房地产商业地产策划项目优劣势分析

房地产商业地产策划项目优劣势分析（精选7篇）

房地产商业地产策划项目优劣势分析 篇1

房地产商业地产策划项目优劣势分析

一、项目优势

（1）公司形象佳、品牌好。中国海外集团公司是中国的房地产巨头、海外上市公司，作为对业界的影响是十分巨大的，中海外一贯的风格是稳重和务实，以一丝不苟的专业精神保证房屋的建筑品质和局部的精雕细作。初入成都地产界，经过到位的宣传，让消费者、大众对中海外的实力及对公司有更多的了解，使客户坚信房屋在质量、物管和入住时间上有坚强保证。

（2）小区内外绿化环境和清新的欧式风格。溶入“天府之国”的巴蜀文化，深刻的理解和挖掘其历史文化内涵，作到真正的“中西合璧，自然融合”。小区内部环境结合滨河公园，房屋立面和户型平面美观合理，配套商业街和即景小品等，使小区成为名副其实的精品小区，小区在二环路与三环路之间，周围无重工业生产区，因此该小区能真正做到“闹中取静”的效果。

（3）区域位置优越。【中海名城】位于成都高新技术产业园区内、毗邻成都城南“富人区”，交通便利，到市中心、机场仅需20分钟左右，地块紧邻成雅高速路，到峨眉、乐山、雅安极为快捷。

（4）周边环境良好，自然人文浓酽。地处成都高新区神仙树，神仙树由来已久的历史传说为【中海名城】增加自然文脉的血液。大环境已是成熟的高尚生活社区。高新区市政设施到位，公共娱乐活动场所配套齐全，紧靠项目东200米左右即是一座现代化的新型体育公园，实现了“运动就在家门口”的锻炼需要。大中专院学、华西医院、金融、邮局等都近在咫尺。

（5）销售政策优势。可利用项目在地高新区人才战略的实施、结合西部开发的政策和区域经济环境优势，在购买力方面有较大优势。

（6）智能化。考虑到所在区域为高新区以及住宅发展趋势，智能化将是卖点之一。

自然、绿化环境，区位位置优势，智能化，售优势，公司实力品牌是宣传的重点。

二、项目劣势

三期项目较缺乏整体性。分期开发与市政配套较难协调，电缆厂及铁路支线把二、三期分隔开来，加上用地北面44亩地尚无法使用，使小区虽位于高新区，又似乎相对隔离。

三期地块的北面及一期地块的西北面，在景观上存在不可避免的缺陷。由于电缆厂搬迁的可能性很小，所以紧邻电缆厂楼宇的销售面临极大的困难。

公司在西南部地区尚无先期项目，品牌及市场信誉短期内尚无法深入人心，为弥补这一缺陷，前期宣传费用及广告费用会很大。

项目位于元华路以南，而紫金苑、大世界商业广场以及银都花园等一些中高档项目与该项目有一定的距离，四周没有好的物业来衬托，使得该项目显得异常孤立。因此在VR导引上需要下一定的工夫。

项目面临其它同期、同档大型中高档小区有力竞争，特别是万科城市花园、万达的成都花园，以及官新城、丽都花园4.5期等，所以在寻求自己独特的卖点上困难较大，公司需高度重视在营销上的创意和投入。

三、项目卖点分析

项目卖点是为今后的宣传炒做、销售推广找到靓点和说辞，也是项目本身特别耀眼的地方，我们的目的是找出项目的卖点，将之“放大”。根据对该项目的分析和周边、同类楼盘的对比分析，归纳出该项目的卖点：

