房地产项目开发

房地产项目开发（通用12篇）

房地产项目开发 篇1

摘要：本文结合某房地产开发项目实际, 运用风险因素预先分析法和德尔菲法识别了某房地产项目的风险因素, 然后通过专家评审法对项目风险进行分析, 最后提出了房地产开发项目的风险控制与防范的策略。

关键词：房地产开发项目,风险识别,风险分析,风险控制

一、引言

房地产开发的流程相当复杂, 所以它可以算是典型的高投入和高风险行业。地区差异和项目差异使得它所涉及的内容不仅仅是技术性问题, 从而使其难以像建筑工程那样去制定相应的项目管理和风险管理的规范显得十分困难。对于房地产开发业务流程而言, 各个环节之

间有着极大地相关性, 而对流程各个环节的整合能力, 以及统筹协调能力是体现开发企业的管理能力的关键点。因此, 制定项目风险管理体系对房地产企业规范房地产开发, 具有十分深远的意义。本文拟结合某房地产开发项目实际, 对房地产项目的风险识别与分析, 防范与控制问题作一探讨。

二、某房地产开发项目风险因素的识别与分析

(一) 某房地产开发项目的风险因素的识别。

基于房地产开发的程序和实施过程, 房地产的开发过程通常可分为三个阶段:投资决策分析阶段、项目实施阶段和租售经营阶段。作为拟建项目, 某房地产开发项目将这三个阶段的风险划入考虑当中, 下面针对这三个不同的阶段列出的主要的风险因素:

(1) 投资决策阶段。投资决策阶段的风险主要来源于经济和政策方面, 经济方面主要的风险是:通胀风险和市场供求风险;政策方面包括的主要风险有:土地政策风险、金融政策风险、产业政策风险、城市规划风险和税收政策风险。此外, 还必须考虑开发时机风险和区域社会环境风险。

(2) 项目实施阶段。项目实施阶段是从获得土地、筹措资金到完成设计施工的过程。其主要的风险有:土地获得的风险, 是招标、拍卖还是挂牌, 对土地获得的方式的选择就具有一定的风险。此外, 房地产项目在建设阶段时期还有三大风险因素分别为, 成本风险、质量风险和工期拖延风险。

(3) 租售经营阶段。租售经营阶段是决定了房地收益的实现的阶段, 也是房地产投资当中具有最大的风险的环节之一。其主要的风险包括物业管理风险、营销策划风险和其他不可预测的风险。对于房地产合作开发的项目, 就考虑到企业合作所导致的风险, 对风险因素, 利用风险因素预先分析法进行详细的识别, 然后构造出风险的结构框架。

有了这样的基础, 对房地产开发项目中的风险, 就可以通过设计德尔菲专家调查表来识别了。为了较好地识别项目风险, 某房地产开发项目将参与项目前期调研和从事工程管理研究的学者来作为德尔菲法调研的专家。

公司将某房地产开发项目的风险因素设计成表格的形式, 分别是自然风险、社会风险、政策风险、技术风险、经济风险和合作与管理风险。每一大类风险下还有各类风险的因素, 除了对表中风险进行打勾外, 如果专家认为还有别的风险因素, 则可以在备注上填上他认为重要的风险因素。

(二) 房地产项目的风险评价。

在识别了某房地产开发项目各种风险之后, 某公司又进一步召开了专家评审会, 根据各位专家的知识和长期的实践经验来对上述六大类风险进行评分, 并确定各风险的所占的权重, 某房地产开发项目风险基准设定在0.8, 按照专家打分法对各项进行加和后, 低于设定的风险基准, 这一结果说明某房地产项目在可以承受的风险范围之内, 但仍需要构建严密的风险管理体系。

三、房地产开发项目的风险控制策略

(一) 运用多种技术手段, 有效控制“事前”“事中”的风险管理。

在编制计划的过程中, 识别、分析和评价风险存在的种类、时间、影响范围和效果。根据一般规律制定风险规避、分解和控制的措施及方法;在实施时, 就风险的不确定性、客观性、相对性、利益对称性和可变性的影响, 加强监督计划, 按照节点考核和目标管理的原则, 及时评价考核效果, 实事求是、科学地及时总结及调整计划和应对措施, 这是有效确保风险管理达到既定目标的路径。

(二) 加强房地产项目开发中的过程控制。

房地产公司对“过程控制”必须重视, 关键环节及部位务必加强管理, 把握准确行业的发展规律, 项目可行性评估、经济技术和建设环境都需经过客观地分析, 依据准确的市场调查和企业投资支持能力分析, 对项目的产品定位、品质定位作出准确的判定, 投资额度投放合理, 避免因品质与投入的矛盾而带来风险, 对于那些对使用功能和结构有影响、对小区环境质量、对投资有重要影响的过程, 还有容易产生“质量通病”和关键部位等方面, 要加强监督, 有效地控制实施过程的风险。

(三) 建立科学有效的决策机制。

企业决策层的构建, 要避免因决策失误而造成“决策风险后果”这样严重性的问题, 其组成人员必须具备合理的知识结构、高级的经营和管理技术, 还需要有能运用本专业的知识、综合知识和识别、判断和处理风险的能力, 具备计划、沟通、协调和组织的能力, 对本行业工作的基本规律有所熟悉, 对国家及地方政府相关行政主管部门颁布的规范文件规定、法律法规有所了解。

参考文献

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[2]、赵俊德. 浅谈国有房地产开发企业经营管理中存在的问题和经营管理创新[J]. 陕西建筑, 2008, (10) :67-69.

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[4]、孙艳. 论房地产开发项目全面风险管理[J]. 现代商贸工业, 2008, (08) :78-79.

房地产项目开发 篇2

敬启者：

根据贵公司与我所李强律师的初步交流，为实现双方进一步合作，现由我所李强律师结合我国房地产开发市场已经成熟的模式及BOT项目模式，就贵公司拟开发的A项目提出本计划书。

一、假设案例

甲方为一家中央直属企业，其名下现有30亩土地，土地性质为国有，甲方希望通过“招、拍、挂”方式，受让取得该地，拟用于商业开发，但缺乏资金支持。乙公司有雄厚资金实力和可靠融资渠道，并愿意与甲方合作，乙公司的合作目的在于通过资本运作获得必要的使得利益最大化，现双方初步达成一致的是：甲方通过“招、拍、挂”方式保证取得该地块的使用权，所需资金9000万元人民币由乙公司提供，甲方同时用自有的在某银行1亿元人民币定期存款为乙公司提供担保。甲、乙有能力通过政府渠道得到政府返还的地价款的80%，即9000万元×80%=7200万元人民币。甲方取得的30亩土地及政府返还的地价款7200万元人民币，直接投入A项目开发。甲方在获得乙公司9000万元人民币后授权乙公司全面负责A项目开发，A项目所需开发资金缺口由乙公司负责投入，项目开发成功后，双方利益分配比例为3：7，即甲方获得全部项目30%的房屋所有权或售房款，乙公司获得全部项目70%的房屋所有权或售房款。至此，双方合作顺利结束。

二、排除条款

1、甲方能够顺利取得30亩土地的合法使用权，并将其作为A项目开发的投资；

2、甲方保证政府将地价款的80%返还并投入A项目开发且作为甲方在A项目中的投资；

3、甲方的合作是善意的，双方合作过程未产生重大误解或纠纷；

4、甲方除对项目开发工作进行监审外，并不实质性介入项目开发工作；

5、甲方在银行一亿元的人民币存款是真实的、自由的，未设定他项权利。甲方董事会有权决定该款项对外提供担保且可以取得存款行同意；

6、甲方有房地产开发经营资质且经过当政府建设主管部门审核；

7、乙公司有足够资金支持除甲方投资外的全部项目开发所需资金，或有可靠融资渠道保证该资金能及时到位（包括先期支付给甲方的9000万元人民币）；

8、乙公司的投资分析是全面的、科学的，利益回报在其期待范围内；

9、乙公司对甲方取得土地使用权及80%地价返还款的判断是正确的；

10、乙公司确实取得了甲方关于A项目开发的全部授权，并有能力组织项目部进行具体项目开发工作；

11、乙公司有良好的商品房销售渠道，有能力在半年内完成 80%以上商品房的销售及回款工作；

12、甲乙双方均对A项目开发期间国家的政策、法律，特别是房地产开发及房地产金融政策有充分的了解预判，对不可抗力所可能导致的风险有足够的应对措施和承受能力。

三、项目开发的各阶段主要法律文书、风险及风险防范

1、合作前期阶段

本阶段的工作将对甲乙双方今后是否可以合作起决定性作用。为了保证双方的合作能够在合法、真实、善意的前提下有序进行。作为乙公司必须在合作协议签订前组织有经验的人

员进行前期尽职调查，并形成下列两份报告：

（1）《尽职调查报告》。报告的内容包括但不限于：合作方（甲方）的合作诚意，合作方的合作方法、目的，合作方拥有的项目开发必须的有关资质，合作方的资信状况和履约能力，合作方存在的可能影响项目开发的法律纠纷或潜在的法律纠纷，合作方承诺的而归政府拥有的政策的可靠性等。

（2）《项目可行性调研报告》。报告的内容包括但不限于：项目土地使用权成本在项目所在地土地价格中的地位，符合项目所在地城市规划的物业的设计面积和容积率、项目开发可控制成本和因不可预见因素可能导致的预算追加，项目所在地在项目开发周期内房地产市场可能发生的变化和市场走向，在充分考虑了自方资产状况、资金周转期、利率水平、现金流量等因素后的融资成本及利润回报率等。

上述二个报告是乙公司决策的依据，其重要性不言而喻。报告的错误将可能导致决策失误，进而致使合作失败。因此，乙公司的损失将是巨大的，而避免风险的唯一途径便是力求二个报告内容的客观、真实。

2、合作协议书的签署到取得土地使用权证书阶段

一旦就合作事项特别是合同原则达成一致，双方应签订《合作协议书》并力争尽快以甲方名义取得土地使用权证并取得政府承诺的80%的地价款返还。这一阶段的主要法律文书有：

（1）、甲方与乙方签订A项目开发的《合作协议书》。双方的合作由于是一种联合开发或投资组合，法律关系复杂，合作形式相对松散，所以双方所签《合作协议书》将成为项目开发过程中的“宪法”。《合作协议书》的内容必须对合作者相互之间权利、义务、资金投入方面、面积分配方面、竣工后的遗留问题的处理方面、预算追加方面以及违约责任等进行明确具体约定。特别要注意的是必须同时充分考虑到各种不可预测的因素，留有充分补救的余地。不可否认这是一个较为复杂且极为重要的法律文件，该协议的不规范或未尽注意，导致的风险将是根本性的，风险的防范就在于所签协议文本的合法性和穷尽性。

（2）、在甲方取得项目建设用地的时候，乙公司必须先期支付甲方9000万元人民币，甲方用于支付项目开发用地的地价，双方要签订另外一份协议（暂称《借款协议》），该协议内容可以包括“借款”性质、期限、甲方偿还方式和期限、甲方提供其在银行1亿元人民币存款质押担保、甲方保证政府有80%地价款返还并直接投入项目建设等内容。但这里必须注意的法律障碍是，根据我国目前现行法律和政策，企业间的拆借资金行为是法律禁止的，包含这一内容的合同是无效的，因此建议用诸如将9000万元直接约定成为乙公司的投资款但不因此改变地价返还的责任、担保责任和利益分配比例等方式更为妥当。

（3）、在签订《借款协议》时，甲乙双方同时需要签订担保协议，亦可直接将担保条款作为《借款协议》条款。无论何种方式这里要充分重视的是，甲方在银行1亿元人民币的存款未设立他项权利，同时应取得银行的支持，并从合同权力中享有到期优先受偿权。这里可采取的保障措施较多，但无论采用何种措施，目的在于保障质押担保的合法性和可操作性。

（4）、在上述工作结束且以甲方名义取得项目用地《土地使用权证书》后，乙公司便全权代理甲方进行项目开发全过程的各项工作，乙公司取得这一权利的依据便是甲方给乙公司的《授权书》，该《授权书》应与《合作协议书》一并签署，其内容应包括授权范围、授权效力、甲方授权后参与项目建设的方法、深度、授权期限及违约责任等。这一法律文书难度不再于其内容，而在于双方对其严格遵守和履诺。

至此，甲乙双方的合作便进入一个固定轨道，即按前期所签一系列法律文书各尽其责，相互配合，通力合作，共同保证项目顺利完成。应该说项目建设过程中双方可能签署的其他法律文书不会很多，更多的是乙公司代表甲方与第三方签署的各种大量的合同文书，这些法律文件不在本计划书中包括，故而略去不谈。但这一阶段（项目建设过程中）甲、乙双方需要注意的是对前期签署的法律文件的善意的履行。由于各种法律文书中可能已经设置了不可

逆转的极为严重的违约责任，所以任何一方都不会轻易冒违约的风险。

四、本合作方案的可行性

本合作模式应该是一种先进理念与成熟方案的进一步结合，具有强大的优越性，从法律层面上讲具有很强的可操作性。但需要注意的是，双方应该对这一操作模式有充分的理解。同时这一模式中包含的法律关系复杂，因此在具体操作时更应在每一阶段对各种风险进行防范，并且要注意合同条款本身的可操作性，由于目前采用这种模式可借鉴的成熟经验不多，必然对项目建设的组织者能力要求更高。

