房地产开发成本控制

房地产开发成本控制（共12篇）

房地产开发成本控制 篇1

摘要：随着房地产市场竞争的加剧, 房地产开发过程中的成本控制愈发重要。房地产开发成本控制是一项综合工程, 也是一个动态的过程, 贯穿项目开发全过程。文章通过分析房地产开发过程中的成本构成, 分别对立项、设计、施工和竣工结算等阶段如何加强成本控制进行分析。

关键词：房地产开发,成本构成,成本控制

随着房地产开发企业间竞争的不断加剧, 有效的土地资源不断减少, 土地成本越来越高, 人工、材料价格的不断上涨, 造成项目开发成本的不断攀升, 从而使项目开发风险加大。那么房地产企业如何合理有效地控制项目的开发成本, 从而减少或有效回避开发风险, 使有限的资金创造出更大的经济效益, 就显得至关重要。

合理有效地控制项目开发成本, 贯穿于项目投资决策阶段、设计阶段、项目施工阶段和竣工阶段, 可以说是一个系统控制过程, 它具有全员性和全过程性的特点。项目开发建设的各个阶段成本控制各有其特点, 所起的作用和重要程度也有所不同。

一、房地产开发中的主要成本构成

1. 开发成本。

(1) 土地使用权出让金。国家以土地所有者的身份, 将一定年限内的土地有偿使用权出让给土地所有者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让类似的地块的出让金数额, 根据时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素进行修正。 (2) 土地征用及拆迁安置补偿费。一是土地征用费。是指国家建设征用农村土地发生的费用, 主要有土地补偿费、劳动力安置补偿费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。二是拆迁安置补偿费。因出让土地, 使原用地单位或个人造成经济损失, 新用地单位应按规定给予补偿。具体包括两部分费用:拆迁安置费和拆迁补偿费。 (3) 前期工程费。一是项目的规划、设计、可行性研究所需的费用, 一般可按项目的总投资的一定百分比估算。二是“三通一平”等土地开发费用, 主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。建安工程费。指直接用于工程建设的总成本费用, 主要包括建筑工程费、设备及安装工程费及室内装修工程等。基础设施费。此费用为红线内工程费, 包括供水、供气、供电、道路、绿化、排污、电讯、环卫等工程费用。公共配套设施费。主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出, 可参照“建安工程费”估算。不可预见费。包括基本预备费和涨价预备费, 依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度, 以前六项之和为基数, 按3%左右计算。开发期间税费。开发项目的投资估算应考虑项目在开发过程中负担的各种税金和有关部门征收的费用。该部分费用应根据当地有关法规标准估算。

2. 开发费用。

开发费用是指与房地产开发有关的管理费用、销售费用和财务费用。 (1) 管理费用。按项目开发成本构成中前六项之和为基数, 按3%左右计算。 (2) 销售费用。指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用及专设销售机构或委托代理销售的各项费用。 (3) 财务费用。指为筹集资金而发生的各项费用, 主要有借款利息和其他财务费用。

从上述成本费用组成分析, 成本的发生是一个过程, 涉及到了前期策划、规划、设计、施工、销售等开发的各个环节。房地产开发企业的成本控制, 就是要在项目开发的全过程中, 对上述全部成本构成要素进行规划、控制, 从而实现企业利润最大化。

二、房地产开发项目成本控制

1. 立项阶段的成本控制。

立项阶段成本控制的重点在于进行前期的费用、成本、利润估算, 明确项目的可行性, 准确进行项目决策, 避免决策失误带来的企业损失, 同时充分提高资源的利用效率, 用有限资源创造出更多的价值也是相对降低成本的途径。本环节成本控制, 着重于以下几点:市场调研时, 通过投资成本估算, 进行项目前期策划中的初步成本控制。公司项目部开展充分的市场调研, 如通过全面采盘, 组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察等, 进而把握投资决策, 找准产品定位、编写投资估算。投资成本估算的重点包括:资源配置是否充分、合理;市场定位是否明确、恰当;投资成本、费用是否经济、可行;投资回报是否符合利润目标要求;投资风险能否有效控制。项目立项时, 通过《可行性研究报告》, 进行项目前期策划中的具体成本控制。公司项目部在汇集全面采盘报告, 各方专家意见等后, 编写《可行性研究报告》。《可行性研究报告》除须具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容外, 还应重点包括以下内容:成本费用分析及估算;成本控制目标及措施;投资及效益测算、利润体现安排;税务环境及其影响;资金计划;投资风险评估及相应的对策;项目综合评价意见。

通过争取优惠政策, 降低开发成本。公司管理层保持对国家有关法规政策和企业管理环境的了解, 在进行市场调研, 对市场走势做出分析、判断的基础上, 通过为企业争取优惠政策, 达到降低开发成本的目的。明确在项目全过程, 通过招投标管理, 有效控制成本。项目在进行工程设计、监理时, 应招投标;项目在大小施工、材料、设备采购、安装等业务时, 更应按工程量清单计价办法严格招投标管理。企业在同等条件下, 选择实力强、成本费用低的合作伙伴是有效控制成本的重要手段。

2. 规划设计阶段的成本控制。

规划设计阶段成本控制的范围有前期工程费, 含招标代理费、设计费、地质勘查费等。其中设计费一般只占建安成本的1.5%~2%, 比例虽不大, 但对工程造价的影响程度可达75%以上, 设计质量的好坏, 不仅影响到施工阶段投资的多少, 而且也影响到项目销售经济效益的高低。因此, 在投资决策确定后, 该阶段是成本控制的关键。

在总体规划设计阶段, 开发商可以采用设计招标办法, 在工程造价和设计方案相结合条件下, 选择优秀的方案设计和建筑设计单位, 使项目不仅建筑造型美观, 而且造价合理。对于优秀方案的比较, 可以采用成本—效益分析方法, 在满足工程———结构及使用功能的前提下, 依据开发商可行性研究报告的经济指标 (要充分用足当地规划部门制定的土地使用性质、容积率、总建筑面积、建筑高度、退界、日照间距、户型比例等参数) 选择设计方案, 结合开发商对项目的开发理念, 最后修改并确定设计方案。

在单体详细设计阶段, 结合目前房地产市场在一定时期内的实际需要, 向设计单位提倡在技术经济分析中大力开展价值工程方法的应用, 通过功能细化, 把多余的功能去掉, 对造价高的功能实施重点控制, 从而最终降低工程造价;也可以实行限额设计、奖惩考核激励机制, 按照批准的设计任务书和投资估算, 在保证功能要求的前提下, 按分配的投资额控制各专业设计, 若哪个专业超过或减少, 则给予罚款或奖励;也可采取合同措施, 若变更费用超过施工合同价的一定比例时, 则相应扣减设计费, 从而确保设计人员的责任心, 有效控制工程造价。

加强设计出图前的审核管理工作, 将工程变更的发生尽量控制在施工之前, 设计阶段的缺漏或不完善不可避免会存在, 如在设计出图前加以克服, 花费的代价可能最小, 效果最好。建议开发商在设计阶段委托专业监理单位进行设计监理, 这对于工程的技术性、安全性、周密性、经济性 (包括建成后的物业管理成本) 等都有很大的帮助, 可以避免或减少由于设计不合理甚至失误所造成的投资损失和浪费。

3. 施工阶段的成本控制。

在工程施工阶段, 由于工程设计已经完成, 工程量已完全具体化, 这一阶段影响工程造价 (即工程投资) 的可能性只有5%~10%, 节约投资的可能性比较小, 但工程投资浪费却主要发生在这一阶段。因此, 业主方在施工阶段对工程造价的管理除了加强合同管理、工程结算管理外, 重点应加强工程施工现场管理, 杜绝投资浪费。一是加强经济观念培训, 充分重视节约投资的重要性。二是尽量减少设计变更, 有条件的业主方可以指派工程造价管理专业人员常驻施工现场, 随时掌握、控制工程造价的变化情况。三是严格现场签证管理。严格现场签证管理, 工程技术人员必须与工程、经济人员相互配合, 做到“随做随签”。同时, 在确保签证内容与实际相符, 且不超过应签证范围的前提下, 做到签证的具体量化, 工程签证单上的每一个字、每一个字母都必须清晰。

4. 竣工结算阶段的成本控制。

该阶段是成本控制工作的最后阶段。根据合同、预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规, 认真审核工程款。以政策为依据, 对送审的竣工决算进行核实工程量, 落实联系单签证费用, 使审核后的结算真正体现工程实际造价。要建立奖惩机制, 对审查出问题的人员给予一定的奖励, 同时杜绝由于个别人员的业务能力、责任心以及工作态度的缺憾, 使得工程在管理和造价控制上出现漏洞, 给企业带来难以觉察的巨大损失。另外, 要做好建设项目后评估工作。在项目竣工结算审核的基础上, 将项目的有关造价资料及其分析结果汇总并建立成数据库, 为后续工程项目提供项目管理和工程造价控制作参考;也可作为公司考核项目部绩效的依据。会同项目各管理部门总结并找出本项目管理与工程造价控制过程中存在的经验、教训, 提出今后工作中的改进方案。

三、结束语

长期以来, 习惯于把成本控制放在建设实施阶段, 其实, 投资控制、工期控制、质量控制等是互为关联的, 存在着对立统一的辨证关系。要抓好投资控制, 必须抓好项目的质量和进度。因此, 项目造价、工期、质量等是一个相辅相成的问题, 项目成本控制是集经济、技术与管理为一体的综合学科, 只有做到各方综合平衡, 才能做到直接有效。在房地产开发项目中必须对影响成本的各个阶段实施全过程控制, 以利于房地产开发企业资金的合理流动, 实现投资的良性循环。也只有这样, 房地产项目投资才能真正可控, 管理才会出效益。

