房地产项目价值论文（共12篇）
房地产项目价值论文 篇1
摘要：设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点, 合理有效的成本控制对于整个房地产开发项目具有重要意义。本文针对房地产开发设计阶段成本控制的特点, 结合价值工程原理, 以实例阐述了设计阶段成本控制的具体实施过程, 为房地产开发企业最大程度降低成本、取得更好的经济效益提供了科学的方法。
关键词：房地产项目,设计阶段,成本优化,价值工程
房地产开发成本控制是指房地产开发企业对项目投资决策、设计、施工及竣工结算、销售等各阶段发生的成本进行管理, 以保证项目质量、工期和成本达到预期要求, 实现企业经济效益的最大化。
当前, 在收紧的宏观调控政策背景下, 房地产市场竞争环境日趋激烈, 项目开发成本节节攀升, 影响企业经济效益的提高, 因此, 成本控制成为房地产开发企业项目管理的重要方向。影响房地产项目成本的因素有很多, 主要包括:设计和报批成本、施工成本、营销成本。本文仅就设计阶段成本管理存在的问题, 和相应的优化对策进行分析, 据此提出解决方案。
1 设计阶段成本管理的重要性
据有关资料显示, 项目设计阶段的设计费用约占整个开发成本的1%~3%, 但却决定了工程总成本的70%~80%;而施工阶段对于整个项目成本的影响只有20%~30%, 由此可见, 设计阶段是房地产开发成本控制最重要的环节, 不仅要考虑到设计的合理性, 同时更要兼顾经济性, 这样才能避免设计过程中的盲目性, 降低设计风险, 也节约了成本。
2 价值工程的定义
《价值工程第1部分:基本术语》 (GB/T 8223.1-2009) 对价值工程作如下定义:价值工程是“通过各相关领域的协作, 对研究对象的功能与费用进行系统分析, 持续创新, 旨在提高研究对象价值的一种管理思想和管理技术”, 其中价值是研究对象功能与费用成本的比值, 即:V=F/C。
式中:V (Value) ——价值;F (Function) ——功能;C (Cost) ——费用成本。
对于房地产开发企业来说, 应用VE理论进行成本优化时应注意以下方面:
(1) 重点关注功能及实现成本。在设计阶段, 设计管理人员应通过对项目的分析, 并且从市场需求出发, 根据项目的具体情况选择:弄清楚哪些是必要功能, 哪些功能则是不必要的, 据此对方案提出修改, 在满足必要功能的情况下尽量降低成本, 实现价值最大化的目标。
(2) 着眼于全寿命周期。VE公式反映出三个函数因子的动态变化, 价值、功能、成本之间的增量关系随着项目寿命周期的不同而不同。通常, 房地产开发企业都将成本优化的注意力集中于开发过程中, 忽略建成交付后的使用成本, 但是, 减小开发成本, 某种程度上, 势必增加将来的使用成本, 因此, 成本优化应着眼于项目的全寿命周期, 综合考虑开发成本和使用成本, 避免出现成本下降一点、功能大幅下降的情况。
3 案例分析
3.1 工程概况
某工程为商住两用楼, 建筑面积约为57698m2, 框剪结构, 地下两层, 地上26层;外墙3层装饰为花岗岩, 其余为外墙涂料, 内部为乳胶漆, 铝合金吊顶, 地面使用地板砖。为了降低工程成本, 项目经理将工程划分为挖土和基础工程、地下结构工程、主题结构工程、装饰装修工程, 通过计算得出了初步的预算成本 (见表1) , 为实现项目管理目标责任书中降低8%的目标, 采用价值工程原理寻求降低成本的方法。
3.2 计算分部工程的功能系数、成本系数和价值系数, 计算结果 (见表2)
功能系数=分部工程得分÷施工项目总得分;成本系数=分部工程预算成本÷施工项目总预算成本;价值系数=功能系数÷成本系数。
3.3 价值系数分析
从表2价值系数一栏可以看出:
(1) 挖土和基础工程和主体结构工程的价值系数都为1, 表明评价对象功能的预算成本与实现目标的最低成本大致相当, 合理匹配, 可以认为功能的目标成本是比较合理的。
(2) 地下部分结构价值系数1.27>1, 表明评价对象的成本比重小于功能比重。原因可能有:其一, 地下结构的成本偏低, 不能满足应具有的功能要求, 使得评价对象功能偏低;其二, 评价对象具有的功能超过了应具有的水平, 存在着功能过剩。
(3) 装饰装修工程价值系数0.93<1, 表明评价对象的成本比重大于功能比重。相对于其他分部工程而言, 目前装饰装修工程所占的成本偏高, 从而导致该功能过剩, 应重点考虑降低成本。
(4) 计算功能对象降低成本的目标。
假设项目总成本降低8%, 则目标成本应为13660× (1-8%) =12567.2;分部工程目标成本=总目标成本×成本系数;成本降低额=预算成本-目标成本。
按表3的目标成本评价系数进行分配 (见表3) 。
从表3可知, 成本降低潜力最大的是装饰装修工程, 达到854.5万, 占总成本降低额的78.3%;其次是地上主体结构、挖土和基础;地下部分结构的目标成本比预算成本高, 考虑对其稍加成本, 以提高其功能水平。
(5) 改进途径及方法。根据VE公式提高价值的方法, 结合实际情况, 建议采取以下方法:
①优化外装, 减少不必要的装饰构造。由分析可见, 外墙装饰成本相对较大, 成本比重大于功能比重, 此部分可能出现功能过剩, 因此, 在保证外墙美观的基础上, 减少不必要的装饰是降低成本最直接有效的方法。②选择成本相对较高的分部工程进行优化, 提高关键部位的价值功能。不难看出, 地下结构的预算成本明显低于目标成本, 预示着该部分可能出现功能偏低的情况, 需要对其增加成本, 确保其功能满足质量要求。
4 结束语
房地产项目开发的全过程是一项复杂的系统工程, 成本控制作为房地产开发项目管理的核心, 直接影响着企业的经济效益, 因此, 成本控制已成为房地产开发项目管理的重点。一般来说, 企业内部各部门成本控制相对独立, 故存在着局限性, 导致片面地追求成本的降低, 而忽略了产品本身的价值。为了弥补这种不足引进价值工程理论, 通过对项目的功能进行分类, 使之以较低的成本, 可靠地实现项目的必要功能, 从而提高项目价值的一套科学方法。本文通过实际案例展现了如何利用价值工程进行设计阶段的成本控制。
目前价值工程理论在房地产开发项目中的研究尚处于初步阶段, 发展的空间相对较大, 以后应用势必将越来越广。
参考文献
[1]饶骋毅.价值工程在建筑业中的推广应用研究[D].浙江大学, 2003.
[2]黄洋.建筑工程经济[M].天津:天津大学出版社, 2012.
[3]李挺立.基于价值工程的房地产开发项目成本控制[D].北京:北京交通大学, 2007.
[4]黎旭东.房地产开发的项目管理和成本控制[J].广东土木与建筑, 2005, (8) .
[5]臧靖.基于价值工程理论的房地产开发项目成本控制研究[J].经济研究导刊, 2013, (30) .
[6]宋小佳.设计阶段如何运用价值工程控制工程成本[J].建筑经济, 2005, (4) .
房地产项目价值论文 篇2
（3月15-16日）
房地产培训：房企项目全价值链设计管理解析培训
【课程背景】
房地产培训：房企项目全价值链设计管理解析培训；优秀的项目总从哪里来？外部引入空降兵？失败的概率远远大于成功率，引入成本高企也是现实问题，同时行业竞争加剧优秀企业加大留人的砝码造成越来越难引入高水平人才。
当前房地产企业面临的竞争主要体现在以下四个方面：经营层面、产品力方面、开发价值链层面、管理与人才的竞争。这四方面的竞争，聚焦到人才的竞争，即是项目总经理的竞争，因为一个优秀的项目总，在经营、产品、开发价值链整合、团队管理四个层面，都可以极大提升项目的盈利能力，进而提升企业的竞争力。
【课程对象】
房地产企业董事长、CEO、总经理、设计部总监、经理及相关主管领导； 房地产企业工程总监、项目经理、建筑设计师、策划师等主要技术骨干； 各建筑、设计院的管理层和主要技术骨干、骨干；
【专家导师】
沈老师，中房商学院房地产培训高级顾问，从事专业技术管理及房地产管理工作多年，十余年地产实践，历任大型地产公司设计负责人、项目总经理、总经理，负责产品研发及企业综合管理工作。曾参与标杆地产集团标准化设计及产品线推广工作，专注于产品精细化控制、产品线规划、企业战略研究及公司整体运营工作成功操作多个一、二线城市大型住区及高端综合体项目的开发。参与项目类别涉及大规模城镇住区、超五星酒店、城市超高层精装修豪宅、商业设计及绿色健康建筑等各类项目策划和全过程产品实现。近年几度走访欧美，曾与境外多家大型综合设计事务所有合作、交流经历；并结合国内地产项目操作经验的基础上加以沉淀。
【培训内容】
咨询电话：齐老师 010-51146322
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河南中心：郑州郑东新区CBD商务内环13#奥园国际18楼
一、项目管理的框架
1、项目管理的概念
2、房地产企业为什么需要“项目管理”
3、项目总经理的职责及成立条件
4、项目总经理的管理技能要求
5、项目管理与职能管理的异同
6、职能经理与项目经理的区别
7、项目总经理工作中形成问题的成因分析
8、对于地产设计师认识的两大误区
二、房地产项目全价值链设计管理
投资阶段——方案设计阶段——（实施）设计完成阶段——销售阶段——施工阶段——后期服务及运营阶段
（一）房地产业务开发流程详解
1、从开发链条上的价值活动看——开发&设计
2、项目实施各阶段的设计“主要矛盾”和“次要矛盾”分析
（二）（实施）设计完成阶段的矛盾、解决方案及案例
1、主要矛盾：工程标准，完成从方案到“可实施设计”的精确定义，完成材料部品、应用技术同步，总图、景观、室内等设计前置管控要点
2、次要矛盾：成本标准，根据产品策划、市场需求确立成本标准
3、问题解决：“并行式”设计控制；项目品质&“三个精装修”，市政总图前置；案例
（三）销售阶段的矛盾、解决方案及案例
1、主要矛盾：销售道具，销售条件的提供及信息管理；提供销售需要的硬件、软件（培训）物料，关注示范区咨询电话：齐老师 010-51146322
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实现以保证开盘，项目展示区关键线路场景设计（标准化）工具
2、次要矛盾：品质锁定，根据销售承诺，现场设计变更管理；并推进设计深化、招标等项
3、问题解决：示范区关键线路场景化设计；销售培训，现场样板及工法展示；案例
（四）施工阶段的矛盾、解决方案及案例
1、主要矛盾：产品实现，指导工程标准落地，同时进一步弥补图纸“错、漏、碰、缺”
2、次要矛盾：进度、质量、成本，样板先行；各类设计变更满足现场施工需要及流程要求
