得的。做好限额或限量设计, 对于投资控制工作至关重要, 甚至直接决定了项目的赢利指标。

2、推行方案优化以节约成本

在满足使用功能和规范等规定下, 推行方案优化是节约成本的重要途径之一。笔者从事的项目中, 年轻的设计工程师由于缺乏现场经验, 对设计规范缺乏深层次的了解, 造成很多笨大粗重的现象发生, 一方面增加了工程的直接成本, 另一方面也增加了采购费用和施工费用。在笔者从事的该房地产住宅项目中, 由公司领导组织专家对地下车库设计进行优化, 地下车库顶板采用预应力空心楼盖技术, 节约投资1500余万。在项目管理中建设单位应就方案优化形成规章制度, 其中包含了激励和奖罚制度。方案优化应该以项目部牵头, 各专业部室为核心进行, 充分发挥各专业部室设计专家、专业技术负责人的经验。

3、做好技术基础工作, 保证设计范围和设计质量

不能陷入“设计管理工作就是设计人员的事情”的误区, 而应该是项目各责任主体单位、部门工作协作的关系。主要涉及的单位包括勘察设计单位、建设单位、施工单位、监理单位等。建设单位应该结合大量的工程实践, 做好各个单位对设计意见的汇总工作, 为设计管理工作创造条件。

总之, 设计管理工作起到至关重要的作用, 决定了项目执行的成败, 是项目管理中最为核心的部分。同时, 特别需要强调, 要做好设计管理工作, 必须引起公司领导的足够重视, 从满足设计管理的规章制度, 考核制度等方面给予充分完善, 为项目管理打下坚实的基础, 创造最为有利的条件。要做好设计管理工作, 还需要一线的设计管理尤其施工单位技术负责人、总工们提供大量的工作实践资料, 提供大量的切身体会和经验, 方能对设计管理工作进行质的改变, 能够使设计管理工作更上一个台阶。笔者希望以此文为契机, 能够和广大的项目管理人员和设计管理人员进行交流, 能够把设计管理推向一个更高的层次, 以保证房地产开发企业的利益, 提高企业的管理水平和社会声誉, 使企业在市场竞争中立于不败之地。

参考文献

[1]全国投资建设项目管理师考试专家委员会.投资建设项目实施[M].中国计划出版社, 2005.

[2]陆惠民, 苏振民, 王延树.工程项目管理[M].东南大学出版社2, 002.

小议房地产开发项目的设计流程 篇9

房地产设计管理直接关系着房地产项目的成败, 由于设计管理的疏忽会导致建设项目进度缓慢、工程停滞、成本盲目增加甚至产品质量严重受损。当这些事发生时开发商往往把责任全部推到设计公司的头上, 认为设计公司配合不积极, 方案总不能达到甲方满意, 施工图设计不负责任, 二次设计多, 造成设计变更、工程洽商频繁出现增加无法控制的成本漏洞。

其实房地产项目的设计工作的混乱责任完全在开发商自身的管理。房地产开发商要集成社会各种资源才能完成一个房地产项目, 这其中包括市场研发、地质勘察、规划设计、成本测算、建筑工程总包及工程专项分包、园林市政工程施工、营销策划、融资管理等, 这些人或公司都是房地产项目的参与者, 但这其中有很少一部分是开发商自己项目管理团队成员, 大多工作都是通过承包和采购的形式完成的, 而设计工作是贯穿项目始终的, 对设计公司合理准确的采购, 对设计工作进行精确规划、严格管理对房地产项目的顺利进行至关重要。

对于不同的项目、不同的公司管理风格项目阶段的划分可能会有所不同, 用项目管理理论结合中国房地产建设的实际出发, 同时结合中国规划设计市场的特点, 项目可以分成以下几个阶段:启动阶段———设计阶段———工程计划阶段——工程施工阶段———控制阶段———收尾阶段。

