房地产估价在房地产业发展中的重要性

房地产估价在房地产业发展中的重要性（通用8篇）

房地产估价在房地产业发展中的重要性 篇1

随着房地产二、三级市场的开放，住房制度改革中的已购公房入市交易，土地制度改革中的土地使用权交易和金融改革中的住房贷款，无不与房地产价格和价格评估有关系。房地产估价机构在房地产市场中实施“一门式”服务，房地产估价师更是任重道远。二者在房地产二、三级市场中具有举足轻重的地位，并发挥着桥梁和纽带的作用。

一、只有房地产估价结果的权威性、独立性和公正性，才能达到房地产价格的公平和合理，维护房地产市场的正常秩序。价格是市场的重要信息，是社会需求的尺度、标志和晴雨表。房地产这种特殊商品也不例外，房地产的核心问题即价格也是房地产市场供求的晴雨表，不符合社会资源配置的房地产价格必然制约着正常的房地产交易，或使房地产市场发生扭曲。房地产估价师的任务或责任就是以其评估结果的权威性、独立性和公正性，来达到房地产价格的公平和合理，维护房地产市场的正常交易。因此，房地产估价师对于平抑房地产价格，抵制房地产转移中的隐价瞒价，保护双方当事人的合法权益起着价格卫士的作用。国家提出在房地产交易中明显低于市场价格的应予以评估，然而，这种“明显”是建立在何种价格基础上，首先也应该有一个标准，这个标准就需要由房地产估价师按法定的评估程序，运用科学的评估方法，在一定时间、一定城市内，依照房屋结构等级、质量标准和房屋的建成年代、装修装璜状况等测算出房屋的市场价格，以供房地产交易市场参考。任何人在未到房屋所在地现场勘察，对一宗房地产的区位、环境、交易、楼层朝向等个别因素不明确的情况下，凭直觉是不可能判定交易房屋的准确价格的，更何况城市之大，价格的变化又是随着市场的价值在随时波动。因此，房地产估价机构就要定期提供房地产市场行情，房地产估价师就应该按照价值规律、定期调查、演算、评估出房屋的价格。

二、为缴纳房地产税费提供法定的价格依据。按照国家的有关法律法规的规定，房地产转移应缴纳契税、营业税、印花税、手续费等，其税率标准国家有明确规定，但其缴纳税费的客观度则应依据房地产估价机构和房地产估价师评估出的房地产公开市场价值计收。在房地产二、三级市场中，涉税评估是保证国家在房地产市场中税收的重要环节。房地产涉税评估由于量大面广，在国外是房地产估价中的重要组成部分。根据国外的经验，涉税评估由于要遵循相关税收法规、条例，涉及到社会公众广泛的利益与权益，因此，可由政府公务员中的房地产估价人员或由政府委托信誉好的社会房地产估价机构进行评估。目前各主要税种涉及的房地产估价业务都必须由房地产估价师完成：一是为征收营业税进行的估价，这种估价与转让房地产估价类似，房地产估价师对此项估价要持慎重的态度，以《中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》为依据。二是为征收土地增值税进行的估价，房地产估价师应以《中华人民共和国城市土地使用税暂行条例》和当地制定的实施细则为依据，合理划分土地等级。三是为征收房产税进行的估价，应以《中华人民共和国房产税暂行条例》和当地制定的实施细则为依据，房产税的计税依据为房产余值或租金收入，其价值的依据以评估确认为主。四是为征收契税而进行的估价，即房地产权益发生转移或变更时须评估其客观合理的价格或价值，以便在市场上形成公允的市场价格。房地产赠与和交换时为保证契税征收的估价。也应采用公开市场标准并对该房地产市场价格或交换差价进行评估。

三、为房地产二、三级市场开放后房地产抵押提供依据。房地产二、三级市场开放后，金融机构推出住房贷款以满足人们改善住房条件、提高住房水平的需四、五、要，因此，房地产估价机构受理的住房贷款估价业务也越来越多。房地产抵押价值评估中，房地产估价师应该依据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产抵押管理办法》以及当地的其它规定进行，采用公开市场价值标准，房地产估价师应该明确未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响，以规避在估价过程中出现的金融风险责任。房地产抵押价值评估时，房地产估价师还必须考虑一旦抵押人不履行债务，抵押权人依法以提供担保的房地产折价或拍卖、变卖该房地产时，该房地产能实现客观合理价格折算到没有抵押权时的价值，当然由于这种预期的价值评估难以准确把握，实际评估的抵押价值是房地产设定抵押权时的价值，为此，评估时应充分考虑未来金融风险问题。房地产市场中纠纷不断发生，房地产估价师提供合理估价是为有效解决房地产纠纷。随着房地产二、三级市场的发展，涉及房地产纠纷的估价呈逐渐上升趋势。这些纠纷的解决，经常需要房地产估价师为纠纷仲裁方、纠纷的一方或双方、人民法院等提供估价服务。纠纷目的下的房产估价，除需要遵循一般房地产估价的原则和方法外，还应该充分了解纠纷多方的立场和意见，以便作出公正、客观、合理的估价。

五、为房地产二、三级市场中客户确定房屋的租售比例提供服务。随着住房二级市场的发展，城镇不少乔迁新房或准备购新房的家庭，对于决定旧房出租合算还是出售合算是一个难题。由于房屋商品的特殊价格，房屋升值潜力的大小、房屋财产处理心理的不同、家庭生活水平的差异以及国家政策的变化等原因，使房屋租与卖之间也存在着不同的商机或机遇。这些问题需要房地产估价师进行估价测算时，应从现行银行利率来看出租比出售哪个有更多的获利能力，评估出租、出卖二者的得失比，由业主确定是出租还是出售。总之，任何事物进入市场后，都必须而且只能有一个游戏规划，即一个价格体系。随着房地产二、三级市场的开放，由于中间环节全是市场行为，房地产市场的核心，即价格评估的重任就需要房地产估价机构和房地产估价师来承担。我国房地产估价工作起步晚，但加入wto后的房地产二、三级市场会更加活跃，房地产估价师面对房地产转让、房地产的抵押、买卖、出租、析产、作价入股、企业改制、拍卖、法院仲裁等不同的估介目的，要采用不同的估介方法，使估价程序符合《房地产估价规范》的要求、估价结果符合房地产市场发展的经济规律及法律、法规的要求。因此，房地产估价机构和房地产估价师在开放的二、三级市场中的作用和地位是十分重要的。要规范房地产市场，必须进行房地产估价，只有这样，才能维护房地产当事人的合法权益、使房地产估价制度步入规范化、法制化的轨道并与国际惯例接轨，保证并促进我国房地产业持续、快速、健康发展。

房地产估价的作用

1、买房卖房交易时的参考标准

交易双方为确定合理的交易价格，可以委托评估事务所进行评估，以评估价作为交易价格的参考。以避免交易双方因对房产价值的不了解，期望值相差太远而影响交易的正常进行。

2、缴纳房产税费的依据

交易双方当事人向房地产管理部门申报其成交价格时，房地产管理部门如果认为明显低于市场价值，会委托具有一定资质的专业评估机构对交易的房地产进行评估，并以评估的价格作为缴纳税费的依据。

3、房产保险

房地产保险估价，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失程度评估。房地产投保时的保险价值评估，是评估有可能因自然灾害或意外事故而遭受损失折建筑物的价值。

4、申请银行贷款

向银行申请房地产抵押贷款时，抵押人以抵押物作为还款的担保，银行为确定抵押物的担保价值需要对抵押人抵押的房地产进行估价。借款者为了证实其拥有的房地产价值，确定其可能获得的贷款金额，也会委托估价机构对自己的房地产价值进行评估。

5、解决房产纠纷

发生房地产纠纷时，可委托具有权威性的专业房地产评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产的价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、赔偿金额、估价结果等进行科学的鉴定，提出客观、公正、合理的意见，为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。

房地产估价介入建设项目前期工程咨询的切入点

介入建设项目前期工程咨询一方面的房地产估价行业不断拓展业务的需求，同时也是工程咨询行业提高自身的业务水平和社会影响力的要求。房地产估价可以利用自身所长从多个点着手为建设项目前期工程咨询提供服务。⑴提供房地产市场分析

房地产估价作为一个理论和实践有机结合的房地产市场中介组织，对房地产市场的脉搏有着系统而科学的把握。不动产估价可以为那些房地产项目的前期工程咨询提供最有力的房地产市场分析服务，这些技术显然是大多数工程咨询机构和其他中介咨询机构所不能提供的。⑵参与项目选址分析

大多数的建设项目都离不开先拿地，后建设的程序。选择适合的建设位置和规模，不仅仅要考虑生产布局的需要，同样要综合投资成本、区域环境、房地产市场前景、城市规划等因素，在实现选址成本最低的同时，兼顾房地产的长期发展，避免因规划变动、市场波动给投资行为带来隐性的损失，促进土地资源的最佳合理配置。⑶参与征地、拆迁安置分析

对于所有的新建项目，不论是否属于房地产类，征地拆迁都是其难以避免和十分关键的一个环节。新实行的《项目申请报告通用文本》也将建设用地、征地拆迁及移民安置分析作为其一个重要的章节。而目前，征地拆迁补偿都有房地产估价机构提供补偿价值依据，房地产估价机构熟悉地区各种征地拆迁补偿市场，熟悉各项补偿和安置政策，更在实际工作中与被征地、拆迁单位和群众有着密切的沟通和接触，了解他们的所需、所想。由房地产估价机构为建设项目前期工程咨询提供征地拆迁政策咨询、方案设计、补偿预算，参与移民安置分析无疑是一个有益的选择。⑷参与投资经济效益分析

房地产估价的特长在于其对价值概念的深刻理解和把握，其参与投资经济效益分析重点包括以下两个方面： I.参与项目投资成本测算

房地产估价参与投资成本测算主要是利用房地产估价师所具备的估价理论和执业经验，既能准确预测项目可能发生的土地征地费用、拆迁费用、开发费用、建筑安装费用、前期费用等具体科目，又能利用成本法和市场比较法等理论体系，对项目的实际投资成本与市场成本进行有益的比较和分析，改变工程咨询只对投资项目从整体上进行经济评价的通常做法，提供经济评价的准确性，提供更多、更准确地投资决策参考依据。II.参与项目投资收益测算

