【报告名称】房地产项目策划方案

2024-06-24

【报告名称】房地产项目策划方案（共7篇）

【报告名称】房地产项目策划方案篇1

房地产项目策划方案

【报告名称】房地产项目策划方案

【报告主题】现状/趋势/策略/对策/管理/投资/营销

【发布时间】2008年5月

【交付方式】email或特快专递

【报告价格】模板：7800元定制：18000元

【订购电话】: 0755-25407295 25407296 2540771

3【报告提示】策划和撰写本方案的目的，是要通过分析所面临的市场机遇和竞争态势，找到产品的定位，并据此进行产品设计、营销策划和销售决策。此外，还需根据市场前景进行经济可行性分析和风险及其防范分析，以便能对未来项目的实施发挥指导作用。

报告目录

前言1-9

1.项目概要 10-1

31.1 企业简介 10

1.2 项目地块优缺点 10-1

11.3 项目市场定位 11

1.4 营销策略 11-1

21.5 组织结构和人力资源 12

1.6 项目投资回报 12

1.7 风险规避 12-13

2.项目地块分析 13-1

52.1 地块基本情况 13

2.2 地块特点分析 13

2.3 项目地块开发目的、意义 13-1

53.市场调查分析与预测 15-

323.1 宏观经济环境 15-16

3.1.1 国家整体宏观环境分析 15

3.1.2项目地宏观经济状况分析 15-16

3.2 政策与房地产行业分析 16-32

3.2.1 房地产政策分析 16-20

3.2.2 房地产行业分析 20-2

13.2.3 未来商业地产的供应量分析 21-23

3.2.4项目地房地产市场发展概况 23-26

3.2.5 项目资源调研 26-27

3.2.6 房地产消费群体生活结构及消费需求调研 27-32

4.项目竞争性分析 32-41

4.1 项目区域市场板块分析 32-35

4.1.1 项目地域开发和未来前景分析 32-33

4.1.2 项目地土地发展趋势分析 33

4.1.3 项目地住宅市场分析 33-3

44.1.4片区分析 34-35

4.2 同类产品调查分析 35-38

4.2.1项目地房地产市场概况 35-36

4.2.2项目地附近房地产市场概况 36-37

4.3 同类型产品价格、广告、营销等竞争性分析 38-40

4.3.1 楼盘售价分析 38-39

4.3.2 楼盘卖点分析 39-40

4.4 竞争性新产品的投入时机及其发展动向 40-41

5.项目定位与建设方案 41-48

5.1 项目SWOT分析 41-42

5.2 项目市场定位 42-45

5.2.1 市场细分 42

5.2.2 目标市场选择 42-43

5.2.3 具体定位 43-45

5.3 建筑设计方案 45-48

5.3.1 项目设计规划定位 45-46

5.3.2 项目建筑设计定位 46-48

6.项目控制 48-60

6.1 项目实施控制系统 48-49

6.2 工程进度控制 49-52

6.3 成本控制 52-54

6.4 质量控制 54-60

6.4.1 施工准备阶段的质量控制 56-57

6.4.2 施工阶段的质量控制 57-59

6.4.3 工程验收控制 59-60

7.项目营销 60-68

7.1 价格策略 60-63

7.1.1 购买者分析 60

7.1.2 历年房地产价格分析 60-61

7.1.3 价格定位 61-63

7.2 销售策略 63-68

7.2.1 宣传策略 63-64

7.2.2 销售要点 64-68

8.管理团队 68-74

8.1 组织结构 68

8.1.1 组织结构设计原则 68

8.1.2 组织结构图(见图8.1)68

8.2 部门职责 68-70

8.3 人员职责 70-71

8.4 薪酬待遇 71-72

8.4.1 薪酬的组成结构 71

8.4.2 薪酬发放制度 71-72

8.5 绩效考核制度 72-74

8.5.1 总则 72

8.5.2 考核办法 72-73

8.5.3 考核结果与反馈 73-74

9.融资决策及财务分析 74-87

9.1 融资决策 74-75

9.1.1 项目公司融资与股权分配 74

9.1.2 项目资金融资与筹措 74-75

9.2 财务分析 75-87

9.2.1 开发成本与费用估算 75-77

9.2.2 投资使用计划与资金筹措 77

9.2.3 销售收入和销售税金及附加估算 77-78

9.2.4 项目财务评价 78-87