参考文献

[1].钟文.房地产开发项目成本控制浅析.广东建材, 2007 (3)

[2].朱亚兵, 兰峰.房地产开发经营与管理.上海:立信会计出版社, 2007, 1

[3].王忠伟.房地产开发项目的成本优化控制.开发与建设, 2006 (2)

[4].冯伟.论房地产开发项目全面成本管理与控制.四川建筑, 2005 (10)

[5].张育波.房地产企业成本核算与费用控制及管理实务全书[M].北京:中国科技文化出版社, 2007

房地产开发成本控制 篇2

3.2进行正确的成本估算工程项目的成本估算工作是一项系统性和完整性较强的工作,要想做好成本估算工作必须保证项目成本估算的各相关属性。首先,就要正确的确定成本估算对象。通常情况下,在此阶段分为两项任务,分别是合理划分工程项目成本估算对象以及正确建立成本估算明细账。在划分工程项目成本估算对象方面,大多应当根据施工合同中的内容以及施工生产的自身特点等具体实际情况,朝着有利于工程项目管理的目的来予以确定。对于那些规模相对较大,并且还有不同施工单位施工的单项工程,应当将该项目依照不同的施工单位予以划分,将分项工程作为估算对象以便强化对成本的分析和绩效考核水平。而对于单一的工程项目以及那些由单一施工单位、工程规模相对较小的单位施工的工程,可以采取合并的形式,将其作为一个成本估算对象。而成本估算明细账的建立则是应当在成本估算的对象确定后进行的。要求所有的原始记录都应当严格按照相应的成本估算对象填制。设置成本明细账的主要目的在于能够方便各个成本估算对象所负担的费用成本。对于建筑施工企业来说,在进行工程项目成本估算的过程中还应当遵循一定的原则,根据原则来进行工作。即对于那些能够分清受益对象的直接计入,而对于不能够有效分清受益对象的则要根据一定的手段来予以分配计入。具体的费用估算包括人工费的估算、材料费的估算、机械使用费的估算、其他直接费用的估算以及间接费用的估算。而各项费用的具体计算方法则要根据各项费用的实际情况来予以选择和制定。

4结束语

小议房地产开发项目的成本控制 篇3

关键词：房地产开发;项目前期;成本控制;原则

前言

新时期下，作为对我国经济发展做出突出贡献的房地产产业，如何促进房地产业持续健康发展，保障自身经济效益，成为新形势下房地产开发商面临的重要问题。当然，房地产行业之间的竞争也越来越激烈。房地产行业面临着我国实行的宏观调控政策，遭遇了一个比较严峻的考验，尤其是政府有关部门出台了諸如限制增长房价和限制购买房产等新的政策，对房地产行业增加收入方面有所制约。因此，我国现今的形式，房地产行业要想获得成功最主要的前提就是控制好成本。现今，大多数房地产企业在控制成本上都着重控制项目管理施工方面的成本，忽视了项目前期的预算成本控制。因其控制是否成功对工程总造价的影响巨大。所以，房地产开发商家在控制整体成本上应该首要控制好项目前期的成本，以便增加房地产企业投资效益。

1、关于开发房地产项目控制风险的关键点和前期成本

成本控制应涵盖房地产项目开发的整个过程，采取各种各样的强化措施，控制关于其他费用、不可预知费用、财务费用、销售费用、管理费用、报建税费、建筑安装工程费、前期工程费和土地成本等的有关资金消耗，把实际施行过程中产生的每一个类型的费用都管控在计划的成本范围中。随着成本控制理论的发展，房地产开发项目成本控制的对象也变得更为广泛，从项目的决策立项一直延伸到后期的物业服务及运营管理，即为项目全寿命周期成本控制。

1.1开发房地产项目的前期成本

新时期下，由于最近这些年来房地产行业飞速发展，逐渐成了国民经济的一个重要产业，当然，房地产行业之间的竞争也越来越激烈。不同区域的房地产项目，其前期成本的实际内容也有所不同，大体来讲成本由下列要素组成：1、其他前期费用。主要包括房地产开发项目前期有关工作人员的资金利息、福利费和工资等;2、前期工程费用。主要有“七通一平”费用或“三通一平”费用、勘察费和规划设计费等;3、安置补偿和土地拆迁费用。主要包括拆迁安置费、征地管理费、耕地占用税和青苗补偿费等;4、土地出让费。也就是房地产开发当地的土地单位拍卖出让或挂牌出让土地所需要支付的资金。

1.2风险的关键之处

（1）面临设计技术和设计质量的风险。房地产开发前期成本会遇到设计技术和设计质量的风险，这时就需要把握规划设计这个点。因此，在房地产开发项目过程中，规划设计费只占据了不足百分之一的总数，不过在房地产项目立项后会影响整个项目总成本的百分之七十五以上。设计房地产开发项目的好与坏对工期长短和工程项目的造价有着十分直接的影响。控制好规划设计时期的成本才可以把握好工程建设的总体费用，实现节约成本和降低工程造价的目的。设计规划时期也就自然是控制房地产开发项目前期费用的重要环节。

（2）面临拆迁土地、安置人员和土地购买风险。房地产开发项目遭遇拆迁土地、安置人员和土地购买风险后，控制该风险的关键在于前期投资决策时期。房地产开发项目的整个成本中土地成本占据了百分之三十，该项目是否可行取决于测算成本和评估论证开发该土地之后的后期升值的工作支出。所以，房地产开发项目中前期投资决策是控制前期成本最主要的一环，同时也是非常重要的时期。

2、开发房地产管理和控制前期成本的方式和举措

2.1房地产开发项目前期投资立项时期的成本

房地产项目的整体性成败与否会受到投资估算和可行性分析的影响，具体管理和控制前期投资成败的方法是：

（1）真正落实好编制投资估算和可行性研究工作。第一，估算开发房地产项目的效益分析编制投资。要求能够弹性、准确性和全面性的估算编制投资。编制投资的估算时要求可以全方位和仔细地估算，同时也是估算成本的目标，严格确保估算投资编制的正确性。把握好这个基础点的同时还要求思考到项目施工中遇到的具有弹性的一切外部因素，力求实现管控好项目总投资的目标。第二，要求房地产开发商严格遵守我国的社会和经济方面的相关政策和规定，按照需要来竞价所拍土地。根据所拍地块的市政规划、交通状况、环境和地理位置等要素来定位房地产项目的产品，并论证可行的经济成本、可行的项目方案、可行的售价和可行的房地产项目产品。做以上研究主要是为了实现企业最大程度的获得利益和降低项目运行风险的目的，当然，还要求开发进度和工程规模上都必须制定合理。

（2）建立一个专业的投资决策队伍。前期投资决策是一项系统和专业的工作，要求房地产开发企业建立一支具备丰富的行业管理经验和拥有深厚的专业知识的人员，在投资决策时期利用该企业所有的有关资源，制定出一个准确的投资决策。

（3）对项目进行定位和策划，注重调查和研究市场。房地产开发商在深入调查市场的前提下，加以研究和分析，再按照该企业本身的发展战略来整合各方面的资源，开发房地产项目时做好一系列的定位和策划，如定价策略、选择销售对象、定位开发产品和购买土地等。定位策划正确才可以减少购置土地和安置的风险，管控开发项目的成本费用。我国实行的是社会主义市场经济，对此，企业可以延请专业的市场调研部门来策划项目的前期工作，防止问题发生。

3、房地产开发项目施工成本控制须遵循的基本原则

房地产开发项目施工成本控制是整个企业进行成本管理和控制的核心，其在进行施工成本控制的过程中，必须遵循以下原则。

1.目标管理原则

目标管理的内容主要包括：目标的制定，目标的拆分，目标的参与、目标的执行，以及目标结果的核查，目标的修改以及评价，此外还有目标管理的计划、实施、检查、处理循环。

2.成本最低化原则

实行成本最低化原则时，要注意成本的降低不能忽视施工质量，要确保成本最低化的合理性。可以通过挖掘低成本的能力以及通过新技术等方法来降低成本。

3.全面成本控制原则

房地产开发项目施工成本的全过程管理和控制要随着施工进度进行而不间断地开展，不能漏，而且要贯彻在施工的全过程中，这样才能使得施工成本得到有效的控制。

4、强化材料的管理

（1）建筑材料的质量管理

①在材料購买之前，相关采购人员首先要对材料供应商进行充分的审核，一审材料供应商的材料经营相关手续是否齐全以及材料生产经营商的材料来源是否正规。二审材料生产经营商的企业经营状况。材料供应商的经营状况除了包括生产规模和企业经营文化、理念，还包括了企业业绩和市场口碑等因素。三审企业的质量控制体系是否完善。采购人员要调查企业生产的材料是否符合相关国家和行业的标准，以及对材料的质量等级进行测评，了解材料在市场同类产品中属于哪一档次的材料。②采购人员还要对整个建筑材料行业做深入的调查，了解更为全面、准确、细致的信息。材料质量的差异能够在材料行业中明显的彪现出来，采购人员通过对材料行业深入的调查研究，可以真实的了解不同生产厂家的市场信誉和口碑，从而为选择生产经营商提供科学的依据。

（2）选择正确的采购模式

经过众多的建筑企业材料采购经验，当前企业采购模式主要有以下三种：①承建方和监理单位参与下的业主确定材料的价格的采购模式，业主通常采取招标或者进入市场调查两种方式确定材料的价格;②材料由承建方和业主共同采购，共同对材料质量起监督职责，承建方有权力不使用不符合标准的建筑材料;③在工程结算的阶段，结合材料的购买价格采用加权平均数的计算方式计算。少量的辅助性材料则执行信息价。采用这三种采购模式可以做到一体化的材料管理效果，减少了承建方和业主之间的摩擦、矛盾。

