房地产项目投资分析

房地产项目投资分析（精选10篇）

房地产项目投资分析 篇1

摘 要

房地产投资是进行房地产开发和经营的基础，在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的。这些风险严重的制约着房地产的发展，本文对我国房地产项目的投资风险做一个全面的研究与分析，同时给出相关的建议以供参考。

关键词：房地产项目；投资风险；风险分析

1房地产的概念

房地产业，是指进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。在实际生活中，人们习惯于将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。

2房地产项目投资的内涵

房地产投资是以房地产为对象，为获得预期效益而对土地和房地产开发、房地产经营，以及购置房地产等进行的投资。广义上说，房地产投资的预期效益因投资主体不同而有所不同，政府投资注重宏观的经济效益、社会效益和环境效益;企业投资注重于利润指标;购置自用的房地产，则注重它的使用功能的发挥。追求的效益虽然有所不同，但各种效益是相互交叉、相互影响的。从狭义上说，房地产投资主要是指企业以获取利润为目的的投资。房地产投资是固定资产投资的重要组成部分，一般占全社会固定资产投资60%以上。它需要动员大量的社会资源(包括资金、土地、物质材料、劳动力、技术、信息等资源)，才可能使投资效益得到实现。

3我国房地产风险分析

我国处于快速发展阶段，城市化发展在推动我国经济发展的同时，也为经济发达的城市带来了越来越多的人口，城市区域的面积也不断的拓展。我国土地政策实行的影响下，不论是拆迁、土地征用还是土地开发等多个方面都限制了土地供给，对房地产行业的发展造成了较大的影响，行业资源也逐渐减少。首先，土地供给量的减少，在2014年，土地购置的增长速度同比降低2.8%，且在宏观经济环境的影响下，土地供给指标存在又一次的减低，这就表示在以后的发展阶段中，房地产投资水平也会有所下降，从而提升了房地产企业的产品价格；其次，土地供给减少在一定的程度上增加了土地成本，而且土地价格依然处在增长趋势中。在金融机构的信用贷款管理方面，土地的发展会越来越市场化，政府单位为了加强土地的管理和控制，会不断严格土地的开发控制。房地产行业的发展过程中，区域发展存在显著的差异性，同样也表现在房地产发展规模和增长速度上。在我国，相对来说，东部区域的经济水平的发展较为良好，这是因为房地产行业的发展时间较长，积累了丰富的发展经验。中部地区的发展呈现出领先发展水平，并且明显比我国经济水平更高。我国东部区域的土地资源比较紧张，房地产价格的提升加剧了该市场的竞争现象，部分房地产企业将发展逐渐发展到中部和西部，且区域结构也出现了一定的变化，特别是在中部区域的经济水平的发展中，不同指标的提升更高。我国城市化发展是旧区创新和基础设施重新建设作为主要发展内容，因此，我国城市不论是在规模和发展品质等多个方面都有着明显的提升，城市的土地使用和土地需求都无法满足市场的需求和供给。在这样的需求影响下，我国在土地使用上存在一定的问题。在容积率提升的情况下，无论是政府、房地产开发商还是规划师都非常注重容积率，对近些年房屋价格的逐渐增长，我国政府在发行了相应的调控政策，但是监督与管理机制缺乏完善性，造成在实行政策的过程中，各个地方的政府执行起来并不严格，而且商业银行为了确保自身的经济效益也会采取相应的解决方式，不利于国家政策的合理实行，以及房地产行业的持续性发展战略的实施。

4房地产投资机会与建议

正像股市一样，投资者很难把握到房地产市场的动向。很多人希望房价能下降，但是如果降了大家就会买吗?出于囚徒困境的心理，人们大多是丧失投资良机或者过早进入。在市场行情热涨的情况下，我们也需要把握投资机会，从而获得较高的利润。

4.1关于投资区域，如何选择

不同的区域有不同的房地产发展前景，所以投资房地产实质上是投资该区域的发展前景。所以需要分析区域投资环境，选择好的投资区位，寻找投资机会。良好的投资区位包括：交通、学校、医院、菜市场、商贸、良好发展前景等因素。

4.2面对拿地热潮，抢还是不抢

从往年的一些成交价来看，土地市场有呈现泡沫化的趋势。而品牌开发商加大囤地力度，他们更看重的是未来两年的房地产市场行情，而中小开发商，应充分考虑自身的发展战略，政策的波动性依然是高地价的最大风险，因此在市场环境狂热的情况下需要理性拿地，在市场环境低迷的时候应储备土地。

4.3强调项目可行性分析和市场监测

可行性研究是对拟建投资项目进行全面的综合技术经济分析，提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，为项目决策提供依据的一种综合性的分析方法。当今火热市场行情下，企业需要做好可行性研究，做好项目开发成本和财务分析。房地产开发中既涉及土地、税费、工程、开发、营销、财务等费用，也包括不可预测费用。财务费用主要分析成本与收益，一般以动态分析为主，以静态分析为辅，对项目进行现金流量分析、动态投资回收期、内部收益率、盈利分析、敏感性分析等方面进行合理评估。这些费用和预测充满不确定性因素，所以，可行性分析正确如否对项目利润和风险防范影响较大。

进行充分的市场调研和监测，对供求变化做出良好的反应。须委托专业咨询公司对房地产市场的供求状况进行调研，获取详细的信息资料，同时根据社会需求和城市建设规划来调整投资项目，避免供需失衡的风险。

5结 语

随着社会的发展，我国的房地产市场也在不断地发展，规模也在不断地增加，虽然房地长行业有着巨大的利益，但同时也产生巨大的投资风险。通过调查发现，我国的房地产的相关法律、法规在设立的时间上比较晚，各种制度还存在一定的不完善，在这种情况下，房地产投资受到的各种因素比较多，从而进一步导致房地产项目的投资出现较多风险。本文针对我国目前房地产行业的投资风险提出来相关的见解，同时也给出了有效的建议以供参考，从而使得其使用科学的方式尽可能的降低投资风险。

房地产项目投资分析 篇2

房地产项目投资决策分析是指在房地产项目投资开发前, 对拟开发项目有关的市场、技术、经济、财务等方面进行细致的调查与研究, 根据可能采用的各种规划设计方案进行深入的经济分析和比较论证, 对项目建成后的经济效益进行合理的预测和评价, 并进一步结合企业的实际情况对拟开发项目在资金投入及回收、人力资源配备、开发运营等方面作出全面评估, 从而评价拟开发项目是否符合本企业投资开发标准, 为项目投资决策提供可靠的依据。

二、房地产项目的投资决策分析的特点

(一) 前期性

房地产的投资决策分析是项目开发前期的一项重要工作, 这项工作是在项目开工建设之前进行的一项系统工作, 也是房地产项目开发运作最先行的一项工作。它在项目开发整个过程中所占的时间虽然相对较少, 但是它关乎项目开发的成败。

(二) 重要性

由于房地产项目建设周期长, 资金投入大, 因而投资风险也大, 不确定因素也多, 只有通过全面细致、系统深入地开展项目投资决策分析, 才能有效地规避和降低开发风险, 为后续的各项开发工作提供有力的保障。而房地产开发项目决策一旦失误不但浪费大量的人力、物力、财力, 加重企业债务负担, 给开发商带来致命性打击, 而且还会导致银行贷款沉淀, 甚至影响城市合理性开发进程, 所以其重要性不言而喻。

