农村房地产开发论文

农村房地产开发论文（精选10篇）

农村房地产开发论文 篇1

建设社会主义新农村是中共中央“十一五”规划建议的新提法, 即按照“生产发展、生活富裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求推进社会主义新农村的建设。房地产业是一个关联度极大的产业, 它能带动餐饮、建筑、建材、交通运输、机电、装潢等十几个行业的发展, 能提供大量的工作岗位, 使农村劳动力就近转移, 提高农民的生活水平。因此, 发展农村房地产业是全面落实“十一五”规划的重大举措。然而, 农村房地产开发中存在的问题也不免让人担优。如土地资源浪费严重、生态环境遭到破坏、开发用地审批不规范、违章建筑多、市场行为不规范、房地产管理落后、资金短缺等等。如果能在政府的指导下, 有计划、有组织的从房地产角度推进农村的城镇化发展, 那么我国的农村现状将会有多方面的改观, 并会带来发展房地产所特有的综合效应。

另外, 我国农村人口城市化进程正在进行, 新型建材和工厂化建房方式将出现, 政府的基础设施投资已略有成效, 工农业的产业调整正在进行, 大量农民外出打工已获得收益, 大部分农民拥有了改造旧居的能力, 各地农村已形成若干中心城镇的雏形。这一切都为房地产开发商开发农村房地产提供了前瞻性的选择。

一、农村房地产开发过程中存在的问题

(一) 开发用地审批不规范, 土地利用率极低

在一些乡村未批先建、少批多建、东批西建、占用耕地建房、城镇居民违规占用村集体土地建房现象时有发生。而在开放农村房地产所用的土地中, 有的是农村的“三无”用地;有的是非农建设用地;有的是公益事业用地;有的则是农民的宅基地;这种擅自改变土地用途的做法, 严重违反了我国有关土地管理规定。

耕地被大量占用, 土地利用率极低。许多肥沃农田改成宅地, 而对荒山荒地、空闲地则弃置不用, 废沟弃塘及乱坟堆也未填平利用。现在一些开发商为了降低地价到远离城市的一些有山有水有绿地的郊区, 购置大量农田来开发, 而从批地、资金筹措到开发建设需要相当长的一段时间, 于是造成耕地大面积撂荒。除此之外, 许多搞小城镇建设的农村盲目建设“大而全”的机关大院, 并使之占据着镇区中心的黄金地段, 还有许多交通稍发达的农村沿路开发房地产, 结构松散, 形成“公路城镇”, 致使基础设施和公用设施布局困难, 投资过高, 浪费严重, 土地利用率低, 据统计, 这样的“公路城镇”占地一般要多出20%左右。

(二) 质量低下, 建筑形态缺乏特色

公建房屋和民宅的品质差、外观差。抽样调查结果显示, 农村目前的房屋以砖瓦结构为主的占56%, 木制结构的占8.5%, 石结构的占9.6%, 而用钢筋混凝土建成的房屋仅占不到3%。这跟村庄整治工程要达到的居住条件———钢筋混凝土结构和砖木结构住房比重超过95%的标准相距甚远。

目前全国大部分农村的房地产开发采用的几乎都是“摊煎饼”式的外延扩张模式, 布局松散, 建筑密度低。居民住宅大多是平房和低矮的楼房, 乡镇企业的厂房车间大同小异, 这种单调雷同的规划和建筑设计使许多农村的房地产建筑形态千篇一律, 失去了特色和个性, 反映不出当地的地域特征、民风民俗、人文传统和历史积淀。

(三) 基础设施和配套设施落后, 物业管理滞后

没有配套的综合商业措施, 如没有或者少有自来水、天然气、电器及百货等, 而且教育与娱乐几乎没有, 由于缺乏基础设施和配套设施, 导致污水横流、垃圾乱倒。大量未经处理的工业废渣和生活垃圾直接堆放在镇区周围, 极易引发各种传染病的蔓延, 山清水秀的田园风光己成美好的回忆。

物业管理在城镇刚刚起步, 在农村几乎是空白。如靠自己修缮房屋、随意倾倒垃圾、安全保障不足等等, 更不用说提供家政服务、商务服务和各种代办、代付事务。物业管理的落后, 直接影响了居民的生活质量。

(四) 市场消费很少, 市场行为不规范

虽然农村房屋较城市住房便宜, 但是在农村居住的大部分都是本村的农民, 很少有城镇以及其他地区的居民去农村购买住房, 于是出现了很多“空心村”现象。相对于完善的城市房地产市场而言, 农村房地产市场发展不平衡, 一级市场建设滞后于三级市场的发展;二级市场时隐时现, 国有土地的对外出让还仅仅停留于协议出让方式上, 招标或拍卖方式尚少出现或形式化, 暗箱操作严重。而以行政划拨用地和农民集体土地的非法转让与出租为突出表现的三级市场异常活跃和混乱, 对农村房地产市场的规范发展构成了潜在的威胁。农村土地交易尚且如此, 建立在土地之上的房产交易问题更加突出。一些农民买卖房屋不签订书面合同, 成交后不办理房屋成交手续:一些农民违规向城镇民工出售坐落在集体土地上的房屋;一些村组变相出卖集体土地“导致房地产权登记手续大多无法办理, 购房者合法权益无法得以保障。

按照国家规定:房地产的出让、转让和出租必须经房地产管理部门批准, 由估价师进行价格评估之后才能进行交易, 并依照规定办理过户登记手续。但是目前除国家部门之间的房地产交易履行上述程序外, 私有房地产的交易大都是在黑市上进行的。黑市交易大部分又是以出租、出售房产的名义进行的, 很少以出租、出售地产为名, 地随房走, 地价隐含在房价中, 而且不去房地产管理部门报批、登记, 直接逃避了房地产交易税、土地增值税等各项税收。有的房地产交易即使上报房地产管理部门, 也是“低报高卖”, 使房地产收益的大部分流入少数个人和小集体手中, 致使国家利税流失严重。

二、农村房地产开发中存在问题的原因分析

(一) 用地审批与监督机制不健全

城市有比较健全的房地产开发法律制度, 在农村几乎没有, 长期以来, 农村房地产管理相对大中城市较为混乱, 相当多的建筑用地未经审批登记, 即使是经过审批的用地, 其开发活动也没有监督机制。据法律规定, 为了改造旧城镇, 政府可依法对农民使用的国有土地征用或收回, 特别是对那些非法占地更可无偿强制其拆迁。但由于农民法律意识不强, 法制宣传不力以及执法、司法力度上的问题, 目前的实际情况并非如此。在旧村改造过程中, 无论是合法还是非法的旧建筑, 特别是个体私营企业的土地使用者, 当城镇建设规划需要拆迁时, 不但不把土地使用权还给国家, 反而在闻风某片土地被政府纳入规划范围之后, 为了实现其一己私利违法进行扩建、加建、搭建、改建房屋, 然后漫天要价, 要求政府进行拆迁补偿。这种现象的产生与旧的用地审批和监督制度不健全是分不开的。

(二) 规划滞后

由于某些政府部门缺乏长远规划, 加之一些领导人的急功近利, 形成了只要愿意来该处投资办厂、建房, 就给批地, 几乎有求必应, 甚至还给予压价批租土地、减免税收等各种优惠政策, 所以农村房地产开发基本上是不受限制的, 或者根本没有乡村规划, 或者即使制定了乡村规划也带有很大的主观随意性。这主要表现在:有的片面追求规划的大规模, 热衷于多上项目、多干“实事”;有的规划缺乏科学论证, 导致“拆了建, 建了拆”;有的受经济利益驱使和短期行为的影响, 让老板牵着规划的鼻子走, 致使农村的房地产开发具有明显的盲目性和自发性。由于居民住宅分散、杂乱、不成片, 即使集中在一个住宅小区里, 也普遍户数少、规模小, 物业管理难以开展:农民生活水平参差不齐, 物业管理费用收缴困难;物业管理责任不清, 从业人员少, 业务水平低。因此, 农村物业管理基本上处于一种“各自为政”的无序状态。

(三) 市场发育不完善

由于农村房地产开发还处于初级阶段, 农村房地产市场普遍发育不全、秩序混乱。第一, 长期以来实行的土地行政划拨制度使得大量土地被政府机关、企事业单位和个人无偿、无限期地使用, 削弱了政府通过土地供应来调控房地产市场的能力, 在土地的供应中也缺乏市场机制和法律规范, 人为因素较多, 没有做到公正、公平和公开, 加剧了房地产市场的投机性。第二, 管理机构混乱, 农村没有专业房地产管理部门和政府设立的房地产交易所, 有的只是一些开发公司、经纪人, 甚至一些与房地产无关的部门开办的所谓交易所。第三, 房地产价格混乱, 大多数农村还没有通过市场竞争形成市场价格体系, 没有统一的价格标准, 在房地产价格上人为因素大, 随意性大。第四, 市场行为不规范, 在房地产开发、经营过程中, 企业行为缺乏制约、交易手续不齐全、产权登记不严格的现象屡有发生。这些都为部分企业和个人通过地下交易牟取暴利创造了条件。

(四) 投资主体单一, 施工队伍素质不高

建国时期直至20世纪80年代, 农业一直服务于工业, 农民收入远远低于城市居民, 城市住房实行统一分配, 而农村房地产开发的投资主体往往是单个的农村居民, 资金实力大多较弱, 资金分布相对分散。由于经济条件有限, 盖房子时也不会考虑到抗震抗风等问题, 往往是自己设计, 请农村建筑施工队来建。据统计, 截至2002年, 一全国共有95956家建筑企业, 其中资质等级四级及四级以上的企业仅占46%, 而且这些企业大部分都在大中城市从事房地产开发经营活动。也就是说, 在农村从事房地产开发经营活动的企业, 属于剩下的54%的农村建筑队。这些建筑队大多素质比较低, 部分建设工程不领“一书两证”, 不招投标, 也没有建设监理, 甚至没有建房图纸, 由施工队按草图摸索施工;施工队无资质等级, 无机械设备, 无技术人员, 挂正规施工队牌子滥竿充数;工期安排过急, 施工时加斑加点、偷工减料、粗制滥造;工程造价太低或资金不充分, 建材以劣充优, 工序盲目缩减;明知自己不能胜任, 也要独占熬头, 独自操作, , 排斥其他优良工匠。凡此种种, 使相当比重的农村房地产开发水平比较低, 尤其是房地产开发的技术含量明显低于大中城市。连自家房屋的质量都无法保证, 更不要说水电路等基础设施和公共设施的建设了。

