房地产估价师《制度与政策》考试大纲

房地产估价师《制度与政策》考试大纲（通用4篇）

房地产估价师《制度与政策》考试大纲 篇1

2011年房地产估价师《制度与政策》考试大纲房地产估价师《制度与政策》考试大纲主要内容有：房地产业、建设用地制度与政策、国有土地上房屋征收、开发经营管理制度与政策、规划设计与工程建设管理制度与政策、房地产交易管理制度与政策、房地产权属登记制度与政策、房地产中介服务管理制度与政策、物业管理制度与政策、房地产税收制度与政策、住房公积金制度与政策等内容。

第一部分

房地产基本制度与政策 第一章房地产业

考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产业的概念、行业细分和房地产领域现行法规体系等基本知识的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节 房地产业概述

一、房地产业的基本概念

二、房地产业的作用

三、房地产业的细分

四、房地产业的历史沿革 第二节 住房制度概述

一、城镇住房制度改革

（一）城镇住房制度改革的探索和试点阶段

（二）城镇住房制度改革的全面推进和配套改革阶段

（三）城镇住房制度改革的深化和全面实施阶段

二、现行城镇住房政策

第三节 土地制度概述

一、土地所有制

（一）国有土地 1

（二）集体土地

二、土地管理的基本制度

（一）国家实行土地登记制度

（二）国家实行土地有偿有限期使用制度

（三）国家实行土地用途管制制度

（四）国家实行耕地保护制度

三、城镇土地使用制度改革

四、现行城镇土地使用制度的基本框架 第四节 房地产法制建设

一、我国房地产法律体系

二、房地产相关法律

三、房地产行政法规

四、房地产部门规章 考试要求 1．熟悉房地产业的基本概念； 2．熟悉房地产业的作用； 3．熟悉房地产业的细分； 4．了解房地产业的历史沿革； 5．了解城镇住房制度改革； 6．熟悉现行城镇住房制度的基本框架； 7．掌握土地所有制； 8．掌握土地管理的基本制度； 9．了解城镇土地使用制度改革； 10．熟悉现行城镇土地使用制度的基本框架； 2

11．掌握我国房地产法律体系；

12．掌握房地产相关法律；

13．掌握房地产行政法规； 14．掌握房地产部门规章。第二章 建设用地制度与政策

考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对我国集体土地征收、建设用地使用权出让、建设用地使用权划拨和闲置土地的处理制度和政策的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节 集体土地征收

一、征收集体土地的特点

二、征收集体土地应遵守的原则

(一)珍惜耕地，合理利用土地的原则

(二)保证国家建设用地原则

(三)妥善安置被征地单位和农民的原则(四)有偿使用土地的原则

(五)依法征地的原则

三、征收、征用集体土地的政策规定

(一)征收土地的范围

(二)征收土地批准权限的规定

(三)申请征地不得化整为零

(四)对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助

(五)临时用地必须办理报批手续

(六)联营使用集体土地政策 3

(七)征收土地公告(八)合理使用征地补偿相关费用(九)特殊征地按特殊政策办理

四、征收集体土地补偿的范围和标准(一)土地补偿费(二)安置补助费(三)地上附着物和青苗补偿费等(四)临时用地补偿(五)合理使用土地补偿费、安置补助费

五、征收集体土地的工作程序(一)申请用地(二)受理申请并审查有关文件(三)审批用地(四)征地实施(五)签发用地证书(六)征地批准后的实施管理(七)建立征收土地档案 第二节 建设用地使用权出让

一、建设用地使用权出让的概念

二、建设用地使用权出让计划、方式和年限(一)出让计划的拟定和批准权限(二)建设用地使用权出让方式 1.招标出让方式 2.拍卖出让方式 4

3.挂牌出让方式

4.协议出让方式

(三)建设用地使用权的出让年限

(四)建设用地使用权的收回(五)建设用地使用权终止 1.建设用地使用权因土地灭失而终止 2.建设用地使用权因土地使用者的抛弃而终止

三、建设用地使用权出让合同及其管理(一)合同的主要内容 1.合同 2.合同附件

(二)合同的履行

(三)合同的解除

第三节 建设用地使用权划拨

一、建设用地使用权划拨的含义

二、建设用地使用权划拨的范围

三、建设用地使用权划拨的管理 第四节 闲置土地的处理

一、闲置土地的认定

二、闲置土地的处置方式

三、征收土地闲置费

四、无偿收回土地使用权 考试要求 1.了解征收集体土地的特点;5

2.了解征收集体土地应遵守的原则;

3.掌握征收、征用集体土地的政策规定;4.掌握征收集体土地补偿的范围和标准;5.了解征收集体土地的工作程序;6.掌握建设用地使用权出让的概念;7.掌握建设用地使用权出让计划、方式和年限;8.熟悉建设用地使用权的收回和终止;9.了解建设用地使用权出让合同及其管理;10.掌握建设用地使用权划拨的含义;11.掌握建设用地使用权划拨的范围;12.掌握建设用地使用权划拨的管理;13.掌握闲置土地的认定;14.熟悉闲置土地的处置方式;15.熟悉征收土地闲置费;

16.熟悉无偿收回土地使用权。第三章 国有土地上房屋征收

考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对国有土地上房屋征收管理、征收补偿、估价等政策和制度的了解、熟悉和掌握程度。考试内容

第一节 房屋征收概述

一、房屋征收的概念

二、房屋征收的限制条件

三、房屋征收的前提条件 6

(一)公共利益的界定

(二)公共利益的特点

四、征收与征用的异同

第二节 国有土地上房屋征收与补偿

一、国有土地上房屋征收的管理体制

二、国有土地上房屋征收的程序(一)拟定征收补偿方案(二)组织有关部门论证(三)征求公众意见(四)房屋征收决定(五)与房屋征收相关的几项工作

三、国有土地上房屋征收的补偿(一)房屋征收补偿的内容(二)房屋征收补偿的方式(三)被征收房屋价值的评估(四)订立补偿协议或作出补偿决定(五)公布补偿情况和审计结果

四、国有土地上房屋征收与补偿的法律责任(一)市、县级人民政府及房屋征收部门工作人员的法律责任(二)暴力野蛮搬迁的法律责任(三)非法阻碍依法征收与补偿的法律责任(四)涉及征收补偿费用的法律责任(五)出具虚假或有重大差错的评估报告的法律责任 第三节 国有土地上房屋征收评估 7

一、房屋征收中的评估工作

二、房屋征收评估机构选定及委托

三、房屋征收评估原则和要求(一)房屋征收评估原则(二)房屋征收评估基本事项(三)实地查勘、评估方法和技术协调(四)评估结果和报告送达

四、房屋征收评估异议处理和争议调处(一)房屋征收评估异议处理(二)房屋征收评估争议调处(三)评估专家委员会及其工作机制

五、房屋征收评估收费

六、对违规房地产估价机构和人员的处罚 考试要求 1.掌握房屋征收的概念;2.掌握房屋征收的限制条件;3.熟悉房屋征收的前提条件;4.熟悉征收与征用的异同;5.了解国有土地上房屋征收的管理体制;6.熟悉国有土地上房屋征收的程序;7.掌握国有土地上房屋征收的补偿内容、方式;8.熟悉国有土地上房屋征收与补偿的法律责任;9.掌握房屋征收评估机构选定及委托;10.掌握房屋征收评估原则和要求;8

11.掌握房屋征收评估异议处理和争议调处;

12.掌握房屋征收评估收费;13.掌握对违规房地产估价机构和人员的处罚。第四章 房地产开发经营管理制度与政策

考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产开发企业管理、项目管理、经营管理制度和政策的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节房地产开发企业的管理

一、房地产开发企业的概念、特征及分类

二、房地产开发企业的设立条件

三、房地产开发企业资质等级

四、房地产开发企业设立的程序

五、房地产开发企业资质管理

(一)管理机构

(二)实行分级审批

第二节 房地产开发项目管理

一、确定房地产开发项目的原则

二、房地产开发项目建设用地使用权的取得(一)建设用地使用权的取得方式

(二)建设条件书面意见的内容

三、房地产开发项目实行资本金制度

(一)项目资本金的概念

(二)项目资本金的出资方式 9

(三)房地产开发项目资本金

四、对不按期开发的房地产开发项目的处理原则

五、房地产开发项目质量责任制度(一)房地产开发企业应对其开发的房地产项目承担质量责任(二)对质量不合格的房地产项目的处理方式

六、项目手册制度 第三节 房地产经营管理

一、房地产开发项目转让(一)转让条件 1.以出让方式取得的土地使用权 2.以划拨方式取得的土地使用权(二)转让程序

二、商品房交付使用(一)履约按期交房，协助办理权属登记(二)《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度

三、房地产广告(一)房地产广告应当遵守的原则及要求(二)禁止发布房地产广告的几种情形(三)发布房地产广告应当提供的文件(四)房地产广告的内容(五)房地产广告的要求 考试要求 1.了解房地产开发企业的概念、特征及分类;2.了解房地产开发企业的设立条件;10

3.了解房地产开发企业资质等级;

4.了解房地产开发企业设立的程序;

5.了解房地产开发企业资质管理;6.熟悉确定房地产开发项目的原则;7.掌握房地产开发项目建设用地使用权的取得;

8.熟悉房地产开发项目资本金制度;9.熟悉对不按期开发的房地产开发项目的处理原则;10.熟悉房地产开发项目质量责任制度;11.熟悉项目手册制度;12.掌握房地产开发项目转让;13.熟悉商品房交付使用;14.了解房地产广告。第五章 规划设计与工程建设管理制度与政策