公司品牌实力是一大卖点。这就可以让购房者相信开发商的实力，达到放心的购房目的。该项目又是在成都发展的第一个项目，所以当然会注重公司品牌的前期效力。

小区内外环境、配套等。小区内外环境的渲染主要体现在周边与体育公园毗邻、滨河公园与小区连成一体；以及地处城南“富人区”的区域优势；建筑风格和规划特点等。

精品户型，户户有景。“蝴蝶飞进我的家”，在规划设计上如果考虑到了户户有景的话，这将是一个不错卖点。

购房的优惠政策。结合高新区人才战略的实施，我们将对高新区的有实力购房的高级技术人才等这部分目标群实施优惠，这将是一大卖点。

房地产商业地产策划项目优劣势分析 篇2

房地产业在国民经济建设与发展中有着举足轻重的作用,随着中国加入WTO,房地产业的竞争日趋激烈。我国的房地产营销策划虽然只经历了十几年,却涌现出一些较有业绩的房地产公司,在项目的营销策划方面积累了一定的经验和模式。但从长远发展的角度来看,有些经验和模式尚不够成熟。外来资本的介入、国外成熟的管理经验、营销理念的介入,已经对我国的房地产市场带来了很大的冲击。世界经济的一体化,也使我们和发达国家站在一个平台上,竞争无处不在。房地产营销策划的水平,直接影响企业的经营管理水平和利润。只有管理水平好、能力强、营销手段高的企业,才能迅速地发展,才能获得更多利润和财富。在这样的时代背景下,企业应该如何应对。因此,对房地产营销策划的研究有着重要的现实意义。

1 房地产营销策划的含义

房地产营销策划就是运用整合营销概念,从观念、设计、区位、环境、房型、价格、品牌、包装、推广上对开发建设项目进行整合,合理确定房地产目标市场的实际需求,在深入了解潜在消费者深层次及未来需求的基础上,为开发项目规划出合理的建设取向完全符合消费者的要求,并通过消费者的满意使开发商获得利益的过程。正因为营销与推销的不同,使得房地产的营销策划并不简单地等同于某一楼盘的促销或推广策划。现时有不少开发公司和中介代理公司都拥有一定数量的策划高手及售楼高手,但纵观他们的策划个案及操作行为,可以发现他们通常只在如何推销楼盘、如何吸引甚至蒙蔽顾客以完成其销售计划等方面做文章,这样一种策划及操作,就一个楼盘来讲可能是成功的,但就长期的经营而言,则必然是彻底的失败。事实上,一个成功的营销策划是自房地产投资决策之时就已开始,一直到整个投资项目销售工作完毕才结束的,也就是说,开发商在项目谈判之时就应该研究、发现市场需要,并以此指导项目的定位、设计、施工、销售以及售后服务等各个环节。

因此,一个完善的营销策划实际上包括了选定目标市场、进行项目策划和市场促销推广策划三大内容。而这三者都是在详尽、周密的市场调查与研究的基础上展开的。

2 “斯诺溪谷”项目的营销计划

2.1 项目简介

“斯诺溪谷”项目由大连HM房地产开发有限公司开发建设。项目位于大连市甘井子区辛寨子镇,由旅顺北路入口,东临辛寨子工业园区,西临建设中的高新电子产业园区,北至鞍子山脚下。项目两面环山,地貌呈盆地状。自然环境非常优越,空气清新,安静幽雅。距大连周水子国际机场约8 km;北部距渤海湾黄金海岸约3 km,距西安路商业圈13 km;距大连火车站17 km;另外,西部大通道的全面开通,驾车20 min左右可到达星海湾广场。其周围环境如下:1)教育:大连工业大学、大连商务职业学院、大连第18中学、大连第87中学等。2)交通:(远大客运)建设街到大黑石、大连至旅顺北路。3)金融:建设银行、大连银行、邮政储蓄等。4)酒店:航空宾馆、机场宾馆等。5)休闲:金龙寺国家森林公园、两个国际化大型滑雪场(林海滑雪场、欢乐雪世界)。

2.2 财务目标计划

1)项目一期总建筑面积329 372.50 m2,可销售面积306 084.98 m2。2)2011年计划完成销售率为40%;销售面积122 434.00 m2;计划实现销售额63 339.39万元。3)2012年计划完成销售率为60%;销售面积183 650.99 m2;计划实现销售额95 009.08万元。斯诺溪谷项目2011年～2012年年度销售计划见表1。