(三) 预测性

房地产项目投资决策分析是对未来拟开发项目所面临的政策、市场、成本、盈利, 以及社会效益的预测分析, 而不是对已知的现实情况进行分析, 所以它具有预测性。同时, 由于项目开发所面临的外部因素和内部因素存在一定的不确定性, 也需要对这些不确定性的内外部因素进行分析、预测, 必要时还要进行一些条件的设定, 这本身也是一个预测分析的过程。

(四) 指导性

投资决策分析所形成的各类指标和开发建议是后续项目开发运作的指导, 为接下来项目开发计划的编制提供了可靠的依据, 也是后续项目开发运营过程中进行控制和合理纠偏的依据。

三、房地产项目投资决策分析的主要内容

房地产项目投资决策分析工作主要由四个阶段组成:市场及项目调研阶段、规划方案设计阶段、经济效益测算阶段、综合分析论证阶段。

(一) 市场及项目调研阶段

这里所提的市场调研是一个广义的概念, 它的内容不但包括了房地产市场宏观发展趋势, 目标城市的商品房供需状况、土地市场状况、房价及租金情况、新建商品房及二手房情况、房地产开发水平、消费观念和习惯等方面, 还包括了国家调控及地方政策情况, 目标城市的城市规划情况、税收政策、开发成本等方面。项目调研是指对目标项目的规划指标、用地情况、周边配套、以及竞争楼盘等进行调查研究。调研结束后形成调研报告, 并由各专业部门组成团队进行产品定位分析。

(二) 规划方案设计阶段

根据项目指标和规划要求, 结合调研报告和产品定位分析进行规划方案的设计。规划方案设计包括项目总体方案设计和具体产品概念设计。主要包括开发项目的总平面布置图、鸟瞰图, 建筑单体的户型设计和建筑风格, 场地内外交通组织设计, 初步景观布局, 经济技术指标等等。针对投资项目需要可以进行多个规划方案的设计, 并结合前述的调研情况, 企业自身的开发专长, 以及后续的经济效益测算对各方案进行比较、选优。

(三) 经济效益测算阶段

这一阶段主要根据项目规划设计方案, 在合理设定项目的建设工期、开发进度和交付时间的初步安排后, 研究项目总投资估算, 预测项目总销售收入, 对项目的各项经济指标进行评价和分析。经济效益测算主要涉及的经济指标。成本类有:土地成本, 包括土地费用、土地契税、配套费等;开发成本, 包括前期工程费、建安造价、附属工程费等;开发期间费, 包括管理费用、财务费用、营销费用、不可预计费等。收入类的主要为销售收入、租金收入等;税金类的主要包括营业税、土地增值税、城建税、教育附加税、所得税等;还有各项利润指标、利润率指标等。在此分析基础上进一步进行现金流量分析和财务平衡分析, 并对开发项目的相关成本、售价、收益率、工期、销售周期等因素的变化作敏感性分析和盈亏分析。

(四) 综合分析论证阶段

通过前三个阶段的项目投资决策分析, 对项目本身的投资价值有了较全面的认识, 但这还是不够的。原因是一方面我们往往面临的不是单个项目的投资机会, 而是多个项目投资机会选择的局面。在这种情况下, 我们还必须通过一些综合分析论证的方法来确定多项目的优劣性排序, 同时对开发项目的风险进行评估, 常用的方法有要素比较法和模糊综合评价法。另一方面我们还要进一步分析企业自身的情况, 考察企业介入目标项目是否合适, 不是所有好的项目都合适特定的企业。在这方面我们同样要进行综合分析论证, 主要是分析企业各方面的资源状况和目标项目的匹配度, 可从企业的开发模式、融资能力、人力资源配备等方面进行分析论证。

四、房地产企业在进行项目投资决策分析时应注意的几个方面

(一) 重视项目投资决策分析工作, 组建专业团队

中国房地产业经历了近二十年的风风雨雨, 在取得许多经验的同时, 也有很多的教训。在实践运作中, 很多项目并没有进行系统的投资决策分析, 而是凭借企业领导人的个人才智, 有一定的碰运气成分。这不是长久之计, 特别是随着市场竞争的日益加剧和规范化企业的不断加入, “运气”的成分将越来越少, 科学、系统地开展房地产项目投资决策分析才是正道。所以对于现代房地产开发企业来说, 重视项目的投资决策分析工作, 组建专业团队开展至关重要, 也是降低企业开发风险, 提高开发效益的有效途径。由于房地产项目投资决策工作所涉及的专业知识非常广泛, 涵盖了政策法规、市场营销、规划设计、建筑成本、工程技术、投资管理、财税金融等知识领域, 这就决定了这项工作必须要由各专业部门组织专业人员共同参与才能有效开展。

(二) 注重市场调研, 建立起规范化的市场调研机制

掌握信息是进入市场的先导, 而市场调研是获取信息的主要途径。所以房产企业若想在激烈的竞争中取得成功, 就必须要注重市场调研, 建立起规范化的市场调研机制, 是开展投资决策分析工作的基础。建立规范化的市场调研机制, 首先应该建立起一套完善的市场调研流程, 形成调研工作的指导性文本, 并规范相关岗位职责, 做到每次市场调研任务清晰, 职责明确;其次, 提高调研人员的专业素质, 通过人才引进和内部培训等方式培养知识面宽、专业能力强的调研人员;再次, 拓宽信息渠道, 除了实地考察外, 通过网络、媒体、业内等渠道拓展信息来源。必要时可以借助有关咨询服务机构开展市场调研;最后, 建立起日常市场监控体系, 利用网络以及相关专业信息服务平台, 如:搜地、易居等, 定期对目标城市的房地产市场进行监控, 并形成定期汇报制度。

(三) 做好规划方案设计, 为项目投资决策把好技术关

投资决策分析中的规划方案设计工作非常重要, 虽然这个阶段的设计很多内容还都停留在概念设计层面, 但还是毋庸置疑地需要设计师充分领会这一阶段的设计意图, 并用心地对项目进行剖析挖掘, 设计出既符合市场定位, 又具竞争力的规划方案。这样才能使后续的分析工作落到实处, 才能最终确保项目投资决策分析的准确性。否则, 不管前面的调研工作做得如何到位, 后续的经济效益分析得如何全面, 所有的工作都将大打折扣。严重的甚至会导致整个投资决策的失误, 这样要么致使企业错失良机, 要么使企业在后续开发运作中面临巨大的风险。所以在投资决策分析中一定要做好规划方案设计, 为项目投资决策把好技术关。

(四) 坚持定量分析与定性分析, 动态分析与静态分析相结合的分析方法

定量分析建立在大量技术性数据的基础上, 通过明确的数量计算用数字和指标对目标项目进行分析和评价。但定量分析的结果往往会忽略政策环境、市场环境, 以及其它无法定量化因素的变化给目标项目带来的潜在机会和威胁, 所以定量分析必须辅以定性分析作指导。另外, 项目投资决策分析在进行静态经济评价的同时, 还要进行动态经济评价。静态分析得来的投资收益率和投资回收期忽略了资金的时间价值, 由于房地产投资的回收期长且大量的资金来源于贷款, 资金成本的高低直接影响最终利润水平, 所以房地产项目的财务分析必须考虑资金的时间价值, 充分利用内含报酬率和净现值反映投资的动态效益。

