我国房地产发展趋势

我国房地产发展趋势（共8篇）

我国房地产发展趋势 篇1

我国房地产经济发展现状及发展趋势分析论文

一、前言

结合当前房地产经济现状来说，它的发展是迅速的，并且涉及面极其广泛。它对金融、家电、建筑等行业的发展起到了极大的推动作用，同时也保障了国民经济的可持续发展。关于促进房地产经济发展的因素可以从以下两个方面来说。首先第一方面是指我国经济的宏观发展，在改革开放之后的这段时期，我国开放了劳动力、建筑市场，并不断对市场经济体制进行完善。其次另一方面是指我国进行城市化建设。“十二五”时期城乡一体化建设成为我国工作重点，同时城市化建设将房地产行业直接推上了一个巅峰时期。但当前房地产行业仍有一些弊端，对其发展产生较大的影响。

二、发展现状分析

1.增速超出掌控

在最近几年的时间内我国的房地产经济发展已经达到了一个相当高的水平，赶超了发达国家近30年变化水平的程度。由于我国政策的变化，国家加强了城镇化建设。农村大量人口逐渐向城市转移，甚至建立新的城镇。种种情况导致了城市人口的大量增多，相对于住房的需求也不断上涨。单薄的房地产基础，根本不能满足现在的需求，许多商人及企业看中这一方面，加大了对房地产的投资。

2.管理的不到位

显而易见，在政府的.支持和企业家的投资下，房地产行业拥有着巨大的利润。该行业的暴利引来了大量企业家的投资，越来越多企业的加入，缺乏政府的有力调控，造成市场秩序混乱。很多地方的房价大幅上涨，超过了一般居民的承受能力，使很多人，想买房却买不起。

3.需求的不稳定

住房需求是居民生存的最根本需求，所以买房已经成为家庭及个人的重要投资。在当前的城镇化现代建设过程中，为了减少居民居住土地的使用，城市高楼成为居民住房的最大选择。这种现象又造成了居民对住房需求有一定量增加。

但由于房价的不合理性及市场监管的不到位，整个行业充满了泡沫。政府部门颁布了相关的政策，进一步阻止了对房地产不理性的投资行为。比如国家的相关政策，对很多一线城市采取限购措施，保障了底层人民也能有房住。但由于前期投入大后期收益小，以及通货膨胀等因素，不少居民的买房意愿仍成下坡趋势。导致市场需求减低。

4.市场经济体制

对当前快速发展的房地产经济存在的一些问题进行忽视，导致了市场制度不健全。房地产行业不是独立存在的，也不可能独立存在，它的发展与土地经营关系相当密切。我国虽然土地资源比较丰富，但是其利用率很低，远远没有想象中那么理想，而且土地后备资源短缺。在国家土地资源被大部分消耗的时候，无所顾忌，认为后备资源还跟丰富，这种想法是错误的。我们应让每一寸土地都发挥出其最大的价值。如今，快速发展的房地产行业，占用了大量的优质土地资源，导致了市场土地供求出现不可调和矛盾。在进行发展房地产行业的同时，我们应该重视对环境的保护的意义，不以牺牲环境为代价去获得更大利益。在获得利益的同时，应当肩负起背后与之相对应的责任。其中的最重要也最应当承担社会责任，就是在保护生态环境的前提下进行生产建设。可以这样说，房地产经济是一项破坏性建设，虽然这么说有些人认为太过片面。但它最大的特点就是工期短、转移性强，在区域内施工，这些特点完全可以证明这一观点。尤其是此区域完工后继续进行下一区域，此期间无过渡，无缝隙连接。事后也再不对原来的施工区域的后续管理问题进行负责。

三、发展趋势研究

房地产经济是我国经济体系的极其突出的一部分。在大规模城市化建设过程中，房地产经济对于改善居民生活质量及生活条件起到了重大作用。虽然难免有些缺点，但发展前景依然良好。根据目前实际情况，我们从以下两方面分析。

第一，房地产市场逐渐走向成熟。我国房地产经济在“十二五”期间有短暂的不和谐期，但今年中国开始“十三五”，所以该行业的发展迎来了新的曙光。我国當前的城市化建设、农村改建已大部分完成。在国家政策的调控下，该行业及相关联的其他行业均对市场进行了有力调整，建立了一个相对来说更合理化的发展环境。

第二，市场住房价格趋于稳定。影响房地产市场的最重要因素就是住房价格，最近几年房价的持续上涨，造成居民心里的极度恐慌，同时也扰乱了经济的稳定性。政府进行有效的干预，通过调控市场、限制购房，房价正在下调并充满规律性，现在已具有独立的稳定住房价格体系。

四、结束语

作为国民经济支柱产业的房地产行业，在社会经济的发展过程中发挥着其独特的作用，无论未来和现在。在城镇化建设中，如何解决大量农村居民住房问题，是当今房地产行业所面临的极大挑战。其房地产行业的发展格局不断向全面化靠拢，试图有效的解决这类问题，成效还是十分显著的。房地产行业不单单是一个独立的系统，还与前期的建材以及后期的装修密切相关。在评价房地产行业发展的同时，要考虑我国总体经济的发展形势。只有在政府政策有力的调控下，相关部门合理的监管下，以及房地产行业及相关企业自我进行控制下，才能使房地产行业在绿色的环境下健康发展。

我国房地产发展趋势 篇2

房地产市场的发展壮大离不开房地产金融的大力支持, 近年来我国房地产的金融支持力度有所下降。以房地产开发资金来源的形式和结构作为参考, 目前, 我国房地产开发资金来源主要分为:国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金。自1998年以来, 国家预算内资金、债券和利用外资绝对值及占比均很低, 且呈不断回落态势;房地产开发资金中约有60%来自于银行贷款, 房地产开发企业对银行信贷资金依赖程度很大。就商业性金融支持体系而言, 自1998年以来, 我国房地产开发贷款余额一直保持着两位数的增长率, 年均增长率为20.09%, 高于同期全部金融机构贷款余额年均增长率 (12.71%) 7.38个百分点。2004年, 房地产开发贷款和住房消费信贷增长率均呈下降态势, 与2003年相比, 2004年房地产开发贷款增长率下降了32个百分点, 住房消费信贷增长率下降了7.29个百分点。我国政策性住房信贷主要指对个人的住房公积金贷款。截至2004年年底, 全国建立住房公积金职工人数为158万人, 仅占在岗职工总数的8.2%;累计向433万人发放了住房公积金贷款, 仅占建立住房公积金职工总数的7%, 比例明显过小;全国住房公积金缴存总额中用于个人住房贷款和购买国债的资金仅为56.1%, 沉淀资金闲置的比例为42.6%。可见积金大量处于闲置状态, 对中低收入家庭购房的支持力度有待进一步提高。