2.3 项目营销计划

一期在2011年7月份开盘销售,销售周期计划在一年半左右。1)2011年3月,4月蓄势待发期。售楼处装修、装饰完成正式启用;样板间完成对外开放;参加春季房展;客户积累;会员征集、招募会员。2)2011年5月内部认购期。一期工程开工启动;会员客户预订。3)2011年7月开盘热销期。具备销售条件;一期第一组团开盘销售。4)2011年8月,9月续销。5)2011年10月持续推广期。形象宣传;主体全面封顶;参加秋季房展会;根据销售情况分期推出房源(秋展强销)。6)2011年11月,12月续销(活动促销)。7)2012年3月完成配套及室内装饰;参加2012年春季房展会准现房促销。8)2012年5月完成室外硬软覆盖;现房销售;预留中央景观带20%～30%房源现房实景销售。

“斯诺溪谷”超百万平方米的巨作,在带动旅顺北路沿线相关配套产业迅猛发展的同时,还将进一步提升整个区域的人文景观环境,使项目周边整体地域价值实现质的飞跃,从而开辟大连西城历史性的辉煌新篇章,引领大连城市居住新的迁徙文明。

3 结语

房地产项目营销策划能使企业准确地确定决策,避免项目在运作过程中出现偏差;优秀的营销策划能够提升企业的营销素质和在市场上的竞争力;房地产项目营销策划能够提高企业的管理能力,探索和解决企业的管理问题;房地产项目营销策划还能够使房地产项目的资源得到有效的整合,形成企业优势。

摘要：在房地产营销策划理论的基础上,以房地产营销策划方案研究为主题,通过对某房地产项目进行实地调查和搜集相关的资料,确定了该项目的具体营销策划方案,为企业产品的市场营销奠定了理论基础。

关键词：房地产项目,营销策划,实例,分析

参考文献

[1]王爱民.房地产市场营销[M].上海:复旦大学出版社,2006.

[2]刘学应.房地产开发与经营[M].北京:机械工业出版社,2004.

[3]郑华.房地产市场分析方法[M].北京:电子工业出版社,2003.

[4]曹春尧.房地产营销策划[M].上海:上海财经大学出版社,2003.

[5][美]David P,Varady,Jaffrey A.Raffel Selling Cities Attracting Homebuyers Through Schools and Housing Programs.[HT175.V38]1995.

房地产商业地产策划项目优劣势分析 篇3

【关键词】丹东新城区 房地产 优劣势分析

丹东临港产业园区位于鸭绿江入海口，规划范围为东起鸭绿江大桥，西至沙坝河，北至201国道，南至鸭绿江边和黄海岸边，规划面积228平方公里。整个丹东临港产业园区分为东港工业园区和浪头产业园区两个部分，而本文中的新城区则主要是指距离丹东市内11公里的浪头产业园区，规划面积61.8平方公里，北起一潮沟，南至安民河，西起201国道，东至鸭绿江边。

从全球的眼光来看整个丹东市，它位于辽东半岛与朝鲜半岛的交界处，同时也处于东北亚经济圈的中心位置，还位于环渤海经济圈与环黄海经济圈的交汇点处，因此丹东市的地理区位极其特殊，也极其重要，对外连接朝鲜半岛，对内连接东北三省，对于促进经济发展，丹东市的区位优势得天独厚，发展条件十分优越。正是因为丹东市处于如此重要的地理位置上，也从另外一个方面说明了丹东市内发展范围狭小以及开发新城区的必要性，而房地产向来都是每个城市的主题，丹东市新城区的房地产市场由于丹东市地理区位的特殊性更是各房地产开发企业的必争之地。

一、丹东市房地产市场板块情况

从丹东市房地产版块市场的区域规划和功能来看，丹东整体呈狭长布局，其房地产市场格局主要由以下六大板块组成：主城板块（老城区）、沿江板块（江景房板块）、城西板块、城东板块、城北板块（山景房板块）。

在丹东市的六大板块之间，每一板块都有其各自的特点，其具体总结如下。

丹东市的沿江板块，也叫做江景房板块，这一区域的房地产市场主要具有沿江美景、高层建筑、临江豪宅等特点。这一板块的房地产市场的价格区间大约在6000-10000元之间。这一地区是目前丹东市首屈一指的高档人群聚居地，豪宅品质的象征。所有项目均紧邻鸭绿江，能享受到开发商的高档配套设施。土地规模有限，黄金江景资源越来越稀缺，目前江景豪宅分上江景、中江景、下江景，新开发的江景楼盘正在不断向上、下游延伸中。