对于很多房地产开发项目的投资收益测算，工程咨询单位对其预期销售价格和租金的测算往往缺乏系统的分析和依据，而房地产估价利用其市场比较法和收益法等理论，结合对房地产市场的了解，能够对这些重要的收益指标做出比较准确和专业的判断，进而增加工程咨询成果的可信力。

与此同时，对于很多非开发性项目的评价，工程咨询往往将着眼点关注于项目投资运营后的现金流量分析，预测产业市场前景进而对整个项目进行评判。而房地产估价师有能力运用科学的方法，对投资项目房地产价值部分在投资经营期各个时点的价值作出比较科学地判断，这对于准确把握项目的客观运营成本，分析项目的实际运营收益有着重要意义，特别是对于那些不动产投资占总投资比重较大的项目，房地产估价带来的结论无疑拓展了投资者的视野，直接影响到投资方案和投资效果。⑸其他技术支持

除了上述切入点，房地产估价作为估价行业的主体和房地产市场中最专业的中介咨询机构，介入建设项目前期工程咨询还可以提供很多具体工作的技术支持。包括： I.提供政策咨询

房地产市场的相关政策十分复杂，对于工程咨询单位来说短期完全掌握是不现实的。特别对于具体的项目和咨询服务，房地产估价可以提供征地拆迁、土地一级开发、土地招拍挂、工程建设、抵押贷款、房地产租售、房地产课税等方面提供系统的政策咨询服务。II.提供融资方案咨询

房地产是金融市场的重要组成部分，房地产投资环节的复杂性，资金需求的庞大性，融资政策的多变性，使得融资方案成为房地产项目或者房地产投资占重要比重的项目所必须认真考虑的重点和难点。房地产估价机构利用其对房地产市场、开发流程、贷款流程、金融市场的了解，及其从事抵押贷款和贷款项目评估的实际经验，可以为项目提供融资方案咨询。III.提供税收方案咨询

房地产相关税收一般占到国家税收收入的20%以上。房地产开发环节中，将接触到耕地占用税、土地使用税、土地增值税、房产税、营业税、所得税等十余种税收，对于项目的投资和经营将产生重大影响。房地产估价师利用其从事各种纳税评估的经验，可以为建设项目全过程的相关税收提供有建设意义的分析和筹划。

房地产评估重要性及其简单方法介绍

房地产评估，是以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产客观合理价格的估计、推测或判断。

房地产估价业是涉及政府和社会各方面重大经济利益的中介服务行业，住房制度改革中的租金和旧有公房售价标准的制定离不开房地产估价，新技术区的开发、土地批租以及旧区改造建设中的房屋拆迁，旧房改造等建设项目都需要通过价格评估提供正确的出让、转让和补偿标准。特别是我市随着停止实物分房、货币补贴购房等政策的不断深化，以及居民生活水平的不断提高，二次置业、卖旧换新的愿望日趋迫切，房地产二三级市场空前活跃。房地产交易、租赁、抵押、担保、商品房开发与销售等环节都离不开对房地产的估价。此外，在企业合资、兼并、承包经营、改制、破产清算、涉案中民事纠纷调解等方面都需要专业的、权威的估价作为房地产估值的鉴定和证依据。

归纳起来主要有以下几个方面：

①房地产评估是新形式下房地产管理工作的需要。

②是各类房地产交易的需要。

③是房地产抵押、典当和保险业务的需要。

④是房地产税收的需要。

⑤是房地产征用拆迁补偿的需要。

⑥是房地产纠纷处理的需要。

⑦是企业合资、合作、租赁经营、承包经营、股份制改组、买卖、合并、兼并、分设、破产清算、结业清算、清产核资等的需要。

例如：老百姓在办理房地产买卖、租赁、抵押、置换时对房地产的价格或租金会持有不同的看法，这就需要有公正、权威的房地产评估thldl.org.cn机构进行房地产价格评估，确定各方都可接受的合理的评估价格或租金。再比如，在遗产分配，或共有财产分割时，要做到合理的分配或分割，简单的实物分配是不行的。特别是在多数情况下，房地产在形态上很难分割，这就需要房地产价格评估来解决。

房地产评估虽然是专业技术工作，但其原理并不复杂，为了让客户对房地产有一个更全面和深入的理解，对一些常用的房地产评估方法做以下介绍。

1、市场比较法：将要评估的房地产与在评估时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算要评估的房地产的客观合理价格或价值的方法。

2、剩余法：预计评估对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。

3、收益法：预计评估对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到评估时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

4、成本法：求取评估对象在评估时点的重置价格（即在现在的市场行情下，重新建造评估对象所需的费用）或重建价格，扣除折旧，以此计算评估对象的客观合理价格或价值的方法。

5、基准地价修正法：各地方政府一般定期对所辖区域公布基准地价，由评估对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地地价的方法。

二、我国房地产估价行业的现状

我国房地产估价行业于上世纪80年代中期起步。整个房地产估价行业一直处于政府主导的状态, 其应用范围也相对狭窄，由于估价业起步较晚兼之我国的国情特殊，所以政府色彩浓厚。近几年来,随着我国房地产交易、经营、开发活动以及资本市场与房地产的结合日益紧密,房地产估价业务得到了空前的拓展,服务对象和服务形式也日益得到延伸,从而使得房地产估价服务成为涵盖企业个人融资、房地产开发经 营、拆迁、司法诉讼、课税等经济活动中重要的基础性工作。

中国的房地产评估从无到有,已发展为一个富有生命力的蓬勃向上的朝阳行业。据统计：2008年,我国房地产估价行业从业人员超过25万人,取得房地产估价师资格的人员约3.7万人,约3.3万人注册执业,房地产估价机构近5300家,其中一级资质房地产估价机构174家, 房地产评估师高素质的队伍已经初步形成,估价机构的业务活动也进入了激烈的市场竞争时代。

但同时也看到, 不甚完善的估价机构和参差不齐的从业人员素质还不能完全适应我国快速发展的房地产市场经济,社会的需求和一些非市场化影响制约着估价作业的独立、客观、公平原则的实施，制约着房地产估价行业的健康发展。

四、房地产估价行业对城市土地集约利用的服务与推动

1、地产估价行业提供的地价评估服务对城市土地集约利用有深刻影响。估价作为一种经济杠杆，可以有效促进土地的集约利用。由于绝对地租的存在，迫使土地使用者把土地的租用数尽可能降低；并在所使用的土地上尽可能多的追加投资，以提高土地的单面积产出率。土地使用者的主观趋利倾向在客观上促进了土地用效率的提高。另外，地价会因供求紧张而进行弹性调节，最终影响到土地的供需量。不同区位土地价值的差别可以对城市土利用功能的分异及强度的大小起着调控作用，从而对土地利用性质和利用强度进行调节，促进了城市功能分区及土地资源的优化配置，是土地利用集约化、可持续化的延续。

2、房地产估价行业在城市土地的整合集约过程中发挥了重要作用

城市土地集约利用是一个整合集约的过程，不能单纯依靠政府的力量采完成，是一个政府控制与市场调节相互配合、有机联系、共同作用的过程。这其中政府起着引导、管理的作用，而市场主要是运用价格的变化来调节土地资源的供需房地产估价行业作为房地产市场中重要的价值评估中介服务行业，它对保障市场相关各方当事人的权益，维护房地产市场秩序，推动房地产市场健康有序的发展，建立完善的社会主义市场经济体制，起到了积极的作用。同时，在城市土地整合集约的过程中，我们也应该深刻的认识到房地产估价行业所发挥出来的巨大的间接推动作用，没有房地产估价行业的积极服务与推动，就不会有稳定有序的房地产市场，就难以有效地融合到城市土地整合集约的过程中，更好的服务于城市土地集约利用。

3、房地产估价行业领域的多元化拓展了为城市土地集约用的服务。在当今市场经济环境下，房地产估价行业开展单一的估价业务将难以维持生存，其发展逐步向多元化迈进。目前，诸多房地产估价机构以估价为切入点进入相关咨询服务业务等更广阔的领域，比如进行房地产市场的调查分析、投资评价、开发项目策划评估、可行性研究，争做置业顾问和置业代理等。从房地产咨询、评估、经纪等领域，延伸到房屋置换、置业担保、房屋银行、装饰、装修、社区服务等方面，是房地产估价行业不断追求规模效益，多元化、集团化发展的必然结果。同时，集团化发形式也增强了估价企业与相关企业的服务支撑和市场的占有能力。

土地作为城市发展的基础资源与资产，在城市发展中占有+分重要的地位。目前，我国房地产估价行业的发展也正是都集中在城市土地范围之内。城市规模、经济发展水平、产业结构、房地产价格、交通运输、技术进步等诸多因素时刻影响着城市土地约利用的水平。而房地产估价行业的发展也正是融合在了这些影响因素之中。作为第三产业的重要组成部分，房地产估价行业多元化、集团化健康快速发展，势必可以带来城市产业结构升级，对城市土地集约利用产生积极的推动作用。另外，房地产估价行业服务领域的日益专业化与多元化，对城市经济的蓬勃发展，繁荣与规范房地产市场起到了不可替代的推动作用，在这个角度来讲对城市土地集约利用也具有间接的推动。

房地产估价在房地产业发展中的重要性 篇2

关键词：测绘,房地产,评估,价格

1 概述

在中国, 由于改革了使用土地的制度, 进入了市场经济时代, 而兴起了一门科学, 那便是房地产估价, 它和诸多学科, 诸如经济、政治、建筑、法律等不无联系, 其中联系最为紧密的当推测绘学科。在中国台湾、中国香港、新加坡等地, 通常是测量师行或者测量师事务所进行房地产估价。依据范围和评估对象的不同而确定, 现在, 在中国香港, 评估资产行业的人员, 通常包括注册会计师以及测量产业师, 而不容忽视的环节是测量产业师, 不管是在私人机构或者政府应聘, 测量产业师通常是进行房地产估价。能够说, 现在, 在中国香港评估行业中, 测量产业师是评估主体。而英国则将对地产、建筑以及发展物业的人员称为测量师, 他们是测量土地、估价房地产以及测量工料行业的精英。

2 测绘在房地产估价中的应用

在房地产估价中, 测绘用途广泛, 通常体现在:

1) 在估价日常工作中, 测绘的应用。

在房地产市场繁荣的区域, 一般来说, 在进行估价的时候, 使用市场比较法。应用市场比较法需要以房地产估价相似的具体交易案例为基础, 而收集具体交易案例需要在平常的工作中。评估人员可以对平常收集的具体交易例子的情况实施编号, 在城市平面图上, 把编号粘贴在相应位置, 在数据库中把具体的交易例子进行存入。在估价房地产时, 首先进行估价对象位置的查找, 接着, 将相似的房地产具体交易状况进行明确, 同时, 借助数据库对具体内容加以查看。

2) 在估价对象价格影响因素明确过程中, 测绘的应用。

房地产估价的目标是对影响房地产价格的因素进行明确, 所以, 在进行估价的时候, 需要进行勘察这个环节。借助勘察现场, 从而对区域因素以及个别因素进行体验和感受。在勘察的过程中, 要具体测量土地的面积、形状及房屋的建筑高度、面积、跨度、开间、装修工程量、墙体厚度等。在进行估价的时候, 进行现场勘察十分必要, 然而只是借助勘察并不能对影响其价值的因素进行明确。首先, 由于参照物而导致勘察结果受到影响, 例如朝向, 由于相邻的房屋或者道路的朝向而对其产生影响, 从而导致判断不准确;其次, 勘察到的只是局部, 而非全局, 例如, 自然条件、商服繁华情况、公用设施及基础设施水平、交通便利情况、区域环境条件、积聚产业规模等;再者, 勘察有着较大的工作量, 并且, 由于现场环境或者测量技术以及工具的局限, 会让一些测量不能实施, 例如, 在面积不齐整或者面积较大时。因而, 我们在对影响估价的价值的因素进行明确时, 既需要进行实地勘察, 还需要借助相应的测绘图件对勘察的局限进行弥补, 以使实地勘察的工作量降低, 使勘察的准确性提升。其中, 图件可以借助城市交通旅游图、房产分幅图、地籍图、地形图以及宗地图。借助它们, 能够分析估价对象的宗地形状、位置、朝向、四方的边缘、临街情况、商业繁华情况、房屋平面布置、交通便利情况、产业积聚规模、区域环境条件、地势等;计算面积和测量距离;对房地产的作用进行判断, 对建筑密度和容积率进行计算分析。

3) 在基准地价评估中, 测绘的应用。

所谓基准地价, 指的是在规划城镇区域内, 对目前状况下, 借助级别以及均质地域不同的土地, 依据住宅、商业、工业等功用, 对在一个估价的期限内, 分别进行使用土地区域的均价确定。

评估基准地价前, 在工作底图上进行评估基准地价范围的确定;在评估时, 需要在工作底图上, 进行收集、调查到的相关的地价样本点的标注, 同时, 要使地价样本点具有均匀性和代表性, 并且, 要注意联系土地级别图, 进行土地的个别因素与地域因素的分析;完成评估后, 要整理基准地价成果, 其中, 要将基准地价表、基准地价图、基准地价评估报告、基准地价修正系数表包括在内。而基准地价图不只是要进行土地级别、主要道路、用地类型、基准地价的标注, 还需要依据规范制图, 将方格网、图廓、指北针、图名、比例尺、图例、时间与制图单位等标出。

除此之外, 在房地产市场不繁荣不具有较多的交易具体案例的地区, 通常借助修正基准地价系数评估土地价格。

4) 在路线价评估中, 测绘的应用。

在中国, 由于现在估价房地产的人员在测绘社会化、数字化程度以及技术方面的局限, 在估价房地产的时候, 只是借助简易的测绘图件和技能。所谓路线价, 指的是设定与特殊街道较近的市街土地的标准深度, 从而进行平均地价的求取。评估路线价时, 要把需要评估的地形图、地籍图视为评估工作底图。首先, 依照靠近街边的宗地的面积的大小进行路线价区域的划分, 同时, 在工作底图上进行路线价的标注;其次, 对路线价区域的各个样本点的地价进行调查, 并且, 在工作底图上将结果标注出来;再者, 在地籍图上依据宗地的临街程度确定路线价的深度;最后, 依据样本点的地价材料, 分析个别及区域因素, 对路线价进行评估, 同时, 确定修正系数表以及百分率表之后, 可以在进行实地勘察的前提下, 借助地形图和地籍图对区域因素和个别因素进行评估。

除此之外, 在众多的估价方法中, 对于某些宗地进行评估的时候, 比较适宜的办法通常是收益还原法和市场比较法, 而估价众多的宗地, 要求速度快, 则有一定的难度, 是不宜进行操作的。基于这种情况, 便需要实施路价法。通常情况下, 路价法在遇到需要进行快速而又数量大的拆迁补偿、税收时, 是极其有力的工具, 给人们带来便捷。

3 结语

由于空间、计算机以及信息等技术的发展, 人们正在向信息化、网络化、全球化以及知识时代迈进。原来的水准仪、经纬仪的测绘方式, 已经被GPS接收机、全站仪、三维工业测量、超站仪、数字摄影测量等数字化、自动化的测绘手段取代。由于在测绘中大规模地使用“3S” (GIS, GPS, RS) 技术, 测绘产品不只是过去的一张张地籍图、地形图, 而是发展为拥有更丰富信息的数字化形式, 电子地图、数字化的小区、城市、国家乃至地球相继出现, 应用测绘产品也开始不再是专业化, 而转变为社会化、多元化, 评估房地产所需要的信息, 都能够准确而快速地在GIS系统或者空间信息数据中找到。由于经济的提升, 社会对评估房地产有了更高的要求。我们可以预测, 在房地产估价中, 测绘将面临着广阔的前景, 拥有着显著的经济效益。

参考文献

[1]潘蜀健, 赵波, 陈德豪, 等.房地产数字化管理信息系统的设计与实现[J].广州大学学报 (自然科学版) , 2010 (5) :182-183.

[2]苏丹妮, 刘兴权.Web GIS及其在房地产估价中的应用展望[J].四川测绘, 2012 (3) :96-97.

房地产估价在房地产业发展中的重要性 篇3

关键词：假设开发法 要点 两利综合法

假设开发法估算宗地价格是较常见的方法之一，该方法对评估未完工的在建工程的价值也是十分有用的。但在实际的价格评估业务中，由于计算过程繁杂，往往被我们摒弃不用（或者说是不常用）。假设开发法能充分考虑项目的开发潜力，较准确地为投资者进行项目的投资分析，尤其是对于有开发或再开发潜力的房地产，如烂尾楼工程、旧城改造项目等，假设开发法几乎是唯一适用的估价方法。

一、假设开发法常用公式是

以土地估价为例：

地价=预期楼价-建筑费用-专业费用-利息-销售（或租赁）税费-利润

1.预期楼价：是指未来开发完成的房地产销售（或租赁）价值。通常是通过市场比较法或收益法进行测算。

2.建筑费用：即开发建筑成本费用，包括直接工程费、间接工程费等建筑工程费用。

注：若是毛地或生地，则公式中还需扣除开发毛地或生地所需的成本费用。

3.专业费用：包括建筑设计费、工程概预算费用等。一般采用建筑费用的一定比率估算。

4.利息：是指开发全部预付资本的融资成本（主要是指贷款利息），不仅是建造工程费用的利息，还包括土地资本的利息。计算基数包括：地价款、建筑费用和专业费用。

5.销售（或租赁）税费：主要指用于建成后的不动产销售或出租的中介代理费、营销广告费用、买卖手续费、营业税、契税等.一般以不动产总价或租金的一定比率估算.

6.利润：是指开发商的客观合理利润,分为投资回报利润和销售(或租赁)利润.投资回报利润的计算基数包括:地价款、开发费和专业费用，以一定比率估算。销售（或租赁）利润以销售（或租赁）不动产总价值的一定比率估算。

二、利用假设开发法评估房地产价值需把握以下要点

1、房地产开发前的状况。主要是（1）明确土地的性质：是生地、毛地还是熟地，是工业用地、综合用地、居住用地还是其他用途用地；（2）明确开发目的：是在土地上进行房屋建设还是将毛地开发为熟地，亦还是续建在建工程。明确房地产开发前的状况，是正确计算开发成本的基础。

2、项目的规划要求。严格按规划设计条件的要求进行评估，对于城市规划条件尚未明确的待开发房地产，其价值是不能确定的，若仍需估价，可推测最可能的规划设计条件来估价，但须列为估价的假设和限制条件。

3、开发后房地产的经营方式。明确开发后的房地产是用于出售、出租或自营，不同的经营方式其计算房地产价值的方法是不同的。

4、考虑资金的时间价值。根据项目的具体情况确定运用现金流量法还是传统的静态方法来进行计算。基础数据的准确预测是准确估价的基础，即：（1）开发经营期的准确估计；（2）各项支出、收入的发生时点；（3）各项支出收入的发生数额。运用假设开发法的关键和难点是鉴定所需要的未来开发、销售（或租赁）的数据资料，这些数据资料是通过市场调查和分析预测得来的，准确与否，直接影响鉴定结果的客观、合理。

三、“两利”综合法概述

现金流折现法和传统的静态方法有着明显的区别，从理论上讲，前者优于后者。在实际的应用中，现金流量法依赖大量的预测数据且每项收支都要折现导致计算过程繁杂容易出错，而静态方法没有考虑资金的时间价值从而导致其计算结果的粗略。有没有一种既考虑资金的时间价值又不需要计算现金流量折现而且计算结果同样精确的简便方法呢？通过大量实例的比较分析，两利综合法计算过程简单且与现金流折现法计算结果差异极小，尤其适用于销售目的的待开发房地产的估价。

1、“两利”综合法。是一种动态评估方法，所谓“两利综合”是指将投资利息与开发利润综合为一项计算，除两利外，其他资金的计算采用静态数据，计算方法简便快捷，结果精确，它避免了现金各项收支反复折现的繁杂计算，

2、“两利”综合法的计算公式

土地价格=（1）开发完成后的价值-（2）销售税金与附加-（3）土地开发、房屋建安、管理费和销售费-（4）购买土地应交纳税费-（5）（投资利息+开发利润）

（1）、（2）、（3）、（4）项均为静态值； （5）为投资利息与开发利润的合项，其计算基数为投资总资本，总收益率按等价于折现率计算。

四、计算实例

某城市定于2003年6月1日拍卖一块多层住宅用地，土地总面积为20000平方米，出让年限为70年，规划要求的建筑容积率为1.20。如果某一竞买方经过调查研究预计建成后住宅的平均售价为3500元／平方米，土地开发和房屋建安费用为1500元／平方米，管理费用和销售费用分别为土地开发和房屋建安费用之和的3%和6%，销售税金与附加为销售额的5.5%，当地购买土地应缴纳税费为购买价格的3%，正常开发期为2年，希望投入的总资金能获得15%的年税前收益率。那么，在竞买时，他的最高报价应是多少。假设银行贷款利率为5.49%。

设购买土地的最高报价为X。计算时，开发过程中发生的资金按均匀投入。

1.用现金流折现法进行估价

因折现率就是预期收益率，所以，其折现率为15%.