考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对城乡规划、建设工程的勘察设计、招投标、监理、施工管理基本制度和政策的了解、熟悉和掌握程度。考试内容 第一节 城乡规划管理制度与政策

一、城乡规划的基本概念

二、城镇体系规划

三、城市规划管理(一)城市规划管理的基本概念(二)城市规划的基本内容

(三)城市规划的编制与审批 11

(四)城市规划修改(五)城市规划的实施 1.建设项目选址意见书 2.建设用地规划许可证

3.建设工程规划许可证

(六)临时性建设规划管理(七)城市规划实施的监督检查 1.监管体制 2.法律责任

四、城市紫线、绿线、蓝线和黄线管理(一)城市紫线、绿线、蓝线和黄线划定 1.紫线划定 2.绿线划定 3.蓝线划定 4.黄线划定(二)城市紫线、绿线、蓝线和黄线管理 1.紫线管理 2.绿线管理 3.蓝线管理 4.黄线管理(三)城市紫线、绿线、蓝线和黄线监督 1.紫线监督 2.绿线监督 3.蓝线、黄线监督 12

第二节 勘察设计

一、勘察设计单位的资质管理

二、勘察设计的发包与承包(一)勘察设计业务的委托(二)勘察设计业务的承接

三、勘察设计的监督管理

四、注册建筑师制度

五、注册结构工程师制度

六、注册建造师制度 第三节 招投标与建设监理

一、工程建设的招标投标管理(一)工程建设招标投标的范围(二)工程建设招标投标的原则(三)对建设工程招标的管理 1.公开招标和邀请招标 2.工程建设项目招标代理机构 3.建设工程的招标文件(四)对建设工程投标的管理(五)对开标、评标和中标的管理

二、建设监理制度(一)建设监理制度简介(二)建设监理委托合同的形式与内容

(三)工程建设监理的主要工作任务和内容(四)建设工程的监理 13

1.建设工程监理范围 2.建设工程监理单位的质量责任和义务(五)建设监理程序与管理 1.建设监理程序 2.监理企业资质审查与管理 3.监理工程师的考试、注册与管理 4.涉外监理的管理规定 第四节 建设工程施工与质量管理

一、项目报建制度

二、施工许可制度(一)建筑工程施工许可管理的原则(二)申领建筑工程施工许可证的条件(三)建筑工程施工许可证的管理

三、建设工程质量管理(一)建设工程质量管理的原则(二)建设单位的质量责任和义务(三)施工单位的质量责任和义务(四)建设工程质量监督管理制度 1.建设工程质量监督管理机构 2.建设工程质量监督管理的实施

四、建设工程的竣工验收管理制度(一)建设工程竣工验收的监督管理机构(二)建设工程竣工验收的条件(三)工程竣工验收备案 14

五、建设工程质量保修办法(一)房屋建筑工程质量保修期限(二)房屋建筑工程质量保修责任

六、建筑施工企业的资质管理

考试要求

1.熟悉城乡规划的含义;2.熟悉城市规划的编制与审批;3.熟悉城市规划修改

4.掌握城市规划的实施;5.了解勘察设计单位的资质管理;6.了解勘察设计的发包与承包;7.了解建设工程勘察设计的监督管理;8.了解注册建筑师制度;9.了解注册结构工程师制度;10.了解注册建造师制度;11.熟悉工程建设的招标投标管理;12.熟悉建设监理制度;13.熟悉项目报建制度;14.掌握施工许可制度;15.熟悉建设工程质量管理;16.熟悉建设工程质量保修办法;17.熟悉建设工程的竣工验收管理制度;18.了解建筑施工企业的资质管理。第六章 房地产交易管理制度与政策 15

考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产交易管理基本内容、房地产转让、商品房销售、商品房屋租赁、房地产抵押制度和政策的了解、熟悉和掌握程度。考试内容 第一节 房地产交易管理概述

一、房地产交易管理的概念和原则

二、房地产交易的基本制度(一)房地产价格申报制度(二)房地产价格评估制度(三)房地产价格评估人员资格认证制度

三、房地产交易管理机构及其职责 第二节 房地产转让管理

一、房地产转让概述(一)房地产转让的概念(二)房地产转让的分类

二、房地产转让的条件

三、房地产转让的程序

四、房地产转让合同

五、以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让

六、以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让

七、已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定 第三节 商品房销售管理

一、商品房预售 1.商品房预售的概念 16 2.商品房预售的条件 3.商品房预售许可 4.商品房预售合同登记备案

二、商品房现售

三、商品房销售代理

四、商品房销售中禁止的行为

五、商品房买卖合同 第四节 房屋租赁管理

一、房屋租赁的概念类

二、商品房屋租赁的条件(一)属于违法建筑的;(二)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的;(三)违反规定改变房屋使用性质的;(四)法律、法规规定禁止出租的其他情形。

三、商品房屋租赁合同(一)商品房屋租赁合同的概念(二)商品房屋租赁合同主要内容(三)商品房屋租赁保护

四、商品房屋租赁登记备案(一)商品房屋租赁备案材料 1.房屋租赁合同;2.房屋租赁当事人身份证明;3.房屋所有权证书或者其他合法权属证明;4.直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门规定的其他材料。17

(二)商品房屋租赁备案办理(三)商品房屋租赁登记备案证明(四)商品房屋租赁登记备案系统

五、商品房屋转租 第五节 房地产抵押管理

一、房地产抵押的概念

二、房地产抵押的条件

三、房地产抵押的一般规定

四、房地产抵押合同

五、房地产抵押估价

六、房地产抵押登记(一)房地产抵押登记部门(二)房地产抵押登记要件

七、住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记

八、最高额抵押权

九、房地产抵押的效力

十、房地产抵押权的实现 考试要求 1.熟悉房地产交易管理的概念和原则;2.掌握房地产交易的基本制度;3.了解房地产交易管理机构及其职责;4.掌握房地产转让的概念和分类;5.掌握房地产转让的条件;6.掌握房地产转让的程序;18

7.熟悉房地产转让合同;8.掌握以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让;9.掌握以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让;10.熟悉已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定;

11.熟悉商品房预售的概念;12.掌握商品房预售的条件;13.掌握商品房预售许可;14.掌握商品房预售合同登记备案;

15.掌握商品房现售;

16.熟悉商品房销售代理;17.熟悉商品房销售中禁止的行为;18.掌握商品房买卖合同;19.熟悉房屋租赁的概念;20.熟悉商品房屋租赁的条件;21.熟悉商品房屋租赁合同;22.熟悉房屋租赁登记备案;23.熟悉商品房屋转租;24.掌握房地产抵押的概念;25.掌握房地产作为抵押物的条件;26.掌握房地产抵押的一般规定;27.掌握房地产抵押合同;28.掌握房地产抵押估价;29.掌握房地产抵押登记;30.熟悉住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记;19

31.掌握最高额抵押权;32.掌握房地产抵押的效力;33.掌握房地产抵押权的实现。第七章 房地产权属登记制度与政策

考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产权属登记管理、《物权法》确定的不动产登记制度内容、房地产权属登记制度、房屋权属登记信息查询、房地产权属档案管理和房地产面积测算制度和政策的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节 房地产登记概述

一、房地产登记的概念

二、房地产登记制度的类型

(一)契据登记制

(二)产权登记制

1.权利登记制

2.托伦斯登记制

三、房地产登记的目的和意义

(一)保护房地产权利人的合法权益(二)保证交易安全，减少交易成本(三)为房地产管理奠定基础

(四)为城市规划、建设、管理提供科学依据

四、房地产登记的任务

(一)做好登记簿记载工作

(二)做好房地产登记信息化工作

(三)做好房地产登记档案管理工作 20

五、房地产登记的原则(一)权利主体一致的原则(二)属地管理原则

六、《物权法》确定的不动产登记制度(一)不动产登记原则(二)登记机构的职责(三)不动产登记的载体(四)不动产登记的生效时间(五)预告登记(六)更正登记、异议登记 第二节 房地产登记制度

一、房地产登记的种类(一)土地登记 1.土地总登记 2.土地初始登记 3.土地变更登记 4.土地注销登记 5.土地其他登记(二)房屋登记 1.房屋所有权登记 2.房屋抵押权登记 3.地役权登记 4.房屋其他登记

二、房地产登记的体制 21

三、房屋登记的范围

四、房屋登记机构

五、房屋登记的基本要求

(一)以共同申请为原则，以单方申请为例外

(二)以查验申请资料为主，实施必要的实地查看(三)按房屋基本单元进行登记

六、房屋登记的程序(一)申请(二)受理(三)审核(四)记载于登记簿(五)发证

七、房屋登记的时限

八、房屋登记的其他规定(一)关于最高额抵押登记(二)关于房屋预告登记(三)关于房屋更正登记和异议登记(四)关于基于判决、仲裁的登记(五)关于在建工程抵押登记(六)关于房改售房登记

九、房屋登记收费(一)房屋登记费的性质(二)计费方式和标准 第三节 房屋权属登记信息查询 22

一、房屋权属登记信息查询概述

(一)房屋权属登记信息的概念(二)房屋权属登记信息查询的意义

二、房屋权属登记信息查询范围

(一)可以公开查询的信息

(二)限制查询的信息

三、房屋权属登记信息查询的程序

(一)查询人提出查询申请

(二)查询机构提供查询

(三)查询结果证明的出具

四、对查询机构和查询人的要求

(一)对查询机构的要求

(二)对查询人的要求 第四节 房地产权属档案管理

一、房地产权属档案管理的内容

(一)房地产平面图

(二)房地产有关证明文件(三)房地产卡片

(四)房地产登记簿册

二、房地产权属档案的特点

(一)专业性

(二)动态性

(三)真实性

(四)完整性 23

1.房地结合 2.图档结合(五)价值性(六)法律性

三、房地产权属档案的作用(一)登记发证(二)交易评估(三)房管政策(四)落实政策(五)司法仲裁(六)规划建设(七)旧城改造(八)史迹考证(九)编史修志(十)房地征税