以上阶段是项目被批准开展后的项目生命周期, 之前的项目选择、项目分析过程即可行性研究报告和项目建议书不包括其中。

很多住宅或商业项目在其项目周期还未结束时就已经开始其产品生命周期的销售阶段, PMI的项目管理知识体系PMBOK没有类似的论述, 在随后的论述中我们简单的分析一下此阶段在房地产项目周期中所处的位置。

1 启动阶段

设计工作在项目全过程中起着不同的作用, 但都必须是满足项目的总体规划和要求来开展的。启动阶段首先明确项目批准的原因, 市场需求、营运需求、客户要求、法律要求、战略需要等都有可能是项目开展的依据。作为一个房产项目, 启动阶段更多的是明确项目组织结构、产品范围, 很多房地产组织结构都是典型的项目式结构, 划分成几个职能部门, 启动阶段明确各项目参与人员的权责至关重要, 包括总裁、总经理、部门经理、职员的权责。规划设计部门要明确项目产品范围, 渐进明细产品的总体定位。拿住宅项目为例, 住宅社区-别墅住宅社区-地上二层底下一层节能别墅住宅社区, 通过每次对项目的定义加深, 明确项目的产品范围, 就是我们常说的概念设计, 同时制定产品范围说明书, 和项目章程一起作为项目开展的原始依据。

2 设计阶段。这个阶段又分为设计采购和产品设计两个阶段

2.1 设计采购时选择合适的设计公司通过合同的形式承包项目的产品设计工作。

设计采购可以用两种方式进行, 直接指定设计公司和招投标选择设计公司。直接指定公司长期合作的战略伙伴或指定知名设计公司、设计师, 这可以根据以往项目经验、专家判断、产品类型等综合因素决定是否直接与指定的设计公司建立合同关系。方案招投标可以分内部招标和公开招标, 现很多公司都采用此方式就不再赘述。

2.2 产品设计是在概念设计的基础上深化建筑设计, 这包括方案设计和初步设计。

方案设计的主要内容是:总体规划设计方案、景观绿化设计方案、建筑单体设计方案。作为一个完整的房地产项目, 这三项内容是紧密衔接相互制约的, 必须在方案阶段同时考虑同时深化。初步设计阶段包括内容:规划报审总图、市政设计方案、景观绿化初步设计、建筑单体初步设计。房地产项目的设计方案通过要经过两道门槛。

首先是项目投资人或发起人的认可, 我们暂且把项目投资人或发起人称为老板, 让老板用最快最简单的方法理解产品是非常重要的, 有很多项目的设计管理人员抱怨楼都盖起来了老板又要改立面, 其实这不是老板的错, 是我们规划设计管理人员没有建立有效的沟通方式, 让老板没有理解设计方案的真实信息或过滤掉了部分信息, 要顺利通过这个门槛, 就要建立有效的沟通系统, 不只是规划设计而是整个项目的管理。

其次是政府各职能部门的审核, 这也是伴随项目始终的重要工作。对国家及地方的法律法规进行充分的了解, 多吸取同类项目的经验作为本项目的风险。

3 工程计划阶段

这是整个项目的关键阶段, 要制定工程施工总体计划, 其基础就是施工图。施工图设计包括:市政道路施工图、景观园林施工图、建筑单体施工图。所有施工图都应该是详细的涵盖了所有项目范围, 而大部分的材料设备采购也应该在这个过程完成, 并成为施工图的内容详细表述, 这其中也包括专项设计的采购, 例如高层建筑项目的幕墙设计、住宅项目的燃气设计等。各专业施工图设计越细致项目成本预算就越完整详细, 项目质量、项目成本、项目进度也能更有效的控制。对于大多数建设商业住宅的房地产项目, 此时已开始产品的销售策划工作, 这是设计部门必须提供准确的详细的设计信息, 把设计语言翻译成大众语言进行宣传, 吸引客户同时让客户准确理解还未建成的产品, 避免虚假错空的信息传递给未来的客户。