这一板块的主要代表楼盘是金海江畔国际、水岸豪庭、绿江华府、欧洲花园（Ⅲ）、太阳大厦（‖）、俪江国际、华盛玫瑰港湾等。

主城板块房地产市场的最大特征就是黄金地带、成熟配套、便利生活，而这一板块的房地产市场的价格区间在6000-8000元左右。这一板块地处老成区，主要是指从宝山到福春之间，青年大街和江城大街沿线，包括锦山大街沿线，区域范围不大，拓展空间较小，因此房地产项目难成成片开发，均为见缝插针式，规模较小，产品形成丰富，汇聚了城市优质的配套资源，是繁华便利生活的保证，百姓认可度非常高。

主城板块的主要代表楼盘为鸿利聚隆公园、华美大厦、崇德小区、九江丽都、丹景俪城等。

城东板块的房地产市场相对来说配套设施不足，主要以多层为主，一般均具有价格优势，这一板块的房地产市场价格区间一般在5000-6000元。城东板块从2005年集中大规模开发，以多层建筑为主，从2008年开始小高层进入该板块，由于配套不完善，因此价格较低。从2009年新四中的迁入后，与辽东学院一并为该段区域增值提供了教育支撑。

城东板块的代表楼盘为绿丹江苑、书香府第、紫光福郡、绿云嘉园、正大清华苑、东平嘉苑等。

丹东市城西板块的特征为人口密集、需求量大，房地产市场的成长性非常好，城西板块房地产市场的价格区间在6000-7000元左右，该板块的人口密度较高，需求量大，配套设施比较成熟，由于新乐购商圈的崛起，所以这一板块的价格攀升速度较快。

丹东市城西板块的代表楼盘主要有东升丽园、锦绣华城、德龙家园、知春园、书香苑等。

城北板块也叫山景房板块，该板块的主要特点是具有山景资源，所开楼盘多为大盘，潜力非常巨大，价格区间在4000-5000元左右。城北板块主要是九道沟、八道沟、于家沟、七道沟、爱民沟、宾馆沟、五道沟等依托青龙山、元宝山、锦江山、和帽盔山等山脉，以城市低收入人群为代表的棚户区，购买力弱、人口密集。

丹东市新城区的主要特征是全新理念、形式多样、投资居多，迅速崛起。新城区目前的价格区间在3000-4000元之间，新城区板块属于全新开发的一片土地，随着政府、教育、医疗等中心职能单位的迁移，必将为新城区吸引大量外来人员。

从以上对丹东市房地产市场板块的分析得出丹东市正在以离心式的地产开发模式进行城市扩张。

二、新城区房地产市场优劣势分析

1.新城区房地产市场优势分析

（1）地理位置

新城区房地产市场占据着地理位置的重要优势，首先，新城区的楼盘是临江而建，有着天然的江景风光；其次，新城区距离丹东飞机场仅有4公里，交通便利，且距离浪头港同样很近，并且将来连接中朝边贸的中朝陆路口岸地址也将在新城区附近建设，这样一来为新城区房地产市场的升值奠定了良好的基础。

（2）投资优势

从目前来看，丹东市新城区房地产开发商多数是来自国际的大公司，在投资的资金方面非常充足，不易产生房地产资金链断裂的情况，对新城区房地产市场的健康发展将会起到很大的作用。

（3）交通便利

新城区的交通四通八达，区内有横纵主干道共九条，也有至沈阳、大连等地的高速公路，交通非常便利，这样一来也为以后新城区房地产的发展打下了基础。

2.新城区房地产市场劣势分析

目前新城区还处于初步建设当中，一期工程刚刚完工，二期工程刚刚开工，许多基础设施建设还没有完善，而且通往新城区的公交路线也不畅达。新城区目前的人口数量还不是很多，正处在一个增加新城区人口数量的过程当中，会使许多想在新城区购房的客户持观望态度。由于新城区的建设刚刚起步，商业气氛不是很浓，这样对新城区房地产的价值会带来一定程度的影响。