(五) 提高风险分析能力, 加强风险防范意识

房地产投资项目风险分析 篇3

关键词：风险；风险分析；风险识别；风险评估

第一章 房地产开发项目风险概述

1.1 房地产开发项目风险的相关概念

风险是指在一定条件下和一定时期内可能发生的各种结果的变动程度，是指投资的实际收益与期望的或要求的收益的偏差。

但是到目前为止，风险的概念还没有一个统一的定义。

项目风险的定义：项目在其寿命周期内自然存在的导致经济损失的变化，而项目的风险评估就是对项目风险的分析，也即分析项目在其存续的时空内自然存在的导致经济损失之变化的可能性及其变化程度。项目的一次性使得项目中不确定性比其它的一些经济活动要大得多，项目的风险也有其自身的特点，主要有风险的客观性、多样性、持续性、补偿性、全面性、可测性及规律性。

1.2 房地产项目风险分析的一般过程

一个工程项目进行风险分析的过程，通常可以分为四个阶段：风险识别、风险估计、风险评价和风险应对[1]。

风险分析是对风险的识别、估计、评价和应对作出全面的、综合的分析，这四个部分是一个完整的整体，相辅相成，不可分割，缺少任何一部分，风险分析都是不完整的。

第二章 房地产开发项目风险识别

2.1 概述

风险识别是风险管理的基础。房地产开发项目风险识别是指风险管理人员找出影响房地产开发项目质量、进度、投资等目标顺利实现的各种风险因素，运用各种方法对尚未发生的潜在风险以及客观存在的风险进行分类，找出风险产生的原因，并对风险进行分类列表。 [2]。

2.2 房地产项目风险识别方法

房地产项目风险识别的方法很多，主要包括专家调查法、故障树分析法（FTA 法）、幕景分析法

及筛选—监测—诊断技术等方法。

第三章 房地产开发项目风险评估

3.1 风险估计与评价常用方法

房地产项目风险估计与评价是指应用各种管理科学技术，采用定性与定量相结合的方式，最终定量地估计风险大小，找出主要的风险源，并评价风险的可能影响，以便以此为依据，对风险采取相应的对策。风险估计与评价常用方法主要有调查和专家打分法、风险报酬法、风险当量法和解析方法。

3.2 我国传统项目风险评估方法

我国传统项目风险评估方法包括：（1）盈亏平衡分析；（2）敏感性分析；（3）概率分析。三种方法均存在各自的优缺点，且具有一定的互补性，现逐一论述。

3.3 盈亏平衡分析

盈亏平衡分析就是利用投资项目生产中的产量、成本、利润三者的关系，通过测算项目达到正常生产能力后的盈亏平衡点，来考察分析项目承担风险能力的一种不确定性分析方法[3]。所谓盈亏平衡点，是指项目在正常生产条件下，项目的收入等于支出的那一点。在这一点上，项目既不盈利也不亏损。如果低于这一点所对应的生产水平，那么项目就会发生亏损；反之，则会获得盈利。

3.4 敏感性分析

敏感性分析是一种有广泛用途的分析技术。其基本目的是考察一个项目分析结果的稳定性，即该项目投资分析结果以多大的程度随着相关因素的变化而变化的，通过分析，可使决策者对项目的风险程度有一个量化的概念。敏感性分析是研究和分析由于将来客观条件（如政府政策、通货膨胀、投资等）的不确定性因素变化所产生的影响，引起项目的经营产生变化而使项目主要效果指标发生变动的程度。

3.5 风险概率分析

3.5.1 房地产投资风险的类型

房地产投资风险涉及政策风险、社会风险、技术风险、自然风险和国际风险等，而这其中对房地产投资影响较大，同时又是可以预测、规避的主要是经济风险。经济风险主要包含市场风险、经营风险和财务风险等。

3.5.2 风险概率分析的方法

风险概率分析总结起来主要有以下几种：

（1） 利用已有数据资料分析风险因素或风险事件的概率

（2） 利用理论概率分布确定风险因素或风险事件的概率

（3） 蒙特卡罗模拟法

第四章 房地产开发项目风险应对

4.1 风险应对概述

风险应对就是对项目风险提出处置意见和办法。通过对项目风险识别与评估，把项目风险发生的概率、损失严重程度以及其他因素综合起来考虑，就可得出项目发生各种风险的可能性及其危害程度，再与公认的安全指标相比较，就可确定项目的危险等级，从而决定应采取什么样的措施以及控制措施应采取到什么程度。

4.2 项目风险回避

风险回避是指当项目风险的潜在威胁发生的可能性太大，不利后果也很严重，又无其他策略来减轻时，主动放弃或改变项目目标与行动方案，从而回避风险的一种策略。采取这种策略，必须对风险有充分的认识，对威胁出现的可能性和后果的严重性有足够的把握。这种策略从根本上放弃使用有风险的项目资源、项目技术、项目设计方案等，从而避开项目风险的一类项目风险应对措施。

4.3 项目风险转移

风险转移是投资主体将其本身面临的损失有意识地转嫁给与其有相互经济利益关系的另一方承担。风险转移是房地产开发商处理风险的一种重要方法。风险转移也叫合伙分担风险，其目的不是降低风险发生的概率和不利后果的大小，而是借用合同或协议，在风险事故一旦发生时将损失的一部分转移到项目以外的第三方身上。

4.4 项目风险控制

相对于风险回避而言，风险控制措施是一种积极的风险处理手段，它是指投资主体对不愿放弃也不愿转移的风险，通过降低其损失发生的可能性，缩小其后果不利影响的损失程度来达到控制目的的各种控制技术或方法。

4.5 项目风险自留

风险自留是指开发商自己承担由风险事故所造成的损失。当采取其他风险规避方法的费用超过风险事件造成的损失数额时，可采取风险接受的方法。风险接受是最省事的风险规避方法。自愿接受风险可以是主动的，也可以是被动的。

第五章 结语

5.1 本文主要工作和结论

本文详细介绍了房地产开发项目风险分析的全过程，包括风险投资的相关概念，风险分析过程的四个阶段（风险识别、风险估计、风险评估和风险应对）的特点和相互关系，风险识别的具体方法和存在问题，风险评估的常用方法和适用条件，并重点介绍了我国传统的风险评估方法：盈亏分析、敏感性分析和概率分析。最后介绍了风险应对的四个策略：风险回避、风险转移、风险控制和风险自留。

参考文献

[1] 赵振宇，刘伊生，杨华春.故障树法引入工程项目风险管理研究[J].现代电力，2002 年

[2]李长乐.IT 项目风险管理预警管理模型研究[J].信息与控制，2003（12）

房地产投资成功案例分析 篇4

反其道购买老公房

王先生一直和父母关注地产投资，但是王先生的选择方法却与旁人不同。早在左右，王先生就把眼光放到了地产投资领域。当时不少人将眼光投向新建商品房，而王先生则反其道行之，打算购买公房。“我最初开始选的时候，看中的是公房价格低，当初做这个决定，还是有不少人觉得奇怪。”王先生告诉记者，不少亲戚朋友看到自己花钱买“老房子”就纷纷提出异议。

