房地产策划大纲

2024-07-01

房地产策划大纲（通用9篇）

房地产策划大纲篇1

一．房地产项目市场环境调查；

这里主要包括三个方面的内容：宏观，中观，微观；

1.宏观环境调查：这里主要是以西安市为例，包括西安市经济总体发展状况（发展规模，发展速度以及未来的发展趋势），西安市产业结构和人口状况，居民收入与消费结构和西安市房地产政策；

2.中观环境调查：也成为区域环境调查，比如碑林区，高新区，新城区，长安区等等主要调查的内容包括房地产项目所在区域（碑林区）的区域建设与发展规划，房地产市场的供需情况，房地产企业与专业机构情况等具体内容参考p98页；

3.微观环境调查;也就是项目所在地的周边环境，包括水电，气等市政设施，公园，学校，医院，邮局，银行，超市，体育场馆，集贸市场等生活配套，空气，卫生，景观等生态环境及有人口数量及素质等反映出来的人文环境等；项目交通组织及对外联系的便捷程度；

二．西安市房地产市场分析

这里主要包括四个方面：1.总体发展特征；

2.存在哪些问题；3.未来发展趋势；4.市场供需分析（西安市房地产总量）；

注：数据来源：陕西省西安市统计年鉴；

三．项目自身分析；

1.区位条件：包括基础设施，周边环境，生态环境，交通，社会服务设施等在第一部分已经提到，所以这里就不做阐述；

2.对项目的swot分析：主要包括：消费者情况调查（6w+1h）具体参考课本p99；竞争项目调查或者竞争企业调查（具体参考课本p100）

注：调查方法：实地考察加访谈

四．项目定位（也即市场定位）

主要包括以下三个方面：1.规划，包括：国民经济与社会发展规划，西安市土地利用总体规划，区域规划和城市规划等；2.项目主体：要求要有创意，这主要是发挥我们大家的想象力；

3.项目产品：包括所选地块位置，地块面积，容积率，绿化率，以及我们设计的户型及产品，主要参考依据西安市土地局，西安市国土资源局等；

五结论；

综合上述分析，我们小组得到结论；

注;我们的ppt要有图片包括项目所在区位照片，地图，遥感影像；我们小组的要求：图文并茂；最好我们再找一些附录资料，比如说西安市碑林区简介；这里主要是想问问大家的意见；

房地产策划大纲篇2

广告策划调研先行

房地产广告策划, 要做好前期的市场分析和研究工作。主要有:营销环境分析、客户分析、个案分析和竞争对手分析等。若开发商在营销策划时已将宏观和微观营销环境分析得透彻、准确, 则可将重点放在其他几项分析上。客户分析主要分析客户的来源和购买动机, 如信赖开发商、保值增值、楼盘设计合理、地段较好、价位合适等, 还要分析客户可能拒绝的原因, 如附近有更合适的楼盘、交通不便、购房投资信心不足等。个案分析主要分析开发商的实力、业绩, 楼盘规划、设计特色, 主要设备和装修情况, 配套设施情况以及楼盘面积、结构、朝向、间隔、价位等方面的情况。进行竞争对手分析时, 除了要分析竞争对手的实力和竞争楼盘的情况, 还要分析竞争对手的广告活动, 以吸取有益的东西, 扬长避短。

在分析中, 要进行科学的市场细分, 进而选定目标市场。开发商通常并不针对整个目标市场做广告, 而是针对其中的某个细分市场。房地产市场细分是依据一定的细分参数, 将房地产市场总体分为若干具有相似需求和欲望的房地产消费群, 其中每个消费群即为一细分市场。房地产市场细分是房地产企业选择目标市场的前提与基础, 其根本功能在于为房地产企业实施有效的目标市场营销战略服务。常用的细分变量有: (1) 家庭参数。在城市中, 家庭是一个生活单元, 家庭数量及结构对住宅的需求有重大影响。 (2) 地理参数。房地产的地理环境具有三重性质:一是自然地理环境, 如地形、地貌以及气候条件;二是经济地理环境, 如距离市中心的远近、交通便利程度等等;三是人文环境, 如居民素质、社会风气、文化教育等。人们对房地产的需求爱好, 实际上是对房地产及周围环境进行综合评价和选择的结果。 (3) 心理参数。这是以人们购买住宅的动机、生活方式及个性等心理参数作为划分住宅消费群的基础。就某一个具体的住宅需求主体———家庭而言, 尽管组成人员对住宅需求的心理状态也许各不相同, 但是他们会相互作用而融合成一个家庭住宅需求心理倾向。 (4) 行为参数。行为参数指人们对住宅产品的知识、态度、使用或反应, 房地产广告策划应从使用时机、追求利益等方向对消费者的住房消费意愿进行了解、分析。

在细分的基础上, 企业的策划中应通过市场定位策略, 选定目标市场, 以提高广告传播的针对性和有效性。定位策略的根本目的是使楼盘处于与众不同的优势位置, 从而使开发商在竞争中占据有利地位。定位时可根据目标客户群的要求, 采取价格定位策略、素质定位策略、地段定位策略、时尚定位策略等。市场定位不能偏差或含混不清, 否则广告诉求时重点不明, 受众难以留下特定的鲜明印象。

广告创意特立独行

市场细分和定位解决的是广告策划中“对谁说”的问题, 而广告内容的创意, 传播概念的形成, 解决的是“说什么”的问题。内容创意要善于在消费者购买过程、购买心理及自身产品特点的基础上, 创造出与竞争对手不同的“概念”, 作为广告传播的卖点。广告内容的策划要突出自己的差异化优势。一要注意挖掘传播概念点, 直接向消费者说明它是什么, 与其他地产有何不同。房地产广告的概念点必须新颖独特, 能够引起消费者的兴趣易记忆, 易传播, 并且能够代表住宅产品发展趋势, 或代表一种新的生活方式、消费观念。房地产产品概念不是技术意义的概念, 而是消费意义的概念。从这个意义上来说, 房地产技术含量的最高点不一定就是概念点, 而最能体现出与竞争对手差异的点, 通常会成为概念点。二要找准传播的利益点。要通过概念的提炼, 向消费者表明它能给对方带来什么, 利益点必须是消费者所关心的, 而对手不能或较难提供的。三要具备技术的支持点。要通过传播让消费者相信你的产品是优秀的。支持房地产产品概念成立的是一个系统, 包括开发企业所具备的技术、服务, 该技术、服务能够给消费者带来某种利益, 这种利益得到外界认可, 并且竞争对手不能提供。四要提炼出广告的记忆点。房地产广告中传播的概念给消费者的是一个代表性符号, 该记忆符号必须易接受、易记忆、易传播, 并且最好能将概念与企业品牌定位结合在一起。

具体操作中, 可资利用的方法应从三个方面入手:

1.理性诉求。理性诉求可以用多种方式传达具体信息、进行观念说服。理性诉求定位于诉求对象的认知, 是站在客观的立场, 采取“只说事实, 不加引导”的表现方式, 突出表现商品在“品质——功能”上的实用价值, 真实、准确地传达企业、产品、服务的功能性利益, 为诉求对象提供分析判断的信息。由于房地产是一种投资较大的耐用消费品, 几十万甚至上百万一套的房子, 对于消费者来说, 在购置时其决策过程是极为谨慎且充满理性的。因此, 作为房地产广告来说, 也主要表现为一种理性的诉求方式, 主要是着眼于对房产的地段、户型、交通、价格, 甚至周边的环境和教育资源等等的宣传, 以一种理性的方式主导消费者的购买行为。

2.情感诉求。情感是人类永恒的话题, 也是维系人与人之间关系的基础。用真实的情感去写, 用温馨的画面去渲染, 这些能够感动自己的文字、画面, 也一定能够打动其他人。亲情、爱情、友情等情感的融入, 让原本只是钢筋、水泥建筑混合物的房地产具有了生命力, 更重要的是它能够让消费者从中找到自己真正的情感寄托并能产生情感共鸣。人生永恒的主题是亲情、友情、爱情, 对于住房消费者来说, 家的温馨最能引起人们的共鸣, 广告中幸福、温馨的家庭气氛非常容易使消费者受到感染。北京潞河名苑的“好房子满足三代人”, 很好地抓住了消费者心理, 将老年人的宁静、中年人的情趣、小孩子的乐趣之情显现出来。

3.生活方式诉求。按马斯洛的“需要层次理论”, 在最基本的生理需要和安全需要满足了之后, 人们更加强调现代的生活方式和品位, 强调自我意识的凸显, 张扬人们多样的特质和个性, 这些个性决定了不同的生活方式。如“我听见海浪的声音”, “尚风尚水西壁地”、“香滨·桂府”等等, 以一种极具情调与品位的广告诉求方式, 吸引了许多追求潮流与品位的年轻人的目光。杭州中豪晴园“让心情品尝阳光的味道”的广告语, 意在让现代都市的人们即使在繁重压力下, 也拥有一份轻松愉悦、享受自然的美好心情。

4.地位与身份诉求。以个性化内容和个性化风格, 充分展示诉求对象鲜明的自我观念与期许, 个人对社会形象的向往和追求, 包括个性、价值观念、地位等感觉, 是房地产广告诉求的另一重要方式。如“少数人的领袖别墅”、“榜样——城市的精神”、“御品大宅”等成功案例, 迎合了人们在房地产选择上彰显个人地位与身份的要求。

广告投放科学合理

房地产广告的媒介选择, 解决的是在什么地方以何种方式说的问题。在房地产广告的投放策略上, 媒介的选择是决定整个投放成败的关键。广告媒介是广告主和广告受众之间能起信息传递作用的物质载体。广告投放针对的对象是目标消费群体, 一则广告要达到预期效果, 首先要吸引消费者的眼球并使之采取一定的行动。而媒介正是连接广告和受众的桥梁, 起着至关重要的作用。

选择合适的广告媒体, 一定要研究媒介的风格和定位。媒体的风格和定位对广告效果有很大影响, 对媒体的选择过程中应注意人们对媒体的认可度。不同的媒体因其级别、定位, 受众群体、性质、传播内容等的不同而具有不同的权威性。大量数据显示, 传统媒介一直是广告商和消费者所青睐和信赖的。不同的报纸又有不同的发行区域, 即不同种类的报纸的覆盖范围各有不同;不同的电视频道所针对的目标受众群体会有不同;广播传播迅速但只能带来短期效应;杂志印刷精美, 图文并茂;网络媒体的海量信息和自主选择、成本低范围广;户外媒体画面冲击力强、展示时间长, 而且非看不可。这种明显的差异性划分可以给广告投放带来空间和提供方便, 可以提高广告效果。选择传播媒介要根据目标消费者群的情况, 如果我们楼盘的主题是弘扬时尚和张扬个性, 则应该选择年轻白领阶层爱看的时尚或经济频道, 如果主题是倾向于适合投资的, 则应该选择成熟人士偏爱的比较理性的纸质媒体。

对房地产营销策划的探讨篇3

关键词：房地产；房地产营销策划；开发商

1、房地产营销策划的目的和意义

在我国房地产行业中很多经营理念跟不上其发展的速度，房地产企业要想在行业占有一席之地，关键在于它能提供客服所需要的产品，所以，房地产开发商必须要从根本上了解房地产市场，要根据市场的需求去有建设性的开发产品，从而获取利润并占领市场。房地产营销策划能够保证企业决策的正确性，使项目尽量不偏离初始目标，并且能够提高房地产开发项目的竞争力和创新管理能力。目前有许多开发商都不能开发出客户所需求的产品，而房地产营销策划就是满足市场需求和开发产品之前的中间环节，在策划中可以包含有利于产品销售方案，合适的销售手段，客户的需求情况等等。一个合适的营销策划对于房地产开发经营尤为重要。

1.1防止盲目投资，提高项目投资的准确性

虽然说房地产投资的收益是非常高的，但在房地产前景不明朗的情况下，其中存在的风险也是大的。然而有许多开发商只追求眼前的利益，而盲目投资，随意的决策房地产项目的建设造成重大的损失。所以可以通过房地产营销策划分析，作出有利于投资方案的决策，列出不利投资的情况，从各方面去分析项目投资，这样可以大大减少投资风险，避免开发商本能的做法，客观的提供方案并作出对项目评价，从而提高项目投资的准确性。

1.2提高投资决策的合理性和全面性

房地产项目投资是一个非常复杂的过程，因为它受地域、材料、政策、价格等多方面的影响，所以房地产项目需要多方面的人才进行全方面的分析和调研。然而，在许多一般的房地产公司缺乏这样的人才，所以对房地产项目分析过于表面，深度不足。如果通过专业的房地产策划机构就可以详细的全方面进行分析，避免了以上的问题。所以说营销策划可以提高投资决策的全面性和合理性。

1.3拓宽开发商的投资思路

随着房地产项目的不断发展和人民生活水准的不断提升，我们的投资思路不能再局限于以前，我们要努力通过各种有效手段和方法，着重对房地产投资策划的不断创新使房地产充满活力和吸引力，这样才能快速占领市场，真正的知道人们需要的是什么，从而达到企业目标。

1.4提高资源利用率，降低投资成本

资源是一个企业生存和发展的根本，包括资金、技术、原材料、能源、信息以及时间等等。房地产策划必须根据企业当前经营状态和资源状况合理有序的进行。企业对该项目注入资源的利用率，将对企业在项目上的效益产生重大影响，并且与最终的利润率高低直接挂钩。对企业影响非常大。所以如何将企业的有限资源利用好而換取更多的效益则是房地产策划必须严谨考虑的重要因素。策划方案必须以现实有效资源为根据，提供资源合理配置和使用的方案，从而减少资源的浪费和无效使用。也就变相的为项目增加了效益，提高了项目的收益率，增强了企业的市场竞争力。

