房地产开发项目可行性分析

房地产开发项目可行性分析（精选9篇）

房地产开发项目可行性分析 篇1

房地产开发项目可行性分析

作者/转载者: 周华锋发表时间:2005-6-2 21:09:49浏览次数:476

房地产开发项目可行性分析，至关重要，是进行其他工作的前提。主要参考市场分析、对地区的影响性、项目效益、融资能力、环境评价、经济评价等，开始的可行性分析，可能促使项目成功，也可能导致项目流产，不可行的项目以后很难执行，可能导致项目失败，造成不可估量的损失，虽然项目可行性分析会耗费很长时间，但会回避很多不利情况。应综合考虑各方面的情况，作出项目可行性分析报告，分析各种不利因素，作出正确决策，为项目计划提供相应的前提，提供便利条件。

关键词：市场研究 经济分析 环境分析

1、市场研究

分析当地区域是否存在房地产项目产品需求，抽样调查要比较客观的进行分类，要理性化；客户群的市场率有多大比重，是需求普通住宅、中档住宅、高档住宅；还是酒店或写字楼及商业设施，客户群的地区差异，当地政策如何，土地出让价格怎样，现在土地成为房地产企业发展壮大的一个软肋，只有经过了详细的市场调研以后，才能有一个客观分析的基础。

2、建筑方案的拟订

开发项目产品，规划设计方案很重要，它关系到项目的造价、以后的销售情况是否顺利，还要考虑区域的地方性居住条件，客户群的偏好。产品方案、拟建规模、建设地点，项目的预测进度安排，本企业资源情况、建设条件、协作关系的初

步分析等。建筑方案需要房地产企业各个部门进行充分的市场研究分析后，在此基础上企业各个部门沟通达成共识后，由房地产企业提出建筑方案概要书，通常建筑方案要经过详细研究反复论证，拿出几套方案经过综合对比，选择最适合的。经过对比以后，找出平衡点，做出最佳选择。

3、项目开发的SWOT评价

实施一个项目前，要进行优势、劣势、机会、威胁四项分析，本开发项目具备那些房地产企业开发产品不具有的独特品质，同类项目产品那些具体方面更具有优势；开发本项目产品具有那方面的劣势，怎样避免或弥补，如果经过平衡收益超过风险或劣势所造成的后果，项目也是可以开展的；项目的机会也很关键，何时进行，目前同企业的整体发展战略是否一致，是否对企业市场占有率有一定影响，本项目是否存在现实良好机会是要经过平衡的。威胁分析意味着风险存在，项目开展前进行风险分析，制定风险应对措施，看是否能起到效果，如果威胁依然存在，不能很好的解除，那么项目的实施可能性就要受到限制；这四个方面既要单一分析，又要统一考虑平衡，最终才能得出比较客观的结论。

4、项目经济分析

项目的开发造价，投资估算、建设条件及开支情况，都应有一个大致的分析，制定资金筹措设想；考虑融资难度及可行性，有哪些外部资源可以利用，采取那种融资方式可行性最大，那种融资方式风险最小，是采取单一融资还是组合融资，如果是组合融资还有一个优化组合策略问题。对项目产品的前期投资估算是很重要的，进行盈亏平衡分析，核算销售收益和支出情况，做出资金现金流量表，考虑资金收入和支出的时间差，测算项目最终收益，测算偿还贷款能力，看自身应付能力是否能够达到，以分析项目的实施可能性。

5、项目开发环境分析

主要是2个环境，一是国家大环境；时刻了解国家宏观政策，注重及时分析，现在好些房地产企业均设立了国家政策研究员，专门搞这项研究，以应对政策风险，进行企业内部调整，以适应国家政策对其影响。象现在实施的国家七部委联合出台的竭制房价八条新政，就需要各个房地产商制定相应的应对措施，调整自身合理架构。优化内部管理机制，不断增强企业竞争力。二是市场环境；市场环境主要是区域分析和相应外部房地产企业竞争情况，研究项目产品是否适合在当地开发，同行业在区域内的市场占有率及竞争力，合理制定相应计划，分析项目的影响力和资金情况。进行可行性分析，避免无所谓的风险。

项目的可行性分析是其他开发过程的基础条件，只有信息正确且充分，才能得出客观公正的结论，看项目是否值得向下面进行；否则欲速则不达，极有可能造成不可弥补的损失。

房地产开发项目可行性分析 篇2

近年来, 有三个重要因素促进我国商业地产迅猛发展。一是由于我国宏观经济的持续增长和城镇化进程的不断推进, 为商业地产发展提供了良机。二是住宅地产行业不断受国家宏观政策挤压 (主要指保障房建设和商品住宅限购、限贷政策) , 导致大量民间资本涌入商业地产行业, 为商业地产发展提供必要的资金源泉。三是品牌零售企业实施向一体化战略, 大举进入商业地产领域的动力, 为商业地产的发展提供了新的动力。基于以上因素, 可以预期在未来10年内, 我国商业地产必将获得持续快速增长, 并逐步由产业成长期步入成熟期, 成为房地产业的主力军。

商业地产是商业和地产的复合体, 它包含了商业、房地产、金融等三重基本属性, 是一门新兴的边缘科学和复合产业, 其产业特性和可行性分析方法与住宅地产存在较大区别。商业地产项目投资有耗资大、周期长、风险高的特点。伴随着改革开发的推进, 我国市场经济竞争性特点越来越突出。因此, 在投资决策前, 如何依据项目特性, 做好商业地产项目可行性研究工作, 确保项目在市场竞争中处于优势地位, 就显得十分重要。完善商业地产项目可行性分析内容, 提高可行性分析质量, 避免投资的盲目性, 助力于民间中小资本涉足商业地产领域。

一、可行性分析的概念

为了降低风险, 对将要上马的项目在经济技术层面进行分析论证, 被称作可行性分析。一般来说包括市场分析、技术分析、经济效益分析和抗风险能力分析。以分析论证的结果来判定项目建设方案的合理性、可操作性, 为项目决策提供依据。可行性研究的过程既是深入调查研究的过程, 又是多方案比较研究的过程, 它是建设项目决策分析与评价阶段最重要的工作。

由以上概念可见, 可行性分析可以理解为一门集合了工程技术、管理科学的综合性学科;也可以理解为在投资决策阶段, 综合运用市场调查与预测、多方案构建与必选、技术经济分析、风险分析等多种分析方法的实践活动。

二、可行性分析的作用

可行性分析最终形成的可行性分析报告主要有以下五点基本作用:

(一) 开发商投资决策的重要依据

(二) 政府主管部门立项和行政审批的依据

(三) 向金融机构融资的依据

(四) 各投资方谈判的重要依据

(五) 项目后评价的依据

商业地产项目可行性分析报告不仅具备以上五点基础作用, 还应该为进一步的商业规划、建筑设计、建造实施和后期运营管理提供指导原则和框架思路, 成为项目开发纲领性文件。

三、可行性分析的依据

商业地产项目可行性分析依据主要有:国家和地区经济建设政策和经济发展水平、商业地产价格、居民收入水平和消费习惯、城市总体规划、商业网点建设规划、批准的项目建议书、土地利用规划及城市规划设计条件、自然地理气象资料、开发技术水平、城镇化水平、经济运行参数和指标等。

可行性分析指导文件主要是1983年国家计委颁布的《关于建设项目可行性研究的试行管理办法》、1987年颁布的《建设项目经济评价方法与参数》。它们对可行性研究的原则、编制程序、编制内容、审查办法做了详细规定, 指导我国可行性分析研究工作。

四、可行性分析的内容

依据可行性分析的概念, 商业地产项目可行性分析内容可以归纳为市场分析、技术分析分析、经济效益分析和风险分析四大方面, 其中经济效益分析又可细分为投资估算分析、融资分析、财务评价分析。因此商业地产项目可行性分析可以归纳为如图1所示六大关键因素, 这六大因素也构成本论文分析框架。需要重点说明的是, 技术可行性分析的主要内容包括规划设计方案、建设条件可行性和工程进度分析。规划设计方案一方面要充分反映市场分析成果, 另一方面必须符合城市规划强制性要求;建设条件可行性和工程进度分析主要由具备资质的施工单位或监理单位承担。由此可见, 商业地产项目技术分析具有较强的专业性, 本论文中不着重研究。

五、结语

商业地产在国外起步较早, 发展至今已经形成了架构完善、内容充实, 包含消费者行为空间理论、商圈理论等方面的理论体系。国外有成熟完善的理论体系, 国内有针对本土特色的相关研究, 且商业地产交易的实例丰富, 这一切都对我国商业地产的可行性研究具有很重要的借鉴和参考价值。

参考文献

[1]肖彦, 路立敏, 张莉.投资项目财务评价指标体系的修正[J].改革与战略, 2007.