（3）材料存放发放管理

材料购进之后并不会将所有材料都使用，在材料存放期间要加强对材料的管理，防止材料因管理不善而造成材料的损坏或者降低材料的使用年限。因此，材料的存放管理要做到以下两点：

1）采用标准质量的仓库保管材料。建筑材料要用专门的材料仓库来存放，尤其是如钢材和水泥等建材的存放库房。像这类的建材要注重仓库的防湿性能，如果这类材料存放在空气潮湿甚至能够被雨水淋湿的仓库，钢铁容易被氧化而降低了钢材的性能，而水泥被淋湿则完全不能使用。

2）对不同的材料做好标记，分门别类存放。建筑工地上的材料种类多，且同一种类的材料也有不同的型号规格。例如钢材在大小上有粗细之分，圆钢和带肋之分，标号高低不一的水泥使用范围不同，且不能混用。所以，在材料的堆放和使用上，建筑企业要严格按照先进先出，推陈储新的原则，完善材料的发放和存放制度。

5、结束语

综上所述，由于目前企业因为管理不当使得运营存在了非常严重的后果，在开发房地产项目时大多采用传统时期的方式管理经济，不能有效地解决变化多端的问题。因此，房地产企业要想长久的走下去，做大做强，就要求把握好投资项目的风险管理，实现房地产开发项目前期成本的有效控制。

参考文献：

[1]魏园园.房地产开发项目前期成本控制研究[D].河北工程大学，2013.

[2]方辉.房地产开发项目前期成本控制研究[D].浙江工业大学，2012.

[3]李丹.房地产开发项目前期成本控制研究[D].重庆大学，2010.

浅析房地产开发项目成本控制 篇4

一、引起房地产价格居高不下的主要原因

(一) 土地供应价格上升。 (二) 政府行政性收费项目繁多, 费用偏重。 (三) 市政公共设施由开发企业承担, 加大企业成本开支。 (四) 房地产开发企业税赋偏重。 (五) 融资渠道相对薄弱, 贷款利率居高不下。 (六) 建材价格波动, 带动建安成本提高。

二、如何行之有效地控制房地产开发中的成本

(一) 强化土地供应管理, 控制土地供应总量, 降低地价

1、加强政府调控, 力求土地供需总量平衡。土地供应量不足, 价格就一定会上涨。适量的供应维持动态平衡, 使土地价格平稳上涨, 甚至维持相对平衡的价格, 避免因总量不足导致炒地之风盛行, 地价狂涨。

2、改变土地费用的交纳方式, 在有偿使用年限内按年交纳使用费, 降低开发商前期土地使用费用, 开发商只将建设期内的土地使用费用进入开发成本, 成本就会大大下降, 同时还可减少开发商贷款利息支出降低开发成本。由购房人今后每年交纳土地使用费, 这样有几个好处:好处之一, 开发商的商品房建好后就会选择适当价格出售, 如果价格过高不能出售, 就会承担第二年的土地有偿使用费, 这样对商品房的价格也有一定的抑制作用;好处之二, 炒房者如果想投机购房压着等涨价, 就必须承担房屋每年的有偿土地使用费, 积压房屋的风险就会加大, 对炒房族应该会有一定的抑制作用;好处之三, 土地成本的降低, 房价也会随之降低, 对购房者来说房价降低, 压力就减小, 让实际使用者能够买得起房。这样就会形成谁使用谁交费。

3、对招拍挂土地严格按照土地开发周期进行管理, 加强退出机制, 招拍挂后, 国土部门应当按相关规定对超过规定期限而未进行开发的土地在进行合理性补偿后强制性收回, 以保持足量的用地规模, 来平抑过高的地价。

(二) 加大对房地产开发和消费环节不合理收费的清理力度。

各级地方政府应认真落实国家已出台的各项清理收费政策, 对房地产开发建设领域和消费环节的各项不合理收费应切实进行全面清理整顿。对国家已明令禁止的收费项目, 不能再继续征收或变相征收。对现有收费项目, 适当调低收费标准。开发商已交纳城市配套费, 应政府负担的市政配套设施, 市政水电管网、学校及其他商业配套设施政府应切实负起责任, 不能再通过变相方式继续转嫁到开发商头上, 以利降低开发建设成本, 减轻购房者负担。

(三) 适当降低税收负担。

房地产行业的税收远远高于其他行业, 存在重复纳税, 由此增加了房地产企业的税务成本。如果能够减少这部分税金, 对平抑过高的房价, 促进居民住房消费将起到事半功倍的效力。

(四) 开拓金融业务, 增强产业活力, 降低利息费用。

房地产行业普遍存在融资渠道单一, 利率水平较高, 货币供应过紧的状况。真正完善的房地产融资体系必须是两条腿走路, 一是间接融资, 依靠银行;二是直接融资, 通过股票市场、债券市场、基金、信托等渠道。因此, 积极推行金融机制改革, 适当对房地产业辅以支持, 如发行住房投资基金、企业债券, 增加信贷规模, 降低中长期贷款利率水平等拓宽房地产企业融资渠道, 才可以降低资金成本, 分散和降低金融风险。

(五) 充分发挥政府职能, 加强市场宏观调控力度, 维持物价平稳。

政府应通过产业政策的调整, 配合进出口、财政、利率、货币、价格等手段调节经济运行, 鼓励市场竞争, 优化建材产品结构, 稳定并适当降低钢材、水泥、木材等建筑安装材料产品的市场价格, 逐步降低房屋建安成本。

(六) 杜绝“三边”工程, 完善设计, 从源头开始控制建安成本。

所谓“三边”工程即:边规划、边设计、边施工的开发工程。开发项目不能盲目地追求开发进度, 而应首先确定合理有效的小区规划方案, 在方案确定的基础上进行施工图设计。设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键, 优秀的设计是项目盈利最基本的保障。设计中对项目材料用量、品牌优化与成本有着直接的关系。精明的开发商除了会委托一家实力较强的设计单位进行设计外, 在做正式施工图之前还会请本单位专业技术人员甚至请一些专家就建筑设计方案、结构形式、地基处理方法等进行会审, 反复论证, 以求获得最佳方案。因为科学合理的设计不仅能较好地满足用户的使用要求, 能比较容易地销售出去, 同时在满足建筑物本身结构、抗震等规范要求基础上还能大大降低工程造价。另外, 在施工图投入使用之前, 开发商还务必组织对建筑结构、水、电等进行详尽的技术交底, 对设计图在符合规范的基础上, 更优化, 更合理。尽可能在具体施工过程中减少变更和由此产生的费用。由于当前设计单位普遍经济观念和市场观念淡薄, 往往设计过于保守造成不必要的浪费。因此在与设计单位签订设计任务或合同时, 可对主要材料设定单方耗用量限额, 并和设计费挂钩, 对设计单位进行经济赏 (节约) 罚 (超支) 。

(七) 项目建设阶段的成本控制。

项目建设阶段的工程成本控制主要集中在招投标、合同签署、工程变更和竣工结算四个方面。

招标管理是项目工程成本管理重要的环节, 在招标过程中应多选择几家资金雄厚, 技术力量强的施工单位进行报价比较, 择优选取工程造价低, 工期合理的施工单位, 以此保证工程质量和工期, 降低造价成本。

签订规范、细致、严密的合同文本, 是房地产开发项目成本控制的又一重点。对施工范围、材料供应、价格核定及价差调整、变更的处理等等要有明确约定, 付款条件要有利于公司的资金筹划, 好的付款条件可为公司节约部分资金成本。合同签订不能有模糊不清的条款, 约定准确的合同能够有效的控制成本。

在施工过程中工程变更的严格管理是成本有效控制的又一途径。房地产公司应该拟定行之有效的变更和现场签证的管理规定, 设计统一的变更和签证单据, 每笔变更或签证必须有变更或签证原因、变更或签证能带来的效果、工程量、涉及金额、如为人为造成责任的区分等。如为设计变更应有分管工程师和总工程签字确认, 现场变更必须要有现场工程师、造价工程师、相关部门领导签字认可, 特别是对成本影响较大的变更又非必须变更的事项, 更应进行成本估算, 对变更带来的成本增加是否有利于公司效益增加进行评估, 以此确定是否进行变更。

竣工结算是成本控制的最后一个关口, 在办理竣工结算前, 地产公司工程部门首先应仔细审核施工单位根据施工图和变更单绘制出的竣工图, 主要审核是否与实际施工一致, 而原施工图有改动的地方是否有确认变更单, 总之, 竣工图的审核是结算期最关键的前期工作, 因所有结算都是根据竣工图计算, 特别是对隐蔽资料的审核更应详尽;其次是预结算人员应依据施工单位报送的结算书及计算底表进行工程量计算是否准确, 定额相应子目套用是否合理的审核;最后请专业的造价机构人员进行结算复审, 按照审减的一定比率支付审计费也可降低部分成本。

三、综述

房地产开发成本控制 篇5

设计与施工阶段的控制是房地产开发成本控制的重点,本文提出了设计及施工阶段的`有效控制工程造价的手段及措施.使得有效的资金产生更大的经济效益.

