房地产估价实务（精选7篇）
房地产估价实务 篇1
房地产估价课程是土地资源管理、房地产管理专业的一门重要专业核心课程, 它既系统介绍房地产估价的基本理论和方法, 又是一门实践性较强的应用课程。研究确定其教学模式对学生所学的专业知识得到巩固、估价能力得到培养, 尤其是让他们的市场调查能力、估价报告撰写能力得到有效的提高, 有重要意义。
一、实证调查分析
笔者通过对2006、2007年度公共事业管理专业房地产估价课程的授课, 发现单纯理论讲授课程效果不佳, 学生对房地产估价课程认识浮于表面, 内容的理解、估价的操作均处于一知半解状态。如何建立学生对房地产估价微观层面的全面认识, 成为本课程教学亟待解决的问题。
为全面了解此项工作的实效性, 笔者本着能得到客观的、学生坦诚评价的基础上, 选择在该门课程授课完最终考核成绩公布后的背景下, 从新疆农业大学公共事业管理专业061班和072班, 以及科技学院公共事业管理专业072班学生对2009-2010学年下年度的房地产估价课程做“房地产估价理论与实务学习状况”的问卷调查, 发放问卷121份, 收回有效问卷112份, 有效问卷占到92.56%, 统计结果详见表1。
从调查结果反映出, 绝大部分学生认识到该门课程的重要性, 认为重要的占到83.15%, 且学习目标普遍明确 (由于考取房地产估价师受到工作年限的限制, 主要以获得学分为主要目标, 并为以后考证做准备) , 同时认为考核形式呈现多样性。但在理论与实践结合度、案例教学丰富度、模拟实践条件、行业实习指导程度方面都认为有不尽人意之处, 所以该门课程教学中有诸多亟待解决的问题。
二、房地产估价课程教学中存在的缺陷
新疆农业大学人文学院房地产估价理论与实务课程受多种因素制约, 在以往教学中呈现出偏理论而轻实践, 在课程实践教学模式中存在以下不足。
1. 理论与实践教学存在较大现实距离。
房地产估价课程本是一门实践性很强的课程, 理论内容抽象不太容易理解, 而实践教学受教学资源等制约, 校内外课程实践不足, 因此其授课过程多采用理论授课—课程实习的短渠道教学模式, 出现学生理论知识含混不清, 行业实践理解不深的现象。知识学习过程应是一个了解、理解、实践内化、提升理解、巩固的循环积累过程, 而缺乏实践积累的短平快模式无疑会给教学效果带来负面影响。
2. 教学内容在设置上有一定偏颇。
授课中偏重于对城市房地产价格的评估, 忽视对农村房地产尤其是农用地的价格评估, 而我国农用地的商品价值属性正日益显现, 农用地的价格评估工作将全面展开, 因而加强其理论教学十分重要和迫切。同时估价方法的讲授并不全面、完整, 现实经济活动中已产生许多较为实用的估价方法, 它们各有其独特的适用对象和范围, 但目前的教学内容大都只限于市场法、成本法、收益法、假设开发法等几种一般性较常用的估价方法, 对于其他运用较少的估价方法则很少加以讲解。
3. 案例教学内容不完善。
本课程主讲教师为弥补实践教学的不足, 采用广泛搜集估价案例添加到授课过程中。往往针对某一章节内容进行相关管理案例的剖析讲解, 以增加理论内容的实践性。由于整体实践目标的缺失所收集的案例内容显得不够完整和系统, 对专业课程目标的能力培养仍显不足。案例分析的教学方法由于学生学习主体的参与性不足其效果也不甚理想。
4. 教学手段落后, 实践条件缺乏。
传统的房地产估价课程教学受到经费、场所、人员等客观因素的制约, 只能停留于课堂学习、课外作业、课后考试的教学运行模式, 学生的房地产估价业务操作能力相对低下, 走向社会后不能较快地独立开展正常的房地产估价业务。平时虽然在授课过程中穿插涉及一些估价案例, 但目前本校既无模拟评估实验室, 也没有进行价格评估所需的大量专业资料, 实践条件缺乏, 学生很难进行具体实践操作, 学生在学习过程中感觉抽象, 且大多存有想象空间。这样使学生不能很好地根据实地情况, 选择估价方法进行实地查勘、测评、考查房主的实际情况, 进行想象式的演练, 缺乏实战性, 对学生今后在实际工作岗位中仍然很茫然, 无从下手实际业务。
5. 行业实习指导力度不足。
目前本课程理论授课结课后进入专业实习阶段, 所涉及的社会企业岗位主要有房地产估价师、房地产市场调查业务员, 由于各自职能分工差异较大, 专业教师数量不足, 对学生行业实习实践的指导基本处于微乎其微状态, 实践课程学习的整体效果较差。
三、实行科学的课程教学方法, 提高教学整体效果
针对以上存在问题, 提出相应策略:
1. 提高教师自身素质, 加强双师型教师队伍建设, 缩短理论与实践教学的距离。
教师应积极开展科研、生产工作, 促进课程教学改革。教师应该在努力搞好教学的同时, 不断改善自身的知识结构和能力结构, 承担纵向或横向科研课题, 从事实际评估项目, 不断积累实践经验, 撰写专业论文或著作。激励教师增强科研和生产能力, 使教师正真具备“双师型”教师素质, 以促进教学质量的进一步提高。
教师必须树立科学的世界观、积极的人生观、正确的价值观和无私的奉献精神, 积极推进课程改革, 提高学生学习兴趣, 培养学生获取知识的能力, 以及分析问题、解决问题的创造性思维。授课教师应把自身尽快转化成专业执业人士, 加强与社会各界的联系, 积极参加各种专业性学术活动, 通过多种途径广泛获取信息, 提高专业技能, 拓宽教学的深度和广度。
2. 课程教学内容改革的具体目标。
根据实际发展要求, 及时选用内容较为系统、全面的教材。不受教材内容设置的局限, 开放性地引导学生学习掌握有关房地产估价的各种理论和方法。教学内容应适当增加农村房地产尤其是农用地这一估价对象的内容, 以适应实践发展对课程改革的迫切要求。及时获得和发现房地产估价学科领域的新知识、新问题, 并将其中有益的部分不断充实到课程教学内容体系中。让学生及时而充分地了解并掌握这一学科领域的前沿问题和最新动态, 进一步激发他们的求知欲和创造欲, 进而提高其解决实际问题的主动积极性。
3. 全过程案例式教学法, 改进课程教学方法。
所谓全过程案例教学, 是将房地产估价案例教学的思想、观点、方法、手段综合应用于教学过程中的各个阶段和环节, 使之联结为一个有机而完整的教学过程体系。实施全过程案例教学, 一方面在课堂学习、课外作业、课内讨论、考试考核等各个教学环节中改变过去固有的教学方法, 以估价案例分析来加深学生对课程内容的认识和理解, 并多角度、多层次鼓励和引导学生形成一种学习的内在动力机制, 拓宽对实际估价业务的分析思路, 增强其随机应变、判断解决问题的综合能力。另一方面全过程案例教学也有助于提高专业教师的教学水平, 迫使教师积极参与各类房地产估价实务活动, 加强平时的案例资料收集和积累, 认真选择或编写教材内容, 注重实施有效的课程教学方法。