(五) 我国农村的住房金融制度尚未建立

由于农村的住房金融制度尚未建立, 使得住房完全商品化难以实现。由于传统的经济体制中缺乏住房金融的运作基础, 所以房地产金融化仅是最近几年发展起来的, 一时难以全面铺开。虽然我国大中城市房地产金融制度发展较快, 并已形成一定规模, 但是农村特别是中西部地区的农村房地产金融制度基本上还是一片空白。在我国大部分农村, 生产力发展水平一般都很低, 经济比较落后, 房屋改革将住房制度推向市场, 个人购房受经济条件的限制, 能力有限, 而房地产按揭贷款仍是一般农民可望不可及的一种奢侈行为。由于房地产开发受到财力、物力和人们经济承受能力的制约, 商品房屋经常处于“饱和”状态, 房地产企业难以达到自我积累、自我保护、自我壮大的目的。

摘要：目前, 农村房地产开发中存在土地资源浪费严重、生态环境遭到破坏、开发用地审批不规范、市场行为不规范、房地产管理落后等等问题, 不免让人担忧。如果能在政府的指导下, 有计划、有组织的推动农村房地产业的发展, 我国的农村现状将会有多方面的改观。文章针对农村房地产开发过程中存在的问题, 深入分析了问题产生的原因。

关键词：新农村,房地产,农村房地产开发

参考文献

[1]、苏光柱.对农村房地产发展现状的思考[J].甘肃农业, 2005 (12) .

[2]、杨胜英, 沈瑜.“十一五”要推进农村住宅建设市场论坛[J].市场论坛, 2005 (1) .

[3]、万磊.房地产概念浅析[J].大众科技, 2006 (1) .

[4]、侯军歧, 牛军让, 刘仓.未来农村房地产开发的发展方向[J].农村经济技, 2006 (1) .

[5]、康秀梅, 南灵.重视农村房地产业的发展, 建设社会主义新农村[J].价格月刊, 2006 (3) .

农村房地产开发论文 篇2

房地一体的农村牧区宅基地和集体建设用地

使用权确权登记发证工作实施方案

为扎实推进农村房地一体确权登记发证工作，按照《关于加快开展全盟农垦国有土地使用权和“房地一体”的农村牧区宅基地、集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》（阿署办发„2017‟124号）及《关于印发《阿拉善盟房地一体的农村牧区宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作实施方案》的通知》（阿国土资字„2017‟333号）要求，结合实际，制定本工作方案。

一、目的和意义

开展房地一体的农村牧区宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作是党中央的战略部署，是现代产权制度和社会治理体系建设的重要组成部分之一，是农村牧区土地使用制度改革的重要基础，也是维护农牧民合法权益、增加农牧民财产性收入的重大举措。按照盟行署的总体安排，到2018年底前要全面完成这项工作任务。通过开展房地一体的农村牧区宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证，全面查清开发区辖区内的宅基地和集体建设用地使用权主体、权属分布以及所属房屋状况，使农牧民依法享有的宅基地和集体建设用地使用权及地上房屋所有权能够得到法律的确认和保护，为农牧民增加财产性收入提供产权保障。同时有效解决土地权属纠纷，实现城乡土地登记全覆盖，为农村牧区发展奠定坚实的基础。

二、基本原则

（一）尊重历史，统筹兼顾。积极稳妥推进嘉尔嘎勒赛汉镇和腾格里额里斯镇的农村权籍调查工作，要始终站在群众角度，充分考虑现实情况，在不动产登记法律容许的范围内，多替群众出实招，多为工作想办法，切实做到权属应确尽确、证书应发尽发，维护好群众的合法财产。

（二）规范调查，依法登记。按照“权属合法、界址清楚、面积准确”的原则，依据相关技术规定，查清农村宅基地和集体建设用地上的每一宗土地和房屋的权属、界址、面积和用途等，形成完善的不动产权籍调查成果，为房地一体的农村集体土地使用权确权登记发证提供依据。并在此基础上，严格按照不动产登记规定的内容、程序和要求，依法办理相关不动产登记手续。

（三）便民利民，维护稳定。进一步优化不动产登记流程，依托腾格里经济技术开发区国土资源分局服务大厅，积极完善不动产信息化基层登记服务平台，提高不动产效率，制定切实可行的工作目标和任务，充分发挥基层农村集体经济组织的作用，建立健全农村土地权属纠纷调处工作机制，切实维护农牧民群众的合法利益。

三、主要任务

（一）全面开展房地一体的权籍调查。充分利用已经验收的农村牧区宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作成果，按照《国土资源部关于做好不动产权籍调查工作的通知》（国土资发„2015‟41号）、《不动产权籍调查技术方案（试行）》等文件要求和技术规范，在全面梳理已有宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证成果的基础上，对已经完成宅基地和集体建设用地调查测量的，尚未完成地上房屋等建筑物、构筑物调查测量以及由于实施“十个全覆盖”等工程，造成原已确权登记发证宅基地和集体建设用地已经全部搬迁更址等，全部纳入本次工作范围，全面开展房地一体的权籍调查及权籍修补测工作，形成统一完整的权籍调查工作成果。

（二）建立完善统一的房地一体不动产权籍数据库。充分立足已有宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证成果基础，完成权籍调查数据库的升级，满足于房地一体的宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作需求，同时要在完成权籍调查和测量的基础上，按照规定标准统一纳入房地一体的农村牧区宅基地和集体建设用地使用权权籍数据库，并对数据库质量进行检测，要与土地利用数据库及集体土地所有权数据库等进行比对分析无误后，制作调查成果确保数据库的完整、标准、统一，整体上满足于房地一体登记发证基本需求。

（三）统一办理不动产登记发证手续。在完成房地一体的农村牧区宅基地和集体建设用地使用权权籍调查和数据库建设的基础上，将农村牧区宅基地和集体建设用地使用权及其地上房屋等建筑物构筑物，统一纳入不动产登记体系，以首次登记的模式逐宗开展登记发证工作。

（四）切实解决登记工作中遇到的问题。采取工作领导小组会商会审制度，分工明确，尤其是对宅基地和集体建设用地权属争议、宅基地超面积、一户多宅、违法占用宅基地、宅基地权利主体不明确等相关问题，切实加强分析研究，出台相关解决政策或指导意见，有效推进登记发证工作。

四、工作范围和进度安排

（一）工作范围

本次开展房地一体的农村牧区宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作范围为：嘉尔嘎勒赛汉镇和腾格里额里斯镇范围内农村牧区未经确权登记的宅基地和集体建设用地使用权及其地上房屋所有权。

（二）进度安排

1、工作部署阶段（2017年9月-11月）

按照《关于加快开展全盟农垦国有土地使用权和“房地一体”的农村牧区宅基地、集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》（阿署办发„2017‟124号）和《阿拉善盟房地一体的宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作实施方案》要求，拟定开发区的工作实施方案，成立组织领导机构，细化部署工作任务，提出相关要求，全面完成该项工作部署落实。

2、权籍调查阶段（2017年12月-2018年6月）

在梳理现有宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证成果的基础上，与两镇配合，全面掌握农村牧区宅基地和集体建设用地及其地上房屋等建筑物、构筑物的分布和权属情况，确定工作总量和工作任务，通过购买服务方式确定技术单位，采用图解法和解析法相结合的方式，统一开展权籍调查工作和权籍修补测工作，形成符合标准要求的完整成果。

3、数据库建设阶段（2018年7月）

在全面完成数据梳理整合和权籍调查、测量成果的基础上，建立房地一体的农村牧区宅基地和集体建设用地使用权权籍基础数据库和登记数据库，满足农村牧区宅基地和集体建设用地使用权及其范围内房屋一体化登记的需求，为完成登记发证工作任务奠定坚实的数据基础。

4、登记发证阶段（2018年8月-9月）

完成腾格里经济技术开发区房地一体的农村牧区宅基地和集体建设用地使用权确权登记申请、受理、审核、登簿、发证等一系列工作任务，形成完整的不动产登记数据库等成果资料。

5、成果汇交阶段（2018年10月）

按照统一标准和规范要求，完成全盟房地一体的农村牧区宅基地和集体建设用地使用权权籍调查数据库和登记数据库的统一汇交工作任务。

6、工作总结阶段（2018年11月）

汇总、总结腾格里经济技术开发区房地一体的农村牧区宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证情况，撰写工作报告，上报盟国土资源局。

五、保障措施

（一）组织保障。为推进工作顺利开展，成立房地一体的宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作领导小组，具体人员组成如下：

组 长：金 海 党工委委员、管委会副主任 副组长：张 玮 国土资源分局局长

成 员：哈

许巴特尔 哈斯巴根

达 黄庭文 侍 琴 姜 峰 汤妙通 乌 兰 柴金贤 刘尚贵 王海青 彭应胜 刘玉虎 刘忠年 唐新天 谢文清 丁兴仁 骆宏明 嘉尔嘎勒赛汉镇镇长 腾格里额里斯镇镇长