[2]刘洪玉.房地产业与社会经济[M].北京:清华大学出版社, 2006.

[3]陈敏.关于工业地产项目投资决策的研究[D].上海:上海交通大学, 2012.

[4]张巍, 张腾月.商业地产项目定位决策研究[J].建筑经济, 2010.

房地产开发项目的可行性研究 篇3

关键词：房地产；开发；可行性研究

中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1674-7712 (2012) 14-0090-01

一、引言

著名房地产教育学家格里科普认为，当房地产项目师认为，一个项目详细具体的计划在有限资源和特定约束条件下，满足特定目标合理的可能性以后，就具有了可行性。房地产开发项目的可行性研究主要是在在房地产项目决策之前，对拟开发的项目进行系统而全面的调查和分析，并运用科学的评价方法，得出一系列评价指标值，最终确定该项目是否具有可行的综合研究。房地产开发项目的可行性研究是投资决策的重要依据和资金筹措的重要依据，是房地产项目初步设计的依据，也是环保部门对项目环境审查的重要依据和项目后评估的最终依据。

二、我国房地产开发项目可行性研究中存在的问题

（一）可行性研究缺乏完善理论指导

目前，我国房地产开发项目可行性研究基本是根据建设部于2000年所实施的《房地产开发项目经济评价方法》。该规定虽然对房地产开发项目的经济可行性提出相应的研究方法和框架。但是，由于房地产开发项目和其他一般工业建设项目有很大不同，难以直接套用《建设项目经济评价方法与参数》，许多研究分析人员只能根据个人理解，对于计算评价指标有选择性的适应，对于房地产决策缺少指导和参考价值，导致许多房地产开发项目可行性研究报告质量低下问题。

（二）可行性研究注重经验分析

虽然房地产开放项目可行性研究报告在房地产项目开发中具有十分重要的作用，但是一些房地产开发商并未对此足够重视，经常存在忽视可行性分析，从而导致房地产项目开发失败的现象。毫无疑问，经验是很宝贵的财富，在房地产开发项目可行性研究中具有十分重要的作用，但是也会出现经验与市场不符合的问题，如果在这样的条件下，仍然依靠经验来对房地产开发项目的可行性进行分析，可能就会导致决策和市场脱节甚至背离的问题，增加了房地产开发项目的市场风险。

（三）房地产开发项目可行性研究的市场定位不准确

市场定位是开发商赋予一个项目的文化精髓，决定了项目的营销方向。在许多房地产开发项目可行性分析的过程中，市场定位是十分重要的。弘基集团在上海徐家汇的弘基休闲广场项目开发成功以后，决定在上海四川北路开发另外一个更大的房地产项目，主要用于餐饮和百货经营。但是后来开发的房地产项目收益一般，远不如徐家汇的弘基休闲广场，其主要原因在于对该项目的市场定位不准，在该房地产项目周围已经有了类似的经营业态，而且已经形成品牌，新开发的房地产项目与其存在经营范围重叠问题。

（四）先入为主进行开发

在许多失败的大型房地产项目投资决策中，许多都是因为一些可预测的因素所导致的。例如，一些高级别墅由于坐落在大型工业园区，导致别墅周围风景被破坏，经常发生别墅无人问津现象。一些房地产项目由于是位于规划失控的农民居住区内，在回迁房和廉租房的冲击下，导致房地产项目半途而废。有的房地产项目由于建设成本远远超过当初立项的预算资金，导致房地产开发资金后继资金匮乏。在和一些失败的房地产开发商进行交流，他们经常会发出“真没想到”的感慨，回过头再去看看他们项目的可行性研究报告的时候，几乎都在引经据典，都是为了证明该项目是可行性而验证的，从而犯下先入为主的错误。

三、房地产开发项目可行性研究完善对策

在国家加大对房地产市场宏观调控力度的背景下，房地产市场陷入低迷，“只要把房子建起来就不愁没人买”的房地产市场紧俏时代已经一去不复返。因此，房地产项目开发更加需要重视对可行性研究的分析。具体而言，可以从以下几个方面加以完善：

（一）要严格房地产开发项目审批程序

在房地产项目建设的过程中，要对可行性研究的审批严格管理。近年来，房屋建筑物质量问题一直是党和国家关注重点，连续多次发文要求加强房屋建筑物质量管理。特别是国务院在1999年发布了《加强基础设施工程质量管理的通知》以后，又在2000年颁布了《建设项目质量管理条例》。因此，房地产开发项目可行性研究中，首先要重视质量问题，要严格加强项目建设前期质量，切实执行房地产项目建设基本程序，各类房地产开发项目必须要做好可行性研究，任何单位和个人都不得将可行性研究程序简化，对于初步设计、可行性研究报告、项目建议书等文件不达到规定，评估单位坚决不予评估，审批单位更不得进行批准立项。

（二）要重视市场调研

房地产项目市场影响因素较多，专业较广，行业较多，以及房屋建筑物不可移动性，投资风险较高等特点。房地产开发项目可行性研究中，市场调研在整个环节中具有十分重要的作用，甚至可以说直接影响到房地产开发项目成败。无数个失败的案例已经使开发商成人认识到市场调研的重要性，但是他们对于市场急于了解的心态和他们对市场的肤浅认识和软弱行动之间形成了鲜明对比。因此，要充分认识到必须对市场进行系统、科学调查研究，要在市场调研中运用成熟科学理论作为知道，要能够加强和专业调查公司、科研院所进行合作，通过小组座谈或者抽样调查等方式，对客户需求进行深入调研。

（三）要不断更新经营理念

目前，针对我国房地产市场不景气的情况，许多房地产开发商都把眼光瞄准了商业地产开发方面。但是房地产开发和商业地产开发属于不同领域，房地产开发商虽然对于房地产开发较为了解，但未必对商业地产经营熟悉。房地产开发商不应盲目建设开发，要对经营理念进行更新，特别是要采用先招商的方式，让更多深谙商业经营的人士参与到房地产开发前期市场调研中，使项目更加符合商业需求，更加符合市场需要，唯有如此，才能够促使房地产开发项目得以成功。

参考文献：

[1]马鑫.试论如何加强房地产项目可行性研究[J].城市开发,2008,6.

[2]宿春连.浅论房地产可行性研究[J].中国水运,2009,9(4):67-68.

房地产开发项目可行性研究报告 篇4

(2010-09-27 05:32:20)转载

标签： 分类： 法律文书

房产 城区 房地产业 国家级森林公园 房屋拆迁 杂谈

房地产开发项目可行性研究报告（范文）

一、项目背景

1、项目名称： 居住小区（暂定名）

2、可行性研究报告的编制依据：

（1）《城市居住区规划设计规范》

（2）《A市城市拆迁管理条例》

（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》

（4）《住宅设计规范》

（5）《住宅建筑设计标准》

（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》

（7）《城市道路绿化规划及设计规范》（8）《高层民用建筑设计防火规范》

3、项目概况

1）地块位置：该基地东起，南至 路，西至 路、北至，围合区内土地面积约平方米，该地块属A市 类地段。

2）建设规模与目标：

土地面积： 亩（平方米）

容积率：

开发周期：

土地价格：元/亩（A市国有土地使用权挂牌出让起价）建筑面积（预计）：总建筑面积： ㎡

3）周围环境与设施

（1）步行约10 分钟可至A市中心。

（2）西侧为A市城市中心景点。

（3）东侧为 城市绿化带，南侧为 广场。

（4）西南靠近A市 小学。

（5）北面为A市人民银行。、项目SWOT分析

优势及机会

(1)该项目地处A市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。(2)A近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。