4. 建立房地产估价模拟实验室, 提高课程教学的整体效果。
建立房地产估价模拟实验室是将微观的估价活动搬进实验室进行实境模拟, 将估价案例教学实证化、动态化。它弥补了传统的房地产估价课程教学方式的缺陷与不足, 有利于帮助学生熟练掌握房地产估价的业务流程和操作实务, 提高其独立思考分析和解决实际问题的能力, 提高房地产估价课程教学的整体效果。
由于建立房地产估价模拟实验室需要一定的现实条件, 因此校方及授课教师也应遵循因地制宜的原则考虑如何改善教学手段及环境。花费足够的时间和经费去收集与房地产价格评估有关的各类专业材料、专业图纸、数据信息等, 并配置必要的数据处理软件进行统计分析和运算。
四、结束语
房地产估价课程教学中既要讲究科学性, 也要讲究艺术性。教学方法本身就具有多样性、综合性、发展性和互补性等特点。教师在日常教学中常常是多种方法有机结合, 综合运用。教师上课, 不仅要像演员那样利用语言、表情、动作等把预先设计好的内容表述出来, 更要向导演那样, 综合考虑学科 (课程) 特点、教学目的、学生水平等因素, 依材选法、因材施教。常言道:“教学有法, 教无定法。”每位教师都应在教学实践中不断探索, 逐渐形成并不断完善自己的教学风格, 为提高教学质量, 培养高素质专业人才做贡献。
参考文献
[1].柴强主编.房地产估价理论与方法[M].中国建筑工业出版社, 2009
[2].张笑寒.房地产估价课程教学的改革与创新[J].高等农业教育, 2002 (7)
房地产估价实务 篇2
思维导图(Mind Map)是20世纪60年代初,英国学者托尼·布赞(Tony Buzan)基于对脑神经生理科学的研究,比自然万物放射性性状,在分析了人们的笔迹习惯,以及在训练学习障碍者的实践中,逐渐形成的关于放射性思维及其图形表达的研究成果。1971年,这些成果被结集成书,广泛地应用于教育学习、商业决策等领域。
近年来,思维导图被我国教育工作者广泛应用于教学方面,笔者学习相关理论和XMind2013软件教程后,通过“市场法评估某普通住宅交易价值”的教学,发现思维导图在《房地产估价实务》课程中行之有效,使抽象的理论知识可视化,能提高学生的学习兴趣,激发学生自主学习和知识建构,能较好地达成教学目的,且教学相长、形成良好高效的课堂教学环境。
1 基于思维导图的课堂教学案例——市场法评估某普通住宅交易价值
1.1教师利用思维导图进行教学准备
教学准备是课前教师要完成的教学设计(备课)、 教具准备、教学环境、教学素材等准备工作,具体表现形式即形成书面的教案(含学生任务书)、制作好上课所需课件(如PPT、思维导图)、检查好所需教具、布置好教学环境和搜集好教学素材等。教师一方面可利用思维导图来组织完成以上工作;另一方面,在教案、学生任务书、课件等需要的地方插入思维导图(见图1)。
1.2学生利用思维导图进行学习准备
学生的学习准备可在课前或课堂前期完成,在 《房地产估价实务》的教学中,主要采用任务驱动教学法。教师根据实际的估价工作,设计出如“市场法评估某普通住宅交易价值”这样的模拟项目,并提供必要的素材(估价对象为实训室、估价对象的基本情况、估价目的等),印制成学生任务书。学生根据教材、学生任务书和网络资源,利用思维导图制作出自己的学习思路纲要(见图2)。
1.3师生利用思维导图达成教学目标
课堂教学中,教师依据课前设计的思维导图把握教学节奏、引导教学进程。学生的学习思路纲要思维导图起初是简单而有不足的,伴随着教学活动的展开,学生一方面将其作为自主学习的引导图、目标图, 另一方面则进行填充或修订、最终成为学习成果图(见图3)。
最终形成的学习成果图,使得知识和技能点得以汇总、技术路线清晰,最重要的是可视化,既可以作为师生总结、评价、测试的依据,又可以作为学生课后复习和以后工作的资料。
1.4利用思维导图反思改进教学
根据以上不同阶段形成的思维导图,教师能够更加直观地看到自己预先的教学设计和学生学习过程中的问题,更可以看到教与学过程中自己和学生不断思考、行动的过程;由此教师进行教学反思、改进教学就更加有依据和有的放矢。
2基于思维导图的房地产估价实务教学效果之比较
2.1 与常规教学手段（板书、PPT等）比较——“有容乃大”
板书作为最久远和广泛使用的教学手段,能体现授课者的教学意图,将知识点、技能点暂时的留存在黑板上,让学习者通过观看或记笔记的形式得到相关知识技能,也有交互性,能够让学生展示其学习成果; 但缺点也是明显的:只能短暂地展示内容且占用一定的课堂教学时间,若教师的基本功不够“漂亮”,反而让学生感到枯燥无趣。
PPT是推广电教化以来,教师采用的最普遍课堂教学手段之一,其可以关联音频、视频及其他电子化教学材料,相较于板书,其展示效果更生动、刺激性较强,更能引起学生的注意,又因是课前准备好的也能够节约一定时间提高效率,与“电子白板”联合使用, 交互性也得以体现;但是近来往往得到不好的反馈: 学生拍摄或者拷贝教师的课件,课堂教学效果反而更加退化。
思维导图的教学效果与上述两者相比则显得“有容乃大”:首先,在不同的教与学的环节,教师和学生都要通过思考、讨论、制作以形成自己的思维导图,这就使得学生在被动中增加了主动性,而不是一味被动地接受知识技能;其次,板书或PPT往往要反复书写或翻页来展示一次课或一个项目的不同阶段的内容, 而思维导图可将全部内容“一图打尽”,即便有所疏漏也可以即时进行修订、完善(在具备计算机、网络的教室中进行)。
2.2与常规教学方法(讲授、实训等)比较——“无欲则刚”
常规的讲授、实训或理实一体化教学,往往是教师主动或主导,虽也能不同程度地体现学生在学习上的主体性,但仍脱离不了教师预先设定或设计好的框架,学生在教师既定的、有目的的思维引导下,较难进行发散思维、创新思维,久而久之学生也“懒于”进行创新、创造,其发展受到阻碍。
而思维导图则不受既定目的的限制,显得“无欲则刚”:思维导图是终极的组织性思维工具,而且使用起来非常简单。所有的思维导图都有一些共同之处, 它们都使用颜色,都是从中心发散出来的自然结构, 都使用线条、符号、词汇和图像,都遵循一套简单、基本、自然、易被大脑接受的规则。使用思维导图可以把一长串枯燥的信息变成彩色的、容易记忆的、有高度组织性的图,它与大脑处理事物的自然方式相吻合。