2 我国房地产金融存在的问题及解决措施

我国金融市场的发展还处于初级阶段, 房产经济发展存在一系列问题, 如风险过于集中于商业银行体系, 个人住房信贷的发展可能存在违约风险等。房地产金融在创新中也存在部分问题, 如商业银行和其他金融机构存在经营行为本身不理性、不科学、不规范等。自1998年以来, 我国连续8年降息。随着个人住房市场化以后, 国家鼓励国有商业银行加大对个人住房按揭贷款的支持力度, 同时, 由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”, 因此, 在经营业务上容易产生急功近利的倾向。

2.1 大力发展多层次、全方位的房地产金融市场体系

房地产金融市场不仅要有间接融资的信贷市场, 也要有直接融资的资本市场;不仅要有直接提供融资服务的一级市场, 也要有分担一级市场风险的二级市场, 以解决住房贷款资金期限错配和流动性问题。鼓励扶持包括房产评估、房产中介、保险、担保、贷款服务等在内的金融市场支持服务体系。加快市场交易制度建设, 促进市场交易环境不断优化。

2.2 大力推进房地产金融产品创新

为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供有效的金融服务。细分市场, 开发服务于不同目的和人群的产品, 如低收入家庭、刚工作的青年等人群的住房金融产品等。推动房地产金融产品多元化, 形成包括房地产信托、投资基金、企业债券和资产证券化等在内的房地产金融产品。

2.3 加强政策性房地产金融服务, 帮助解决中低收入家庭住房问题

中低收入住房保障是社会保障制度的重要内容之一, 在许多国家, 政策性金融在中低收入住房保障中扮演了重要的角色, 譬如新加坡的住房公积金制度、美国的“居者有其屋计划”都是比较成功的例子。需要借鉴上述国家经验, 为中低收入家庭购房提供贷款贴息或信用担保。同时, 完善住房公积金制度。

2.4 加强对境外机构和个人进入境内房地产市场的管理

加大对境外机构和个人进入境内房地产市场的监控力度, 进一步加强对跨境外汇资金流动的管理, 完善境内外资开发、购房的统计、登记制度。加大对房地产项下违法违禁流出入的查处力度, 抑制投机行为。

3 房地产经济未来的发展趋势

改革开放以前我国处在计划经济体制下, 产品的生产、分配都由政府政策决定。房产作为关系国计民生的重要组成部分, 也是由国家作为福利分配给劳动者。所谓福利即不按劳动者提供的劳动量而是按其实际需要给予这种物质上的享受。这样就造成房产并没有实现其真正的价值转换, 只是象征性的收回一部分资金。这种结果使房产再生产资金不足, 严重制约着我国房产业的发展和人民生活水平的提高。

随着我国市场经济体制改革, 房产逐渐实现其商品化, 它不再完全作为一项福利由政府分配, 而由市场这只看不见的手靠价值规律进行支配。房产经济市场化大大灵活了房产的生产与消费, 促进了融资、投资与再生产的良性循环。在拉动经济、扩大内需的同时, 使人们的生活水平也有了明显的提高, 人均居住面积显著增加。虽然房产商品化一定程度上提高了人民生活水平, 但市场并不是万能的, 是有其固有缺陷的。随着房地产经济市场化的深入, 房产商品化的弊端也日益暴露。

无论全球经济如何变化、宏观经济怎样调整, 我国房地产业的未来发展有三大趋势。任何房价预测都是不可靠的, 没有人能说得准, 但是房地产的发展有它特有的规律, 这种规律是可以把握的。目前能够认识到的第一个发展趋势就是“改善住房困难群体、低收入人群的居住条件和环境”。房地产业第二个发展趋势就是要走节约资源和能源之路。目前我国正处在工业化和城镇化的关键时期, 大量的老百姓要居住到城镇中来, 我们必须解决好能源和资源的发展瓶颈问题, 因此当下要做好的一个重要方面就是节约能源和资源, 对土地资源有着依赖性的房地产业尤应如此。

由于房地产业涉及上下游产业链极其广泛和复杂, 和金融业更有着异同寻常的紧密关系, 因此房地产业的发展还必须“保证和维护国民经济的稳定运行”, 这也就是其未来发展的第三大趋势。房地产业的发展不仅仅取决于能卖出去多少房子, 还取决于短期国民经济运行的稳定状态, 取决于金融体系所能承受的风险, 取决于钢铁、水泥等各个领域环节所能承受的规模, 保证和维护国民经济稳定运行是未来房地产业一个坚定不移的发展方向。

摘要：我国要加快发展和完善房地产金融市场, 鼓励房地产融资产品创新, 积极拓展房地产企业融资渠道, 完善房地产金融一级市场, 推进房地产金融二级市场发展, 大力发展房地产金融市场中介, 完善房地产金融市场机构体系。本文分析了我国房地产经济发展现状及其未来发展趋势。

关键词：房地产经济,发展现状,对策,发展趋势

参考文献

[1]陈洪波, 等.我国房地产金融现状及政策取向[J].财政金融, 2006 (2) .

[2]李松青, 等.中国房地产金融现状、问题及政策建议[J].陕西农业科, 2005 (1) .

[3]张元再, 柳洪斌.我国实行MBS的思考[J].金融论坛, 2002 (6) .

我国房地产经济发展趋势分析 篇3

摘要：房地产业过去一直是拉动经济增长的一辆马车，为推动我国经济做出了巨大的贡献，然而由于近两年受到全球化经济滑坡的影响，房地产业也经历了从疯狂冒进发展到倾泻式滑坡的巨大动荡过程。本文旨在从房地产开发、国家政策环境等方面，分析研究我国房地产经济发展大趋势。

关键词：房地产；发展；趋势

一、引言

房地产业素有永远的朝阳产业之称，同时又是一切经济活动的基础和载体。国内外经济增长的历史和理论反复证明，房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前提和主要内容。我国经济的高速增长也带动了房地产业的高速增长。另外，住宅产业关联度很高。住宅建设和消费与建筑、冶金等50多个相关联，并直接影响家用电器、家具、装饰产品及金融等许多行业的发展，产业连锁增长效应带动相关产业的发展和带动整个经济结构的优化和升级，创造市场相对较大，对国民经济的拉动力十分强劲。在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。但投资增幅仍然較大、投资结构不合理的问题依然存在。

二、房地产业经济发展的影响因素分析

1.国家宏观经济对房地产业的影响

房地产具有先于国民经济萧条而萧条，后于国民经济复苏而复苏的特点。根据国家信息中心发布的统计资料，改革开放以来，我国每6－7年构成一个经济循环周期。1999年第四季度经济增长进入谷底，这标志着从1993年开始连续7年的一个完整的循环周期已经完成，从2001年开始，经济运行将进入一个新一轮的稳定增长期。另据国务院发展研究中心的一份研究报告，我国未来20年的经济增长的基本走势是：“十五”期间GDP的增长率在7.0％－8.1％之间，2010－2020年，GDP增长率将降至5.5％－6.6％。房地产发展与宏观经济的发展具有正相关性。宏观经济的持续发展，将对房地产业发展提供强力的支撑，有利于放大房地产上游的生产要素供给总量，并拉动房地产的终端市场需求。因此，未来几年内，宏观经济发展对房地产具有推动和拉动双重效应。