4 工程施工阶段

按照项目总体计划按部就班的进行施工组织, 这个阶段的工作完全是通过向外承包完成的。设计管理主要参与的是以下控制阶段的工作。

5 控制阶段是和工程施工阶段并行的, 质

量、进度、成本以项目总体计划进行实施和控制, 而开发商一方主要控制的就是变更, 设计管理要及时准确地审核各种变更, 提出准确地通过或否定的意见, 使变更的发生尽量不脱离总体计划, 同时还要提出对项目有利的变更申请, 例如变更新技术可以提高工程进度和质量。

6 收尾阶段

此阶段往往被忽略。除了合同管理中要有很多合同进行收尾, 其中设计管理很重要的工作就是总结经验教训, 这对一个公司持续发展有着重要的支持, 一个项目的完整历史纪录会成为其他新项目的模版、风险库、数据库、专家库。

房地产项目设计管理 篇10

房地产项目建设过程包括项目决策、项目实施前准备、项目实施和项目营销四大阶段。项目实施前准备又包括设计、招投标、合同签订各阶段。项目在实施过程中具备对外预售条件后可进行项目营销, 项目的实施和营销阶段有一定的重合。作为房地产开发商而言, 要想有效控制投资就应从源头上做起, 而控制工程造价的关键在于实施前准备的设计阶段。一般情况下, 设计阶段对整个工程造价的影响程度约为85%以上, 对项目总投资的影响程度约为70%以上。如果设计时考虑最多的是设计方案的安全性和美观性, 而忽视节约建设成本的要求, 没有进行优化设计, 就必然导致设计保险系数偏大、建设工程造价指标高于市场平均造价指标的结果, 因此必须采取有效措施, 从源头控制, 实施限额设计。所谓限额设计, 就是按照批准的可研报告及投资估算控制方案设计, 按照批准方案设计、总概算控制初步设计和施工图设计, 同时各专业在保证达到使用功能的前提下, 按分配的投资限额控制设计, 严格控制不合理变更, 保证总投资额不被突破。而限额设计目标是在方案设计开始前, 根据批准的投资估算确定的。

二、房地产开发项目造价控制的特点

1、房地产项目来源的相对单一性决定了设计阶段进行造价控制更加有效。

目前, 我国房地产项目除经济适用住房外, 土地的取得大都是通过招拍挂出让土地, 在项目决策阶段的造价控制数据会因招拍挂行为产生的成交价格的变化而变化, 从而使决策阶段的预测数据失真而影响项目造价的真实性。通过招拍挂取得土地后, 土地成本和项目设计条件已经基本固定, 项目实质已进入设计阶段, 限额设计成为项目造价控制的主要手段。

2、“量价分离”提高了房地产项目造价对比分析的准确性。

房地产项目涉及地域广泛, 地方材料差别较大, 即便是标准设计, 造价的地域差别也很大。目前, 工程计价由定额计价改为清单计价, 计价方式的改革也改变了限额设计的额度, 量的对比使限额设计有了更强的可操作性, 由单纯的限价设计改为限量、限价设计, 剔除了地材价差的影响, 从而提高限额设计的准确性。

3、房地产项目功能相对简单化有利于运用限额设计进行造价控制。

房地产项目无论是住宅、商业、办公, 使用功能较之大型公共设施要单一得多, 限额目标的设置和分解比较容易, 限额设计的准确性和可操作性较其他项目容易满足。

三、房地产开发项目运用限额设计进行造价控制的方法

1、建立基于业主方的造价管理体系。

业主方自身或聘用的造价中介机构将涉及整个房地产项目的全过程, 经历整个造价控制循环, 较之设计方的造价工程师更具事后控制和纠偏经验, 设计限额的目标和分解更有针对性, 因此必须建立基于业主方的造价管理体系, 并参与限额设计目标和分解的控制。限额设计需讲究科学和实际, 业主的高层领导和相关部门都应参与全过程监管。要充分重视设计变更的早期管理, 业主方造价管理机构应从项目投资目标值的高度严格控制设计变更, 取消不合理设计变更, 对一些预计发生的设计变更, 尽量提前考虑。为利于造价控制, 属于非业主责任引起的设计变更或修改等, 业主不要轻易签章确认。