作 者：冯磊 张艳琼  作者单位：冯磊(浙江大学建筑工程学院项目管理(建设工程)专业,浙江,杭州,310000)

张艳琼(浙江大学建筑工程学院区域与城市规划系,浙江,杭州,310000)

房地产开发项目工程成本控制研究 篇6

关键词：房地产开发；项目工程；成本控制

近几年，我国房价居高不下，多地出现了抢房热潮，房地产成为了最有发展前景的行业之一。国家为了能够稳定房价，维护社会的稳定发展，不得不采用一系列的宏观调控手段，这大大压缩了房地产行业的利润。为了能够使自身获得最大的利益，房地产行业就要以控制工程建设成本为突破口，在确保工程质量的前提下，控制生产成本。

一、房地产开发项目前期成本控制

（一）规划阶段的成本控制措施

1、制定出切实可行的规划方案

要想在规划阶段有效控制项目开发成本，就必须要制定出一套切实可行的规划方案。首先，要进行全面的市场调研活动，对行业相关资料进行收集、整理工作，以明确当前我国市场的实际需求，进而对需要开发的项目进行清晰的主题定位，锁定相关的客户群体，有针对性地展开后续工作。

不仅如此，还要对市政情况进行深入的了解和分析，逐步掌握该地区的发展趋势和未来可能出现的发展机遇，以此为依据提出行之有效的规划建议，为成本控制打下坚实的基础。

2、组织规划评审委员会

在制定出合理可行的规划方案之后，可以成立组织一个规划评审委员会对制定的方案进行专业的评价与审核，提出建设性的意见和建议，不断完善改进规划方案，在确保工程质量的前提下，尽可能地控制项目工程的成本，以获得最大的利益。

（二）设计阶段的成本控制措施

设计阶段所包含的结构布局、设备选择、材料购进等都是与工程成本直接挂钩的项目，所以该阶段是房地产开发项目工程控制成本的关键阶段。为了能够在保证质量的基础上有效控制工程所需的成本，就必须要聘请专业的技术人员对施工建筑方案的各个细节进行集中研讨，以获得平衡质量和成本的最佳方法。在施工设计图正式投入到实际使用之前，相关开发企业必须要就建筑结构、应有的水电气暖等进行详细的技术交底，以避免出现因交流问题导致的返工情况，节省工程时间和成本。

二、房地产工程项目招标、采购环节的成本控制

（一）招标阶段的成本控制

1、选择标价合理、技术过硬的施工单位

房地产开发项目在选择施工单位时，一定要挑选技术过硬、能够保证工程准时完工、社会信誉度较高、标价合理的施工单位。为了避免施工单位中饱私囊情况的发生，就要“将鸡蛋放在不同的篮子里”，尽量将工程的各个环节分派到不同的供方手中，并定期对供方的资料库进行筛选，将不达标的单位从名单中划除。

2、编制迎合实际的工程量清单

工程量清单是招标文件的组成部分之一，也是为投标单位提供单价填写的一种工程量计价方法。当前，越来越多的房地产企业在工程招标中采用工程量清单的方式，对项目实施成本实行动态控制，促进市场良性竞争，压缩供货商单价中的水分，能有效控制因设计临时变更而引起的价款增加情况，达到房地产企业节约成本，获取最大效益的目的。

3、确立合理的工程合同价

房地产企业要想严格控制成本，除了在设计环节下功夫之外，还应该确定合理的工程合同价，对合同总价进行把关，使得合同总价能够维持在企业可以承受的范围之内。除此之外，房地产企业还应该与供方签订严密、细致、具有法律效益的工程合同，对招标文件中不详、不明、言辞模糊的内容及时进行处理，尽量避免应沟通不畅而引起的各种纠纷，通过积极的谈判手段，为企业争取到最大的利益。

（二）采购阶段的成本控制

1、战略采购

房地产企业可以组织成立一个专业的采购委员会，负责制定战略采购的具体实施方案和采购决策。战略采购的产品和服务必须要有较大的使用范围和使用量，还要满足可重复使用的特点。在采购之前，还要对市场做一个较为详细的调研活动，重点采购顾客需求量大的、影响范围广的产品和服务，以迎合消费者的切实需求。

2、联合采购

房地产企业中的采购委员会在充分了解联合采购的产品和服务的特点之后，以此为依据，专门组建起一个联合采购小组，负责联合采购过程中的相关事宜。 联合采购时必须要保证所需采购的产品和服务，在同一时期内被两个以上的开发项目同时需要。

3、招标采购

企业中采购部门负责制定招标采购的具体决策和实施过程，应当遵循公平、公正、公开、诚信的原则，能够有效监管工程项目采购环节中产品及服务的质量和成本，为企业获得利益最大化打下坚实的基础。

4、认价采购

认价采购是招标采购的补充形式，一般来说不能直接签订采购合同。它同招标采购一样应当遵循诚信、公正、公开的原则，对于房地产企业控制成本、监管质量具有重要意义。

结束语：综上所述，近些年，我国掀起了一股购房热潮。房地产行业摇身一跃成为了当前最有发展前景的行业之一。国家为了能够有效抑制房价快速增长，不得不采取一系列的宏观调控手段，这无形间压缩了房地产企业的巨大利润空间。为了能够使利益最大化，房地产企业必须将成本作为切入点，在不影响工程质量的前提下，尽量减少工程的成本。在房地产开发项目的前期，可以通过制定出行之有效的规划方案、组织规划评审委员会、在设计环节多下功夫等方式有效控制工程的施工成本。在房地产开发项目的实施阶段，可以通过选择标价合理、技术过硬的施工单位、编制迎合实际的工程量清单、确立合理的工程合同价等方法，控制招标阶段的项目成本，为企业获得利益最大化打下坚实的基础。

参考文献：

[1]方辉.房地产开发项目前期成本控制研究[D].浙江工业大学，2012

[2]黄镜华.房地产开发项目全过程成本控制浅析[D].华南理工大学，2012

[3]史颖.房地产开发企业目标成本管理现状及改进研究[D].重庆大学，2012

房地产开发项目成本控制研究 篇7

一、房地产项目开发各阶段成本控制存在的问题

(1) 国家宏观调控导致项目直接成本增加

房地产开发商的筹资渠道一般是寻求银行资金帮助。随着2010年开始不断出台的金融政策, 银行业界也开始控制对房地产业的信贷资金, 由于房地产业贷款额度大、回收期长, 银行一般多在基准贷款利率的基础上上浮60%-80%发放贷款。这些变化导致房地产开发项目利润空间大大下降。

(2) 项目决策阶段的成本控制问题

主要表现在:

1.主观决策导致开发产品组合定位欠准确

2.没有全面成本控制的意识, 认为成本控制只是在施工阶段

第一, 缺乏成本管理意识。成本管理工作没有专门的部门负责, 而是由财务部门“兼顾”, 从组织上和架构上难以支撑“项目全面成本”的管理需求, 没有真正理解项目开发全过程、全面成本的观念。

第二, 方法和流程仍不明确。

(3) 设计阶段成本控制存在的问题

忽视设计成本控制

重视施工阶段成本管理, 忽略设计阶段的成本管理是建设单位的一个通病。大多数建设单位认为, 在图纸设计完工后, 根据设计的图纸和有关定额文件收费编制预算就是设计阶段的成本支出没有考虑到以后的施工阶段图纸变更带来的影响。

人员素质参差不齐。项目开发成本管理对人员的要求很高, 它是一项综合性的工作, 要求人员具备多方面的技术, 而有些设计人员不考虑建材价格, 把握不好经济和技术的关系, 导致设计成本大大增加。

(4) 建设阶段成本控制问题

一是招投标对成本控制没有起到真正的作用

招投标可以择优选择设计单位和施工单位, 但在招投标的实际操作中, 行政的力量对招投标的干预太多, 难以在公平和合理的环境中进行。

二是施工过程中对现场签证控制不够, 导致成本控制不力

忽视对工程变更的控制, 对工程变更责权不清, 工程的变更具有随意性, 缺乏有效的监督和控制, 没有建立起一套变更申请、测量和认可系统。这些缺陷造成了施工阶段成本控制不力。

三是在施工中发现问题后, 优化意识不够, 缺乏及时的整改措施。

(5) 销售阶段成本控制存在的问题

对房地产产品的推广宣传对于销售是非常重要的方面, 甚至会决定项目最终的成败。房地产项目从规划到销售完成, 每个阶段的宣传推广方式如何选择, 通过哪些媒体或者渠道宣传, 都需要从整体上进行精心的策划, 讲究策略, 不能走一步看一步。

二、房地产项目开发各阶段成本控制存在的问题

(1) 对于国家宏观调控的措施

对于宏观调控经济政策, 我们必须学习精神政策, 主动适应合理控制税费支出。国家对房地产的宏观调控不断加剧, 土地成本和各种政策性收费日益增多, 这些费用约占整个开发成本的50%-60%, 但是这些费用也有很多可以折减或浮动, 这就需要不断的学习培训, 掌握相关政策, 与主管部门加强沟通。

(2) 项目决策阶段的成本控制措施:

1.客户需求是项目定位的基础, 做好市场调查是必要的

软件人才公寓项目利用访问法、问卷调查法等市场调查方法在项目开始前进行了调查, 对市场前景进行了预测, 根据项目的情况对影响开发成本的内外部环境进行了实时掌握和深入系统分析, 对项目的风险和优势有了一定的认识。这一系列工作都是决策的基础。但是软件人才公寓项目的市场调查不全面, 调查的重点是消费者定位, 对国家政策、周边房地产市场、竞争楼盘的销售方式调查不够全面;这些行为就为决策定位不明晰埋下了伏笔。软件人才公寓必须全方位考虑, 从国家政策、周边房地产市场、竞争楼盘的销售方式等多方面开展全方位的市场调查工作, 从微观和宏观层面, 安排好项目的开发进度和周期, 确定合理的融资方式, 规划好项目的功能规划和配套建设。

2.做好市场定位

根据市场调查的结果, 结合项目地块和所处地域进行定位, 针对项目将来的销售价格和销售对象进行分析, 准确做好软件人才公寓的项目定位、市场定位和客户定位。

(3) 设计阶段采取的成本控制措施

不定于一家设计单位, 推行设计招标制度, 多家竞标, 选择有实力的设计单位。建立项目开发全工程成本管理意识, 工程主体建设与配套建设、项目绿化等尽量按统一规定一起进行招标。这样可以使设计单位在项目整体布局、建筑风格、户型设计和使用功能上等保持一致性, 以降低设计成本。