“可是我十分坚持。当时，我选择的是市中心的老公房，但是区域还没有选定。”王先生告诉记者，自己当初一口气花钱购买了普陀区两套公房，购入时价格相当便宜。“我看中的并不是现在的价值。因为当时公房离华师大很近，而且普陀区将来的规划前景十分诱人，在规划还没有实施阶段，可以靠华师大来带动。所以我一口气买了2套。”

王先生告诉记者，自己当时的这种做法的确引起了“非议”，朋友坦言，要等到老公房升值，不知道要几时，投资很难快速见效。

楼市大涨房价翻番

“谁想到现在价格已经翻倍了。”王先生告诉记者，自己当时做好了长线投资打算，没想到后来楼市会大涨。“其实我当时倒没有这样投机打算的。”

王先生告诉记者，“现在这样的房屋行情很好，尤其是老公房的租赁十分抢手，每个月的租金收入就不少。”王先生坦言，如果将来购房的话，这两套房源一旦脱手，可以在内环内购买一套不错的两房。

“不过这两套房源的地理位置和周边配套均不错，我还是打算继续出租，收取租金回报。等到整个普陀区规划全部起来，那个时候房价才达到我的心理价位，这个时候再抛也不迟。”王先生的投资方法十分稳健。

后市还是看中地段

尽管已经拥有了两套住房，王先生还是打算在市中心寻找房源。“毕竟老公房是拿来投资收租的。”

选择新房方面，王先生还是看中地段，“跟着规划走，总不会错。”王先生说道。“我对普陀比较熟悉，目前中意的是普陀区靠近中山公园的新房。”王先生告诉记者，他看中的楼盘沿苏州河而建，居住环境好，靠近中山公园和华东师范大学，周边配套较为完善，附近配有多条轨道交通，2、3、4号线站点步行都无需花费很长时间，出行非常方便。

“上海的东部地区发展已经相对饱和，目前整个发展趋势是向西扩张，除了普陀之外，徐汇和闵行也是一个不错的选择。”王先生告诉记者。

房地产开发项目环境影响评价分析 篇5

摘要：根据房地产开发项目的.特点,阐述分析房地产开发项目开发与运营阶段的环境影响因素,提出减少这些影响的对策和措施.作 者：王艳妮 杨杰 作者单位：王艳妮(贵州省环境科学研究设计院,贵州,贵阳,550002)

杨杰(中国水电顾问集团贵阳勘测设计研究院,贵州,贵阳,550002)

大型房地产项目的风险性分析 篇6

大型房地产项目的风险性分析

建设项目的可行性分析研究,总是一种基于过去经验而对未来事件的预测.但由于外部客观环境的变化和人们对于事物主观认识上的.局限性,我们不可能对将来发生的情况都作出准确的预测,在分析论证、工程设计、施工建设、生产经营各个阶段,预期的经济效果同实际情况之间经常会出现偏差,这就是项目建设出现风险的根本原因.特别是大型房地产项目,一般地处城郊结合部,开发成本可能较低,但也存在着可比实例少,投资大,建设周期长,涉及风险因素多的问题,因而进行决策的难度也更大.因此有必要以科学的方法和手段研究风险发生和变化的规律,使之尽可能接近并反映出实际的变化情况,防患于未然,使风险造成的损失降到最低的程度.

作 者：郝明 作者单位：刊 名：经济师英文刊名：CHINA ECONOMIST年，卷(期)：“”(3)分类号：F2关键词：

我国房地产投资风险分析 篇7

关键词：房地产,投资,风险

一、房地产投资风险主要类型

(一) 外部风险

1、宏观经济风险。

宏观经济风险对于每个房地产投资企业都是不可幸免的。譬如说, 当经济衰退, 处于低速消沉时, 社会对消费的需求也会大幅度减缩, 这其中当然包括房地产。更有甚者, 每当经济陷于低谷, 消费减缩时, 受冲击最大的往往是如汽车、房地产之类的长线耐用消费品, 这时人们会修正在经济景气时制定的消费计划, 推迟或干脆取消对耐用消费品的购买, 造成房地产市场一时供大于求。

2、财政利率风险。

财政利率风险多来自于利率波动的影响, 因为很多人买房并不是全额付款, 一般都会利用杠杆原则向金融机构申请抵押贷敖以解决一部分资金。如果是全额付款, 自然也就不存在利率问题;如果贷款利率调低, 则投资人的付息成本减少, 当然大为有利。假如贷款利率上升, 投资人所需要负担的贷款利息就可能是楼价本身的价值, 此种情形对于一些财力有限的投资人来说, 无疑是雪上加霜, 加息有可能迫使他们放弃房地产。当然, 如银行收回抵押房地产可以得到贷出款项的话, 则投资人无须再负担任何责任。然而, 假如房地产市场正处于低潮, 银行在拍卖房地产时仍得不到足够的款项偿还抵押贷款时, 则投资人仍需负一定责任。所以, 投资者在策划置业计划和议价房地产时, 必须把利率波动因素考虑进去。

3、市场风险。

由于供求形势变化, 引起市场竞争范围、竞争程度、竞争方式以及房地产市场性质、市场结构、市场发育等变化而导致的风险。譬如, 当房价因供应短缺而上升时, 开发公司便会纷纷兴建楼宇, 但由于建筑需要一定时间, 故此虽然待建楼的总体规模已经超出供应需要, 但短期内楼价仍然会持续上扬。近年来, 建筑业技术日渐先进, 所以造成房地产能迅速供应市场, 直接缩短了房地产循环的时间, 也使得楼价波动变得更为频繁。

4、自然风险。

由于自然因素的不确定性、不可抗性 (如地震、洪水、风暴、火灾等) 以及土地的自然地理和技术经济特性带来的风险。

(二) 内部风险

1、经营风险。

经营风险是由于房地产投资经营上的失误 (或其可能性) , 造成实际经营结果偏离于期望值的可能性;经营风险起源于投资内部问题和项目的经济环境情况, 如管理水平、管理效率低, 使用经营费用超过预计值, 空置率高, 租金回笼等问题, 都将使企业的营业收入小于预期值。经济环境可能不理想, 对房地产的需求偏低, 会产生比预期高的空置率。

2、财务风险。

财务风险是指房地产投资者运用财务杠杆, 在使用贷款的条件下, 既扩大了投资的利润范围, 同时也增加了不确定性、增加的营业收入不足以偿还债务的可能性。

二、房地产投资风险产生的原因

种种房地产投资风险的表现, 究其产生的原因主要有以下几个方面:

(一) 所掌握信息不全、不准, 使得开发的房地产项目前期调查不周, 测算不精, 投资决策草率。

所依据的信息不够准确, 或前期调研不细, 对购买力及项目的销售前景预期过于乐观, 在运用中出现与当初的估计有较大偏差。如一些大城市, 当前人们对住房最迫切的需求是“廉租屋”, 以成本价并享受各种优惠折扣出售的公房, 其次为经济适用型住房, 最后才是高级公寓及别墅。这与消费者整体收入水平呈现“金字塔”型不无关系。而一些发展商至今仍心存“暴利”思想, 受到消费者的冷遇。