(3)东侧 的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。

(4)周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。

(5)拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。

(6)该项目以毛地出让，起价 元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。

(7)该项目规划定位为A市第一个小高层住宅小区，我公司在B市开发小高层的经验可以为之借鉴。

(8)我公司与A市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。

(9)物业管理公司在A市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。

(10)拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。

劣势及威胁

(11)拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。

(12)A市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有一定的风险性。

(13)市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的测算具有一定的不确定性。

(14)外来资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。

(15)规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定性。(16)小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。

(17)该地块的居民大多是二次拆迁，拆迁的难度较大。

(18)花园的日趋完善，又是多层住宅，与本项目的竞争将比较激烈。

(19)拆迁的难度，使该项目的建设周期具有延期的可能。

(20)周遍的生活配套设施及交通不够完善。

二、市场分析A市概况（参考）

A市位于 河南岸，面积平方公里，人口 万。

生态环境优良。境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区、国家级水禽湿地保护区。全市森林覆盖率达56％，1996年和1997年被国家批准为国家生态经济示范区和实施《中国21世纪议程》地方试点。

投资环境良好。交通通信便捷，公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网；水运以长江干流的重要港口——A港为枢纽，拥有国家对外开放口岸，年设计吞吐能力达500万吨，A港泥洲新港区一期工程已动工；通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络。

项目所在区位于 江中下游南岸，与B市接壤，是A市政治、经济、文化中心。全区总面积2516平方公里，人口62万，辖8个乡、13个镇、4个街道办事处。城区人口12万。

A市房地产住宅市场分析

A市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：1988年至1993年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。1994年至1998年为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。1999年至今为房地产业发展与规范阶段。以城区南门“两点一线”旧城改造和西苑小区的成片开发为起点，掀起了城市建设新一轮高潮。尤其是地改市后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序发展时期。到目前为止，A市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。

二OO三年，A市房地产业主要特征表现在以下几个方面：

表现之一：投资增幅大。房地产开发投资完成4.6亿元，投资增幅达33.4%,占全市建设系统投资65%，占全市固定资产投资12.6%。

表现之二：市场供销两旺。主城区竣工商品房面积 20.04万平方米，销售面积22.04万平方米，消化空置房2万平方米。城市人均住房建筑面积已达26平方米。

表现之三：房价平稳上升。城区商品住宅价格较去年上涨17%，净增400元/m2左右。

表现之四：交易市场持续升温。全市全年共办理各类房产交易1.12万起。A市城区共办理各类房产交易7938起，面积达89.62万m2，比上分别增长25%和35%，其中存量房买卖2305起，面积24.40万m2，成交金额8800万元。

表现之五：拉动经济效果显著。房地产业增加值占全市GDP增加值14%，带动相关产业产值8.87亿元，带动社会商品销售6.16亿元；房地产业上缴国家税收2800万元。

对今后市场的预测：

---—从购房能力看

伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元。尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。——从投资角度看 由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42%，年增幅达16%。

——从消费结构看

随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。据调查，汇景花园一期95%以上购房户均为房改房换房。

——从需求关系看

根据城市总体规划，城市建城区面积将由14.6平方公里发展到27.8平方公里，城市人口由12万人增加到30万人。在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，A市每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。

3、主要竞争项目分析

住宅小区详细情况如表：

项目 套数 建筑面积（万㎡）平均单价（元/㎡）位置

向阳小区 1500 22 1400 宝山路

新华小区 785 8 1344 黄河街

银河小区 170 1460 银河街

成光小区 130 1400 学院路

太阳神小区500 6.9 1508 英雄路

部分商业网点详细情况 项目 面积㎡ 单价元/㎡ 位置 汇丰花园 40~~80 4000~5600 新城区

秋爽花园 50~~70 5000~12000 市中心

碧苑小区 36~~50 6800 建设路

桃园小区 车库 550 秋浦路

荷花村 车库 550 建设路

三、项目财务分析

（一）、拆迁成本分析

围合区域内房屋均为砖混结构，其中4栋5层住宅楼房（实验小学职工二栋40户，四建公司职工住宅一栋16户，拆迁公司拆迁安置房一栋，30户）。其它房屋均为二——四层。

根据挂牌文件附图及现场核结，围合区内需拆除房屋面积：住宅34329平方米，经营性用房600平方米，合计住户约205户。住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房。住户90%以上均有土地证，规划建房证，房屋产权证、独户水、电表。具有一定的房屋拆迁经验。

拆迁成本估算：

按照A市《城市房屋拆迁管理办法》规定和拆迁补偿评估报告。

1、住宅：640元/平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元

2、经营性用房：640元/平方米*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元

3、附属物（水、电、电话、空调以上其它）住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元

经营性用房：600平方米*45元/平方米=27000元

4、室内装饰：34929平方米*80元/平方米=2794320元

5、阁楼、围墙院内地坪等：

34929平方米*48元=1676592元

6、搬家费、临时过渡费等：

1）、搬家费：

住宅：200户*300元=60000元

经营性用房：9户*500元=4500元

小计：64500元

2）、过渡费：

住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6个月=514935元

经营性用房：600平方米*16元/平方米*6个月=57600元

小计：632535元

其他费用

3）、管理费，委托拆迁费： 34929平方米*15元/平方米=523935元

4）、房屋拆迁评估服务费费：35000元

5）、奖励： 34929平方米*100元/平方米=3492900元

上述所有费用小计：38533208元，折抵每平方补偿金额为1103.18元。

按照A市人民政府令，对A市城市区域内房屋拆迁，在2003年上半年尚可以执行，自省《城市房屋拆迁管理办法》，在2003年7月1日开始执行后。A市城市房屋拆迁就困难重重，特别全国城市房屋拆迁大气候政策，向被拆迁人倾斜，裁决司法强制拆迁基本停止。

1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米

1203.18元*34929平方米=42025874.2元

（二）建筑成本分析

对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案，沿东湖路建两栋二层网点，占地面积：50*10*2=1000㎡，建筑面积：2000㎡。

主入口设在东湖路两栋网点之间，次入口设在 路靠近小区的桥旁。沿建设东路建二层裙房，形式基本同S小高层，裙房上建三栋12层住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三栋12层住宅建筑面积：29.4*13.8*12层*3栋=14606㎡，合计建筑面积：17906㎡。地块内大致布置

一栋 15层29.4*13.8*15层；

一栋 12层29.4*13.8*12层；

三栋 12层40*15*12层；

一栋 15层40*15*15层；

占地面积：3211㎡，建筑面积：41554㎡

总占地面积：5861㎡，建筑密度：20.7% 总建筑面积：61460㎡，容积率：2.17 高层均设计地下室，面积为4861㎡，总户数约为297户。

建设成本估算

（一）、工程前期费：

1、拆迁成本

2、土地出让金

3、城市基础设施配套费：61460㎡*50元/㎡=307.3万元

4、人防基金：配套建地下室

5、规划技术服务费：56160*1.4+5300*2.2=9.03万元

6、墙改：61460*8=49.168万元

7、散装水泥：61460*2=12.29万元

8、白蚁防治费：61460*2=12.29万元

9、质量监督费：61460*2=12.296万元

10、施工图审查：61460*1=6.15万元

11、防雷审查：61460*1=6.15万元

12、消防审查：

13、文物：0.2万元

14、规划设计：10万元

15、建筑设计：2000*12+59460*30=180.78万元

16、地质勘探：61460*2=12.29万元

17、测量定位：10万元

18、煤气增容：2500元/户

19、供水管网配套费：20元/㎡

小计：627.93万元（18、19项代收代缴，未计）

（二）工程成本

1、桩基：59460*100元/㎡=594.6万元

2、地下室：4861*600元/㎡=291.66万元

3、主体：59460*900+2000*500=5451.4万元

4、电梯：9栋*50万元/栋=450万元

5、室外水电气工程：61460*50=307.3万元

6、小区绿化、道路等工程：61460*60=368.76万元

7、监理费：6337.66*1%=63.38万元

小计：7527.1万元 总计、8155.03万元

（三）项目费用分析

依据比较定价和市场定价相结合的原则，就该项目的预算定价为：

小高层住宅1900元/㎡ 商铺6000元/ ㎡ 地下车库800元/㎡

销售收入 住宅1900*56160=106704000 商铺6000*5300=31800000 地下室4861*800=3888800 总计：142392800元