五、本合作模式下双方的利弊关系

作为甲方，由于资金缺乏，融资渠道不畅，其独立承担项目建设的能力受到限制，不尽快实施项目开发不仅其应获利益无法实现，更为严重的是其已经取得的土地都有可能因其不在法律规定的年限内开发而被政府收回。在采用本计划书分析的合作模式下，甲方不仅解决了资金缺乏的燃眉之急而且在有限的投入下取得了最大的利益回报，其应承受的建设风险也因乙公司投资的不断加大而逐步消失，从其投入与利润的取得分析，当然利大于弊。乙公司作为一个资本运营者，在本次合作中其终极目的不是项目建设而在于通过资本运营获得预期的利润回报，项目建设是其资本运营过程中的一个必要阶段。只要有效控制了这一阶段可能存在的各种风险，准确判断了投资行为的科学性，其投资计划便是可行的。从前述各阶段的风险控制的分析来判断，乙公司的投资安全是可以得到保障的，但这并不排除对本计划书分析的操作模式进行必要的修正。在投资安全有保障，预期利润可判断的前提下，采用本计划书分析的合作模式进行A项目的开发便是可行的，对于乙公司而言，利弊不言自明。乙公司在A项目中唯一要注意的是事前准确分析判断、事中科学控制。乙公司的弊或风险主要在A项目实施中的有效控制，也就是说在于人而非在于合作模式或项目本身。

六、必要的说明

1、本计划书仅针对假设案例法律层面的可行性及合作模式各阶段的风险进行分析，并提出风险控制的必要措施，并不针对项目本身各种经济指标进行评价和分析，同时本计划书也不针对项目建设过程中项目本身可能产生的法律问题进行分析。关于项目开发本身可能产生的法律风险我们有专业、详尽、具体的书面分析材料，在我们双方达成合作意向后便可提供。

2、本计划书仅针对假设案例且排除了大量不可预知的因素，因此，本计划书不可以套用在其他任何建设项目中，也不可以以此计划书来判断律师在假设案例之外的任何项目中可以发挥的作用或者衡量律师的能力。

支招房地产开发项目月报 篇3

了解变化 把握填报口径

统计口径是统计数据所采用的标准和要求，只有把握正确的填报口径，在填报报表时才能不走弯路、少出错误。根据国家统计局要求，2011年北京市统计局对房地产开发项目月报进行了修订，除去指标增减有细微变化之外，对投资指标的填报口径也做了调整：

一是土地购置费填报口径的变化：自2011年定报起，房地产开发项目从永久性工程开始施工起填报投资完成额，只购买土地、尚未开工建设时，不能填报土地购置费；待项目开工后，一次性填报与本项目有关的、已经支付的全部土地购置费用。

二是一二级联动项目投资的填报方法：如果企业开发的项目属于一二级联动的，即由同一家企业进行土地的“七通一平”和后续二级开发建设的，由于其“七通一平”投资额属于前期费用，应待项目开工后，再将已完成的“七通一平”投资一次性计入“自年初累计完成投资”和其中项“建筑工程投资”中。

多方取数 精确核心指标

X202表中的“自年初累计完成投资”是该表的核心指标，由“其中项”、“按构成分”、“按房屋用途及面积分”构成，由于涉及多个不同层面的分组信息，所以准确性至关重要。其含义是指从本年1月1日起至报告期末完成的全部用于房屋建设工程和土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费等的投资。它主要包括：“建筑工程”、“安装工程”、“设备工器具购置”和“其他费用”，以上四项之和即为“自年初累计完成投资”（见图1）。

这里有几点需要注意：1.“建筑工程”是项目兴工动料发生施工活动时才会产生的投资，而且必须以反映工程实际的形象进度为准。所以在填报时应该以监理月报上认定的工作量为准，但统计人员在填报时往往按照财务实际支付的工程款填报，这是错误的。主要原因在于，财务实际支付的工程款与工程形象进度一般不一致，会出现多报或漏报投资的情况。2.“安装工程”和“设备工器具购置”是配套指标，只有达到固定资产标准的设备和工器具在进场开始安装时才填报这两个指标，安装费用计入“安装工程”，设备价款计入“设备工器具购置”。3.“其他费用”指标应区别于财务上的“其他费用”，它是指项目在开发过程中发生的土地购置费、大市政费、四源费（煤热自来水污水）、贷款利息、勘察设计费等一系列费用，源于财务部门的开发成本明细账，为财务实际支付价款。注意要根据制度中指标解释逐笔分析成本账科目是否应计入“其他费用”，不要出现漏填的情况。

由此可以看出，“自年初累计完成投资”数据源于实际工程进度及项目全过程的财务实际费用支出，涉及到企业的工程、前期（成本核算）和财务等多个部门，所以在填报时统计人员不仅要理解指标含义，还要与内部各部门协调沟通、多方取数，才能保证填报口径正确、数出有据（见图2）。

不重不漏 巧填配套指标

X202及续表分别体现的是投资完成情况和施竣工销售面积情况，二者看似独立，其中有很多指标是需要成对甚至成套填报的，掌握了这些指标的填报方法，不仅能减轻统计人员一部分工作量，也能减少报表指标漏填的情况。

第一组指标是X202表中的“自年初累计完成投资”与续表中的“房屋施工面积”要同时填报。根据房地产开发制度要求，一般情况下，项目实际开工建设才视为有投资发生，所以：

“房屋施工面积”>0，则“自年初累计完成投资”>0。

只有单纯拆迁和土地一级开发项目或者房屋已于以前年度竣工，目前只进行预算内的后期装修工程时，“房屋施工面积”=0。

另一组是X202表“本年新增固定资产”与续表“房屋竣工面积”、“房屋竣工价值”要成套填报。当建设项目取得四方验收单或《竣工验收备案表》时，需要在续表中填报“房屋竣工面积”和“房屋竣工价值”及其中项，这时还要在X202表中填报“本年新增固定资产”指标。需要注意的是：1.“本年新增固定资产” 是指为社会提供的固定资产，不反映企业本身固定资产的增加；2. 要与“房屋竣工价值”相区别，“本年新增固定资产”指在报告期已经完成建造和开发过程并交付使用的房屋和土地开发面积的价值，包括建安工程投资、交付使用后的设备、工器具购置以及扣除土地出让金的其他费用。而“房屋竣工价值”仅为竣工房屋本身的建造价值，不包括购地等费用。所以：

“房屋竣工面积”>0，则“本年新增固定资产”≥“房屋竣工价值”>0。

加强沟通 关注易漏指标

通过月报审核，笔者发现X202及续表中有一些指标相对比较独立，通过平台上的逻辑审核公式很难发现其是否错误。所以在填报这些指标时统计人员需要格外注意，多与相关部门沟通，关注数据变动情况，以免出现错误或漏填的情况。

比如X202续表中“批准预售面积”和“批准预售套数”这组指标，它是指报告期内该项目新增的批准预售面积和住宅套数，以当年住建委颁发的商品房预售许可证为准，其中“批准预售面积”不仅包括住宅还包括商业、写字楼、车库等其他类型房屋面积。在填报这组指标时，统计人员应与销售部门核对项目当年获得批准预售的情况，或者直接登录“北京市房地产交易管理网”查看“预售项目公示”，本市所有房地产预售信息均会在此网站进行公示，后根据实际批准预售量进行填报（见图3）。

房地产项目开发风险因素分析 篇4

一、投资决策阶段

房地产投资决策阶段是房地产整个项目开发过程中最重要的阶段, 关系到整个投资项目的成败, 这个阶段的主要风险有:

(一) 开发区域风险。

在房地产开发经营中, 开发区域风险可能来源于开发区域的政治环境、政策环境、社会环境和经济社会风险。政治环境风险如战争、动荡等, 社会环境风险如风俗习惯、社会安定等。

1、政策环境风险。政策环境风险是指由于政策的潜在变化可能给房地产开发经营者带来的各种形式的经济损失。

(1) 产业政策。国家产业政策的变化不仅影响房地产市场需求结构的变化, 而且决定房地产业的兴衰。产业政策对房地产业的影响巨大, 一方面国家通过产业政策来鼓励某些产业的发展, 如果房地产业是支持的对象, 则它在国民经济中的地位会得到提高, 国家会增加这方面的资金投入, 从而给房地产业的投资经营者带来更多的收益, 反之, 会给房地产业的投资经营者带来损失;另一方面国家对不同的房地产支持力度的变化, 会改变房地产市场的需求结构, 给房地产业不同领域的投资者带来不同的影响。研究国家和地区的产业发展政策对房地产的投资决策有重要意义。

(2) 土地政策。土地是房地产开发的基础, 土地管理政策的变化必然对房地产业产生影响, 土地政策风险来源于土地产权制度的变更、不确定, 不同的土地取得方式、土地调控制度, 以及不同的土地政策执行力度。为了避免遭受风险损失, 房地产投资经营者应该关注土地政策的变化趋势。

(3) 住房政策。住房作为人们生活的基本必需品, 是政府为保持社会稳定需关注的一个方面, 国家不同的住房政策使房地产开发商面临不同的风险。

(4) 金融政策。国家金融政策的调整可使房地产商品的开发者和经营者赚取额外利润或遭受额外损失。当政府认为房地产投资过热、采用紧缩信贷的政策时, 会导致在建的项目由于资金短缺而停工, 拟建的项目因为筹集不到足够的资金而推迟, 这会给房地产的投资经营者带来很大的损失。同时, 如果政府为了刺激房地产市场的繁荣而降息, 则会给房地产商带来额外的利润。

(5) 城市规划。城市规划的变动对已经建成的、正在建设中的以及将要建设的房地产商品的价值都会产生影响, 使开发商和经营者都会面临风险。城市规划对房地产的影响主要通过规划指标和规划用途、容积率、建筑覆盖率、建筑限高和道路交通的变化以及行政隶属的变更引起。

(6) 环保政策。近年来, 人们环保意识逐渐加强, 新的环保政策不断制定, 旧的环保政策不断强化, 这都对房地产的开发投资产生巨大影响。

(7) 法律风险。法律风险是指房地产商品投资经营者在房地产市场中进行各种活动时, 因为法律纠纷, 导致延误时间、增加成本或直接造成经济损失而产生的风险。产生法律风险的主要原因是房地产交易双方在签订各种合同时, 可能未能就各方面的义务和责任作出详细规定, 或在执行合同过程中因为理解的偏差而造成纠纷。同时, 我国现行的有关房地产方面的法律法规还不健全、不稳定, 也是导致法律风险的一个重要原因。

考虑开发区域政策环境风险, 从以上七个要素着手, 着眼于区域政策的完备性、稳定性及执法的公正性。而由于房地产开发周期长、投资规模大, 因此政策的稳定性和连续性是房地产投资决策时考虑开发区域政策环境风险的重点。

2、经济环境风险

(1) 经济形势。区域经济形势是影响房地产开发风险的决定性因素。经济发展, 则房地产市场繁荣;经济停滞, 则房地产市场萧条。

(2) 市场供求。供求风险是整个房地产市场中最重要、最直接的风险之一。房地产市场的供求主要受土地的供给状况、工程技术水平、房地产政策、信贷政策等因素的影响。由于房地产商品消费的区域性特点, 其价格受供求影响的幅度更大, 因此房地产经营者承担的市场供求风险远比一般的市场情况要大。对房地产市场供求关系作出客观、准确的判断, 并科学地进行预测, 把握房地产供求关系的规律, 才能减少市场供求的风险。

(3) 通货膨胀。正常的经济环境都存在通货膨胀, 只不过每年的膨胀幅度不同而已。如果膨胀率下降, 会抑制对房地产商品的需求, 房地产价格下跌, 给房地产开发经营者就会产生损失;当膨胀率增大时, 会刺激对房地产的需求, 这对房地产开发经营者是有利的。但当膨胀幅度过大时, 会使建筑材料价格上涨, 开发费用和管理费增大, 当房地产价格增长幅度低于通货膨胀增大幅度时, 房地产开发的风险加大。

(二) 开发物业类型与风险。

房地产开发存在着风险, 但并非任何类型开发项目的风险都是相同的。各类开发项目具有不同的功能、用途及技术经济特性, 因而具有不同的风险。因此, 有必要在开发前做好市场调查及可行性分析, 从而确定最佳的开发类型。

(三) 开发时机与风险。

由于经济发展的周期性, 房地产产品的供求关系随时间而变化。而房地产的不可移动性和地区性, 使一个地区空余的房地产并不能弥补另一个地区的空缺, 这导致房地产开发收益随开发时机不同而异。

房地产开发周期长, 开发过程少则1~2年, 多则4~5年, 因此需对未来几年政治形势的变化、经济发展趋势、收入水平升降以及消费心理变化等风险因素进行预测, 以确定合理的开发时机。一般而言, 经济发展趋势是影响开发时机的主要因素, 在经济发展的成长期, 各类房地产需求旺盛, 市场处在不断的上升趋势, 此时推出的房地产可望获得较好的收益。当经济不景气时, 失业增加, 收入下降, 房地产市场供过于求, 房价下跌, 房产销售、物业出租所需时间越来越长, 甚至租售不出去, 导致巨额资金占用和成本上升, 预期的收益变成了实际上的亏损。