2、建立科学的限额设计指标控制体系。

业主确认的限额设计指标, 经项目经理或总设计师提出, 经主管院长审批下达, 其总额度一般只下达直接工程费的90%, 以便项目经理或总设计师和室主任留有一定的调节指标。用完后, 必须经批准才能调整。专业之间或专业内部节约下来的单项费用, 未经批准不能相互平衡, 自动调用。除直接费外, 均得由费用控制造价工程师来协助项目经理或总设计师控制掌握。

3、建立科学的限额设计指标评价体系。

根据“量价分离”原则, 建立有量有价的限额设计指标评价体系, 制定科学合理的投资指标限额和用料指标限额。既有价来评价整个项目的经济效果, 又有量来具体评价分部分项工程的经济性, 特别是平方钢含量、平方砼含量、平方模板含量等材料量、人工量的评价指标, 可以剔除地域、时间差别, 评价更为科学准确, 更易确定限额设计的总体目标和分解目标。

4、建立限额设计的纵横双向控制体系。

通过实施纵向控制, 保证限额设计贯穿到各个设计阶段, 而在每一阶段中又必须贯穿到各个专业的各个工序, 使各个环节相互连接成有机的整体。在每个专业、每道工序中都要把限额设计作为重点工作内容, 明确限额目标, 实行工序管理。限额设计的纵向控制应注意以下几个环节:方案设计要重视方案选择, 按照批准的可行性研究阶段的投资估算进一步落实投资的可能性。初步设计应该是多方案比较的结果, 是项目投资估算的进一步具体化。在初步设计阶段, 对关键设备、工艺流程、总图方案、主要建筑和各种费用指标要提出技术经济评价, 科学决策, 以保证投资限额的实现。在施工图设计阶段, 设计必须严格按照批准的初步设计所确定的原则、范围、内容、项目和投资额进行。当建设规模、产品方案、工艺流程或设计方案发生重大变化时, 必须重新编制或修改初步设计及其概算。施工图设计阶段的投资分解和工程量控制的项目划分, 应在与概算书要求相一致的前提下, 由设计和技术人员协商并经总设计师审定。施工图阶段的限额设计的重点应放在工程量控制上, 各专业、各工序实施限额设计, 以保证总限额的实现。加强设计变更管理, 应严格控制变更的发生, 对非发生不可的变更, 应尽量提前, 变更发生得越早, 损失越小, 反之损失越大。

限额设计的横向控制是指建立和加强设计单位及其内部的管理制度和经济责任制, 明确设计单位及其内部各专业科室以及设计人员的职责和相应的权力;实行在考核各专业完成设计任务质量和实现限额指标好坏的基础上的奖惩制度。

四、结论与建议

房地产开发项目工程造价控制是一个系统工程, 只有具备完善的工程造价控制体系、明确的工程造价控制流程和切实可行的工程造价控制措施, 才能实现各项目的工程造价控制目标。限额设计是房地产项目造价控制的重要手段, 有利于强化设计人员工程造价意识, 扭转设计概预算本身的失控现象, 可促使设计与造价控制形成有机的整体, 克服相互脱节现象。通过工程限额设计来控制房地产项目投资是一个综合性问题, 不能片面强调节约投资, 正确处理技术与经济的对立统一是控制投资的关键环节。在保证工程设计要求的前提下, 通过对设计方案的经济分析比较, 用法规政策、市场竞争机制、优化设计等来推广工程限额设计, 有效地控制工程投资, 节约投资资金, 从而真正达到工程限额设计的效果。

参考文献

[1]全国投资建设项目管理师考试专家委员会.投资建设项目实施.北京:计划出版社, 2005.