10.风险分析和防范 87-89

10.1 政策风险 87

10.2 市场风险 87-88

10.3 财务风险 88

10.4 自然风险 88-89

结论 89-90

【报告名称】房地产项目策划方案篇2

一、房地产营销基本理论知识

1、营销理论的发展过程

市场营销最早出现在19世纪末期,那时候已经开始研究广告相关知识理论,但营销这一个概念还没有出现,并且它主要使用于课堂之上,没有在商业上的到应用。20世纪20年代以后,营销活动开始展开,并引起了大量企业的关注,美国市场营销协会也成立了。但此时的营销基本上等价于产品推销。20世纪50年代之后,市场营销学得到了非常迅猛的发展,市场营销这一概念得以确认,它的出现颠覆了人们长期以来的认为市场是产品交换的终点这一概念,开始认为市场已经成为整个产品交换的起点。在这个时期,市场营销已经摆脱了单纯的营销视野,开始有了明显的管理导向。从20世纪80年代起,市场营销学开始形成了自身独立的理论体系,并且与其他各类学科一起形成交叉学科,市场营销行为开始进入现代营销时代。

2、房地产营销内涵

房地产营销的行为主体是房地产开发企业,它的目的是将其产品推向市场,让消费者接受。在此过程中,营销人员必须要对企业内部情况、外部环境特征有着清晰的了解,并且要将两者相结合起来考虑,针对自身产品特点,选择合适营销渠道以及促销方式。其最终目的是要企业的产品占有一定的市场地位,为整个房地产企业的发展不断提供动力。总而言自,房地产营销是基于营销人员对自身产品和市场环境深刻理解基础之上的高级策划。

二、房地产营销方案的设计

一个有效的房地产营销方案设计,要对市场需求有着明确的了解,要进行充分的市场调研,在了解了市场情况的基础之上,要将自身产品进行合理的定位,并且采取合适营销措施等。限于篇幅,本文的重点在于营销方案的策划,对前期市场调查、客户细分、项目定位等工作不做过多阐述。

随着房地产行业的飞速发展,消费者在消费过程中逐渐变得理性,我们在进行互动过程中,不能过多给予客户抽象性的概念。我们要在营销过程中将客户所关心的实实在在的部分阐述给他们,让他们真实地感受到我们是在为他们考虑。接下来我们来对消费者所关心的问题进行划分。

1、户型介绍

户型是消费者最为关心的因素之一,每个楼盘都会有自己的定位户型,这项工作应当在前期市场调研之时得以确定。如果我们定位青年小户型,我们在沟通过程中,应当强调的是实用性,例如80平米的小三房,要强调主卧的空间能够让人感到舒适,每一平米空间都会得到有效利用,让顾客觉得麻雀虽小,五脏俱全。如果我们定位于大户舒适型,例如我们的产品是300平米左右的大平层,那么我们应当向消费者传达房屋的功能区分,书房工人房一应俱全,客厅等空间足够多人使用,让消费者能够感受到产品的全方位设计,能够体现出消费者尊贵的地位。

2、产品质量

产品质量是消费者关心的另一个问题,但由于房地产产品的特殊性决定了消费者在购买之时看到的只是样板,而非自己的成品,无法对质量进行判断。为了让消费者打消对产品质量忧虑,我们一方面让客户参观目前在建的框架结构,让消费者对产品质量有一个比较深刻的理解。同时我们可以做出在能力范围之内做出一定的质量承诺和保证,让消费者彻底放心。

3、园林景观与整体规划

消费者购买房子产品,买的并不单纯只是房子,他对房子所处的小区以及内部的园林景观有着一个明确的期盼。从我们的产品角度出发,良好的内部规划能够让消费者有一个良好的归属感,能够获得更多的认同感。而良好的景观设计对于整个楼盘品质的提高有着良好的效果,从目前来看,园林景观多以绿色植物为主,同时也有大量的假山与流水。我们在布局景观之时,不能仅仅在中心庭院,在楼栋于楼栋之间也应当布局足够的景观。在进行互动中,我们应当充分让客户了解我们整体规划,强调整体布局的合理性,同时要将园林景观作为一个卖点,向消费者全方位展示产品。

4、配套设施

房子是用来居住的,但我们生活不能只依靠房子就解决了,我们还需要衣食住行,因此,配套设施也是客户关注的焦点之一。我们首先要让客户了解我们产品的地理位置,从某种角度来说,地理位置是核心竞争力。让客户了解我们产品附近的配套设备,如商场、医院、银行、学校以及交通情况。向客户勾画出在此居住之后的一幅幅生活场景,使其感受到生活的便利与惬意。

5、物业管理

除了产品之外,顾客关注的重点还有交房之后的后续服务。目前越来越多的消费者对物业服务的关注程度不断加深,他们认为物业服务是今后长期生活品质的一个重要保证。物业服务是我们产品的一个重要组成部分,也是我们营销工作的一个重要方面。让消费者获悉其将会享受到的物业服务,能打消其后顾之忧,为销售起到锦上添花的效果。