(二) 宏观形势出现意想不到的不利变化, 由此引发多种风险。

一是前些年严重的通货膨胀、物价上涨, 诱发建材价格上涨, 工程造价跟着上涨;二是货币发行政策和银行信贷政策。如银行紧缩银根对房地产商就意味着筹资或变现风险;三是房地产供求形势的变化。目前, 房地产供给严重不足的状况已成历史, 如1993~1994年由于写字楼的严重匮乏, 许多刚注册成立的公司不得不长期租住酒店, 形成北京等地酒店的商务性客源持续高达35%的历史已一去不复返。房地产市场已出现供过于求, 房价自然就要下降, 销售难度增加, 促销成本加大, 期房销售几乎不可能;四是房地产政策及由此形成的大气候。如当前银行对房地产业的支持重点从“开发”变为“购买”, 这对刚开发并需持续投入的房地产项目意味着不利。

(三) 发展商主观上对房地产市场供求形势、房地产政策、金融政策的理解判断上出现偏差。

具体表现为:发展商过分相信自己的“感觉”, 而实际上“感觉”错了或反了。如有的发展商过分地相信自己会容易地找到“下家”, 将项目脱手, 而实际并未如愿;有的发展商在决策上项目时只考虑、分析了一时的市场供求形势, 而没把开发的周期因素考虑进去, 结果供求关系“此一时彼一时”, 或者对市场的估计及项目自身的优势的判断过于乐观, 最终导致销售困难;还有的发展商过分相信自己的“道” (即通过“关系”拿到“好项目”的能力) , 而经营实力 (开发实力、管理能力、行销能力) 不足或较弱, 项目运作中难于实现预期的经营业绩。

三、房地产投资风险的识别

如何正确估计和评价一宗房地产投资的风险呢?通常的办法是计算投资风险率, 计算投资风险率方法很多。

(一) 采用国际房地产投资业常用的三个指标来识别

1、投资房地产的营业率。

一切能够带来收入的房地产都必然发生经营费用, 以利润来维持其赚钱的能力。营业率被用来判定投资报告的净营业收入是否具有现实性。计算公式为:

营业率=年营业总费用/年计划总收入

据有关调查数据表明, 新公寓楼营业率在38%~40%之间是可行的。办公楼、商业楼有不同的营业率。营业率太低说明投资方案中有些成本费用没有考虑。太高则说明管理不善。太低或太高都说明风险大大。

2、偿债收益比。

营业净收入是扣除所有成本费后的收入, 是偿还债务资金的基本来源。它和偿债责任的比率反映了借款人偿还贷款的能力。

偿债收益比=营业净收入/要求的年偿债额

偿债收益比数值越小, 该项借款投资的风险越大;反之, 则风险越小。住宅资产的偿债收益比一般要求超过1∶2才被认为是安全的。

3、保本占用率。

保本占用率是计算房地产安全性的另一重要指标。其计算公式为:

保本占用率= (年营业总费用+要求的年偿债额) /年计划总收入

保本占用率越高, 投资风险越大。可以接受的住宅资产的保本占用率一般为85%~90%。

(二) 概率与数理统计的方法。

由于风险度量涉及到房地产投资项目可能结果的概率分布, 因而可以采用概率论和数理统计作为房地产投资风险的识别方法。这里的投资结果主要是指房地产投资的报酬回报率。而报酬回报率的概率分布的取得很不容易。虽然可以做市场调查, 有已开发项目的资料, 可以使用数理统计的方法得出分布或其估计, 甚至通过统计检验, 但其结果能在多大意义上代表拟开发项目的概率分布。这是因为各个房地产项目之间的差异较大, 有时相距十几米的位置, 即使其他条件都相同, 投资的报酬回报也存在很大的差别。将抽样调查的方法与主观概率判断结合而确定出房地产项目投资的报酬回报率的概率分布是实际工作者常常用的方法。

但如果某一房地产项目投资的报酬回报率的可能结果有几种, 每一种可能的结果为xi其出现的概率为Pi, 则其数学期望为:

而标准差:

如果投资者将投资报酬率的预期结果取为数学期望是合乎情理的, 因为在统计的意义上真实的投资报酬率出现在数学期望左右的概率最大, 那么此标准差就描述了预期结果与实际结果的“平均”变动程度, 因此可作为一种风险的度量。标准差越大, 风险越大;标准差越小, 风险越小。用标准差度量投资风险的优点是概念比较清楚直观, 可以借用成熟的数理统计一整套理论和方法。在降低投资风险的投资组合理论中, 这一度量有出色的表现。其缺点是准确的概率分布Pi不易找出。考虑到相同的标准差, 对于期望值不同的投资项目, 它所表达的影响程度或对投资者的损害程度, 也即风险大小, 应该是不同的。期望值大时, 风险应小些;期望值小时, 风险应大些。所以, 人们更喜欢用变异系数来度量风险:

怎样的R值是小 (大) 风险, 与投资者的风险偏好性格有关。但R接近1的风险, 通常是投资者不愿接受的风险。R>1的风险, 是很多投资者不能忍受的风险。也可以用△=E-σ这一绝对数来度量风险。△

四、房地产投资风险的规避和控制

在房地产投资活动中, 投资的风险是客观存在的, 这对于所有的房地产投资者都是一样的。投资风险的控制即在于能及时地发现或预测到这种风险并能及时采取有效的措施。化解、缓和、减轻、控制这种风险, 减少投资者预期收益的损失可能性。规避和控制风险的基本思想是对某种损失的可能性进行调整、进而最大限度降低这种可能性。风险规避和控制的主要方法有:

(一) 进行充分的市场调查分析, 做出科学的项目决策。

风险无非是指在投资经营过程中存在各种不确定因素, 从而使实际收益偏离预期收益的可能性。减少这种不确定性, 从而减少这种偏离的最好方法, 就是通过市场调查, 获得尽可能详尽的信息, 把不确定性降低到最低限度, 从而较好地控制房地产投资过程中的风险。通过房地产市场的供求状况和趋势进行全面的调查分析, 从中选择社会最需要的并能够取得较大收益的投资项目, 这部分工作可以由投资者自己对房地产市场进行调查, 也可委托咨询公司等中介机构进行。市场的调查内容主要有以下几点: (1) 城市人口数量及其变化; (2) 家庭人口结构的变化; (3) 居民收入水平、结构及其预期变动趋势; (4) 城市住宅的价格水平; (5) 城市居民对住宅的投资性购置情况; (6) 经济周期性的影响; (7) 宏观经济政策的影响。通过市场调查, 弄清城市各种不同类型房地产产品的供求状况及其变化趋势, 在此基础上, 做出投资决策。在投资前, 还必须进行投资项目的可行性研究, 以保证决策的科学性, 避免投资盲目性。

(二) 在预期收益相同的情况下, 投资于风险较小的房地产项目。

房地产投资项目种类较多, 它们的风险度大小不一。有的风险度较大, 可能遭遇的不确定性也较高, 而有些投资项目的风险度较小, 选择风险小的投资项目、可以使投资收益能得到有效的保证。这个策略的一个不良后果是得到高额利润的机会也就被减少了;预期收益值随着风险大小而增降是自由市场的一个不可避免的特性。