四、房地产权属档案业务管理的内容(一)收集(二)整理(三)鉴定(四)保管(五)检索(六)编研(七)统计(八)异动管理 24

(九)利用 第五节 房地产测绘

一、房地产测绘概述(一)房地产测绘的概念 1.房地产测绘的定义 2.房地产测绘的种类 3.房地产测绘成果 4.房地产测绘的基本内容(二)房地产测绘的作用 1.为房地产开发、经营以及交易提供基本信息服务 2.为房地产管理提供信息服务 3.为其他部门提供参考资料

二、房地产面积测算(一)房地产面积测算的意义和内容 1.房地产面积测算的意义 2.房地产面积测算的内容(二)房地产面积测算的一般规定和方法 1.房地产面积测算的一般规定 2.房地产面积测算的方法(三)土地面积测算 1.土地面积测算的意义 2.丘的测算要求 3.不计入用地面积的范围(四)房屋面积测算的一般规定 25

1.建筑面积和房屋产权登记面积 2.房屋使用面积 3.计算建筑面积的有关规定 4.成套房屋建筑面积的测算(五)共有建筑面积的分摊 1.共有建筑面积的分类 2.共有建筑面积分摊的原则 3.共有建筑面积分摊的计算公式 4.共有建筑面积分摊的方法 考试要求 1.熟悉房地产登记的概念;2.了解房地产登记制度的类型;3.了解房地产登记的目的和意义;4.了解房地产登记的任务;5.熟悉房地产登记的原则;6.掌握《物权法》确定的不动产登记制度;7.了解房地产登记制度的特点;8.熟悉房屋登记发证法定机关;9.掌握房地产登记的地域范围;10.掌握房地产登记的种类;11.掌握房地产登记的条件及当事人申请登记的时限;12.熟悉房地产登记程序;13.熟悉登记发证的时限;14.熟悉几种特殊情况下的房地产登记;26

15.掌握注销房屋证书;16.熟悉房地产登记收费;17.熟悉房屋登记信息查询概述;18.熟悉房屋登记信息查询;19.熟悉对查询机构和查询人的要求;20.熟悉房地产权属档案管理的内容;21.了解房地产权属档案的特点;22.了解房地产权属档案的作用;23.了解房地产权属档案业务管理的内容;24.熟悉房地产测绘的概念和作用;25.掌握房地产面积测算。第八章 房地产中介服务管理制度与政策

考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产中介服务企业管理、房地产估价机构管理、房地产估价师执业资格制度、房地产经纪人员职业资格制度、房地产中介服务行业信用档案制度、住房置业担保管理和房地产行业自律管理政策和制度的了解、熟悉和掌握程度。考试内容 第一节 房地产中介服务行业管理概述

一、房地产中介服务的概念及特点

(一)房地产中介服务的概念

(二)房地产中介服务的主要特点

二、房地产中介服务行业管理内容

(一)房地产中介服务人员的资格管理

(二)房地产中介服务机构管理

三、房地产中介服务收费 27

第二节 房地产估价机构管理

一、行政许可的基本内容(一)行政许可的概念(二)设定行政许可的要求

二、房地产估价机构的概念及组织形式(一)房地产估价机构的概念(二)房地产估价机构组织形式

三、房地产估价机构资质等级(一)房地产估价机构资质分级(二)房地产估价机构资质等级标准 1.各资质等级通用标准 2.各资质等级相应标准

四、房地产估价机构资质核准程序(一)房地产估价机构资质核准应当提交的材料

(二)房地产估价机构资质核准的程序

五、房地产估价机构监管(一)房地产估价机构业务范围(二)房地产估价机构分支机构监管(三)房地产估价机构合并、分设(四)房地产估价机构业务监管 1.业务承揽 2.异地执业 3.业务转让 4.估价所需资料获取 28

5.报告出具 6.估价档案保管(五)行政监督与处罚 1.监督管辖 2.监督措施 3.行政处罚 第三节 房地产估价师执业资格制度

一、房地产估价师执业资格考试(一)考试组织与考试内容(二)执业资格考试报名条件

二、房地产估价师注册(一)注册房地产估价师的概念(二)房地产估价师注册管理部门(三)房地产估价师注册种类(四)房地产估价师注册条件

(五)房地产估价师注册申请

(六)房地产估价师注册提交的材料(七)房地产估价师注册程序(八)房地产估价师注册期限(九)房地产估价师注册证书(十)房地产估价师注销注册(十一)房地产估价师撤销注册

三、注册房地产估价师执业监管(一)注册房地产估价师管理体制 29

(二)注册房地产估价师权利和义务(三)注册房地产估价师执业(四)注册房地产估价师继续教育(五)注册房地产估价师禁止行为(六)建立信用档案(七)监督管理(八)违规处罚 第四节 房地产经纪人员职业资格制度

一、房地产经纪人员职业资格考试(一)考试组织与考试内容(二)资格考试报名条件

二、房地产经纪人注册(一)注册管理(二)继续教育

三、房地产经纪人员技术能力与职责(一)房地产经纪人员职业技术能力 1.房地产经纪人应当具备的职业技术能力

2.房地产经纪人协理应当具备的职业技术能力(二)房地产经纪人员的权利和义务 1.房地产经纪人享有的权利 2.房地产经纪人协理享有的权利 3.房地产经纪人、房地产经纪人协理应当履行的义务 第五节房 地产中介服务行业信用档案

一、建立房地产中介服务行业信用档案的意义 30

(一)建立房地产中介服务行业信用档案的必要性

(二)建立房地产中介服务行业信用档案的作用

二、房地产中介服务行业信用档案体系(一)房地产中介服务行业信用档案的构成(二)房地产中介服务行业信用档案的内容(三)房地产中介服务行业信用档案的管理 1.管理的原则 2.组织实施 3.信息的采集 4.信息维护和更新 5.投诉处理 6.信息查询 第六节 住房置业担保管理

一、住房置业担保概述

二、住房置业担保机构管理制度(一)公司设立 1.设立程序 2.设立条件 3.其他规定(二)机构的风险管理 1.业务范围和资金应用的限制规定 2.建立在银行的保证金制度 3.风险基金制度 4.最大担保额度规定 31

三、住房置业担保业务管理制度

(一)担保的设立

(二)担保的解除

第七节 房地产中介服务行业自律

一、房地产中介服务人员的职业道德

二、房地产中介服务行业组织

三、房地产中介服务行业规范(一)国家标准《房地产估价规范》和房地产估价若干指导意见(二)《房地产经纪执业规则》和《房地产经纪业务合同推荐文本》 考试要求 1.熟悉房地产中介服务的概念及特点;2.熟悉房地产中介服务行业管理内容;3.掌握房地产中介服务收费;4.掌握行政许可的基本内容;5.掌握房地产估价机构的概念及组织形式;6.掌握房地产估价机构资质等级;7.掌握房地产估价机构资质核准程序;8.掌握房地产估价机构监管;9.掌握房地产估价师执业资格考试;10.掌握房地产估价师注册;11.掌握注册房地产估价师执业监管;12.了解房地产经纪人员职业资格考试;13.了解房地产经纪人注册;14.了解房地产经纪人员技术能力与职责;32

15.熟悉建立房地产中介服务行业信用档案的意义;

16.熟悉房地产中介服务行业信用档案体系;17.了解住房置业担保的概念;18.熟悉住房置业担保机构管理制度;19.熟悉住房置业担保业务管理制度;20.熟悉房地产中介服务人员的职业道德;21.掌握房地产中介服务行业组织;22.掌握房地产中介服务行业规范。第九章 物业管理制度与政策 考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理基本制度和政策的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节 物业管理概述

一、物业与物业管理基本概念

(一)物业的含义

(二)物业管理的含义

(三)物业管理的主要目的二、物业管理的基本特征

1.社会化

2.专业化

3.市场化

三、物业管理服务的基本内容

四、物业管理的主要环节

(一)物业管理的策划阶段 33

1.物业管理的早期介入 2.制定物业管理方案 3.制定临时管理规约及有关制度 4.选聘物业服务企业(二)物业管理的前期准备阶段 1.物业服务企业内部机构的设置与人员编制的拟定 2.物业管理人员的选聘和培训 3.物业管理规章制度的制定(三)物业管理的启动阶段 1.物业的接管验收 2.用户入住 3.档案资料的建立 4.首次业主大会的召开和业主委员会的成立(四)物业管理的日常运作阶段 1.日常综合服务与管理 2.系统的协调

五、物业管理条例确立的物业服务基本制度(一)业主大会制度(二)管理规约制度(三)物业服务招投标制度(四)物业承接验收制度(五)物业服务企业资质管理制度(六)物业服务专业人员职业资格制度(七)住宅专项维修资金制度 34

第二节 物业管理实施与运作要点

一、物业服务企业(一)物业服务企业的性质(二)物业服务企业的设立 1.物业服务企业的注册登记 2.物业服务企业的资质管理(三)物业服务企业的权利、义务

二、业主、业主大会及业主委员会(一)业主(二)业主大会(三)业主委员会(四)管理规约

三、物业管理的委托和物业服务合同(一)物业管理的委托 1.物业管理委托方 2.物业管理招投标概述(二)物业服务合同 1.物业服务合同的属性 2.物业服务合同的类型 3.物业服务合同的内容