2.地区经济对房地产业的影响

从区域经济来看，房地产业是一个区域差异巨大、级差收益明显的行业。一个区域的房地产业发展的程度必然受到该地区经济发展水平及产业结构状况的制约。一般而言，区域经济增长是随着投资量的不断增加和需求量的持续上升发展起来的。这种投资与需求的增长，必然导致对房地产需求的增加，从而带动房地产业的相应发展。

三、我国房地产业发展趋势

1.土地要素市场的规范化

房地产发展的根本问题是土地的供给和管理问题。没有哪一项生产要素像土地那样稀缺和受到追捧，也没有哪一种产品像住宅那样大江南北、举国上下排队抢购。目前全国用地中房地产开发用地比例已经达到30％，比例不可谓不小，但仍然供不应求，其原因可能是土地没有得到有效利用，或开发商坐等涨价。为提高土地利用效率，政府采取了许多规范和管理措施。2006年10月，出台了《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，主旨是控制工业用地的土地使用率，并没有对房地产市场的土地供应造成太大负面影响，相反，房地产用地比例因此而有所增加。2007年9月，国土资源部先后出台了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)和《关于认真贯彻<国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见>进一步加强土地供应调控的通知》(236号文)，严格制止假招拍挂行为，严格按已完成拆除平整的“净地”分宗出让、严格单宗土地出让规模、严格限定土地开发建设时间、加大闲置土地处置力度。2007年10月，国土资源部对土地违法违规问题进行执法检查，重点之一是土地违法违规的第二主体——房地产企业，规范房地产企业的土地开发行为、打击圃地行为。2008年年1月，国务院又下发了《关于促进节约集约用地的通知》，土地闲置两年的将无偿收回。应该说，目前房地产发展中出现的问题很大程度上是土地的规范化过程。

2.房地产企业集约化求变

房地产形势与发展趋势 篇4

由此得出，并不存在房地产崩盘的问题，这只是一个持续回调的过程。正是因为中国的房地产不是很平衡，所以有的在涨，有的在降，在全国的二、三线城市中，有的房价还不错，交易量还在涨，我们不能只盯着限购的那几个城市的楼盘的销量来说事。

房地产的投资增长是逐月在放缓。因为这里面的投资包括保障房，今年年底保障房的投资会减缓，在二、三季度都投完了，房地产投资估计还会下降。房地产投资逐月放缓的趋势到明年还会更严重。由于商品房的库存量增加，开发商的第一个动作就是要减少拿地的速度，同时要清库存，这都会使投资下降。所以明年的房地产投资增速会下降。

因为政府的宏观调控政策出得比较近，而且说要适度微调。中国的房地产是十年九调控，正是由于有了这些密集的调控，可以很快的把局面扭转过来，所以今年不用太担心，即使出现这样的下滑，房地产市场也不允许形成泡沫化的趋势，如果真的出现了经济危机，也不会让它影响实体经济。

第一，把投资、投机、炒房挤出去。第二，今年大部分的事是保障房，这方面的投资也没有悬念。第三，不要热钱在房地产里走。第四，房价调控目标。用这4个目标来衡量，房价的调控目标是基本上达到了。

关于改革建议，商会也是准备在明年两会有提案，因为每年两会我们都有一些提案。我有三个建议：第一，房地产行业需要重新定位。第二是商品房和城镇化要并轨。第三，现在新区经济起来以后，它支持产业结构调整，它是一个区要支持产业结构调整，房地产在这里面，对支持产业新区的作用是不可忽视的。第四，内需型产业中的旅游、服务业，以及文化产业、养老产业就有非常重要的作用，这些内需产业都非常重要。

企业面临重整。企业是不是参与保障房建设，是不是转向复合业态，是不是增加持有，这是需要重新考虑的。

我国房地产发展趋势 篇5

存在的主要问题

一是土地存量减少，土地供给不足。前些年，我县房地产开发的土地供应主要以旧城改造、拍卖破产企业和居民拆迁用地为主，经过多年的开发和改造，旧城区土地大多被利用，可供地已不多，主要集中在东城和宝峰两个新城区。而由于土地储备有限，加之国家对土地使用特别是房地产开发用地的审核把关较严，取得土地使用权的难度增大，导致了土地供应的相对不足。2006年，全县房地产开发企业购置土地31577平方米，折合47亩，今年这一数字为零。

二是开发成本增加，房价上涨较快。目前，我县商品住房的现房平均销售价格为每平方米1150元，分别比2006年的862元和2005年的840元增加了288元和310元，上涨了33.4％和36.9％；期房平均售价达到了1796元/平方米，分别比2006的1133元和2005年的921元，增加了663元和875元，上涨了58.5％和95.0％。导致房价上涨的原因主要有：①土地价格上扬。2006年开发商购置土地的平均价格为390元/平方米，比2005年的264元/平方米上涨47.7％。随着国家实行“经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让”的政策后，地价还将逐步提高。②建安成本增加。主要是建材价格上涨和人工费用增长。如钢材每吨均价在3800元以上，同比涨幅达15％以上；425﹟水泥价格每吨均价280元左右，同比上涨33％；普通砂石每方价格为60元，同比涨了一倍；砖瓦的价格也有所上涨。小工的工资由去年的每天40元提高到每天50元。③拆迁安置及管理费用增加。由于地价和房价上涨，拆迁安置难度增大，费用增加。人工工资及办公费等管理费用也有较大的增加。

三是开发资金不足，施工进展缓慢。截至9月底，全县房地产开发项目共完成投资额6885万元，有资金来源的5485万元，占投资额的79.7％，拖欠应付工程款1450万元，占21.1％。而在有资金来源的5485万元中，开发商自有资金只有2685万元，占49.0％，收取购房人的购房定金和预收款1861万元，占33.9％，开发商自筹542万元，占9.9％。开发商自有资金只占投资额的39％，可以说开发商是拿别人的钱做生意，一旦融资不活，资金周转不灵，就直接导致工期拖延。

二、我县房地产开发的发展前景

通过多年的发展，我县城镇居民的居住条件得到较大的改善。据城镇住户抽样调查，至2006年底，县城居民人均住房建筑面积达到49.36平方米，其中人均住房使用面积为37.02平方米。随着经济社会的不断向前发展，我县房地产需求还有较大的释放空间，房地产开发仍有较大的发展潜力。

一是购买力增强拉动房地产开发。2006年，我县GDP达到61.96亿元，增长9.4％；人均GDP已突破万元大关，达到10556元；城乡居民储蓄存款余额达31.87亿元，比上年净增4.76亿元，县城区居民人均可支配收入达到9455元，增长12.6％；在岗职工人均货币工资16219元，增长12.9％。随着经济持续增长，居民收入预期更好，消费能力更强，改善住房条件的欲望更大，催生居民的换房热情。