显然,思维导图组织信息的方式是非线性的,非常适于发散思维、创新思维。用思维导图记笔记、讨论或头脑风暴时,它不但用到文字、数字,还用到关键词、分类、色彩、图像等,使用思维导图充分地调动了整个大脑的功能,可以提高人的分析力、记忆力、判断力、想象力、创造力,能综观整体,又能关注细节。
3思维导图在课堂教学中运用总结
通过在房地产估价实务课堂教学中的探索研究, 笔者将思维导图的运用总结如下:
(1)什么时候用。必须是在教师和学生都接受了思维导图的基本理论,并能熟练使用XMind2013思维导图软件的基础上,才能有效运用思维导图这一 “工具”,充分体现思维导图理论的作用。
(2)什么场合用。为提高课堂效率,使用思维导图进行课堂教学,最好是在计算机房、网络教室,或师生携带便携式设备能运行相关软件的条件下使用。虽然思维导图亦可以手绘,但对课堂教学来说,手绘图效率较低、保存不便,且教学信息化进程势不可挡,这也是思维导图这一“旧”理论近年来焕发“新机”的催化剂。
(3)什么人用。课堂教学中的参与者皆可使用,教师、学生或其他,并不受所谓身份、地位限制。
(4)如何使用。在前文中列举了基于思维导图的 “市场法评估某普通住宅交易价值”教学案例,也可以说是一种模式:教师利用思维导图进行教学准备—— 教师对教材进行分析,利用思维导图进行教学设计, 找出教材中的知识点、技能点,画出教学用的思维导图;学生利用思维导图进行学习准备—学生根据教材、学生任务书和网络资源,利用思维导图制作出自己的学习思路纲要;师生利用思维导图达成教学目标—教师课前设计的思维导图起到把握教学节奏、引导教学进程的作用,学生的学习思路纲要思维导图一方面作为其自主学习的引导图、目标图,另一方面进行填充或修订、最终成为学习成果图,最终形成的可视化的学习成果图,既可以作为师生总结、评价、测试的依据,又可以作为学生课后复习和以后工作的资料;利用思维导图反思改进教学——根据以上不同阶段形成的思维导图,教师进行有依据和有的放矢地教学反思、进而改进教学。
整个教学过程是一个循环往复、螺旋上升的过程。但是,只要理解了思维导图理论,就能够熟练运用思维导图这一工具,而无须拘泥于所谓模式。思维导图本身倡导的就是发散思维、创新思维。
4结语
基于思维导图的房地产估价实务课堂教学,充分发挥了学生的学习主动性,促进了师生之间的交流, 能够提高学生的认知能力、学习能力和记忆理解能力。与常规的课堂教学手段、方法相比,思维导图可以加深学生对房地产估价理论的理解掌握,便于教师跟踪学生的学习思维过程,不仅促进了教师的教,也促进了学生的学。师生教学相长、课堂教学效率得以提高。作为一种有益的理论、方法、工具,思维导图还需在以后的教学中通过不断地实践来验证,使得更多师生受益。
摘要：房地产估价工作涉猎广、专业性强、规范性强,若要在课堂上通过《房地产估价实务》这门课程的教学,使学生具备完成一项常规估价业务的能力,则需要教师“有效地教”和学生“有效地学”相结合。为此,文章经过探索,将思维导图引入课堂教学,在教的过程中运用思维导图,同时指导学生在学的过程也运用思维导图,达到了提高课堂教学效率、学生在学习后能完成常规估价业务的目的。
房地产估价主观风险分析 篇3
关键词：房地产估价,主观风险,风险防范
摘要:房地产估价是估价人员凭经验, 按照一定的程序、原则和方法得出房地产估价结果的过程。这个过程参与者有委托人、估价机构、估价人员等, 由于参与各方原因造成评估结果与真实价值产生极大偏差, 带来估价的主观风险。主观风险严重制约着当前房地产估价行业的发展, 影响着房地产市场的健康发展, 规避和预防房地产估价的主观风险非常重要。
关键词:房地产估价;主观风险;风险防范
一、房地产估价风险概述
房地产估价是指专业房地产估价人员, 根据特定的估价目的, 遵循公认的估价原则, 按照严谨的估价程序, 运用科学的估价方法, 对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上, 对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。
房地产估价活动和其他经济活动一样都具有风险性。但是房地产估价是一种中介活动, 由于房地产的特殊性以及市场信息的不对称性, 房地产估价风险也具有其特殊性。在一般活动中的风险往往是指效益方面的不确定性, 以及由于不确定性存在是的经济活动主体效益的不确定, 而估价风险是指估价结果与房地产真实价格偏差的程度及发生较大偏差的可能性。房地产估价过程中的参与者多有自己的主观经验或者看法, 容易导致估价结果偏离客观价格, 带来风险。
房地产估价是与房地产相关的一项集政策性、技术性、地域性、时效性为一体的社会中介活动。房地产估价一般涉及的金额较大, 一旦工作中出现失误就会造成严重后果, 不仅仅会给估价机构和估价人员带来风险, 而且会对政府、经济活动涉及利益的各方面带来不同的风险。因此充分认识房地产估价中可能产生风险的环节并积极防范和规避风险, 是房地产估价工作的一项重要课题。
二、房地产估价主观风险分析
房地产估价活动的参与者众多, 参与的各方都有自己的经济利益追求, 由于种种原因会造成房地产价值的故意高估或低估, 从而带来估价风险。这种由估价人员、估价机构、委托人等主观方面的因素造成的风险称为主观风险或者是可控风险。主观风险, 根据风险源不同可以分为估价机构法人风险、估价人员风险和委托人风险。
(一) 估价机构法人风险
估价机构法人为了获得估价业务, 而迎合委托人的要求, 对房地产价值进行故意的高估和低估。在房地产估价中, 很多业务的委托人是单位。比如在房地产的抵押评估业务中, 银行也许要求客户必须到指定的评估机构进行评估, 估价机构为了获取这方面的估价业务可能会根据银行的要求低估房地产价值。同时, 房地产估价机构也可能为了获得贷款人的委托业务, 收取回扣, 对房地产价值进行故意的高估。
估价机构法人为了节约成本, 往往会求挂靠房地产估价师, 其报告均由房地产估价员来完成。房地产估价员中, 有些可能是房地产相关专业的技术人员, 但也有很多是没有相关背景知识的人员, 在缺乏专业基础知识的情况下, 对房地产价值的高估或者低估可能性很大。由于参与估价的人员的非专业性, 估价技术路线的正确性、参数选择的可靠性、估价合理性、以及估价报告合法性都很难的保证, 从而带来风险。