营业税及附加 142392800*5.5%=7831604 各项费用 142392800*4%=5695712 总成本：拆迁成本+建安成本+税收+费用+土地成本

=42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=137103490.2 毛利润：销售收入—总成本

=142392800-137103490.2 =5289309.8元

三、项目费用分析结论

房地产开发项目可行性分析 篇5

三、总体规划设计理念

1、充分利用本地块的地理优越性及周边的自然资源，注意人文和环境的可持续性发展，创造既能享受现代都市文明，又能享受生态自然的居住环境；

2、适应大学城、开发区高知人士需求，创造切合二十一世纪生活模式的、高尚、新颖、舒适的居住环境；

3、在延续一期建筑风格的基础上积极创新，利用科学的环境规划方法，为荆州市的住宅小区发展创造良好的典范。

四、总体规划构思

本项目参照浙江、深圳等沿海发达地区房地产业精萃，吸取各地域房地产业界的优点，接合本地区实际情况，邀请国内知名景观设计单位、规划大师倾力打造，对建筑外立面、户型设计、楼宇间距、休闲会所、中心广场等合理规划，精心设计。小区内配套设计齐全，规划建设5000平方米中央绿地广尝约1000平方米时尚休闲会所、400米特色商业街、大型地下停车尝社区医疗保健站、健，以及健身房等娱乐休闲设施。

1、规划结构

小区以城市主干道、小区广尝小区干道、小区道路为网络。整个小区地形成矩形状，以南环路上设入口广场，其余路设次入口，小区中心设区内广场，小区主干道串联若干个小区广场作为主交通网络。

2、建筑单体设计

小区建筑单体呈南北向，以点面结合式布局，以小区主干道组织交通，均设公共绿地，单位建筑间路保持规定系数以上，使每个建筑具有较多绿地、阳光和较好通风。建筑底层设汽车库，均与区内主干道相连。中心广场设置中心会所，满足小区管理、服务、休闲等配套所需。次入口设置相应的管理用房和停车场地。

小区住宅单体定位于公寓式住宅，由不同户型组成，兼有舒适、自然、集中的布局形式，拥有公共绿地、车库、屋顶露台等配套设施，同时具有结构紧凑、布局合理、功能分区科学、外表亲和不张扬的特点。顶层均设阁楼带屋顶花园，建筑外形继承传统建筑中粉墙黛瓦的神韵，使小区具浓郁的地域风情及强烈的可识别性。

3、建筑环境及园林景观设计

整体环境景观设计，总体表现现代人文景观的环境特色，结合自然、地势、地貌，塑造小区优雅、宁静、宜人的居住环境。

规划建造5000平方米中央绿地广场，采用坡地式设计，平均地平在原有基础上高出1米左右，实行立体绿化，建造特色枯水景，并辅以建筑小品装点，以扩大绿化面积、增强视觉冲击力。

设计立体可参与式园林，开辟运动场所、休闲场所，使让小区的绿化景观真正成为业主的休闲享受乐园。

根据组团分区，设置不同主题的组团绿化，倡导可亲近的庭院生活。各组团的景观设计以半围合的结构加上立体化的主题绿化使每个组团形成各有特色的悠悠庭园，营造温馨居家的归属感。

保证植被的多样性和色彩性。整个园区的植被应保证四季有景，高矮有序，丰富多样。另外应注意园区植物的色彩搭配，营造一派新鲜热火的场面，增添社区人气和美感。

小区绿地和绿地相应，使人与自然和谐共存，并加以具有地方特色的小品点缀，给人亲切愉悦的居住情趣。

五、物业管理

优良的物业管理，不仅能让住宅本身保值增值，也可使业主的利益得到保障。

本项目聘请浙江省知名万家物业公司进行全程物业指导，该公司从事专业物业管理多年，服务过众多中、高档楼盘并深受好评，资质深厚，经验丰富。该公司将在本项目未竣工前即开始介入，从物业管理的角度及早发现问题、解决问题，避免出现入住后的管理、使用难题。

本项目推行“绿色安全环保小区”概念，全部采取人车分流，设三十米宽的主入口仅供行人出入，在新风二路和屈原南路上还设有两个侧门，供车辆出入。

小区入口设保卫室，每栋楼的单元入口都装有可视对讲系统，公共场所及外墙设高密度红外线监控系统，社区内保安二十四小时巡逻，遇紧急情况还可通过报警系统获得最及时的帮助。

此外，本项目物业管理还提供全天候的小区保洁；园林绿化方面的施肥、锄草、修剪、除虫等工作；消防设施的保护；公共部位的维修与保养以及代订牛奶、书刊报纸等等。想业主所想，急业主所急，让业主享受尊贵自在的居家生活。

第三章项目市场分析与整合营销

一、项目市场分析

1、地段环境优越

本项目位于荆州城南经济技术开发区，建设中的大学城的中心。北临城南片区交通主动脉——高规格景观路南环路，目前南环路拓宽工程已顺利结束；西面的屈原南路，是连接南环路与市中心的纽带，其拓建工程已经动工，预计

～年底将全部竣工，届时将大大改善目前需绕道进入市中心的状况，实现本项目与城内的零距离接触，在相当大程度上增强本项目的地理优势。

2、周边生活配套完善

本项目周边的生活配套包括：新风超市、金丰园超市、明珠超市；新风菜尝金丰园菜场；农业银行、工商银行；胸科医院、二医院、荆州市中心医院；以及金九龙酒店、九龙渊公园、龙舟赛尝东门风景区等休闲配套，生活十分便利。

3、园林景观设计突出

本项目对荆州住宅市场的园林景观设计进行了巨大突破，以100亩的社区规模，开辟5000平方米中央绿地广场，采用坡地式设计，建造特色枯水景、实行立体绿化、多组团绿化、设计可参与式园林、开

过硬”）等方面具有显著优势。

如园林景观设计方面，顺驰·太阳城无中心花园广场，其他项目的设计力度也较弱。而本项目对荆州住宅市场的园林景观设计进行了巨大突破，以100亩的社区规模，开辟5000平方米中央绿地广场，采用坡地式设计，建造特色枯水景、实行立体绿化、多组团绿化、设计可参与式园林、开辟运动休闲场所、保证植被的多样性和色彩性、建造约1000平方米时尚休闲会所，等等。

根据消费者“买升不买降”的心理特征，我公司将对“城南春天”的销售采劝低开高走”的价格策略，即在入市初期采取较优惠的定价，之后根据供求关系的变化控制涨幅，有计划地逐步提升销售价格。

目前，我公司根据项目自身特点，结合市场同类产品价格，进行综合研究分析，将“城南春天”入市阶段销售均价定为1400元/m2。预计将获得广泛的市场认同，为本项目的销售开启良好的开端，促进资金的良性循环周转。

四、“城南春天”整合营销

武汉新希望物业代理顾问有限公司在对一期现房进行全新的整合包装、营销策划、强势销售的同时，也为二期“城南春天”的包装与营销进行了良好铺垫，“城南春天”尚未开盘，其产品优势，以及在一期基础上的改进已在荆州深入人心，积累了大量潜在客户，详细登记预订客户已达

100人。预计开盘后，产品销售将势如破竹，实现更快的资金回笼，实现将资金周转的良性循环。

“城南春天”在产品包装上紧紧抓住产品园林景观设计、教育配套的重大优势，切合目标消费群（以周边教师、公务员等高知高收入人群为主）的特征，推广“生态”、“人文”概念，树立了产品新颖、高尚、亲切、健康的良好形象。

1、案名：新风小区二期·城南春天

以“城南春天”这一富有现代都市人文气息的新颖命名，引领产品包装形象的焕然一新。“城南”点明项目地址，“春天”带给受众清新亲切、绿意盎然、生机勃勃的感受。“城南春天”寓意二期产品不仅是对一期的创新，更是给城南片区、给整个荆州来了春天般的新意。