嘉尔嘎勒赛汉镇副镇长 腾格里额里斯镇副镇长

国土分局土地矿产资源储备交易中心主任

国土分局地籍管理与不动产登记室负责人 国土分局地籍管理与不动产登记室工作人员 国土分局地籍管理与不动产登记室工作人员

塔日阿图嘎查嘎查长 乌兰恩格嘎查嘎查长 哈腾高勒嘎查嘎查长 科森嘎查嘎查长 厢和图嘎查嘎查长 呼布其嘎查嘎查长 查汉高勒嘎查嘎查长 阿敦高勒嘎查嘎查长 巴兴图嘎查嘎查长 阿格坦乌素嘎查嘎查长 徐锦兰 查汉鄂木嘎查嘎查长

任作芳 乌兰呼都格嘎查嘎查长 贺新斌 浩依尔呼都格嘎查嘎查长

泉 宝 特莫乌拉嘎查嘎查长

甘智元 塔本陶勒盖嘎查嘎查长 周建林 乌兰哈达嘎查嘎查长 李万生 查拉格日嘎查嘎查长

领导小组下设办公室在国土资源分局，办公室主任由张玮同志兼任。

（二）技术保障。以权籍调查为基础，严格依据国家、自治区有关调查规程和标准，充分利用已有土地调查成果和资料，通过委托的技术支撑单位开展外业调查、内业建库等工序，完成宅基地和集体建设用地及房屋等地上建筑物和构筑物的权属调查和测量工作，并依法进行确权登记发证。调查时，重点调查房屋的权利人、权属来源情况、建筑结构、建成年份、批准用途与实际用途、批准面积与实际面积等要素，并测绘房屋空间位置，实地丈量房屋边长，计算房屋面积。

（三）经费保障。按照《关于开展全盟房地一体的农村牧区宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证试点工作的通知》（阿国土资字„2017‟341号）要求，所需资金纳入2018年地方财政预算，为该项工作的顺利开展和按时完成提供经费保障。

（四）宣传保障。结合建立和实施不动产统一登记制度建设的要求，组织开展形式多样的宣传活动，通过网络、信息、宣传标语等，大力宣传农村房地一体调查确权登记发证工作的重要意义，对全家外出务工的落实了通知联系责任人，嘎查委员会召集村民组织召开宣传动员会议，充分调动干部工作的主动性和农民参与的积极性，营造良好的舆论环境和工作氛围。

房地产开发成本分析 篇3

关键词：房地产开发企业 战略管理 现代成本管理

房地产开发企业作为经营管理这种特殊商品义务的企业，其经营管理有着自身的特殊模式。作为经营管理一部分的成本管理也有着其自身的特点。本章将从两个部分来阐述：一是我国房地产开发企业的成本管理概述；二是房地产开发企业业务流程各阶段的成本管理。

一、 我国房地产开发企业的成本构成

成本是指企业为生产经营商品和提供劳务等而支出的各项相关费用的总和。对房地产企业而言，由于其主要业务活动是房地产商品的开发生产，因此房地产开发企业的成本主要是指房地产企业的开发成本和费用。

房地产企业的费用是指房地产企业的各个开发生产经营期间发生的并由该期损益直接承担的各项费用。包括销售费用、管理费用和财务费用。

（一）横向上成本构成

（1）土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费，耕地占用税，劳动力安置费，有关地上、地下附着物拆迁补偿费的净支出，安置动迁用房支出等。

（2）前期工程费包括企业规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

（3） 建筑安装工程费包括企业以发包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。

（4）基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

（5）公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施建设发生的支出。

（6）开发间接费用是指企业直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

（7）财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其他财务费用。

（二） 业务流程上成本构成

（1）项目前期策划和确立阶段的成本

（2）项目设计与计划阶段的成本

（3）项目施工阶段成本

（4）项目使用阶段成本

从交付使用到规定的责任期结束为止，即通常的物业管理成本。

（二）我国房地产开发企业的成本管理现状

（1）成本管理工作留于表面

（2）成本管理缺乏市场观念

（3）成本管理的理论和内容僵化、手段老化

（4）成本信息严重扭曲，成本管理工作偏离方向

（5）责任成本制度没有落实，企业成本浪费情况严重

（三）我国房地产企业成本管理落后的原因分析

（1）受我国长期计划经济的影响，房地产企业普遍都是 “重开发，轻成本”

（2）部分房地产企业的管理者的素质不高，市场意识淡薄

（3）多数房地产企业成本管理的执行力度不够

（4）成本管理没有抓住重点

（5）没有实行 “全员、全过程、全要素和全方位”的全面成本管理

二、对房地产开发企业各个阶段的成本管理

（一）项目策划阶段成本管理

此阶段是开发项目的成败关键。国内外研究表明：一个项目策划的好坏最终对成本和效益影响可以达到30%左右。此阶段的成本管理表现为项目的选址（地段、地块的选择）和项目建设方案。在地块的选择上除了看地价和土地出让金的高低外，还要比较补偿费（拆迁、赔偿、过渡等项费用）和配套设施费用的高低，结合销售价格进行综合平衡，选出最佳经济效益。接着是建设方案的确定，当建设地点特定后对开发成本和效益尤为重要。通常的作法是进行建设方案招标。开发商制定招标文件除了小区（或区域）的总体规划设计、功能、配套要求和建筑设计等技术指标外，还必须有经济指标（投资估算）。在方案评定时由技术专家和经济专家共同组成评审专家组。业主选定的中标方案必须是技术和经济指标俱佳的方案，或是技术方案特佳而经济指标欠佳，但在实施中可采取措施有效优化经济指标者。经济专家在评标时对投标人的投资估算进行审计评估，确认其真实可靠程度，防止中标方案在实施中突破（或较大突破）估算值。

（二）设计阶段的成本管理

设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但对工程造价的影响可达75%以上，由此可见，设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。合理科学的设计，可降低工程造价10%。但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。

（三）招标投标阶段的成本管理

工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面，通过招投标开发商择施工单位或材料供应商，这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。

（四）施工阶段的成本控制

施工阶段是资金投入的最大阶段，是招投标工作的延伸，是合同的具体化。加强施工控制，就是加强履约行为的管理。房地产开发产业是随着国家住房分配供给体系的改革而产生的。虽然与基建项目具有共性，但也会不可避免地发生“三超”现象，但“三超”的超额必须由企业的赢利来弥补，如果控制失衡，会使企业经营亏本。因此，房地产企业的盈利目的决定了项目投资必须实现预期的目标。

（五）竣工阶段的成本控制

该阶段是成本控制工作的最后阶段。根据合同、预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规，认真审核工程款。以政策为依据，对送审的竣工决算进行核实工程量，落实联系单签证费用，使审核后的结算真正体现工程实际造价。

（六）维护服务阶段的成本管理与控制

保修服务阶段的成本高低，首先取决于工程设计和施工质量好坏，做好工程质量工作，则可以将保修费用降到最低水平。

（1）作好商品房的使用说明书和保修书，分清开发商、物业管理公司和用户各方应承担的保修责任和费用，杜绝非开发商自身责任所发生的保修支出。

（2）选择业务水平高、管理素质高的物业管理公司承担项目的物业管理工作，加大对物业在使用中的监管力度和维护保养，从而达到减少保修量提高开发商信誉的目的。

三、总结

房地产开发是一个庞大而又复杂的系统工程，房地产行业又是一个行业关联性很高的行业，可以说房地产行业发展状况是我国经济发展的晴雨表，因而，房地产市场健康发展对全社会意义重大。而房地产行业内的竞争也将不再是企业与企业之间的竞争，而将是供应链与供应链之间的竞争，这需要我们房地产开发企业将成本管理放在战略的高度审视整个供应链成本的管理。现代成本管理在房地产开发企业战略管理中的应用，大则符合国家宏观产业调控，对合理分配和利用社会资源、实现可持续发展有一定的积极作用；小则带动房地产行业健康运行，消除房地产经济泡沫，使房地产商品价格回归理性，对于这些也有一定的积极意义。

参考文献：

[1] 徐卫兵.浅议房地产开发企业战略成本管理.现代管理科学，2006，12：188-189.

[2] 王璞. 房地产管理咨询实务， 中信出版社，2005.

农村房地产开发中的土地使用问题 篇4

一农村土地产权与土地利用

产权制度是经济制度的核心, 只有将产权的归属进行明确, 才能保证经济的有效运行, 资源也才能得到合理的配置。对于农村土地的产权归属, 我国有法律明确规定是归集体所有, 农民只享有使用权。但很多专家认为, 法律对农民与土地之间的关系界定不明确, 土地产权中有很多项权能没有明确的产权归属。在土地使用过程中的使用强度不足与不明晰等问题导致了使用权主体行为空间的狭小, 这样就侵犯了农民的权利, 也就影响了农民对土地投入的热情。土地征地补偿费用偏低也是一个很严重的问题, 征地费用的分配不合理, 农民只能得到征地费用的一小部分。在土地使用权的出让、转让过程中, 也会侵害农民的权利, 农民只能选择不出让以及转让土地使用权, 这样就造成了土地市场的发展缓慢。由于对未来收益具有不确定性, 为了规避风险, 农民不愿过多对土地进行投资, 甚至有的农民放弃耕种土地, 选择进城务工, 这样就严重浪费了土地资源。

二农村房地产开发中的土地使用

随着经济的发展, 农民的经济实力也不断增强, 对住宅提出了更高的要求, 但农村住宅在外观设计、结构构造以及材料使用方面的要求还是与城市住宅标准有一定差距的。由于农村土地的使用权是由政府掌控的, 没有引入土地市场价格机制, 农村房地产还存在着很多的问题。在空间上, 农村住宅大多为独院式以及平房住宅, 院落之间的距离不一样, 出现了很多难以利用的边角空地;在时间上, 农民没有对建房进行长期的规划, 建房具有短期性, 甚至有些土地的用途被擅自更改, 住宅布局设计有很大的随意性。布局的分散, 没有统一的规划, 出现了耕地面积被住宅基地面积侵蚀的现象, 人均耕地面积较大、容积率较低、生活设施较差, 造成了土地资源的浪费。