估价机构为了获得高额的估价费用, 而故意高估。房地产估价的收费标准是按照房地产价值的比率来制定的, 在经济利益的驱使, 为了获得较高的评估费用, 估价机构法人可能会要求对待估对象价值的故意高估, 从而带来风险。
估价机构管理不严, 对于报告的审核不严格和谨慎。房地产估价报告经过两名估价师签字后, 由企业法人签字, 而企业法人签名时往往不会再去研究报告的准确性。报告的内部审核不严格, 容易造成估价结果报告和估价技术报告的不合理甚至错误, 带来风险。
(二) 估价人员风险
估价人员专业能力与实践经验不足。在房地产估价过程中, 不管是估价方法的选择、估价参数的确定, 还是估价资料的收集等都跟房地产估价师的专业知识和实践经验密切相关。比如在房地产的市场比较法中, 选择的可比实例, 及其对因素的修正系数的确定都决定着最终的评估结果, 而可比实例的选取和因素修正系数的确定都跟房地产估价师的实践经验密切相关, 若房地产估价人员专业能力不足, 参数的确定上容易造成偏差, 影响估价结果的质量。由于我国房地产估价起步较晚, 房地产估价从业资格和房地产估价师执业注册资格的门槛较低, 估价人员的专业知识和实践经验有限, 专业胜任能力和业务水平不高, 在估价业务中面对错综复杂的评估内容容易出现差错, 使估价风险加大。
估价人员的职业道德水平不高。我国房地产估价师职业道德建设相对比较落后, 当前没有专门的房地产估价师的职业道德规范, 仅仅在《房地产估价规范》中对估价原则、估价能力、保密、档案保存、收费、估价资格证书使用等方面做了规定, 没有关于同业责任的规定。对违反职业道德的处罚措施也只在其他管理文件中有分散的、不系统的规定, 而对违规者的惩罚力度不够, 违规成本较低, 使得执业人员的道德观念淡薄。同时缺乏房地产估价师的考核和晋升的约束和激励机制下, 估价师缺乏进取心, 在实际工作中态度不严谨, 在对房地产估价中的房地产状况调查只是形式, 而直接采用委托人提供的资料不去核实, 不能完全准确反映待估对象的真实权利状况和其他情况, 造成估价结果脱离估价对象。或者在估价报告中的文字叙述中用词含糊不清, 缺乏必要的假设前提, 使得报告使用者发生误解, 容易出现差错, 最终引发经济纠纷。在执业的过程中, 房地产估价师也可能收受委托人的好处, 对委托人隐瞒的会严重影响房地产价值的事项, 不去披露和说明等都会最终造成估价结果与待估对象价值的偏差。
(三) 委托人风险
委托方往往是房地产的使用者、所有者或者其他权益人, 其对估价对象是最了解的。可是在委托评估的过程中, 可能在经济利益的驱使下, 没有如实提供待估对象的情况, 而是刻意隐瞒某些对价格不利的因素或者片面强调对价格有利的因素。委托方故意隐瞒估价标的物的真实情况, 如标的物的权益状况、使用情况、建筑设计、损毁程度等都会对房地产的估价结果造成很大影响。委托方故意隐瞒标的物的真实情况, 会造成评估结果偏离实际价值, 带来风险。
三、房地产主观风险防范和规避
(一) 认真收集所有相关资料, 明确合同责任
由于委托人提供不实的房地产状况容易造成估价结果的偏差, 在评估过程中应严格按照要求, 每个评估项目由两个以上估价师参与, 对评估的整个过程, 包括信息收集、方法选取、报告书写和制作等严格把关, 尽量减少估价风险。对于房地产状况资料收集环节由两个估价师共同完成, 一名估价是为资料收集负责人, 另一名为房地产状况资料审核人, 着重审核资料收集员的收集过程。如果房地产状况不实造成的风险, 由负责人承担责任, 审核人承担连带责任。同时在接受委托时, 在委托合同中明确规定委托人的故意隐瞒的民事责任。这样可以加强对房地产估价师的约束, 使估价师工作严谨, 同时也增加委托人的责任, 以保证所提供信息的有效性、准确性和完整性, 为估价结果准确性提供保障。
(二) 加强房地产估价人员的专业素质与职业道德建设
房地产估价人员专业素质和职业道德水平的高低直接关系着房地产估价风险, 以及发生风险损失可能性的大小。降低房地产估价人员的带来的估价风险, 专业素质和职业道德两个方面入手。第一, 提高房地产估价人员的专业素质。首先, 加强房地产估价师的继续教育, 提高房地产估价师的业务水平和能力。通过继续教育, 估价师可以更新和拓宽自己的知识面, 不断关注行业新动态, 及时把握房地产估价政策的调整, 思考解决新问题的方式。其次, 加强企业间的业务交流, 提高房地产估价人员应对估价实践的能力。房地产类型、估价目的、估价方法等都比较复杂, 通过业内的估价人员之间的交流, 丰富自己的经验, 提高规避同类的风险的能力。再次, 定期对估价师进行业务水平考核, 采取激励与惩罚共存的机制, 鼓励估价师提高自己的业务水平。
第二, 加强估价师的职业道德建设。定期组织估价人员进行职业道德学习和培训, 增强估价人员的职业道德意识。同时由委托人和其他估价师对承担项目的估价师进行诚信打分, 定期评比, 对诚信度较低者采取一定的惩罚措施, 诚信度较高者给予一定的奖励。业务水平的提高和职业道德可以规避由估价人员带来的估价风险。
(三) 估价机构加强内部管理, 诚信经营
第一, 加强估价机构内部管理。首先, 加强对估价人员的管理, 及时安排估价人员的继续教育, 加强职业道德建设。其次, 加强对估价报告的审核。估价报告由两名参与估价师自检后, 由第三位估价师对报告中的技术路线、文字描述等进行再检, 并强调第三位估价师的责任, 以提高估价报告的质量。
第二, 估价机构法人应该提高对诚信经营重要性的认识。估价机构法人应该认识到不诚信经营获得的只是短期利益, 不利于在市场竞争中长期占有有利的位置。同时机构法人应该考虑到寻求挂靠估价师, 由非估价师做评估业务带来的风险大于其寻求挂靠节约的成本可能性, 放弃寻求挂靠。估价机构法人放弃寻求挂靠, 不仅可以提高企业的整体业务素质和水平, 降低风险, 还可以提高估价行业的整体执业能力和执业素质, 整顿房地产估价行业的乱象, 促进房地产估价行业的健康发展。
房地产估价的主观风险是由于房地产估价中的参与者造成的, 房地产参与的各方都持着合法、公正、诚信的原则将可以规避大部分的房地产估价的主观风险。但由于房地产估价是中介活动, 受到外部环境的影响, 要想完全的避免主观风险, 还需要通过法律制度、管理机构的共同努力。
参考文献
[1].熊斌.房地产估价风险成因与防范策略[J].财会通讯, 2011 (6) .
[2].雷又生.房地产估价风险的辨识与防范[J].企业导报, 2011 (17) .