3.新城区房地产市场威胁分析

房地产项目策划书 篇4

第一部分总体市场研究分析

一、宏观市场分析

1.国家房地产政策简要分析

2.石家庄市经济状况分析

3.石家庄市城市规划发展

4.石家庄市房地产市场发展状况分析

二、石家庄市房地产区域研究

1.滹太新区

2.西部新区

3.正定新区

4.南部山前工业区

5.石家庄市房地产市场发展特征

6.石家庄市房地产发展趋势预测

7.项目区域选择

第二部分项目所在区域市场分析

一、所在区域市场概况

二、所在区域房地产市场研究

1.环境分析

2.市场分析

3.政策分析

三、项目所在区域市场特征总结

四、项目所在区域发展趋势预测

第三部分项目分析及资源整合一、项目竞争情况分析

二、项目SWOT分析

1.项目优势

2.项目劣势

3.项目机会

4.项目威胁

5.结论分析

第四部分项目综合定位分析

一、目标客户群体分析

二、项目市场定位

三、项目形象定位

四、项目命名建议

第五部分 项目建筑规划设计建议

一、总体规划布局建议

1.项目规划布局建议

2.道路设计建议

二、项目配套设施建议

三、户型规划建议

四、建筑风格和外立面设计建议

1.建筑风格

2.外立面设计

第六部分 项目广告策略

一、项目广告主题策略

二、项目广告媒体选择及发布策略

房地产项目营销策划 篇5

□ 项目分期推出的战术部署及促销手法建议

□ 市场进攻要点有切入法建议(入市时机)

□ 价格策略制定

□ 价格体系及付款方式原则

□ 现场包装要点

□ 卖场包装要点

□ 卖场促销要点

□ 展销会举办方案

□ 外销方案制定

□ 制定CS系统(顾客满意系统)

□ AIDAS原理(阶段性促销活动策划)

□ 模型制作指导

□ 收集市场反馈信息及时调整营销方案

□ 分销网络辅助措施

□ 新闻推广方案(软性文章及题材炒作)

□ 公关推广方案(政府机关及集团购买的可能性建议)

[广告、宣传、推广设计]

(一) 品牌识别

1、础系统设计—标志(LOGO)标准

1) 展示系统设计

□ 地盘形象设计

□ 工地围墙展示设计

□ 工地路牌、楼体招示布、工程进度牌

□ 售楼形象展示

□ 售楼处外观展示指导

□ 售楼处内部形象定位指导

□ 售楼处设计建议

□ 样板房形象定位、效果建议

□ 售楼处展板保保创意建议

□ 看楼车体外观设计

□ 售楼人员服装设计、保安服装建议

2)展示系统设计

□ 售楼书、折页

□ 售楼合同及相关文件格式

□ 价目表、付款方式单页设计

□ 工作证(卡)、售楼人员名片

□ 办公事务用品

3)广告类规范

□ 报纸广告标准格式

□ 电视广告标准格式

□ 手提袋

4)售楼导示系统

□ 样板房导示牌

□ POO彩旗式吊旗设计

□ 各类标示牌

□ 户外看板

5)小区形象系统

□ 导示系统

□ 公共导示系统设计

□ 公共信息展示设计

□ 会所导示系统设计

□ 各项配套设施形象系统设计

□ 物业管理人员服饰设计

(二)广告运动

□ 广告诉求目标

□ 广告诉求理念

□ 广告主题口号

□ 广告内容及表现手法

□ 创意策划

□ 统一宣传口径制定

□ 整体氛围概念提示

□ 媒体计划

□ 创意延展

□ 报纸广告方案

□ 电视广告创意方案审核建议

(三)整体营销费用预算及成本控制的策略

[销售阶段工作]