对于农村房地产开发中的土地利用问题, 必须要有严格的管理制度进行管理, 比如, 制定土地有偿出让制度, 通过市场来调节土地价格。对土地的审批制度进行严格规范, 制订出合理的土地利用规划, 控制住宅区用地面积, 通过市场运作模式来使农村土地的利用率得到有效提高。

三提高农村房地产开发过程中的土地利用率的对策

1. 改革旧的土地制度, 杜绝浪费

随着农村土地价格的不断增长, 在房屋买卖、租赁、出租等经营活动中土地的价值凸显。因此, 在农村要实施土地有偿有限使用制度, 推行土地交易的招标、拍卖制度。在对土地的利用进行合理规划后, 统一进行征用、开发、管理以及出让, 杜绝土地的浪费。严格按照国家的有关法律法规办理建设用地手续, 用法律来规范农村土地的使用。

2. 规范土地审批和管理制度

只有严格规范了土地的审批, 才能杜绝违规建设等现象的发生, 同时还要规范土地的管理工作, 使农村房地产规划的科学性得到有效提高。农村房地产规划要与土地利用规划相衔接, 农村房地产开发要做到合理用地、节约用地, 应该进行集中建设, 充分利用建设用地, 房地产开发应尽量不占用耕地和林地。对于不符合规划的项目不得批给土地, 没有经过规划设计的土地不能开发, 严格规范乱占地、乱开发的项目。合理安排住宅、乡镇公共设施以及公益事业的布局, 使农村各项事业能够协调发展。

3. 完善农村房地产市场

政府应该结合农村房地产发展的实际, 制定有关法律来限制投机炒卖房地产的行为, 可以将房地产商品的交易进行登记, 明确产权。政府还要采取各种措施来规范房地产市场, 设置房地产行政管理机构, 严格执行有关房地产的法律法规, 还要加强对房地产企业的管理, 制定出合理的发展战略, 通过多种手段来引导和促进房地产市场更好地发展。

四结束语

农村房地产开发在我国是一项新兴的项目, 在近几年中发展迅速, 但在发展过程中还存在着很多的问题, 政府要加强对农村房地产开发的管理, 明确产权制度, 制定严格的农村房地产开发使用土地的管理制度, 最大限度地提高农村土地的利用率, 不断调整土地使用结构, 促进产业结构的优化, 最终带动农村经济的增长。

摘要：随着城镇化的不断发展, 城乡对土地的需求量越来越大, 农业、住宅、企业以及公共设施用地之间存在着很大的矛盾, 如土地的产权界定不清、住宅用地分布不合理、土地利用与产业调整没有明确的关系, 这样就导致了土地利用率较低。

关键词：城镇化,房地产开发,土地使用

参考文献

[1]任柏强.中国特色城镇化与我国的“三农”问题[J].人口与经济, 2004 (6)

农村房地产开发论文 篇5

高金平

房地产企业开发成本中的合法有效凭证应按下列原则掌握:支付给境内单位或者个人的款项,且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的,以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证;支付的行政事业性收费或者政府性基金,以开具的财政票据为合法有效凭证;支付给境外单位或者个人的款项,以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证,税务机关对签收单据有疑义的,可以要求其提供境外公证机构的确认证明;国家税务总局规定的其他合法有效凭证。

一、合法凭据的理解

税法规定,允许税前扣除的金额,必须取得合法的凭据。许多税务人员认为,企业列入成本费用的项目都必须取得发票,这是对税收政策的误解。这里的“合法凭据”,是指合法的原始凭证,包括经济合同、出库单、入库单、公证书、法院判决或裁定书、个人身份证复印件、汇款单据、收款收据、中介机构或有关部门的证明等等,其中,按照《发票管理办法》的规定,应当取得发票的,还必须取得发票。“发票,是指在购销商品,提供或者接受服务以及从事其他经营活动中,开具、收取的收付款凭证。”

《发票管理办法》第二十五条规定:“任何单位和个人不得自行扩大专业发票使用范围。”

实际操作中掌握的原则是,凡属于增值税征税范围的业务(无论是否享受免税优惠),都必须开具增值税发票(视具体情况分别开具专用发票或普通发票),凡属于营业税征税范围的业务(无论是否享受免税优惠),都必须开具营业税发票。其中,属于企业经营范围,并经税务机关核准的,企业可以领取发票自行开具,凡不属于企业经营范围的,以及个人取得的应纳增值税或营业税的收入,必须向税务机关申请代为开具。另外,发票的形式多种多样,例如火车票,虽然没有税务机关的监制章,但属于经国家税务总局核准的特种发票。依据上述原则,下列业务无须取得发票:工资薪金支出、土地出让金、股权受让款、拆迁补偿费、税款、捐赠支出、违约金(交易不成立)、赔偿款、接受投资的不动产和无形资产、境外劳务费(广告费、佣金、利息、动产租金等)、同一法人实体内部的总分支机构及分支机构之间发生的营业税劳务、总分公司之间固定资产划拨、以公司合并或分立方式取得的非现金资产等等。

二、房地产企业开发成本合法凭据掌握的原则

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[ 2009 ]31 号)文件规定,企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的,不得计入计税成本,待实际取得合法凭据时,再按规定计入计税成本。但以下几项预提(应付)费用可以在税前扣除:(一)出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的,在证明资料充分的前提下,其发票不足金额可以预提,但最高不得超过合同总金额的10 %。

(二)公共配套设施尚未建造或尚未完工的,可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销,或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

(三)应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

开发成本包括土地出让金、拆迁补偿费、前期开发费、工程建筑成本、公共配套设施(费)、开发间接费用等。房地产企业开发成本中的合法有效凭证应按下列原则掌握:(1)支付给境内单位或者个人的款项,且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的,以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证;(2)支付的行政事业性收费或者政府性基金,以开具的财政票据为合法有效凭证;(3)支付给境外单位或者个人的款项,以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证,税务机关对签收单据有疑义的,可以要求其提供境外公证机构的确认证明;(4)国家税务总局规定的其他合法有效凭证。

三、开发成本各项支出有关票据的具体说明

1.土地出让金。国税发[ 1993 ]149 号文件规定,政府出让土地,不征营业税。因此不得开具发票。房地产企业应以国土局开具的土地出让金收据入账。

2.拆迁补偿费。房地产企业向被拆迁户支付补偿费,其业务流程并非被拆迁户直接将土地使用权、地上建筑物转让给房地产企业,而是政府收回土地使用权,再由政府与房地产企业签订土地出让合同。房地产企业采取支付拆迁补偿费方式或拆迁安置方式取得土地使用权的, 房地产企业仍需按照财税[2004 ]134 号文件规定补交契税。国税发[ 1993 ]149号文件还规定,因政府收回土地使用权而取得的补偿金,不征营业税。因此,被拆迁户无需向房地产企业开具发票,而应当由房地产企业向主管税务机关申请领用地方税务局监制的“某某市工商企业非商事收费收据”,主管税务机关没有上述收费收据的,可以由房地产企业采取自制凭证入账。同时将政府拆迁文件、被拆迁人姓名、联系方式、身份证号码、被拆迁建筑所在路段及门牌号码、拆迁面积、补偿标准、补偿金额、被拆迁人签章等档案资料备置于本公司备查。

委托拆迁公司支付的拆迁补偿费,也采用上述方式入账。

国税发[1993 ]149 号文件规定,拆除建筑物或构筑物、平整土地、搭脚手架、爆破等工程作业,按“建筑业-其他工程作业”税目征收营业税,因此,向拆迁公司支付的拆迁劳务费,应取得工程所在地建筑业发票。

房地产企业将拆迁工程(含拆迁补偿费、拆迁劳务费)整个承包给拆迁公司的,应取得全额的建筑业发票,直接给被拆迁户的补偿费作为拆迁公司的成本处理,其凭据的取得同上。3.土地整理费。支付给其他公司的土地整理费,应取得工程所在地税务机关出具的建筑业发票。

4.挖土费。支付给农民工(非雇员)的挖土费等,不得采用工资表发放,应由个人向地税机关申请开具《税务机关代为开具统一发票(地税)》。开具发票时,由税务机关征收营业税及附加、个人所得税。税务机关已征收个人所得税的,房地产企业不再扣缴个人所得税。5.设计费、工程监理费、项目咨询服务费。

A 境内服务单位。根据营业税暂行条例及其实施细则、国税发[ 1993 ]149 号文件规定,房地产企业向境内公司支付的设计费、监理费、项目咨询费,应当取得提供服务的单位机构所在地税务机关提供的服务业发票。

B 境外服务公司。根据《营业税暂行条例》规定,从2009 年1 月1 日起,境内企业接受境外企业应税劳务的,境外单位也负有营业税纳税义务,税款由境外单位在境内的代理单位负责代扣代缴,没有代理单位的,由接受劳务的单位代扣代缴。支付给境外单位或者个人的款项,以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证,税务机关对签收单据有疑义的,可以要求其提供境外公证机构的确认证明。6.建筑工程。

房地产企业的建筑工程是指新建、改建开发产品的工程作业。

(1)包工包料。应取得工程所在地建筑业发票。发票金额与承包额相等。

(2)包工不包料(甲供材)。《营业税暂行条例实施细则》第十六条规定,除销售自产货物并提供建筑业劳务外,纳税人提供建筑业劳务(不含装饰劳务)的,其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内,但不包括建设方提供的设备的价款。甲供材和劳务费的营业税均由发包方承担,施工单位是该营业税的纳税义务人。现举例说明: 某房地产企业取得材料供应商的增值税普通发票,账务处理如下: 借:库存材料10000000

贷:银行存款10000000 由于施工单位的承包额(应结算价款)在预算时是不含甲供材的金额,但要包含甲供材部分的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加(以下简称“营业税及附加”)33.3 万元。若总工程价款中甲供材料1000 万元,不含税劳务费(含管理费)2000 万元, 营业税及附加3000/(11000 = 2103.34(万元),应取得施工单位开具建筑业发票的金额等于应支付给施工单位的价款2103.34 万元。其中: ①拨付材料时,账务处理如下: 借:开发成本-建筑工程成本-材料成本10000000