3、问题解决：图纸完善及优化；工程技术标准前置及重点材料现场技术管理，三维（BIM）技术体系支持，精细设计成果对于现场工程管理的协助手段；案例
（五）方案设计阶段的矛盾、解决方案及案例
1、主要矛盾：项目策划，根据土地属性、投资规模、开发节奏、利润指标及市场需求确定
2、次要矛盾：产品策划，满足市场要求，获得理想的规划及各地上、地下等单体产品定型
3、问题解决：如何把项目策划准确“翻译”成产品“语言”；产品&价值（成本边界）在规划设计阶段的各个方面；案例
（六）投资阶段的矛盾、解决方案及案例
1、主要矛盾：城市贡献，设计概念如何贴近政府城市发展需求和项目利润指标
2、次要矛盾：投资概算，通过概念方案，形成项目成本效益估算
3、问题解决：哪些方案会使政府“兴奋”，什么叫非技术性价值？项目价值如何推导？案例
（七）后期服务及运营阶段的矛盾、解决方案及案例
1、主要矛盾：产品成熟度&物业服务标准，成本控制与客户超值要求的平衡
2、次要矛盾：客户满意度支持，提供客户投诉（需求）的服务和持续提升
3、问题解决：设计与物业衔接要点大全；案例
三、沙盘模拟，团队活动，老师点评，研讨交流
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【课程说明】
[组织机构]：中房商学院 中房博越
[时间地点]：2014年3月15-16日 郑州（详见报到通知）
[培训费用]：3280元/人（含培训费、资料费）食宿代订，费用自理。
中房商学院是中国房地产智业高端品牌。以“唯有实战，方有实效”的服务理念，服务4000多家房企，培养6万多名房地产精英。业务包括：房地产培训、房地产内训、房地产管理咨询、工程管理、房地产考察、房地产策划师、房地产MBA等。
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试论房地产广告价值评估 篇3
摘要：广告是房地产营销的一种常用手段，因其投入额巨大，需对房地产广告的成本、经济效益以及影响房地产广告价值的众多因索进行分析，以预测或评价出房地产广告的经济价值。本文以解决此问题为初衷，在立足房地产广告成本的基础上，通过对影响房地产广告价值的众多个别因素进行修正，得出房地产广告的经济价值，并对其经济效益进行评价。
关键词：房地产广告；价值评估；经济效益
一、房地产广告的影响因素分析
房地产广告是可确认的广告主(一般指开发商)以付费的方式，通过公共媒介对其房地产产品或服务进行宣传，借以向消费者有计划地传递信息，影响人们对所广告的房地产产品或服务的态度，进而诱发其行动而使广告主得到利益的活动。在此，把影响房地产广告价值的因素归结为以下几个方面：
1广告主(一般指房地产开发商)在房地产业的地位以及其产品的品质。具体表现为商标价值、开发商知名度、广告的壁垒效应等。这些主要反映开发商的无形资产价值。
2广告媒介的不同(包括媒介组合不同和展露度不同等)，导致广告价值的不同。
3广告公司的因素。具体表现为广告公司定价方法不同、广告公司经营成本不同、广告公司经营规模、行业垄断程度不同等。
4广告本身的特点，如广告创意、广告发布时间等。
二、对影响房地产广告的因素进行修正
目前，很多开发商只知道一味地花大成本打广告，以为这样才能获得好的销售业绩，而实际上企业获得的收益跟广告的投放量并非完全成正比的。下面在立足房地产广告成本的基础上，通过对影响房地产广告的众多因素进行修正，得出房地产广告的经济价值。
1房地产广告价格。通常，在开发商、广告商、广告媒介商眼里广告的价格就是衡量其价值的重要因素。根据在房地产广告期间发生的费用，房地产广告的价格主要还是取决于广告公司和媒介商在制作广告过程中所发生的费用，即：
房地产广告价格=广告制作费+媒介相对广告费用
2经济效益修正。以广告效果相关系数法进行测评，主要是在其他因素对广告销售无影响的假定前提下，研究广告促销与产品销售之间的关系。
假设有下表表示的调查结果：表中：a看过广告而购房人数b未看过广告而购房人数c看过广告而未购房人数d未看过广告未购房人数其基本计算公式如下：φ=(ad-bc)/[(a+b)(c+d)(a+c](b+d)]1/2例如：一房地产开发公司对自己的某一住宅小区作过两次报纸广告宣传，经调查得如下资料：
在上例中，第一次广告的相关系数约为0.1，第二次广告的相关系数约为0.21。
一般的，φ中＜0，2时为低效果，0.2＜φ＜0，4时为中等效果，0.4＜φ＜0.7时为较高效果，φ＞0.7时为高效果。
根据计算，第一次广告为低效果，第二次广告为中等效果。
只有了解这些效果的测定，才能不断提高广告的经济效益。
修正后的广告价值=广告价格广告经济效益修正系数
(其中，广告经济效益修正系数=1+广告效果相关系数)
3市场供求修正。就房地产商品而言，在对其广告价格进行修正时，主要考虑的是它与其它商品之间存在的市场供求弹性上的差异以及它是否具有广告提价效应。因为在确定广告价格时总是以社会平均需求为标准。对于房地产而言，它是价值含量高的长期耐用消费品，且通常0＜需求弹性＜1，所以价格的提高或降低只会引起很小的销售数量的减少或增加。另一方面，广告价格是房地产销售价格的组成部分，广告投入的增加，必然引起房地产成本的增加，从而导致价格的上涨，这就是所谓的广告提价效应。
按照成本定价法，房地产商品价格与广告费用有下列函数关系：
P=fA(A)且dP/dA=fA(A＞0
上式说明，广告所宣传的商品价格的上升是伴随广告费的增加而增加的。
通过对商品价格中广告费用的确定以及销售价格的变化，可得修正系数：
广告市场供求修正系数=1+(房地产涨价的额度一房地产价格中源于广告费用部分)／该房地产涨价前的价格
4媒介组合与展露度修正。媒介组合包括单一媒介和组合媒介。对于开发商来说是采用哪种方式，其主要的目的就在于寻求最佳传送路线，使期望的目标展露数量达到更多的目标沟通对象。
根据美国学者Herbert E.Krugman的研究，在制定广告推广计划时，广告展露三次就够了。如下图：
A分布重复过少，B分布最为有效，C分布重复太多
从以上对广告展露度的分析，可运用统计或模糊数学方法把展露度系数采用如下方法量化：
展露3次，系数为1；展露2次，系数为0.9，展露1次，系数为0.8。
5广告壁垒修正。进入壁垒是指外来开发商欲进入该房地产市场所额外负担的开发经营成本。过度的广告竞争会筑高广告的进入壁垒，但从经济理论的角度分析，进入壁垒的设置能对行业市场潜在或新进入者起到有效的阻截和抑制作用。
由于这种现象的存在，在对房地产广告价值进行综合评估时应考虑到房地产开发商的实力，以及他在无形资产(商标、企业信誉)等因素上积累的价值。因为广告壁垒的形成并非一朝一夕，需要一个长期经营的过程，所以在对广告壁垒进行修正时可对其无形资产进行评估，最后得出修正系数：
广告壁垒修正系数=该公司的无形资产价值／社会平均水平
综合以上各项因素，得出房地产广告的价值的计算公式：
房地产广告价值=房地产广告价格广告经济效益修正系数广告市场供求修正系数广告壁垒修正系数广告展露度修正系数
房地产广告价值效果系数=(房地产广告价值一房地产广告价格)／房地产广告价格100％
三、实例分析
无锡“×××”住宅小区广告推广价值评估
无锡“×××”住宅小区坐落于无锡蠡湖新城，市场定位为中高档住宅小区，在一期基本售罄后，该小区开发商欲对该小区做大规模广告推广，以便为二期销售做准备。现针对其整版报纸广告做价值评估。
三则广告基本情况如下：每则都是《无锡日报》整版彩色广告，广告公司制作成本为2000元(每则)，媒介商成本6万元(每期)，三则广告成本共计18.6万。
1广告经济效益修正。对广告前后的销售情况进行统计，结果如下：
2广告市场供求修正。广告后该住宅平均售价为每平方米8000元，比广告前(一期)房价每平方米高50元，其中广告费用占20％，即10元。
广告市场供求修正系数=1+(50-10)/(8000-50)=1.005
3媒介组合与广告展露度修正。对第三期评价时取系数为1.0。
4广告壁垒修正。经调查，该公司的无形资产等于社会平均水平，即广告壁垒修正系数为1.0。
三期广告后对整体广告的价值评估：
三期广告价值=18.611.2.1.0051.01.0=20.94万元
四、结论
该楼盘广告的经济价值大于实际投入，其价值系数=(20.94-18.6)/18.6=12.58％
房地产项目价值论文 篇4
关键词：房地产企业,成本控制,价值链,全生命周期
0 引言
近年来，随着国家对房地产行业宏观调控力度的不断加强，房地产企业的生存压力越来越大，高企的房价使得市场需求率不能顺畅的转换为营业收入，国内房地产市场所呈现出来的形势对开发商而言并不乐观。在此形势下，如何不断降低房地产项目的开发成本和运营成本是房地产企业必须思考的问题。房地产项目成本控制不仅仅是建设施工阶段的成本控制，还包括建设阶段之前的投资阶段和和之后的销售阶段、运营维护阶段，即应从建设项目全生命周期角度，针对不同的阶段采取不同的成本控制策略。对此，迈克尔波特教授提出的价值链理论能够提供很好的借鉴。
1 房地产企业成本控制的现状
布拉米奇（2002）认为，传统的企业成本控制是通过最大限度的避免成本的发生以求企业利润的最大化，倾向于关注企业内部，聚焦于内部业务流程的成本控制，在一定程度上忽视了对于企业外部顾客和竞争对手的分析。这种成本避免的管理逻辑与现代竞争环境下重视顾客满足的目标存在一定的偏离。而对于房地产企业，由于房地产行业粗放式的发展模式，使得其对于实现企业内部成本控制尚且没有做到，更不用谈实现企业外部的成本控制。成本控制问题已经成为目前房地产企业面临的主要问题，它制约房地产企业管理水平的进一步发展。本文对房地产企业成本控制的现状作出如下分析。
1.1 对成本控制的重视度不够
全过程全方位的成本控制很少被列入企业的重大目标体系之中。很多企业都不注重房地产项目的成本控制，由于房地产行业的利润率相对其他行业较高，在我国房地产行业的发展过程中，往往采取粗放式经营。又或者只是关注材料的采购成本以及在工程竣工之后进行一个大概的成本结算。
1.2 缺乏合理的成本控制体系
大部分的房地产企业都没有制定合理的成本控制体系，没有将成本控制体系放在重要的位置，一些企业虽然出台了相应的政策，但限于管理水平的问题，基本是形同虚设。建立成本控制体系过程中，当成本耗费超过事前预算时，没有制定相应的措施及时的改善，企业没有及时进行相应的职责权限的划分。这样的制度不利于调动员工的工作积极性，赏罚没有明确细分，没有进行实际的成本控制考核，当房地产项目竣工后，起不到其应有的作用。
1.3 成本预算不合理