二、土地获取阶段的风险

(一) 土地风险。

土地风险主要来自土地自然属性、社会属性及规划部门对土地实用性质和规划设计指标认可的不确定性。

对开发商而言, 土地的自然属性主要来源于地块的工程地质条件、水文地质条件及地下埋藏物的不确定性。土地的社会属性是指地块的区位条件及配置设施状况等, 房地产的不可移动性决定其区位条件的重要性;配置设施状况不仅影响项目投资额的多少, 而且制约着项目建成以后能否正常启用, 故开发商应格外关注。规划部门对土地实用性质和规划设计指标认可的不确定性来源于城市规划设计的滞后性和规划管理的透明性。

(二) 规划拆迁风险。

征地拆地涉及许多法律和社会问题。一方面我国现行拆迁安置法规规定太笼统, 各地情况千差万别, 法律可操作性比较差;另一方面地块上原房地产所有者基于社会、心理、经济的原因, 可能不愿意出售, 或搬出原有房屋, 借机刁难提出大大高于原房地产实际价值或提出极其苛刻的回迁安置条件, 这些都有可能增加拆迁过程中的成本投入风险和时间风险。

(三) 筹资风险。

房地产开发所需巨额资金的筹集和融通是开发商最为关切和颇费心机的问题, 筹资手段合理, 可以减少筹资成本, 降低筹资风险;筹资措施不当, 轻则造成筹资成本大幅度上升、开发建设资金拮据, 流动资金周转困难、开发项目干干停停、难以为继, 项目质量、工期均无法保证;重则导致巨额亏损, 开发项目失败, 企业面临破产。

三、项目建设阶段风险

(一) 招投标风险。

工程招投标风险是指由于受到投标方式、投标条件和投标过程中一系列因素的影响, 导致工程成本增加, 给开发者带来损失。常用的招投标模式有三种, 即公开招标、邀请招标和谈判招标。不论采用哪种招投标模式都有利与弊, 都存在着风险。

(二) 合同风险。

在房地产开发中, 需要订立各种合同, 如合同条款制定得不完善、考虑不周到、合同管理不善及合同执行不严, 造成合同纠纷的概率就很大, 一旦处理不好, 就有可能影响到项目的质量、工期和成本。

(三) 自然风险。

自然风险是指由于自然因素的不确定性对房地产商品的开发造成的影响。主要包括:火灾、风暴、地震等风险。这些风险出现的机会很少, 但是一旦出现, 造成的灾害是相当严重的。

(四) 工期拖延风险。

房地产开发建设阶段每个环节的时间损失, 都会使工期拖延。而工期延长, 一方面房地产市场状况可能会发生比较大的变化, 错过最佳租售时机;另一方面工期延长会增加投入资金利息支出, 增加管理费。同时, 当开发施工采用成本加百分比酬金合同时, 施工工期的延长还会因直接成本的增加大大增加开发总成本。

(五) 项目质量风险。

良好的投资效果要通过优良的房地产质量来实现。地段只是诱人的手段, 而房地产质量才是留人的法宝。如设计理念落后, 规划设计深度不够, 承包商技术水平落后, 施工方案、方法选择不当, 项目管理者不负责任等都是影响质量的不确定因素。

(六) 施工索赔风险。

工程索赔是指承包商在由于业主的原因或发生承包商和业主不可控制的因素而遭受损失时, 向业主提出的补偿要求。施工索赔风险增加了开发商的成本风险, 即施工索赔是引发成本风险的因素之一。

四、经营管理阶段的风险

(一) 销售时机风险。

房地产销售时机一般有三种情况:预售、即时出售和滞后销售。采用预售可以提前回收房款, 同时减少项目贷款额, 节省利息, 降低开发成本。但是, 一旦房价上升, 开发商也失去了房价上升可能增加的收益;由于房地产市场行情的随机性, 价格有高有低, 所以即时销售时, 有可能销售收益很大, 也有可能很小, 这完全取决于投资决策阶段房地产开发时机的选择;滞后销售有利的前提条件是房地产价格上升速度大于同期的银行贷款利率, 开发商要冒价格由升转跌、或价格停止上升、或上升速度低于银行利率、徒增贷款利息的风险。

(二) 租赁合同风险。

房地产租售交易的合同务必条文详尽、清楚, 对交易双方的行为要有明确的规范, 切勿模棱两可, 因而房地产这种特殊商品价值量巨大, 一旦遇到被侵害或被骗取, 造成的损失是巨大的。交易合同风险是一种概率较高的风险, 并且一旦出现后, 风险结果也较大。

五、结语

房地产开发项目投资大、周期长、影响因素多、涉及面广、风险高。由于房地产业本身不同于其他行业的特点, 使得风险与房地产开发时时相伴, 不确定性是整个房地产开发过程的根基。对房地产开发风险因素识别的研究, 有助于提高人们对风险的认识, 在开发实践中增强风险意识, 从而有利于提高房地产开发企业风险管理水平, 做好风险损失的防范措施。

参考文献

[1]王新军, 王霞.房地产经营与管理[M].复旦大学出版社, 2005.

[2]赵世强.房地产开发风险管理[M].中国建材工业出版社, 2003.

[3]郭立, 王鹏达.房地产项目开发各阶段风险控制[J].企业管理, 2008.9.

[4]贺红燕.房地产开发的风险分析[J].商场现代化, 2006.12.

[5]魏钦才.房地产开发项目风险及对策[J].华东经济管理, 2008.1.

重庆房地产项目开发报建流程 篇5

1、测绘现状地形图

在确定开发项目后，联系重庆市勘测院测绘拟开发地块，并确定所需地形图份数，缴纳测绘费用后领取现状地形图（含管网）。

2、国土用地手续

2.1 申请用地红线。

2.1.1 准备以下资料提交区国土局审批：申请原件1份，经现状测绘的1：500地形图3份，若有联建单位应提交联建合同，并同时在申请上盖章。

2.1.2 审批通过后，领取国土用地红线（1份）保存。2.2 土地出让手续。

2.2.1 经公示取得土地后，准备以下资料送区国土局审批：建设用地申请原件1份，立项批文复印件1份，1：500现状地形图4份（必备资料）。

2.2.2 审批通过后，缴纳土地出让金，然后领取用地批准书，国土使用证及附图进行保存。

3、项目立项

3.1 编写完成“项目建议书”，根据“项目建议书”编写“立项申请”。3.2 根据项目规模大小：建筑面积10万㎡以上送市计委立项，建筑面积10万㎡以下送区计委立项，准备和提交以下申报资料：

1）“立项申请”原件1份

2）国土公示资料复印件1份 3）单位营业执照复印件1份 4）开发资质证书复印件1份

5）如申报的项目规模超过60000㎡，则须编制“项目建议书”，并送交原件1份。6）如有联建单位则应提供联建协议复印件1份，第1）、5）项应盖有联建单位的公章，并提供联建单位的营业执照。

3.3 如项目需编制“可行性研究报告”时，寻找有资质的单位根据拟建项目编制，报市或区计委审批。

3.4 在取得建委初步设计意见书后，根据建委初步设计审查意见书下达的指标为依据编写下达投资计划及固定资产许可证申请并持下列资料向市、区计委申请下达计划及固定资产投资许可证。

1建设投资计划申请（有联建单位时应盖联建单位的公章）原件1份 2立项批文复印件1份 3国土使用证复印件1份

4规划批文（含方案阶段、初设阶段的文字批复）复印件1份 5规划用地许可证复印件1份 6建委初设批复原件1份

3.5 计划下达后，领取批文及固定资产投资许可证。

4、规划定点、选址

4.1申办开发地块地质灾害危险性初审。4.1.1 向市国土局大厅提交以下资料： 地质灾害评估申请表原件2份（若有联建单位须同时盖章，此表在市国土大厅领

取）； 国土红线图复印件1份 立项批文复印件1份。

4.1.2 根据审批情况，决定是否作地质灾害评估报告。若需作地质灾害性评估，联系有资质的评估单位进行地质灾害危险性评估，评估报告需经市地房局专家评审通过。

4.1.3 审批通过，领取批文，交资料员存档。4.2 准备以下资料提交区规划局审批：

1）申请表（表由规划局提供）原件1份 2）申请报告原件1份 3）立项批文复印件1份 4）土地权属证明复印件2份

5）1：500的实测现状地形图3份 6）地质灾害危险性评估登记申请表 7）开发资质证书复印件1份

8）道路红线2份（首先持光盘到市规划局信息中心画道路红线）9）其它（如：合作联建有效合同书）10）如有联建单位，应同时在第1）、2）项上盖公章。

4.3 审批同意后，向区规划局交纳40％的规划证照管理费，然后领取选址意见书、设计条件、规划红线图，原件存档、提供利用，复印件送相关部门。

5、修建性详细规划设计方案审批

若项目建筑总面积超过10万㎡则须申报修建性详细规划设计方案审批，具体步骤如下。提供修建性详规方案及设计说明2套后，准备以下资料送区规划审批：

1)方案申请表原件1份（由区规划提供）2)申请原件1份（若有联建单位应同意盖章）3)规划设计条件、要求通知书规定的其他资料 4)修建性详规方案原件2套 5)设计说明书原件2套 6)彩色效果图 7)设计模型

审批过程：详规方案报送区规划后，区规划上报市规划，市规划组织召开专家评审会，若通过，则形成请示并上报市政府审批。否则继续修改设计直至通过专家评审会。

审批通过后，市政府向市规划下达同意详规方案的批复，市规划在详规方案总图上划红线、盖章，领取市府批文及附图交本部资料员存档、提供利用，批文复印件送相关部门。规划方案审批

6.1 环境保护审批[申请环评书（表）编制要求通知书]。

6.1.1 准备以下资料复印件各1份报区环保局审核：

1规划设计条件；

2立项批文；

3规划红线图。

6.1.2 取得“环评编制要求通知书”后，联系、确定环评单位，委托其编制环评书（表）并通过专家评审。

6.2 在完成消防、绿化的设计方案后，开展以下工作： 6.2.1 消防方案审批。

准备以下资料报市消防审核：

1申报表1份（在市消防领取，若有联建单位须同时盖章），2设计方案原件1套。审批通过后，领取批文及审批后的图纸交资料员存档。

6.2.2 绿化方案审批。

6.2.2.1 取得消防方案审查意见后，即准备以下资料报市园林局审核：

1报件登记表原件1份（此表在市园林局领取，若有联建单位应同时盖章）； 2立项批文复印件1份；

3规划相关资料复印件1份（选址、设计条件、红线图）； 4设计方案原件2套；

5绿地布置总平面图原件2份以上（需在1：500实测地形图上编制，明确范围、界限、指标，若有地下架空平台绿化需表明其范围线）；

6设计方案总平面蓝图1份；

7消防方案审查意见及附图复印件1份。6.4 规划方案审批。

若方案与修建性详细规划设计方案无差异，则仅更换封面即可申报。6.4.1 在备齐下列资料后报区规划局审批：

1）申请表原件1份（由规划局提供空表，有联建单位应同时盖章）2）建设工程设计方案原件2份（由策划部提供）3）设计说明书原件1份（由策划部提供）3）彩色效果图（由策划部提供）4）设计模型（由策划部提供）

5）相关部门书面意见书复印件各1份（消防、绿化等部门的方案批复，环评编制要求通知书，地质灾害评估审批表）

6）拟建项目设计条件要求的其它书面意见。7）申请原件1份 6.4.2 审批同意后，领取规划用地许可证、方案审查意见书及方案，交本部资料员存档，复印件送相关部门。

7、规划初步设计审批

首先开展人防（方案）、防雷（方案）、消防、绿化、综合管网专项设计，在取得上述设计初步设计图后，在等待项目初步设计图及说明过程中，首先进行专项设计的初步设计送审，下列工作除绿化需先取得消防初设审查意见书外其余均可同时开展：

7.1人防方案审批。

7.1.1准备以下资料报市人防审批：

1立项批文复印件1份；

2规划相关资料复印件各1份（选址、设计条件、规划红线、方案审查意见）； 3设计方案原件1套送市人防审核。7.2教委批复。

向区教委提供编写的“某项目教育配套设施报告”，要求下达该项目教育配套设施意见。下达意见后存档。

7.3 防雷方案审批。

准备设计方案原件1套（由策划部提供）报市防雷办审批。若有设计技术疑问，派员解释和答疑。审批通过后存档。

7.4 消防初设审批。

7.4.1准备以下资料报市消防审核：

1申报表1份（在市消防领取，若有联建单位须同时盖章）；

2初步设计图及设计说明原件各1套（由策划部提供）。7.4.2审批通过后，领取批文及审批后的图纸交资料员存档。7.4.3若有设计技术疑问，派员解释和答疑。7.5绿化初设审批。

7.5.1办取得消防方案审查意见后，即可准备以下资料报市园林局审核：

1报件登记表原件1份（此表在市园林局领取，若有联建单位应同时盖章）；

2规划方案设计审查意见书及附图复印件各1份；

3市政府有关批文（建面10万㎡以上必备）；

4初步设计原件2套（由策划部提供）；

5绿地布置总平面图原件2份（由策划部提供）；

6初步设计总平面蓝图1份（由策划部提供）；

7消防初设批复及附图复印件各1份；

7.5.2若有设计技术疑问，派员解释和答疑。

7.5.3审批通过后，领取批文及设计方案存档。7.6环境保护审批[环评书（表）审核意见]。7.6.1准备以下资料报区环保局审核： 1环评报审表原件1份（由环保局提供）； 2已通过专家评审的环评书（表）原件2份； 3环评书（表）评估报告2份。