三、营销方案的实施三、营销方案的实施

营销方案的实施指的是指将制定好的营销方案转换为具体的营销行动的一个过程,在实施的过程中,一方面我们要遵守事前制定的营销方案,另一方面我们要灵活处理出现的各种问题,将原则性与灵活性结合起来。

1、严格执行营销方案

营销方案的制定耗费了大量的精力,该方案的制定是经过非常严格的讨论,具有极强的可操作性。我们在执行的过程中,可能带来一定的困难,但是这种困难不是我们放弃执行方案的理由。我们所制定的方案在细节方面可能存在一定的障碍,但从宏观角度来看,他的主导思想和方向是对的。因此,在具体实践中,我们首先要确定一个信念,必须以我们的策划方案作为行动模板,坚决贯彻营销方案的思想意图。

2、紧贴销售状况,及时反馈信息

严格执行营销方案并非一成不变地按照既定方案进行。营销方案的制定是基于对预期的判断,因此其与现实肯定会出现某些不适应。如果方案在现实中无法执行,执行人员应当立即进行反馈,并根据情况进行调整。一个营销方案的好坏,在很大程度上取决于它的适应性,适应性强,一个普通的方案也能取得非常优秀的成果。如果现实情况与方案制定时的出现了较大的差异,应当考虑推翻该方案,重新制定合理的新方案。

3、充分运用促销措施,提高营销方案执行效果

人员促销是最基本的促销方式,通过人员促销可以有效的了解客户需求,可以让客户更加了解我们自身的产品。促销人员可以跟客户建立良好的个人关系,从而为买卖关系的产生提供更加良好的帮助。人员促销最大的难处就是人员数量的把握,等人员达到一定数量之后,增加的促销人员对于销售的增加无明显作用。

广告是另一个有效的促销方式,它可以弥补人员推销在面对人群数量上的劣势,一次性将产品推向更多的人,让产品的接受面的到最大化。

营业推广指的是向客户送小礼品或者是房屋装饰品等等,可以让客户感受到销售方的诚意,加速达成购买意向,在目前市场氛围下,采取该行为增强客户的认同感,使双方的沟通更加顺畅。

4、创新营销方式

网络已经成为我们生活中的一部分,但传统的营销方式和网络技术相结合时就产生了网络营销这一新兴模式。随着网络营销的发展,为房产行业的营销开辟了新的空间。通过网络营销,我们能够将信息的受众面无限扩大,我们与客户之间的交流将更加方便。通过设定网络交流平台,可以节省顾客来回奔跑的成本,顾客可以获取更多的信息,我们也可以通过这种平台向客户传递更多有效信息。

参考文献

[1].周飞.房地产促销因素对消费者购买意向影响的实证研究.中国商界.2009年第12期1.周飞.房地产促销因素对消费者购买意向影响的实证研究.中国商界.2009年第12期

[2].金长宏.论房地产营销理念与竞争方式.技术经济.2010年第10期2.金长宏.论房地产营销理念与竞争方式.技术经济.2010年第10期

【报告名称】房地产项目策划方案篇3

摘要随着国家宏观调控政策对房地产市场调控的各项措施具体落实以及国家实行紧缩银根的贷币政策，房地产行业将面临更为激烈的竞争。挑战与机遇同在，房地产企业应该根据自身的资金情况和所获取的土地使用权闲置情况，积极开发投资项目。本文以T公司新建阳光小区项目为案例，简要说明房地产投资项目的决策方案问题。

关键词房地产投资项目筹资方案

一、影响房地产投资项目筹资的因素

1．五力分析法对经营决策的影响

美国哈佛大学商学院教授迈克尔.波特指出，最直接地影响企业的外部环境，是它的竞争环境，一个企业直接的竞争环境存在5种基本的竞争力量，即：新进入者的威胁、行业中现有企业间的竞争、替代品或服务的威胁、供应商讨价还价的能力、购买者讨价还价的能力。

这5种基本竞争力量的作用不同，问题的关键在于企业如何找到能较好的防御这5种竞争力的办法，甚至对这5种基本竞争力量施加影响，使企业做出正确的决策。

2．SWOT分析法对经营决策的影响

SWOT是英语优势、劣势、机会、和威胁这四个词的第一个字母所构成的缩略语。SW表示在各项经营活动中具有自身的各种优势和劣势。OT则表示这些经营活动又面临的环境的各种机会和威胁。SWOT分析法的主要内容就是把这些企业具有的优势和劣势以及环境提供的机会和威胁综合分析，努力使企业优势与环境机会匹配组合，以找到一个或几个较为满意的战略方案。