四、物业的承接验收 第三节 物业服务收费

一、物业服务收费原则

二、物业服务收费的价格管理方式 35

三、物业服务收费的计费方式

四、物业服务收费的费用构成与测算方法(一)物业服务收费的费用构成(二)物业服务收费的测算方法(三)漏交率问题

五、物业管理服务等级标准

六、住宅专项维修资金(一)住宅专项维修资金的概念、性质和用途

(二)住宅专项维修资金的交存(三)住宅专项维修资金的管理(四)住宅专项维修资金的使用 考试要求 1.了解物业与物业管理基本概念;2.了解物业管理的基本特征;3.了解物业管理服务的基本内容;4.了解物业管理的主要环节;5.熟悉物业管理条例确立的基本制度;6.了解物业服务企业;7.熟悉业主、业主大会及业主委员会;8.熟悉物业管理的委托和物业服务合同;9.了解物业的承接验收;10.了解物业服务收费原则;11.了解物业服务收费的价格管理方式;12.了解物业服务收费的计费方式;36

13.熟悉物业服务收费的费用构成与测算方法;

14.了解物业管理服务等级标准;

15.熟悉住宅专项维修资金。第十章 房地产税收制度与政策

考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对税收征管的基本内容、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税、房地产相关税收及有关房地产税收的优惠政策的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节 税收制度概述

一、税收的概念及特征

二、税收制度及构成要素(一)纳税人(课税主体)(二)课税对象(课税客体)(三)计税依据

(四)税率或税额标准

(五)附加、加成和减免

1.附加和加成是加重纳税人负担的措施

2.减税、免税，以及规定起征点和免征额是减轻纳税人负担的措施

(六)违章处理

三、税收的征管

四、现行房地产税收

第二节 房产税

一、纳税人

二、课税对象 37

三、计税依据

四、税率

五、纳税地点和纳税期限

六、减税、免税

七、具备房屋功能的地下建筑的房产税政策

第三节 城镇土地使用税

一、纳税人

二、课税对象

三、计税依据

四、适用税额和应纳税额的计算

五、纳税地点和纳税期限

六、减税、免税(一)政策性免税(二)由地方确定的免税 第四节 耕地占用税

一、纳税人

二、课税对象

三、计税依据

四、税率和适用税额

五、加成征税

六、减税、免税(一)减税范围(二)免税范围

七、纳税环节和纳税期限 38

第五节 土地增值税

一、纳税人

二、征税范围

三、课税对象和计税依据

四、税率和应纳税额的计算

五、扣除项目

六、减税、免税

七、征收管理

八、《关于土地增值税若干问题的通知》的有关规定

九、其他规定 第六节 契税

一、纳税人

二、课税对象

三、计税依据

四、税率

五、纳税环节和纳税期限

六、减税、免税

七、有关具体规定 第七节 相关税收

一、固定资产投资方向调节税

二、营业税、城市维护建设税和教育费附加

三、企业所得税(一)纳税人(二)税率 39

(三)应纳税所得额(四)应纳税额

四、个人所得税(一)纳税人(二)税目(三)与房地产相关的个人所得税税率(四)与转让住房有关的征收个人所得税具体规定

五、印花税 第八节 有关房地产税收的优惠政策

一、享受优惠政策的普通住房标准

二、个人购买销售住房税收优惠政策(一)营业税(二)契税(三)土地增值税(四)印花税

三、个人出售住房所得税优惠政策

四、住房租赁税收优惠政策

五、廉租住房和经济适用住房的税收优惠政策

六、公共租赁住房建设和运营的税收优惠政策 考试要求 1.了解税收的概念及特征;2.熟悉税收制度及构成要素;3.了解税收的征管;4.熟悉现行房地产税收;40

5.掌握房产税;6.掌握城镇土地使用税;7.掌握耕地占用税;8.掌握土地增值税;9.掌握契税;10.了解固定资产投资方向调节税;11.掌握营业税、城市维护建设税和教育费附加;12.熟悉企业所得税;13.掌握个人所得税;14.掌握印花税;15.掌握有关房地产税收的优惠政策。第十一章 住房公积金制度与政策

考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对住房公积金制度和政策的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节 住房公积金概述

一、住房公积金的性质和特点

(一)住房公积金的性质

(二)住房公积金的特点

1.义务性

2.互助性

3.保障性

(三)住房公积金制度的作用

二、住房公积金管理的基本原则 41

第二节 住房公积金的归集、提取和使用

一、住房公积金的归集(一)住房公积金归集的主要内容(二)住房公积金的查询和对账

二、住房公积金的提取和使用(一)住房公积金的提取和使用原则(二)住房公积金的提取(三)住房公积金的使用 第三节 住房公积金利率、税收及会计核算

一、利率政策(一)个人存贷款利率 1.存款利率 2.贷款利率(二)管理中心沉淀资金的利率

二、税收政策(一)关于个人住房公积金的免税(二)关于住房公积金管理中心的免税

三、住房公积金财务管理

四、住房公积金会计核算(一)核算的基本原则(二)核算的内容 考试要求 1.了解住房公积金的性质和特点;

2.了解住房公积金管理的基本原则;42

3.熟悉住房公积金的归集;4.熟悉住房公积金的提取和使用;5.熟悉住房公积金的利率政策;6.熟悉住房公积金的税收政策;7.了解住房公积金财务管理;8.了解住房公积金会计核算。43

房地产估价师《制度与政策》考试大纲 篇2

A.经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地

B.私有住宅转让后不用于居住的

C.按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的

D.同一宗土地上部分房屋转让而建设用地使用权不可分割转让的

E.转让的房地产暂时难以确定建设用地使用权出让用途、年限和其他条件的 答案：

2.对因质量问题给购房人造成损失应当有合理的界定，应包含()。

A.购房人的直接损失

B.购房人的精神损失等间接性损失

C.开发商的直接损失

D.开发商的精神损失等间接性损失

答案：

3.《城市房地产开发经营管理条例》规定：房地产开发项目资本金占项目总投资的比例不得低于()。

A.15% B.20% C.25% D.30% 答案：

4.确定房地产开发项目，应当符合()的要求。A.土地利用总体规划 B.建设用地计划 C.城市规划

D.房地产销售计划 E.房地产开发计划

答案：

5.新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起()日内，持有关文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。

A.10 B.30 C.60 D.90 答案：

6.设立房地产开发企业的注册资本应在()万元以上。

A.50

B.80

C.100

D.200

答案：

7.房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级，其中一级资质注册资本应在()万元以上。

A.1000 B.3000 C.5000 D.8000 答案：

8.房地产开发企业一级资质由()审批。A.市人民政府

B.省、自治区、直辖市建设行政主管部门 C.省、自治区、直辖市人民政府 D.国务院建设行政主管部门 答案：

9.房地产开发项目建设用地使用权的取得，可采取行政划拨方式，包括()。A.国家机关用地

B.国家重点扶持的能源、水利等项目用地 C.商业用房建设用地

D.城市基础设施用地和公益用地 E.经济适用住房建设用地

10.根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，下列不征收土地闲置费的情况包括()。A.因不可抗拒力造成开工延期

B.因政府或者政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的 C.因开发商自身原因而不能如期开工的或中断建设一年以上的

D.因动工开发必须的前期工作出现不可预见的情况而延期动工开发的 E.因动工开发必须的前期工作中，发现地下文物而延期动工开发的

1.ACDE 2.A 3.B 4.ABCE 5.B 6.C 7.C 8.D 9.ABDE 10.ABDE

1.对项目手册的实施作用，包括()。

A.加强对房地产市场的监测

B.及时了解和掌握房地产开发项目的进展情况

C.督促开发企业按城市规划实施开发

D.尚不能有效地防止楼盘“烂尾”等现象的发生

E.有效地防止楼盘“烂尾”等现象的发生

2.转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自建设用地使用权变更登记手续办理完毕之日起()日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

A.30

B.45

C.60

D.90

3.下列关于房地产广告的要求，表述不正确的是()。

A.涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明

B.涉及尚未实现的物业管理内容，可以不在广告中注明

C.房地产广告中表现项目位置，可以以所需时间来表示距离

D.房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果

E.房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，可以不在广告中注明

4.我国房地产的法律法规体系构架由()等构成。

A.法律

B.行政法规

C.地方性法规、部门规章

D.文件通知

E.地方性政府规章

5.《经济适用住房管理办法》规定，房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于()核定。

A.1%

B.2%

C.3%

D.4%

6.()的制定目的是“为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展”。

A.《土地管理法》

B.《城乡规划法》

C.《城市房地产管理法》

D.《物权法》

7.()是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。

A.经济适用住房

B.廉租住房

C.普通商品房

D.办公用房

8.对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在()以上。

A.3倍

B.4倍

C.5倍

D.6倍

9.《廉租住房保障办法》规定，新建廉租住房，应当将单套的建筑面积控制在()平方米以内，并根据城市低收入住房困难家庭的居住需要，合理确定套型结构。

动

动

A.40 B.50 C.60 D.80 10.现行城市土地使用制度的基本框架包括()。

A.在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议等方式出让给土地使用者 B.将土地使用权有偿、有限期地出让给土地使用者

C.土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活D.土地使用者的土地使用权在使用年限内不可转让、出租、抵押或者用于其他经济活E.需要继续使用的，经批准，期限可以延长，同时按当时市场情况补交地价

1.ABCE 2.A 3.BCE 4.ABCE 5.C 6.C 7.A 8.B 9.B 10.ABCE 1．在房产图中，房产分幅图是反映（）。

A．房屋产权证附图的基本图

B．房屋权属范围的细部图

C．房屋产权界线、建成年份等要素的房产图

D．房屋及其用地位置和权属等状况的基本图

答案：D

解析：房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图，是测绘分丘图和分产图的基础资料，也是房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料。