在事前财务决策中不合理成本预测的估算，很可能导致房地产成本预测不合理，房地产项目的完成，要经过事前考察、决策、投入施工等阶段，使得成本控制体系从编制阶段就不适合整体项目。另外，投入的资金、技术、人力不足会导致在财务预算中的成本预算不合理，大部分企业对于事前成本预测和事中成本控制关注度不够，比较重视项目完结时成本的计算，使得成本控制体系的作用失效，因为不能及时有效的发现项目建设过程中存在的成本控制的问题。
2 房地产企业价值链模型
2.1 价值链理论概述
迈克尔·波特在1985年出版的《竞争优势》中首次提出了价值链的概念。波特认为每一个企业的价值链都是由以独特方式联接在一起的九种基活动类别构成：内部后勤、生产经营、外部后勤、市场销售、售后服务以及企业基础设施、技术开发、人力资源管理以及采购。以上活动可以分为基本活动和辅助活动两类。价值链将一个企业分解成战略性相关的许多活动，企业正是通过比竞争对手更廉价更出色地开展这些重要的战略活动来赢得竞争优势的，波特认为一个企业盈利能力的关键，是企业是否能创造买方所需要的价值，并确保这种价值不落入他人的手中。房地产项目是一个具有较长周期，涉及较多阶段的活动集合体。整个项目过程的复杂性往往给房地产企业造成了一定的成本控制困扰，从哪个环节着手成本控制、对哪些活动进行成本控制、如何最大程度的体现成本控制的效果，这些问题也给当前房地产企业的成本控制工作造成了一定的阻碍。运用价值链的方法对房地产企业的价值活动进行分析是我们提出成本控制策略的基础。房地产项目是房地产企业盈利以及成本控制的基础，为此本文首先对房地产项目的全生命周期进行分析。
2.2 房地产项目开发和运营过程分析
从全生命周期角度看，房地产项目开发和运营分为四个阶段：概念形成及投资决策阶段，建设阶段，销售阶段和运营维护阶段。
2.2.1 概念形成和投资决策和前期阶段
任何一个房地产项目都是从形成概念开始的。形成概念之后，投资企业通过进行项目的可行性分析（经济可行性、环境可行性和社会可行性）得到要不要投资该项目以及投资多少的结论。房地产项目的可行性研究工作，是对拟开发项目的必要性和可行性进行决策分析，对不同开发建设方案进行技术经济比较、选择和做出判断和决定的过程。其根本目的是实现项目决策的科学性和合理性，减少或者避免投资决策失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。
2.2.2 建设阶段
建设阶段从前到后包括前期阶段，招投标阶段，设计阶段，施工阶段和竣工验收阶段。前期阶段的内容主要包括：凭证的获取；项目立项和可行性研究报批；专项审查；征地、拆迁、安置、补偿；施工现场的形成；等等。设计阶段分为初步设计、方案设计、施工图设计三个阶段。在初步设计阶段，要提出设计要求，明确建设工程项目的结构形式；在方案设计阶段，确定工程项目设计的合理性和可行性，是对复杂工程的重大技术问题进一步深化设计，作为施工图设计的依据，编制修正预算，修正投资控制额；而在最后的施工图设计阶段，确定建设工程项目的造价，控制设计标准和主要设计参数。招投标阶段是开发企业根据开发计划，结合设计方案和预算将项目分拆成若干子项目，组建评标小组，制定评标、定标办法，编制工程招标文件和标底，并报招投标管理机构审定，发布招标公告，开展招投标工作。施工阶段就是施工单位根据设计单位出具的图纸形成建筑物或者构筑物的过程。竣工阶段主要工作包括竣工验收和竣工结算。
2.2.3 销售阶段
销售阶段是房地产项目的核心阶段之一，房地产产品只有经过销售转化为营业收入才能为企业提供运营资金。房地产营销分为直营、间接营销和联合一体销售三类。房地产企业应该根据自身情况选择最合适的营销方式。
2.2.4 运营维护阶段
伴随着GDP增速的放缓，我国大建特建的时期逐渐走向尾声，不久的未来房地产物业的运营和维护将逐渐应该成为房地产企业关注的重点。对于房地产项目的物业管理，如何使用最低的成本为业主提供最好的服务并延长建筑物和设备的使用寿命是房地产企业必须重点思考的问题。
2.3 房地产企业价值链模型构建
基于以上分析，建立房地产企业价值链模型，见图1。
房地产企业的基本活动：
(1)内部后勤：主要包括项目开始施工前的前期准备工作。如项目市场定位分析、开发土地的调研、开工前相关证件的办理、规划设计方案的确定、工程造价的概预算等活动。
(2)生产经营：包括项目施工至竣工验收的整个阶段。
(3)外部后勤：主要是房屋销售相关合同的签订、房屋产权证的办理、房屋的对外交付等活动。
(4)市场营销：主要是房屋的销售活动。如项目的包装定位、品牌的塑造、销售价格的确定、广告策划与发布、销售人员的培训等活动。
(5)售后服务：包括售后使用指导、售后维修以及工程索赔等。
房地产企业的辅助活动：
(1)企业基础管理：这部分活动在房地产企业主要包括财务的核算、资金的筹集、企业资源的调度等活动。
(2)人力资源管理：包括招聘活动、培训、职员绩效考核等。
(3)技术开发：对于房地产企业，技术开发活动存在于各项价值活动中，但主要发生在内部后勤阶段，如建筑设计、景观设计、装修设计的专家评审与优化、前期物业方案优化等。
(4)采购管理：包括土地的受让、各种基建材料以及办公用品等的采购。
3 房地产项目开发和运营成本控制策略
在价值链模型建立及价值环节分析的基础上，结合房地产企业的工作流程，运用项目全生命周期成本管理的理念，对房地产企业的成本控制策略进行针对性的研究，本文从从项目前期、实施阶段、期间费用及项目结算四个方面，提出房地产成本控制的关键性因素。
3.1 前期阶段的成本控制
3.1.1 土地成本和征用及拆迁补偿费
房地产企业进行项目投资的首要阶段就是土地的选择。土地的成本主要包括土地本身的价格、相关的税费及对拆迁的补偿。由于土地成本在房地产项目成本中占的比重较大，且在前期就需要确定下来，因此对土地管理成本的控制显得十分必要的。通常企业可以采取两种措施来控制其成本。一是可以通过对旧的楼盘进行更新改造，可以通过房地产企业与政府积极的协商协调，从而为企业争取一定的优惠政策，还可以获得一部分的税收返还以此来降低土地成本。另一方面，房地产企业可以通过公开的招投标活动，获得公开透明的招投标信息，综合分析并进行项目的可行性研究，进行理性的投资。一旦中标后，还可以争取一些有利的合同条款来降低土地管理成本。
3.1.2 前期工程费
前期工程费主要包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出，约占开发成本的6%，但产品决定品质，一般认为设计阶段对项目的工程建设成本影响可能性达75%～95%。可见，工程项目设计的科学性、合理性和经济性对项目的建设成本起着决定性的作用。房地产企业可以利用限额设计来进行成本控制。限额设计是指在一定的资金限额的条件下，尽可能满足相应功能与质量要求的一种设计方法。其次，招标是控制成本的一种很重要的方法，房地产企业一般通过网络、报刊杂志发布相关的招标公告，这样的方式很可能吸引一些实力雄厚的公司参加设计方案的竞选，这样可能会获得性价比高的设计方案。另外，在此阶段若能结合销售，了解市场需求，把握市场需求方向，准确定位产品，才能从真正意义上设计出经济适用的房型，减少设计变更。
3.2 实施阶段的成本控制
项目的实施阶段是项目最重要的环节，在这一阶段要投入大量的人力财力，主要包括建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费。建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。企业在施工过程中可以采取询价或招标方式，选择性价比高的厂商与其进行合作，使各项指标尽量控制在目标成本之内。合同签订工作中一定要认真谨慎，谨防“低价中标，索赔赢利”。合同是规定责任双方履行相应义务和解决相关问题的主要依据，因此，合同条款的规定应该尽量的细致全面，尤其是对在合作过程中容易出现分歧的部分应规定相对应定性定量的解决方案，合同用词不能模棱两可，以免在履行过程中双方出现大的意见分歧，进而耽搁项目的进程，使得成本控制工作进展变的更加艰难。房地产企业与中标单位签订合同后，就要事前把关，主动监控，严格审核工程变更，从工程结构、使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更，以减少不必要的工程费用支出，避免投资失控。
3.3 期间费用的成本控制
期间费用主要是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
项目在规划方案阶段，就要开始进行营销工作。通过营销才能真正意义收回资金，取得相应的投资收益。因此，营销阶段的成本控制也是贯穿整个项目运作的重要一节。在这一阶段应针对营销成本建立一套比较完善的市场推广成本控制体系，对广告的投放也应当进行谨慎的考量，对各个商家的报价进行比较，从而选择一种低价优质的广告企划方案。
财务费用贯穿于整个项目的始末。房地产因开发周期长，投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。房地产企业可结合项目进度和合同付款方式编制年度、季度、月度用款计划，合理选择贷款期限，设计适宜的贷款方案，争取优惠的贷款利率，选择资信良好的银行办理贷款。
3.4 项目结算的成本控制
项目结算阶段的成本控制也是十分重要的，在这一阶段要及时进行项目总结，分析项目整体开发过程中成本管理及执行过程中的经验和不足，以利于后续项目的开发管理。结算阶段成本控制的效益一般分为两种。一种表现为直接效益，主要是针对企业同施工单位的核对工作。第二种效益主要表现为间接效益，主要是统计分析再利用的工作，可以依据企业已建成项目或者是利用其它类似项目的结算数据，并找出差异进行对比分析，从而汇总出不同类型楼盘的单方造价。
4 结语
综上所述，提高成本控制的有效性是房地产企业获得经营利润、体现经营成果的一个重要途径。通过价值链模型，在科学分析的基础上，结合实践经验，提出了房地产成本控制的策略。希望本文的结论能够在房地产企业实际的成本控制工作中发挥一定的指导作用。
参考文献
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[3]孟丽.对房地产开发项目成本控制的思考[J].建筑管理现代化,2009,1.
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[5]曹玉萍.当前加强施工项目成本管理的对策研究[J].基建优化,2006,4.
[6]吴斌.价值链视角下的房地产企业成本控制策略研究[J].建筑经济,2009,8.