SWOT分析图：

当企业的战略态势处于象限Ⅰ时，企业面临着众多的机会，并且拥有利用这些机会的强大的企业内部优势，这时企业宜采用发展型战略。当企业处于象限Ⅱ时，企业面临良好的外部环境，机会较多，却又受到企业内部劣势的制约，此时企业可采用先稳定后发展的战略。当企业处于象限Ⅲ时，企业处境不利，在相对较弱的地位上，又面临着越来越险恶的环境威胁，此时企业适采取紧缩的战略。

当企业处于象限Ⅳ时，企业拥有内部优势却面临着不利的环境威胁，在这种情况下，企业宜采取多元化经营战略，分散经营风险。

二、T公司新建阳光小区项目筹资方案分析

1．T公司简介

T公司为国有独资的房地产开发企业，20多年来开发了本市的大量项目，开设有多家直属企业，曾经是当地的一级资质开发企业、当地的纳税大户。但从1994年开始，贷款利率高至18%甚至更高，过高的贷款利息抽光了公司的流动资产。通过对T公司现实的状况进行认真的分析、研究，虽然其内部有劣势，但外部的机会也是存在的。而且，现在就有一个很好的可以抓住的能使企业摆脱困境的机会，这个机会就是对地处城北区阳光小区项目的开发。

2．利用五力模型对拟决策方案进行分析

（1）新进入者的威胁

房地产开发企业的进入有一定的障碍，首先要有足够的注册资金、还要有足够的技术人员，才能够在限定的时间办理好资质证书。由于房地产行业属于高进入壁垒和高退出壁垒的高利润高风险的行业，有丰厚的利润空间，新进入者的威胁也很大。一个只有40万人口的小城市，注册了168家房地产开发公司。

（2）供应商议价的能力

房地产开发企业的供应商主要是土地、钢材、水泥等。土地具有有用性、稀缺性、不可再生性和社会的有效需求等特征，使得土地供应将出现核心区域地价上升和供应郊区化。钢材、水泥的价格，随着通货膨胀的不断加大，钢材、水泥的价格也在不断的提高，但是只要有资金还是能保证供应。

（3）替代品的威胁

房地产企业受其替代产品的威胁很小。每个人都想有一个温暖舒适、功能齐全的家，虽然有人生活在房车里，或者有几个人生活在太空，但是目前在市场上还没有替代房子的更好的居住产品。在阳光小区附近，几个楼盘已销售完毕，2年内暂无其他新楼盘。替代品威胁小。

（4）购买者议价能力

房地产的价格购成决定了房屋的成本高低，随着土地价格的不断上涨，税收负担加大，房屋的成本也越来越高。购买者议价能力较差。随着中国经济持续快速增长，供应领域的逐步扩大，市场需求量还要增大，阳光小区项目地理位置特殊，交通便利，有升值的潜力，购买者没有议价的空间。

（5）行业竞争者的威胁

经济适用房、限价房、廉租房等项目的推出对其他的房地和开发商是一种威胁。民营房地产开发企业经营方式比较灵活，管理模式先进，囤积有大量成本低廉的土地资源，足够未来5-6年开发所需，房地产行业竞争者的威胁很大。

3．利用SWOT分析法对拟决策方案进行分析

（1）T公司的优势

第一，内部条件。T公司是有一个较好声誉的老品牌企业，开发的项目质量好，技术含量最高，可信度高；有一批工作熟炼、技术经验非常丰富的技术骨干；还有一批成本非常低廉的出租老房產，每年的租金收入250万元左右，为公司提供了一笔稳定的收入，如果公司急需流动资金，可以在比较短的时间内出售一些小房产以满足资金的需求，大宗的房产也根据公司的资金需求情况进行处置。

第二，新项目地理位置条件优越。公司即将开发的阳光小区项目，紧临新火车站和汽车站，土地占地面积26000平方米，周边地区的交通、环境等都很便利，随着将来火车站和汽车客运站这两个旱码头的启用，阳光小区的房地产价格一定会因商户争购而紧俏异常。

（2）T公司的劣势

首先，缺乏人力资源管理：长期的国有企业管理模式，计划经济成份沉淀，员工观念落后，人浮于事，机构臃肿，工作效率低下，企业吃大锅饭的思想观念根深蒂固，总认为事业单位的工资是保底工资，公司必须为做了事的员工付加班工资或资金，公司上下不是比贡献而在比工资的高低。

其次，面临政策调控的威胁。近几年，我国房地产行业进入新一轮宏观调控，国家针对过热的房地产业出台一系列宏观调控政策，中央政府通过房地产开发政策调整、土地出让政策调控、外资购房政策严控、房地产金融适时紧缩和房地产税收的不断规范，对房地产业是一个很大的威胁。经济适用房的推出对房地产业是一种威胁。民营企业的经营方式比较灵活，管理模式先进。所以说民营地产开发企业是T公司的威胁。