我国房地产开发的项目管理 篇11

关键词：房地产 施工系统 项目管理 成本控制

0 引言

房地产开发是以盈利为目的的，如何开发优质的房地产产品，如期将地产交付消费者使用，并节约造价，以获取高额利润，均依靠项目管理来实现。因此，房地产开发企业对其工程建设的项目管理显得尤其重要。现行的房地产项目管理模式，主要可分为部门制、公司制、事业部制和专业管理制等四种。部门制项目管理按照项目开发流程，一般设置开发、工程、财务、设备材料、销售、办公室等部门。公司制项目管理，多从事单一项目的运作。我国房地产开发企业的项目管理历史较短，缺乏经验，尚未形成一个科学有效的管理模式。本文分析我国房地产开发项目管理存在的问题，提出如何改进和完善项目管理模式，提高房地产项目管理水平。

1 我国房地产开发项目管理存在的问题

1.1 业主方项目管理自身存在的问题：①由于项目实施的一次性，房地产开发企业大部分属于项目公司，使得业主方自行进行项目管理往往存在很大的局限性，项目管理缺乏系统的管理模式与经验。②资金短缺，融资能力不足，建设资金难以保障，工程款拖欠严重。由于房地产开发投资额巨大，建设用地大多为竞拍所得，地价款必须在三个月内支付，且建设周期长，故多数房地产开发企业资金短缺。房地产开发企业融资基本上是土地抵押及在建工程抵押贷款，贷款额度为60％、70％，融资能力较差。因此工程承包多为垫款建设，工程款拖欠严重。③技术、管理人才素质较差。根据《房地产企业资质管理规定>，房地产企业应配备有相应职称的建筑、结构、房地产及有关经济类的专业管理人员，工程技术负责人应具有相应专业中级以上职称。我国对房地产开发企业技术、管理人员却未实施执业资格管理制度。而房地产开发企业对技术、管理人员素质的要求很高，需要具有设计、施工、管理等各方面齐全的经验，但目前具备如此高素质的人才并不多。④工程发包多为邀请招标，未实行真正意义上的公开招标。因此选择的施工队伍，多数由包工头组成，挂靠有资质的施工企业，施工管理人员也是临时聘请的。施工单位缺乏建设经验，没有完整有效的管理制度，建筑水平较差。

1.2 委托监理存在的问题 目前建设监理制与业主方项目管理并行时，存在以下一些问题。①权责不明，责任不清。房地产开发采取委托监理与业主方项目管理并行的管理模式，仅将施工阶段委托监理。且为了确保其利益、便于造价控制，不将设计变更与投资控制的权力授予监理，以致监理单位与建设单位和承建单位关系错综复杂，管理混乱。②建设项目监理缺乏独立性、公正性。因建设单位配备有齐全的管理队伍，包括设计部、造价部及工程部等，各专业管理人员配备齐全，各司其责，且掌握了投资控制权。因此，建设单位常直接向施工单位发布指令，或干涉监理工作，造成多头指挥，在很大程度上影响了监理的积极性和责任心。③甲供材料的质量难以控制。房地产开发企业出于节约造价考虑，对于某些大宗材料，采取低价招标竞买等方式采购。由于房地产企业是投资建设者，对于材质有最终决定权，且监理是受房地产开发企业委托的，因此对于甲供材料，常疏于管理，或是勉强放行。由于材料是低价购进，故材质往往有偏差，质量难以控制。

2 房地产项目管理的实施

2.1 房地产项目管理中的成本控制 成本控制直接决定企业是否能够获利，获利多少的问题。在整个房地产开发过程中，从前期的土地开发一直到最后的房屋销售以及管理费等都可以通过采取合理措施降低成本。例如在规划设计环节，降低成本一方面体现在好的设计、较低的价格；另一方面也体现在找好的设计单位，避免所设计的产品一旦得不到市场认可而出现滞销等情况。

2.2房地产项目管理中的进度控制房地产开发项目涉及进度控制的活动有：投资机会选择与策划、可行性研究、前期工作(包括土地开发、项目融资、规划设计、招授标、合同的签署等等)、建设阶段、租售阶段(还可能包括物业管理阶段)。做好房地产项目的进度管理，就应在这些环节上做好时问上的安排。应对参与各方进行范围管理，某一参与方何时介入、何时退出及其责任范围；研究项目各个工作的相关程度，有的是互不影响的并行工作，有的是完全相关的，有的是不完全相关的；针对项目的情况，制定出房地产开发项目各个工作的先后次序及预计持续时间，并对项目的进展情况及时监控，建筑工程的进度控制是在房地产项目施工工期要求的前提下进行的，它服务于整个房地产开发流程的进度控制。