2、房地产营销策划的作用

（1）企业的某个决策将直接影响到整个项目的效益。房地产营销策划则能给项目决策者提供正确的思维方式，排除决策者思维的片面性，是项目决策更加客观有效，更加准确，从而避免整个项目在某些环节中运作出现较大偏差，间接的提高了项目的准确性和效率。

（2）房地产开发项目的各方面竞争能力决定了项目盈利与否和效益高低。房地产营销策划这在方面能很好发挥它的特长，在日趋激烈的竞争中，给项目提供稳定的动力，增强项目在同等条件下的竞争力，为企业项目的销售打好坚实的基础。

（3）项目整体的正常有效地运作离不开科学的企业管理，项目管理。营销策划能增强企业的管理创新能力，能使企业管理更加系统化，全面化。从开发项目的各个问题入手，逐个解决项目管理问题。是项目运行更流畅有效。

（4）房地产项目资源的整合是投资项目着重考虑的要素。房地产营销策划能将各种资源如观念、社会、人力等等融会贯通，理清其中关系，逐个分解它们的功能所在。使之形成项目优势。

3、房地产营销策划的误区

随着时代的进步，房地产行业发展也越来越迅速，其市场竞争也愈发激烈，相应地，房地产行业的营销策划越来越受到广泛人的关注，业界大量的人才都对其有深入的研究，尽管它从杂乱无章趋向规范有序，但里面仍有许多值得考虑和深思的地方。正确有效的营销策划不仅可以降低投资成本，还可以最大可能的避免营销风险。在当今房地产市场竞争中，营销策划之间的较量很有可能就决定公司能否在竞争上占领优势。我们必须反对盲目迷信的策划，要采用一切有效的办法避免营销走向误区。

误区一：过度夸大营销策划的作用

近年来，由于没有专业的房地产营销指导，许多人对于营销都一知半解，使得大家都过度的相信营销策划的作用。策划人为自己的楼盘精心包装，这是可以理解的，但是如果夸大事实，无中生有，过度迷信营销策划，这样反而会误入歧途。营销策划只是房地产资源配置的无形资产，并不是全部资产，虽然营销策划越来越受关注和欢迎，但如果客观的认为营销策划能包治百病，解决所有问题，达到所有目的，这不得不说这是一个误区。

误区二：忽视营销策划的作用

过度夸大对房地产项目进行营销策划的作用，是一个误区，但也不得完全抛开营销策划。它能给企业策划者提供准确的思维，避免整个项目在某些环节出现很大的偏差，可以提高项目的准确性和效率。恰当的营销策划不仅能够降低成本，还可以有效的避免营销风险。所以我们既要避免过度迷信营销策划的作用，又要走出“忽视营销策划的作用”这个误区。

误区三：对产品理解浅薄

房地产项目产品与普通的产品是不同的，因为在房地产中每一个产品都是不同的，没有两个是完全一样的。在消费者眼中，对于楼层，面积，景观，地理位置都有一定的的差异性，任何两个产品的价值都是绝对不一样的。然而，开发商并没有太过注重这方面，只是粗略的根据对方型分分类，然后再根据总均价加点系数来做最后的定价。我们应该根据消费者的需求和差异来分类，而不是根据房型的不同，定价也不能用简单的加权平均，而可以用类别加权平均的方法。

4、房地产营销策划的未来趋势

因为房地产的投资巨大、周期较短、有货币功能、可以升值、可以闭口销售、品质几乎无法再提高、入市价格较低、楼盘多、竞争激烈等等，因此它与一般商品不同。在越来越激烈的房地产市场中，更多的企业开始意识到营销策划的重要性，并且在营销策划上推陈出新是企业获得成功的必要手段。总体而言，房地产营销策划在以下几个方面有所变化：看重效益和品牌的观念，策划组织方向转变，策划理论转变，策划信息转变等等。

结束语

随着时代的进步，房地产竞争日益激烈，房地产开发企业是否成功关键就是看营销策划，我们要对它高度重视，全方面了解营销策划，我们要注意以上的一些问题。房地产开发是一个十分复杂的过程，每一个环节都至关重要，稍有不慎，将会导致整个项目的不成功，给企业带来惨重的损失，有很大的风险。因此，房地产开发企业在项目开发前需开展周密的分析和计划。另外，我们还可以与业界精英进行交流探究，营销策划创新是永无止境的。

参考文献

[1] 黄福新.谈房地产策划的本质特征及其地位作用[J].南方房地产，2001.（5）

房地产营销方案大纲汇总篇4

1、老客户介绍新客户优惠（老客户反现或送物业费+新客户xx折扣）；

2、房价只是在做俯卧撑（买房送金条或前88名购房者每购一平送几克黄金）；

3、搞奢侈品展销会，聚人气增加上门客户量；

4、举办相亲大会，针对年轻刚需客群；

5、春季美食节，针对固定群体发放代金券换取食物；

6、大转盘活动，转盘刻度内设置大额数值可抵房款，现场逼定手段很有诱惑；

7、联合4S店办汽车展，一步到位房车双折扣；

8、买房送岗位，联系猎头公司设几个有吸引利高薪岗位，有具体的招聘要求；

9送温暖以礼品为主，有特定活动范围如：写字间工厂社区等，只送礼券兑奖在售楼处；

10、赞助广场舞比赛，提高项目知名度；

11、零首付，限一定数量高评高贷名额；

12、你买房我还贷，针对刚需客户开发商帮忙还贷X个月；

13、送契税、送装修基金、送家电、送汽车，只拿出一定数量名额；

14、买房送动物，（鹿马驴羊）搞噱头在售楼处门前设置圈养栏吸引客户；

15、降价补差价，树立客户信心； 16、3年后溢价回购，交房后不办理产权证，只针对一次性客户；

17、零元拍卖，网络大促销活动；

商业策划书大纲篇5

马上就到了要验收各个小组策划成果的时候了，请大家做好准备。在这里。我给大家提供一个策划书的一个简要模板，供大家参考，希望对大家有所帮助。

商业项目策划书（大纲）

封面

一、项目介绍

项目（或公司）名称、所从事的业务、经营理念等。

二、人事及组织结构

团队成员的构成，组织架构，及个人所长等。

三、行业（或业务）分析

对该行业（或业务）的现状、影响因素及未来的发展趋势进行分析；竞争者对手的分析。

四、目标市场分析

目标市场是谁？他们的需求有何特点？

五、营销策略

产品策略；价格策略；渠道策略；促销策略。

六、项目（或业务）的组织与管理

项目的运作方式，后期的组织管理，风险控制。

七、财务分析

进行基本的成本-收益等财务指标的分析

附录：可提供调查问卷、市场研究报告等材料。

房地产经纪行业分析大纲篇6

1、房地产经纪是什么？

经纪是商品经济发展到一定阶段而出现的促进商品交易的中介服务活动。特点：提高效率；降低成本；服务有偿。房地产中介包括：房地产经纪、房地产评估、房地产咨询。房地产经纪是房地产经纪人员和房地产经纪机构为促成委托人与第三方进行房地产交易而提供居间或代理等专业服务。包括房地产居间和房地产代理。