□ 销售人员的安排及培训

□ 销售人员的进场及销售的实施

□ 现场看楼团的筹划

□ 客户区域、年龄、职业等层面分析

□ 客户信息反馈表的编制、登记、汇集及总结分析

□ 广告发布效果的跟踪

□ 放弃购买客户的原因调查

□ 售前及售后服务内容

□ 定期销售总结及策略调整

□ 系列促销活动

□ 销售后期收尾工作

房地产项目物业管理策划 篇6

房地产项目物业管理......................0

第一章 项目服务策划概述...................0

第二章 项目服务策划....................0

第一节 项目销售过程所需的物业管理资料...........0

第二节 物业管理内容策划..................0

第三节 物业管理公司组织机构及人员策划...........0

第四节 物业管理培训策划..................0

第五节 物业管理规章制度策划.................1

第六节 物业管理操作规程策划.................1

第七节 物业管理费用及支出策划.............1房地产项目物业管理

第一章项目服务策划概述

对于房地产项目还可考虑房地产全程物业管理策划。目前的房地产市场，物业管理已愈受买家的重视和关心。物业管理不仅是项目品质和销售的有力保证，它更是品牌工程的重要支撑。

第二章 项目服务策划

第一节 项目销售过程所需的物业管理资料

楼宇质量保证书；楼宇使用说明书；业主公约；用户手册；楼宇交收流程；入伙通知书；入伙手续书；收楼书；承诺书；业主/用户联系表；遗漏工程使用钥匙授权书；遗漏工程和水电表底数记录表；装修手册和装修申请表。

第二节 物业管理内容策划

工程、设计、管理的提前介入；保洁服务；绿化养护；安全及交通管理；三车及场地管理；设备养护；房屋及公用设备设施养护；房屋事务管理；档案及数据的管理；智能化的服务；家政服务；多种经营和服务的开展；与业主的日常沟通；社区文化服务。

第三节 物业管理公司组织机构及人员策划

1.机构；经理、客户服务部、工程部、保洁部、办公室

2.人力资源的管理：招聘、培训、考核、调配、工资、福利、晋级等环节

3.建立各级组织机构原则：

 遵守国家的有关规定

 明确各部门的职能、责任、权限、隶属关系及信息沟通渠道  在经营范围内提供服务

 以服务质量责任作为重点

 应遵循精简、高效的原则设置各岗位的人员

第四节 物业管理培训策划

1.在物业交付使用前，员工培训内容包括：

 介绍管理公司组织机构、人事管理、财务管理制度

 了解物业管理在国内的发展与现况；

 物业管理基础理论培训包括：物业及物业管理的概念、建筑

物种类及管理、房屋设备的构成及维护等；

 业主公约、公共面积及用户的权责

 装修管理、绿化管理、环卫管理、安防管理

 物业管理法规

 案例分析

2.在物业交付使用后培训：

 对一线员工及中层员工进行实际操作培训。

 按部门对工作程序及规章制度进行培训。

第五节 物业管理规章制度策划

员工手册；岗位职责及工作流程；财务制度；采购及招标程序；员工考核标准；业主委员会章程；各配套功能管理规定；文件管理制度；办公设备使用制度；值班管理制度；消防责任制；消防管理规定；对外服务工作管理规定；装修工程队安全责任书；停车场管理规定；非机动车辆管理规定；出租屋及暂住人员管理规定；进住（租）协议书；商业网点管理规定。

第六节 物业管理操作规程策划

楼宇本体维护保养规程；绿化园林养护规程；消防设施养护及使用规程；供配电设备维护保养规程；机电设备维护保养规程；动力设备维护保养规程；停车场、车库操作规程；停车场、车库维护保养规程；游泳池及其设备维护保养和操作规程；给排水设备维护保养规程；公共部位保养保洁操作规程；保安设备操作及维护规程；照明系统操作及维护规程；通风系统操作及维护规程；管理处内部运作管理规程；租赁管理工作规程。