2．全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图是（）。

A．宗地图

B．房产分幅图

C．房产分丘图

D．房产分户图

答案：B

解析：房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图，是测绘分丘图和分产图的基础资料，也是房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料。建设￥工程教育网#

3．下列关于房产分丘图的表述中，正确的有（）。

A．房产分丘图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图

B．房产分丘图是房产分幅图的局部明细图

C．房产分丘图的比例尺为1:100～1:1000

D．房产分丘图包括控制点、行政境界、丘界、房屋、附属设施等要素和注记

E．房产分丘图是在分户图基础上进一步绘制的明细

答案：BC

解析：分丘图是分幅图的局部明细图，也是绘制房产权证附图的基本图；分户图是在分丘图的基础上进一步绘制的明细图。

4．房产分户图表示的内容有（）

A．控制点

B．房屋权界线

C．房屋附属设施

D．房屋产权面积

E．门牌号

答案：BDE

解析：房产分户图表示的主要内容有：房屋权界线、四面墙体的归属和楼梯、走道等部位以及门牌号、所在层次、户号、室号、房屋建筑面积和房屋边长等。房产分户图框内标注有房屋产权面积，它包括套内建筑面积和共有分摊面积。

5．地籍图是由地籍要素构成的图件，不包括地形要素。（）

答案：×

解析：地籍图的内容包括地籍要素和必要的地形要素。

6．同一般测绘比较，房地产测绘精度要求较高。商品房竣工后，商品房面积必须据实测算，不能直接从图上量取。（）

答案：√

解析：界址点的坐标、房屋建筑面积的量算精度要求比较高，一般不能直接从图上量取，而必须实测算。

41、编制城市规划一般分为（）两个阶段。

A．总体规划

B．详细规划

C．分区规划

D．长远规划

42、《城市房地产管理法》明确规定“商品房预售实行预售许可证制度”这是因为商品房预售具有（）等特点。

A．风险性

B．投资性

C．强制性

D．自愿性

43、拥有对房地产产权也即拥有下列（）权利。

A．房屋所有权

B．土地使用权

C．房地产抵押权

D．土地所有权

44、房地产权属登记是（）制度的总称，是房地产行政管理重要的基础性工作。

A．土地使用权登记发证

B．房屋权属登记发证

C．土地所有登记发证

D．他项权利登记

45、《城市房屋权属登记管理办法》规定：“有（）等之一的，登记机关有权注销房屋权属证书”。

A．房屋权利所有人灭失

B．涂改房屋权属证书的

C．房屋权利灭失，又没办理注销登记的 D．申报不实

46、房地产价格评估机构按照专业人员状况、经营业绩和注册资本可分为（）。

A．临时资格

B．一级

C．二级

D．三级

47、物业管理服务收费根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行（）。

A．政府定价

B．政府指导价

C．经营者定价

D．协商定价

48、国家计委、建设部在1995年联合下发“关于房地产中介服务收费的通知”。对房地产中介服务收费共分为（）。

A．房地产咨询收费

B．房地产评估收费

C．房地产估价收费

D．房地产经纪收费

49、拆迁中涉及证据保全的情形有（）。

A．拆除具有租赁关系的房屋，房屋所有人与使用人未能解除租赁关系的 B．拆除有纠纷的房屋，且在公布的拆迁期限内未能解决纠纷的

C．对设定抵押权的房屋实行产权调换补偿的，若在规定的期限内抵押双方达不成新的协议的

D．拆除公益事业用房的

E．以补偿安置不妥拒绝搬迁而引发强制拆迁的 50、必须实行监理的建设工程有（）

A．国家重点建设工程

B．大、中型公用事业工程

C．成片开发建设的住宅小区工程

D．利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金工程

E．国家规定必须实行监理的其他工程

答案：

41.AB 42.AB 43.ABC 44.AB 45.BCD

46.ABCD 47.ABC 48.ABD 49.BC 50.ABCDE

51、以下城市、县的总体规划需经国务院审批的有（）。

A．直辖市

B．县人民政府所在地

C．省、自治区人民政府所在地

D．城市人口在100万以上的城市

E．国务院指定的城市

52、下列（）贷款属于个人住房贷款。

A．房地产开发贷款

B．自营性个人住房贷款

C．组合贷款

D．公积金贷款

E．房地产经营贷款

53、房地产交易成交价格明显低于市场价格的，以评估价格作为交纳税费的依据，交易当事人对评估价格有异议的，可（）。

A．向房地产行政主管部门申请复核

B．向人民法院起诉

C．向房地产仲裁机构申请仲裁

D．由交易双方当事人共同认定的评估机构申请重新评估

E．由价格管理部门确定

54、在纳税人（）时，应按照房地产评估价格计征土地增值税。

A．隐瞒、虚报成交价格

B．提供扣除项目金额不实

C．转让房地产价格明显低于原购入价格

D．因采用一次性付款方式享受优惠价格，致使转让价格低于评估价格

E．申报的成交价格略高于评估价格

55、出让土地使用权的规定有（）。

A．必须是国有土地

B．符合土地利用总体规划十城市规划和建设用地计划

C．出让方案由土地管理部门制定，报政府批准实施

D．出让方案由规划部门制定，报政府批准实施

E．出让方案由土地管理部门会同城市规划、建设、房地产管理部门共同拟定方案，按规定经人民政府批准后，由土地管理部门实施

56、根据土地利用总体规划，将土地用途分为（）。

A．农用地

B．建设用地

C．军事用地

D．水域用地

E．未利用土地

F．林地

57、在总登记后，产权发生（）等情节，必须办理产权过户手续，即转移登记。

A．买卖

B．租赁

C．抵押

D．赠与

E．扩建

F．交换

58、中国城镇住房制度改革大致经历了三个阶段，即（）。

A．1978～1990年，为城镇住房制度的改革的探索和试点阶段

B．1991～1994年，为城镇住房制度的全面推进和改革阶段

C．从1994年开始，为城镇住房制度的改革的深化和全面实施阶段

D．1994～1998年，为城镇住房制度改革的深化和全面实施阶段

E．1991～1994年，为城镇住房制度改革的深化和全面实施阶段

59、国家将土地分为（）。A．农用地 B．建设用地 C．未利用土地 D．娱乐商业用地 E．征用地

60、属于拆迁的协管部门有（）。A．工商银行主管部门 B．县公安局 C．镇文化局

D．文化行政主管部门 E．土地管理所

51.ACDE 52.BCD 53.ABC 54.AB 55.ABE 56.ABE 57.ADF 58.ABC 59.ABC 60.CD

61、商品房交付使用之后是指（）。

A．办理了交付使用之后

B．房屋所有权证办理之前

C．房屋所有权证办理完备之后

D．房屋使用两年之后自然灾害导致，如地震

E．房屋保修期满之后

62、根据权属登记的内容和方式不同，各国房地产权属登记制度分为（）两大类型。

A．契约登记制

B．成立要件主义

C．产权登记制

D．利益登记制

E．使用权登记制

63、属于计算一半建筑面积的范围的有（）。

A．永久性独立车棚

B．未封闭的阳台

C．无顶盖的室外楼梯

D．临时房屋

E．与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊

64、作为国家一级的管理机构，下列对于国务院内部分工的介绍，正确的是（）。

A．国家建设部负责全国土地使用权的确权、登记、发证管理工作

B．国土资源部负责全国房屋所有权的确权、登记、发证管理工作

C．国家建设部负责全国房屋所有权的确权、登记、发证管理工作

D．国土资源部负责全国土地使用权的确权、登记、发证管理工作

E．国土资源部负责全国土地所有权及房屋所有权的确权、登记工作

65、住房公积金的提取和使用原则是（）。

A．安全使用和不定向使用的原则

B．定向使用的原则

C．定向分配的原则

D．严格时限的效率原则

E．安全运作的原则

66、某大型上市房地产开发企业在市中心商业区内，准备投资开发大型综合物业，该物业由甲级写字楼、高档公寓、购物中心和五星级酒店构成。开发初期该公司为弥补建设资金的不足，以其合法拥有的其他不动产作抵押向银行贷款，银行为了保证其贷款的安全又向保险公司投保。该公司在具备预售条件、办理预售许可证后。开始预售写字楼和公寓。当工程全部竣工前写字楼和公寓基本预售完毕，而购物中心和酒店却没有买家，而不能营业，购物中心和酒店的空置严重影响了该公司的开发利润。

银行贷款利息是该公司的（）。

A．隐含成本

B．会计成本

C．经济成本

D．财务费用

67、某大型上市房地产开发企业在市中心商业区内，准备投资开发大型综合物业，该物业由甲级写字楼、高档公寓、购物中心和五星级酒店构成。开发初期该公司为弥补建设资金的不足，以其合法拥有的其他不动产作抵押向银行贷款，银行为了保证其贷款的安全又向保险公司投保。该公司在具备预售条件、办理预售许可证后。开始预售写字楼和公寓。当工程全部竣工前写字楼和公寓基本预售完毕，而购物中心和酒店却没有买家，而不能营业，购物中心和酒店的空置严重影响了该公司的开发利润。

该公司直接融资的信用形式或金融工具有（）。

A．商业信用

B．银行信用

C．债券

D．股票

68、某市W房地产开发公司（以下简称W公司）拟建一经济适用住房小区，需向本市H乡征用40公顷基本农田以外的耕地。W公司在小区建设过程中，经过市场调研，决定调整最初确定的开发方案，在部分住宅用地上建造一大型商场；委托中介服务机构代理销售经济适用住房，并向G购房户提供住房公积金贷款服务。W公司开发大型商场时，以商场在建工程抵押贷款方式弥补工程建设资金不足；在商场投入使用时，W公司将商场底层出租给F公司，租期5年。商场开业一年，W公司由于还贷，将商场整体出售给S公司。