房地产居间：向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，向委托人收取佣金的行为。是现阶段房地产经纪的主要存在形式。房地产代理是指已委托人的名义，在委托协议约定的范围内，代表委托人与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金的行为。

2、房地产经纪行业存在与发展的基础

人们往往简单的认为房地产经纪就是中介，是不成行的行，并不认为这不是一种光明正当的行业，是可有可无的。房地产经纪的必要性：

1、使房地产经济运行的流通环节能以比较经济的方式运行。

2、有效降低房地产交易成本。

3、降低交易决策困难对房地产交易的阻滞效应。房地产商品信息、交易价格、专业信息、交易心理的复杂性对房地产具有明显的阻滞效应。

3、正确认识房地产经纪行业

在发达国家房地产经纪是很受人尊重的行业，他们打官司就找律师，生病了就找家庭医生，自然要买卖房子、租房子或投资房地产就找房地产经纪人，在国外律师和医生的社会地位是很高的，同样房地产经纪人在他们眼里是房地产行业的专家、顾问，在他们眼里房地产经纪人和律师、家庭医生和教师一样，受人尊重。相信不久的将来，房地产经纪人一样会得到社会的认可，受人尊重。

4、北京房地产经纪的发展机遇

房地产行业一直是中国十大最有发展前景的行业。随着城市建设的进一步成熟，可开发的土地越来越少，所谓房地产就是二三级市场，在发达的城市（如：纽约、香港等）一级市场的新楼盘开发量很少，绝大部分是二三级市场，一般能占房地产市场份额的80－90％，这是所有城市的发展趋势。

5、竞争对手分析

中大恒基千万家顺驰我爱我家链家中原21世纪

6、易安捷公司的优势

对房地产策划工作的思考篇7

房地产策划工作需要重新审视房地产业的发展。众所周知, 房地产业是资金密集型产业, 资金链的完整对于项目顺利完工上市至关重要。2007年, 央行连续八次上调了银行贷款基准利率, 一年期贷款利率从年初的6.12%上调至7.47%, 2007年连续10次上调存款准备金率, 从年初的9%上调至14.5%。进入2008年以来, 央行主要通过提高存款准备金率来抑制房地产业的过快发展, 迄今为止, 央行5次上调存款准备金率, 从年初的14.5%上调至16.5%的历史最高点。央行一系列金融工具的应用, 紧扣央行适度从紧的金融政策, 针对房地产业的过热发展。不断上调的贷款利率将增加居民买房的成本, 抑制一部分的炒房行为;不断上调的准备金率将增加房地产企业的融资成本, 使得资金实力不足的房地产企业被淘汰。

外资方面, 国家出台了一系列相关政策, 来引导外资投资房地产的行为, 限制外资对房地产业的炒作。自1991年起, 中国已连续15年成为吸收外资最多的发展中国家。基于对人民币升值的预期和房地产业高速发展的良好经济效应, 流入我国房地产市场的外资逐年增加。2006年7月, 经国务院批准, 建设部、央行等六部委共同发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的若干意见》 (建住房[2006]171号文, 以下简称“《意见》”) , 主要从外汇管制、投资准入、市场购买以及信息监测等四个方面强化了对外进入我国房地产市场的规范。2007年9月27日, 中央银行、银监会以银发[2007]359号文联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。2007年商务部颁布的《关于2007年全国吸收外商投资工作指导性意见》中明文规定“严格限制外商投资房地产”。2007版《外商投资产业指导目录》规定, 从2007年12月1日起, 外资将不再鼓励进入普通住宅的开发建设, 同时外资被限制进入房地产二级市场交易 (存量房交易) 及房地产中介或经纪公司。

内资适度收紧, 外资持币观望, 房地产业发展趋缓, 现在是对房地产企业的考验期。如何从策划工作入手来看待房地产业的发展呢?

在现代企业管理中有所谓的“蓝海”与“红海”之分, “蓝海”指企业所处行业的进入壁垒较大, 具有较强的不可模仿性, 大多数为技术独创型的企业;而“红海”则指企业所处行业进入壁垒较小, 可模仿性较高, 大多为劳动密集型的服务型企业, 如餐饮、干洗等。房地产策划应借鉴“蓝海”的思维来提高房地产企业的独特性, 在房地产大范围整合的时代赢得生存空间。以广东碧桂园为例, 在大多数开发商大搞各种高档楼盘建设的同时, 碧桂园独出心裁, 以高效的开发效率, 定位于中低端客户的产品为市场所热捧。碧桂园的开发模式就是房地产企业生存的“蓝海”。

今年4月初, SOHO中国董事长潘石屹说:未来100天时很多房地产企业坚持不住, 房地产业洗牌的100天。对于房地产业, 外资受到限制, 不能从事住宅产品的开发和进入房地产二级市场, 在日渐收紧的金融政策下, 很多资金实力不足的企业将退出。这样的背景下, 出于夹心层的企业即有一定的实力, 但是面临发展的困境的重要问题就是如何生存下来。房地产策划要从企业出发, 落足于市场进行运作, 使得企业进入房地产业的“蓝海”。

(1) 策划要从房地产产品市场细分之下寻找市场突破口。以北京市为例, 现在五环外的房价已升到10000元/㎡以上, 产品以中高档住宅居多;而2007年北京市人均年收入为38000元, 这样的差距表明, 很多人无足够的经济能力购买房屋。进入2008年以来, 虽然市场上一片喊跌之声, 北京市的房价还是小幅微涨, 表明北京市的房屋需求呈现刚性, 但是, 对于目前高企的房价, 市场购买力仍显得相对不足。今年以来, 广州市的房价一直呈现走低, 广东省房地产行业协会于3月中旬发布《广东房地产蓝皮书2008》, 其主要观点包括:2008年新增建设用地规模与此基本持平, 仍将持续建设用地供应偏紧的势态;预计2008年广州楼价可能跌穿2007年底的半年价, 以8500元/㎡为中轴, 呈窄幅波动。

因此, 从市场需求入手、优化产品结构是房地产企业脱困的良好途径。从市场需求出发, 开发房地产产品, 不仅优化了市场产品结构, 符合政策面的要求, 也能一定程度上缓解融资渠道变窄带来的影响。