二是城镇化加速推动房地产开发。目前，我县县城实行“一城三区”一体化发展，建成区面积达12.6平方公里，常驻人口达14万左右，全县城镇化率达23％。按照我县“十一五”规划，到2010年，县城建成区面积达到16.8平方公里，城区人口达到16万人，全县城镇化率达到35％。按规划目标，今后3年至少要新增2万人，每年新增7000人以上。若按国家城镇规划人均住宅面积22.8平方米标准，每年住宅需求在16万平方米以上。如按户均3人计算，则每年要新建住房2300套以上。以目前的套房面积和房价推算，每年房地产市场的容量在2亿元以上。

三是多元化投资带动房地产开发。近年来，人们的理财观念发生了较大变化，投资呈现

我国房地产发展趋势 篇6

一、房地产产业模式创新及产业趋势分析

1、房地产金融的未来展望、中国地产的投资趋势

2、厦门房价跻身全国第五，论厦门经济与房价

房地产与金融联姻成为未来发展趋势

据宇博智业市场研究中心了解，就在银行意识到房地产风险并试图收紧地产贷款时，求资若渴的房地产找到了与银行往来的另一种方式——参股银行。2014年1月底，恒大地产公告称，以33亿元收购了华夏银行4.522%的股份，收购后，恒大地产成为华夏银行第五大股东。不久后的2月初，越秀集团宣布以116.4亿港元完成对创兴银行75%已发行股本的收购。而早前，地产龙头万科斥资30亿港元入股徽商银行，成为其单一最大股东。2013年下半年以来，包括万科、新华联、世茂、越秀地产、恒大等多家房企已进军金融业，房企金融化呈加速态势。中国报告大厅、宇博智业市场研究员表示，据不完全统计，目前已有约30家房地产开发商涉足银行。房企扎堆参股商业银行的意图是什么?此举将给国内地产行业带来什么样的影响?

2013年10月底，徽商银行在香港路演，令人意外的是，此次路演主角竟然是开发商大佬万科。路演过程中，徽商银行向机构投资者披露，万科出资4.19亿美元，成为徽商银行的最大单一股东。对于万科参股徽商银行的原因，万科董秘谭华杰此前表示，参股是为更好地满足客户在金融服务方面的需求。相对于万科过千亿元的年规模，此次参股投资不大，但可望发挥协同效应，帮助公司率先向客户提供领先的社区金融服务，提升全面居住服务方面的竞争力。随着万科入主徽商银行，许多房地产企业纷纷与银行联姻。

2013年11月4日，另一家地产上市公司新华联公告称，其参与筹建民营银行的消息属实，相关事宜正等待国务院的正式批准。据公告，湖南省人民政府已正式行文向国务院请示，由新华联作为共同发起人之一成立民营银行，注册地在湖南长沙，注册资本为50亿元人民币。而此次并非该公司首次涉足银行业务。早在2012年11月，新华联便收购了湖南新华联建设工程有限公司100%的股权，而后者持有长沙银行股份约10358万股，占长沙银行总股份的4.48%。差不多同一时间，广东本土开发商越秀地产母公司越秀集团表示，越秀集团已向创兴银行全体股东提出部分要约收购，以每股35.69港元现金收购最多不超过75%的股份。此次要约收购总金额约为114.44亿元港币，若能实现，将成为4年来首宗内地企业对香港银行的并购案。绿地集团也于2013年8月底宣布与贵州省政府签署金融战略合作协议，拟在发起设立外资小额贷款公司、商业银行，组建金融资产交易所、金融租赁公司等方面开展合作。另外，由7家民营企业拟共同发起组建的合肥银行，其中就有5家涉及房地产，房企进军银行业迹象明显。

目前“涉银”的房地产企业已经达到了30多家。事实上，早在几年前便已有房企瞄上了金融市场，并且取得了丰厚的利润。2009年4月，华润收购珠海市商业银行，并更名为珠海华润银行。至2012年年末，该行总资产达到1030亿元，资本充足率为15.48%;而2010年，该数据仅为165.6亿元，增速高达521.98%，连续多年净利润翻倍。

2011年9月，绿地集团与辽宁省盘锦市政府签署战略合作备忘录，成为盘锦市商业银行第一大股东。绿地集团表示会使该银行走出辽宁、走向全国，力争在三五年内将其打造成为全国经营、在辽宁省最具竞争力和影响力的商业银行。

开发商的图谋

房企联姻银行的意图何在?万科创始人王石此前的言论也许可以作为注脚：“房地产的问题说到底是金融问题，将来的房地产市场如果没有几千亿元的融资平台，你就只是一个打工的。”一直以来，房企的发展很大程度上取决于与银行的关系。因为银行一直为开发商提供贷款用于买地和进行房地产开发，而且也涉及向开发商的客户提供按揭贷款。有业内人士指出，有了自己的控股银行后，房企的境遇将大为改善。对于购买本企业产品的客户，房企可以让其通过银行来办理按揭贷款，从而打造企业销售的一个核心竞争优势，同时可以大大提升企业的流动资金。因为这些企业实行多元化经营，集团旗下其他业务可与房地产业务相匹配，因此不受国家房市调控的限制。在持续的宏观调控政策背景下，房企与银行携手，一方面，可以降低融资成本，为房企融资提供便利;另一方面，可打通地产上、下游产业链，开拓社区金融等新的业务领域。因此，未来房地产联姻金融将成为趋势。此外，房企还可以借助银行平台，开发针对旗下项目的资产证券化产品，便利性更高。同策咨询研究部总监张宏伟认为，房企频频参股银行，将引领房地产行业融资模式的创新与相关金融产品的创新。以万科为例，万科看重的是通过参股银行实现自身业务与金融的深度结合。万科方面曾表示，此举是为了更好地满足公司客户在金融服务方面的需求，可帮助万科率先向客户提供国内领先的社区金融服务。所谓的社区金融服务包括以下方面：一是代理各种便民服务，方便居民生活，如代收水电费、电话费，代理非税收收入，代缴交通罚款等;二是开发销售理财产品，帮助小区业主财富增值;三是进社区开展金融知识与服务讲座，丰富物业活动;四是涉足电商，构建社区内网上银行、手机银行、电话银行、短信银行等全渠道的电子服务网络。这背后的利润空间有多大呢?