房地产项目的工作流程并不是唯一的，所以开发周期的活动性较大，不同的开发企业其项目开发持续时间也不一样。我国某知名房地产企业所采用的“快速开工快速销售”模式，强凋操作流程的创新与优化，产品研发，开发手续，工程建设三者之间的交叉与搭接，准确地进行市场定位和推广定位，拥有强大的销售网络和销售能力。传统的房地产公司操作项目“一环套一环”的串联方式，该企业改为并联的方式，从而从拿地到项目开工到开盘的时间大大缩短。

2.3 监理存在问题的管理

2.3.1 完善监理制度，提高监理水平。一是拓宽监理领域，发展全能监理，实施全方位、全过程监理；二是加强对监理单位的资质管理，建立公平有序的监理市场；三是适当提高监理取费标准，制止监理企业恶性竞争；四是加大培训教育力度，提高监理人员的整体素质。

2.3.2 明确监理单位与建设单位、承建单位的关系。建设单位与监理单位的关系是平等的合同约定关系，是委托与被委托的关系。监理单位所承担的任务由双方事先按平等协商的原则确定于合同之中，监理委托合同一经确定，建设单位不得干涉监理工程师的正常工作。监理单位依据监理合同中建设单位授予的权力行使职责，公正独立地开展监理工作。监理单位与承建单位之间是监理与被监理的关系。承建单位必须接受监理单位的监督检查，并为监理单位开展工作提供方便，监理单位应为项目的实施创造条件，按时按计划做好监理工作。监理单位与承建单位之间没有合同关系，监理单位之所以具有监理职能，一是建设单位的授权；二是在建设工程施工合同中已经事先约定；三是国家建设监理法规赋予监理单位具有监督实施有关法规、规范、技术标准的职责。

2.3.3 建设单位协调、监督与检查监理工作。为避免权责不明、责任不清、建设单位有意无意干涉监理工作的问题，房地产开发企业应将项目管理重点转向协调、监督与检查监理工作。主要体现在以下几方面：①将工程施工阶段的监理业务委托给监理公司时，应在监理合同和工程建设施工合同中明确规定监理的权限，除签署工程进度款付款凭证和审查工程结算外，还应将应有的权限全部授予监理工程师；⒓对项目监理部的人员组织机构进行审查，要求各专业监理人员到位，监理人员执业资格满足相应要求，对不合格的监理人员应要求监理公司更换。③对监理规划和监理细则进行审批，对不适合的内容要求进行调整；④对监理部的监视和测量设备的有效性进行检查，不定期抽查监理工作是否到位，定期对监理资料及监理成果进行审查。

2.3.4 对于甲供材料的质量控制，监理单位应参与材料招标的资质审查，避免不合格材料参与竞标。对进场材料，应会同建设单位严格按供货合同与质量检验标准进行质量检验。

3 结束语

房地产项目设计管理 篇12

一、设计阶段房地产开发项目成本控制现状

(一) 设计人员在设计工程中缺乏技术经济结合思维。

设计阶段是工程建设中最为重要的阶段, 它是技术与经济的统一体, 只有将二者圆满结合, 才能创造出好的设计作品。在国外, 各国均非常重视设计阶段的成本控制, 以美国为例, 他们在研究和论证工程设计方案的时候, 广泛应用价值工程原理, 在实际工作中一般都有估价师的参与。力求保证在实现功能的前提下, 尽可能减少工程成本, 使造价建立在合理的技术水平上, 从而取得最好的投资效益。然而在国内, 设计师普遍将工程设计工作视为一项纯技术工作, 把成本控制看作是与己无关的财会人员的职责, 认为在管理过程中只要注重设计图纸质量就可以了, 于是在工程设计中只注重技术指标, 而对经济指标缺乏严格的约束, 加上现行的设计取费标准是与工程造价挂钩, 使得设计师在设计的时候不但没有节约成本的动力, 反而还可能提高设计标准, 因此建设工程中设计完成以后概算超估算, 预算超概算现象严重, 而同时房地产公司的财会和预算人员只根据财务制度办事, 往往不熟悉工程知识, 也较少了解工程设计中的各种关系和问题, 只能单纯地从财务制度角度审核费用开支, 难以有效控制工程成本。