(2) 在房地产策划工作中应避免“羊群效应”。没有对市场良好的认识, 导致开发的“羊群效应”, 加剧了产品结构的不合理。在2006年至2007年间, 商业地产开发兴起了建造“shopping mall”风潮。“Shopping mall”由于其占地大、体量大, 辐射区域广泛, 一个城市能承载的大型“shopping mall”是有限的, 盲目开发导致资源浪费。由于“shopping mall”的兴起与汽车文化有紧密的关联, 而目前中国的中产阶级尚在发展当中, 中国城市郊区的人口密度并不大, 所以这种商业形式在中国的发展前途还得打上一个问号。

在房地产策划过程中的“羊群效应”将导致资源的浪费, 使得本来有限的土地资源不能发挥其应有的作用, 对城市发展的影响一定是负面的。企业也应该结合自身的实际条件, 集中优势资源开发产品, 避免盲目跟风建设导致企业陷入困境。

(3) 增强房地产策划的操作性。房地产策划业一直是被忽视的一个行业, 很大程度上归因于策划仅仅纸上谈兵, 没有操作性, 不能带来实实在在的利益。某项调查数据显示:85%的企业曾经寻求过策划公司的服务, 但只有4%达到了预期效果;58%的企业表示对策划公司提交的方案满意, 但在执行3个月后, 这一比例下降到6%;36%的企业老板表示, 付了几十万, 买回来一大堆文字图片, 执行后才发现, 这些东西都是一堆废纸。

房地产策划工作虽有一定的模式, 但是也要根据不同的实际情况对工作侧重点进行调整。以产品初步策划为例, 常规的程序包含:市场调研资料的整理分析、项目背景分析、项目SWOT分析、项目机遇和特有资源梳理、项目资源因子分析及细分市场对照、项目定位 (产品定位) 、目标市场定位 (客户定位) 、经典案例的引用展示等。对于商业地产的初步产品策划侧重于项目定位, 而住宅地产则侧重于目标市场定位。

对于房地产策划, 一定要讲究资源的整合利用, 具有全局性, 从项目的全程运营出发, 讲求产品、策划、传播、通路、执行之间的细节完美, 使得企业在战略平台上不会出任何差错, 在战术运用上也会详略得当, 在营销组合上更会出奇制胜, 打造完善的营销平台和完整的战术体系。

房地产业进入整合期, 良好的策划能增强房地产企业的竞争力, 规避项目开发经营中的不利因素, 提高企业的竞争能力, 在日益严峻的商战中创造利润, 赢得生存。

参考文献

[1]翁少群, 刘洪玉.我国房地产行业的外资参与及其影响[J].建筑经济, 2005, (9) .

[2]曲卫东.调控房产市场, “限外令”不可或缺[J].地产金融, 2006, (11) .

房地产策划大纲篇8

【关键词】房地产项目全程策划课程教学方法　改革

【中图分类号】G　【文献标识码】A

【文章编号】0450-9889（2012）09C-0054-02

随着我国的城市化发展，房地产行业逐渐成为我国国民经济的主导产业，而与之密切相关的房地产策划行业也取得了长足的进展，并且已经形成了一个产业，房地产策划在社会经济生活中的作用越来越大。而社会对房地产策划人才的要求也越来越高，面对越来越高的人才要求，如何提高学生的实际操作能力以提高其就业率及竞争能力尤显重要。

一、房地产项目全程策划课程教学方法改革的必要性

房地产项目全程策划是我校房地产经营与估价专业（房地产策划方向）的重要的专业课程之一，也是培养房地产策划人才综合能力的重要课程。该课程的教学目的就是通过本课程的教学使学生熟悉房地产策划的基本理论，较好把握房地产及房地产市场的特点，掌握房地产项目前期策划、房地产项目可行性分析、房地产项目投资策划、房地产项目营销策划、房地产广告策划、房地产金融策划、物业管理策划等基本技能，是对学生的实践操作能力要求较高的一门课程。传统的教学模式是以教师为中心的单向的课堂讲授方式，教师根据自己对课程理论的认知进行课堂讲授，学生根据教师授课内容的生动程度被动的选择性接受这种方式很不利于培养学生主动学习、独立学习、思考及解决问题的能力，而房地产策划岗位对从业者的要求不但有扎实的理论知识，更要有市场调查的能力、市场细分及市场定位的能力、实施4P营销策略的能力以及具备多方面的基本素质：包括独立思考的素质、团结协作的素质，与人沟通的素质及表达自己见解的素质等等。

经验表明，即便非常精彩的课堂讲授，学生听了大都会在几天后遗忘，直到考试之前才会重新翻开书本，照着教师讲课中划出的重点内容，临时抱佛脚地死记硬背。而一旦应付完考试，便又全部忘掉。而毕业班的学生经常流露出大学什么也没有学到的失落情绪，这种情绪直接影响到了他们找工作和面试时的自信心。为了改变这种现状，对房地产项目全程策划课程的教学改革势在必行。

二、房地产项目全程策划课程教学方法改革做法初探

（一）择本地房地产项目，模拟实战

为了让学生切实提高学习兴趣，主动学习，教师需要创设相应的学习情境，让学生有实战的感觉。在教学准备环节，任课教师先在学生方便到达调查的范围内选好一块处于拟出让或挂牌阶段的地块，并详细了解、记录（如拍照）该地块的情况包括土地面积、规划容积率、限制高度等用地指标，分析项目流程。在本门课程的前两节课，任课教师以该地块为例（把该地块的基本情况通过多媒体的形式直观地展示给学生）通过与学生讨论的方式，把房地产开发流程的各个环节分解成不同的任务目标，以任务为驱动，全面提高学生技能学习。在此过程教师要注重引导、启发学生，提高学生对问题的分析、判断等职业能力。针对具体的项目，一切从实际出发，结合学生较为熟悉的房地产市场环境，展开有针对性的后续内容的教学要比经典案例更能引起学生的兴趣，教学效果自然不会差。

（二）让学生“动”起来，在“动”中学

1　动口。作为房地产策划人员需要进行市场调查、需要与合作团队沟通、需要向客户陈述方案的可行性等等，这些都需要有较好的沟通能力和表达能力，而一路从应试教育的独木桥上走来的学生无疑这几方面的能力是比较欠缺的，所以为了毕业后能尽快适应岗位的要求，必须加强训练。

一是课前锻炼。每节课课前按学号顺序，由两位同学依次上台脱稿讲一条有关房地产行业的现行政策法规、新闻、柳州某在售楼盘开盘的信息（开盘、促销）或某房地产行业的招聘信息等，并加以简短评论，时间一般以1～2分钟为宜。通过重复锻炼，不但提高了学生表达能力，同时增加了学生对房地产市场的认识。房地产项目全程策划是与房地产市场结合非常紧密的一门课程，对当地的房地产市场不熟悉就不可能进行准确的市场定位，开发出满足客户需求的产品。因此，教学过程必须让学生学会密切关注房地产市场现状及国家现行的政策法规。所以这样的课前锻炼，一举两得。