W公司如何才能合法占用该小区的土地（）。

A．向规划管理部门申办建设用地规划许可证和建设工程规划许可证后，再经项目所在地市政府办理农用地转用及征地审批手续，交纳相关费用后，向土地管理部门办理土地使用权划拨手续。

B．向规划管理部门申办建设用地规划许可证和建设工程规划许可证后，办理农用地转用审批，并向项目所在地省人民政府办理征地审批手续，交纳相关费用后，向土地管理部门办理土地使用权出让手续。

C．向规划管理部门申办建设用地规划许可证和建设工程规划许可证后，办理农用地转用审批，并经国务院办理征地审批手续，交纳相关费用后，向土地管理部门办理土地使用权出让手续。

D．规划管理部门批准建设用地规划申请后，经国务院批准办理农用地转用手续，交纳相关费用后，向土地管理部门办理土地使用权划拨手续。

69、某市甲房地产开发公司（以下简称甲公司）在A省B市，拟建一经济适用住房小区，小区占地面积为44公顷，其中10公顷系市区的土地，其余为基本农田以外的耕地。甲公司在小区建设过程中，调整开发方案，在部分住宅用地上建造商业综合楼，并委托房地产中介服务机构代理销售经济适用住房，为退休干部李某、离休干部刘某、在职职工陈某提供代办贷款手续服务。甲公司开发商业综合楼时，以在建工程抵押贷款方式弥补工程建设资金不足。商业综合楼投入使用后，1999年10月1日甲公司将其中的商场出租给乙公司，租期为2年；办公用房出租给丙公司，租期为3年。2001年10月9日，甲公司为还贷，拟将商场出售给丁公司。

甲公司转让商场时，应当（）。

A．将商场拟转让的情况告知抵押权人

B．将商场已经抵押的情况告知了公司

C．征求乙公司是否放弃在同等条件下优先购买商场的权利

D．征求丙公司是否放弃在同等条件下优先购买商场的权利

70、某上市房地产开发公司投资开发了一大型综合楼，包括商场、宾馆、写字楼和公寓四种类型。为了弥补自有流动资金的不足，该开发公司在项目建设初期以其拥有的其他房地产向银行抵押贷款，而银行为了保证其贷款的安全又向保险公司投了保。该开发公司在项目建设初期以其拥有的其他房地产向银行抵押贷款，而银行为了保证其贷款的安全又向保险公司投了保。该开发公司在完成该项目投资总额的25%以后开始预售。当综合楼建成前，商场和宾馆已全部预售完毕；综合楼建成后，写字楼和公寓大部分空置，因而严重影响了该开发公司的开发经营利润。

该开发公司直接融资的信用形式或金融工具有（）。

A．商业信用

B．银行信用

C．股票

D．消费信用

61.ABC 62.AC 63.ABCE 64.CD 65.BDE 66.BCD 67.ACD 68.D 69.AB 70.AC

综合分析题一

A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向有关部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。拆迁前委托C二级房地产估价机构，进行了拆迁评估。B公司在拆迁中遇到钉子户D，无正当理由拒不与B公司签订拆迁协议，致使商品房建设难以进行。此期间，商业中心建设按期进行，并于次年5月完成施工任务，并通过竣工验收。并及时办理了该商业中心的《房屋所有权证》。随后，B房地产开发公司将其出租给E经贸公司进行经营；而E经贸公司由于自身原因，又将该商业中心转租给个体户F。在此之后，商品住宅建设开始启动，在建设过程中，为了融通资金，B房地产开发公司将先前建设的商业中心向建设银行进行了抵押，从而保证了商品住宅的按期完工。

1、B房地产开发公司欲改变部分土地用途，首先需办理()手续?

A．向土地管理部门提出部分改变土地使用性质的申请

B．向城市规划部门提出部分改变土地使用性质的申请

C．向建设管理部门提出部分改变土地使用性质的申请

D．向房管部门提出部分改变土地使用性质的申请

2、责令限期拆迁决定发布后，若C户仍不搬迁，下列关于强制拆迁正确的说法是()。

A． A市房屋拆迁主管部门自行组织直接强制拆迁

B． B房地产开发公司组织有关人员直接强制拆迁

C． A市人民政府责成有关部门强制拆迁

D． A市房地产管理部门自行组织直接强制拆迁

E、A市房屋拆迁主管部门依法申请人民法院进行强制拆迁

3．按国家有关房地产估价机构资质管理规定，C二级房地产估价机构最少应有()名取得《房地产估价师资格证书》并经登记注册的专职房地产估价师

A、3

B．4

C．5

D．7

E、9

4、拆迁评估时，C房地产估价机构对对房屋拆迁性质、面积认定应掌握的原则包括()。

A、被拆迁房屋的性质和面积一般以现场堪查的结果为准。

B．被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准。

C．对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认

D．对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市房地产管理部门申请确认

E、对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。

5、该商业中心的房屋所有权登记属于()登记。

A、房屋所有权转移登记

B、房屋所有权变更登记

C、房屋所有权初始登记

D、房屋所有权注销登记

6、B房地产开发公司与E经贸公司在租赁合同签订后（）日内，办理房屋租赁登记备案手续。

A、30

B、45

C、60

D、90

7、针对E经贸公司的转租行为，下列说法正确的包括()。

A、经B房地产开发公司同意，E经贸公司可以依法将承租的商业中心转租

B、E经贸公司可以将承租的商业中心转租，不必经B房地产开发公司同意

C、转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同不随之变更、解除或者终止。

D、转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之变更、解除或者终止。

E、该转租合同也必须按照有关部门规定办理登记备案手续

答案：

1.B 2.CE 3.C 4.BCE 5.C 6.A 7.ADE

综合分析题二

A市某房地产开发公司B，拟在某市中心繁华地段进行开发建设一商业广场。B房地产开发公司通过正当出让方式取得了该地块的土地使用权，并缴纳了土地出让金。

该项目建设中，B房地产开发公司通过招标方式，选择了施工及监理单位。该项目建成后，B房地产开发公司将该商业广场1-3层转让给C公司，将4-5层租给D公司。

1、按照国家有关规定，该地块可以采取的出让方式包括()。

A．拍卖方式

B．招标方式

C．协议出让

D．挂牌出让

2、按照国家土地使用权年限的有关规定，该地块出让的最高年限为()年。

A．30

B．40

C．50

D．70

3、若B房地产开发公司采用邀请招标方式的，应当向()个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。

A．1

B．2

C．3

D．4

E、5

4、监理工程师应当按照工程监理规范的要求，采取()等形式，对建设工程实施监理。

A．旁站

B．巡视

C．平行检验

D．仅听取汇报

5、关于该项目中标人确定后，下列说法正确的包括()。

A．招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。

B．招标人应当向中标人发出中标通知书，但中标结果不必通知所有未中标的投标人。

C．中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让。

D．中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分主体、关键性工作分包给他人完成

E、中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分非主体、非关键性工作分包给他人完成

6、B房地产开发公司和C公司，在房地产转让合同签订后()日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向A市房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。

A．15

B．30

C．60

D．90

7、C公司为获得房地产权，应办理()。

A．到A市房地产行政主管部门，办理房屋所有权初始登记，取得《房屋所有权证》

B．到A市房地产行政主管部门，办理房屋所有权转移登记，取得《房屋所有权证》

C、到A市土地管理部门，办理《国有土地使用证》

D．到A市土地管理部门，办理《国有土地所有证》

E、到A市土地管理部门，办理《集体土地使用证》

8、D公司应办理()手续，其租赁行为才是合法的。

A．B房地产开发公司与D公司口头租赁协议 B．B房地产开发公司与D公司签订书面租赁合同

C、到A市房地产管理部门登记备案，并领取房屋租赁证 D．到A市规划管理部门进行登记 答案：

1.ABD 2.B 3.C 4.ABC 5.ACE 6.D 7.BC 8.BC

房地产估价师《制度与政策》考试大纲 篇3

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是。A：谨慎价值 B：市场价值 C：残余价值

D：快速变现价值

E：工业用地的监测点评估价格

2、下列属于大城市土地使用税幅度定额税率的是元。A：0．5—10 B：0．4—8 C：0．7—10 D：0．6—9 E：执行层的组织协调

3、《城市房屋拆迁管理条例》的适用范围，是指在实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的。

A：城市规划区内国有土地上 B：城市规划区內集体土地上 C：城市建成区内国有土地上 D：城市建成区内集体土地上 E：房地产估价机构必须加盖公章

4、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为__。

A．存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量

B．存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量 C．存量+新开发量+空置房量-拆毁量 D．存量+新增竣工量-拆毁量

5、电磁波对人体的危害程度从大到小排序正确的是。(2008年试题)A：超短波超短波>短波>中波>长波 D：超短波>短波>微波>中波>长波 E：执行层的组织协调

6、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境因素的是__。A．城市或区域产业结构与布局 B．人口数量与结构 C．土地资源状况 D．建筑技术进步

7、已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8％的价格为4000元／㎡；若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6％，则其价格最接近于元／㎡。A：3816 B：3899 C：4087 D：4920 E：工业用地的监测点评估价格

8、房地产开发公司应当在商品住宅交付时，向购买人提供《住宅质量保证书》和__。A．《住宅使用说明书》 B．《住宅验收说明书》 C．《住宅保修说明书》 D．《住宅保修保证书》