2、推广主题：春天里的书香院落

“春天”点题，并紧扣产品的园林景观设计优势；“书香院落”紧扣产品的另一重大优势——教育配套，并深深契合。

3、组团名：梅园、兰园、竹园、菊园

将“春天”般居住的新意具体到每个组团，给每位住户属于自己的居住情趣。

梅兰竹菊既是绿色生态、自然园林的代表，体现产品的园林景观设计优势；也是中国传统文化中高尚品格的象征，极具人文意涵。“梅园、兰园、竹园、菊园”的组团命名，同样是既紧扣产品优势，也深得目标消费群（以周边教师、公务员等高知高收入人群为主）所爱。

4、主打广告语：

（1）～荆州最值得期待的生态人文住宅（开盘前）

（2）领舞城南新生活（开盘后，暂定）

以强势的主打广告语吸引受众的密切关注。

主打广告语的设计表现十分抢眼，并在产品包装（报纸广告、宣传单、户外广告、售楼部包装等）中频频出现，给受众反复、强烈的刺激。

5、卖点提炼：

（1）金牌美福地，品艺术人文书香。

绝版地段，浸染大学城墨秀书香，尽享城南经济开发区商圈活力，坐拥高标准景观路南环路的便利和尊荣，多条公交线路直达小区门口。

黄金福地，缔造高尚儒雅生活品质，辐射无限升值潜力。

（2）优越性价比，体贴生活多样选择的空间

超值起价，引领城南片区超值风暴。

精心打造，细心雕琢，成就卓越半装修房品质：独特的拉毛收光工艺、优质高硬铝合金窗、成品窗台整体装配，室内电路预先暗藏，插座接头合理预留……

省钱、省时、省心，品质关怀生活，让家的感觉更好。

（3）完美设计，成就大家风范

100亩宏大规模，1000㎡时尚休闲会所，5000㎡中央绿化广场，400m特色商业街，静谧社区、纯美领地。精彩贴心户型，南北向、穿堂风、大开间、短进深，完美多样。每户专配储藏室，/时尚车库，给你更多生活空间。

绿意漾漾，日子缓缓，生活散散。

（4）完善配套，实现爱家之人的梦想

金九龙酒店、九龙渊公园、龙舟赛尝东门风景区等休闲场所举步即至；江汉石油学院、石油附中、石油附孝石油幼儿园、新风幼儿园等名校环绕毗邻；超市、菜尝医院、银行、商场林立四周。

爱家人、爱孩子，就该让他们住在这里。

（5）“五心”级物管，感受心的呵护

家的价值，不可忽视的一部分是在建筑之外的，一种真正让您省心、舒心、放心、贴心、怡心的“五心”级生活：24小时保安守岗及不间断巡逻、高密度闭路监控探头、可视对讲门禁系统，多项人性化家政服务。

让尊崇和安全，在点滴享受中自然流露。

第四章投资计划及经济分析

一、前期工程情况

1、土地出让手续全部完善；

2、地质勘察已全部结束；

3、建施图纸、基础图纸已设计完成。

二、投资计划及建设周期

本项目“城南春天”总投资约需人民币柒仟玖佰万元，详情请见下表：

项目

&nbs

p;占地

（m2）

建筑面积

（m2）

总投资

（万元）

备注

住宅

31146.7

47080

36747.00

商业用房

6968.8

59659

1146.00

公建

1538

成本摊入住宅及营业用房

合计

38116.00

82000

7893.00

说明：上述土地不包括道路代征地。

三、建设周期及资金来源计划

本公司将对“城南春天”项目分两阶段进行滚动式开发。第一阶段开发总建面约41000平方米，其中临南环路商业用房总建面约7600平方米，住宅总建面约33400平方米，合计需投入资金4100万元。资金来源计划：

（1）公司土地投入款1096万元（出让土地评估价）已付；

（2）在本项目“城南春天”第一阶段开发建设中，新风小区一期待售近90套现房正在热销中，预计于～年4月全部售罄，实现销售收入（资金回笼）1300万元；

（3）在本项目“城南春天”第一阶段开发建设中，新风小区一期靠近南环路临街商业用房（一至二层）约7600平方米同期热卖，资金回笼快，预计于～年8月全部售罄，实现销售收入（资金回笼）1672万元；

（3）银行部门贷款支持第一阶段项目中的工程款约2000万元；

（4）根据与施工单位签订的合同规定，本项目“城南春天”第一、二阶段工程全部竣工验收后，支付总工程款的80%左右，因此可余一部分工程款的支付资金；

（5）第一阶段开发建设的同时，代理销售公司进行强有力度的房产预售，将促使资金快速回笼。预计本项目第一阶段将于～年2月开工，5月开始预售，8月至少实现销售收入2000万元（第一阶段全部6348万元的30%）。至此第二阶段项目开工。

综上所述，本项目将使资金的灵活周转，与项目的顺利开发建设环环相扣，实现整体良性循环。

本项目计划至多在二年半内顺利完成两个阶段的全部开发建设，三年半内实现全部销售收入，二年半内还清全部贷款。

四、经济分析

本项目的成本、利润，由住宅、商业用房、架空层（车库、储藏室）三部分组成，且架空层成本已摊入住宅商业用房成本中，其销售所得即为纯利润，具体分析如下：

1、住宅（商品房），测算成本为人民币953，预计盈利3165万元。如下表：

面积

（m2）

单位成本

（元/m2）

总成本

（万元）

销售均价

（元/m2）

销售收入

（万元）

利润

（万元）

7080

3953

6747

1400

991

2316

5说明：具体明细见附表（1）

2、商业用房由临街一至二层组成，测算成本为人民币1187元/m2，预计盈利978万元，如下表：

面积

（m2）

单位成本

（元/m2）

总成本

（万元）

销售均价

（元/m2）

销售收入

（万元）

利润

（万元）

9659

1187

1147

2200

212

5978

说明：具体明细见附表（2）。

3、架空层（车库、储藏室），因其成本已摊入住宅、商业用房成本中，故其销售收入均为利润，即人民币822万元，如下表：

项目

面积

（m2）

销售价

（元/m2）

销售收入

（万元）

备注

储藏室

4620

650

300

车库

4500

1160

2合计

9120

8224、由上述经济分析得出，本项目综合经济效益分析如下表：

项目

面积

（m2）

总投入

 

;（元/m2）

总收入

（万元）

利润

（万元）

住宅

7080

36747

991

2316

5商业用房

9659

1147

2125

978

车库

4500

522

522

储藏室

4620

300

300

合计

89592

789

412859

4965

附表（1）住宅成本分析

项目

数量

每平方米摊销

（元/m2）

金额

（万元）

备注

建筑面积

70803

土地款

200

1416.06

城市配套费

283.212

土地规划设计费

10.24

72.5023

中心会所

14.92

105.638

1绿化广场

22.38

158.4571

配电设施

8.54

60.4657

道路

106.2045

土建费、水电安装

500

3540.1

5开发管理费

41.4293.1244

按销售收入3%计

不可预见费用

20.7

146.562

2按销售收入1.5%计

税金

79.8

565.0079

按销售收入5.7%计

合计

925.98

6747.385

附表（2）商业用房成本分析

项目

数量

每平方米摊销

（元/m2）

金额

（万元）

备注

建筑面积

9659

土地款

200

193.18

城市配套费

38.636

土地规划设计费

10.24

9.8908

中心会所

14.92

14.4112

绿化广场

22.38

21.6168

配电设施

8.54

8.2488

道路

14.4885

物业管理设施

51.76

49.995

土建费、水电安装

600

579.54

开发管理费

63.7494

按销售收入3%计

不可预见费用

31.8747

按销售收入1.5%计

税金

125.4

121.1239

按销售收入5.7%计

合计

1187.24

房地产开发项目可行性分析 篇6

第一章 投资环境分析

一、国内环境：中国房地产还有以上的好景

XX年12月3日 上海新国际博览中心，第六届中国住交会拉开序幕。与往届相比，本届住交会无论是在规模上还是人气上都堪称史无前例。共有253家房地产企业及相关行业代表参加本届展会，从侧面反映开发企业普遍对未来房地产市场预期向好，一致认同住交会主办方所预言“中国房地产还有20年以上的好景” 。