二是课上锻炼。课上尽可能根据教学内容设置问题，增加学生讨论、小组交流的机会；案例讨论是学生相互学习、培养合作精神的有效手段。可以围绕一个具体案例让学生在教师的引导下运用已学的专业策划知识结合自己的思维对一个房地产项目的主题策划、市场策划或其他方面策划展开讨论。请学生上讲台是真正形成讨论的先决条件，这样既能锻炼自身胆量，极大地提高反应敏捷性，也是检验其运用课外阅读、社会观察等来分析问题、解决问题的一个标尺。教师可以从中更多地了解学生的知识面，更深地把握教材，更好地对学生予以引导。另外，市场调研报告以及其他模块的作业、课程实习报告要求均做成PPT上讲台汇报。这看似平常的课堂“动口”却在无形中激活了学生的思维细胞，锻炼了学生的口头表达能力，也加强了学生的团队合作能力。讨论过程中，教师应注意引导，使讨论不脱离主题。所选案例要基本反映当前的房地产市场环境和房地产企业状现状，如果案例时间久远不能反映当前实际情况，案例就失去了意义。

三是课外锻炼。可以小组为单位进行市场调研，包括在人流量比较大的地方进行问卷调查和进售楼处对置业顾问进行深度访谈，能培养学生人际交流与团队协作等能力。同时，可举办相关比赛，以赛促学。如举办房地产广告媒体策划方案比赛、房地产置业顾问比赛，比赛环节的设置除考查学生理论知识的扎实程度外，更重要的是锻炼学生的表达能力，分析判断能力。通过一定的激励措施，调动学生学专业、爱专业的积极性，经过初赛、决赛等环节，使参赛学生的表达、解决问题、应变等能力及团队协作等基本素质得到提升。

2　动脑。对于习惯了被动接受知识的大部分学生来说，分析问题、解决问题的能力是弱项。现代教育应该改变教学方法，教师和学生互换角色，学生只有学会了分析问题、解决问题的能力和具有团结协作、百折不挠等基本素质才能在未来的职场上具有较强的竞争力，受到用人单位的欢迎。所以教师根据教学目的，先让学生在课下通过查资料、小组成员之间讨论等形式准备好在课堂上的对问题的解析发言，然后由老师进行归纳总结。为了得到一个比较理想的答案，学生会自觉地利用各种手段查找资料，并运用所学的概念、原理和知识来解决问题，通过不断接收新的信息，获得新的知识，同时获得分析问题，解决问题的能力和团结协作等职业素质的提高。

3　动手。房地产策划岗位要求具有较强的文案写作能力，而写作能力提高的重要途径就是多动手练。教师应安排学生进行市场调查问卷设计、市场调研报告、广告文案撰写等作业。完成作业过程是对所学知识的应用，在这个过程中不但有利于提高学生的书面表达能力，学生自己可视化的成果也有利于增强学生的成就感，避免到毕业时有什么也没有学到的感觉。让学生勤于动手“做”的同时，教师也要对于学生的报告或文案勤于指导，勤于批改。并根据每次作业情况讲解一些修改要点、修改方法及注意事项等，逐步引领学生学会修改文案，提高撰写文案水平。不断修改，才能不断进步。

三、房地产项目全程策划课程教学方法改革中应注意的事项

（一）注重赏识激励，提高学生“多动”的兴趣

心理学家詹姆斯曾说过：“在人类所有的情绪中，最强烈的莫过于渴望被人重视”。在不被重视、得不到激励的环境中，人往往会受到负面信息的左右，对自己做出较低的评价。而在充满信任和赞赏的环境中，人则容易受到启发和鼓励，行动也会变得积极，最终取得成就。在教学中，特别是在学生“动”起来时，我们不应当吝啬对赞美的使用，哪怕他们只有一点点进步。强化学生的长处，弱化学生的短处，久而久之定然会达到期望的效果。

（二）认真设置讨论问题，重在启发，及时引导

课上的动口、动脑训练的主要途径是采取讨论式教学。在进行讨论式教学时，任课教师一定要认真设置学生讨论的问题。如带学生对在同一区域的楼盘调研后，可以在课堂上让学生分组对调研对象进行SWOT分析，并对他们现有的和今后营销措施提出各自的意见和建议。这样的问题因学生曾身临其境，且具有实战性，故学生有积极性参与讨论。在学生讨论时教师应注意观察每个组的讨论情况，并及时地进行引导。应促使每个学生都积极参与其中，积极思考、主动探索、认真参与案例讨论，大胆发表自己的观点，以充分调动学生的积极性、主动性。

（三）加强实训场地建设，提供实践教学平台

由于本课程教学方法的改革中很重要的组成部分是分小组讨论及学生动手写策划案，所以房地产策划实训室的桌椅方便移动及自由组合很重要。另外方便学生当堂修改方案的电脑、方便学生上台汇报的多媒体配备是不可少的。在加强院内“房地产策划实训室”的同时，还要加强校外实习基地的建设与利用。通过与多家房地产开发公司、房地产营销策划有限公司签订校外实习基地建设协议，形成长期稳定的现场教学及学生实习的平台。这些校外实习基地一方面为学生成才提供了良好的实践机会和实践条件，另一方面为这些企业输入了新鲜血液并储备了急需的人才。

鲁班奖策划大纲篇9

xxxxxx工程工程创鲁班奖策划大纲

一、工程创鲁班奖的前提条件

争创鲁班奖是一项重要的系统工程，随着竞争的加剧，工程的创优面临着越来越严峻的环境，失败的例子也随处可见。根据这几年鲁班奖获奖工程的观察和经验体会，总的说，鲁班奖获奖工程的竞争越来越激烈，对建筑物的品质要求越来越高，施工精细度越来越严格。为此，争创鲁班奖需要我们结合工程的实际情况，研究相应的策略，分析利弊得失，提升项目竞争力，争取以较小的代价获得最大的收获。此外，通过争创鲁班奖这一过程，可以为各参建商积累施工经验，为提升自身的施工水平和素质奠定重要基础，这可能是工程创优最长远的一个收获。

1、申报鲁班奖对工程本身的要求

虽然鲁班奖是对建筑工程施工质量的奖励，但随着质量意识的提高和信息的交流，建筑施工同质化的趋势使建筑物本身的特色对于最后鲁班奖的评审具有重要的意义，建筑物自身品质具有竞争力可以大大提高建筑物的知名度，帮助表现建筑工程的施工质量水平，从而取得好的效果。