万科通过近30年的积累，目前其社区居住人口截止到2012年年底，已经达到了300万人。这是一个庞大的资源，以每个人年消费1万元计算，一年消费额将达到300亿元，如果收取3%的佣金，每年收益高达9亿元。而到了2017年，万科入住业主预计将达到800万人，届时这部分收益将达到24亿元，而且是长期的、稳定的收益。

社区金融服务不仅可以给开发商带来可观的佣金收入，同时未来面向个体的小微金融服务也可能成为新的增长点。目前，花样年联合光大银行推出的彩生活e卡通、恒大联手中国邮政推出的金融便利店等社区金融服务已经开始运作了。降低综合融资成本也是万科在“城市配套商”定位之下的考量。在万科社区商业、购物中心、写字楼、旅游地产等业务不断增持的状况下，原来以单纯的住宅业务开发为主的融资模式已经不能满足新需求，万科必须拓展更为多元的融资。

“参股银行”对于万科来说，其意义堪比万科B转H。兰德咨询总裁宋延庆则认为，房企入股银行，一是借助金融业投资对冲日后可能遇到的房地产下滑风险，二是从银行业发展中获得更多的资本回报。尤其在目前，银行股估值偏低，房企可以从股权投资中获益。而对银行来说，通过与房企联姻，不仅能获得大客户的资源，还可以充实资本金。房企银行联姻，将会对行业造成怎样的影响?据权威人士透露，由住建部牵头制订的“住宅产业化行动方案”目前已经形成框架，有望于2014年出台。据透露，到2015年，政府将在全国培育20个左右的试点，其中，东部地区发展10个左右，中西部各发展5个。

当前一些有远见的企业已经开始尝试住宅产业化，比如万科、远大等，这些企业正在引领整个房地产开发模式的变革，也将逐渐改变当前房企主要依靠土地升值、房价上涨的盈利模式。同策咨询研究部总监张宏伟认为，从房地产行业发展趋势来讲，住宅产业化模式将成为房地产行业经历暴利之后新的盈利模式。因此，房企频频收购银行，将引领房地产行业融资模式的创新与相关金融产品的创新。与此同时，随着明年住宅产业化试点的逐渐推进，房地产行业也将呈现出“ 加工业” 的特征，未来房地产行业将呈现出“金融业+加工业”的发展趋势，整个行业也会因此逐渐发生变革。

房企急需转型

一个不可忽视的事实是，随着银行对于房地产业风险担忧的加剧，开发商从银行能拿到的贷款越来越少。根据银监会2013年上半年公布的数据显示，在新增房地产贷款中，房地产开发贷款占24.55%，同比下降12个百分点。也就是说，开发商能从国内银行拿到的钱越来越少，而且越来越难，这对于在A股上市的企业而言，境况更加窘迫。一位国有银行人员表示：“很多房企都自身难保，除了某些大型房企，其他的都是欠了一屁股的债。钱都拿来买地了，拿着地再贷款。”2014年2月11日，国土资源部发布《2013年国土资源有关统计数据》。

中国报告大厅、宇博智业市场研究员表示，数据显示，住宅类地价为5033元/平方米，同比增幅最大，达到9.0%。地价方面，全国105个主要监测城市综合、商业、住宅、工业地价分别为3349 元/平方米、6306元/平方米、5033元/平方米和700元/平方米。四类用地价格环比增长率分别为2.1%、2.3%、2.6%和1.3%，同比增长率分别为7.0%、7.9%、9.0%和4.5%。也就是说，房地产政策频繁收紧的同时，土地价格却在持续攀升，在成本上涨与需求下降的背景下，房地产企业利润率终会下降。在这样的格局下，房企拿钱显然要比拿地更急迫，而银行正是较好的投资对象。事实上，利润率下滑也逼迫房企进行多元化投资。2014年 1月底，德勤发布研究报告显示，受政策环境收紧和经济增长回落的影响，房地产企业开始进入盈利能力下降周期，近60%的上市内地房地产企业在2012年出现净利润率下滑的局面。此前中房协发布的《房地产开发企业经营管理状况蓝皮书2013》也显示，随着市场竞争越来越激烈，房地产行业的平均利润率也将越来越低，预计“年均净利润率降低1个百分点”的趋势将会持续下去。《蓝皮书》预计，到2015年，房地产行业平均净利润率将触及“10%警戒线”。张宏伟表示，由于在房地产利润下滑的同时，银行业盈利水平却长期保持较为平稳的高水平，因此，企业投资银行业本身就可以获得稳定的投资回报。从当前来讲，银行估值

水平为较低阶段，现在万科入股徽商银行、恒大入股华夏银行等企业行为可视为“抄底”投资转投金融行业的最佳时机，未来房企可以据此获得溢价收益。可以预见，地产和金融联合将是大趋势。未来中国房地产企业更多会采取美国模式，而美国模式的基础就是地产和金融的合作。

房地产企业最重要的任务就是进行现金流管理，融资途径必须打开。而银行作为最低廉的融资途径，入股银行具有战略意义。同时，地产企业庞大的物业管理载体，也为社区金融提供了最良好的平台。不仅是开发商，以地产服务为主营业务的世联地产近期也提出了金融化的口号。随着中国金融业的改革和开放，房地产的金融属性越来越成为行业至关重要的因素，无论对开发商还是置业者，要进行开发资金筹措、项目投资、住宅消费、商业地产开发、集合信托(REITs)等活动，专业地产金融服务都是必不可少的、越来越重要的一环。谨防衍生风险

房企参股银行是否存在风险?从金融“国十条”发布以来，不少企业逐渐介入金融业，这既可以缓解民营企业的资金链风险，又可以为大量过剩的民间资本找到出路，减少民间资本高利贷化的倾向和对理财产品的依赖。但房企参股银行，需要防止房企对于银行业务的干预。地产与金融互相渗透和融合，既为双方带来便利和利益，也可能由此形成更加复杂的新风险。一旦某一方遭受危机，另一方可能也会迅速受到冲击。银行资产若配置不当，地方债与影子银行都有可能拖累金融业，从而会对房地产业造成冲击;而房地产市场一旦陷入低迷、发生紊乱，也势必会影响金融安全。两者捆绑在一起会让风险成倍放大，因此需要特别警惕。也有业内人士认为，房企经营比银行更显脆弱。商业银行的金融管制很严，基本上在风险控制方面有成熟的一套流程。但是，大型房企入股商业银行，会将房企的经营模式和习惯带到银行的日常决策上来。当房企遇到资金链问题时，很可能会倾向于向商业银行“求救”，削弱商业银行信贷政策、利率政策的独立性，这对于银行系统的稳健性可能是一个打击。

我国房地产市场的发展趋势 篇7

一、理论阐释及行业现状

（一）房地产行业可持续发展

可持续发展是指既能满足现代人的需求又不损害后代人满足需求的能力。房地产可持续发展，可以借鉴可持续发展的定义，其一是满足当代人及其子孙对住房以及其他房地产产品的需求;二是要保持房地产业与城市规划和国民经济其他产业协调发展，维护和建设良好的生态环境。

（二）核心竞争力

核心竞争力战略理论是经营战略理论的一个重要组成部分，其出现在产业结构分析阶段之后。该理论从企业内在发展的观点出发，认为与企业外部环境相比，内部条件是获得超额利润和保持持续竞争优势的决定性因素。

（三）行业现状及未来预测

目前，我国的房地产市场上，开发商数量极其庞大，其市场份额普遍较小，经营管理水平参差不齐，多数未能自觉识别和培育核心竞争力，相当数量的开发企业难于适应今后的市场竞争，其在未来几年内必然出现市场重组，产生新的市场格局。