7.6.2审批通过后，领取环评书（表）审核意见及附件交存档，复印件送相关部门。7.7综合管网审批。

准备以下资料报市规划市政处审核： 1规划方案审查意见复印件1份；

2综合管网设计说明（含图）原件2份（由策划部提供）。审批通过后，领取批文及附图交存档，复印件送相关部门。7.8拆迁许可证。

程序详见《拆迁管理流程》。7.9规划初设审定。

7.9.1准备以下资料报区规划审核：

1）申请表原件1份（由规划局提供空表，有联建单位应同时盖章）2）建设工程初步设计原件2份（由策划部提供）3）设计说明书原件1份（由策划部提供）4）相关部门专项初步设计审查意见书复印件各1份（消防、绿化等部门的初设批复，人防、防雷等部门的方案批复，区教委的教育配套设施意见，市规划综合管网意见）

5）拟建项目规划方案设计审查意见要求的其它书面批文。6）地质勘察审查意见复印件1份（工程部提供）7）若有地质灾害评估报告时，应提供复印件1份 8）申请原件1份

7.9.2审批同意后，开发主办领取初设批复及初步设计，交本部资料员存档，复印件送相关部门。

8、建委、人防初设审定

8.1建委初设审批

8.1.1准备以下资料报市（区）建委勘设处审核（除特殊说明外其余资料统一用A4版面装订，建面2.5万㎡以上应报市建委审批），：

1）申请表原件1份[由市（区）建委提供，有联建单位应同时盖章]； 2）申请表原件1份（有联建单位应同时盖章）；

3）初步设计文件原件3份（图纸、说明书、概算、渲染图，统一装订为A3版面）； 4）规划相关资料复印件1份（选址、设计条件、规划红线、方案审查意见、综合管网意见及附图）；

5）立项批文复印件1份；

6）国土相关资料复印件1份（国土使用证、国土红线）； 7）消防方案设计审查及附图复印件1份； 8）工程勘察质量审查意见书复印件1份； 9）勘察合同复印件1份；

10）设计委托书及合同复印件各1份。

11）若有以下资料应同时报送复印件各1份：1可研批准文件；2联建协议；3项目转让批复；4市政府规划方案批复；5经济适用房批复。

8.1.2市（区）建委检查资料无异议后，确定初设审查会的时间、地点和通知参会人员（各相关政府职能部门）；准备会议（如布置会场，做好摄像准备等工作），会议期间做好人员签到及维持会场秩序等工作。公司相关技术人员、领导及设计院设计人员均应参加会议。

8.1.3初设会议中的技术疑问，由设计院人员出面解释和答疑。审批通过后，领取初设批复及附图交本部资料员存档，复印件送相关部门。

8.2人防初设审批

8.2.1完成人防专项设计后，准备以下资料报市人防审核： 1）建委初设批复复印件1份；

2）初设人防专项设计原件1套（由策划部提供）；

8.2.2审批通过后，领取批文交本部存档。若有设计技术疑问，须派员解释和答疑。5.8.2.3若项目无法修建人防工事，经市人防批准同意交纳易地人防建设费的，需送以下资料到市人防审批：1立项批文复印件1份；2规划相关资料复印件各1份（选址、设计条件、规划红线、方案审查意见）；3设计方案原件1套；建委初设批复复印件1份；人防易地建设申请1份。

9、规划施工图审批

9.1在取得建委初设审查意见书，完成人防、消防、防雷施工图设计后，在等待项目施工图设计中，首先完成（可同时开展）以下工作：

9.2人防施工图审批。

准备人防施工设计图原件3套（由工程部提供）报市人防审批。审批通过后领取批文交存档。若有技术疑问，需派员解释和答疑。

9.3消防施工图审批。

准备以下资料报市消防审核：

1申报表1份（在市消防领取，若有联建单位须同时盖章）； 2施工设计图原件2套（其中1套应存于建设工程档案盒内）。

审批通过后，领取批文及审批后的图纸交存档若有技术疑问，须派员解释和答疑。9.4防雷施工图审批。

准备防雷施工设计图原件1套、总平图4份、立项批文复印件1份报市防雷办审批。若有技术疑问，须派员解释和答疑。审批通过后，缴费后领取批文资存档。

9.5环境保护审批[“三同时”审核意见]。9.5.1准备以下资料报区环保局审核： 1审查申请表原件1份（由环保局提供）；

2建设项目初步设计文本及总平面图、管网总图1份； 3环保设计图说及排污口座标、编号1份； 4生化池施工合同复印件1份；

5生化池工艺施工监理合同复印件1份。

9.5.2审批通过后，缴纳建筑施工燥音排污费，然后领取“三同时”审核意见书交存档，复印件送相关部门。

9.6市政手续。

准备立项批文复印件1份，综合管网设计图原件1份送区市政委审批，审批同意后领取批文存档。

9.7规划许可证。

9.7.1准备以下资料报区规划审核：

1）申请表原件1份（由规划局提供空表，有联建单位应同时盖章）2）建设工程施工设计图原件2份（由工程部提供）

3）相关部门书面意见书复印件各1份（消防、人防、防雷等部门的施工图批复，环保“三同时”批复，区教委的教育配套设施意见，市规划综合管网意见，区市政委管家网方案审查意见，拆迁许可证，国土用地许可证及附图，投资许可证，投资计划通知）

4）拟建项目规划初步设计审查意见要求的其它书面批文。5）地质勘查审查意见复印件1份 6）申请原件1份

9.7.2审批同意后，领取放线通知单及附图，并持以下资料到市地形勘测院申请放线：放线通知单及附图原件各1份，施工图建筑部分原件1套，规划红线图复印件1份。放线完成，缴纳测绘费用后领取放线回单及附图3份交存档。

9.7.3在获知规划许可证证号、领取放线回单及附图、光盘后，可申报制作拟建项目的公示牌，具体步骤如下：

将勘测院回单、光盘、建设工程规划许可证证号等资料送市规划“信息中心”申请制作公示牌，签订合同并缴纳相关费用。公示牌制作完成后，由市规划“信息中心”送到区规划。

根据项目规模大小制作三类公示牌，并收取不同的费用，类型主要有：1）5万㎡以上收取4453元；2）2-5万㎡收取3047元；3）2万㎡以下收取2612元。

9.7.4缴纳剩余60％的规划证照费，然后领取建设工程规划许可证及附图、公示牌，交本部资料员存档，复印件送相关部门。若有技术疑问，须派员解释和答疑。

10、施工许可证

取得建设工程规划许可证后，做以下工作：

10.1施工图设计审查备案书（建筑面积4万㎡以上须报市建委审查）。

1）到市或区建委开具施工图设计审查委托书。

2）将该委托书交工程部（工程部派人持委托书及须审查的施工图到建委指定设计院进行施工图设计审查，设计院出具该施工图设计审查报告）。工程部提供经审查并盖上设计院审查章的施工图原件1套及审查报告原件1套

3）送审查报告原件1套送市或区建委备案，领取施工图设计审查备案书2份存档。10.2申办招投标手续。

10.2.1将以下资料送建委审批：立项批文（看原件，留复印件）1份；建设工程规划许可证（看原件，留复印件）1份；监理合同原件1份；施工图设计审查备案书复印件1份；根据项目招标方式而报送的其他资料（须到建委购买相关报表并填写、盖章），其中前4项为必报资料。

10.2.2经审批同意，向市建筑工程交易中心缴费用后领取招投标备案意见书存档。10.3打印施工许可证。

10.3.1送以下资料到市配套办审建设工程规划许可证（看原件，留复印件）1份，总平面图（看后即还）1份，拆迁许可证（看原件，留复印件）1份，旧房产权证（复印件）1份，招投标备案意见书原件（看后返还）。审批同意后领取配套费交款通知书，根据通知书金额缴纳配套费，并出具已交配套费的通知

10.3.2持配套办交费通知原件及招投标手续时缴费发票原件到市交易中心打印施工许可证正、副本，施工许可证暂存开发主办处。

10.4施工许可证盖章

10.4.1准备以下质监资料送建委审批：

A、由建设单位提供：中标通知书原件1份，质量监督申报书原件3份，施工图审查备案书复印件1份，经审查单位盖章的全套施工图1套，项目负责人责任书原件1份，现场代表责任书原件1份，项目负责人、现场代表的岗位证书和职称证书复印件各1份，施工合同复印件1份，建设工程档案登记联系卡。

B、由施工单位提供：项目经理责任书原件1份，项目技术负责人责任书原件1份，施工管理负责人责任书（施工员、安全员、材料员、质检员等）原件各1份，商品砼供应合同原件1份，资质证书复印件1份，项目经理证、项目技术负责人、各施工管理负责人岗位证、职称证复印件各1份。

C、由监理单位提供：总监理工程师责任书原件1份，各专业监理工程师责任书原件1份，监理合同复印件1份，资质证书复印件1份，监理人员组成名单复印件1份，项目总监和其他监理工程师资格证书复印件各1份。

D、由设计单位提供：资质证书复印件1份，项目负责人、注册建筑师、注册结构师、结构负责的岗位证书和职称证书复印件各1份。

E、由勘察单位提供：地质勘审查意见书复印件1份，资质证书复印件1份，项目负责人岗位证书和职称证书复印件各1份。

10.4.2通知中标单位携相关资料送建委审核，通过审核后，缴纳规定的费用后，待建委工作人员现场查勘具备开工条件后，即可领取盖章的施工许可证（开工条件详建委相关规定）。

11、开工前手续准备

在办施工许可证期间，可同时做以下工作：

11.1市政手续。

到区市政委办市政排水接沟、道路挖掘手续。审批同意后，缴费后领取接沟许可证、道路挖掘许可证存档。

11.2卫生许可证。

到卫生防疫部门办防疫手续，缴费后领取卫生许可证。

11.3若项目地块内涉及树木移栽、砍伐，应根据地块大小到市或区园林局办相关手续。

11.4办施工用水、用电手续。

11.4.1到自来水公司申请项目的施工供水设计及施工，并交纳设计费及工程费（也适用永久性用水办程序）。

11.4.1.1自来水公司工程师现场查勘时，项目部工作人员应陪同。11.4.2申请二次供水系统安装许可（若为高层则须办）。

开发主办准备以下资料送二次供水办公室审批：申请表原件1份（由审批单位提供），二次供水施工设计图原件1份。审批同意后，领取二次加压供水设计图审核意见交本部资料员存档、提供利用。

11.4.3开发主办联系电业局进行施工用电的接洽、设计、审批及施工（也适用永久性用电程序）参与申报全程。电业局设计师到项目现场查勘时，项目部工作人员应陪同。

12、天然气安装申请

房地产项目开发 篇6

关键词：房地产；成本；控制

房地产开发成本是指开发企业为开发商品房所支出的全部费用，就其用途来讲，大致可以分为六项费用：土地费用、前期费用、建安工程费用、营销费用、管理费用、财务费用。同时，成本的发生是一个过程，以上六项费用的支出又涉及到了策划、规划、设计、施工、销售五个过程的环节。因此，房地产企业的成本管理，就是要在项目的开发过程中，对上述全部成本构成进行规划和控制，从而实现企业的利润最大化目标。

1.土地成本控制

土地成本（约占项目总成本的30-35%左右），主要指土地获得阶段形成的各类费用支出，包括地价、土地拆迁补偿费、各类补偿费、土地契税等。在房地产整个开发过程中，土地一旦到手，其成本即基本确定，直至项目开发完成，该成本一般也不会有较大变化。因此控制土地成本的关键在于拿地时的成本分析准确。采取一定的投标报价策略、严格控制交地及付款风险。具体而言，土地成本控制方面可以采取以下针对性策略：

1）旧城改造地块：积极与政府协商，争取尽可能的优惠政策；争取在税收方面获得一定程度的返还；在地块规划设计允许条件下尽可能争取高容积率，间接降低土地成本。

2）其他发展商转让（挂牌交易）的地块：在地理位置、区位环境状况、项目公司的财务状况等方面对其进行仔细认真的调查，减少操作过程中的风险（如是否有债务纠纷）；同时积极与转让方进行协商，延长付款期限，降低资金成本。

3）公开招投标或拍卖地块：加强地块区域房地产市场的研究以及项目可行性研究，加强对竞争对手的分析研究，做到正确客观投标。采取一定的投标策略，做好政府有关部门的公关工作，中标后在签约及履约的过程中，在土地开发、交地以及付款方面争取对公司有利的条件，降低土地成本。

2.前期费用控制

前期费用（约占项目总成本的2-3%左右），主要指设计费、报建费、勘察测绘费以及可研费用，其中成本控制的重点为设计费（报建费、勘察费等比重较小，且一般有相关收费标准）。

对于设计费用，主要从以下几方面进行控制：1）无论是规划设计还是一般的装修设计，均采取多单位、多轮次招标，以争取最佳的性价比；2）严格控制设计质量，在项目前期尽可能确定有关技术经济指标参数，防止因设计自身失误原因导致成本增加，设计费用的审核、支付亦与之挂钩；3）在满足设计质量的前提下，限制钢筋含量、砼含量、节点设计等对工程造价影响大的内容；4）在满足建筑效果的前提下，控制装饰用料和建筑材料封样对工程造价的影响。众所周知，设计结果决定了工程造价的85%以上，因此设计管理（虽然整个设计费用仅占总成本的2%）是项目成本管理的重中之重。