“中国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业。在XX年中国gdp增长的9.3个百分点中，有1.8个百分点是由房地产业直接贡献的。

中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加，没有一个其它行业有如此广泛的行业推动力。

以来，中国房地产开发投资、竣工面积、销售面积始终保持了年均20%左右的增长。

XX年中国住宅投资占gdp比例超过了美国，已经达到了5.7%。而在美国，房地产业作为国家经济的三大支柱产业(汽车、医药、房地产)之一，已持续了50多年。

，中国的城镇人口将达到10.2亿人，年均增长4%，城镇住宅存量面积将达到330亿平方米，比XX年将净增198.5亿平方米，年平均需净增12.4亿平方米。”

二、荆州房地产市场：整体良性发展与现阶段迅速升温

1、湖北省宏观政策的指导

XX年6月，为了促进房地产业的持续快速健康发展，根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，结合我省实际，湖北省政府出台《省政府关于促进房地产业持续健康发展的意见》，将在一定程度上刺激商品房市场，保证房产市场健康发展。

2、政府出台房改政策，取消福利分房

自XX年底荆州政府取消福利分房制度，个人购房数量骤增。同时，随着居民收入水平不断提高以及消费者观念的转变，消费者对商品房的需求也持续呈上升趋势，在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发展。

3、人口城镇化，扩大了市场消费需求。

荆州是一个文化古城，有着悠久的历史，自古以来就是连贯南北的交通要塞和物资集散地，随着近年来城市基础设施建设的逐步完善，吸引了许多外地人来荆州投资经商。另外户籍制度的改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加。这些都为荆州市的商品房消费市场增添了新的主力军。

4、随着人均收入的增加，人民生活水平的提高，市场消费能力逐步增强。

房地产项目开发风险因素分析 篇7

一、投资决策阶段

房地产投资决策阶段是房地产整个项目开发过程中最重要的阶段, 关系到整个投资项目的成败, 这个阶段的主要风险有:

(一) 开发区域风险。

在房地产开发经营中, 开发区域风险可能来源于开发区域的政治环境、政策环境、社会环境和经济社会风险。政治环境风险如战争、动荡等, 社会环境风险如风俗习惯、社会安定等。

1、政策环境风险。政策环境风险是指由于政策的潜在变化可能给房地产开发经营者带来的各种形式的经济损失。

(1) 产业政策。国家产业政策的变化不仅影响房地产市场需求结构的变化, 而且决定房地产业的兴衰。产业政策对房地产业的影响巨大, 一方面国家通过产业政策来鼓励某些产业的发展, 如果房地产业是支持的对象, 则它在国民经济中的地位会得到提高, 国家会增加这方面的资金投入, 从而给房地产业的投资经营者带来更多的收益, 反之, 会给房地产业的投资经营者带来损失;另一方面国家对不同的房地产支持力度的变化, 会改变房地产市场的需求结构, 给房地产业不同领域的投资者带来不同的影响。研究国家和地区的产业发展政策对房地产的投资决策有重要意义。

(2) 土地政策。土地是房地产开发的基础, 土地管理政策的变化必然对房地产业产生影响, 土地政策风险来源于土地产权制度的变更、不确定, 不同的土地取得方式、土地调控制度, 以及不同的土地政策执行力度。为了避免遭受风险损失, 房地产投资经营者应该关注土地政策的变化趋势。

(3) 住房政策。住房作为人们生活的基本必需品, 是政府为保持社会稳定需关注的一个方面, 国家不同的住房政策使房地产开发商面临不同的风险。

(4) 金融政策。国家金融政策的调整可使房地产商品的开发者和经营者赚取额外利润或遭受额外损失。当政府认为房地产投资过热、采用紧缩信贷的政策时, 会导致在建的项目由于资金短缺而停工, 拟建的项目因为筹集不到足够的资金而推迟, 这会给房地产的投资经营者带来很大的损失。同时, 如果政府为了刺激房地产市场的繁荣而降息, 则会给房地产商带来额外的利润。

(5) 城市规划。城市规划的变动对已经建成的、正在建设中的以及将要建设的房地产商品的价值都会产生影响, 使开发商和经营者都会面临风险。城市规划对房地产的影响主要通过规划指标和规划用途、容积率、建筑覆盖率、建筑限高和道路交通的变化以及行政隶属的变更引起。

(6) 环保政策。近年来, 人们环保意识逐渐加强, 新的环保政策不断制定, 旧的环保政策不断强化, 这都对房地产的开发投资产生巨大影响。

(7) 法律风险。法律风险是指房地产商品投资经营者在房地产市场中进行各种活动时, 因为法律纠纷, 导致延误时间、增加成本或直接造成经济损失而产生的风险。产生法律风险的主要原因是房地产交易双方在签订各种合同时, 可能未能就各方面的义务和责任作出详细规定, 或在执行合同过程中因为理解的偏差而造成纠纷。同时, 我国现行的有关房地产方面的法律法规还不健全、不稳定, 也是导致法律风险的一个重要原因。

考虑开发区域政策环境风险, 从以上七个要素着手, 着眼于区域政策的完备性、稳定性及执法的公正性。而由于房地产开发周期长、投资规模大, 因此政策的稳定性和连续性是房地产投资决策时考虑开发区域政策环境风险的重点。

2、经济环境风险

(1) 经济形势。区域经济形势是影响房地产开发风险的决定性因素。经济发展, 则房地产市场繁荣;经济停滞, 则房地产市场萧条。

(2) 市场供求。供求风险是整个房地产市场中最重要、最直接的风险之一。房地产市场的供求主要受土地的供给状况、工程技术水平、房地产政策、信贷政策等因素的影响。由于房地产商品消费的区域性特点, 其价格受供求影响的幅度更大, 因此房地产经营者承担的市场供求风险远比一般的市场情况要大。对房地产市场供求关系作出客观、准确的判断, 并科学地进行预测, 把握房地产供求关系的规律, 才能减少市场供求的风险。

(3) 通货膨胀。正常的经济环境都存在通货膨胀, 只不过每年的膨胀幅度不同而已。如果膨胀率下降, 会抑制对房地产商品的需求, 房地产价格下跌, 给房地产开发经营者就会产生损失;当膨胀率增大时, 会刺激对房地产的需求, 这对房地产开发经营者是有利的。但当膨胀幅度过大时, 会使建筑材料价格上涨, 开发费用和管理费增大, 当房地产价格增长幅度低于通货膨胀增大幅度时, 房地产开发的风险加大。

(二) 开发物业类型与风险。

房地产开发存在着风险, 但并非任何类型开发项目的风险都是相同的。各类开发项目具有不同的功能、用途及技术经济特性, 因而具有不同的风险。因此, 有必要在开发前做好市场调查及可行性分析, 从而确定最佳的开发类型。

(三) 开发时机与风险。

由于经济发展的周期性, 房地产产品的供求关系随时间而变化。而房地产的不可移动性和地区性, 使一个地区空余的房地产并不能弥补另一个地区的空缺, 这导致房地产开发收益随开发时机不同而异。

房地产开发周期长, 开发过程少则1~2年, 多则4~5年, 因此需对未来几年政治形势的变化、经济发展趋势、收入水平升降以及消费心理变化等风险因素进行预测, 以确定合理的开发时机。一般而言, 经济发展趋势是影响开发时机的主要因素, 在经济发展的成长期, 各类房地产需求旺盛, 市场处在不断的上升趋势, 此时推出的房地产可望获得较好的收益。当经济不景气时, 失业增加, 收入下降, 房地产市场供过于求, 房价下跌, 房产销售、物业出租所需时间越来越长, 甚至租售不出去, 导致巨额资金占用和成本上升, 预期的收益变成了实际上的亏损。

二、土地获取阶段的风险

(一) 土地风险。

土地风险主要来自土地自然属性、社会属性及规划部门对土地实用性质和规划设计指标认可的不确定性。

对开发商而言, 土地的自然属性主要来源于地块的工程地质条件、水文地质条件及地下埋藏物的不确定性。土地的社会属性是指地块的区位条件及配置设施状况等, 房地产的不可移动性决定其区位条件的重要性;配置设施状况不仅影响项目投资额的多少, 而且制约着项目建成以后能否正常启用, 故开发商应格外关注。规划部门对土地实用性质和规划设计指标认可的不确定性来源于城市规划设计的滞后性和规划管理的透明性。