9、某墙身详图中所标明的尺寸为660，表明其所对应的实际尺寸是__。A．660mm B．1320mm C．5500mm D．13200mm

10、住房公积金属于所有。

A：缴存住房公积金的单位及个人 B：缴存住房公积金的单位 C：缴存住房公积金的职工 D：住房公积金管理机构 E：执行层的组织协调

11、定位于偏好中心，来迎合所有的消费者的营销方式是__。A．无差异性营销 B．差异性营销 C．定制性营销 D．集中性营销

12、李某将其在某建制镇的营业用房以100万元出售，应缴纳城市维护建设税元。A：500 B：2500 C：3500 D：6000 E：执行层的组织协调

13、出让地块的位置、使用性质等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分，由城乡规划主管部门依据提出。(2008年试题)A：城镇体系规划 B：土地利用总体规划 C：修建性详细规划 D：控制性详细规划

E：房地产估价机构必须加盖公章

14、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响属于房地产价格影响因素中的。

A：区位因素 B：社会因素 C：实物因素 D：权益因素 E：工业用地的监测点评估价格

15、下列关于路线价法中，不正确的是__。

A．路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相近，是房地产价格形成的替代原理

B．路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价

C．运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐

D．路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求基平均价格

16、张某以自己的住房抵押，在某银行贷款。王某应到房地产管理部门办理__登记。

A．房屋变更登记 B．房屋转移登记 C．房屋初始登记 D．他项权利登记

17、附息债券一般限于。A：短期债券 B：中长期债券 C：临时债券 D：永久债券

E：执行层的组织协调

18、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为__。

A．时间类参数 B．融资类参数

C．评价标准类指标 D．收益类指标

19、下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是。A：土地总价 B：土地单价 C：楼面地价 D：商品房价格

E：工业用地的监测点评估价格

20、下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是__。A．青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定 B．征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定

C．新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定 D．地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

21、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是__。A．土地购置贷款 B．土地储备贷款 C．土地开发贷款 D．建设贷款

22、人民法院确定保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价格或者市价的。A：50％ B：60％ C：70％ D：80％

E：执行层的组织协调

23、砖砌墙体是由砌墙砖与砂浆砌合而成，分为普通砖和空心砖两大类。空心砖是指孔洞率不小于的砖。A：5％ B：8％ C：10％ D：15％

E：执行层的组织协调

24、在估价假设和限制条件说明中，当无理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患时，应。

A：假定建筑结构是安全的 B：肯定建筑物是安全的

C：强调建筑结构安全须进行相关专业鉴定 D：说明建筑结构安全难以确定 E：工业用地的监测点评估价格

25、一般来说，__对企业的市场营销有直接影响。经济发展速度快，人民收入高，则购买力增强，市场需求增大；反之则小。A．政治法律环境 B．经济环境 C．人口环境

D．社会文化环境

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、下列__工程在开工前应当向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。

A．从事各类房屋建筑及其附属设施的建造

B．从事各类房屋建筑及其附属设施的配套的线路、管道、设备的安装 C．城镇市政基础设施工程的施工

D．从事各类房屋建筑及其附属设施的装修装饰

E．工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300m2以下的建筑工程

2、某三层楼房，每层建筑面积相等，房地总价值为200万元，其中一层价值是二层价值的2倍，三层价值是二层价值的0.7倍。若建筑物总价值为120万元。下列关于土地份额分摊的表述中正确的有。

A：按建筑面积分摊二层占有土地的份额为33.33％ B：按房地价值分摊二层占有土地的份额为17.57％ C：按房地价值分摊二层占有土地的份额为27.03％ D：按土地价值分摊二层占有土地的份额为17.57％ E：按土地价值分摊二层占有土地的份额为27.03％

3、需求是与该商品销售价格所对应的消费者的统一。A：购买水平B：购买单位 C：购买能力 D：购买欲望 E：购买需求

4、已知年利率为14%，则按季度计息时的实际年利率为（）。A．12.55% B．12.68% C．14.75% D．15.01%

5、根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有__。A．土地所有权

B．国有工业用地土地使用权 C．宅基地土地使用权 D．大型游乐场 E．乡镇企业用房

6、下列关于房屋所有权登记费的计费方式和收费标准，表述正确的是。

A：按规定需由当事人双方共同申请的，只能向登记为房屋权利人的一方收取 B：注销登记不得收费

C：向一个以上房屋所有权人核发房屋所(共)有权证书时，每增加一本证书可按每本80元收取王本费

D：经济适用住房登记，以及因房屋坐落的街道或门牌号码变更、权利人名称变更而申请的房屋变更登记，按对应性质房屋登记收费标准的一半收取 E：房屋登记收费标准中包含房屋权属证书费

7、房地产投资的（）优点，是置业投资者能容忍较低投资收益率的原因。A．能抵消通货膨胀的影响 B．相对较高的收益水平C．提高投资者的资信等级 D．易于获得金融机构的支持

8、某家拟购买一套住宅，单价为3000元/m2，该家庭的月收入为6000元，其中30%可用来支付房款，银行可为其提供15年期的住房抵押贷款，贷款年利率为6%，抵押贷款价值比例最大为80%，问根据该家庭的支付能力最多可以购买__平方米的住宅 A．36.72 B．45.32 C．88.88 D．97.86

9、商品房现售应取得的条件有__。①持有《商品房预售许可证》；②拆迁安置已经落实；③物业管理方案已经落实；④出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；⑤取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；⑥供水供电供热供气等基础配套设备即将到位；⑦持有建设工程规划许可证和施工许可证。A．①②③

B．①②③④⑤⑥ C．①②③④⑤⑥⑦ D．②③④⑤⑥⑦

10、房地产转让，当事人应当__。A．签订书面转让合同

B．向县级以上政府规定的部门申报成交价 C．到工商管理部门办理转让合同登记手续

D．到土地管理部门办理土地使用权变更登记手续 E．到房地产管理部门办理房地产转移登记

11、城市环境噪声污染的特征包括。(2006年房地产经纪人相关知识试题)A：能量污染 B：感觉公害 C：生活污染 D：局限性污染 E：空气污染

12、业主大会成立后，维修资金的使用由物业管理企业提出使用计划，经__讨论通过后实施。

A．当地房地产行政主管部门 B．房地产开发商 C．业主大会 D．物业公司

13、某非经济特区的房地产估价机构评估一宗以房产为主的项目，评估的房地产总价为2400万元，根据国家有关规定，估价收费最高为万元。A：1．92 B：3．60 C：4．57 D：6．00 E：执行层的组织协调

14、获取房地产估价业务的措施有．【2004年考题】 A：突破专业能力限制，接受各种估价要求 B：提高服务质量 C：恰当的宣传 D：低收费

E：最大限度压缩估价作业期

15、可行性研究的结论主要是说明项目的财务评价结果，表明项目。A：是否有足够的资金来源 B：是否有较为广阔的市场

C：是否具有较理想的财务内部收益率

D：是否有较强的贷款偿还和自身平衡能力和较强的抗风险能力 E：项目是否可行

16、银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于风险。A：信用 B：管理 C：法律 D：操作 E：借款合同

17、在集群偏好中，定位于偏好中心，来迎合所有的消费者，即，定位于最大的细分市场，即，同时开发几种产品，分别定位于不同的细分市场，即。A：差异性营销，集中性营销，无差异性营销 B：无差异性营销，集中性营销，差异性营销 C：集中性营销，无差异性营销，差异性营销 D：集中性营销，差异性营销，无差异性营销 E：借款合同

18、某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为2.25%，为吸引5年期的储户，则其5年期的年利率应大于__。A．2.50% B．2.35% C．2.38% D．3.25%

19、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为__。A．7.5% B．8.3% C．12.5% D．16.7% 20、投资者进行房地产投资的主要目的是。A：财富最大化 B：保值增值

C：降低投资组合的总体风险 D：降低通货膨胀的影响 E：借款合同

21、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》宣布从__下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。A．1996年 B．1997年 C．1998年 D．1999年

22、从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括（）等。A．有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地

B．“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产 C．有租约限制的房地产 D．未来状况下的房地产 E．共有的房地产

23、下列关于城市总体规划与城市生态规划、城市环境保护规划的关系，表述正确的是。

A：城市环境保护规划是城市总体规划的重要组成部分 B：城市生态规划不同于传统的城市环境保护规划

C：城市生态规划不只考虑城市环境各组成要素及其关系

D：城市生态规划仅关注城市的自然生态，不关注城市的社会生态 E：城市环境保护规划属城市专项规划范畴

24、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为__万元(收益可视为无限年)。A．30 B．40 C．50 D．60

房地产估价师《制度与政策》考试大纲 篇4

卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、下列关于门和窗，表述错误的是。

A：门和窗是现代建筑不可缺少的建筑构件

B：门和窗在建筑上还起到围护和安全保护、隔声、隔热、防寒、防风雨的作用

C：窗是建筑上阳光和空气流通的通道

D：门和窗仅有实用价值，没有建筑装饰的作用

E：执行层的组织协调

2、反映企业长期偿债能力的指标是__。

A．流动比率

B．速动比率

C．资产负债率

D．存货周转率

3、根据权利的作用，以下民事权利属于形成权的是__。

A．物权

B．知识产权

C．人身权

D．撤销权

4、下列关于房地产投资分析中成本的表述中，正确的是__。

A．与财务报表中的成本完全不一样

B．应根据实际发生费用记录来确定

C．与财务报表中的成本一样

D．是对项目未来将要发生的费用的预测和估算

5、有效毛收入乘数法没有考虑估价对象与类似房地产在方面的差异。

A：房地产租金以外的收入

B：运营费用率

C：空置率

D：可出租面积的比率

E：工业用地的监测点评估价格

6、某投资市场的平均收益率为12%，银行贷款利率为5.17%，国债收益率为3.5%，房地产投资的风险相关系统数为0.5。那么，当前房地产投资的折现率为（）。

A．3.5% B．5.17% C．7.75% D．8.59%

7、收益递增递减原理可以帮助我们确定估价对象的A：最佳用途和最佳规模 B：最佳集约度

C：最佳规模和最佳集约度

D：最佳用途

E：工业用地的监测点评估价格

8、某宗房地产32年土地使用权的价格为4 000 元／㎡，对应的报酬率为7％。现假定报酬率为9％，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于元／㎡。