房地产场价值估价报告 篇5
冀新房估[2017]沧字第090号
项目名称：宁培安房地产市场价值评估报告
委 托 方：
估 价 方：
估 价 师：
作业日期：
黄骅市人民法院 河北新世纪房地产评估经纪有限公司 张兰君 王永建 年6月20日至2017年6月21日
2017目 录
一 致委托方函 二 估价师声明
三 估价的假设和限制条件 四 估价结果报告
（一）委托方
（二）估价方
（三）估价对象
（四）估价目的
（五）估价时点
（六）价值定义
（七）估价依据
（八）估价原则
（九）估价方法
（十）估价结果
（十一）估价作业日期
（十二）估价报告应用的有效期
（十三）估价人员 五 房地产估价技术报告 六 附件
（一）估价对象权属证明文件
（二）《房地产估价资格证》
（三）估价机构营业执照
（四）估价人员资格证
致委托方函
黄骅市人民法院：
受贵方委托，我公司根据贵方提出的“为确定产权持有人宁培安的房地产价值而评估房地产”的估价目的，依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》和本公司的技术操作规程对贵方坐落在沧州渤海新区博远海润星城4号楼1门301室的房地产，房屋买卖合同号编号为：BY 2011-0169号的房地产于2017年6月20日的价格进行了科学、客观、合理的估价，在与本估价报告书假设条件相同的情况下，其估价结果为人民币76.3184万元，大写人民币柒拾陆万叁仟壹佰捌拾肆元整。
河北新世纪房地产评估经纪有限公司（盖章）
法人代表：
签名：（盖章）
2017年6月21日
估价师声明
我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、本估价报告所依据的有关估价对象资料等均为委托方提供，由委托方对其真实性负责。因材料失实造成评估结果有误差的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
6、本次评估结果不包括房屋装修价值。
7、估价人员对估价对象进行了现场勘察，并对估价对象现场勘察的客观性、真实性、公正性负责，但对估价对象的勘察，限于估价对象外观和使用状况，本报告以工程无结构性损害等质量缺陷，电线、管道、锅炉房、消防等设施设备符合相关标准，可以安全使用等为假设前提。如报告使用人对房屋质量问题存疑，建议委托专业机构另行鉴定。经现场勘察、核实，证件与实物相符。
估价师签章： 估价的假设和限制条件
本次估价的假设前提和限制条件为：
1、本报告以委托方提供的房地产买卖合同书等资料真实有效，买卖合同书的真伪只有原颁发机关才能作出准确判断，颁证机关将在办理转让登记时予以确认，权属有瑕疵的依法不能办理相关手续，我们提请报告的使用人关注这一点。
2、估价对象在估价时点不存在法定优先受偿权利等情况。
3、估价对象的使用权益与评估价值相对应。
4、本估价结果只适用于本次评估目的，即“为确定产权持有人宁培安的房地产市场价值而评估房地产”，若改变估价目的或使用条件需另行评估。
5、本次估价结果中的“市场价值”是根据公开市场原则确定的现行公允市值，不考虑特殊交易方，亦未考虑快速变现等处分方式及国家宏观经济政策发生的变化，以及遇到自然力和其他不可抗力对评估标的物的影响。
6、本估价报告有效期壹年，自报告提交之日起计算。在本次评估报告有效期内，若估价对象发生损毁及其权益的重大变化，本报告书及结果无效。
7、随着时间推移，房地产市场状况和估价对象自身情况发生变化，估价对象的价值将发生相应变化，估价结果也需做相应调整。
8、本估价报告分为“估价结果报告”和“估价技术报告”两部分。“估价结果报告” 提供给委托方，“估价技术报告”内容根据有关规定由估价机构存档。
9、本估价报告中内容未经估价机构同意，报告中的内容不得见诸任何公开媒体和第三方。本估价报告解释权归估价方。
10、本估价报告复印件无效，报告书的附件为本报告书的有机组成部分，与本报告正文具有同等法律效力。
估价结果报告
一、委 托 方：黄骅市人民法院
二、估 价 方：河北新世纪房地产评估经纪有限公司
法人代表： 李振禄
联系地址：沧州市御河西路金鼎大厦C座1001室 资格等级： 贰级
证书编号： 冀建房估（石）17号
三、估价对象:
（一）估价对象区位状况：
估价对象是位于沧州渤海新区博远海润星城4号楼1门301室的房地产。估价对象四至：东至小区住宅用地，西至小区住宅用地，南至小区住宅用地，北至小区住宅用地，总建筑面积为156.23平方米。
（二）建筑物概况：
本次评估涉及的建筑物是宁培安位于沧州渤海新区博远海润星城4号楼1门301室的房地产，建成于2010年，砖混结构，建筑总层数为四层，委托方居第三层，建筑面积为156.23平方米。房屋现为毛坯。宗地内通路、供水、排水、通电、通讯、供暖、供气。
（三）估价对象的权益状况：
估价对象未办理房屋产权证，根据《房屋买卖合同》房屋所有权人为宁培安，编号为：BY 2011-0169号。估价对象具有合法产权，本次评估未考虑抵押权对其价格的影响。
四、估价目的：为确定房地产持有人宁培安的房地产市场价值提供参考依据而评估房地产价值。
五、估价时点：2017年6月20日
六、价值定义：房地产市场价值为房地产在估价时点的市场价值。
七、估价依据：
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
2、《中华人民共和国土地管理法》；
3、《中华人民共和国担保法》
4、《房地产估价规范》GB/T50291—1999；
5、黄骅市有关房地产的有关规定；
6、委托方提供的相关产权证明、文字说明等资料；
7、委托方《房屋买卖合同》；
8、估价方掌握的有关技术资料及现场勘察记录。
八、估价原则：
根据房地产评估的技术规范及估价对象的具体状况，本次估价过程中，我们遵循的主要原则有：
（一）独立、客观、公正原则
要求估价机构有完全独立性，估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系，不受外部干扰因素影响，从实际出发，公平合理地进行估价。
（二）合法原则
应以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定，其权益才能受法律保护，并体现其权益价值。
（三）谨慎原则
在面临不确定因素的情况下作出判断时，应保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。
（四）最高最佳使用原则
应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。在合法使用前提下，房地产只有在最高最佳使用状态下才能发挥最大效用。最高最佳使用应是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用方式。
（五）估价时点原则
估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。
（六）替代原则
估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。同一供求范围内，在用途、规模、档次、建筑结构等方面类似的房地产之间具有相互影响作用，其价格会相互牵掣而趋于一致。
九、估价方法： 根据对象的特点和估价目的以及估价人员对邻近地区市场状况的调查和对评估对象的实地勘察，并遵循房地产市场价格评估的确定原则，估价对象分别选取收益法和市场比较法作为本次评估的基本方法。
十、估价结果：
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算结合估价经验和对影响房地产因素的综合分析，确定上述估价对象在以2017年6月20日为评估基准日的因抵押贷款涉及的房地产市场价格评估为目的的房地产市场价值为：人民币柒拾陆万叁仟壹佰捌拾肆元整（RMB76.3184万元）
十一、估价人员：
中国注册房地产估价师 中国注册房地产估价师
张 兰 君 王 永 建 注册号 1320120045 注册号 1320130061
十二、估价作业日期：
本估价作业日期自2017年6月20日起至2017年6月21日。
十三、估价报告应用的有效期：
本评估报告使用期限为2017年6月21日起至2018年6月20日止。
河北新世纪房地产评估经纪有限公司
2017年6月21日
附 件
1、估价对象权属证明文件
2、《房地产估价资格证》复印件
3、估价机构营业执照复印件
投资性房地产的公允价值计量 篇6
【摘要】 通过分析引入公允价值计量投资性房地产的影响,结合新准则颁布后我国实务操作的现状,对投资性房地产准则的完善提出一些看法和建议。
【关键词】 投资性房地产;公允价值
一、相关定义概念的表述
在本文中,主要涉及了两个概念:一个是投资性房地产;一个是公允价值。
1.投资性房地产。根据2006年新的投资性房地产准则的定义,投资性房地产指:企业为赚取租金或资本增值,或两者兼而有持有的房地产。其具体范围限定为:已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。企业可以按照土地使用权和建筑物两个类别,将所持有的投资性房地产分开来处理。由于我国土地的特殊性,企业会计准则与国际上对投资性房地产的定义并不完全一致。国际会计准则将投资性房地产定义为:在土地和建筑物上的投资,对它们的占用实际上不是为了供投资企业或与该投资企业同一集团的其他企业的经营或使用。并包括了以融资租赁方式租入的房地产和满足特定条件的以经营租赁方式长期租入的房地产,体现了实质重于形式原则。在新准则中,摒弃了原先将投资性房地产作为固定资产来进行确认、计量和披露的做法,而是将投资性房地产和固定资产分开列示,这种处理可以合理地反映资产的现值,有助于报表列示的合理化和科学性。
2.公允价值计量。新准则体现我国会计准则同国际会计准则趋同的一个主要表现之一就是引入了公允价值计量模式。新准则中规定,企业应于资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,同时,如有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
虽然《投资性房地产》准则允许采用公允价值计量模式,但对于公允价值的定义及确定几乎没有特别的说明。《国际会计准则第40号——投资性房地产》中明确规定:投资性房地产的公允价值是指在公平交易中,熟悉情况的当事人之间自愿进行房地产交换的价格。投资性房地产的公允价值应反映资产负债表日的市场状况。按照我国准则规定,采用公允价值进行后续计量条件严格,要同时满足两个条件:第一,投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;第二,企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似的市场价格及其他相关信息。
二、采用公允价值计量对企业的影响
如前所述,采用公允价值计量,以现值为计量基础,在会计信息和财务指标的相关性、盈余管理的有利性方面,对企业都有十分有利的影响。
1.对会计信息和财务指标相关性的影响。采用公允价值计量,反映的是最近一个会计期间投资性房地产的市场价值,这样的信息使企业的报表信息与市场的价格波动紧密联系,对于报表使用者而言,可以更好地充分利用企业对外披露的信息去评价企业的经营业绩和盈利能力,做出更加明智的投资决策。一般情况下,房地产的现值都会比原始成本高,所以采用公允价值计量资产可以使资产规模增大,利润等财务指标提高,便于公司有效利用资本市场融资。另外,国际会计准则要求采用公允价值计量,所以我国企业采用公允价值计量,也可以提高会计信息和财务指标同国外企业相关信息和指标的可比性,增强国外投资者对我国企业的认同,为我国企业更快走上国际舞台提供保障。
2.对盈余管理的影响。允许上市公司在成本模式和公允价值模式之间做出选择,允许用公允价值计量投资性房地产并确认当期损益,这无疑为企业的盈余管理提供了更大的空间。根据对部分房地产类“A+H公司”的对内和对外的财务报告进行分析,我们不难发现,对内采用成本模式计价得到的利润明显低于对外采用公允模式计价得到的利润。例如,亏损的企业可以利用价值重估增值的方式增加利润。这对于企业来说是一个可以利用的工具,但也向国家监督企业的有效性提出了挑战。
三、我国投资性房地产实务处理现状及影响因素
在新准则出台时,鉴于前文提到诸多的采用公允价值计量的好处,很多分析人士预测很多公司会倾向于用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量,但实际上分析2007年大部分设有投资性房地产科目的房地产类企业的财务报表,便会得到与预测大相径庭的结果——使用公允价值模式进行后续计量投资性房地产的公司甚少。
根据北京市教委人文社科研究计划重点项目——《我国具体会计准则实施效果、问题与对策研究》的阶段性成果报告的数据显示:根据2007年上市公司年报,沪深两市1570家上市公司中,存在投资性房地产的有630家,其中18家采用公允价值进行后续计量,占有此类业务公司的2.86%,其余的均采用成本模式。从年报统计结果看,2007年沪深两市投资性房地产产生的公允价值变动净收益为22.79亿元,占18家公司净利润的2.61%,占1570家上市公司净利润0.23%。对公允价值确定的方法主要有:房地产评估价格(10家上市公司)、第三方调查报告(2家上市公司)、与拟购买方初步商定的谈判价下限(1家上市公司)及参考同类同条件房地产的市场价格(2家上市公司)等。另外有3家上市公司未披露投资性房地产公允价值的具体确定方法。
那么,为什么面对诱人的可以满足企业对利润的需求的公允价值模式,大多数国内企业都选择说不了呢?综合多数企业的选择理由,总结了以下几个影响企业选择公允价值模式的原因:
1.取得公允价值的成本高。我国准则中规定采用公允价值计量必须满足的两个条件具体分析下来是十分苛刻的。投资性房地产的“所在地”是指投资性房地产所在的大中型城市的城区。第二个条件中“同类或类似房地产”的要求就更加严格,对建筑物而言是指所处地理位置与地理环境、性质相同,结构类型、新旧程度和可使用状况相同或相似;对土地使用权而言,是指统一城区、统一未知区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近。不能同时符合两个条件的,都不可以采用公允价值模式,因此,在我国目前房地产市场发展不够成熟的情况下,很难真正在市场上取得公允透明的市场价格满足准则要求。如此一来,为了达到准则的要求企业在获得公允价值上势必要花费较高成本,经营效益降低。
2.对于公允价值的认可程度。相比于国际上对于公允价值的熟悉,公允价值在国内尚属于一个有待深入研究的概念,与此相关的规定也不是很完善,这使多数企业在是否采用公允价值模式上十分保守和谨慎。另一方面对会计信息的使用者来说,采用公允价值模式后,企业提供的报表信息是否准确,也是投资者需要反复考量的。为了获得准确的财务信息,报表使用者要求对于投资性房地产公允价值变动的相关信息要尽可能多地披露,但是在投资性房地产准则中较少涉及公允价值计量披露的条款。