二、房地产行业核心竞争力分析

（一）战略规划能力

战略规划能力决定了企业对其总体发展的把握。从组织结构上看，这种能力主要存在于企业决策层，内容一般包括设定战略意图的能力、战略性决策的能力、识别组织所需的战略性资源的能力、评价战略环境的能力、中长期计划能力等。对于房地产企业，还包括地块价值与潜力的识别能力、前期论证与可行性研究的能力、认识市场需求的能力、建立核心业务能力等内容。这种能力的基础是组织对房地产行业发展趋势的知识、组织高层研究与发展的知识以及高素质的管理团队。这一能力，在优势企业与众多的小开发商之间形成明显的对比：优势企业(如万科集团)能很好的把握企业的总体发展过程，包括决策层的远见、果断的决策能力、管理团队与市场开发人员对环境的准确评估能力、地块价值的良好识别能力等。

（二）整合能力

相对于前一种能力，这种能力处于战略实施的层次，对于房地产企业而言，整合能力主要表现为管理整合与资源—知识整合。

1. 管理整合

房地产企业的管理整合能力指房地产企业对其内部经营管理要素进行整合，通过高层管理与中层管理的整合、职能部门之间的整合以及对基层的整合等多层次的整合机制，形成独特的内部环境，以“合力”的形式推动企业战略发展的能力。这里的“内部环境”主要包括企业文化环境和企业制度环境。其中，前者的核心是企业价值观，渗透于企业各方面的活动之中，后者是一个制度体系，是各项管理制度的有机结合。这种能力的基础是组织共同意愿以及组织结构、财务管理、人力资源管理、质量管理等方面的知识及其组合。通过管理整合，房地产企业可以建立知识学习与扩散机制，迅速提高管理水平。

2. 资源—知识整合

房地产企业的资源—知识整合，就是企业促进其内部知识与资源匹配的过程。资源———知识整合将有助于房地产企业建立适于特定时间、区域、目标市场的开发理念与团队，最终决定企业对特定地块的开发方式与开发结果，进而决定房地产企业的创新能力，构成房地产产品差异的来源。这种能力可能具有某种历史路径依赖性，即企业必须通过持续的积累、提炼才能获得。

3. 品牌能力

房地产企业的品牌能力主要包括对品牌的认识能力、建设品牌的能力、品牌管理能力等。品牌能力关系房地产企业能否为市场所认同。房地产品牌的本质是有价值的承诺，通过承诺最大限度地克服开发商与用户之间的信息不对称，并在此基础上构建知名度与美誉度。房地产品牌的作用是创造差异化，在房地产这一极易受到模仿的行业中，如万科品牌创造了在管理、城郊地盘开发、为中青年白领工作者提供住宅方面的差异。房地产品牌的外在表现是一系列识别符号，品牌符号可以是企业符号，如中海外等。这样做有助于确立主品牌形象，充分利用企业影响，发挥企业驾驭品牌的能力。

4. 控制能力

房地产开发具有周期长、资金投入量大、社会影响广泛等特点，对开发项目进度、质量、风险的控制和成本具有重大影响。因此，对所建项目的控制能力，应构成房地产企业的核心竞争力。由于土地资源对房地产企业的特殊重要意义，获取土地资源的能力是控制能力的重要表现。此外，在房地产行业，分包活动日益深入和广泛，分业边界越来越模糊，对房地产企业的控制能力的要求也越来越高，房地产企业的控制能力还突出表现在对供应链的管理上面，通过有效选择供应商和规范其活动，实现开发目标，向市场提供性能、价格最优的房地产商品。万达公司对所开发房地产提出“三项承诺”、“八条信誉保证”，就是依托其强大的控制能力构建核心竞争力的举措。这一能力在优势企业与小开发商之间形成较大的差别。前者一般资金雄厚，开发质量高，能有效的控制成本、工程进度等，特别是服务质量方面，不会让消费者有所疑虑;但是后者一般资金短缺，主要靠借贷、挪用客户保证金还贷，偷工减料等，很容易受到各种风险的侵蚀，具有较大的不确定性。

四、房地产行业发展趋势预测

基于以上的核心竞争力的简要分析便可看出，房地产行业内部各企业在上述四个方面存在的显著差距，必然导致在未来几年内，行业内部会“重新洗牌”，面临行业重组的可能，最终形成具有寡头性质的市场。具体是优势企业不断扩大，兼并或收购众多的小开发商，最终在全社会形成一批航空母舰式的高质量开发商。

以上这些因素对我们消费者而言，无疑是一件好事。首先，寡头性质的房地产商虽然也追求高额利润，但是在政府的指导监督之下，其所开发的房屋产品必将是地产商与普通百姓双赢的结果，不会或者一定程度上不会出现现在房地产市场过热投资的局面。其次，寡头性质的房地产商由于资本雄厚，加上我国开放金融市场之后融资渠道的多元化，以及国际资本进入房地产行业，使得房地产产品可以实现多样化，即处于城市中心区的黄金地段和普通百姓的经济型住宅可以同时开发，生产出更多的经济实用性住宅小区，也可以避免现在这种情况下出现的房地产商过度投资高利润的商品房及城市商业用房的结果。而政府此时既可以像对待垄断厂商那样限制房地产商的利润水平，使房地产市场发展更加平稳，给老百姓带来更多实惠，又可以通过利率优惠措施的条件对房地产商进行一些政策扶持，使房地产商得到正常的利益，这些很类似于垄断市场的定价法。当然，我们还要考虑其他各种因素的影响，特别是影响房价方面的因素要特别关注。

摘要：在我国, 房地产行业一直备受关注, 其健康发展与否对我国构建和谐社会具有重大的意义。而当前该行业总体来说, 小开发商居多、市场分额小、在核心竞争力方面存在较大差距, 这对该行业将来何去何从具有重要的决定性影响。

我国商业地产现状及未来发展趋势 篇8

一、商业地产发展现状

（一）近年来商业地产投资建设增速较快，存量规模迅速扩大

伴随我国房地产市场快速发展，商业地产投资建设规模也不断扩大。尤其是2009年以后，商业地产投资增速远远超过住宅投资增速，存量规模迅速扩大。从开发投资看，2009-2014年，全国办公楼年开发投资额从1377亿元提高至5641亿元，年均增长率达到26.5%，商业营业用房年开发投资额从4181亿元提高至14346亿元，年均增长率为22.8%，而同期住宅开发投资的年均增长率为16.6%。从供应规模看，2009-2014年，全国办公楼年施工面积从9985万平方米增长到29928万平方米，年均增长率为20.1%；商业营业用房年施工面积从34440万平方米增长到94320万平方米，年均增长率达18.3%，而同期住宅施工面积年均增长率为12.7%。商业地产供应量的快速增长，导致部分地区出现阶段性供大于求、竞争加剧的状况。