4．拟投资方案

T公司根据外部环境及自身的经济现实状况，为了减小资金的压力，经过认真分析、研究，决定分两期开发，同时按所需筹集资金量的80%计算，仍需要资金3000万元。公司经营班子列出了A、B、C三套筹集工程款资金的方案：

A方案：与资金充裕的G药业公司合作开发，G公司是一大型的制药厂，拥有大量的闲置资金，G公司同意出资3000万元，交换的条件是T公司必须分给G公司100套，合计面积约12000平方米的房屋用于解决其职工的住宿问题，T公司一次性筹足第一期开发所需资金；B方案：由T公司公司处置部分旧房产，筹集约2000万元的资金，再由职工集资约1000万元，实现阳光小区开发资金的筹集；C方案：由T公司通过银行贷款取得资金，全额投入，完成工程建设资金的筹集。

三、各方案利弊分析及结论

新建项目旁的新火车站和汽车站已建成4年，如果永远都不启用的话，房价大幅提高的可能性小。通过以上优势、劣势、机会、威胁等因素的矩阵分析与比较，T公司正处在一个十字路口，企业处于象限Ⅱ，企业面临较好的外部环境，机会较多，却又受到企业内部劣势的制约，此时企业可采用先稳定后发展的战略。

1．对各筹资方案的利、弊进行分析比较

A方案：由G公司直接投入3000万元的工程资金，在工程完工后分给G公司100套房屋约12000平方米的房产用于解决职工住房问题。这样T公司只需投入很小的资金，阳光小区的第一期即可竣工交付，T公司付出小，似乎是坐收利润的感觉，公司节约向外筹资的费用，公司存量房产仍然可以继续出租，获得稳定的租金收入，以解决部份职工工资发放和日常费用开支的问题。但实际实现的利润也相对减少了很多，对于T公司来说这些房屋的销售收入远远大于原始投入的3000万元。按T公司预计的售价，总收入最码起3600万元，投资收益约为20%，远远高于同期的贷款利率。相当于T公司分了600万元的利润给G公司，还没有考虑车站启用房价是涨因素。A方案资金可以足额及时筹集到，但是项目的利润减少了很多。

B方案：由T公司处置部分旧产，筹集约2000万元的资金，再由职工集资约1000万元，实现阳光小区开发资金的筹集。公司还有一批成本非常低廉的用于出租的存量房产，每年的租金收入250万元左右，为公司提供了一笔稳定的收入，如果公司急需流动资金，可以在比较短的时间内出售一些小房产以满足流动资金的需求，大宗的房产根据公司的资金需求情况进行处置。估计这2000万元资金，在4-5个月内就可以通过出售房产筹集到，可以减少旧房产的积压，盘活旧资产，让所有的资产都流动起来。另外如果实施此方案，T公司多年来经济效益不太好，职工集资部分的资金到位有一定的难度。毕竟这种筹不到资金的可能性不大但损失小，以较小的损失换取尽可能多的利益，应该是划算的。B方案兼顾了各方面的利益与矛盾，很具有实际操作的可能性。

C方案：直接向银行贷款3000万元。资金到位后，阳光小区第一期就可以顺利的竣工，全部房产都可以提供销售，不需要牺牲部分房产作为筹集资金的代价，除去贷款利息后，实际实现的利润比以上两种方案的利润都要多。只要贷款到位，其他筹資工作量比A、B两方案都要小，筹资的风险要小一些。这样公司存量房产仍然可以继续出租，获得稳定的租金收入，以解决部份职工工资发放和日常费用开支的问题。公司职工就有足够的资金去购买享受折扣的房屋，促进房产的销售。但是，因为T公司以前经营中累计所欠银行的贷款至今都没有还清,并且银行近期对房地产项目贷款的审批非常严格。T公司想在封顶后得到银行贷款是非常困难的，而想在开工前取得贷款方进行开发的可能性几乎不存在。总之，C方案操作起来也比前两个方案更困难，应当慎重。

四、结论

选择A方案，公司只需花费很少的筹资成本实现筹资目的，但开发完成以后，公司需要分房产给G公司，不能全部支配房产，万一房价大幅飚升，公司将蒙受很大的损失；选择B方案，所需资金筹集相对难些，但员工的满意度和可操作性较强；选择C方案，公司将独享工程完工后产生的全部经济效益，但该方案操作起来困难太大，实现筹资目标的可能性太小。通过对各个方案的细分项目进行打分，最终得出B方案为最优方案。

参考文献：

[1]L.J布儒佤 (美),艾林.M.杜海米.战略管理:企业战略(第二版).中信出版社.

[2]肖元真.中国新一轮房地产调控的市场效应和未来趋势.云南社会科学.2007.5.