3.对净利润和相关财务指标的影响。采用公允价值模式,不仅仅是一个后续计价方法改变的简单转变,更涉及在权责发生制下净利润由收入费用观向资产负债观的转变。采用公允价值模式,投资性房地产的公允价值变动损益计入当期损益,在没有处置投资性房地产的时候这笔利润的增加只是账面的金额增加,而并非实实在在的现金流入。公司的投资者很难再根据传统的业绩评价指标去评价企业的经营绩效,并为决策提供更科学的信息支持。对于大多数上市公司而言,采用公允价值模式,会降低净资产收益率,限制了该指标后续增长空间,难以使股东满意。而较高的账面利润却没有现金流的支持,会增加企业的分红压力,加剧资金链的危机。此外,折旧和摊销的税盾作用消失和受市场价格波动影响带来的经营风险也使企业经营者对于公允价值慎之又慎。
参考文献
[1]财政部.企业会计准则[M].经济科学出版社,2006
[2]欧阳爱平,潘天笑.2007年投资性房地产公允价值会计政策执行情况评析[J].商业会计.2009(3)
房地产抵押价值评估研究 篇7
房地产评估业作为我国社会发展体系的重要组成部分, 与人们的生活密切相关, 对我国社会主义经济的发展起到很大的促进作用。房地产抵押价值评估, 一方面, 有利于商业银行等金融机构作出正确贷款决策, 保证贷款资金的安全;另一方面, 帮助企业或个人取得合理的贷款资金, 促进自身的发展。合理、准确的房地产抵押价值有利于保障借贷双方的合法经济利益。
房地产估价活动充满了模糊性。模糊数学即是一门针对生活当中不可量化的数学问题进行模糊评价, 把定性问题定量化。在房地产估价领域, 有不少特征因素在概念上没有明确的外延或难以量化, 大多为无量纲指标。很多因素不能用精确的数值去衡量, 具有较大模糊性。由于房地产价格形成因素和构成要素的复杂性, 无法用精准语言去描述价格评估依据, 又难以确定最终修正结果。所以对于影响房地产估价的因素构成中, 要根据模糊数学理论将模糊不清晰的因素通过数学方法量化, 最终得到房地产估值。
二、模糊综合评价方法
在房地产市场中, 很多问题并不是绝对肯定或者绝对否定, 同时, 严格意义上的判别标准, 传统的数学方法难以对此定性, 而模糊综合评判方法可以很好地解决该类问题, 提供了针对房地产市场指标判断模糊性和不确定性问题的有效方法[1]。本文将模糊数学引入市场比较法中, 运用模糊数学中贴近度原理将市场比较法中可比较的交易实例进行因素修正。将以往市场法中可比实例的不确定性做到数据量化后的相似性。
1. 模糊数学中的贴近度
模糊数学在对象的相似程度识别方面, 引进了贴近度的概念, 对象越相近, 贴近度越大, 这样可以解决比较法中如何选择与待估房地产最相似的交易实例的问题[2]。
2. 贴近度
择近原则离不开贴近度, 贴近度是两个模糊子集的贴近程度, 贴近度在[0, 1]间取值, 贴近度越是贴近1, 则越贴近, 当贴近度为0时, 则称他们完全不贴近。
择近原则的原理是:设A1, A2, ……Ak, ……, An和B是论域U模糊集合, σ是U的贴近度, 如果σ (B, Ak) =max{σ (B, A1) , σ (B, A2) , ……, σ (B, An) }, 那么可以认为B与模糊集合Ak最为接近。运用贴近度的概念, 既可以解决选择相似可比交易实例的问题, 转变交易实例与待估对象的贴近度为相应的权数, 又可以恰当解决计算修正出各交易实例的价格后选择恰当权数确定待估对象价格的难点。
三、基于模糊综合评价的案例研究
现有西安碑林区一小区作为住宅抵押估价对象。
1. 选取房地产的特征因素
依据估价目的, 估价对象, 估价时点选取不同的影响估价结果的特征因素。房地产抵押价值评估的估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据的。由于其特殊性, 往往存在高估的风险。本着谨慎性和最高最佳使用性原则, 房地产抵押估价应客观保守。选取主要特征因素的方法往往存在主观随意性, 所以本文将采用特征价格模型对特征因素进行选取。
基于住宅房地产抵押的主要特征因素表:
设U={u1, u2, ┄, u10}={建筑面积, 房龄, 建筑朝向, 装修程度, 七通一平, 物业环境, 交通状况, 公共设施, 教育设施, 地理位置}, 根据特征价格的建筑、区位和邻里三大特征选取10个特征因素。
建立评判集和对比倒数法求出特征向量权值。评判集V={很好, 好, 一般, 差, 很差}。
2. 选择可比实例及待估对象集
经过数据查找和实地调研, 确定了与此估价对象在同一区域 (都在碑林区) 非常相似的三个可比实例。
则该评判子集的决策矩阵为:
则待估房地产在论域U上的模糊子集是t= (0.9, 0.8, 0.9, 0.75, 0.9, 0.7, 0.8, 0.8, 0.75, 0.9)
(1) 计算贴近度:
A与B的贴近度t1
内积:
外积:
以此类推计算出, A和C, A和D的贴近度为t2=0.45t3=0.5
则贴近度大小排序是t1>t3>t2。
(2) 计算待估房地产价格: (设λ为1.05) λ为修正系数, 一般取值区间是0.8~1.05
四、结论
过模糊数学的方法, 在房地产抵押估价中将模糊不确定因素, 先定性再定量化, 比较客观真实的反映了房地产估价活动的真实性和可靠性。利用模糊数学的隶属度和贴近度原理在对特征因素选取时规避了房地产估价人员的主观决断。为减少抵押价值评估时估价人员高估的风险。希望本文能为房地产估价机构在进行抵押估价活动时提供参考和借鉴。
参考文献
[1]花景新, 薄煜明, 陈志敏.基于模糊权重的改进的房地产市场综合评价法[J].济南大学学报 (自然科学版) , 2014, 28, (6) :460~469.
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房地产品牌的价值塑造 篇8
一、房地产品牌的概念及特点
房地产品牌是房地产企业有计划、有目的的设计、塑造, 给消费者感知的房地产产品的全部。该定义包含了三层意思:第一, 房地产品牌包含了企业品牌、项目品牌两个部分。第二, 房地产品牌不仅为企业带来了价值同时在消费者心中留下了印象。第三, 房地产品牌可以区别竞争对手和其提供的产品, 又可以从心理上去影响消费者, 带给消费者价值的承诺。
房地产品牌与一般消费品品牌相比, 有其自身的特殊性。
(一) 品牌具有区域性
由于房地产产品的不可移动性, 房地产品牌要向其他区域扩展, 就必须在当地进行项目开发。在没有项目的区域, 塑造房地产品牌几乎不可能。因此, 房地产品牌是有明显区域特征的。
(二) 难以塑造统一的品牌形象
由于房地产产品的异质性, 即使同一个开发商持续地进行开发, 其房地产产品也必然根据不同的目标客户的需要, 不同的规划要求, 展示出可能截然不同的项目形象。要想塑造统一的品牌形象, 房地产品牌显然要困难得多。
(三) 口碑是品牌重要的非货币价值
由于房地产产品的长期使用性和高价值性, 除了少部分财力雄厚的消费者, 用于投资或是旅游度假等, 多次重复购买的可能性较大, 对于大部分消费者来说, 可能都只会购买一次, 但是在一个房地产项目中, “以老带新” (老客户带新客户) 的客户往往会达到30%以上。房地产产品的品牌忠诚更多地表现在口碑的传播上。
(四) 品牌创建需要更长的时间
房地产品牌要占据到市场的一定份额, 需要有充足的土地储备和强大的资金实力, 这不是短期内可以完成的, 需要较长期的积累。
二、房地产品牌价值的形成基础
品牌敏感是品牌价值的基础, 失去了品牌敏感, 品牌价值根本无从谈起, 企业对于品牌投资将得不到回报。本文在房地产品牌敏感的基础上探讨房地产品牌的价值。
(一) 品牌是房地产信息的载体
从普通购房者的角度来看, 面对房地产市场众多楼盘, 还不能深入地了解足够的房地产商品资讯, 这时候, 品牌就能很好地解决这个难题。现代房地产市场中, 特定的品牌往往代表特定的楼盘品质、楼盘风格、服务水平、流行时尚等方面的资讯, 这些资讯逐步被市场广泛了解和接受, 并在消费者心中成为特定的消费价值。
(二) 品牌是房地产的品格与灵魂
好的房地产项目不但在户型布局、功能分区等方面做得出色, 更重要的是它通过设计一种消费方式和生活方式满足人们的某种心理需要, 提升顾客的满意程度。而品牌则成为房地产的品格与灵魂的载体, 它决定房地产项目的性格、个性、气质、风度等。房地产开发的成功绝不是一时一地的投机、炒作的成功, 真正长远的成功, 是对房地产品牌运营的成功。
(三) 品牌是企业竞争优势的集中体现
房地产新产品的层出不穷使得房地产品牌有了赖以生存的基础。房地产产品不断地更新换代, 推陈出新, 使得房地产的品牌得以永远的延续, 品牌成为房地产生命的灵魂。树立品牌有助于企业参与市场竞争, 在产品越来越相同的情况下, 很多产品惟一的差别就是品牌。有影响力的品牌, 可以减少新产品进入市场的阻力, 提高整个市场竞争的门槛, 体现企业竞争的优势。
三、房地产品牌价值形成机制
(一) 品牌价值理论
品牌作为一种无形资产之所以有价值, 不仅在于品牌形成与发展过程中蕴涵的沉淀成本, 而且在于它是否能为相关主体带来价值, 即是否能为其创造主体带来更高的溢价以及未来稳定的收益, 是否能满足使用主体一系列情感和功能效用。所以品牌价值是企业和消费者相互联系作用形成的一个系统概念。它体现在企业通过对品牌的专有和垄断获得的物质文化等综合价值以及消费者通过对品牌的购买和使用获得的功能和情感价值。
(二) 房地产品牌价值的体现
第一, 通过产品的差异化, 品牌开发商可以获得超过竞争对手的溢价, 可以在价格增长时产生更大的消费者弹性反应;
第二, 可以促进“以老带新”, 使项目快速销售, 迅速回笼资金;
第三, 通过向消费者提供超出产品实体功能的价值, 有利于与消费者之间建立起亲密的关系, 培养消费者态度忠诚, 在条件合适的时候, 如经济许可或位置合适时, 由态度忠诚向行为忠诚转化;
第四, 在同一区域市场, 有利于借助企业品牌推出新的房地产项目, 节约销售费用, 降低新项目的风险, 促进品牌延伸;
第五, 强有力的房地产品牌还有利于获得地方政府的政策支持, 在市场进入、土地信息、应交税费、各项手续办理等方面取得优势;获得银行等机构的金融支持, 在资金筹措、金融创新等方面取得优势;获得设计、施工、监理、材料供应、销售代理、广告制作等合作单位的支持, 建立战略伙伴关系, 降低成本, 提高合作质量。另外, 房地产品牌也能为企业提供一些与产品本身并无直接关系的好处, 如有利于公司招聘更优秀的员工, 引起投资者更大的兴趣, 获得股东们更大的支持等。
(三) 房地产品牌价值的形成机理
品牌价值形成过程是一个由各方面主体共同作用的系统工程。企业整合资源实施品牌战略, 创造出品牌价值, 经由品牌识别系统将其转化成消费者易于接受和理解的品牌要素, 并构成影响其品牌购买行为的关键因素, 最终实现了品牌价值的“企业一消费者”流动过程;与此同时, 企业通过市场分析和调研活动, 将调查所得消费者品牌购买行为的影响因素进行聚类分析和重要性测度, 进而明确了品牌识别系统内的关键要素及其重要程度, 这些指向性要素作为企业品牌战略的发展方向, 指导着企业具体品牌策略的制定, 这一流程属于信息的“消费者——企业”逆向传递过程。
品牌之所以能够给企业带来价值, 从根本上看是因为它对消费者的心理和行为产生了影响, 对消费者产生了价值。对于房地产品牌来说, 它能给房地产企业带来价值, 是因为房地产品牌在消费者的购买决策中起到了重要作用, 即消费者品牌敏感。
对于消费者来说, 第一, 品牌名称和标识可以帮助消费者解释、加以整理和存储有关房地产产品和品牌信息, 简化购买决策;第二, 购买品牌地产, 意味着消费者对品牌的信任和忠诚, 品牌提供一种承诺和保证, 暗示会以一贯的产品性能、合理的定价等为消费者提供功能性利益;第三, 良好的品牌形象可以使消费者降低在购买房地产这种高价值产品时容易产生的不安全感, 降低购买风险, 增强购买信心;第四, 强有力的地产品牌可以通过鲜明的个性特征在品牌与消费者之间建立起关系, 使消费者获得象征性利益, 如社会地位、归属感等。
四、房地产品牌价值的塑造策略
(一) 运用营销手段, 主动塑造品牌形象
消费者对于地产企业或者地产项目的品牌知识是创造房地产品牌价值的关键。品牌知识包括品牌意识和品牌联想, 是企业以往长期的营销努力积累起来的, 消费者基于头脑中已有的品牌知识而对品牌产生不同的反应。因此, 房地产品牌虽然必须由消费者感知和认可后才能为房地产企业带来价值, 但房地产品牌价值是通过房地产企业有计划的组织管理品牌营销活动才能实现的, 完全由消费者决定“品牌是什么”, 会陷入品牌形象陷阱, 变得被动和消极。
房地产企业应该积极主动地开展品牌创建活动, 在正确认识消费者需求、分析品牌内部管理现状和外部环境基础上塑造品牌, 积极传达品牌信息。通过提高消费者对品牌的认知和回忆, 加强消费者的品牌意识, 并促使消费者产生强有力的品牌联想, 增强消费者的可感知价值, 促使消费者购买, 达到快速销售、获得品牌溢价和良好的口碑, 实现品牌的价值。
(二) 利用名牌效应, 降低感知风险
根据消费者行为理论, 消费者的购买决策过程是一个通过比较和选择最终付诸行动的过程。如果企业的品牌具有较高知名度, 又有显著性, 则企业的品牌更容易受到消费者关注, 让他们产生兴趣和好感, 进而在购买中优先选择;如果使用后感到满意, 会给品牌以良好的评价。此外, 消费者会在决策的过程中经常使用“优秀的产品才能成为名牌”的逆推理, 即消费者会认为名牌代表了优秀的产品质量、完善的售后服务、更低的购买风险和更高的消费享受。这种现象往往在重大购买决策时, 由于风险厌恶和难以承担失误带来的后果而尤为明显。购买房产对于每个家庭和投资者来说, 由于价值不菲, 是典型的重大购买决策。因此, 人们更加倾向于购买名牌来降低购买风险。
房地产开发企业应该利用这种现象, 利用名牌效应, 扩大品牌影响力, 使企业立足于不败之地。
(三) 精准品牌定位, 直击目标人群
某种特定的房产品牌一旦形成, 就向购房者传达了一种代表特定的房屋质量与管理服务水准的信息, 降低了事前 (买卖行为发生前) 的信息不对称。那么决定买或不买某一产品, 很大程度上取决于对该产品认知的积累及其鲜明的个性和品牌知晓程度。所以对于开发商来讲, 为自己产品在消费者心目中树立一个鲜明的形象即进行品牌定位是非常必要的, 特别是在竞争日趋激烈的市场条件下, 同类产品竞争激烈时, 品牌定位更是影响企业成功的重要因素。企业要善于分析消费者对产品需求的心理特征, 通过理性的或感性的品牌定位方式来达到塑造形象、赢得消费者认同的目的。
五、结论
品牌对于房地产企业非常重要, 它是地产项目信息的载体、特点和优势的集中反映, 是企业在竞争中制胜的法宝。房地产企业只有在了解了品牌的价值形成基础和机制的前提下, 才能有效地塑造优势品牌形象, 占领市场。
参考文献
[1]杨铁军.房地产企业的品牌经营研究[D].天津大学, 2007.