建筑设计获得优秀设计称号是鲁班奖评审的前提，为此建筑物的品质既是鲁班奖的获奖前提和基础，也是创鲁班奖的重要载体，为此在创优中必须注意对项目自身的研究。鲁班奖评审对建筑物本身的要求主要表现在以下几个方面：

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1）建筑物要有一定的体量和规模。

体量和规模最能呈现建筑物的特色，是建筑施工质量水平的重要载体，所以没有一定的体量和规模，建筑物会出现施工同质化的趋势，很难表现出建筑物的特色。此外，体量和规模最能引起人们的重视和关注，增加建筑物的吸引度，自然增强最后的竞争力。2）建筑物的设计要有一定的特色。

建筑特色可以增加建筑物的知名度和形象，提高建筑物本身的竞争能力，增强人们的印象。一般标志性建筑的知名度高，关注程度强，通过精心组织施工，更容易表现出其最终的质量品质和水平。3）建筑物的设计要使建筑施工技术有一定的技术创新性。技术创新是科技进步的要求，也是建筑施工的特色所在。没有一定的技术创新，鲁班奖的评审竞争力就会打折扣。一般的建筑物采用一般的施工技术即可，其技术缺乏特色，技术创新一般不高。但对于一些高、大的建筑物，为完成工程施工，必然要采用一些有一定技术创新的技术措施来辅助完成建设。这些建筑物的修建采用了创新技术，其品质和竞争力自然变得较高。为此大跨度、超高层、特色建筑等工程会给施工技术的创新提供平台和基础，有利于表现建筑施工的技术含量和质量品质。

2、申报鲁班奖对建筑施工的总体要求 1）建筑施工要有一定的科技含量

与上述论述相对应，前面3）中所讲的技术创新是从修建建筑物本身的需求来考虑的，但具体到施工技术本身，其科技含量具有深浅之第2 页

xxx工程创“鲁班奖”策划书

分。总的说施工技术的科技含量包括了四新技术的推广应用和新技术的技术创新两大部分。科技含量高，技术创新力度大，推广应用广的项目对于施工质量的品质提高就有更重要的意义。2）要有一定的施工组织保障

鲁班奖工程是优中之优的工程，创鲁班奖必须体现在整个施工的日常工作中，为此要有相应的组织管理来保障。要形成自上而下的意识，并有强有力的组织班子来保障设计、施工的衔接，保障各施工承包商的衔接，保障土建、安装、装饰之间的衔接，保障各个分项工程之间的衔接等。

3）要有一定的资金投入作基础

工程创优要求在工程施工中精益求精，这必然带来与一般施工所不同的花费和成本。为此要求建设业主、设计方、施工方和监理方有所准备，有必要的资金准备作基础。

4）要有系统的施工策划作为创鲁班奖的前提

事前的策划和系统的研究可以大大减少不必要的浪费和返工，收到事半功倍的效果。工程越大、工期越长、施工队伍越多，事前的施工策划和系统研究就越重要，施工策划可以保证项目建设的有序性，防止杂乱和返工，提升施工品质。

5）要有一定的规章制度保障创鲁班奖工程的顺利实施

这包括对各承包商、各班组之间建立奖惩制度、通报公示制度、进入和退出机制等，建立规章制度的主要目的是通过制度保障每个工人、班组、分包商和承包商的工作协调一致。

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6）更重要的是要有精益求精的意识和行为

所有人都要有创优的意识，并在行动上实施，创优不是口号，不是虚的，要靠每个人的努力，尤其是班组和工人，要教育和矫正工人旧的不适宜的操作习惯，从行动上促进精品工程的实现。

3、申报鲁班奖对外部环境的要求

1）省市主管部门的支持很重要

要通过宣传和沟通，让有关部门和领导了解工程，理解工程，支持工程，为工程的创优提供良好的外部环境。2）注意工程创优的宣传和日常奖项的争取

宣传形式包括现场质量观摩会、文明施工观摩会、媒体报道、领导视察等多种形式，通过宣传，增强项目的知名度，为创优提供外部条件。

二、xxxxxx工程工程争创鲁班奖的SWOT分析

xxxxxx工程工程争创鲁班奖具有一定的优势和劣势，同时也面临着一定的机会和挑战。下面我们结合国际上通行的S（优势）W（困难）O（机会）T（挑战）来分析xxxxxx工程工程创优的态势，从而制定创优措施，消除弊端，发扬优势，最终获得项目的成功。

1、xxxxxx工程工程争创鲁班奖的优势分析

1）xxxxxx工程工程的体量和规模为工程创优提供了基础

由 xxxxxx工程工程形成的建筑体总用地面积63,159,671平方米，总建筑面积（含架空层及地下室）93180平方米，如果把xxxxxx工程工程作为一个整体来对待，这可以使工程获得重要的吸引力，显第4 页

xxx工程创“鲁班奖”策划书

现新城综合楼工程的特色。尤其从办公、亲民的角度度挖掘xxxxxx工程建筑的特色，将会为鲁班奖的申请增加力度。2）建设方的支持是工程创优的坚强保障

德州市城市经营建设投资总公司对本项目的支持是工程创优的重要基础和保障。建设方在资金、组织等方面的支持尤为重要。3）施工方自身的努力和创造是工程创优的坚强力量

各个承包商都具有良好的素质和能力，尤其是主承建商山东德建集团有限公司，无论是人员素质、技术力量还是管理水平都具有较大的竞争力，其从历年创“泰山杯”工程中积累的创优经验是指导本工程的重要基础。承包商的实力、水平和决心都是工程创优的重要力量。

2、xxxxxx工程工程争创鲁班奖的机会

在目前的德州市新城规划建设中，规划建设10万多平方米的办公综合楼，其中一栋主楼、四栋裙楼，将办公内的主要行政单位有机衔接在一起，是对综合办公场所设计的一个创新，把一个地方的行政办公通过主、裙楼的形式集中在一个建筑物内，便于综合管理和布置，这在全国的办公楼建筑中并不多见，所以xxxxxx工程工程本身概念的提出和规划设计就是一种创新，也是工程创优的一个潜在机会。为此需要我们在创优策划中，充分挖掘这一设计理念的内涵，提炼新概念，提升建筑物的品质和表现力。

本项目为新建建筑物，施工刚刚开始，各方创优的热情和决心很高，这为尽早进行项目施工策划，提前制定项目的施工标准，进行施

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工质量的预控都带来了机会，提前进行施工质量策划可以有效避免施工中或施工完后的调整和返工，减少浪费。

此外，复杂的施工条件和环境虽然对施工技术创新提供不了大的机会，但可促使各方共同努力，为创新并实施“项目质量高于一切”的总承包管理模式提供条件。

3、xxxxxx工程工程争创鲁班奖的挑战

面对这么大的一个群体建筑，要有序组织施工，并有多家承包商一起承建，如何保证整个建筑物每一分项工程施工质量的标准一致、控制要求一致、检验效果和整体质量水平一致都对施工质量控制提出了挑战。