贷:库存材料10000000

入账凭据:材料拨付单。

根据财税[ 2006 ]177 号文件规定,房地产企业向异地施工单位支付工程价款应代扣代缴营业税。这里,应就甲供材部分的营业税及附加履行代扣缴义务。账务处理如下: 借:预付账款-施工单位344500

贷:银行存款11500

应交税费-扣缴营业税及附加333000 入账凭据:工程所在地建筑业发票34.45 万元、营业税及附加完税凭证复印件(原件交由施工单位作账)。

②拨付工程款2068.89 万元,应扣缴营业税及 附加68.89 万元。账务处理如下: 借:预付账款20688900

贷:银行存款20000000

应交税费-扣缴营业税及附加688900 入账凭据:工程所在地建筑业发票2068.89 万元、营业税及附加完税凭证复印件(原件交由施工单位作账)。

合计取得建筑业发票2068.89 + 34.45 = 2103.34(万元)。③将预付工程款结转开发成本时,账务处理如下: 借:开发成本-建筑工程成本-施工费21033400

贷:预付账款21033400 注意事项: ①建筑工程“甲供材”业务,不应要求施工单位开具全额(含甲供材)的建筑业发票,因为施工单位没有材料发票作成本。只有房地产企业将自购材料销售给施工单位(房地产企业给施工单位开具增值税发票,并缴纳增值税),施工单位才能给房地产企业开具全额(含材料价款)的建筑业发票,这就不是“甲供材”业务,而是“包工包料”了。

②建筑工程分包。建筑工程分包,是指A 建筑公司将承包工程的一部分转包给B 建筑公司负责施工。房地产企业只与总承包人A 发生业务关系,不与分包方B 结算价款。总承包人A 支付给分包方B的工程款项,由分包方B 给总承包人A 出具建筑业发票,与房地产企业无关。7.装饰工程。

装饰,是指对建筑物、构筑物进行修饰,使之美观或具有特定用途的工程作业。(1)包工包料。与建筑工程相同。

(2)包工不包料(清包工或称甲供材)。以清包工形式提供的装饰劳务是指:工程所需的主要原材料和设备由客户自行采购,纳税人只向客户收取人工费、管理费及辅助材料费等费用的装饰劳务。财税[ 2006 ]114 号文件规定:“纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务,按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入(不含客户自行采购的材料价款和设备价款)确认计税营业额。”据此,房地产企业自行采购的装饰材料直接凭增值税发票入账,向施工单位支付的清包工装饰费用,应当取得工程所在地建筑业发票。8.设备安装。

(1)房地产企业从商家或生产厂家采购设备,再由房地产企业与安装公司签订安装合同的,应当取得商家或厂家的增值税发票,并仅就安装费的部分,由安装公司出具工程所在地建筑业发票。安装费营业税的计税依据不含设备。

(2)商业企业外购设备销售给房地产企业同时提供安装服务,商业企业收取的价款中既包括设备

价款,又包括安装费,这属于增值税混合销售业务,全额缴纳增值税,不征营业税。因此,商业企业应给房地产公司出具全额的增值税发票。至于是商家自己的员工负责安装,还是商家再聘请其他安装公司安装,就与房地产企业无关了,那是商家的成本。营业执照名称为某某安装公司或某某工程公司,并且取得安装资质的企业,如果是外购设备销售并负责安装,属于商业行为,按照增值税混合销售业务征收增值税,不征营业税。应全额开具增值税发票,不得开具营业税发票。但如果是房地产企业自行采购设备或者委托安装公司采购设备的,设备生产厂家开具的增值税发票台头应为房地产企业,这种情况下,安装公司仅就安装费金额征收营业税。房地产企业应取得安装工程所在地建筑业发票,发票金额就是安装费金额,不含设备价款。(3)工业企业自产货物并负责安装。根据《增值税暂行条例实施细则》、《营业税暂行条例实施细则》规定,提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为,应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额,其应税劳务的营业额缴纳营业税,货物销售额缴纳增值税。房地产企业应分别取得增值税发票和工程所在地税务机关出具的建筑业发票。9.房屋维修。

房屋维修在税法中称之为“修缮”,是指对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、改善,使之恢复原来的使用价值或延长其使用期限的工程作业。根据国税发[1993 ]149 号文件规定,房屋修缮按照“建筑业”税目征收营业税。因此,房地产企业支付的房屋维修费用,也应取得工程所在地建筑业发票。允许记入开发成本的房屋维修费用是指开发产 品完工前的维修费用。10.绿化工程。

绿化工程往往与建筑工程相连,或者本身就是建筑工程的一个组成部分。例如:绿化与平整土地就分不开,而平整土地本身就属于建筑业中的“其他工程作业”。国税函[ 1995 ]156 号文件规定:“为了减少划分,便于征管,对绿化工程按’建筑业-其他工程作业’征收营业税。”因此,房地产企业将绿化工程承包给园林绿化公司,应取得按承包金额开具的工程所在地建筑业发票。如果房地产企业自购花草、树木,聘请园林绿化公司负责施工的,按建筑工程-包工不包料(即“甲供材”)业务处理。

农村房地产开发论文 篇6

关键词：房地产开发项目,风险识别,风险分析,风险控制

一、引言

房地产开发的流程相当复杂, 所以它可以算是典型的高投入和高风险行业。地区差异和项目差异使得它所涉及的内容不仅仅是技术性问题, 从而使其难以像建筑工程那样去制定相应的项目管理和风险管理的规范显得十分困难。对于房地产开发业务流程而言, 各个环节之

间有着极大地相关性, 而对流程各个环节的整合能力, 以及统筹协调能力是体现开发企业的管理能力的关键点。因此, 制定项目风险管理体系对房地产企业规范房地产开发, 具有十分深远的意义。本文拟结合某房地产开发项目实际, 对房地产项目的风险识别与分析, 防范与控制问题作一探讨。

二、某房地产开发项目风险因素的识别与分析

(一) 某房地产开发项目的风险因素的识别。

基于房地产开发的程序和实施过程, 房地产的开发过程通常可分为三个阶段:投资决策分析阶段、项目实施阶段和租售经营阶段。作为拟建项目, 某房地产开发项目将这三个阶段的风险划入考虑当中, 下面针对这三个不同的阶段列出的主要的风险因素:

(1) 投资决策阶段。投资决策阶段的风险主要来源于经济和政策方面, 经济方面主要的风险是:通胀风险和市场供求风险;政策方面包括的主要风险有:土地政策风险、金融政策风险、产业政策风险、城市规划风险和税收政策风险。此外, 还必须考虑开发时机风险和区域社会环境风险。

(2) 项目实施阶段。项目实施阶段是从获得土地、筹措资金到完成设计施工的过程。其主要的风险有:土地获得的风险, 是招标、拍卖还是挂牌, 对土地获得的方式的选择就具有一定的风险。此外, 房地产项目在建设阶段时期还有三大风险因素分别为, 成本风险、质量风险和工期拖延风险。

(3) 租售经营阶段。租售经营阶段是决定了房地收益的实现的阶段, 也是房地产投资当中具有最大的风险的环节之一。其主要的风险包括物业管理风险、营销策划风险和其他不可预测的风险。对于房地产合作开发的项目, 就考虑到企业合作所导致的风险, 对风险因素, 利用风险因素预先分析法进行详细的识别, 然后构造出风险的结构框架。

有了这样的基础, 对房地产开发项目中的风险, 就可以通过设计德尔菲专家调查表来识别了。为了较好地识别项目风险, 某房地产开发项目将参与项目前期调研和从事工程管理研究的学者来作为德尔菲法调研的专家。

公司将某房地产开发项目的风险因素设计成表格的形式, 分别是自然风险、社会风险、政策风险、技术风险、经济风险和合作与管理风险。每一大类风险下还有各类风险的因素, 除了对表中风险进行打勾外, 如果专家认为还有别的风险因素, 则可以在备注上填上他认为重要的风险因素。

(二) 房地产项目的风险评价。

在识别了某房地产开发项目各种风险之后, 某公司又进一步召开了专家评审会, 根据各位专家的知识和长期的实践经验来对上述六大类风险进行评分, 并确定各风险的所占的权重, 某房地产开发项目风险基准设定在0.8, 按照专家打分法对各项进行加和后, 低于设定的风险基准, 这一结果说明某房地产项目在可以承受的风险范围之内, 但仍需要构建严密的风险管理体系。

三、房地产开发项目的风险控制策略

(一) 运用多种技术手段, 有效控制“事前”“事中”的风险管理。

在编制计划的过程中, 识别、分析和评价风险存在的种类、时间、影响范围和效果。根据一般规律制定风险规避、分解和控制的措施及方法;在实施时, 就风险的不确定性、客观性、相对性、利益对称性和可变性的影响, 加强监督计划, 按照节点考核和目标管理的原则, 及时评价考核效果, 实事求是、科学地及时总结及调整计划和应对措施, 这是有效确保风险管理达到既定目标的路径。

(二) 加强房地产项目开发中的过程控制。

房地产公司对“过程控制”必须重视, 关键环节及部位务必加强管理, 把握准确行业的发展规律, 项目可行性评估、经济技术和建设环境都需经过客观地分析, 依据准确的市场调查和企业投资支持能力分析, 对项目的产品定位、品质定位作出准确的判定, 投资额度投放合理, 避免因品质与投入的矛盾而带来风险, 对于那些对使用功能和结构有影响、对小区环境质量、对投资有重要影响的过程, 还有容易产生“质量通病”和关键部位等方面, 要加强监督, 有效地控制实施过程的风险。

(三) 建立科学有效的决策机制。

企业决策层的构建, 要避免因决策失误而造成“决策风险后果”这样严重性的问题, 其组成人员必须具备合理的知识结构、高级的经营和管理技术, 还需要有能运用本专业的知识、综合知识和识别、判断和处理风险的能力, 具备计划、沟通、协调和组织的能力, 对本行业工作的基本规律有所熟悉, 对国家及地方政府相关行政主管部门颁布的规范文件规定、法律法规有所了解。

参考文献

[1]、周勇. 房地产项目开发风险与防范[J]. 合作经济与科技, 2010, (03) :49-50

[2]、赵俊德. 浅谈国有房地产开发企业经营管理中存在的问题和经营管理创新[J]. 陕西建筑, 2008, (10) :67-69.