[2]路南.房地产品牌构建与运营[D].首都经济贸易大学, 2004.
房地产客户价值的提升分析 篇9
客户价值兴起于20世纪80年代末90年代初, 近年来, 逐渐成为企业界和营销学界的最新热点。我国学者在90年代中期开始涉足该领域, 但关于客户价值的定义和研究还处于探索阶段, 而在众多领域中大部分都是以价值工程为基础进行研究的, 即基于:客户价值=客户效用/客户成本。但是, 仅仅依靠这个相对比值是不够的, 它不能说明哪种情况下的客户价值需求高。这就是说, 客户效用并不是越高越好, 而要以围绕客户价值的创造与提升的所有相关为切入点, 进行客户价值的提升分析。
一、房地产客户价值的分析
(一) 房地产客户价值的要素分析
1. 客户价值运用价值工程理论的缺点
房地产客户价值主要表现为客户对房地产商品的主观判断。客户购买房地产商品首先判断产品价值是否满足使用功能的价值, 还包括附加产品价值如小区公共设施的完备性等;其次判断服务价值如物业管理和社区培育方面;然后判断提升价值包括房地产商品的品牌与理念;最后考虑房地产商品的社会价值。房地产客户认知成本则主要表现在客户购买房地产商品价格的水平, 客户购买房地产商品所耗费的时间, 在购买前所耗费的体力与购买之后所承担的房地产商品质量与物业管理的风险。但是, 这些分析只停留在价值工程理论公式的表面现象, 不能够对客户价值提升有所帮助。
2. 正确分析客户价值的方法
依靠价值工程方法忽略了价值的主观需求, 存在一个因人而异的需求差别, 并不是所有的客户都要求高标准的房地产商品, 不同的客户群体对房地产商品会有不同的需求价值, 甚至这种需求价值会随着环境和时间的变化而变化。而作为房地产商品的开发商所能提供的价值应该是一种目的在于满足客户需求价值的计划供给量或潜在供给量, 这就涉及到一个开发商的给予价值。
给予价值是房地产开发商为客户创造的使用价值、服务价值、人员价值、形象价值等。客户决策价值的意义在于客户从产生购买房地产商品意向到最终决定购买的过程是一个比较耗费时间的动态的过程, 这是因为房地产商品通常具有较高的经济价值。所以, 客户在最终决定购买之前会花费大量的时间精力去获取商品信息来帮助自己进行决策, 在这一过程中客户价值会越来越明晰。
(二) 客户价值的提升分析
如何符合客户的需求, 提高客户的价值是必须解决的问题, 下面就从产品的不同阶段进行分析。
1. 购房前期阶段
在此阶段, 消费者通常需要花大量时间和精力去收集资料和信息, 并在此基础上形成购买决策。为了不增加客户收集信息的成本, 增加房地产信息透明度, 房地产企业的广告就要真实有效, 给潜在消费者提供更多收集信息的便利, 争取让他们变成实际购房者。这就要求房地产企业加强传播信息的有效性, 方便客户收集信息。
从提升客户价值的角度看, 房地产开发企业应如实提供以下信息: (1) 公司组成及背景。即项目的开发商、设计单位、施工单位、物业服务企业等主要事项的承担公司的资信情况。 (2) 地理位置。主要包括项目所在地的交通状况、周边公共设施配套和环境等。 (3) 产品资料。重点说明楼盘的基本参数、面积与户型、公用设施、建材装潢和交房日期等。 (4) 价格信息。主要包括价格组合、物业服务收费标准和其他隐性收费项目。 (5) 质量承诺。如出现质量问题的处理方式等。
2. 购买阶段
第一, 合理的价格组合。2008年, 受多方面因素的影响, 许多房地产企业都下调了房价。短时间内房价严重缩水, 这必然会导致前期以高价购房的客户的不满。房地产企业在以直接降价方式吸引购房者、提高销售量的同时, 应当采取一些有利于前期购房者的处理方式。例如, 山东日照永发房地产公司向客户承诺“降价补差价”, 即企业宣布如果今后发现该楼盘降价, 在交房前1个月内, 购房者可书面提出补贴申请, 开发商将贴补差价。付款方式是房屋总价在时间上的一种分配, 是价格组合中的一个组成部分。房地产企业可以根据不同消费群体的特点结合一次性付款、建筑期付款、时间付款、银行按揭和延期付款五种基本付款类型加以变化或组合, 从而降低客户购买和消费成本。
第二, 提供签订合同中的有效服务。在签订合同阶段, 房地产企业应提供一个供客户与企业就购房合同条款交流的平台, 即在正式签订合同前应做好购房合同条款的解释工作, 同时对争议大的合同条款应及时与购房者沟通协商, 而不是为了一时利益, 钻法律空子去损害购房者利益, 要真正做到让客户签得明白、放心。
3. 使用阶段
第一, 提供专业快捷的交房服务。交房是业主进入使用阶段的第一个环节, 但是, 这个环节却是很多业主很头疼的一个阶段。在此阶段, 提升客户价值的关键是提供专业快捷的交房服务, 主要包含以下几个方面: (1) 提供相应的咨询服务, 业主来收房时就可以通过咨询台领到收房流程等资料和咨询相关的收房事宜; (2) 设置集中的交房手续办事点, 并配备专门的工作人员为业主提供一对一的交房服务; (3) 收费项目应合法明确, 业主就可以省心省时地办理完所有的交房手续。
第二, 提高物业服务水平。物业服务是房地产开发的延续和完善, 也是提升客户价值的重要一环。在业主使用过程中, 应了解业主的需求, 做好物业服务工作。因为业主一般不会直接到物业处表达自己的需求, 所以, 物业公司应该通过多种渠道收集信息, 研究业主的真实需求。传统收集信息的方式主要是在服务过程中接收业主的反馈, 这是很重要的一种渠道, 但是, 这种收集信息的方式较为被动。物业公司可以采取相对主动的方式, 如定期找一些有代表性的业主开展业主座谈, 讨论一个或数个问题, 并征求住户的意见和建议。物业公司可以及时对业主所提出的意见和建议进行归纳和分析, 挖掘业主的内在需求。此外, 物业公司可以借助网络, 从互联网业主论坛中了解业主抱怨、关心的事项等信息, 进而有针对性地开展服务项目, 如直接观察、电话调查、面访调查等。
二、结论
本文对运用价值工程理论进行客户价值分析的缺点进行分析, 提出如何正确进行客户价值分析, 并对客户价值的提升进行了阐述, 希望能够对房地产企业有指导和帮助作用。
参考文献
[1]张引.房地产顾客价值构成分析及对策研究[J].福建工程学院学报, 2009, (4) .
[2]邱燕.房地产顾客价值研究[J].特区经济, 2005, (3) .
[3]Claes Fornell.美国顾客满意度指数[J].刘金兰, 康键, 白寅, 编译.管理学报, 2005, (7) .