施工质量预控不仅针对施工方，也包括与设计方的沟通，尤其在安装和装饰方面，设计与施工的配合极其重要，为保证安装和装饰的美观与质量，需要设计方结合施工创优策划事先进行细致的考虑。

鲁班奖竞争激烈，变化因素多。本项目申报鲁班奖应在四年以后，时间长，一些竞争因素和外部环境因素的变化也是一个重要的挑战和不确定性。

三、xxxxxx工程工程争创鲁班奖的初步想法

基于对xxxxxx工程工程争创鲁班奖的SWOT分析，我们初步了解了本项目创优的一些优劣势，分析这些优劣势的目的是发扬优势，摒弃劣势，并制定相应的策略，为工程的创优创造良好的环境。

为此，我们结合本项目的特点，初步提出xxxxxx工程工程争创鲁班奖的一些想法，供大家参考。

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xxx工程创“鲁班奖”策划书

1、制定系统的质量管理体系

结合本项目总体体量和规模大，建设过程实施分期施工，多家承包商一起施工且工程承发包采用主承建的方式组织施工等特点，工程的质量控制必须要有新的有效的模式和方法，以保证工程质量的整体性、有效性和一致性。这种质量管理体系要包括以下几个方面： 1）制定统一的项目质量控制标准

由于有多家单位参建，每家施工企业的施工质量企业标准不同，为避免各分项工程因质量标准不一致产生的整体质量缺陷，必须制定统一的项目标准，用统一的项目质量标准来控制每个项目和每一阶段的施工，保证项目整体的一致性。

2）对工程的每一阶段和每一部分都进行统一的施工策划。施工策划包括工艺、标准、做法、施工技术、施工方法、管线布置、装饰色彩、管线走向、材料选择、装饰细部以及现场施工的各种要素等。通过统一的施工策划，保证各个分项工程在内在质量和外部表现上的一致性和统一性。

3）建立良好的内部协调和信息沟通机制

本工程工期紧，分包单位多，质量要求严格，要保证工程建设的高标准和统一一致性，避免返工和浪费，必须要建立高效的内部协调机构。协调机构的主要工作是建立统一的施工标准和统一的设计交底，监督检查各个分项分部工程的施工程序和施工质量，协调各个分包商间的施工配合，解决施工中的一些疑难问题，最大限度地提高各个分包商间的合作效率。

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此外协调机构还要负责工程项目的统一验收和资料的整理，以及后续创优工作的申报和宣传等。为此，在工作中一定要保证协调机构的权威性，真正起到其作用。

结合目前工程的实际情况，建设方已经建立了新城综合楼工程建设协调办公室及领导小组，领导小组成员由建设方、监理方、主承建商和各分包方、策划方和设计方组成，办公室对于技术标准、设计交底以及安装和装饰的原则进行确定后，发给各个承包商统一执行，并进行监督。

4）社会监督和信息反馈机制的建立

对工程质量的监督一方面通过施工企业内部的质量管理制度来实施，同时积极接受社会监督，邀请社会专家对项目进行定期和不定期的监督指导，通过外部力量促进项目施工质量的提高。同时建立信息反馈机制和奖惩机制，对施工中发现的问题及时进行分析和反馈，把缺陷和不足消除在前期。借助奖惩机制和曝光公示制度，鞭策错误，鼓励先进，使整个工程的质量控制得以有序进行。

2、制定和应用系统的科技创新体系

施工新技术的推广和应用以及科技创新是创优的重要一环，必须对科技应用体系进行统一的规划和实施。

本工程总体属于常规建筑，在工程施工中不需要特别的特殊施工技术，为此本项目技术创新的重点应放在“四新”技术的推广和应用上，并结合项目情况，大力推广建设部确定的十项新技术。

为凸现科技亮点，土建方面的技术应用主要以新型模板体系的应第8 页

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用为核心和重点。主楼采用定型大钢模板、裙楼采用竹胶板；其中大钢模板联系生产厂家，由其设计一套新型的圆模体系，实现模板的定型化和工业化，提高模板的利用率，节约投资提高效益。安装方面的科技创新计划主要是以新型管、线材、连接方法等应用为重点，提升安装工程的科技含量。而装饰方面则以新材料应用和新工艺为重点进行创新，以便为建筑物提供良好的室内外环境。

3、挖掘xxxxxx工程工程内在的品质和特色

一是挖掘工程的内涵，充分提升其设计理念。综合办公楼工程由中间主楼和四角裙楼共同围合组成，主楼5-8层为架空层，其设计理念新颖，需要和设计方充分沟通、了解、发扬其设计理念。

二是用绿色建筑和节能建筑的概念来提升项目的设计品质。绿色建筑和节能建筑是可持续发展的需要，也是建设部确定的重要推进和普及工作。为此，在建筑设计中应该大力体现节能建筑和绿色建筑的概念，用可持续发展的理念来设计建筑。为此设计方应该在保温、温度调节、节能、健康、智能化、环保等方面体现节能和绿色建筑的概念，争取使本项目获得“建设部绿色建筑示范工程”。

三是设计中的环保概念。包括对中水的利用、污水的排放、垃圾的回收等方面给予重视。

4、制定统一的安装和装饰标准，凸现安装和装饰靓点

由于本工程的分项工程都属于常规建筑，工程的结构安全一般比较容易得到保障，没有特别的表现。为此努力从安装和装饰方面精益求精，挖掘安装和装饰亮点，彰现建筑的外在美感和质量品质是鲁班

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奖申报的重要一环。

安装工程施工的重点是制定标准，事先进行策划，并作样板，保证预埋件的准确性、管线之间的配合衔接性和有序性，使管线美观大方、标志清晰、检修方便，一次调试成功。这方面我们已有很好的经验和实践。

装饰方面施工的重点是美观和耐用。美观需要和设计方合作，共同确定装饰方案和主要材料，要保证装饰在细节上彰现亮点，给人留下深刻的印象，为此确定做法和工艺，先样板后推广的方式非常重要。这方面，我们历年创泰山杯的工程上已有很好的经验。

安装和装饰亮点对于缺乏大的技术创新的项目非常重要，要引起重视。

5、作好现场的安全文明施工，创造绿色施工的环境绿色施工的概念主要是在施工中推行HSE（health, safety, environment,健康、安全和环境）管理。现场作好安全文明施工，创造一个良好的施工环境，使施工现场获得省市

“文明施工示范工地”称号，贯彻ISO14000，保证施工安全和工人的身体健康。

6、制定与省市主管部门的衔接计划

通过定期和不定期邀请省市主管部门到工地参观指导，以提升项目的知名度，获得省市主管领导和部门的大力支持，创造一个良好的外部环境。同时作好宣传和资料整理工作。