3.工程成本控制

工程成本（约占项目总成本的50-55%左右），主要由工程施工及甲供物资成本、配套成本等构成。

工程施工及甲供物资成本主要包括土建、机电安装、室内外装饰装修、消防、弱电、电梯、甲供材料等通过招投标确定的工程施工/供货合同成本。可以通过以下具体措施来控制成本：

1）在项目前期（项目规划阶段、方案设计阶段、施工图纸设计阶段等），根据设计的深度，以及以往工程建设经验数据、市场价格因素，结合项目市场定位、销售市场预测情况，通过不断调整、修正的方式尽早确定合理的成本控制目标。

2）成本控制目标一旦确定，成本管理部门应及时对成本测算值作进一步拆分（如按土建、安装、消防、弱电等），具体化的成本控制指标对工程施工和材料选用有指导作用。如：设计图纸要求外墙采用花岗石，而国产材料、进口材料，效果不一样，价格差异也很大，决策时就需要根据分解后的成本控制目标结合有关项目定位情况进行综合评判、选择，或进一步的选取替代品，达到设计效果与建造成本的平衡、统一。

3）在工程施工和材料采購过程中，坚持“三堂会审、货比三家，最低价中标”的原则。同时，加强承包商管理工作，完善投标单位的资格预审、考核制度，本着公开、公平、公正的原则广泛吸收各类承包商，以实现充分的市场竞争，最终实现降低成本的目标。

4）充分进行建材市场调研，了解有关新技术、新产品、新工艺、新材料，积累广泛的市场信息、厂家单位，以充分协助设计部门进行设计、选样、封样，并尽可能实现有关材料的替代、有关施工方案的替代，降低工程成本。

5）完善设计变更、现场签证的流程、制度，完善设计变更前的成本评审制度，明确各相关人员的签字权限。设计变更引起的费用调整是工程成本控制的重点和难点，因为大部分的施工图纸发生变更修改时，一般无法借助于货比三家的方式确定造价，只能是以独家协商议价的方式进行落实，这必然会带来成本的增加。

4.营销成本控制

营销成本（约占项目总成本的5-8%左右），主要指在项目销售过程中形成的种类费用，包括广告费、推广费、售楼费用。营销成本管理的主要措施为以下几点：

1）建立各项的广告及市场推广计划、预算的执行及监督体制。随着项目增加，营销中的广告及推广手法增多，广告随机性加强，广告费用的不可测因素也随之增多，建立完善的广告及市场推广计划以及费用预算制度，是必不可少的。上述制度的要点在于计划及预算编制的准确性、可操作性、有针对性，一方面确保在宏观上实现控制项目的广告及市场推广费用，另一方面紧紧抓住市场根据不同项目的特点灵活多变地采取种类媒体推广措施。

2）完善营销成本管理的招标体系，完善各项广告制作的报价、比价、议价操作流程，用竞标的方式，谋求各项广告制作的优质低价，控制广告制作的费用成本。

3）降低媒体发布的折扣点，媒体发布尤其是报纸广告的投放，占整个广告费用的很大比重，进一步降低主要媒体广告发布的折扣点数，可直接降低广告费用，对于营销成本的控制也是有效的举措。

5.管理成本控制

管理成本（约占项目总成本的2-3%左右），是指公司、项目部为组织和管理项目开发经营活动而发生的各类费用，主要为人力资源成本及行政成本。人力资源成本由人力资源部负责，依据项目规模及发展进度合理制订人员配备方案、预算，节约人力资源成本。行政成本则依据公司下达的年度管理费用指标，按项目拆分到各部门，作为部门考核指标。管理成本控制的措施主要是全员树立降低成本、增加效益的观念，全方位对项目的开发间接费进行监控，如提高工作效率，减少浪费、减少管理费用的开支等。

6.财务成本控制

财务成本（约占项目总成本的6-8%左右），主要为资金成本和税务成本，由项目总成本确定。财务部协同项目发展提前做好与政府部门的沟通，争取税收优惠，在可控范围内最大限度降低税务成本。依据项目《可行性研究报告》、《项目发展计划》、《年度现金流量预算》，合理安排资金计划，发挥资金统筹的优势，保证项目资金供求平衡，最大限度降低项目资金成本。

房地产项目开发风险与防范 篇7

关键词：房地产开发,风险防范

随着我国经济的快速发展, 人们生活水平的提高, 人们对房地产的需求不断增加, 极大地促进了房地产业的发展, 房地产业逐渐发展成为我国国民经济中的重要行业。房地产业具有资金投入量大、项目周期长、项目政策性和地域性强等特点, 风险因素复杂多样, 并且存在于房地产开发项目的整个过程中。影响房地产投资风险的不确定因素很多, 既有来自房地产投资开发活动本身, 又有来自于周围的环境条件, 甚至还有人们认识的滞后性、财务管理可控性的局限性, 乃至来自大自然的灾害等等。进行房地产开发风险的分析及防范, 从根本上讲, 就是要对影响房地产开发投资效益的各个因素变化及影响进行分析, 从而测定项目的风险性, 并进行控制, 可以有助于房地产开发投资效益的提高, 减少或避免不必要的风险损失。

一、房地产开发项目风险的特点

1、房地产开发风险存在的客观性与普遍性。

风险的存在是不以人们的意志为转移的, 这是因为决定风险的各种因素对于风险主体来说是独立存在的, 不论风险主体是否意识到风险的存在, 只要风险的诱因存在, 一旦条件形成时, 风险就会出现。管理者越来越重视对风险存在和发生的条件进行研究, 以降低风险发生的频率, 但不可能完全消除风险。

2、房地产开发风险的偶然性和必然性。

风险是客观存在的, 但是并不是任何一个风险因素最终都会演变为风险事件, 风险事件的发生具有随机性、偶然性, 有时需要一定的时间和诱因。从总体上来讲, 风险的存在是必然的, 但具体的风险事件的发生却带有偶然性。

3、房地产开发风险的可变性。

在房地产开发的整个过程中, 有些风险会得到控制, 有些风险会发生并得到处理, 同时在其每个阶段又可能产生新的风险, 尤其是在大型项目中, 由于风险因素众多, 其可变性更加明显。

4、房地产开发风险的多样性和多层次性。

大型房地产开发项目周期长、规模大、涉及范围广、风险因素数量多且种类繁杂, 致使在全寿命周期内面临的风险多种多样, 而且大量风险因素之间的内存关系错综复杂, 各风险因素之间以及与外界因素交叉影响又使风险显示出多层次性的特点。

二、房地产开发项目风险因素分析

1、政策风险。

指一个国家所处的国际国内政治环境变动及相应的政策法律调整, 造成房地产开发商经济上的损失。房地产行业与国民经济的发展密切相关, 受政策的影响很大, 政府对房价的限制、贷款利率的规定、土地供应量的控制、土地使用的约束、环境保护的要求, 以及对投资规模、投资方向和税收的控制等, 都会对房地产开发项目构成风险。

2、经济风险。

指经济形势 (如市场需求、购买力、利率、税率、汇率等) 变动, 造成房地产开发商经济上的风险。从可行性研究到楼盘上市的时段内, 市场需求变动的可能性很大, 消费者的消费需求也会发生变化。由于经济发展的周期性, 房地产产品的供求关系随时间而变化。而房地产的不可移动性和地区性, 使一个地区空余的房地产并不能弥补另一地区的短缺, 这导致房地产开发收益随开发时机不同而异。一般而言, 经济发展趋势是影响开发时机的主要因素。同时, 开发项目在年内的推出时机也同开发风险密切相关, 如一般住宅项目最好在年底推出, 以适应国人喜欢年终集中消费的习惯。当然, 不同类型的开发项目对时间的敏感程度也有所差别。

3、资金风险。

房地产开发所需巨额资金的筹集和融通是开发商最为关切和破费心机的问题, 筹资风险指因使用借贷资金而导致的自有资金回报盈利的不确定性以及因为缺乏资金导致项目无法进行后续开发使前期投入的资金无法收回的可能性。当投资中借贷比例越大时, 筹资风险也越高。由于各种筹资方式所用手段、工具和所面临的环境不同, 因而各种筹资方式也具有不同的风险。

4、建造风险。

建造风险主要体现在招投标、合同、承包商履约能力、成本、工期、质量等方面。招投标时要选择适当的招标模式, 选择符合条件的设计单位、施工单位和监理单位。在项目建设过程中, 需要订立许多合同, 如施工合同、材料供应合同等。如果合同管理不善或合同执行不严, 可能出现合同纠纷, 这种纠纷可能影响到项目的质量、工期和成本, 给项目相关方都造成损失。如果承包商没有履约能力, 可能导致拖延工期, 从而影响进度及房屋销售。建造成本在房地产开发项目中占很大的比例, 如果建造成本不能得到有效控制, 将会大幅增加房地产项目的开发成本。房产作为房地产开发项目的最后产品, 其质量不仅影响到销售, 还影响到用户的安全。因而, 在建造过程中, 应充分保证房屋的质量。

5、技术和经营风险。

由于科技进步可能对房地产商品的适用性构成威胁, 迫使开发商追加投资进行房地产的更新、翻修和改造。由于建筑设计变动可能导致工程成本增加, 从而影响项目形成后的租售。另外, 开发商主观上对开发成本、租金售价、开发周期以及资金筹措等的预测错误和决策失误, 导致预期收益不能实现, 或不足以补偿经营费用的可能性而产生经济风险。当然, 自然因素 (如洪水、火灾、地震等) 也不容忽视, 一旦出现, 造成的损失是相当大的。

三、房地产开发项目风险防范措施

通过风险控制的方式对可能出现的各种风险提出降低风险发生可能性和减少风险损失程度和措施, 以达到防范和降低风险的目的。

1、工程自然条件风险的防范措施。

建设场地的自然条件发生重大变化的可能性较小。项目建设开始前, 应进行充分而仔细的地质勘探、地质灾害评价、水土条件评价等预评价。根据专业部门的评价而采取必要的防范措施, 可将风险降至最低。并且在项目前期工作中, 严格把关, 在勘察设计中, 投入大量资源和精力, 进行重点经济技术评估和多方案比选, 做好前期工作。

2、施工风险的防范措施。

强化安全意识, 事前控制与事中控制动态结合, 采取系统的项目管理方法使项目顺利进行, 并在保证建筑质量的前提下, 尽快完成开发项目, 缩短建设周期, 减轻开发商所面临的未来不确定性。另外, 应特别加强项目的招标管理、合同管理, 提高成本控制和合同管理能力。

3、资金风险的防范措施。

房地产业是资金密集型行业, 资金是项目建设的基本条件, 在目前企业自身实力尚未壮大的情况下, 在房地产项目开发阶段, 由于投资较大, 而企业自有资金不足, 需要银行等金融机构的开发贷款支持, 根据工程项目的进程落实资金来源, 否则, 即使工程最终完工也会给项目的后期销售带来不利影响, 同时也可能会失去潜在的市场份额。而到项目销售阶段, 由于大部分消费者无法一次性付清房款, 需要银行提供按揭贷款支持。因此, 房地产业必须加强与银行业合作, 以推动房地产业的发展, 扩大房地产市场容量, 增强市场竞争力。

4、外部条件风险的防范措施。

项目的建设将得到各相关部门的大力支持。在项目实施过程中, 做好工程各配套项目建设的协调工作, 使项目的交通、供电、供气、电信、供水等外部建设与项目建设同步, 或者超前, 以规避这些外部条件带来的风险。同时, 项目的开发、建设必须与环境保护相结合, 必须坚持“三同时”原则, 即环境保护工程与基础设施工程同时设计、同时施工、同时使用, 以切实保护好城市环境。

5、市场风险的防范措施。

房地产市场的需求量与国民经济的发展水平密切相关, 房地产市场的需求也是不断变化的, 不排除市场需求减弱的可能性。因此, 投资者应充分重视市场风险, 加大市场开发的力度, 不断拓宽服务领域。通过对政策走势、楼市价格、项目建设销售数量、消费需求变化、客户结构进行经常性分析, 以提高投资决策的前瞻性和科学性。

6、从管理方面来看, 在项目业主的管

理部门形成强有力的组织, 增强管理协调能力。注重和各部门相关人员及时沟通协调, 交换意见, 确保项目更加顺利。在项目发展时期, 对业主项目管理人员进行强化培训, 挑选优秀中青年骨干进行针对性培养, 使他们尽快成长。同时, 招聘、引进一批既有理论知识, 又有实践经验的综合性人才, 从而保证项目实施和今后的运营管理有充分的人才支撑。

7、销售风险的防范措施。

鉴于房地产市场竞争的加剧, 以及市民购买力的不足, 能否如期将楼盘销售出去也是项目的一大风险点, 但如若运作得当, 能够化不利为有利。因此, 建议房地产商除了提前与租户、客户签订租约或预售合同外, 还应该加强经营销售力量, 成立专门的营销机构, 全力进行销售。加大市场宣传推广力度, 提高项目的知名度。

参考文献

[1]张明珠.房地产项目开发风险管理研究[D].天津:天津大学, 2004.

[2]王家远, 刘春乐.建设项目风险管理[M].北京:中国水利水电出版社, 2004.