地铁沿线房地产价值评估模型分析 篇10
关键词：地铁交通,住宅价格,Hedonic模型,回归分析
0 引言
地铁属城市基础设施范畴，其建设与运营具有很强的外部性。作为城市轨道交通的一种，地铁在保证城市土地的集约化开发利用，引导和改善城市空间结构，解决城市交通拥挤问题，推动沿线经济的繁荣以及促进城市社会、经济和环境的协调发展等方面，都具有极其重大的作用[1]。定量研究地铁对沿线房地产的增值作用，政府以此为依据制定相关政策，实现地铁与沿线房地产的综合开发将是地铁可持续建设的有效途径。因此，研究地铁对沿线房地产价格的影响具有重大意义[2]。
1 国内外研究现状
国外关于城市轨道交通建设对沿线房地产价格影响的研究最早源于1976年，M.Webber关于旧金山海湾地区轨道交通系统对沿线土地价值影响所做的研究；W.Bruce Allen研究了费城至新泽西州郊区铁路沿线住宅型房地产的价值，提供了以住宅型房地产作为研究对象的研究思路。
国内关于此项课题的研究始于21世纪初，周俊等以上海市轨道交通明珠线为例分析了轨道交通的廊道效应及其对城市土地利用的影响；李雪芹从轨道交通诱导效益分析的角度研究了轨道交通影响范围的确定方法。由于国内行业数据资料的统计制度以及数据库系统的不完善，数据获取难度较大，严重影响有关课题的研究，尤其是相关定量研究。
2 研究模型介绍
目前，用于房地产价格影响的定量分析模型主要有交通成本模型、特征价格模型（Hedonic模型）以及线性支出系统需求函数综合模型三种[3]。本文选用特征价格模型作为研究的基础模型。特征价格理论认为消费者对产品的需求并不是基于产品本身，而是基于产品内含的特征。消费者购买产品的目的是把产品的特征转化为效用，而效用水平的高低依赖于产品所包含的特征数量。这样的产品市场不适用于传统的经济模型，不能用一个总的价格来表示，应采用一系列价格来对应产品的品质或它所包含的特征，即特征价格[4]。
特征价格模型最基本的形式是线性形式，即：
式中P表示该商品的价格；
X1, X2，…，Xi表示商品的特征；
α，β1，β2，…，βi表示待估参数。
然而，在实际的经济活动中，变量之间的数量关系更普遍的表现为非线性依存关系，所以除基本的线性形式外，特征价格模型还有对数和半对数两种形式。
特征价格模型的对数形式：
特征价格模型的半对数形式：
这样，通过对样本数据的回归分析，选择模型方程的形式，估计出参数值，即可建立特征价格模型方程。将研究范围内的住宅特征值代入方程，便可得到住宅价格的估计值。
3 建立特征价格模型方程
从成都市地铁1、2号线沿线共获得130个住宅样本信息，运用管理统计软件SPSS16.0对样本数据进行回归分析[5]。（表1、2)
在5%显著性水平下得到三个方程的回归效果如表3所示。
其中半对数方程和对数方程的模型系数的显著性关系比较强，而线性方程的模型系数的显著性比较差。显著性强表明进入方程的住宅特征变量与房价变量dprice（或者lndprice）之间的方程关系更为密切。从判定系数R2可知，对数方程模型对因变量的解释能力最强为0.267，而线性方程模型和半对数方程模型相对较差。从修正R2来看，也是对数方程模型的拟合程度最高为0.192，线性方程模型和对数方程模型也相对较差。
这表明对数方程模型的拟合程度最高，对住宅价格变量的解释能力最强，可用于解释和分析成都市地铁1、2号线沿线住宅型房地产价值。
由经过评估与检验的模型参数建立特征价格模型对数方程如下：
式中Y——住宅单价的对数；
X1——住宅距离最近地铁站点距离的对数；
X2——房龄；
X3——住宅建筑面积与房间总数的比值的对数；
X4——住宅所在楼层与总楼层数的比值的对数；
X5——住宅所在小区的物业费用；
X6——住宅小区内有无停车场；
X7——住宅的朝向情况；
X8——住宅的装修情况；
X9——住宅所在小区的区位情况。
由上式得出，地铁对沿线住宅价格的影响由Y与X1的关系表示，参数-0.031表示了住宅单价与住宅距离最近地铁站点距离的对数关系。在其他特征相同的情况下，距离地铁站点越远，其价值量越低，与一般认知相符。同时，可以看出住宅单价仍与其他因素如住宅自身条件、区位环境条件等密切相关，相关参数如方程所示。
4 特征价格模型方程检验
将获取的另外15例成都市地铁1、2号线沿线住宅样本信息带入上述特征价格模型对数方程，得到检验Y值与检验单价，使之与实际单价作差得到实际误差比例，去掉符号并求出平均值，即平均误差，详细检验结果见下表。
上表显示，方程的平均误差为8.3%。考虑到影响住宅价格的其他未进入方程的因素对住宅价格的作用，以及政策的影响、交易情况的影响等实际不可预测因素的作用，方程误差在小于10%的范围内可以接受，说明该方程具有一定得实际意义与参考价值，可用于成都市地铁1、2号线沿线住宅型房地产价值的估计与预测。
5 结论与展望
(1) 地铁交通的建设对房地产市场价格具有积极的促进作用。
(2) 在对成都市地铁沿线住宅型房地产价格的研究中，证明了基于特征价格模型的实证研究方法具有普遍适用性，其中，特征价格模型的对数方程拟合程度最高，表明住宅单价与距离最近地铁站点距离呈对数反比关系。
(3) 地铁对于沿线房地产价格的提升作用明显，宜将房地产土地出让与城市地铁建设进行收益再分配，可解决城市基础配套建设资金的相关问题。
参考文献
[1]张戎, 李枫.城市轨道交通企业管理[M].中国铁道大学出版社, 2000.
[2]韩志国.城市地铁资源开发研究[D].天津:天津理工大学, 2008.
[3]郑捷奋, 刘洪玉.深圳地铁建设对站点周边住宅价值的影响[N].铁道学报, 2005, 10, 27 (5) .
[4]M.-Y.Pior, E.Shimizu.GIS-aided Evaluation System forlnfrastructure Improvements:Focusing on Simple Hedonic andRosen's Two-step Approaches[J].Computers Environment and UrbanSystems.2001, 25:223-246.
房地产项目价值论文 篇11
会上，中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心联合发布了《2014中国房地产企业品牌价值测评研究报告》，其中含“2014中国房地产开发企业品牌价值50强”、“各区域房企品牌价值10强”、“商业地产品牌价值10强”、“物业管理企业品牌10强”、“房地产供应商民族品牌5强”、“房地产供应商综合服务实力品牌5强”等榜单。
上榜企业总体排名变化不大
经过客观、公正、专业和科学的测评研究，形成了2014中国房地产企业品牌价值榜单。从近两年中国房地产品牌价值20强榜单来看，2013-2014年连续两次入选20强的企业共有19家，换榜率为5%。新晋的20强企业为华夏幸福。与上年相比，上榜企业总体排名变化不大，企业梯队逐渐趋向稳定。
其中，中海以319.39亿元的品牌价值继续占据首位，连续四年蝉联榜首，恒大和万科以291.86亿元和271.10亿元分列第二、三位。保利、绿地、龙湖、世茂和富力五家企业的品牌价值排名与上年保持一致，分列4至8位。碧桂园和融创排名较去年提升至9、10位，其中，融创是历史上首次跻身前十。
测评报告显示，2014年，20强和10强入围门槛分别为96.80亿元和147.08亿元，较上年分别提升了10.21亿元和2.58亿元。第一梯队依然是中海、恒大、万科和保利4家企业，品牌优势稳步积累，品牌价值超过200亿元；品牌价值在100亿元和200亿元之间的第二梯队继续扩容，增加至14家；品牌价值在门槛值和100亿元之间的第三梯队品牌房企则有3家。
此外，物业管理企业品牌价值测评结果显示，万科物业、金地物业、中海物业、新龙湖物业、绿城物业、保利物业和彩生活等企业相继蝉联10强。在供应商企业品牌测评方面，房地产供应商行业格局发生了变化，民族品牌逐渐发力，国内建筑供应商紧紧把握住了房地产业快速发展带来的机遇。
品牌效应助力明显
房地产市场中企业众多，各企业在资质等级、企业文化、发展目标和综合实力等等方面存在很大的差异。测评显示，即便是同一区位的同质化产品，强势品牌房企也往往会因知名度高、信任感强而成为多数购房者的最终选择，他们更愿意为承诺一致和高品质的产品支付溢价，这种消费心理成为企业获取超额收益的基础。在同区域内，品牌房企的项目往往能凭借品牌效应较周边竞争项目产生20%-30%的溢价，对于一些改善型项目来说，由于目标客户的价格弹性较低，这一空间可能更大。
就城市来看，典型品牌房企2013年在北京、上海和广州三个一线城市的溢价率均值为24.74%，在其余二线城市的溢价率均值为30.72%。在二线城市，相对于众多的地方性中小企业，品牌房企优势更为突出，市场地位更加强势，格外受购房者青睐。
2013年，在土地、资金和人力成本不断上升的背景下，品牌房企除了继续通过标准化严控成本并加速周转之外，还多渠道强化品牌影响力扩大销售面积和溢价空间。超额收益的获取最终使得品牌房企取得了高于行业水平的净利润和盈利效率。2013年，中海、保利和世茂等10家典型品牌房企的净利润均值为73.69亿元，接近行业水平的16倍，净资产收益率均值为19.62%，高出行业水平约13个百分点。
同时，品牌还能凝聚优质客户，带动房企市场份额提升。测评显示，2013年，对典型房企的品牌价值与运营数据进行分析发现企业品牌价值与销售金额之间存在显著的正相关性，相关系数达到0.85，一定程度反映出品牌作为企业形象和综合实力的集中展示在吸引购房者和凝聚购买力方面所发挥的显著作用。
在品牌的支撑下，区域布局均衡、产品结构丰富的企业实现了持续增长，销售业绩和市场份额继续扩大。2013年，20强品牌房企销售金额合计为13632亿元，同比增长约33%，较上年提高约4个百分点，高于全国商品房销售金额增长率约6个百分点；占全国商品房销售金额的比重接近17%，较上年提高约1个百分点，品牌优势明显。
此外，品牌房企还因品牌带来的销售、溢价优势，以及回款顺畅、还款及时等表现，在资本市场积累了良好的信用记录，进一步在融资渠道多元化和资金成本方面赢得了明显优势，更受各类金融机构的青睐，畅通融资渠道，品牌企业成本优势突出。
房企品牌文化建设总体待提高
品牌作为企业与消费者购买行为间相互磨合衍生出的产物，所承载的更多是对其产品以及服务的认可。目前，我国房地产行业品牌表现出与其它行业不同的特征：首先，房地产品牌认知度较高，但企业间美誉度及忠诚度差距较大；其次，房地产品牌年龄相对较短，且房地产高价值的产品属性使得品牌对销售的影响力度相对较低；再次，房地产品牌由企业品牌、项目品牌、联合品牌及企业家个人品牌等多项组合协同方式打造，但拼图式的品牌形象存在负面消息损害整体品牌的风险；最后，房地产品牌存在着企业影响力不够，但所在企业的企业家知名度高的偏差，如有很多公众知道任志强不知道华远，很多人知道冯仑不知道万通。因此，企业家要拿出更大的勇气和投入，强化企业品牌，培养“百年老店”，将企业、企业信用与社会公众的认知度和口碑结合起来。
测评报告指出，在十八届三中全会提出的使市场在资源配置中起决定性作用这一重大理论观点的指导下，未来房地产行业市场化竞争程度将更趋激烈。国务院最近审议通过了《企业信息公示暂行条例》，从信用方面设立了严重违法企业名单制度，即“黑名单”。因此，建立行业品牌评价和测评体系，促进企业的品牌文化和信用建设，将是全行业的永久事业。
附1：2014中国房地产开发企业品牌价值20强
排名企业名称品牌价值（亿元）
1中国海外发展有限公司（中海地产）319.39
2恒大地产集团有限公司291.86
3万科企业股份有限公司271.10
4保利房地产（集团）股份有限公司232.89
5绿地控股集团有限公司180.41
6龙湖地产有限公司174.28
7世茂集团164.55
8广州富力地产股份有限公司163.75
9碧桂园控股有限公司157.38
10融创中国控股有限公司147.08
11华夏幸福基业股份有限公司143.45
12招商局地产控股股份有限公司140.30