通过合同措施控制变更成本。设计人员一般经济观念淡薄, 不考虑成本-效益原则, 设计变更带有随意性。在招投标确定设计单位后, 与设计单位签订设计合同, 让设计单位缴纳一定的设计保证金。当设计变更增加时或费用额修改时可以根据变更额度扣罚一定比例的设计保证金。与设计单位签订合同可以使后期的开发成本降低许多。

(4) 建设阶段成本控制措施

1.严格招投标

一是施工单位的选择。要从其经济实力、技术力量、市场信誉等方面全面考察。并且要按照项目施工难度来选择施工单位, 三级施工企业就可以胜任的项目就没有必要找一级的或者特级施工企业。

二是要做好招标文件的编制。

三是要严格标底价格的审查工作。

2.严谨合同管理体系

纵观项目的整个开发工程, 施工阶段成本控制是最具体和繁杂的, 它对工程造价的影响程度可达到6%至10%, 在这一阶段的成本控制过程中要加强合同的管理, 重点是加强施工现场的管理, 控制合同的变更的随意性。在合同签订前要把握合同条款的内涵, 咨询律师, 确保合同条款的严密性。在合同履行过程中发现问题时要及时纠正, 有效地控制工程成本。

3.严把材料质量和价格关

材料是工程造价的主要构成之一, 材料费用一般能占到工程造价的60%甚至更多, 但是材料的质量和价格管理是成本控制的重难点。软件人才公寓项目采用甲方供材方式, 从材料的质量和价格方面入手, 多方面综合评价供应商, 节约了开发成本。

(5) 销售阶段成本控制措施

1.做好前期营销策划方案。在进行充分的市场调研的前提下, 通过科学的方式和正确的营销理念, 制定有效的产品销售计划, 其内容应该包括:价格策略或者价格方案, 长期与短期的市场营销策略等, 同时在销售的过程中, 把握好商机, 合理控制销售节奏, 将销售工作做到最好。。

2.宣传推广策划要有系统性

根据产品的定位, 在项目或者产品的形象、理念、视觉、感觉、品味等角度进行整体的策划和设计, 明确卖点, 满足所定位的消费者的需求。

参考文献

[1]江丽.浅议房地产开发成本控制存在的问题及对策.管理纵横, 2010[1]江丽.浅议房地产开发成本控制存在的问题及对策.管理纵横, 2010

[2]徐程.全生命周期造价管理成本控制研究.建筑科技与管理, 2009[2]徐程.全生命周期造价管理成本控制研究.建筑科技与管理, 2009

[3]任宝峰.房地产开发成本控制.经济师, 2010[3]任宝峰.房地产开发成本控制.经济师, 2010

[4]刘佑清.浅谈房地产开发项目的成本控制.铁道建筑, 2006[4]刘佑清.浅谈房地产开发项目的成本控制.铁道建筑, 2006

[5]沈鹤翔.有效降低房地产开发成本的对策研究.河南科技, 2010[5]沈鹤翔.有效降低房地产开发成本的对策研究.河南科技, 2010

谈房地产开发的成本控制 篇8

目前, 利用精细化管理节省生产成本的企业经营模式已得到众多房地产开发商的认可。成本管理, 主要是指成本的精细化管理。众所周知, 房地产开发项目比较特殊, 房地产成品多为一次性商品, 开发周期较长, 具有多变的特性, 超过半数的地产开发商都采用粗放型成本管理模式。成本的精细化管理就是由原有的粗放型向集约型转变的管理模式。当前许多家地产开发商都开始尝试采用这种管理模式, 将各环节的开发工作通过流程再造、优化设计、知识积累等变得程序化, 提升成本控制的能力, 明确各环节的成本控制目标。

1 加强管理, 提高员工素质

投资需要大家的共同参与, 因为它不只是领导者或投资成本控制部门的事情, 在工作中降低投入的各种潜能, 要时刻注意节约和深入挖掘。首先依赖领导对投资控制的重视、企业科学管理、提倡以身作则和良好投资控制系统的环境与氛围。投资项目是否合理以及工程项目选择是否科学, 对于决策部门或决策者来说, 要给予明确, 要想提高投资效益, 就需要普遍提高职工素质、业务水平;设计变更要尽量减少, 工程项目要由负责规划设计的部门做到优化设计;合理安排工期, 工程部门要注意加强现场管理;成本控制部门要精通招标与合同管理、工程技术等知识, 不要局限于预算审计以及和既定供应商的讨价还价。

2 策划阶段的项目成本控制

项目开发成功与否主要取决于产品的策划。产品策划就是利用项目的可行性分析数据确定策划方案, 再考虑利润收益和进行风险评估确定最终方案。策划环节关于项目开发方式林林总总, 但是都偏离不了成本控制这一关键点。

2.1 必须仔细调研土地拍卖合同中的各个款项, 确保工程资料的客观准确, 开发用地通过拍卖方式获得。

包括:详细勘察用地上的地下管线、地上建筑物、构筑物等;合同中提及的应由政府负担的水、电、煤气、大市政和公建配套增容费及建设费, 应预先考察政府的履约能力, 对预交费用返回可能存在的风险进行分析;由于收费标准偏高, 任意性强, 收费若属于垄断性经营企业或事业单位的, 对公司实力及与相关单位的关系须充分考虑。

2.2 如果采用合作的模式开发或买断建设项目, 事前必须充分考虑道德、法律等可能发生的风险因素。

项目策划中关于项目买断的内容、范围以及交付验收标准等都要一一列出, 还要考虑承担必要的手续风险;以何种方式合作开发、采用何种比例分成、交房的具体标准和时间等, 都需要策划人员仔细探讨。

2.3

项目若是异地开发的, 灵活运用当地的人力、信息、人际关系等资源, 遵守当地的政策法规, 尽可能地争取优惠政策, 及时办理各项通关手续, 最大限度地节省开发成本。

3 成本在规划及设计阶段应如何控制

开发项目的设计质量必须符合国家相关标准和行业要求, 因为设计方案是否经济可行将直接影响房房地产商品交付使用后所产生的利润收益, 设计质量是规划设计阶段的首要控制要素。一般, 工程设计占项目投资的30%~40%, 即使如此, 工程造价还是会大大影响投资企业的最终收益。因此, 一定专业知识是投资开发商本身应具备的, 应慎重考虑材料设备、结构形式、建筑装饰, 勤于与设计人员联系、沟通, 真正做到优化设计, 把设计做深、做细。设计费用控制不可忽视, 设计费用低并不意味着项目投资额小, 合理费用的界线是设计费用的控制目标, 而不是费用的最小。在设计阶段采用招标形式, 选择设计单位或实行设计费用限额和设计费用奖励结合方法, 设计最优方案, 设计费用要综合考虑设计质量、项目控制, 把设计费用的控制和质量结合起来。

4 招投标环节的成本控制

这个环节成本控制的要点主要是投标单位的选择、招标文件的编制、评标和定标。招投标环节的成本控制涉及到工程、设计、审算、销售等多个部门的实际运作。

4.1 若施工设计合理可行, 可采用总价包干的方式进行项目开发。

这能有效控制工程造价。投标单位可利用工程量清单开展报价工作, 可着力分析工程单价以及完善设计方案。各投标单位所报工程量避免相差太远, 利于评标和选择合适的施工单位。

4.2 在条件成熟或积累开发经验的同时, 建立长期合作的战略联盟。

选择信誉良好、实力雄厚、造价合宜、建设周期短且工程质量优良的施工单位。

4.3 采用合理低价中标, 坚决杜绝个别投标单位不顾工程质量, 恶意降价中标的不良竞争行为。

地产开发企业应该考察投标单位的各项资质, 选择符合项目建设要求的建设单位。而中标单位通过合理竞争低价中标后, 从长远考虑不应再压价, 因为, 对规范管理还是工程造价控制, 这种做法都是不利的。

4.4

在签订承包合同时要根据建筑市场行情、建筑业的一般惯例和有关规范, 明确划分双方的权责义务, 以免在施工过程中出现权责不明、互相扯皮、拖延工期、抬高造价等问题。

4.5

提高工程造价控制的有效手段之一, 是预先进行风险评估, 提前做好工程保险、工程担保等风险控制措施, 从而有效规避各种风险。

5 投资控制在施工阶段如何实施

工程投资的具体实施阶段是工程项目施工阶段, 投资支出大部分都要在这一阶段落实, 也是人力、物力、财力消耗的主要阶段和建筑物实体形成阶段。在这一阶段的投资控制主要需要解决以下几个方面问题: (1) 施工任务要选择什么样的施工单位来承担; (2) 施工单位采用什么招标方式来选择; (3) 什么类型的承包合同适合投资者与施工单位签订; (4) 在具体的施工过程中如何进行有效造价控制。

一个好的施工单位, 在施工过程中必然具备良好自身素质。可以保证安全的前提下, 保质、保量, 如期地履行合同应有的责任和义务;保障建设资金的节约和合理有效使用, 在工程实施阶段还要严格执行工程招标, 对影响造价、延误工期等因素要约定好, 合同订立要规范、严密, 职责、义务要通过法定形式来划分, 避免损害双方合法权益。在项目建设过程中, 节约投资的可能性虽然很小, 但很容易产生浪费投资的情况, 所以要足够重视投资控制, 检查和执行两个职能要特别强化。投资控制部门应该指派专人负责管理工程造价, 对工程造价方案实施全过程进行动态跟踪, 而不仅仅局限于工期要求。