(二) 限额设计推行过程中出现了种种问题。

为了通过奖罚管理制度, 促使设计人员增强经济观念和责任感, 使其既担负技术责任也要负经济责任, 限额设计越来越受到开发商的重视。所谓的限额设计就是按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计, 按照批准的初步设计总概算控制施工图设计。同时, 各专业在保证达到使用功能的前提下, 按分配的投资限额控制设计, 严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更, 保证总投资限额不被突破。但是就现实来看, 出现以下三方面问题:一是由于限额设计过分突出强调了设计限额的重要性, 这样一来便限制了设计人员的创造性, 使得一些新材料、新技术不能在项目中得到应用, 而这些新材料或者新技术却恰好能在房地产项目后期运营过程中发挥环境效益和经济效益;二是限额设计中的限额如投资估算、设计概算和施工图预算等, 均是指建设项目的一次性投资, 因此设计人员容易忽视对项目全寿命周期成本而只关注当时的限额, 因而造成限额设计的效果从全寿命周期成本来看并不好;三是传统限额设计理论没有给出限额设计值分配的方法和操作技术, 使得在实际应用中常常缺乏操作性。常规方法是参考类似工程的技术经济资料, 将投资估算加以切换分割到各单位工程中, 但这种方法和实际情况往往有较大出入, 因为工程造价的高低会随年代的变迁、工程地点和技术条件的不同呈现出较大的差异, 仅以类似工程的投资比例作为参考不一定能准确反映项目投资各组成部分的合理关系, 因此限额设计在房地产开发项目成本控制中还有很大的改进余地。

二、设计阶段房地产开发项目成本控制对策研究

(一) 推行工程设计发包。

开发项目的工程设计发包由开发商主持, 项目设计发包有设计招标方式、方案竞选方式、协商或指定承包方式三种, 前两种设计发包形式更能加强房地产开发项目的投资控制, 降低成本, 保证工程质量, 但是由于时间更长, 因此可能对工期进度造成影响, 所以在选择设计发包方式时要分析各方式的利弊。就设计方案竞选和设计招标而言, 两者的区别在于:对于未中选的设计方案, 要根据其工作量大小给予必要的补偿, 而设计招标就不需要;设计方案竞选的第一名不一定就是设计任务的承担者, 开发企业可以把中选方案作为设计基础, 并吸收、综合其他方案的优点, 集思广益, 形成更好的设计方案, 这样看来, 采用设计方案竞选更能保证设计的质量和性能。

(二) 切实落实设计监理制度。

目前, 我国工程建设监理主要停留在施工阶段, 而设计阶段的监理进展比较缓慢。国内外的监理实践证明, 监理如在设计阶段就介入, 对整个项目投资效益的影响极其重大, 实行设计监理, 可以避免设计过程中可能出现的缺陷和失误, 提高工程设计质量, 有效控制工程造价。因此, 开发企业应通过招标形式选择一家资质水平高、信誉好、责任心强的设计监理单位, 加强对设计工作的外部监控, 保证设计的高质量, 控制好工程造价成本。

(三) 落实设计单位技术经济责任制。

为了督促设计人员在设计时技术与经济相结合, 因此必须建立、健全和加强经济责任制。一方面开发商和设计单位共同签订的设计承包合同中, 要明确双方的责、权、利, 开发商要求设计单位保证设计图纸的质量和设计进度, 否则由此给前者造成的损失将由后者赔偿;另一方面要明确设计单位内部各专业、科室以及设计人员的职责和经济责任。在考核各专业完成设计任务质量和实现限额指标好坏的基础上, 实行节奖超罚制度, 将设计人员的考核业绩与经济效益相结合, 充分调动和加强设计人员的积极性和责任心, 自觉地将投资控制贯穿到设计工作的全过程中去。