（1）开发完成后价值现值P＝F/（1+i）n

=20000×1.2×3500／（1+15%）2＝63516068元＝6351.61万元

（2）销售税金与附加现值＝6351.61×5.5%＝349.34万元

（3）土地开发、房屋建安、管理费和销售费现值＝20000×1.2×1500×（1＋3%＋6%）／（1＋15%）＝3412.17万元

（4）购买土地应缴纳税费现值＝0.03X

（5）投资利息与开发利润：已包含在折现值中，不再单独计算

（6）现金流折现法估价的土地价格X＝6351.61－349.34－3412.17－0.03X

则X＝2514.66万元

2.用“两利”综合法估价

（1）开发完成后价值（静态值）＝20000×1.2×3500＝84000000元＝8400.00萬元

（2）销售税金与附加（静态值）＝8400.00×5.5%＝462.00万元

（3）土地开发、房屋建安、管理费和销售费（静态值）＝20000×1.2×1500× （1＋3%＋6%）＝39240000元＝3924.00万元

（4）购买土地应缴纳税费（静态值）＝0.03X

（5）投资利息与开发利润之和＝1.03X×（1+15%）2＋3924.00×（1＋15%）－3924.00－1.03X＝588.60＋0.3322X

(6) “两利”法估价的土地价格X=8400-462-3924-0.03X-（588.6+0.3322X）

则X=2514.61

3.两种方法的比较

两种方法的比较见表一。

如果 ①开发完成后价值 ②销售税金与附加 ③土地开发、房屋建安、管理费、销售费 ④购买土地应缴税费 ⑤预期的总资金年税前收益率等条件不变 ，项目开发期为十年，那么这两种方法的计算结果都是一致的，代入上面的公式，结果均为10.90万元。

房地产估价在房地产业发展中的重要性 篇4

房地产估价案例与分析

《房地产估价案例与分析》考试大纲

第一章 房地产估价文书写作

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价主要文书写作的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节 房地产估价文书概述

一、房地产估价文书的种类及作用

（一）估价委托书

（二）估价委托合同

（三）估价项目来源和接洽情况记录

（四）估价作业方案

（五）估价所需资料清单

（六）估价对象实地查看记录

（七）估价报告

（八）估价报告内部审核表

（九）估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录

（十）估价报告交接单

二、房地产估价报告写作的文字要求

（一）对词义的要求 1.用词准确

2.语义鲜明，不能含混不清、模棱两可 3.用词不可带有较强的感情色彩 4.用词简练、标准，不堆砌、不生造 5.朝向与楼层

（二）对语句的要求 1.句子简洁，概括性强 2.搭配得当 3.逻辑严密

（三）要防止错别字和错漏 第二节 房地产估价报告写作

一、房地产估价报告的构成要素

二、房地产估价报告的写作

（一）封面的写作 1.估价报告名称 2.估价项目名称 3.委托人 4.估价机构

5.注册房地产估价师 6.估价作业日期 7.估价报告编号

第1页 房地产估价师考试辅导

房地产估价案例与分析

（二）目录的写作

（三）致委托人函的写作

（四）注册房地产估价师声明的写作

（五）估价的假设和限制条件的写作

（六）估价结果报告的写作 1.标题 2.委托人 3.估价机构 4.估价对象 5.估价目的 6.估价时点 7.价值定义 8.估价依据 9.估价原则 10.估价方法 11.估价结果 12.估价人员 13.估价作业日期 14.估价报告使用期限

（七）估价技术报告的写作 1.实物状况（或个别因素）分析 2.区位状况分析 3.市场背景分析 4.最高最佳使用分析 5.估价方法选用 6.估价测算过程 7.估价结果确定

三、房地产估价报告示例

第三节 其他房地产估价主要文书写作

一、估价委托合同

（一）估价委托合同内容构成

（二）估价委托合同写作示例

二、估价所需资料清单

（一）对房地产价格有普遍影响的资料

（二）对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料

（三）相关实例资料

（四）反映估价对象状况的资料

三、估价作业方案

（一）拟采用的估价技术路线和估价方法

（二）拟定资料收集渠道

（三）预计需要的时间、人力和经费

（四）估价作业步骤和时间进度安排

四、估价对象实地查看记录

第2页 房地产估价师考试辅导

房地产估价案例与分析

（一）住宅房地产实地查看记录 1.住宅房地产实地查看内容

2.住宅房地产实地查看记录表示例

（二）经营性房地产实地查看记录 1.经营性房地产实地查看内容

2.经营性房地产实地查看记录表示例

（三）工业房地产实地查看记录 1.工业房地产实地查看内容

2.工业房地产实地查看记录表示例

（四）在建工程实地查看记录 1.在建工程实地查看内容

2.在建工程实地查看记录表示例

五、估价报告内部审核表

（一）估价报告内部审核表内容构成

（二）估价报告内部审核表示例

考试要求

要求考生掌握本章内容。

第二章 不同类型房地产估价

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对居住、商业、商务办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业、农业、特殊用途等不同类型房地产估价的特点和影响因素的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节 居住房地产估价

一、居住房地产及其特点

（一）单宗交易规模较小，但市场交易量十分巨大

（二）具有较强的相似性、可比性

（三）不同类型住房价格内涵差异明显

二、影响居住房地产价格的因素

（一）影响居住房地产价格的主要区位状况

1.交通条件

2.生活服务设施

3.教育配套设施

4.环境质量

（二）影响居住房地产价格的主要实物状况

1.建筑结构、类型和等级

2.设施与设备

3.建筑质量

4.装修

三、居住房地产估价的常用方法

（一）市场法

第3页 房地产估价师考试辅导

房地产估价案例与分析

（二）成本法

（三）收益法

四、居住房地产估价的技术路线及难点处理

（一）商品房估价的技术路线及难点处理

（二）房改房、经济适用住房估价的技术路线及难点处理 第二节 商业房地产估价

一、商业房地产及其特点

（一）商业房地产及其种类 1-百货店业态结构特点 2.超级市场业态结构特点 3.大型综合商场业态结构特点 4.便利店业态结构特点 5.专业店业态结构特点 6.专卖店业态结构特点 7.购物中心业态结构特点 8.家居中心业态结构特点 9.仓储商店业态结构特点

（二）商业房地产特点 1.收益性

2.经营内容多，业态多样

3.出租、转租经营多，产权分散复杂 4.装修高档且复杂

5.垂直空间价值衰减性明显

二、影响商业房地产价格的因素

（一）影响商业房地产价格的主要区位状况 1.地段繁华程度 2.交通条件 3.临街状况 4.楼层

（二）影响商业房地产价格的主要实物状况 1.建筑品质及内部格局 2.净高 3.面积 4.装修 5.无形价值

三、商业房地产估价的常用方法

（一）收益法

（二）市场法

（三）成本法

四、商业房地产估价的技术路线及难点处理

（一）不同经营方式商业房地产估价的技术路线及难点处理 1.出租型商业房地产 2.运营型商业房地产

第4页 房地产估价师考试辅导

房地产估价案例与分析

（二）不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理 1.整幢商业房地产估价 2.整层商业房地产估价