【报告名称】房地产项目策划方案篇4

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龙湖地产造价采购部_招标界面划分办法(试行稿)_19页.doc

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龙湖弗拉明戈项目施工图设计任务书定稿_24页.doc

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龙湖房地产精装修项目产品设计分析报告_274页.ppt

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龙湖房地产项目建筑风格与景观设计荟萃_10页.pdf

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房地产项目乡镇巡展策划方案篇5

——房地产项目乡镇巡展活动策划方案

一、活动背景：

金融风暴的袭来使得房地产市场的严冬来了，购房者的观望以及开发商的等待，使这个冬天异常寒冷，在这场拉锯战中，哪里是市场的软肋？谁能破局？种种困难摆到每一业内人仕的面前，经过充分的市场调查和分析，我们认为，走进乡镇，利用政府出台的各种救市政策，抓住民工返乡潮，实现销售是渡过这个严冬的一项重要措施。

二、市场机会：

1）乡镇开发拆迁带来的部分刚性需求；

2）外出务工人员提前返乡带来的需求；

3）乡镇精陋的生活环境和生活方式已经不适合现代年轻人的生活品味；

4）中国农民从骨子里就种下了向往城市生活的种子，乡镇中的年轻人绝大多数为独生子女，父母为其子女的幸福宁愿倾其所有的观念也根深蒂固；

5）虽然区大各楼盘大多数也到乡镇去作宣传，但普通形式均为派发DM单为模式，从整体及规模上难以形成影响；

6）信息不对称性和相对闭塞是乡镇的特点，无疑也给楼盘销售进入乡镇带来空间和机会。

三、活动主题：

新形势新房子

四、组织机构：

主办单位：

协办单位：各参展商

执行机构：

五、巡展地点选择：

选择经济较为发达，开发拆迁较多，人气旺盛并与主城有一定距离的乡镇为巡展地点，六、巡展活动方式及内容：

以一个乡镇为起点和龙头做展示，通过展示活动做随机调查，如若取得较好的展示效果并获得参展项目的普遍认可，那么随即可以渗透到其他乡镇，实现巡展的第一循环，即：地点的循环。

主要以搭建展架，制作喷绘展板展示的形式进行；活动内容如下：

◎ 现场展示

主要展示参展项目的整体形象、户型展示、项目整体优势展示等。

◎ 小型演出助阵

每天组织一次小型演出，达到积聚人气的目的。

七、参展商：

区内在售楼盘、装饰公司等（6—8家为宜）。

八、活动时间设置：

2008年12月27日—28日（暂定两天），如果效果显著，就选择每周六周日或乡镇逢场的时候，每个乡镇展示两天。

九、参展费用：

每家参展商0．5万元。费用包含：宣传费用和现场布置费用（DM单印刷及直投、桁架搭建、小型演出、短信发送费用、拱门气柱设置、场地占道费等）。

十、前期宣传： ◎ 乡镇电视台广告宣传

乡镇电视台多路字幕或整屏字幕流动播出活动时间、地点及参展楼盘等。◎ DM单直投

设计印刷活动DM，信息包含：活动主题、活动时间、活动地点、参展单位、参展方式等，并将参展项目的简要概况（配图片）一一列出。DM单在乡镇的报纸夹页投递，沿街商铺及社区直投。◎ 社区海报