(四) 改进限额设计。

运用价值工程原理对限额设计进行改进, 以最低的全寿命周期费用可靠地实现必要的功能。与通常按类似工程资料进行设计限额分配方法相比, 价值工程的应用使投资比例更加合理。通过价值工程的功能分析, 可采取01评分法、04评分法、定量评分法进行功能评价, 确定其功能评价系数, 以此作为设计限额分配时供参考的技术参数, 从而最终求出分配到各专业、各单位工程的设计限额值 (即价值工程中的功能目标成本) , 在进行设计功能的选择时, 使最终的V=F/C≈1, 也就是使得最终分配到各部分的成本比例与其功能的重要程度所占比例相近。这方法的难点在于进行设计限额的分配时, 需要因地制宜地制定出先进合理又切实可行的功能目标成本。不过可以采用措施找到合理的功能目标成本:首先, 按类似工程统计数据对上述求得的功能目标成本进行比较并作适当修正;其次, 在设计各阶段, 根据各专业要求作必要的调整;最后, 要求设计人员对项目具体情况作充分的调查研究, 使得功能评价系数能和建筑功能、楼层高度、建筑面积及业主对各功能要求匹配。参照上述措施进行, 将设计限额值向其分部工程甚至分项工程的分配, 使得限额设计的结果最终既能考虑社会效益, 又能考虑经济效益, 还能考虑到市场效益。

(五) 建立健全房地产开发公司相关工程资料数据库。

进行设计阶段的成本控制, 关键是要确定成本控制的目标, 而目标的设置, 没有大量的工程资料和工程造价信息是不可能完成的, 因此一方面要求地产开发公司掌握大量的工程资料, 方便设计方案比选或者设计招投标时自己能对工程成本了然于心;另一方面要求预算人员与专业设计人员密切配合, 及时提供和反馈造价信息, 帮助设计者了解所采用的定额指标、价格水平, 能动地影响设计, 以保证有效地控制工程造价。这样一来, 准确掌握市场信息、建立设备材料价格信息库和造价信息库等工程资料数据库就相当有必要。要完成这一任务, 需要房地产公司利用互联网进行全公司、全社会横向和纵向的工程信息反馈, 以便于提供可靠的造价数据、信息, 提高编制投资估算、概算的准确度和精度。

(六) 加强对设计变更的管理工作。

由于设计单位的设计不合理, 或是开发企业的调整要求, 经常会发生设计变更。设计变更一般会增加造价而不利于成本控制, 所以无论建设方还是设计方, 一定要尽量减少工程设计变更的数量, 对非发生不可的变更, 应尽量提前实现。变更发生得越早, 损失越小。为此, 要建立相应的设计管理制度, 一方面少变更;另一方面加强图纸会审, 将工程变更的发生尽量控制在施工之前。在设计出图前, 组织企业各部门, 对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的最经济性进行审核, 从各个角度对设计图纸进行全面的审核管理工作, 以求得提高设计质量, 避免因设计考虑不周或失误给施工带来洽商, 造成经济损失。

总之, 成本控制工作是整个公司降低成本争取利润最大化的核心工作。由于房地产开发过程的设计阶段的重要性, 此阶段成本控制不容忽视, 需要企业内部员工充分认识到成本领先的重要性和必要性, 参与到工程资料和信息的收集整理中。同时, 在企业外部, 需要与设计单位、监理单位相互配合, 站在房地产项目整个生命周期的角度, 用可持续发展的眼光, 自觉地贯彻落实设计阶段成本控制的管理思路。

参考文献

[1]陆克华, 张小宏.工程咨询设计实务[M].北京:中国计划出版社, 2005.

[2]王忠伟.房地产开发项目的成本优化控制[J].开发与建设, 2006.2.