3.同层商业房地产不同铺面估价

（三）空置、烂尾商业房地产估价的技术路线及难点处理 第三节 商务办公房地产估价

一、商务办公房地产及其特点

（一）商务办公房地产及其分类

（二）商务办公房地产的特点 1.所处区位好，规模大

2.多为现代化的高层建筑，功能齐全、配套设施完善 3.出租经营为主，多由专业物业服务企业管理

二、影响商务办公房地产价格的因素

（一）影响商务办公房地产价格的主要区位状况 1.集聚程度 2.交通条件 3.周边环境 4.楼层

（二）影响商务办公房地产价格的主要实物状况 1.外观形象 2.内部装修 3.设备、设施 4.智能化程度 5.物业服务水平6.租户类型

三、商务办公房地产估价的常用方法

（一）收益法

（二）市场法

（三）成本法

四、商务办公房地产估价的技术路线及难点处理

（一）商务办公房地产租金的求取 1.租约问题

2.租金构成内涵问题 3.租金支付方式问题 4.地下车库租金问题

（二）整幢商务办公房地产估价的技术路线及难点处理 1.单纯型商务办公房地产 2.商住型商务办公房地产 3.综合型商务办公房地产

第四节 旅馆房地产估价

一、旅馆房地产及其估价特点

（一）旅馆房地产及其特点

第5页 房地产估价师考试辅导

房地产估价案例与分析

1.饭店、酒店、宾馆房地产及其特点 2.旅店、招待所及其特点

（二）旅馆房地产的估价特点 1.转让少且一般为整体转让 2.功能多样

3.一次性投资大、投资回收期较长、经营风险较大 4.价值主要体现在接待客户类型及其能力

二、影响旅馆房地产价格的主要因素

（一）影响旅馆房地产价格的主要区位状况 1.交通条件 2.周围环境

（二）影响旅馆房地产价格的主要实物状况 1.设备设施和用具 2.经营管理

三、旅馆房地产估价方法的选用

（一）收益法

（二）市场法

四、旅馆房地产估价的技术路线及难点处理

（一）星级酒店不同功能用房收益的测算

（二）星级酒店净收益的求取

第五节 餐饮房地产估价

一、餐饮房地产及其估价特点

（一）地段选择的差异性

（二）营业收入的差异性

二、餐饮房地产估价的技术路线及难点处理 第六节 娱乐房地产估价

一、娱乐房地产及其估价特点

二、娱乐房地产估价的常用方法

（一）收益法

（二）市场法

（三）成本法

三、娱乐房地产估价技术路线及难点处理 第七节 工业房地产估价

一、工业房地产及其估价特点

（一）涉及的行业多

（二）非标准厂房多，建筑工程造价相差大

（三）要区分设备和建筑物的造价

（四）受腐蚀的可能性大

二、影响工业房地产价格的主要因素

（一）影响工业房地产价格的主要区位状况 1.交通条件

第6页 房地产估价师考试辅导

房地产估价案例与分析

2.基础设施

3.地理位置

（二）影响工业房地产价格的主要实物状况

1.用地面积与形状

2.地质和水文条件

3.房地产用途

三、工业房地产估价的常用方法

（一）成本法

（二）市场法

（三）收益法

四、工业房地产估价的技术路线及难点处理

第八节 农业房地产的估价

一、农业房地产估价的一般特点

二、农业房地产常见的估价方法和技术路线

第九节 特殊用途房地产估价

一、停车库的估价

（一）地下停车库特点

（二）地下停车库的价格特点

（三）地下停车库常见的估价方法和技术路线

二、加油站的估价

（一）加油站房地产估价的一般特点

1.位置极其重要并且分布离散性较强

2.经营的个性差异显著

3.存在成品油特许经营权带来的超额利润

（二）加油站常见的估价方法和技术路线

考试要求

1.掌握居住房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；

2.掌握商业房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；

3.掌握商务办公房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；

4.熟悉旅馆房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；

5.熟悉餐饮房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；

6.熟悉娱乐房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；

7.熟悉工业房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；

8.了解农业房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；

9.了解特殊用途房地产及其估价的特点，影响这些类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法。

第7页 房地产估价师考试辅导

房地产估价案例与分析

第三章 不同目的房地产估价

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对不同估价目的在房地产估价时所起的作用，房地产估价的假设前提，房地产价值类型与房地产估价前提之间的关系，房地产价值类型和估价前提、房地产权利和房地产交换价值之间的关系，以及它们和房地产估价目的的关系等的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节 建设用地使用权出让价格评估

一、建设用地使用权出让价格评估的特点

（一）建设用地使用权出让价格评估应采用市场价值标准

（二）估价时点一般为估价作业日期以后某一时点

（三）不同出让方式可侧重采用不同的估价方法

（四）搜集市场资料时，尤其应注重所选实例的可替代性

二、建设用地使用权出让价格评估方法的选择

（一）市场法

（二）假设开发法

（三）成本法

（四）基准地价修正法

第二节 房地产转让价格评估

一、房地产转让价格评估的特点

二、房地产转让价格评估常用方法

（一）市场法

（二）假设开发法

（三）成本法

（四）收益法

（五）基准地价修正法

第三节 房地产抵押价值评估

一、房地产抵押价值内涵及评估实质

二、房地产抵押估价的法律规定

（一）可以设定抵押的房地产及对其抵押时的要求

（二）不得设定抵押的房地产

（三）其他限制条件

（四）与房地产抵押估价有关的规定

三、房地产抵押价值评估技术路线及估价方法

（一）完全产权房地产

（二）不完全产权房地产

（三）部分（局部）房地产

（四）在建工程房地产

（五）乡（镇）、村企业房地产

四、房地产抵押估价的注意事项

（一）估价目的

第8页 房地产估价师考试辅导

房地产估价案例与分析

（二）估价时点

（三）确认估价对象可以作为设定抵押的房地产

（四）合理确定假设前提和限制条件

（五）把握市场风险防止高估

（六）估价中的谨慎原则

（七）市场变现能力分析

（八）说明与风险提示

（九）其他

第四节 城市房屋拆迁估价

一、城市房屋拆迁估价内涵及特点

（一）估价数量大

（二）涉及面广，社会影响大

（三）估价对象复杂，需要协调各种关系

（四）补偿价格关联性强

二、城市房屋拆迁估价的标准与方法

三、城市房屋拆迁估价技术路线

（一）“标本房屋”市场价格评估技术路线 1.确定“标本房屋”的基本条件 2.选择“标本房屋”

3.评估“标本房屋”的市场价格 4.评估确定其他拆迁房屋的市场价格

（——）“典型房屋”市场价格评估技术路线

（三）区位指导价市场价格评估技术路线

四、城市房屋拆迁估价应注意的问题

（一）拆迁估价的估价对象

（二）拆迁估价委托人的合法性

（三）拆迁估价的价值标准、估价目的和估价时点

（四）拆迁估价价格内涵

（五）几种特殊产别房屋的估价

五、城市房屋拆迁估价的工作方式

（一）拆迁估价前的准备工作

（二）入户调查

（三）室内作业，出具估价报告

（四）现场答疑

六、城市房屋拆迁估价纠纷的解决 第五节 房地产强制拍卖估价

一、房地产拍卖的相关法律规定

二、房地产强制拍卖估价的特点

（一）强制处分

（二）快速变现

（三）市场需求面窄、推广力度小

（四）消费者心理因素

第9页 房地产估价师考试辅导

房地产估价案例与分析

（五）购买者的额外支出

三、房地产强制拍卖估价的技术路线

四、房地产强制拍卖估价的类型与方法

（一）商品房

（二）行政趔拨地上的房产

（三）在建工程

第六节 房地产损害赔偿估价

一、房地产价值损失的原因及种类

（一）因规划修改给房地产权利人的合法权益造成损失 1.房屋本身的规划修改、变更导致的房地产价值损失 2.小区内部的规划修改、变更导致的房地产价值损失 3.小区周边规划修改、变更导致的房地产价值损失

4.房地产所在的区域规划修改、变更导致的房地产价值损失

5.房地产所在区域大型基础设施建设修改、变更导致的房地产价值损失

（二）因在相邻土地上建造建筑物给相邻房地产造成价值损失

（三）因环境污染造成房地产价值损失

（四）因工程质量缺陷造成房地产价值损失

（五）因施工中挖基础不慎使邻近建筑物受损，造成邻近房地产价值损失

（六）因异议登记不当，造成房地产权利人损害

（七）因非法批准征收、使用土地，给当事人造成损失

（八）因未能履约使他人工程停缓建，给他人造成损失

（九）因对房地产权利行使不当限制，给房地产权利人造成损失

二、房地产损害造成的损失分析

（一）房地产损害的分类

1.按照房地产受损害的部位划分

2.按照房地产可修复的损害和不可修复的损害划分 3.按照暂时性的损害和永久性的损害划分

（二）房地产损害的赔偿金额

三、房地产损害赔偿估价内涵及特点

（一）房地产损害赔偿评估内涵

（二）房地产损害赔偿评估价值定义

（三）损害赔偿估价的特点

四、房地产损害赔偿估价方法选择

（一）修复费用法（成本法）

（二）损失资本化法

1.净收益减少收益年期不变型 2.净收益不变收益年期减少型 3.净收益、收益年期减少型

（三）赔偿实例比较法

（四）损害前后价差法

五、房地产损害赔偿估价的技术路线及难点的处理

（一）规划变更导致房地产价值损失的估价技术路线及难点处理

（二）商品房质量缺陷导致价值减损的估价技术路线及难点处理

第10页 房地产估价师考试辅导

房地产估价案例与分析

第七节 房屋租赁价格评估

一、房屋租赁价格评估的特点

（一）住宅类房屋租赁价格评估分为政策性评估和市场租赁评估两种类型

（二）租约对租金估价有一定的影响

（三）划拨土地上的营利性房屋租赁价格评估应确定土地收益中的国家部分

二、房屋租赁价格管理的法律规定

（一）房屋租赁价格应以合同形式载明

（二）不同用途房屋租赁价格管理规定

（三）私房租赁价格管理规定

三、房屋租赁价格评估常用的估价方法

（一）市场法

（二）收益法

（三）成本法

第八节 房地产课税估价

一、房产税估价

二、土地增值税估价

（一）区分评估目的，明确评估内容

1.隐瞒、虚报房地产成交价格的或转让房地产的成交价格低于房地产评估 价格又无正当理由的

2.提供扣除项目金额不实的

（二）扣除项目评估方法的选择 1.取得土地使用权所支付的金额 2.房地产开发成本

3.旧房及建筑物的评估价格

三、契税估价

第九节 企业各种经济行为涉及的房地产估价

一、企业各种经济行为涉及的房地产估价类型

（一）房地产权属发生转移

（二）房地产权属不发生转移

二、估价的假设前提

三、估价方法的选用

（一）房地产权属发生转移的估价

（二）房地产权属不发生转移的估价 1.掌握建设用地使用权出让价格评估； 2.掌握房地产转让价格评估； 3.掌握房地产抵押价值评估； 4.掌握城市房屋拆迁估价； 5.熟悉房地产强制拍卖估价； 6.熟悉房地产损害赔偿估价； 7.熟悉房地产租赁价格评估；

第11页 房地产估价师考试辅导

房地产估价案例与分析

8.熟悉房地产课税估价；

9.了解企业各种经济行为涉及的房地产估价。

第四章 房地产咨询顾问服务

本部分的考试目的是测试应考人员对房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划和房地产贷款项目评估等房地产咨询顾问服务的了解、熟悉和掌握程度。