探讨房地产项目开发前期策划 篇8

1 策划的涵义

人们对策划的理解多样:有的人认为策划就是要提前制定计划, 然后在后期按照计划进行生产或运行;也有人觉得策划就是要与生产管理紧密的结合, 利用广告营销、公共新闻等使某件事某种项目达到更高的目标。策划就是要推翻陈旧的思路, 不断创新, 进行全新完善科学的正确策划, 为项目开发带来巨大的市场经济;策划是集政治、经济、社会因素等多种因素和生产力要素的综合;策划是一门综合学科, 它是建立在经济、管理、商业、营销、广告学等多门学科的基础之上的。

2 房地产项目开发前期策划的内容

2.1 开发项目的产品研发与设计

开发商开发的项目产品———房地产产品。房地产产品能够为消费者提供土地、有型建筑物、构筑物、和无形服务。房地产产品涵盖以下几种方式:实体、质量、类型、特色、物业、品牌等, 它们为消费群体提供满意信任的服务, 维护物业的形象, 为开发商带来荣誉。

2.2 开发项目方案策划

(1) 地块情况分析。要想做出及时准确的市场自我定位, 就必须针对项目地块的环境情况、交通状况、周边配套、区域后续发展等等做出深刻的调查研究以及正确的分析。

(2) 开发项目市场定位。开发项目的市场定位, 就是要在详细的市场调和分析基础上锁定目标市场、明确消费群体及项目档次、制定设计建设标准, 让房产项目有自己的独到之处。市场定位错误分析如下: (1) 选址错误:例如, 在高档区域建低档房产, 没有体现出土地资源的等级差别, 使资源大打折扣, 造成资源浪费。 (2) 功能定位与设计:例如, 开发商设计建设的高档商品房外立面、小区规划都很优秀, 却将功能设计低档化、房型设计不合理化, 与其高档次商品房本身不匹配。 (3) 房型设计不合理:例如, 一般的工层小区, 大的客厅或大的辅助设施, 使得实际套内利用面积远远达不到消费者的满意度。 (4) 为了节约开支, 节省项目设计成本, 就套用旧的设计方案, 不推陈出新, 使得规划设计陈旧老套。例如, 地段、材料、外立面都很优秀的高档小区, 实际单位平面布局却达不到消费者的期望值。 (5) 打着经济适用房的旗号, 却大张旗鼓的做着集中绿化带、大型人工喷泉等华而不实的设计规划, 增加项目开发成本不说, 还加重了消费者的购买负担, 使一部分潜在的购买顾客望而止步。

2.3 目标客户群分析

市场调查的透彻性锁定了消费群体, “哪些是潜在的客户”、“客户需要的房子类型”、“怎样将房子成功出售”, 这是开发项目成功与否的关键所在。通过对市场的深入调查, 房地产开发商才能更好更准确的了解市场的现状以及今后的变动趋势, 有利于房地产企业适时开发新的产品, 确定今后的经营方向。

2.4 开发项目的市场调查

房地产项目开发策划的出发点是环境分析, 只有深入细致地对环境做出正确的调查研究及分析, 才能洞察消费者的真正需求, 对企业环境的优劣势做出正确的判断, 才能做到扬长补短, 在激烈的竞争状态下不断壮大发展。微观环境分析:主要深入细致的了解开发项目所在地块的环境、同类物业情况、竞争对手等, 便于对开发项目做全面的市场前景的预测研究分析。微观环境分析:主要深入细致的了解开发项目所在地块的环境、同类物业情况、竞争对手等, 便于对开发项目做全面的市场前景的预测研究分析。中观环境分析:主要针对开发项目地块区域内的经济情况、交通状况、人员构成、人文文化、房地产行业发展水平、趋势及潜力做个深层次全面的调查研究分析。宏观环境分析:主要针对城市的经济情况、交通状况、城市化水平、人文文化、房地产行业发展现状及法律法规对房地产市场的影响和城市后续发展趋势进行全方位的调查研究分析。

2.5 开发项目的建设计划、营销策略、物业管理方案

开发商要对开发项目的开发建设周期、进度安排、及营销策略等各个环节做出总体进度安排, 在开发项目形象的初期、中期、后期辅之以异样的促销组合设计加以实现, 达到并实现总体的营销指标。对于物业的灌输, 遵循以人为核心的原则, 且将物业事先进入的认真部署以及科学组织作出。

3 房地产项目开发前期策划的方式

3.1 树立科学的发展观, 对房地产开发的体制和政策进行更新

知识结构的陈旧、经营制度的陈旧、专业思想的陈旧、开发观念的陈旧等不利于房地产的可持续发展, 新经济和新市场的发展现状, 导致合理的前期策划变成了开放房地产项目的根本, 这就需要建筑设计师与开发商一起努力, 以使很好的互动形成。建筑设计师与开发商务必都要增强前期策划作为先导的观念。开发商应当由固有的开发项目程序当中将前提策划当作房地产开发项目的产品研发时期加以独立, 建筑设计师应使自身的视野拓展, 突破固有设计程序, 在前期的策划当作完全地担当主导专业的角色。以当今我国房地产领域的发展前景与经营情况作为视角, 房地产开发的唯一选择就是合理的前期策划。

3.2 调查与把握开发项目附近的类似楼盘和居民

先应对开发项目附近居民的配套设备、套型面积、装修指标、付款手段、能够接受的价格、以后住房的要求、购买能力、收入现状、购房的动机、住房的需要、人员结构、文化水平、住房现状等等进行深入地把握, 再根据这一系列的信息有效地定位开发项目的市场。应当根据附近类似的楼盘更进一步地调查和分析楼盘的绿化美化环境、配套设备、专修指标、楼盘造型设计、付款手段、购房对象、销售方式、销售情况、销售价格、销售面积、处于的位置等, 并且还应当对物业管理现状、资金到位现状、楼盘的施工情况进行把握, 让自身趋利避害, 在残酷的竞争中处于优势。

3.3 对政府的相关策略和房地产法规政策进行实时地把握

开发房地产项目的专业工作者和领导务必对关于房地产的法规与政策等进行熟知, 应当认真地遵守法规政策, 不然, 出现一点儿失误就不利于开发项目的顺利进行, 导致浪费一些财力和人力。这就要求在日常中对住房制度改革、新型的策略政策、物业管理、税收、建筑施工、管理开发、设计规划、安置拆迁、土地应用等进行关注和了解, 更要求认真地贯彻实施。只有对上述的有关政府调整和政策进行把握, 才可以对房地产的销售与开发措施进行有效地调整, 从而使开发项目成功的可能性提高。

3.4 对房地产市场以及我国经济进行进一步地把握

国家以及地方的治安、教育、金融、经济、政治等跟发展房地产密切相关, 这一系列的要素会对房地产领域的产业与市场产生直接性的制约, 也会直接性地制约市场的销售现状以及房产价格。只有持续地对全国、周边城市、本省、本区域的房地产开发进行进一步地把握, 才能大大降低投资的盲目性和风险性, 有助于开发商针对自己的开发项目做准确的市场定位;这就需要根据近些年以来房地产开发项目市场改变、空置面积、销售价格、销售面积、新开工面积、施工面积、竣工面积、完成投资额、未来对物业的有效和潜在需要以及银行实施住房抵押贷款的发展趋势和现状等进行更加深入地分析、探究, 调查等。

4 结语

随着国家政策的不断调整, 房地产市场日趋白热化的激烈竞争, 人们购房的理性回归, 大大降低了房地产行业的利润空间, 整个房地产领域的一种新方向就是怎样合理和有效地开发房地产项目。所以, 加强研究前期策划的相关问题, 尽量避免不必要的经济损失, 是提高房地产经济效益的有效措施。

摘要：随着国家持续不断地调整银行贷款、经济调控、土地等政策, 使房地产行业的门槛在节节高升, 大大加剧了投资房地产开发的风险性。怎样加强房地产项目前期的开发策划, 降低其风险, 适应市场的激烈竞争, 将土地资源价值最大化, 已经成为房地产行业的必修课。本文从经济视角深入探讨分析目前房地产项目开发存在的前期策划问题。

浅谈房地产项目开发造价控制 篇9

随着国家社会经济的快速发展, 伴随着国家城市化运动的不断推进, 城市化率不断提高, 房地产市场在中国也正处理大力发展的时期。近年来, 房地产行业得到社会各界的关注。主要是由于房价不断上涨, 已经超过了大多数居民的购买能力, 老百姓只能对房兴叹, 导致老百姓对政府、社会的不满, 最终给国家的民生带来很多不利的影响。

导致房价居高不下的原因是多方面的, 从百姓的角度来看:大家都想拥有一套自己的房子, 好安家乐业, 这样对房子的需求自然而然就大了, 而房子是一种稀有资源, 根据供求关系可知, 房子涨价是情理之中;从投资客角度来看:拥有大量资金的人, 不想把钱放入银行变成不动资产, 自然而然要找个投资回报率高的投资产品, 就导致大量资金涌入房地产市场, 从而进一步这种稀有资源的减少, 房价也越来越高, 周而复始, 导致今日的房价现状。那么作为房地产开发商来说, 一方面要让广大的老百姓能买得起房, 另一方面又要占领市场, 加速资金回报率和投资收益率, 只要是增加供应量, 控制工程造价, 降低造价成本等基本措施。本文从房地产项目从投资决策阶段和项目设计二个阶段来造价控制。

1 投资决策阶段

在房地产工程项目的建设管理过程中, 为了试项目成本得到控制、节省投资、提高项目综合效益、正确确定建设项目计划投资数额、正确控制投资目标值工程投资决策阶段显得非常重要, 投资决策阶段对工程造价的影响主要有一下几个因素:

1.1 项目对所在地区和所处的位置的选择

由于各地物价生活水平和经济发展水平存在较大差异。而对房地产项目建设必须需要的劳动力、土地、和建筑材料的价格也存在较大的差异, 即使在同一城市, 城市的各个区的各种价格也会不一样, 城区明显高于郊区和农村, 土地价格的区别很大, 施工费用也会有增加。区位因素包括交通便捷性、临街状况、拆迁情况、周围环境等各方面都会影响到工程的总体造价。

1.2 建设项目规划设计方案的选择

投资决策阶段中项目规划设计方案的选定对工程造价的影响也很大。建设项目是选择高层还是中高层、多层低密度还是多层高密度、结构类型是框架钢结构还是框架钢筋棍凝土结构等, 都对工程造价起着决定作用。

1.3 建设项目建设规模与标准的选择

建高级别墅比见普通住宅造价高出一倍以上, 建星级酒店要根据酒店的等级不同造价也相差好大, 这些都足可以说明建设标准对造价有着重要影响。同理, 建设规模也一样影响工程造价, 项目业主根据对当地市场的客观分析, 比如目标客户的需求状况、购买行为、购买习惯、购买能力、当地风俗习惯等方面进行详细的分析, 从而确定了拟开发项目的类型, 按照此分析的结论, 结合建设项目自身资源条件, 确定建设方案的规模和标准。因此, 要合理确定工程的建设规模与建设标准对工程造价意义重大。

1.4 设备的合理选用

目前来看, 项目建设的设备费都比较昂贵, 特别是智能型的办公大楼或者星级酒店项目, 因此在设备的选型和选用中, 在满足功能要求和不增加其他的维修费用的情况下应尽量选用国内制造的, 既能满足使用性能并能保证质量、数量和按期供货;若选用进口设备要注意和国内设备之间的行业配套问题, 并且要考虑进口设备出现故障时的维修成本;引进的技术资料应注意的知识产权的问题, 避免因为侵权造成不必要的赔偿。所以, 对设备选择也会对工程造价造成一定的影响。

2 项目规划设计阶段

尽管建设项目设计费占整个房地产开发项目全过程费用的比例不是太大, 一般只占建安费成本的1.5%-2%, 但设计对工程造价的影响可达以上75%以上。设计质量高, 既可满足功能需要, 又能降低其成本;设计质量不高, 会导致工程经常更改, 不但增加工程成本, 而且延长项目的进度。设计质量的高低对于工程项目建设工期、项目成本和质量以及建成后能否获得较好的经济效益, 都起着决定性作用。那么要试设计高主要从以下几个方面做:

2.1 执行设计招标制度, 择优选择设计单位

长期以来, 房地产企业都喜欢设计工作委托给自己比较熟悉的设计单位进行设计, 对设计的结果不会去多加考虑, 很少采取择优选择。现在市场大大小小的设计单位很多, 增加了设计的单位竞争, 这对房地产开发商来说也是好事, 可以通过多家设计单位来投标, 采用多家竞标的方式, 将各家的设计方案和经济方案进行比较, 通过专家委员会来进行评标, 最后选择最适合自己要求的设计方案。这样既有利于房地产企业的成本控制和管理, 也使得设计单位在设计方案和经济方案方面进行深入研究, 集思广益, 设计出最优的设计方案。

2.2 增强设计图纸审核工作

在项目的施工过程中, 设计变更、现场签证时有发生, 最主要的原因还是施工图纸质比较低。因此, 加强设计出图前的图纸审核工作, 就能提前有效的降低施工过程中的项目成本变动。从项目的整体过程上来看, 将设计方案上的缺点或者缺陷在设计阶段就给予改正, 所付出的代价是最低的, 取得的效果是最好的。所以, 加强出施工图之前的审核是非常必要的, 一方面可以发动公司内部有经验的设计人员、工程预算人员等对图纸进行审核;一方面可以利用社会资源, 聘请有经验专业的审核公司, 组织专家都设计图纸进行全面、综合的审核。

3 总结

房地产开发是一个综合性系统工程, 它涉及成本、工期、质量等多方面的因素。对房地产开发商而言, 有效的控制成本、提高企业的在市场中的竞争力是必不可少的。因此, 房地产企业必须重视造价控制, 需要对成本、工期、质量等进行全局考虑、综合评价, 采用多种行之有效的策略来试成本达到最合理的状态, 从而实现企业利润的最大化、社会效益的最大化, 才能是企业在核心竞争力得到全面的提高。