13金地（集团）股份有限公司139.31
14绿城房地产集团有限公司124.90
15佳兆业集团控股有限公司115.79
16远洋地产控股有限公司113.62
17金融街控股股份有限公司107.56
18新城控股集团有限公司104.46
19融侨集团股份有限公司97.50
20华润置地有限公司96.80
2015富力海口马拉松赛10月16日起开始报名
2014年10月15日，2015富力海口马拉松赛新闻发布会在海口市政府办公区会议室正式召开。本次赛事由富力集团主办，海口市人民政府、海南省田径协会共同指导。发布会上，主办方公布2015富力海口马拉松赛将于明年1月11日上午8：00正式开跑。据悉，本次赛事将有上万人共同为这次健康欢乐的体育盛会倾注激情，这也将会是海口史上规模空前的马拉松赛事。赛事主题为“健康海岛，快乐奔跑”，倡导快乐健康的绿色环保生活理念，展示海口在国际旅游岛建设中的崭新风貌，“跑”出海口极具活力的海岛风情城市新名片。
本次赛事设马拉松（42.195公里）、半程马拉松（21.0975公里）、迷你马拉松（5公里），家庭乐跑（3公里）四个项目。其中，马拉松限报2000人，半程马拉松限报3000人，迷你马拉松限报5000人，家庭乐跑不限名额。报名名额总计10000名，报名工作采取“所有名额报满即止”原则。
房地产品牌构建要素及价值分析 篇12
随着人们生活需求的不断提高, 消费者日趋成熟, 高端物业不断涌现, 行业的竞争也越来越激烈。房地产品牌在消费者 (业主) 心中的地位和认可度越来越高, 品牌和品牌建设成为房地产企业越来越应该重视的一个方面, 但是现阶段我国房地产企业品牌建设却存在诸多问题, 具体表现为:
1.1 品牌集中度不高
万科作为国内市场占有率最高的公司, 2009年在全国商品住宅市场的份额也只有2.34%。虽然万科近年来的市场占有率一直处于增加状态, 但目前来讲, 占有率还很低。王石表示, 万科第一步应该在2014年将市场占有率提高到4%。按照市场竞争的规律, 一个品牌在行业中的市场份额要达到20%~30%以上才可能行成行业主导。但目前来讲, 我国房地产行业的市场集中明显偏低。美国前5大开发商, 整体占有率是18%, 日本是20%, 平均下来每个开发商至少是4%。目前中国房地产品牌中, 最高份额的也不到4%, 还没有形成实际意义上的市场集中度, 房地产行业的品牌竞争仍处于“多而分散”的品牌现状。
1.2 房地产品牌仍停留在建设阶段, 大多数企业尚未建立品牌管理系统
从目前房地产品牌的管理现状看, 企业的品牌建设意识逐步加强, 多数房地产企业从品牌形象推广入手, 开始注重项目品牌或者企业品牌的打造。然而大多数房地产企业还没有将品牌纳入到系统的管理工程, 从目前房地产品牌的管理现状看, 大多数房企打造品牌还停留在做商标及无形资产的注册、续展、许可的管理, 尚未进入品牌管理阶段。从国际知名品牌的管理经验来看, 要实现品牌价值的快速提升, 必须要有完善的品牌识别系统和清晰连贯的品牌策略, 同时需要建立有效的品牌管理构建和保障体系。
针对目前中国房地产行业发展的现状, 研究品牌管理系统的构建对于房地产企业有着非常现实的意义。
2 房地产品牌定义
从表面上看, 房地产品牌就是房地产与品牌的结合。将品牌概念移植到房地产领域, 就形成了独特的房地产品牌概念。具体来说, 房地产品牌可以分为房地产企业品牌和房地产项目品牌。房地产企业品牌是指房地产公司的整体社会声誉, 而项目品牌是社会公众对某一具体开发物业项目的社会价值的认知。从总体上看, 两者是整体与个别的关系。房地产企业品牌的形成是以各项目品牌的创造为前提和基础的, 而房地产项目品牌的形成又受企业品牌的直接影响, 它们之间相互促进又相互制约, 可以说是一荣俱荣, 一损俱损。
房地产品牌与一般产品的品牌存在着一定的区别。房地产品牌即社会公众通过对房地产组织及其产品和服务的品质和价值认知而产生的内心感受, 它是房地产公司的一种无形资产。它是众多因素长时间相互影响、作用的结果。
房地产品牌的定义涵盖了以下几方面的内容:一是房地产品牌的评定主体是社会公众;二是房地产品牌评定的客体是房地产产品;三是房地产品牌评定的内容是品质和价值;四是房地产品牌评定的方式是认知和确定;五是房地产品牌的最终归属是商标。
3 房地产品牌构建要素 (见图1)
3.1 品牌形象
品牌形象 (Brand Image) 是人们对品牌名称所引起的所有感情与美感的特征。是指消费者基于能接触到的品牌信息, 经过自己的选择与加工, 在大脑中形成的有关品牌的印象总和。
良好的品牌形象是消费者和发展商之间建立起的一种关系, 这种关系对消费者来说是一种信任, 对开发商而言则是一种承诺———不仅代表了功能和利益, 更具有心理和情感的价值, 这实际上是企业文化、楼盘价值提升的整合过程。
3.2 品牌好感
品牌好感又称品牌美誉。主要指的是消费者对品牌良好的评价和感觉, 在知名度建立之后, 建立消费者对品牌的好感进一步促进购买的发生。
3.3 品牌忠诚度
衡量品牌价值最有力的尺度是它在顾客间产生的忠诚度 (重复购买、口碑) 。忠诚水平使品牌从广告和价格促销等竞争压力下解脱出来, 能够带来很高的利润。房地产的品牌战略中, 最重要的就是品牌的忠诚度和依赖度, 即品牌产品 (楼盘) 在消费者心目中的位置, 它很大程度体现在消费者口碑传播上。
3.4 品牌知名度
品牌知名度包括品牌识别和品牌记忆。
品牌识别是指人们在认识一个品牌之后, 一看到它或者一听到它就能想到这个品牌和其他品牌的不同之处, 这种效果的取得主要依靠标识、标语、名字和包装的视觉特征。比如我们一看到海尔的品牌, 就能想到“服务好”。一看到万科的品牌, 就能联想到“行业领跑者”。
品牌记忆则是指提到某一个商品大类或者某种用途的时候, 消费者对于品牌的记忆程度如何。
3.5 可感知的质量
消费者依赖品牌是因为他们想尽可能买到最好的商品, 成功品牌拥有者获得的巨额利润实际上是提供高质量的回报。知名品牌往往能传递一种质量信息, 而这种质量信息往往带着消费者的良好预期, 有时可能并没有一个系统的概念, 但能消除消费者对房地产商品的购买风险预期, 减少品牌的不信任感。
3.6 品牌联想
是指人们在看到或者想到某个品牌的时候所引起的一些联想。它主要体现的是品牌情感方面的功能和作用。消费者在获得了产品的物质功能之后, 建立与品牌的情感联系是他们更高层次的需要, 品牌联想正可满足他们的这种需要。
3.7 品牌的溢价能力
品牌之所以能成为资产, 无非是因为品牌能支持企业的赢利, 品牌溢价能力是企业获得更高售价、更高利润率、更好赢利的有力武器。实际上, 品牌资产中的知名度、品质认可度、品牌联想等指标最终通过提升忠诚度与溢价能力从而使品牌具有赢利能力。
4 房地产品牌的现实意义
房地产品牌是消费者在对房地产企业及其产品接受、认可的基础上, 在心理上留下良好印象而形成的。房地产品牌一旦形成, 对消费者、房地产企业和房地产行业都有着不可忽视的重要价值和现实意义。
4.1 房地产品牌对于消费者的价值体现
(1) 一定程度上弥补了信息的不对称性。由于我国现行的商品房销售仍以预售模式为主, 在预售模式下, 购房者多半只能通过一纸楼书、开发企业销售人员的描绘来设想将来可能获得的房子的模样。在实际操作环节中, 多数购房者受到法律知识缺乏、实际操作的复杂性等影响, 往往在遇到纠纷时, 普通购房者就会沦为弱势群体, 购房者自身的利益很难真正地得到保障。消费者要在购房过程获得更完全的信息, 以便保持有利的位置, 最有效的手段便是通过房地产品牌。一些人们较为认可的房地产品牌在一定程度上弥补了信息的不对称性, 减少了消费者的不安全感和认知的不协调性, 从另一层面也可以说明消费者对房地产品牌的重视和渴望的潜在心理。
(2) 满足消费者更高层次的需求。随着人们生活水平的逐渐提高, 房地产市场上可供选择的产品日益增多, 当前消费者的购买需求也在日益发生变化中。房地产产品在满足一般居住需求的前提下, 产品同时也被赋予了更深层次的内容, 人们开始追求小区环境、文化、建筑结构和质量以及物业管理等诸多因素, 住宅档次已成为生活品质的象征和自我包装、自我显示的深层次行为需求。而这种需求实质上是对品牌住宅的追求, 只有品牌住宅和品牌房地产企业才能满足并赢得消费者的认同, 刺激他们的消费热情及购买欲。
4.2 房地产品牌对于房地产企业的价值体现
(1) 获取品牌溢价。在同一时间、同一地段推出的项目, 品牌楼盘往往以较高的价格销售, 并能取得较好的销售额。据不完全统计, 在地理位置等条件近似的情况下, 消费者能明显识别品牌的物业要比没有品牌的物业售价平均高300~500元/m2。而像万科、保利等有较高品牌知名度的发展商所开发的物业, 售价可以比同类楼盘高出1500元/m2, 并且还卖得比其他房子好。借助品牌, 房地产开发商可以不用花费过多的促销成本便可达到目的, 给自己的楼盘销售带来“超额利润”。可见获得品牌溢价是房地产行业绝大多数强势品牌最直观的价值体现。
(2) 提升企业的融资能力。一个有较高知名度品牌的企业, 由于其良好的品牌声誉, 更容易筹措资金。随着楼市调控政策的不断出台, 对于房地产开发企业的最大影响莫过于资金压力。在新一轮楼市调控的背景下, 银行的贷款将会越来越难批准, 再加上通货膨胀的影响, 企业的融资将越发困难。即便在此背景之下, 好品牌却有着更多的融资机会, 对于银行自然愿意选择一些品牌信誉度高、抗风险能力强的实力品牌。目前有的城市已经出现了市场份额向优势品牌集中的迹象。越来越多的消费者有了明显的品牌意识, 在准备购买时往往会更为关注品牌企业。
(3) 更强的抗风险能力。强势房地产品牌为开发商及顾客提供充足的银行信任度并有获得较低利率贷款或较低首付款的可能。在经济不景气、行业周期性低谷、政府宏观调控等不利情况下, 品牌房地产企业抵御风险的能力比普通企业强, 在行业兼并、收购、重组等整合过程中拥有更多的话语权。
(4) 为企业扩张打开绿色通道。良好的企业品牌形象, 对于房地产企业的扩张也有重要意义。当房地产企业积累了较强品牌资产后, 无疑为其后续项目和地域扩张打开了一条绿色通道, 在其它项目广告投入不大的情况下, 照样可以借助母品牌效应, 获取较大的市场影响, 大大降低了企业扩张的成本, 增强了企业的市场竞争力。
4.3 房地产品牌对于房地产行业的价值体现
(1) 促进行业集中程度提高, 有利于行业优胜劣汰。品牌是在消费者普遍认可的基础、经过市场考验上建立起来的, 房地产品牌的打造过程本身就是对道德和社会责任感的实际履行。同时, 一大批品牌企业的建立可以在行业内起到良好的示范和引导作用, 逐渐影响到整个行业的发展, 从而起到规范整个房地产行业的作用。
随着市场和行业日渐成熟, 房地产竞争已经从地段、产品逐渐迈入品牌竞争的阶段, 走品牌地产之路已是当下房地产市场优胜劣汰的必然选择。特别是近期房地产市场竞争和有效的调控措施有助于促进企业的优胜劣汰, 今后实力较弱、企图投机的房地产开发商将会面临较大压力甚至被淘汰出局。
(2) 做行业的标杆, 引领行业的发展。目前消费者更为理性, 大部分己经具有了明显的品牌意识, 他们在准备购买时有一个列入考虑范围的品牌清单, 而将其他品牌排除在考虑范围之外。房地产市场也不例外, 特别是近年来, 中国房地产行业的竞争越来越倾向于品牌的竞争。成功品牌的影响力往往不局限于某类商品 (服务) 领域, 还是一个时代精神的象征。它所倡导的价值取向及消费潮流, 会为其他经营者和消费者模仿及追随, 并成为一种标准被社会广泛接受。
5 结束语
品牌竞争是以消费者为导向的经济发展的主流趋势, 也是行业发展的必然趋势, 只有具备强势品牌的企业才能在激烈的市场竞争中得以生存和发展。对于房地产行业来说, “品牌管理”其实就是对大多数以获取短期利益为目标的房地产企业的一种管理理念的挑战与变革。随着房地产市场再次逐步回归理性, 品牌管理对于房地产企业来说必将因为未来的品牌竞争而迫在眉睫, 具有品牌价值的房地产企业将在归于理性的市场中凸现竞争优势。
参考文献
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