第一节 房地产市场调查研究

一、房地产市场调查研究类型

（一）整体房地产市场调查研究

（二）住宅房地产市场调查研究

（三）商业房地产市场调查研究

（四）写字楼房地产市场调查研究

（五）酒店房地产市场调查研究

（六）工业房地产市场调查研究

二、不同类型房地产市场调查研究报告内容

（一）住宅房地产市场调查研究报告内容构成 1.宏观环境分析

2.房地产市场发展现状和趋势分析

3.客户分析

4.竞争分析

（二）商业房地产市场调查研究报告内容构成 1.宏观环境分析

2.商业房地产发展现状及趋势

3.商圈（区域）分析

4.消费者消费习惯分析

5.客户分析

（三）写字楼房地产市场调查研究报告内容构成 1.宏观环境分析

2.写字楼房地产市场发展状况和趋势

3.商务圈（区域）分析

4.竞争、典型项目研究

5.写字楼客户分析

（四）酒店房地产市场调查研究报告内容构成 1.宏观环境分析

2.酒店房地产的发展现状和特点

3.酒店消费者分析

4.酒店市场竞争分析

5.酒店经营者分析

第二节 房地产投资项目可行性研究

一、房地产投资项目可行性研究特点

二、房地产投资项目可行性研究报告主要内容

第12页 房地产估价师考试辅导

房地产估价案例与分析

（一）项目总论

（二）项目概况

（三）项目投资环境分析

（四）项目区域环境分析

（五）房地产市场分析

（六）项目市场定位

（七）项目规划与建筑方案

（八）项目开发建设进度安排

（九）投资估算与资金筹措

（十）项目经济效益分析

（十一）项目风险分析

（十二）项目社会效益和影响分析

（十三）项目可行性研究结论与建议 第三节 房地产开发项目策划

一、房地产开发项目策划的特点

（一）地域性

（二）系统性

（三）前瞻性

（四）市场性

（五）创新性

（六）多样性

二、房地产开发项目策划报告主要内容

（一）项目背景

（二）开发项目地块分析 1.地块的自然条件分析

2.地块周边的经济及社会条件分析 3.地块的环境条件分析

（三）开发项目市场调查与分析 1.市场环境调查与分析 2.市场需求容量调查与分析

3.消费者和消费者行为调查与分析 4.竞争情况调查与分析

（四）开发项目SWOT分析 1.开发项目的优势分析 2.开发项目的劣势分析 3.开发项目的发展机遇分析 4.开发项目的威胁分析

（五）开发项目的市场定位 1.消费群体定位 2.项目形象定位

3.规划设计及建筑形象定位 4.户型定位 5.价格定位

第13页 房地产估价师考试辅导

房地产估价案例与分析

6.物业管理定位

（六）开发项目的产品策划及规划建议 1.项目总体规划设计建议 2.建筑个体设计建议 3.环境景观设计建议 4.户型设计建议

（七）开发项目的定价及价格策略 1.开发项目定价目标 2.开发项目定价方法选择 3.开发项目价格策略选择

（八）开发项目广告策划及销售 1.开发项目广告设计 2.开发项目广告媒体选择

3.开发项目销售计划及策略制定

第四节 房地产贷款项目评估

一、房地产贷款项目评估的含义

二、房地产贷款项目评估相关法律法规及技术标准规定

三、房地产贷款项目评估的特点

（一）综合性

（二）科学性

（三）专业性

（四）特殊性

四、房地产贷款项目评估的内容

五、房地产贷款项目评估的注意事项

（一）评估的侧重点

（二）动态与静态分析

（三）项目风险评估

（四）项目市场评估

考试要求

1.掌握房地产市场调查研究；

2.熟悉房地产投资项目可行性研究； 3.熟悉房地产开发项目策划； 4.熟悉房地产贷款项目评估。

房地产估价合同及土地估价报告 篇5

房地产估价合同（示例）

签订合同双方：

委托估价方：（以下简称甲方）

受托估价方：（以下简称乙方）

甲、乙双方经充分协商，现就房地产估价委托事宜订立本合同，内容如下：

一、甲方因需要，委托乙方对其房地产价值进行估价。

二、评估标的物坐落于，土地面积平方米，建筑面积平方米（详见附图）。

三、乙方根据甲方估价的目的和需要，对委估房地产本着独立、公正、科学、合理的原则进行估价，并于年月日以前出具该房地产估价报告书。

四、甲方应于年月日以前将委估房地产的产权、经营状况、税务、建造费用等估价所必须的资料提交给乙方，或配合乙方向有关部门、单位或个人查阅、抄录委估房地产估价所必须的资料。

甲方应提交的资料具体如下：

五、乙方在估价期间需要到实地查勘，甲方有义务陪同并提供方便和配合。

六、乙方对甲方委估房地产的文件资料应妥善保管并尽保密之职责，非经甲方同意不得擅自公开或泄露给他人。

七、甲方应付给乙方的估价服务费，根据有关估价收费标准，依甲乙双方认同的下列收费方法计算：自本合同生效之日起日内，甲方应先付给乙方定金元（人民币、美元），余款待乙方将估价报告书交付给甲方后于日内一次付请。

八、乙方如无特殊原因和正当理由，不得迟于本合同规定的时间交付估价报告书，每逾期一日，应赔偿甲方估价服务费的%。

九、甲方如不按本合同规定的时间向乙方提交前述有关文件、图纸、凭证等

资料，乙方可按时间顺延估价报告书的交付时间。

十、合同生效后，甲方如果中断估价委托的请求，乙方工作已经过半，甲方应付给乙方全部估价服务费；乙方工作尚未过半，甲方应付给乙方全部估价服务费的%，或已预付的估价服务费定金不予退还。上述两者之中取其高者。

十一、甲方在接到乙方提交的估价报告书次日起日内，如对估价结果有异议且有正当理由，可向乙方提出复估申请或重新评估。乙方对甲方复估申请审查后认为有正当理由，应在日内完成复估工作，提交复估报告书。甲方逾期不提出复估申请的，估价报告书生效。

十二、双方约定的其他事项：

十三、本合同自甲乙双方签章之日起生效，任何一方不得随意更改。如有异议，须经双方协商解决。

十四、本合同未尽事宜，甲乙双方可另行签订附件。附件经双方签章后与本合同具有同等法律效力。

十五本协议一式贰份，甲乙双方各执壹份。

甲方（签章）：乙方（签章）：

法定代表人：法定代表人：

地址：地址：

邮政编码：邮政编码：

电话：电话：

银行帐号：银行帐号：

委托代理人（签章）：委托代理人（签章）：

签约日期：年月日

签约地点：

附录二

土地估价报告规范格式

土地估价报告（首页）

土地估价报告编号项目名称：

受托估价单位：

估价人：

委托估价单位（人）：

估价日期：：

土地估价报告（文字说明式）

第一部分摘要

一、估价项目名称[说明估价项目的全称]

二、委托估价方[说明该项估价的委托单位或个人]

三、估价期日[说明所估地价的具体时点]

四、价格结果[说明最终确定的总地价、单位面积地价和楼面地价，并附大写金额。如用外币表示，应说明外币与人民币的比价]

五、土地估价师签字[由参加本次估价的土地估价签名，并注明土地估价师资格证书号]

六、土地估价机构[由土地估价机构加盖公章]

年月日

第二部分估价对象界定

一、委托估价方[说明该项委托估价的委托单位、单位地址、法人代表、联系人或委托的个人、联系地址、联系人等]

二、委托估价方[说明该项估价的受托估价机构、机构地址、估价机构资质级别、资格证书号、法人代表等]

三、估价目的[说明该项估价的目的和应用方向]

四、估价日期[说明该项估价工作的起止日期]

五、估价期日[说明该所估地价的具体时点]

六、估价对象概况

1、土地登记状况[说明估价对象的土地位置、土地用途、四至、面积、级别、土地权属性质、土地登记证书号、地籍图号、宗地号等]

2、土地权利状况[说明估价对象的土地所有权、使用权、他项权利状况，以出让方式取得的土地使用权要说明已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊规定。对估价对象存在的抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等他项权利都要详加说明]

3、建筑物和地上附着物状况[说明建筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面

积、建筑结构、建筑细部说明、设备和安装状况、建筑成新、建筑密度、建筑高度、层数和各层建筑用途以及其他地上附着物状况等]

七、地价影响因素分析[说明影响估价对象价格水平的因素条件]

1、一般因素[说明税收政策、产业政策、城市经济发展等对地价产生影响的因素]

2、区域因素[说明城市商业中心等级及其影响、道路等及路网条件、公共交通状况、对外交通状况、基本生活设施条件、环境条件、产业集聚、规划限制、自然灾害、相邻区域土地利用等对待估宗地地价水平产生影响的因素以及区域基准地价水平]

3、个别因素[说明待估宗地最有效使用用途及标准、宗地宽度、深度、形状、面积、地基与基础、容积率、宗地基础设施条件等对待估宗地地价水平产生影响的其他个别因素]

房地产估价报告 篇6

估价项目名称：济南市历下区甸柳新村三区11号楼2单元202室

委托方：吴锡仁

估价方：

估价人员：

估价作业日期：2010年10月14日至2010年10月14日

估价报告编号：

１

目 录

一、致委托方函

二、估价师声明

三、估价的假设和限制条件

四、估价结果报告

五、附件

２

致 委 托 方 函

吴锡仁：

受您委托，我们秉承独立、客观、公正、科学的原则，对济南市历下区甸柳新村三区11号楼2单元202室房地产（建筑面积为46.27平方米）的市场价值进行了评估测算，最终确定估价对象在估价时点2010年10月14日的市场价值为 元，人民币大写: 万元整；单位建筑面积价格为 元/平方米。

此致

随函附奉评估报告

济南世纪华邦房产信息咨询有限公司

二0一0年十月十四日

３

估 价 师 声 明

我们郑重声明： 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘并作了记录。没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。7 委托方对其所提供资料的真实性、准确性负责。

8、使用本报告，请注意估价的假设和限制条件及报告说明。

估价师签名

４

估价的假设和限制条件

1、委托估价方对其所提供的申报资料及相关资料、各种数据的真实性和可靠性负责，并承担相应的法律责任。若由于委托估价方提供虚假的情况和资料致使房地产估价结果失实，委托估价方应负完全责任。

2、本估价报告中所采用计算的土地使用权面积、房屋建筑面积是依据委托方所提供的资料中所显示的，其真实性准确性由委托方负责。

3、任何有关估价对象的运作方式，程序应符合国家、地方的有关法律。法规、文件、政策等，特别是符合建设、规划、房地产主管部门所颁布的法律、法规、文件、政策等。在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

4、本报告所估价的房地产抵押价值，是在估价时点时的正常的经济环境下，在正常的市场价格的基础上的估价价格。但由于房地产抵押担保的时间的延续性，本报告未考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的不利影响。在短期强制处分的情况下，房地产的处分价格一般要低于房地产正常的市场价格。

5、本报告仅供所述评估目的提供参考依据，未经同意，不得用作其他用途。

５

6、本房地产估价结果报告及其相关的房地产估价技术报告有效期为一年，即从2010年10月14日至2010年10月13日。在报告有效期内，如果房地产的作价标准发生重大变化，并对房地产价值产生明显影响时，应重新进行估价。