摘要：随着中国城市化进程的加速, 房地产项目的开发在我国在未来相当长的一段时间都是一件非常重要的事情, 这关系到社会长治久安、百姓安家乐业。本文主要对房地产项目开发的造价控制进行分析, 并阐述房地产项目从投资决策阶段和项目设计的造价控制。

浅谈房地产项目开发的风险 篇10

风险是在特定的客观条件下, 在特定的期间内, 那些可能发生的结果之间的差异程度, 实际上就是实际结果与计划结果的变动程度, 这种变化程度越大, 所谓的风险就越大。房地产开发活动过程中存在影响开发利润的多种因素, 而这些因素的作用难以或无法预料、控制, 使得企业实际开发利润可能与预计利润发生背离, 因而使企业有蒙受经济损失的机会或可能性。房地产是一个特殊的行业, 它具有投资额大、建设周期长、资金周转慢、变现能力差等特点, 涉及到的社会、经济和环境因素多, 其投资过程是一种预测未知将来需求而进行产品生产的过程。这些特点决定了房地产业是一种典型的高风险投资行业。其次, 由于房地产的地区差异、项目差异, 涉及的内容不单单是技术问题, 还有很多其它方面的问题, 因此, 国家很难制定房地产项目风险管理的统一规范和规程。

一、房地产项目开发的主要风险及原因分析

房地产开发项目的风险, 在现在的经济大环境中, 主要表现在以下几个方面:

(一) 项目的定位风险

房地产开发项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位, 都是根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的, 是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。可以说, 项目的市场定位确定以后, 基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案, 就决定了项目的销售前景, 一旦市场定位不准确, 项目的指导思想出现失误, 是后期无法或者是非常困难弥补的风险, 也是项目开发过程中最大的风险, 属项目建设的决策性失误风险, 从某种程度上讲, 其结果也是不可治理风险。

(二) 项目的投资支持能力风险

《项目可行性研究报告》出台前后, 由于对市场定位的自相矛盾或者是没有真正做到“量体裁衣”、“量力而行”;或者是对企业资金筹措 (自有资金) 和融资能力过高地估计, 或者项目成本分析存在严重的失误;或者没有吃透国家和地方政府的行业政策, 对大的经济环境把握的不准;或者是成本过程控制严重失控 (突发性事件) 、意外因素过多等原因, 导致的项目资金支付能力达不到计划要求, 给项目建设造成的风险。

(三) 项目的质量风险

项目的质量风险包括:在项目决策阶段由于经济技术分析失误, 出现品质与价格矛盾导致的质量问题;在设计阶段, 向设计提出违反设计规范、标准, 违反强制性标准的要求, 又通过“关系”关照通过造成的“投机性”质量问题;施工阶段, 从业人员对设计知识的认知有重大错误, 擅自改变设计造成的质量风险;施工治理过程中, 不重视要害部位和要害过程的跟踪检查处理, 对一些轻易出现影响结构安全, 或虽不影响结构安全, 但对正常使用功能有严重影响的问题, 处理不及时, 没有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者给售出交房后造成的质量“隐患” (实际上就是“质量通病”造成的纠纷) ;交房实物与销售承诺、广告宣传承诺不相符造成的“实物质量”问题等, 因“质量”问题造成的纠纷冲突形成的风险。

(四) 项目的合约履行能力风险

在项目运作和建设过程中, 涉及土地转让、融资、设计、监理、工程地质勘察、设计与勘察设计成果审核、招标代理、施工、材料设备供给、质量检测、销售委托、购房等合同或协议签约、履约过程, 由于项目的一次性 (不可重复性) 特点, 建设周期又比较长, 涉及的方方面面又比较多, 假如在要害的过程出现控制失误, 那将给项目造成相当大的麻烦。比如, 在目前土地供给体制和贷款政策条件下, 寻找土地、找寻资金是企业试图突出“瓶颈”制约的普遍方法, 有时候在“饥不择食”的景况下, 可能会因“省略过程”不慎跌入“陷阱”。

(五) 项目建设的“创新”风险

当前的经济大环境, 使项目建设的土地、资金条件比过去任何时候都显得更加重要, 在有限资源的条件下, 要使企业能够持续稳步发展, 追求计划利润, 获得既定利益是非常有必要的。这种情形下, 为了服务目的, 追求项目与周边项目的“差异性”, 选择自己企业不熟悉或者熟悉尚不足以完成追求的“创新”, 也是极具风险的, 更何况正常地创新本身就是有风险的。

(六) 项目的“政府”风险

“政府”风险多发生在政策的不连续性、突变性和漏洞的存在, 对于企业来说, 主要发生在违规操作的投机性过程、对政策不理解的盲目性过程失误。在项目建设过程中, 企业必须把握相关的地法律有:《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地法》、《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国城市房地产法》、《中华人民共和国担保法》等;必须把握的法规有:《建设工程质量治理条理》等。必须把握对于相关法律法规进行补充、操作的部门规章和规范性文件和强制性标准。

二、房地产项目开发风险的应对措施

(一) 事先有效避开风险源地

例如, 放弃某地区的房地产开发以防止市场风险。通常是, 预测到在某边贸地区长期效益不能保证或某个地区将有自然灾害频繁发生等而做出的决策。有效地避开风险源地可完全解除某种风险, 但意味着同时也放弃了从事该活动所带来的利益, 故此避免风险的措施, 要受到一定的限制, 即使采用, 也应在前期工作阶段尽早做出, 这样可大大减少不必要的风险投资费用。

(二) 采用多样化 (或组合化) 投资

就是把资金有选择地投放到不同类型的房地产开发项目上。可投资建造不同收入层次居民所需的不同类型住宅、写字楼、商店和娱乐场等, 以减少未来收益的不确定性。因为各种不同类型房地产的开发风险大小不一, 收益高低相应不同。一般而言, 开发项目收益率相对较高的风险大, 开发项目收益率相对较低的风险小。如果资金分别投入到不同的房地产开发项目, 整体开发风险就会降低, 其实质就是用个别房地产开发的高收益去弥补个别低收益的房地产损失, 最终获取一个较为平均的收益。房地产多样化投资的关键是如何合理地确定投入不同类型的房地产的资金比例, 使得即可降低开发风险又可获取较高的收益率。

(三) 以财务方式控制风险

以财务方式控制风险具体有以下三种基本方法:

1. 通过正当、合法的非保险手段 (如合同条款的拟定) 将风险转嫁给其他经济单位。

如房地产开发商将施工中危险性较高的工作转包给其他的专业施工单位, 从而减少自己的风险责任。再如实行项目股份化, 将经营风险分散到全体股东身上等。对某些超过开发商能力的风险, 或保险无法提供的情况下, 此种方法发挥着特有的作用。

2. 通过向保险公司投保, 以缴纳保险费为代价, 将风险转移给保险公司承担。

保险作为一种及时、有效、合理的分摊损失和实施经济补偿的方式, 一直是处置风险的主要手段, 但保险的使用仍是有限的, 因为并非所有风险都可以保险, 而且在很多情况下, 保险并不能提供充分的补偿。

3. 以自身财力, 直接承担风险损失的补偿责任。

如将预计有可能发生的损失直接摊入日常经营成本, 又如建立风险损失补偿基金或建立自保公司。近年来, 以组建专业自保公司作为主要形式的自留风险手段, 已在国内外成为一种十分引人注目和具有广阔发展前景的手段, 而这种主动自留风险手段的选择与实践, 应遵循法律规定, 如对法定保险、强制保险的风险标的能否自留, 就受到很大的限制, 同时还要受自身经济实力的制约。

(四) 对房地产市场进行全面的调查, 做出科学的预测

要仔细分析房地产开发周期并预测其变动, 以选择最佳开发时机;分析房地产开发所涉及的地理环境条件并预测其变化, 以及早投资开发具有价值增长潜力的地块;要了解国家政策并预测国家未来对房地产政策有何变化, 是限制还是鼓励, 同时, 要分析社会对房地产市场的需求类型和需求量并预测其变化, 以确定开发项目和开发规模;要利用一切可能得到的信息资料, 充分考虑到其他开发项目的竞争, 尽可能准确地预测拟开发项目的费用与收益。

(五) 在工程完工前, 就与客户签订租约或预售合同

工程完工后房地产空置的风险, 租金下降的风险, 售价跌落的风险, 都可通过预租预售的安排来避免。当然, 预租、预售时, 还应注意一个问题, 这就是开发商的风险降低意味着与其交易的客户的风险提高。所以, 开发期越长, 其他行业的客户就越不愿意与开发商签订固定价格的合同。若要预租或预售, 则租金、售价就会被压得较低。

(六) 通过签约尽量固定那些对利润敏感的变量

例如, 利息支出增长的风险可通过签订固定利率贷款合同来减小;建造费用增加的风险可通过与建筑企业签订固定预算合同来减小;工程不能按期完工的风险可通过承包合同中延期罚款的条款来降低。

(七) 尽早完成开发项目

尽早完成开发项目, 以降低在开发期内由于社会经济条件的变化而带来的风险并在开发过程中加强项目管理, 控制成本, 保证质量。此外, 还应根据开发的需要有针对性地对从事房地产开发的人员进行培训。根据开发商自身的资产负债能力与获取资本的能力, 合理确定开发方式。

三、结语

房地产项目的建设是一个有较长周期的过程, 项目的一次性、不可重复性特点和过程中太多的不确定因素, 构成了项目过程的各种风险, 风险充斥在每个过程。从某种程度上讲, 项目建设的过程实际上就是风险治理、规避风险的过程, 而风险治理是靠企业的“团队”的力量, 靠治理水平、治理经验、职业道德和知识水平进行的, 每个风险的规避、缓和、转移都是综合治理的结果。建立现代治理制度和适应于市场环境发展需要的组织结构, 重视过程中每个环节的治理, 重视企业的体系化、制度化、程序化治理建设, 客观看待风险, 对风险进行有效的治理, 就会减少或规避风险对企业经营目的和效果的不利影响。

参考文献

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[4]刘广彬.浅谈房地产开发的工程管理[J].内蒙古科技与经济, 2006, (17) :99-100.

浅谈房地产开发项目管理 篇11

关键词 房地产 开发 项目管理

房地产的项目开发应实现最佳的开发和管理模式，从而为房地产的建设实施提供良好的设计前提，从居住建筑的设计出发保证建筑的设计和建筑的质量，建立运行良好的房地产开发项目管理能不断提高房地产商的建筑质量从而满足人们日渐提升的居住需求，同样加强项目开发管理也能实现科学的房地产开发运作模式。房地产的开发是一项复杂而系统的工程，在开发设计时应考虑各方面的综合因素，以科学的开发为建筑的实施和质量奠定坚实的基础。

一、房地产开发项目管理的作用和意义

（一） 房地产开发项目管理能减小项目风险

房地产的项目方案开发阶段对项目风险能产生相应的影响。房地产的开发项目阶段开发过程中由于设计公司的选择存在着一定的风险，选择适当或是严格考核相应的设计公司则能充分保证房地产项目的设计和实施的质量，保证建筑工程的使用寿命和使用的安全性，从而更深层次地保障居住者的安全。在设计开发房地产项目之时加强对开发项目的管理，则能加强相应的风险意识，减小房地产项目的风险实际上对工程项目的实施和管理都打下了良好的基础。

（二）房地产开发项目管理能促进建筑项目的质量管理

房地产开发项目的管理能对建筑项目的质量产生深刻的影响，在房地产项目开发阶段，公司将投入较大的人力物力和资金，为保证各项资源的合理配置实现资源的最优化利用，提供资源的能动性控制，最终加强对项目的管理，从而保障项目工程的质量。通过对房地产开发项目的管理和促進实现最优的设计和管理模式，充分实现项目管理设计对整个建筑工程的管理和规划的整体掌控和全面管理，实现房地产开发项目对后续工作的促进和基础性作用。

（三）房地产开发项目管理能优化建筑项目的成本管理

房地产的开发项目管理能实现产品设计研发的整体控制和管理，实际上为房地产项目的管理建立了一个基础的管理平台。项目的开发设计不同，项目工程的成本付出和相应的收入也将有所不同。要在有限的资源利用范围和最合适成本预算以及最大限度的利润获取之间寻求基本的平衡点，从而要在有限的资源和资金范围内建立高质量高品质的工程项目都必须依靠工程项目的设计。项目的设计与项目的成本是紧密联系的，良好的项目管理能以最少的资源消耗建设最佳的建筑工程项目。

二、房地产开发项目管理过程中存在的问题

（一）房地产开发项目的前期策划准备不充分

房地产所开发的项目应以客户的需要为中心，然而过分重视市场的变化程度和客户的项目需求程度可能导致房地产开发项目的前期策划不够充分，项目的方案确定不够详细准确，致使项目的市场消费定位不够准确，而长时间的商讨和决策在一定程度上延长了工程项目由设计到实施的时间。缺乏详细具体的项目计划报告致使项目在决策过程中问题重重，决策层的匆忙决策导致项目在实行和实施过程中没有一个整体而系统的管理体系，影响了整个工程项目的质量和进度。