(三) 合理组织融资形式, 滚动开发。

房地产投资需要量大, 必须以一定的形式筹措资金, 以满足需要。房地产融资的形式主要有以下几种: (1) 通过发行金融债券, 筹集开发资金; (2) 通过预售开发的商品房和卖楼花, 从客户那里筹集房地产开发所需资金; (3) 利用已取得的土地使用权到银行获得抵押贷款; (4) 组建股份公司, 申请成为上市公司, 从股票市场上融资。各房地产开发公司应根据自身的实际情况, 选用最适合的融资形式, 以便迅速、大量、低成本地融入资金, 投入房地产开发。房地产开发公司不但要掌握融资技巧, 而且还要采取切实可行措施提高资金使用的效益。比如, 在投资项目管理中, 引入竞争机制, 运用多种手段, 促使施工单位降低工程造价, 提高工程质量, 缩短建设周期。房地产企业还要增收节支、提高劳动效率, 减少经营管理费用, 以保证所投入的资金获得最大的经济效益。

(四) 通过多项投资组合及多种经营分散风险。

由于不同投资项目的风险、收益等因素是不同的, 所以实行多项目投资组合可以获得比所有投资集中于一个项目上更稳定的收益。当然, 各项目之间的相关性不能太强、相关性太强就会起不到降低风险的作用。

(五) 通过加强资产管理来控制风险。

一个投资项目能否达到预期的收益水平, 管理人员是最为关键的因素。提高管理人员的素质、进而提高管理水平, 可以提高对市场的可预测性, 降低不确定性, 可以更有效地使用资产, 减少经营费用, 降低空置率, 提高收益水平, 进而降低和控制风险。

(六) 通过合理改变经营形式转移风险。

在租赁房地产业务中租约规定承租人负担所有经营费用、维修、保养费用甚至税收, 就能将经营风险转移给承租人。在长期合约中规定租金随着物价指数上升而相应变动, 就能把购买力风险转移给承租者。在开发商与建筑商所签订的施工合同中, 规定建筑材料由建筑商采购, 也起到类似的作用。

(七) 制定有效的销售战略, 组建完善的售后服务体系, 树立企业的良好形象。

开发出来的房地产能否顺利地出售或出租, 取决于开发企业是否有有效的销售 (出租) 战略、服务体系是否完善以及企业在广大客户中的形象如何。因此, 房地产企业必须在物业开发之时, 就应着手进行销售战略的制定:选择适当的销售时机, 发掘更多的销售渠道, 制定合理的租售方案, 运用各种市场推销手段和各种宣传媒介、广泛宣传和推销自己的房地产产品。另外, 企业还必须对已出售 (出租) 的房地产建立完善的售后服务体系, 解决客户的后顾之忧。还有重要的一点是, 一个有远见的开发企业, 应通过各种渠道, 在各种场合, 树立本企业的声誉和良好形象, 作为一个现代企业, 其产品的质量差异已经不大, 在此情况下, 形象好坏与否, 直接影响到企业占据市场的份额大小, 这一点往往被很多房地产开发企业所忽视。

参考文献

[1]陈佑启.房地产投资风险管理及经营决策方法.山西经济出版社, 1997.

[2]人民银行教材组.贷款风险分类原理与实务.中国金融出版社, 1996.

[3] (英) P.邦尔尼, D.卡德曼.房地产开发中的风险不确定性的决策.北京:科学出版社, 1991.

[4]石海均.房地产投资分析.大连:大连理工大学出版社, 1994.

房地产项目投资分析 篇8

[摘要] 层次分析法是综合评价方法中的一种，旨在将众多模糊性的问题进行量化，应用数学知识处理模糊问题，具有一定的客观性和科学性。因此，应用此方法可以将影响房地产投资风险的多种模糊因素进行量化来减少风险带来的损失，为房地产项目投资决策提供客观和科学性的依据。

[关键词] 层次分析法；房地产；投资风险

[DOI] 10.13939/j.cnki.zgsc.2015.08.055

1 层次分析法的思想和原理

由于有些问题的指标和方案较多，以至于愈加复杂。有人就要开始考虑多因素与最终目标的关系，在这种背景下，层次分析方法就被美国著名运筹学家赛惕（T.L.Satty）等人提出来了。赛惕（T.L.Satty）等人提出的层次分析法，实际上是将复杂的问题简单化，它将大问题分解成决策层与目标层，由下往上，确定低层对高层的关系权重。该方法的思想适合运用在多因素分析房地产投资风险的影响因素和对风险决策做出选择的问题上。

2 层次选优方法在房地产投资风险决策中的应用

2.1 构造层次分析结构

层次分析法应用的首要条件就是要将所分析的问题进行整理，将问题变得更加有条理、有层次并进一步构建出一个相应的层次分析的结构模型。一个具有科学性、合理的层次结构是解决问题的关键，层次结构之所以如此关键，主要是由于它是保证分析结果有效程度的决定性因素。房地产投资风险建立的层次分析结构如图1所示。

对于一般情况而言，层次分析法（AHP）中关键性的一个步骤就是针对需要分析的问题建立层次结构模型，将复杂难懂的问题简单化，将一个整体分解开来，以元素之间的相互关系和隶属度为条件进行不同的层次划分，各层之间起到相互支配作用，同一层次的元素被看作是准则来支配下一层次，同时它又受上一层次元素的支配。

2.2 项目的基本情况

有一项目地块需要开发，其处于市中心的核心地段，东侧为大型民用住宅项目，南侧是50米宽的主干道，西侧为15米宽的政府规划道路，紧邻一著名CBD区域，交通便利设施齐全，此地块规划用地面积约为32.8亩且无须进行大规模拆迁。其具有成为大型中高档居住项目和大型商业区域的价值。现在对此地块开发项目的投资进行科学的系统的分析，让其达到最理想的效果。

2.3 三种候选投资方案

方案一：让其全部建成中高档居住住宅，记为方案D1。

方案二：让其全部建成具有特色商住两用公寓，记为方案D2。

方案三：让其全部建成高级的酒店式产权公寓，记为方案D3。

2.4 检验各层一致性和各层的权重计算

按照层次分析法的方法，每一层的特征向量计算（方根法）与检验各层的一致性的结果如表1所示。

从表1的信息中我们能看出，CR得值都小于0.100，因此它的一致性是在接受的范围内的，所以各个因素对于总目标的权重如表2所示。

2.5 各个方案对于风险因素模糊矩阵的确定

通过利用德尔菲法经数位专家给各个方案的风险适应性进行打分，计算出各因素的平均风险程度值，然后就可以获取各个方案中多因素模糊评价矩阵RD1、RD2、RD3，如表3所示。

从表3中我们可以看出，方案D1的高风险的权重值是最大，低风险的权重值是最小的；方案D2中，高风险的权重和低风险的权重相差不大，是中等水平，但是其中风险权重偏高；方案D3的高风险权重最低，可是其中的中风险权重与低风险权重比较高。但是房地产项目就是高风险高收益的投资项目。所以根据以上结论，并且结合房地产投资项目风险的特有的特点，在现实中应采用方案二，让其全部建成具有特色商住两用公寓。

3 结论

在本文中应用的层次分析法是中和评价方法中较为简便的一个方法，最大的优点就是一目了然，并且在存在不确定性和主观信息的情况下得到充分的适用。但是也有很多不完美的地方，就是当遇到不确定性因素多，问题烦琐的情况下，此方法就会很容易出现解决不了的问题。此方法需要评价者对问题的本质、各个要素以及相互之间的逻辑关系进行深入的了解。

一个正确的决策是至关重要的，而如何做出决策又是得出结论的前提，综合评价是科学决策的前提，是科学决策中的一项基础性工作。综合评价为决策者所做出的决策提供了具有科学性依据的决策。

参考文献：

[1] 钱国靖.房地产经济学[M].北京：中国建筑工业出版社，2010.