[3]、刘畅, 刘国斌. 房地产开发项目风险控制及管理浅析[J]. 环渤海经济瞭望, 2008, (02) :89-90.

农村房地产开发论文 篇7

现就房地产开发企业开发产品完工条件确认有关问题,通知如下:

根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)规定精神和《国家税务总局关于印发(房地产开发经营业务企业所得税处理办法)的通知》(国税发[2009]31号)第三条规定,房地产开发企业建造、开发的开发产品,无论工程质量是否通过验收合格,或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续,当企业开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)、或已开始实际投入使用时,为开发产品开始投入使用,应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本,并计算企业当年度应纳税所得额。

房地产开发效益评估 篇8

1 可行性论证与效益评估

可行性分析作为建设项目的基本程序。其作用从提出至今都是被投资者重视的一道程序。1983年我国国家计委颁发了《关于建设项目进行可行性分析研究的试行管理办法》,从此,可行性分析研究就正式纳入了我国基本建设程序中。基本建设项目可行性研究分析,主要是对项目建设的必要性、可能性,特别是对投资效益进行全面系统的分析论证。效益评估是对目标绩效与能耗的比较。

对房地产业而言,经济效益表明企业投资回报与经营方向是否正确;社会效益和环境效益是指项目对社会发展和生态平衡所产生的绩效。目前,项目投资效益分析通常以定量分析和动态分析为主,定性分析与静态分析互补,来确定方案是否可行。定量分析使投资者清晰项目的投入与收益,动态分析考虑资金的时间价值,能预测未来发展变化,对投资者和决策者树立资金周转观念、利息观念、投入产出观念及合理利用建设资金、提高经济效益等都具有重要意义。下面从宏观和微观角度分析房地产投资效益。

2 房地产与土地利用规划及城市规划的密切关系

房地产与城市土地利用规划及城市规划密切相关,城市土地利用规划源自基本国策、地区资源和城市定位。它是保证一个城市土地利用安全的盾牌。由于房地产开发的最基本生产资料就是土地,而土地又关系到社会不同主体的切身利益,所以房地产效益评估不仅表现在其现实价值,更多地反映在其可持续增长空间。国家保护18亿亩耕地的底线也是旨在强调我国土地资源目前所面临的严峻挑战。

城市规划不仅是城市布局的安排,更是对城市大环境从规划上的影响;不仅关系地区的和平稳定、自然景观和国民素质,且关系城市生态平衡、社区周边教科文环境、就业和受教育情况等后增长空间。这些也是房地产投资所关注的重要因素。房地产投资品质是关键。房地产的品质,从宏观方面分析主要包括:城市GDP、自然条件、人文底蕴和生态环境;从微观方面分析大体包括:社区环境、房型、户型、容积率、人均绿地、小区建筑景观、人口密度、承建商信誉、综合造价和物业管理。大环境与小环境间存在一荣俱荣、一损俱损的关系。

西安南郊曲江房地产高速增长就是一个典型案例。曲江在2004年以前是典型的农村。截至2004年,大雁塔附近的房价约在3 000元/m2左右。随着文化旅游定位的明确,区域环境的不断改善及政府投资力度的不断增加,曲江的投资环境日益见好。曲江文化旅游的优势突显,文化和旅游联姻的人造主题公园,如大雁塔南广场、大唐芙蓉园、及曲江池遗址公园、大唐通易坊、唐城墙遗址公园,已经不仅成为曲江的标识,也成为西安市新的标识。区域更是吸引了中海地产、富丽、金地、万科、紫薇等一大批全国知名房地产商投资曲江,开发的产品品质也不断提升,洋房、别墅已经是曲江主流产品。中海的铂宫、龙湖曲江盛景、金地芙蓉世家等高端楼盘,已经成为西安高端住宅开发的典范。

统计显示,曲江2004年的别墅价格4 000元/m2左右,到了2010年花园洋房的价格已升至15 000/m2左右,短短6年时间涨了3.5倍,从这些可以看出城市规划定位对一个区域价值体现的作用。曲江翻天覆地的变化既有城市规划的作用,也有房地产开发的作用,其二者的双重作用是改变一个区域、实现区域价值最大化的双重动力。

3 住宅项目投资效益分析

我们在关注大环境的同时,也要分析小环境的效益。住宅项目投资包括建设成本投入、银行利息和不可预见费等。投资效益分析是项目可行性分析研究的核心,包括经济效益、社会效益及环境效益。住宅项目经济效益分析包括:技术经济分析、企业财务分析和国民经济分析。

3.1 住宅项目技术经济分析

住宅项目技术经济分析包括:总体规划设计、住宅楼建筑设计和住宅楼结构设计及装修。

3.1.1 小区总体规划设计分析

小区规划设计分析包括:用地平衡分析、技术经济分析和小区综合造价分析。其设计指标主要包括:容积率、绿地率、建筑密度、人口密度、布局均衡合理和综合造价经济适用。小区用地平衡分析是通过比较住宅项目用地范围内人居建筑、公共建筑、道路广场及绿化水景等占地面积,评价居住区总体布局的合理与否;技术经济分析主要通过一系列指标的计算来反映规划设计技术的经济性;小区综合造价分析是将建成住宅小区所必需的各投资总值折算到每平方米居住建筑面积上,并以此作为售楼依据,其综合造价可检验居住区建设的经济性。

3.1.2 建筑设计分析

住宅楼建筑设计主要指房屋的层高、层数、平面设计、户室比和居住面积。平立面设计、结构设计、装修设计等。层高直接影响建筑工程造价,而平面设计及装修等直接影响到住宅价值的市场实现。我国现行住宅室内净高推荐2.9 m,过去住宅室内净高一般为2.68～2.88 m。适当降低层高可节省投资,节约能耗与用地。但层高过低,容易产生压抑感。低层建筑实用方便且造价低,但占地多,故大中城市不宜多建;小高层建筑(6～7层)具有使用方便,造价低,用地少,日常费用低,建筑密度大等特点,适合我国大中城市人居习惯和经济实力;高层建筑(超过7层)可节约用地、市政设施投资及土地征用、拆迁安置等费用,但需电梯、安全通道、高压泵房和结构强度等设施完备,以致造价上升,且日常维护费高。住宅平面设计越简单,其单位造价就越低。依据我国人居生活水平和消费习惯,一般以二室二厅或三室二厅为主,一室户及多室户要有适当比例。住宅面积包括起居室、卧室等面积和卫生间、厨房、过道、阳台、储藏室等辅助面积,住户面积通常在90～150 m2,且宜大中小结合,以适应各种家庭的需要。

就城市土地集约利用的观点及土地利用的社会效益观点,我们应当参照新家坡的住宅发展方式,应该从功能上满足住宅的属性,而不仅仅是最求面积的奢侈。通过国家政策调控,引导公众对住宅的面积消费也趋于理性。

3.1.3 结构设计分析

结构形式大致分为全装配式结构、大模板结构及装配整体式结构。全装配式结构的优点是:工业化程度高、施工速度快、受季节影响小,有利于利用工业废料。其缺点是:生产基地建设一次性投资量大,运费贵,造价较高。大模板结构的优点是:结构整体性好,工艺灵活,节省费用。其缺点是:钢筋与水泥用量较多,造价较高。装配整体式结构包括:内浇外砌、内浇外挂和“一模三板”等形式,其优点是:整体性好,造价低,适应性强,能因地制宜,且与大模板结构相结合,故受到广泛欢迎。

3.1.4 装修设计分析

住宅建筑装修设计分室外装修和室内装修。室外装修根据不同结构一般采用清水墙勾缝、水刷石、干粘石、建筑涂料和大理石块材贴面等方法处理,设计与施工时要注意经济、美观、耐用、不褪色。室内装修一般根据不同标准分别对地面、墙面、顶棚等进行处理,并确定门窗、电器、给排水、暖气、卫洁具、有线电视、电话、智能化等选用标准,这些依据当地生活水平与家庭具体情况决定。

3.2 住宅项目经济效益分析

住宅项目经济效益分析是在技术经济分析的基础上进行的项目总投资估算,依据国家政策、法律和法规,结合当地取费定额,具体包括以下6项。

1)土地费用估算,包括:

土地转让费、拆迁安置费、土地出让金等;

2)前期工程费估算,包括:

前期策划费,方案设计费,施工图设计费、景观设计费“三通一平”费和勘察费等。

3)建筑安装工程费估算,包括:

土建工程、给排水安装工程、通风采暖工程、强弱电安装工程、天然气安装工程和电梯安装工程等,除天然气安装工程和电梯安装工程外,均以规划建筑面积为基数乘以估算单价进行计算。

4)小区配套设施费估算,包括:

围墙及大门工程、绿化景观工程、室外管网工程、变(配)电室工程、垃圾转运站工程和通风采暖工程等。

5)政府税费,包括:

营业税、市政配套费、人防工程建设费、环境保护费、排污费、工程定额测定费、工程招投标交易服务费、墙改保证金、地下管线查询费、工程监理招投标费劳保基金等。

6)其他开发费估算,包括:

开发管理费、预售许可证费、产权面积测量费、合同鉴定费、贷款利息和不可预见费等。

3.3 财务分析

财务评价是从房地产投资项目或企业角度对住宅项目进行的经济性分析。即根据政府现行财税制度、价格体系和有关法律、法规,计算分析住宅项目直接发生的财务效益和费用等内容,考察住宅项目的盈利能力与清偿能力。首先,要估算出住宅项目的各项成本、税金、总投资额及利润等基础性数据,然后,据此编制必要的财务报表,并计算出相应的财务效益指标,再通过与有关标准对比,判断项目投资是否可行。

住宅项目财务分析评价中常用的方法有:比较分析法、比率分析法和结构分析法。其中结构分析法多采用差额分组法、因素替换法、指数法、线性规划法和回归分析法等。实践中我们体会到,运用因素替换法时应注意以下问题:只能用于被分析对象的因果关系具有严格函数关系的情况;相关因素被从理论上证明是引起指标变动的根本原因;须从指标的经济意义及组成因素的相互依存关系方面,确定客观合理的替代顺序;各因素对指标差异总额影响程度的代数和等于该指标差异总额。据此分析可检验计算结果的正确性。住宅项目的财务评价指标主要包括:盈利指标和清偿指标。反映盈利能力的指标又包括静态分析指标和动态分析指标。

1)反映盈利能力的静态分析指标不考虑时间价值因素影响,主要包括:投资利润率、投资利税率、资本利润率和资本净利润率等。

2)反映盈利能力的动态分析指标是考虑资金时间价值因素影响所计算出的指标,主要有财务净现值(FNPV)和财务内部收益率(FIRR)。

3)反映项目清偿能力的财务评价指标主要有:投资回收期、借款偿还期、资产负债率、流动比率和速动比率。对于以出售为主的住宅项目而言,投资回收期和借款偿还期没有财务实用价值,故不予考虑。资产负债率、流动比率和速动比率都是依据资产负债表进行计算的。

3.4 住宅项目国民经济分析

国民经济分析是从国家和整个社会的角度出发,依据费用-效益分析原理,全面分析和评价项目的一种科学方法。国民经济分析是以计算影子价格、影子汇率及项目的未来经济效益和费用,估算对未来效益和费用折现的社会折现率,并对净效益(即每年的经济效益与费用之差)进行折现,最后,计算出的一系列技术经济指标进行分析和判断。财务分析是用现行价格计算投资项目效益和成本,只考虑内部收益和内部费用,不考虑项目所带来的外部效益和外部费用,所以还不能全面反映住宅投资项目的经济效益。国民经济分析是用调整后的价格和参数计算项目的效益和费用。国民经济评价是把住宅项目放在整体的国民经济发展角度,来考虑其所带来的效益及付出的代价,既考察住宅项目的内部效益和内部费用,又考察住宅项目的外部效益和外部费用。因此,在财务评价的基础上还要进行国民经济评价,才能客观全面地反映住宅项目投资的经济效益。国民经济评价一般在财务评价基础上进行以下两项微调:

1)效益与费用范围的调整。

首先,剔除已计入财务效益和费用的转移支付,然后,识别项目的外部费用和外部效益,对能定量分析的费用,要进行定量计算;对不能定量分析的费用,应作定性分析。

2)效益与费用数值的调整。

剔除建设投资额中属于国民经济内部转移支付的引进设备、材料的关税和增值税,并运用影子汇率、影子运费和贸易费用对引进设备的价值进行调整,对国内设备价值,则采用影子运费和贸易费用进行调整。用建筑工程影子价格换算系数,调整建筑费用或安装费用。用土地的影子费用代替占用土地的实际费用。对流动资金、销售收入及经营费用也要作相应调整。最后,编制报表并计算分析指标。编制项目的国民经济效益费用流量表(全部投资),并据此计算全部投资的经济净现值和经济内部收益率等。

4 结束语

房地产投资作为城市目前城市经济发展的一项指标,其对经济贡献的作用已经十分明显,但其中存在的一些问题也有目共睹。本文从探讨房地产项目投资的可行性,通过对房地产与成土地利用及城市规划的关系的分析。认为房地产项目投资应着眼建设后的经济效益、社会效益及环境效益。对其评价原则在于该项目是否有益于维护社会稳定,促进文明进步,减少或消除项目的外部成本;是否有利于地区的经济增长与社会可持续发展。投资不仅要考虑市场需求,改善人居环境,还要注意节约土地资源,使土地资源的社会属性能够得到很好的体现。只有将建设项目投资效益综合评价指标与整个项目的可行性分析有机相联,才能实现投资效益的最大化。

参考文献

[1] 杨继瑞.住宅的性质与商品房价格[J].城市开发,2004

[2] 董焱.我国房地产供需状况分析[J].商业时代,2006

[3] 屠永良.房地产经济学[M].上海:文汇出版社,1994

浅析房地产开发流程 篇9

一、房地产开发公司的及资质

房地产开发企业, 应向当地工商管理行政部门申请登记, 并取得营业执照。之后应向建设行政主管部门申请办理房地产开发企业资质等级证书, 没有资质证书不能从事房地产的开发经营。一般情况下, 先取得暂定资质, 随着房地产公司的依法经营, 业绩的产生, 不断提升资质等级。

二、项目的选址

房地产开发企业首先要选择地块。所选择的地块要符合消防要求, 符合城市建设总体规划和土地利用总体规划, 经有资质土地测绘部门编制《项目选址勘界报告》后, 要先后得到消防、规划 (建设) 、国土资源部门的初步批复 (预审) 意见。取的规划部门关于选址的批复意见或《城市规划条件通知书》后, 当地政府及国土资源部门即可开展征地工作, 完成征地补偿相关工作后, 进行土地的招、拍、挂工作, 并与中标的房地产开发企业签订“国有土地出让合同”, 出具“建设用地批准书”, 进而可到规划部门办理《用地规划许可证》。项目的选址决定了房地产开发的征地成本和开发经营的利润空间, 是房地产开发的关键环节之一。

三、项目的立项

即项目在发改部门的核准或备案而取得立项批文。项目核准或备案的要件包括项目申请报告 (有资质的中介机构编制完成) ;国土资源部门出具的意见 (土地预审意见或建设用地批准书) ;规划部门的批复意见 (选址意见书或城市规划条件通知书) ;环保部门出具的意见 (经有资质的中介机构编制的环境影响报告书或环境影响审批表, 并经有资质的评估单位论证通过) 。

四、项目的规划及施工图设计

按照规划部门出具的规划条件, 房地产开发企业选择符合开发意愿、有相应资质的规划设计单位, 对拟开发项目进行规划和施工图设计。项目规划经规划部门审查通过后可取得《建设工程规划许可证》。项目施工图经有资质的图纸审查中介机构或建设主管部门下设的图纸审查中心审查, 获得《施工图审查合格证》;同时, 项目施工图还要及时向消防和气象主管部门报审, 确保消防及避雷系统符合有关要求。

五、项目的招标

主要是指规划设计、地质勘察、施工和监理公司的招标。房地产开发企业可以委托招标代理公司进行上述各项工程的招投标工作, 也可以自行组织确定规划设计、地质勘察和监理公司。但是工程施工招标, 一般情况下必须由招标代理公司组织, 在建设主管部门指定的“交易大厅”中进行, 最后向中标单位发出由建设主管部门、招标代理公司和房地产开发企业三方签章的中标通知书, 中标的施工企业应及时与房地产开发企业签订施工合同。

六、项目的管理

项目取得施工许可证, 就具备了基本的开工条件。项目管理的重点是“四控两管加协调”, 也就是要做好安全控制、质量控制、进度控制和成本控制;管理好合同和信息, 协调好监理公司、施工企业、设计单位和质量监督、安全文明施工等相关方的关系, 做到目标明确、措施得力、统筹兼顾, 全面推进项目的施工。同时, 房地产开发企业应将房地产开发建设过程中主要事项记录在项目开发手册中, 定期报送房地产开发主管部门。

(一) 施工许可证的取得。在依法取得立项批文、建设用地批准书、工程规划许可证、用地规划许可证、图纸审查合格证、中标通知书等房地产开发的要件, 规范签订规划设计、监理及施工合同后, 并按照规定缴纳农民工保障金、社保费、城市建设配套费等规费, 在开发建设资金满足施工要求的前提下, 可到建设主管部门申请办理领取《施工许可证》的手续。

(二) 在项目开工建设前, 应及时与人防部门沟通, 按照规定建设人防工程或缴纳人防工程易地建设费;与税务机关沟通, 及时申报相应的契税、耕地占用税、土地使用税、营业税、所得税等。

(三) 在项目建设过程中, 要充分调动和发挥监理公司、施工企业的积极性和主动性, 以及设计单位和建设主管部门的监督指导作用, 严把安全关、质量关, 确保工程进度, 不断优化设计、节约成本, 整合资源, 强化信息管理, 致力于打造优质工程, 创建安全文明工地。

(四) 商品房实行预售许可制度。商品房开发企业具备预售条件后, 可以申请预售。办理《商品房预售许可证》后, 可以进行商品房预售合同网上登记备案, 预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设, 以缓解工程建设资金的压力。

七、项目的竣工

房地产开发企业向项目所在地的县级以上地方政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请, 并由其对涉及公共安全的内容, 组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收, 落实规划设计条件、城市规划要求配套的基础设施和公共设施、单项工程质量验收、拆迁安置方案及物业管理等执行情况。验收合格方可交付使用;否则, 不得交付使用。通过竣工验收后, 房地产开发企业要及时到建设主管部门进行项目竣工备案。

(一) 物业管理。

依据《物业管理条例》, 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则, 通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。物业管理企业具有独立的法人资格, 从事物业管理的人员应取的职业资格证书。物业管理企业接受物业时, 应对物业公共部位、公共设施设备以及建设单位移交的资料进行查验, 与业主委员会办理物业验收手续。

(二) 商品房销售。

双方应当签订书面合同。合同中要载明建筑面积、使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式及双方违约责任等。房地产开发企业应在商品房交付使用时, 向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。并按照住宅质量保证书的约定, 承担商品房保修责任, 还应当协助商品房购买人办理土地使用权和房屋所有权登记手续, 并提供必要的证明文件。