工程索赔是不可避免的。索赔时, 施工单应预先整理索赔资料, 再交由投资控制部门审核;其中不合理的索赔要求要依据原有的合同文件、技术资料等予以剔除, 来自施工方的材料代用、工程变更、额外用工、现场签证及各种预算外费用建设单位要严格控制, 现场施工管理要加强, 设计变更在无特殊情况下, 不要发生。对不可避免的工程变更, 对工程造价的增加额度要随时掌握, 做到先做预算、后花钱, 应增减的款项应由专业预算人员与施工方在当时就算清。发生变更时的各种相关记录施工方做好, 避免或减少结算时的纠纷, 尤其要做好隐蔽工程记录及其签证工作。

6 做好材料及设备采购环节的成本控制工作

计划性及对价格信息的掌握是材料及设备采购环节成本控制的主要核心。在总的工程造价中, 材料设备费占有相当大的比例, 自然是成本控制的关键点。

6.1

分析材料设备的性价比, 同一楼盘各部件必须采用同等质量的原材料, 材料采购部门一定要认真审核材料设备的质量和等级。

6.2

材料及设备采购价格只有在掌握材料设备价格, 特别是大宗材料设备的价格变动趋势后才能控制好, 必须做好市场价格的管理工作。

6.3

对于甲供的材料设备不仅要满足使用功能和结构安全的要求, 还要选择质优价廉、市场供应充足的材料设备, 订货时机要把握好。

6.4

在保证质量的前提下, 可以采用对于施工企业自行采购的材料设备合理限价, 双方共同承担风险。

7 结束语

以上, 介绍了房地产开发各个阶段成本管理与控制的一些内容、要点及方法, 主要由基础设置费、土地费用、前期工程费、公建配套费、建筑安装工程费及开发间接费等组成房地产开发成本, 在项目的开发的整个过程中涵盖了这些费用, 所以必须在房地产开发的各个环节进行严格掌控, 才能很好地控制开发的成本, 最终达到盈利的目的。

参考文献

[1]李颖.谈房地产开发成本的管理方法[J].西部经济, 2011 (07) .

[2]赵丽.浅谈房地产开发与管理[J].山西建筑, 2011 (01) .

浅谈房地产开发成本控制 篇9

关键词：房产开发,做好,企业成本经理

一、个人素质和能力

房地产开发企业的特点是人才密集、资金密集、专业性强, 要成为一名优秀的成本经理应具有如下的个人素质:良好的职业道德和敬业精神。积极、主动、敢于承担责任;努力完成自己的职责, 追求更高的要求和目标。诚实守信, 办事公平、公正, 实事求是;严格、正确地履行合同, 公平、公正地对待各方利益。较强的综合能力。一个优秀的成本经理不仅需要高水平的专业技能和丰富的工程经验, 还要学习新技术、新工艺、新的管理理念和方法以及新的法律 (法规) 、政策、规章制度等, 时刻关注业界内的动态。这样才能在合约及成本控制工作中有成熟的判断能力和应变能力, 才能避免和解决工程实施过程中可能出现的问题和潜在的风险。一个优秀的成本经理还应具有较强的组织和管理能力, 善于处理好人际关系, 协调好各方面的工作。

二、规范企业成本管理制度

在正确的管理制度下, 可以提高企业的管理效力及竞争能力。规范化的作业流程与员工工作行为, 形成一个融洽、竞争、有序的工作环境。因此, 要实现企业成本控制目标首先要建立科学、完整、实用的企业成本管理制度, 并对制度的执行过程进行跟踪以避免出现因信息沟通不畅或理解不一致导致执行结果偏差。

三、全员成本控制

房地产企业开发项目的成本一般由以下几类构成, (1) 土地成本; (2) 前期费用; (3) 工程成本; (4) 营销成本; (5) 管理成本; (6) 财务成本。房地产企业的成本控制涉及多个部门、全体员工, 成本经理应帮助企业树立全员成本意识, 建立一个系统的、包括各部门 (各单位) 的责任网络和经济核算办法, 防止出现成本控制人人有责, 人人不管的现象, 并为其他部门的成本控制工作提供支持和帮助。

四、全过程成本控制

一个房产开发项目一般要经过以下几个阶段:可研阶段、设计阶段、招标阶段、施工阶段、竣工结算阶段, 项目成本控制应贯穿于上述项目开发的全过程。

全过程成本控制中, 最重要的是设计阶段, 宜采用多阶段招标方式, 即先进行方案招标, 再进行方案优化, 最后进行设计招标。

应采用“限额设计”, 要向设计单位及设计人员提供尽可能详尽的准确的相关设计资料及各种技术经济指标, 明确项目开发的定位、工程建设成本范围、质量及效果, 特别要强调设计方案的“经济”“合理”。在保证工程质量的前提下尽可能从源头上作好成本节约。

施工图设计阶段, 这是控制工程成本最主要的一环。在设计过程中, 有些工程设计人员只注重设计“质量”及设计期限, 没有更多的考虑设计对工程建设成本的重大影响。因此在这一环要十分注重, 不可忽视。比如: (1) 基础结构形式的选用; (2) 结构配筋量标准; (3) 安全系数取值; (4) 设备、材料的选用;……

以上是控制工程成本不可忽视的问题。

如合同条款约定采用形象进度支付工程进度款在编制工程量清单时应按形象进度进行编制。

成本经理应重视投标单位及其项目经理的资格审查避免不合格的施工单位 (项目经理) 参加投标, 除对投标单位提供的书面资料进行审查外, 还要进行必要的实地核实考察和利用政府提供的资源进行核实。

评标阶段应防止评标活动混乱、暗箱操作和腐败的发生, 可采用公开招标、投标单位资格后审和综合评分法相结合的方法。

合同是依法保护双方权益的法律文件。是双方在工程施工过程 (交易过程) 中的最高行为准则。成本经理应做好合同签订工作, 为防范合同纠纷, 应尽量采用政府推荐的示范文本。在合同签订过程中要注意以下问题: (1) 双方各自工作的具体时间要填写准确; (2) 双方所做工作的具体内容和要求应填写详细; (3) 双方不按约定完成有关工作应赔偿对方损失的范围、具体责任和计算方法要填写清楚; (4) 采购合同应明确采购的材料设备的具体内容、品种、规格、数量、单价、质量等级、提供的时间和地点;

工程实施阶段的成本控制主要是做好工程变更、现场签证和索赔的管理。

成本经理应尽量避免不必要的工程变更;现场签证应实事求是, 不重复, 不多算, 多方反复检查核对确认;平时要注意积累各种资料依据, 重视各种文件资料的签收, 在处理索赔问题时才能有理有据。

在竣工结算阶段, 成本经理应组织成本控制部门和工程管理部门的相关人员对施工单位送审的相关资料 (竣工资料、竣工图、结算书等) 进行审核, 确保上述资料的真实性和完整性, 然后将结算资料送工程造价咨询单位进行审核并对工程造价咨询单位的审计报告进行复核, 在必要的情况下, 也可采用“二次审核”的方法进行复核。

在结算核对阶段, 应要求施工单位委托具有工程造价相关资质的人员 (需出具授权委托书) 参与工程结算工作, 以减少或避免不必要的争执。

最后, 要对该建设项目的成本资料进行工料分析, 建立成本资料数据库, 为以后的开发项目确定目标成本提供依据。在分析的时候, 要遵循由粗到细、由表及里的分析方法

五、动态成本控制

动态成本的核心是实时性, 动态指的是在项目整个生命周期的任一时间点, 都能实时掌握项目最新的成本状态。

如何实现动态成本的测算?——一个中心, 三条主线。

“一个中心”即成本管理必须“以合同为中心”;“三条主线”即“动态成本”、“实际发生成本”、“实际支付成本”。

“动态成本”反映任意时段项目的成本及其构成:“实际发生成本”指的是项目当前已审定的工程量, 与“动态成本”对比可反映出项目整体进度:“实际支付成本”指的是实际已支付的款项, 与“实际发生成本”对比反映出款项的支付进度, 包括应付、实付的情况。

动态成本的构成是相当复杂的, 为了能实时得到动态成本相关数据, 实现成本核算、成本控制的目标, 我们必须借助信息化手段提高企业成本管理水平。使成本管理系统成为一个能够实时反映出项目成本的信息平台, 它可以辅助我们建立成本结构体系、规范操作流程、实时记录跟踪成本控制进展, 系统还可以提供决策的依据, 它的透明和实时查询可以让相关人员提高效率并且对项目进行监控, 当项目成本出现异常情况时进行报警。

参考文献

房地产开发项目成本控制研究 篇10

(一) 房地产业发展现状概述

近年来, 我国房地产市场持续高速发展, 特别是改革开放以后, 伴随着城市土地使用制度的改革和住房制度的改革房地产行业彻底打破了传统的计划经济的束缚, 得到了更加迅猛长足的发展。房地产在过去的十一五期间为推动我国经济快速发展贡献了非常巨大的力量, 并且在未来的五年计划里, 房地产对推动国民经济的作用仍然是不可替代的。但是在房地产行业高速发展的今天, 同样也暴露了不少问题, 如房价收入偏高, 投资性购房比例偏大, 供求结构的矛盾等特别是在资源如此稀缺的环境中, 行业内外的竞争如此激烈, 各项投入成本价格的上升, 使得房地产行业进行科学合理的成本控制成为突破发展瓶颈的唯一出路。

(二) 以河北省为例的房地产行业发展现状

第一, 整体行业投资现状。2010年, 全省完成房地产开发投资22648348万元, 同比增长49%;有开发经营的企业个数1776同比增长15.4%;土地开发投资额929529万元同比增长52.9%;配套工程投资203484万同比增长3.5%;国有及国有控股单位投资1201508万元同比增长46.4%。