（二）房地产开发项目成本管理不及时

房地产的开发项目的成本管理应贯穿于开发项目设计的过程之中，项目的成本和质量控制是开发项目管理的重要因素。然而目前，我国的房地产开发项目设计主要考虑项目的功能以及技术、美观等因素，并未考虑到相应的成本管理因素，也很少在项目的设计规划阶段将可实施的方案与项目的市场经济性联系起来，致使房地产项目开发设计之时浪费了较多的人力物力但所设计的方案在很大程度上缺少相应的可行性。或是在项目实施阶段缺乏成本管理意识导致了许多不必要的项目成本支出，大部分是取决于项目开发管理过程中的不及时造成的。

（三）工程建设完成后质量难保证

房地产项目的开发和管理以项目和建筑的质量为核心，项目的成本管理也应以保证工程项目的质量为基础。然而由于房地产项目的管理和实施工作的协调上存在矛盾，致使房地产项目工程的后续质量难以得到相应的保证。前期的项目管理阶段施工和管理的因素较为简单，但在项目实施后期收尾阶段，建筑工程实施的配合和管理等各方面的因素未定义清楚致使相应的开发商和工程的分包商之间存在相应的矛盾，工程建设过程中监督方能对相应的工程实施进行管理和控制，但在工程完成后由于工程管理和建筑之间的责任不清和沟通不明等致使工程的验收和事后的项目质量管理和责任难以得到一个清晰的定义。

三、房地产开发项目管理的具体措施

（一）房地产开发项目的成本控制

房地产开发项目的成本控制直接关系到开发商的获利程度，因此在相应的项目开发设计过程中应十分注意项目管理的成本控制贯彻设计的始终。从开发上进行整体而系统的成本控制和严密的监视，采取合理的措施降低成本。在房地产的项目开发设计之时，选择较好的建筑设计公司，保证建筑的设计质量之时也能满足人们日渐提升的居住要求。在项目的实施过程中尤其注意项目的成本控制和监管，最大限度减小不必要开支，降低生产成本使企业获取最大利润的同时也满足广大消费者的需求。

（二）房地产开发项目管理中的质量管理和过程控制

房地产开发项目管理设计建立了项目实施的理论平台，奠定了项目实施的质量基础和项目管理的过程控制基础。在开发项目的设计之时应对相应的项目进行充分的了解和控制，为项目的实施建立详细而可调整的可行性计划，从而保证项目的质量管理。制定具体而可调整的项目计划使开发商对项目开发设计的公司有一个评定的标准和监督，同时也能在项目的管理实施过程中实现对相应建设项目的质量管理和过程控制。

（三）加强房地产开发项目管理中的信息交流和管理机制

房地产项目开发各阶段的成本控制 篇12

一、土地竞买阶段成本控制

土地是房地产业发展必不可少的物质基础, 获取土地的是房地产项目实施的第一步, 也是房地产项目开发成败的重要环节。房地产项目土地资源的开发利用, 包括:项目地址的选择、确定用地规模性质、获得土地的使用权、对项目进行全面规划、实施“三通一平”等。

1-1土地成本的影响

我国自2004年8月31号起所有经营性用地出让全部实行招拍挂制度, 即不再通过行政划拨手段来获得土地使用权而支付征地费用, 而是采用有偿出让土地的方式, 使用者需支付反映市场情况的土地使用权的价格, 即出让金, 其中包含了征地、拆迁补偿费用、土地出让金、基础设施配套建设费等。所以, 土地的交易价格就成为了开发商的支付的土地成本。据悉, 地价占住宅开发成本的40%以上, 甚至更高;因此, 只有对土地价格进行测算分析, 准确估算土地费用, 才能对土地开发阶段的成本费用进行有效控制。

因为影响土地成本费用的因素非常多, 例如:繁华程度、交通条件、基础设施水平状况、区域的环境条件、土地利用计划、位置、面积、用途、形状、容积率、地形地质等等等, 导致土地价格预测非常困难, 也就是竞买报价难度大, 直接影响了土地成本的控制。

1-2土地成本控制的方法

德国、法国、韩国等国家对于土地价格确定的思路和具体方法比较成熟, 常以类似地块市场交易价格为比较价格, 用市场类比法预测。我国土地市场化程度仍然相对较低, 交易样本的数量及价格形成的市场化程度都需进一步论证, 单纯用市场类比法预测容易产生偏差。而且土地的用途不同, 开发获利模式也不同, 对土地成本的要求也不同, 因此, 应根据土地的用途, 采用市场类比法和余值估算法综合估算。

(1) 市场类比法:土地估价应遵循理性经济主义的这一假定, 模拟正常的交易行为, 以获得客观公正并为大家所接受的土地价格。这种以市场为基础的估价方法, 称做市场类比法。

市场类比法是对选择的比较案例进行因素修正, 得到各个比较案例的修正价格, 在对这些比较案例进行一定的数学处理后变可以得到待估土地的最终价格。确定待估土地的最终价格可以用算术平均法和加权平均法 (如下式)

式中:P-综合后的土地价格;算开发完成后不动产正常交易价格的基础上扣除预计的正常开发成本及有关专业费、利息、税收等费用后, 以价格余额来估算土地价格的一种方法, 其操作流程如图2所示。

Pi—第i个比较案例的修正价格;

n—比较案例的个数

(2) 余值估算法。余值估算法是在估

二、决策阶段成本控制

房地产项目决策阶段的基本特征是智力化或知识密集性, 其主要发生的费用是机会分析费、市场调查分析费、可行性研究费、决策费等。这些费用占整个房地产开的费用比例很小, 而且在此阶段基本不会有诸如土地、材料、设备等要素费用的投入, 但决策工作是成本控制的关键。因为决策阶段产生的决策结果是对开发项目的使用功能、基本实施方案和主要要素投入做出总体策划。决策的好坏、优劣将直接影响整个成本控制。

2-1决策阶段对项目成本的影响

项目决策阶段的造价控制对整个项目建设成本影响很大。在可研阶段, 项目尚处于模糊状态, 可调整余地最大, 通过科学选择项目方案, 如选址、项目规模甚至是否建设等的决策, 可以大幅度地调整造价;设计阶段次之, 可通过设计方案比选, 合理选择项目工艺等, 较大幅度调整造价;施工阶段则只能在设计规定下, 通过优化施工技术及组织, 适当降低。

2-2决策阶段成本控制的途径

项目决策阶段的成本控制工作主要包括:项目建议书阶段的初步投资估算及可行性研究阶段的投资估算、初步设计阶段的概算、以及项目决策阶段的备选方案经济性比较等。

投资估算是开发项目决策的重要依据之一, 投资估算是在对开发项目的建设规模、产品方案、新技术应用及设备方案、建筑设计方案及项目实施进度等进行研究并基本确定的基础上, 估算开发项目所需资金总额并测算建设期各年资金使用计划。投资估算是拟开发建设项目建议书和可行性研究报告的重要组成部分, 是项目决策的重要依据之一。

根据项目的不同特点, 投资估算采用的方法也不尽相同。应根据所需精度和获取的技术经济资料, 选取适宜的估算方法。投资估算的主要方法包括:资金周转率法、生产能力指数估算法、朗格系数法、指标估算法。

对于房地产开发项目来说, 经常采用指标估算法来编制投资估算, 这种方法是根据具体的造价指标, 进行单位工程投资的估算方法;采取这种方法时, 当套用的指标与具体工程之间的标准或条件有差异时, 应加以必要的局部换算或调整。

三、设计阶段成本控制

房地产项目的设计阶段对开发成本的全过程成本控制起着十分重要的作用, 是实现房地产开发商根据可行性研究拟定的设计委托书及投资估算的过程, 是对房地产开发项目进行全面规划和意图具体实施的过程。同时, 对工程成本控制具有十分重要的意义。

3-1设计阶段影响成本费用的主要因素

通常认为设计阶段影响成本费用的主要因素包括规划设计方案、建筑的平面布置、建筑层高和层数、建筑结构等。

(1) 规划设计方案。在项目规划设计方案时, 要根据项目的基本功能和要求, 合理安排住宅建筑、公共建筑、管网、道路及绿地的布局, 确定合理的人口与建筑密度、房屋间距和建筑层数;布置公共设施项目、规模及其服务半径, 以及水、电、燃气的供应等, 并划分上述各部分的投资比例。

(2) 建筑的平面布置。对于同样的建筑面积, 若建筑平面形状不同, 其工程量和建筑工程费用也不同。一般来说, 正方形和矩形的建筑既有利于施工, 又能降低工程造价。

(3) 建筑的层高和层数。建筑层高和净高对工程费用影响较大。在满足规范的情况下, 层高如果每降低0.1m, 就可以节约成本1.1%, 同时, 还可节省材料, 节约能源, 节约用地, 并有利抗震。建筑层数的多少, 直接影响着工程费用的高低。4-6层建筑具有降低工程费用、节约用地的优点。

(4) 结构设计。结构方案设计与施工图设计阶段在结构体系优化比选, 正确选择计算参数, 施工图计算配筋与实配钢筋量控制等方面应严格把控, 注重结构设计优化问题, 在满足国家规定的结构安全度的前提下有效降低结构工程造价。

3-2设计阶段的成本费用控制的措施

设计阶段也是房地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大, 但对工程造价的影响却很大, 通过时间表明如下措施控制成本费用非常有效。

(1) 引入竞争机制, 实行设计招标。

(2) 强化技术经济分析, 使设计既具有技术先进性和适用性, 又具有经济合理性, 在保证性能、质量的前提下, 努力降低项目投资费用。

(3) 限额设计, 控制项目总费用。

(4) 加强设计变更管理, 在必须变更的前提下将其尽早发生, 即在其他费用尚未发生时进行变更, 降低损失。

(5) 控制设计费用, 推行矩阵制组织结构和一专多能的用人制度, 提高人员利用率。

(6) 建立风险激励机制, 提高设计人员的积极性和责任感。

四、建设施工阶段成本控制

工程施工阶段是房地产开发企业及工程设计意图最终实现并形成并工程实体的阶段, 也是最终形成工程产品质量和项目使用价值的重要阶段, 需要集中投入大量的资金和各种资源。这一阶段影响项目工程成本的可能性为10%-15%, 虽然节约投资的可能性已经较小, 但浪费的可能性却很大, 极易造成投资的超支。在施工阶段全过程中采用先进的施工组织新技术和科学的施工方案, 严格管理增加工程量的变更签证发生, 尽量缩短施工周期, 降低工料消耗。因此, 施工阶段的成本控制工作, 在工程建设成本管理中仍然占有重要的地位, 可以从施工组织设计的审查、严格工程款的支付管理、工程变更的控制、工程索赔的控制等方面着手。

(1) 施工组织设计的审查。施工组织设计除了是承包方进行施工作业的纲领性文件外, 还是发包方明确和控制质量、工期、成本目标的主要依据, 也是承发包双方正确处理索赔、工程变更的重要依据。

(2) 严格工程款的支付管理。工程款的支付管理包括:不提前支付工程款;根据工程计量的结果, 扣除不合格的工作量;不拒绝或拖延付款, 降低承包商的积极性产生负面影响。

(3) 工程变更的控制。建设工程具有成本高、工期长、技术复杂等特点。一方面可能是由于勘察设计工作粗糙, 以至在施工中才发现许多事先未考虑的因素, 不得不改变设计, 从而引起工程数量发生变化;另一方面也可能是由于许多事先无法估计到的因素变化, 带来了设计修改、原材料更换、工期延误等。无论是什么原因引起的设计变更, 都将带来投资变动的后果。

五、其他阶段成本控制

5-1工程招标阶段的成本控制

工程招标阶段是最敏感的阶段是成本控制非常关键的阶段, 通过严格的工程招投标, 以及合同条款的拟订、合同的签订等工作, 控制投资。根据对招投标市场的调查分析, 应重点从以下几方面着手解决:

(1) 招标文件应增加专家审核过程

(2) 防止投标单位串标

(3) 防止中标价低于企业个别成本5-2竣工验收阶段的成本控制

竣工验收阶段是成本控制工作的最后阶段。根据合同、竣工资料、国家或地方的有关法规, 认真审核工程款。以原始资料为依据, 对送审的竣工决算进行核实工程量, 落实联系单签证费用, 使审核后的结算真正体现工程实际造价。这个阶段的成本控制主要包含竣工验收、工程计量以及办理竣工结算等工作, 特别注重严格控制工程竣工验收和审查工程竣工结算。

六、结束语

房地产项目开发是从房地产开发企业有投资意向开始, 经过土地征用、投资分析、可行性研究、规划勘察设计、拆迁安置、施工准备、施工建设、竣工验收等过程。在这个持续较长的完整过程中, 要通过房地产开发企业、计划部门、规划部门、勘察设计单位、施工单位、水电气供应单位、市政部门、银行金融机构及建设行政主管部门等多家单位和部门间的协调和配合, 才能完成房地产开发任务。房地产项目开发成本控制不是简单的建设实施阶段成本控制, 更不仅仅为了某个阶段的费用节约, 而是从项目开发的全过程出发, 最大限度利用有效的资源 (人力、物力、财力) , 从整体意义上降低项目的开发成本, 从而提高房地产项目的经济效益, 提高房地产开发成本管理的科学性。

摘要：在国内房地产项目开发成本控制现状出发, 详细阐述了土地竞买阶段、决策阶段、设计阶段、建设施工阶段和其他阶段成本的影响因素和控制方法, 为为企业建立完整而又科学的成本控制体系提供理论依据。

关键词：成本控制,土地竞买,决策,设计,建设施工

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