房地产估价机构的商业模式 篇4
当前, 房地产估价机构在市场竞争中, 已经自觉不自觉地在一定程度上选择了自己的商业模式, 比如有的机构偏重于做政府机关的咨询研究业务, 有的机构偏重于做金融机构的抵押估价业务, 有的机构偏重于做征地拆迁估价业务, 有的机构拥有大量的业务人员承揽业务, 有的机构承揽业务主要靠公司负责人, 有的机构主要靠投标承揽业务。但总体上大多数机构是被动地适应市场。
应当说, 房地产估价机构实际上都有自己的目标客户。但是, 这个目标客户的定位一般都是被动的, 而且定位是否准确, 是否多变, 锁定目标客户后是否整合相关资源全力以赴则不能肯定。往往是一下子“一拥而上”, 一下子“一哄而散”, 没有人专心致志地长期做一项工作。房地产估价机构应当主动进行“定位”或者是“重新定位”, 找到自己最擅长的业务方向, 市场最有前途的业务方向或者是还没有人做的业务方向, 深入进去, 认真做好。举个例子, 即使是收费低的普通单套住宅抵押估价报告, 如果我们做得比别人快, 报告内容比别人丰富 (比如增加一个附录, 将估价对象周边类似房地产的现实市场报价、拍卖成交价、估价对象市场价格走势图附在后面等等) , 也可以比别人更能吸引住客户, 甚至做得长久。再有, 我们的估价师是否可以像律师一样有自己的专业特长, 比如擅长拆迁估价, 擅长抵押估价, 擅长企业改制估价等等, 印在名片上, 也有利于开拓业务。估价机构可以有专长, 资质等级也可以由专业不同。建议房地产估价管理部门和学会研究修订管理办法, 鼓励估价机构重新定位, 改变目前主要以估价业绩和估价师数量评定资质等级的现状。按照“商业模式创新”理论, 企业不是越大越好, 而是越精、越专业越好。
一、房地产估价机构的“业务系统”
业务系统反映的是企业与其内外各种利益相关者之间的交易关系。一个高效的业务系统需要根据企业的定位识别相关的活动并将其整合为一个系统, 然后再根据企业的资源能力分配利益相关者的角色, 确定与企业相关价值链活动的关系和结构。围绕企业定位所建立起来的这样一个内外部相互合作的业务系统将形成一个价值网络, 该价值网络明确了客户、供应商和其他合作伙伴在影响企业通过商业模式而获得价值的过程中所扮演的角色。
房地产估价机构通过业务员从银行获得抵押估价业务, 最终银行获得估价报告, 估价机构收取评估费, 业务员提取业务提成, 这就是一个业务系统。银行、业务员都是估价机构的利益相关者。构建怎样的业务系统与估价机构的定位有直接关系, 如果目标客户是银行, 银行网点多, 每个网点都有或多或少的抵押估价业务, 因此需要有较大规模的业务员队伍。如果目标客户是政府机构, 则需要较高水平的业务人员、估价师或者是其他研究人员, 甚至是估价机构负责人亲自出马。其实, 这个业务系统是传统意义上的。“商业模式创新”理论要求我们站得更高、视野更宽地看待业务系统, 例如, 还有没有其他方式创造收入、节省开支?我们免费赠阅的专业杂志是不是可以有一些广告收益?估价报告是不是可以在不影响报告严肃性的前提下刊登一些小型的广告, 我们积累的价格信息还有没有其他利用价值?把它们都变成估价机构的利益相关者, 我们的日子可能更加好过。
“商业模式创新”理论建议我们思考下面4个问题来确定企业的利益相关者:第一, 拥有或可以从事什么样的业务活动;第二, 行业周边环境可以提供哪些业务活动;第三, 可以为各个相互作用的主体提供什么价值;第四, 从共赢的角度, 应该怎样做才能将这些业务活动形成一个有机的价值网络, 同时又让其他利益相关者得到他们想要的收益。
二、房地产估价机构的“关键资源能力”
关键资源能力是指让商业模式运转所需要的相对重要的资源和能力。估价行业是一个竞争比较激烈的行业, 承揽业务的能力最为重要。因此, 关键资源能力第一位的是机构资质等级, 资质等级高, 其业务范围就宽;第二位的是地域, 如据统计, 包括资产评估在内的各类评估收费, 北京是深圳的10倍左右;第三位的是业务平台, 业务平台指的是估价机构在哪些金融机构、政府部门入围, 可以做业务。排在后面的是:估价师的综合素质 (包括技术水平、经验、沟通协调能力、工作效率) 、业务人员的综合素质和能力、企业品牌、内部管理和激励制度、报告质量、知识和信息的积累, 等等。这些都是传统估价业务所要求的, 如果我们创造了新的业务, 开拓了新的收入来源, 也需要有新的关键资源能力。每个估价机构都应该从自身出发, 整合自己的关键资源能力。
三、房地产估价机构的“盈利模式”
传统的盈利模式是“做什么就靠什么赚钱”。创新的盈利模式对估价行业最有意义的主要是业务捆绑、业务延伸、关联业务开发, 典型的有:吉利公司的“剃须刀+刀片”盈利模式、部分设备制造商的“销售设备+运营管理”盈利模式, 等等。
当前, 房地产估价机构的盈利模式主要还是传统的盈利模式, 也就是“做估价就凭估价报告赚钱”。在深圳, 拆迁估价业务已经有一些前后延伸, 例如, 前期协助拆迁人进行调查, 拟定补偿安置方案, 进行政策和工作程序的培训宣讲等;中期的拆迁估价;后期的协助谈判、资料收集整理归档等, 实际已经做了拆迁服务的工作。我们的拆迁估价中, 实际也做了造价评估、资产评估的事情。那么, 还有没有其他的关联、延伸业务可以开发?还能不能让其他人分摊一些成本?拆迁估价业务基本上都是拆迁人委托的, 但是被拆迁人也有权力自行委托有资质的估价机构进行估价, 作为评估公司也可以开发这类业务。
四、房地产估价机构的“自由现金流结构”和“投资价值”
自由现金流结构是企业经营过程中产生的现金收入扣除现金投资后的状况, 其贴现值反映了采用该商业模式的企业投资价值。不同的现金流结构反映企业在定位、业务系统、关键资源能力以及盈利模式等方面的差异, 体现企业商业模式的不同特征, 并影响企业成长速度的快慢, 决定企业投资价值的高低。在激烈竞争的年代, 专业化经营、创造多样化的收入来源和盈利点多样化的盈利模式越来越重要。
房地产估价行业一般来说现金流结构比较好, 属于一种小规模的轻资产商业模式, 现金投入比较小, 只要能维持收入, 基本都能维持正常经营。前几年, 深圳一家国家一级房地产估价机构的股权在市场上拍卖, 评估溢价达到三倍以上, 说明其投资价值还是比较高的。还有没有办法增加收入、降低成本?增加收入要拓展业务, 前面已经谈到。降低成本方面, 办公复印设备采用租赁方式, 可以避免一次性购买支出, 同时减少或避免维修支出和购买耗材支出;电脑更新换代快, 有的估价机构统一配置手提电脑, 方便估价师回家加班和出差, 购买和维修费用由估价机构和估价师分摊, 超过一定时间估价师离开估价机构, 电脑可以带走。类似这些都是可以做文章的地方。
参考文献
房地产估价机构品牌战略 篇5
关键词：房地产估价,品牌战略,竞争力
1 我国房地产估价业概况