[2] 王秀册，袁影辉，刘娟音.多级模糊综合评价在房地产开发项目风险估计中的应用[J].会计之友，（中旬刊）.2007（4）：34-35.

[3] 马乐生，阎国平，阎中平.基于模糊数学的房地产投资决策研究[J].基建优化，2005（1）： 62-64.

[4] Gerald R. Brown. Property Investment and the Capital Markets[M].E&FN Spon，London： An Imprint of Chapman & Hall，1991.

[5] 付秀艳，韩建强.基于模糊综合评价法的房地产投资风险评价[J].山西建筑，2012（6）： 235-236.

[6]郭秀平. 房地产投资对区域可持续发展的影响及对策[J].中国市场，2014（4）.

房地产项目投资分析 篇9

一、我国房地产项目管理中存在的问题

1.公司组织管理结构建设缺乏项目管理理论指导

我国城市化进程的不断推进，给房地产行业带来了巨大的发展空间。由于部分企业在项目管理中缺乏科学的理论指导，项目开发大多凭借热情和所谓的经验，因此在房地产项目管理中问题百出，更是使很多企业在项目开发中资金链断裂，甚至导致企业倒闭。

例如，湖北武汉市东西湖区金银湖畔先进大队府上楼盘，一个工程由于资金链断裂，工程烂尾，不仅影响了业主的正常生活，还造成恶劣的社会影响，并导致企业受到舆论的谴责和行政处罚。

2.项目管理人员专业水平不足

虽然我国加大了对房地产项目管理领域的人才培养力度，但人才培养是需要较长周期的。在房地产项目管理领域人才缺口极大的今天，很多其他领域的人员涌入房地产项目管理领域，这些管理人员不仅缺乏专业性知识，也对科学的房地产项目管理方法了解甚少。这导致很多房地产开发企业的项目管理工作如一团乱麻，不仅无法发挥项目管理的效果，还带来很多不必要的成本支出和麻烦。

例如，北京中央电视台新址园区在建的附属文化大楼，由于施工单位项目管理人员专业水平不足，不仅使用不合格保温板，还配合建设单位燃放烟花爆竹，导致火灾发生，1死8伤，直接经济损失1.6383亿元。

3.项目管理的前期工作不足

房地产项目投资量大、开发周期长，如果在项目开发时不做可行性研究，必然无法掌握市场动态，无法确保工程项目是否会获利。当前我国房地产开发企业由于管理体系不健全、项目管理人员技术水平不足，很多项目在开发前并没有进行细致的可行性研究和论证。这些项目在开发前就缺少实证资料，缺乏支撑数据，根本无法保证项目是否能够获利。当企业将资金和精力投入到这些项目中，随着项目的开展则会逐渐发现问题，然而企业已经深陷其中，最终导致项目开发失败，造成资金和资源的浪费。

例如，某地产公司在华东某城市做养老项目，由于在项目规划时没有考虑我国国情，800个床位，最终只吸引了400名老人入住，而且入住老人在交完基本费用后，平时很少有其他消费，项目严重亏损。

4.缺少风险防控预案和手段

在我国市场经济日益完善的今天，房地产开发企业日益感受到市场经济带来的冲击。但房地产项目作为民生项目，其在市场经济规律调控下，却还受到地方政策和政府宏观调控的影响。这就导致房地产企业在项目开发中将同时面临政策风险、市场风险、安全风险、法律风险和资金风险等。一旦这些风险不能有效控制，当问题发生时必然会给房地产企业带来致命的打击，造成企业资金的浪费甚至导致项目夭折。

二、提高房地产项目管理水平的对策

1.完善公司的组织治理结构

房地产项目管理贯穿于整个房地产项目的规划、建设和运营的整个周期中，因而其项目管理需要公司多部门配合才能够高效完成。想要提高房地产项目管理水平，首先要以科学的房地产管理理念为基础，以企业的组织机构为框架，构建一整套完善的公司组织治理机构。只有实现公司组织治理机构的完善，才能确保房地产开发项目至始至终都处于管控之中，有效降低房地产开发项目的投资风险，提高房地产企业的行业竞争力。

2.提高项目管理人员的专业素质

房地产项目管理人员的专业素养，决定了房地产项目管理工作的水平和质量，并影响了房地产项目管理水平的发展和进步。为了提高企业房地产项目管理工作水平，必须组建一套技术扎实、经验丰富并有创新精神的优质人才团队，并依此为基础建设符合企业发展和市场现状的项目管理新模式。因此，房地产开发企业要积极引进优秀人才，并加大对现有团队人员的专业技术培训。除此之外，还应该事先房地产项目管理团队的优胜劣汰，淘汰不适合该工作的职员，不断优化和提高房地产项目管理团队的职业素养，为项目管理水平的提高打下坚实的基础。

3.做好项目前期基础性工作

高质量的可行性研究是开发企业做出正确投资决策的支撑。可行性研究质量的提高应着重几个方面：政策研究，市场调研、项目定位、成本预算、资金筹措、进度计划和风险控制等。使用宏观经济效益分析法与微观经济效益分析法进行思考，把动态分析法与静态分析法相统一，分析项目开发的实际利益，定量分析项目的经济效益，定性分析项目的可行性。用SWOT分析法让事实说话，通过大量的数据分析比较得出较为客观的可行性结论，为企业投资决策提供参考。

4.优化风险防控预案

我国作为发展中国家，随着城市化的推进房地产行业也处于动态变化中。因此，房地产项目管理工作也应该是一项长期的工作，随着市场的变化和企业的发展而不断进步。房地产开发企業在经营和发展中，一定要时刻居安思危，不断完善自身的风险防控预案，才能够有效的抵御项目开发中所面临的政策风险、市场风险、安全风险、法律风险和资金风险。

结语：

房地产项目投资分析 篇10

李伟，固安九鼎建筑集团有限公司

摘要：由于我国地产经济起步较晚，运作时间不长，相较于国外房地产项目管理而言，其是存在一定差距的。就我国房地产行业整体运作历程来看，由于其管理经验不足，所以目前尚未能构建出一套系统的、行之有效的管理模式。本文主要对房地产开发项目管理的重点及难点进行了分析探讨。