６

房地产估价结果报告

一、委托方：吴锡仁

二、估价方：济南世纪华邦房产信息咨询有限公司

三、估价对象：

1、权属状况

估价对象为历下区甸柳新村三区11号楼2单元202室房地产，《房屋所有权证》号为：济房权证 字第 号；产别：私有房产；设计用途为住宅；房屋所有人为

2、建筑物状况

历下区甸柳新村三区11号楼为混合结构6层建筑，建成于1985年，外墙为水刷石，设计用途为住宅。

3、估价对象房屋状况

估价对象为历下区甸柳新村三区11号楼2单元202室房地产，建筑面积为46.27平方米。室内未装修，水、电齐全，煤气入户

4、地理位置与周围环境

估价对象位于历下区甸柳新村三区11号楼，周边有三庆燕柳园、中润世纪城、吉祥苑小区等高档社区，以及银座超市、东外环小

７ 商品市场、甸柳吉祥苑菜市场、山东银座圣洋物流中心、鲁全农贸市场等场所。项目文化教育配套条件优越。周边有燕山小学、甸柳一小、甸柳一中、燕山中学、以及省旅游学校和山东政法学院、山东经济学院等各大知名高校。18路、49路、K50、K96、119路公交车通达，交通方便。

四、估价目的：为房地产赠与及买卖提供价值参考依据

五、估价时点：2010年10月14日

六、价值定义：

本报告中所称的房地产的市场价格是指委估房地产在估价时点对应于本报告书所列估价目的及估价的假设和限制条件下的市场价格。房地产的市场价格是指房地产的交换和买卖是在公开和竞争的市场上进行的，而且买卖双方都是慎重、平等、自愿的行为，其价格是公允的。

由于委估房地产是由土地和房屋两部分组成，本报告书所称的房地产市场价格是指该房地产的综合价值，包括房屋建筑占用土地使用权的分摊价值、房屋建筑的价值及基础配套设施的分摊价值。对于土地是按住宅用地土地使用权限价值进行评估的，而房屋建筑则是按所有权价值进行评估的。

七、估价依据：

1、国家建设部、国土资源部及济南市人民政府颁发的有关政策、８ 法规文件；

2、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》；

3、委托方提供的房屋所有权证；

4、济南市基准地价等相关资料；

5、评估人员现场勘察获取的数据和资料。

八、估价原则：

本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：

合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。

九、估价方法：

根据估价目的及估价对象的状况，分别采取不同的估价方法。估价方法通常有市场比较法、成本法、收益法、假设开发法四种。本次对房地产抵押价值进行评估，宜采用 法估价。先求取假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，然后再减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

成本法是在估价时点以开发或建造估价对象所需要的各项成本费用之和为基础，再加上正常利润和税金，得出估价对象的重置价格，然后再扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

十、估价结果：

估价人员根据估价规范，采用了科学的估价方法，在现场勘察的

９ 基础上，经过认真测算，最终确定估价对象在估价时点2010年10月14日的市场价值为 元，人民币大写: 万元整；单位建筑面积价格为 元/平方米。

十一、估价人员

十二、估价作业日期：

2010年10月14日至2010年10月14日

十三、估价报告应用的有效期： 2010年10月14日—2011年10月13日

济南世纪华邦房产信息咨询有限公司

二0一0年十月十四日

１０

附件

房地产估价在房地产业发展中的重要性 篇7

近年来, 随着我国房地产业的迅速发展和房地产市场的不断完善, 房地产估价行业获得了越来越大的发展空间, 同时也成为与房地产买卖、租赁、抵押、拍卖、征用地补偿等经济活动离不开的一个行业, 在我国经济中的地位日益突显。准确客观的房地产估价有助于建立合理的房地产市场秩序, 促进房地产公平交易, 将房地产价格导向正常化, 反过来促进房地产业的发展和完善。本文将灰色关联分析技术与房地产估价的市场法有机的结合起来, 介绍了灰色关联分析在市场法的各个环节中的应用。首先, 通过横向分析判断各特征因素对价格的影响程度, 选取待估房产的主要特征因素并确定因素权重;然后, 进行纵向分析判断各交易实例与待估房产的相似程度, 选择可比实例进行房地产价格的估算。这种方法完全是建立在已有信息的基础之上的, 与传统的市场法相比, 改进后的市场法降低了估价人员的主观性, 大大的减小了估算误差, 保证了估价的客观性和准确性。

二、基于灰色关联分析的市场法原理

灰色关联分析是一种“整体比较”, 其实质是通过确定若干比较数列与参考数列的几何形状相似程度来判断其联系程度。其基本思想是将评价指标原始观测数值进行无量纲处理, 计算关联系数、关联度并根据关联度的大小对待评指标进行排序。该方法对样本量的多少和样本有无规律都同样适用, 而且计算量小, 十分方便, 更不会出现量化结果与定性分析结果不符的情况。本文按以下步骤建立房地产估价市场法的灰色关联分析模型:

(一) 搜集交易实例、建立房地产状况评价表

搜集内容完整、真实的交易实例, 是提高估价精度的一个基本保证。运用市场法估价需要大量的交易实例, 因为掌握大量的房地产交易实例, 是把握估价对象所在地的正常房地产市场价格行情, 确定对房地产价格起主导作用的因素及其影响程度, 选择符合一定数量和质量要求的可比实例, 及最终评估出客观合理的价格的前提条件。

各交易实例的交易价格和相互间的价格差异是由诸多房地产特征因素共同作用而成的, 这些因素或大或小的决定着价格的高低, 客观而准确的量化这些影响因素, 是应用市场法的先决条件, 也是准确合理估算房地产价格的关键。目前, 房地产估价行业中量化特征因素的标准和方法有很多, 本文采用专家打分法按杭州市各评估事务所普遍采用的十分制标准对各特征因素予以评分量化。综合分析各交易实例和待估房产的情况, 对各因素量化打分后, 形成房地产状况评价表, 为进一步的计算作准备。

(二) 横向分析确定待估房产主要特征因素及因素权重

房地产价格受诸多因素影响, 不同用途房地产主要特征因素不同, 而各种因素对价格的影响也不尽相同。估价过程中对每个影响因素都予以考虑分析不但不现实而且也没有必要, 只需选择对价格起主导作用的因素进行分析即可;但是, 即使是选取的主要特征因素对价格的影响程度也是不同的, 若都以相同的权重来考虑, 也明显不够合理。因此, 改进后的市场法通过对房地产状况评价表进行横向分析, 计算各特征因素与交易价格的关联度大小, 来反映各因素对价格的影响程度, 从而找出主要特征因素, 赋予相应的权重。具体步骤如下:

(1) 以交易价格为参考序列, 各因素序列Xi (i=1, 2, ......m) 为比较序列;

(2) 由于系统中各序列中的数据可能因量纲不同, 不便于比较或比较时难以得到正确的结论。因此, 在进行灰色关联度分析时, 一般要进行数据的无量纲化处理。常见的处理方法有初值化变换、均值化变换、百分比变换等, 本文结合具体情况选择使用百分比变换:

(3) 计算灰关联系数。记△i (k) =x'0 (k) -x'i (k) , 则x0 (k) 与xi (k) 的灰色关联系数:

ρ为分辨系数, ρ越小, 分辨力越大, 一般ρ的取值区间为 (0, 1) , 具体取值可视情况而定。当ρ≤0.5463时, 分辨力最好, 通常取ρ=0.5。

(4) 计算灰色关联度。关联系数是比较数列与参考数列在各点上的关联程度值, 信息过于分散不便于进行整体性比较, 故将各点的关联系数集中为一个值, 作为比较序列和参考序列间关联程度的数量表示, 即关联度:

(5) 对各特征因素的关联度排序, 关联度大的因素对房地产价格影响程度大, 是价格的主导因素, 应作为待估房产的主要特征因素来考虑, 关联度小的对房地产价格影响就小, 可有选择的进行考虑。例如, 从个因素中选取与房地产价格关联度较大的ρ个因素作为待估房产的主要特征因素来考虑, 并按 求取各因素的权重。

(三) 纵向分析选取可比实例

虽然交易实例可能较多, 但是针对某一具体的估价对象、估价目的和估价时点, 有些交易实例并不适用, 需要从中加以选择作为可比实例, 可比实例的选取恰当与否, 直接影响到市场法评估出的价格的准确性。房地产估价的灰色关联分析模型从纵向进行分析, 选取与待估房产关联度较大, 即相似程度较高的交易实例作为可比实例。具体步骤如下:

(1) 以待估房产的主要特征因素集Y0为参考序列, 各交易实例主要特征因素集Yj (j=1, 2, ......n) 为比较序列。

(2) 利用用公式 (Ⅰ) 、 (Ⅱ) 对各数据序列进行无量纲处理, 求取差序列, 计算灰色关联系数ξi (k) 。

(3) 在房地产估价过程中, 各因素对价格的影响是不等同, 因此要做不等同处理。引入因素权重wi对利用式 (Ⅳ) 关联系数ξj (k) 进行修正得到修正后的关联系数矩阵ξj (k) , 这样就解决了各评定因素在可比实例选择中的影响程度不同的问题。

各交易实例与待估房产的关联度:

对各交易实例的关联度进行排序, 选择与待估房产关联度较大的3~5个交易实例作为待估房产的可比实例。

(四) 综合估算房地产价格

考虑到每个可比实例与待估房产的关联度不同, 即每个交易价格对于评估待估房产的的作用程度不同, 故选择采用加权算术平均法将多个可比实例的比准价格综合为待估房产的的评估价格。

选取3个可比实例评估待估房产的价格为:

三、实例检验

根据上述模型, 笔者通过杭州市某房地产评估事务所搜集到5宗与待估房产交易日期接近且无特殊交易情况的写字间交易实例, 并经5位房地产估价师对各交易实例的特征因素进行打分, 综合分析后得房地产状况评价表 (见表1) :

表1中建筑外观形象包括建筑高度、造型及外装修等方面;内部状况包括内部格局、办公条件、设施设备及内部装修等方面。有关影响写字间估价的个别因素和区位因素在相关文献中有详细介绍, 本文不再赘述。选取表1中各交易实例的交易价格数据列为参考序列, 通过横向分析得到各因素与交易价格的关联度, 并对其进行排序, 结果如表2:

由表2结果可以看出, 在众多的影响因素中, 商业繁华度 (X1) 、交通条件 (X2) 、内部状况 (X3) 、建筑外观形象 (X4) 、物业管理 (X5) 、临街状况 (X6) 等因素对写字间价格的影响程度比较大, 这个结果与房地产估价行业对写字间估价的经验研究是基本一致的。故本文选取上述6个特征因素作为评估待估房产时考虑的主要特征因素, 并由权重计算公式求得各因素权重值:

待估房产的主要特征因素值为 (8.5, 9, 8, 8.5, 8.5, 9) , 建立待估房产与各交易实例的主要特征因素表后, 并选取待估房产的主要特征因素数据列作为参考序列。进行纵向分析时, 首先对各个交易房产的主要特征因素值用百分比变换实现无量纲处理, 然后根据处理后的数值求取差序列和关联系数, 并利用权重值wi对各评定因素做不等同处理后, 按公式 (Ⅴ) 求得各交易实例与可比实例的关联度 (如表3) 。

根据以上计算结果, 选取A4、A3、A1三个交易实例作为待估房产的可比实例, 并由公式 (Ⅵ) 综合估算该待估房产价格为 平方米该写字间的实际交易价格为21750元/平方米, 经比较二者误差为1.85%。

四、结论

市场法是房地产估价中应用最普遍的一种方法, 而选取主要特征因素并进行因素修正和选取恰当的可比实例是运用该方法的两个关键问题。本文运用灰色关联分析技术对市场法予以改进, 加强对影响房地产价格的各特征因素的分析, 为房地产估价工作中面临的主要特征因素选择和权重确定的困难提供了一种客观的解决方法, 同时也为选择待估房产的可比实例提供了一种更加科学的方法, 增加了评估的合理性和准确性, 减少了估价人员的主观性。另外, 该方法简单实用, 利用EXCEL电子表格就可以快速完成, 具有较为广泛的应用前景。

参考文献

[1]刘思峰、党耀国、方志耕:《灰色系统理论及其应用》, 科学出版社2004年版。

[2]柴强:《房地产估价》, 首都经济贸易大学出版社2005年版。

[3]樊艳云、陈首丽:《北京产业结构调整与能源消费的灰色关联分析》, 《山西财经大学学报》2010第1期。

[4]李美娟、陈国宏、陈国龙:《基于灰色关联度的产业技术创新能力评价研究》, 《山西财经大学学报》2008年第6期。

[5]丁战、李佳:《基于模糊数学的房地产估价交易实例选择问题研究》, 《技术经济与管理研究》2007年第1期。

[6]吴红华:《房地产价格的灰色类比评估方法》, 《北方经贸》2005年第3期。

房地产估价在房地产业发展中的重要性 篇8

[关键词] 教学内容 教学进度 教学方法 教学实践 校企合作

我国房地产估价从无到有仅仅经历了短短十几年的历程，然而房地产估价行业作为朝阳产业发展却十分迅速。社会诸多经济活动，如房地产买卖、租赁、抵押、保险、课税、拍卖、征用拆迁补偿、纠纷处理，以及企业各种经济活动等都离不开房地产估价。随着房地产估价应用领域的不断拓展，房地产经营与估价专业在近几年也蓬勃发展起来。房地产估价作为房地产经营与估价专业的核心课程，其教学内容与教学方法直接关系到本门课程教学成果质量的高低，也关系到本专业学生毕业之后的核心竞争力的强弱。经过几年的探索式教学，房地产估价课程在教学中积累了一定的经验，也显露出了一些问题，因此，有必要对房地产估价课程的教学进行反思、总结和改革。

一、已有的经验

1. 通过讲述国内外房地产估价的行业发展历程让学生明白目前我国房地产估价所处的一个发展阶段，对房地产估价课程有一个宏观的认识。

2. 通过讲述学生经常关心的抵押贷款与房屋拆迁等经济生活中的案例，引导学生认识房地产估价的重要性与实用性，提高学生学习房地产估价的兴趣。

3. 通过对房地产价格的形成机理、房地产估价的原则、程序与方法、估价的三大基本事项等基本理论的讲解，让学生从整体上认识房地产估价机构的作业流程与房地产估价程序，为具体学习三大估价方法做好准备。

4. 重点讲解三大估价方法，即市场比较法、成本法与收益法，辅以案例教学。每一个估价方法都有相应的课堂练习题与课后练习题，并且在完成一个估价方法的学习之后，就进行随堂测试，及时掌握学生的学习情况，对学习薄弱环节加强训练。

二、存在的问题

1. 由于在讲解房地产估价原则、程序与方法的时候，相对比较枯燥，与前面讲述房地产估价的发展历程与实际经济生活中的案例有一定的反差，学生在学习时容易困乏，降低学习本课程的积极性。

2. 在具体讲解三大估价方法的时候，学生感觉练习题太多，不太愿意计算，不太配合老师授课。

3. 学生兴趣爱好有较大差异，学习分流情况比较突出。有一部分学生听课很专心，也很配合教学，能跟上老师上课的思路。但是还有相当一部分学生认为自己毕业后只做经营、不做估价，学习兴趣不高，学习效果不理想。

三、改革的思路

1. 教学内容改革

房地产估价课程包含了房地产与房地产价格、房地产估价理论、市场比较法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法、路线价法、房地产估价报告、常用的估价参数、不同用途的房地产的估价、不同估价目的下的房地产估价等内容。

其中，房地产与房地产价格、房地产估价理论属于房地产估价课程的基础理论部分，而学生之前在学习房地产经营管理这门课的时候，就已经涉及到了房地产与房地产价格的知识，在这里应重点从估价的角度进行讲解，尤其是估价的原则与方法。

市场比较法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法是估价的具体方法，前三个最为基本，应作为房地产估价课程的核心知识来讲解。

常用的参数在每一个具体的方法中会有所涉及，不应单独作为一个章节，而应该融会贯通到每一个估价方法中。

房地产估价报告、不同用途的房地产的估价、不同估价目的下的房地产估价属于房地产估价的实务部分，是对基础理论知识与具体方法的实际演练，也是房地产估价教学的一个重点。

路线价法属于土地估价的一个内容，原则上房地产估价与土地估价是相互关联的，估价原则、估价方法与估价程序上也有很多相似之处，但考虑土地估价中基准地价修正法、路线价法、农用地估价、森林资源资产与矿业权评估是房地产估价中所未涉及的，并且相对比较复杂，故将路线价法纳入土地估价的课程体系，将土地估价课程作为房地产估价课程的补充内容。

2. 教学进度改革

从整体上看，房地产估价与土地估价同属于大的房地产估价课程体系，因此在教学进度安排的时候，有必要充分考虑到高职院校学生学习接受能力较差的特点，将房地产估价课程分为三个学期分别进行学习，改变以前只学习一学期的模式。

在第一学期学习房地产估价基础知识，即房地产价格形成机理，房地产估价原则、方法、程序，以及具体的三大估价方法、假设开发法与长期趋势法。改变以前每一估价方法平均用力的进度安排，房地产与房地产价格安排2个学时，房地产估价基本理论安排6个学时，市场比较法安排20个学时，成本法安排16个学生，收益法安排14个学时，假设开发法安排8个学时，长期趋势法安排4个学时。这样安排，既能适应教学内容难易的要求，又能照顾到学生的接受能力。在第二学期学习房地产估价实务与案例，不再将其放在第一学期与估价基础理论一起上。由于已经有了前面两学期知识的铺垫，在第三学期，将土地估价的基础知识与案例分析合并上课，重点讲解基准地价修正法、路线价法与农用地估价。

3. 教学方法改革

房地产估价课程最大的特点是理论性强、计算的东西较多。正因如此，一部分学生对房地产估价课程就有了抵触情绪，认为房地产估价就是理科的课，不是文科的课。除了帮助学生改变对课程的认识之外，教师更有必要改善教学方法，彻底改变呆板的教学方式。

首先，在每次课开始时，给学生讲述一个案例，或者提出一个问题留作悬念，引入课程的主要内容，让学生带着问题听讲，变被动教学为主动思考，激发学生的学习积极性。

其次，无论是课堂练习题还是课后练习题，都尽量来自实际案例，同时对学生采取相应的奖励措施，按照鼓励为主、督促为辅的原则，实施教学。

再次，实行分组式任务驱动教学。在每章开头的时候布置一个估价任务，要求学生在每章结束后提交任务成果。为了让学生克服心理障碍，有必要对学生进行分组，组内学生按学习成绩适当组合，促进相互交流与学习，组与组之间可以相互较量，提高学习的动力。实行分组式任务驱动教学，关键在于把握两点：一是如何避免组内懒惰的学生搭勤奋的学生的便车，趁机逃避教师的检查；二是如何增强组与组之间的竞争意识，把任务完成好、功课学到家。教师可以让组内的劣等生来提交任务完成情况报告，经教师抽查之后，再让优等生予以补充或更正，最后形成一个比较完善的报告。当然，对做得好的组要予以重奖，比如采用灵活的考评制度为优秀学生免考、推荐优秀学生到工作单位实习等。

4. 教学实践改革

房地产经营与估价专业的教学实践有专业认知实习、专周实习、顶岗实习实训和毕业实习等，但针对房地产估价课程的教学实践还比较少，比如对估价单位的参观、熟悉估价单位的业务流程等，都只停留在教学实践的表面，没有深入进行。而又由于学生在初学阶段一般不太可能到估价单位进行专周实习或顶岗实习实训，就要求学校自身能有一个供学生学习实践的环境，于是房地产估价模拟实验室就呼之欲出。学生在该实验室能够置身于模拟现实的复杂环境之中，争取估价来源，明确估价的基本事项，拟定估价作业方案，搜集估价所需要的资料，实地查看估价对象，选定相应的估价方法并计算，确定估价结果。在案例教学环节，还应能撰写估价报告，学会估价资料归档。学生在2~3轮的模拟操作中能初步领会房地产估价的业务流程，获得一些应变技巧，更重要的是能切身的体会到房地产估价在经济生活中的重要性。教学实践改革既有赖于教师队伍的壮大，也有赖于行业企业的合作。

5. 深化校企合作

首先，学校与企业的合作是多方面的，比如上述的房地产估价模拟实验室的建设就有赖于企业人士的帮助，这样一来，可以使模拟实验室向企业转化，从而真正建立起校办企业。

其次，通过深化校企合作，让企业人士参与学校教学也是房地产估价教学改革的一个重要方面。在制定房地产估价课程培养计划的过程中，企业人士就应该参与进来，使课程教学更贴近企业需求，从而培养符合经济社会发展的有用人才。在教学的过程中，企业人士参与到房地产估价的案例教学环节，这就能够保证学生第一时间学到有用的实践知识，开拓学生的视野。

再次，房地产估价专业课老师应该在企业里兼职，随时更新自己的理论知识，保证基础理论教学的质量。

四、总结