商业地产开发过热源自于三大驱动力：一是，产业结构调整和消费结构升级。随着第三产业发展和人们消费水平的提高，对零售物业、办公楼等商业地产的需求增加，引发商业地产开发热。一些优质商业项目，特别是购物中心兴起，高额的销售带来的高收益回报，以及在消费者心目中树立的良好品牌效应，驱使着大量开发企业相继模仿、打造商业地产项目。二是，地方政府城市建设的驱动。基于经济发展需求，政府热衷于城市开发建设，城市规划中包括大量商业用地的规划及推出，希望以此改变城市形象并带来更多的税收收入。三是，商业地产开发、经营主体不断增加。经过多年发展，我国商业地产开发商开发和经营经验日渐成熟，对商业品牌的复制和扩张不断加大。尤其是，住宅限购政策的实施以及住宅开发利润空间的逐步收窄，促使许多住宅开发商主动转型商业地产开发。此外，随着金融政策的逐渐放宽，保险机构、房地产私募基金等机构投资者投资、持有商业地产的规模也不断扩大（见图1）。

（二）由于缺乏长期资金的支持，加之近几年市场销售形势较好，商业地产运营模式以散售为主

我国商业地产的运营模式有分散出售、整体出售、租售并举、只租不售四种类型。其中，只租不售，通常称之为持有经营。四种模式各有优缺点。出售模式可以快速回笼资金，但丧失了获得物业长期稳定回报和升值收益的权利；租赁模式虽然控制了物业产权，获得了经营收益，但资金压力较大，对运营商资产管理水平要求较高。一直以来，我国商业地产运营模式以散售为主，原因有以下三点：

一是，缺乏长期资金支持。商业地产开发周期长、投资额大、回收期长。建成之后，从初始招商到形成稳定租金和80%以上的出租率，至少需要3-5 年时间。商业地产需要有“养”的过程，才能带来稳定的、可持续的租金回报。待到商业地产成熟之后，其收益依赖于持续性的租金收入，所以它更加注重后期的经营管理，必须委托专业的管理团队进行统一经营才能确保整体综合效益不断提升。商业地产的这些特性决定了它对长期资金的高度依赖。但是，我国当前商业地产融资方式主要以银行贷款为主，而且贷款期限往往较短，在商业地产尚未培育成熟之时就需还款，在资金压力下，多数商业地产只能以快速销售（特别是散售）的方式回笼资金。

二是，缺乏富有经验的专业的商业地产运营团队。长期以来，由于我国商业地产市场发展不成熟，经营比较粗放。多数开发企业不具备包括定位、规划、招商、物业管理、资产运作等在内的专业商业地产运营团队，因此开发以后主要以销售为主。

三是，近些年商业地产售租比较高，出售是较为理性的选择。在住房限购等抑制投资投机需求措施的实施背景下，商业地产一直处于供不应求的状态，销售形势较好。相对于较高水平的售价，商业地产租金收益率相对较低。目前，市场上出售物业的毛租金收益率一般只有5%-5.5%，还不及一些高收益的理财产品。较高的售租比之下，开发商自然选择出售。同时，散售模式也迎合了投资者和市场对商业地产急迫的投资需求。

散售虽然可以快速回笼资金，但造成了租户品质不一、经营管理难度大、经营水平难以提升、租金回报率低等问题。然而，无论是部分持有还是整体持有商业地产，对持有企业的资金规模都有非常高的要求，没有长期资金的支持，难以扩大经营规模和提高经营水平。因此，从根本上解决商业地产散售模式带来的挑战，还需要积极探索长期资金对商业地产的注入方式。目前，一些资金实力较雄厚、管理能力较强的企业已经开始根据自身特点选择不同经营模式。比如，万达、龙湖采取的租售并举模式，华润、恒隆采取的只租不售模式（见表1）。

（三）房地产私募基金不断发展，对商业地产培育发展、改造提升发挥了重要作用

在海外房地产市场，私募基金经常与REITs相结合，应用于商业地产。基本模式是，商业地产建成后的培育期，由于风险高、资产升值的潜在回报空间大，引入私募基金介入。到了商业地产的成熟期，由于风险小，收益稳定，引入房地产投资信托基金（REITs），私募基金退出。在房地产私募基金和REITs支持下，商业地产实现持有经营。根据INREV对欧洲房地产私募基金的监测，截至2014年1季度，近60%的房地产私募基金投向零售物业、写字楼以及酒店等商业地产。由此可见，房地产私募基金对商业地产的重要作用（见图2）。

我国人民币房地产私募基金于2010年开始进入快速发展阶段。因此，2010年通常被称为人民币房地产基金元年。根据诺承投资统计，2008年到2010年之间，国内人民币房地产私募基金仅有20多支，市场规模100亿元左右。2010年以后迅速发展，在2013年，新募集基金达113支，总募集规模超过1300亿元。截至2013年12月底，我国人民币房地产私募基金市场拥有206家专业的基金管理机构，437支房地产私募基金，总管理资金规模超过4000亿元人民币。

在我国房地产私募基金中，有近一半基金投资商业地产。根据诺承投资统计，有48%的房地产基金管理机构及43%的管理资金量关注于住宅地产；有28%的机构和27%的管理资金量关注结合了商业性质的城市综合体开发；有近1/5的房地产基金关注商业地产领域；还有少部分市场机构关注诸如工业地产、旅游地产、养老地产、一级土地开发等专业的地产投资主题（见图3）。

商业地产房地产私募基金对商业地产的培育发展、更新改造发挥了重要作用。如专注于存量写字楼改造，尤其是一线城市、部分二线城市核心区写字楼收购的高和资本，通过基金收购写字楼进行“资产精装修”后进行销售，销售时与购房人签订资产管理协议，包括统一招商、统一运营、统一物业等，通过整体运营，提高租金回报和资产增值水平。还有瞄准白领公寓这个细分市场进行收购改造持有的赛富不动产“新派公寓”基金、倾向于资产包收购再转向大型机构整体出售的嘉实资本等。经过几年发展，先行的资产管理机构积累了对于商业地产行业的理解、资源网络和投资管理经验，对今后商业地产发展大为有益。但由于国内真正的REITs尚未建立，商业地产私募基金的退出渠道仍然有限。

（四）提供长期运营资金、形成专业资产管理平台的REITs尚处萌芽阶段

如果说私募基金在商业地产价值提升时期起到了桥梁作用，而REITs则真正满足了商业地产对长期资金的需求，并且通过统一的资产管理平台，保持了商业地产物业经营权的完整性，从而实现了持有经营。

REITs最早于20世纪60年代在美国推出，最近十几年，其在欧洲、亚洲也有较快发展。它是一种通过公司、信托等形式募集资金并投资持有，在多数情况下经营具有稳定收入的购物中心、写字楼、公寓、仓库等房地产，并将大部分收益分配给投资者的金融工具。通过发行REITs，原本流动性差的房地产被份额化，成为具有流动性的股票、信托受益凭证。当前，全球的REITs市值规模约1.35万亿美元，其中，美国市场份额最大，约占60%。

REITs有独特的制度安排。一是，要求收入主要来源于不动产。二是，从保障中小投资者的参与和获益的考虑，要求股权多样化以及绝大部分收入要分配。如美国要求REITs在每一个纳税年度至少将其收入的95%向股东或者受益人分配。三是，设有不同程度的税收优惠。不仅在投资者分红所得税和公司所得税之间进行平衡，避免双重征税，还在投资者分红所得、REITs设立、交易环节也有一定优惠。REITs以租金回报为核心、以收益分红为基础，成为一种介于股和债之间的金融产品，其具备了风险低、收益高、流动性好的特点，吸引了大量的保险资金、养老基金等机构投资人和个人投资者（见图4）。