城镇房地产开发浅探 篇10

伴随着城镇建设步伐的加快, 房地产开发成为城镇建设与经济发展过程中极为重要的部分, 成为推动城镇化建设、拉动当地经济增长的重要手段。本文以杭州受降镇房地产开发项目“九龙山庄”为例, 探讨在房地产开发的过程中如何更好地结合当地资源优势, 从而推动小城镇房地产以积极、具有深远意义的、可持续态势迅速发展。

九龙山庄位于杭州市西郊富阳受降镇十月村, 东邻别墅楼盘颐景山庄, 南面东半部分为九龙大道, 有约300米的开口, 其余部分是一座屏风小山, 西面是十月村的农庄和田地, 北依风景秀丽的午潮山脉, 总用地为65.82公顷。原始地形地势起伏较大, “两坞夹一山”, 基本上形成北高南低, 西高东低的整体地形走势。地段内植被丰富, 湖泊众多, 其中横亘于地块中心的山岭, 绵延六百余米, 占地近12公顷, 为整个园区提供了与众不同的地景特征, 但也给南北两坞的建设带来了一定的难度 (见图1, 2) 。

一、开发思路与定位

当地“两坞夹一山”的地质特征可以作为整个别墅园区稀有的“原生态”环境。九龙山庄园区的开发思路与定位尽量保持原貌, 同时要更有创意激情, 让住宅仿佛从在原始地貌貌生长出来, 全力打造一座高品味的、时尚的原生态山地运动小镇, 成为银湖区块乃至杭州一个个性鲜明、品位独特的高档楼盘, 让居住者在这座小镇开始行云流水的生活。设计的目标是创造一个生态环境优越, 具有优雅休闲的情趣, 倡导健康生活, 拥有多项运动设施的山地小镇。

二、建设指导原则

(一) 充分利用有限的用地资源

九龙山庄由于整个地块夹在三个山岭之间, 再加上山体北坡相当距离的缓坡范围内难以布置住宅, 可以利用的建设用地相对有限。所以建设中所要解决的首要问题是如何在有限的住宅用地中尽可能地建造出足够的住宅户数, 以满足经济指标的要求, 同时尽可能地维护原有地貌, 降低开发成本。

(二) 合理利用自然景观资源

九龙山庄自然景观资源虽然极其丰富, 但因其起伏的地势又使得建设用地受到很大的限制。设计应在最大限度地利用自然地势、地貌的基础上, 巧妙地将原地形中的山涧、湖泊、山岭等诸多景观要素与住宅组团组合成一个有机的整体。项目定位于自然生态休闲住宅区, 宜将室外休闲及娱乐活动, 融入自然之中, 并穿插于各组团之间, 赋于自然景观以生命力, 突出以人为本的建设思想。

(三) 合理布置不同类型的住宅组团

为应对变化的市场需求, 满足多样客户的需要, 九龙山庄定位为由多种不同住宅类型所组成的综合居住区, 各类型的档次大体应对各区位不同的景观及环境特征, 结合地形, 合理安排各类住宅的分布。

三、用地布局与总体构思

(一) 开发指标与用地平衡

原始地貌地段中龙形山脉的南北两坡坡度大于1∶3的部分 (建造住宅的最大坡度) 面积高达11.8公顷, 也就是说, 地段中约有20%的用地不宜建造住宅, 再加上山体北坡一定范围内因光线及视线的遮挡不宜布置住宅, 真正可建设的居住用地不足50公顷。同时, 组团之间及各组团内部还需设置相当面积的公共绿化用地与中心绿化区相连接, 这使得居住用地又进一步缩小。通过详细的市场供求关系调查, 综合小区开发的经济性与舒适性的平衡, 初步将居住建筑面积指标大致定在25万平方米左右, 这样可以将全园规划的总容积率控制在0.4以下。

(二) 用地分析与住宅类型格局

不同类型住宅组团的合理布局是在认真分析地块周边及内部景观的基础上, 按不同组团对景观要求的不同, 进行统一分区。就整个地块而言, 西侧地块夹在众多山体之间, 西侧紧邻现有村镇, 虽地势较高, 景观视线较远, 但村中密集的3-4层农宅, 使得2-3层低层别墅的实际景观效果远非想象中的好。而地块东北侧虽与颐景山庄别墅小区相邻, 地势又较后者高, 视野开阔, 但是由于颐景山庄在此区域建有很多多层公寓, 使得本区在此处的规划布置受到一定的限制。而且东北角的用地深入山谷之中, 地势狭窄, 交通不便, 景观也相对闭塞。因此, 将绝大多数的联排别墅组团沿西线与东线一带布局, 利用联排别墅相对规整密集的组团形式充分利用周边非规划用地范围, 为中心区高档别墅区提供较为宽松的回转余地。与此同时, 沿周边布置的联排别墅区因密度相对较高, 成为区内自然环境与区外环境的一道屏障。

地块东南角地势平坦, 紧邻九龙大道, 是小区对外的主要出入口, 也是小区对外形象主要展示区。然而九龙大道是一条主要交通干道, 噪声与安全上的顾虑直接影响到了开发区域的价值 (见图3) 。于是在邻近九龙大道的北侧划分出一块1.1公顷的公建用地, 设置集休闲、康健医疗设施、度假及商业于一体的一组公建, 形成由外向内的一道缓冲带。公建北侧到区内环形干道之间布置有联排别墅与多层公寓, 试图以疏密相间, 高低错落的建筑群体, 衬以多重的山峦, 向路人展示别墅区自然丰富、层次鲜明的整体形象。另一方面, 将公寓部分安排在此, 也使得居住人口最密集的部分邻近入口处的商业服务设施和内部会所, 既方便了生活, 也使小区更有人气。

小区内部的中心地块, 环境相对安静, 南北地形随山体逐渐向北抬高, 景观层次丰富, 精心设计了园林、湖泊、溪涧与精雕细刻的中心山岭景观带, 成为居住小区的核心绿化区。独立别墅区布置在中心绿化区的南北两个地块, 创造出内敛宁静的组团环境 (见图4-图6) 。

四、建设难点与经验分享

(一) 场地梳理

场地梳理的焦点集中在对于中心山体的处理上, 并解决由于不同处理手段所带来形态各异的交通组织, 景观设计及山体南北通风等诸多问题。

研究表明:如果保留原有山体不动, 显然这样土方量少, 开发造价低。地块中心的山岭显然为整个小区天然的中心绿化区, 但过于集中, 且延绵太长, 几乎将地块割裂为南北两块。山形的起伏也较为单调匀质, 并不具有异样的风采, 且使得区内环行主干道必须绕山布置, 线路过长 (长达2公里) , 给各组团的交通带来不便。另外, 由于山岭的遮挡, 造成北区景观比较闭塞, 视线不够开敞, 通风也是一个难以解决的问题。

在听取了各方面专家的意见后, 开发商重新梳理地块中心的山形, 将原有山体中间较低的三个小山包全部切成缓坡, 形成东西两座小山, 中间部分的地势由北向南平缓地将落差19米的南北两区连接起来, 这样不仅在一定程度上增加了建设用地, 更重要的是通过重新设计的交通线路, 有效地缩短了连接各组团的干道长度。原来以中心山体为核心的中央绿化区因此分割成了东西两块山水园林, 而南北两个居住组团则自然地连接了起来, 使整个小区的园林景观系统形成了南北相通, 东西相望的立体景观系统。

(二) 景观再造

经过精细缜密的理性分析和匠心独运的创意营造, 最后呈现在大众面前的九龙山庄山水相依, 气韵生动。每一个组团片段都灵活生动, 而整体的格局又十分完整, 有条不紊。在大的空间格局上, 以东西两山作为内部主要的公共活动空间, 以山林水溪形成的带状公共绿带, 联络起东西二座内山及南北二座更大、更雄伟的背景山, 这些绿带又同时是视觉的走廊和公共休闲、散步、运动带及各组团之间的分隔带 (见图7) 。每个组团, 根据各自的特点, 形成内部的公共活动区域。这一空间成为每个组团的中心。在组团内部, 又由入户的道路组织起相对独立的街坊邻里, 联接至各个家庭的宅前屋后及住宅内部。小区的空间秩序和脉络十分清晰, 最终给予住户强烈的归属感和认同感。

作为以自然生态及运动休闲为主打品牌的别墅区, 充分利用地块的地形特征, 强调以登山运动为主线, 辅以垂钓、划船等室外休闲娱乐活动。园区入口处的公建周围设置室外器械、迷你高尔夫等体育场地。小区的步行系统贯穿于各组团之间, 不仅将各个组团之间绿化与中心绿化区相联系起来, 也使居住在各个区中的居民日常运动不仅仅局限于宅前屋后, 随时可以通过幽静曲折的散步道通向园区活动中心或附近山峦。这些场地, 是居民们相互交流的场所, 对尽快地建立邻居间友谊, 带动整个小区和谐温馨的居住氛围大有裨益。

五、结语

在不破坏原受降镇自然、人文资源的前提下, 建设完成的九龙山庄以北美风格的别墅、排屋为主, 辅以挺拔的叠排与多层公寓, 多种建筑形式满足不同住户的需求。景观设计充分利用原有土地资源的特质——自然山坡、平地、水面、溪流等不同地貌, 首创杭州“山地运动别墅”的设计理念, 将运动与自然、人文、居住、休闲等元素完美结合, 刻画出典雅而富有情趣、高尚而富有风韵、悠闲而富有激情的生活方式, 实现了“在山水中运动, 在小镇里休闲”的高尚生活模式。

九龙山庄在自然条件与当地完美融合的同时, 更带动当地经济的增长, 改善和提升了当地居民的生活质量和环境, 给当地劳动力增加了新的就业机会与环境。