1.1 我国房地产估价业现状
1993年由人事部、建设部共同认定第一批估价师140人,1994年通过资格认定206人,1995年建设部、人事部开始了全国统一的房地产估价师执业资格考试,以法律形式确立了房地产价格评估人员资格认证制度。十多年来,由于中国房地产行业的迅猛发展,房地产估价行业也相应迅速发展壮大,当前房地产估价行业从业人员已经超过25万人。据统计,截至目前全国共有31 144人注册执业,具有一级资质的房地产价格评估机构为154家。这样的发展速度在国际上是空前的。房地产估价在我国房地产市场的建立、发展,房地产的开发、融资、企业改制、居民置业及法律纠纷的解决等等,发挥着越来越重要的作用。房地产估价师在我国的经济建设中扮演着重要角色,也越来越被社会认知。随着我国房地产市场的进一步发展和规范,特别是新的住宅政策的实施,使房地产估价在国民经济的发展和居民置业中的地位越显重要。
1.2 发展中遇到的问题
1)房地产估价应用技术含量较低,行业进入的技术壁垒较低,存在大量市场现有竞争者和潜在进入者;同时,由于技术含量较低,市场竞争主要依赖价格竞争,难以形成有效资本积累。2)资本积累较差,不能吸引更多优秀人才,提供高质量的人力资本。不仅影响估价服务的质量,而且影响整个产业的研究与发展能力。3)研发能力的限制,造成目前业务单一,许多企业难以满足高质量、高附加值的潜在市场需求。4)对客户依赖性较大,客户意愿很大程度上影响估价的结果,难以起到客观、公正的第三方估价要求。其结果是,估价报告仅成为某些行政或商业行为中某些环节的必要文件,对经济决策和商业投资决策的参考意义不大,行业发展的空间没有得到应有的释放,甚至某些房地产估价机构仅仅依赖行政保护才能够生存。许多境外投资者尤其是机构投资者,需要房地产估价提供专业服务,但却不愿意选择国内房地产估价机构。只有在那些政府保护的领域或者收费明显低于国外中介机构时,才会出现本地评估机构进行评估。这形成了一个恶性循环,委托方一般都非自愿地委托本地评估机构,他们所需要的常常是按照他们自己意愿做成的一纸评估报告,并不对评估报告仔细研读;评估机构也降低了服务标准,应付委托方,还可以节省开销。这使得评估机构很难在业内建立起自己的专业形象,于是就更无法承接到高层次的评估业务,也留不住高水平的估价师。
随着我国房地产市场竞争的加剧,房地产企业纷纷举起了品牌营销的大旗。有不少房地产企业取得了成功,从而涌现出不少强势品牌,对于房地产估价业是值得学习和借鉴的,特别是对于目前已经具有一级资质的154家房地产价格评估机构来说,如何通过实施品牌战略来使自己的企业在竞争中取得优势,从而扩大企业的影响力,提高企业利润是目前各企业应该重点考虑的问题。
2 品牌战略对于房地产估价行业的重要意义
2.1 实施品牌战略有助于扩大房地产估价企业的规模
房地产估价企业要加强自身经营管理,以品牌战略占领市场,从而扩大企业管理规模,这是保证企业发展的基础,也是品牌不断发展的基础。目前,规模问题已成为影响企业发展,影响房地产估价企业品牌建设的一个大问题。一些已具备一定规模的企业,应不失时机,制定战略计划和目标,通过各种方式与手段,壮大和发展自我,积极走兼并之路,实施有效的资产重组,达到资本和经营扩张的目的。而规模的扩大也相继带来其能力的提升,促进其在专业能力、信息库的完善、人才的培养等方面得到相当的重视,以便发挥规模效应。
2.2 实施品牌战略有助于房地产估价行业实现跨地域发展
目前我国大部分房地产评估机构仍以当地的评估业务为主,跨地区受理业务的情况只占少数,而跨国受理业务的事例则罕有所闻了。这一方面是由于评估机构的能力有限,另一方面是按照房地产价格评估机构资格认定的要求,只有一级评估机构才有跨省受理业务的资格,这就从根本上杜绝了大部分评估机构跨地区受理业务的可能。目前房地产评估机构利润率下降,在部分机构将眼光投向扩大经营范围的同时,也有一些评估机构将扩大业务的覆盖地区作为新的利润增长点,然而,我国地区性差异很大,各地的经济状况、市场状况等差别很大,特别是存在着大量的地区性的规章制度,因此房地产估价师跨地区受理业务存在着相当大的困难。实施品牌战略有助于企业提升自身专业水平,并提高企业知名度,从而为企业实现跨地域发展打下基础。
2.3 实施品牌战略有利于推动房地产估价行业持续健康的发展
一方面,通过品牌竞争优胜劣汰,培育产业名牌,具有样板效应带领整个房地产估价行业的健康发展;另一方面,名牌企业具有强有力的吸附效应,推动房地产估价行业规范化、市场化、有序化发展。
3 房地产估价企业如何推进品牌战略
品牌是生产者、经营者为了标识其产品,以区别于竞争对手,便于消费者辨认而采用的显著标记。品牌所涉及的要素十分广泛,房地产估价机构要形成品牌竞争优势,提高品牌竞争力,必须做好以下几个方面。
3.1选准市场定位,确定战略品牌
品牌定位指企业产品及品牌基于顾客的生理和心理需求,寻找其独特的个性和良好的形象,从而凝固于顾客心目中,占据一个有价值的位置。品牌定位是针对产品品牌的,其核心是要打造品牌价值。企业在市场调查的基础上进行市场细分,然后结合企业自身的资源状况从各个细分市场中选择目标市场,再进行市场定位,品牌定位和细分市场紧密联系在一起,可以基于功能、价格外观、创新、情感、服务等不同方面进行定位,品牌定位确定以后,也就确定了企业的潜在顾客群体,从而确定了企业的发展方向。
3.2提供优质完善的服务,建立良好的企业信誉和形象
一个成功的品牌之所以能够获得较高的美誉度,还在于其提供的产品和服务的高品质,房地产估价机构应树立自己的品牌,并提高竞争力。要从专业人才、评价质量、专业服务、技术规范等方面着手提高自身的素质。房地产估价是一项专业技术,房地产估价师掌握着大量的房地产市场数据,对房地产市场的发展有着独到的见解,充分发挥其专业的影响力,进而预测市场趋向。房地产估价师在发挥自己专业水准的基础上,注重打造在社会上的形象,以专业服务,塑造专业品质。加强估价人员的职业道德教育,建立职业道德约束机制。为了估价行为的独立性、客观性、合法性、科学性和专业性,必须建立房地产估价师职业道德标准。
3.3扩大房地产评估企业的业务范围,为企业做大做强打好基础
基于目前我国房地产估价业发展趋势及其行业特点,房地产估价机构应积极采取多元化发展战略,在评估业的基础上涉足相关的业务领域,如不动产评估、投资顾问、房地产项目策划与咨询、可行性研究、市场营销等等,逐步扩大企业的业务范围,使房地产估价机构成为综合性的中介机构,从而提高市场覆盖率和市场占有率,增强企业竞争力并最终为创出品牌打下基础。
参考文献
[1]高炳华.加入WTO以后我国的房地产评估业[J].中国房地产,2000(4):47-48.
[2]张笑寒.构建我国房地产估价行业管理体系的初步设想[J].中国房地产金融,2002(2):30.