第二, 行业所需成本现状。房地产行业的成本所包含的成分是非常复杂的, 为了方便研究如果我们就将房地产行业的成本简单的归结为:项目所用的土地成本, 工程建设材料成本, 人工成本。那么由于这三种成分成本的上升, 房地产行业的成本相对于过去的五年已经提高了很多, 使得行业利润出现很大程度的降低。据相关数据显示河北省的房价由于成本上升所带来的上涨大约占整个房价上升幅度的70%。

(三) 房地产行业进行开发项目成本控制的必要性

房地产是我国经济发展的支柱产业, 房地产行业的发展直接关系到我国的经济水平。而成本控制不仅可以促使企业获得更多的经济利益, 同时也可以在保障提供高质量商品的同时给顾客更多的优惠, 使人民安居乐业。并且房地产企业数量越来越多, 企业为了获得更大的竞争优势, 使企业长久发展在激烈的竞争中处于不败之地, 企业必须进行成本控制。

二、房地产开发项目成本控制的原则

(一) 全面性原则

包括全过程成本控制、全方位成本控制和全员成本控制。它要求房地产项目开发从前期的准备到最后的交付使用整个开发过程中的各环节和阶段以及所有的参与单位都要进行成本控制, 建立科学严谨的成本管理控制流程, 使得项目成本自始至终置于有效的监督和控制之下。

(二) 最小化原则

房地产开发项目在成本控制的过程中应努力实现项目的成本花费在科学合理的基础上达到最小化。即不仅仅要实现降低各种成本的可能性, 而且要从实际出发, 制定科学合理的最小化成本。

(三) 实时控制原则

房地产开发项目是一次性的, 项目的成本控制应注重项目实施过程中的控制即实时控制。在房地产开发项目的前期准备阶段成本控制只是根据项目设计的具体内容制定项目的成本预算, 以便为今后的成本控制提供一个可参考的标准, 而房地产开发项目末期的成本控制, 由于项目工程即将完工, 项目成本盈余基本已成定局, 即使通过成本监督发现了偏差, 或许也已经来不及修正了。所以必须保证房地产开发项目的成本控制实行实施控制原则。

三、房地产开发项目成本控制研究

房地产项目开发的重点阶段的成本控制有以下几个:立项环节成本控制、设计环节成本控制、工程招投标环节成本控制和施工环节成本控制。本文结合房地产成本控制的内涵遵循其控制原则, 对这几个重点阶段进行分析。在这几个阶段中施工阶段的成本最大, 占到了整个费用的60%-70%, 如表1所示, 但是对成本控制影响程度最大的却是在立项阶段。本文结合成本控制的原则重点对这四个环节的成本控制进行分析研究。

(一) 立项环节成本控制

立项阶段的费用在整个房地产成本中所占的比例较小, 才1%但是立项阶段却对成本控制的影响最大, 因为立项就是计划预算, 它的好坏直接影响到了后面所有阶段, 所以它是整个成本控制的关键所在。

在此环节应重点对前期成本、费用、利润等进行合理的估算, 对项目的可行性进行可靠的评价, 充分提高资源的利用率。具体应该做到以下几个方面:首先, 对房地产开发项目的成本进行相对准确的估算。这一工作对项目的可行性研究以及成本控制都是十分重要的, 它成功的实现了项目成本控制由事后控制转到事前控制。其次, 对于项目所涉及的材料等财务人员要做到时时调查, 了解其最新动态, 以便做到准确估算。做好预算对房地产这种资本密集型产业是至关重要的, 同样一个项目假设投资10亿, 在其他外界条件相同的情况下使用自有资金6亿和3亿所达到的资金利用率和利润是不同的, 后者的资金利用率明显高, 但是风险就会高。所以要做好资金利用率和风险之间的关系。再次, 在立项阶段对敏感的因素进行敏感性分析对整个房地产成本控制也是十分有利的。

(二) 设计环节成本控制

房地产开发项目设计是指用图纸把具体的表示出的设计方案, 施工图绘制完成才能做出施工预算, 所以控制工程造价的关键是设计环节。所以一个好的设计方案, 既可以给企业带来良好的社会效益, 同时也给企业带来更大的经济利益。但是长期以来房地产企业对设计阶段重视不够, 导致这部分的成本控制不能实现。在施工阶段是按照设计图进行的, 所以设计阶段是全面工程造价的关键, 在具体的操作中做到以下几点:首先, 实行严格的工程招投标制度。房地产企业在进行项目设计时要大力引进竞争机制, 切实加强管理, 从而达到成本控制的作用。在选择设计单位时, 要进行公平合理的招标进行选择;同时根据情况实行分块招标, 因为如果一个项目完全交给一个单位进行, 可能费用会比较高。其次, 坚持技术与经济想结合、推行限额设计。在项目的设计时只要能用定量分析的都要通过计算, 用数据说话。在设计时要特别注意材料和设备的经济型尽量搞标准化和系列化设计;在总投资限额的限制下, 在保证项目设计能达到目标功能的前提下, 对技术以及施工图设计进行严格的投资限额设计。此外要严格执行限额设计, 设计单位要承担技术经济责任。如一项目土地费10亿元, 折合2000元一平米, 建筑成本1500元一平米, 定价为4200元一平米, 由于时间紧等问题设计单位没有严格执行限额设计, 在图纸没有设计完前久开工建设, 后来在施工到第5层的时候才修改, 损失三千多万, 尽管如此5层以上部分修改, 每平米降低成本30元, 共节约成本600.86万元, 但是远远没有达到其预先限额的标准。同时应该注意加强设计人员和工程造价人员以及企业管理者之间的沟通。最后, 加强出图前的审核。从经验来看, 改变方案的缺陷所花费用远远小于施工后再进行改正的费用。

(三) 招投标环节成本控制

项目招投标阶段是最敏感的阶段, 是房地产成本控制非常关键的环节。采用合理的低价中标形式, 不仅可以避免哄抬标价现象, 而且可以避免导致由低价中标导致的低质工程。在具体的招投标过程中, 应做到以下几点:首先, 招标工作应严格遵循公开、公正、公平、诚信的原则。对招标信息要广而告之, 对来投标的企业资质要进行严格审核, 甚至实地考察。施工队伍的好坏直接关系到工程标造价控制的成败, 所以要求施工方具有强的技术实力, 对企业成本控制至关重要。其次, 组织好招标文件工作。项目招标工作要严格控制工程招标条件, 认真编制标底和标书, 做好评标工作。招标书应严谨、准确、全面, 项目造价应尽量包死, 尽量少留或者不留活口。项目标底要控制好质量, 控制在合理造价的下限。再次, 确定合理的中标者。不能仅以低价作为确定中标者的唯一标准, 以避免产生低价恶意竞争和不合格的产品。要采取合理低价的原则, 是在保证工期、保证质量的前提下的合理低价。

(四) 施工环节成本控制

施工阶段占整个项目成本最大, 这一阶段的成本控制, 主要是控制成本严格按照预算成本, 不能远离预算成本太大。它影响成本的可能性在10%左右, 虽然节约的可能性小, 但是浪费的可能性极大, 如果控制不好极易造成成本的急剧增加。

目前项目的质量控制、成本控制以及工期控制都是由监理公司来承担, 但是目前监理公司的工作人员以及公司质量参差不齐, 大部分工作只是停留在质量控制上, 所以这一阶段的成本控制还是由建筑单位决定。建筑公司要求在建设时要先进的施工组织和科学的施工方案, 尽量缩短工期, 降低材料和人工的浪费。所以这就要求建设方要做好事前控制, 而这一去又追溯到了工程设计阶段的成本控制, 做好图纸会审。如某商品房的施工中由于施工前未对图纸进行仔细的审查, 使得最后建筑出现了一道斜梁, 这不仅给企业带来了巨大的经济损失, 也大大增加了施工的技术难度, 同时也使得房的使用价值下降。

四、总结

房地产开发项目成本控制是一个实时的全过程、全方位、全员控制, 做到各方面综合平衡, 才能做到成本的有效控制。在实施全过程成本控制过程中, 既要全面综合考虑, 还要重点把握对关键点控制, 使建设实施阶段, 在投资控制、质量控制、工期控制、安全控制等阶段统一起来;同时, 应采用动态管理理论, 确定成本目标, 采取主动控制, 实施科学动态管理。从而对提高房地产企业的竞争力、取得更多的经济利益服务。

摘要：文章通过分析房地产开发项目成本构成要素分析, 结合成本控制的重要性、原则和内容, 提出改进房地产开发项目成本控制的措施和建议。

关键词：房地产,成本控制,降低成本

参考文献

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[8]、张红.房地产经济学[M].清华大学出版社, 2005.

[9]、施建刚.房地产开发与管理[M].同济大学出版社, 2004.