在我国，由于缺乏税收优惠等相关鼓励政策，内地证券市场上还不存在真正意义上的REITs，但类REITs正在进行积极的探索。主要有三种形式：一是，通过专项资产管理计划形式实现的商业地产资产证券化。如：2014年中信启航专项资产管理计划。以北京中信证券大厦第2-22层和深圳中信证券大厦第4-22层房产及对应的土地使用权为基础资产，设立专项资产管理计划。该资管计划在深证交易所系统挂牌交易，在流动性方面实现了重要突破。二是，以商业地产或商业地产租金收益为信托标的的财产受益型信托产品。如，2008年华侨城租赁收益权直接融资项目。华侨城地产通过以其深圳本部的部分收益型物业，包括商铺、写字楼、厂房和国际公寓等物业的未来 5 年租金收益委托中信信托发行财产信托产品。三是，一些商业地产的销售模式也在向类资产证券化靠拢。比如龙湖的“金苹果计划”。龙湖将旗下不同区域、不同业态的资产进行组合，购买者可以自由选择现有销售型的商铺、写字楼及分时度假产品的任意组合。龙湖还将提供生活服务和资产管理两大系统，整合商业招商资源和物业租售资源，为购买商业物业的业主实现保值增值。

二、未来发展趋势

（一）商业地产将逐步进入存量房时代，一二线城市的核心区域率先进入

商业地产的规模是随着城镇化发展及第三产业的发展而不断发展壮大的。当商业地产供不应求时，开发商主要以供应产品为主；当供求关系基本平衡时，开发销售的规模萎缩，商业地产进入存量房时代。随着我国商业地产存量规模不断扩大以及城市新增土地供应日益减少，城市商业地产将逐步步入存量房时代。尤其是一二线城市的核心区域，商业地产新增供应量更加有限，已率先步入存量房时代。比如，在北京，五环外的写字楼土地供应比例从2010年的40%上涨到2012年的68%左右，而三环内写字楼土地供应比例从2010年29%降到2012年的15%；在上海，未来几年，核心区域如静安区写字楼新增供应量基本为零。

2014年，国家在《新型城镇化规划》中进一步提出要建立城镇用地规模结构调控机制，严格控制新增城镇建设用地规模，实行增量供给与存量挖潜相结合的供地、用地政策，提高城镇建设使用存量用地比例。可以预见，基于国家对城市发展规模及新增城镇建设用地的控制，将进一步加速商业地产步入存量房时代的步伐。

（二）商业地产经营模式更加多元，进入开发销售、租售并举、持有经营并重时代

随着商业地产进入存量房时代，地产本身开始体现出较强的资产属性，持有经营显现出优势，尤其是持有核心地段优质物业，能为经营主体创造更大的价值。在美国，当城市化率小于50%，第三产业增加值占GDP的比重在40%-50%左右时，房地产以开发为主；城市化率在50%-60%之间，第三产业增加值占GDP比重超过60%时，房地产开发和持有并重；当城市化率和第三产业增加值占GDP比重超过60%时，持有经营比重迅速提高并最终超过开发比例。

当前，我国城市化率已经超过50%，第三产业增加值占GDP的比重近50%。从2013年开始，万科、中海、保利等房企都开始积极投入商业地产并增加持有经营物业所占比重，就连SOHO中国也要转型持有经营。可以预见，商业地产以散售为主的时代即将过去，即将步入开发销售、租售并举、持有经营并重的时代。

（三）商业地产运营水平不断提高，更加注重提供优质的资产管理服务

在商业地产后期运营中，是否具备高水平的资产运营管理能力，能否提供优质的资产管理服务，成为地产租金收益和价值提升的关键。一直以来，商业地产基本都是在传统房地产的基础上延伸而来，大家更多的把商业地产和传统房地产等而视之，没有专业的商业地产资产管理观念，更没有专业的资产管理运营商。未来，随着商业地产持有经营大幅增加，商业地产资产运营管理能力也将不断提升，专业运营商作为独立的角色也将出现在商业地产领域。专业的资产管理包括商业地产项目的定位规划管理、招商资源渠道管理、租户品牌管理、客户服务和卖场管理、物业管理、资产硬件改造、金融服务以及与互联网的结合等。

以写字楼为例，早期销售为主的写字楼，较多的注重物业管理。随着写字楼市场的不断成熟以及持有经营成为主流，物业管理逐渐转向资产管理。资产管理是一整套的集成服务，包括物业及设施管理、财务管理、运营管理、租户管理及金融服务。如果说顶级建筑、核心位置是优秀商业地产的硬件基础，那专业的资产管理服务就是商业地产的软性价值。

（四）商业地产金融化特征更加突出，资本运作水平将显著提升

商业地产是一个具有地产、商业与金融三重特性的综合型产业，它的三重特性既区别于单纯的投资或商业，又区别于单纯的住宅房地产，商业地产更加注重金融创新，更加注重资本运作。相比国外的金融创新，我国的REITs、房地产私募基金的发展虽然才刚刚起步，但已有一些有利条件逐步促进其发展：

一是，随着国家政策、税收等制度环境的改变，REITs等金融创新将大有发展。2014年，央行、银监会发布的文件中再次强调，鼓励银行业金融机构发行MBS以及积极稳妥开展REITs试点。随着REITs的应用，商业地产持有经营的能力将迅速提升。

二是，作为重要的机构投资者和长期资金，保险资金参与商业地产持有经营的政策条件越来越成熟。2014年，国务院印发《关于加快发展现代保险服务业的若干意见》，文件提出要进一步发挥保险公司的机构投资者作用。鼓励保险公司设立不动产、基础设施、养老等专业保险资产管理机构，允许专业保险资产管理机构设立夹层基金、并购基金、不动产基金等私募基金。探索保险机构投资、发起资产证券化产品。在未来一个时期，基于保险资金政策开放，保险资金在房地产金融领域的参与程度上升，保险资金可能直接持有、也可以以机构投资者的身份参与房地产私募基金、REITs等证券化产品持有商业地产，为商业地产带来长期稳定资金。

三是，随着房地产市场形供求关系的变化，商业地产售价可能会降低，相应的租金回报率上升，收购、持有运营的机会将会到来。尤其是一、二线城市核心地区的商业地产，更具价值。同时，新一轮国企改革过程中，一些优质的国有资产，包括不动产，将被释放出来，这将给发展REITs、房地产私募基金等带来优质基础资产。

随着国家政策的支持和国内房地产环境的变化，我国商业地产资本运作水平将显著提高，最终将形成通过商业地产开发和收购不断扩大资产规模，通过专业资产管理的持有经营提升物业价值，通过房地产私募基金、REITs等进行资本运作的良性格局（见图5）。