关键词：房地产；开发项目；管理重点；难点分析

引言

房地产项目管理包含于工程项目管理，是其中的一项重要内容。房地产项目的管理者对房地产项目的建设和使用的过程中进行全方位的管理，主要通过系统工程的点、理论和方法来实现，使得房地产项目中的生产要素得到优化配置。成本是企业项目管理中的核心环节，贯穿于施工组织与管理全过程的系统工程，而成本管理则由多项内容构成，其中含有工程的估算和概预算、成本计划、支付计划、成本控制、工程款项结算和审核。

一、房地产开发项目管理及其在房地产开发中的应用

房地产开发项目管理的目的是高效率的实现项目目标，项目管理是以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，在开发项目建设的全过程，按照其运行的规律，建立有效的计划、协调、组织和控制的管理系统。房地产的项目管理是一套复杂的管理体系，是以房地产企业、监理公司为主，各参建单位参与的管理系统，融合了项目管理的实践经验，系统的项目管理理论又为建设工程的项目管理提供了理论工具，使建设工程的项目管理日益科学化和系统化。房地产项目管理包括工程项目质量管理、项目进度管理、成本管理和工程合同、资料、安全、市政配套等多项管理。项目质量、项目进度和项目成本是整个项目管理的核心内容，也是工程项目管理的重点和难点。要把三者的关系进行很好的处理，难度很大，需要各方面人才的共同配合与合作，对整个的过程进行全面的设计、协调和控制，才能把项目做好，满足客户的需求，实现企业的盈利目标。

二、加强投资项目质量控制

质量控制的任务关键所在就是及时发现施工过程中施工工艺是否满足设计要求和合同规定，同时通过检查、绘制施工作业流程图和动态过程控制图，加强

开发项目建设的施工过程质量控制。房地产项目部强调并建立全面、全员、全过程的现场管理模式，尤其要强化领导层的质量意识，保证合同质量目标的实现。领导层管理意识的强弱，是决定能否实现合同质量目标的关键。在这方面经常召开工程部经理会议，研究部署对施工单位如何采取有效措施加强质量控制和安全管理，如何调动监理人员的积极性进行现场质量检查与验收。加强投资项目质量控制的具体措施如下：

1、对施工单位和监理部现场管理人员的岗位资格进行严格审查，凡是人员资格配备不齐备或不相称的，要求施工单位或监理部及时改正，并撤换相关人员。

2、认真查阅图纸和施工规范，对设计图纸中平立剖面图及土建与水电暖中有矛盾地方，对工程质量和工程造价影响较大的分项及工序材料，工程部多次并及时和设计单位联系和沟通。主要通过设计变更、技术核定单和工程部通知、会议纪要的形式加以修正。

3、工程部对工程施工中使用的原材料、半成品及机械设备的质量进行严格检查和控制，所有用于工程的材料（包括工程部供应的材料和施工单位自行采购的材料），在使用前必须先送有资质的检测的单位进行复试，并将复验报告、出厂合格证及出厂检验报告及进场材料报监理部和工程部检查验收合格后方可使用，否则，一律不得进入施工现场和用于工程上。对于工程中使用的主要机械设备（如塔吊、提升机、电动吊篮、脚手架等）同样也需进场复试检测和报验。

4、在安全控制方面主要对“三宝”（安全帽、安全网、安全带），“四口”（楼梯口、电梯井口、预留洞口、通道口），临边（建筑物四周、阳台、屋面等），模板和支架、临时用电，机械设备等安全情况进行日常巡查及定期和不定期的检查。发现问题要求施工单位及时整改。

5、完善监理制度

5.1完善监理制度，提高监理水平

一是拓宽监理领域，发展全能监理，实施全方位、全过程监理；二是加强对监理单位的资质管理，建立公平有序的监理市场；三是适当提高监理取费标准，制止监理企业恶性竞争；四是加大培训教育力度，提高监理人员的整体素质。

5.2明确监理单位与建设单位、承建单位的关系

建设单位与监理单位的关系是平等的合同约定关系，是委托与被委托的关

系。监理单位所承担的任务由双方事先按平等协商的原则确定于合同之中，监理委托合同一经确定，建设单位不得干涉监理工程师的正常工作。监理单位依据监理合同中建设单位授予的权力行使职责，公正独立地开展监理工作。

5.3建设单位协调、监督与检查监理工作

为避免权责不明、责任不清、建设单位有意无意干涉监理工作的问题，房地产开发企业应将项目管理重点转向协调、监督与检查监理工作。

三、项目进度管理

工程项目能否在预定的时间内交付使用，直接关系到项目经济效益的发挥。项目进度对开发企业的重要性不言而喻，做好施工项目的进度管理，保证施工的进度也就成了一项重要的工作。对项目的进度管理贯穿于整个项目的总过程。

1、制定进度计划

在工程的设计之初，做好项目的总进度计划，确定工期的总目标，在对现场进行调研和分析的基础上，将各个阶段的工作进行详细的计划，对施工进行指导。

2、保证进度计划的实施

在施工过程中，要保证进度计划的严格施行，将审批后的进度计划布置到各个部门，将责任落实到人，确保物品、人员和资金到位以后进行施工。对施工中存在的影响进度和质量的问题，要及时进行处理，采用适当的措施和技术保证施工进度的顺利进行。项目的进度管理是项目管理中的难点，影响因素较多，实施起来具有一定的难度。在进度的管理工作中，要对这些因素进行详细的分析，列出各个环节可能出现的问题，进行预防性的控制，以保证施工的进度不受影响。工程项目中影响进度的主要因素有人的因素、材料、技术、设备、机械、自然环境和社会环境等各个方面的因素。其中以人的因素最多，不仅涉及到开发商、涉及单位、施工单位、供货单位和监理单位等直接参与的单位，还与政府部门、建设主观部门、有关的协作单位和其他的相关单位具有很大的关系，在项目工程的进度管理中，做好人的因素管理，对其他各种因素进行分析研究，是做好进度管理的基本要求。

四、项目成本管理

项目的成本关系到企业的利益，对成本进行合理的控制，是保证开发商经济利益的重要措施。房地产开发是一项大规模的生产活动，资金对每个开发企业都

很重要，做好成本的管理和控制是非常必要的。开发成本主要包括土地费用、前期工程费、基础设施费、建筑安装费、开发间接费、公共配套设施费和财务费用等几个大的方面。项目成本的管理分为策划、设计阶段的成本管理和包发、施工阶段的成本管理。从国内外的很多资料来看，对成本影响较大的是策划、设计阶段的成本管理，成本管理的关键也要以第一阶段的管理为重点。但目前很多的房地产企业将第二阶段作为成本管理的重点，虽然具有一定的意义，但对成本控制的成效却不佳。因此，要加强对第一阶段的成本控制，知识方案的选择。做好投资的估算，从项目的设计之初就做好工程项目的成本管理和控制。

结束语

总之，要想做好房地产项目的管理工作，需要房地产项目管理者懂技术、会经营、善管理、能协调的综合的专业工作能力，能积极努力地开展工作，同时对新情况、新问题不断进行调查研究，不断探索新途径，总结新方法，确保房地产开发项目的有效管理。

参考文献

［1］陈毅志．论述房地产开发项目管理中的问题与对策［J］．中华民居，2011(9)．

［2］陈祖．关于房地产开发项目管理难点的探讨与分析［J］．四川建材，2006，32(2)．