(二) 规划拆迁风险。

征地拆地涉及许多法律和社会问题。一方面我国现行拆迁安置法规规定太笼统, 各地情况千差万别, 法律可操作性比较差;另一方面地块上原房地产所有者基于社会、心理、经济的原因, 可能不愿意出售, 或搬出原有房屋, 借机刁难提出大大高于原房地产实际价值或提出极其苛刻的回迁安置条件, 这些都有可能增加拆迁过程中的成本投入风险和时间风险。

(三) 筹资风险。

房地产开发所需巨额资金的筹集和融通是开发商最为关切和颇费心机的问题, 筹资手段合理, 可以减少筹资成本, 降低筹资风险;筹资措施不当, 轻则造成筹资成本大幅度上升、开发建设资金拮据, 流动资金周转困难、开发项目干干停停、难以为继, 项目质量、工期均无法保证;重则导致巨额亏损, 开发项目失败, 企业面临破产。

三、项目建设阶段风险

(一) 招投标风险。

工程招投标风险是指由于受到投标方式、投标条件和投标过程中一系列因素的影响, 导致工程成本增加, 给开发者带来损失。常用的招投标模式有三种, 即公开招标、邀请招标和谈判招标。不论采用哪种招投标模式都有利与弊, 都存在着风险。

(二) 合同风险。

在房地产开发中, 需要订立各种合同, 如合同条款制定得不完善、考虑不周到、合同管理不善及合同执行不严, 造成合同纠纷的概率就很大, 一旦处理不好, 就有可能影响到项目的质量、工期和成本。

(三) 自然风险。

自然风险是指由于自然因素的不确定性对房地产商品的开发造成的影响。主要包括:火灾、风暴、地震等风险。这些风险出现的机会很少, 但是一旦出现, 造成的灾害是相当严重的。

(四) 工期拖延风险。

房地产开发建设阶段每个环节的时间损失, 都会使工期拖延。而工期延长, 一方面房地产市场状况可能会发生比较大的变化, 错过最佳租售时机;另一方面工期延长会增加投入资金利息支出, 增加管理费。同时, 当开发施工采用成本加百分比酬金合同时, 施工工期的延长还会因直接成本的增加大大增加开发总成本。

(五) 项目质量风险。

良好的投资效果要通过优良的房地产质量来实现。地段只是诱人的手段, 而房地产质量才是留人的法宝。如设计理念落后, 规划设计深度不够, 承包商技术水平落后, 施工方案、方法选择不当, 项目管理者不负责任等都是影响质量的不确定因素。

(六) 施工索赔风险。

工程索赔是指承包商在由于业主的原因或发生承包商和业主不可控制的因素而遭受损失时, 向业主提出的补偿要求。施工索赔风险增加了开发商的成本风险, 即施工索赔是引发成本风险的因素之一。

四、经营管理阶段的风险

(一) 销售时机风险。

房地产销售时机一般有三种情况:预售、即时出售和滞后销售。采用预售可以提前回收房款, 同时减少项目贷款额, 节省利息, 降低开发成本。但是, 一旦房价上升, 开发商也失去了房价上升可能增加的收益;由于房地产市场行情的随机性, 价格有高有低, 所以即时销售时, 有可能销售收益很大, 也有可能很小, 这完全取决于投资决策阶段房地产开发时机的选择;滞后销售有利的前提条件是房地产价格上升速度大于同期的银行贷款利率, 开发商要冒价格由升转跌、或价格停止上升、或上升速度低于银行利率、徒增贷款利息的风险。

(二) 租赁合同风险。

房地产租售交易的合同务必条文详尽、清楚, 对交易双方的行为要有明确的规范, 切勿模棱两可, 因而房地产这种特殊商品价值量巨大, 一旦遇到被侵害或被骗取, 造成的损失是巨大的。交易合同风险是一种概率较高的风险, 并且一旦出现后, 风险结果也较大。

五、结语

房地产开发项目投资大、周期长、影响因素多、涉及面广、风险高。由于房地产业本身不同于其他行业的特点, 使得风险与房地产开发时时相伴, 不确定性是整个房地产开发过程的根基。对房地产开发风险因素识别的研究, 有助于提高人们对风险的认识, 在开发实践中增强风险意识, 从而有利于提高房地产开发企业风险管理水平, 做好风险损失的防范措施。

参考文献

[1]王新军, 王霞.房地产经营与管理[M].复旦大学出版社, 2005.

[2]赵世强.房地产开发风险管理[M].中国建材工业出版社, 2003.

[3]郭立, 王鹏达.房地产项目开发各阶段风险控制[J].企业管理, 2008.9.

[4]贺红燕.房地产开发的风险分析[J].商场现代化, 2006.12.

[5]魏钦才.房地产开发项目风险及对策[J].华东经济管理, 2008.1.

房地产开发项目可行性分析 篇8

关键词：房地产开发；无效成本；控制

随着我国房地产市场竞争日益加剧，如何以最低的成本开发出能够满足市场需求的房地产产品，是房地产企业需要关注的首要问题，成本控制在房地产开发和管理中占据了核心地位。而房地产项目开发过程中无效成本的控制更是控制的重点，无效成本无法获得客户的认同和补偿，属于浪费的成本，严重影响投资收益，因此控制好项目的无效成本具有重要的现实意义。

1. 无效成本控制概念的提出

1.1. 无效成本控制的概念

根據房地产项目开发成本的性质可以将其总成本分为有效成本和无效成本，即总成本等于有效成本和无效成本的总和。项目开发的总成本是企业在产品生产经营过程中，为取得收入而发生的需要补偿和可以控制的各种耗费，有效成本是指能形成有效产品，或能提升产品价值，对促进营销有积极作用的成本费用。无效成本是指在项目实施过程中产生的对形成产品或提升价值等没有作用，无法获得客户认同和补偿，属于费用浪费的成本。

无效成本的概念是针对有效成本而言，它们最大的区别是有效成本在短期或长期的收益中可以获得补偿，而无效成本则完全无法获得补偿。据不完全统计目前无效成本占总建造成本的2%左右，按照平均建造成本2000元/m2计，达到40元/m2。无效成本投入收益为零，对总成本的控制影响重大，而换个角度讲，无效成本控制好的话，对总成本的控制也意义重大。因此有必要专门针对无效成本的控制与管理，进行科学系统地分析与论证，提出具体的控制方法与措施，以降低项目开发的总成本，增加收益。

1.2. 无效成本控制的目的与意义

无效成本具有零收益的特殊性，因此控制无效成本是降低房地产开发项目总成本最直接、最有效的方法。将无效成本概念从总成本概念中剥离出来，单独提出有助于培养和提高房地产企业各部门的成本意识，而以数据语言展现建造成本浪费情况也能够提高各部门对成本浪费的警惕性。无效成本覆盖各类合同的分析，涉及设计、工程、营销、财务、成本等各个业务口，属于对成本各阶段的动态主动控制。主要目的是分析项目成本，找出成本构成的有效和无效部分，形成合理目标成本，实施无效成本管理与控制。寻求减少无效成本的途径并提供分析依据，对最终降低项目成本费用提供参考。减少无效成本，降低项目成本费用，以最少的经济消耗取得最优的经济效益。通过归纳、汇总无效成本，分析无效成本产生的原因，促进各部门专业能力和计划能力的提高。

2. 无效成本的分类与统计方法

2.1无效成本的分类

无效成本原因分析及无效成本归口不正确将会引起动态成本及建造成本的真实性存在偏差，所以，无效成本的归口与分析建议由成本部门派专人负责，分月按类别编制图表进行统计，当发现无效成本高于正常值时，对责任部门提出预警，及时纠偏，同时为项目结束后项目成本管理的后评估提供真实、有效的数据。