房地产估价风险成因与防范策略 篇6
(一) 客观性
引发房地产估价风险的因素是客观存在的, 这是由房地产估价的“估”这一专业判断特点来决定的, 估价人员需利用广泛的专业知识、丰富的实践经验进行判断, 而大部分专业知识和实践经验只有通过长期观察、了解事物的发展来进行积累。估价人员只能通过积累自身经验来采取有效措施降低风险发生的可能性, 而不能绝对避免风险的发生。
(二) 潜伏性
估价工作完成之后, 导致房地产估价风险的可能性已经客观形成, 但不一定显现, 有关当事人要承担的责任和遭受的损失暂时还没有成为现实。只有在相关风险因素显现并发生变化时, 才能转化为风险, 但是如果这种状况一旦被相关利益人发现, 并且他们不能再容忍这种状况已经给他们造成的损失, 那么, 这种潜在的风险将会成为事实风险。
(三) 模糊性
房地产估价的特点决定了房地产估价结果的非唯一性。在选择客户、选择估价依据和方法、制定估价计划等方面的不同, 估价结果也会发生相应的变化, 因此, 估价风险难以定量判断。目前, 也没有适当模型解释风险各个因素之间的关系, 风险衡量困难, 责任难以界定。
(四) 多因素性
房地产估价风险存在多因素性, 估价风险寓于估价全过程的每个环节、每个方面, 每个环节的具体风险又是由多种因素构成的, 同时涉及政府、估价机构、估价人员及相关经济主体等多个利益方, 政府法律政策、机构经营管理、人员职业操守等都会成为风险因素。
二、房地产估价风险成因分析
(一) 客观原因及分析
形成房地产估价风险的客观原因是指不以估价主体的主观意志为转移的, 无法通过估价主体自身努力予以控制和消除的导致风险的因素。这些客观因素主要有:
一是房地产估价行业本身固有的风险。我国房地产估价行业形成和发展的时间较短, 理论界和实务界对估价理论与方法的研究仍处于探索阶段, 存在理论的滞后和实践的发展之间的矛盾, 估价方法的有限性与估价对象的复杂性、估价目的的多样性之间的矛盾, 估价结果的咨询性与估价报告使用者对估价结果的过渡依赖性之间的矛盾。这些矛盾不可避免地会给房地产估价行业带来了一定风险。此外, 房地产市场的区域性及不完善性都会不同程度地给房地产估价带来风险。
二是政策法规风险。政策法规风险主要是由于估价人员未能全面掌握、透彻理解国家和地方的有关政策法规或政策法规运用不合理所引起的估价失误而带来的风险。在我国现阶段经济发展形势下, 有关政策法规变动频率比较大, 而且各地方也会根据本地的特殊情况出台相应的规定。因此, 估价机构和人员如果不能随时掌握政策法规的最新变化和地方上的一些特殊规定, 保持信息渠道通畅, 理解政策背景, 就会影响房地产的正常评估, 引发政策法规风险。
三是社会公众、政府部门对行业的理解存在偏差。房地产估价属于专业性社会中介服务行业, 具有自己独特的角色和作用。然而, 在现实社会中, 房地产估价的功能和作用常被曲解, 给行业执业带来不必要的风险。随着房地产估价事业的日益发展, 社会公众对估价主体具备的专业知识和实践经验不断提出更高的要求, 但注册房地产估价师执行估价业务具有较强的主观判断色彩, 与公众独立、客观、公正的客观要求之间存在一定的矛盾, 如果不正确理解这种矛盾, 也会给房地产估价业务带来一定风险。
四是估价主、客体信息的不对称。房地产估价工作是一项涉及面广、估价对象复杂、估价目的各异、价值标准和方法各有侧重的工作。房地产估价主体对估价标的物价值的揭示是通过对信息的收集、鉴定和分析来进行价值判断的, 是否掌握丰富的基础资料和市场信息是估价结论能否准确公正的重要保障, 而实际估价过程中信息不对称现象普遍存在, 使得估价主体在收集、鉴定和分析信息过程中可能产生遗漏或错误, 致使对估价标的物的价值做出与实际价值不一致的结论, 从而产生估价风险。
(二) 主观原因及分析
主观原因是指来自于资产评估行业内部的风险, 主要体现在以下几个方面:
一是房地产估价业务的性质。房地产估价业务具有价值判断性质。根据价格规律, 房地产估价的市场价格总是围绕着理论价格而上下波动。房地产理论价格是长期均衡价格, 它客观地存在着, 并发挥着作用, 而房地产估价是市场价格, 它是估价人员根据估价目的, 遵循估价原则, 按照估价程序, 选用适当方法, 并综合分析影响房地产价格因素的基础上, 对房地产在某一估价时点的客观合理价格作出的一种估测、判断。由于影响房地产价格的因素较多, 在实际把握中难以做到完全准确, 评估价格与理论价格之间存在一定的差异是不可避免的, 这就决定了估价工作的风险性。
二是估价人员专业能力不足。房地产估价需要运用知识和经验进行判断, 采用哪种评估方法、哪种评估参数, 收集多少评估依据, 提出什么评估结果, 都直接依赖于估价人员的判断, 取决于估价人员的经验和业务能力。由于我国房地产估价起步较晚, 估价人员的专业知识和实践经验都还有限, 专业胜任能力和业务水平不高, 在估价业务中面对错综复杂的评估内容往往会无所适从, 使估价风险加大。
三是估价机构之间恶性竞争严重。现阶段在我国房地产估价行业有一个突出的现象, 由于房地产估价机构过多, 估价业务不饱满, 各房地产估价机构之间为争揽业务而不计成本, 采取不正当的压价竞争, 造成了估价成本比例的不断攀升, 从而加大了估价工作的行业风险。
四是估价人员的职业道德和执业水平不过关。由于我国目前仍未形成一套非常完整、科学的估价人才培养、准入及晋级机制, 且法律法规方面还不够健全完善, 缺乏对从业人员有效的约束和考核, 因此受到知识结构和政策水平的限制, 市场的激烈竞争就导致许多估价人员职业道德观念淡薄, 在实践中发生程度不同的差错, 从而导致估价风险的产生。
三、房地产估价风险防范与规避
(一) 强化风险防范意识, 树立质量竞争观念
要强化房地产估价风险, 估价人员必须转变思想观念, 充分认识到房地产估价风险的防范和控制不仅是理论研究的对象, 也是关系到房地产估价行业生存发展的大问题。进而树立起质量竞争意识, 克服短期利益驱动, 以质量求信誉, 以信誉求发展。虽然房地产估价风险是客观存在的, 但只要估价人员充分认识到估价风险的广泛性和危害性, 强化风险意识, 保持应有的职业谨慎, 严格按《房地产估价规范》和有关法律法规进行估价工作, 拟定科学的估价计划, 采用正确、恰当的估价程序和方法, 制作全面规范的估价报告, 就能降低估价风险发生的可能性。
(二) 建立健全估价机构内部质量控制体系, 加强内部控制管理