房地产开发成本控制 篇11

【关键词】现场管理；节约；成本控制

1.控制房地产开发项目现场成本的重要意义

随着房地产市场竞争的日益激烈及国家调控房价政策的强烈措施，房价已没有可能在短期内继续大幅上升，导致一批实力不强的房地产公司倒闭，在大浪淘沙的现代化资本竞争中，如何才能胜出，是值得房地产开发公司深思的。房地产开发公司从拿地到项目竣工验收，要缴纳地价款、建安成本及各种税费，有些项目是不可缺少的，属于无法进行成本控制的。按照价值工程的理论，项目在规划设计阶段，最能节省工程成本，但是规划设计以后的工程成本，就转移到现场管理方面。现场管理得当，能节省数百万甚至数千万的工程成本，可见控制房地产开发项目现场成本的意义之重大。

2.控制工程容易失控的方面

2.1地质勘察

在项目开发前，一般由建设单位委托设计院出具《岩土工程勘察任务书》，任务书明确要求初勘和详勘的布置和钻探深度等。由于地质的复杂性，一般的岩土勘探公司也无法非常准确的判断土层情况，只能从实验数据结合经验进行推断。勘察报告由勘探单位出具后，由于没有专业的机构来审查，岩土报告的可靠性和准确性大打折扣，岩土工程师为了确保地基不出问题，随意扩大不良土质范围线的事情也是有发生的，导致设计院在基础选型及软基础处理方面判断失误，建设单位为此付出沉重的代价。如某房地产开发公司的低层住宅项目，为节省数万元的工程勘察费用，减少布孔数量，导致勘察报告的可靠性降低，设计院采用筏板基础，后来开挖后发现未布孔的地方存在大量软弱土层，设计院重新采用桩基础，建设单位在土方开挖方面产生了无效成本，同时浪费了工期。有经验教训后，房地产开发公司重新委托勘探单位补勘探，部分之前显示为淤泥区的楼栋被排除，从桩基础变更为天然基础，节约了数十万元工程成本。可见，岩土工程勘察报告的重要性必须给予充分重视，在报告出具后，建设单位最好能委托专业人员审查，对有疑问的地方采用合理的方式加以解决。

2.2土方工程

土方工程施工是项目开发必然要进行的，有经验的工程师都知道，在土方工程施工方面，如果控制不当，将导致极大的无效成本产生。某项目为了营造山地形状，在原来平整的地方堆填大量土方后采用强夯的施工方法加强土质，回填土方达到20万方，造价数百万元人民币。但是由于未根据图纸进行标高控制，回填夯实后的土方标高比原设计标高高出1米多，由于每栋建筑又带有地下室，导致回填的土方接近一半都是要重新挖走，一填一挖，造成损失超百万。从这个例子可以看出，全面统筹安排，科学合理的进行工程建设，能节省不少工程成本，节约了工程成本就相当于创造了利润和财富。

2.3设计变更

由于房地产开发项目需要大量的资金，资金的来源大部分是银行贷款，巨额的利息给房地产开发商带来了巨大的风险，所以项目一旦启动，哪怕证件未齐全，设计图纸未成熟就已经进入了施工阶段，存在边设计、边施工、边变更的“三边工程”，造成了无效成本和极大的社会资源浪费。由于项目开发后，开发商急于销售项目，要求施工单位在没有蓝图的情况下施工或者即使有蓝图也是未经施工图会审的，这样的图纸往往是不符合实际的，建设单位就要求设计院进行变更修改，有时候甚至多次修改，现场返工，对于原施工完毕的工程拆除后重新施工。可以说，没有任何一个项目是没有设计变更的，但是应尽量避免设计变更，特别是会造成返工的设计变更。现场管理的专业工程师必须具备一定的专业知识及读图能力，能够及时指出图纸与现场不符的地方，对照结构图和建筑图、水电暖通图等，和设计院充分沟通，确保设计图纸的准确性，避免施工完成后再出设计变更图纸。

3.成本管控的措施

3.1组织保证措施，加强成本管控

第一，要明确成本控制贯穿于工程项目开发建设的全过程，而成本管控应是项目开发全体成员参与，建设项目所有的项目管理人员，特别是工程项目负责人，都要按照自己的业务分工各负其责，只有把所有的参与人员组织起来，共同努力，才能达到成本管控的目的。一般情况下，开发商项目管理部都有目标成本责任分解表，以项目负责人为中心，建立有效的责任体系，将成本责任落实到各个岗位、落实到专人，对成本进行全过程控制、全员控制、动态控制，形成一个分工明确、责任到人的成本管理责任体系。第二，要明确成本控制者及任务，从而使成本控制有人负责，一一对应，专人管控，这样才不会在造成成本失控后，却责任不明，成员之间互相推诿。对于在成本管控方面做出贡献的，应给予表扬或奖励。

3.2完善流程制度，确保管控有效

有些建设单位在短时间成长起来，但是缺乏有效的管理体制和流程制度，在发展过程中存在瓶颈，特别是在成本管控方面存在比较大的漏洞和缺陷。建设单位应该加强完善流程，建立立体的管控制度。针对以上提出的三个成本容易失控的地方，在项目开始时，就应该安排专业工程师开始重点监控，分清任务，责任落实到人。采用多种形式的研讨会、图纸会审等进行。如对勘探工程，如过程中未进行有效沟通和把关，就可能对后面的基础工程造成巨大的损失；土方工程现场未进行合理堆放，开挖时未考虑土方平衡，没有预留回填土方，可能会造成土方不够，多次挖运的现象，带来无谓的工程成本支出；设计变更也要有个合理的制度流程进行约束，否则，容易造成大规模的返工。特别注意的是，现场管理应充分注意进场材料的把控，百分百保证材料的合格使用，现场必须由监理或甲方见证取样送检，如果施工单位偷工减料，采用以次充好的材料进行施工，后果不堪设想。

3.3重视合同条款，规避风险

很多时候，建设单位由于人员流动性大，也没有专业的合同管理员，与各分包单位签订的合同又多，涉及工程范围广，造成了合同风险。合同纠纷在建设工程中是很常见的，通常是由于合同约定不明确，责任归属不清楚，合同标的不确定等原因，造成扯皮现象。从行业履约情况来看，建设单位能够制约施工单位的只能是经济措施，而多数情况下由于建设单位存在迟付工程款等现象，且由于合同的条款比较简单，没有针对性，施工单位抓住建设单位的弱点，充分利用合同的漏洞，施工单位或者降低工程质量，或者放缓工程施工进度，或者故意闹纠纷。由此可见，建设单位应充分重视合同，应将合同责任落实到各专业工程师身上，多部门综合意见，对于大金额合同，可以请有法律专业知识的人士进行审核，确保合同条款具有针对性、可行性，具有保护建设单位的作用。

总之，建设单位在项目建设中必须重点监控容易造成成本超出预期的地方，加强管理，采取有效措施进行全员性的、全面的、有效的措施，完成项目开发，为企业创造源源不断的利润，使企业发展更进一步。 [科]

【参考文献】

[1]梁世连.工程项目管理.中国建材工业出版社，2004.

完善房地产开发成本控制的建议 篇12

在房地产项目开发中,必须对影响项目成本的各个阶段实施全过程控制,以利于房地产开发企业资金的合理流动,实现投资的良性循环。本文对房地产开发项目成本控制中存在的问题进行简单分析,进而提出完善房地产开发项目成本控制的具体措施。

一、房地产开发成本控制中存在的问题

(一)忽视项目决策阶段的成本控制。

在项目决策阶段,很多房地产商只重视房产的修建和销售,而忽略了项目策划。很多房地产商做策划报告仅仅是为了筹集资金的需要,只追求策划的“包装”效果,使策划报告的可操作性大大降低。在收集材料的广泛性和代表性、分析计算过程的规范性、逻辑推理的严谨性、指标选择的合理性、计算结果的可靠性等方面存在问题,造成开发资金的浪费。

(二)设计阶段成本控制缺乏细化措施。

施工阶段是成本投入最明显的一个阶段,开发商一般对此阶段比较重视,但对设计阶段的成本控制却重视不够,将设计费一压再压,以此节约成本。在实际操作过程中,通常做法是将项目委托一家“信得过”的设计单位,对设计合同不作过多考虑,造成设计进度不合理、设计范围模糊、设计质量不可控、设计造价难约束等,使得开发成本大大超出预算。

(三)招投标没有真正起到成本控制的作用。

建设工程实行招投标,有利于降低工程造价,缩短工期,提高工程质量,促进公平竞争,防止腐败现象的产生。特别是在现阶段建设项目成本过高、工程质量存在问题的情况下,通过实行招投标以降低造价,保证质量,确实有其必要性和现实性。据了解,目前房地产项目真正实施招投标的不足60%,即使实行了招投标,也由于多方利益的权衡等因素,导致招投标流于形式,陷于“暗箱”操作,没有真正起到成本控制的作用。

二、完善措施

(一)建立项目目标成本责任制。

将大预算分解成可操控的小预算,建立一个成本控制的体系,将责任量化分解到具体责任人。可以用图表形式来标示,要求责任明晰,便于宏观控制和微观量化。目的在于使所有管理人员思路清晰,重点明确,做到人人肩上有指标,有效地避免责任交叉与推卸。

(二)建立成本优化制度,对工程量逐级控制。

工程量管理是控制效益流失的一个重点,通过对工程量的逐级控制,将各级的经济责任、经济利益与工程数量的控制相关联,防止效益从计量过程中流失。以成本优化为目标,理顺各级之间的经济关系,本着“谁优化谁受益”的原则,鼓励各级管理人员对施工方案加以完善,方案优化产生的效益分别由各级分配,使方案优化与个人收益挂钩。把施工方案同目标成本预算联系起来,将预防控制的作用前置于施工,保证事前控制的有效实施。

(三)建立项目经理基金调控制度。

项目经理作为项目开展目标成本管理的关键,为体现其责任与权利,可将公司批复目标预算与项目责任中心预算之间的差额交由项目经理统一调配使用,其净结余由企业与项目部分成,项目部留用部分主要用于对项目经理和有关人员的奖励。

(四)健全项目成本监督制度。

设立专门的目标成本监督小组,可由成本部门以外的财务或审计人员组成,可负责对项目目标预算的编制、目标预算的执行、目标预算的调整以及其他各项基础业务进行检查,并按规定考评计分。目标成本监督工作实行一票否决,对成本管理不合格的项目,效益工资不予核批。对在责任范围内造成亏损的,以预留的责任工资予以弥补。

(五)落实动态调整制度。