无效成本的产生贯穿于整个项目的建设阶段，针对各开发阶段进行分析与总结，无效成本分类与归口可分为以下几种类别：（1）设计原因产生的无效成本。（2）招标原因产生的无效成本。（3）施工管理原因的引起无效成本。（4）销售原因产生的无效成本。（5）预结算原因引起的无效成本（6）建设方管理类失误产生的无效成本。根据以往竣工项目的总结，对各阶段易产生的无效成本分类如表1所示：

2.2.无效成本的统计分析方法

无效成本的统计分析方法分为三种，一是单个合同的无效成本分析，目的是避免类似合同再发生同样类型的无效成本。

在统计分析时，可以制作图表统计出结算总造价、签证造价、设计变更率和工程签证率等参数，分析结算中无效成本占总造价的百分率，明确无效成本产生的责任部门，产生的原因，浪费的成本，归入的成本科目等。二是月度无效成本分析，主要是制作图表归纳月度无效成本发生情况，统计月度内各个合同的无效成本进行分析，计算无效成本的比例，分析其产生的原因，归入的成本科目，提出改进办法等。三是项目无效成本分析，目的是促进成本结构优化，为新项目目标成本编制提供参考，主要是以整个项目为主体，宏观进行统计，明确在整个项目的土地获得价款、开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费等各成本科目中无效成本的比例，对各无效成本产生的原因进行归纳总结，提出改进意见。成本管理部门按以上三种分析方法对项目发生的成本进行分析，提炼无效成本数据，建立无效成本档案。对无效成本的动态信息作出比较，对无效成本产生原因进行分析，提出工作改进建议，各责任部门针对相关的无效成本及时进行总结，以避免重复发生。

3.无效成本的控制方法与措施

无效成本的产生贯穿于整个项目的建设周期，并且分布于不同的部门，不同的责任主体管辖范围内，因此要做好无效成本的控制，必须在整个建设期的各个阶段通过各个相关部门的共同努力，协同合作来完成。各个阶段无效成本控制的主要方法与措施有：

（1）推行限额设计，在设计合同及设计任务书中明确限额指标，各部门可提前介入设计工作，多角度提出设计建议，优化设计方案，加强施工图事前审核，做好图纸会审工作，减少设计变更。

（2）加强招标环节的控制，加强合格供应商的选择与评估，加大集中采购力度，加强清单招标的使用。

（3）确定合理的施工技术方案（降低废品率），严格执行现场签证制度，工程量的确认必须各方参与，报批规范，审核严格。

（4）提高技术人员专业能力，提高各部门无效成本控制的意识，确保各岗位人员能够有效地控制无效成本的发生。

（5）加强部门间信息沟通，促进各部门协同工作，降低无效成本产生的概率。

（6）通过对每单结算（包括合同和签证变更）及非合同性成本进行分析，提炼无效成本数据，建立无效成本档案。

（7）定期（每月或每季度）向公司管理层和各部门通报无效成本动态信息、做出比较，并根据对无效成本产生原因的分析，提出工作改进建议。

（8）制定目标成本时，根据对前期无效成本数据的统计分析，考虑通过努力导致无效成本减少的情况，以形成合理的目标成本。

4.结语

综上所述， 房地产企业为了确保企业的生存与发展，必须努力降低开发项目的成本，才能在竞争中取得成本优势。无效成本概念的提出，使得企业对成本的控制更加明确化，更加有针对性，可以实现成本的主动控制与事前控制。针对零收益的无效成本进行控制，通过对无效成本的分类、分析、统计方法与控制方法的剖析，能够直接、高效地实现对成本的精细化控制与管理，是一种科学的成本控制方法，可以最大程度地提高企业的收益，形成企业的成本优势，提升企业的市场地位和核心竞争力。

参考文献

[1] 郑哲一.《房地产无效成本分析与管理[J].》广西城镇建设，2008，（10）：123-124

[2] 王运道. 《房地产开发企业工程成本控制[J].》技术经济，2001， （2）： 54-55

房地产开发项目可行性分析 篇9

一种编制房地产项目可行性研究报告、融资方案、项目建议书的方法与技术，这种方法集方便、快速、速成、安全等优点的房地产可行性研究或融资软件：房地产经济评价可行性研究及概预决算管理系统：房地产投资分析软件（房地产投资估算软件、房地产投资专家系统、房地产项目评估软件、房地产投资项目可行性研究与分析决策软件）可实现房地产项目投资成本分析、房地产投资收益分析、房地产投资经营分析、房地产经济分析与评价、房地产项目投资决策分析与评价、房地产投资可行性分析与评价、房地产项目投资风险分析与决策，包含投资成本测算、经营成本测算、经营收入测算（销售收入、租赁收入）、投资计划（含分期投资计划、投资分类计划）、资金筹措计划（融资分析）、房地产项目财务分析和房地产项目财务评价（销售收入与经营税金及附加表、租赁收入与经营税金及附加表、还款付息表、损益表、现金流量表、资本来源与应用表、资产负债表、投资分类损益表）、非土地拍卖和土地拍卖多方案经济分析、临界点分析（含盈亏平衡分析）、敏感性分析、概率分析快速电算化，并可撰写房地产项目可行性研究报告、房地产项目建议书和房地产商业计划书，为房地产开发或固定资产置业投资企业（单位）的项目投资决策，房地产预可行性研究、预项目实施过程中成本核算、成本控制和项目竣工后的财务决算、房地产项目后评价提供依据，是实现房地产项目管理中的投资分析、房地产项目投资决策分析、房地产投资项目评估，编制房地产项目策划书（报告）、房地产项目投资可行性分析研究报告、房地产项目建议书（报告）、房地产项目评估书（报告）、房地产项目贷款评估书（报告）及土地拍卖土地报价研究报告的好助手，也是房地产市场分析的不可缺少的工具，也可方便使用于投资领域的房地产行业分析。是房地产项目投资咨询师、房地产策划师的助手。目前该系统已形成三大版本（标准版、专业版、企业版），为了合适大众化需要开发的标准版并以几百元/套超低价格入市，并附送正版光盘及成功的操作方案并包教会初学者编制房地产可行性研究报告。

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项目名称 合计 第一阶段 第二阶段 第三阶段

一 土地成本土地市价土地使用权出让金征地补偿费

二 前期开发费三通一平工程钻探费工程设计费工程监理费质量安全监督费临水临电费

三 建筑安装工程费土建费内水暖电工程费

四 公建配套设施费区内排水、道路建设费区内绿化建设费区内配套零星工程费

五 房地产各项税费报建费土地使用权出让金契税交易管理费建筑工程抛投标活动资金土地增值税

六 管理、销售和财务费用开办和管理费前期物业管理费样板房、售楼部装修费

七 不可预见费

八 营业税及附加

这个问题最好讨论一下，房地产开发项目成本费用估算表

单位:万元

费用项目 计费标准与依据 总价 单价

一．土地费用

１．土地出让地价款

２．征地费

３．拆迁安置补偿费

４．土地转让费

５．土地投资折价

６．土地租用费

二．前期工程费

１．地质勘测测绘费 设计概算的０．５％左右 1.32元２．规划设计费 建安工程费的３％左右

３．可行性研究费 占总投资的１％－３％

４．道路费

５．供水费

６．供电费

７．土地平整费

三．基础设施建设费

１．供电工程

２．供水工程

３．供气工程

４．排污工程

５．小区道路工程

６．路灯工程

７．小区绿化工程

８．环卫设施

四．建安工程费

１．单项工程 多层800

２．单项工程 小高层1300

３．单项工程 高层1800

五．公共配套设施建设费

１．居委会

２．派出所

３．托儿所

４．幼儿园

５．公共厕所

６．停车场

六．开发间接费

七．管理费用 约为前五项的３％左右

八．销售费用 销售收入的４％－６％

九．财务费用 年贷款40%,贷款利率6.12%

十．开发期间税费

１．固定资产投资方向调节税

２．土地使用税

３．市政支管线分摊费

４．供电贴费

５．用电权费

６．分散建设市政公用设施建设费７．绿化建设费

８．电话初装费

十一．其他费用

１．临时用地

２．临建图

３．施工图预算或标底编制费

４．工程合同预算或标底审查费

５．招标管理费

６．总承包管理费

７．合同公证费

８．施工执照费

９．工程质量监督费

１０．工程监理费

１１．竣工图编制费

１２．工程保险费