设计制作活动海报，在乡镇的各社区张贴，以吸引社区居民关注。◎ 横幅宣传

选择在乡镇的合适地点悬挂横幅，将活动时间、地点等信息列出。◎ 短信投放

活动前一到二天将活动信息以短信的形式发送到乡镇范围内的移动、联通用户中。◎ 腰鼓宣传

活动每天上午，腰鼓队巡街宣传，并派发DM单，吸引镇街居民及目标客户群关注。

十一、现场布置： ◎ 充气拱门、气柱

选择在乡镇的相关路口设置充气拱门、气柱，活跃现场氛围。◎ 横幅

在活动现场周围悬挂横幅。◎ 小型舞台及背景

展示现场搭建小型舞台，并附有活动背景，供演出使用。◎ 桁架展板及背景

由组委会统一搭建桁架，统一制作宣传用背景，统一楣头，统一布置，参展商须提供设计原稿或电子文档类资料，由组委会统一制作并布置到位。

注：桌椅及参展项目资料由参展商自行准备，工作牌及饮用水由组委会统一提供。

房地产策划方案篇6

一、xx市房地产市产基本状况。

1 、 xx市属于四线城市，房地产市场虽不是很成熟，但是有融城的完美前景；有高速有效的物流体系；又据东西南北交通要塞；处中南最大服装批发市场；有大批大型国有企业。这意味着xx的诱人的市场和低廉的劳动力市场。所以，各大商家纷纷进入xx。房地产更是有超多外资抢入，行业的竞争日益激烈，竞争的层次不断升级。从20xx年以前的消费住房以经济适用房及单位福利分房为主到目前以商品房为主流住房消费，房地产业日趋成熟，房地产开发公司实力不断上升，到达初步的产业化水平。即房地产大战既将打开。xx市内房地产开发商约100家，经过几年的市场竞争，房地产项目投资开发规模不断扩大，开发形式全面化，多样化。到20xx年为止，房地产项目投资到达82118万元，住房项目方面的投资到达43628万元。20xx年当年房地产项目竣工面积为83万平方米，住宅竣工面积为80万平方米，商品房销售面积为40万平方米，商品房销售总额为37723万元。最新统计数据证明，20xx年以来批准预售和销售的总面积为24904.47平方米，住房销售均价由20xx年初的824元/平方米上升至20xx年初的1002元/平方米，升幅达21.6%。

2、现有品牌楼盘的基本状况，现有名的楼盘西区有湘银房产、保利房产等；南区有庆云山庄、湘江四季花园、南星小区等；北有响石岭广场圈等。但是由于市场不是很成熟，他们有这样或那样的缺点。具体表此刻以下这些方面：

A 、定位及推广都不是很规范，抱着卖出去就是目的心理。忽视楼盘品牌的建设，忽视楼盘内涵的建设，导致后继开发力不足。

B 、有的没有服务的概念。这又表此刻销后服务差劲，物业管理不规范，有的业主不是享受服务而是受气，造成开发商与业主的对立，小区的基本建设搞不上去。C 、小区规化与自然融和概念不足，人为景观痕迹太重。

3 、政府引导监管不够，销售手段不合理，收费不合理，手续不合理，还有的不合法。

二、 xx市同类住宅调查统计。

“同类”定义为具有小高层，别墅等的住宅小区。现将xx市河西，河东小区进行大体比较分析如下：

1、河西地带。

由于河西为新开发城区，在整个大环境的绿化、城市规划方面有其独特的优势。总体来说，河西地段房地产都在卖自然环境。

湘银：

核心竞争力：二十一世纪购房新概念。

拥有很高的品牌效应。

其周边环境好。

用绿色的生活时尚来吸引高级白领、外国投资者、社会成功人士，市场销售反应良好。

其定位为社会高薪阶层。

滨江一村。

小区面积大。

邻近湘江。

周边环境好。

2、河东地带。包括河东整个地块北有石峰区，南有芦淞区及东部的荷塘区。

天鹅花园：

核心竞争力：真、善、美。

属于自然水生态屋村、绿化面积广。

拥有900亩的面积，其中400亩水面。

区内有水生游玩系统。

映荷园：

核心竞争力：演绎精彩生活塑造经典小区。

属未来商业地带。

周边交通发展趋势大。

房屋设计理念突出。

银座大厦：

近临中心广场，一医院。

只是一个连体楼、属小高层，没有自身小区。

【报告名称】房地产项目策划方案篇7

关键词：城市水土保持,房地产,水土保持方案

1 引言

改革开放30多年以来,我国房地产业的发展取得了极大的发展,尤其是在1998年后,国家启动了房地产业拉动内需,并逐步确立了房地产业支柱产业的地位,房地产开始进入持续、稳定、快速的发展,目前已进入相对成熟的发展阶段[1]。在一些大中城市,房地产项目已经成为最为广泛、扰动地表面积最大的开发建设项目[2]。

由于土地资源的紧缺,房地产项目通常楼层高且地下室深,房地产项目的实施往往伴随着大量土石方的挖填。房地产开发建设项目一般地处城镇市区,对脆弱的城镇区生态环境影响和危害也被扩大[3],因此若不做好水土保持工作,房地产类项目建设过程中的水土流失危害将非常严重。为保护环境,减轻项目建设对环境的影响,项目需在开工之前编报水土保持方案。

2 房地产类生产建设项目特点

2.1 建设区域

房地产业的建设区域通常主要有以下几类。

(1)城镇房地产业[4]。一般位于城镇区域,大到城区,小到社区。其受城镇规划制约性较大,其水土流失危害通常主要影响城市公共设施(如市政排水设施等)、水系、空气和景观等。

(2)旅游区房地产业。一般位于风景名胜区,尤其是生态环境良好的山区、自然保护区等。受生态环境制约大,其水土流失危害主要是破坏植被和生物多样性,破坏景观协调性和区域连续性等。

(3)休闲房地产业。通常位于较为安静和偏僻的湖区、林区或农村庄园,主要为高端人群提供养生场所,相关配套设施齐全,水土流失危害类似旅游区房地产业。

2.2 项目建设特点

(1)项目选址及用地情况。城镇房地产业通常包括两类,一类是旧址改造类,含大量拆迁工作;另一类是新址新建类,土地扰动强度通常较大。旅游和休闲型房地产通常依山傍水,对水系、植被、地形等破坏严重。