第七节 物业管理费用及支出策划

1.管理员工支出

薪金及福利；招聘和培训；膳食及住宿。

2.维护及保养

照明及通风系统；机电设备；动力设备；保安及消防设备；给排水设备；公共设备设施；园艺绿化；工具及器材；冷暖系统；杂项维修。

3.公共费用

公共电费；公共水费；排污费；垃圾费；灭虫。

4.行政费用

办公室支出（包括文化器材及其他低值易耗品）；公关支出；电话费；差旅费。

5.保险费（包括财产及公共责任险）

6.其他

节日灯饰；审计费用；杂项支出。

7.管理者酬金

8.营业税

探讨房地产项目开发前期策划 篇7

1 策划的涵义

人们对策划的理解多样:有的人认为策划就是要提前制定计划, 然后在后期按照计划进行生产或运行;也有人觉得策划就是要与生产管理紧密的结合, 利用广告营销、公共新闻等使某件事某种项目达到更高的目标。策划就是要推翻陈旧的思路, 不断创新, 进行全新完善科学的正确策划, 为项目开发带来巨大的市场经济;策划是集政治、经济、社会因素等多种因素和生产力要素的综合;策划是一门综合学科, 它是建立在经济、管理、商业、营销、广告学等多门学科的基础之上的。

2 房地产项目开发前期策划的内容

2.1 开发项目的产品研发与设计

开发商开发的项目产品———房地产产品。房地产产品能够为消费者提供土地、有型建筑物、构筑物、和无形服务。房地产产品涵盖以下几种方式:实体、质量、类型、特色、物业、品牌等, 它们为消费群体提供满意信任的服务, 维护物业的形象, 为开发商带来荣誉。

2.2 开发项目方案策划

(1) 地块情况分析。要想做出及时准确的市场自我定位, 就必须针对项目地块的环境情况、交通状况、周边配套、区域后续发展等等做出深刻的调查研究以及正确的分析。

(2) 开发项目市场定位。开发项目的市场定位, 就是要在详细的市场调和分析基础上锁定目标市场、明确消费群体及项目档次、制定设计建设标准, 让房产项目有自己的独到之处。市场定位错误分析如下: (1) 选址错误:例如, 在高档区域建低档房产, 没有体现出土地资源的等级差别, 使资源大打折扣, 造成资源浪费。 (2) 功能定位与设计:例如, 开发商设计建设的高档商品房外立面、小区规划都很优秀, 却将功能设计低档化、房型设计不合理化, 与其高档次商品房本身不匹配。 (3) 房型设计不合理:例如, 一般的工层小区, 大的客厅或大的辅助设施, 使得实际套内利用面积远远达不到消费者的满意度。 (4) 为了节约开支, 节省项目设计成本, 就套用旧的设计方案, 不推陈出新, 使得规划设计陈旧老套。例如, 地段、材料、外立面都很优秀的高档小区, 实际单位平面布局却达不到消费者的期望值。 (5) 打着经济适用房的旗号, 却大张旗鼓的做着集中绿化带、大型人工喷泉等华而不实的设计规划, 增加项目开发成本不说, 还加重了消费者的购买负担, 使一部分潜在的购买顾客望而止步。

2.3 目标客户群分析

市场调查的透彻性锁定了消费群体, “哪些是潜在的客户”、“客户需要的房子类型”、“怎样将房子成功出售”, 这是开发项目成功与否的关键所在。通过对市场的深入调查, 房地产开发商才能更好更准确的了解市场的现状以及今后的变动趋势, 有利于房地产企业适时开发新的产品, 确定今后的经营方向。

2.4 开发项目的市场调查

房地产项目开发策划的出发点是环境分析, 只有深入细致地对环境做出正确的调查研究及分析, 才能洞察消费者的真正需求, 对企业环境的优劣势做出正确的判断, 才能做到扬长补短, 在激烈的竞争状态下不断壮大发展。微观环境分析:主要深入细致的了解开发项目所在地块的环境、同类物业情况、竞争对手等, 便于对开发项目做全面的市场前景的预测研究分析。微观环境分析:主要深入细致的了解开发项目所在地块的环境、同类物业情况、竞争对手等, 便于对开发项目做全面的市场前景的预测研究分析。中观环境分析:主要针对开发项目地块区域内的经济情况、交通状况、人员构成、人文文化、房地产行业发展水平、趋势及潜力做个深层次全面的调查研究分析。宏观环境分析:主要针对城市的经济情况、交通状况、城市化水平、人文文化、房地产行业发展现状及法律法规对房地产市场的影响和城市后续发展趋势进行全方位的调查研究分析。