建立和完善估价机构内部质量控制体系需要从获取估价任务开始, 一直到项目完成后向用户提供估价报告为止。估价机构应建立有效的内部风险管理机制, 一般包括风险预测、风险控制和风险监督三个阶段。第一, 风险预测, 即估价机构承接业务要谨慎, 一定要对委托目的、范围、要求、时限等进行充分了解、分析, 在制定项目实施计划时, 增加风险预测的内容, 对待估价项目的可行性进行分析论证, 找出其中可能存在的风险因素, 并制定出有针对性的规避措施, 同时要确定选派合适的、能胜任的专业人员, 这是提高执业质量的关键。第二, 风险控制, 在项目实施过程中, 要求估价机构有科学完善的内部控制计划和实施流程, 并贯彻于估价项目的各个环节。一定要遵循执业规范, 作到取证充分、适当, 底稿完整, 记录详尽。第三, 风险监督, 主要作用在于及时发现反馈和规避风险, 主要内容包括建立风险责任制、估价报告审核制以及风险监督奖罚制度, 强化估价人员的风险意识, 确保将估价风险减低到最低限度。
(三) 加强房地产人员专业素质与职业道德建设
房地产估价人员专业素质和职业道德水平的高低直接关系着房地产估价风险, 以及发生风险损失可能性的大小, 同时也反映着房地产估价人员风险意识的强弱。降低房地产估价风险, 必须从提高房地产估价人员的专业素质和职业道德水平入手。必须加强对执业人员的业务培训, 完善房地产估价师后续教育。继续教育是不断提高估价师业务水平和能力的必然要求, 为了适应不断变化的环境需要, 估价师必须不断学习, 更新和拓宽自己的知识面, 不断关注行业新动态, 及时把握房地产估价政策的调整, 思考解决新问题的方式。要提高房地产估价人员专业技能素质, 使其熟练掌握有关房地产估价方面的法律法规, 在实践中积极探求新的估价理论及方法, 使之更好地与实践相结合。房地产估价机构还应当积极创造条件, 采用多种有效方式加强执业人员的业务培训, 组织开展与其他估价机构之间的业务交流活动, 共同商讨应对房地产估价风险的防范策略。
(四) 建立信息数据系统, 增强房地产信息透明度
房地产估价师在进行房地产估价时, 需要大量的信息作为估价参考和类比的依据, 由于信息不完整或者不准确而产生的风险较难避免, 这与现在房地产信息透明度不够有相当的关系。房地产信息包括政府政策、房地产市场和其他相关的信息, 主要指房地产市场交易信息、房地产开发项目手册备案管理、商品房预售管理、房地产权属登记、存量房转让、房屋租赁管理、房地产企业信用档案等业务信息以及政府可以公开的土地出让计划、土地出让情况等。
参考文献
浅谈房地产估价风险及防范 篇7
一、房地产估价风险的特点
(一) 多因素性
从整体上来看, 房地产估价活动是一项具有动态性、多变性以及复杂性的系统活动, 而在实践的过程中, 任何一个环节出现问题, 都将会直接的作用于房地产估价的质量、效果, 然而, 这当中的环节又必然受到各方面因素的影响, 比如说政府部门、市场以及个人等等, 由此可以看出, 房地产估价过程中所存在的风险具有多因素性。
(二) 模糊性
房地产估价活动的结果并不具备唯一性, 因为其性质只是企业自身所单项开展的, 而其过程也并不具备权威性, 因为开展房地产估价活动的过程中, 一旦对象、方法等等中间环节发生改变, 那么结果势必也会被左右, 正是因为这样, 房地产估价的风险也难以定量判断, 最终导致风险衡量困难、责任难以界定的局面出现。
(三) 潜伏性
估价工作完成之后, 导致房地产估价风险的可能性已经客观形成, 但不一定显现, 有关当事人要承担的责任和遭受的损失暂时还没有成为现实。只有在相关风险因素显现并发生变化时, 才能转化为风险, 但是如果这种状况一旦被相关利益人发现, 并且他们不能再容忍这种状况已经给他们造成的损失, 那么, 这种潜在的风险将会成为事实风险。
(四) 客观性
引发房地产估价风险的因素是客观存在的, 这是由房地产估价的估这一专业判断特点来决定的, 估价人员需利用广泛的专业知识、丰富的实践经验进行判断, 而大部分专业知识和实践经验只有通过长期观察、了解事物的发展来进行积累。估价人员只能通过积累自身经验来采取有效措施降低风险发生的可能性, 而不能绝对避免风险的发生。
二、加强房地产估价风险防范的有效措施
(一) 强化房地产估价风险防范意识
良好的意识是保证后续活动顺利开展的先决条件, 而要想有效的规避房地产估价风险, 就必须从源头上积极的、及时的强化房地产估价风险防范意识, 因为只有形成了正确的意识, 才能够逐渐的形成有效的运作模式, 从而最大限度的规避风险。具体的实践措施包括了以下几点:第一, 充分认识到房地产估价风险的防范和控制不仅是理论研究的对象, 也是关系到房地产估价行业生存发展的大问题;第二, 树立起质量竞争意识, 克服短期利益驱动, 以质量求信誉, 以信誉求发展;第三, 正确的认识估价风险的广泛性和危害性, 强化风险意识, 保持应有的职业谨慎。
(二) 建立信息数据系统, 增强房地产信息透明度
房地产估价活动的开展, 需要以大量的信息作为基础, 比如说房地产市场信息、政府政策信息、同行竞争信息等等, 而这一点也是保证估价结果的重要基础建设, 否则将会因为信息的不健全而导致结果的偏差。正是因为这样, 相关部门还应该及时的建立信息数据系统, 增强房地产信息的透明度, 比如说建立行业内的共享资源网络、强化自设数据系统的建设等等, 这样才能够帮助房地产估价人员更加全面的、客观的做好估价工作, 使其不受到信息因素的约束, 最终也才能够降低房地产估价的风险, 推动房地产估价活动的健康发展、持续发展。
(三) 加强房地产估价人员的素质、能力
房地产估价工作是由房地产估价人员来直接进行操作的, 换言之, 房地产估价人员自身的素质高低、能力高低都将会直接的作用于房地产估价活动的质量、效果。由此可以看出, 及时的、积极的加强房地产估价人员的素质、能力, 也是防范房地产估价风险的必要措施, 具体的实施措施包括了以下几点:第一, 积极的引入适合的、满足工作需求的高素质、高能力人才, 以带动整体素质、能力的提高, 强化房地产估价人员的人力资源结构;第二, 大力的为已有房地产估价人才提供教育、培训的机会, 以不断的推动房地产估价人员的成长, 要知道只有不断的学习, 才能够不断的进步, 进而也才能够满足工作的实际需求, 最终以个人的力量推动工作的顺利开展, 实现共同进步、共同发展;第三, 采用多种有效方式加强执业人员的业务培训, 组织开展与其他估价机构之间的业务交流活动, 共同商讨应对房地产估价风险的防范策略。
三、总结
总而言之, 房地产估价活动是房地产业运作过程中的重要环节, 直接的影响到房地产企业的持续发展, 特别是随着估价行业管理制度、政策的逐步完善和银行风险防范意识的增强, 估价机构和估价人员必须及时的强化风险意识, 认识到估价风险的特点, 这样才能够探索出有效的防范措施, 最终也才能够在激烈的市场竞争中获得胜出。
摘要：房地产估价活动, 是房地产业运作过程中的重要环节, 而房地产估价风险的存在, 则又直接的影响到了房地产业的健康发展、持续发展。本文以房地产估价风险的特点作为切入点, 简单的探讨加强房地产估价风险防范的有效措施。
关键词：房地产,估价,风险,防范
参考文献
[1]顾菁喆.房地产估价风险分析与防范[J].中国商界 (下半月) , 2010, (09)
[2]裴国忠.房地产估价活动中常见风险点分析[J].现代商贸工业, 2009, (17)