(2)项目组成。通常项目构成相对简单、集中,主要由建构筑物、道路广场、雨污排水和景观绿化四大部分组成。

(3)土石方工程。项目景观绿化填土用土要求高,一般存在土石方临时堆放、建筑垃圾处理、土方运输和综合利用等问题。

3 水土保持方案编制过程中需要注意的问题

3.1 水土流失防治责任范围及防治分区

根据水土保持防治分区的原则,房地产类项目在占地类型和方式上通常没有复杂性,造成水土流失的主导因子基本相同,防治分区可以简化,甚至无需分区只列一个主体工程区。

直接影响区主要根据地形地貌、工程平面布置情况、实地调查来确定。房地产项目通常会实施施工围闭措施,其对周边环境的影响主要位于施工出入口以及排水出口的位置,其直接影响区通常在施工出入口以及排水出口外扩一定的距离划定。

3.2 水土流失防治措施

由于房地产项目的特殊性,其建成后的永久工程措施及植物措施通常在主体工程中已有完整的设计,且其建设标准高,水土保持方案中需进行设计的水土流失防治措施主要为项目施工期间的临时防护措施。

3.2.1 工程措施

房地产类项目的水土保持工程措施通常为主体工程已列的雨水排水工程、边坡挡护工程、土地整治工程等。需要在水土保持方案中新增的工程措施设计不多,通常对主体工程已列进行复核、分析评价即可。

3.2.2 植物措施

房地产项目通常都会有配套的园林景观工程,其建设标准高,主要以舒适、美化为主,由专门的园林景观设计师设计。水土保持方案编制中主要需要分析其水土保持功能,并且对其提出植物种类的建议,尽量乔灌草结合、针阔混交,强调园林景观工程的水土保持功能。

3.2.3 临时措施

由于房地产项目自身的特殊性,通常其永久的工程措施及植物措施建设标准高,水土流失防治功效好,水土保持方案中需要新增的设计内容不多。但是其施工期间土壤扰动剧烈且集中,其施工期间的临时防护措施的设计是水土保持方案编制过程中的重点。

对于临时措施是布设,建议:(1)条件允许的情况下,要求对施工场地进行全封闭,减轻项目建设产生的水土流失对周边环境的影响;(2)对场地内布设临时排水设施时,尽量考虑主体工程设置的永久排水设施,做好永临结合;(3)对项目区内土地闲置裸露的时间做出规定,在已“三通一平”而不能及时硬化处理的,要限期进行临时覆盖或者临时绿化,防治水土流失,临时绿化采用临时植草即可,草种可选择野牛草、狗牙根等[5]。

3.3 水土保持监测

3.3.1 监测内容

根据《生产建设项目水土保持监测规程(试行)》的要求,结合房地产类项目施工的特点,确定水土保持监测的内容如下。

(1)水土流失因子监测:主要包括影响土壤侵蚀的降雨、地形、地貌、土壤、林草覆盖率等自然因子及工程建设对这些自然因子的影响;工程建设引起土地扰动及面积、弃渣量、挖方、填方量及占地面积等[6]。

(2)水土流失状况监测:主要包括工程建设期的扰动地表面积、损坏水土保持设施数量、水土流失面积、分布、强度、流失量及其变化情况以及对下游和周边地区造成的危害等。

(3)水土流失防治效果监测:主要是对水土流失防治措施的数量和质量的监测;以及林草成活率、保存率、覆盖率及生长状况的监测。

3.3.2 监测方法

根据《开发建设项目水土保持技术规范》(GB50433-2008)和《生产建设项目水土保持监测规程(试行)》规定的监测方法,结合房地产类项目特点具体监测方法如下。

(1)实地调查法:实地调查法主要用于施工建设期的扰动地表面积、破坏林草植被面积、损坏水土保持设施情况以及施工期水土保持临时措施的运行情况,自然恢复期水土保持措施的保存、运行情况以及水土流失危害监测。

(2)沉沙池法:结合项目区内新布设的沉沙池,在每次降雨结束后(主要是雨季),观测场地排水口径流量和泥沙量,采用标准取样器取出混水水样,经过滤烘干后,求得水量和泥量。通过沉沙池法获得系列侵蚀产沙量数据用以反映施工场地水土流失变化情况。

(3)现场巡查法:针对本项目建设过程施工场地的施工特点,定位观测比较困难,采取巡查法以监测其扰动地表面积及水土流失的发生、发展情况。

(4)综合分析法:通过对本项目试运行期水土保持设施效益的监测,在对各项水土流失监测成果的基础上,综合分析评定各类防治措施的效果以及控制水土流失、改善生态环境的作用[7]。