2.5 开发项目的建设计划、营销策略、物业管理方案

开发商要对开发项目的开发建设周期、进度安排、及营销策略等各个环节做出总体进度安排, 在开发项目形象的初期、中期、后期辅之以异样的促销组合设计加以实现, 达到并实现总体的营销指标。对于物业的灌输, 遵循以人为核心的原则, 且将物业事先进入的认真部署以及科学组织作出。

3 房地产项目开发前期策划的方式

3.1 树立科学的发展观, 对房地产开发的体制和政策进行更新

知识结构的陈旧、经营制度的陈旧、专业思想的陈旧、开发观念的陈旧等不利于房地产的可持续发展, 新经济和新市场的发展现状, 导致合理的前期策划变成了开放房地产项目的根本, 这就需要建筑设计师与开发商一起努力, 以使很好的互动形成。建筑设计师与开发商务必都要增强前期策划作为先导的观念。开发商应当由固有的开发项目程序当中将前提策划当作房地产开发项目的产品研发时期加以独立, 建筑设计师应使自身的视野拓展, 突破固有设计程序, 在前期的策划当作完全地担当主导专业的角色。以当今我国房地产领域的发展前景与经营情况作为视角, 房地产开发的唯一选择就是合理的前期策划。

3.2 调查与把握开发项目附近的类似楼盘和居民

先应对开发项目附近居民的配套设备、套型面积、装修指标、付款手段、能够接受的价格、以后住房的要求、购买能力、收入现状、购房的动机、住房的需要、人员结构、文化水平、住房现状等等进行深入地把握, 再根据这一系列的信息有效地定位开发项目的市场。应当根据附近类似的楼盘更进一步地调查和分析楼盘的绿化美化环境、配套设备、专修指标、楼盘造型设计、付款手段、购房对象、销售方式、销售情况、销售价格、销售面积、处于的位置等, 并且还应当对物业管理现状、资金到位现状、楼盘的施工情况进行把握, 让自身趋利避害, 在残酷的竞争中处于优势。

3.3 对政府的相关策略和房地产法规政策进行实时地把握

开发房地产项目的专业工作者和领导务必对关于房地产的法规与政策等进行熟知, 应当认真地遵守法规政策, 不然, 出现一点儿失误就不利于开发项目的顺利进行, 导致浪费一些财力和人力。这就要求在日常中对住房制度改革、新型的策略政策、物业管理、税收、建筑施工、管理开发、设计规划、安置拆迁、土地应用等进行关注和了解, 更要求认真地贯彻实施。只有对上述的有关政府调整和政策进行把握, 才可以对房地产的销售与开发措施进行有效地调整, 从而使开发项目成功的可能性提高。

3.4 对房地产市场以及我国经济进行进一步地把握

国家以及地方的治安、教育、金融、经济、政治等跟发展房地产密切相关, 这一系列的要素会对房地产领域的产业与市场产生直接性的制约, 也会直接性地制约市场的销售现状以及房产价格。只有持续地对全国、周边城市、本省、本区域的房地产开发进行进一步地把握, 才能大大降低投资的盲目性和风险性, 有助于开发商针对自己的开发项目做准确的市场定位;这就需要根据近些年以来房地产开发项目市场改变、空置面积、销售价格、销售面积、新开工面积、施工面积、竣工面积、完成投资额、未来对物业的有效和潜在需要以及银行实施住房抵押贷款的发展趋势和现状等进行更加深入地分析、探究, 调查等。

4 结语

随着国家政策的不断调整, 房地产市场日趋白热化的激烈竞争, 人们购房的理性回归, 大大降低了房地产行业的利润空间, 整个房地产领域的一种新方向就是怎样合理和有效地开发房地产项目。所以, 加强研究前期策划的相关问题, 尽量避免不必要的经济损失, 是提高房地产经济效益的有效措施。

摘要：随着国家持续不断地调整银行贷款、经济调控、土地等政策, 使房地产行业的门槛在节节高升, 大大加剧了投资房地产开发的风险性。怎样加强房地产项目前期的开发策划, 降低其风险, 适应市场的激烈竞争, 将土地资源价值最大化, 已经成为房地产行业的必修课。本文从经济视角深入探讨分析目前房地产项目开发存在的前期策划问题。