A：3 275 B：3 287 C：3 402 D：4 375 E：工业用地的监测点评估价格

9、__是指消费的某种物品每增加一个单位所获得的总效用的增加。

A．总效用

B．边际效用

C．总效用率

D．边际效用率

10、在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用的行为。

A：宅基地所有权

B：空间利用权

C：地役权

D：建筑物相邻关系

E：工业用地的监测点评估价格

11、某年1月30日购买某房地产价格为1000美元／㎡，首付款为20％，余款半年末一次性支付，月利率为0．6％。当年，该类房地产以美元为基础的价格平均每月比上月上涨1％，人民币兑换美元的汇率1月30日为6．59：1，9月30日为6．46：1。下列关于该房地产价格的说法，正确的是。

A：该房地产的名义交易价格为人民币6590元／㎡

B：该房地产的实际交易价格为人民币6404元／㎡

C：该房地产于该年9月30日的市场价格为1052美元／㎡

D：该类房地产在该年1月30日至9月30日期间以人民币为基准的价格平均每月比上月上涨幅度大于1％

E：工业用地的监测点评估价格

12、下列关于容积率的计算公式，正确的是。

A：容积率=土地面积／总建筑面积

B：容积率=总建筑面积／土地面积

C：容积率=建筑基底占地面积／地块面积

D：容积率：地块面积／建筑基底占地面积

E：执行层的组织协调

13、A房地产开发公司在B市城市规划区內建设一住宅小区，该项目工程合同价为1000万元建筑工期为25个月。A房地产开发公司申请领取施工许可证时，应当提交建设资金已经落实的词明文件，其到位资金原则上不少于万元。

A：100 B：300 C：500 D：800 E：执行层的组织协调

14、一般而言，认知价值定价法所定价格__价值定价法所定价格。

A．高于

B．低于

C．等于

D．低于等于

15、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据应按服装店用途进行估价。

A：合法原则

B：最高最佳使用原则

C：估价时点原则

D：替代原则

E：工业用地的监测点评估价格

16、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为。

A：存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其他种类房地产量一拆毁量

B：存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量

C：存量+新开发量+空置房量一拆毁量

D：存量+新增竣工量一拆毁量

E：工业用地的监测点评估价格

17、已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8％的价格为4000元／㎡；若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6％，则其价格最接近于元／㎡。

A：3816 B：3899 C：4087 D：4920 E：工业用地的监测点评估价格

18、运用报酬资本化法估价，需要预测估价对象的未来。

A：利润

B：毛收入

C：价值

D：净收益

E：工业用地的监测点评估价格

19、开发商以某一价格出售“物业+健身房会员资格+保龄球馆会员资格+游泳池会员资格”时，该价格比这四项各自价格之和低了许多，开发商采用的是__技巧。

A．产品线定价

B．选择品定价

C．补充品定价

D．产品束定价

20、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于__方面的制约。

A．建筑技术

B．土地权利设置

C．相邻关系

D．土地使用管制

21、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为__万元。

A．55.0 B．85.6 C．150.0 D．123.6

22、国有土地的所有权由国家代表全体人民行使，具体由代表国家行使。

A：全国人民代表大会

B：国务院

C：国土资源部

D：住房和城乡建设部

E：房地产估价机构必须加盖公章

23、有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于__。

A．该建筑物的价值低于拆除费用

B．该估价结果肯定有误

C．甲土地的价值高于乙土地的价值

D．不可能出现这种情况

24、下列关于木材的物理力学性质，说法错误的是__。

A．在木材内部含有的水分根据其存在形式分为三种，即自由水、吸附水和化合水

B．当木材干燥时，首先失去的是吸附水，然后失去的是自由水

C．纤维饱和点是木材物理力学性质发生改变的转折点，是木材含水率是否影响其强度和干缩湿胀的临界值

D．木材顺纹方向的抗拉强度、抗剪强度最大，横纹方向最小

25、下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是。

A：降低房地产开发贷款利率

B：增加土地有效供给

C：降低契税

D：提高购房贷款利率

E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、城市总体规划的近期规划期限一般为__年。

A．1 B．3 C．5 D．10

2、下列会计科目中，属于资产类的有。(2009年试题)A：短期投资

B：累计折旧

C：实收资本

D：委托加工材料

E：坏账准备

3、银行的个人住房贷款仍处于起步阶段，对贷款的决策管理尚存在缺乏成熟的经验和有效的手段，容易形成管理和决策风险。具体体现在。

A：资金来源和资金运用期限结构不匹配导致的流动性风险

B：自然原因或社会原因导致借款人失去还款能力

C：由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还

D：抵押物保管不善和贷后管理工作薄弱环节所带来的风险

E：资金来源与资金流动性无关

4、某房地产的报酬率为8%，收益期限为30年时的价格为4000元/m2。若报酬率为6%、收益期限为50年时，则该房地产的价格为__元/m2。

A．3800 B．4500 C．5200 D．5600

5、发生工程索赔的原因包括等。

A：当事人违约

B：不可抗力事件

C：合同规范

D：合同变更

E：工程师指令

6、房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入__。

A．管理费

B．销售费用

C．其他费用

D．前期费用

7、当利息周期小于1年时，则实际利率__名义利率。

A．等于

B．大于

C．小于

D．两者无关系

8、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为__年。

A．40 B．43 C．47 D．50

9、确定用于敏感性分析的经济评价指标，通常采用的指标为。

A：投资回收期

B：内部收益率 C：财务净现值

D：开发商利润

E：借款合同

10、以下房地产估价方法中，属于房地产估价的基本方法的有。

A：假设开发法

B：成本法

C：路线价法

D：市场法

E：收益法

11、房地产开发项目所采用的建筑工程施工合同文件优先解释的顺序为__。

A．合同协议书、投标书及其附件、图纸、工程报价单或预算书

B．图纸、投标书及其附件、合同协议书、工程报价单或预算书

C．合同协议书、投标书及其附件、工程报价单或预算书、图纸

D．纸、工程报价单或预算书、投标书及其附件、合同协议书

12、下列关于差额投资内部收益率的表述中，正确的有。

A：差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差

B：差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率

C：差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额之和等于零时的折现率

D：差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案

E：采用差额投资内部收益率进行多方案比选时，应将方案按投资由大到小排序并依次两两比选，从中确定优选方案

13、下列建设工程必须实行监理的是。(2002年试题)A：三峡水利工程

B：农民个人出资自建住宅

C：利用亚洲开发银行贷款工程

D：利用外国政府援助资金的工程

E：民营企业家投资开发建设的住宅小区工程

14、下列关于拍卖佣金的表述中，错误的有。

A：拍卖人收取佣金是一种法定行为

B：对非公物拍卖，委托人与拍卖人未作约定而成交的，扣卖人可以向委托人收取不低于拍卖成交价6％的佣金

C：委托人既可采取前期支付法也可采用扣除法支付拍卖佣金

D：公物拍卖时，拍卖人一律不得向委托人收取拍卖佣金

E：收取佣金比例按照同拍卖应交价成正比的原则确定

15、短期偿债能力指标主要是。

A：流动比率

B：速动比率

C：资产负债率

D：存货周转率

E：存货周转天数

16、收益法适用的条件是房地产的__。A．收益能够量化

B．风险能够量化

C．收益或风险其一可以量化

D．收益和风险均能量化

17、下列属于农民集体土地范围的包括。

A：村农民集体的土地

B：村内两个以上农村集体经济组织的农民集体的土地

C：乡(镇)农民集体的土地

D：农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地

E：因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地

18、在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有。(2007年试题)A：空置量

B：房地产价格指数

C：平均建设周期

D：吸纳率

E：失业率

19、从理论上讲，标准临街深度是街道对地价影响的转折点：由此接近街道的方向，地价受街道的影响而__；远离街道的方向，地价__。

A．基本不变，逐渐降低

B．基本不变，逐渐升高

C．逐渐升高，基本不变

D．逐渐降低，基本不变

20、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是（）。

A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去

D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去

21、实行物业服务收费包干制的，物业服务费用的构成包括__。

A．物业服务成本

B．法定税费

C．物业管理企业的利润

D．物业管理企业的酬金

E．物业服务支出

22、质量控制包括__的质量控制。

A．投资决断

B．决策阶段

C．设计阶段

D．施工阶段

E．检验阶段

23、某私营业主准备将自己的一临街商业门市转手，价格协商为90万元，设应扣除项目为30万元，则业主应缴纳土地增值税万元。

A：13．5 B：25．5 C：18 D：36 E：执行层的组织协调

24、下列关于基础利率的表述中，正确的有__。

A．等于银行存款利率

B．等于银行贷款利率

C．是投资者所要求的最低利率

D．是银行同业之间的短期资金借贷利率

E．一般使用无风险的国债收益率作为其代表 25、2009年4月，王某将其住宅出租，月租金收入为2000元，其当月应缴纳的房产税为元。